Sunteți pe pagina 1din 49

RAPORT DE EVALUARE

PROPRIETATE IMOBILIAR Construcie (Cas) i Teren aferent Loc. ercaia, Jud. Braov

Proprietar: Beneficiar lucrare: Destinatar:

Cldrar Sam i Cldrar Stela Cldrar Sam CPADDD

Septembrie 2011

CUPRINS

CAP. I INTRODUCERE 1.1 Scrisoare de transmitere 1.2 Certificarea evaluatorului. Semntura CAP II CONSIDERAII TEORETICE 2.1 Prezentarea elementelor teoretice aferente evalurii proprietii imobiliare 2.1.1. Tipuri de evaluare 2.1.2. Scopuri ale evalurii 2.1.3. Procesul de evaluare 2.2. Metode generale de evaluare a proprietii CAP III PREMISELE EVALURII 3.1. Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instruciunile evalurii 3.2. Drepturile de proprietate evaluate 3.3. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate 3.4. Data estimrii valorii 3.5. Moneda raportului. Modaliti de plat 3.6. Inspecia proprietii 3.7. Sursele de informaii utilizate 3.8. Ipoteze speciale i condiii limitative 3.9. Clauza de nepublicare. Responsabiliti fa de teri CAP IV PREZENATAREA DATELOR 4.1. Identificarea proprietii 4.2. Aspecte juridice 4.3. Amplasare. Vecinti 2

4.4. Posibiliti de acces 4.5. Descrierea amenajrilor i construciilor 4.6. Analiza pieei imobiliare 4.6.1. Piaa imobiliar specific proprietii evaluate 4.6.2. Profil economico-social al localitii ercaia 4.6.3. Analiza cererii 4.6.4. Analiza ofertei competitive 4.6.5. Echilibrul pieei CAP V ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII 5.1. Cea mai bun utilizare 5.2. Evaluarea proprietii 5.2.1. Procedura de evaluare (Etape parcurse) 5.2.2. Abordarea prin comparaia vnzrilor 5.2.3. Abordarea prin cost 5.2.3.1. Evaluarea construciilor 5.2.3.2. Evaluarea terenului 5.2.4. Abordarea prin capitalizarea venitului 5.3. Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus, opinia i concluziile evaluatorului CAP VI ANEXE 6.1. Fotografii 6.2. CF 6.3. Planul construciei

CAP. I INTRODUCERE

1.1 Scrisoare de transmitere La cererea proprietarului Cldrar Sam s-a evaluat imobilul proprietate personal situat n judeul Braov, localitatea ercaia identificat cu Extras CF 100353/ Comuna ercaia, provenit din conversia pe hrtie a CF nr. 880, sub Nr. Topografic: Top 171, 172, imobil dobndit n baza Contractului de Vnzare-Cumprare din data de 12.08.2010, nr. 2767. n urma analizei de pia, pe baza datelor disponibile i a limitrilor existente s-a estimat valoarea proprietii mai sus menionate pe baza abordrilor cunoscute n practica evalurii, rezultatul demersului fiind prezentat i detaliat n cele ce urmeaz.

VALOAREA DE PIA recomandat a proprietii imobiliare VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN

65,000 EUR

echivalent 278,200 RON ABORDAREA PE BAZ DE COMPARAII

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

1.2 Certificarea evaluatorului. Semntura Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, se certific faptele prezentate n acest raport de evaluare a proprietii imobiliare situat n localitatea ercaia, judeul Braov. Certific, deasemenea, c analizele, opiniile i concluziile prezentate n acest raport de evaluare sunt limitate de ipotezele i condiiile limitative specificate mai jos, fiind neprtinitoare i obiective. Se certific faptul c nu exist nici un interes prezent sau viitor asupra proprietii imobiliare care face subiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legate de prile implicate. Analizele i opiniile exprimate au fost fundamentate i dezvoltate conform cerinelor standardelor Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (A.N.E.V.A.R.), precum i conform recomandrior i metodologiei de lucru elaborat de ctre aceast asociaie profesional, respectndu-se codul deontologic al meseriei de evaluator. Proprietatea a fost inspectat personal, iar n elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asisten semnificativ din partea nici unei persoane nafara celei care semneaz mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11- Verificarea evalurii. La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru aspirant ANEVAR, a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport.

Itoaf Roxana, membru aspirant A.N.E.V.A.R. n Evaluarea Proprietilor Imobiliare

CAP II CONSIDERAII TEORETICE 2.1 Prezentarea elementelor teoretice aferente evalurii proprietii imobiliare Evaluarea este o estimare a unei opinii referitoare la valoare, n urma investigrii, raionamentului profesional, selectrii unei valori, rotunjirii unei valori, exprimat de o persoan imparial, specializat, cu pregtire adecvat n analiza i evaluarea proprietilor. Evaluarea este procesul de estimare a unui tip de valoare a unui tip de proprietate la o anumit dat, concretizat n raportul de evaluare. 2.1.1. Tipuri de evaluare a) administrativ pe baza reglementrilor impuse de autoritile publice b) evaluarea pe baza Standardelor de Evaluare De la 1 ianuarie 2004, Standardele ANEVAR sunt Standardele Internaionale de Evaluare, obligatorii pentru toi membrii ANEVAR (n prezent: ediia a opta, 2007). Evaluarea este o estimare a unei opinii referitoare la valoare, n urma investigrii, raionamentului profesional, selectrii unei valori, rotunjirii unei valori, exprimat de o persoan imparial, specializat, cu pregtire adecvat n analiza i evaluarea proprietilor. 2.1.2. Scopuri ale evalurii 1. Vnzarea unei proprieti Ajut pe vnztor s stabileasc un pre pentru negociere: pentru a evita frauda (n cazul vnzrii prin intermediar) sau pentru confirmarea propriei percepii asupra valorii. 2. Cumprarea unei proprieti Stabilete o opinie asupra valorii, confirmare asupra valorii, are rolul de a convinge pe un vnztor c preul oferit este rezonabil, cumprtorul obine i informaii legate despre vechime, durata de via util rmas, stare/condiie, calitate, autenticitate, ambian etc. 3. Fuziuni i schimburi de proprieti

Trebuie stabilit valoarea fiecrei proprieti pentru echitate: capitalul social al noii companii rezultate s se mpart echitabil acionarilor companiilor care au fuzionat, n funcie de activele nete cu care a contribuit fiecare companie care a fuzionat. 4. Garantarea mprumuturilor a. Garantarea unui credit bancar bancherul solicit o evaluare a proprietii ipotecate sau gajate. pentru proprietile generatoare de venit, evaluarea are i rolul de a previziona

fluxul de numerar i valoarea viitoare a proprietii ipotecate (terminal). b. Emisiunea de obligaiuni negarantate Se estimeaz capacitatea de generare a fluxului de numerar pentru: determinarea valorii totale a emisiunii de obligaiuni, a ratei dobnzii i a amortizrii mprumutului. c. Emisiunea de aciuni noi (majorare de capital) Evaluarea capitalului pentru stabilirea valorii totale a aciunilor emise i destinate vnzrii. 5. Rezolvarea litigiilor a. just compensare n caz de expropriere (cauz de utilitate public) cazuri de nelare dovedit a cumprtorului - valoarea pagubei se va estima indirect prin evaluarea proprietii la data litigiului b. evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietii majoritatea evalurilor de pagube necesit expertiza, mrturia n instan a evaluatorului 6. Impozitare a. impozitul pe proprietate (teren, cldiri etc.) b. impozitul pe cadouri 7. Asigurare 8. nregistrarea valorii activelor n situaiile financiare 9. Alte scopuri: stabilire rente, redevene, chirii i ealonarea lor n timp; divizri, dizolvri, faliment etc. 2.1.3. Procesul de evaluare Proceseul de evaluare este o procedur complex ce cuprinde toate cercetrile, informaiile, raionamentele, analizele i concluziile necesare pentru estimarea valorii. 7

Etapele procesului de evaluare: 1. Definirea problemei de evaluare 1.1. Identificarea proprietii de evaluat 1.2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate 1.3. Destinaia evalurii (client, utilizatori) 1.4. Definirea tipului de valoare 1.5. Data evalurii 2. Colectarea i analiza datelor si informaiilor relevante Informaiile necesare: -descriu proprietatea; -conin suficiente elemente pentru aplicarea metodelor respectiv: -informaii despre costuri -informaii despre tranzacii / oferte cu proprieti comparabile -informaii despre veniturile generabile de proprietile comparabile 3. Aplicarea abordrilor n evaluare -Abordarea prin comparaia vnzrilor -Abordarea prin venit -Abordarea prin cost 4. Formularea concluziilor asupra valorii -valoarea (respectiv tipul de valoare) propus este rezultatul raionamentului profesional al evaluatorului; -concluzia asupra valorii finale trebuie s fie explicat; -este un proces de selecie a nivelului unei valori se face n capitolul distinct al raportului de evaluare, numit Reconcilierea valorilor. 5. Elaborarea raportului de evaluare -este faza final a procesului de evaluare Raportul de evaluare: -evideniaz valoarea estimat -evideniaz condiiile limitative -exprim rezervele evaluatorului 8 de evaluare adecvate,

-include o descriere specific a proprietii evaluate -specific data estimrii -analizele i informaiile de baz sunt anexate la raport n urma procesului de evaluare imobiliar este ntocmit un raport de evaluare imobiliar. Raportul de valuare imobiliar va conine toat expertiza, munca, eforturile, cunotintele i experiena unui expert evaluator imobiliar. Raportul de evaluare imobiliar este instrumentul prin care evaluatorul imobiliar va comunica unui client analiza i rezultatele evalurii imobiliare. Un raport de evaluare imobiliar trebuie obligatoriu s conin cteva capitole ce sunt detaliate n Standardele Internaionale de Evaluare, pe care Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) le-a adoptat i n conformitate cu care experii evaluatori i desfoar activitatea. Raportul de evaluare imobiliar trebuie s se bazeze pe o investigaie complet, s aib o organizare logic, o argumentaie solid i o exprimare clar i concis. Scopul procesului de evaluare este prezentarea unei opinii impariale asupra valorii unei proprieti. 2.2. Metode generale de evaluare a proprietii Abordarea n evaluare. O cale general de estimare a valorii prin folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare Metod de evaluare. O cale specific de estimare a valorii, n cadrul abordrilor n evaluare Procedur de evaluare. Aciunea, modul i tehnica de ndeplinire a etapelor unei metode de evaluare Abordri n evaluare Abordarea prin cost Abordarea prin comparaia vnzrilor (sau comparaia de pia) Abordarea prin venit (capitalizarea/actualizarea veniturilor)

1. Abordarea prin cost n orice aplicaie, abordarea prin cost estimeaz valoarea prin estimarea costurilor de achiziionare sau de construire a unei noi proprieti, cu aceeai utilitate, sau de adaptare a unei proprieti vechi pentru aceeai utilizare, fr costuri legate de timpul de construcie/adaptare. Abordarea prin cost stabilete limita superioar pn la care piaa ar plti n mod normal pentru o proprietate anumit, cnd aceasta ar fi nou. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unei valori, se scad unele alocri (repartizri) pentru diferitele forme de depreciere cumulat (deteriorare fizic, depreciere funcional sau tehnologic i depreciere economic sau extern). Abordarea prin cost este foarte util pentru estimarea valorii unei construcii intenionate a fi construit, a proprietilor cu scopuri speciale i a altor proprieti care nu se tranzacioneaz n mod frecvent pe pia. 2. Abordarea prin comparaia vnzrilor Preurile aprute n tranzaciile derulate pe pia ar putea s reprezinte o bun baz de estimare a valorii unei proprieti. Cnd exist informii disponibile, abordarea prin comparaia vnzrilor este cea mai direct i sistematic. Dup ce au fost colectate i verificate informaiile privind vnzrile, trebuie selectate si analizate unul sau mai multe criterii de comparaie. Elementele de comparaie sunt caracteristicile specifice ale proprietii i tranzaciilor care determin diferenele ntre preurile pltite pentru proprietatea imobiliar. Pentru a realiza o comparaie direct ntre o proprietate comparabil vndut i proprietatea evaluat, evaluatorul ar trebui s ia n considerare posibile corecii bazate pe diferene dintre elementele de comparaie. 3. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este bazat pe aceleai principii care se aplic i n alte abordri ale evalurii: abordarea consider c valoarea este creat de ateptrile de beneficii viitoare (fluxuri de venit). Abordarea prin venit este important n special pentru proprietile care sunt cumprate i vndute pe baza capacitii i caracteristicilor lor de a genera ctiguri. a. Metoda capitalizrii venitului corectat i reproductibil al proprietii, dar numai n urmtoarele dou situaii: 10

cnd fluxul de venit va fi de natura unei anuiti constante; cnd fluxul de venit va fi de natura unei anuiti cresctoare cu o rat

medie anual constant i mai mic dect rata de actualizare. b. Metoda fluxurilor financiare actualizate (discounted cash flow DCF), numai n cazul n care venitul net generabil de proprietate va evolua n mrime inegal pe o anumit perioad de timp, numit perioad de previziune explicit.

11

CAP III PREMISELE EVALURII 3.1. Obiectul, scopul si utilizarea evalurii. Instruciunile evalurii Obiectul prezentei evaluri l constituie proprietatea imobiliar din localitatea ercaia, judeul Braov, Nr. 201 compus din teren i construcie n suprafa total de 1253 mp, din care construcia avnd suprafaa construit de 201 mp iar terenul avnd suprafaa de 1052 mp. Scopul evalurii este estimarea valorii de pia a proprietii mai sus menionate n vederea vnzrii acesteia. Baza evalurii Evaluarea se utilizeaz n baza comenzii adresate de d-l Cldrar Sam, n calitate de proprietar al obiectului evalurii prezente. Avnd n vedere statutul ANEVAR i codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu i asum rspunderea dect fa de client i destinatar, n acest caz d-l Cldrar Sam, n calitate de proprietar al imobilului i terenului aferent ce fac obiectul prezentei evaluri. Destinaia raportului Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul i numai pentru uzul destinatarului menionat mai sus. 3.2. Drepturile de proprietate evaluate Dreptul de proprietate se evalueaz integral, existnd un drept deplin de proprietate asupra obiectului evalurii (imobilul nu este nchiriat, nu este ipotecat, este liber de orice sarcini la data evalurii, nu are nevoie i nu ofer nici un fel de servitui) deinut de familia Cldrar Sam i Cldrar Stela. Dreptul de proprietate se indentific cu Extras CF 100353/ ercaia, sub nr. Topografic Top: 171, 172. Proprietatea a fost dobndit de actualul proprietar n conformitate cu Contract de Vnzare-Cumprare Nr. 2767 din 12.08.2010. 12

3.3. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate Proprietatea aflat n discuie (teren cu construcie) din Comuna ercaia, Jedeul Braov, Nr. 201 a fost evaluat n baza Standardului Internaional de Practic n Evaluare nr. 1 GN 1. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare menionate n vederea vnzrii ulterioare a dreptului de proprietate. Evaluarea executat conform prezentului raport reprezint o estimare a valorii de pia a activului, aa cum este definit n Standardele Internaionale de Evaluare (IVS ). Conform acestora, valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumparator decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotint de cauz, prudent i fr constrngere. 3.4. Data estimrii valorii La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor

corespunzatoare lunii septembrie 2011, dat la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de evaluator. Data evalurii 20.09.2011 Data inspeciei 10.09.2011 Data redactrii raportului 22.09.2011 3.5. Moneda raportului. Modaliti de plat Conform solicitrii beneficiarului, opinia final asupra valorii (valoarea de piaa a proprietii evaluate) s-a facut n LEI i EURO. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la determinarea valorii finale n LEI, cursul de schimb utilizat pentru conversia n valut este : 1 Euro = 4.28 lei.

13

3.6. Inspecia proprietii Inspecia si fotografierea proprietii au fost realizate de ctre Itoaf Roxana n data de 10.09.2011, n prezena d-lui Cldrar Sam, n calitate de proprietar. Inspecia zonei n care este situat proprietatea de interes s-a efectuat n aceeai dat, 10.09.2011. Culegerea informaiilor de pia s-a fcut pe toat perioada de elaborare a studiului, 10.06 20.09.2011. Cu ocazia inspeciei au fost preluate informaii referitoare la proprietatea evaluat, au fost analizate documentele existente, starea fizic i funcional a acesteia, componentele structurale (verificarea construciei de la fundaie la acoperi), sistemul exterior al cldirii (faad, ferestre, jgheaburi, ui exteriaoare), topografia, aduse amplasamentul, orientarea imobilului (poziionarea), frontul cldirii, utilitile existente pe amplasament, drenajul apelor meteorice, vecintile, mbuntirile amplasamentului i s-a fotografiat proprietatea supus evalurii. S-a solicitat proprietarului s prezinte copiile documentelor care atest dreptul deplin de proprietate, planurile de construcie ale cldirii (releveu) precum i copiile documentaiei cadastrale ntocmite pentru proprietatea ce este supus evalurii. Nu sau realizat investigaii privind eventualele contaminri sau infestri ale cldirii, terenului subiect sau amplasamentelor nvecinate i nu au fost inspectate prile acoperite, neexpuse sau inaccesibile ale proprietii. S-au purtat cu proprietarul discuii legate de prezena viciilor ascunse. 3.7. Sursele de informaii utilizate Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre clienii prezentei lucrri, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind n responsabilitatea acestora. Informaiile utilizate au fost : Legate de aspectul juridic al proprietii imobiliare : actul de proprietate, schia cu suprafata construciei i amplasamentului. 14

Legate de piaa imobiliar specific din Galai preuri de tranzacie, oferte, Din surse bibliografice de specialitate.

chirii. Sursele de informaii au fost : Cercetri n evaluare - Modulul I M 100 - Bazele evalurii - Colecia Biblioteca ANEVAR, 2007; IROVAL - Cercetri n evaluare - Modulul EPI 201 - Procesul de evaluare a proprietilor imobiliare i descrierea i inspecia proprietilor imobiliare - Colecia Biblioteca ANEVAR, 2007 ; IROVAL - Cercetri n evaluare - Modulul EPI 202 - Evaluarea proprietilor imobiliare - Aplicaii ale evalurii - Colecia Biblioteca ANEVAR, 2007; Construcii cldiri i construcii inginereti - Constantin Pestianu, Cristina Burlacu i Corneliu chiopu - Colecia Biblioteca ANEVAR; Inspecia proprietilor n scopul evalurii - Corneliu chiopu - Editura IROVAL Bucureti, 2007; - ndreptar tehnic pentru evaluarea imediat, la preul zilei, a costurilor elementelor i construciilor de locuine - procentual i valoric - Sorin Turcu i Aurel Cristian-Editura Matrix Rom Bucureti-octombrie 2010; Buletin tehnic de preuri n mica construcie i reparaii n construcie - Ed. Matrix Rom Bucureti-octombrie 2010 Buletin tehnic de preuri la instalaii electrice, sanitare, gaze, nclzire central, canalizare, n mica construcie i reparaii - Ed. Matrix Rom Bucureti-Noiembrie 2007; Colecia Evaluarea rapid a construciilor nr. 13 - Locuine, cmine, hoteluri-Ing. Niculae Georgescu i Doina Stoian - Ed. Matrix Rom 1995. Colecia Evaluarea rapid a construciilor nr. 12 - Construcii speciale de folosin general-Niculae Georgescu i Doina Stoian - Ed. Matrix Rom 1995; Colecia Evaluarea rapid a construciilor nr. 3 Cldiri i construcii speciale pentru depozitare- Niculae Georgescu i Doina Stoian - Ed. Matrix Rom 1995. - Buletin documentar editat de Corpul Experilor Tehici din Romania-Expertiza tehnic 105 / 2, ianuarie 2008; 15

- Proprietarul imobilului evaluat - Pagini web de specialitate 3.8. Ipoteze speciale i condiii limitative A. Prezentul raport de evaluare a fost fcut pe baza urmtoarelor ipoteze: Proprietatea este evaluat ca fiind liber de orice sarcini. Nu se asum nici o responsabilitate privind descrierea situaiei juridice sau a consideraiilor privind titlul de proprietate. Se presupune c titlul de proprietate este valabil i proprietatea poate fi vndut dac nu se specific altfel. Se presupune o stpnire responsabil i o administrare competent a proprietii. Informaiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se d nicio garanie asupra preciziei lor. Planurile i imaginile grafice din acest raport sunt incluse pentru a ajuta cititorul si fac o imagine referitoare la proprietate. Se presupune ca nu exist aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia, etc.) sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena substaelor periculoase, substanelor toxice, etc.) ce ar avea ca efect majorarea sau micorarea valorii proprietii. Nu se asum nicio responsabilitate asupra acestei situaii sau pentru obinerea studiilor tehnice sau de mediu ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. Se presupune c nu exist astfel de condiii dac ele nu au fost observate, la data inspeciei, sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu se elaboreaz ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de informatii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru existena unor astfel de situaii i a eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. 16

Se presupune c proprietatea este n deplin concordan cu toate reglementrile locale i naionale privind mediul nconjurtor, n afara cazului cnd neconcordanele sunt expuse, descrise i luate n considerare n raport. Se presupune c toate autorizaiile, certificatele de funcionare i alte documente solicitate de autoriti legale sau administrativ locale sau naionale sau de ctre organizaii sau instituii private, au fost sau pot fi obinute sau rennoite pentru oricare din utilizrile pe care se bazeaz estimrile valorii din cadrul raportului. Se presupune c utilizarea terenului i a construciilor corespunde cu graniele descrise i nu exist servitui, altele dect cele descrise n raport. Orice estimare a valorii din acest raport se aplic proprietaii considerat n ntregime i orice divizare n elemente sau drepturi pariale va anula aceast evaluare, n afara cazurilor cand divizarea a fost evideniata n raport. Construcia se consider c a fost executat i este conform cu planurile aferente autorizaiei de construire. Previziunile sau estimrile coninute n raport se bazeaz pe condiiile curente de pe pia, pe factorii cererii i ofertei anticipate pe termen scurt i sunt influenate de inexistena (nc) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbrii condiiilor viitoare. Evaluatorul a obinut informaii, estimri i opinii ce au fost evideniate n raportul de evaluare de la surse pe care el le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu si asum nici o responsabilitate in privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri. Raportul de evaluare si pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia, reprezentate de factori economici, sociali i politici, ramn nemodificate n raport cu cele existente la data ntocmirii raportului de evaluare. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal care afecteaz fie proprietatea imobiliara evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute cercetri specifice n arhive, iar evaluatorul presupune c titlul de proprietate este valabil i se poate tranzaciona, c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea evaluat i aceasta nu este ipotecat sau nchiriat. n cazul n care exist o asemenea 17

situaie i este cunoscut, aceasta este menionat n raport. Proprietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schi din raportul de evaluare prezint dimensiunile aproximative ale proprietaii i este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietii evaluate, iar valoarea prezenatat n raportul de evaluare nu are legatur cu valoarea de asigurare. B. Prezentul raport de evaluare a fost elaborat n urmtoarele condiii limitative: Orice proporie din valoarea estimat n acest raport, ntre teren i construcie (alocare de valori pe componente) este aplicabil numai pentru utilizarea luat n considerare. Valorile separate pentru teren i pentru construcie nu pot fi utilizate n alte evaluri iar dac sunt utilizate valorile nu sunt valabile. Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat. Nu este permis folosirea raportului de ctre o er persoan (fie pentru scopul declarat fie pentru alt scop) fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al clientului i autorului evalurii. Nu se asum responsabilitatea fa de nicio alt persoan n afara clientului, destinatarul evalurii i celor care au obinut acordul scris i nu se asum responsabilitatea pentru niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persoan. Deinerea acestui raport sau a unei copii a acestuia nu d dreptul de a-l face public, el este confidenial i numai pentru uzul clientului Cldrar Sam . Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s acorde consultan ulterioar sau s depun mrturie n instan, n afara cazului cand acest lucru a fost convenit n scris. Coninutul acestui raport, att n totalitate ct i n parte (n special concluziile i identitatea evaluatorului) nu va fi utilizat public prin publicitate, relaii i declaraii publice, tiri, nu poate fi inclus n niciun document (circular) sau n alte medii de informare fr aprobarea scris i prealabil a evaluatorului. Previziunile sau estimrile coninute n raport se bazeaz pe condiiile curente de pe pia, pe factorii cererii i ofertei anticipate pe termen scurt. 18

Orice valoare estimat n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat. 3.9. Clauza de nepublicare. Responsabiliti fa de teri Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. n conformitate cu uzanele din Romania valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentat n raport i nc un interval de timp limitat dup aceast dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizat n contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare specifice i scopul prezentului raport. Dac acestea se modific semnificativ n viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile i cunoscute de acesta la data evalurii. Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat i numai pentru uzul clientului i destinatarului menionai. Nu accept nicio responsabilitate dac este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, n nicio circumstan.

19

CAP IV PREZENATAREA DATELOR 4.1. Identificarea proprietii Proprietatea imobiliar supus acestui raport de evaluare se compune din : - teren n suprafa de1052 mp - locuin n suprafa construit de 201 mp i este amplasat n intravilanul Loc. ercaia, Jud. Braov, Str.Principal, Nr. 201. Proprietatea este deinut n baza Contractului de Vnzare-Cumprare din data de 12.08.2010, nr. 2767. Dreptul de proprietate este deplin. Proprietatea a fost ntabulat. Proprietatea pentru care se contureaz prezenta analiz se nscrie n tipul de proprieti rezideniale, rurale. 4.2. Aspecte juridice Proprietatea imobiliar este liber de sarcini la data evalurii. Dreptul de proprietate se indentific cu Extras CF 100353/ Comuna ercaia, provenit din conversia pe hrtie a CF nr. 880, sub Nr. Topografic: Top 171, 172. Dreptul de proprietate l dein Cldrar Sam i Cldrar Stela. Proprietatea a fost dobndit de actualul proprietar n conformitate cu Contract de Vnzare-Cumprare din data de 12.08.2010, nr. 2767. 4.3. Amplasare. Vecinti ercaia este o localitate n judetul Braov, Transilvania, Romnia. n cadrul planului de dezvoltare durabil a judeului Braov, comuna ercaia face parte din Microregiunea Dumbrava Narciselor, alturi de alte 5 comune nvecinate, scopul fiind promovarea regiunii i dezvoltarea de proiecte comune.

20

Comuna

ercaia

este

ncadrat

geografic

ara

Fgraului.

Localitatea ercaia este situat pe oseaua naionala DN1 (E68), ntre Braov i Sibiu, la circa 14 kilometri spre est de municipiul Fgra i la circa 56 de kilometri spre vest de municipiul Braov. ercaia este punctul terminus al drumului naional DN73A, care face legtura ntre localitile Predeal i ercaia. Drumul naional DN1 leag ercaia de drumul european E60 (DN13), la Hoghiz. ercaia este traversat de rul care poart denumirea de rul ercaia. Localitile nvecinate sunt: Perani, spre est, Vad spre sud, Mndra spre vest, Hlmeag, spre nord-vest, Pru, spre nord-est. Proprietatea care face obiectul prezentei evaluri este situat n vatra satului, n centrul localitii, vis--vis de Primria si unitatea spitaliceasc local, avnd deschidere direct la DN1 care leag Municipiul Braov de municipiul Sibiu. La est si la vest se invecineaz cu dou proprieti rezideniale aflate n proprietatea familiilor Farsch i respectiv Buzea.

4.4. Posibiliti de acces Localitatea ercaia este situat pe oseaua naionala DN1 (E68), ntre Braov i Sibiu, la circa 14 kilometri spre est de municipiul Fgra i la circa 56 de kilometri spre vest de municipiul Braov. ercaia este punctul terminus al drumului naional DN73A, care face legtura ntre localitile Predeal i ercaia. Drumul naional DN1J leag ercaia de drumul european E60 (DN13), la Hoghiz. Proprietatea de evaluat se situeaz la intersecia acestor drumuri principale care constituie coordonatele localitii, accesul putndu-se realiza direct de pe DN 1, casa avnd un front la strada (i la oseaua DN1). Accesul propriu-zis in incintele proprietii se poate realiza pe 2 intrri, dup cum se poate vedea i n planul construciei.

21

4.5. Descrierea amenajrilor i construciilor Suprafa total: 1253 mp (din acte) Nr. Topografic 171, 172 Curte + Construcie: 799 mp (din acte) Nr. Topografic 171 Grdin: 454 mp (din acte) Nr. Topografic 172 Construcie: 201 mp (msurat) Curte: 598 mp (msurat) Funciuni: Parter: 4 Camere, Hol, Verand, Buctarie, Baie, Spatiu de depozitare alimente Pod: Spaiu depozitare; nchideri: Zidrie din crmid plin nvelitoare: nvelitoarea este elementul de construcie prevzut la partea superioar a acoperiului avnd rolul de protecie i izolare a cldirii contra factorilor atmosferici i este confecionat din igl. Compartimentri interioare: Proprietatea se compune dintr-un corp care conine cele 4 camere, buctria, baia, spatiul de depozitare (cmara) holul i veranda. Compartimentrile interioare sunt realizate din perei din zidrie de crmid plin de 25 cm. Finisaje interioare: Pardoseala: Parchet simplu: n cele 4 camere; Faian: hol, baie, buctrie i spaiu depozitare (debara); Mozaic: verand. Perei: vopsea lavabil; faian n baie i buctrie; Plafoane: Vopsea lavabil 22

Finisaje exterioare: Perei: Vopsea texturat Elemente de decoraie (plci mozaicate) Ornamente pe baz de ciment Tmplrii interioare: La interior sunt ui din lemn cu geam din sticl mat i opac (prevzute cu toc i pervaz). Tmplrii exterioare: Tmplriile exterioare este executat din lemn cu geam din sticl (ferestrele) si din lemn masiv (uile exterioare). Funciuni amenajare: Alee pietonal n faa cldirii, paralel cu DN1. Trotuar n curte. Platforme cimentate i pietruite n curte, n spaiul destinat recreerii. Instalaii sanitare: Alimentarea cu ap se face prin racordarea la un pu forat i pomparea acesteia cu ajutorul unui hidrofor; Evacuarea apelor uzate provenite de la instalaiile sanitare se face prin intermediul unei instalaii interioare de canalizare realizat din eav PVC, ntr-un bazin vidanjabil etan aflat n exteriorul cldirii. Instalaii termice Energia termic este furnizat de sobe de teracot cu arztoare pe gaz metan amplasate perimetral pe elementele de construcie. Instalaii electrice: Alimentarea cu energie electric se face prin racordarea la reeaua de energie electric existent n zon. 4.6. Analiza pieei imobiliare 4.6.1. Piaa imobiliar specific proprietii evaluate 23

Proprietatea supusa evalurii este de tip cas cu teren, cu destinaie rezidenial. Piaa imobiliar specific se definete ca fiind piaa proprietilor imobiliare de tip rezidenial (cas cu teren), pia a crei arie geografic se poate defini mai larg ca fiind localitile rurale din judeul Braov care sunt traversate de artera major de circulaie DN 1, iar restrns localitatea ercaia, din judeul Braov. 4.6.2. Profil economico-social al localitii ercaia Primria comunei este singura primrie din mediul rural din ar n care funcioneaz un Birou de Integrare European i Dezvoltare Local, a crui activitate are menirea de a mbunti condiiile de via prin adaptarea comunitii la standardele cerute de Uniunea European. Comuna dispune de un Dispensar, cu cabinete pentru aduli i copii, deservite de un cadru de specialitate i dou cadre medii, iar n ultimii ani s-a ridicat o construcie impuntoare, cu toate cabinetele i spaiile aferente, inclusiv laboratoare, necesare satisfacerii nevoii de sntate a populaiei, precum i cu spaii de locuit pentru personalul de specialitate. Industria comunei ercaia are la baz uniti de prelucrare a lemnului, ateliere de tmplrie, depozite de stocare a materialului lemnos, microintreprinderi de prelucrare i valorificare a produselor cerealiere i animaliere, uniti de prelucrare a materialelor de construcie, microuniti de confecionat produse betonate. Semnalm de asemenea funcionarea la capacitate a unei microntreprinderi de produse lactate, dotat cu tehnologie modern, a unor ntreprinderi de prelucrare a crnii i preparatelor din carne i a unui abator. Suprafaa agricol privat nsumeaz peste 4000 hectare, din care jumtate se lucreaz n sistem asociativ, pe sole mari, iar restul n sistem familial. Culturile vegetale cele mai importante sunt: cerealele, cartofii, plantele tehnice i furajere. Zootehnia este reprezentat de creterea porcilor ntr-un complex industrial, creterea bovinelor n ferme mici i individual, precum i de creterea ovinelor. n ercaia exist singura Staiune din ar de Cercetare i Cretere a Bubalinelor, recunoscute pentru calitatea deosebit a laptelui i a produselor lactate. 24

n perimetrul comunei ercaia se ntinde rezervaia natural Dumbrava Vadului, cunoscut mai ales sub numele de Poiana Narciselor. Acest loc deosebit reprezint singura rezervaie natural de profil din Europa, ntinzndu-se pe o suprafa de 400 de hectare i constituie o atracie turistic major n zon. n localitatea ercaia funcioneaz o singur unitate turistica i anume Pensiunea Zaragoza, avnd o capacitate de 40 de locuri. Aceast unitate turistic are n componen i un spaiu de agrement generos, din dotarea cruia amintim piscina, atracie sezonier pentru locuitorii comunei i nu numai. 4.6.3. Analiza cererii Pe pieele imobiliare, cererea reprezint numrul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere, la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-un anumit interval de timp. Pentru c pe o pia imobiliar oferta se ajusteaz ncet la nivelul i tipul cererii, valoarea proprietilor tinde s varieze direct cu schimbrile de cerere, fiind astfel influenat de cererea curent. Cererea la nivelul zonei, pentru proprieti imobiliare cu destinaia de locuine sau terenuri este la un nivel relativ crescut i cu perspective de cretere n urmtorii ani. Pe termen scurt i mediu, n conjunctura economic actual, se prefigureaz o evoluie ascendent, n special dup redresarea activitii agricole cu fonduri externe care au nceput deja s fie atrase n zone de ctre persoane fizice sau juridice. Pe termen lung perspectivele sunt n acest moment incerte. Se ntrevede totui o uoar cretere a activitii din sectorul turistic, fapt care ar putea conduce spre o cretere implicit a cererii pentru proprieti imobiliare. Totodat, pentru o bun funcionare a pieei imobiliare, este necesar ca i pe aria comunei ercaia, precum i n regiunile limitrofe acesteia, activitile economice s se dezvolte progresiv mai accelerat dect cum s-a ntmplat pn n prezent i s se creeze noi oportuniti de locuri de munc, iar n agricultur s creasc producia i calitatea acesteia, prin demararea de noi investiii i proiecte. 4.6.4. Analiza ofertei competitive 25

Pe piaa imobiliar, oferta reprezint numrul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vnzare sau nchiriere la diferite preuri, pe o pia dat, ntr-o anumit perioad de timp. Existena ofertei pentru o anumit proprietate la un anumit moment, anumit pre i un anumit loc indic gradul de raritate a acestui tip de proprietate. Pentru localitatea ercaia, situaia locuinelor este specific mediului rural n dezvoltare, cu accente periurbane n fapt, dat fiind poziia strategic a aezrii, pe DN1, ntre municipiile Fgra i Braov. Oferta de proprieti rezideniale este i ea la un nivel relativ ridicat, n principal datorit emigrrii localnicilor sai care pn n anul 1990 reprezentau o pondere mare din totalul populaiei localitii, precum i datorit mutrii onor ceteni ai comunei n concentrrile urbane conexe. 4.6.5. Echilibrul pieei Din analiza pieei imobiliare putem conclude c piaa specifi acestor imobile este o pia mai mult a cumprtorilor, imobilele de acest tip fiind n prezent puin subevaluate, oferta fiind la o cot puin mai nalt dect cererea.

CAP V ANALIZA DATELOR SI CONCLUZII

26

5.1. Cea mai bun utilizare Conceptul de cea mai bun utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectate din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire i va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare n capitolele urmtoare ale lucrrii. Cea mai bun utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil,, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii: cea mai bun utilizare a terenului liber cea mai bun utilizare a terenului construit. Destinaii permise legal sunt i cele identificate ca posibile fizic : demolare constructie si vanzare teren liber presupune cheltuieli pentru obinerea autorizaiei de demolare utilizare rezidenial DA utilizare comercial DA utilizare comercial, birouri nu, pentru c nu ar corespunde standardelor din domeniu, ar necesita investiii majore n acest sens i nu exist cerere n acest sector Practic, innd cont de tipul cldirii, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceast abordare: este permisibil legal, indeplinete condiia de fizic posibil, este fezabil financiar. este maxim productiv - se refer la valoarea proprietii imobiliare n condiiile celei mai bune utilizri (destinaii). 5.2. Evaluarea proprietii

27

5.2.1. Procedura de evaluare (Etape parcurse) Baza evalurii realizate n acest raport este valoarea de pia aa cum a fost definit anterior n lucrarea de fa n capitolul 3.3. Pentru determinarea acestei valori se vor folosi urmtoarele abordri : - Abordarea prin cost (metoda costului) - Abordarea prin comparaia vnzrilor (metoda comparaiei) - Abordarea prin capitalizarea venitului (metoda de randament) Prin aplicarea acestor abordri (cu metodele lor specifice) se obin o serie de valori care sunt interpretate de ctre evaluator i, prin reconcilierea lor, se formeaz o opinie a evaluatorului privind valoarea de pia a proprietii. Etapele parcurse: - documentarea, pe baza unei liste de informaii solicitate clientului, - inspecia amplasamentului, aprecierea strii tehnice a acestuia, msurarea i verificarea suprafeelor, - discuii purtate cu proprietarul, - stabilirea limitelor i ipotezelor care stau la baza elaborrii raportului, - selectarea tipului de valoare estimat, - deducerea i estimarea condiiilor limitative specifice obiectivului, de care trebuie s se in seama la derularea tranzaciei, - analiza tuturor informaiilor culese i interpretarea rezultatelor, - aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietaii imobiliare n cauz, - reconcilierea rezultatelor i exprimarea opiniei finale asupra valorii proprietii imobiliare care face obiectul evalurii. Procedura de evaluare este conform cu standardele, recomandrile i metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR.

5.2.2. Abordarea prin comparaia vnzrilor

28

Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat". Premisa major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea. Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor. S-a aplicat ca metod analiza comparativ. Pentru unele elemente de comparaie s-au fcut corecii cantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat asupra unor preuri unitare corectate. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate n termeni de necesar de ajustare pozitiv sau negativ fa de proprietatea evaluat. Valorile rezultate au fost reconciliate prin ordonarea comparabilelor comparativ cu proprietatea n cauz. Elementul de comparaie utilizat a fost valoarea unitara. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii. Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:
Criterii i elemente de comparaie Pre (euro) Tipul comparabilei Drept de proprietate transmis Condiii de finanare Condiii de vnzare Cheltuieli imediat urmtoare dup cumprare Condiiile pieei Adres Proprietatea de evaluat Proprieti comparabile comparaie A B C 75,000 65,000 78,000 Ofert Ofert Ofert Integral Integral Integral Similar Similar Similar Normale Normale Normale Fr Fr Fr Prezent ercaia, Str. Principal Prezent Vad, Str. Principal Prezent Beclean, Str. Principal

Integral Normale Normale Fr Prezent ercaia, Str. Principal

29

Localizare Caracteristici fizice Suprafa teren (mp) Utiliti ( en. el. / ap / canalizare/ gaz metan/ termoficare edilitar/ alte) Termoficare proprie Finisaje Anul construciei Garaj i anexe Arie util Cea mai bun utilizare Pre / mp (EURO) 1052 Da / nu / nu / da / nu Nu Medii 1979 Nu 161 Rezidenial 820 Da / nu / nu / da / nu Nu Superioare 1982 Nu 130 Rezidenial 577 513 Da / nu / nu / da / nu Nu Similare 1990 Nu 122 Rezidenial 533 852 Da / nu / nu / da / nu Un Similare 1991 Un 150 Rezidenial 520

Element de comparaie Identificare proprietate Pre vnzare TIP COMPARABIL Tip comparabil Corecie unitar sau procentual Corecie total pentru tipul comparabilei Pre de vnzare corectat DREPT DE PROPRIETATE Drept de proprietate transferat Corecie unitar sau procentual Corecie total drept de proprietata Pre corectat CONDIII DE FINANARE Condiii de finanare Corecie unitar sau procentual Pre corectat CONDIII DE VNZARE Condiii de vnzare Corecie unitar sau procentual Corecie total condiii de vnzare Pre corectat CHELTUIELI IMEDIAT URMTOARE DUP CUMPRARE Investiii de adecvare, finalizare, finisare Corecie unitar Corecie total cheltuieli imediat dup cumprare Pre corectat CONDIII DE PIA Condiii de pia (timpul) Corecie procentual Corecie total condiii de pia Pre corectat LOCALIZARE Localizare Corecie procentual Corecie total localizare Pre corectat CARACTERISTICI FIZICE Teren n exces Corecie unitar Corecie total teren n exces Pre corectat Utiliti (en el / canalizare / gaz metan /

Proprietatea subiect ercaia, Str. Principal

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

75,000 Ofert -10% -7,500 67,500 Integral Integral 0 67,500 Normale Similar 0 67,500 Normale 0% 0 67,500 Fr 0 0 67,500 Prezent 0% 0 67,500

65,000 Ofert -10% -6,500 58,500 Integral 0 58,500 Similar 0 58,500 Normale 0% 0 58,500 Fr 0 0 58,500 Prezent 0% 0 58,500

78,000 Ofert -10% -7,800 70,200 Integral 0 70,200 Similar 0 70,200 Normale 0% 0 70,200 Fr 0 0 70,200 Prezent 0% 0 70,200

Normale

Fr

Prezent

ercaia, Str. Principal 0 0% 67,500 0 0 0 0 67,500 Da/ nu / da / nu -5% -2,925 55,575 0 0 0 55,575 Da/ nu / da / nu -10% -7,020 63,180 0 0 0 63,180 Da/ nu / da / nu

Da/ nu / da / nu

30

termoficare edilitar + alte ) Corecie unitar sau procentual Corecie total utilitai Termoficare proprie Corecie unitar sau procentual Corecie total termoficare proprie Pre corectat Finisaje Corecie unitar Corecie total finisaje Pre corectat Vechime An construcie Corecie unitar sau procentual Corecie total vechime Pre corectat Aria util Corecie unitar Corecie total arie util Pre corectat Garaj i anexe Corecie unitar Corecie total garaj i anexe Pre corectat Caracteristici economice Corecie unitar Corecie total caracteristici economice Pre corectat Utilizare (zonare) cea mai bun utilizare Corecie unitar Corecie total cea mai bun utilizare Pre corectat Componente non-imobiliare ale valorii Corecie unitar Corecie total componente non-imobiliare Pre corectat Corecie total net Corecie total net (%) Corecie total brut Corecie total brut (%)

Nu

Medii

1979

161

Nu

Normale

Rezidenial

Nu e cazul

0 0 67,500 Nu 0 0 67,500 Superioare - 50 euro mp -6,500 61,000 1982 - 2% -1,220 59,780 130 460 14,260 74,040 Nu 0 0 74,040 Normale 0 0 74,040 Rezidenial 0 0 74,040 Nu e cazul 0 0 74,040 960 1.3% 29,480 39.3%

0 0 55,575 Nu 0 0 55,575 Similare 0 0 55,575 1990 - 5% -2,779 52,796 122 433 16,887 69,683 Nu 0 0 69,683 Normale 0 0 69,683 Rezidenial 0 0 69,683 Nu e cazul 0 0 69,683 4,683 7.2% 29,091 44.8%

0 0 63,180 Nu 0 0 63,180 Similare 0 0 63,180 1991 - 5% -3,159 60,021 150 400 4,400 64,421 Nu 0 0 64,421 Normale 0 0 64,421 Rezidenial 0 0 64,421 Nu e cazul 0 0 64,421 13,579 17.4% 22,379 28.7%

Opinie: 65,000 euro; 404 euro/mp

278,200 ron

Curs: 4.28 Data: 20. 09 2011 Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel: -S-au corectat comparabilele pentru oferte cu -10%; -Drept de proprietate: -nu au fost necesare corecii; -Restricii legale: -nu au fost necesare corecii; -Condiii de finanare: -nu au fost necesare corecii; 31

-Condiii de vnzare: -nu au fost necesare corecii; -Cheltuieli imediat urmtoare dupa cumprare : -nu au fost necesare corecii; -Condiii de pia : -nu au fost necesare corecii; -Localizare : -corecie de -5% pentru comparabila B si -10% pentru comparabila C, fiind localizate la strzi cu sistematizare superioar; -Carateristici fizice teren n exces: -nu au fost necesare corecii; -Carateristici fizice utiliti: -nu au fost necesare corecii; -Carateristici fizice termoficare proprie: -nu au fost necesare corecii; -Carateristici fizice finisaje: -Corecie de -50 EUR/mp pentru comparabila A avnd finisaje superioare fa de subiect; -Carateristici fizice vechime: -corecie de -2% pentru comparabila A i -5% pentru comparabilele B i C avnd anul construciei superior fa de subiect; -Caracteristici fizice arie util: -corecia unitar n cazul fiecrei comparabile a fost estimat prin preul corectat / mp Au a fiecrei comparabile; -corecia a fost aplicat tuturor comparabilelor nmulind corecia unitar cu diferena de arie util dintre fiecare comparabil i subiect; -Caracteristici fizice altele: -nu au fost necesare corecii; -Caracteristici economice: -nu au fost necesare corecii; -Cea mai bun utilizare: 32

-nu au fost necesare corecii; -Componente non imobiliare ale valorii: -nu au fost necesare corecii; Valoarea asimilat pentru proprietatea supus evalurii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a proprietii comparabile C deoarece proprietii C i-au fost aduse cele mai puine corecii (corecia brut procentual cea mai mic), avnd n vedere caracteristicile analizate. n acest context valoarea rezultat prin abordarea prin comparaii de pia, analiza pe perechi de date este: VALOAREA DE PIA DETERMINAT PRIN ANALIZA COMPARATIV 65,000 EUR echivalent 278,200 RON

Valoarea estimat prin aceast abordare include i valoarea terenului. 5.2.3. Abordarea prin cost Scopul abordrii prin cost este stabilirea valorii de pia a proprietii prin estimarea costurilor de achiziionare a terenului (valoarea de pia a terenului) i de construire a unei noi proprieti, cu aceeai utilitate, sau de adaptare a unei proprieti vechi la aceeai utilizare, fr costuri legate de timpul de constructie / adaptare. Costul terenului se adaug la costul total al construciei. n cazul unei proprieti vechi, pentru estimarea unei valori care s reflecte aproximativ valoarea de pia, se scad apoi sume reprezentnd cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere funcional (tehnologic) i depreciere economic (extern). 5.2.3.1. Evaluarea construciilor Abordarea pe baz de costuri a valorii construciilor este adecvat i uzual n urmtoarele situaii: cnd construciile sunt noi sau aproape noi; cnd construciile supuse evalurii nu se tranzacioneaz n mod curent pe pia, din cauza naturii lor

33

specializate, proiectelor unicat i deci nu exist informaii de pia asupra preurilor de tranzacie; n analiza financiar aferent studiilor de fezabilitate. Punctul de plecare n estimarea sumei pe care ar trebui s o plteasc un cumprtor potenial al unei astfel de cldiri este costul de reproducie sau costul de nlocuire al cldirii, redat uneori prin expresia cost de nou. Din acest cost se va deduce o sum care reflect deprecierea total a cldirii i astfel sa va ajunge la o indicaie a valorii rmase actualizate sau costul de nlocuire net (CN. Relatia de calcul este: CN = CB Deprecierea totala (ca % din CB) CB = CB (1 Deprecierea totala/100) unde: CB = Costul de nlocuire brut sau costul de reproducie brut Costul de reproducie brut este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, a unui duplicat exact sau a unei replici a cldirii de evaluat, utiliznd aceleai materiale, standarde de construcii, proiect, plan de construcie i calitate a manoperei i incluznd toate deficienele, supradimensionrile i deprecierea construciei de evaluat. Costul de nlocuire (brut) este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, a unei cladiri cu o utilitate identic cu cea a cldirii de evaluat, utiliznd materiale moderne i standardele curente, proiecte i planuri de construcie moderne (utilizate la data evalurii). n practic se lucreaz cu costul de nlocuire. Metodele clasice de estimare a costului de nlocuire sunt: metoda comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate i metoda devizelor. n ceea ce urmeaz am apelat la o estimare a costului de nlocuire de nou (brut) bazat pe metoda metoda comparaiilor unitare estimeaz costul sub form de cost unitar, pe unitatea de suprafa sau de volum. Aceast metod utilizeaz costurile cunoscute ale unor structuri similare, ajustate pentru condiii ale pieei sau diferene fizice. Pentru aplicarea metodei evaluatorul calculeaz costul unitar pentru cldiri similare sau corecteaz un cost unitar de barem, innd cont de diferene de dimensiuni, forme, finisaje, dotarea cu instalaii.

34

Costul de construcie al unei structuri similare celei de evaluat are o valoare medie de 350 euro/mp, aa cum rezult din analiza pieei i din opiniile firmelor de construcie. Astfel, pentru proprietatea subiect, estimm costul de nlocuire brut nmulind suprafaa total construit cu costul de construcie al unei structuri similare pe metru ptrat. Obinem astfel: CB = 350 x 201 CB = 70, 350 euro/mp Deprecierea este definit ca pierderea de valoare a unui mijloc fix rezultat din utilizare, din trecerea timpului sau din neadecvarea cauzat de schimbrile tehnologice sau ale pieei. Procedura standard de apreciere a gradului total de depreciere a unei cldiri, care, n general i mult mai n detaliu, este de competena unui inginer constructor, n urma unei inspecii detaliate a cldirii supuse evalurii, se poate sintetiza n urmtoarea formul: X = a / (a+b) x 100 n care: a = vechimea cldirii de evaluat b = durata de via economic rmas a cldirii, estimat de evaluator X = deprecierea total exprimat procentual din CB (sau din costul de reproducie brut) X = 32 / (32 + 30) x 100 X = 51.6% n concluzie costul de nlocuire net este: CN = CB (1 X/100) CN = 70,350 ( 1 0,52) CN = 70, 350 x 0.48 CN = 33,768 euro, echivalent 144,527 ron 5.2.3.2. Evaluarea terenului n evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vnzrilor, alocarea, extracia, parcelarea i dezvoltarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului cu metoda comparaiei directe; tehnica

35

rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode. Metoda comparaiilor directe este o metod global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere - ofert pe piaa imobiliar, reflectate n mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Se bazeaz pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piaa imobiliar local. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o variant a tehnicii cantitative, analiza comparaiilor pe perechi de date, care reflect cel mai bine natura imperfect a pieei imobiliare i tipul datelor de pia. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost persoanele direct implicate in tranzacii precum i juctorii de pe piaa local. Proprietile comparabile utilizate in analiz sunt prezentate mai jos:
Criterii i elemente de comparaie Tipul comparabilei Drepturi de proprietate transmise Condiii de finanare Condiii de vnzare Condiiile pieei Localizare/ acces Caracteristici fizice Suprafaa (mp) Forma, raport front / adncime Front stradal, aprox Topografie Utiliti publice( en el / ap / canalizare / gaz metan) Zonare Cea mai bun utilizare Pret total (EURO) Pret / mp (EURO) Rezidenial Rezidenial Teren de evaluat A Fr restricii Normale Normale Actual ercaia, Str. Principal Ofert Fr restricii Similare Normale Iunie Beclean, Str. Principala TERENURI COMPARABILE B Ofert Fr restricii Similare Normale Actual Fgra, Str. Mrgina 1052 Dreptunghiular 21,5 Plan da / nu / nu / da = la teren 700 Dreptunghiular 19 Plan da / nu / nu / da = la teren Mixt Rezidenial 24500 35 700 Dreptunghiular 20 Plan da / nu / nu / da = la teren Mixt Rezidenial 21000 30 990 Dreptunghiular 22 Plan da / nu / nu / da = la teren Mixt Rezidenial 27720 28 C ofert Fr restricii Similare Normale Actual Vad, Str. Principal

Elementul COMPARAIE Identificare

de

Proprietatea subiect ercaia, Str. Principal

Comparabila A Beclean, Str. Principal

Comparabila B Fgra, Str.

Comparabila C Vad, Str. Principal

36

Data Suprafaa (mp) PRE VNZARE EUR Preul de Vnzare (EUR/mp) - criteriul de Comparatie TIP COMPARABIL Tip comparabil Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru tipul comparabilei Pret de vanzare corectat DREPTUL DE PROPRIETATE Drepturi de proprietate transmise Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru Drepturi de proprietate Pre corectat (EUR/mp) CONDIII DE FINANARE Condiii de finanare Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru finanare Pre corectat (EUR/mp) CONDIII DE VNZARE Condiii de vanzare Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru condiii de vanzare Pre corectat (EUR/mp)

Actual 1052

Aprilie 700 24500 35

Mrgina Actual 700 21000 30

Actual 990 27720 28

Ofert -10% -3.5 31.5

Ofert -10% -3 27

Ofert -10% -2.8 25.2

Fr restricii

Fr restricii 0 0 31.5

Fr restricii 0 0 27 Similare 0 0 27

Fr restricii 0 0 25.2 Similare 0 0 25.2

Normale

Similare 0 0 31.5

Normale

Normale 0 0 31.5

Normale 0 0 27

Normale 0 0 25.2

CONDIII DE PIAA Condiii ale pieei Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru condiii ale pieei Pre corectat (EUR/mp) LOCALIZARE

Actual

Iunie -5% - 1.57 29.93

Actual 0% 0 27

Actual 0% 0 25.2

37

Localizare Corecia unitar sau procentual Corecie total pentru localizare Pre corectat (EUR/mp) CARACTERISTICI FIZICE Mrime (dimensiune) i forma Corecia unitar sau procentual Corecie total pentru forma i dimensiuni Topografie Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru topografie (planeitate) Pre corectat (EUR/mp) UTILITI DISPONIBILE Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte) Corectie unitara sau procentuala Corecie totala pentru utiliti disponibile Pre corectat (EUR/mp)

ercaia, Str. Principal

Beclean, Str. Principal 0% 0 21.93

Fgra, Str. Mrgina 5% - 1.35 25.65

Vad, Str. Principal 10% - 2.52 22.68

1052

700 5% 1.5

700 5% 1.28 Plan 0% 0 27.93

990 0% 0 Plan 0% 0 22.68

Plan

Plan 0% 0 31.43

da / nu / nu / da = la teren

da / nu / nu / da = la teren 0% 0 31.43

da / nu / nu / da = la teren 0% 0 27.93

da / nu / nu / da = la teren 0% 0 22.68

ZONAREA Zonarea - destinatia legala permisa Corectie unitara sau procentuala Corecie totala pentru zonare Pre corectat (EUR/mp) CEA MAI BUNA UTILIZARE Cea mai buna utilizare Corectie unitara sau procentuala Corecie totala pentru Cea mai buna utilizare Pre corectat Pre corectat (Eur/mp)

Rezidenial

Rezidenial 0% 0 31.43

Mixt -2% 0.56 27.37 Rezidenial 0% 0 27.37 27

Rezidenial 0% 0 22.68 Rezidenial 0% 0 22.68 23

Rezidenial

Rezidenial 0% 0 31.5 31

38

Suprafata (mp) Opinie / mp - rotunjit -

1052 27

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel: S-au corectat comparabilele pentru ofert cu -10% deorece s-a constatat din pia c proprietile ofertate sunt negociabile ca pre cu aceast cot. -Drept de proprietate : - nu au fost necesare corecii; - Restricii legale : - nu au fost necesare corecii; - Condiii de finantare: - nu au fost necesare corecii; - Condiii de vanzare: - nu au fost necesare corecii; - Condiii de pia: - Corecia de -5% pentru comparabila A, fiind pe pia din luna Iunie; - Localizare: - Corecia de -5% si -10% pentru comparabila B i C fiind localizate pe strzi cu sistematizare superioar; - Carasteristici fizice : - Corecie de 5% pentru comparabilele A i B, avnd suprafee mai mici; - Utiliti disponibile: - nu au fost necesare corecii; - Zonarea: - Corecie de -2% pentru comparabila B, aceasta avnd mai multe destinaii permisibile legal; - Cea mai bun utilizare : - nu au fost necesare corecii; Valoarea asimilat pentru terenul supus evalurii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a terenului comparabilei B, deoarece terenului B i-au fost aduse cele mai puine corecii i ajustri de valoare, avnd n vedere caracteristicile 39

analizate. n acest context valoarea rezultat pentru teren prin abordarea prin comparaii de pia, analiza pe perechi de date este de 27,356 EURO (116,263 RON ). Teren n exces Nu exist teren n exces. Rezultatele abordrii Prin adugarea valorii nete a cldirilor i construciilor speciale la valoarea terenului, rezultatul abordrii prin cost este prezentat n tabelul urmtor: Specificaie Valoare teren Valoare cldire Total ABORDARE PRIN COST Valoare EUR 27,356 33,768 61,124 Valoare RON 116,263 144,527 260,790

5.2.4. Abordarea prin capitalizarea venitului Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n valoare. Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea acesteia fiind recomandat i de literatura de specialitate. Procedura are trei etape: A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp Valoarea, ca formul de calcul : Vmvbp = VBp * MVBp Astfel: A. Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria potenial lunar. Din analiza datelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate 40 VBp; MVBp; (VBp * MVBp);

chiriile variaz ntre 300 i 400 EUR, uneori i mai ridicat, tendina general a pieei fiind n uoar cretere. Avnd n vedere i c cererea cea mai mare la este pentru proprietile mici, chiria selectat este de 350 EUR/lun. B. Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor obinute de pe pia: M = Pre / VBE lunar
Specificaie Pre Teren n exces Pre teren euro / mp Pre teren n exces Pre fr teren n exces euro Chirie brut lunar (VPB lunar) Grad de ocupare Venit brut efectiv lunar (VBE lunar) Multiplicatorul VBP lunar Multiplicatorul selectat Comparabila A 74,000 0 0 74,000 400 80% 320 231 Comparabila B 70,000 0 0 70,000 350 80% 280 250 340 Comparabila C 64,000 0 0 64,000 300 80% 240 267

nchiriere

Intervalul obinut este de 320 392 pentru MVBE. Proprietatea fiind cel mai apropiat de comparabila C, apoi de comparabila B, pentru scopul evalurii s-a optat pentru un multiplicator de 250. C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaz valoarea proprietii:
Nr. crt. Denumire Arie util VBP euro/lun Grad de ocupare VBE euro/lun Multiplicator chirie but lunar Valoarea estimat (EURO) Valoarea estimat (RON) Valoarea estimat unitar (euro /mp 1 2 Cas unifamilial Suprafa TEREN necesar exploatrii Valoarea proprietii adecvat prin multiplicarea chiriei + Teren n exces + Anexe necuprinse n venitul multiplicat Costuri de conversie, reparaii, investiii de adecvare TOTAL VALOARE PRINCAPITALIZARE 70,000 299,600 435 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161 105 2 70,000 299,600 435 350 80% 280 euro 250 n exploatare 70,000 299,600 Au 435

41

Data evalurii: 20.09.2011

Curs lei euro: 4.28

n aceste condiii valoarea obinut prin aceast metod este:


VALOAREA DE PIA DETERMINAT PE BAZ DE VENIT 70,000 EUR echivalent 299,600 RON

5.3. Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus, opinia i concluziile evaluatorului n urma aplicrii metodologiei de evaluare expus i analiznd situaia specific a proprietii imobiliare subiect situat n judeul Braov, localiatea ercaia, rezult urmtoarele valori de pia: Abordare Comparaie Costuri Venituri Euro 65,000 61,124 70,000 Lei
278,200

260,790 299,600

Avnd in vedere, pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor i, pe de alt parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA recomandat a proprietii imobiliare VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN

65,000 EUR

echivalent 278,200 RON ABORDAREA PE BAZ DE COMPARAII

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR

42

CAP VI ANEXE 6.1. Fotografii Fotografii proprietate subiect

43

44

Fotografii proprieti comparabile Comparabila A

45

Comparabila B

Comparabila C

6.2. CF

46

47

48

6.3. Planul construciei

49