PROCESOS DEL PROMOTOR CONSTRUCTOR

Proyectos Techo Propio

Los procesos mediante los cuales un Promotor-Constructor disea, registra y desarrolla un proyecto Techo Propio, se desarrollan a continuacin:

Considerando las variables mas frecuentes, de la realidad especifica del terreno elegido, tales como su calificacin urbana (zonificacin), condicin fsico legal, etc. se ha estimado cuatro etapas en el proceso: Formulacin del Proyecto, Gestin de Ventas,Desembolsos, y Ejecucin de Obras. FORMULACION DEL PROYECTO 1. Identificacin de la Demanda Se puede tener como punto de partida la identificacin de la demanda en una zona geogrfica especfica como: Grupo identificado en calidad de GRUPO FAMILIAR ELEGIBLE, cualidad que reciben las familias luego de haber sido inscritas en el registro de Grupos Familiares del Fondo MIVIVIENDA y, consecuentemente, verificada su condicin como familia con accesibilidad al Bono Familiar Habitacional; y/o Demanda organizada en funcin a elementos comunes, (laborales, organizacional, poltico, por planificacin municipal, etc.), el perfil de estos deber ser precalificado. 2. Identificacin del Terreno Otro punto de partida posible es contar con la disponibilidad de un terreno, del cual es necesario verificar principalmente lo siguiente: 2.1. Terreno urbano o terreno rstico, de ser rstico requerir que se elabore sobre este un proyecto de habilitacin urbana (ver punto 5), que deber ser sustentado con la resolucin de aprobacin expedida por la municipalidad correspondiente. 2.2. Determinar la propiedad del predio identificado, verificar que no presente problemas de linderos o litigios. 2.3. Zonificacin compatible, la Municipalidad deber expedir un certificado de Zonificacin y vas, de no contar con zonificacin compatible a vivienda o de no estar dentro de zona de expansin urbana se deber requerir el cambio de zonificacin o su anexado al casco urbano modificando el plan de desarrollo urbano de la zona. 2.5. Que el terreno se encuentre libre de cargas y gravmenes, de contar con hipoteca se deber gestionar el compromiso del titular de la hipoteca, de retirarla en caso se desarrolle el proyecto, que conste en escritura pblica 2.6. Factibilidad de servicios, agua potable, servicio de alcantarillado y electricidad gestionados con las respectivas empresas prestadoras de servicios, de no contar con las factibilidades respectivas el promotor deber considerar la inversin de realizar un proyecto alternativo que garantice el abastecimiento de dichos servicios, lneas de impulsin, pozos, lagunas de oxidacin, etc. Si es rentable se deber elaborar el respectivo proyecto el cual deber ser aprobado por la empresa respectiva, de no ser as deber desestimarse la utilizacin de dicho terreno. 3. Negociacin Terreno Teniendo en consideracin las caractersticas del terreno y su potencial se establece las condiciones de uso del terreno con el propietario del mismo. 4. Formalizacin empresa De ser desarrollado el proyecto por una persona jurdica, se deber contar con la debida inscripcin de esta en Registros Pblicos y contar con los poderes vigentes de su representante con la facultad de vender y comprar bienes. 5. Proyecto de Habitacin Urbana Cumpliendo los requisitos previamente mencionados en el punto 2, Se formula el proyecto de

habilitacin urbana conforme a lo requerido por el Reglamento Nacional de Edificaciones y el Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin vigente. La aprobacin de proyecto se evidencia con los siguientes certificados: 5.1. Resolucin de Habilitacin Urbana expedida por la Municipalidad Distrital o Provincial, segn sea el caso de la jurisdiccin donde se ubica el terreno. 5.2. Ratificacin de la Habilitacin Urbana, slo en el caso que la Resolucin respectiva fue expedida por una Municipalidad Distrital 5.3. Certificado Catastral emitido por Registros Pblicos en el cual se especifique que no existe superposicin de reas y linderos con otros predios (R.M. N 113-2010-VIVIENDA). 6. Registro de Proyecto El Reglamento Operativo del Bono Familiar Habitacional vigente, determina que el registro es gratuito y tiene como objetivo verificar que los Promotores presenten los requisitos tcnicos, financieros y legales que permitan la edificacin de las obras de vivienda social. Mediante la RM N 004-2010-VIVIENDA disponen que el Viceministerio de VIvienda y Urbanismo reasuma el proceso de inscrpcin y otorgamiento de los cdigos del Registro de Proyectos de Vivienda, en el marco del Programa de Techo Propio, a travs de la Direccin Nacional de Vivienda. Los requisitos para el registro del proyecto se encuentran en el Reglamento Operativo del BFH para la modalidad de aplicacin Adquisicin de Vivienda Nueva, de acuerdo a ello se verificar que el contenido del expediente est conforme a las normas vigentes, de ser conforme, se realizan los trmites correspondientes previos a la Solicitud de Cdigo al Comit de Registro de Proyectos. El Comit de Registro de Proyectos, evala el expediente, de ser positiva, aprueba el proyecto emitiendo una Constancia de Registro. GESTIN DE VENTAS 7. Campaa / Capacitacin de Grupos Familiares Dependiendo de la modalidad por la cual se ha identificado la demanda potencial es decir si se tiene Grupos Familiares Elegibles o si se va a captar a nuevos grupos familiares a travs del proceso de postulacin. El promotor deber servir como medio de informacin del proceso, instalando la infraestructura necesaria para acoger a los interesados. Se requerir capacitacin previa por parte del FMV. 8. Grupos Familiares Elegibles 8.1. Suscribir Contrato de Compraventa de vivienda sobre el proyecto registrado. 8.2. El Grupo Familiar Elegible completar los requisitos para la Asignacin del Bono Familiar Habitacional. Es decir completar el ahorro necesario, firmar el Contrato de Compraventa de la vivienda elegida y solicitar la aprobacin de un Crdito Complementario, de ser necesario. DESEMBOLSOS 9. Requisitos Preliminares Se deber acreditar ante el Fondo MIVIVIENDA S.A. la siguiente documentacin: 9.1. Poderes vigentes del representante legal de la empresa promotora en el que conste expresamente su facultad para la compraventa de los inmuebles materia del proyecto y de disponer de los recursos financieros de la empresa y otorgar garantas, de ser el caso. 9.2. Actualizacin de la ficha registral donde se demuestre la propiedad del terreno sobre el que se edificar el proyecto.

10. Firmas de minutas y/o escrituras pblicas de compraventa Dependiendo de lo requerido se procede a la firma de las minutas de compraventa de las viviendas respectivas y las correspondientes escrituras pblicas, en estas deben constatarse lo siguiente: Que las partes que lo suscriben son efectivamente el beneficiario y el promotor, Que el inmueble materia del contrato se encuentre adecuadamente descrito (especificaciones tcnicas), Que el precio pactado se encuentra dentro de los lmites previstos por la legislacin vigente. Que las partes hayan acordado una fecha cierta para la entrega de las viviendas. Que quien suscribe la minuta y/o escritura pblica en calidad de promotor, est facultado para efectuar dicho acto. 11. Garantas y Documentacin adicional De manera de efectuarse los desembolsos el promotor deber presentar cualquiera de las siguientes garantas: Fianza otorgada por una Entidad Financiera Intermediaria (IFI). Carta Fianza en moneda extranjera emitida por entidades financieras. Certificados Bancarios en moneda extranjera emitidos por entidades financieras, Fideicomiso Inmobiliario. Dependiendo en la etapa que se encuentra el avance de las obras. Vivienda en proyecto o construccin (Antes de inicio de obras) 11.1. Fideicomiso Fianza otorgada por una IFI por el 110% de Ahorro y BFH; Carta Fianza Certificado bancario e moneda extranjera por el 110% de Ahorro y BFH. 11.2. Para obtener las fianzas respectivas el proyecto deber ser presentado a una IFI para su evaluacin la cual contempla: Anlisis de producto, demanda, rentabilidad, flujo de caja, etc. De pasar la evaluacin se requiere la presentacin de garantas como la hipoteca del terreno para esto el terreno debe estar inscrito a nombre del promotor o de la Asociacin en Participacin, de ser el caso. 11.3. Si las obras se ejecutan con recursos propios basta presentar la declaratoria de fbrica y su respectiva independizacin correspondiente por cada vivienda o de ser el caso carta de la IFI confirmando el respectivo desembolso del financiamiento complementario mas la correspondiente Acta de Conformidad de Vivienda Terminada segn documento sealado en el punto 16.4 Vivienda construida sin declaratoria de fbrica 11.4. Si la vivienda no requiere financiamiento complementario o si requirindolo este no ha sido desembolsado se deber presentar Carta fianza del 110% por el valor del Bono y carta fianza del 110% por el valor del ahorro. 11.5. Si la vivienda requiere financiamiento complementario y este ha sido desembolsado se presenta nicamente el acta de recepcin de la vivienda y carta de la IFI confirmando el desembolso del crdito. Vivienda construida con declaratoria de fbrica e independizacin 11.6. Si la vivienda no requiere financiamiento complementario o si requirindolo este no ha sido desembolsado se deber presentar copia de la ficha o partida electrnica de la vivienda donde conste la independizacin e inscripcin de la fbrica libre de cargas y gravmenes, salvo la carga generada como consecuencia del financiamiento complementario para la adquisicin de la VIS. Y la correspondiente Acta de Conformidad de Vivienda Terminada. 11.7. Si la vivienda requiere financiamiento complementario y este ha sido desembolsado, se presenta nicamente el acta de recepcin de la vivienda y carta de la IFI confirmando el desembolso del crdito. 12. Desembolso

El desembolso se efecta en el siguiente orden: 12.1. Desembolso del Ahorro. 12.2. Desembolso del Bono Familiar Habitacional. 13. Desembolso del Financiamiento Complementario Este desembolso lo realiza la entidad otorgante del financiamiento los requisitos bsicos para que se efecte dicho desembolso son: 13.1. Firma de contrato de crdito entre IFI y cada Beneficiario 13.2. Inscripcin de la Declaratoria de Fbrica e inscripcin del predio a nombre de cada beneficiario. Adicionalmente se requiere el Acta de Conformidad de Vivienda Terminada, documento descrito en el punto N 16.4 EJECUCION DE OBRAS 14. Requisitos Preliminares El inicio de obras est condicionado a: 14.1. Certificado de Factibilidad de Servicios o en caso de no contar, aprobacin del proyecto de redes de agua, desage y luz por las empresas prestadoras de los servicios o por la municipalidad respectiva. 14.2 Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, que es documento en el que se especifican los parmetros de diseo que regulan el proceso de edificacin sobre un predio urbano. 14.3. Aprobacin de Anteproyecto de arquitectura de las viviendas y la cancelacin de los derechos de licencia de construccin de obra en la municipalidad respectiva. Adicionalmente este trmite, es parte de los requisitos para que el Comit de Registro de Proyectos expida la Constancia Definitiva de Registro y el Cdigo del proyecto. 15. Inicio de obras Se requiere la presentacin al Fondo MIVIVIENDA S.A. del respectivo cronograma de obras. 15.1. Durante la ejecucin de las obras el Fondo MIVIVIENDA S.A. realizar visitas peridicas de verificacin de cumplimiento de los compromisos asumidos. 15.2. Culminadas, el Fondo MIVIVIENDA S.A. emitir un informe de vivienda terminada. 16. Recepcin de Obras Se realizan por etapas. 16.1. Recepcin de obras de Servicios por cada una de las empresas correspondientes. 16.2. Conformidad de Obras de Habilitacin Urbana por parte de la Municipalidad respectiva. 16.3. Certificado de finalizacin de obras una vez concluida la construccin de las viviendas, este documento es emitido por la municipalidad respectiva. 16.4. Se firmar un documento denominado Acta de Conformidad de Vivienda Terminada entre el promotor y cada beneficiario. Este establece la conformidad de cada beneficiario con la obra realizada de acuerdo a las condiciones pactadas en la minuta de compraventa. 17. Declaratoria de Fbrica Teniendo el Certificado de Finalizacin de Obra, la municipalidad procede a emitir la Declaratoria de Fbrica respectiva, esta sirve para la inscripcin de la misma en los Registros Pblicos, si el proyecto consta de reas que consideran propiedad comn, se deber proceder a inscribir previamente el Reglamento Interno de Uso. 18. Independizacin y/o traslado de dominio Se procede a inscribir en los Registros Pblicos la propiedad a nombre de cada beneficiario. 19. Liberacin de Garantas Una vez finalizada la construccin la liberacin o reduccin de garantas depende de lo siguiente:

19.1. Si la vivienda requiere financiamiento complementario y este ha sido desembolsado, bastar con presentar el Acta de Conformidad de Vivienda Terminada y una carta de la IFIcorrespondiente confirmando el respectivo desembolso. 19.2. Si la vivienda no requiere financiamiento complementario o si requirindolo este an no ha sido desembolsado, se deber presentar la respectiva Acta de Conformidad de Vivienda Terminada ms la Declaratoria de Fbrica y la correspondiente Independizacin a nombre del Beneficiario correspondiente.

05/09/11