REFORMAS AL CDIGO URBANO Y DE EDIFICACIN DE LA MUNICIPALIDAD DE MENDOZA CAPITAL PRESENTACIN DE UNA PROPUESTA ALTERNATIVA

Autores de la propuesta:

Mariela Arboit, Mirza Basso, rica Correa, Carlos de Rosa y Alejandro Mesa Laboratorio de Ambiente Humano y Vivienda. INCIHUSA CONICET

Instituciones que avalan la propuesta:

COLEGIO DE ARQUITECTOS DE MENDOZA CONCEJO DE DESARROLLO SUSTENTABLE DE MENDOZA

Mendoza, 17 de diciembre de 2010

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NDICE:

1. Introduccin 2. La Propuesta Municipal 3. Diagnstico de la Propuesta Municipal 4. La Propuesta Alternativa 5. Evaluacin comparativa de ambas propuestas 6. Otras caractersticas de la Propuesta Alternativa 7. Consideraciones cualitativas y conclusiones 8. Recomendaciones 9. Referencias 10. Reconocimiento

REFORMAS AL CDIGO URBANO Y DE EDIFICACIN DE LA MUNICIPALIDAD DE MENDOZA CAPITAL. PRESENTACIN DE UNA PROPUESTA ALTERNATIVA
Mariela Arboit , Mirza Basso, rica Correa, Carlos de Rosa y Alejandro Mesa Laboratorio de Ambiente Humano y Vivienda. INCIHUSA - CONICET Centro Cientfico-Tecnolgico (CCT) Mendoza CONICET. (ex CRICYT) Av. Ruiz Leal s/n. Parque General San Martn. (5500) Mendoza. Tel 0261 524 4054. Contacto: cderosa@mendoza-conicet.gov.ar,

marboit@lab.cricyt.edu.ar

1. INTRODUCCIN La Municipalidad de la ciudad de Mendoza Capital ha elaborado un proyecto de reforma al Cdigo Urbano y de Edificacin, visto el Expediente N 9326-P-2009, caratulado PLANIFICACIN URBANSTICA DIRECCIN E/ ORDENANZA DE ZONIFICACIN POR INDICADORES URBANOS. El proyecto parte de una serie de consideraciones, la mayor parte de las cuales se considera plenamente justificada, entre ellas: la demanda y el posterior otorgamiento de excepciones al cdigo vigente, la prdida de poblacin residente que emigra hacia el borde periurbano de rea Metropolitana de Mendoza, la prdida de la funcin residencial, la existencia de vacos urbanos y reas subutilizadas en el ejido capitalino, la necesidad de implementar polticas de renovacin y sustitucin edilicia, la necesidad de establecer distintos tipos de tejidos y la relacin entre el parcelario y la tipologa edilicia, previendo caractersticas de desarrollo urbano adecuado para distintas situaciones posibles y algunas otras de importancia. (Bragagnini, 2009)

2. LA PROPUESTA MUNICIPAL El objetivo fundamental de la propuesta es densificar el tejido urbano del Departamento, estableciendo una nueva zonificacin, (Fig. 1) y definiendo un conjunto de indicadores urbanos, aplicables en cada zona, correspondientes a la primera versin, (Tabla 1) atendiendo a varias razones que justifican plenamente su estudio, desarrollo y posterior implementacin.(Bragagnini, 2009). En la Tabla 2 se presenta la ltima versin del cuadro de indicadores propuestos, en la que se han modificado los rangos de superficies de parcelas, reduciendo los topes mximos de 2.500 a 1.250 m2. La ltima versin del cuadro, no presenta valores de nmero de niveles y queda abierta la posibilidad de que no existan. De la informacin disponible es imposible conocer la versin definitiva de la propuesta y los valores de nmero de pisos adoptados.

Figura 1 - Zonificacin por Indicadores Urbanos propuesta por la Municipalidad de Capital. Ubicacin de Manzanas estudiadas.

Tabla 1. Planilla de indicadores propuestos por la Municipalidad de Mendoza, Primera versin.

Tabla 2. Planilla de indicadores propuestos por la Municipalidad de Mendoza, ltima versin

ZONA CENTRAL 1 Densidad alta D=+ de 800 hab/Ha CENTRAL 2 Densidad alta D=+ de 800 hab/Ha CENTRAL 3 Densidad fluctuante alta C1 Densidad media alta D= 600/800 hab/Ha C2 Densidad media D= 400/600 hab/Ha R5 Densidad media alta D= 600/800 Hab/Ha R4 Densidad media 400/600 Hab/Ha R3 Densidad media baja D= 250/400 Hab/Ha R2 Densidad media baja D= 250/400 Hab/Ha R - R1 Densidad baja D= 150/250 Hab/Ha D= SUPERFICIE + 1.250 m2 501 a 1250 m2 - 500 m2 + 1.250 m2 501 a 1250 m2 - 500 m2 + 1.250 m2 501 a 1.250 m2 - 500 m2 + 1.250 m2 501 a 1250 m2 - 500 m2 + 1.250 m2 501 a 1250 m2 - 500 m2 + 1.250 m2 501 a 1250 m2 - 500 m2 + 1000 m2 401 a 1000 m2 - 400 m2 + 1000 m2 401 a 1000 m2 - 400 m2 + 1000 m2 401 a 1000 m2 - 400 m2 + 1000 m2 401 a 1000 m2 - 400 m2 FOS min 0,40 0,50 0,60 0,40 0,50 0,60 0,30 0,40 0,45 0,40 0,50 0,60 0,40 0,50 0,60 0,30 0,40 0,50 0,35 0,40 0,45 max 0,70 0,80 1,00 0,50 0,60 0,70 0,40 0,50 0,60 0,50 0,60 0,70 0,50 0,60 0,70 0,30 0,40 0,60 0,40 0,50 0,60 0,50 0,60 0,70 0,45 0,50 0,60 0,45 0,50 0,55 FOT min 2,80 2,40 2,00 2,00 1,80 1,40 2,80 2,50 1,80 2,00 1,80 1,40 2,00 1,80 1,40 1,20 1,00 0,60 1,35 1,00 0,60 max 7,20 6,00 3,60 4,80 4,00 2,40 7,20 6,00 3,60 6,00 5,00 3,00 3,60 3,00 1,80 3,60 2,40 1,80 2,40 2,00 1,50 1,50 1,20 1,00 1,75 1,60 1,35 1,35 1,25 1,10 Retiro lateral 1/7 h 1/7 h 1/7 h 1/5 h 1/5 h 1/5 h 1/7 h 1/7 h 1/7 h 1/6 h 1/6 h 1/6 h 1/6 h 1/6 h 1/6 h 1/4 h 1/4 h 1/4 h 1/5 h 1/5 h 1/5 h 1/4 h 1/4 h 1/4 h 1/4 h 1/4 h 1/4 h 1/3 h 1/3 h 1/3 h Retiro posterior 2 x 1/7 h 2 x 1/7 h 2 x 1/7 h 2 x 1/5 h 2 x 1/5 h 2 x 1/5 h 2 x 1/7 h 2 x 1/7 h 2 x 1/7 h 2 x 1/6 h 2 x 1/6 h 2 x 1/6 h 2 x 1/6 h 2 x 1/6 h 2 x 1/6 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/5 h 2 x 1/5 h 2 x 1/5 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/3 h 2 x 1/3 h 2 x 1/3 h Separacin entre torres 2 x 1/7 h 2 x 1/7 h 2 x 1/7 h 2 x 1/5 h 2 x 1/5 h 2 x 1/5 h 2 x 1/7 h 2 x 1/7 h 2 x 1/7 h 2 x 1/6 h 2 x 1/6 h 2 x 1/6 h 2 x 1/6 h 2 x 1/6 h 2 x 1/6 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/5 h 2 x 1/5 h 2 x 1/5 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/4 h 2 x 1/3 h 2 x 1/3 h 2 x 1/3 h OBSERVACIONES Basamento o prebasamento con o sin torre, zcalo comercial obligatorio. Basamento o prebasamento con o sin torre, locales comerciales optativos. Torres de permetro libre con amplios sectores parquizados Basamento, prebasamento con torre, torre, locales comerciales optativos. Basamento, prebasamento con torre, basamento con torre y torres, locales comerciales optativos. Torres de permetro libre con amplios sectores parquizados. Basamento, prebasamento con torre, torre, locales comerciales optativos. Edificacin continua de hasta 2 pisos, ms edificacin aislada de mximo 3 pisos, con o sin antejardn. Edificacin continua de hasta 2 pisos, ms edificacin aislada de mximo 5 pisos, con o sin antejardn. Edificacin continua de hasta 2 pisos, ms edificacin aislada de mximo 3 pisos, con o sin antejardn.

3. DIAGNSTICO DE LA PROPUESTA MUNICIPAL Como se ha mencionado, las reformas tendran como objetivo principal densificar el tejido urbano conservando los beneficios ambientales de la preservacin de corazones de manzana vegetados y la mayor disponibilidad de espacio vital para el desarrollo de la arboleda en el espacio pblico. Sin embargo, la propuesta tcnica no resulta coherente con estos objetivos y es por tanto cuestionable desde el punto de vista de la preservacin de las bondades ambientales de las que hoy goza Mendoza y que resultan altamente eficientes en la mitigacin de los rigores del clima desrtico de la regin y en la fisonoma del paisaje urbano. Teniendo en cuenta que la construccin del territorio mendocino se lleva a cabo en un ecosistema sumamente frgil y vulnerable, y que la implantacin de nuevos modelos urbanos sobre otros preexistentes es un proceso de larga duracin (Nicolini, 1990) que incluso, es posible que no llegue a consolidarse nunca; 5

(Waisman, 1995) cabe preguntarse: las condiciones ambientales urbanas actuales poseen la capacidad para adaptarse a las fuertes presiones que propone el nuevo modelo urbano?; cul sera el costo de dicha adaptacin?; quines lo pagaran y cmo?, quines se beneficiaran o perjudicaran con la puesta en vigor de esta propuesta de la reforma? Frente a estos interrogantes, cabe sealar que, los impactos negativos predecibles, de implementarse la propuesta, produciran en medianos y largos plazos un deterioro sustancial de la calidad de vida de los actuales y futuros pobladores urbanos. Entre ellos: Prdida total de la homogeneidad de la morfologa urbana, como resultado de posibilitar que, en una misma manzana sea posible la construccin de estructuras de 24 niveles (72,00 m.) de altura mxima y 3 niveles (9.00 m.) de mnima, es decir, proponiendo como aceptable una diferencia de 21 niveles (63,00 m.) (Zona Central 3) en posibles situaciones de contigidad, no mitigadas efectivamente por los retiros laterales prescriptos e impidiendo la utilizacin equitativa del recurso solar. Prdida total de la fisonoma de la ciudad en cuanto a sus bondades ambientales de escala, esttica urbana y microclima en zonas residenciales consolidadas de baja densidad, posibilitando la insercin en las mismas de estructuras de 5 niveles (Zona R2: 5, y 6. secciones).

Desmesura de las alturas mximas permitidas en los nuevos edificios, (24 niveles en Zona Central 3) lo que condiciona el acceso a los recursos climticos regionales, (radiacin solar, brisa estival nocturna y temperatura aparente de cielo en noches claras) y deteriora el paisaje urbano en su valor de homogeneidad morfolgica, aumentando significativamente los riesgos y costos estructurales en zonas de alta sismicidad. Las mayores alturas y densidades edilicias podran contribuir adems al deterioro progresivo y final de las arboledas urbanas actuales en medios plazos, teniendo en cuenta que las ms antiguas y de mayor tamao estn ya deterioradas por el estrs hdrico, la contaminacin del aire y del suelo y por la accin destructiva de la poda indiscriminada e inexperta. Por otra parte, no se ha avanzado en el desarrollo de tcnicas de vivero ni de transplante, que posibiliten la reposicin de ejemplares de mayor tamao y resistencia, permitiendo obtener en menor tiempo los servicios ambientales de las arboledas renovadas, an cuando, en las mejores situaciones las nuevas densidades edilicias probablemente no permitiran nunca alcanzar la escala y la biomasa de los grandes forestales existentes. Varios factores se conjugan negativamente para incrementar la intensidad, ya crtica, de la isla de calor urbana actual y las posibilidades de control del microclima estival para reducir la demanda de enfriamiento convencional; ellos son: mayor masa de acumulacin de calor en volmenes construidos; reduccin del factor de visin de cielo con la consecuente disminucin del potencial de enfriamiento radiativo nocturno y la mayor rugosidad del terreno que reduce las posibilidades de ventilacin de confort, enfriamiento convectivo nocturno y barrido de contaminantes atmosfricos generados en la ciudad. (Correa, 2008). Los impactos energticos resultantes son conocidos: mayor demanda de enfriamiento mecnico, de consumo de combustibles fsiles y las consecuentes emisiones de gases de efecto invernadero. A ello se suma el efecto de envolventes edilicias no adecuadas a las caractersticas climticas de la zona de intervencin. Falta total de previsin del acceso a los recursos climticos y la eficiencia energtica de los edificios, ante la certidumbre del encarecimiento y prximo agotamiento de los energticos fsiles en plazos relativamente breves, en el pas y en el mundo. Si bien las predicciones del agotamiento definitivo de los combustibles fsiles admiten un rango amplio de valores, estudios confiables para el pas sealaban que las reservas conocidas tenan una duracin de 12 aos a las tasas de consumo de ese momento, a fines de 2003. (Freda, 2004). Con respecto a los recientes descubrimientos de gas en la provincia de Neuqun es prematuro abrir juicio sobre los mismos, hasta tanto se planifique su distribucin y consumo, atendiendo a su uso racional para aumentar el plazo de duracin de las reservas, mejorar las condiciones de habitabilidad de la poblacin y contribuir a mitigar el cambio climtico global. Dado que esta problemtica debe ser considerada desde las primeras etapas del diseo de nuevos edificios urbanos, no puede ser relegada a futuras revisiones de la normativa correspondiente ya que, cuando las mismas se implementaran, se habran materializado ya una cantidad de grandes estructuras energticamente ineficientes debido a falencias de diseo y tecnologa a escala urbana y edilicia.

 Perjuicios econmicos sustanciales a propietarios de construcciones residenciales existentes toda vez que se construyan edificios de desarrollo en altura en situaciones de contigidad o cercana a sus propiedades. Al mismo tiempo, aumento de la especulacin del mercado inmobiliario en cuanto al costo de la tierra urbana y a la mayor rentabilidad de los edificios en altura, alentados por los inversores inmobiliarios, como ha quedado demostrado en este municipio mediante las cuestionables excepciones al Cdigo, concedidas en los aos recientes. Insuficiencia de las redes de servicios de infraestructura actuales para atender a las demandas de las nuevas densidades de poblacin. Mayor congestin vehicular, ruido y emisiones hasta tanto no se implemente un sistema eficiente de transporte urbano para toda el AMM. Prdida de la privacidad visual y sonora en vecindarios consolidados de baja densidad, cuando en los mismos se permita la construccin de edificios en altura. . Deterioro de las condiciones de acceso al sol de la edificacin existente por insercin en la trama urbana de construcciones nuevas que provocan alteraciones ambientales, sin considerar la preservacin y el derecho al uso del recurso solar en los entornos urbanos consolidados, ni la recuperacin del potencial solar en las estructuras ya construidas.

El listado podra seguramente extenderse a otras consideraciones previsiblemente negativas, pero la suma de los impactos adversos que generara la implementacin masiva de la propuesta del Municipio en su forma actual, determinara a largo plazo, la imposibilidad de mejorar las prestaciones ambientales del medio urbano, la calidad de vida de la poblacin y la sostenibilidad energtico-ambiental presente y futura de la ciudad. Es obvio, por otra parte, que algunas de las falencias mencionadas se aplican tambin a la propuesta alternativa, particularmente las que emergen como consecuencia de la densificacin del tejido urbano.

4. LA PROPUESTA ALTERNATIVA La inquietud que nos lleva a presentar la propuesta alternativa que se expone en el presente informe, surgi a raz de un pedido oficial del Municipio a nuestra unidad de investigacin, en la que se nos solicitaba una evaluacin del proyecto municipal (Nota N ..) de reformas al cdigo. En esa oportunidad se cumpli en tiempo y forma con lo solicitado, remitiendo un informe detallado conteniendo crticas y sugerencias. No se hizo lugar a nuestras recomendaciones, segn comprobamos analizando la nueva presentacin. Como ha podido observarse, los impactos negativos ms crticos de la propuesta municipal se concentran en el manejo de dos variables fundamentales interrelacionadas: la desmesura del rango de alturas mnimas y mximas adoptado y la heterogeneidad morfolgica del tejido urbano resultante, ambas obtenidas aplicando los valores mximos y mnimos de FOS y FOT para cada zona identificada, sin que se especifique, en la ltima presentacin, un lmite mximo de altura, como se ha comentado. En otras palabras, se ha resuelto el problema de la amplitud del rango de alturas de los edificios sacrificando la homogeneidad morfolgica del tejido urbano resultante, caracterstica esta esencial para la consecucin de todo entorno urbano armonioso. Apuntando principalmente a corregir estas falencias, se ha desarrollado una propuesta alternativa que tiene dos objetivos primarios: 1. Preservar el carcter de ciudad oasis actual, reduciendo la heterogeneidad formal, limitando el rango de alturas a dos niveles de diferencia entre las mnimas y mximas de los edificios para todas las zonas y estableciendo una altura mxima de 10 y mnima de 8 niveles en la mayor parte de las zonas de alta densidad, permitiendo hasta 8 y 10 niveles en zonas centrales en las que ya existen construcciones de esa altura. Excepcionalmente, por su escala, tipologa y ubicacin especficas que no comprometen su entorno inmediato, se permitiran 12 y 14 niveles en las zonas C3 y R5. 2. Cumplir holgadamente con las metas de densificacin del tejido urbano, objetivo fundamental de la propuesta municipal. Cabe sealar en este punto que la propuesta municipal que establece que se permitir, en parcelas de superficies mayores a 2.500 m2, la construccin de edificios no reglados por el cdigo, sino por normas urbanas particulares (U.II.4.2.1 de Normativas Especiales), elaboradas y aprobadas por una Comisin de Desarrollo Urbano, debera ser firmemente rechazada ya que podra legitimar las lamentables consecuencias que han dejado para la ciudad las excepciones al cdigo ya otorgadas, dando por tierra con 7

las expectativas de armoniosa homogeneidad del medio urbano que se quiere preservar y sacrificando la calidad de vida de las mayoras. En la misma lnea de intereses parece inscribirse el criterio adoptado para permitir estructuras de 18 y 24 niveles en zonas centrales 1, 2 y 3 y residenciales de alta densidad R5, donde la motivacin principal parece ser la mayor rentabilidad de los edificios de gran altura, sin considerar, para cada zona, lineamientos compatibles con la preservacin de la calidad ambiental de la ciudad, el uso racional de la energa y el consecuente impacto sobre las condiciones de habitabilidad futuras de la mayor parte de la ciudadana.

Tabla 4. Cuadro completo de valores de la Propuesta Alternativa

Amplitud dif. Altura mximas Media N0 Altura N0 min max min max Niveles (m) Niveles 2 18 6 54 16 48 10 8 10 24 30 0 6 9 2 12 6 36 10 30 7 8 10 24 30 0 6 9 3 24 9 72 21 63 13,5 12 14 36 42 2 9 13 2 15 6 45 13 39 8,5 6 8 18 24 0 6 7 2 15 6 45 13 39 5,5 6 8 18 24 0 6 7 4 6 12 18 0 6 5 1 3 3 9 0 6 2 3 12 9 36 9 27 7,5 10 12 30 36 0 6 11 1 8 3 24 7 21 4,5 6 8 18 24 0 6 7 Para el caso de la Zona R3 se coincide en un todo con la propuesta municipal 1 5 9 15 2 6 3,5 3 5 9 15 0 6 4 1 3 3 9 2 6 2 1 3 3 9 0 6 2 N0 Niveles Altura (m)

ZONA Propuesta Municipal Propuesta Alternativa Propuesta Municipal Propuesta Alternativa Propuesta Municipal Propuesta Alternativa Propuesta Municipal Propuesta Alternativa Propuesta Municipal Propuesta Alternativa Propuesta Municipal Propuesta Alternativa Propuesta Municipal Propuesta Alternativa Propuesta Municipal Propuesta Alternativa Propuesta Municipal Propuesta Alternativa Propuesta Municipal Propuesta Alternativa CENTRAL 1 CENTRAL 1 CENTRAL 2 CENTRAL 2 CENTRAL 3 CENTRAL 3 C1 y C1t C1 y C1t C2 C2 y C2as C3 Y C3t C4 R5 R5 R4 R4 R3 R2 R2 R - R1 R - R1

5. EVALUACIN COMPARATIVA DE AMBAS PROPUESTAS La nueva propuesta ha sido evaluada comparativamente con el proyecto municipal utilizando un mtodo simplificado de estimacin cuantitativa: el mismo consiste en determinar el valor medio del nmero de niveles mximos y mnimos posibles de construir en cada zona, segn los distintos valores de superficies de terreno y valores mximos y mnimos de FOS Y FOT para cada una de las alternativas analizadas. Los valores comparados ofrecen una primera aproximacin a la densificacin del tejido urbano alcanzada, (objetivo principal de la propuesta municipal) y se han calculado como producto del rea bruta de cada zona por el valor medio del nmero de niveles en las mismas. Los resultados demuestran que en la Propuesta Alternativa pueden alcanzarse niveles ms altos de densificacin que en la municipal, mejorando la homogeneidad de la volumetra urbana, adoptando lmites de altura razonables (10 niveles de mxima y 8 de mnima para altas densidades), para una mayor calidad ambiental del medio urbano y un ms equitativo acceso a los recursos climticos regionales: la abundante radiacin solar, las brisas nocturnas estivales y la mayor visin de la bveda celeste para la obtencin de enfriamiento radiativo nocturno. Los valores del nmero de niveles adoptado se apoyan tambin en la informacin presentada por un miembro de la Cmara Inmobiliaria de Mendoza, en las recientes Jornadas de la Municipalidad de Godoy Cruz, respecto a que las preferencias del mercado inmobiliario local establecen una altura no mayor de 7 pisos. La evaluacin comparativa de los valores de las variables crticas de ambas propuestas se presenta en Tabla 3.

Tabla 4: Evaluacin comparativa de ambas propuestas de densificacin del tejido urbano: Municipal y Alternativa.

Nde Nde Nde Nde Nde Nde Niveles Niveles Niveles Niveles Niveles Niveles ZONA
CENTRAL1 CENTRAL2 CENTRAL3 C1 C2 R5 R4 R3 R2 R1
MEDIO PROP. Minimo Mximo MUNIC. Mnimo Mximo MEDIO PROP. ALTER. 9

DIFERENCIA NDENIVELES
1 +2 0,5 1,5 +1,5 +5,5 +2,5 0 +1 0 9,5

2 2 3 2 2 3 1 1 1 1

18 12 24 15 9 12 8 3 5 3

10 7 13,5 8,5 5,5 7,5 4,5 2 3 2

8 8 12 6 6 12 6 1 3 1

10 10 14 8 8 14 8 3 5 3

9 13 7 7 13 7 2 4 2

Tabla 3. Cuadro comparativo de valores de variables crticas de ambas propuestas

6. OTRAS CARACTERSTICAS DE LA PROPUESTA ALTERNATIVA: El objetivo fundamental de la Propuesta Alternativa ha sido, como se ha sealado, la preservacin del carcter de ciudad oasis compatible con la densificacin de la trama urbana objeto de la Propuesta Municipal. Se ha intentado adems introducir un ajuste en aspectos especficos de cada zona, tendiendo a suavizar situaciones de interfase entre zonas y al mismo tiempo lograr, para el conjunto, una morfologa aproximadamente piramidal apta para la captacin de los recursos climticos regionales. Las modificaciones por zona que se proponen a esos efectos se listan a continuacin: - CENTRAL 1 y CENTRAL 2: Se propone unificar las zonas con 10 niveles de mximo y 8 de mnimo, con el siguiente detalle: - Central 1: Basamento o prebasamento con o sin torre, zcalo comercial obligatorio. - Central 2. Basamento o pre- basamento con o sin torre, locales comerciales optativos. Esta estructuracin de la zona central permitir mantener el carcter piramidal del desarrollo de la ciudad hacia los bordes, caracterstica esencial para el uso sustentable de los recursos climticos; lo que determina la eficiencia energtica y ambiental de la trama y las posibilidades de confort trmico y lumnico de la edilicia inserta en la misma. Se propone la altura de basamento para los lotes donde no sea posible la construccin en torre. - CENTRAL 3: Se conserva la configuracin de torres de permetro libre, disminuyendo en algunos niveles la altura mxima propuesta, es decir 14 niveles altura mxima y 12 de mnima. Esta re-estructuracin permitir revalorizar reas deprimidas y zonas de renovacin urbana. La homogenizacin de los niveles permitir conservar la eficiencia en el uso de los recursos para toda la estructura edilicia y una mayor densificacin de la zona. Teniendo en cuenta los perfiles de distribucin de alturas en la ciudad, concentrar las torres en el borde Este garantizar el acceso del recurso viento a la zona central de la ciudad, posibilitando la humidificacin del aire, el barrido de los contaminantes atmosfricos y el refrescamiento de la trama en la zona central. Adems la propuesta preserva las manzanas de carcter patrimonial, promoviendo as la revalorizacin turstica de la zona. Se propone amplios retiros verdes frontales y posteriores para los lotes donde no sea posible la construccin en torre.

- COMERCIAL 1: Conserva la propuesta original de uso de suelo comercial-residencial homogenizando las alturas de la media densidad propuesta entre 8 y 6 niveles. Esta configuracin permitir mantener el objetivo de la concentracin de la ciudad, la preservacin de las posibilidades de acceso al recurso solar en toda la edilicia presente en la trama, y mantener la premisa del desarrollo piramidal de la ciudad desde la zona central, que es vital para la calidad energtica y ambiental de nuestra ciudad. Se propone la altura de basamento para los lotes donde no sea posible la construccin en torre. - COMERCIAL 2: Propone fragmentar la zona comercial-residencial C2 propuesta inicialmente como una zona homognea de media densidad cuyos niveles de edificacin podan variar de 2 a 15 niveles; en tres zonas: C2 de 8 a 6 niveles, media densidad con basamento, y una sub-zona que denominamos C2b que se propone manteniendo los niveles de C2 pero con torres de permetro libre. C3 de 4 a 6 niveles, media densidad con basamento, y una sub-zona que denominamos C3t (eje patrimonial) que se propone para el desarrollo de edificios de permetro libre. C4 de 1 a 3 niveles, baja densidad. La re-estructuracin propuesta permitir mantener la estructura de las zonas ya consolidadas sin perder la posibilidad de revalorizar reas deprimidas y zonas de renovacin urbana. - ZONA R5: La propuesta conserva el objetivo de la densificacin del rea perimetral del Parque Central manteniendo el nmero mximo de niveles (12 en la propuesta original) pero limitando el mnimo a 10 niveles. Nuevamente el objetivo es la homogenizacin de alturas de la edilicia para la preservacin del uso de los recursos para todas las estructuras. Al mismo tiempo permite incrementar la densificacin o concentracin urbana utilizando como recurso bioambiental las bondades de un pulmn verde de la ciudad. Adems se propone un parcelamiento de esta zona que contemple lotes a partir de los 800 m2, con el objeto de asegurar que el desarrollo morfolgico de la zona preserve los beneficios ambientales del pulmn para el resto de la ciudad. - ZONA R4: Se propone eliminar la zona R4 de la calle Boulogne Sur Mer, sustentado en la necesidad de preservar el alcance de los beneficios del parque General San Martn. Por un lado la humidificacin del aire fresco que desciende del piedemonte durante la noche permitiendo el refrescamiento nocturno de la ciudad. Por otro, la penetracin desde el Este hacia el piedemonte permitiendo la brisa diurna. Garantizar la disponibilidad del recurso elico a las reas de mayor densificacin es vital para la sustentabilidad ambiental y la calidad del aire de la ciudad Propone re- localizar la zona central R4 en los bordes Norte y Sur del sector Oeste de la ciudad, proponiendo mantener la estructura de torre con basamento y el carcter residencial comercial de la zona. La re-estructuracin propuesta permitir mantener la estructura de las zonas ya consolidadas sin perder la posibilidad de densificar la ciudad. - ZONA R3: Para el caso de la Zona R3 se coincide en un todo con la propuesta municipal - ZONA R2: Se propone mantener la propuesta solo en las zonas indicadas, justificado en la consolidacin de esta morfologa para las reas sealadas en la trama. La alternativa muestra una reduccin importante de estas zonas. Se respetan la altura mxima propuesta 5 niveles y se eleva a 3 niveles la mnima. Resultando esto en una mayor densificacin que la propuesta municipal. - ZONA R1: La propuesta alternativa de la zona R1 concuerda con las caractersticas morfolgicas definidas por la Propuesta Municipal. Se observa un incremento importante de dicha zona respecto de la Propuesta Municipal con el objeto de preservar los beneficios ambientales de una zona residencial de baja densidad ya consolidada.

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- RESERVA URBANA DEL FERROCARRIL: Se propone convertir esta reserva urbana en un pulmn verde, dentro de la cual se podran reciclar las edificaciones existentes, con valores patrimoniales, y destinarlas a usos culturales u otros compatibles con las necesidades de la zona. Esta estrategia dara continuidad al eje verde que contiene la zona de mayor densidad edilicia de la ciudad.

7. CONSIDERACIONES CUALITATIVAS Y CONCLUSIONES

El progreso, el desarrollo, el crecimiento, si bien no son trminos sinnimos, constituyen las ideas bsicas sobre las que se sustentan los cambios que las nuevas planificaciones tienden a avalar.
Mientras algunas ciudades proyectan su progreso basando su competitividad en borrar sus propias seas de identidad cambindolas por imgenes anodinas y descontextualizadas, otras lo hacen a travs del desarrollo y potenciacin de sus propias caractersticas diferenciales, preservando los valores que les han dado sentido trazado, patrimonio ambiental e histrico cultural, escala, paisaje, skyline, contacto con la naturaleza, etc. a lo que suman espacios y paisajes propios de la modernidad. Estas ciudades, no niegan ni destruyen su acervo cultural, por el contrario, son capaces de asimilar los cambios y nuevos desafos sin destruir lo preexistente sino sumando y generando nuevas oportunidades para la ciudad y sus ciudadanos, enriqueciendo an mas esas seas de identidad de su paisaje urbano consolidado. Del anlisis precedente se desprende que es evidente que existe una importante falta de adecuacin entre los objetivos tericos correctamente formulados para el desarrollo de la ciudad y las conflictivas estrategias tcnicas propuestas para satisfacerlos. (Pastor, 2010). En tanto que la enunciacin terica de los objetivos se presenta como adecuada, (Bragagnini, 2009) la respuesta tcnica no refleja dichos principios tericos, sino que, por el contrario, anticipa consecuencias no deseadas desde varios puntos de vista, coincidentes en aportar impactos negativos sobre la calidad ambiental del medio urbano futuro. Si el estilo de desarrollo urbano se vincula con el modo de aprovechamiento de los recursos, y la sostenibilidad se juega en el difcil equilibrio entre la rentabilidad econmica, la equidad social y la conservacin de los recursos ambientales, de la propuesta tcnica de la reforma se desprende el importante peso de la rentabilidad econmica del suelo urbano en detrimento de las otras dimensiones de la sostenibilidad, la equidad en el acceso y aprovechamiento de los servicios ambientales del paisaje urbano construido. Los resultados parciales alcanzados estn demostrando claramente que la estrategia de densificacin de la trama urbana no es de aplicacin ilimitada ya que, a partir de cierto lmite crtico, que se espera determinar con mayor precisin en futuras investigaciones, los impactos energticos negativos, debidos al bloqueo de la radiacin solar tendrn fuerte gravitacin sobre los crecientes requerimientos energticos del parque edilicio y sobre la calidad ambiental del paisaje urbano. Para ambas situaciones existe un par de variables crticas que deben ser consideradas como condicionantes de la densificacin: el acceso equitativo al recurso solar y la homogeneidad morfolgica y de escala de las unidades urbanas. Este reconocimiento es precisamente la principal causa del desajuste terico-operativo de la propuesta municipal. (Pastor, 2010)

8. RECOMENDACIONES La oportunidad de tomar contacto con el Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Mendoza es propicia para transmitir a sus integrantes la inquietud de los estamentos cientfico-tecnolgicos y profesionales dedicados al estudio y produccin del ambiente construido, sobre la importante tarea de investigacin, desarrollo normativo y de gestin del hbitat, que es indispensable emprender para superar el notable atraso que nuestro medio presenta en la materia. Dada la importante inercia del ambiente construido, las decisiones que hoy se concreten extendern sus impactos positivos y negativos por periodos de hasta ms de medio siglo, condicionando la calidad de vida de nuestros hijos y nietos y probablemente, la de los hijos y nietos de ellos tambin. La tarea es de gran magnitud y complejidad pero debe ser emprendida de modo impostergable, superando intereses sectoriales y visiones de corto plazo. Seguidamente se presenta un listado de recomendaciones, no necesariamente completo, de las estrategias y acciones que sera indispensable desarrollar e implementar para afrontar adecuadamente los enormes desafos que el siglo XXI seguramente nos ha de deparar para mejorar la sostenibilidad de los medios urbanos y la calidad de vida de sus habitantes.

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Recomendaciones Generales: Definir en forma consensuada y con el mximo aporte de mecanismos participativos de la ciudadana, el modelo de ciudad que se espera tener en el futuro, lo que necesariamente incluye lmites en cuanto al crecimiento en densidad y extensin. Maximizar la eficiencia energtica de los edificios, mediante estrategias de conservacin de energa, sistemas pasivos y activos de calefaccin y enfriamiento de espacios, calentamiento solar de agua, tcnicas de iluminacin natural de espacios y eventual introduccin de generacin fotovoltaica en el medio urbano. Maximizar el acceso a los recursos climticos regionales en ambas estaciones extremas: radiacin solar, brisa estival nocturna, diferencial de temperatura da-noche y temperatura aparente de cielo nocturno. Optimizar las prestaciones de confort del ambiente urbano exterior mediante el control de las variables determinantes del clima urbano, fundamentalmente, la isla de calor. Reformar y actualizar en forma progresiva los cdigos urbanos y edilicios para implementar los mximos niveles de eficiencia energtica y los mnimos impactos ambientales de las edificaciones urbanas. Incrementar la relacin de reas construidas con reas verdes urbanas, segn los estndares internacionales de proporcin de reas verdes y reas construidas: 1 a 4. Considerar a la arboleda urbana como un componente fundamental del modelo de ciudad esperado, preservando en la mxima medida posible los servicios ambientales que provee y asegurando su reposicin permanente a partir de tcnicas de vivero y trasplante cientficamente desarrolladas. Comenzar a generar conciencia de la importancia de la orientacin adecuada de las construcciones y tejidos urbanos, estableciendo valores para desviaciones mximas admisibles de superficies colectoras La tarea debera ir acompaada por la implementacin de reformas a la Ley Provincial de Loteos. Establecer estndares de eficiencia energtica que signifiquen un mayor valor de las propiedades urbanas. Minimizar los impactos ambientales y los costos operativos durante el ciclo de vida de los edificios y redes de infraestructura y servicios urbanos. El listado precedente se limita a las recomendaciones generales ms importantes relacionadas con la escala edilicia y micro-urbana en cuanto a su contribucin al desarrollo sostenible del rea Metropolitana de Mendoza (AMM). Dando marco a las mismas, en la escala macro-urbana, no pueden dejar de considerarse las siguientes propuestas: Elaborar un Plan Regulador para el desarrollo de toda el rea municipal a medio y largo plazo, a partir de la definicin de un modelo de ciudad compacta, social, econmica y ambientalmente sostenible que preserve la fisonoma de los entornos urbanos actuales en sus caractersticas de ciudad oasis Articular este Plan Regulador con los planes de los dems municipios del AAM. Para ello sera de utilidad la consideracin de lo dispuesto por la Ley 8.051 de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo respecto del Plan Estratgico de Desarrollo, el Plan de Ordenamiento Territorial Provincial y los planes de ordenamiento territorial municipales. Debe considerarse adems, que la transicin hacia el paradigma sostenible, implica un enorme esfuerzo por parte de la sociedad toda, el que debe emprenderse sin dilaciones, a riesgo de confrontar un deterioro sin precedentes en la calidad de vida de nuestra poblacin urbana durante el presente siglo. En este sentido, la responsabilidad del sector poltico es mxima, habiendo tomado conciencia de la gravedad de los problemas que nos plantear el futuro en la ciudad y en la regin.

9. REFERENCIAS 1) Bragagnini, Silvana. Una propuesta para orientar el desarrollo de la ciudad.Infogua de la Arquitectura. Colegio de Arquitectos de Mendoza. 2009. 2) Correa, E. Tesis Doctoral: Isla de Calor Urbana El caso del rea Metropolitana de Mendoza. Universidad Nacional de Salta. Indito. 2008. 3) Pastor, G. Consideraciones sobre el impacto en el Paisaje Urbano de Mendoza a partir de las Reformas propuestas al Cdigo Urbano y de Edificacin de la Ciudad de Mendoza, Indito. 2010. 4) Nicolini 5) Waisman

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6) Direccin de Planificacin Urbanstica, Municipalidad de la Ciudad de Mendoza: Ordenanza de Zonificacin por Indicadores Urbanos. 2009).

10. RECONOCIMIENTO Resulta pertinente reconocer la meritoria labor desarrollada por el grupo humano que se desempea en la Direccin de Planificacin Urbana de la Municipalidad de Mendoza y muy especialmente la de su Directora, Arq. Silvana Bragagnini, quien ha impulsado con solvencia, dedicacin y responsabilidad una tarea sostenida de bsqueda, ordenamiento y acopio de informacin indispensable para la formulacin de cualquier propuesta de ordenamiento ambiental urbano. Sin esa base de informacin no hubiera sido posible elaborar la Propuesta Alternativa que se presenta en este informe. La oportunidad es propicia para expresar nuestra disposicin para continuar colaborando con el Municipio en temas de nuestra especialidad toda vez que nos sea requerido.

Mendoza, 17/12/2010

Mgr. Arq. Carlos de Rosa Investigador Principal INCIHUSA - CONICET

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