Cergy RLG 051113 FR

Les gated communities aux Etats-Unis et en France :
une innovation dans le dveloppement priurbain ?

Are gated communities in France and in the US
an innovation in suburban growth context?

Renaud LE GOIX
Matre de Confrences, Universit Paris 1 Panthon Sorbonne
UMR Gographie-cits 8504 13 rue du Four 75006 PARIS (FRANCE)
Tel. +33140464001 Fax +33140464009 e-mail rlegoix@univ-paris1.fr
http://www.parisgeo.cnrs.fr

[Premire version : dcembre 2005. Cet article dans sa premire version a fait lobjet dune
communication orale : Colloque international de gopolitique urbaine Gopolitique
urbaine : les territoires urbains face aux dfis de la sgrgation Etats-Unis France.
Universit de Cergy Pontoise Dcembre 2005.
Publication HAL-SHS : version 4 mars 2006 Premire version soumise pour publication
Hrodote. Incluses les figures couleur et la bibliographie complte.
Publication dfinitive : Octobre 2006 Le Goix R., 2006, Les gated communities aux
Etats-Unis et en France : une innovation dans le dveloppement priurbain ? , Hrodote n
122, 3
e
trimestre 2006, pp. 107-136]

Abstract
This paper aims at proposing a systemic analysis of gated communities as generic patterns of
urban growth, through the strategies of actors, promoters and residents involved in their
development. They all make choices, provide policies and orient location strategies, which
have supported the process of diffusion of gated residential enclaves for at least 150 years in
capitalist cities. Comparing long-term and short-term trends in the emergence of such
enclaves helps structuring a debate about their real significance in contemporary urban
landscape and planning practices.
An exploration of the historical threads and lineation of gated communities connects their
diffusion dynamic with classical patterns in the production of residential spaces and suburban
landscapes such as exclusivity, community, residential developments, private governance.
Also resulting of a recent increased demand for security, gated communities are now a leading
offer from the homebuilding industry. But their sprawl emerges from a partnership between
local governments and land developers. Both agree to charge the homebuyer with the cost of
urban sprawl (construction and maintenance costs of infrastructures within the gates). Such a
structuring of residential space is then particularly valuable on the urban edges, where the cost
of urban sprawl exceeds the financial assets of local public authorities. New private
developments provide local governments with new wealthy taxpayers at almost no cost. As
compensation, the homebuyer is granted with a private and exclusive access to sites and
amenities (lakes, beaches, etc.). Such exclusivity favors the location rent, and usually
positively affects the property value within the gated enclaves. Finally, their novelty echoes
!e $oi' (.* 200-* . !es gated communities au' 8tats9:nis et en ;rance = une innovation dans le d@veloppement
p@riurBain C D, #rodote n+ 122, 3
e
trimestre 2003, pp. 106-133
2
their recent status o< a global phenomenon that produces spillover e<<ects in cities. TheB
ultimatelB produce externalities, <avoring their residents through the means o< social
homogeneitB and private operations o< servicesD but clearlB detrimental to non-residents and
other citiEens in their vicinitB.

!e#$ords *
$ated communities, urban spraFl, segregation, residential developments, public private
partnership

Rsum
Het article propose une analBse sBstmiIue de gated communities comme des <ormes
gnriIues de la croissance urbaine, J travers les stratgies dKacteurs, des promoteurs et des
rsidants impliIus dans leur dveloppement. Hhacun de ces acteurs opre des choix, met en
Muvre des politiIues publiIues Iui orientent les stratgies de localisation N ceci contribue J
structurer le dveloppement des enclaves rsidentielles <ermes dans les villes capitalistes
depuis au moins 1O0 ans. Une telle comparaison des dBnamiIues J long terme et J court terme
de lKmergence de ces enclaves doit contribuer J structurer le dbat sur la signi<ication des
gated communities dans les espaces urbains et dans les pratiIues dKamnagement.
Qn relie les linaments historiIues de la gense des gated communities aux <ormes classiIues
de production des Iuartiers rsidentiels et de leurs paBsages, Iui impliIuent la mise en Muvre
des logiIues dKexclusivit, de lotissements pavillonnaires, de gestion prive en coproprit. Rl
apparaSt Iue les gated communities mergent galement dKune logiIue scuritaire plus
rcente, Iui en ont <ait une o<<re importante de la part des promoteurs immobiliers.
Tanmoins, leur di<<usion merge plutUt dKun partenariat pouss entre les autorits locales et
les lotisseurs, en accord pour <aire porter les coVts dKin<rastructure lis J lKtalement urbain
sur lKacIureur dKun bien immobilier. Une telle structuration de lKespace rsidentiel est alors
particulirement intressante sur les <ronts dKurbanisation oW les coVts de lKtalement excdent
largement les capacits <inancires des autorits publiIues locales. Les nouvelles rsidences
prives o<<rent J ces autorits de nouveaux contribuables locaux, sans IuKelles aient J en
supporter le coVt. Homme compensation de cet investissement <inancier, lKacIureur obtient
lKexclusivit de lKaccs au site, J ses Iuipements et J ses amnits Yplages, lacsZ[. Une telle
exclusivit agit en <aveur de la valeur des proprits situes au sein des gated communities.
Finalement, leur relative nouveaut rside dans leur statut rcent dKun phnomne global Iui
se traduit par une production accrue dKingalits dans la ville N elles <avorisent leurs rsidants
par les biais dKune grande homognit sociale et par des services privs D mais ces aspects
agissent souvent au dtriment des Iuartiers situs dans leur voisinage.

/ots12ls *
$ated communities, talement urbain, segregation, lotissements rsidentiels, partenariat
public-priv.

Euand lFarcGitecte ne Hait pas la ville* le promoteur sFen cGarge* comme le rappelle en
substance lKarchitecte Rem ôolhas YHon<rence J lKE#E``, 200O[. Hette a<<irmation
caractrise les <ondements conomiIues Iui sous-tendent le dveloppement des gated
communities N dans une ville capitaliste construite essentiellement par des promoteurs
immobiliers Ylotissements, parcs rsidentiels, parcs de bureau, etc.[, le march, la spculation
immobilire et les logiIues de rente de site sont les <orces principales Iui structurent lKespace
urbain. a<in de cerner la porte du dveloppement des enclaves rsidentielles prives et
Le $oi' R., 2006, . Les gated communities au' Etats9Unis et en France : une innovation dans le dveloppement
priurBain C D, #rodote n+ ,--, .
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trimestre -223, pp. ,267,.3
!
fermes dans les paysages urbains contemporains, il convient de procder lBanalyse
systmique dBun produit immobilier devenu gnrique, les gated communities. DBaprs
Flakely H Snyder (,KK6), ce terme gated communities dsigne des quartiers rsidentiels dont
lBaccs est contrl, interdit aux non7rsidants, et dans lequel lBespace collectif (rues, trottoirs,
parcs, terrains de jeuP) est privatis.
Cette contribution sBappuie donc sur lBanalyse systmique des logiques dBacteurs
lBoeuvre dans ces constructions territoriales particulires, notamment celles des promoteurs et
celles des rsidants.
Depuis les annes ,KK2, un discours social a progressivement pris corps propos de
ces quartiers, en particulier aux Etats7Snis et en Amrique Latine. Aprs des premiers travaux
essentiellement sociologiques, les gated communities sont perues comme une manifestation
physique, visible et patente des mutations de la socit post7industrielle (la fragmentation,
lBindividualisme et le communautarisme) et de la pntration dBidologies scuritaires
largement portes par les acteurs politiques et conomiques (les municipalits, les promoteurs
immobiliers, les socits de scurit). Les gated communities sont ainsi souvent prsentes
comme des symptmes des pathologies urbaines, au premier rang desquelles figurent les
logiques dBexclusion sociale. La rtractation de lBespace public dans les villes se faisant au
dtriment des classes sociales les plus modestes est dnonce. Le processus de fermeture
volontaire est associ une accentuation de la sgrgation sociale. Enfin, la disparition des
espaces publics au profit dBenclaves prives est prsente comme une X scession Y de la part
dBune lite qui la fois doute du bien7fond de lBautorit publique, et sBoppose aux logiques
de redistribution de richesses
1
.
Cet attrait acadmique pour les gated communities nBa cess de crotre alors que les
diffrents continents semblaient progressivement gagns par ce phnomne : en Amrique
Latin (Caldeira, -222 ; Carvalho, ]arkki êorge, Anthony, ,KK6), en Chine (îroir, -22-), en
Asie du Sud7Est, en Australie (Furke, -22,), en Europe et en France (àillet, ,KKK ; Fillard,
Chevalier, Mador, -22b), ou encore dans le monde arabo7musulman (^lasze, -222 ; ^lasze,
Alkhayyal, -22-). Cette diffusion globale est couramment interprte comme une simple
diffusion dBun modle tats7unien dBurbanisme, faisant certes lBobjet dBadaptation politiques,
contractuelles et architecturales en fonction des traditions locales (^lasze, Frantz, debster,
-22-).

Proposer une analyse systmique des gated communities ncessite porter le regard sur
les acteurs, dont les choix dBamnagement et les stratgies rsidentielles ont t dterminants
pour comprendre cette diffusion des enclosures dans les villes. La comparaison des tendances
long terme dBenclosures rsidentielles depuis la seconde moiti du ,K
e
sicle, et des
volutions de court terme des lotissements scuriss (depuis les annes ,K62), permet de
structurer un dbat qui porte sur la porte et la signification de ces enclaves dans la ville. Dans
cette optique, trois entres principales seront abordes. Il sBagit dBune part de situer les gated
communities dans lBoffre de lBindustrie de la promotion immobilire. DBautre part, les
enclaves rsidentielles doivent tre analyses du point de vue de lBamnageur, en tant
quBentits juridiques prives et contractuelles correspondant une utilisation du sol
rsidentielle associe un certain nombre de services annexes, de loisir par exemple. Cette
partie du dveloppement posera notamment une question majeure : si ces lotissements sont

1
Pour un tat de la question complet en franais, nous prfrons renvoyer le lecteur BILLARD G.,
CHEVALIER J., MADORE F. (2005). "i$$e fer)*e+ ,i$$e sur,ei$$*e / 01 s*curis1tion des esp1ces r*sidentie$s en
8r1nce et en 9)*ri:ue du ;ord. Rennes: Presses Universitaires de Rennes (coll. Gographie sociale), 230 p.
Dàutre part, làrticle de F. Mador, Fragmentation urbaine et dveloppement de l'auto-enfermement rsidentiel
dans le monde, 0<=nfor)1tion >*o?r1p@i:ue, n 2-2004, 2004, p. 127-138 propose un tat de la question
complet sur les discours relatifs au formes dènfermement rsidentiel et de fragmentation urbaine.
!e $oi' R), 200-, . !es 0ated co556nities a6' 8tats9Unis et en ;rance : 6ne innovation dans le d@veloppe5ent
p@ri6rbain C D! #rodote n+ 122! 3
e
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!
construits en contradiction avec les o=>ecti?s d@une ur=anit idalise Acelle ?aite d@un tissu
ur=ain ouvert! non ?ragment et constitu d@espaces pu=lics miCtes ouverts D tousE! pourFuoi
les autorits locales! comptentes en matiGre de permis de lotir! ne restreignent7elles pas leur
dveloppement H En?in! on o=servera les interactions entre les rsidants J chacun aLant
eCprim une stratgie rsidentielle en choisissant de vivre derriGre les grilles d@une 0ated
co556nities AFualit et eCclusivit des espaces verts M scurit et tranFuillit du voisinageNE
J et les non7rsidants Fui vivent au delD du mur! pour Fui les e??ets induits par la prsence
d@une 0ated co556nitE D proCimit prend souvent la ?orme d@eCternalits ngatives.

!" $%&'&()*%+, '-%./0+ 1''&2131)%+, )( )4.3&+*%)+ %0+15)4(1)33)+
O@il n@tait la ?ermeture! une 0ated co556nitE n@est Fu@un lotissement comme un
autre. Pl s@agit donc dans un premier temps de retracer la genGse des lotissements privs et
?erms! a?in d@en cerner le statut particulier. Qelui7ci est la sLnthGse de deuC siGcles de
morphologie priur=aine! aLant progressivement pris en compte les instances scuritaires et
pris en compte les dsirs de loisirs et de vie ?amiliale au sein du Fuartier d@ha=itation. Dans un
monde oS la standardisation des produits et la di??usion glo=ale des modes de vie! il est
pertinent de se pencher sur l@histoire du dveloppement des 0ated co556nities auC Etats7
Unis. Du ?ait Fue l@ur=anisme tats7uniens sont souvent considrs comme un modGle
gnriFue ensuite di??us dans le monde entier par les promoteurs immo=iliers d@une part M
parce Fu@il L a de ?ortes similarits entre l@histoire rsidentielle! les ?ondements idologiFues
et l@volution des principes >uridiFues de la coproprit d@autre part.

!"!" 64) 3&47*) '-(*%-(1&4 5)+ '&583)+ 59*%2-41+') :%1;0
La gnalogie des 0ated co556nities contemporaine remonte D la s6b6rb romantiFue
et utopiFue des d=uts du 1Ve siGcle! et !leFellEn ParH! conWue par #asXell! a pro=a=lement
t la premiGre 0ated co556nitE D proprement parler >amais construite auC Etats7Unis!
puisFue ce lotissement dispose d@un contrYle de l@accGs et d@une police prive depuis 18[4
A]acXson! 1V8[E.
]acXson mentionne Fue Davis! l@architecte! tait ?ortement inspir par l@architecture
romantiFue europenne! et Fu@il introduisit Fuatre innovations ma>eures dans la plani?ication
d@un lotissement rsidentiel. En premier lieu! le rseau viaire de ?orme curvilinaire mettait
l@accent sur un idal pastoral tout ]e??ersonien! tout en assurant D la communaut un cadre
naturel en plein centre du Fuartier d@ha=itation. ^lmsted a! peu aprGs! transpos ce principe D
la communaut plani?ie de Riverside APllinoisE en 1838. DeuCiGmement! la notion de
gouvernance prive des espaces collecti?s est introduite! le parc central du lotissement tant
prserv D l@tat d@espace naturel! sous la responsa=ilit du Io55ittee oJ Kana0e5ent.
TroisiGmement! un rGglement de coproprit contraignant Arestrictive covenantsE interdit toute
activit commerciale ou industrielle au sein du parc rsidentiel. La FuatriGme innovation est
constitue par l@enclosure! et par le panneau dispos D l@entre du lotissement ` aPrivate
8ntrance) Lo Mot 8nterb.
Qe parc rsidentiel ?ournit ainsi D ses ha=itant un environnement trGs protg! et a
introduit les Fuatre piliers des volutions de la s6b6rb contemporaine ` le rseau viaire
?avorisant de ?ai=les densits et la prservation des espaces verts trGs valoriss par les
promoteursM le principe de la gouvernance prive Aassociations de propritairesEM les
rGglements de coproprit Fui permette de protger la sta=ilit et l@homognit architectural
et sociale du lotissement Accdeneie! 1VV4EM et en?in l@eCclusivit du lieu garantie auC
rsidants. Le prototLpe de la s6b6rb tats7unienne et des 5aster9planned co556nities
Alotissements plani?is par un promoteurE tait ainsi! galement! la premiGre 0ated
co556n6nitE, ce Fui met en lumiGre les parallGles D ?aire dans l@mergence de ces ?ormes.
!e $oi' R)* 200-* . !es gate3 4ommunities au' Etats-:nis et en ;ran4e = une innovation 3ans le 3veloppement
priurBain C D, Herodote n 122, 3
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Il peut paratre paradoxal de constater que la conception originale des villes pri%es et master-
planned communities* telle quèlle etait envisagee deja par Howard en 1898 (EomorroF= A
Pea4eIul PatJ to Real ReIorm), etait directement inspiree par les communautes socialistes
planiIiees, a lìnstar du PJalanstKre de Fourier ou de lùtopie industrielle des salines dÀrc-et-
Senans construites en 1804 par Ledoux (Schaer, Claeys, Sargent, 2000). Les cites-jardins
sont, par Iiliation, devenues la sources dìnspiration et un ideal utopique tant pour les master-
planned communities developpees aux Etats-Unis, comme Radburn en 1924 (Jackson, 1985).
Mais Howard a aussi pose les bases theoriques des modes contractuels de gouvernance
urbaine privee, une La 3emo4rati4ally 4ontrolle3 4orporate te4Jno4ra4yN (McKenzie, 1994,
5), telle quèlle Ionctionne aujourd`hui dans les coproprietes.

Il sàgit dùn second ordre de Iiliation, qui relie les gate3 4ommunities a l`histoire des
Oommon Pnterest Qevelopments (OPQs) et a celle des reglements de copropriete restrictiIs,
deux phenomenes etroitement associes, dont les Iondements juridiques sont europeens.
McKenzie (1994) retrace la longue histoire europeenne des reglement de copropriete et des
associations residentielles. La premiere structure en propriete collective dùn immeuble par
ses residants semble remonter au 12
e
siecle dans les villes allemandes (Tto4UFerUseigentum).
La notion de copropriete (souvent reduite aux parties communes) nèst ensuite apparue en
France quèn 1804 (et a servi de base juridique a la construction du Paris haussmanien, 80
des immeubles de cette epoque etant sous un regime de copropriete), et au debut du 20
e
siecle
dans les autres pays dÈurope, avant d`tre adopte en 1928 en Amerique Latine, a Porto-Rico
en 1951, puis Iinalement en 1961 par les Etats-Unis, sous le vocable de 4on3ominium.

Association de coproprietaires et reglement de coproprietes (Vome-oFners Asso4iations et
Restri4tive Oovenants dans le contexte anglo-saxon) sont neanmoins distincts, et dependent de
la structure de la propriete. Des le 16
e
siecle avec la rapide desuetude de lùsage collectiI des
communs en Angleterre accompagnant la generalisation des enclosures, apparut la necessite
juridique de maintenir, sur les terres nouvellement clturees et en propriete privee, des
servitudes de passage et restrictions dùsage. En Grande-Bretagne les premieres restrictions
concernant des parcs ou des equipements de loisirs : des 1743, làcces au !ei4ester TWuare a
Londres Iait lòbjet dùne taxe applicable aux seuls residants du perimetre du Square qui ont
lèxclusivite de làcces. La taxe doit permettre dèn payer lèntretien (McKenzie, 1994). Un
tel usage Iut transplante a lìdentique aux Etats-Unis en 1831, a $ramer4y ParU a Manhattan :
un square prive dont les residants du voisinage possedent les cles. Il sàgit de la premiere
association residentielle aux Etats-Unis, mais ce nèst quèn 1844 a Boston (!ouisBurg
TWuare) ; !leFellyn ParU (1859) et Rolan3 ParU (1891 que les premiers quartiers et
lotissements huppes geres par un Iorme dàssociation de proprietaires voient le jour, posant
ainsi les bases de la gouvernance urbaine privee : 'to maintain tJe private parUs* laUes an3
otJer amenities oI tJe suB3ivisions* 3evelopers 4reate3 provisions Ior 4ommon oFnersJip oI
tJe lan3 By all resi3ents an3 private ta'ation oI tJe oFners) Eo ensure tJat tJe lan3 Foul3 not
Be put to otJer uses By suBseWuent oFners* 3evelopers atta4Je3 Xrestri4tive 4ovenantsY to tJe
3ee3s) (McKenzie, 1994, 9). De tels lotissements prives deviennent communs dans la
premiere moitie du 20
e
siecle (Zission Vills, Missouri en 1914 ; [ansas Oity Oountry OluB
Qistri4t dans les annees 1930, ou bien encore la ville nouvelle de Ra3Burn en 1928). Ces
lotissements, regis par des regles de copropriete (Oovenants* Oon3itions \ Restri4tions*
OO\RYs)* regulent ainsi le type de construction et dàmenagements autorises. Soutenus par la
reglementation Iederal, ces contrats ont permis de developper une certaine selection ethnique
des residants, porteur de lìdee selon laquelle la mixite ethnique etait prejudiciable a la valeur
immobiliere (McKenzie, 1994 ; Fox-Gotham, 2000). Ils ont contribue a construire une solide
ideologie segregationniste portee par les elites politiques et celles de lìndustrie immobiliere,
Le Goix R., 2006, Les gated communities aux Etats-Unis et en France . une innovation dans le developpement
periurbain ? ! #rodote n+ 1--! 3
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!
qui associent la prsence de noirs =ou d>hispaniques@ dans un quartier A l>instaBilit de celui7ci
et au dclin de sa valeur immoBiliDre =MasseF! Denton! 1HH3@. L>eJclusion ethnique devenue
illgale aprDs 1H48 =arrNt de la Oour PuprNme Shellev v. Kramear@! les rDglements de
coproprit se sont alors Qocaliss sur l>Rge =pour les communauts de retraits S telle que
Sun Citv ou Leisure World! oT les rsidants doivent avoir plus de UU ans@! ou sur l>adhsion
oBligatoire A un cluB =un cluB de golQ! ou une cooprative rsidentielle co-op@. L>adhsion
est alors soumise A l>approBation des administrateurs du cluB =WennedF! 1HHUX YeBster!
-00-@. Zien qu>A ce stade! il ne puisse Ntre Qait rQrence A la couleur de peau =ou tout autre
catgorie tomBant sous le coup des lois anti7discrimination! par eJemple les prQrences
seJuelles ou le handicap@ dans le processus de candidature! le processus d>approBation d>une
nouvelle adhsion au cluB est Bien souvent discrtionnaire! puisqu>un cluB est par principe
ma[tre de ses adhsion tant que les critDres du choiJ demeurent raisonnaBles =McWen\ie!
1HH4! 63@. ]usqu>A prsent! les critDres aussi suBêctiQs que la sociaBilit et la sFmpathie
=_ congenialitv @ ont t ûgs comme tant autant de raisons acceptaBle d>eJclusion
=Zroèr! 1HH-@. associs auJ restrictions architecturales et auJ oBligations diverses lies auJ
rDglements de coproprit =entretien des espaces verts! restrictions de stationnement! agrment
des animauJ domestiquesb@! de tels critDre suBêctiQs de slection sociale ont permis de
maintenir une grande homognit sociale dans ces lotissements.

Un troisiDme niveau d>analFse met en relation l>eJclusivit sociale et la Qermeture du
site! au moFen des BarriDres! enceintes et services de scurit dans les gated communities. La
_ ôuissance Bourgeoise d d>un Bien =pour reprendre les termes des contrats souvent rdigs
en France@ suppose une certaine eJclusivit de celui7ci. fn en relDve deuJ tFpes. D>une part!
le _ ghetto dor d! vritaBle enclaves oT les BarriDres protDgent la tranquillit de rsidants
riches S et parQois clDBres S! A l>cart des Qoules BruFantes. D>autre part! la recherche de
l>eJclusivit derriDre l>enceinte d>une gated communitv vise A protger un certain sens de la
communaut. DeuJ principes qui sont Qermement enracins dans les enclaves rsidentielles
des classes moFennes auôurd>hui.
Un retour sur les aspects historiques des enclosures rsidentielles rappelle la
motivation essentielle de celles7ci g la ôuissance eJclusive d>un site! d>un lieu et des services
qui F sont associs. La gated communitv Qonctionne en somme sur le mode d>un cluB! dont les
memBres paFent pour accder A certains services! et en sont propritaires A titre collectiQ. a
Paint Louis =Missouri@! 46 rues ont t Qermes entre 1836 =Benton Place@ et les annes 1H-0
=Universitv Hills, Portland Place, Westmoreland Place@. Oonstruit en 1H--! Universitv Hills
est une suBdivision de 186 units au Qonctionnement original g les H portails sont actionns
manuellement X un seul tant ouvert chaque ôur! toute la ôurne! et sans surveillance
particuliDre selon un agenda permettant auJ rsidants et visiteurs de savoir par oT passer.
ainsi! l>entre n>est pas Qormellement interdite mais le traQic s>en trouve considraBlement
rduit. Dans les premiDres dcennies du -0
e
siDcle! le phnomDne a atteint les premiDres
Banlieues de Paint Louis! touôurs sous la Qorme de rues et de petits districts Qerms. Il semBle
que les rsidants aient opt pour la Qermeture aQin de contriler le tFpe de \oning et d>viter les
utilisations du sol qui auraient dgrad la valeur immoBiliDre. Les tudes ralises sur ces
quartiers dmontrent surtout que la construction d>une enceinte rsulte d>une incapacit de la
ville de Paint Louis A Qournir les inQrastructures puBliques lors de la construction de ces
quartiers! oBligeant les rsidants A des arrangements privs pour disposer de ces
inQrastructures =je`man! krandin! YaFno! 1H64@. Il s>agit Bien de garantir l>eJclusivit
d>une inQrastructure Qinance en commun par les haBitants! associs au sein du sFndic de
coproprit comme dans un cluB.
ainsi dQinie comme un cluB =YeBster! -00-@! la rue prive ou l>enclave rsidentielle Qerme
n>est ni tout A Qait un domaine priv =oT la proprit d>un Bien est eJclusive@! ni un domaine
Le $oi' R.* 200-* . Les gated communities au' Etats9Unis et en France = une innovation dans le dveloppement
priurBain C D, Herodote n 122, 3
e
7
completement public (ou la jouissance dùn bien collectiI est partagee par tous les citoyens et
peut Iaire lòbjet de passagers clandestins, des non-citoyens proIitant neanmoins de
lèquipement). Dans un club, la propriete et le droit dùsage dùn bien ou dùn service
collectiI sont partages au sein dùn groupe deIini. Cela implique quìl existe un groupe
dìndividus qui se voit reIuser làcces du club. Cette jouissance collective dùn bien partage,
en toute exclusivite, constitue làttribut principal des gated communities. Làppartenance a la
communaute signiIie avant tout làppartenance au groupe de personnes admises a jouir dùn
bien collectiI, et de certains espaces publics : rues, parcs, equipements de loisirs, etc.
Làchat dùne propriete entrane làdhesion automatique a làssociation (le club), et le
proprietaire devient membre dùne gated communitE.

Le terme communaute demeure vague, charge d`histoire, connote de valeurs morales,
religieuses, et empreint de nostalgie (Blakely, Snyder, 1997) ; il peut neanmoins dàpres ces
auteurs tre deIini comme làssociation des composantes suivantes :
" un territoire commun et delimite par des Irontieres (un quartier, un village deIini par
un toponyme ou bien enclos par des murs) ;
" des valeurs communes, qui deIinissent une identite (appartenance ethnique, religieuse,
sociale, histoire commune) ;
" un domaine public partage, oIIrant des lieux de sociabilite et de rencontres (parcs,
rues, equipements publics) ;
" des structures dèntraide partagees, mutuelles et associatives (eglises, associations
diverses.) ;
" une destinee commune, une volonte de proteger ou de guider un intert commun
(proteger la valeur immobiliere par làction dùne association de proprietaires et
làpplication du reglement).
Cette deIinition implique a la Iois un sentiment de communaute , mais aussi une
participation a la vie sociale, politique et economique du groupe, dominee par une destinee
commune ou un desir commun au sein dùn territoire donne.
Cet ensemble de valeurs doit neanmoins tre protege, en particulier contre les agressions
exterieures. La communaute planiIiee d`Fcean $rove, Iondee en 1869 (Parnes, 1978), Iournit
un exemple de Iermeture destinee a proteger la vie spirituelle dùne communaute de loisirs
balneaires inspiree par le protestantisme (lÈglise Methodiste - Episcopale). Ses Iondateurs,
venus des milieux dàIIaire protestants et de ministres du culte new-yorkais, ne desiraient pas
tant traduire une utopie urbaine quàssurer une retraite pieuse, permettant le rassemblement
lors de conges et week-ends. Les habitants et les planiIicateurs y ont developpe une ideologie
de la ville ou la religion deIinit les regles de vie, dùrbanisme, et les activites de loisirs. Une
ville seculiere soumise a la regle, ainsi que le rapport Annuel de 1881 la decrit : GIirst a
religion Hreligious communitEI and then a toJnK Lt is a toJn* But toJn and all its secularities
are suBsidiMed to the religious thoughtO ; et dans le Journal local dÒcean Grove en juin
1875 : GReligion and recreation should go hand in hand. Peparate them* and religion groJs
morose* and recreation Jill soon Be sinQul. Rlended* Both Become more BeautiQul.O (Cite par
Parnes, 1978, p. 34)
2
. A Fcean $rove, lènclosure etait surtout eIIective les dimanches, jours
de priere. Mme le President Ulysse Grant, alors membre de la congregation, etait prie de n`y
rentrer quà pieds, laissant làttelage a lènceinte, les jours de recueillement. Il sàgit bien de
proteger une ambiance, une homogeneite, lèxclusivite dùn site balneaire, et la perennite
dùne association de personnes reunies dans une pratique religieuse commune. La Iermeture

2
$ d'abord une communaut religieuse et ensuite une ville4 56est une ville, mais tous les aspects sculiers de
la ville sont soumis : la pense religieuse ; <itali=ues dans l6original>? $ Religion et loisirs doivent aller de paire.
Sparons les, et la religion devient morose, et le loisir devient CientDt pEch. GEls, ils deviennent ensemCle plus
Ceaux ;.
Le $o&' ()* +,,-* . Les 0ated 4ommun&t&es au' 8tats9:n&s et en ;ran4e = une &nno>at&on dans le d>eloppement
pr&urBa&n C D, Herodote n 122, 3
e
8
renIorce le sens de la communaute, plus quèlle nàssure la securite des biens et des
personnes.

Ainsi, la clture du lotissement reiIie, de maniere quasi-ideologique, par une construction
territoriale commune des valeurs et des identites partagees par les residants. Cela contribue
aussi a proteger le sens de la communaute, tout autant que la clture contribue a le creer. Dans
les annees 1930, làssociation dùne certaine exclusivite, du cadre et du style de vie etait deja
un argument commercial. A (oll&n0 E&lls, au Sud de Los Angeles, la promotion de cette
premiere 0ated 4ommun&tF construite sur la cte Ouest jouait sur trois themes : la nostalgie du
vieux sud, les prix casses (crise oblige) et lèxclusivite : 'G sl&4e oH Ild J&r0&n&a &s Be&n0
reBorn &n (oll&n0 E&llsK tLe e'4lus&>e suBurB oH Lon0 Mea4L and tLe EarBor N&str&4t O PKQ
(ememBer* onlF Hourteen Ham&l&es 4an BuF tLe Lomes RL&4L are pr&4ed no more tLan ord&narF
Lomes on ord&narF lots &n ord&narF 4ommun&t&esO. Rolling Hills, aujourd`hui devenue
municipalite a part entiere, compte 2076 habitants
3
. (Hanson, 1978, 77)

Les bases du produit immobilier 0ated 4ommun&tF etaient ainsi jetees : un ideal
Iamilial et communautaire, un style de vie base sur les loisirs, une situation urbaine
accommodee par une reiIication de lìdeal romantique, ruraliste, et utopique communautaire,
sur un site exceptionnel, en toute exclusivite. Le tout soutenu par la puissance Iinanciere du
capitalisme industriel et bancaire. A Rolling Hills par exemple, le promoteur* la Salos Jerdes
Torporat&on, appartenait directement a Vanderlip, banquier New-Yorkais (Hanson, 1978).
Il est certain que cet ideal-type residentiel ne Iut a ses debuts làpanage des plus riches.
Mais des la premiere moitie du XX
e
siecle se developpent les quartiers residentiels
periurbains qui reprennent en grande partie cet ideal de la vie periurbaine. Mais au tournant
des annees 1960 et 70, les lotissements exclusiIs deviennent courants, conus comme des
produits immobiliers de consommation de masse, Iinances par de grandes alliances entre les
banques et lìndustrie immobiliere et soutenue par les politiques publiques du Department oI
Housing and Urban Development (McKenzie, 1994).

!"#" %&'(()*+ (,-.&)/0)&' *. ,-*+*1)' 2' 34*55&' 6
Par contraste avec la relative anciennete des Iiliations dont sont issues les 0ated
4ommun&t&es, la dimension securitaire nàpparat que recemment comme element structurant
la morphologie residentielle.

Face a une violence reelle et perue dans les grandes villes, les amenageurs et les
autorites ont ete de plus en plus conIrontees au desir des residants de limiter, de segmenter, de
separer les espaces, au nom de la securite. Les 0ated 4ommun&t&es, au mme titre que la
securisation des centres commerciaux par des societes de gardiennage, sont egalement le
reIlet dùne deIiance vis-a-vis des autorites publiques pour prendre en charge la securite des
biens et des personnes. Cette deIiance a bien ete demontree pour les developpements Iermes
et securises qui se developpent dans les pays en voie de developpement, ou les proprietaires
preIerent Iaire appel a des services prives pour garantir leur securite, comme en Argentine ou
au Bresil (Caldeira, 1996 ; 1999), mais egalement aux Etats-Unis (Low, 2003) ou en France
(Querrien, Lassave, 1999). La Iermeture correspond dans tous les cas a un desir securitaire,
mais les raisons avancees pour expliquer leur developpement peuvent varier : racisme en
AIrique du Sud, peur des plus pauvres en Amerique latine, peur des kidnappings et des vols a

3
Un bout de la Vieille Virginie est en train de renatre Rolling Hills, la banlieue exclusive de Long Beach et
du port (.) Retenez bien, seules quatorze familles peuvent acheter ces maisons qui ne cotent pas plus cher
quùne maison ordinaire sur un terrain ordinaire dùne banlieue ordinaire, Brochure publicitaire pour
Williamsburg Lane, reproduite dans Hanson, 1978, p. 77.
Le Goix R., 2006, Les gated communities aux Etats-Unis et en France : une innovation dans le dveloppement
priurbain ? ! #rodote n+ 1--! 3
e
!
8e9ico! peur de l=homicide ? @airoBi Craisons avances par des acteurs locau9! releves par
LoF! -001G.
L=autodHense et la surveillance du voisinage sont des rHle9es traditionnellement
rpandus au9 Etats7Unis! soutenus par un vritaBle loBBLing pour la possession d=armes ? Heu
et pour l=institution du droit ? l=autodHense CMMNme et MONme amendements de la
PonstitutionG. Dans The Death and Life of Great American Cities! Rane RacoBs C1S31G avait
Hormul l=hLpothNse pionniNre selon laTuelle les rues appropries par les pitons taient plus
sUres. Une tude portant sur les rues prives de Vaint Louis C@eFman! Wrandin! XaLno!
1S6YG! diHHuse ensuite sous Hormes de rapports auprNs des autorits puBliTues locales et
Hdrales C@eFman! 1SS3G! a permis de conceptualiser auprNs des urBanistes les avantages de
la Hermeture pour le contrZle scuritaire. Pette prise de conscience d=une relation entre
l=environnement urBain et la scurit est ? l=origine de la thorie du Defensible Space,
dveloppes dNs 1S6- par [scar @eFman. L=espace dHendaBle Hut par la suite intgr et
reHormul dans d=autres corpus thoriTues dsigns gnralement sous le nom de Crime
Prevention Through Environmental Design CPPTEDG, devenu une rHrence pour une
approche urBanistiTue des Tuestions de scurit et ^ dans le pro_et initial ^ de mi9it
sociale! gr`ce en particulier ? une large diHHusion auprNs des autorits puBliTues
Y
. La
Hermeture rsidentielle et ? la construction de Barricades dans les rues! vise ? construire des
culs7de7sac et ce Tue @eFman appelle des a mini neighBorhoods b! des voisinages
circonscrits ? l=chelle desTuels les rsidants peuvent assurer eu97mcmes un contrZle sur
l=environnement. L=opration cherche ainsi ? garantir la staBilit du Tuartier CstaBilit sociale!
HaiBle turn7over! protection de l=investissementG en agissant sur les variaBles
environnementales et le contrZle social! et Hut notamment e9primente avec un certain succNs
? DaLton C[hioG. La mise en place de BarriNres Hut utilise ? Los dngeles CSouth CentralG lors
de la restructuration de Tuartiers de logement social ? Bas revenus de Mar Vista Gardens et
d=Mmperial Pourts ! aHin d=amliorer la scurit des rsidants! de contrZler l=activit des gangs
et de Haciliter les oprations de police CLeavitt! Loueaitou7Videris! 1SSYG. De telles stratgies
ont galement Hait l=oB_et d=e9primentations dans les restructurations de #L8 CLeHranfois!
-001G! ou lors d=opration de rsidentialisation des parcs de logements sociau9 CLe Woi9!
Loudier78algouLres! -00YG.

Une analLse du march par la demande considNre Tue la recherche de la scurit! la
recherche d=une homognit sociale centre sur la peur de l=autre et un certain dsir
communautaire motivent essentiellement les accdents Tui Hont le choi9 d=une gated
community CParvalho! Oareei Weorge g dnthonL! 1SS6h Paldeira! -000h LoF! -003G.

Pette analLse reposant sur la demande e9pliTuerait l=attrait du puBlic pour des
rsidences Hournissant ? la Hois des services de loisirs CgolH! piscines! tennis! terrains
d=aviation privsiG et des Tuipements et services de scurit n=e9pliTue touteHois pas
complNtement la diHHusion de ce modNle d=urBanisme. Les gated communities ne constituent
pas une tendance isole vers une scurisation de l=envionnement urBain! mais sont associes ?
d=autres pratiTues Tui reposent souvent sur une prvention de la criminalit ? l=chelon local
Cpolice de pro9imit! surveillance du voisinage par les haBitants dans les Neighborhood
Watch programsG. Pette tendance gloBale ? la communautarisation de la prvention de la
criminalit n=est pas lie ? la privatisation de l=espace urBain mais rsulte souvent d=une Horte
pression de la part des autorits puBliTues j elle ne se construit pas ncessairement ? l=chelon
de la gated community! mais plutZt au niveau d=une municipalit! par le Biais de la vido7

Y
Pette diHHusion auprNs du ministNre du logement au9 Etats7Unis CU.S. Department of Housing and Urban
Development) est notamment le fait du groupe de recherche dirig par 5. 7e8man, ("nstitute f+r -+..unit/
Design 2na4/sis5.
priurbain ? , Hrodote n 122, 3
e
10
surveillance par exemple. Ainsi, la peur de la criminalit nest pas spcifique des rsidants des
lotissements ferms, bien que cela soit une motivation parmi dautres (Low, 2003; Wilson-
Doenges, 2000).

Une analyse de la diffusion des gated communities par loffre est tout aussi pertinente.
Il sagit en effet de percevoir ce type de produit immobilier comme un package runissant
la vente dun bien immobilier et ensemble de services marchands (services financiers de
crdit, services de scurit, dentretiens despaces verts, de tlphonie et de domotique
intgre, dabonnements internet sous contrat monopolistique entre une fournisseur daccs et
la coproprit, etc.). Des faisceaux conceptuels et idologiques (la coproprit, lexclusivit,
la scurit) et un contexte urbain favorable au dveloppement de lurbanisme priv,
contribuent ensemble dfinir un produit immobilier qui sindividualise plus du fait de son
contenant (lenceinte) que par son contenu (le lotissement). Dans le cadre de modles de
consommation qui privilgient le paratre, lemballage, dans ce marketing du package qui
commercialise les biens de consommation avec des bouquets de services ( limage des
services de tlphonie), une hypothse fondamentale sur la nature des gated communities
consiste en effet en relever la valeur snob lie la fermeture, lexclusion, mais aussi
lemballage de la rsidence prive enchsse dans un crin dexclusivit qui produit une plus-
value, et ce quel que soit le public vis. Les agents immobiliers, daprs les entretients mens
sur le terrain de Los Angeles, confirment une valeur ajoute du produit immobilier dans une
gated communities qui serait suprieure denviron 10 % celle dun bien quivalent dans un
lotissement standard.

1.3. Des produits immobiliers visant la fois les classes moyennes et les niches
marketing
Dans ce contexte, on a cherch dcrire la position des gated communities dans le
march immobilier, travers leurs localisations, leur rythme de diffusion, les types de
clientles vises. Aux Etats-Unis, le part des habitants des gated communities est maintenant
estime daprs le 2001 American Housing Survey 11.1% dans lOuest, 6.8 dans le Sud, et
moins de 3% dans les autres rgions (Sanchez, Lang, 2005).
Afin de mener ltude lchelon local, on sappuie sur une base de donnes ralise pour
219 gated communities dans la rgion mtropolitaine de Los Angeles (sept comts de
Californie du Sud : Los Angeles, Orange, Riverside, San Bernardino, Ventura, Santa Barbara,
San Diego). Du fait de labsence de recensement cohrent des gated communities, cette base a
t constitue partir denqutes de terrain, et identifies partir de sources qui sont celles
dont disposerait un acqureur potentiel : annonces immobilires, publicits dagences, articles
de presse. Elle permet dvaluer la part de ces quartiers dans le march immobilier, mais
galement la diversit de loffre. Cette dernire sest accrue en mme temps que ces quartiers
ferms ont gagn des parts de march. Les plus grandes gated communities accueillent
plusieurs milliers dhabitants (9500 Canyon Lake, dans le comt de Riverside, 19 000
Leisure World, dans le comt dOrange), mais les plus courantes sont de petits ensembles de
moins de 200 logements, construits par des multinationales de la promotion immobilire.

De manire gnrale, leur localisation tend maximiser la fois la rente de site sur les
sites prestigieux du centre (pour une minorit dentre-elles) et des marges de lagglomration,
et la rente de situation, le long des corridors de transport. Les littoraux de Santa Barbara,
Malibu, Newport Beach, ou Dana Point, ainsi que les collines dominant avantageusement le
pacifique (Pninsule de Palos Verdes, Malibu Mountains), ainsi que les sites thermaux dans
ke dsert (Palm Springs) sont les localisations favorites de ces enclaves (Figure 1).
e
11
Les caractristiques socio-conomiques des gated communities sinscrivent en
harmonie avec lenvironnement social o elles sont localises. Ces quartiers rpondent en
effet chacun un segment de march. Les choix de localisation des promoteurs sorientent
logiquement dans le sens dune insertion de ces communauts en continuit avec
lenvironnement urbain, dans une logique dintgration lespace environnant. Par exemple,
la gated community blanche et trs aise de Manhattan Village est localise dans une
municipalit dont les caractristiques sont sensiblement identiques, Manhattan Beach, au
Sud de laroport de Los Angeles. La localisation des gated communities dans les diffrents
quartiers de lagglomration montre lampleur de la diffusion de ce modle rsidentiel dans
les diffrentes strates de la socit. On le retrouve chez les populations blanches et riches
(43 % des gated communities) dans la classe moyenne blanche (36 % des cas) et chez les
populations asiatiques et hispaniques aux revenus plus modestes (15 %), en particulier dans le
Nord du comt dOrange et dans la Valle de San Fernando (Figure 1). Chaque gated
community associe un type de localisation correspond un segment du march immobilier,
avec la volont de couvrir lensemble du march solvable daccession la proprit. Les seuls
quartiers lcart de ce modle rsidentiel semblent tre les quartiers noirs, puisquun seul
cas est recens South Central (Le Goix, 2003).
Daprs lchantillon de la base de donnes pour lequel la taille des lotissements est
connue, le nombre dunits dhabitations situes derrire lenceinte dun lotissement ferm
pouvait tre estim en 2000 80 000 units (soit environ 230 000 habitants et 1,5 % de la
population de la rgion urbaine). En 2001 au centre de la rgion urbaine, ce march reprsente
en moyenne 12 % de loffre neuve, dont 21 % des lotissements dans le comt dOrange, 31 %
dans la valle de San Fernando au Nord de Los Angeles, et 50 % dans les priphries
rsidentielles et de loisirs du comt de Riverside (Palm Springs)
i
. On constate que les gated
communities sont plus frquentes dans les zones priphriques soumises la pression de
ltalement urbain.

Ce dernier constat pose un problme simple en termes damnagement urbain : certes,
les promoteurs immobiliers imposent un modle de produit rsidentiel ; mais on peut aussi se
demander dans quelle mesure les amnageurs et les pouvoirs publics locaux favorisent ce type
durbanisme, comme des moyens faciles de dveloppement rsidentiels, notamment dans les
zones en forte croissance ?
e
12

Figure 1. Gated communities in Los Angeles in their socio-economic environment.

2. Les amnageurs et les gated communities
Les filiations multiples qui finalement conduisent au dveloppement des gated
communities accessibles lensemble de la classe moyenne sont complexes et enchevtres ;
les enclaves rsidentielles scurises ne sont en loccurrence ni vraiment nouvelles, ni
contradictoires avec les logiques qui sous-tendent le dveloppement des espaces urbains et
priurbains. Pour Blakely et Snyder (1997), lexistence denceintes rsidentielles justifies par
une sparation de classe pourrait remonter 300 av. J.C., lpoque o des soldats romains
en fin de service et leurs familles sinstallrent sur des proprits qui leur taient offertes dans
les terres de conqute. Les familles romaines se regroupaient autour dune villa, rigeaient des
murs non pour se protger dventuelles invasions, mais des villageois locaux. Lallusion
renvoie-t-elle quelque petit village rsistant firement lenvahisseur ? Toutefois, ce nest
que dans la ville industrielle du 19
e
sicle que se formalise une enclosure de classe, sous la
forme de ghettos dors qui, par hybridation avec lutopie urbaine de la cit-jardin, ouvrent la
voie dans les annes 1930 aux premires gated communities proprement parler.
Un premier lment de contexte permettant de saisir le dveloppement des enclaves
rsidentielles fermes porte sur les conditions dmergence des enclosures rsidentielles dans
le paysage : ltude de lhistoire des rues prives et villas dans la rgion Parisienne au 19
e

sicle montre que celles-ci se sont dveloppes dans des lieux o des modalits de fermetures
taient dj prsentes. Ceci est galement vrai Los Angeles, ce qui conduit introduire la
notion de rsilience de la clture, la prsence des gated communities tant en partie lie un
remploi des formes lies la lutilisation du sol. De plus, il faut admettre lhypothse que les
gated communities et dautres formes de gouvernance urbaine prive sont plus courantes dans
les villes en forte croissance et sur les fronts durbanisation, notamment parce quelles
e
13
constituent dintressants moyens de transfrer les cots du dveloppement urbain des
collectivits locales vers lindustrie immobilire et lacqureur final (Le Goix, 2005a, 2005b ;
McKenzie, 1994).

2.1. Rues prives et parcs rsidentiels privs : une tendance long terme.
La rvolution industrielle et les premiers dveloppements du chemin de fer dans les
environs du Paris des annes 1840 taient un contexte trs favorable aux dveloppements
rsidentiels dans une agglomration dont les faubourgs rsidentiels taient en trs forte
croissance (Marchand, 1993; Roncayolo, 1980). La mise en uvre de lotissements et de rues
prives est avant tout une affaire de riches, en particulier dans lEurope de la fin du 19
e
sicle,
et revt les mmes traits quaux Etats-Unis. Cultivant limage du pavillon de chasse ou de la
rsidence la campagne, des lotissements de luxe sont construits dans des bois, dans le parc
dun ancien chteau, ou dans une rsidence verdoyante appele villa. Parmi les lotissements
de premire gnration, certains sont ferms. Ils correspondent la vente et au lotissement de
tout ou partie dun domaine forestier ou du parc dun chteau, ce dernier ayant pu tre vendu
ou dtruit.
En 1832, le parc de Montretout Saint-Cloud fait figure de pionnier du genre. Il est
issu du dmantlement et de la vente de la partie du domaine du chteau de Saint-Cloud qui
servait de rsidence aux officiers et aux gardes. Lensemble fut progressivement loti, vendu et
plac sous le contrle de lAssociation Syndicale des Propritaires du Parc de Montretout
partir de 1832
5
. Le parcellaire prvoyait 37 proprits distinctes. Il y en a aujourdhui une
cinquantaine, abritant 400 rsidants. La scurit ne constitue pas un lment saillant dans le
projet initial, et seule la mention dun concierge et de son logement dans la dsignation des
parties communes laisse entrevoir ce souci
6
. En labsence de mention plus prcise, on peut
penser que la fermeture sest dabord maintenue par la continuit de lusage : il sagissait dun
parc loti, hbergeant des officiers, donc ferm, comme le sont souvent les parcs, ainsi que les
casernes ; il sagit dune enclosure rsiliente, fortement ractive par les rcentes
proccupations scuritaires

5
Association cre le 5 juin 1832, daprs le rglement de coproprit enregistr en 1855. Ce rglement est
toujours en vigueur aujourdhui, quelques amendements prs.
6
Article III du rglement de coproprit de 1855.
periurbain ? ! #rodote n+ ,--! 3
e
tri0estre -223! pp. ,267,33
14

Figure 2. Rues prives et villas en Ile-de-France.
Domaine des Cottages
Princess Garden
Domaine du Golf
Villa Montmorency
Parc de Montretout
Domaine St Francois
d'Assise
Parc de la Martinire
Le Cottage
La Pommeraie
La Sygrie
Val de Bivres
Rsidence de la Martinire
Domaine de la Valle
de la Bivre
Parc des Erables
Parly II
Domaine du Golf
Bailly-Romainvilliers
Magny-le-Hongre
Bougival
La Celle-Saint-Cloud
Le Chesnay
Bivres
Igny
Saint-Germain-ls-Corbeil
Chtenay-Malabry
Saint-Cloud
Domaine du Parc
dela Jonchre
0 5 km

C
a
l
l
e
n
,

L
e

G
o
i
x
,

2
0
0
5
Sources : authors surveys and
Paris discret ou le guide des
villas parisiennes. (1978)
Les Cahiers de la recherche architecturale,
novembre 1978, n 3.
Guard-gated residential neighborhoods
Former Guard-gated residential
neighborhoods opened to public traffic
Non gated private residental
neighborhoods
Villas, enclaves and private streets (Paris)

8a scurisation du site! bien =u>elle ne se0ble pas particuli@re0ent ncessaire Aun
seul ca0briolaBe! il C a D ans enEiron! C a t recens pour le 0o0entF! deEint cependant un
enGeu i0portant! du Hait de l>arriEe d>une nouEelle classe de propritaires! =ui s>est enrichie
rce00ent et a pu accder J ce tCpe de loBe0ent. 8es anciens habitants se satisHaisaient de la
si0ple prsence du concierBe et du portail K les nouEeauL! patrons dans la Brande distribution
ou l>industrie! par eLe0ple! ont de0and et obtenu de la coproprit l>installation d>une
barri@re lectroni=ue dissuasiEe. 8>installation! souhaite! de ca0ras Eido s>est aEre
to0ber sous le coup de la loi! parce =u>elle aurait Bale0ent enreBistr les passaBes sur un
lieu public! l>entre du Marc de Naint7Oloud. Puant J l>a0biance ca0paBnarde =ue cherche J
0aintenir la coproprit! celle7ci tait Ala proprit est actuelle0ent en EenteF rBuli@re0ent
0ise J 0al par l>arriEe de Gournalistes et d>=uipes de tlEision! conEo=ues par le leader
d>eLtrQ0e droite =ui C aEait tabli son =uartier Bnral.

Rien =ue prcoce dans l>histoire des lotisse0ents Her0s et priEs! Montretout n>est
pourtant pas un cas isol. Sans un nu0ro spcial TMaris discret ou le Buide des Eillas
parisienneU! pour Les Cahiers de la recherche urbaine! R. Vouleau dco0ptait en ,W66
=uel=ues , D22 Eoies! passaBes! cits et ha0eauL priEs dans Maris! a0naBs au Hur et J
0esure des oprations de lotisse0ent et d>a0naBe0ent du parcellaire de la Eille. Oe
phno0@ne se0ble aEoir dbut dans les annes ,X-2 sur les 0arBes et HaubourBs de la Eille
d>alors Aau7delJ du 0ur des Yer0iers ZnrauLF. [o0bre de ces Eoies correspondent auL
passaBes et culs7de7sac desserEant les i00eubles dans un souci de densiHication des
constructions \ on rel@Ee de no0breuL passaBes priEs! Eoies priEes! troites! per0ettant la
desserte de parcelles tr@s allonBes sou0is J un r@Ble0ent intrieur par eLe0ple dans le ,,
e

arrondisse0ent! de part et d>autre du YaubourB Naint7]ntoine! ou dans les 6
e
et X
e
AEilla
Ros=uet! Eilla âBra07Naint7#onorF. 8a Eoie est souEent Her0e par une Brille! un portail ou
periurbain ? ! #rodote n+ 1--! 3
e
!"
une simple cha=ne. >ais les espaces d?ha@itation privs sont pour la plupart situs dans les
arrondissements priphriBues anneCs par la municipalit parisienne en 1830. Dans ces
arrondissements oF plus d?espace tait disponi@le! la Gonction rsidentielle est assortie de
Hardins et de sBuares. La Jilla Montmorencv est certainement la Gorme la plus a@outie
d?enclosure dans Paris intra7muros. Kl s?agit d?un lotissement comprenant une centaine de lots
MN0 O l?origine! 103 sur le plan de 1P77Q! ralis en 18N3 sur une proprit acBuise par la
Rompagnie de Rhemin de Fer lors de la construction de la ligne d?Tuteuil! O proCimit de la
gare! du @ois de Uoulogne et de l?hippodrome. Vccupes par d?idWlliBues X maisons
uniGamiliales de campagne et d?agrment Y comme l?indiBue le rZglement de 18N3
MauHourd?hui des rsidences de luCe et h[tels particulierQ! elle est touHours la rsidence de
vedettes du sho\7@i] ou de Gamilles d?industriels du @^timent. La tranBuillit des rsidants
Gournit le motiG d?une isolation rigoureuse par rapport au monde eCtrieur _ outre le co`teuC
entretien des parties communes MHardins! ruesQ! les copropritaires Gont assurer par les gardiens
l?enlZvement des ordures avec de petites @ennes lectriBues! aGin de ne pas atre drangs par
le @ruit des @ennes O ordures MPinbon c Pinbon7Rharlot! -001! p. -N-Q. Kl s?agissait d?une
ancienne proprit aristocratiBue MaWant appartenu soit O la Duchesse de >ontmorencW! soit O
la Romtesse de UouGGlers! les sources se contredisentQ! mais celle7ci tait Germe et cl[ture _
les murs de l?actuel lotissement remploient l?ancienne Germeture. Romme O Montretout!
l?enclosure originale sem@le avoir transpose dans l?usage.

La diGGusion des rues prives accompagne le dveloppement des lotissements
rsidentiels au d@ut du -0e siZcle en @anlieue parisienne. Res villas demeurent modestes
dans leurs dimensions! et il s?agit souvent d?une rue prive! simplement Germe par une
@arriZre. dom@re d?entre7elles sont issues du mouvement sWndical et de la pense socialiste!
largement inspire par l?utopie du PhalanstZre. Tinsi! les villas d?ouvriers taient proprits
de socits mutuelles d?ouvriers et d?emploWs de Ga@riBues ou des socits de transports! les
lots attri@us par tirage au sort! sous la Gorme de promesse de vente. La socit a Gait
construire rues et les cl[tures de cette rsidence prive De petite taille Mune di]aine de lotsQ!
elles a@ritent dans des rues prives de petits pavillons en meuliZre et sileC! la plupart
construits par des accdants O la proprit sous le rgime Ri@ot7Loucheur dans les annes
1P30. Tinsi! la diGGusion de l?enclosure des lotissements dans les classes populaires
commence O Paris dZs le d@ut du -0
e
siZcle M>ontserrat Farguell! frandval! 1PP8Q.

2.2. La rsilience de l/enclosure rsidentielle.
Un certain nom@re de constats communs peuvent atre Gaits! Bui rapprochent l?eCemple
parisien des Gormes plus rcentes Bue l?on a vu merger O Los Tngeles. Res traits communs
h au7delO de tout anachronisme! on ne compare Bue des Gormes et des lieuC d?mergence h
permettent de mieuC apprhender les conteCtes territoriauC dans lesBuels des gated
communities sont suscepti@les de se dvelopper.

La limite et la cl[ture sont souvent hrits d?une ancienne utilisation du sol.
Montretout et Montmorencv, anciens domaines aristocratiBues! taient clos. Par ailleurs!
l?histoire du dveloppement de la @anlieue de Paris grignotant les grands domaines Gorestiers
et chasses roWales est @ien connue! donnant ba et lO lieu O une rsurgence rsidentielle d?une
ancienne cl[ture domaniale MUasti! 1P3iQ. Montmorencv! les grands lotissements de >aison7
LaGitte! Le RhesnaW prZs de jaint7fermain7en7LaWe, tout comme les petites villas et
lotissements ouvriers du sud7est de Paris! sont tous issus du morcellement de ces domaines.
Les plans des rseauC viaires en sont l?hritage principal! les rues des lotissements et villas
reprenant souvent les tracs des anciennes chasses MPinbon c Pinbon7Rharlot! 1PPik Pinbon c
Le Goix (., +,,-, Les gated co55unities aux Etats-:nis et en France : une inno>ation dans le d>eloppe5ent
priurbain C ! #r&'&(e n+ ,--! .
e
(ri0e1(re -223! 44. ,267,.3
1"
8in9&n7:;arl&(! -22,>. ?l e1( a@11i in(re11an( 'e 0en(i&nner iAi le rAen( 'vel&44e0en(
Cen(re ,DEF e( ,DD2> 'e 4e(i(1 l&(i11e0en(1 fer01 1i(@1 'erriHre le1 0@r1 'e lIanAien 4arA '@
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fiM@re 'e 4i&nnier! 4@i1T@Iil 1IaMi11ai( U@1T@e 'an1 le1 anne1 ,D.2 'I@ne 4r&4ri( 'e
ranching @(ili1e 4ar la 1&Ai( aMriA&le Palos Herdes Iorporation. Vne f&i1 la 4r&4ri( l&(ie!
le 4r&4ri(aire CWan'erli4> e( le 4r&0&(e@r C#an1&n> &n( ( 'IaAA&r' 4&@r A&n1erver e(
rn&ver lIanAien 4&r(ail '@ ranA; e( 4&@r in1(a@rer @ne 4a(r&@ille 'e 1A@ri( 'an1 le
l&(i11e0en( C#an1&n! ,D6E>. Pe 4&r(ail e1( '&nA 'e0e@r O lIen'r&i( &X il a (&@U&@r1 (! e( 1&n
arA;i(eA(@re renv&ie le1 vi1i(e@r1 e( r1i'an(1 O lIi'al Y@A&liT@e 'I@n ranA; 'e lIZ@e1(
a0riAain. Pe 4&r(ail 'IEidden Eills! @ne a@(re gated co55unitJ 4&@r 'e riA;e1 e( AlHYre1
r1i'an(1! e1( 4&r(e@r 'I@ne ;i1(&ire A&04araYle : l&(ie 'an1 le1 anne1 ,DF2 4&@r 'vel&44er
@n \ ranA; r1i'en(iel ] (&@rn ver1 la 4ra(iT@e 'e lIT@i(a(i&n! Ae((e A&00@na@( fer0e a
4r&Mre11ive0en( v&l@ ver1 @n l&(i11e0en( (rH1 ;a@(7'e7Ma00e 'an1 le1 anne1 ,D62 C:i&((i!
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DIa@(re1 gated co55unities! Yien T@e 0&in1 4re1(iMie@1e1! A&nnai11en( Male0en( 'e1
0&'ali(1 'e r1ilienAe 'e la fer0e(@re (&@( O fai( A&04araYle. :Ie1( le Aa1 n&(a00en( 'e
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re04laAe1 4ar @n laA ar(ifiAiel T@i YaiMne a@U&@r'I;@i la valle! 'H1 ,D-6! a4rH1 aAT@i1i(i&n
'e1 (errain1 4ar la Ne5escal Oater Io5panJ e( A&n1(r@A(i&n '@ YarraMe. Pa A&04aMnie aA;e(a
Male0en( le1 4arAelle1 Y&r'an( le laA O 'e@x fa0ille1! le1 a@er( e( le1 `van1. :e((e 'erniHre
fa0ille 'evin( Mran(e '@ 4arA 'e l&i1ir1 Crecreational area>! 'e 4NA;e e( 'e Aa04inM! a0naM
a@ Y&r' '@ laA 4ar la A&04aMnie 'H1 ,D.6. `n ,D3E! le 'vel&44e@r i00&Yilier :&r&na Pan'
nM&Aia la A&n1(r@A(i&n '@ l&(i11e0en( 1@r le1 rive1 '@ laA aveA le1 `van1 e( la Ne5escal
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l&i1ir1! IanJon LaKe e1( l&nM(e041 'e0e@re @n T@ar(ier fer0 'e r1i'enAe1 1eA&n'aire1
4&@r lI( e( le1 beec7en'1! &X lIenAein(e nI(ai( U@1(ifie T@e 4ar lIaY1en(i10e 'e1
4r&4ri(aire1! avan( 'IN(re a((ein( 4ar @ne 1'en(ari1a(i&n 0a11ive 'e 1e1 &AA@4an(1 a@ 'Y@(
'e1 anne1 ,DE2. :er(ain1 4r&4ri(aire1! arriv1 O lIJMe 'e la re(rai(e! 'Ai'Hren( 'e 1Id
in1(aller e 'Ia@(re1! n&@vea@x arrivan(1! (r&@vaien( O IanJon LaKe lI&AAa1i&n 'Ia11&Aier
envir&nne0en( 'e l&i1ir1 laA@1(re1! M&lf! ;aYi(a( 4ri@rYain e( 1(ra(Mie r1i'en(ielle.

2.3. Les !"#$% '())*+,#,$- prf,rent les 0ones en forte croissance.
Pe A&n(ex(e 4ari1ien 4rA'e00en( 'vel&44 0Hne O A&n1i'rer 'I@ne 4ar( T@e le1
l&(i11e0en(1 fer01 &n( (en'anAe O 1e 'iff@1er 'an1 'e1 lie@x &X le1 enAl&1 ari1(&Ara(iT@e1
(aien( A;&1e1 A&@ran(e1 e e( 'Ia@(re 4ar( 'an1 le A&n(ex(e 14A@la(if li O @ne i04&r(an(e
4re11i&n f&nAiHre O la fin '@ ,D
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e( a@ 'Y@( '@ -2
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1iHAle1! le1 enAlave1 fer0e1 1e 1&n(
'vel&44e1 e11en(ielle0en( 'an1 le1 f&ne1 O f&r(e Ar&i11anAe 'e lIaMMl&0ra(i&n! O lIin1(ar 'e
Ae T@e lI&n a &Y1erv 'an1 le1 arr&n'i11e0en(1 4ri4;riT@e1 e( le@r1 n&0Yre@1e1 villa1.

7
Information de la #an&on La*e #ham.er o0 #ommerce, et de la brochure Prudential Realt&.
periurbain ? ! #rodote n+ 122! 3
e
trimestre 2003! pp. 1067133
1"
8ette relation entre un conte=te de >orte croissance priur?aine et le dveloppement des
enclaves >ermes est aise A ta?lir. BuCourdDhui encore en Fle7de7France! ce sont les Hones les
plus dInamiJues comme Karne7la7Lalle Jui reMoivent le lus grand nom?re dDenclaves
rsidentielles O dans le primPtre de Disnevland Resort! KagnI7le7#ongre est une commune
oQ la population a augment par un >acteur 2!R entre 1SST et 1SSS O Monne-Decroix! K&B
Homes entre7autres I ont dvelopps plusieurs lotissements privs. Butre e=emple rcent! La
residence des Demeures du Golf, un ensem?le de 3SS maisons dans un parc >erm et scuris
a t construit par Windsor au d?ut des annes 1SS0 A 8or?eil7Essonne dans le Vud de la
rgion parisienne W A une poJue oQ cette partie de la rgion a>>ichait un tau= de croissance de
la population de X38 Z entre 1S82 et 1SSS W croissance Jui sDest poursuivie ensuite A un tau=
de X1R Z [1SS071SSS\. 8es lments contemporains convergents peuvent ]tre compars A la
dInamiJue associe au= dveloppement des grandes coproprits rsidentielles de lDûest de
lDagglomration parisienne A la >in du 1S
e
siPcle! le long des voies >erres desservant la valle
de la Veine O Vaint78loud! Le Lsinet! Le 8hesnaI. Entre 1831 et 18S1! la population de Paris
intra7muros sDest accrue de TT Z! alors Jue la population de la ?anlieue rsidentielle tait
multiplie par 2!6 sur la m]me priode [Figure 2\.

En comparaison avec la croissance dCA e=ceptionnelle de Los Bngeles dans la seconde moiti
du 20
e
siPcle! les enceintes rsidentielles connaissent une croissance en nom?re dDunits
dDha?itations tout A >ait remarJua?le dans les annes Jui suivent leur apparition sur le march
local A la >in des annes 1S30 [Figure 3\! puis essentiellement aprPs la Veconde auerre
mondiale.
Trois phases de croissances peuvent ]tre dceles! durant desJuelles le nom?re dDunits
dDha?itations dans des gated communities connact une e=pansion associe A celle de la
priur?anisation! ampli>ie par le succPs propre au produit. Dans une premiPre phase 1ST07
1SR0! correspondant A la priode dDinnovation dans le cIcle du produit! le nom?re dDunits
dans des gated communities croct A un rIthme compara?le A celui de la priur?anisation rapide
de lDimmdiat aprPs7guerre. Dans lDensem?le des comts! on o?serve alors une croissance
>orte! I compris A Los Bngeles et A Van Diego Jui ne marJuent le pas JuDA partir de 1S30. La
progression ininterrompue de Riverside! et le dcollage ?rutal aprPs 1S30 des comts
dD^range et de Lentura! touchs par la vague du dversement ur?ain! est un >ait nota?le O ces
comts conservent la plus >orte croissance CusJuDen 1S80. Les gated communities pro>itent!
entre 1S30 et 1S60! de cette dInamiJue! et enregistrent sur la priode une croissance hors
normes! Jui correspond A la di>>usion des life-stvles communities [lotissements avec des
Juipements de loisirs\ sur le march. BprPs 1S60! les gated communities! devenues ?iens de
consommation courant au m]me titre Jue les autres tIpes de lotissements! sem?lent connactre
un accroissement moins >ort et plus rgulier de leur clientPle. Toute>ois! leur rIthme de
progression demeure sensi?lement plus lev Jue la seule dInamiJue Jui a>>ecte touCours les
comts oQ lDe=pansion est la plus rapide! Van Diego! ^range! et Riverside.

Dans les Juartiers dont on connact la taille! on recense environ 80 000 units
dDha?itation! soit 230 000 ha?itants environ. 8ompte tenu de la taille de lDaire ur?aine [plus de
13 millions dDha?itants en 2000\! les Juartiers ainsi recenss rassem?lent 1!RZ des ha?itants
[ce chi>>re est une estimation ?asse\! et reprsentent en moIenne 10Z du march du neu>. Fl
est en revanche di>>icile dDvaluer la part e=acte de ce produit dans lDensem?le du march
immo?ilier.
Un relev des annonces immo?iliPres dans les indicateurs du logement neu>
8
montre
en e>>et une tendance A lDaugmentation gnrale du nom?re de gated communities! mais de

8
Comptage ralis trois dates diffrentes, dans les ditions dàvril 2000, de novembre 2000 et de dcembre
2001 du guide recensant les projets immobiliers #e% 'ome *u,er .uide1 2outhern 6ali9ornia
Le $oi' R., +006, . Les gated communities au' Etats9Unis et en France = une innovation dans le dveloppement
priurbain C D, Hrodote n+ 122, 3
e
1"
manire trs nuance dans l=espace et dans le temps (?ableau 1). Entre avril 2000 et 2001, les
gated communities neuves ont donc reprsent entre 6,D E et 13 E de l=offre en Californie du
Sud (passant du simple au double sur 1I mois). Cette offre enregistre des pointes, selon les
lieux et le moment. Le comt de Miverside et la rgion de Palm Springs (appele ici O Desert
and Resorts living P) reprsentent le moteur de la croissance du phnomne (entre 23 et D0 E
du march). Rans le comt d=Orange, les offres clTtures occupent entre I E et 20 E du
march. Rans la valle de San Fernando, elles reprsentent avec une belle rgularit de mise
sur le march entre 2D et 30 E du march du neuf.

!a#leau ( ) L" $"%& '() *"&(' +,--./0&0() '"/) 1( -"%+23 !
0--,4010(% '. /(.5. E du nombre de dveloppements neufs.
* des dveloppe1ents neufs
Count6 7u#division AWM 2000 REC. 2000 REC. 2001
7an 9ie:o !otal ;,= =,> ?,(
South S.R. County 0 0 6,6
North S.R. County D,I 9,3 [,I
@iverside !otal ?,B ?,B (;,C
Resert and Mesorts living 23,1 60,0 D0,0
7an Dernardino E,E C,> ?,B
Fran:e ?otal 6,D 9,0 20,2
North Orange Co. 10,0 9,D 21,[
South Orange Co. 3,[ 9,6 21,2
\est Orange Co. I,D I,1 1I,9
Los Hn:eles !otal B,( (E,C ((,B
San Fernando valley 2D,0 [0,0 30,I
Santa Clarita ] Lancaster 2,[ 2,0 [,2
Ientura !otal =,C ((,J (C,C
K#. !otal de dveloppe1ents [32 [16 3I1
* G"&(' +,--./0&0() M,? =,= (>,B
7ources O P partir des annonces co11erciales des N(9 :,-( ;.<(% G.0'(= >,.&2(%/ C"105,%/0"= ditions
avril >EEE, dce1#re >EEE, dce1#re >EE(.

>.;. Le dveloppe1ent des *"&(' +,--./0&0() co11e outil de finance1ent de la
croissance ur#aine.
Le constat qui prcde doit se lire deux niveaux. R=une part, il est vident que les
promoteurs sont plus actifs promouvoir un produit qui se vend bien l o` le march est
dynamique. Cependant, on se demande pourquoi les pouvoirs publics autorisent aussi
facilement les gated communities, qui sont par ailleurs vues comme autant de menaces et de
fragmentation ? R=une part, parce qu=ils n=ont pas le choix face un march qui apprcie ce
type de biens, mais aussi parce que s=tablit un partenariat public ] priv devenu trs
avantageux dans le dveloppement mtropolitain.

On insistera ici sur un point : le dveloppement des gated communities est d=une part
une forme d=urbanisme soutenue par les collectivits locales, destine faire porter le coct de
l=talement urbain sur le priv (promoteur, et in fine l=acqureur du logement), et d=autre part,
un moyen efficace de protger long terme l=investissement immobilier. Les gated
communities, espaces enclos et privs, conduisent un report des cocts d=amnagement et
d=entretien collectifs sur une entit prive, tout en assurant aux collectivits locales un certain
nombre de ressources fiscales, issues de la taxe foncire et des immatriculations de vhicule.
Rans les gated communities, l=essentiel des charges est transfr au priv, en change de la
jouissance exclusive du lieu. La clTture, d=une part, garantit aux rsidants la privatisation et la
jouissance exclusive des lieux au-del des seuils domestiques, ajoutant ainsi la valeur propre
de l=investissement immobilier, la valeur ajoute de la rente de site comme par exemple une
plage, un golf, un parc, un paysage. Ainsi interprt, leur dveloppement devient un lment
Le $oi' R.* +00-* . Les gated communities au' Etats9Unis et en France = une innovation dans le dveloppement
priurBain C D, Hrodote n+ 122, 3
e
1"
actif du systme de la croissance mtropolitaine, o des collectivits publiques morceles,
contestes et appauvries, transfrent lCamnagement urbain au secteur priv. Dans des villes
en forte croissance, les gated communities deviennent une forme privilgie du front
dCurbanisation, l o les densits sont faibles et les cots dCurbanisation levs. Dans le droit
lCassociation de propritairesH organe de rgulation prive contractuelle H se substitue aux
pouvoirs publics pour la gestion et lCentretien dCquipements de type public, afin de favoriser
les intrts particuliers des propritaires. En consquence, le dveloppement des lotissements
privs est largement dsir par les collectivits locales, en raison de la base fiscale importante
quCelles gnrent alors que les quipements ncessaires ces quartiers (routes, clairage,
gots, rseaux divers) sont financs sur des fonds privs, et utiliss en toute exclusivit par
les seuls rsidants (Le Goix, 2005 a Q 2005b)

En effet, aux Etats-Unis, la collectivit locale la plus touche par la chute des ressources
fiscales est le comt, dont les zones urbanises sCautonomisent progressivement sous la forme
de municipalits au fur et mesure des incorporations
E
. Dans la rgion de Los Angeles, les
zones non municipalises sous lCadministration directe du comt (les zones non-incorpores)
ont largement t offertes aux dveloppeurs immobiliers afin dCassurer au comt une base
fiscale plus prenne, et de compenser par de nouvelles ressources fiscales ce qui est perdu par
ailleurs lors de lCautonomisation des nouvelles municipalits. Il sCagit en premier lieu des
casernes de pompiers et des services du police (Sheriff).
Du fait de cette dynamique, le comt a tout intrt voir se dvelopper lCurbanisation
rsidentielle sur son territoire non incorpor, et a ouvert la voie la multiplication des
lotissements. Le dbat apparu lCoccasion de la cration de la municipalit de Calabasas au
nord-ouest de Los Angeles, incorpore en 1991, tmoigne H en creux H des raisons de cette
multiplication des lotissements privs et ferms soutenue et promue par les autorits locales
du comt. Cette municipalit est aujourdChui compose de 55 associations rsidentielles, dont
une moiti sont des gated communities. Aprs 11 ans de valse-hsitation, et de nombreuses
tentatives de blocage de lCincorporation par les promoteurs immobiliers, celle-ci a abouti le 5
mars 1991. [uels en furent les enjeux \ Au c]ur des motivations de la municipalisation
figure le dsir des rsidants-propritaires de protger leur cadre de vie et de stopper le
dveloppement rsidentiel. Ainsi, ds 1987, le dveloppeur Baldìn, craignant de devoir
abandonner un projet de 2000 units dans une gated communitF (Calabasas Parb) lCouest de
Calabasas a tent de faire bloquer lCincorporation, le comt lui tant plus favorable. Beaucoup
de rsidants ont alors soupconn le comt et le LAFCO (Local Guthorities Formation
Iommission, un organisme qui approuve la constitution de collectivits locales nouvelles et
dpend du comt) de ralentir lCincorporation tout en approuvant de nouveaux projets
rsidentiels. Au terme de onze ans de bataille juridique, 4 500 nouvelles maisons individuelles
avaient t construites sur la priode au titre de la politique de croissance rapide prne par le
comt. De plus, la LAFCO a exig que la carte fixant les frontires de la nouvelle
municipalit laissht sous la juridiction du comt les zones non encore construites.

9
Lìncorporation est le processus par lequel une zone qui dpendait de làdministration du comt se voit
octroyer le statut de municipalit par dcision de lÈtat et par rfrendum local. Le statut de municipalit est
donc une subdivision administrative cre sur la demande expresse dùne zone agglomre. Elle se substitue
alors totalement làutorit du comt, puisque elle est une entit administrative dont l`chelon administratif
suprieur est lÈtat. Celui-ci lui octroie, par le biais dùne charte, les pouvoir de police, de perception de lìmpt
local, dàdministration, de zonage. Les espaces urbains peuvent donc relever de deux chelons diffrents : les
municipalits (incorporated areas) et les zones non-municipalises, dpendantes du comt (unincorporated
areas). Dans les faits, les municipalits nouvellement cres passent souvent contrat avec le comt, qui continue
fournir les services publics de base (pompiers, police.). Voir Miller, 1981
periurbain ? , #rodote n+ 1--, 3
e
trimestre -003, pp. 1067133
!"
8insi, le comt autorise les incorporations, d=s lors >u?elles mnagent la possiAilit de
poursuivre le dveloppement des Cones non7incorpores adDacentes. Ils ont en cela une Aonne
raison F en vertu des prati>ues de contractualisation des services puAlics, les municipalits
ainsi cres deviennent les premi=res clientes des services puAlics du comt Gservice incendie
et de policeH. Ceci est particuli=rement courant F il s?agit de crer sous la pression des
associations de copropritaires des J municipalits minimales K, socialement homog=nes,
minimisant les dpenses puAli>ues dont les ressources seraient assures par la taxe Nonci=re et
par une TP8 locale. Le comt ralise du coup de srieuses conomies d?chelles, par rapport
R l?ensemAle des municipalits >u?il dessert GSiller, 1T81H.

Ce >ui prc=de indi>ue >ue l?engouement pour les gated communities ne doit pas Vtre
interprt de mani=re univo>ue comme une J scession K, une rupture avec les organismes de
gestion puAli>ue, mais comme un partenriat puAlic7priv, un Deu local oW les gated
communities ont une utilit Ninanci=re pour les municipalit, tout en octroXant aux
copropritaires une certaine autonomie de gestion et de prservation de leur J >ualit de vie K.
Ce mode opratoire rappelle lR aussi les logi>ues en Yuvres dans le dveloppement rsidentiel
de la Aanlieue parisienne R la Nin du 1T
e
et dAut -0
e
si=cle, oW les lotissements privs se sont
avrs Vtre un outil de gestion de la croissance, dont les cons>uences ultimes ont t au
dtriment des populations J mal loties K, dont les associations de propritaires se sont avres
dNaillantes et n?ont pu Nournir les services de Aase Groute pave, gouts, etc.H.

3. $si(ants et non.rsi(ants, l2impact (e la cl6t7re.

Reste la dlicate >uestion de l?exclusivisme social, sXmAolis par la Nermeture. Comme cela a
t prcdemment vo>u, la slection sociale dans les lotissements, appli>ue avec C=le dans
les gated communities est destine R protger la valeur du Aien immoAilier. La prsence d?un
contr[le d?acc=s renNorce l?exclusivit d?un lieu dont l?appartenance repose sur l?adhsion R
un cluA, parce >u?on ne peut Vtre >ue J du dedans K ou J du dehors K, R moins d?avoir t
spciNi>uement invit par un rsident.

3.8. 9nclos7re rsi(entielle et constr7ction territoriale
\n peut hirarchiser les eNNets de l?enceinte R l?interNace entre l?intra muros et l?extra
muros, entre la sph=re de la gestion puAli>ue de la ville et celle de la gestion prive d?un
territoire clos. La cl[ture, d?une part, garantit aux rsidants la privatisation et la Douissance
exclusive des lieux au7delR des seuils domesti>ues, aDoutant ainsi R la valeur propre de
l?investissement immoAilier, la valeur aDoute de la rente de site comme par exemple une
plage, un golN, un parc, un paXsage. \n rel=ve d?autre part les Nronti=res Nloues entre les
modes de gestion puAli>ue et ceux du ressort de la gestion prive. Dans le droit, en eNNet,
l?association de copropritaires se suAstitue totalement aux pouvoirs puAlics pour la gestion et
l?entretien d?>uipements de tXpe puAlic, aNin de Navoriser les intrVts particuliers de
propritaires Nonciers. Les cons>uences en ont dDR t vo>ues F le dveloppement des
gated communities tant dsir par les collectivits locales, en raison de la Aase Niscale
importante >ue celles7ci reprsentent alors >ue les >uipements ncessaires R ces >uartiers
Groutes, clairage, go^ts, rseaux diversH, les nouvelles inNrastructures sont Ninancs sur des
Nonds privs, et utiliss en toute exclusivit par les seuls rsidants.
8 l?interNace entre la gated communitv, les >uartiers et les collectivits voisines, se
dresse donc la Nronti=re entre ce >ui rel=ve du droit Get du NinancementH puAlic ou priv. Cette
Nronti=re met en contact des lieux Nortement diNNrencis dont l?interaction produit des
externalits positives ou ngatives pour les memAres du >uartier Nerm et pour ses voisins.
Le $oi' (.* 2,,-* . Les 0ated communities au' 8tats9:nis et en ;rance = une innovation dans le dveloppement
priurbain C D, Herodote n 122, 3
e
!1
Les eIIets directs de la Iermeture et de lèxclusivite sòperent au detriment des voisins de ces
quartiers. Il semblerait que la Iermeture contribue a reporter les actes delictueux sur les
quartiers ouverts du voisinage, qui ont alors besoin de se Iermer egalement. Il y aurait alors
apparition dùn surcot cumulatiI de la course a lèquipement securitaire entre quartiers
voisins (Helsley, Strange, 1999). Ceci expliquerait le developpement par contagion, de proche
en proche, des 0ated communities, et ce Iaisant la construction dùn paysage anxiogene Iait de
murs et de grilles.
Bien que la presence dèquipements de securite et la prise en charge des equipements
presents au sein de la 0ated communitE representent une charge importante pour la
copropriete (le Irais de copropriete sèlevent couramment a 1500$ par an), la presence dùne
clture conduit globalement a une surevaluation des prix dans la 0ated communitE au
determinent du voisinage (Lacour-Little, Malpezzi, 2001). TouteIois, si lènceinte contribue a
la Iormation des prix dans les 0ated communities, ce nèst que de maniere relative a son
environnement immediat. Il est tres net que lènceinte protege lìnvestissement immobilier
dans le temps, en particulier lors de la crise immobiliere des annees 1990 a Los Angeles (Le
Goix, 2002).

La 0ated communitE apparat donc comme un projet de nature territorial : contrle
dàcces, projet socialement separateur Iavorisant l`homogeneite et lìntegration sociale, projet
economique valorisant la valeur des proprietes intra-muros.

3.#. %& outil pri. de 2estio& pri.e de la .ille5 applicatio& du paradi2me 8 utilisateur 9
pa:eur ;.
Jusquà quel point peut-on considerer quùne telle structure locale de gouvernance
urbaine, reposant sur une micro-democratie reduite au quartier (par le biais de làssociation de
proprietaires), permet une gestion eIIicace des services urbains et de làmenagement de la
ville ? Les economistes neo-liberaux reglent cette question en demontrant que la gouvernance
privee (copropriete), parce quèlle permet un consensus construit sur une democratie locale
directe, est la structure la mieux adaptee a la gestion des services collectiIs (public 0oods)
aupres des populations de ces lotissements (Foldvary, 1994). Il Iormule l`hypothese selon
laquelle les lotissements geres par une association et les gouvernements publics Iournissent
les mmes types de biens economiques que les municipalites a dominante residentielle, et que
le prive peut le Iaire en toute eIIicacite. Les associations de proprietaires constituent des
partenaires eIIicaces dans les decisions dìnvestissements collectiIs, parce que leur mode de
gouvernance (contractuel et Ionde sur une association dìnterts convergents) garantit le
consensus entre les acteurs individuels. Cette eIIicacite de la gouvernance privee serait liee
aux modalites des prises de decision lors de la realisation dùn equipement public : dans une
association de proprietaire, le calcul obeit a une logique cot / beneIice, alors que les
collectivites publiques se determineraient sur la seule capacite a payer (base Iiscale) des
residants. Il demontre, dans plusieurs associations de proprietaires, dont les rues privees de
Saint Louis, comment les cots lies a la gouvernance privee et aux equipements pris en charge
par làssociation sont en Iait Iinances par la rente de site, qui genere pour chaque proprietaire
les moyens de payer ces equipements par lèIIet positiI de la gestion privee et de la Iermeture
sur la valeur immobiliere des biens.

On sìnterroge dùne part sur le sens donne a cette democratie directe, puisque celle-ci
est censitaire : elle ne concerne dùne part que les proprietaires du bien et en aucun cas les
locataires ; le vote sàpplique dàutre part au prorata des parts (milliemes en France) de
chaque coproprietaire. En dàutres termes, il sàgit dùne Iorme de gouvernance ou ne sont
decideurs que les shareholders (qui possedent une part du bien a gerer), et en aucun cas les
Le $oix R., +00-, . Les gated communities aux Etats-Unis et en France = une innovation dans le dveloppement
priurBain C D, #rodote n+ 1--, .
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trimestre -226, pp. 126-1.6!
!!!
staEeholders (c:est--dire l:ensemble des participants et personnes concernes, y compris les
non-propritaires).
On peut questionner, d:autre part, les effets induits dans un environnement local par
une telle coproprit ferme. Les localisations choisies par les promoteurs immobiliers, et par
les acteurs individuels (accdants la proprits) rsultant de stratgies de localisation
prenant en compte des avantages diffrentiels de localisation (Scott, 1982). Cette logique de
production de l:espace entrane des coNts sociaux induits, et engendre des externalits
ngatives : pollution, talement, congestion du trafic, inflation des prix fonciers du fait de la
raret du sol dans les centres (comptition non rgule), spculation immobilire, et
comportements de passagers clandestins. Ces externalits ngatives sont interprtes
classiquement comme un chec du march dans la rgulation de l:allocation du sol (Bator,
1958), et reprsentent un coNt pour la socit dans son ensemble. Ce faisant, les gated
communities, par leur mode de gouvernance priv, ressemblent des tentatives collectives
d:vitement des externalits et risques de la vie urbaine que sont notamment le trafic
automobile, la dlinquance urbaine, l:exposition l:altrit sociale ; mais aussi les risques de
dgradation du voisinage dont on se prmunit par l:adhsion individuelle de l:acheteur un
contrat collectif de bonne conduite, le rglement de coproprit (McVenzie, 1994)

3.3. Une mise en avant de l/intr2t local au dtriment des impacts ngati8s sur le
voisinage
Les gated communities et autres formes d:enclosure rsidentielle reposent donc sur
une tentative de protection de la part des rsidants. Au-del de cette tautologie (la fermeture
protge). Le dbat sur l:efficacit des gated communities comme modle de gestion territorial
est vif, malgr souvent le manque d:arguments tangibles pour le soutenir. Une manire d:en
dresser un bilan est d:analyser la manire dont la clture contribue reporter un certain
nombre d:effets ngatifs sur les voisins de la gated communitG, mettant en danger l:quilibre
du systme territorial local. L:objet ici n:tant pas de dmontrer chacun de ces effets externes
imposs au voisinage, en voici quelques-uns parmi ceux qui ont t tudis par ailleurs :

- Les rglement de coproprit trs contraignants pour les membres favorisent la
protection des valeurs immobilires au sein de l:enclave, puisque ces rgles sont
rdiges afin de dfinir de manire harmonieuse les caractristiques physiques du
quartier et de garantir une certaine homognit sociale. Mais cette gouvernance
contractuelle est aussi une faon de faire de l:association de propritaires une
juridiction pour imposer ses dcisions la fois aux membres de la coproprit, mais
aussi des personnes qui n:en sont pas membres : les visiteurs soumis des contrles
d:identit, les voisins qui voient des restrictions apparatre sur d:anciennes servitudes
de passage permettant, par exemple l:accs une plage ou un parc public. Ces
question sont aujourd:hui anciennes et ont contribu au dveloppement d:une
jurisprudence ancienne dans le cas des Etats-Unis (Bro_er, 199-; Vennedy, 1995).
- Concernant l:efficacit de la fermeture en termes de criminalit, l:enceinte a
ncessairement pour effet de faire diminuer le nombre de vols ainsi que les
phnomnes de petite criminalit intra-muros (Atlas, Leblanc, 1994). Nanmoins,
l:effet dissuasif li la scurisation de l:enceinte peut dans certains cas reporter sur le
proche voisinage moins scuris les tentatives de vol (#elsley, Strange, 1999). Cet
effet positif pour les rsidants constitue une effet induit pour les non-rsidants, et les
quartiers voisins ragissent alors souvent par mimtisme, en adoptant leur tour des
systmes de scurit et de fermeture de rues. La situation peut localement rendre
inoprant cet investissement massif et mimtique dans les systmes de scurit,
comme Paris o l:ensemble du parc immobilier a t quip dans les annes 1982 de
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digicodes (80 % des immeubles quips), sans que ceci nest plus deffet aujourdhui
sur les tentatives deffraction. Les lments du dbat se compliquent si lon considre
que dans les grandes coproprit runissant plusieurs centaines de logement, la petite
criminalit peut tout fait venir de rsidants eux-mmes, dont les enfants peuvent
parfois connatre une adolescence ni plus ni moins turbulente que celle de leurs
voisins (Durington, 2005)
- La clture des gated communities produit un effet positif notable sur la valeur des
proprites (Bible, Hsieh, 2001; Lacour-Little, Malpezzi, 2001). Nanmoins, cette
survaluation se traduit par un dvaluation progressive forte des logements situs
proximit des gated communities, dans des lotissements non-ferms (Le Goix, 2002).
- Enfin, lhomognit sociale produite par la structure de la gouvernance prive et
soutenue par la fermeture spatiale protge galement la valeur des biens intra-muros.
La relation est rciproque : plus la valeur immobilire est lev, plus cela va
contribuer slectionner socialement les rsidants (McKenzie, 1994). De plus, des
diffrences significatives de composition socio-conomique des rsidants ont pu tre
analyses Los Angeles entre les gated communities, en moyenne 1,7 fois plus
homognes que leur voisinage proche en termes de facteurs socio-conomiques ; et
2,5 fois plus homognes que les lotissements voisins en terme de composition de la
population par ge. La fermeture et le mode de gestion contribuent bien accentuer
localement les ingalits socio-spatiales. Ajoutons que les gated communities
contribuent peu crer des diffrences en termes de composition ethnique ; ce type de
sgrgation se construit en effet plutt des chelons gographiques suprieur, au
niveau de la municipalit tout entire par exemple (Le Goix, 2003; 2005a ; 2005b). Ce
faisant, les gated communities se localisent de manire prfrentielle au sein dune
zone tampon relativement homogne dun point de vue social et ethnique (Figure 1)

Conclusion
Les lotissements enclos, modle ancien durbanisme, se sont adapts aux motifs
contemporains dun march immobilier marqu par linstance scuritaire des discours sur la
ville, et diffus largement au sein des classes moyennes et suprieures. Avec ces lotissements
trs homognes, tant morphologiquement que socialement, la ville se construit en fonction
dintrts particuliers rduits des enclaves o sapplique une dmocratie locale base
contractuelle, dont la recherche du consensus est intrinsque son homognit sociale, et qui
revendiquent un fonctionnement autonome au risque de remettre en cause les principes de
prquation fiscale.
Ainsi, au-del dune fascination lgitime pour les formes de villes privatises que renforce
la multiplication des lotissements ferms, on retient dune part, limportance de
lembotement dchelle et dautre part, lanciennet et la prennit de ces formes de
fermeture. De plus, propos de ces lotissements et des rflexions quils suscitent, on fera la
part des stratgies des acteurs, les rsidants, et celle des discours les promoteurs.
Enfin, la question majeure relative aux relations entre les gated communities et les
collectivits locales dappartenance est bien celle des externalits et de limpact de lenclosure
sur le voisinage : sur les valeurs immobilires ou sur les ingalits socio-spatiales. De tels
effets psent sur les collectivits publiques et sur la socit civile, devant prendre en charge
les services publics et quipements destins au plus grand nombre.

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