MASTER DE GESTIN EN LA EDIFICACIN LEGISLACIN APLICADA A LA GESTIN DEL PROCESO EDIFICATORIO

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MANGELES LUCAS GONZALEZ

CASO PRIMERO
Para determinar si nos encontramos ante una estafa, debemos de analizar qu tipo de actos se han podido dar en estos negocios de compra venta que puedan originar el mencionado delito. As pues, se puede identificar: a) una posible doble venta de los bienes El artculo.251.1 del Cdigo Penal establece que ser castigado con la pena de prisin de uno a cuatro aos el que enajenare cosa mueble o inmueble, nuevamente, antes de la definitiva transmisin al adquirente, en perjuicio de ste, o de un tercero. La doctrina jurisprudencial afirma que el delito de doble o mltiple venta de cosa inmueble, que prev el artculo.251 del CP es una modalidad especfica de la estafa, en la que el engao consiste en la ficcin de la propiedad sobre un inmueble, que ya no se tiene, por haberse transmitido el dominio del mismo con anterioridad, y en la que el enriquecimiento injusto estriba en el cobro por duplicado del precio del fundo, a costa del comprador segundo, perjudicado en el valor de la cosa comprada y no recibida. los requisitos exigidos para la sancin de la doble venta como delito son los siguientes: 1.- Que haya existido una primera enajenacin. 2.- Que sobre la misma cosa antes enajenada haya existido una segunda enajenacin antes de la definitiva transmisin al adquirente, es decir, antes de que el primer adquirente se encuentre con relacin a la cosa adquirida en una posicin jurdica tal que el anterior titular (el sujeto del delito) ya no est capacitado para realizar un nuevo acto de disposicin en favor de otra persona. Efectivamente, conforme a la naturaleza consensual del contrato de compraventa (art. 1445 Cdigo Civil) y que la transmisin de la propiedad exige la traditio (arts. 609 y 1095 del Cdigo Civil), mientras que no se haya llevado a trmino sta, el

vendedor sigue siendo el dueo de la cosa, por lo que el trmino "enajenacin" del precepto debe interpretarse como ttulo, pero sin modo (STS 3 de julio de 1992). 3.- Perjuicio de otro, que puede ser el primer adquirente o el segundo, segn quin sea el que en definitiva se quede con la titularidad de la cosa doblemente enajenada, para lo cual hay que tener en cuenta lo dispuesto en el art. 1473 Cdigo Civil. 4.- Adems, ha de concurrir el dolo como en todos los delitos dolosos, consistente en este caso en haber actuado el acusado en tales hechos con conocimiento de la concurrencia de esos tres requisitos objetivos antes expuestos: la existencia de esas dos enajenaciones sucesivas sobre la misma cosa y del mencionado perjuicio. Al tratarse de negocios jurdicos criminalizados, el Cdigo Civil prev tambin esta situacin en el artculo.1473 del Cdigo Civil, si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferir a la persona que primero haya tomado posesin de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, como en temas inmobiliarios ocurre, la propiedad pertenecer al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro, si bien, cuando no haya inscripcin pertenecer la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesin y faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua, siempre, se insiste, que haya buena fe. Responsabilidad en el supuesto: Sociedad Jumalropab: Aqu se puede decir que se produce una doble venta por parte de esta sociedad, pues se ha vendido en contrato de compraventa privado a Eulalio y Aurora y posteriormente a otra sociedad antes de que se produzca la transmisin definitiva. Por otro lado no se produce un cobro por duplicado, pues no se produce una entrega de dinero, sino que lo que se hace es retenerlo para hacer frente a la deuda hipotecaria. En el supuesto de considerar responsables del delito de estafa del art 251.2, al tratarse de personas jurdicas, respondern los administradores que realizaron el negocio jurdico. ( ver ltimo apartado) Sociedad Edificaciones katzen S.A y Construcciones Cubo S.A: En ningn caso se producira una doble venta por parte de esta ltima, pues es una tercera parte compradora que acta de buena fe y que en todo momento desconoca de primer contrato de compraventa, y no realiza una reventa del mencionado bien. Por su parte, Edificaciones Katzen S.A, estara en una posicin diferente a Cubo S.A. pues en primer lugar si se produce una reventa y en todo momento en consciente de los diferentes negocios jurdicos que han operado con anterioridad. En definitiva, Katzen S.A se encontrara en una situacin semejante a Jumalropab S.L. b) La Venta de Cosa Ajena Un supuesto parecido al de la doble venta es el de la venta de cosa ajena, la transmisin de bienes sin titularidad sobre los mismos.

As, el artculo.251.1 del Cdigo Penal castiga a quin atribuyndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble, la facultad de disposicin de la que carece, bien por no haberla tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenara, gravara o arrendara a otro, en perjuicio de ste o de tercero. El problema que se podra plantear es que la primera venta que se realiza con Eulario y Arurora no se ha elevado a escritura pblica, por lo tanto no se ha producido una transmisin definitiva, por lo que no se produce los requisitos de la teora del ttulo y modo, pues este ltimo no se efecta, al no haberse entregado la cosa o el dominio de esta, que puede ser sustituido por la escritura pblica en caso de venta de bienes inmuebles. En tal caso, nunca se hubiese producido venta de cosa ajena por parte de la Sociedad Jumalropab, pues el bien era en todo momento de su propiedad y no sera una venta de cosa ajena. c) Ocultacin de gravmenes Una tercera modalidad de estafa impropia la integra la disposicin ocultando gravmenes . El artculo.251.2 del Cdigo Penal castiga la conducta del que dispusiere de una inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma y tambin del que venda una cosa como libre, sin estarlo en perjuicio del adquirente o de un tercero. En este supuesto se podra encuadrar la responsabilidad de la sociedad Katzen S.A. con respecto a la compraventa realizada con Construcciones Cubo S.A, por medio de la cual se oculta el contrato anterior con Eulalio y Aurora. Requiere, como reiteradamente se dice por la doctrina: a) Que exista un negocio jurdico de disposicin de un bien o de una cosa cualquiera, entendida sta en su ms amplio significado. b) Que a travs del mismo haya sido transferido dicho objeto como libre de cargas cuando sobre el mismo pesaba un determinado gravamen. c) Que con conocimiento de tal gravamen se lleve a cabo la transferencia dicha silenciando esa existencia con la intencin de que la transmisin tenga lugar, esto es con la intencin de obtener un lucro. d) Que como consecuencia de todo ello se produzca un perjuicio o dao patrimonial al adquirente o a un tercero.

En todos estos supuestos, la responsabilidad recae sobre una persona jurdica, actuando como empresas constructoras o promotoras. Por lo que se refiere a la autora podrn ser condenados quienes realizaren la actuacin delictiva, aquellos que participaron en el acto concreto, y quienes, siendo

dirigentes de la empresa, conociendo lo que estaba ocurriendo y teniendo poderes para impedirlo, no lo hicieron, consintiendo as en una actividad delictiva realizada en el seno de la sociedad que dirigan y que, por ello, tenan la facultad y el deber de impedir. En el presente supuesto corresponde a los administradores que en cada caso transmitieran. En cuanto a la pena de estas conductas sern castigados con la pena de prisin de seis meses a cuatro aos, si la cuanta de lo defraudado excediere de 400 .

CASO SEGUNDO
En este supuesto nos encontramos ante un contrato de compraventa, realizado entre un agente inmobiliario, el cual acta en representacin de los propietarios y una pareja que entrega una cantidad de dinero en concepto de seal o arras. As pues, el artculo 1454 del Cdigo civil establece que si hubiesen mediado arras o seal en el contrato de compra y venta, podr rescindirse el contrato allanndose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. El problema que se plantea en el presente asunto, no es otro que nos encontramos con una clausula condicional en el contrato realizado entre D. Alonso por una parte y D. Ramn y D Catalina por la otra. En este sentido, no se puede entender que el contrato anterior se haya perfeccionado pues el propietario no ha prestado su conformidad a la venta. Adems hay que tener en cuenta que el contrato realizado entre los propietarios y el agente inmobiliario autoriza a las gestin y trmites oportunos para llevar a cabo la venta, pero siempre condicionado a la conformidad por escrito de los propietarios y prestando por tanto su aceptacin a cualquier contrato que establezca unas condiciones de venta que recoja seal o arras. Es este asunto el punto central de la problemtica, pues al no considerarse que se ha producido la aceptacin del contrato, no podemos considerar que se ha entregado una cantidad de dinero en concepto de seal o arras por parte de los futuros compradores. Con respecto a los derechos que contienen los demandantes, y siguiendo en conformidad con lo anteriormente expuesto, creo que solo cabra aceptar la peticin numero 5 , pues al no considerarse arras, no tendra ninguna de las partes la obligacin de entregar el duplo de la cantidad entregada, ni por consiguiente los intereses que de ello se derivan. Ahora bien, esto no exime a D. Alonso de devolver la cantidad de 2.000.000 ptas que le fue entregada, y que actualmente se encuentra consignada en el juzgado. Por ltimo, cabe mencionar que no cabe imposicin en costas a la parte demandada.