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BENEMRITA UNIVERSIDAD AUTNOMA DE PUEBLA DE MXICO FACULTAD DE INGENIERA

UNIVERSIDAD ESTATAL A DISTANCIA DE COSTA RICA ESCUELA DE CIENCIAS EXACTAS Y NATURALES

MAESTRA EN VALUACIN

VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES TESIS PROFESIONAL

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRA EN VALUACIN
PRESENTA: ING. RONNY GONZLEZ MORA

DIRECTOR DE TESIS: M.V. DAVID SANCHEZ

SAN JOS, COSTA RICA SETIEMBRE 2005

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DEDICACON
A mi Familia; Carolina y Felipe. A mis Padres; Que me continan apoyando en mis estudios y proyectos.

AGRADECIMIENTO
A Dios por sus bendiciones y dones. A los amigos, profesores y todas aquellas personas que de manera desinteresada, me dieron su apoyo y parte de sus conocimientos, para que este trabajo fuera una realidad.

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INDICE
CAPTULO

PAG INTRODUCCION 1. INTRODUCCIN 2. OBJETIVOS 3. METODOLOGA 7 9 10 12 12 12 12 13 13 13 14 14 16 18 19 19 19 20 20 21 23 24

II

LA VIDA UTIL DE LOS BIENES 2.1 CONCEPTOS BSICOS 2.1.1 Vida Total 2.1.2 Vida til 2.1.3 Edad 2.1.4 Vida til esperada 2.1.5 Vida de servicio 2.1.6 Vida agotada 2.1.7 Vida til remanente 2.1.8 Vida Media probable 2.1.9 Factor Vida 2.1.10 Edad actual 2.1.11 Edad efectiva 2.1.13 Vida til ponderada

III

El MANTENIMIENTO VRS LA VIDA TIL 3.1 EL MANTENIMIENTO 3.2 EL SINDROME DEL EDIFICIO ENFERMO 3.3 MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO 3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO

IV

LA VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES 4.1 VIDA UTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO MUNDIAL

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4.2 VIDAS UTILES PROBABLES MNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA

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VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA 5.1. VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BSICAS DE UNA OBRA

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5.2 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS 45 EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES 5.2.1 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones normales 5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales 5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales 5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones normales 5.2.5 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones extremas 5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas 5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas 5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones extremas

45 47 48 49 50 51 52 53

5.3 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES COMERCIALES 54 5.3.1 Edificaciones comerciales tipo inters social bajo condiciones normales 5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales 5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales 5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones normales 5.3.5 Edificaciones comerciales tipo inters social bajo condiciones extremas 5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas 5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas
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54 55 56 57 58 59 60

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5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones extremas

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5.4 TABLA DE VIDA UTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS 62 EN EDIFICACIONES PUBLICAS 5.4.1 Edificaciones pblicas tipo inters social bajo condiciones normales 5.4.2 Edificaciones pblicas de calidad media bajo condiciones normales 5.4.3 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones normales 5.4.4 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo condiciones normales 5.4.5 Edificaciones pblicas tipo inters social bajo condiciones extremas 5.4.6 Edificaciones pblicas de calidad media bajo condiciones extremas 5.4.7 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones extremas 5.4.8 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo condiciones extremas VI LA VIDA UTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES DE DETERIORO 6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACIN DE LAS EDIFICACIONES 6.2 FACTORES QUE INFLUYEB EN LA ESPERANZA DE VIDA 6.3 LAS CONDICIONES FSICAS DE LOS INMUEBLES 6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES 6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES 6.5 SUSTITUCIONES VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES 7.1 METODOLOGA APLICADA PARA LA ESTIMACION DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACION DE LA VIDA PONDERARA

62 63 64 65 66 67 68 69

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70 71

73 74 74 75 76 76

VII

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7.2.1 Aplicacin del mtodo a una vivienda mixta: mampostera - madera 7.3 LA TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES 7.3.1 Aplicacin del mtodo a la vivienda Tipo VC01 de la ONT VIII CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ANEXO I: Ejemplo de presupuesto de obra ANEXO II: Tipologa Ajustada Propuesta BIBLIOGRAFA

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84 89 92 95 132

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CAPTULO I.

INTRODUCCIN

1. INTRODUCCIN
La estimacin de la vida til de las edificaciones, de las estructuras y de los bienes en general, ha sido un tema de investigacin, relativamente poco tratado desde el punto de vista de la valuacin costarricense.

Otras especialidades de la ingeniera, han dirigido su punto de atencin hacia las investigaciones respecto a durabilidad de las estructuras, principalmente las de hormign, las metlicas y otras. Sin embargo a nivel mundial, segn un artculo del autor Turibio Da Silva(1), seala antecedentes de estudios sobre la durabilidad de materiales que datan de 1938, basados en probetas moldeadas en 1907.

Costa Rica no tiene estudios tcnicos que traten el tema de la Vida til de las Edificaciones. Algunas instituciones del estado y principalmente los laboratorios de materiales de algunas universidades estatales, han ejecutado programas enfocados a la estimacin de la resistencia ltima o media de diferentes materiales constructivos, pero no dirigidos a las edificaciones como un conjunto.

En el mercado podemos encontrar un sin nmero de bibliografas que adjuntan tablas de esperanzas de vida de diferentes tipos de edificaciones. Pero todas ellas han sido desarrolladas en medios y bajo tipologas ajenas a Costa Rica.

Este hecho ha dado pie al presente trabajo, el cual se convierte en un intento de establecer las Vidas tiles Mnimas de algunas edificaciones aplicando el Mtodo de la Vida til Ponderada.

Se ha tomado la decisin de aplicar el Mtodo de la Vida til Ponderada, partiendo del hecho que es un enfoque que no requiere directamente del soporte de laboratorios de materiales especializados y se presta de forma indirecta, para hacer variaciones en la
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calidad de los materiales, la mano de obra empleada y las condiciones del medio en la cual se encuentra, entre otros elementos.

El mtodo de la Vida til Ponderada, si bien es cierto es sencillo y prctico, conlleva varios elementos intrnsecos, de los cuales su correcta estimacin es vital para lograr un resultado confiable. Uno de stos, es la acertada definicin del estimado de Vida Probable de las partidas de la edificacin. En el medio podemos encontrar estimados se vida de muchos materiales y partidas, pero la pregunta que salta es: son consistentes con la tipologa constructiva nacional?

Bajo esa perspectiva y con base a las condiciones de los materiales tpicos costarricenses y luego de una revisin exhaustiva de la literatura sobre el tema, se ha visto como una de las propuestas ms influyentes a nivel Panamericano, la investigacin que sobre las partidas de obra realizaron los autores venezolanos, Caputto, Herrera y Silva, en su escrito Las Edades de un Edificio(1). En los diferentes captulos de esta obra, el lector podr analizar el concepto de la vida probable de los materiales y de las partidas de obra y como resultado primario podr observar una propuesta que analiza la Vida Probable de Materiales y Partidas de Obra , ajustados al medio costarricense.

Finalmente y como parte medular de esta tesis, se expone al lector el desarrollo del Mtodo de la Vida til Ponderada Probable, ajustado a nuestro mercado, analizando las principales variables, de forma que el valuador siguiendo ese procedimiento, podr determinar para diferentes circunstancias de ambiente y calidad de obra, un estimado mnimo de vida de la edificacin en anlisis.

CAPUTTO M (Ivn). Las Edades de un Edificio. Ponencia XIX Congreso de la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin, UPAV. Venezuela. 2000. 8

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2. OBJETIVOS

2.1 Objetivo general

Aplicar el mtodo de la Vida til Ponderada Probable, en la estimacin de la esperanza mnima de vida de inmuebles comerciales, residenciales y pblicos.

2.2 Objetivos especficos a. Estudiar los mtodos de estimacin de la esperanza de vida de los bienes inmuebles, tanto a nivel internacional como nacional.

b. Analizar las variables ms importantes que componen el mtodo en estudio.

c. Proponer un conjunto de valores de Vidas tiles Probables de materiales y partidas de obra, ajustadas y consistentes con la tipologa constructiva costarricense.

d. Aplicar el mtodo recomendado, a una tipologa constructiva reconocida y oficial, como lo es la Tipologa Constructiva desarrollada por el rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica.

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3. METODOLOGA

Se recopil e investig informacin procedente de diferentes organismos de gran prestigio a nivel mundial y que han tratado el tema de la durabilidad de los materiales y de los mtodos para la estimacin de las vidas probables de stos y de las partidas de obra.

Lo anterior se debe ejecutar antes de exponer la aplicabilidad del Mtodo de la Vida til Ponderada, en virtud que parte esencial del mismo, es conocer un valor confiable de los estimados de vidas probable de los materiales y de las partidas que componen la edificacin.

En ese sentido se tuvo acceso a las investigaciones y propuestas de vidas probables del conocido valuador Turibio Da Silva, a los contenidos temticos del Comit de la Sociedad Americana de Ensayos y Materiales (ASTM E 82), en lo que respecta al captulo de la vida de los materiales y edificaciones.

Tambin se estudiaron algunos captulos de la Organizacin Internacional para la Estandarizacin (ISO/DIS 15686), especficamente al apartado referente al planeamiento de las Vidas de Servicio en las Edificaciones. La publicacin de Marshall and Swift Co. fue una fuente importante de investigacin junto a la obra del investigador Rudbeck.

A nivel nacional, la investigacin se complementa con la consulta a valuadores profesionales de gran prestigio, a profesionales del Centro de Investigacin en Viviendas y Construcciones (CIVCO), de la escuela de Ingeniera en Construccin del Instituto Tecnolgico de Costa Rica, al rgano de Normalizacin Tcnica de Costa Rica (ONT) y a ingenieros de las especialidades de la Ingeniera Industrial y Mantenimiento Industrial.

Parte del contenido del mtodo propuesto, est integrado por la incidencia del costo de las partidas de obra con relacin al costo total de la edificacin. Desde ese punto de vista, se tuvo acceso a la consulta directa de presupuestos generados por ingenieros constructores

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independientes y empresas constructoras de amplia experiencia y prestigio. Limitndose a presupuestos de edificaciones de carcter residencial, comercial y pblicas, no tomando en cuenta hoteles, estaciones de servicios y otras obras de carcter especial.

Luego de analizar, clasificar y tabular los resultados obtenidos de la investigacin, se propondr, como una primera parte del trabajo, una tabla que contiene el estimado de Vida til Probable Mnima de los materiales y partidas de obra ms representativos del mercado nacional.

Finalmente y una ves establecida la fuente de la cual se obtendrn los valores de las Vidas tiles Probables de los materiales y partidas ms consistentes con la tipologa constructiva costarricense, se procede al desarrollo del mtodo por medio del cual se determina la Vida Ponderada de las Edificaciones.

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CAPITULO II. LA VIDA TIL DE LOS BIENES


2.1 CONCEPTOS BSICOS

Previo a la definicin del mtodo para estimar la Vida til Ponderara de una Edificacin, es necesario aclarar una serie de trminos que los valuadores citan en diferentes casos al referirse al estimado de vida de los bienes en general.

Con este propsito de integrar al lector sobre esta terminologa, se procede a definir y los siguientes conceptos:

2.1.1 Vida Total: Promedio estadstico que refleja la esperanza de vida de un bien expresada en aos, bajo condiciones normales de operacin y mantenimiento.

2.1.2 Vida til: Representa la vida en la que se estima que un bien prestara servicio dentro de los lmites de eficiencia econmica. Es la vida til probable futura que se estima tendrn los bienes que se valan considerando los limites de eficiencia econmica y de produccin de la empresa para la cual se esta realizando el avalu. Segn la ASTM E 632 82(2), es el periodo de tiempo despus de la construccin durante la cual todas las propiedades esenciales alcanzan o superan el valor mnimo aceptable con un

mantenimiento rutinario

En Costa Rica existen diversas informaciones que muestran vidas tiles para diferentes tipos de equipos y de edificaciones residenciales e industriales. Todas estas publicaciones han sido desarrolladas en pases industrializados que tienen los recursos necesarios para
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ASTM American Society for Testing and Materials Comit G-3. Book of ASTM Standards. 1988 12

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desarrollar programas de seguimiento en el campo y la implementacin de investigaciones en laboratorios de materiales.

La mayor parte de los laboratorios de materiales de nuestras Universidades, dedican gran parte de su tiempo a investigaciones sobre el comportamiento fsico de resistencia de los materiales y no en su vida til o su comportamiento en el tiempo.

Los manuales que sealan la vida de los componentes de una edificacin, hasta ahora estudiados, advierten que stas no son exactas y se publican nicamente a modo de gua y se deben considerar como un promedio normal y razonable de vida til.

2.1.3 Edad: Representa el tiempo transcurrido desde la instalacin del bien, hasta la fecha de la valuacin.

La edad puede no ser equivalente al perodo cronolgico transcurrido desde la instalacin de la propiedad nueva, hasta la fecha del avalo, ya que existe una serie de factores, como calidad del mantenimiento, la intensidad del uso, las reparaciones mayores y otros, que solo pueden determinarse mediante inspeccin fsica del bien.

2.1.4 Vida Normal o Vida til Esperada:

La vida normal o Vida til esperada de un bien es una suposicin sobre la vida razonablemente esperada de un bien, basada en la experiencia.

2.1.5 Vida de Servicio:

La vida de servicio es la base del clculo de la rentabilidad de una edificacin. Esta corresponde a la duracin de servicio promedio de

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un edificio o de un elemento constructivo de una instalacin o de un componente de ste.

2.1.6 Vida Agotada: La vida agotada puede no ser equivalente a la edad actual. La opinin de vida agotada debe emitirse como el resultado de la observacin y consideracin de la utilidad del bien, que puede ser influenciada, tanto por la observacin como por la edad.

Una unidad particular de propiedad puede tener una vida normal esperada de 30 aos y tener 15 aos de edad, pero si por observacin revela que no ha sufrido la cantidad normal de deterioro u obsolescencia durante estos aos, la vida remanente esperada puede aun ser de 20 aos, representando un agotamiento actual de solamente 33.33% de su vida normal. Lo contrario puede tambin ser cierto y a travs de abusos y descuido, el bien puede haberse agotado mas de 50% de su vida normal esperada.

2.1.7 Vida til Remanente: La vida til remanente esperada es la que gobierna la determinacin del valor de una propiedad. Se expresa matemticamente segn la siguiente formula:

V.U.R = V.U * VNR VRN Donde: V.U.R = Vida til Remanente V.U = Vida til VNR = Valor neto de reposicin VRN = Valor de reposicin nuevo

El concepto intrnseco de esta frmula es importante destacarlo, tomando en cuenta que en algunos casos se estima la vida remanente como la diferencia entre la Vida til y la

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edad cronolgica. Este ltimo concepto, no necesariamente es correcto, debido a que el restante de vida de un inmueble o mueble, depende de su estado de conservacin.

Por ejemplo:

Una vivienda de mampostera, en condiciones de conservacin normales, cuya vida til se ha estimado en 60 aos y tiene una edad cronolgica de 15 aos, implicara segn el mtodo tradicional que su vida remanente es de 60 15 = 45 aos.

Segn el mtodo propuesto:

V.U.R = V.U * VNR VRN Donde: V.U.R = Vida til Remanente V.U = Vida til VNR = Valor neto de reposicin = 18.450.000 VRN = Valor de reposicin nuevo = 22.500.000

V.U.R = 60 * 18.450.000 22.500.000 V.U.R = 49.20 aos

Tal ves la diferencia sea considerada por algunos valuadores como no significativa, pero que sucede si la vivienda esta en regular estado.

VNR = Valor neto de reposicin = 12.150.000 VRN = Valor de reposicin nuevo = 22.500.000

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V.U.R = 60 * 0.54 = 32.4 aos

En este caso la diferencia es considerable, aproximadamente 13 aos, diferencia que puede influir determinantemente entre si un inversionista acepta participar en un negocio o si una entidad financiera acepta el bien como garanta hipotecaria..

2.1.8 Vida Media Probable: La vida media probable es el valor estadstico obtenido a partir de las curvas de mortalidad para cada bien.

En nuestro pas, es comn encontrar bienes que han superado ampliamente la Vida Media Probable y aun continan en explotacin econmica.

En el caso de querer determinar el periodo de vida til durante el cual un bien puede seguir prestando servicios la respuesta es aleatoria, pues se trata de problemas de probabilidad de subsistencia. Esto en parte se soluciona recurriendo al uso de las tablas de mortalidad o de grficos que representan la frecuencia de los retiros en funcin de la antigedad, especialmente en el caso de maquinaria y equipo.

Mediante este mecanismo se puede fijar un valor de Vida Media Probable, que puede llegar a valores que oscilan entre 2 y 3 VMP.

Sin embargo la vida econmica de un bien se encuentra ntimamente relacionada con el grado de explotacin y es, a su vez, funcin del adelanto tecnolgico.

En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable (VMP) resulta que es equivalente a su valor final y solo tiene un valor igual al de chatarra o desecho. Ello ocurre con frecuencia en pases de gran desarrollo industrial. Sin embargo en pases de desarrollo relativo, el bien sigue siendo rentable y continua productivo, prestando servicios en industrias con menores exigencias de exactitud y calidad en los productos a procesar, es decir, que su valor de VMP ser apreciable y superior al de desecho.

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En el calculo de la Vida Media probable, se analiza el comportamiento durante la vida til de una serie de maquinas para un lote numeroso. Al final del seguimiento se representa sobre un sistema de coordenadas ortogonales, tomando en las abcisas las edades y en las ordenadas las frecuencias de retiro, para cada edad, hasta alcanzar la ultima del lote de ensayo.

F(E) = frecuencia de retiro a cada edad = No. Maquina retiro / ao No. Total del lote ensayado

Habitualmente, la curva obtenida es comparada con un valor mximo, o valor modal, segn se muestra en la figura No.1.

F
F (max)

I VMP I

I I 2 VMP = VIDA UTIL MAXIMA

Figura No. 1 Para la mayor parte de los equipos y maquinas de uso corriente, esta curva es de tipo simtrica respecto del valor modal, por lo que se deduce que para estos casos la vida til y mxima de un bien es igual al doble de la vida media probable (2VMP). Este hecho permite simplificar la confeccin de la tabla de depreciacin por antigedad, admitiendo que al finalizar su VMP el valor residual es igual a 0.25 y al finalizar su vida til

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(segundo uso) el valor final de 0.05 (valor chatarra o desecho) corresponde a dos veces su vida media probable, tal como se indica en la figura No.2. Para edades o antigedades superiores a 2VMP, se mantiene el valor de 0.05 establecido (la curva se hace asinttica al eje de las abcisas).

$
$ 1.00

$ 0.25 $ 0.05 I VMP I VU = 2 VMP Figura No. 2 Es recomendable que en corto plazo, este tipo de aplicacin sea aplicada a las edificaciones, pudiendo obtenerse una mejor concepcin de la vida til de las edificaciones de una forma ms cientfica. I I

2.1.9 Factor de Vida

Se refiere a la relacin que hay entre la vida til total que se estima prestar servicio un bien considerando los limites de produccin y economa en condiciones de operacin normal de un bien. Fv = VUT - E VUT

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2.1.10 Edad Actual: Es el periodo de tiempo de la existencia de las mejoras de la tierra.

2.1.11 Edad Efectiva: Es una edad estimada, basada en la comparacin con otras estructuras del mismo tipo, independientemente de su edad actual, que depende de la condicin actual de la propiedad.

Una propiedad antigua, que ha tenido un programa regular de mantenimiento, remodelaciones, etc, puede tener el mismo aspecto y demanda que las propiedades tpicas que son 25 aos menores y viceversa. En estos casos el valuador debe tomar en cuenta el costo de manutencin y mantenimiento en lugar de escoger un valor de las tablas de depreciacin.

Como se puede apreciar existen un sin nmero de formas de citar la vida til de una edificacin o de un bien en general, sin embargo no cabe la menor duda que sta depende en un gran parte del programa de mantenimiento que se aplique a la edificacin o al elemento que se analice.

2.1.13 Vida til Ponderada de la Edificacin:

Es el promedio de vida, que se obtiene en funcin de la incidencia o participacin de los componentes ms representativos de la obra respecto del costo, de forma tal, que el promedio ponderado de todos ellos representa la vida til total estimada del inmueble.

En la aplicacin del mtodo para estimar esta edad, se requiere tener una amplia certeza de:

a. La Vida Probable de las partidas de obra b. De la incidencia de las partidas de obra

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CAPTULO III. EL MANTENIMIENTO VRS LA VIDA TIL

3.1 EL MANTENIMIENTO Y LA VIDA TIL DE LAS EDIFICACIONES.

En general las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada a los 50/75 aos luego de los cuales requieren para su sobrevivencia una intervencin general. Esta resultar necesaria en relacin del edificio que se trate y su funcin, su uso y tambin el mantenimiento que de l se haya hecho a lo largo de su vida. Si esa rehabilitacin integral no se realiza, por lo general el edificio que ha sufrido el deterioro progresivo y permanente del tiempo producto de las variaciones climticas o que ha recibido las influencias de los cambios a que ha sido sometido su entorno inmediato o l mismo, debiendo a veces responder a necesidades para las cuales no fue proyectada.

De la misma manera que ocurre con un automvil al que hoy las fabricas imponen mantenimientos preventivos que aseguran las garantas ofrecidas, al que la venta se acompaa de un manual de uso, al que ante una falla o un cambio en el ruido percibido del motor se lo conduce a un taller mecnico para que personal especialmente preparado lo revise y repare.

Los edificios tambin deben para no llegar a su ruina: ser inspeccionados tcnicamente por el profesional capacitado al que se debe recurrir ante la aparicin de cualquier falla de la construccin para descubrir las causas de la patologa y sugerir las acciones correspondientes para su reparacin integral. Debe considerarse que habitualmente el tiempo transcurrido entre la aparicin de la lesin y la consulta, es directamente proporcional al futuro costo de la reparacin, a la vez que dificulta el descubrimiento inmediato de las causas que generaron la falla. Adicionalmente, los edificios debern incluir una vez concluidas las obras un manual de uso y mantenimiento.

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3.2 CALIDAD DE VIDA EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS: SNDROME DEL EDIFICIO ENFERMO.

Los edificios protegen a sus ocupantes de la polucin reinante en la ciudad. Pero en muchos casos, durante la vida til del edificio, los ndices de contaminacin pueden excederse debido a malas condiciones internas de suciedad, polvo, humedad, gases txicos, hongos y aguas detenidas, o bien crear cuadros absolutamente nuevos de contaminacin en el interior del edificio.

Cuando ms del 20 % de los usuarios de un edificio presenta dolores de cabeza, nausea, mareos, dolores de garganta, picazn o sequedad de la piel, congestin o irritacin nasal, ojos llorosos, fatiga excesiva y estos sntomas desaparecen si estas personas salen de su lugar de trabajo o durante los fines de semana, es muy probable que estos sntomas estn siendo provocados por algunos contaminantes presentes en el edificio. La existencia simultanea de algunos de estos sntomas en un conjunto de personas se conoce como el Sndrome del Edificio Enfermo (SEE) o Sick Building Syndrome (SBS). Un edificio en estas condiciones puede agravar enfermedades bronquiales o de la piel.

Uno de los problemas bsicos en la concepcin del programa de mantenimiento, es lograr un equilibrio en las medidas a tomar. Esto con el fin de evitar multiplicar las inspecciones de partes del edificio cuya vida til doble o triplique el periodo de las inspecciones.

Para estos motivos es necesario establecer la vida til de materiales y sistemas con suficiente aproximacin. Para este fin es necesario contar con informacin fehaciente procedente de los fabricantes, en el mejor de los casos, y de la propia experiencia tenida o provocada mediante ensayos de envejecimiento o de la observacin de aquellos que estn involucrados en el proceso constructivo.

En forma discriminada, los valuadores en muchas ocasiones, relacionan los inmuebles con los componentes o materiales que se caracterizan por vidas tiles de ms de 50 aos. Por ejemplo, solo se toman en cuenta los elementos de concreto, hierros, materiales de

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PVC, etc. Por esa razn, el valuador errneamente puede concluir que la expectativa de los inmuebles en un 100% de los casos, se ubica en rangos de vida de 50/85 aos.

La investigacin sobre el tema de la vida til de los principales materiales que componen las edificaciones en Costa Rica, no es profunda. Algunos manuales muestran datos o listas de vida tiles o esperanza de vidas de diferentes tipos de inmuebles, sin embargo, no sealan como o bajo que metodologas o parmetros fueron obtenidas.

El mantenimiento es una actividad razonable, destinada a evitar gastos mayores en los edificios, que siempre ha existido en aquellos casos en que se ha dado la concurrencia de grandes inversiones y promotores comprometidos durante toda la vida til de la edificacin, pero no es la norma.

En nuestro medio, la edificacin como conjunto no ha convertido todava el mantenimiento en una doctrina para la accin consolidada y aceptada por todos. Al mantenimiento le pasa como a todas las actividades que van ms all de los intereses individuales inmediatos: necesitan pasar por una fase de imposicin hasta que se convierten en un hbito social. En los aos 60 el tema del control de calidad y mantenimiento de edificaciones era una materia experimental practicada slo por grandes corporaciones, hoy da conocemos el nivel de especializacin, las experiencias y lo exitoso que han sido los planes de mantenimiento.

Las fases necesarias para que se consolide una actividad distinta del trasiego imprescindible de materiales y hombres para elevar fsicamente el edificio son los siguientes: a. Introduccin de la materia en el pas por algunos iniciados a partir de experiencias en general de otros pases.

b. Aparicin sucesiva de artculos en revistas y congresos.

c. Alternativamente acuerdos entre pases introducen mandatos o compromisos

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d. Aparece el primer decreto

e. Aparecen ms decretos, los tcnicos se aprestan a exigirlos

f. Diez aos despus las nuevas generaciones de promotores o usuarios (cada 5 aos hay renovacin) aceptan las novedades como parte de la naturaleza de las cosas.

g. Veinte aos despus ya nadie discute la nueva actividad que se practica con naturalidad.

Esta claro que cuanto antes se llegue a la fase d, mejor. En mantenimiento ya hemos llegado a este punto afortunadamente.

3.3 EL MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO

El tiempo no pasa en vano y hoy si que es un patrimonio consolidado de nuestro acervo tcnico-cultural que cuanto antes se profundice en una actividad del proceso, mas probabilidades hay de que se obtengan los resultados buscados. As ha ocurrido con la calidad en sus tres aspectos principales de prestaciones plazo y costo.

Con el mantenimiento no poda ser menos y en el eco que nos llega de la discusin internacional el tratamiento de mantenimiento comienza en el propio programa de necesidades que el promotor entrega al contratista de un modo ms o menos rudimentario.

As se recomienda que proyectistas y promotor traten de considerar los costos de mantenimiento en el momento que deciden los principales rasgos de la nueva promocin, al proyectista se le pide que elabore el proyecto con el mantenimiento sobrevolando toda su actividad, dado que decisiones que se toman en esa fase con ligeros cambios de

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enfoque se traducen en menores costos de mantenimiento para varias dcadas de vida til del edificio.

En la fase del proceso se recomienda a los constructores y directores de obra que consideren entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el mantenimiento. Adems se incide tambin en aspectos como la flexibilidad de lo construido para permitir los cambios provocados por la obsolescencia de los locales y estancias.

Al usuario y cuidadores por cuenta de los propietarios se les proporciona un manual de uso y mantenimiento donde de modo preciso se den instrucciones, que no solo han de referirse al estricto uso y mantenimiento, sino a como han de tratar las actuaciones de rehabilitacin provocadas por el cambio previsto de funciones.

3.4 LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO

Las fases de influencia del mantenimiento en el proceso constructivo, en este nuevo enfoque estn centradas en el proyecto, aunque se prolongan en la ejecucin, son las siguientes:

a. Concepcin b. Establecimiento de la vida til prevista del edificio c. Prediseo d. Establecimiento de la vida til de prevista para los componentes e. Evaluacin de la vida de servicio de los componentes f. Comprobacin de que la vida de servicio predicha es mayor que la prevista g. Realizar el proyecto h. Elaborar el programa de mantenimiento

Aclararemos que la vida til prevista es la duracin que el propietario y el proyectista establecen para el conjunto del edificio y sus componentes.

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Con elementos bsicos aqu tratados, podemos claramente percibir que para el establecimiento del mantenimiento de las edificaciones, es preciso determinar la vida til de los bienes que formarn parte la edificacin en estudio.

Como puede observarse, la estimacin de la vida til de una edificacin, no slo es necesaria para la estimacin de la depreciacin en los procesos de valuacin de inmuebles. Es bsica y necesaria para la correcta implementacin de los procesos de mantenimiento y la toma de decisiones sobre los programas futuros del inmueble.

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CAPITULO IV.

LA VIDA TIL PROBABLE DE LOS MATERIALES

4.1 VIDA TIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO MUNDIAL.

Una edificacin sea residencial, de oficinas o industrial est compuesta por una serie de materiales constructivos que en conjunto forman los diferentes sistemas necesarios para la prestacin de un servicio o actividad. Los avances de la tecnologa constructiva han hecho que muchos de estos materiales sean muy verstiles teniendo diferentes usos y aplicaciones.

Sin embargo en el fondo el componente bsico es el mismo. Por ejemplo, el fibrocemento sea aplicado en una edificacin industrial o residencial est compuesto por fibras de amianto y celulosa mezcladas con cemento. Otro gran componente de los elementos residenciales y comerciales es el Policloruro de Vinilo, conocido comercialmente como PVC. A su ves, cada uno de esos componentes tiene un comportamiento diferente ante las diversas acciones del ambiente y sus mltiples usos.

Es por ese motivo, que los valuadores profesionales, no deben fijar la vida de los bienes a partir de la esperanza de vida de un concreto, de un metal o por el uso de un grfico o una tabulacin de valores que desconocemos a partir de cual contexto han surgido.

Dentro de la investigacin realizada, se ha determinado que a nivel mundial el estudio y estimacin de las vidas tiles de los bienes ha sido y es un tema en el cual cada da ms organismos e investigadores se han involucrado.

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Para citar algunos ejemplos, slo para el ao 2002 haba 24 proyectos de investigacin dentro del programa europeo COST 509, los cuales tenan alguna relacin con la durabilidad de los concretos y la proteccin de los metales.

Entre los grupos de investigacin en aspectos de vida til de estructuras ms notables, se encuentran los comits CIB-RILEM: Comit 130 CLS Mtodos para la estimacin de la vida de servicio de estructuras de concreto, y uno de los ms recientes como es el Comit 140-TLS: Sobre la prediccin de la vida de servicio de los componentes de materiales en las edificaciones.

Algunas de las publicaciones consultadas son de entes tan prestigiosos como la American Society for Testing and Materials Committe, las normas International Organization for Standardization (ISO), especficamente en su apartado Draft International Standard ISO/DIS 15686: Buildings Service Life Planning, la publicacin de Marshall and Swift Publication Co. Life Expectancy Guidelines, y la obra del investigador Rudbeck: Assesing the Service Life of Building Envelope Constructions.

En la conclusin de los valores propuestos en este captulo, es importante resaltar que los estudios que han realizado la Oficina Federal de Edificaciones de Suecia, ha sido fuente primaria de consulta. Este organismo en especial, ha generado modelos y pruebas de laboratorio a partir de los cuales les ha permitido llegar a definir valores de vida probable con un alto grado de confiabilidad.

Todas estas publicaciones son claras al sealar que la vida de una edificacin, no depende de unos cuantos componentes, sino, que cada uno de ellos aporta, en menor o mayor proporcin, una incidencia dentro de la vida til de la obra.

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Al no tener en el medio costarricense, ninguna investigacin cientfica o de alguna otra ndole, se ha procedido a seleccionar de las literaturas consultadas, una serie de componentes de las edificaciones, que son consistentes con la industria de la

construccin nacional y en la cual sus compuestos bsicos son similares o los mismos que los aplicados en nuestro medio.

Otros muchos componentes o materiales analizados citados en la literatura, no se han excluido de esta investigacin, considerando que pertenecen a un nivel o especialidad constructiva que no es aplicable en Costa Rica. Como por ejemplo todos aquellos elementos relacionados con las tcnicas constructivas para pases con marcadas cinco estaciones.

Como se ver en el Captulo V, parte integral del mtodo para estimar la Vida til Ponderada, se debe tener claramente definida la esperanza de vida de cada uno de los componentes considerados en el bien. Datos inexactos o fuera de contexto, resultaran en vidas tiles ponderadas no confiables

4.2 VIDAS TILES PROBABLES MNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA

Las vidas tiles anotadas en la Tabla No.1, se sugiere que sean aplicas por los valuadores nacionales, como parte del proceso que culmina en la asignacin de la vida til ponderada de la edificacin. Estas tablas se han ajustado tomando en cuenta la experiencia consultada a proveedores de materiales y componentes, ingenieros en mantenimiento industrial, ingenieros constructores y a la comparacin directa con obras de diversas edades cronolgicas. Estas se pueden considerar como Vidas Probables Mnimas.

Estos valores son bsicos en el siguiente proceso que es la estimacin de la Vida Probable de los componentes de las edificaciones.

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Los estimados de vida anotados en la Tabla No. 1, no provienen de una sola fuente bibliogrfica o investigacin, sino que de diferentes fuentes se han extrado aquellos valores que ms se ajusten al promedio de vida, sugerido por las opiniones de distintos profesionales nacionales que tienen relacin con el uso de materiales.

De forma complementaria, el autor realiz diferentes visitas a inmuebles y proveedores, entre los que se encuentran: residencias, comercios y edificios pblicos, con edades que oscilaron entre 10 y 45 aos. Previa consulta a los encargados de mantenimiento se gener un cuestionario a partir del cual se pudo establecer de madera indirecta una vida til probable para aquellos bienes ms representativos de la tipologa constructiva nacional Tabla No. 1 Vida til Probable Mnimas de los Materiales Bsicos de una Edificacin Residencial o Comercial Material Estructura de soporte de techos Concretos Madera Metal Aislamiento trmico Cubierta lisa, sin proteccin Cubierta Metlica Hierro galvanizado Aluminio Cobre Cromo, nquel, titanio, zinc Lmina con pintura proteccin Cubierta impermeabilizada con materiales bituminoso Cubierta impermeabilizada con materiales sinttico Cubierta con pendiente Cubierta de terracota 45 20 40 50 50 15 35 30 20 85 35 65 Vida til Probable

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Cubierta de concreto Cubierta de fibrocemento Cubierta de placas onduladas de fibrocemento Piedras naturales (Ej. Pizarra) Evacuaciones pluviales Hierro galvanizado Aluminio Cobre Cromo, nquel Plomo Lamina pintada

50 45 35 50

25 40 50 50 40 15

Aberturas en la cubierta Tragaluz Cpulas, ventanas longitudinales Proteccin solar en aberturas en techos Lmina fija Toldos Toldos expuestos exterior Toldos sobre techos interiores Pararrayos Cobre Columnas, paredes exteriores Mampostera sin repello Concreto Mampostera con repello Concreto celular Aislamientos trmicos Exteriores mortero Exteriores sintticos Repellos Metlico Piedra natural Piedra artificial Fibra cemento
30

25 20

30 15 10 15

40

50 90 80 40

35 25

45 50 50 40

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Cermica Madera Repellos con argamasa Con componentes y resistencia mineral Con aislante trmico Argamasa aislante Pinturas Sobre madera Sobre piedra Sobre concreto Sobre metales Sobre argamasa

40 30

50 25 25

8 10 5 7 5

Juntas de dilatacin Masilla Cinta aislante Ventanas y puertas exteriores Marcos y batientes Madera Madera- Metal Material Sinttico Acero Aluminio Cristales Simples o dobles Aislantes dobles o triples Cristales Aislantes y resistentes a condiciones trmicas Herrajes en ventanas Pintura Marcos Sobre madera Sobre metal Vitrinas Escaparate (vitrina) 30 5 3 40 30 35 15 15 25 40 35 45 45 8 15

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Protecciones solares Alero mvil madera Alero mvil metlico Alero mvil material sinttico Toldos Lmina con broches Metlica apilable De lona Persiana Madera Metal Material sinttico 30 40 40 15 25 15 30 40 35

Parasol (corta viento) Madera Metal Concreto Vidrio Vidrieras de invernadero jardn Vidriera fachada Vidriera resistente viento Vidriera de invernadero Vitrales en perfiles de vidrio y plataforma vidrio Paredes en plataforma de vidrio Paredes en perfiles de vidrio Vidrio bloque entre hiladas sin masilla Vidrio bloque entre hiladas con masilla Instalaciones Alta Tensin Instalaciones de alimentacin de energa Elementos de enlace y conteo Transformadores Distribucin Compensadores de energa reactiva Grupos electrgenos de emergencia a diesel Alimentadores de corriente continua

30 40 50 35

30 30 30

45 45 30 30

40 30 40 35 35 15

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Instalaciones Instalaciones de fuerza y luz Tableros de distribucin de baja tensin Tableros de comando y regulacin Instalaciones de iluminacin Luminarias Luminarias emergencia Instalaciones de comunicacin y seguridad Instalaciones telefnicas Centrales telefnicas modernas Instalaciones y distribuidores Aparatos telefnicos Instalaciones baja corriente Instalaciones de timbreo e interfon Bsqueda y llamado personas Instalaciones de radio/ TV y audiovisual Instalaciones de seguridad Control acceso y tiempo Sistemas de cierre Sistemas de transmisin datos Equipos activos de comunicacin datos Cableado de comunicacin datos Sistemas de calefaccin Alimentacin y almacenamiento agentes energticos Depsitos de combustible internos Depsitos de combustible subterrneos Acumuladores Conductos Maquinaria Elementos de regulacin y seguridad Tableros elctricos y neumticos Produccin (Generadores de calor) Caldera en acero Caldera en hierro fundido Caldera de acumulador elctrico
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40 40 30

20 10

15 30 15

20 15 15 20 20

15 15

40 30 40 30 20 15 15

20 20 40

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Caldera con quemador integrado (atmosfrico) Tipo de combustin Quemador a fuelle por combustible liquido o gaseoso Carburados por lea Sistemas de alimentacin automticos por combustible slido Conductos Conductos aislantes Conductos de regulacin y seguridad Produccin de calor Tableros elctricos / neumticos Distribuidores de calor Equipos y subestaciones Tuberas de bombeo Bomba zcalo Intercambiador de calor tubular Intercambiador de calor placas Conductos dentro del edificio Conductos con aislamiento Conductos de hasta 100o C Conductos subterrneos Conductos ubicados galeras accesibles Conductos ubicados galeras no accesibles Conductos aire libre Conductos sobre 100o C Conductos en galeras accesibles Conductos en galeras no accesibles Conductos aire libre Distribuidores de calor Radiadores Calefaccin a nivel suelo Calefaccin con aire caliente Chimenea En acero Material sinttico Vidrio
34

15

15 10 15

40 30 15 30 15

15 25 40 20 40 30

20 40 20 30

40 20 30

40 30 30

20 25 25

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Cermica Instalacin media de calefaccin con bomba circulacin Instalaciones de ventilacin y climatizacin Centrales de ventilacin / climatizacin Equipos de ventilacin / climatizacin Equipo monobloque Ventiladores Equipos compactos Distribuidores de aire Canales Canales aislantes Componentes Recuperadores rotativos de calor Recuperadores estticos de calor con agua anticongelante Ventiladores cubiertos Armazn Instalaciones de refrigeracin Compresores de refrigeracin a pistn Compresores de refrigeracin rotativos Conductos de refrigeracin Aislantes de conductos de refrigeracin Instalaciones de refrigeracin industriales Aislantes de cmaras de refrigeracin Equipos de regulacin y seguridad Aparatos de regulacin y seguridad Tableros elctricos / neumticos Instalaciones medios de ventilacin Instalaciones de ventilacin y evacuacin de aguas Conductos de alimentacin de agua Conductos de agua refrigerada Tubera inoxidable Tubera galvanizada Tubera de cobre Tubera PVC Tubera PE,PP,PB

25 25

20 20 20

25 20

15 20 25 20

14 18 15 15 18 20

15 15 20

40 30 40 20 30

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Tubera de agua caliente Tubera inoxidable Tubera galvanizada Tubera cobre Tubera PE, PP, PB Evacuacin agua pluviales y servidas Tubera en hierro Tubera en acero Tubera en fibrocemento Tubera en PE Lavado y losa sanitaria Baeras Lavado, WC, orinales Fregadero Maquinas de lavar Maquinas de lavar vajilla Centrfugas Cmaras centrfuga Plancha coccin Grifera (cocina, WC, bao) Grifera de conductos Estufas Estructura inoxidable Estructura revestida / esmaltada Tratamiento de agua Descalcificador / dosificador Instalaciones osmosis / inversa Instalaciones desmineralizacin Poste antiincendio Bombas evacuacin agua Instalaciones de elevacin de la presin Compresor de aire comprimido Bomba de circulacin de agua caliente Equipos de laboratorio 30 20 15 20 15 40 30 20 15 20 25 30 30 30 15 15 15 15 20 20 30 50 30 40 40 40 30 40 30

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Instalaciones a gas Instalaciones completas (componentes, grifera, conductos) Instalaciones de energa alternativa Bombas de calor Maquina a pistn con motor elctrico Maquina rotativa con motor elctrico Motor a combustin Colectores terrestres y sondas geotrmicas (medios lquidos) Colectores terrestres por aire Evaporadores estticos Instalaciones de energa solar Colectores, lisos, vidrio Colectores, lisos, sin vidrio Instalaciones biogas Instalaciones de cogeneracin (p.e. UFC) Instalaciones foto voltaicas Instalaciones de agua, calentamiento y a vapor Instalacin completa Instalaciones de aire comprimido Instalaciones de aire comprimido, sin compresor Instalaciones de defensa contra incendio Electrnicos Sistemas de gestin, edificios Ventilacin de proteccin Instalaciones de extensin Equipos CO2 Equipos de transporte Ascensores estndar Sistema arrastre, elctrico, cuarto de maquina alto Ascensor de personas Ascensor montacargas 30 30 30 30 30 15 15 25 25 30 14 18 12 20 60 25 20 20 15 12 15 20 25

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Instalaciones parqueo Parqueos Escaleras mecnicas Sistema andamiaje profesionales Elementos internos edificio Paredes divisorias y puertas internas Lamina yeso De madera o derivadas madera Vitrocemento e instalaciones vidrio Paredes vitrocemento (translucido) Puertas y paredes de vidrio Paredes divisorias mviles En madera o derivadas madera En metal Paredes biombo o corrediza Pared plegable Pared corrediza Paredes divisorias cabinas Cabinas WC, duchas Puertas internas En madera con marco de acero En madera con marco en madera Puertas industriales Portones internos Ventanas, internas Elementos de proteccin Elementos de proteccin externa Guarniciones de escalera- pasamanos Rejas Cerraduras y cerrojos 35 30 30 30 40 25 20 25 35 35 45 30 40 35 25 25 25

40 50 35 20

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Pavimentos Pavimentos ligados con suelo Pavimentos en linleo Pavimentos en material sinttico Pavimentos en textiles Pavimentos en piedra natural y artificial Pavimentos en piedra natural Pavimentos en piedra artificial Tratamiento de superficie Pinturas Revestimiento del suelo enlozado Cermica-Arenisca Clinkers Barro- cocido Revestimientos en madera Parquets y tablas en lminas Resinosos- maderas confiera Maderas duras Parquets Revestimientos derivados madera Pavimentos estructurales Revestimiento paredes Aislantes trmicos de muros perimetrales Visibles Con argamasa Revestimientos Rellenos con espumas huecas Revestimiento Revestimientos en argamasa Pinturas Sobre tapicera Sobre madera 10 15 40 15 35 35 35 30 30 40 35 30 15 40 40 40 5 45 45 35 25 25 10

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Revestimiento de paredes en tapicera Tapicera Tapicera aislante Revestimiento de paredes en lastre de piedra Naturales y artificiales Revestimiento de paredes en cermica Revestimiento en madera o derivados Madera maciza Derivada de madera Revestimiento antiincendio Cielos Revestidos Argamasa Habitacin Cocina Pinturas Habitacin Cocina, baos Cielos con elementos metlicos Suspendidos Cielos con paredes en yeso Suspendidos Cielos con paredes en fibrocemento Suspendidos Plafones en madera o sus derivados Madera Derivados madera Elementos Aislantes del cielo Revestidos Argamasas Conductos de alimentacin y descarga Conductos agua
40

15 15

45 45

35 35 35

25 40 25

5 3

30 30 30

30 25

35 30

40

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Conductos de descarga y drenaje Conductos en material sinttico Conductos de gas Conductos de alta y baja tensin Conductos para audio- televisin por cable Conductos de calefaccin a distancia Conductos tele trmicos Conductos subterrneos Conductos lugares accesibles Conductos lugares no accesibles Conductos expuestos Conductos de calefaccin temperaturas >100 C Conductos lugares accesibles Conductos lugares no accesibles Conductos sobre superficie Conductos aire comprimido Superficies en espacios abiertos Superficies sin pavimentar Con pavimento bituminoso Con pavimento concreto Empedrados, rastreados, csped Tratamiento bituminoso Cordn y cao Concreto Piedra natural Barrera guarda va Cuneta Canales Drenajes Escalas Piedras naturales Concreto
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50 50 40 25

25 20 40 20 30

40 20 30 30

20 30 40 20 15

30 35 30

45 30

35 30

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Tapias o vallas Vallas con enrejado metlico diagonal Portones Vallas madera Paredes anti - sonido Instalaciones elctrica e hidrulica Instalaciones elctricas Conductos elctricos Postes concreto armado Postes madera Cables HT y BT Faroles, iluminacin externa Instalaciones de Pararrayos Cajas registro Instalaciones de agua Conductos Pozos filtrantes Pozos filtrantes concreto Captacin agua, pozos infiltracin Estaciones de depuracin concreto Estaciones de depuracin mecnica biolgica Parte constructiva Parte mecnica Instalaciones de irrigacin Equipos y herramientas Juegos infantiles (columpios, etc) Mquinas de deportes Equipamientos externos Postes metlicos 10 15 15 25 30 25 25 25 25 30 25 30 25 30 25 25 20

35 35 35 35 35

35 20 25

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Pintura sobre metal / madera Canales y bajantes Galvanizados Calefaccin y aire acondicionado Caldera de aire caliente Bombas de calor Compresores de aire acondicionado Enfriadores de gas Calderas de agua caliente Plomera Calentador de agua a gas Calentador de agua elctrico Sistema de desechos Privado (pozo sptico) Tubera galvanizada de agua Cielos Fibrocemento Gypsum Maderas contrachapadas Maderas aglomeradas Tablilla PVC Tablilla artesonado Techos Tela asfltica Tejamanil y tablones de madera Fibra de vidrio Asfalto Tejamanil de asbesto Pizarra

10

De 15 a 20

De 8 a 12 De 8 a 12 De 8 a 15 De 8 a 15 De 30 a 50

De 8 a 12 De 10 a 15 De 15 a 25 De 30 a 50 De 10 a 25 De 15 a 20 De 15 a 30 De 5 a 15 De 10 a 25 De 15 a 30

De 12 a 20 De 12 a 20 De 15 a 20 De 15 a 20 De 30 a 50 De 40 a 75

Estos valores son recomendados para condiciones normales. Cuando se utilicen stos y se requieran evaluar condiciones diferentes a las normales, como por ejemplo, condiciones severas, el organismo recomienda disminuir la vida til probable en un rango de 5 a 10 aos.

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CAPITULO V. VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA

5.1 VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BSICAS DE UNA EDIFICACIN.

En el Captulo IV, se sugirieron las vidas tiles probables de diferentes materiales que son parte de una edificacin. Sin embargo, generalmente en la aplicacin del mtodo de la Vida til Ponderada, se facilita resumiendo el presupuesto en diferentes en partidas de obra, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, etc, y no tanto en materiales.

Dentro de las publicaciones estudiadas, a continuacin se presentan las expectativas de vida por componentes, sugeridas en el estudio presentadas en el XIX Congreso de Valuacin de La Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin, UPAV, Octubre 2000 y realizado por los ingenieros Daniel Silva, Ivn Caputto y el Arq. Pablo Herrera. Este estudio fue realizado para edificaciones de la Repblica de Venezuela.

Las Vidas tiles estimadas fueron aplicadas para condiciones normales y extremas, para cuatro calidades de obra: inmuebles de calidad baja o econmica, media o estndar, buena o de primera y ptima o superior.

Como parte de esta investigacin, se ha determinado que la tipologa constructiva bsica esgrimida en el estudio antes citado, se comporta de forma similar a la local, tanto desde el punto de vista de calidad como de diversidad. As mismo, se ha determinado que en promedio, las condiciones ambientales normales y severas consideradas en dicho estudio, son aceptables y similares a las condiciones tpicas promedio de Costa Rica, por ejemplo en lo referente a condiciones de uso y los efectos ambientales.

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Los valores que en el siguiente apartado se sugieren utilizar en el mtodo de la Vida Ponderada, responden a las investigaciones de los autores antes citados, con algunos ajustes al medio costarricense, especialmente en las vidas probables de los concretos.

5.2 TABLAS DE VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES.

5.2.1 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones normales Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo inters social b. Bajo condiciones de uso normales

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Tabla No. 2 Obra tipo inters social bajo condiciones normales Componente de Obra Vida til Probable

Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

65 70 20 20 23 12 18 35 75 28 26 18 18 20 10 3 3 15 18 35 15 20 25

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5.2.2 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo de calidad media o estndar b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 3 Obra de calidad media bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 85 80 25 30 26 15 20 40 80 38 36 20 20 35 15 5 5 20 25 40 20 25 30

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5.2.3 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda de primera calidad b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 4 Obra de primera calidad bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 85 80 30 35 37 18 25 45 80 45 46 35 35 45 25 7 7 27 33 45 24 30 35

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5.2.4 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda de calidad ptima b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 5 Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 95 90 35 40 38 21 30 50 90 52 50 45 45 55 35 7 10 38 40 50 30 35 40

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5.2.5 Edificaciones residenciales tipo inters social bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo inters social b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 6 Obra de calidad econmica bajo condiciones extremas Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 50 50 15 15 18 10 15 30 50 23 21 18 15 18 10 3 3 15 18 30 12 18 25

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5.2.6 Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 7 Obra de calidad media o estndar bajo condiciones extremas Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 75 70 20 20 23 13 18 35 70 28 26 20 18 20 15 5 5 20 25 35 15 20 30

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5.2.7 Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo primera calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 8 Obra de calidad ptima o primera bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 80 75 25 30 26 15 22 40 75 38 36 35 20 35 25 7 7 27 33 40 20 25 35

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5.2.8 Edificaciones residenciales de calidad ptima bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Vivienda tipo calidad ptima o superior b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 9 Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 80 75 30 35 37 20 25 45 75 45 46 45 35 45 35 7 10 38 40 45 24 30 40

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5.3 TABLAS DE VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES COMERCIALES.

5.3.1 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones normales. Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso normales Tabla No. 10 Obra de calidad baja o econmica bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 70 75 13 14 23 12 18 35 70 28 27 16 18 20 10 3 3 15 35 15 23 25 20

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5.3.2 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio calidad media b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 11 Obra de calidad media o estndar bajo condiciones normales

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 85 80 18 19 26 15 20 40 75 33 32 18 20 35 15 5 5 20 22 40 20 28 30

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5.3.3 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio de primera calidad b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 12 Obra de primera calidad bajo condiciones normales

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 85 80 23 24 37 18 25 45 75 38 37 33 35 45 25 7 7 27 30 45 24 30 35

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5.3.4 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio calidad ptima b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 13 Obra de calidad ptima bajo condiciones normales

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 90 85 28 29 38 21 30 50 85 43 42 43 45 55 35 7 10 38 37 50 30 35 40

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5.3.5 Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 14 Obra de calidad baja o econmica bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 70 65 10 10 20 10 15 30 70 23 22 16 15 18 8 3 3 15 12 30 12 20 25

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5.3.6 Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 15 Obra de calidad media o estndar bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 80 75 13 14 23 13 18 35 75 28 27 18 18 20 10 5 5 20 15 35 15 23 30

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5.3.7 Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio tipo primera calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 16 Obra de calidad de primera bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 80 75 18 19 26 15 22 40 75 33 32 33 20 35 15 7 7 27 22 40 20 28 35

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5.3.8 Edificaciones comerciales de calidad ptima bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Comercio tipo calidad ptima b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 17 Obra de calidad ptima o superior bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 75 70 23 24 37 20 25 45 75 38 37 43 35 45 25 7 10 38 30 45 24 30 40

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5.4 TABLAS DE VIDA TIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES PBLICAS.

5.4.1 Edificaciones pblicas de baja calidad bajo condiciones normales. Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 18 Obra de baja calidad bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores
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Vida til Probable 70 70 13 14 23 12 18 35 65 28 27 16 18 20 10 3 3 15 15 35 15 23 25

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5.4.2 Edificaciones pblicas de calidad media bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 19 Obra de calidad media bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 80 80 18 19 26 15 20 40 75 33 32 18 20 35 15 5 5 20 22 40 20 28 30

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5.4.3 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo primera calidad c. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 20 Obra de primera calidad bajo condiciones normales Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 85 80 23 24 37 18 25 45 80 38 37 33 35 45 25 7 7 27 30 45 24 30 35

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5.4.4 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo condiciones normales.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo calidad ptima b. Bajo condiciones de uso normales

Tabla No. 21 Obra de calidad ptima bajo condiciones normales Componente de Obra Infraestructura Superestructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 90 80 28 29 38 21 30 50 75 43 42 43 45 55 35 7 10 38 37 50 30 35 40

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5.4.5 Edificaciones pblicas de baja calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo baja calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 22 Obra de baja calidad bajo condiciones extremas

Componente de Obra Cimientos y concreto Vigas y columnas de concreto Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores

Vida til Probable 50 50 10 12 20 10 15 30 50 24 23 16 15 18 8 3 3 15 12 30 12 20 25

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5.4.6 Edificaciones pblicas de calidad media bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 23 Obra de calidad media bajo condiciones extremas Componente de Obra Infraestructura Superestructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 55 55 13 14 23 13 18 35 50 28 27 18 18 20 10 5 5 20 15 35 15 23 30

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5.4.7 Edificaciones pblicas de primera calidad bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo primera calidad b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 24 Obra de baja calidad bajo condiciones extremas Componente de Obra Infraestructura Superestructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 55 45 18 19 26 15 22 40 33 33 32 33 20 35 15 7 7 27 22 40 20 28 35

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5.4.8 Edificaciones pblicas de calidad ptima bajo condiciones extremas.

Se presenta a continuacin los valores sugeridos a aplicar en aquellos casos que edificacin cumpla con: a. Inmueble pblico tipo calidad ptima b. Bajo condiciones de uso extremas

Tabla No. 25 Obra de calidad ptima bajo condiciones extremas Componente de Obra Infraestructura Superestructuras Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Instalaciones mecnicas y especiales Cubierta de techo metlica Cubierta de techos de madera y metlica Cubierta de techos de concreto y tejas Paredes de bloques de concreto Revestimiento y acabado interno Revestimiento y acabado externo Pavimentos Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizaciones Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistemas de bombeo Otros equipos Obras exteriores Vida til Probable 75 65 23 24 37 20 25 45 38 38 37 43 35 45 25 7 10 38 30 45 24 30 40

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CAPTULO VI.

LA VIDA TIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES DE DETERIORO

6.1 LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACION DE LAS EDIFICACIONES.

Es importante destacar, que dentro del proceso de definicin de la Vida til Probable, Ponderada, Media, etc, de una edificacin, no slo se ha de tomar en cuento la incidencia de los costos, las caractersticas mecnicas de los materiales y su durabilidad, el grado de instalacin de la edificacin. Hay otros que elementos que influyen y la mayor parte de la literatura sobre este tema no los menciona o los ha descartado.

Los mtodos no han tratado especficamente el como cuantificar el efecto de elementos tan importantes como los indicados en el prrafo anterior. Si existe un consenso claro que todo valuador ha de meditar sobre el valor y efecto de los siguientes puntos: Exigencias relativas a las condiciones ambientales a travs del tiempo Del valor arquitectnico Genero de construccin Grado de instalacin

En segundo lugar a partir de: Desgaste efectivo relativo a la explotacin y las incidencias del ambiente La calidad de las construcciones Del plan de conservacin, mantenimiento y de servicio

En lo que respecta al grado de instalacin ste se clasifica en:

Poco: Sin sistemas de calefaccin, instalaciones electromecnicas sencillas de ventilacin y sanitarios.

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Medio: Con sistemas electromecnicos, sistema de ventilacin y sanitarios normales.

Elevado: Sistemas aire acondicionado, sistemas electromecnicos importantes, sistemas sanitarios importantes.

El gnero de la construccin, se clasifica en Masiva o Mixta.

En lo que respecta al grado de instalacin de una edificacin, la Oficina Federal de Construcciones de Suecia, recomienda el uso de los valores mostrados en la tabla No. 26. Tabla No. 26 Vida til Probable de inmuebles por su grado de instalacin
Grado Instalacin

Gnero de la construccin Poco


Masiva Mixta 60 50

Medio
50 40

Elevado
40 30

En caso de que la vida til se sobrepase al estimado se debe considerar: Los costos adicionales por el mantenimiento y los servicios de reparacin. Las limitaciones en las funciones. Si el elemento de construcciones corresponde con las exigencias usuales de esttica e higinicos.

6.2 FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ESPERANZA DE VIDA

Los factores que influyen considerablemente en la esperanza de vida de una edificacin o de un edificio son, entre otros:

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Cambio prematuro en el uso Problemas con la adquisicin de piezas en componentes o refacciones La compatibilidad de componentes antiguos con los novedosos Las nuevas tendencias o innovaciones Reemplazo o sustitucin de elementos de la construccin en vez de reemplazar el elemento mas dbil

Entre las circunstancias que conducen a la retirada de un inmueble, estn:

a) Condiciones fsicas:

1. Accidente.

2. Catstrofe.

3. Deterioro debido al tiempo.

4. Deseaste y desperfectos debidos al uso

b) Circunstancias funcionales:

1. Inadecuacin

2. Obsolescencia c) Circunstancias externas a los inmuebles

1. Trmino de la necesidad

2. Abandono del inmueble

3. Imposicin de la autoridad

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Aislar la causa determinada que ha dado origen a la retirada de los bienes es en muchos de los casos difcil. Por ello el conocimiento de la clasificacin general de las causas de retirada de los bienes puede ayudar a la prediccin del tiempo de vida til.

6.3 LAS CONDICIONES FSICAS DE LOS INMUEBLES

De los que son causa de la retirada de los mismos pueden ser descritas como sigue:

1. Los daos fsicos repentinos pueden ser debido a diversos accidentes, tales como explosiones, colisiones, cadas, fallas de los edificios o de otras estructuras o la rotura de la mquina debido a fuerzas extraas.

2. Cuando se producen daos repentinos por desastres tales como incendios, tormentas, inundaciones o terremotos, que llegan hasta la destruccin, los bienes son retirados. Si los daos son parciales, el costo de reparacin o reconstruccin se compara con el costo de sustitucin para decidir si los bienes deben o no ser retirados.

3. La caducidad fsica resulta de la debilitacin se desarrolle e incrementa durante el servicio de los bienes, a pesar de los desembolsos por reparaciones y conservacin. La caducidad fsica puede ser causada por el deterioro debido a la oxidacin o a otros procesos qumicos, a los efectos mecnicos del congelamiento y el deshielo, a variaciones de la temperatura o a una gradual descomposicin, como en el maderamen y en otros materiales de origen orgnico. Podemos hallar ejemplos de ello en un puente de madera poco seguro debilitado por los agentes destructores y/o de corrosin.

El deterioro fsico se incrementa con la edad y con la amplitud de la exposicin a los elementos destructivos, mas bien que con el uso.

4. El uso normal origina desgastes y desperfectos por rozamiento, impactos, vibraciones,

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tensiones y fatiga del material. Ejemplo de ellos nos lo proporcionan un motor, un torno o una hormigonera desgastados por el uso. El desgaste y los desperfectos son proporcionales al uso ms bien que a la edad.

6.4 CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES

Los bienes industriales son funcionalmente ineficaces cuando otras unidades, de diseo idntico o diferente, pueden prestar los mismos servicios con mayor rendimiento o ms econmicamente. La ineficiencia funcional puede provenir de:

1. Inadecuacin o capacidad insuficiente para el servicio requerido. Ejemplo de ello lo encontramos en un generador a vapor de 50.00 libras por hora cuando se requiere uno de 100.00 libras por hora.

2. La Obsolescencia otra caracterstica de inconveniencia funcional, aparece generalmente con la invencin y el desarrollo de nuevos dispositivos de idntico carcter general. Un ejemplo nos lo proporciona el empleo de generadores de vapor de 300.00 libras por pulgada cuadrada de presin en grandes centrales elctricas, donde la utilizacin de modernos generadores de 1000.00 libras por pulgada cuadrada permitira realizar grandes economas.

Los cambios de estilo y la caducidad son causa entre otros de los diversos tipos de obsolescencia tecnolgica, funcional, econmica as cuando un tipo diferente de estructura o de equipo puede testar el mismo servicio con mayor eficacia econmica. Por ejemplo, la instalacin de motores elctricos o de combustin interna en vez de generadores de vapor en aquellas plantas en las que los dos primeros sern ms econmicos etc.

6.5 CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES

Los directores de empresa se ven a veces obligados a retirar bienes satisfactorios. Su

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negocio puede sufrir cambios de tal ndole que se haga innecesario para lo sucesivo el empleo de dichos bienes. Estos casos pueden ocurrir cuando:

1. Los bienes dejan de ser necesarios por concluir una fase del negocio. Por ejemplo, una empresa que abandona la fabricacin de aparatos calefactores con el fin de dedicar su plena capacidad a la produccin de hornos y gas y petrleo, retirar ciertos instrumentos de trabajo o equipos por dejar de necesitarlos.

2. Retirada de bienes a causa del abandono total de 1a empresa, como en el caso del levantamiento de una fbrica de cemento para trasladarla a un emplazamiento ms cercano a una nueva cantera.

3. Retirada de servicios subterrneos para dejar paso a vas de trnsito municipales o la remocin de estructuras de un terreno que ha de ser inundado por un embalse, o quizs por una nueva carretera.

6.6 SUSTITUCIONES

Los bienes pueden ser renovados o sustituidos. La sustitucin consiste en reemplazar los bienes retirados al final de su vida til, generalmente por hallarse daados, desgastados o anticuados. Una sustitucin no siempre significa la reproduccin exacta de los bienes retirados o de sus servicios. Las sustituciones engloban las renovaciones (que duplican lo bienes antiguos), pero no se limitan a ello.

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CAPITULO VII. VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES


7.1 METODOLOGA APLICADA PARA LA ESTIMACIN DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIN.

Por Vida til Probable Ponderada, se entiende la vida de la edificacin estimada a partir de un promedio ponderado, que resulta de ponderar la esperanza de vida de los principales componentes de la obra, en funcin de la participacin que representa cada uno de stos, en el costo total de la obra.

Como ya se ha descrito en los captulos IV y V, existen una serie de estndares que indican cual podra ser la posible Vida til Probable, la Esperanza de Vida o la Vida Econmica de un inmueble. Sin embargo, todas esas estimaciones se han generado bajo estudios en situaciones y medios, que en algunos casos son muy diferentes al

costarricense. En varios de estos lugares hay nevadas o veranos con temperaturas no tpicas de nuestro medio. Por otra parte, en esos pases no tienen humedades o cantidades de lluvia como las existentes en los pases tropicales.

Como un buen precedente en Costa Rica, el rgano de Normalizacin Tcnica (ONT), adscrito al Ministerio de Hacienda, desarroll ya hace unos aos una Tipologa Constructiva, la cual incluye un grupo importante de las edificaciones tpicas ms representativas de la industria de la construccin nacional. Adicionalmente al costo de reposicin nuevo se les asigna una Vida Probable. En el anexo II y III, se presenta una parte de la Tipologa Constructiva citada, la cual principalmente por el objetivo de este trabajo, se ha limitado a obras residenciales, algunas de tipo comercial y un segmento de tipo pblica, sin embargo sta es an ms amplia.

La tipologa generada por el ONT, no toma en cuenta las condiciones de servicio de las edificaciones, como por ejemplo, si su funcin es bajo condiciones normales o severas o si su grado de instalacin es poco, medio o elevado.

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Para la estimacin de la Vida Ponderada de una Edificacin, se ha utilizado el mtodo tradicional que consiste en los siguientes pasos:

1. Se elige una edificacin nueva, similar o igual al tipo de inmueble sobre el cual existe la necesidad de definir la Vida til Ponderada, determinando factores como la funcin, el uso, el ambiente en que se encuentra y el resto de factores internos y externos, citados en el Captulo VI.

2. Se desglosa la obra en sus principales partidas de obra y sus consecuentes costos por cada uno de estos tems, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, instalaciones mecnicas, etc.

3. Se procede a estimar la participacin o peso de cada uno de las partidas de la obra respecto al costo total.

4. Se asigna una esperanza de vida a cada uno de las partidas de obra definidas en el Captulo V y VI, tomando en cuenta las diferentes clasificaciones descritas en el Captulo II, en razn de:

a. La calidad de la obra: Econmica, Estndar o media, de Primera u ptima o Superior. b. Las condiciones externas: Normales o Severas

5. Se tabulan los componentes de la obra, su incidencia respecto al costo total y cada uno de ellos relacionado con la respectiva Vida til Probable.

6. Se procede a multiplicar el factor de incidencia de cada partida de obra por su respectiva vida til probable.

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7. El resultado del punto 6, representa el grado de vida en que incide cada componente de la obra. La sumatoria de todos ellos resultar en la Vida Ponderada de la Edificacin analizada.

Por ejemplo, si a la actividad paredes de mampostera le asigno una de vida probable de 60 aos y su incidencia en el costo total de la obra representa un 30%. La contribucin de las paredes a la vida probable del inmueble como un todo, es de 18 aos (60 * 0.30). La sumatoria de los productos de todas las partidas resultar en la Vida Probable Ponderada de la edificacin.

Es importante hacer notar, que para la aplicacin de este mtodo, se deben tener presupuestos de obras confiables y de tener claro la tipologa a la cual responde la obra, sus condiciones de servicio, ambientales y la vida til probable de cada uno de los componentes de la obra consecuentes con la realidad del medio.

Estas cinco condiciones se han definido y estn presentes en las vidas ponderadas definidas en el presente trabajo.

7.2 EJEMPLOS APLICADOS PARA LA ESTIMACIN DE LA VIDA PONDERADA.

7.2.1 Aplicacin del mtodo a una vivienda mixta: mampostera - madera

En el caso que se presenta, se destacan los siguientes acabados y caractersticas del inmueble:

a. Sistema estructural: zcalo en mampostera integral de 1 m de altura b. Vigas y columnas de madera c. Sobre el zcalo tendr paredes de madera en tablilla y las paredes internas sern totalmente en madera. d. Cielos de Gypsum

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e. Sistema elctrico enductado en PVC f. Pintura acrlica a dos manos g. Guarda ropa de madera con puertas de tablilla h. Cubierta de hierro galvanizado con cerchado de madera i. rea a construir: 65 m2

En la tabla No. 27, se presenta el resumen del presupuesto de obra, que representa a la vivienda descrita. Tabla No. 27 Resumen de presupuesto de obra por partidas
Regln de Obra Cimientos Paredes de bloques Paredes de madera Formaleteo Viga corona madera Columnas madera Viga banquina made Tubera de potable Tubera de A/negra y pl. Drenaje Tanque sptico Electrificacin Canoa Closets tablilla c/puertas Techos Cielos Puertas externas Contrapiso Piso de cermica Puertas internas Fregadero Rodapi Rejas de proteccin Cornisa Pila hecha Pintura TOTALES Cant 3,12 40,00 3000,00 88,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 96,00 42,00 2 6,2 62 4 1 62 8 68 1 8 Unidad m3 m2 varas m2 M M M gbl gbl gbl gbl gbl gbl un m2 m2 un m3 m2 un un m un m un gal Material 176.141,00 329.171,00 1.700.000,00 78.720,00 132.800,00 298.830,00 109.680,00 41.120,00 270.840,00 45.000,00 99.860,00 69.820,00 29.760,00 206.160,00 355.021,00 277.620,00 159.200,00 266.600,00 217.000,00 7.800,00 20.000,00 23.400,00 360.000,00 4.080,00 45.000,00 59.200,00 5.382.823,00 Horas/hom 48,00 151,00 184,00 55,00 123,00 267,00 83,00 22,90 66,74 42,25 35,57 265,33 18,23 93,24 96,36 131,88 15,82 63,01 125,03 45,50 -------5,15 ------6,32 -----27,65 Mano de obra 33.120,00 104.190,00 126.960,00 37.950,00 84.870,00 184.230,00 57.270,00 18.700,93 50.056,50 24.823,05 24.544,34 205.630,75 14.128,25 92.773,80 68.888,98 102.207,00 18.390,00 39.879,00 97.110,00 37.538,00 7.500,00 3.999,00 45.000,00 4.901,00 15.000,00 21.432,00 1.521.092,60 Total 209.261,00 433.361,00 1.826.960,00 116.670,00 217.670,00 483.060,00 166.950,00 59.820,93 320.896,50 69.823,05 124.404,34 275.450,75 43.888,25 298.933,80 423.909,98 379.827,00 177.590,00 306.479,00 314.110,00 45.338,00 27.500,00 27.399,00 405.000,00 8.981,00 60.000,00 80.632,00 C/Unidad 3.219,40 6.667,09 28.107,08 1.794,92 3.348,77 7.431,69 2.568,46 920,32 4.936,87 1.074,20 1.913,91 4.237,70 675,20 4.598,98 6.521,69 5.843,49 2.732,15 4.715,06 4.832,46 697,51 423,08 421,52 6.230,77 138,17 923,08 1.240,49 106.214,09 % Inc 2,90 6,00 25,31 1,62 3,02 6,69 2,31 0,83 4,45 0,97 1,72 3,82 0,61 4,14 5,87 5,26 2,46 4,25 4,35 0,63 0,38 0,38 5,61 0,12 0,83 1,12

En el Anexo I, se adjunta el presupuesto detallado que soporta el resumen mostrado en la Tabla No. 27.

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Generalmente, se recomienda el uso de una tabla ms resumida que permita al valuador anotar de manera ms sucinta, los datos necesarios para aplicar el mtodo.

En la Tabla No. 28, se anotan los datos mnimos necesarios que permiten aplicar el mtodo de la Vida til Ponderada de una forma prctica.

Tabla No. 28 Formato con el contenido mnimo de datos necesarios

Regln de Obra

Vida Porcentaje Incidencia til de de la Probable Participacin partida (aos) (aos) 2,90 6,00 25,31 1,62 3,02 6,69 2,31 0,83 4,45 0,97 1,72 3,82 0,61 4,14 5,87 5,26 2,46 4,25 4,35 0,63 0,38 0,38 5,61 0,12 0,83 1,12
Este dato los calcula el valuador del presupuesto de la obra o de alguna tipologa o estndar constructivo

Cimientos Paredes de bloques Paredes de madera Formaleteo Viga corona Columnas Viga banquina Tubera de potable Tubera de aguas negras y pluvial. Drenaje Tanque sptico Electrificacin Canoa Closets tablilla c/puertas Techos Cielos Puertas externas Contrapiso Piso de cermica Puertas internas Fregadero Rodapie Rejas de proteccin Cornisa Pila hecha Pintura

Este dato se obtiene de los valores de indicados en los Captulos IV y V, o de algunos otros estndares recomendados

Esta columna se completa con tantos reglones de obra como los requiera el valuador

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En este ejemplo prctico, se realizan las siguientes suposiciones adicionales:

a. Condiciones de Uso: normales b. Vivienda residencial c. Calidad de la obra: Media o estndar

Tabla No. 29 Estimado de Vida til Ponderada Vivienda en Zcalo de calidad media, bajo condiciones uso normales
Vida Porcentaje til de Probable Participacin (aos)

Regln de obra

Incidencia de la partida (aos)

Cimientos Paredes de bloques Paredes de madera Viga corona Columnas Viga banquina Tubera de potable Tubera de aguas negras y pluvial. Tanque sptico Electrificacin Canoas Closets tablilla c/puertas Techos Cielos Fibrocemento Puertas externas Contrapiso Piso de cermica Puertas internas Fregadero Rodapie Rejas de proteccin Cornisa Pila hecha Pintura

85 80 30 25 25 25 50 40 50 30 15 30 15 20 20 80 40 25 25 15 30 15 30 5

2,9 15,84 25,31 3,02 6,69 2,31 0,83 4,45 1,72 3,82 0,61 4,14 5,87 5,26 2,46 4,25 4,35 0,63 0,38 0,38 5,61 0,12 0,83 1,12

2,47 12,67 7,59 0,76 1,67 0,58 0,42 1,78 0,86 1,15 0,09 1,24 0,88 1,05 0,49 3,40 1,74 0,16 0,10 0,06 1,68 0,02 0,25 0,06

Sumatoria

41

81

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En este caso como resultado se obtiene que para las condiciones dadas en este inmueble, se estima una Vida Pondera Mnima de 41 aos. Recordemos que la mayor parte de las paredes de esta vivienda son de madera.

Si la vivienda anterior estuviera sometida a condiciones extremas, obtendramos los resultados que se aplican en la Tabla No. 30.

Tabla No. 30 Estimado de Vida til Ponderada Vivienda en Zcalo de calidad media, bajo condiciones uso extremas

Regln de Obra

Vida Vida til til Incidencia Ponderada probable

Cimientos Paredes de bloques Paredes de madera Viga corona Columnas Viga banquina Tubera de potable Tubera de aguas negras y pluvial. Tanque sptico Electrificacin Canoas Closets tablilla c/puertas Techos Cielos Fibrocemento Puertas externas Contrapiso Piso de cermica Puertas internas Fregadero Rodapie Rejas de proteccin Cornisa Pila hecha Pintura

75 70 15 15 15 15 35 35 35 15 5 15 10 15 15 70 15 15 15 5 15 10 15 2

2,9 15,84 25,31 3,02 6,69 2,31 0,83 4,45 1,72 3,82 0,61 4,14 5,87 5,26 2,46 4,25 4,35 0,63 0,38 0,38 5,61 0,12 0,83 1,12

2,18 11,09 3,80 0,45 1,00 0,35 0,29 1,56 0,60 0,57 0,03 0,62 0,59 0,79 0,37 2,98 0,65 0,09 0,06 0,02 0,84 0,01 0,12 0,02

Sumatoria

29

82

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En este caso podemos observar que al estar sometida la vivienda a condiciones extremas, su Vida til Ponderada disminuy de 41 aos a 29 aos.

Lo anterior lo determinamos aplicando los valores para condiciones extremas que sealamos en el Captulo VI, para viviendas de calidad estndar.

Es importante destacar al lector, que no todas las partidas de obra como las hemos desglosado en este estudio, corresponden con las partidas del estudio de los autores Caputto, Herrera y Silva. En esos casos se recomienda al valuador, el uso de las tablas de vida recomendadas por la Oficina Federal de Construcciones de Suecia y ajustadas por el autor. Cuando se utilicen los valores del citado organismo y se requieran evaluar condiciones diferentes a las normales (como el caso de severas), el organismo recomienda disminuir la edad probable en un rango de 5 a 10 aos.

7.3 LA TIPOLOGA CONSTRUCTIVA DE LA ONT Y LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIONES.

En el Anexo II, se trascribe parte de la tipologa constructiva elaborada y actualmente utilizada por el rgano de Normalizacin Tcnica (ONT) de Costa Rica. Esta

tipologa ha sido confeccionada por este organismo, con el objetivo de ser aplicada por las Municipalidades de nuestro pas, en sus departamentos de bienes inmuebles. Es mucho ms amplia, sin embargo por los objetivos de este trabajo, se utilizaron slo las obras civiles descritas en el citado anexo.

A cada una de las edificaciones que se describen la tipologa adjunta en el Anexo II, se les aplic el procedimiento descrito en este Captulo. Las obras fueron analizadas para las dos condiciones aqu propuestas: Normales y Severas.

Para los efectos de poder determinar los porcentajes de participacin de cada una de las partidas de obra, se cont con el acceso a presupuestos suministrados por empresas constructoras y profesionales constructores independientes de alto prestigio.

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Bajo esta perspectiva, el autor propone al gremio de valuadores costarricenses, el uso de esta Tipologa Ajustada. Esta se presenta en el Anexo II.

7.3.1 Aplicacin del mtodo a la vivienda Tipo VC01 de la ONT

La vivienda que a continuacin se muestra como ejemplo, parte de las siguientes caractersticas bsicas, segn el manual de la tipologa del rgano de Normalizacin Tcnica, ONT:

Clasificacin: Tipo VC01


Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas prefabricadas Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tabln. Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lmina de fibrocemento Sin cielos Cada libre Un bao econmico Sin closets, sin mueble de cocina

A esta tipologa constructiva, se le ha aplicado el mtodo y el procedimiento descrito en el apartado 7.1. A partir de los resultados obtenidos en las Tablas No. 31 y 32, podemos obtener las siguientes conclusiones:

a. Con la aplicacin del mtodo de la Vida til Ponderada, se propone que la Vida Probable de la vivienda tipo VC01, sea considerada 7 aos mayor a la referida por la ONT. Este caso se cumple bajo condiciones normales.

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b. En el caso que la misma vivienda est sometida a condiciones extremas, se recomienda que la Vida Probable, sea considerada 6 aos menor a la referida por la ONT. De acuerdo a este resultado contrastado con las recomendaciones de la Oficina Federal de las Construcciones de Suecia, que bajo condiciones extremas recomienda reducir la vida til en un rango de 5 a 10 aos, se observa que bajo el mtodo de la ponderacin, se obtiene un resultado congruente con esta tendencia.

d. Es importante reconocer y destacar, que muchas de las obras descritas en la Tipologa de la ONT, son especiales, en el sentido que no son obras comunes o de normal construccin, como el caso de Hoteles, Cines, Centros comerciales, Teatros y otros. En estos casos, el valuador debe hacer uso de presupuestos o algunos manuales que los refieran a obras similares y de esa manera indirecta pueden proyectar una posible vida probable o una vida ponderada.

85

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Tabla No. 31 Estimado de Vida til Ponderada Vivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones normales

Regln de Obra

Vida til probable (aos)

Incidencia (%)

Vida til Ponderada (aos)

Cimientos Paredes de bloques Vigas banquina Viga corona Estructura techos Cubierta Tapichel HG Hojalatera Aleros fibrocemento Tubera potable Tubera aguas negras Tanque sptico Tubera aguas pluviales Canoa HG Electrificacin Repello quemado Contrapiso lujado Marcos de puertas Puertas Cerrajera Vidrios Fregadero Pila Pintura agua

65 75 70 70 50 12 20 12 18 40 40 50 40 15 25 30 80 25 20 10 40 25 30 3

5,03 29,5 0,96 2,74 11,22 9,21 1,8 2,24 1,75 1,26 1,05 4,16 0,83 2,15 4,23 5,44 3,98 0,8 1,97 0,95 2,45 1,28 0,5 4,5

3,27 22,13 0,67 1,92 5,61 1,11 0,36 0,27 0,32 0,50 0,42 2,08 0,33 0,32 1,06 1,63 3,18 0,20 0,39 0,10 0,98 0,32 0,15 0,14

Sumatoria

47

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Tabla No. 32 Estimado de Vida til Ponderada Vivienda Tipo ONT VC01 bajo condiciones extremas

Regln de Obra

Vida til probable (aos)

Incidencia (%)

Vida til Ponderada (aos)

Cimientos Paredes de bloques Vigas banquina Viga corona Estructura techos Cubierta Tapichel HG Hojalatera Aleros fibrocemento Tubera potable Tubera aguas negras Tanque sptico Tubera aguas pluviales Canoa HG Electrificacin Repello quemado Contrapiso lujado Marcos de puertas Puertas Cerrajera Vidrios Fregadero Pila Pintura agua

50 50 50 50 50 7 15 7 15 25 30 40 35 7 15 20 50 15 12 5 35 20 25 1

5,03 29,5 0,96 2,74 11,22 9,21 1,8 2,24 1,75 1,26 1,05 4,16 0,83 2,15 4,23 5,44 3,98 0,8 1,97 0,95 2,45 1,28 0,5 4,5

2,52 14,75 0,48 1,37 5,61 0,64 0,27 0,16 0,26 0,32 0,32 1,66 0,29 0,15 0,63 1,09 1,99 0,12 0,24 0,05 0,86 0,26 0,13 0,05

Sumatoria

34

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Un proceso similar se ha aplicado al resto de las edificaciones descritas en el Anexo II, proponiendo una nueva variable que no contempla la Tipologa de la ONT. Esta nueva variable considera las edificaciones bajo condiciones de uso extremas.

A continuacin en la Tabla No. 33, se muestra un segmento de la tipologa de la ONT, ajustada bajo el concepto de la Vida til Ponderada y respondiendo a dos variables: la edificacin bajo uso normal y extremo.

Tabla No. 33 Tipologa ONT Ajustada para condiciones normales o extremas (viviendas de concreto) Viviendas de Concreto Vida til Ponderada (aos) Bajo condiciones normales 47 45 53 65 65 67 68 73 74 75 75 Vida til probable (aos) Bajo condiciones severas 34 36 42 53 50 55 57 62 66 67 65

Tipo VC01 Tipo VC02 Tipo VC03 Tipo VC04 Tipo VC05 Tipo VC06 Tipo VC07 Tipo VC08 Tipo VC09 Tipo VC10 Tipo VC11

En el Anexo II, se ubican las descripciones literales a las que responden cada una de los tipos o cdigos de obra.

Estos nuevos valores, son una propuesta del autor, de forma que la comunidad de valuadores profesionales los analicen a la luz de sus labores diarias, con la esperanza que en un corto plazo, el pas cuente con investigaciones mayores en este campo y se pueda generar una tipologa oficial ms completa y que responda a las necesidades, caractersticas y condiciones del medio y de las edificaciones costarricenses.

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CAPTULO VIII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES


En Costa Rica, an no se reconoce la investigacin en materia de valuacin. En el caso que nos interesa, es indudable que se requiere que las universidades y las nuevas sociedades de valuadores, estimulen a los profesionales a ejercer una actitud ms critica sobre temas tcnicos, como el aqu tratado. Las Vidas tiles de los bienes es un punto crtico a establecer en un sin nmero de procedimientos. En algunos casos el punto de decisin sobe el hacer o no una inversin, o sobre el aceptar un bien como garanta, queda sujeto a la vida de la inversin o a la vida residual. Pero an continuamos exportando recetarios, que nos sugieren vidas de bienes y edificaciones concebidas bajo ambientes y exigencias muy diferentes a las nacionales. Dentro de la teora sealada en esta tesis, se han determinado las extensas investigaciones en materia de la estimacin de la vida til de los bienes, que tanto profesionales independientes como prestigiosas instituciones y asociaciones a nivel mundial han desarrollado. En el medio existen un sin nmero de tablas y resmenes, sin embargo, luego de analizar su procedencia y bajo las condiciones de su definicin, en esta tesis, se propone el uso de dos tipo de valores. Un grupo de ellos toma en cuenta la vida til probable de los materiales y un segundo grupo propone vidas tiles de partidas de obra. Estos valores se consideran ms acertados para las obras tpicas del medio costarricense, tanto en su uso, como en el ambiente que se encuentran inmersas. No se parte de los resultados de una sola investigacin, sino, se han tomado los valores ms acordes a nuestra realidad, de diferentes fuentes de investigacin. No slo el mtodo de la vida til ponderada hace uso de las vidas probables o de la esperanza de vida de los bienes. La estimacin de la vida remanente, o de la vida efectiva de una edificacin o la estimacin del valor, entre otras, requieren de una adecuada y acertada definicin de este parmetro, motivo adicional para profundizar en el tema en futuras investigaciones.

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El mtodo de la vida ponderara, no debe tomarse a la ligera. Debe ser sometido a anlisis, como en parte se ha realizado en este proyecto. Variables como, los costos de la obra, la incidencia de los mismos y la vida probable de los bienes, deben definirse y ser sostenibles tan claramente que no de lugar a dudas. En muchas ocasiones se dice que el mtodo no es eficaz, pero debemos hacer un alto y preguntarnos: es el mtodo ineficaz o es que se ha alimentado el mismo con factores fuera del entorno? Todas y cada una de las variables que lo componen han de estar razonablemente determinadas y aprobar el filtro del cuestionamiento. As y solo as, se podr concluir sobre la aplicabilidad o no del mtodo. Una Tipologa Constructiva Oficial asociada a las Vidas Probables Mnimas, le brindara a los valuadores profesionales un marco de referencia estandarizado, prctico y eficiente. La Tipologa Constructiva que ha desarrollado el rgano de Normalizacin Tcnica (ONT), de Costa Rica, es un instrumento de gran ayuda, en razn que contempla un gran nmero de tipos de edificaciones asociadas a sus respectivos costos y a cada una de ellas le asigna una vida probable. Sin embargo, sera importante retomar esa tipologa, ya sea por un ente privado o el mismo ente estatal, de forma que se definan las vidas tiles para por lo menos dos alternativas: obras en condiciones normales y obras en condiciones extremas. El Mtodo de la Vida til Ponderada, tema central de tesis, es un mtodo que se propone sea aplicado a la Tipologa de la ONT. De esa forma se tenda un conjunto de valores de vidas tiles ponderas, que cumplan con las expectativas de las edificaciones nacionales y estaran sujetos a ser fcilmente ajustados, conforme cambian las calidades de los principales componentes de obra. Por este motivo, se ha realizado un primer ejercicio, propuesta incluida en esta tesis, que analiza parte de la Tipologa de la ONT, aplicando el mtodo aqu descrito y para dos condiciones; bajo uso normal y extremo.

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Se hace hincapi en unir esfuerzos entre las asociaciones de valuadores profesionales locales y los entes estatales relacionados con el tema, de forma que el nivel de valuacin local, en el corto plazo, reconozca el valor de la investigacin, nica va vlida para desarrollar criterios sostenibles con la realidad nacional actual y futura.

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ANEXO I
PRESUPUESTO DE OBRA

VIVIENDA SIMILAR A VCOI, SEGN TIPOLOGA DEL ORGANO DE NORMALIZACION TECNICA (ONT)

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RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA


ITEM Trabajos preliminares Limpieza y botada de basura Bodega Cimientos Placa corrida Paredes de bloques Bloques Mortero de pega Mortero de repello Acero de refuerzo Concreto de relleno Paredes de Madera Emplantillado de madera Tablilla (12mmx3") Columnas Viga banquina Viga corona Contrapiso Formaleta de 1"x12" Instalacin sanitaria Cachera Price Pfister p/ ducha Lavatorio Acualyn blanco Inodoro econmico blanco Drenaje piso, aluminio pulido Tanque sptico y drenaje Ducha Instalaciones Elctricas Cable #12 Tubo conduit Caja rectangular Caja Ortogonal Conectores Tubera Pluvial Tubo 10cm Caja de registro UNIDAD CANTIDAD COSTO UN (colones) 50.000,00 193.000,00 TOTAL (colones) 50.000,00 193.000,00

Gbl Gbl

1 1

m3

3,12

56.712,00

176.941,44

m2 m3 m3 m2 m3

36,84 0,27 0,3 36,84 1,25

5.780,00 23.000,00 23.000,00 1.628,66 34.500,00

212.935,20 6.210,00 6.900,00 59.999,83 43.125,00

varas varas m3 m3 m m3 varas

500 2500 2,66 1 1 6,2 96

400,00 600,00 112.342,10 109.680,00 109.680,00 43.000,00 820,00

200.000,00 1.500.000,00 298.829,99 109.680,00 109.680,00 266.600,00 78.720,00

un un un un un un

1 1 1 1 1 1

9.980,00 9.500,00 16.250,00 1.500,00 40.000,00 5.500,00

9.980,00 9.500,00 16.250,00 1.500,00 40.000,00 5.500,00

m un un un un

326 43 24 23 60 107 28 6

90,00 655,00 75,00 105,00 135,00

29.340,00 28.165,00 1.800,00 2.415,00 8.100,00

m un

2.185,00 5.183,00

61.180,00 31.098,00

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RESUMEN PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA


ITEM Canoas Tubera Sanitaria Tubo 10cm Caja de registro Tanque sptico Tubera Potable Tubos Codos Tes Llaves Llave ducha Llave lavatorio Niples 8" Niples 4" Uniones Puertas Puertas externas Puertas internas Marcos Vatiente Ventanas Marcos de madera Rejas de proteccin Vidrios transparentes 1/8 Techos Cubierta HG28 Cercha de madera Rodapies Closets Pila Fregadero Pintura Pintura base acrlica acentuada Cielos Gypsum UNIDAD un CANTIDAD 6 COSTO UN 4.960,00 TOTAL 29.760,00

m un un

26 6 1

3.563,00 9.360,00 99.936,00

92.638,00 56.160,00 99.936,00

m un un un un un un un un

30 10 6 4 1 1 5 2 8 37 2 4 23,84 23,84

200,00 60,00 70,00 1.550,00 8.900,00 9.300,00 1.600,00 900,00 50,00

6.000,00 600,00 420,00 6.200,00 8.900,00 9.300,00 8.000,00 1.800,00 400,00

un un varas varas

64.000,00 7.800,00 400,00 80,00

128.000,00 31.200,00 9.536,00 1.907,20

varas un m2

8 8 5,4

400,00 45.000,00 5.552,00

3.200,00 360.000,00 29.980,80

m2 varas m un un un

96 300 62 2 1 1

2.448,14 400,00 390,00 103.077,59 45.000,00 18.000,00

235.021,44 120.000,00 24.180,00 206.155,18 45.000,00 18.000,00

m2

234

7.400,00

1.731.600,00

m2

42

6.610,00

277.620,00

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ANEXO II

VIDA TIL PONDERADA DE EDIFICACIONES PROPUESTAS POR EL AUTOR

(TOMA COMO BASE LA TIPOLOGA Y DESCRIPCIN ELABORADA POR EL ORGANO DE NORMALIZACIN TCNICA DE COSTA RICA)

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TIPOLOGA (ONT) AJUSTADA


VIVIENDAS EN MAMPOSTERA Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 47 45 53 65 65 62 64 73 74 75 77 Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 34 36 42 53 50 55 57 62 66 67 65

Viviendas en bloques de concreto

Tipo VC01 Tipo VC02 Tipo VC03 Tipo VC04 Tipo VC05 Tipo VC06 Tipo VC07 Tipo VC08 Tipo VC09 Tipo VC10 Tipo VC11

VIVIENDAS DE MADERA

Viviendas de Madera

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 47 45 52 55 55

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 30 30 42 40 40

Tipo VM01 Tipo VM02 Tipo VM03 Tipo VM04 Tipo VM05

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APARTAMENTOS

Apartamentos

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 60 63 70 75 75

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 50 50 62 60 55

Tipo AP01 Tipo AP02 Tipo AP03 Tipo AP04 Tipo AP05

CONDOMINIOS

Condominios

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 43 56 67 72 75 75

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 35 42 54 60 65 65

Tipo CN01 Tipo CN02 Tipo CN03 Tipo CN04 Tipo CN05 Tipo CN06

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EDIFICIOS DE OFICINA

Edificios Oficina

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 55 55 66 66 71 75 75

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 40 43 50 50 57 55 55

Tipo EO01 Tipo EO02 Tipo EO03 Tipo EO04 Tipo EO05 Tipo EO06 Tipo EO07

GALERONES MAMPOSTERA SENCILLOS

Galerones mampostera sencillos

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 40

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 31

Tipo GA01

GALERONES PREFABRICADOS

Galerones prefabricados

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 55 65

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 45 51

Tipo GA02 Tipo GA03

98

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GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA ABIERTA

Galerones estructura alma abierta

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 65 65 70 73

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 47 49 51 58

Tipo GA04 Tipo GA05 Tipo GA06 Tipo GA07

GALERONES CON ESTRUCTURA TIPO ALMA LLENA

Galerones con estructura alma llena

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 65 65 70 73

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 47 49 51 58

Tipo GA04 Tipo GA05 Tipo GA06 Tipo GA07

GALERONES EN MAMPOSTERA

Galerones en mampostera

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 65 72

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 53 57

Tipo GA12 Tipo GA13

99

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LOCALES COMERCIALES

Locales comerciales

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 50 55 53 65 68

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 42 47 44 53 55

Tipo LC01 Tipo LC02 Tipo LC03 Tipo LC04 Tipo LC05

EDIFICIOS COMERCIALES

Edificios comerciales

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 55 55 67 65

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 45 48 50 50

Tipo EC01 Tipo EC02 Tipo EC03 Tipo EC04

100

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CENTROS COMERCIALES

Centros comerciales

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 53 65 67 73

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 46 54 56 60

Tipo CC01 Tipo CC02 Tipo CC03 Tipo CC04

EDIFICIOS EDUCATIVOS

Edificios educativos

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 42 45 54 67

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 30 33 42 51

Tipo EE01 Tipo EE02 Tipo EE03 Tipo EE04

EDIFICIOS RELIGIOSOS

Edificios religiosos

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 55 66

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 40 60

Tipo ER01 Tipo ER02

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EDIFICIOS DE SALUD

Edificios de salud

Vida til Ponderada Bajo condiciones normales (aos) 63 65 73

Vida til Ponderada Bajo condiciones extremas (aos) 50 54 60

Tipo ES01 Tipo ES02 Tipo ES03

102

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A continuacin se procede a una breve descripcin cada una de las edificaciones, codificadas al inicio del Anexo II. De esta forma el lector podr tener una idea del tipo de obra a que corresponde cada cdigo anotado en las tablas resumen.

Es importante dejar claro que esta descripcin ha sido trascrita de la Tipologa Constructiva desarrollada por el Organo de Normalizacin tcnica de Costa Rica, ONT.

DESCRIPCIN DETALLADA POR TIPO DE EDIFICACIN

Vivienda Bloques de Concreto

Clasificacin: Tipo VC01


Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto sin repello. Columnas y baldosas prefabricadas Concreto lujado, tabloncillo semiduro o tabln. Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lmina de fibrocemento Sin cielos Cada libre Un bao econmico Sin closets, sin mueble de cocina

Clasificacin: Tipo VC02


Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Nivel Acabado

Exteriores de bloques de concreto con repello quemado, interiores de madera de doble forro o similar Mosaico, tabloncillo semiduro Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lmina de fibrocemento
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Cielos Pluviales Baos Otros

Madera aglomerada de 4 mm. Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto Un bao econmico Closets sin puertas en madera aglomerada, pintura de regular calidad. Puertas doble forro en lmina de madera aglomerada

Clasificacin: Tipo VC03


Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto con repello quemado Terracn hasta 30%, el resto de mosaico o tabloncillo Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Lmina de Madera aglomerada en 4 mm o cartn estriado Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto Un bao normal y medio econmico Closets pequeos de acabados sencillo, muebles de cocina solo fregadero

Clasificacin: Tipo VC04


Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto con repello sin masilla Terracn , loseta de barro, tabloncillo semiduro similar Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera. Madera laminada o fibrocemento de 4 mm , con revestimiento, tablilla semidura Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuesto con red de recoleccin subterrnea Un bao normal o dos econmicos Closets con puertas corrientes, muebles de cocina, solo fregadero, cochera sin cielo y con piso de mosaico. Puerta principal de tableros en madera slida. Cochera sencilla

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Clasificacin: Tipo VC05


Unidad Constructiva Paredes Pisos Nivel Acabado

Techos Cielos Pluviales Baos Otros

Bloques de concreto con repello fino Terrazo hasta 70%, cermica nacional, loseta o arabesco de barro. El resto con alfombra de regular calidad, parquet o tabloncillo de sur o similar Cubierta de hierro galvanizado con pendientes hasta un 30%. Cerchas de madera o perfiles RT (perling) Tablilla o similar hasta un 50% el resto de la lamina de fibrocemento, losa de concreto, o madera laminada decorativa Canoas y bajantes de hierro galvanizado o tubo de polivinil Dos baos completos y medio todos, tipo normal Mueble de cocina y closets con puertas sencillas. Cochera sencilla

Clasificacin: Tipo VC06


Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros

Bloques de concreto , repello y enmasillado puede tener algunas paredes en ladrillo enchape de loseta de barro, madera, piedra o similares Hasta un 50% con paladiana en cuadro, cermica brasilea o similar. Terrazo, arabesco. El resto en alfombra, parquet o cermica nacional Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas y viguetas de artesn de madera Artesanados en sur o similar hasta un 40%. El resto en lamina de fibrocemento, escayolas, cielos de tablilla o losas de concreto Canoas y bajantes internos con red subterrnea de recoleccin Un bao bueno y dos normales. Dos buenos y medio bao Mueble de cocina , de bao y desayunador. Closets

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Clasificacin: Tipo VC07


Unidad Constructiva Paredes Pisos Nivel Acabado

Techos Cielos

Pluviales

Baos Otros

Bloques de concreto o ladrillo, fachadas con buen diseo. Enchapes en laja, loseta de barro, madera o solamente enmasillada Hasta un 60% en materiales como terrazo o paladiana monoltico , cermicas italianas, espaolas o similar alfombras de buena calidad o parquet de maderas duras. El resto en terrazo, terracn en cuadro, tabloncillo o parquet en madera semidura Cubierta esmaltada, estructural, teja de concreto pigmentada hasta un 50% o similar Artesanados con madera de buena calidad, losa de concreto, tablilla de buena calidad laqueada, fibrocemento con revestimiento en diseos combinados con madera expuesta Canoas ocultas por precintas o expuestas del tipo pecho paloma o diseos especiales, bajantes internos con red de recoleccin subterrnea Hasta tres baos, uno de lujo y dos normales Mueble de cocina en maderas de buena calidad, o de concreto enchapados en cermicas extranjeras (Brasileas o similares), muebles de cocina y closets. Puerta principal en madera fina. Jardn interior. Chimenea sencilla. Residencias en una o dos plantas. Garage cerrado.

Clasificacin: Tipo VC08


Unidad Constructiva Paredes Pisos Nivel Acabado

Techos

Cielos

Bloques de concreto y ladrillo. Diseos de fachadas elegantes. Enchapes en maderas ornamentales lajas, mrmol trunchado Hasta un 80% en materiales como paladiana, terrazo monoltico, cermica italiana o similar, alfombra de muy buena calidad. Parquet con maderas finas como Cristbal o similar. El resto en terrazo, terracn, cermica nacional, tabloncillo u otros materiales de menor calidad Lamina estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada, pizarra. Con diseos especiales en la planta de techos. Zonas pequeas con lamina acrlica. Viguetas de artesn en maderas duras, secciones de 5*15 cm o ms Artesonados con maderas finas como Cristbal hasta un 75%. Tablilla de buena calidad laqueada, losa de concreto, o cielos
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Pluviales Baos Otros

acsticos Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseos especiales , bajantes internos y red de recoleccin subterrnea Hasta cuatro baos, dos de lujo y dos buenos o normales Mueble de cocina, y bao integrados a la obra con muy buenos enchapes. Closets. Construccin en varios niveles. Puertas de maderas finas. Jardines interiores. Chimenea. Garage dos o tres vehculos

Clasificacin: Tipo VC09


Unidad Constructiva Paredes Pisos Nivel Acabado

Techos

Cielos Pluviales Baos Otros

Bloques de concreto y ladrillo, con enchapes de laja, mrmol, maderas ornamentales. Fachadas especialmente diseadas Hasta un 90% en materiales como paladiana o terrazo integral, cermica italiana o similar, parquet en Cristbal o similar, alfombra de muy buena calidad. El resto en zonas de servicio con tabloncillo, parquet semiduro terrazo o materiales similares Cubierta estructural o esmaltada, teja de concreto pigmentada, pizarra, teja de arcilla, lamina acrlica en ciertas zonas o ubicaciones especiales de domos acrlicos. Diseos de cubierta con altas pendientes, viguetas de artesn de maderas finas Predominio de artesonados o tablilla de maderas finas, losas de concreto, laminas acsticas Canoas tipo pecho paloma de lujo, diseos especiales u ocultas por precintas, bajantes internos con red de recoleccin subterrnea Baos de lujo, bao de servicio y medio bao Mueble de cocina, de bao y otros integrados a la obra con finos enchapes. Closets con excelente acabado. Construccin en varios niveles de una o dos plantas con escaleras de concreto armado. Puerta de maderas finas. Chimenea. Garage para tres o cuatro vehculos.

Clasificacin: Tipo VC10


Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mrmol
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Pisos Techos

Cielos Pluviales Baos Otros

u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseadas Paladina, mrmol, cermicas italianas o similar, otros materiales de lujo, especialmente importados Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en losas de concreto. Diseos especiales. Artesonados con viguetas de maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o ms Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o similares Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseos especiales u ocultas por precintas bajantes internos con red de recoleccin subterrnea Baos muy lujosos, baos de visitas lujosos y bao de servicio Mueble de cocina, bao y otros con finos enchapes integrados a la obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos, con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas. Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehculos y pistas para otros.

Clasificacin: Tipo VC11


Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Pisos Techos

Cielos Pluviales Baos Otros

Bloques de concreto, ladrillo, y algunas paredes con inclinaciones especiales coladas en sitio. Enchapes de laja, maderas finas, mrmol u otros materiales de calidad. Fachadas especialmente diseadas Paladina, mrmol, cermicas italianas o similar, otros materiales de lujo, especialmente importados Lamina estructural esmaltada, pizarra o teja. Domos y vitrales en losas de concreto. Diseos especiales. Artesonados con viguetas de maderas finas laqueadas. Secciones de 5*15 cm o ms Artesonados o tablilla de maderas finas con acabados laqueados o similares Canoas tipo pecho paloma de lujo con diseos especiales u ocultas por precintas bajantes internos con red de recoleccin subterrnea Baos muy lujosos, baos de visitas lujosos y bao de servicio Mueble de cocina, bao y otros con finos enchapes integrados a la obra. Closets con excelente acabado. Varios niveles. Varios pisos, con escaleras de concreto armado y finos enchapes de maderas finas. Puertas de maderas finas. La principal en dos hojas o de hierro con vidrio escarchado o con vitrales. Garage para cuatro vehculos y pistas para otros.

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Viviendas de Madera
Clasificacin: Tipo VM01
Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Estructura de madera de 50 cm *75 cm con un solo forro de tablilla Tabloncillo semiduro Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado Tablilla o fibrocemento en 4 mm Cada libre o canoas y bajantes muy sencillos Un bao econmico Son de acabados muy sencillos

Clasificacin: Tipo VM02


Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Estructura en madera de 50 cm * 10 cm con doble forro en tablilla biselada y traslapada Un 90% es en tabloncillo semiduro/duro. El resto 10% en cascote de concreto lujado o con mosaico Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado Tablilla de regular calidad (semiduro) Bajantes, canoas, de estilo sencillo en hierro galvanizado Un bao normal y medio bao De acabados sencillos, con muebles de cocina, y closets incorporados a la construccin

Clasificacin: Tipo VM03


Unidad Constructiva Paredes Pisos Nivel Acabado

Estructura en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en tablilla biselada de diseos diferentes Tabloncillo de 25 cm * 5 cm o contra piso de concreto con terrazo
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Techos Cielos Pluviales Baos Otros

sencillo Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado ondulado sencillo o canaleta Tablilla biselada de regular calidad (semiduro) con diseos sencillos Canoas y bajantes de hierro galvanizado tipo pacho paloma Dos baos normales y medio bao Acabados de regular calidad, muebles de cocina y closet. Usualmente no exceden los 150 m2 de construccin

Clasificacin: Tipo VM04


Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Estructura total en madera de 5 cm * 10 cm con doble forro en tablilla biselada , de buena calidad (laurel, ciprs, sur) Madera tipo tabloncillo machihembrado, de 25 cm * 5 cm o 10 cm, terrazo, loseta de barro mosaico Cercha en madera. Cubierta en hierro galvanizado tipo ondulado, canaleta o rectangular estructural, teja de barro o teja de concreto Tablilla biselada de buena calidad , un 30% es del tipo artesonado Canoas y bajantes de hierro galvanizado o plsticos de diferentes diseos Dos baos buenos , uno de lujo y uno bueno, ms medio bao normal Acabados de buena calidad, muebles incorporados a la construccin. Closets de buenos acabados, cuenta con varios niveles de piso

Clasificacin: Tipo VM05


Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Pisos Techos Cielos Pluviales

Totalmente en madera de excelente calidad y acabados. La estructura es en piezas de madera de 5 cm y 10 cm en doble forro de tablilla biselada Paladiana, mrmol, cermica importada. Tabloncillo o parquet en sur, Cristbal similar Lamina estructural esmaltada, teja arcilla, teja de concreto, pizarra o similar Tipo artesonado o con tablilla de sur, nazareno, Cristbal o similar Canoas y bajantes internos o expuestos de plstico o hierro

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Baos Otros

galvanizado de la mejor calidad Baos muy lujosos, medio bao de visitas lujoso y bao de servicio econmico y normal Enchapes finos, muebles de cocina y closet de buena calidad y acabado, Variedad en niveles de piso. Garage para varios vehculos

Observaciones Generales Para Viviendas de Concreto y Madera

Cuartos de Bao Econmico Normal Bueno Unidades indispensables, poco accesorio, se ajustan a condiciones mnimas, concreto lujado Unidades indispensables, en colores pastel accesorios corrientes, azulejo nacional y enchape solo en la ducha, 160 m de altura Lavamanos, inodoro y tina o bid, los accesorios son mas sencillos, enchapes y pisos de azulejo o cermicas nacionales o importadas. Existen en casas de semilujo. Superficie mxima 12 m2 Cuenta con inodoro, bid, lavamanos, tina de losa, todos los colores oscuros y de buena calidad, accesorios cromados o de bronce, enchapes en paredes y pisos de azulejo o cermica importados, divisiones de aluminio y vidrio o acrlico. Con vestidor Inodoro tipo emperador, bid, lavatorio con pedestal, accesorios metlicos de lujo. Enchapes de cermica o similar, tina de aguas turbulentas, vestidores amplios pueden incluir sauna y espejos grandes

De Lujo

Muy Lujoso

NOTA: Cuando se hace referencia a medio bao o de visitas, este no incluye ducha. Para todos los tipos se debe considerar incluida la pintura Cornisa y rodapi. Apartamentos

Tipo AP 01
Unidad Constructiva Paredes Pisos Nivel Acabado

Bloques de concreto, paredes interiores de madera laminada o lmina de fibrocemento a doble forro Tabloncillo o mosaico. Terrazo de un mximo de 30%, y el resto en los anteriores

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Techos Cielos Pluviales Baos Otros

Lamina de hierro galvanizado. Cerchas de madera o perfiles RT (perling) Concreto pringado, lmina de fibro cemento o lmina de madera aglomerada de 4 mm Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestos Un bao normal Muebles solo en el fregadero, con closet, sin agua caliente. Construcciones de hasta tres pisos

Tipo AP 02 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto o ladrillo, algunas divisiones interiores pueden ser en fibra cemento Terrazo, cermica nacional. En los dormitorios alfombra de regular calidad, parquet de caobilla o similar, pisos vinlicos o similar Lamina de hierro galvanizado, estructura de madera Tablilla hasta 30%. Concreto Canoas y bajantes de hierro galvanizado Un bao de buena calidad Muebles de cocina, closets de buenos acabados, sin agua caliente. Construcciones de hasta cuatro pisos. Agua distribuida a presin mediante bomba elctrica. Espacio para un vehculo por apartamento

Tipo AP 03 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto, ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo ornamental, etc Terrazo, cermica nacional. Parquet o alfombra en dormitorios Lamina estructural esmaltada, o de hierro galvanizado, con algunas lminas acrlicas Tablilla , fibrocemento o losa de concreto Canoas y bajantes internas con red de recoleccin subterrnea Un bao de buena calidad y uno normal o bao para visitas Muebles de cocina integrados a la obra. Muy comn el desayunador enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y presin por bomba elctrica. Pueden ser construcciones de varios pisos. Garage para un vehculo

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Tipo AP 04

Unidad Constructiva
Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros

Nivel Acabado

Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o maderas. Elegantes fachadas Terrazo blanco, cermicas importadas. Dormitorios con alfombras de buena calidad. Parquet de Cristbal o similar Techos con altas gradientes. Lmina estructural esmaltada o teja de concreto pigmentada, algunas laminas acrlicas o domos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes internos. Red de recoleccin subterrnea Un bao de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno normal Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de finos acabados, sistema de distribucin de aguas por bomba elctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos vehculos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados

Tipo AP 05

Unidad Constructiva
Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros

Nivel Acabado

Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en lajas, ladrillo o maderas. Elegantes fachadas Terrazo blanco, cermicas importadas. Dormitorios con alfombras de buena calidad. Parquet de Cristbal o similar Techos con altas gradientes. Lmina estructural esmaltada o teja de concreto pigmentada, algunas laminas acrlicas o domos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, loza de concreto Canoas de tipo pecho paloma u ocultas por precintas. Bajantes internos. Red de recoleccin subterrnea Un bao de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno normal Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closets de finos acabados, sistema de distribucin de aguas por bomba elctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage parta dos
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vehculos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados

Condominios Tipo CN 01 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto con repello de cemento. Puede tener pared medianera compartida Terracn hasta 30 %. Resto en tabloncillo o mosaico Cubierta de hierro galvanizado. Cerchas de madera Lminas de madera aglomerada o cartn cercha de madera Canoas y bajantes de hierro galvanizado, expuestas Un bao normal Muebles solo en el fregadero, closets sencillos

Tipo CN 02 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto. Paredes interiores de madera laminada o lmina de fibro cemento Terrazo en un 30%. Resto en tabloncillo o mosaico Lmina de hierro galvanizado. Cerchas de madera Concreto pringado, lmina de fibro cemento o lmina de madera aglomerada de 4.00 mm Canoas y bajantes de hierro galvanizado expuestas Un bao normal Muebles solo en el fregadero, con closets. Sin agua caliente. Construcciones de hasta tres pisos. Malla cicln cerrando el condominio. rea comn sencilla. Solo pasillo sin techo y zona verde Espacios para parqueo

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Tipo CN 03 Unidad Constructiva Paredes Pisos Nivel Acabado

Techos Cielos Pluviales Baos Otros

Bloques de concreto o ladrillo. Algunas divisiones interiores pueden ser en fibro cemento de 11 mm 60% en terrazo o cermica nacional. En los dormitorios alfombras de regular calidad. Parquet de caobilla o similar. Pisos vinlicos o similar Lmina de hierro galvanizado. Cerchas de madera Tablilla hasta un 30%. Concreto Canoas y bajantes de hierro galvanizado Un bao bueno Muebles de cocina. Closet de finos acabados. Sistema de distribucin de agua por bomba elctrica. Sin agua caliente. Incluye edificios prefabricados. Ductos para basura. Parqueo para un vehculo por vivienda. Tapias de bloques de concreto con repello quemado y verjas cerrando el condominio. rea comn con pasillo y jardines

Tipo CN 04 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto o ladrillo. Enchapes de madera, lajas, ladrillo ornamental, etc Terrazo blanco, cermica importada. Parquet o alfombra en dormitorios y cermica brasilea o similar en el resto Lmina estructural esmaltada o de hierro galvanizado, con algunas laminas acrlicas Tablilla , fibro cemento o losa de concreto Bajantes y canoas internos con red de recoleccin subterrnea Un bao bueno y uno normal o medio bao para visitas Muebles de cocina integrados a la obra, muy comn el desayunador enchapado. Closets de buenos acabados, sistema de agua caliente y presin por bomba elctrica. Construcciones de varios pisos. Garage cerrado para un vehculo. Tapias de bloques de concreto repellados y verjas de hierro en el permetro del condominio. rea comn con pasillo, jardines, zona de juegos infantiles

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Tipo CN 05 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto o ladrillo. Finos enchapes en madera, lajas o ladrillo Elegantes fachadas Terrazo blanco, cermica importada. Dormitorios con alfombras de buena calidad o parquet de Cristbal o similar Techos con altas gradientes. Lmina estructural esmaltada o teja de concreto pigmentada. Algunas lminas acrlicas o domos Artesonados en finas maderas, tablilla laqueada, losa de concreto Canoas del tipo pecho paloma, u ocultas por precintas. Bajantes internos. Red de recoleccin subterrnea Un bao de lujo, uno bueno y medio para visitas. Dos buenos y uno normal Muebles de cocina integrados a la obra con finos enchapes, closet de fino acabado. Sistema de distribucin de agua por bomba elctrica. Tanque de agua caliente Intercomunicadores. Garage para dos vehculos. Pueden ser construcciones de varios pisos. Pasillos comunes techados. Tapias en ladrillo a media altura o con repello fino y el resto verjas con tres diseos. rea comn con pasillo y jardines, zonas de juegos infantiles, BBQ y/o piscina

EDIFICIOS DE OFICINA Tipo E 001 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Nivel Acabado

Baos Observaciones

Bloques de concreto con divisiones interiores en madera laminada. Mosaico, vinlicos o similar. Hierro galvanizado Losa de concreto con canoas y bajantes expuestos. Suspensin de aluminio con stereophn Suspensin de madera con lmina de madera aglomerada con revestimiento, losa de concreto o similar. Un ncleo de baos del tipo econmico enchapado con azulejo solo en el piso. Estos edificios no presentan acabados lujosos. La primera planta puede estar dedicada a otra actividad. Con una altura de paredes mayor que en los pisos restantes. Edificios de hasta tres pisos
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Tipo E 002 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Nivel Acabado

Baos Observaciones Tipo E 003

Bloques de concreto en exteriores. Divisiones interiores. Paneles livianos o similar, normalmente a media altura. Cermica importada brasilea o similar Alfombras de regular calidad. Lmina estructural esmaltada, loza de concreto. Tablilla. Suspensin de aluminio con fibra mineral, Suspensin de madera con lmina de fibro cemento Lminas acrlicas en algunas zonas. Un ncleo de baos por piso Enchapes en piso y paredes hasta media altura Azulejo nacional. Edificios de buen acabado Menores de tres pisos.

Edificios de ms de tres pisos con caractersticas similares al tipo no 1 ms el ducto de ascensores. Tipo E 004 Edificios de ms de tres pisos con caractersticas similares al tipo n 2 ms el ducto de ascensores.

Tipo E 005 Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Pisos Techos Cielos

Bloques de concreto con enchapes en maderas decorativas, cermica, alfombra, ventanales con vidrio polarizado y marco de aluminio. Cermica italiana o similar. Alfombra de buena calidad, parquet de Cristbal o similar, paladiana en cuadro, terrazo monoltico. Lmina estructural esmaltada. Loza de concreto, lmina acrlica o domos en algunas zonas. Tablilla, fibra mineral, perfiles de aluminio en suspensin con lmina

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Baos

Otros

de fibra mineral. Escayolas, fibra vidrio. Domos en algunas zonas. Aproximadamente un ncleo de baos por cada 40,00 metros cuadrados Enchapes en azulejos tipo Brasil o similar. Edificios con muy buen acabado y materiales de lujo. Menores de tres pisos

Tipo E 006 Edificios de ms de tres pisos con caractersticas similares al tipo no. 5 ms el ducto de ascensores.

Tipo E 007 A criterio del perito. Observaciones: Valor: Entrepisos sin cerramientos (para parqueo) Valor: Stanos (para bodegas o parqueo)

GALERONES

Tipo GA 01 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto con altura mxima de 3.00 m Cascote corriente Cerchas de madera con claros no mayores de 20.00 m cubierta de hierro galvanizado Portones de madera. Uso como bodega

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GALERONES PREFABRICADOS

Tipo GA 02 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros Nivel Acabado

Columnas, vigas y baldosas prefabricadas. Con cerramiento en mampostera. Altura mayor de 450 m Concreto armado Cerchas prefabricadas de concreto pretensado. Cubierta de hierro galvanizado tipo estructural Portones, apoyos entre columnas no mayores a 26.00 m. Uso industrial

Tipo GA 03 Similar al tipo No. 2, con luces mayores a 26.00 m y alturas de ms de 450 m. Cerchas de acero.

GALERONES CON ESTRUCTURA METALICA ALMA ABIERTA Tipo GA 04 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros Nivel Acabado

Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metlica alma abierta con luces de 20 a 30 metros Concreto armado Con perfiles de RT. Cubierta de hierro galvanizado Instalacin elctrica enductada y portones metlicos. Posee adems canoas y bajantes

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Tipo GA 05 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros Nivel Acabado

Paredes en mampostera. Estructura metlica alma abierta con luces de 20 a 30 metros Concreto armado Con perfiles de RT. Cubierta de hierro galvanizado Instalacin elctrica enductada y portones metlicos. Posee adems canoas y bajantes

Tipo GA 06 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros Nivel Acabado

Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metalica alma abierta con luces de ms de 30 metros Concreto armado Con perfiles de RT. Cubierta de hierro galvanizado Instalacin elctrica enductada y portones metlicos. Posee adems canoas y bajantes

Tipo GA 07 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros Nivel Acabado

Paredes en mampostera. Estructura metlica alma abierta con luces de ms de 30 metros Concreto armado Con perfiles de RT. Cubierta de hierro galvanizado Instalacin elctrica enductada y portones metlicos. Posee adems canoas y bajantes

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Tipo GA 08 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros Nivel Acabado

Paredes forradas con lamina de hierro estructural. Estructura metlica alma llena con luces de 20 a 30 metros Concreto armado Con perfiles de RT. Cubierta de hierro galvanizado Instalacin elctrica enductada y portones metlicos. Posee adems canoas y bajantes

Tipo GA 09 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros Nivel Acabado

Paredes en mampostera. Estructura metlica alma llena con luces de 20 a 30 metros. Concreto armado Con perfiles de RT. Cubierta de hierro galvanizado Instalacin elctrica enductada y portones metlicos. Posee adems canoas y bajantes

Tipo GA 10 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros Nivel Acabado

Paredes forradas con lmina de hierro. Estructura metlica alma llena con luces de ms de 30 metros Concreto armado Con perfiles de RT. Cubierta de hierro galvanizado Instalacin elctrica enductada y portones metlicos. Posee adems canoas y bajantes

Tipo GA 11 Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Paredes en mampostera. Estructura metlica alma llena con luces de

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Pisos Techos Otros

ms de 30 metros. Concreto armado Con perfiles de RT. Cubierta de hierro galvanizado Instalacin elctrica enductada y portones metlicos. Posee adems canoas y bajantes

GALERONES DE MAMPOSTERIA Tipo GA 12 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Otros Nivel Acabado

Estructura de vigas y columnas de concreto coladas en sitio. Paredes de mampostera. Concreto armado Cercha metlica o de madera cubierta de hierro estructural. Instalacin elctrica enductada, mezanines, portones de cortina metlica. Distancia entre columnas no mayor de 800 m y alturas que no exceden de los 5.00 m

Tipo GA 13

Similar al tipo N 12, con luces mayores a 800 m y alturas superiores de 500 m. NOTA: Valorar el ncleo de oficinas y cualquier otro elemento complementario por aparte.

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LOCALES COMERCIALES

Tipo LC 01 Incluye locales para comercio en general (tiendas, zapateras. Farmacias, Pulperas, ferreteras, etc.). La altura de paredes se estima entre 2.5 a 3.00 m de altura.

Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Baos Otros

Nivel Acabado

Madera doble forro, zcalo de concreto. Tabloncillo de madera, o mosaico. Lmina de hierro galvanizado. Lmina de madera aglomerada, tablilla, cartn. Un bao econmico para uso interno reas pequeas, venta a travs de ventanas o puertas de madera sencilla.

Tipo LC 02 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto, zcalo en el frente. Divisiones interiores en madera laminada. Mosaico, terrazo industrial. Lmina de hierro galvanizado. Lmina de madera aglomerada, cartn. Un bao econmico para uso interno. Entrada sencilla, los marcos de las vitrinas suelen ser de madera o aluminio, rejas en las vitrinas. Rtulos de poca dimensin. Un solo piso

Tipo LC 03 Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Bloques de concreto, concreto colado en sitio, zcalo en el frente


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Pisos Techos Cielos Baos Otros

enchapados. Interiormente paredes tapizadas. Terrazo industrial con alfombras de Hule o vinil en el vestbulo de acceso. Lmina de hierro galvanizado o fibro cemento. Precinta de fibro cemento. Losa de concreto, madera laminada o aglomerada, cartn. Un ba sencillo para uso interno. Amplias vitrinas con marco metlico, tubos fluorescentes. Portn de cortina metlico. Bodega en la parte posterior o una segunda planta para tal fin. Rtulos luminosos.

Tipo LC 04 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto. Amplias zonas enchapadas en cermicas, losetas maderas decorativas, espejos, lajas, etc Terrazo monoltico, paladiana con uniones de bronce, cermicas extranjeras Lmina de hierro esmaltada. Precintas de hierro esmaltado o de tipo estructural Perfil metlico esmaltado, cielos suspendidos, tablilla decorativa, etc Amplias vitrinas con marcos de metal o sin marcos. Luces indirectas, muy comn el uso de tonos metlicos. Rtulos luminosos. Segunda planta o zona posterior como bodega.

Tipo LC 05 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Otros Nivel Acabado

Concreto colado en sitio. Amplias zonas enchapadas en cermicas, losetas, maderas decorativas, espejos, lajas, etc Terrazo monoltico, paladiana con uniones, bronce, cermicas extranjeras de alta calidad Lmina de hierro esmaltada teja ceramicada o de barro, domos. Precintas de hierro esmaltado o de tipo estructural Perfil metlico esmaltado, cielos suspendidos de fibra mineral con molduras, tablilla decorativa de maderas finas Fachadas con bloques decorativos, repellos de mrmol, granito y otros. Amplias vitrinas transparentes o polarizadas con marcos de aluminio. Tratamientos con luces indirectas. Rtulos luminosos. Segunda planta o zona posterior como bodega

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EDIFICIOS COMERCIALES

Tipo EC 01 Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Pisos Cielos Baos Otros

Bloques de concreto. Ladrillo mixto o concreto colado en sitio. Altura del primer nivel 300 m a 350m. Los pisos superiores 300 m. Ventanales con marcos de madera. Mosaico o terrazo industrial. Zonas de transito con alfombra de hule o comercial Concreto pringado, cielo falso en madera laminada o aglomerada Un ncleo de baos por piso del tipo normal Primer nivel destinado al comercio. Los restantes a oficinas o bodegas. Otros destinados solo a comercio. Rtulos luminosos. Ascensores pequeos

Tipo EC 02 Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Pisos Cielos Baos Otros

Bloques de concreto. Ladrillo. Algunos enchapes. Amplios ventanales. Marcos de aluminio. Altura de 300 m a 350m en el primer nivel pisos superiores 300 m. Terrazo o terracn. Amplias zonas de circulacin con alfombras de hule. Loseta vinlica. Alfombra comercial. Losa de concreto. Cielo suspendido de cartn en estereophn o fibra mineral Un ncleo de baos por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Tpico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes tamaos.

Tipo EC 03 Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en interiores. Altura promedio de 350 m

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Pisos Cielos Baos Otros

Cermica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas Suspendidos de fibra mineral Un ncleo de baos por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Tpico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes tamaos.

Tipo EC 04 Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto. Ladrillo. Amplias zonas enchapadas en interiores. Altura promedio de 350 m Cermica, terrazo blanco. Amplias zonas alfombradas Suspendidos en Escayolas Un ncleo de baos por cada 50.00 m2 de planta del tipo normal. Tpico de edificios comerciales en condominio. Amplios ventanales sin marcos. Portones de cortina. Varios locales de diferentes tamaos.

CENTROS COMERCIALES

Tipo CC 01 Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto y repello fino Mosaico, terracn o terrazo Suspensin de aluminio con fibra mineral o suspensin de madera con fibro cemento o madera laminada Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local Amplios ventanales de exhibicin con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Estructuras de un piso

Tipo CC 02 Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Nivel Acabado

Bloques de concreto o concreto armado Terrazo, cermica o similar Suspensin de aluminio con fibra mineral o suspensin de madera

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Techos Baos Otros

con fibro cemento o madera laminada Estructura metlica o madera con laminas de hierro galvanizado Uno normal con enchape de azulejo de calidad en cada local Amplios ventanales de exhibicin con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Edificios de varios pisos

Tipo CC 03 Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Techos Baos Nivel Acabado

Otros

Bloques de concreto o concreto armado. Enchapes de ladrillo o piedra Cermica importada en locales en reas de circulacin, alfombras, pisos vinlicos Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metlico. Con laminas de hierro galvanizado o domos acrlicos Estructura metlica con laminas de hierro galvanizado Uno normal con enchape de azulejo nacional en cada local, y una batera de baos con enchapes de azulejo de buena calidad por piso para servicio publico Amplios ventanales de exhibicin con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Portones plegables de cortina

Tipo CC 04 Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Nivel Acabado

Techos Baos

Otros

Concreto armado. Muros de ladrillo o bloques decorativos Cermica de alta calidad Grandes zonas con estructuras de malla espacial en tubo metlico. Con laminas de hierro estructural, domos acrlicos y aluminio decorativo Estructura con lamina de hierro galvanizado, teja ceramicada de barro o concreto Uno normal con enchape de azulejo importado en cada local, y una batera de baos con enchapes de azulejo de buena calidad por piso para servicio publico Amplios ventanales de exhibicin con marcos de aluminio en puertas y ventanas. Portones plegables de cortina, diseos finos en fachadas. Servicios con reas de descanso y zonas para juegos infantiles, etc.

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EDIFICIOS EDUCATIVOS

Tipo EE 01 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas prefabricadas de hierro Mosaico, terrazo o terracn Lamina de hierro galvanizado y cerchas metlicas o de madera De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mnima 2.74 m, mxima 3.50 m. Se incluye canoas, pasillo con un promedio de 3.00 m, el rea tpica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m

Tipo EE 02 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto o elementos prefabricados. Columnas prefabricadas o de hierro Mosaico o terracn Lamina de hierro galvanizado y cerchas metlicas o de madera De fibra mineral con plantilla de aluminio suspendido Edificios de un piso. Ventanas altura promedio de 1.00 m en una pared lateral y a 2.00 m en otras paredes laterales, altura mnima 2.74 m, mxima 3.50 m. Se incluye canoas, bajantes, pintura, sistema electrico, pizarra panormica y pasillo con un promedio de 3.00 m, el rea tpica de aulas es de 6.00 m * 9.00 m

Nota: Aulas aisladas. Generalmente son ampliaciones que se realizan en algunos edificios o son construcciones en zonas alejadas de centros urbanos.

Tipo EE 03 Unidad Constructiva Paredes Nivel Acabado

Bloques de concreto, ladrillo mixto o elementos prefabricado

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Pisos Techos Cielos Otros

De mosaico, terrazo o terracn Lminas de hierro galvanizado, lmina estructural, cerchas metlicas De madera aglomerada, fibrocemento fibra mineral suspendida sobre marcos de aluminio o madera Edificios de uno, dos o ms pisos, entrepiso de loza de concreto.

EDIFICIOS RELIGIOSOS

Capilla
Tipo ER 01 Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Techos Pluviales Baos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto o ladrillo mixto hasta 3,00 m, de altura, divisiones internas en bloques de concreto, repello quemado Terrazo, mosaico o similar. Madera aglomerada o fibrocemento. Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado. Canoas y bajantes en hierro galvanizado. Ncleos de baos sencillos, uno para hombres con un inodoro, un orinal, un lavabo y otro para mujeres con un inodoro y un lavabo. Tres puertas de salida, dimensiones pequeas y acabados sencillos.

Ermita
Tipo ER 02 Unidad Constructiva Paredes Pisos Techos Cielos Pluviales Nivel Acabado

Bloques de concreto con columnas coladas en sitio, con repello fino, altura mnima de 3,00 m. Terrazo sencillo, en cuadro o paladiana. En algunos casos de cermica. Cerchas metlicas con lmina estructural. Gypsum, fibrocemento, tablilla o artesonados con maderas finas laqueadas. Canoas y bajantes en hierro galvanizado.

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Baos

Otros

Un ncleo para hombres con un mnimo de 2 inodoros, 2 orinales y 2 lavados. Un ncleo para mujeres con un mnimo de dos inodoros y 2 lavados. Cuatro puertas de salida de hierro, con lmina acrlica escarpada o vidrio, marcos de ventanera de aluminio con vidrio y celosas escarpadas.

EDIFICIOS DE SALUD

Tipo ES 01 Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Techos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto o ladrillo mixto, con algunas paredes interiores de panelera liviana. De mosaico, terrazo, concreto lujado con piso vinlico y concreto lujado con material antiderrapante. Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, sobre marcos de aluminio. Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o lmina estructural. Bateras de servicios sanitarios con enchapes hasta 1,50 m de altura.

Tipo ES 02 Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Techos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto o ladrillo mixto, con algunas paredes interiores de panelera liviana. De terrazo, concreto lujado con piso vinlico y concreto lujado con material antiderrapante. Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, con marco de aluminio o loza de concreto. Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o No 28. lmina estructural. Bateras de servicios sanitarios con enchapes en pisos y paredes hasta una altura de 1,50 m, edificios de regular tamao de 2 o ms pisos, con equipo especial para desarrollo de la actividad correspondiente.

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Tipo ES 03 Unidad Constructiva Paredes Pisos Cielos Techos Otros Nivel Acabado

Bloques de concreto o ladrillo mixto, concreto chorreado o estructuras prefabricadas, algunas paredes son panelera liviana. De terrazo, terrazo monoltico, concreto lujado con piso vinlico o concreto lujado con material antiderrapante. Suspendido de fibra mineral o fibrocemento, con marco de aluminio o loza de concreto. Cerchas de metal con cubierta de hierro galvanizado No 26 o No 28 , lmina estructural. Bateras de servicios sanitarios con enchapes de azulejos de piso a cielo. Edificios grandes de ms de 3 pisos con instalaciones especiales para desarrollar las actividades que en ellos se realizan.

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BIBLIOGRAFIA
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