Modos de adquisicin de la propiedad

9.10.4. LA USUCAPI N CONTRA "USUCAPIN CONTRA TABULAS"1 8 11 A) INTRODUCCIN

EL

R EG ISTR O :

El Registro establece y publica una presuncin oficial de titula ridad, pero la realidad puede ser distinta en cuanto es otro quien posee la finca por un tiempo suficiente para ganar por usucapin. Qu tiene ms fuerza, el Registro con sus declaraciones oficiales, o la realidad de una posesin continuada? Aqu es necesario distinguir varias hiptesis1 8 : 12 Si el conflicto se plantea entre el poseedor y el titular registral, prevalece la usucapin. Si el conflicto se plantea entre el poseedor y el tercer adquirente, entonces el respeto por la posesin se modera con la necesidad de amparar la seguridad del trfico. En ese caso hay dos posibilida des: 1) si el usucapiente se enfrenta a un tercer adquirente que no rene los requisitos de la fe pblica registral1 8 (art. 2014 C.C.), 13 entonces vence el usucapiente; 2) si el usucapiente se enfrenta a un tercer adquirente que s rene los requisitos de la fe pblica registral (art. 2014 C.C.), entonces vence este ltimo. La usucapin "contra tabulas" se produce cuando entran en conflicto dos derechos contradictorios: el primero, el de un tercer adquirente confiado en la exactitud del Registro y que sustenta su derecho en la transmisin producida a su favor por el titular registral. Adems, para ser protegido este tercero debe contar con un ttulo oneroso y actuar de buena fe, siendo que en el Registro no debe constar causal alguna de resolucin, rescisin o invalidez. El segundo derecho en conflicto es el del usucapiente que ha cumplido los requi sitos legales para adquirir por prescripcin, pero que obviamente no ha inscrito su derecho. En este caso, el usucapiente es un poseedor

1 181 Mayores detalles de este tema pueden consultarse en nuestra obra: Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores, Lima 2002. 1192 PEA BERNALDO DE QUIRS. Op. cit., Tomo II, pg. 138-140. iihi Poy i>jomplo: cuando el tercer adquirente no tiene buena fe, o su ttulo es un
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Gunther Gonzales Barrn

cuya posesin es continua, pacfica, pblica y como propietario por el trmino de diez aos. Y nos referimos normalmente a la usucapin extraordinaria, en tanto la posesin quinquenal slo se aplica en el caso de concurrencia de justo ttulo y buena fe, de ms difcil invo cacin cuando existe un titular con derecho inscrito que impide a su contradictor ampararse en el desconocimiento de la lesin ajena1184. Conforme se puede apreciar, el usucapiente es un adquirente extrarregistral, cuyo derecho no aparece en los libros del registro, y de esta forma la usucapin consumada convierte en INEXACTA la infor macin registral, pues se ha producido el decaimiento del derecho de propiedad del titular registral a favor del usucapiente. Si ste consi gue inscribir su derecho en el Registro, el contenido de exactitud e integridad de los asientos se habr subsanado. En cambio, cuando este usucapiente no inscriba su adquisicin, podr ocurrir que un tercero confe en los asientos regstrales y adquiera de quien aparece como titular en los libros, con lo cual se producir el conflicto de dos adquirentes: uno, registral, y que podra ampararse en la fe pblica del Registro de cumplirse los requisitos sealados por el artculo 2014 del Cdigo Civil; y el otro, extrarregistral, pero amparado en una larga posesin. Precisamente, el principio de fe pblica se sustenta -entre otros aspectos- en que el Registro puede brindar informacin inexacta, y a pesar de ello se ampara a dicho tercero "cualificado", en tanto no conste en el Registro tal inexactitud. La existencia de un usucapiente extrarregistral es, precisamente, una hiptesis en que la informacin registral deviene en inexacta y, por tanto, en caso de conflicto con un tercero registral, ste ltimo debe ser preferido, por cuanto la causal de inexactitud no aparece en el Registro. La aplicacin estricta de los principios regstrales conlleva ne cesariamente a limitar la aplicacin de la prescripcin "contra tabulas ", ya que este ltimo adquirente no inscribi su derecho y, por tanto, qued expuesto a ser preterido frente a un tercero inscribiente confia-

1,84

La hiptesis de una usucapin ordinaria (quinquenal) con justo ttulo y buena fe, aun cuando el inmueble conste inscrito a nombre de un tercero, es de ms
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do en la publicidad registral, y derivando su derecho del anterior titular. Recurdese que las inexactitudes no publicadas NO PERJUDI CAN al tercero "cualificado", por cuanto la confianza en la informa cin registral significa la piedra angular de la seguridad del trfico inmobiliario. Por lo tanto, el usucapiente extrarregistral ser vencido por un adquirente amparado en la fe pblica registral, y ello de acuerdo al juego natural de los principios que rigen el Derecho registral inmo biliario.

B) LA CUESTIN DE LA BUENA FE
No queremos concluir este apartado sin esbozar algunas ideas respecto a la relevancia de la buena fe en el enfrentamiento entre el tercero registral y el usucapiente extrarregistral. Habamos visto que este conflicto debe ser resuelto, en el caso peruano, con la aplicacin estricta del artculo 2014 del Cdigo Civil; y por tanto, debe ser pre ferido el tercero de buena fe, con ttulo oneroso y que inscribe su propia adquisicin. Sin embargo, el "quid" del asunto lo constituye el requisito de la buena fe. Es decir, si el tercero registral conoca fehacientemente la existencia de un poseedor a ttulo de dueo, en tonces no merecer proteccin. El segundo prrafo del artculo 2014 seala: "La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud d el registro". El tercero registral del artculo 2014 del Cdigo Civil Peruano slo necesita cumplir las exigencias generales de esta figura para lograr vencer al usucapiente extrarregistral, sin necesidad de contar con una buena fe especial ("diligencia"). Sin embargo, la buena fe del tercero registral del artculo 2014 siempre es un concepto estndar, necesario de precisin por parte de la jurisprudencia, y resulta posi ble que por esta va se construya una nocin de buena fe distinta a los casos comunes, y exclusivamente aplicable para las hiptesis de conflicto entre el tercero registral y el usucapiente extrarregistral. De esta manera, podra lograrse una mejor ponderacin de los intereses en pugna1185.

n8S El artculo 952 del Cdigo Civil permite que el usucapiente vencedor inscriba su sentencia favorable (o declaracin notarial) y cancele el asiento del antiguo
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C) LA FUNCIN SOCIAL DE LA USUCAPIN

Una parte de nuestra doctrina aboga porque NO SE PERMITA LA USUCAPIN EN CONTRA DE LA INFORMACIN DEL REGIS TRO. Es decir, de "legeferen da " se busca adoptar vina solucin similar a los sistemas germnicos, en los cuales prcticamente no se puede prescribir en contra del titular registral. Esa postura extremista no puede compartirse, pues la realidad social nos demuestra a diario que los hechos son muchas veces ms poderosos que el mejor dere cho. As pues, eliminar toda posibilidad de prescripcin "contra tabulas " significara que el poseedor con una largusima posesin no pueda vencer al titular de una propiedad sin contenido real, y que prctica mente hubiese efectuado abandono tcito de sta. Adems, impedira regularizar situaciones de hecho ya largamente consolidadas en vir tud a un estado posesorio continuo, pblico, pacfico y como propie tario. Sobre el particular DEZ PICAZO ha sealado: "rechazar por com pleto la usucapin contra tabulas, en aras de la proteccin de los adquirentes conforme a l registro, significa dejar inermes a los poseedores con la posesin largamente continuada " 1186. En sentido similar se pronuncia GARCIA GARCA, para quien el conflicto entre el tercero registral y el usucapiente extrarregistral debe resolverse teniendo en cuenta los intereses en juego que se presentan en cada caso, sin pretender la prevalencia de uno sobre el otro1187. La usucapin, al igual que el Registro, son instituciones basadas en el principio de seguridad jur dica. En la primera, nos encontramos ante una figura en la cual se

El usucapiente ha posedo m ientras el m ism o titular registral tena inscrito su derecho. En este caso no existe conflicto con tercero alguno, por cuanto el pro pietario negligente ha perm itido que el poseedor consolide una titularidad dom inical en virtud al aprovecham iento econm ico del inm ueble a travs de la posesin continua. El poseedor ha venido poseyendo el inm ueble hasta que se produce una trans ferencia dom inical, sea porque su posesin se ha consum ado o se encuentra a punto de consum arse. En este caso, el usucapiente extrarregistral podr vencer al nuevo dueo tabular siem pre y cuando acredite la m ala fe de su oponente, con lo cual ste no se habr constituido en tercero registral o "cualificado". 11,6 DEZ PICAZO. Op. cit., Tomo 111, pg. 750. - i.< i a a ni i a M.mui'l. / k'rtchu Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo

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reconoce al tiempo como el ms poderoso aliado del derecho, palabras del pandectista alemn WINDSCHEID: "el tiempo es un po a l cual ningn ser humano puede sustraerse; lo que ha existido largo tien\ nos aparece slo por eso como algofirm e e inconmovible y es un m al defr dar las expectativas que crea " 1188. La posibilidad de cancelar o anular una inscripcin, no inval: el sistema registral, ni tampoco lo vuelve intil, como parecieran cr algunos autores. La posibilidad de que ocurra una prescripcin "c tra tabulas"no puede llevamos a concluir que ello debilita serame al Registro. No existe dato emprico sustentatorio de esa afirmad por lo menos de lo que nosotros conocemos en la experiencia per na. Es ms, nuestro pas ha requerido, casi como ningn otro, conjunto normativo cuya caracterstica primera es reconocer la i portante funcin social cumplida por la usucapin en aras de re; larizar situaciones de hecho socialmente ventajosas, ya que se pre re la explotacin econmica de los bienes antes que una vacua ti laridad sin contenido social ni econmico. Estos hechos concretos permiten inferir que la usucapin es i figura a la cual el legislador difcilmente puede renunciar, aun cu, do se trate de inmuebles con titularidades inscritas en el Registro. 1 lo tanto, no se entiende cmo una parte de nuestra doctrina jurd pretenda eliminar completamente la prescripcin "contra tabulas", tomar en cuenta la realidad social de nuestro pas. El Per es ejemplo vivo en el cual la usucapin cumple la funcin social par cual fue ideada. Y ello, como hemos dicho, supera todas las conc ciones meramente tericas o dogmticas. La cuestin central s buscar, pues, un justo medio que permita soluciones equitativas cu do se presente el conflicto entre el usucapiente extrarregistral y tercer adquirente amparado en la fe pblica registral, y este punto equilibrio debe hallarse en el tema de la buena fe.