El informe Andel

Esto es una traduccin completa, del cataln al castellano, del informe andel de Ral Turmo realizada por Google Translate. Tiene algunos errores, pero creo que son perdonables. Ventana abierta Andel: el modelo escandinavo de acceso a la vivienda Ral Turmo Febrero 2004

Ventana Abierta | 39

Autor: Ral Turmo

Las opiniones que se expresan en esta publicacin corresponden al autor.

Edicin: Fundacin Jaume Bofill Provenza, 324. 08037 Barcelona Tel. 93 458 87 00 Fax 93 458 87 08 fbofill@fbofill.org www.fbofill.org

Impresin: Alta Fulla Taller Depsito Legal: B. 12.596-2004 ndice 1. Introduccin . .. 5

Andel: el modelo escandinavo de acceso a la vivienda . 7 Aplicacin del modelo andel en Catalua 9

2. Andel: definicin y caractersticas . 14 Introduccin histrica . 14 Realidad actual .. 16 Definicin . 17 Caractersticas . 18

3. Estudio del modelo andel paso a paso 20 Introduccin . .. 20 El andel, una asociacin .. 21 Hipoteca . .. 22 Restriccin de embargo .. 23 Depsito de entrada . .. 24 Creacin de un andel y compra de un inmueble 25 Venta de una vivienda andel .. 27 Listas de espera . .. 28 Cambio de viviendas andel .. 31 Patrimonio de la asociacin andel . 32 Valoracin detallada de una vivienda andel 35 Mantenimiento y mejora de una vivienda andel . 37 Informaciones privadas y responsabilidad de la junta directiva en la venta de una vivienda andel .. 39 Desperfectos . .. 40 Obligacin de aprobacin por parte de la junta directiva .. 41

Alquiler . .. 42 Reglamento interno .. 44 Reparto de los gastos 46 Aval para la entrada de un andel .. 47 Relacin con la Administracin pblica . 48 Los estatutos . 49 La junta directiva .. . 50

4. Dos ejemplos de andel en Dinamarca . 52 Andel Boligforening Finlandsgade, ejemplo de un andel pequeo 52 AAB (Arbejdernes-Andel-Boligforening), ejemplo de un complejo andel gran .. 54 5. Comparacin entre las leyes espaolas / catalanas y las de Dinamarca para aplicar el modelo andel en Catalua Prohibicin del cambio del modelo andel al de propiedad tradicional 60 La entrada y la prohibicin de embargo 62 Prohibicin o no de alquiler 63 Criterios para entrar en lista de espera .. 64 Exclusiones del andel 64 Calidad de socio .. 65 Estatutos . 66

6. Introduccin del primer andel en Catalua 67 Grupo de estudio para la creacin del primer andel de Catalua .. 68 6. Conclusin final .. 71

1. Introduccin Este estudio pretende ofrecer una solucin parcial y concreta que ayude a diversificar la oferta de la vivienda, con el fin de garantizar un acceso fcil a todos, a partir del modelo escandinavo andel de cooperativas de viviendas. Pases como Dinamarca, Noruega, Suecia y otros en Europa y fuera de Europa aplican un modelo cooperativo segn el cual la propiedad de las viviendas siempre reside en manos de la cooperativa de viviendas y donde los socios disfrutan de un derecho de uso indefinido con un alquiler blando. Los socios nunca podrn ser propietarios de las viviendas donde viven. En Espaa, las leyes sobre cooperativas permiten hacer cooperativas de viviendas para la propiedad o por la cesin de uso, aunque, en la prctica, este modelo discrimina positivamente a favor de la propiedad tradicional. La cesin de uso slo es una posibilidad legal absolutamente residual y que, adems, permite que los socios pasen a ser propietarios de sus viviendas a travs de un simple cambio de estatutos. El objetivo del estudio es posibilitar la creacin de una cooperativa de viviendas con cesin de uso que, favorecida-en un principio-por las administraciones, comience a cambiar la mentalidad en el mundo cooperativo. Las cooperativas de viviendas deberan cambiar la lgica de empresas constructoras por una lgica de cooperativas de gestin de un parque de viviendas. El estudio tambin apunta las pautas de lo que cree que debera retocar, en un futuro, para disfrutar del modelo cooperativo que aplican otros pases, que tiene una incidencia importante a medio y largo plazo. La incidencia de nuestro modelo, en cambio, es efmera, no permite crear un parque de viviendas de fcil acceso que perdure en el tiempo y eso nos obliga a recomenzar de nuevo cada cinco o diez aos. El modelo espaol y cataln de cooperativas de viviendas no tiene un contenido desarrollado y es una materia parcialmente desregulada. Por ejemplo, la posibilidad de la cesin de uso existe, pero no hay ni un solo artculo que regule los parmetros. Las cooperativas de viviendas slo se contemplan en un pequeo apartado de la Ley de cooperativas que no trata la vivienda con profundidad. Es una ley mucho ms adaptada a las cooperativas agrarias o industriales que a la problemtica de la vivienda. En Catalua, las cooperativas de viviendas se inscribirn en el Departamento de Trabajo y es muy complicado llevar un censo exacto de las cooperativas de viviendas existentes. Este estudio, por tanto, se basa en el contenido y los principios del modelo de cesin de uso escandinavo (todos los pases que tienen cooperativas con cesin de uso siguen unos principios muy claros) y busca la creacin de un modelo cooperativo ms avanzado y desarrollado en Catalua y Espaa, que trabaje para crear un modelo que pueda favorecer las prximas generaciones y que siga los criterios de durabilidad y sostenibilidad de la definicin del modelo cooperativo que se aplica a otros pases. El estudio no pretende ser una crtica a las personas que trabajan en el mundo cooperativo en Espaa. Ms bien es una crtica al modelo en s, que desnaturaliza lo que debera ser el modelo de cooperativas de viviendas. Las razones que hacen que nuestro modelo cooperativo se base en la propiedad tradicional son varias: la falta de

regulacin-de acuerdo con la Ley de cooperativas-del contenido de la cesin de uso y de la vivienda en general, la mentalidad espaola sobre la propiedad, un funcionamiento de las cooperativas basado en una lgica de empresas constructoras y no de empresas de gestin de un parque de viviendas, como ocurre en otros pases, un cierto oscurantismo de una parte del sector que hace que no haya publicidad ni registros pblicos, la falta de inters y de regulacin por parte de las administraciones ante la problemtica de las cooperativas de viviendas, etc. Andel: el modelo escandinavo de acceso a la vivienda Segn el Centro Internacional de Cooperativas (International Co-operative Center), el objetivo de una cooperativa de viviendas es el de proveer a sus miembros de una vivienda siguiendo el modelo cooperativo. Pero tambin hay otro objetivo muy importante: las cooperativas tienen un deber de responsabilidad con las generaciones futuras, es decir, deben garantizar que las generaciones futuras puedan continuar disfrutando de los servicios de una vivienda cooperativo. As pues, estos pases disfrutan de un sistema con miles de viviendas que permanecen indefinidamente bajo un modelo de fcil acceso y que cada ao aumentan. El modelo escandinavo andel, por su historia y su implantacin, es un modelo ejemplar para explicar qu es y cmo se debe aplicar el modelo cooperativo y cul es el verdadero sentido de este modelo a medio plazo. El andel es un modelo de acceso a la vivienda situado entre el alquiler y la propiedad, que establece que todos sus miembros habitantes son propietarios de un inmueble en s y disfrutan del derecho de uso sobre una vivienda. El nuevo propietario del derecho de uso sobre la vivienda paga una entrada-que le es reembolsada si decide darse de baja del andel-y un alquiler blando cada mes. El modelo del andel funciona de manera democrtica, los miembros habitantes del andel nunca pueden transformarlo en una propiedad tradicional, aunque tienen ms derechos que un inquilino convencional, ya que es un modelo que establece el uso indefinido de la vivienda.

1. Es un modelo sin fecha de caducidad, es para siempre. Una buena parte de los habitantes de las ciudades escandinavas viven en viviendas bajo el rgimen andel / cooperativo. Por ejemplo, uno de cada tres habitantes de Copenhague vive en un andel. Algunos son de principios del siglo XX y permiten, una y otra vez, tener un acceso fcil a la vivienda. Es decir, el parque de viviendas de fcil acceso aumenta continuamente.

2. Es un modelo que integra la iniciativa privada en un mercado no especulativo. Las empresas andel son cooperativas de viviendas privadas sin nimo de lucro. En Escandinavia, como buena parte de Europa, hay muchas viviendas de alquiler social, alquileres baratos para las personas que lo necesitan y ayudas a la persona en los alquileres privados. Todo eso cuesta un dinero al Estado. Al mismo tiempo, cuenta con un sistema generalizado de andel que integran la empresa privada en la accesibilidad a

la vivienda, impidiendo la especulacin y ayudando a reducir los recursos que el Estado debe destinar a los alquileres sociales ya el resto de ayudas por los alquileres. 3. Es un modelo de acceso barato que ofrece ventajas a sus miembros. Se paga una entrada para la financiacin y para implicar a las personas en la gestin de la vivienda. Otorga ms derechos que un arrendamiento tradicional. Un andel se puede traspasar por transmisin mortis causa, se puede alquilar a una tercera persona durante un tiempo determinado, etc.

4. El modelo andel facilita la autogestin y el buen mantenimiento de la finca. La vivienda social, aunque imprescindible, presenta un mantenimiento costoso. Gracias a la democracia interna del andel, a su autogestin y la implicacin de sus miembros (se pueden hacer mejoras en las viviendas, etc.), Es un buen modelo de gestin. En Dinamarca, hay estudios que demuestran el buen mantenimiento de las viviendas que siguen el modelo andel.

5. Es un modelo muy transparente, con un grado de satisfaccin alto y que ayuda a diversificar la realidad de la vivienda. Su funcionamiento interno hace que los deberes y las responsabilidades queden bien definidos. Es un modelo muy claro-tal como mostrar ms adelante-, provoca un grado de satisfaccin alto entre sus usuarios y supone una alternativa que garantiza el acceso a la vivienda a mucha gente. 6. Es un modelo que puede servir para conseguir un equilibrio social. En Dinamarca, por ejemplo, la construccin subvencionada de viviendas ha de reservar un 10% a la vivienda social (aunque no deja de ser un modelo privado).

Aplicacin del modelo andel en Catalua En el prximo apartado, analizar con profundidad el funcionamiento y las normas que rigen un andel. Es un modelo que ha tenido una repercusin importante en Escandinavia y, actualmente, en Catalua y Espaa, se podra aplicar un modelo similar. De hecho, legislativamente ya tiene cabida, es una cooperativa de viviendas con cesin de uso. Este modelo es el que, en muchos otros pases, se entiende realmente como cooperativa de viviendas. Pero no hay que cambiar las leyes para poder aplicar este modelo, sin embargo, de cara al futuro, se debera desarrollar el modelo y deberan retocar un par de aspectos para evitar que las viviendas andel cayeran en el libre mercado. Aunque ya exista la legislacin bsica para aplicar un modelo similar en Espaa, hasta ahora no existan ni la voluntad ni la mentalidad necesarias para hacerlo. Pero, hay una manera muy simple de corregir nuestro modelo, la solucin radica en un cambio cultural ms que legislativo.

As pues, por qu hay que analizar el modelo escandinavo del andel? Porque es un modelo que funciona desde hace muchos aos en diferentes pases. El modelo andel dispone de un parque de viviendas importante de una larga tradicin de gestin. Parto de un sistema muy consolidado y no de los dos prrafos sin desarrollar sobre la cooperativa de viviendas con cesin de uso con que cuenta la legislacin espaola. Por lo tanto, har un estudio del modelo desde todos los puntos de vista ilanalitzar con profundidad para dar una visin de conjunto. En este punto, habr dado suficientes guas para comprender qu es y hacia dnde debera ir. Por ltimo, presentar un modelo de estatutos para aplicar un andel en Catalua. Pretende ser un proyecto piloto que aglutine toda esta experiencia y que sirva de modelo para la sociedad en general. Toda la informacin que nos permitira aplicar el modelo del andel est a nuestro alcance (en varios pases nrdicos hay muchas guas que describen el modelo andel, los derechos de las partes, la financiacin, etc.). No debemos inventarnos nada. Slo tenemos que aplicar a la realidad catalana un modelo cooperativo de viviendas que no favorezca la propiedad. Los destinatarios fundamentales del estudio, en un principio, son los rganos existentes que trabajan en temas relacionados con la vivienda-sobre todo la Direccin General de Actuaciones Concertadas, Vivienda y Urbanismo, pero tambin la empresa pblica ADIGSA y el Instituto Cataln del Suelo-, para que la labor del proyecto piloto sirva como referente en el mundo cooperativo (captulo 5). La Generalitat tiene competencias sobre la materia y, en parte, est optando por un cambio de mentalidad en relacin a la problemtica de la vivienda. Adems, los poderes pblicos son los que deben dirigir el proceso para corregir la situacin actual. Tambin va dirigido a la Federacin Catalana de Cooperativas de Viviendas, a las cooperativas ms importantes, los sindicatos ya todas las asociaciones interesadas. Actualmente, ya se ha establecido algn tipo de colaboracin entre un rgano de la Generalitat y el mundo cooperativo. Ahora bien, una vez analizada la problemtica, se debera hacer un proyecto piloto y trabajar para crear un rgano autnomo que marque las pautas, asesore, regule y controle todo el modelo de cooperativas de viviendas en Catalua, como ocurre en muchos otros pases donde existe un modelo cooperativo. Adems, se ordenar y racionalizar el sector y se llevar un control diario-en todos los sentidos-sobre el nmero de viviendas cooperativas que seguirn un modelo de cesin de uso (en el captulo 5 se describe el camino que habra que seguir en Catalua con ms claridad). En nuestro pas, hace mucho tiempo que se hacen cooperativas de viviendas. Desafortunadamente, sin embargo, el rgimen de propiedad sigue influenciado por el favorecimiento de la propiedad tradicional que se hace desde las mismas leyes y desde la particular mentalidad espaola en relacin a la propiedad. Y los sindicatos, como todas las otras cooperativas de viviendas, han tenido que verter en este modelo. Por lo tanto, a pesar de los cientos de miles de viviendas construidas en rgimen de VPO (Vivienda de Proteccin Oficial) bajo la modalidad de cooperativa de viviendas, todos estos esfuerzos no han permitido crear un sistema perdurable, como ocurre en muchos otros lugares. Se ha facilitado el acceso a la vivienda a una persona, pero no se ha creado un modelo estable que pueda facilitar el acceso a muchas otras. El modelo andel tiene algunas variantes cercanas en muchos otros lugares de Europa y de fuera de Europa. El caso de Canad es muy interesante porque, desde hace dos decenios, adopt como principio fundamental la propiedad comn de las cooperativas

de viviendas, y los resultados han sido muy satisfactorios. Han conseguido crear un numeroso parque de viviendas de fcil acceso. El modelo andel / cooperativo funciona en otros lugares de Europa. En Dinamarca, las 4 / 5 partes de las viviendas andel han creado durante los ltimos 25 aos. Actualmente, se est hablando mucho de la necesidad de fomentar la construccin de vivienda cooperativa en Catalua y Espaa. Ahora bien, lo importante no es la cantidad de viviendas cooperativas que se puedan construir sino el modelo que se elija para su gestin. Lo nico que tienen en comn las cooperativas de viviendas espaolas con las cooperativas de viviendas de los pases que tienen un modelo de cesin de uso es el nombre. En Espaa, las cooperativas de viviendas son, ms bien, cooperativas para la construccin de viviendas de propiedad mientras que, en otros pases, la propiedad est absolutamente proscrita. Es ms, los dos modelos de cooperativa de viviendas son antagnicos. Del mismo modo que nuestro parque de viviendas cooperativas no es comparable con el parque de viviendas cooperativas de los pases que aplican un modelo de cesin de uso, tampoco se puede comparar la incidencia que tiene nuestro modelo a medio y largo plazo, por muchos viviendas cooperativas que construimos. Pues bien, si en Catalua y en Espaa la cooperativa de viviendas con cesin de uso dispone de cabida legal, el nico cambio importante que se necesita para poder aplicar este modelo es el cambio de mentalidad en el mundo cooperativo. Quizs ha llegado la hora de cuestionarnos nuestro modelo de cooperativas de viviendas, especialmente si tenemos en cuenta la desproporcin que hay entre la propiedad y el alquiler en nuestro pas.

2. Andel: definicin y caractersticas

Introduccin histrica La idea original de este modelo proviene de Inglaterra. En 1844 se cre la primera Cooperativa para los Trabajadores del Textil en Rochdale. La filosofa cooperativa se expandi rpidamente en Dinamarca y Escandinavia, y una de sus ramas fueron las cooperativas de viviendas o Andel. Hoy en da, los principios del modelo andel siguen siendo los mismos: sus miembros son los que dirigen la cooperativa / andel, el acceso est abierto a nuevos miembros y cada miembro del andel dispone de un voto. Adems, el modelo andel funciona de forma democrtica, la asamblea general es la autoridad mxima del andel. En 1866 se crea la primera cooperativa en Dinamarca, un hecho que repercutir en diversos sectores de la economa. Pero, no es hasta el ao 1911 que se crean los primeros andelsboligforening en Copenhague (la primera cooperativa de viviendas en Dinamarca). Los dos primeros andel fueron Gronldalsvaenge y Praestevangen, dos cooperativas propietarias del edificio que construyeron. Los miembros del andel pagaron una entrada para la financiacin de la construccin. La entrada se devolva si se trasladaban a vivir en otra vivienda. El principio de este modelo de acceso a la vivienda

era evitar la especulacin. Los miembros gozaban de un derecho de uso-el derecho de vivir en una vivienda determinado-, no podan vender la vivienda y, si decidan abandonar el andel, reciban dinero por las mejoras que haban hecho a las viviendas. El aumento del valor de las viviendas siempre iba a favor de la asociacin andel (de la cooperativa de vivienda en s), y el alquiler tenda a disminuir a medida que se iba amortizando la inversin realizada por la construccin del andel . El andel de Grondalsvaenge era una cooperativa con 400 viviendas y estaba formado por casas unifamiliares o dobles. La inspiracin provena del ingls Ebenezer Howard que, en 1889, haba publicado un libro titulado The Garden Cities of Tomorrow (Las ciudades jardn del maana). En este libro, propona la creacin de una ciudad como experimento para poder estudiar las diversas formas de vivienda y las reacciones de sus habitantes. En 1912 el sindicato Arbejdernes Andel Boligforening introdujo el principio de que cada miembro deba aportar un capital inicial (entrada), en funcin del tamao de la vivienda. Una vez haba ido amortizando el pago del andel, los alquileres mensuales iban bajando. A partir de 1913, se crea la Arbejdernes Koperative Byggeforening (Cooperativa de Viviendas por Trabajadores). Se pretenda que los trabajadores tuvieran influencia en la construccin de viviendas cooperativas. Durante aquellos aos, se crearon varios andel, que ya reciban ayudas pblicas. La democracia interna fue un valor importante desde el principio y, por tanto, los miembros del andel eran los que decidan cmo sera la construccin. As pues, se empezaron a construir andel, que solan ser edificaciones de cerca de cinco plantas para favorecer un acceso barato a la vivienda a las familias. A partir de 1976, todas las edificaciones de alquiler que se quisieran vender deban ofrecer, primero, a los vecinos para facilitar la creacin de un andel. La mayora de andel que existen actualmente se han creado durante los ltimos 25 aos, en el momento Realidad actual En Dinamarca, en total, hay 125.000 viviendas andel. Debemos tener en cuenta que Dinamarca es un pas con una poblacin de 5 millones de personas que viven muy repartidas en un territorio algo mayor que Catalua. Muchas viven en casas unifamiliares situadas en pueblos o pequeas ciudades. Copenhague es la nica ciudad de un cierto tamao que hay en el pas. Por tanto, el modelo andel es, sobre todo, un modelo urbano y, en Copenhague, es donde tiene su mximo exponente, con un total de 74.000 viviendas de los 125.000 que hay en todo el pas (en la regin de Copenhague hay ms de 100.000 viviendas). Es un modelo con mucha tradicin pero, an as, su crecimiento ms espectacular se ha producido en los ltimos 25 aos. Desde 1975, cuando slo haba 20.000 viviendas andel, el nmero de viviendas se ha multiplicado por cinco.

En Escandinavia, hay un parque de viviendas de alquiler muy grande. En Dinamarca, el Estado autoriza a las empresas sin nimo de lucro a gestionar el parque de vivienda social de alquiler, que representa un 20% de las viviendas. Al contrario de lo que ocurre en Espaa, el parque de vivienda social no ha parado de crecer en las ltimas dcadas. Sin embargo, ltimamente, se observa una voluntad de racionalizar la vivienda social. Y el modelo andel es un modelo muy vigente en Escandinavia porque es una manera de luchar contra la especulacin y, adems, reduce el dinero que el Estado debe destinar al alquiler social. As pues, los principales destinatarios de una vivienda andel son aquellas personas con rentas limitadas pero que no necesitan una vivienda social (por ejemplo, un joven de 22 aos, que podr adquirir una vivienda en Copenhague sin tener que suscribir una hipoteca a la que no puede hacer frente, o una familia de trabajadores con dos hijos, que podr vivir en Copenhague sin la necesidad de destinar la mayor parte de su sueldo a una hipoteca). Estadstica actual de las viviendas andel en funcin de su tamao 00-40 m2 40-60 m2 60-80 m2 m2 100-120 m2 +120 m2 2% 4% 23% 32% 29% 80-100

10%

Estadstica de las viviendas andel en funcin de la edad de sus miembros 0-34 aos 36% 20% 35-49 aos 1% 50-66 aos 25% +67 aos

Definicin El andel es un modelo de acceso a la vivienda muy generalizado en Escandinavia, que se basa en el modelo cooperativo y que resuelve el problema de la vivienda en un porcentaje muy alto de los habitantes de las ciudades escandinavas. Este tipo de propiedad se encuentra entre el rgimen de propiedad y el alquiler. As pues, los pases escandinavos, hay tres maneras diferentes de disfrutar de una vivienda: la propiedad, el alquiler (con un porcentaje de alquiler social alto) ilandel. La primera regla de oro del andel, la ms importante y la que da coherencia al sistema, es la siguiente: el modelo andel es un modelo en s mismo. Est prohibido transformar un andel en un modelo de propiedad tradicional. El andel es un modelo libre de especulacin. El alquiler es fijo y, cuando se ha ido amortizando el endeudamiento inicial, debe tender a bajar.

El andel es una asociacin de propietarios del conjunto de un inmueble. Cada persona que accede a una vivienda paga una entrada (en Copenhague oscila entre los 3.000 y los 30.000 euros, en funcin del tamao de la vivienda y de su situacin geogrfica). Esta cantidad es reembolsada si se decide abandonar el apartamento. Durante el tiempo que se dispone de la vivienda, hay que pagar un alquiler blandosegn el tamao del apartamento-que servir para hacer frente al endeudamiento que ha supuesto la construccin del andel ya los gastos de mantenimiento .

Caractersticas

El andel es un modelo privado de viviendas: sus miembros son miembros de una cooperativa sin nimo de lucro que compra o edificacin del inmueble. La asociacin andel o cooperativa, por lo tanto, es propietaria del edificio. Pueden ser sindicatos, gremios, asociaciones con una finalidad concreta, o simplemente, como ocurre hoy en da, organizaciones andel. Por tanto, el modelo andel es una manera de adaptar la iniciativa privada en un modelo no especulativo de acceso a la vivienda. El andel es un modelo libre de especulacin. Nadie gana nada por el alquiler de la vivienda. El alquiler es fijo y, cuando se ha ido amortizando el endeudamiento inicial, debe tender a bajar (el alquiler es para pagar la amortizacin de la deuda, el mantenimiento del edificio y los gastos). En cuanto a la entrada inicial, suele variar poco y, adems, establece el precio mximo al que se puede elevar. Es un modelo que, en gran parte, cuenta con el apoyo de la Administracin pblica. Este hecho impone unos deberes a andel, por ejemplo, la ley danesa establece que los andel que han recibido una subvencin pblica para su creacin han de destinar uno de cada diez viviendas en el deber social hacia los grupos con necesidades especiales de vivienda. Es un modelo que funciona de manera democrtica. Los propietarios son los miembros de los rganos de decisin y, por tanto, son los que toman todas las decisiones que afectan la vida del andel: si hay que hacer un cambio de finas y tres, si tiene que haber un campo de juegos los nios en el jardn, el tipo de conexin a Internet, etc. Hay muchos andel que disponen de un gran abanico de servicios. Realmente, algunos son un verdadero modelo de comunidad, tanto por lo que ofrecen como por su funcionamiento. Es un modelo que favorece la movilidad, tanto si se tiene necesidad de espacio como si se quiere cambiar de barrio o de ciudad. No es un modelo impermeable. En Copenhague y en otras ciudades, existe un sistema generalizado de andel. Esto se articula mediante listas de espera, a travs de las cuales los miembros habitantes del andel pueden acceder a un nuevo andel en funcin de sus necesidades. Es un modelo transparente. Se definen muy claramente los derechos, los deberes y las formas de acceder a un andel, de manera que sea un modelo comprensible y claro.

Hay muchos andel que disponen de un gran abanico de servicios y algunos son un verdadero modelo de comunidad, tanto por lo que ofrecen como por su funcionamiento. Dentro de los andel, hay muchas viviendas pequeos para jvenes y parejas, y otros un poco ms grandes para familias. El andel es un modelo alternativo destinado a la gente que quiere disfrutar de una vivienda a largo plazo y que debera endeudarse mucho para acceder a la propiedad tradicional.

3. Estudio del modelo andel paso a paso Introduccin El andel es un modelo que tiene una tradicin muy larga y que, por tanto, ha generado una legislacin muy rica. Actualmente, hay varias leyes que tienen relacin con el andel. Empezando por la principal, Bekendtgrelse af lov om andelboligforeninger og andre bolligfaelleskaber, encontramos implicaciones en la Ley de Propiedad, en la de alquiler, en las hipotecas, en las ayudas pblicas, etc. Como ya he dicho, en Escandinavia, cuentan con el alquiler social destinado a diferentes grupos (jvenes, personas mayores, etc.), El modelo de propiedad tradicional y el sistema de Andel, que representa una alternativa para las ciudades. Dentro de los andel, hay muchas viviendas pequeos para jvenes y parejas y otros un poco ms grandes para familias. Sin embargo, no es un modelo orientado nicamente a los jvenes-aunque son muchos los jvenes que hacen uso-sino que, ms bien, es un modelo alternativo a la propiedad tradicional destinado a la gente que quiere disfrutar de una vivienda en largo plazo y que debera endeudarse mucho para acceder a la propiedad tradicional. La sociedad escandinava rehuye las grandes construcciones intelectuales para resolver los problemas y busca una aproximacin ms pragmtica-que no quiere decir simplemente al conflicto planteado. Tambin aplican este prag-matismo al andel. Es un modelo transparente y fcil de entender pero, al mismo tiempo, desarrollado. Todos estos aos de experiencia del andel han generado dis-tintas leyes, mucha jurisprudencia. Y tambin ha tenido que modificar algn aspecto del modelo, en los momentos que no avanzaba. Ha habido una discriminacin positiva neta hacia este modelo por parte de los poderes pblicos escandinavos. En este apartado, tratar de sistematizar los elementos ms importantes del modelo andel, como la adquisicin, la venta, las responsabilidades, los rganos de decisin, etc., Y analizar las leyes y las interpretaciones jurisprudenciales ms importantes para conocer el modelo dans con ms profundidad. Adems, no slo ser un estudio jurdico riguroso, sino que tambin proporcionar elementos para poder interpretar mejor la ley. Sera muy complejo hablar de todas las implicaciones que tiene el modelo andel dentro del sistema escandinavo. Para ello, debera hacer un anlisis del Estado y del sistema tributario dans. Adems, cada cultura jurdica proviene de una realidad diferente y lo que quiero tratar es el modelo andel (que no es complejo) y no el modelo de estado de bienestar escandinavo. La parte final del apartado constar de un anlisis comparativo

entre las leyes espaolas / catalanas y las danesas para intentar encontrar los elementos que tienen en comn y los posibles puntos de friccin.

El andel, una asociacin La Ley del andel no establece ninguna definicin de qu es un andel. La definicin aparece en una ley anterior que an se utiliza para entender el concepto. Todo el mundo co-nace el funcionamiento de un andel. En esta ley anterior, se deca que es una asociacin que tiene como finalidad ser propietaria de una edificacin en base andel o cooperativa (cooperativa de viviendas con cesin de uso es el que, en otros pases, se entiende como cooperativa de viviendas, la base andel establece que todo el mundo es propietario en su conjunto). El patrimonio del andel forma parte de la asociacin andel y sus miembros habitantes tienen el derecho de uso sobre una vivienda de la asociacin. Un miembro habitante de un andel dispone de una cuota ideal sobre el andel en funcin de la entrada que haya aportado. Pero, el derecho de uso de una vivienda andel no significa la propiedad de la vivienda. Slo pueden constituir andel las personas que vivan todo el ao en la vivienda-es decir, las personas que tengan su direccin efectiva-y siempre debern ser edificaciones que tengan ms de dos habitatges1. La relacin entre los miembros y la asociacin est regulada por el estatuto de la asociacin. En este documento, encontramos las normas de funcionamiento interno, los rganos de la asociacin, los procedimientos de decisin, etc. Los miembros de un andel no siempre son miembros habitantes de un andel. Legalmente, puede haber un andel donde no haya relacin entre los habitantes y los miembros de la asociacin, pero, en la prctica, casi en todos los casos, los miembros del del andel son miembros habitantes de un andel (miembros de un andel con derecho de uso sobre una vivienda).

Hipoteca

Los miembros de una asociacin andel obligan personal y solidariamente por la deuda hipotecari a2. Esto debe interpretarse de la siguiente manera: los miembros del andel constituyen un edificio en rgimen andel. Para ello, aportan una entrada, pero la mayor parte de la financiacin se obtiene a travs de un crdito. Normalmente, el banco tomar el inmueble como garanta para aportar la financiacin. Los andel se financian a largo plazo. Los alquileres son blandos y, si algn miembro del andel no paga en un plazo corto, se le puede excluir de la andel 3. Con la aportacin de la entrada, los miembros de un andel contraen unas obligaciones con la asociacin andel, pero slo las obligaciones adquiridas tras la creacin del andel 4. Segn esta sentencia, la responsabilidad de los miembros habitantes de un andel acaba aqu. Normalmente, las hipotecas se negocian a 30 aos. Una vez amortizado el endeudamiento, se irn bajando los alquileres en la medida de lo posible. Adems, como estas viviendas tienen un precio accesible, es muy

fcil sustituir a las personas que abandonan un andel (de hecho, las listas de espera a menudo son muy largas).

Restriccin de embargo Normalmente, no se puede embargar una vivienda andel 5. Esta restriccin funcionar siempre que no haya una mencin contraria a los estatutos. Pero, habitualmente, no se contempla la posibilidad del embargo. El dinero de la entrada son para la asociacin. A partir de aqu, la persona dispone del derecho de uso sobre la vivienda y, si algn da quiere dejar de ser miembro del andel y se quiere vender su derecho, recuperar la entrada que aport en su momento para permitir que otra persona adquiera la calidad de miembro habitante del andel. La propiedad del inmueble andel, sin embargo, es de la asociacin. El nico caso en que se permite aceptar el andel como garanta es cuando se pide un crdito para hacer frente al pago del andel. La asociacin, eso s, debe conocer las condiciones del crdito. Esta prohibicin va incluso ms all, porque no se puede embargar una venta de futuro (no se pueden embargar el dinero de la entrada de una persona presupone-san que esta persona decidir abandonar la andel en un futuro). Depsito de entrada Cuando se funda la andel, se tiene que decidir qu entrada hay que aportar a la asociacin. Aunque, generalmente, se busca el modelo ms accesible, se puede optar por una entrada mayor o para una pequea. La ventaja de una entrada grande (podramos hablar de unos 6.000 , es un precio aproximativo, slo para dar una idea de lo que suele costar), es que permite reducir el precio de la hipoteca de la asociacin. Adems, las personas que pidan un prstamo podrn desgravar ese dinero. De esta manera, tambin se consigue un alquiler mensual ms bajo y se crea una cierta complicidad entre el miembro habitante del andel vivienda (el hecho de que cueste una determinada cantidad hace que, subjetivamente, la persona se perciba como titular de un derecho ms fuerte y que se implique ms en la vivienda y en su mantenimiento). Una entrada muy pequea har que el alquiler sea ms alto y que no se pueda desgravar una parte en las desgravaciones personales. Muchos de los andel optan por la opcin de una entrada un poco grande (sin ser excesiva). En un andel subvencionado por el Estado, el 80% se financia con endeudamiento y el 20% se financia con las entradas de los miembros. Normalmente es as (el Estado aporta un 10%) 6. No todas las viviendas andel tienen la misma superficie. Muchas veces, los andel son pequeos complejos de viviendas que intentan dar respuesta a necesidades muy diversas. Por lo tanto, la entrada ser diferente y se calcular en relacin a la superficie de la vivienda.

El parmetro de la superficie tambin se utiliza para calcular la parte proporcional del alquiler que se paga mensualmente. La entrada de un andel es la parte proporcional del valor del andel. Con el tiempo, el nivel de endeudamiento del andel va disminuyendo. A medida que se ha ido amortizando la hipoteca, los alquileres tendern a bajar. El objetivo del andel no es la especulacin. Antes del ao 2000, no se aceptaba que el precio de la entrada de un andel pudiera llegar a ser ms de un 25% ms alto que la entrada que se pag en el momento de la constitucin del andel. Esto se cambi para adaptarse un poco ms el andel la realitat7. Hay otro sistema de mximos-que expondr ms adelante-que establece que no puede haber grandes subidas en el valor de las entradas. En caso de que una persona se quiera vender su derecho de uso del andel, el precio mximo est muy controlado. Por otra parte, no existe un precio mnimo. Muchos de los andel tienen como precio de venta del derecho andel el mismo precio de compra (ms las mejoras que se hayan podido hacer). El andel intenta obtener la implicacin de la asociacin para mejorar la gestin. Pero, bsicamente, el valor de la entrada es el valor de la vivienda andel en relacin a la asociacin andel / cooperativa. Y, como veremos ms adelante, el valor de un andel / cooperativa tiene un sistema legal de mximos establecido que hace que no pueda haber grandes subidas en el precio de las entradas. Creacin de un andel y compra de un inmueble Cuando una asociacin andel compra un inmueble puede que sea de nueva creacin o que sea un edificio que ya exista. Muchos de los andel creados en Dinamarca no son construcciones nuevas, sino que son adaptaciones de edificios viejos en este modelo. Las 3 / 4 partes de los andel que encontramos hoy en da son viviendas de alquiler adaptados al modelo andel, la mayora durante los ltimos 25 aos. Esto responde a que las autoridades danesas racionalizan mucho el parque de viviendas existente y no se centran exclusivamente en la nueva construccin. Evidentemente, en Espaa, eso sera muy complicado porque el modelo de vivienda casi es un monopolio de la propiedad tradicional. As pues, el modelo debera implantarse sobre todo-desde la nueva construccin (para conseguir, precisamente, todo lo contrario: que, en un futuro, el acceso a la vivienda se base en otra cosa que en la nueva construccin), o bien a travs de la compra de edificios destinados a la creacin de nuevas viviendas basados en el modelo andel / cooperativo. Hay muchos artculos que hablan del derecho que tienen los inquilinos de convertirse en miembros habitantes de un andel8. Tanto puede ser que una asociacin andel compre un inmueble destinado al alquiler para convertirlo en un andel (la norma general), como que los mismos inquilinos-por iniciativa propia-quieran crear una asociacin andel y adquirir el inmueble. Sin embargo, aqu no es muy relevante porque no existen muchas edificaciones destinadas totalmente al alquiler. S es importante, pero, saber que hay todo un proceso establecido para definir cul es el nmero de inquilinos necesarios para formar una asociacin andel y poder crear el inmueble. Una asociacin andel est obligada a ofrecer la posibilidad de ser miembro de la asociacin a los inquilinos, tambin se definen los pasos a seguir9. Cabe destacar que estos artculos subrayan que no se puede querer influenciar excesivamente los antiguos inquilinos ni las entidades

bancarias que financian los Andel. Las asociaciones andel funcionan con independencia, su funcionamiento slo est marcado por las leyes y por sus estatutos.

Venta de una vivienda andel Cuando se produce la venta de una vivienda andel se transfiere el derecho de una persona de disfrutar del uso de la vivienda (se transfiere la calidad de miembro habitante de un andel). En Dinamarca, cuando se habla de venta de una vivienda andel entiende que lo que se transfiere es este derecho. Por tanto, cuando haga referencia a la venta de una vivienda andel deber interpretarse que lo que se vende es el derecho de uso sobre la vivienda. Pues bien, cuando se produzca la venta de una vivienda andel deber seguirse un procedimiento que relaciona el vendedor, la asociacin y el comprador. Cuando se vende una vivienda andel, el vendedor debe dar los siguientes documentos al comprador10: una copia de los estatutos de la asociacin, el ltimo balance contable de la asociacin ltimo presupuesto anual, el precio de la vivienda andel-marcado por la asociacin-, junto con los posibles incrementos por las mejoras hechas a la vivienda y un inventario (muebles, etc.). Si el precio de venta es superior al precio marcado por el andel se especificar muy bien de dnde proviene este aumento. En caso contrario, la operacin no sera legal. Esta sentencia, pues, establece que la prueba de la legalidad del precio de la entrada incumbe el comprador 11.

El comprador debe ser reconocido por la junta directiva. La junta directiva le puede negar el derecho de uso sobre la vivienda, alegando una serie de motivos muy especficos que veremos ms adelante, como puede ser la incapacidad para hacer frente al alquiler. Tambin es importante el hecho de que el vendedor tenga que recibir la autorizacin de la junta directiva una vez verificada la venta. La junta puede pedir una rebaja del precio si cree que el coste de las posibles mejoras hechas es excesivo. La junta directiva tiene que notificar el valor de la cooperativa de la cual se compra el derecho de uso sobre una vivienda el da en que se produce la venta (aqu se comprueba que el precio de venta sea realmente el precio que marca el asociacin para la vivienda). En un primer momento, quien recibe el dinero de la venta es la asociacin y no el vendedor. Cuando sta ha comprobado que el vendedor no est atrasado en sus pagos, etc. Da el dinero al vendedor. Este apartado es muy importante. La asociacin, mediante la junta directiva, garantiza que la venta de una vivienda andel se realice de

manera correcta, respetando los precios mximos marcados por los estatutos. El momento del cambio de titular de los derechos es uno de los ms importantes en la vida de una asociacin andel / cooperativa. Los andel velan para que este proceso se realice de forma transparente. El comprador dispone de un plazo de 6 meses para pedir una rebaja de precio o el posible retorno de una parte, si hubiera pagado ms de lo debido. Hay toda una serie de artculos para que esta informacin se transmita de forma efectiva. Y esta transmisin de informacin, aunque es responsabilidad del vendedor, debe garantizar la junta directiva (la junta debe comprobar que se ha producido la transmisin de la informacin).

Listas de espera

Actualmente, este es un punto controvertido. Hay un proyecto de ley que quiere acabar con una prctica que se est llevando a cabo durante los ltimos aos12. Los estatutos deciden quin tiene prioridad de acceso a una vivienda andel hora de venderlo. Normalmente, los primeros son los mismos habitantes, que pueden decidir cambiar de andel (por ejemplo, una pareja joven que vive en una vivienda andel de dimensiones pequeas y que, cuando tiene un nio, quiere mudarse a una vivienda ms grande del mismo complejo andel). Tambin es posible que transmita el derecho a un ascendiente o descendiente para que pueda vivir, o que decida cambiar el andel actual por otro andel en la misma ciudad o en otro lugar. Cuando la persona decide vender su andel puede ser-como ocurre en muchos Andel-que est obligada a venderlo las personas que estn inscritas en la lista de espera de la asociacin andel. El sistema de las listas de espera es un sistema que regula el acceso de los nuevos miembros cuando un miembro habitante abandona el andel. Este criterio se basa en la antigedad, la persona que lleva ms tiempo inscrita en la lista de espera es la que tiene prioridad, el criterio, pues, es bastante razonable. El problema que ha surgido durante los ltimos cinco aos-sobre todo en Copenhaguees que los precios de la vivienda de propiedad han subido y, en consecuencia, los precios de los Andel-comparativamente-son mucho ms baratos. Aprovechando este hecho, los andel donde no exista la obligacin de vender el andel a una persona que estaba en lista de espera, ha habido casos de personas que vendan su andel de acuerdo con la comprobacin pertinente del precio correcto para parte de la junta directiva y que, al mismo tiempo, pedan a los posibles compradores diez o quince mil euros ms bajo mano, sin que la junta directiva supiera nada. Evidentemente, esto es una prctica ilegal y el comprador no recuperar nunca ese dinero. La diferencia de precio entre el andel y la propiedad tradicional ha impulsado algunas personas a llevar a cabo esta prctica. Para acabar con estas prcticas especuladoras, ha elaborado una propuesta de ley. Por otra parte, todo el proceso est muy controlado y hay unos precios de venta

establecidos. As pues, este proyecto de ley establecer la obligatoriedad de que la venta del andel se haga siguiendo el orden establecido por las listas de espera y que un particular no pueda vender a otra particular, salvo en los casos siguientes: un vendedor que vende su andel a otro propietario de andel para intercambiarlo, ascendientes o descendientes del vendedor, el hermano o hermana de un vendedor de andel, el cnyuge de un vendedor de andel o su pareja de hecho registrada, una persona que vive alandel (podra ser un familiar que est viviendo la vivienda del vendedor o una persona que lleva bastante tiempo viviendo vivienda). Segn este proyecto de ley, la publicidad de las listas de espera por parte de la asociacin ser obligatoria, para conocer cul es la posicin en que se encuentran los aspirantes a miembros habitantes de un andel. Para inscribir a alguien en una lista de espera se puede pedir una pequea suma de dinero que slo se podr utilizar para pagar la administracin de la lista de espera (unos 15 euros anuales por poner una cifra aproximada). Segn los estatutos tipo que utilizan la mayora de asociaciones andel, tiene que haber unas listas de espera que regulen el orden de prioridad para el acceso a un andel13. La nueva ley profundiza en la publicidad de las listas de espera e impide toda venta que no sea hecha por la asociacin como tal, siguiendo las listas. Lo ms corriente es que haya dos listas, una primera lista por los habitantes del andel-que tendrn preferencia a la hora de cambiar de vivienda-y la segunda por todo el que quiera estar inscrito. En los estatutos, puede haber un procedimiento alternativo a las listas de espera. Estos procedimientos, sin embargo, no pueden servir para hacer que una persona se salte el tiempo de espera de las listas. Los parmetros utilizados responden a unos criterios relevantes como, por ejemplo, el tamao del andel. Es bastante lgico que, si se vende una vivienda andel de 130 metros cuadrados, se pueda reservar la vivienda para una familia numerosa. No es posible fijar un procedimiento alternativo, basado en motivos de etnia, raza, sexo o similares, que impida el acceso a unos grupos concretos. Se sigue un criterio que prohbe el trato discriminatorio. Cambio de viviendas andel El modelo que estudiamos permite que una persona que vive en un andel pueda continuar disfrutando del modelo si decide o necesita cambiar de barrio o de ciudad. Esto es posible cuando se dispone de un parque de andel considerable. Y, aunque este no era el objetivo principal, el xito del modelo ha hecho que los miembros habitantes de un andel tengan una ventaja ms por el hecho de vivir en un andel. El intercambio de andel es bastante usual y no es ms que una compra-venta mutua de su derecho de uso. Ni la entrada ni el alquiler no sern exactamente los mismos. La forma ms corriente de acceder a un andel es a travs de las listas de espera, pero el intercambio es otra de las opciones que hay.

Para poder hacer un cambio, se establecen unos perodos mnimos durante los cuales ha tenido que habitar en un andel14. Cuando se cambia de andel, es obligatorio darse de baja del andel original mediante la venta y hacerse miembro del nuevo andel en el momento de la compra. Ningn estatuto no puede impedir la posibilidad de cambio por parte de un miembro habitante de un andel. Patrimonio de la asociacin andel Precio de una vivienda andel los estatutos originales de constitucin de un andel / cooperativa, se fijan las entradas que deben depositar los miembros del andel, en funcin del tamao de la vivienda de la que gozarn del derecho de uso. Normalmente, un 20% del precio del andel se financia con las aportaciones de las entradas y el 80% restante mediante un crdito. Cuando se produce una venta posterior a la construccin de una vivienda andel, se respetarn los precios marcados por la asociacin andel en funcin de la superficie de cada vivienda. Estos precios no podrn sobrepasar unos precios mximos. Los precios de venta de una vivienda andel se calculan a partir de estos cuatro elements15:

1. Precio de la vivienda andel o entrada, calculado en funcin de los metros cuadrados de la vivienda y establecido por la asociacin en los estatutos (la mayor parte del precio final). 2. Mejoras realizadas en la vivienda. 3. Estado de la vivienda. Si la vivienda est en mal estado, el vendedor deber rebajar el precio al comprador proporcionalmente a los desperfectos que se hayan ocasionado. 4. Inventario de lo que se deja o lo que hay instalado en la vivienda, si se vende con muebles o con algn equipamiento especial. Los estatutos pueden establecer limitaciones ms grandes que las que marca la ley en el precio de venta. Lo que no puede autorizar un andel son precios de venta superiores a los establecidos por ley. Muchos de los andel existentes pertenecen a sindicatos y otras asociaciones. En este caso, el precio de venta es igual al precio de venta inicial (el vendedor vende su derecho o entrada por la misma cantidad por la que lo adquiri, ms las posibles mejoras o desperfectos). En otros casos, el precio puede ser superior para adaptarlo un poco a la realidad. Los aumentos, pero, en ningn caso son espectaculares. Lo que busca el modelo andel es que los precios promuevan un acceso fcil a la vivienda. Es por ello que se establece todo un sistema de mximos. Slo como ejemplo, una vivienda andel de unos 50 metros cuadrados (sobre todo para jvenes) suele tener una entrada de 7.000 y un alquiler mensual-con calefaccin incluida-de 220 . Si este mismo vivienda fuera de propiedad, costara cerca de 140.000 .

Valor del patrimonio de una asociacin andel Hay que tener muy presente que est prohibido convertir un edificio andel en un edificio de propiedad tradicional16. Los clculos siempre se harn teniendo en cuenta el valor de todo el inmueble en s. Para contrarrestar el posible aumento especulativo del valor de la asociacin, sta ha establecido un sistema de eleccin de los mximos que se pueden fijar. Esto tiene relacin con el propio sistema dans y, por tanto, es incomprensible si no se conoce todo el modelo. Si hablo, slo es para mostrar que no son mximos establecidos por las leyes del libre mercado, sino que es un modelo controlado y que en todos los periodos histricos se han ido impo- San mximos en funcin de la realidad del momento. Es obvio, pues, que la capacidad de hacer funcionar un modelo cooperativo radica en que sea un modelo paralelo a la propiedad. Por lo tanto, es impensable que, en los pases que tienen este modelo cooperativo, una persona pueda vender viviendas de cooperativas a los precios de libre mercado de propiedad, como ocurre aqu. En Dinamarca, existe un modelo de propiedad tradicional y un modelo de Andel. As pues, para establecer los mximos del valor de la asociacin andel se puede escoger entre: el precio de la adquisicin, el precio como edificio de alquiler, el ltimo valor utilizado, (una regla tcnica de aumento empleada por andel que se han hecho en una ley anterior). Esta regla hace que no pueda haber aumentos muy elevados del precio total de un andel o cooperativa de viviendas. Hipotticamente-aunque raramente lo encontramos en la prctica-la asociacin andel podra vender el andel en s. En este caso, est prohibido venderlo para destinarlo a la propiedad tradicional. El modelo andel est hecho para facilitar el acceso a la vivienda y para luchar contra la especulacin. El valor de un andel siempre se ha de interpretar en su conjunto. Para contrarrestar el posible aumento de valor de un edificio andel, cada andel tiene la posibilidad de escoger entre uno de estos cuatro precios mximos. Pero nunca podr haber grandes aumentos del precio de un andel, por mucho que suba el precio de mercado de la vivienda de propiedad tradicional. En Espaa, es un poco difcil entender este concepto para que todo se interpreta a partir de los precios del libre mercado de propiedad. Simplificando un poco, se podra decir que hay unos precios por el libre mercado de propiedad y todo un sistema de precios mximos que protegen el andel y el alquiler social de los precios del libre mercado de propiedad. El modelo andel / cooperativo es un modelo autnomo a la propiedad tradicional, que se rige por una reglamentacin propia y que, por tanto, no debe interpretarse desde la perspectiva del libre mercado de propiedad tradicional.

Valoracin detallada de una vivienda andel Hay una serie de circunstancias que deben tenerse en cuenta a la hora de vender una vivienda andel, concretamente, las reformas que se han llevado a cabo vivienda y el inventario de todo lo que el vendedor deja la vivienda . Todos los elementos a tener en cuenta se especificarn en un esquema de valoracin. Segn la Ley del andel, no es necesario tener todas las facturas para poder pedir el valor del andel al nuevo comprador. Sin embargo, es la mejor manera de demostrar su valor real. En un andel, se pueden hacer mejoras. Como ocurre con cualquier tipo de vivienda, las nuevas necesidades, la tcnica y el desgaste hacen que-con el tiempo-las viviendas tengan que renovar. La renovacin no es un capricho del miembro habitante del andel, sino el derecho de mantener su vivienda en las mejores condiciones posibles para su confort y el de su familia. Sin embargo, cualquier reforma que se haga deber comunicar a la junta directiva. El trabajo propio que ha llevado a cabo el vendedor se puede computar en la venta, siempre que se haya llevado a cabo de forma profesional y satisfactria17. Para contabilizarlo, se ha establecido un precio de 135 coronas la hora, que es lo que, normalmente, en Dinamarca, cobra una persona na con conocimientos y experiencia para llevar a cabo la renovacin. La junta directiva siempre controla el resultado de las obras, y controla que-en la venta-el precio del trabajo se adecue a la realidad. No est especificado en ninguna ley, pero las reformas que se computan a favor del vendedor de un andel tienen una limitacin en funcin del tiempo y del mantenimiento. As pues, no se podr aumentar el precio de un andel por las reformas que se han hecho en una cocina si la cocina est daada al cabo de un ao, o no se podr pedir una compensacin por las reformas hechas en una cocina hace ms de veinte aos. El tiempo, pues, es un parmetro que hace bajar el precio que se puede pedir por las reformas hechas en un andel. Normalmente, todos los andel tienen una persona que hace de encargada (vicevaert), una persona con conocimientos tcnicos que hace las pequeas reparaciones de los elementos comunes y que vela por una buena comunicacin entre los habitantes y la junta directiva. La persona encargada, adems, suele disfrutar de una vivienda dentro del complejo andel. La junta siempre debe verificar el estado de la vivienda antes de una venta. Adems tambin hay que tener en cuenta que, si una persona ha descuidado el mantenimiento de una vivienda-y, por tanto, se encuentra en malas condiciones-y decide vender su derecho sobre el andel, la parte proporcional al deterioro ocasionado a la vivienda le ser descontada del precio de su derecho sobre el andel que marca la asociacin. Un vendedor slo puede pedir como inventario de una vivienda el que exista o est realmente instalado en un habitatge18. Los muebles tambin se consideran parte del inventari19. Es una posibilidad que se da al vendedor para poder recuperar el dinero que ha gastado en la vivienda, si algn da decide marcharse.

Este deber slo se tendr en cuenta en contra del vendedor si difiere mucho de la media, es decir, si la vivienda est muy deteriorado en relacin a otras viviendas del andel. La junta directiva, previo informe del encargado o tcnico, es la que deber determinar la reduccin del precio. El vendedor puede pedir vender el andel con los muebles, siempre que lo especifique antes de hacer la venta. En Dinamarca, existe un reglamento de construccin. Esto quiere decir que las obras deben estar aprobadas por la asociacin y deben tener el permiso de obras correspondiente. Incluso podra suceder que una persona tuviera que pagar para deshacerse una obra que se ha hecho sin el permiso y que, por tanto, se considera ilegal. Pero esto no suele ocurrir. Antes de hacer una obra importante, todo el mundo consulta la asociacin, es una buena manera de fomentar que los miembros habitantes de un andel disfruten de la vivienda en las mejores condiciones posibles.

Mantenimiento y mejora de una vivienda andel Las normas referentes al mantenimiento de la vivienda aparecen en los estatutos del andel. Las normas del estatuto tipo slo se aplican si estn contempladas en los estatuts20. La inmensa mayora de los andel utilizan como base los estatutos tipo, un modelo de estatuto elaborado por las autoridades. El mantenimiento del interior de la vivienda corresponde a los miembros habitantes del andel, exceptuando los sistemas de cables comunes y las puertas y ventanas exteriores. Tambin tendrn que cambiar los accesorios necesarios de la vivienda, por ejemplo, el suelo o la placa de la cocina. Los habitantes tambin son los que deben hacerse cargo del desgaste de la vivienda. En este sentido, es importante entender la lgica de los Andel: el mantenimiento de los elementos comunes exteriores a la vivienda corresponde a la asociacin andel y el mantenimiento del interior de la vivienda se llevar a cabo los habitantes del andel . La asamblea general fija las reglas para el mantenimiento de los elementos comunes, jardines, etc. Si un miembro habitante de un andel trata su vivienda con dejadez o de manera perjudicial, la junta directiva puede imponerle el deber de mejorar la vivienda, dentro de un plazo establecido, hasta que adquiera las condiciones anteriores de buen mantenimiento . La junta tiene potestad para comprobar el estado de una vivienda andel. Si la persona no mejora el estado de la vivienda, la junta directiva puede realizar los trabajos a costa del miembro habitante o, incluso, lo puede excluir del andel (siguiendo un procedimiento de sancin establecido por determinados casos, y con un aviso previo de tres meses). As pues, se observa la responsabilidad compartida de los miembros del andel. Los procedimientos de exclusin no son frecuentes y slo se aplican a las personas que desobedecen constantemente las normas de convivencia o que estn perjudicando notoriamente el estado de la vivienda.

Actualmente, se pueden escoger estatutos que describen con ms precisin las caractersticas de una vivienda de nuestros tiempos. El modelo andel se empez a aplicar en el siglo XIX, as pues, no es extrao que cada vez se introduzcan ms elementos nuevos en las viviendas. Todas las nuevas tecnologas se aplican en funcin de esta diferencia entre elementos propios de la vivienda y elementos comunes del andel. Paralelamente, cada vez hay ms elementos comunes dentro de la vivienda como pueden ser la calefaccin, las conexiones a la red Internet, etc. Por tanto, los estatutos establecen con mayor precisin si los sistemas de calefaccin o los radiadores son elementos comunes, y todos los dems elementos de los que se deberan hacer cargo los miembros habitantes (como la pintura, las puertas interiores, el equipamiento , los cables interiores de la vivienda, el bao, etc.). El andel siempre pagar las reparaciones que tengan un origen exterior a la vivienda.

Informaciones privadas y responsabilidad de la junta directiva en la venta de una vivienda andel La junta directiva tiene el deber de informar a los miembros habitantes de un andel siempre que stos les pidan alguna informacin contenida en el registro de la asociacin. Ahora bien, puede que las informaciones requeridas hagan referencia a algn tipo de informacin privada o personal de algn miembro del andel. En estos casos, las informaciones privadas se pueden suprimir del deber de informacin que hay entre la junta directiva y los miembros habitantes de un andel. As pues, la junta directiva puede dar un extracto del registro suprimiendo las informaciones privadas. Esta situacin est regulada por una sentencia que seala que el derecho de ser informado no comprende la informacin sobre la situacin personal o econmica de las persones 21. La ley dice que la junta directiva debe actuar con el mismo cuidado con que lo hara una persona normal con sentido comn. Es muy difcil, pues, que puedan de-mandar responsabilidades a una junta directiva que ha actuado cuidadosamente. Las juntas controlan muy bien los procedimientos de venta de las viviendas andel, y los estatutos del andel definen muy bien el funcionamiento interno de la asociacin. Por otra parte, la Administracin pblica y un organismo que agrupa todos los andel pueden asesorar a los andel en cualquier duda que les pueda surgir.

Desperfectos

Como ya sabemos, el vendedor de una vivienda andel puede pedir el pago de las mejoras hechas a la vivienda y del inventario (los muebles y las instalaciones) 22. Esta es una medida que fomenta la mejora continua de las viviendas. Pero, qu pasa cuando se constatan errores o desperfectos en los trabajos llevados a cabo?

La prctica demuestra que las reclamaciones pueden dirigirse contra el vendedor o contra la asociacin andel, depende de cada caso. Si el desperfecto proviene del edificio o de su conjunto, la asociacin ser la responsable ante el comprador. Pero, si lo que vende la vivienda con unas mejoras defectuosas es el antiguo vendedor, ser l el responsable. El comprador tiene catorce das para constatar los posibles desperfectos o errores que puedan haver23. Por un lado, la asociacin comprobacin previamente-que las reformas se han llevado a cabo de forma correcta24. Pero, por otra parte, el comprador debe inspeccionar detalladamente cualquier desperfecto o cualquier cambio que pueda haber surgido. La responsabilidad del vendedor, pero, se acaba seis meses despus de haber efectuado la venta. Si el comprador se da cuenta, posteriormente, de algn defecto importante, slo ir a cargo del vendedor si es superior a un 510% del valor normal de la venta.

Obligacin de aprobacin por parte de la junta directiva La junta directiva tiene la obligacin de dar su aprobacin en la adquisicin de una vivienda andel. Pero, hay algunos casos establecidos-y que deben tener una justificacin bien motivada-que la junta directiva puede desaprovar25. La junta directiva est obligada a tratar en condiciones de igualdad todos los posibles nuevos miembros habitantes de un andel. As pues, est totalmente prohibido excluir grupos especficos de la posibilidad de ser nuevos miembros de un andel. La negacin de la posibilidad de ser nuevo miembro debe tener una justificacin de peso. Por ejemplo, si la persona que desea ser miembro de un andel ha sido expulsada de otro andel porque no ha cumplido sus deberes con una asociacin andel, porque no ha pagado el alquiler, o porque ha sido expulsada por tratar su andel con dejadez y, por tanto, ha infringido el deber de mantenimiento de la vivienda. Los casos descritos se refieren a personas que ya han demostrado que pueden infringir sus deberes respecto a la asociacin andel. Son personas que presentan un riesgo alto de provocar conflictos en una asociacin. El andel es un modelo que favorece el acceso a la vivienda y que busca el beneficio de la comunidad. Una parte de las viviendas son viviendas sociales-si es un andel que ha recibido ayuda pblica-y el modelo participa de una concepcin social de la vivienda. Pero el andel no es un hogar de ayuda para gente con problemas sociales graves. El andel promueve el acceso a la vivienda de mucha gente con pocos recursos. Pero las polticas sociales encaminadas a gente con otros tipos de problemas es responsabilidad del Estado. El andel es administrado por los mismos miembros y busca un clima de buena convivencia. Pero, ser miembro de un andel, aunque es muy ventajoso, implica una serie de responsabilidades. Estas responsabilidades no son extraordinarias; se basan en el respeto mutuo y en el pago de alquileres blandos y de los gastos derivados del funcionamiento del andel. Hay que tener presente que, si un miembro no paga, sern los otros los que tendrn que hacer frente a la deuda. Precisamente, al ser un modelo tan ventajoso econmicamente-en relacin a las entradas y los alquileres blandos que se pagan-, suele ser muy intolerante

con los morosos. En un andel, vive gente corriente con sus familias. El hecho de vivir en un andel no implica ningn tipo de rechazo ni tiene ninguna connotacin social. Se vive en un andel de la misma manera que se podra vivir en una vivienda de propiedad o de alquiler, por lo que no es gueto. Precisamente, los pases donde se aplica el modelo, el funcionamiento de los andel tiene una buena reputacin y la implicacin de las personas en la gestin de su comunidad hace que los problemas que se presenten se acostumbren a resolver con rapidez y transparencia.

Alquiler

Los estatutos son los que describen, en cada caso, si los miembros habitantes de un andel pueden alquilar una vivienda o no. Una vivienda andel slo se puede alquilar con el permiso de la junta directiva, durante un perodo de tiempo corto y si hay motivos de peso 26. Adems, la junta debe aprobar el alquiler y sus condiciones. El modelo andel est pensado para que sus habitantes vivan todo el ao. As pues, no es un modelo vlido para una persona que tenga varias viviendas o que viva en otro lugar. La posibilidad del alquiler se contempla para facilitar determinadas situaciones a sus inquilinos, por ejemplo, si una persona tiene que ir a estudiar una temporada en el extranjero, si se va a trabajar en otro lugar por un tiempo determinado, etc. Sin embargo, siempre se exigen periodos cortos (en la mayora de los casos que no superen el ao) y siempre deben tener un motivo concreto. Tambin puede ser que los estatutos de un andel no contemplen esta posibilidad. La junta directiva controla todos los contratos que se hacen en un andel. As pues, si una persona alquila una habitacin lo comunicar alandel (en una vivienda no pueden vivir ms personas que el nmero de habitaciones que hay). Y tampoco puede haber maniobras extraas, como personas que tengan un andel grande y alquilen las habitaciones vacas. El modelo andel es un modelo que ofrece una cierta flexibilidad, pero la junta directiva debe dar la aprobacin a todas las personas que deseen trasladarse a vivir en un andel. Es decir, la junta directiva lleva el control de la gente que vive alandel. Este control, sin embargo, es un control discreto, que no tiene otra finalidad que la de ofrecer unas buenas condiciones de convivencia. La junta directiva, pues, no slo es el rgano que se encarga de controlar las ventas de un andel, sino que es el rgano que garantiza la buena convivencia y la buena vecindad. Tambin existe la posibilidad de que la asociacin andel alquile los locales comerciales a empresas para que hagan uso. Estos locales comerciales se regirn por la Ley del alquiler. La asociacin obtiene unos ingresos por el alquiler de los locales comerciales (no se pueden vender los locales para que toda la edificacin en s es una unidad y pertenece a la asociacin, y esto afecta a todos los elementos, incluidos los locales comerciales).

Reglamento interno Una asociacin andel puede establecer las normas que regulan su funcionamiento, mantenimiento, etc 27. Esta es otra consecuencia de la participacin de los miembros del andel en los mecanismos de decisin. El reglamento interno se redacta de manera que d cabida a todos y cada uno de las viviendas y aprobado la asamblea general. Este es un ejemplo del reglamento que se puede utilizar en una asociacin andel: La Asamblea General del da _________ se puso de acuerdo en lo siguiente reglamento: (normalmente los andel son pequeos complejos con patios interiores para jugar, un lugar donde tirar la basura y toda una serie de servicios habilitados). Basura Los miembros del andel deben utilizar los contenedores habilitados para los desechos y deben participar en la recogida selectiva de la basura. Los desechos deben cerrarse convenientemente en bolsas. Adems, los objetos grandes como muebles, electrodomsticos, etc., Se tienen que tirar despus de hablar con el encargado. Nios Los nios no deben jugar en las escaleras ni pueden llegar a hacer tanto ruido que molesten a los vecinos (todos los cristales son aislantes y, adems, en estos pases, las edificaciones de viviendas tienen muy presentes los nios y hay muchos lugares habilidades para que puedan jugar). Bicicletas Las bicicletas y los carros para los nios no se pueden colocar en los pasillos y debern dejar en la sala de bicicletas (las bicicletas-que, en Dinamarca, son muy utilizadas en los desplazamientos-tienen un aparcamiento propio). Motocicletas Si la entrada del patio tambin funciona como salida de emergencia, las motocicletas no se pueden aparcar en el patio. Depsito de objetos Segn la normativa contra incendios, no se pueden almacenar objetos privados (como pueden ser bicicletas, cochecitos de nios, zapatos, bolsas de basura, etc.) En las escaleras o en los espacios comunes. (Normalmente, las edificaciones suelen tener una pequea sala de dos o tres metros cuadrados en el desvn de los edificios. Cada vivienda dispone de su pequea habitacin para depositar objetos).

Msica La msica y todos los otros entretenimientos que provoquen ruido son permitidos siempre que no causen molestias considerables a los vecinos. En cualquier caso, se limita la msica y los ruidos entre las 23h y las 07h. Cuando se hace una fiesta, hay que avisar con una semana de antelacin. (Las regulaciones son para garantizar la buena convivencia, por lo que obliga a avisar y anunciarla a travs del tabln de anuncios-que se quiere hacer una fiesta o cualquier otro acto destacable.) Animales de compaa Se pueden tener gatos o perros alandel / no se pueden tener gatos o perros alandel. Ruidos Las lavadoras u otros electrodomsticos o aparatos tcnicos se instala lar de manera que no causen molestias a los vecinos. No se pueden usar aparatos para perforar las paredes entre las 20h y las 8h. Sala de lavadoras La sala de lavadoras se debe dejar ordenada y limpia. Cuando se utilizan las mquinas, se debe procurar sacar la ropa lo antes posible para que los dems habitantes las puedan utilizar. Se respetarn los horarios anunciados en la sala de las lavadoras (muchos edificios tienen salas de mquinas, de esta manera, consiguen un ahorro econmico por los miembros del andel y tambin un ahorro energtico).

Todas estas normas se adecuan a las instalaciones del andel y dependen de los servicios que ofrece cada andel. Slo se han de interpretar como ejemplo de normas que regulan la convivencia. Reparto de los gastos Normalmente, en la inmensa mayora de los casos, el reparto de los gastos en una asociacin andel establece en relacin con la superficie de las viviendas, aunque puede haber un acuerdo para repartir los gastos de otra forma. Los estatutos tipo lo contemplan as, la parte de gastos a la que tiene que hacer frente cada miembro habitante de un andel es proporcional a la entrada y tiene relacin con la superficie de la vivienda que ocupa 28.

Cada comarca (Kommune) elabora un registro de los andel especificando su ubicacin, los elementos comunes, la superficie de cada vivienda, etc., Para llevar a cabo la planificacin estadstica. Es importante, pues, que la superficie se mida correctamente. A partir de la medida que aparece en el registro se reparten las entradas y los gastos. Si una asociacin andel constata algn error, lo har constar inmediatamente en el registro. Ahora bien, es el mismo andel quien controla las ventas de los derechos del andel. Por tanto, es quien lleva el registro de los miembros habitantes de un andel. Aqu, en Espaa, hay registros para cooperativas. Todos sabemos que, en una venta tradicional, los gastos-como el notario o el registrador de la propiedad-son considerables. En una vivienda andel, la inmensa mayora de estos gastos desaparecen. Aval para la entrada de un andel Todo el desarrollo legislativo del modelo andel ha ido encaminando de acuerdo con su evolucin y su crecimiento como modelo. Como ejemplo de un cambio en la ley tenemos la modificacin en referencia al aval que se hizo en un momento determinado, al observar que el volumen de creacin de nue-vas asociaciones andel haba disminut 29. Entonces, el parlamento hizo un cambio en la ley de las asociaciones de viviendas andel para volver a incentivar la creacin. Actualmente, una persona que adquiera una vivienda andel con calidad de miembro habitante puede pedir un aval a la asociacin para hacer frente al crdito por el pago de la entrada 30. El aval se dar por entradas que superen las 40.000 coronas (unos 5.000 ). A partir de esta cifra, la asociacin andel avalar un 60% de la entrada al nuevo miembro. Este aval tendr una duracin de 15 aos acaba con la transmisin de la vivienda andel. Si una persona no paga las mensualidades del crdito para hacer frente a la entrada del andel al banco, se considera que no est cumpliendo su deber de pagar los gastos del andel y, por tanto, es excluida del andel . Este modelo quiere favorecer el acceso a la vivienda y la gestin en comn del espacio, es un modelo que ofrece ventajas econmicas, pero que no quiere ser una asociacin de morosos que no funciona. Por tanto, las personas que slo utilicen las ventajas de vivir en un andel y no cumplan con sus deberes sern excluidas del proyecto rpidamente. El aval slo se hace para el pago de la entrada y no para las reformas dentro de las viviendas. Puede ser que los estatutos de alguna asociacin ofrezcan un aval mayor para cubrir la entrada de un andel. En cualquier caso, el aval puede ser mayor (se puede avalar en entradas inferiores a 5.000 ) pero la ley regula que no sea inferior (hay que avalar el 60% a partir de 5.000 ). El aval se redactar de manera que la asociacin disponga de un plazo de 6 meses por su pago. Durante estos seis meses, la asociacin tendr tiempo para excluir el miembro

habitante moroso, y podr transmitir su derecho sobre la vivienda andel a un nuevo miembro. Relacin con la Administracin pblica En Dinamarca, las Kommune (una especie de comarca) tienen muchas competencias a la hora de planificar el desarrollo de las comarcas porque tienen una presencia muy prxima al ciudadano. Son las que definen las necesidades y las polticas sociales y de vivienda en cada Kommune. Dentro de los andel, estn prohibidos los miembros pasivos (aquellos que no viven alandel). Sin embargo, hay una excepcin. Cuando un edificio destinado al alquiler termina convirtindose en una asociacin andel, la Kommune se puede hacer cargo de los andel de forma transitoria. Es decir, se puede encargar de las viviendas de los arrendatarios que no quieran hacerse miembros del andel. En estos casos, la Kommune tiene que vender las viviendas a personas privadas con la menor dilacin posible. La asociacin debe aceptar la entrada de la Kommune alandel. Esto quiere decir que existe la posibilidad-transitoria-que las Kommune sean titulares de un andel. Muchos andel han creado mediante ayudas pbliques31. En estos casos-y siempre que la edificacin tenga diez o ms viviendas-, el andel debe reservar una parte para la Kommune. En uno de cada diez viviendas del andel la Kommune decide las personas que tendrn acceso. Esta reserva sirve para mejorar las necesidades de vivienda de la Kommune. Se observa que hay una interrelacin entre los poderes pblicos y el modelo andel. Es un modelo que ha fomentado desde los poderes pblicos y, aunque es privado, ayuda a mejorar las necesidades de vivienda en las zonas donde se aplica. Los estatutos El Ministerio de la Vivienda establece las directrices que deben regir las asociaciones andel mediante los estatutos estndar o tipus32. Estos estatutos son los que utilizan la mayor parte de los Andel. Sin embargo, las asociaciones andel no estn obligadas a utilizar los estatutos tipo. Las asociaciones de andel son las que, siguiendo las leyes establecidas en relacin a los andel, deben aceptar los estatutos tipo. Pero, en la prctica, son ms bien una gua que se utiliza durante la creacin del andel, ya que simplifica mucho la tarea a los nuevos miembros. En los estatutos tienen que aparecer menciones sobre: el valor de las entradas, la hipoteca de la asociacin; el reparto de los gastos; el mantenimiento del andel, las viviendas y renovaciones; si los miembros tienen el derecho de alquilar su andel;

 el reglamento interno; la venta de un derecho sobre una vivienda andel (fijacin de precios y procedimientos);

En los estatutos tipo, se establecen procedimientos de decisin para el funcionamiento de las asociaciones andel. las reglas del andel cuando se produce la muerte de un miembro o la disolucin de una pareja (en relacin a los derechos); la renuncia del derecho sobre una vivienda andel exclusin del andel; la junta directiva; el balance de cuentas y las auditoras; la disolucin de la asociacin. La junta directiva En los estatutos tipo, se establecen procedimientos de decisin para el funcionamiento de las asociaciones andel33. En ponemos algunos ejemplos: la asociacin andel tiene un carcter de administracin comn, es decir, administra el patrimonio de la asociacin. la autoridad mxima de la asociacin es la asamblea general. cada vivienda andel dispone de un voto a la asamblea general. para poder tomar una decisin debe haber 1 / 5 parte de los miembros del andel. La aprobacin es por mayora. las propuestas de cambio de estatutos o de disolucin de la asociacin se podrn acordar cuando haya, al menos, 2 / 3 partes de los miembros de la asociacin. La votacin debe ser aprobada por 2 / 3 partes de los miembros presentes o representados la asamblea general. Si no hubiera las 2 / 3 partes de los miembros presentes, pero 2 / 3 partes de las personas presentes en la asamblea estuvieran a favor, se podra pedir la celebracin de una nueva asamblea general, en cuyo caso, una mayora de 2 / 3 partes de los presentes (y no del total de los miembros) sera suficiente para tomar acuerdos. la asamblea general elige la junta directiva, que cuenta con 3 o 5 miembros. La junta directiva se encarga de la direccin del da a da de la asociacin y ejecuta las decisiones de la asamblea general. 4. Dos ejemplos de andel en Dinamarca

En Dinamarca, hay muchas asociaciones andel / cooperativas de viviendas. De entre todas ellas, he escogido dos para mostrar que el modelo del andel adapta a diferentes realidades y diferentes necesidades. El primero es un andel pequeo que ocupa un solo edificio, el otro es un andel que gestiona miles de viviendas. En una serie de entrevistas, los directivos de estos andel han descrito cul es su estructura y cules son los retos que se plantean de cara al futuro.

Andel Boligforening Finlandsgade, ejemplo de un andel pequeo La informacin est extrada de la entrevista a Mette Kristensen, miembro de la junta directiva del andel. A / B Finlandsgade se encuentra situado en el barrio de Amager de Copenhague, a Amagerfaelledvej. Este andel lo han creado, durante los ltimos veinte aos, un grupo de inquilinos que ha adquirido la vivienda para hacer un andel. En Dinamarca, este es un modelo de constitucin de andel que, durante los ltimos aos, se ha promovido mucho desde los poderes pblicos y las leyes. El andel consta de 72 viviendas, distribuidas de la siguiente manera en funcin de los metros cuadrados y del valor de la entrada inicial: Superficie de nmero valor de la vivienda en m2 de viviendas las entradas 45 m2 53 m2 55 m2 58 m2 59 m2 62 m2 76 m2 79 m2 80 m 83 m 85 m 87 m 89 m 91 m 92 m 93 m2 95 m2 100 m2 101 m2 1 1 5 1 4 22 2 5 22 21 23 24 21 24 21 4 2 5 4 7041 8293 8,606 9075 9232 9,701 11,892 12,361 12,518 12,987 13,300 13,613 13,926 14,239 14,395 14,552 14,865 15,647 15,804

116 m2

18,151

En el andel hay una lista de espera interna. Cuando una vivienda queda libre, los mismos miembros del andel tienen derecho de preferencia para adquirir el derecho de uso sobre la vivienda que ha quedado libre por orden de antigedad. As pues, empiezan siendo miembros del andel en una vivienda pequea y, una vez dentro y con los aos, cambian la vivienda de origen por un andel mayor, dentro del mismo edificio. Tienen un plan de rehabilitacin que dura 10 aos. En un futuro prximo, pretenden arreglar todas las ventanas y el drenaje del edificio. Ya han reformado completamente el tejado y han hecho un jardn en el patio interior. En el momento de pedir el crdito inicial, el andel hizo una provisin de fondos para hacer frente a las reformas y, por tanto, no ha tenido que aumentar los gastos que pagan los miembros. Los alquileres varan de 2.200 a 4.200 coronas al mes (de 293 hasta 560 al mes en funcin del tamao). La mayora paga menos de 400 al mes. Si este alquiler fuera a precio de mercado, probablemente se triplicara. Durante la vida de este andel, slo han tenido que expulsar uno de sus miembros y ha sido por morosidad. Lo que ms valoran los miembros del andel es la proximidad y el conocimiento que se establece entre todos sus habitantes y la libertad que tienen a la hora de fijar las normas por las que se regirn. Por lo tanto, se valora mucho la familiaridad y la cercana. Adems, sus miembros creen que tienen un gran poder de decisin. El nivel de satisfaccin entre los habitantes de este andel es alto. Viven en un edificio que data de principios de siglo-remarcable arquitectnicamente-, que est bien situado-cerca de los canales de Copenhague-y que, como suele ocurrir con los andel, tiene un precio bastante bueno. Las edades de los que viven son muy diversas. Hay muchas familias con nios. AAB (Arbejdernes-Andel-Boligforening) ejemplo de un complejo andel gran

La informacin proviene de la entrevista a Jakob Sand Kirk, asistente de direccin de la AAB. El AAB se cre en 1912, por lo tanto, es uno de los andel ms antiguos de Dinamarca. Desde el principio y como punto principal de sus objetivos, ha trabajado por la mejora en las condiciones de las viviendas y en contra de la especulacin. La idea de las viviendas libres de especulacin se desarroll an ms en 1933, con los almenbolig y con la primera ley danesa de apoyo a la construccin de viviendas. Entonces, la AAB pas a ser un andel / cooperativa que tambin inclua vivienda social y que reciba una parte de apoyo estatal para la construccin de viviendas. El AAB es una nica democracia de miembros, donde cada uno debe tener la mxima influencia para establecer las condiciones de su vivienda. Por eso, cada edificio andel

AAB es independiente econmicamente y democrticamente. Cada edificio andel del grupo AAB escoge su propia junta directiva. Hoy en da, la AAB administra un total de 17.482 viviendas repartidas en 82 edificios. Durante los prximos aos, se han previsto diferentes planes de renovacin de algunos de los edificios existentes para que adquieran un estndar ms moderno. El AAB participa activamente de la idea de crear viviendas sin nimo de lucro en colaboracin con otras andel y organizaciones de viviendas. La autoridad mxima del andel AAB es la representacin comn. La representacin comn elige una comisin econmica, un presidente y un vicepresidente. La comisin econmica escoge un director que dirige la administracin diaria del andel. La administracin se divide en tres grupos diferentes. Cada uno de estos grupos de administracin es responsable de una parte de los edificios andel del grupo AAB. En un edificio andel nadie debe ganar nada con el alquiler, es un edificio libre de especulacin. Los edificios andel del AAB reciben apoyo pblico. Esto crea un deber social, y la Kommune decide quin tiene el derecho de vivir en la cuarta parte de las viviendas destinadas al alquiler social. Por lo tanto, es un andel que est abierto a todos, pero que tiene una consideracin especial hacia los grupos con ms necesidades de vivienda, como pueden ser los estudiantes, las personas discapacitadas, las personas mayores, las personas inmigradas y / o refugiadas y las personas que se han de reubicar a consecuencia de algn tipo de renovacin urbanstica. El andel AAB est constituido sobre una base democrtica. La mayora controla los rganos de decisin. Cada edificio AAB es independiente econmicamente y no se pueden transferir dinero de un edificio andel a otro edificio andel de la misma organizacin. En los edificios de la AAB, viven miembros del andel que deciden y explotan su propio edificio, tomando todas las decisiones, grandes y pequeas. Se rigen por el principio de la autoadministracin. Los miembros de un edificio andel pueden participar en las reuniones anuales del grupo AAB. Los miembros de la junta directiva de los edificios reciben una remuneracin en funcin de las tareas administrativas que desarrollan. Para ser miembro del andel AAB, primero hay que ser miembro del sindicato OG ha de estar inscrito como persona que busca vivienda activamente. Sin embargo, la AAB es una organizacin que gestiona viviendas y ya no tiene mucha relacin con los sindicatos. Durante las ltimas dcadas, el nmero de viviendas andel ha aumentado significativamente y el modelo est muy consolidado. Los andel son organizaciones modernas que velan por la buena administracin del numeroso parque de viviendas que gestionan. Las listas de espera del andel AAB superan los 15 aos en la mayora de casos. Este nmero es excepcional y se explica por la gran cantidad de edificios con que cuenta. As pues, la AAB es muy atractivo porque, una vez has entrado y con el tiempo, resulta mucho ms fcil disfrutar de pisos muy econmicos en la zona donde deseas.

El AAB participa, en parte, de las grandes renovaciones urbansticas-como el proyecto Ishj-y tiene unas buenas expectativas de futuro porque es una organizacin moderna y con mucha experiencia en la gestin de Andel. Lo ms valioso de una organizacin grande de andel es su efectividad en la lucha contra la especulacin-ofrece unas entradas muy bajas, aunque legalmente podran ser superiores-y, tambin, la posibilidad de cambiar de vivienda dentro del mismo complejo andel, despus de haber adquirido la condicin de miembro del andel. 5. Comparacin entre las leyes espaolas / catalanas y las de Dinamarca para aplicar el modelo andel en Catalua Hasta ahora, he presentado un modelo de cooperativa de viviendas basado en la propiedad comn del edificio y he definido las caractersticas punto por punto. En Dinamarca, la problemtica de la vivienda es bastante compleja para generar unas leyes autnomas sobre las cooperativas de viviendas. En Espaa y en Catalua, las cooperativas de viviendas slo se contemplan como un apartado de la Ley de cooperatives34. Es una ley muy formalista y poco adaptada a la problemtica real de la vivienda, en esta ley, la modalidad de cesin de uso casi no se contempla. En este apartado, quiero destacar los posibles puntos de friccin o, simplemente, los puntos destacables en la legislacin catalana de hoy en da para una posible aplicacin del modelo en Catalua y Espaa. Legalmente, el modelo jurdico del andel dispone de cabida legal en la Ley de cooperativas, en el apartado de viviendas y en el modelo de cesin de uso (artculos 3 de la ley espaola y la ley catalana de cooperativas). Lo que no hay es un modelo bien establecido, autnomo y desarrollado, ni una regulacin bien definida y con contenido sobre la cesin de uso. Como ya hemos visto, en Espaa hay una concepcin totalmente diferente de las cooperativas de viviendas. En las cooperativas de viviendas de otros lugares, los miembros nunca se pueden hacer propietarios de las viviendas, es decir, el modelo cooperativo siempre presupone una propiedad comn del inmueble. Es por eso que prefiero utilizar la palabra andel. Las leyes espaola y catalana de cooperativas facilitan el encuadre jurdico para empezar a aplicar el modelo andel (creacin, rganos y procedimientos de decisin, imposibilidad de embargar el patrimonio de la cooperativa por deudas de los socios, etc.), Aunque el rgimen de cesin de uso an debe dotarse de un autntico contenido. No se puede afirmar que, en Espaa, el modelo de cooperativas de viviendas con cesin de uso (andel) exista como modelo con una cierta relevancia porque siempre ha habido una discriminacin positiva a favor de la propiedad. Y, aunque hubiera una cooperativa de viviendas con cesin de uso, los miembros de la cooperativa slo deberan aprobar un cambio de estatutos para poder cambiar el rgimen de la cooperativa y permitir que los miembros fueran propietarios de sus viviendas . Por tanto, es imposible que haya un autntico modelo cooperativo de viviendas con cesin de uso y que, con este modelo cooperativo, se pueda luchar contra la especulacin a medio plazo.

Sin embargo, aunque el modelo andel no est nada desarrollado, dispone del marco legal bsico para poder aplicar en Catalua y Espaa. Actualmente, pues, es un modelo perfectamente aplicable en nuestro territorio. Quisiera remarcar que no hay que empezar cambiando las leyes. Ya existe el marco legal bsico, lo nico que hay es aprovecharlo. El modelo andel es ms un cambio de mentalidad que de leyes. En el prximo apartado, hablar de quin y de cmo debera llevarse a cabo el primer andel en Catalua. El xito del modelo se basa en una buena didctica y en un proyecto piloto. El primer cambio que necesitamos-y lo ms importante-es el cambio de mentalidad. Debera empezar potenciando el modelo para poder ir aplicando, poco a poco, los retoques necesarios para adaptarlo a nuestra realidad. Con el tiempo, habra de haber una autntica ley catalana del andel o de las cooperativas de viviendas con cesin de uso, como ocurre en otros pases. Una ley autnoma de cooperativas de viviendas con cesin de uso, que destaque los aspectos relativos a los derechos y deberes de los miembros y que regule la vida en comn con un contenido real. Las cooperativas de viviendas son muy importantes en relacin a la problemtica de la vivienda y, por tanto, se debe permitir que se regulen de forma autnoma. Las leyes que tenemos actualmente en relacin a las cooperativas no son satisfactorias. Los sobran formalismos, carecen de una regulacin especfica sobre la vivienda, no son claras y, sobre todo, no tienen ningn tipo de contenido sobre las cooperativas de viviendas con cesin de uso. Prohibicin del cambio del modelo andel al modelo de propiedad tradicional

El modelo de cooperativa con cesin de uso debe basarse en la imposibilidad de cambiar un modelo andel por un modelo de propiedad tradicional. Por tanto, el primer andel / cooperativa debera ser promovido y creado bajo la tutela de la Generalitat. Los estatutos debern describir muy bien que es un modelo que promueve el acceso fcil a la vivienda, que no est hecho para que nadie especule y que es un modelo sin lmites en el tiempo. Como la legislacin espaola no prohbe que, cualquier da, los miembros del andel puedan convertirlo en un bloque de pisos de propiedad tradicional, el contrato con los miembros del andel debera incluir algn tipo de clusula que especificase que se trata de un nuevo modelo que facilita el acceso a la vivienda de forma continuada y que estableciera que, en caso de que los miembros quisieran transformar la asociacin andel en propiedad tradicional, el rgano competente de la Generalitat tuviera derecho de preferencia en la compra del edificio (a un precio establecido y relacionado con las ayudas dadas por la creacin del andel), o cualquier otra clusula legal anloga para contrarrestar el efecto perverso de esta posibilidad.

Las dos soluciones a la principal problemtica de futuro son las siguientes:

1. Un contrato que-durante los primeros aos de modelo-establezca todos los impedimentos legales posibles para evitar que el andel se transforme en propiedad tradicional (derecho de compra por parte de la Generalitat, retorno de las ayudas recibidas, etc.). En definitiva, se trata de dejar bien claro que lo que pretende este modelo es, precisamente, evitar este hecho y que, por tanto, el contrato pondr todos los impedimentos legales posibles para blindar el modelo, aunque-en un principio- este blindaje sea ms por los impedimentos y la falta de incentivos econmicos que por la imposibilidad legal. 2. Trabajar desde el primer da para crear un modelo autnomo que prohba la transformacin del modelo andel en un modelo de propiedad tradicional. Este es uno de los motivos principales por los que nos encontramos en la situacin actual. Debemos tender a corregir esta situacin discriminatoria que hace que todo vivienda cooperativo que se construye acabe en el libre mercado al cabo de unos aos. La posibilidad de que los socios de una cooperativa de viviendas puedan ser propietarios de la vivienda es, en cierto modo, una distorsin del modelo cooperativo y va en contra de lo que necesita la realidad catalana. Para contrarrestar este hecho, tenemos la experiencia de un modelo que funciona muy bien en varios lugares y podemos aprovechar todo su savoir faire. Pero, si de cara al futuro se quiere aplicar un modelo que no favorezca la propiedad tradicional, que crear un modelo autnomo de andel / cooperativas de viviendas con cesin de uso. La entrada y la prohibicin de embargo El modelo escandinavo de andel establece el pago de una entrada para poder formar parte del andel. La entrada es un parmetro nico y muy claro. Con el pago de la entrada se adquiere la calidad de miembro habitante del andel adjudica el derecho de uso sobre la vivienda que ha adquirido el comprador. El sistema espaol establece una aportacin al capital social (la parte ms importante), nuevas aportaciones obligatorias y voluntarias al capital social, cuotas de ingreso, cuotas peridicas y otros. En este caso, habra que simplificar la nomenclatura para que fuera ms comprensible y para que se adaptara mejor a un modelo de cooperativa de viviendas con cesin de uso. Todo ello debera incluirse en una nica entrada (que definira la parte de aportacin obligatoria al capital social en funcin de la superficie de la vivienda y los otros conceptos), reembolsable en caso de que el socio decidiera vender su derecho , y en un alquiler mensual blando para hacer frente a la mayor parte del endeudamiento y que en ningn caso se reembolsara a los socios (este es un problema de nombres y de simplificacin para hacer que la gente entienda mejor el modelo, con una ley de cooperativas de viviendas con cesin de uso adaptada al mundo de la vivienda). De acuerdo con el modelo andel, la aportacin de la entrada no se puede embargar. El nico crdito autorizado por el modelo andel es lo que se destina a hacer frente a la suma de la entrada. En Espaa, el modelo cooperativo hace que los bienes de la cooperativa no se puedan embargar por las deudas de los socios. Por lo tanto, existen todas las condiciones para

considerar la andel / cooperativa como una entidad autnoma. Sin embargo, es necesario que los estatutos lo expresen claramente. Los andel deben garantizar una parte del crdito que solicita la persona para hacer frente a la entrada de un andel. Esta posibilidad se ha aceptado para hacer el modelo an ms accesible. Y, por tanto, el nico caso en que la entrada es embargable es cuando un socio incumple con su crdito por la entrada. En estos casos, el andel puede excluir el miembro de la asociacin, hacer frente al crdito con la entrada depositada y expulsar el miembro. En el modelo que se aplique en Catalua y Espaa, esto no debe ser as necesariamente-las entradas no suelen ser tan elevadas-pero se puede llevar a cabo como medida para hacer el modelo ms atractivo. Es una opcin de futuro.

Prohibicin o no de alquiler El alquiler de una vivienda andel es una de las opciones que tienen los miembros habitantes del andel. El alquiler de su vivienda, pero, debe ser durante perodos cortos y siempre con un motivo de peso. Esta posibilidad no existe en todos los Andel. Aqu, la Ley de Arrendamientos Urbanos da posibilidades de prrroga a los inquilinos, lo que hace que el arrendamiento de un andel no sea compatible con esta ley. Sin embargo, tampoco es tan relevante. Recordemos que la condicin de miembro del andel obliga a habitar. Si una persona tuviera que marchar de su andel durante un tiempo, se podra hacer una mencin en los estatutos. Los estatutos podran prever que una persona pudiera irse del andel una temporada-con una causa motivada-estableciendo el deber de comunicarlo a la junta directiva. Ms adelante, si se desarrollara una ley del modelo andel / cooperativa de viviendas con cesin de uso, se podra prever la inclusin de esta ley hipottica. Es una opcin de futuro que hay que estudiar. Criterios para entrar en lista de espera En Dinamarca, no hay lmite de ingresos para apuntarse en una lista de espera para habitar en un andel. En los pases escandinavos, los ingresos mnimos ya los cubre el Estado y el modelo andel representa una alternativa a la propiedad tradicional ms que la alternativa de los que no tienen recursos. En Espaa, en cambio, no hay tanta redistribucin y, por tanto, sera importante que se mantuviera el sistema de requisitos de niveles mximos de renta y el de no ser propietario de otra vivienda en la localidad de las viviendas de proteccin oficial para poder disfrutar del derecho de apuntarse en una lista de espera. Exclusiones del andel El modelo andel es un modelo que ofrece muchas ventajas pero que, a cambio, pide unos deberes bsicos. De entre ellos, el pago de los gastos y de la entrada, el respeto a la vida en comn y un deber de mantenimiento sobre la vivienda. Por lo tanto, deberan remarcar muy bien estos deberes. La Administracin debera implicarse en el modelo

desde el principio para hacerlo gil y transparente. En las leyes espaola y catalana de cooperativas, ya se prevn procedimientos de exclusin por el incumplimiento de todos estos deberes. Pero en los estatutos de un andel / cooperativa de viviendas con cesin de uso, debera quedar bien tipificada y clara la posibilidad de expulsin del andel por el impago de la entrada y los gastos, por el maltrato de la vivienda o por la falta de respeto reiterada a la vida en comn. Calidad de socio El modelo andel slo otorga la cualidad de socio a las personas fsicas que habitan alandel. Es ms, deben ser personas que vivan regularmente. Segn la ley catalana y espaola sobre cooperativas, tambin lo pueden ser las personas jurdicas. En el modelo andel / cooperativa de viviendas con cesin de uso, la calidad de miembro se limitar a las personas fsicas que habiten alandel. Esta limitacin sirve para definir bien los beneficiarios del modelo andel, que siempre son personas fsicas. Es una limitacin lgica si tenemos en cuenta que el andel es un modelo que tiene como objetivo favorecer el acceso de la gente a la vivienda. En un principio, aqu, se debera limitar a las personas fsicas a travs de los estatutos de la andel y, de cara al futuro, se debera limitar a travs de una hipottica ley catalana de andel / cooperativas de viviendas con cesin de uso. En el modelo andel, la calidad de socio es personal y no puede ser compartida (aunque los cnyuges, familiares y / o otros habitantes regulares de las viviendas con una clara conexin con el propietario del derecho de uso tienen una serie de derechos dentro del andel). Estatutos En Espaa, no hay ninguna ley que llene de contenido la cooperativa de viviendas con cesin de derecho de uso. Por lo tanto, toda esta tradicin y todo el desarrollo de las normas debera contemplar los estatutos. Unos estatutos que incluiran todos los aspectos importantes, como las obligaciones de mantenimiento, las listas de espera, el valor de las entradas, el valor de los gastos, las reformas, la calidad de socio, los procedimientos de exclusin, etc. En Espaa existe la Ley de cooperativas. El apartado de viviendas contempla y establece aspectos formales sobre los rganos de la asociacin y los procedimientos de decisin, pero el nico contenido que aparece en la ley sobre las cooperativas de uso es el siguiente: se pueden establecer cooperativas viviendas con cesin de uso . Queda claro, pues, que es un modelo vaco y sin desarrollar. Por lo tanto, despus de empezar a hacer funcionar el modelo, habra que aplicar la tradicin existente en otros pases-teniendo en cuenta la realidad catalana y espaola-para poder crear una normativa autnoma y con contenido sobre andel / cooperativas de viviendas con cesin de derecho de uso. Para llegar a este nivel, es mejor basarse en las experiencias de los dems, crear asociaciones andel catalanas y, a partir de aqu, retocar algunos aspectos para adaptar la experiencia a la sociedad catalana y para acabar creando una ley catalana de andel / cooperativas de viviendas con cesin de derecho de uso. Una ley que contemple de forma autnoma la situacin de la vivienda a partir de la realidad catalana

para establecer un modelo de cooperativas de viviendas. Un modelo que favorezca el acceso a la vivienda de forma indefinida.

6. Introduccin del primer andel en Catalua Para llenar de contenido el modelo cooperativo es necesaria la implicacin de las administraciones pblicas. En este trabajo, he procurado hacer un estudio del modelo andel-como jurista-para mostrar su funcionamiento y la posibilidad legal que tendra su introduccin en Catalua. Pero, despus de realizar el estudio jurdico, llego a la conclusin siguiente: la aplicacin o no del modelo andel en Catalua es una cuestin de voluntad poltica y de cambio de mentalidad en relacin al modelo de vivienda cooperativa vigente. En la aplicacin del modelo andel, la iniciativa se llevar a cabo los poderes pblicos y los otros actores del cooperativismo. Claro que, en Espaa, todos los socios de una cooperativa querrn seguir apostando por el modelo ms lucrativo-que les acaba haciendo propietarios-aunque sea mucho peor por el inters general y por la sociedad. La aplicacin del modelo andel en Catalunya no es ninguna quimera. Este estudio habla de qu son y cmo se organizan las cooperativas de viviendas andel desde un punto de vista jurdico y prctico. Se profundiza en el concepto de cesin del uso en s, porque este es el eje central de todo el modelo y es imprescindible entender muy bien su funcionamiento. Ahora bien, en Escandinavia y en Dinamarca en concreto, gozan de una poltica muy desarrollada sobre los Andel. Se pueden encontrar guas de funcionamiento, guas de creacin, guas de financiacin. Es decir, que tenemos toda la informacin y la experiencia a nuestro alcance. Para poder aplicar el modelo andel en Catalua, pero, es muy importante saber traducir el modelo a la realidad catalana. Por ejemplo, qu rganos deberan crear en un principio-para su aplicacin, y qu premisas se deberan tener en cuenta. La Generalitat tiene competencias en la materia, concretamente, el Instituto Cataln del Suelo, la Direccin General de Actuaciones Concertadas, Urbanismo y Vivienda y la empresa pblica ADIGSA han mostrado inters por potenciar el alquiler y empezar a cambiar la tendencia actual en el acceso a la vivienda. Ahora bien, no son stos los rganos que-de cara al futuro-deberan velar por la creacin y aplicacin de un modelo andel o cooperativo potente. Tenemos que trabajar a partir de lo que tenemos y dedicar esfuerzos a la creacin de un futuro rgano autnomo que controle, asesore y favorezca todo el modelo cooperativo / andel. Tras este trabajo tambin propone la creacin de un grupo de estudio que busque la frmula adecuada para poder empezar a trabajar con los diferentes rganos de la Generalitat que se ocupan de la planificacin de las necesidades de vivienda y de la aplicacin de las medidas concretas, adems de velar por la creacin de un rgano dependiente de la Generalitat-que controle el modelo andel / cooperativo. Tambin hay que ir avanzando para que, a medio plazo, disponemos de una ley autnoma sobre

cooperativas de viviendas. Este rgano debe ordenar, regular y racionalizar el sector de las cooperativas de viviendas en Catalua.

Grupo de estudio para la creacin del primer andel de Catalua El modelo andel, si se acaba aplicando, debe permanecer en el tiempo. Por tanto, no es nada recomendable que sea un boom sin control, con errores incluidos. Es imprescindible que sea un modelo favorecido y controlado desde la Administracin, para que se acerque al mximo al modelo que he intentado explicar. Se debera empezar por la creacin de un proyecto piloto, tutelado y controlado desde la Administracin. En este proyecto, aplicaramos todas las caractersticas de la cooperativa de viviendas con cesin de uso. Tambin debera hacerse una buena publicidad para empezar a mostrar el proyecto a la sociedad. Durante todo el proceso, se explicaran las caractersticas del proyecto, subrayando el hecho de que es un modelo que se aplica con xito en muchos pases y que intenta favorecer el acceso a la vivienda a corto y largo plazo. Se debera explicar muy bien el modelo a las personas escogidas como miembros del primer andel de Catalua, y enfatizar el hecho de que participan en un modelo de vivienda que-de cara al futuro-pretende ser una alternativa bastante generalizada para facilitar el acceso a la vivienda a las personas con rentas limitadas. Los medios de comunicacin deberan hacerse eco de los primeros pasos del andel, para que la sociedad empiece a conocer el modelo. Los ciudadanos deben saber que existe un nuevo modelo de acceso a la vivienda, apoyado desde la Administracin, al que se pueden sumar fcilmente. La Generalitat llevara a cabo el proyecto piloto y controlara la primera cooperativa de andel con cesin de uso. Una especie de AAB catalana (una de las cooperativas danesas estudiadas). Una cooperativa que acte como referente para otras cooperativas de viviendas puedan tomar el relevo y aplicar los mismos principios que se aplicaran en esta primera cooperativa de viviendas. En la creacin del primer andel, deberamos aprovechar muy bien la experiencia danesa de tantos aos de funcionamiento. La asociacin de andel de Dinamarca y la experiencia de los andel ms consolidados nos ayudaran a planificar un andel piloto: nos podran mostrar cul es la proporcin ideal entre las viviendas y su tamao para satisfacer las diferentes necesidades de la comunidad y para hacer una comunidad atractiva para todos, nos podran hablar de cmo y qu servicios ofrecen y gestionan, y de cmo se financian. Su experiencia sera muy til para que el edificio pudiera satisfacer un gran nmero de objetivos. Los andel son organizaciones modernas y efectivas que aplican un modelo que lucha contra la especulacin. Durante los ltimos aos, se ha producido una desvinculacin entre el movimiento sindical y los Andel. Para favorecer la implantacin del modelo, se podra establecer un programa de visitas de los responsables de vivienda de cooperativas, sindicatos y asociaciones dentro de los andel de Dinamarca. Sera una

buena manera de conocer los complejos andel y, sobre todo, de poder apreciar los servicios que ofrecen las viviendas a sus miembros. Es decir, se trata de poder aplicar toda su experiencia y de resolver las dudas que se puedan presentar. Adems, la Generalitat debera crear un rgano que dirigiera, controlara y regulara el modelo cooperativo. Un rgano que trabajara por una ley autnoma sobre las cooperativas de viviendas, que tuviera presente la realidad del modelo y de la sociedad catalana para poder adoptar las medidas legislativas y fiscales necesarias en cada momento para favorecer la implantacin del modelo, como ocurre en Dinamarca . El modelo andel, como todo modelo, necesita la implicacin de los poderes pblicos. Como ya he destacado, la base jurdica para la creacin del modelo andel ya existe, lo que no hay es una ley que llene el modelo de contenido y le d la autonoma necesaria. Conocemos el funcionamiento y las normas que rigen los Andel. Debemos aplicar, pues, los mismos principios, con las variaciones correspondientes adaptadas a la realidad catalana. En primer lugar, debemos crear los primeros andel y, una vez tengamos una cierta experiencia en el modelo, tendremos que trabajar para la creacin de un modelo jurdico autnomo. Un modelo jurdico que, adems de crear normas especficas sobre el modelo andel, intente estar en todo momento al lado del modelo, velando por su desarrollo y fomentando su mejora continua. Es un modelo que, por su transparencia, su falta de lucro y su funcin social, debe ser respetado y favorecido desde las administraciones. Las medidas pueden ser de muchos tipos: fomentar medidas para la creacin de nuevos andel; convertir el modelo de viviendas de nuestro parque de viviendas actual al modelo andel, trabajar para dar un buen tratamiento fiscal a los andel; ver cmo los andel pueden mejorar la poltica social en la vivienda, etc. Los tres pasos deben ir atados en el proyecto piloto. La didctica, la experiencia, las necesidades de los primeros andel encuadre legislativo se han de construir de forma paralela para que el modelo pueda adquirir un desarrollo con todas las garantas. Conclusin final Este estudio no pretende ser la solucin a todos los problemas de la vivienda, sino una alternativa ms para facilitar el acceso a la vivienda que integra la iniciativa privada dentro de unos parmetros no especulativos. Las cooperativas de viviendas con cesin de uso ayudan a las personas-sobre todo las que tienen unas rentas ms limitadas-a adquirir una vivienda de fcil acceso donde se aplican. Adems, son un modelo que-con variantes anlogas-se aplica en muchos pases de nuestro entorno. Concretamente, el modelo andel en s est respaldado por un Estado en el que suelen hacer bien las cosas. En este estudio, presento una alternativa a la concepcin actual-muy reducida-del modelo cooperativo en Espaa. He intentado presentar el modelo con profundidad, partiendo de sus caractersticas y de sus fundamentos legales, para estudiar la manera de aplicarlo a nuestra realidad. Finalmente, presento un proyecto desarrollado de estatutos con el contenido que debera tener un modelo andel y los contactos necesarios para desarrollar un proyecto piloto con

garantas de xito. En un principio, la gente se puede extraar ante la posibilidad de acceder a una vivienda andel de forma indefinida por el mismo precio que pagamos por ir al notario y al registrador, y ante un alquiler que, adems de no ser muy elevado , va disminuyendo con los aos, una vez se ha ido amortizando el endeudamiento inicial. Sin embargo, estoy convencido de que la transparencia, la falta de lucro autogestin harn que la gente acabe hacindose suyo el modelo, tal como ocurre en otros lugares donde se aplica. Podemos aplicar un modelo cooperativo ms sostenible. Un modelo cooperativo autnomo y con contenido, que no permita pasar del modelo andel al modelo de propiedad tradicional (como ocurre en Espaa), un modelo con un contenido autntico (con normas que regulen el qu y el cmo de la cooperativa con cesin de uso). La otra alternativa es continuar favoreciendo la propiedad y favoreciendo una visin del acceso a la vivienda muy limitada en el tiempo y sin trascendencia a medio y largo plazo, una visin que hace que, continuamente, se pierdan los recursos utilizados, que no se pueda ir creando y aumentando una red de viviendas cooperativas de fcil acceso y que nos obliga a empezar de nuevo cada cinco o diez aos. Notas 1. Artculo 1 de la Ley del andel, Bekendgrelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 2.Art. 6, Bekendgrelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 3.Art. 5 del estatuto tipo (Normalvedtaegten). 4.Sentencia de 29 / 1 de 1990 del Tribunal Ostrea Landsrets. 5.Art. 7 del estatuto tipo. 6.Art. 160c, Bekendgrelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 7. Ophaevelsen y cirkulaere nr, 2000-29. 8.Art. 2, 3, 4, 5, Bekendgrelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 9. Art. 100-105, Lejelov (Ley del alquiler). 10.Art. 6, Bekendgrelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 11. Hjesterets dom af 14/12 de 1982 (sentencia del tribunal supremo). 12.Forslag olmo aendring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaeber (propuesta de cambio de la Ley del andel). 13.Boligbestyrelsens Normalvedtaegter for en privado andelsboligforening fray, 1988. 14. Art. 73, Lejelov.

15.Art. 5, Bekendgrelse af Eslovenia olmo andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 16. Art. 10, Ejerlov (Ley de propiedad). 17.Art. 5.3, Bekendgrelse af Eslovenia olmo andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 18.Art. 05:10, Bekendgrelse af Eslovenia olmo andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 19. Cirkulaeret fray 21 / 4 de 1986. 20.Art. 10, Normaelvedtaegten. 21.Ostrea Landrets dom. 22. Art. 5, Bekendgrelse af Eslovenia olmo andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 23. Art. 98, Lejelov. 24.Art. 6.3, Bekendgrelse af Eslovenia olmo andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 25.Art. 6.3, Bekendgrelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 26.Art. 12, Normalvedtaegten. 27.Art. 13, Normalvedtaegten. 28.Art. 6, Normalvedtaegten. 29. Aendringer y andelsboligloven 29 / 2 de 1996 (cambios en la Ley del andel de 96). 30.Art. 05:12, Bekendgrelse af lov om andelsbolig foreninger og andre boligfaelleskaber. 31.Art. 160b, Bekendgrelse af lov om almene boliche samt stttede privado andelsboliger (leyes sobre edificios almene sin nimo de lucro). 32.Art. 7, Bekengrelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber. 33. Art. 8, Normalvedtaegten. 34. La Ley de cooperativas catalana y la Ley de cooperativas espaola no tienen diferencias sustanciales en los aspectos que tienen que ver con el tema que estamos tratando.