Sunteți pe pagina 1din 43

PARCELARUL URBAN

I. PLANUL PARCELAR CADASTRAL


Generaliti Scopul planului cadastral este acela de a oferi o reprezentar grafic a parcelelor cu limite de proprietate i construcii existente. Planul parcelar cadastral este un document coninnd o reprezentare topografic a proprietilor imobiliare, a limitelor acestora i a construciilor care se afl pe acestea, indicnd numrul cadastral al acestor parcele. Nu se numeroteaz n planul cadastral parcelele care aparin domeniului public, respectiv: strzile, pieele, cursurile de ap, canalele, suprafeele neconstruite din gri i de pe cile ferate. Planul parcelar este alctuit dintr-un numr de pagini reprezentnd o seciune sau o parte din seciuni. Planurile actuale se reprezint de regul la scrile 1/500, 1/1000 sau 1/2000.

Termenul cadastru, aa cum este el cunoscut publicului, nglobeaz dou noiuni: 1). Instituia administrativ 2). Ansamblul operaiunilor i documentaiilor necesare pentru constituirea i pstrarea la zi a unui releveu detaliat al proprietilor construite i neconstruite din teritoriu. Acest releveu permite localizarea i identificarea proprietilor, reprezentnd totodat baza de calcul pentru perceperea impozitelor.

PARCELA
O parcel cadastral reprezint o poriune mai mare sau mai mic dintr-un teritoriu, cu sau fr construcii, avnd acelai proprietar, unic sau n indiviziune. Parcela cadastral nglobeaz construciile cu anexe, dependine, accese i grdini, care fac parte din aceeai unitate de folosin. Reprezentarea grafic a proprietii prin redactarea planurilor cadastrale aparine istoriei relativ recente. Spre exemplu, n Frana, unde existau deja din sec. XVII n unele zonele reprezentri grafice ale proprietilor, redactarea sistematic a planurilor cadastrale a fost introdus de Napoleon, care ordon n anul 1807 realizarea unui cadastru general pentru a putea evalua mai bine repartizarea impozitelor pe terenuri. n Transilvania planurile cadastrale au fost introduse n secolul XVIII de administraia imperial habsburgic.

Plan cadastral, Frana, 1759

II. Tipologii i evoluie


Din punct de vedere urbanistic, parcelarul reprezint un element de baz al esutului urban, oglindind forma de constituire a aezrilor i evoluia lor n timp. Exist dou ci principale de constituire a parcelarului urban: - spontan - sistematic 1). Geneza de tip spontan presupune alturarea sau gruparea parcelelor exclusiv dup criteriul proprietii, fr s existe o regul de dimensionare i de ordonare a acestora una n raport cu alta. Determin o cretere/dezvoltare din aproape n aproape, rezultnd ntr-o configuraie relativ dezordonat. Exemple exist ncepnd din antichitate pn n sec. XIX: Roma, Atena etc.

Ex.: Roma antic, centrul cu zona cldirilor publice

Ortie, parcelar medieval

Cadastru parcelar, suburbia Montmartre 1850 (azi cartier parizian)

2). Geneza de tip sistematic presupune parcelarea unui teren dup criterii de mrime i form prestabilite, i n raport cu spaiul public. Implic o dezvoltare ordonat, cu o geometrie relativ regulat a parcelelor sau a cvartalelor. De regul presupune alinierea fronturilor prin stabilirea prealabil a traseului i a prospectului/categoriei strzilor. Pe suprafee mari poate genera stereotipie, monotonia peisajului urban. Exemple se pstreaz din antichitate pn n zilele noastre, pentru oraul antic cele mai reprezentative fiind oraele greceti i romane cu plan prestabilit. n perioada medieval i mai trziu, parcelri s-au realizat n orae aflate pe domenii senioriale, unde seniorul sau regele au concesionat/vndut teren cu scopul de a ntemeia sau dezvolta un ora.

Exemplu: Timgad ora roman

Aigues Mortes (Frana, sec. 13)

Aigues Mortes

Parcelare actual prin documentaie de urbanism (PUZ)

Relieful, cadrul natural, echipamentele i reeaua rutier sunt repere determinante

n prezent parcelarea n intravilan este normat i reglementat prin documentaii specifice i planuri de urbanism (faza Plan Urbanistic Zonal). De regul, dimensiunile normate sunt suprafaa i limea frontului la strad. Dimensiunea i forma parcelei determin tipologia de ocupare a terenului cu construcii. Condiiile de amplasare a construciilor pe parcel sunt reglementate prin documentaii de urbanism. Caracteristicile parcelarului (suprafee, forme, dimensiuni) difer n funcie de zona oraului. Suprafaa parcelelor medievale n centrele istorice din Transilvania este n medie de 500 - 1100 mp. n urma subdivizrilor operate n decursul timpului, au aprut parcele mai mici, la Cluj suprafaa acestora fiind reglementat n prezent la min. 150 mp, cu front la strad de min. 8m.

Evoluia parcelarului urban


Centrele istorice ale oraelor europene pstreaz n bun parte configuraia parcelarului medieval, care reprezint nucleul aezrilor urbane contemporane. Exist o mare varietate de tipuri n constituirea i evoluia parcelarului medieval. Trstura specific oraelor vechi, din antichitate pn n secolul XIX, este incinta fortificat, care determina existena unui perimetru fix n interiorul zidurilor. Cu alte cuvinte, extinderea n teritoriu era blocat pentru perioade lungi de timp, iar construciile din afara zidurilor rmneau n surbii cu statut juridico-administrativ diferit pn la o eventual lrgire a incintei cu noi ziduri.

De regul, parcelarea a nceput n jurul pieei centrale, unde avea loc trgul. Parcela avea un front ngust i era la nceput lung/adnc, ntinzndu-se pn la o uli secundar, din spate, unde era accesul pentru crue i animale. Casa era construit cu faada pe limita parcelei spre pia sau spre ulia principal, jumtatea posterioar fiind destinat curii gospodreti sau grdinilor. Creterea oraului se realizeaz ntr-o prim faz intensiv, prin ndesirea parcelelor. ndesirea se realizeaz prin divizarea n dou a parcelelor existente, transversal i/sau longitudinal. La divizarea transversal dispare grdina, iar ulia din spate primete front de case. Pe parcelele astfel rezultate, de dimensiuni modeste, se construiesc case care ocup integral frontul.

Sebe, parcelar medieval care conserv situaia iniial cu parcele lungi i nguste, cu casa la frontul strzii i grdini n jumtatea posterioar.

Centre istorice Tipologia construciilor


De regul, acolo unde limea parcelei permite, una din traveele casei este destinat intrrii carosabile din ulia principal. Uneori, etajul casei se extinde n fa, rezultnd la nivelul parterului un portic pe arcade (Bistria, Sibiu, Cluj- pe frontul N al p-ei Unirii), sub care se desfoar activiti comerciale. n oraele din Transilvania, terenul din jurul bisericii parohiale, la nceput cimitir, a fost ulterior parcelat i mobilat cu hale comerciale.

ncepnd din secolul XVIII, n interiorul incintei fortificate se opereaz comasri. Comasrile se realizeaz fie prin cumprarea unor parcele alturate de ctre un singur proprietar fie prin extinderea unei case prin achiziionarea unei parcele nvecinate. Pe parcelele mai mari, astfel rezultate, se construiesc fie case cu etaj pe planul tradiional n L, fie reedine nobiliare sau edificii publice, care se aliniaz la frontul strzii, acoper n continuare toat limea frontului, iar construciile ocup una sau dou din limitele laterale ale parcelei, mai rar perimetral, cu una sau dou curi n adncime (Palatul Banffy azi Muzeul de Art). Se produce o modificare de scar a parcelarului din interiorul incintei fortificate. Preocuprile pentru estetica i funcionalitatea oraului determin noi modificri, care presupun, printre altele crearea de strzi i fronturi noi care antreneaz amalgamri i restructurri ale parcelelor medievale (imobilele de str. Iuliu Maniu nr.1-6). Fronturile noi sunt destinate unor edificii mai mari, mai nalte, menite s rspund imperativelor funcional-estetice ale oraului modern.

Variant de evoluie a parcelarului urban medieval


(dup Spiro Kostof, The City Assembled, p. 296)

a). Parcela iniial este ngust i adnc pn la ulia sau strada secundar din spate, cu casa la frontul strzii principale sau piaa. b). Se construiete un al doilea rnd de case pe fundul parcelei, care treptat devine front cu faade la ulia secundar. c). Se construiesc case n interiorul parcelei d). Se unesc parcele nvecinate, pe care se construiesc case mai mari. e). Se creeaz o strad nou pe la mijlocul parcelelor, paralel cu frontul. f). Modificare de scar att n privina dimensiunii parcelelor ct i a imobilelor.

Cluj Plan 1699

Cluj, evoluia parcelarului sec. XIX


Plan 1917 - La nceputul sec. XX latura de E a pieei Unirii este transformat prin comasarea, amalgamarea i restructurarea parcelarului medieval. - Se creeaz o nou strad, actuala Iuliu Maniu, n continuarea celei existente la E (o fost uli de fund care n decursul timpului a primit un front cu faade de case). -Se restructureaz patru parcele medievale prin crearea unei strpungeri i divizarea terenului rmas n dou parcele inegale situate de o parte i de alta a noii strzi, i crearea unui ansamblu de cldiri cu fronturi late, dispuse n regim continuu.

Ex. Comasare sec. 19 2 parcele cu case din sec. 18, comasate la mijl. sec. 19 prin transformarea cladirilor i unificarea fatadei. Cluj, b-dul Eroilor nr. 6-8

Cluj, n afara zidurilor, Zona Parcului Central, 1860

Cluj, Zona Parcului central, 1907

Cluj, Zona Parcului Central n anul 1917

Cluj, Str. Cardinal Iuliu Hosu, divizarea n adncime a parcelelor cu front la str. Moilor i constituirea unui front nou de case spre Canalul Morii - tipologie variabil.

Cluj, latura S a cetii, 1860 (str. A. Iancu latura N)

anul cu ap scos din uz

Cluj, anul cu ap latura S, plan parcelare, situaia din 1907.

Cluj, anul cu ap latura S, plan parcelare, situaia din 1917.

Traseul fortificaiei

Cluj, cartierul Andrei Mureanu situaia din 1907

str. Avram Iancu Calea Turzii

Cluj, cartierul Andrei Mureanu, situaia din 1917 (parial parcelare sistematic)

Evoluia parcelarului urban Exemplu: Geneva (Elveia) Studiul morfologic al incintei medievale se sprijin pe elaborarea unui cadastru istoric, cu reconstituirea parcelarului n diverse etape ale evoluiei oraului, care permite urmrirea evoluiei parcelarului urban ntre sfritul evului mediu i perioada contemporan. esutul medieval al oraului Geneva, rmas relativ stabil de la sfritul evului mediu pn la sf. sec. XVII, a fost remodelat ntre anii 1718-1723. A fost creat o nou strad la S-V de biseric, pe care s-au construit de o parte i de alta cldiri ample de locuit, alctuind un prestigios ansamblu rezidenial care nlocuia un habitat eteroclit coninnd case de locuit, hambare, grajduri i turnuri. Dup lucrrile operate n primul sfert al sec.XVIII, parcelarul urban a suferit puine modificri pn n zilele noastre. Evoluia parcelarului arat comasri ale parcelelor medievale, cu crearea de fronturi noi i realizarea unor parcele mai mari, capabile s adposteasc imobile ample spre fronturile noii strzi.

Evoluia parcelarului Geneva: a).1477 b).1695 c).1726-28 d).1896-1911

Strada nou

Geneva, evoluia parcelarului

Dup scoaterea fortificaiei din uz, zidurile de aprare au fost parazitate cu case, care au fost n parte demolate n anul 1910.

Secolul XIX n Europa


Dispariia fortificaiilor, respectiv a perimetrului fix, a determinat modificri morfologice radicale n structura oraelor. Dispare parcelarul mrunt i eterogen, divizat prin strzi nguste i neregulate, caracteristic epocilor anterioare, care va fi nlocuit cu uniti cu o geometrie regulat, delimitate de strzi largi i drepte. Celula esutului urban tradiional parcela crete n suprafa sau este nlocuit de cvartal, care este mobilat perimetral cu cldiri circumscriind curi interioare de folosin colectiv. Se produce o nou modificare de scar n morfologia urban. Scade suprafaa cvartalelor i crete numrul strzilor, la acelai teritoriu de referin Densitatea este compensat prin imobile de locuine colective i dezvoltare pe nlime Primele exemple importante: Planul de regularizare a Parisului, iniiat de baronul Haussmann, i Planul de extindere a oraului Barcelona, proiectat de Ildefons Cerda. n general, zonele periferice, cu funciune preponderent rezidenial, i pstreaz n bun parte caracterul iniial, respectiv parcelarul proprietate individual, cu locuine unifamiliale.

Noile uniti de suprfa destinate construciilor pot atinge dimensiunea unui cvartal, care este mobilat perimetral cu imobile de locuit de 3-5 etaje, cu magazine la parter. Terenul devine proprietate indiviz sau este concesionat (imagine: centrul Parisului).

Tipologii de restructurare a parcelarului tradiional > exemple de trunchiere/subdivizare i amalgamare, Northwood, Londra.

Secolul XXOraul radios


Urbanismul secolului XX dizolv unitile de suprafa ale oraului tradiional reprezentate de parcel i cvartal. Disoluia esutului urban Terenul pentru construcii este reprezentat de mari suprefee libere amenajate, cu alei de deservire local i mobilate cu cldiri izolate, nalte, fr relaie cu strada. Terenul este n majoritatea cazurilor n proprietatea primriilor sau statului.