Sunteți pe pagina 1din 382

Dr. Iosif R. Urs Drd.

Carmen Ilie-Todic DREPTURILE REALE Curs universitar teoretic i practico - aplicativ

Dr. Iosif R. Urs profesor universitar Drd. Carmen Ilie-Todic asistent universitar DREPTURILE REALE Curs universitar teoretic i practico-aplicativ

CUPRINS CUVNT NAINTE ..................................................................... ................................... 11 CAPITOLUL I. Consideraii generale privind drepturile reale i dreptul de proprietat e I. Prezentare teoretic ........................................................ ............................................... 13 SECIUNEA I Noiunea i clasificare a drepturilor reale..................................... 13 1. Noiune............. ................................................................................ ................13 2. Clasificarea drepturilor reale ............................ ......................................... 13 SECIUNEA a II-a Noiunile de proprieta te i drept de proprietate .................... 19 1. Terminologie ................ ................................................................................ 19 2. Definiia dreptului de proprietate ......................................... ..................... 20 SECIUNEA a III-a Coninutul dreptului de proprietate ..... ............................... 22 1. Posesia (usus - jus utendi) ............... ............................................................ 22 2. Folosina (fruct us - jus fruendi) .............................................................. .... 23 3. Dispoziia (abusus - jus abutendi) ..................................... ......................... 24 SECIUNEA a IV-a Caracterele i formele dreptului de pr oprietate .................. 25 II. Prezentare practico-aplicativ ............... ...................................................................... 28 CAPITOLUL II Dreptul de proprietate public. Domeniul public I. Prezentare teoreti c ............................................................................... ....................... 39 SECIUNEA I Reglementarea,noiunea,caracterele i titularii dreptului de proprietate public ................................................ ..................................................... 39 1. Reglementare ........ ................................................................................ ....... 39 2. Noiune ............................................................. ............................................ 41 3. Titulari ..................... ................................................................................ .... 43 4. Caractere juridice.................................................... .................................... 44 SECIUNEA a II-a Domeniul public ......... ........................................................... 46 1. Noiunile de bunu ri domeniale i de domeniu public ................................ 46

DREPTURILE REALE 2. Bunuri ce aparin domeniului public ............................................ ............ 48 3. Clasificarea domeniului public ............................... ................................... 50 SECIUNEA a III-a Modurile de dobndire i de s tingere a dreptului de proprietate public ....................................... ...................................... 54 1. Moduri de dobndire a dreptului de pro prietate public......................... 54 2. Moduri de stingere a dreptului de p roprietate public............................. 65 SECIUNEA A IV-A Exercitarea drep tului de proprietate public ..................... 66 1. Dreptul de administrare as upra bunurilor proprietate public .............. 66 2. Dreptul de concesiune asupr a bunurilor proprietate public .................. 70 3. Dreptul de folosin asupra bu nurilor proprietate public ...................... 79 4. nchirierea bunurilor propri etate public ................................................. 81 II. Prezentare practico-aplicativ .............................................................. ....................... 83 CAPITOLUL III Dreptul de proprietate privat Prezentare teoretic .................. ................................................................................ ........ 103 SECIUNEA I Noiunea., reglementarea, caracterele juridice ale dreptulu i de proprietate privat ......................................................... ........................................... 103 1. Noiune, reglementare .......... ....................................................................... 103 2. Ca ractere juridice ............................................................... ........................ 104 SECIUNEA a II-a Titularii dreptului de proprietate p rivat .............................. 106 1. Persoane fizice....................... ....................................................................... 106 2. Pe rsoanele juridice .............................................................. ....................... 109 3. Statul i unitile administrativ-teritoriale ca subiect e ale dreptului de proprietate privat ........................................... ............................................ 115 II. Prezentare practico-aplicat iv .............................................................................. ...... 119 CAPITOLUL IV. Circulaia juridic a imobilelor I. Prezentare teoretic ............... ................................................................................ ....... 130 SECIUNEA I Circulaia juridic a terenurilor ............................ ....................... 130 1. Regimul juridic instituit de Codul civil ........ ......................................... 130 6

CUPRINS 2. Regimul juridic actual reglementat de Legea nr. 247/2005 ................. 13 0 SECIUNEA a II-a Circulaia juridic a cldirilor .................................... ......... 133 1. Dobndirea i nstrinarea construciilor ............................... ................. 133 2. Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor ......... ...................... 134 3. Particulariti ale regimului juridic al circulaiei cons truciilor .............. 136 II. Prezentare tehnico-aplicativ .................... .................................................................. 140 CAPITOLUL V. Restituirea imobilelor preluate n mod abuziv de ctre stat sau alte pe rsoane juridice, n conformitate cu legea nr. 10/2001 I. Prezentare teoretic ...... ................................................................................ ................ 146 SECIUNEA I . Caracterizare general a Legii nr. 10/2001 ....... ........................... 146 1.Domeniul de aplicare .......................... .......................................................... 146 2.Titularii dreptu lui de restituire .............................................................. ..... 147 3.Restiruirea imobilelor preluate abuziv .............................. ......................... 148 SECIUNEA a II-a Categoria imobilelor preluate abuzi v obiect al Legii nr. 10/2001.............. 154 SECIUNEA a III-a Regimul stabilir ii i plii despgubirilor aferente imobilelor preluate abuziv......................... ................................................................................ .. 162 II. Prezentare tehnico-aplicativ ......................................... ............................................. 165

CAPITOLUL VI. Modaliti juridice ale dreptului de proprietate I. Prezentare teoreti c ............................................................................... ...................... 173 SECIUNEA I Noiunea i categoriile de modaliti juridice ale reptului de proprietate ........................................................ ..................................................... 173 1. Noiune .............. ................................................................................ ........... 173 2. Categorii .................................................... ................................................... 173 SECIUNEA a II-a Proprieta tea comun pe cote-pri........................................ 177 1. Noiune i caracte e juridice ..................................................................... .. 177 2. Formele proprietii comune pe cote-pri ..................................... ........... 177 SECIUNEA a III-a Proprietatea comun n devlmie ..................... ............ 187 1. Noiune, caractere juridice, categorii ........................ ................................. 187 7

DREPTURILE REALE 2. Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor ............................ 187 odaliti de ncetare ................................................................ ................. 188 II. Prezentare practico-aplicativ ......................... ............................................................ 189 CAPITOLUL VII. Dezmembrmintele dreptului de proprietate I. Prezentare teoretic ... ................................................................................ ................... 204 SECIUNEA I Noiunea de dezmembrminte ale dreptului de propri etate ......... 204 SECIUNEA a II-a Dreptul de uzufruct ......................... ...................................... 206 1. Noiunea, obiectul i caracterele drept ului de uzufruct ............................ 206 2. Drepturile i obligaiile uzufru ctuarului i ale nudului proprietar .......... 208 3. Modaliti de constituire i de sti ngere a dreptului de uzufruct .............. 211 SECIUNEA a III-a Dreptul de uz i dreptul de abitaie ...................................... 214 1. Dreptul de uz.... ................................................................................ ............ 214 2. Dreptul de abitaie ........................................... ............................................ 214 SECIUNEA a IV-a Dreptul de servi tute .............................................................. 216 1. Noiunea , obiectul i caracterele dreptului de servitute ............................ 216 2 . Clasificarea servituilor ...................................................... ......................... 217 3. Exercitarea dreptului de servitute ............. ................................................. 223 4. Stingerea dreptului de s ervitute ................................................................. 224 S ECIUNEA a V-a Dreptul de superficie ............................................. ................ 225 1. Noiunea i caracterele dreptului de superficie ............. ............................ 225 2. Constituirea dreptului de superficie ........ ................................................... 226 3. Stingerea dreptului de superficie ................................................................ 227 II. Prezentare practico-aplicativ .............................................. ...................................... 228 CAPITOLUL VIII. Posesia I. Prezentare teoretic .................................. .................................................................... 244 SECIUNEA I Noiunea, elemente constitutive i dovada posesiei ...................... 244 1. N oiune ........................................................................... .............................. 244 2. Elemente constitutive ..................... ............................................................. 245 8

CUPRINS 3. Dovada posesiei .............................................................. .............................. 245 SECIUNEA a II-a Dobndirea i pierderea posesiei . ........................................ 246 1. Dobndirea posesiei ............... ...................................................................... 247 2. Pie rderea posesiei ................................................................ ........................ 247 SECIUNEA a III-a Calitile i viciile posesiei .......... ......................................... 249 1. Calitile posesiei ................ ......................................................................... 249 2. Viciile posesiei ............................................................... ............................... 251 SECIUNEA a IV-a Detenia precar................. .................................................. 254 1. Noiune i caractere juridi ce ...................................................................... 254 2. Intervenia precaritii n posesie .................................................... .......... 255 SECIUNEA a V-a Efectele posesiei utile i aciunile posesorii ........ .................. 258 1. Efectele .............................................. .......................................................... 258 2. Aciunile posesor ii ............................................................................. .......... 259 II. Prezentare practico-aplicativ ................................ .................................................... 262 CAPITOLUL IX. Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate I. Prezent are teoretic .................................................................... .................................. 275 SECIUNEA I Noiunea i reglementarea modurilor de dobndire a dreptului de proprietate.......................................... ........................................................................ 275 SECI UNEA a II-a Accesiunea .......................................................... .................. 276 1. Noiune. Clasificare .................................... ................................................. 276 2. Accesiunea imobiliar natu ral .................................................................. 276 3. Acce siunea imobiliar artificial ...................................................... .......... 278 4. Accesiunea mobiliar ............................................ ...................................... 281 SECIUNEA a III-a Uzucapiunea ......... ............................................................... 284 1. Noiune. Dom eniu de aplicare................................................................ ..... 284 2. Felurile uzucapiunii ............................................... ...................................... 284 3. ntreruperea i suspendarea cursului uz ucapiunii .................................... 287 4. Jonciunea posesiilor ....... ............................................................................ 289 II. Prezentare practico-aplicativ .............................................. ....................................... 291 9

DREPTURILE REALE CAPITOLUL X. Mijloace juridice civile de aprare a dreptului de proprietate I. Pre zentare teoretic ................................................................ ...................................... 311 SECIUNEA I Noiune i categorii de mijloac e juridice civile de aprare a drepturilor reale.................................. .................................................................... 311 1. Noiune ............................................................................... .......................... 311 2. Categorii ..................................... .................................................................. 311 SECIUNEA a II-a Aciunea de revendicare..................................................... ... 313 1. Noiune. Caractere juridice. Titulari. Efecte .......................... ................... 313 2. Aciunea n revendicare imobiliar ......................... ................................... 315 3. Aciunea n revendicare mobiliar .......... ................................................... 319 4. Aciunea n revendicare a dreptului de proprietate public..................... 326 SECIUNEA a III-a Aciunea d e grniuire ......................................................... 327 II. Preze ntare practico-aplicativ ........................................................ ............................. 329 CAPITOLUL XI. Publicitate imobiliar I. Prezentare teoretic ....................... ............................................................................... 347 SECIUNEA I Publicitatea imobiliar conform legii nr. 7/1996 .................... ...... 347 1. Consideraii generale................................................ ................................... 347 2. nscrierea n cartea funciar............... ........................................................ 349 SECIUNEA a II-a Aciun ile specifice publicitii imobiliare ............................. 358 II. Prezenta re practico-aplicativ ........................................................... .......................... 361 RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE ..................................................... ........ 368 10

CUVNT NAINTE

Lucrarea de fa se adreseaz studenilor de la facultile de drept n primul rnd, dar i icienilor i practicienilor juriti, precum i tuturor celor interesai s cunoasc doctrin , legislaia i jurisprudena n materia celei mai importante instituii juridice care, fr ezerve, este dreptul de proprietate sub toate aspectele sale privind posesia, folo sina i dispoziia. Lucrarea este conceput i realizat cu respectarea unor reguli metodo ogice i pedagogice universitare i este susinut de un bogat material practico-aplicat iv. Fiecare tem este structurat pe dou pri: o prezentare teoretic bazat pe doctrin, slaie i jurispruden i o prezentare practico-aplicativ cuprinznd opinii, teze, contro se, reprezentri grafice, un vocabular explicativ al prelegerii, un set de ntrebri i exerciii, precum i un set de teste-gril, urmate de spee adaptate la tematica respect iv. Prezentarea astfel conceput are, pe lng caracterul informativ i un puternic carac ter formativ, ndemnndu-l i determinndu-l pe student s studieze, s mediteze i s ne atic conceptele, principiile i regulile care guverneaz drepturile reale. Credina no astr este c prelegerea urmat de un aparat practico - aplicativ l va obinui pe studen gndeasc independent, s filtreze cunotinele dobndite prin raionamente proprii, s nv iv i aplicativ, pregtindu-l pentru viaa juridic. Sigur, orice lucrare este perfectibi Autorii 11

CAPITOLUL I CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea i clasificarea drepturilor reale 1. Noiune Drepturile reale (jus in re) sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea cror a titularul poate exercita singur atributele asupra unui lucru determinat, n mod direct i nemijlocit, fr concursul altei persoane, adic al subiectului pasiv care est e nedeterminat (toi ceilali). 2. Clasificarea drepturilor reale n literatura de spec alitate, dup cum au sau nu o existen independent drepturile reale se clasific n drept ri reale principale i drepturi reale accesorii. De altfel, este principala clasif icare a drepturilor reale. 1. Drepturi reale principale Noiune. Drepturile reale principale sunt drepturi care au o existen independent, proprie, de sine stttoare, n aport cu alte drepturi reale sau de crean. Categorii de drepturi reale principale. Codul civil cuprinde dou categorii de drepturi reale principale: dreptul de prop rietate. Din punct de vedere al subiectelor i al regimului juridic aplicabil, dre ptul de proprietate 13

DREPTURILE REALE

cuprinde dreptul de proprietate public, avnd ca titulari statul i unitile administrat iv-teritoriale i dreptul de proprietate privat, avnd ca titulari persoane fizice i p ersoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativteritoriale pentru domeniu l privat al statului. drepturi reale principale derivate din dreptul de propriet ate (dezmembrmintele dreptului de proprietate) i anume: dreptul de uzufruct (art. 577 C.civ.), dreptul de uz (art. 571 C.civ.), dreptul de abitaie (art. 572 C.civ. ), dreptul de servitute (art. 576 C.civ.), dreptul de superficie (art. 492 C.civ .). De cele mai multe ori, atributele dreptului de proprietate se exercit direct i nemijlocit de proprietar i doar n mod excepional prin intermediul altor persoane. n acest scop, nsui proprietarul ncredineaz bunurile unei persoane fizice sau juridice dreptite s exercite atributele posesiei i folosinei. aceste persoanedobndesc un drept real principal (dezmembrmnt), derivat din dreptul de proprietate. O serie de acte normative speciale reglementeaz drepturi reale principale, cum sunt: dreptul de a dministrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprieta te public a statului i unitilor administrativ teritoriale (Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale; Leg ea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia); dreptu l de folosin gratuit asupra unor bunuri proprietate public atribuit persoanelor juri dice fr scop lucrativ ce desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public ori iciilor publice (art. 17 din Legea nr. 213/1998); dreptul de folosin asupra unor t erenuri agricole proprietatea comunei, oraului, municipiului, acordat personalulu i de specialitate din serviciile publice comunale (art. 19 alin.3 din Legea nr. 18/1991, republicat); dreptul de folosin asupra unor terenuri proprietate de stat1 1 Din redactarea destul de lacunar a art. 26, s-ar prea c dreptul de folosin vizeaz d ar terenurile proprietate public. Astfel se face vorbire de terenuri proprietate d e stat care trec n proprietatea comunelor, oraelor sau municipiilor, 14

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE situate n intravilanul localitii, atribuite n vederea construirii de locuine propriet ate personal (art. 26 i 36 din Legea nr. 18/1991, republicat); dreptul de concesiun e asupra unor terenuri pentru construirea de locuine (Legea nr. 50/1991); dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietatea statului2 acordat regiilor autono me i societilor comerciale (Legea nr. 15/1990); dreptul de concesiune acordat pentr u punerea n valoare a resurselor de petrol (Legea petrolului nr. 238/2004); drept ul de concesiune a unor lucrri publice i servicii publice (O.U.G. nr. 34/2006 priv ind atribuirea contractelor de ahiziie public, a contractelor de concesiune de luc rri publice i a contractelor de concesiune de servicii) i dreptul de concesiune a b unurilor proprietate public (O.U.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de co ncesiune de

urmnd s fie date n folosina celor care solicit s-i construiasc o locuin i nu au gur se nate ntrebarea dac se au n vedere terenurile proprietate public sau privat a s atului i unitilor administrativ teritoriale. Pentru soluionarea problemei trebuie inu t cont i de dispoziiile art. 36 alin. 2 conform crora terenurile proprietate de stat situate n intravilanul localitilor, atribuite, potrivit legii, n folosin venic sau osin pe durata existenei construciei, n vederea construirii de locuine proprietate pe sonal(...) trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor, n proprietatea ac estora. Dei textul de lege utilizeaz termenul de atribuire n proprietate, aceasta n r ealitate echivaleaz cu o constituire a dreptului de proprietate. tiut fiind c recon stituirea sau constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se face d oar asupra terenurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrat iv teritoriale, prin urmare sintagma terenuri proprietate de stat are n vedere tere nuri aflate n domeniul privat, asupra crora statul exercit un drept de proprietate privat. 2 Potrivit art. 25 alin 1 din Legea nr. 15/1990, prin hotrre de Guvern, ter enurile proprietate de stat pot face obiectul unor concesiuni. Redactarea textul ui este una lacunar, legiuitorul acelei perioade nefcnd distincia cuvenit ntre domeni l public i domeniul privat al statului. Astfel, se prevede posibilitatea concesio nrii unor terenuri proprietate de stat, prin aceasta nelegnd c actul normativ nu este aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau judeean sau din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ teritoriale. n realitate la acea dat, cadrul legal al concesiunii cuprindea att domeniul public ct i domeniul pr ivat al statului i unitilor administrativ teritoriale. n concluzie, sintagma proprie tate de stat are n vedere att proprietatea public ct i privat a acestuia. 15

DREPTURILE REALE

bunuri proprietate public). dreptul de preempiune. Se definete ca fiind dreptul con ferit de lege unor persoane de a cumpra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevzute de lege atunci cnd proprietarul su s-a hotrt s-l nstrinez n vnzare sau s l valorifice prin contracte cu executare succesiv (nchiriere, concesiu ne). Precizare Dreptul de preempiune se nate direct din lege, fiind prevzut de o nor m imperativ, voina vnztorului neavnd nicio contribuie la naterea acestui drept. Ast art.10 din Legea minelor nr. 85/2005 prevede c n cazul vnzrii bunurilor expropriate, fotii proprietari sau, dup caz, succesorii lor, au drept de preempiune; art. 11 din Legea nr. 238/2004 Legea petrolului dispune n cazul n care statul vinde bunurile ex propriate fotii proprietari, sau, dup caz, succesorii lor, au dreptul de a reintra n posesia acestora, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat,.. .; art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate public regl ementeaz dreptul de preempiune al fostului proprietar n situaia n care lucrrile pentr a cror executare s-a dispus exproprierea nu au fost ncepute i realizate i expropria torul a decis s nstrineze imobilul; art. 4 alin 4-8 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau jur idice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de preempi une al Statului Romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, sau al unitilor administr ativ teritoriale, sub sanciunea nulitii absolute; art. 18-21 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaii cu destinaie de locuin revede dreptul de preempiune al chiriailor la cumprarea locuinelor pe care le dein cu chirie; Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuz iv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 reglementeaz n art. 17 dreptul de pre empiune al locatarilor imobilelor n cazul n care proprietarii crora li s-au 16

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

retrocedat n natur imobilele se hotrsc s le nstrineze3. 2. Drepturi reale accesorii ne. Drepturile reale accesorii sunt drepturi reale care nsoesc i garanteaz anumite d repturi de crean, neavnd o existen proprie, independent, de sine stttoare. Drepturi ale accesorii urmeaz regimul juridic al drepturilor principale pe care le nsoesc po trivit principiului accessorium sequitur principale, astfel nct stingerea dreptului principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu. Categorii. Sunt drepturi r eale accesorii: dreptul de gaj sau amanetul (art. 1685 C.civ.): este un drept re al constituit asupra unui bun sau a unor bunuri mobile determinate ale debitorul ui sau ale unei tere persoane care confer titularului su (creditorului) posibilitat ea de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun (bunuri) n caz de neexecutare a obligaiei de ctre debitor. De regul, gajul presupune deposedarea debitorului de bu nul gajat care intr astfel n posesia creditorului. dreptul de ipotec (art. 1746 C.c iv.): este un drept real asupra unui imobil determinat ce confer titularului su, n umit creditor ipotecar, posibilitatea de a fi pltit cu prioritate din preul bunulu i i de a urmri bunul n minile oricui s-ar afla; privilegiile: sunt drepturi reale as upra imobilelor i mobilelor ce confer unor creditori, datorit calitii creanelor lor, arania de a fi pltii cu prioritate fa de ali creditori, chiar ipotecari posteriori. S re exemplu, dac cumprtorul vinde imobilul nainte de a plti preul integral, primul 3 Cazurile prevzute de Legea nr. 54/1998 referitor la vnzarea terenurilor agricole din extravilan i de O.U.G. nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier sunt n prezent abrogate prin dispoziiile art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.Aceste cazuri aveau n vedere dreptul de preempiune al copropri etarilor, vecinilor i arendailor n ipoteza nstrinrii prin vnzare a terenurilor agric situate n extravilan, respectiv dreptul de preempiune la nstrinarea terenurilor din fondul forestier proprietate privat n favoarea coproprietarilor, vecinilor i autor itii publice centrale care rspunde de silvicultur, prin Regia Naional a Pdurilor. 17

DREPTURILE REALE

vnztor are privilegiul plii creanei; dreptul de retenie: este acel drept real n teme cruia cel ce deine un bun mobil sau imobil al altuia i pe care trebuie s-l restitui e, poate s refuze restituirea pn cnd creditorul, titular al bunului, i va plti sumele pe care i le datoreaz cu privire la acel lucru. Dreptul de retenie este o creaie a practicii judiciare i a literaturii de specialitate, Codul civil reglementnd numai aplicaii ale dreptului de retenie. 18

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

SECIUNEA a II-a Noiunile de proprietate i drept de proprietate . 1. Terminologie Noiu nea de proprietate i cea de drept de proprietate sunt sinonime. Astfel, Constituia4 u ilizeaz n art. 44 i art. 136 att denumirea de proprietate, ct i cea de drept de propr etate. Termenul de proprietate este abordat att prin prism economic ct i juridic. economic, proprietatea constituie raportul de apropriere (nsuire) de ctre oameni a bu nurilor materiale pentru trebuinele lor fizice i spirituale, ca o condiie fundament al a existenei oricrei societi umane. n sens juridic, proprietatea se confund cu e proprietate5. Sintagma drept de proprietate este utilizat cu dou nelesuri, disti se ntre dreptul de proprietate n sens obiectiv i n sens subiectiv. n sens obiectiv, d reptul de proprietate desemneaz ansam-blul normelor juridice ce reglementeaz propr ietatea n sensul larg al termenului. Cu acest neles, dreptul de proprietate este o instituie juridic. n sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat pentru a desemna proprietatea corporal, respectiv dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale mobile i imobile, ca drept patrimonial, drept real, absolut, cu toate c aracteristicile specifice acestei categorii de drepturi subiective. 4 modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, p ublicat n M. O. nr. 767/ 31.10.2003. 5 Termenul de proprietate( drept de proprietate ) se folosete pentru a desemna bunul asupra cruia se exercit proprietatea. Dreptul de proprietate este un drept att de complet nct se confund cu bunul asupra cruia se e xercit. n acest sens, art. 582 C.civ. se refer la acela a crui proprietate este pe ma rginea unei ape curgtoare..., art. 589 C.civ.: ... la privirea asupra proprietii veci nului..., art. 614 C.civ. se refer la faptele proprietarilor care stabilesc, pe pro prietile lor sau n folosul proprietilor lor, orice servitui vor gsi de cuviin. 19

DREPTURILE REALE

. 2. Noiunea dreptului de proprietate Art. 480 C.civ. prevede c proprietatea este dr eptul ce are cineva de a se bucura i de a dispune de un lucru n mod exclusiv i abso lut, ns n limitele determinate de lege. n legtur cu textul menionat se impun cteva i: dreptul de proprietate este definit prin unele din atributele sale, fr a se arta explicit coninutul acestora. Atributele dreptului de proprietate sunt: - dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii sau destinaiei lui (jus utendi - usu s); - dreptul de a ntrebuina lucrul, de a-i culege fructele i veniturile pe care le poate da (jus fruendi - fructus); - dreptul de a dispune de lucru fie prin nstrin are, fie prin consumare (jus abutendi - abusus). Legiuitorul enumer numai dou atri bute, i anume: fructus (a se bucura) i abusus (a dispune) omind pe cel de-al treilea - usus (posesia).n realitate, expresia a se bucura are un sens mai larg, incluznd a tt dreptul de a poseda bunul, ct i dreptul de a-i culege fructele. n aparen, art. 480 C.civ. cuprinde dispoziii contradictorii din moment ce, dup evidenierea caracterulu i absolut al dreptului de proprietate, adaug c acesta se exercit n limitele determina te de lege. n realitate, dreptul absolut nu se definete ca un drept ce nu poate fi n grdit. Dreptul de proprietate este absolut n comparaie cu celelalte drepturi reale, proprietarul avnd plenas proprietas (usus, fructus i abusus); este absolut deoare ce titularul are posibilitatea de a-l folosi, de a svri orice acte juridice conform interesului su, fr a avea nevoie de concursul altor persoane; este absolut, n sensu l c este opozabil erga omnes. Limitele determinate de lege privesc exerciiul dreptul ui de proprietate. Astfel, exerciiul acestui drept n limitele legii este privit ca o restrngere normal, impus de interesele social-economice generale i de aprarea drep tului de proprietate al celorlali. textul nu deosebete expres dreptul de proprieta te de alte drepturi reale, dezmembrminte ale dreptului de proprie-tate, adic nu-l difereniaz pe proprietar de alte persoane care 20

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

exercit unele din atributele dreptului de proprietate, ca uzufructuarul ori super ficiarul (uzufructuarului i sunt recunoscute atributele posesiei i folosinei asupra obiectului dreptului de uzufruct; iar superficiarul, pe lng exerciiul posesiei i fo losinei, n anumite situaii, poate dispune material de bun). Dei sintagma utilizat de legiuitor n mod exclusiv i absolut evideniaz plenitudinea atributelor proprietarului, ea nu acoper i modalitile de exercitare a acestora. Astfel, a revenit doctrinei juri dice sarcina de a completa definiia instituit de art. 480 C.civ., subliniind c prop rietarul exercit atributele juridice ale dreptului de proprietate n putere proprie i n interes propriu, avnd astfel o poziie special n raport cu orice alt persoan ce cit unele din aceste drepturi, atribuite pe temeiul altor drepturi reale.6 Propri etarul exercit atributele n putere proprie, nefiind subordonat nimnui dect legii. To ate celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit aceste atribute, att n put erea legii ct i n virtutea puterii proprietarului care le-a transmis dreptul subiec tiv asupra bunurilor sale. Totodat, proprietarul este singurul subiect de drept c are exercit direct sau indirect (prin alte persoane) plenitudinea atributelor n pr opriul su interes. Sintetiznd cele prezentate mai sus, dreptul de proprietate se c oncretizeaz prin urmtoarele elemente: - cuprinde n coninut atributele posesiei, folo sinei i dispoziiei; - exprim o relaie de apropriere a unui bun; - proprietarul exerci t atributele prin putere i n interesul su propriu. Prin urmare, dreptul de proprieta te poate fi definit ca fiind acel drept real care confer titularului su, persoan fi zic sau juridic, atributele de posesie, de folosin i de dispoziie asupra unui lucru, e care le exercit n mod exclusiv prin putere proprie i interes propriu, cu respecta rea prevederilor legale.

6 Exist autori care consider c putere proprie i interes propriu sunt nelese impli rebuie precizate expres n definiie. (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu Dreptul de pro prietate i alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucureti, 2000, p.85). 21

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a III-a Coninutul dreptului de proprietate . 1. Posesia (usus jus utendi) Noiune. Posesia p resupune exercitarea de ctre titularul dreptului de proprietate a unei stpniri efec tive asupra lucrului, direct i n interes propriu, sau de a consimi ca stpnirea s fie xercitat n numele i n interesul lui de ctre o alt persoan. Reglementare. Caractere . 1846 C.civ. definete posesia ca fiind deinerea unui lucru sau folosina unui drept exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru. Trecnd peste imper eciunile textului (posesia nu se confund cu detenia - deinerea unui lucru) putem desp inde caracteristicile acestui atribut, i anume: - posesia se aplic att dreptului de proprietate (posesia unui lucru), ct i celorlalte drepturi reale (folosirea unui dre pt), adic posesia altui drept real. Posesia se afl la baza tuturor drepturilor real e, fiind materializarea existenei acestora, existen care rmne abstract.7 - posesia es e prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stpni bunul direct i nemijl ocit sau indirect i mijlocit, prin intermediul altei persoane, care exercit stpnirea n numele i interesul proprietarului. - posesia este o stare de fapt; ea confer pos esorului posibilitatea de a se comporta fa de bun ca i cnd ar fi adevratul titular al dreptului de proprietate sau al altui drept real. Dei regula este c posesorul est e i titularul dreptului, posesia presupunnd dreptul, sunt cazuri cnd proprietatea a parine unei persoane fr a avea posesia, iar posesia, unei alte persoane care nu est e proprietar. Cele dou noiuni nu se confund, prima fiind o stare de fapt i a doua o stare de drept. 7 Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul n temeiul lui jus possessionis (dre pt de proprietate), care nu se confund cu jus possidendi (drept de a poseda) ce a parine posesorului. 22

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

Elemente. Posesia presupune existena a dou elemente: animus - intenia de a poseda p entru sine 8 , i corpus - deinerea material a bunului, concretizat n acte materiale d e folosire a bunului. Se disting dou situaii: - Dac proprietarul exercit direct i per sonal stpnirea de fapt a bunului, posesia corespunde dreptului de proprietate; - D ac proprietarul transmite stpnirea de fapt altei persoane elementul corpus al poses iei posesia se exercit corpore alieno (posesor de corp strin) n numele i n interesul proprietarului, acesta din urm pstrnd elementul animus (intenia). . 2. Folosina (fruc us - jus fruendi) Noiune. Este acea prerogativ n virtutea creia proprietarul poate s trebuineze bunul n interesul su i s-i perceap fructele. Reglementare. Art. 482 C.ci dispune c proprietatea unui lucru mobil sau imobil d dreptul asupra a tot ce produc e lucrul i asupra a tot ce unete, ca accesoriu, cu lucrul, ntr-un mod natural sau a rtificial. Dei art. 482 C.civ. prevede c fructele se dobndesc de proprietar n virtute a dreptului de accesiune, n realitate culegerea fructelor este nsi efectul exerciiulu i dreptului de folosin ca atribut al dreptului de proprietate. Noiunea de fructe. P rin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod periodic, fr a-i fi afectat s bstana. Fructele sunt de trei feluri (art. 483 C.civ): - fructe naturale - se pro duc n mod periodic, fr intervenia omului (art. 522 C.civ); - fructe industriale - se produc periodic, ns pentru obinerea lor este necesar intervenia omului (art. 522 C.c iv.); - fructe civile - sunt venituri bneti produse n urma valorificrii unor bunuri (chirii, dobnzi, dividende) (art. 523 C.civ.). Fructele naturale i industriale se dobndesc prin culegere, 8 Existena elementului intenional (animus) deosebete pose-sia de detenia precar, n ca rul creia lipsete voina posesorului de a stpni pentru sine, detentorul deinnd pentru tul (spre exemplu, depozitarul, locatarul, cruul). 23

DREPTURILE REALE

iar cele civile se dobndesc zi de zi (art. 524 i 525 C.civ.). Fructele nu se confu nd cu productele, acestea din urm fiind foloase trase dintr-un bun care i consum subs tana (nisipul, piatra, marmura extras dintr-o carier). . 3. Dispoziia (abusus - jus a butendi) Noiune. Acest atribut const n prerogativa proprietarului de a dispune libe r de bunul su: de a-l nstrina sau de a constitui asupra lui drepturi reale n favoare a altor persoane, precum i de a dispune de substana bunului (a-l transforma, consu ma, distruge) cu respectarea reglementrilor n vigoare. Elemente. Atributul dispozii ei cuprinde dispoziia material i dispoziia juridic asupra bunului. Dispoziie material resupune posibilitatea de a dispune de substana bunului, respectiv de a-l transfo rma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. Dispoziie jurid ic se concretizeaz n posibilitatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate prin acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, precum i de a constitui drepturi reale n favoarea altor persoane. Precizare Proprietarul poate, vremelnic, s nstrinez e celelalte atribute ale dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi), nu n s i jus abutendi, deoarece n acest caz ar pierde nsui dreptul de proprietate. 24

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

SECIUNEA a IV-a Caracterele dreptului de proprietate Art. 480 C.civ. prevede c Drep tul de proprietate este un drept exclusiv i absolut, dar legislaia actual i literatur a de specialitate i-a completat fizionomia juridic cu nc dou trsturi specifice invi bilitatea i respectiv, perpetuarea. Prin caracterul absolut al dreptului de propr ietate se nelege posibilitatea titularului de a dispune de bun dup propria dorin, n l mitele legii (de a-l utiliza i de a-i trage foloasele, precum i de a svri toate actel e juridice care corespund interesului su), fr a avea nevoie de concursul altei pers oane. Dreptul de proprietate este absolut n sensul c este opozabil erga omnes, toi ceilali fiind obligai s nu fac nimic de natur a-i aduce atingere titularului dreptulu i. Ori de cte ori bunul ajunge n deinerea sau posesia nelegitim a altuia, proprietar ul beneficiaz de aciunea n revendicare. Totodat este un drept complet care confer tit ularului su exerciiul integral al tuturor prerogativelor (posesie, folosin, dispoziie ) n comparaie cu celelalte drepturi reale, care nu sunt dect dezmembrminte ale drept ului de proprietate. Avnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n acelai ti mp inviolabil. Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut expr es n art. 136 pct. 5 din Constituie n forma revizuit, care dispune: Proprietatea priv at este, n condiiile legii organice, inviolabil. Acest principiu are dou limite: - ex roprierea pentru cauz de utilitate public. Conform Legii nr. 33/1994 i n baza art. 4 4 pct. 3 din Constituie, exproprierea nu se poate dispune dect pentru cauz de utili tate public, cu dreapt i prealabil despgubire. - pentru lucrri de interes general aut ritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a d espgubi proprietarul pentru daunele produse solului, plantaiilor sau construciei, o ri pentru alte daune 25

DREPTURILE REALE

imputabile autoritilor publice (art. 44 pct. 5 din Constituie). Caracterul exclusiv l ndreptete pe titularul dreptului de proprietate s exercite toate atributele dreptu ui su, cu excluderea tuturor celorlalte persoane. Dreptul de proprietate este lip sit de caracterul exclusiv, n urmtoarele situaii: - cnd atributele dreptului de prop rietate se exercit de ctre o alt persoan, n temeiul unui dezmembrmnt (drept real der t) al dreptului de proprietate; - cnd un bun frugifer se afl n stpnirea unui posesor de bun-credin care dobndete conform art. 485 C.civ., fructele bunului frugifer; - n c zul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprie-tate aparin i se exercit c u privire la acelai lucru corporal de dou sau mai multe persoane; - n cazul servitui lor pozitive, legale, convenionale sau judiciare, cnd proprietarul fondului domina nt exercit atributul folosinei asupra fondului aservit. Caracterul perpetuu al dre ptului de proprietate trebuie abordat din mai multe puncte de vedere: - dreptul de proprietate are o durat limitat n timp, el dureaz att timp ct exist bunul. nstr bunului sau moartea titularului su nu este de natur s sting dreptul de proprietate. - dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind imprescriptibil sub aspec t extinctiv. Astfel, aciunea n revendicare prin care proprietarul urmrete s redobndea c exerciiul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil este imprescriptibil. n cazul unui bun mobil, situaia prezint o serie de nuanri.9 - dreptul de proprietate p oate fi transmis prin acte ntre vii 9 Opinia dominant este n sensul prescriptibilitii aciunii n revendicare mobiliar n n de 30 de ani. Relativ recent s-a conturat i opinia contrar a imprescriptibilitii a cesteia, cu argumentul principal c nu se poate distinge din punct de vedere al pr oteciei juridice ntre bunurile mobile i imobile. Ase vedea Cap XII., Seciunea a II a . 26

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE (inter vivos) i pentru cauz de moarte (mortis causa). Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din patrimoniul unei persoane n patrimoniul alteia, fr nici o mo dificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia perpeturii dreptului de p roprietate. Caracterul transmisibil este propriu dreptului de proprietate privat. n opoziie cu acesta, dreptul de proprietate public este inalienabil i prin urmare n etransmisibil. i acest caracter cunoate limitri impuse de lege (expropriere pentru cauz de utilitate public, confiscarea special a bunului) sau de voina proprietarilor (spre exemplu, titularul poate s abandoneze un bun mobil, acesta devenind res nu llius, ceea ce echivaleaz cu ncetarea dreptului de proprietate, dac nu se aplic vreo prevedere legal n temeiul creia bunul trece n proprietatea statului). Dreptul de pr oprietate, prin natura sa, este un drept exclusiv, individual, n sensul c atribute le sale aparin i sunt exercitate de o singur persoan. O excepie de la caracterul indi vidual o constituie coproprietatea, situaie n care dreptul de proprietate aparine c oncomitent la dou sau mai multe persoane care exercit deopotriv prerogativele acest uia. Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c legea 10 stabilete att coninutul ct i limitele exercitrii prerogativelor proprietarului.

10 n acest sens, Codul civil dispune n art. 480 c dreptul de proprietate se exercit n limitele determinate de lege. Tot astfel, Constituia, n art. 44 pct. 1, prevede: coni nutul i limitele acestor drepturi (incluznd i dreptul de proprietate) sunt stabilit e de lege. De asemenea, n temeiul art. 44 pct. 6 din Constituie, dreptul de proprie tate oblig la respectare sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei ve cinti, precum i a sarcinilor ce revin proprietarului n temeiul legii sau obiceiului. 27

DREPTURILE REALE II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV

1. Precizri suplimentare de doctrin Una dintre preocuprile centrale ale activitii Cur i Europene a Drepturilor Omului o constituie garantarea dreptului de proprietate . Singurul drept cu caracter economic din Convenia European a Drepturilor Omului i Libertilor Fundamentale este dreptul de proprietate prevzut n art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenie i consacrat n urmtorii termeni: Orice persoan fizic sau moral are tul a-i fi respectate bunurile. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect din motive de utilitate juridic i n condiiile prevzute de lege i de principiile de d ept internaional. CEDO, analiznd noiunea de bunuri, implicit, a interpretat i categor ia juridic a proprietii ntr-o manier nou, extensiv. Bunurile vizate de art. 1 din nu se limiteaz doar la bunurile corporale; constituie bunuri creanele, prile social e, brevetele, drepturile publice patrimoniale ori drepturile avnd ca obiect pensi a de asigurri sociale11. Sub acest aspect CEDO, prin jurisprudena sa, a interpreta t n mod extensiv noiunile de bunuri i proprietate, conferindu-le un sens specific dr ului internaional al drepturilor omului, independent de nelesul existent n dreptul n aional. Curtea European a statuat c noiunea de bunuri are un neles autonom, care nu imiteaz doar la dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale, i alte drepturi patrimoniale pot constitui drept de proprietate i, prin urmare, bunuri. n spea Gasus Dosier mpotriva Olandei 1996, s-a decis c este indiferent dac dreptul societii comer le Gasus este considerat ca fiind un drept de proprietate sau o garanie real. n cazu l Van Marle i alii mpotriva Olandei 1986, clientela s-a analizat ca o valoare patrim al, deci ca un bun. Totodat, n cazul 11 M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de ju rispruden, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002, p. 9. 28

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

Iatris mpotriva Greciei 1999, s-a statuat c, reclamantul, ca rezultat al exploatrii c nematografului timp de 11 ani, i-a creat o clientel, care constituie un bun. Mai mul t, n cazul Pressos Compania Maviera SA i alii mpotriva Belgiei 1995, s-a decis c dr la despgubiri se nate odat cu producerea prejudiciului. Un drept de crean de aceast tur constituie bun i deci reprezint un drept de proprietate12. n viziunea CEDO, pro atea nceteaz a fi sinonim numai cu dreptul de proprietate ca drept real; ea are n ved re orice drept patrimonial, inclusiv dreptul de crean.

12 Cazurile au fost preluate din motivarea Dec. nr. 70/27 februarie 2001 a Curii Constituionale referitoare la excepia de neconstituionalitate a art. 19 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu o alt destinaie construite d n fondurile statului. 29

n raport de regim juridic dreptul de proprietate public a statului a unitilor administrativ-teritoriale a persoanelor fizice a persoanelor juridice dreptul de proprietate privat n raport de modaliti Formele dreptului de proprietate dreptul de proprietate pur i simplu dreptul de proprietate afectat de modaliti drep tul de proprietate dobndit prin acte juridice dreptul de proprietate dobndit prin fapte juridice 2. Reprezentare grafic n raport de modalitile de dobndire dreptul de proprietate transmis ntre vii dreptul de proprietate transmis pentru c auz de moarte dreptul de proprietate original dreptul de proprietate derivat` DREPTURILE REALE n raport de titulari dreptul de proprietate al persoanelor fizice dreptul de proprietate al persoanel or juridice 30

3. Tabel comparativ. Caracterele dreptului de proprietate Caracter absolut i inviolabil Limite exproprierea pentru cauz de utilitate public ( Legea nr. 33/94); subsolul oricrei pro-prieti poate fi folosit pentru lucrri de inte res public dezmembrmintele dreptului de proprietate; fructele aparin posesorului de bun-credin al bunului frugifer; coproprietatea; servituile. exproprierea; conf ea spe-cial; abandonarea bunului; clauza de ina-lienabilitate. coproprietatea. Co ninut - proprietarul are plena proprietas (uzus, fructus, abusus); - proprietarul poate svri orice acte juridice conform interesului su; - este opozabil erga omnes. -proprietarul exercit singur atributele cu excluderea celorlalte persoane, dar n l imitele legii; exclusiv perpetuu i transmisibil - dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz; - dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii i pentru cauz de moarte. - atributele dreptului de p roprietate (posesia, folosina, dispoziia) aparin i sunt exercitate de o singur persoa n. - coninutul i exercitarea atributelor dreptului de proprietate sunt stabilite de lege. individual legal 31

DREPTURILE REALE

4. Vocabular explicativ abusus (jus abutendi) atribut al dreptului de proprietat e, desemnnd dreptul de proprietate asupra bunului (dispoziie juridic prin nstrinare s au dispoziie material prin distrugere); accesiune mod de dobndire a proprietii confo m cruia tot ce se unete cu un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine bunul la care s-a fcut unirea sau ncorporaiunea; animus stare de spirit a unei persoane care se comport ca titularul unui drept asupra unui lucru (animus domini, animus possidendi), caracterizat de intenia sau voina celui ce stpnete bunul de a efectua ac a stpnire pentru sine; corpus termen folosit pentru a desemna elementul material a l posesiei, care presupune un contact juridic direct cu bunul, concretizat n acte materiale ca: deinerea acestuia, folosirea lui, culegerea fructelor produse de e l, efectuarea unor modificri sau aducerea unor completri, nfptuirea unor acte de dis poziie privitoare la bun; detentor precar persoan care deine un lucru, stpnindu-l f tenia sau voina de a efectua aceast stpnire pentru sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar sau ca titular al altui drept real; detenie stpnire n fapt asupr a unui lucru al altuia exercitat temporar, n baza unui raport juridic cu proprieta rul lucrului, implicnd obligaia restituirii acestuia; drept subiectiv absolut - dr ept civil n temeiul cruia titularul su, determinat, are posibilitatea s-l exercite s ingur, fr concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pasive nedetermi nate, avnd obligaia general i negativ de a nu aduce nici o atingere titularului n exe citarea dreptului su; drept subiectiv relativ - dreptul n temeiul cruia subiectul a ctiv, determinat, numit creditor, are posibilitatea de a pretinde subiectului pa siv, determinat numit debitor, s dea, s fac sau s nu fac ceva; dreptul de habitaie rept real n temeiul cruia titularul are dreptul de a folosi o cas de locuit ce apari ne altei persoane; dreptul de servitute - o sarcin impus unui fond (fond aservit) 32

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt stpn (fond dominant); drept de supe rficie - drept real ce const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan fizic au juridic denumit superficiar, n privina construciilor sau plantaiilor ce se afl renul aparinnd altui proprietar, precum i n dreptul de folosin asupra terenului pe ca e se afl construciile sau plantaiile; drept de uz - drept real n virtutea cruia titul arul su se poate folosi de un bun, i poate culege fructele pentru nevoile sale i al e familiei sale; drept de uzufruct - drept real principal ce confer titularului su , numit uzufructuar, dreptul de a exercita asupra unui bun ce aparine altui propr ietar, atributele posesiei i folosinei n aceleai condiii ca i proprietarul, cu obliga de a-i conserva substana i de a-l restitui la ncetarea uzufructului; dezmembrminte termen folosit pentru a desemna drepturile reale principale, care se constituie prin desprinderea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate (de uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitute); erga omnes - expresie latin de semnnd faptul c un act juridic sau un drept subiectiv este opozabil fa de toi; fructu s (jus fruendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de a folosi i de a culege fructele bunului; res nullius expresie desemnnd un lucru al nimnui; uzus (jus utendi) atribut al dreptului de proprietate ce presupune exercitarea d e ctre titular a unei stpniri efective asupra bunului n materialitatea sa. 5. ntrebri exerciii 1. Definii noiunile de proprietate drept de proprietate. 2. Interpretai d nct de vedere juridic expresia: dreptul de proprietate este un drept absolut. 3. S tabilii care este coninutul atributelor: usus, fructus i abusus n materia proprietii. 4. Considerai ca fiind un abuz de drept mprejurarea c un 33

DREPTURILE REALE

proprietar, cu ocazia spturilor fcute n teren n scopul ridicrii unei construcii, nu uat msurile necesare impuse de regulile arhitectonice, ceea ce a condus la disloc area brusc a pdurilor de la casele vecine? n stadiul actual al legislaiei, pe ce tex te de lege i-ar ntemeia instana soluia? 5. Ce condiii trebuie s ndeplineasc titular ui drept subiectiv pentru a svri un abuz de drept? 6. Cunoscnd c proprietatea nu se p ierde prin neuz, stabilii care este situaia juridic a bunurilor mobile abandonate. Dar situaia bunurilor mobile, furate din patrimoniul cultural naional? 7. Precizai cui aparine i care este coninutul atributelor usus, fructus i abusus n cazul bunurilo r aparinnd proprietii publice. 6. Teste gril 1. Prin proprietate n sens juridic nel a) raportul de apropriere a bunurilor materiale; b) dreptul de proprietate ca i nstituie juridic; c) dreptul real de proprietate ca drept patrimonial, drept real, drept absolut. 2. Constituie atribute ale dreptului de proprietate: a) dreptul de uz i dreptul de uzufruct; b) usus, fructus i abusus; c) animus i corpus. 3. Spre deosebire de proprietate, posesia este: a) stare de fapt; b) stare de drept; c) detenie precar a bunului. 4. Jus fruendi: a) este o prerogativ a dreptului de propri etate; b) este un caracter al dreptului de proprietate; c) reprezint dreptul de a culege fructele bunului, prerogativ exercitat n virtutea dreptului de accesiune. 5 . Dreptul de proprietate este un drept: a) netransmisibil; b) perpetuu; c) relat iv. 34

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

6. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se explic prin: a) posibilitat ea titularului de a exercita singur atributele cu excluderea celorlalte persoane ; b) posibilitatea titularului de a exercita conco-mitent toate atributele drept ului de proprietate; c) opozabilitatea erga omnes. 7. Dreptul de proprietate asu pra unei construcii: a) se transmite valabil prin contract de vnzarecumprare ncheiat n form autentic; b) se transmite valabil prin contract de vnzarecumprare, ncheiat n rma nscrisurilor sub semntur privat; c) nstrinarea prin act sub semntur privat con la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului pe care este aezat construcia . 8. Proprietarul nu poate nstrina atributul: a) jus utendi; b) jus fruendi; c) ju s abutendi. 9. Dreptul de proprietate nu se pierde : a) n caz de expropriere a bu nului pentru cauz de utilitate public; b) prin nentrebuinare, neuz; c) n cazul n care n contract, prile au introdus clauze de inalienabilitate a bunului. 10. Dup regimul juridic aplicabil, dreptul de proprietate se clasific n: a) drept de proprietate aparinnd persoanelor fizi-ce i drept de proprietate al persoanelor juridice; b) dre pt de proprietate public i drept de proprietate privat; c) drept de proprietate, do bndit prin mijloace originare i drept de proprietate dobndit prin mijloace derivate . 11. Reprezint un drept real principal: a) dreptul de ipotec; b) dreptul de reteni e; c) dreptul de uzufruct. 35

DREPTURILE REALE

12. Constituie drepturi reale accesorii: a) dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de superficie; b) dreptul de ipotec, dreptul de gaj, dreptul de retenie; c ) dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosin. 13. Dezmembrm intele dreptului de proprietate sunt: a) drepturi reale principale; b) drepturi reale accesorii; c) drepturi de crean. 7. Spee 1. Ca urmare a condiiilor politico-ec onomice existente n Romnia, X a decis n 1960 s prseasc ara, motivnd organelor de s te c beneficiaz de o burs n strintate. Cunoscnd faptul c dac pleac pierde proprie enului i casei n care locuia13, X s-a neles cu prietena sa Y, ca aceasta s locuiasc mobil, pltind taxele i impozitele aferente, pentru a nu fi trecut n proprietatea st atului. n mod tacit, prile au stabilit c dac X se ntoarce n Romnia, Y i va restitu lele, urmnd s primeasc valoarea actualizat a tuturor cheltuielilor fcute cu acestea. urma evenimentelor din 1989, X s-a ntors n ar. Avnd n vedere c Y a refuzat s-i res e terenul i cldirea, X a chemato n judecat solicitnd instanei s constate c imobilel afl n proprietatea sa. n proces, Y a nvederat faptul c, din moment ce X nu i-a exerci at atributele dreptului de proprietate o lung perioad de timp, dreptul su de propri etate s-a stins prin neuz. Cerine: a) Care din atributele dreptului de proprietat e nu a fost exercitat de X ct timp a locuit n strintate? b) Considerai ntemeiat afir fcut de Y n faa instanei? 13 n temeiul Decretului nr. 111/1951 privind reglementarea situaiei bunurilor de o rice fel supuse confiscrii, fr motenitori sau fr stpn precum i a altor bunuri care folosesc instituiile bugetare, bunurile abandonate intrau n proprietatea statului , dac trecea 1 an de la data prsirii imobilului, fr ca titularul s fi efectuat vreun ct de conservare sau administrare personal sau prin reprezentant. 36

I. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE I DREPTUL DE PROPRIETATE

Ce va invoca n aprare X? c) Considerai c anterior anului 1989, statul garanta (ocrot ea) proprietatea privat. Argumentai. d) Ce va decide instana? 2. A, mecanic auto, d evenind omer, a amplasat un atelier de tinichigerie mpreun cu o ramp de reparaii auto n imediata apropiere a locuinei. Datorit zgomotelor, gazelor i mirosurilor poluante la care erau zilnic supui, vecini lui, B i respectiv C, au sesizat instana de jude cat, solicitnd desfiinarea construciilor n litigiu. n motivarea aciunii reclamanii sinut c activitile ntreprinse de A, fcnd nelocuibile casele vecine i micorndu-le de ntrebuinare, depesc limitele unei vecinti tolerabile, constituind un abuz de drep aprare, prtul a susinut c, n realitate, el este victima unui abuz, deoarece dreptul de proprietate asupra atelierului fiind un drept absolut, deci nengrdit, vecinilo r le revenea obligaia de a nu-l tulbura n exercitarea acestuia, obligaie pe care ac etia nu au respectat-o. Cerine: a) Activitatea lui A ndeplinete condiiile unui abuz d e drept? b) Cum interpretai aprarea lui A? c) Ce va hotr instana? 8. Bibliografie D.C . Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 200 2, p. 71-83. D.C. Florescu,Teoria general a drepturilor reale, Curs pentru nvmntul la ditan, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2003, ., p.57- 67. V. Stoica, D t civil. Drepturi reale principale, Editura Humanitas, Bucureti, 2004, p. 41- 104 . I.R. Urs, S. Angheni - Drept civil. Drepturile reale. Teoria general a obligaiil or civile, vol.II, Editura Oscar Print, Bucureti, 1998, p. 15-21. 37

DREPTURILE REALE O. Ungureanu, C. Munteanu Drept civil. Drepturi reale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2003, p.70-95. L.Pop, L.M. Harosa Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Un iversul juridic, Bucureti, 2006, p. 78-97. L.Pop - Dreptul de proprietate i dezmem brmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 38-62. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu - Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucuret i, 2000, p. 80-101. C. Brsan - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001, p. 29-48. Ioan Adam - Drept civil. Drepturi reale, Edit ura Europa Nova, Bucureti, 2002, p. 34-49. 38

CAPITOLUL II DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Reglementarea, noiunea, caracterele juridice i tit ularii dreptului de proprietate public . 1. Reglementare Constituia Romniei reglemen teaz n art. 136 pct. 1 formele dreptului de proprietate: Proprietatea este public sa u privat stabilind la pct. 2 titularii proprietii publice (statul i unitile administ iv-teritoriale). Tot Constituia, n forma revizuit, stabilete i regimul juridic al pro prietii publice: bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii ele pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiil r de utilitate public (art. 136 pct. 4). O serie de acte normative adoptate de Par lament fac meniuni cu privire la proprietatea public: - Legea nr. 18/1991, legea f ondului funciar, republicat 14 , cu modificrile ulterioare, dei obiectul de regleme ntare l constituie numai terenurile, dispune c acestea pot aparine domeniului publi c sau domeniului privat (art. 4 alin. 1). Domeniul public poate fi de interes nai onal, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, 14 Republicat n M.Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat i completat prin Legea nr. 169/1997 i prin Legea nr,. 247/19. 07. 2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente. 39

DREPTURILE REALE

sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea n regim de drept public , aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor (art. 4 alin. 2). - Legea m inelor nr. 85/2003 15 dispune n art.1 c: resursele minerale situate pe teritoriul rii i n subsolul rii i al platoului continental n zona economic a Romniei din Marea Ne elimitate conform principiilor dreptului internaional i reglementrilor din conveniil e internaio-nale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii publ ice i aparin statului Romn. Totodat precizeaz n art, 14 alin. 1 c sistemul naiona sport al petrolului face parte integrant din proprietatea public a statului i este de importan strategic. - Legea petrolului nr.238/2004 16 precizeaz n art. 1 alin. 1 ursele depetrol situate n subsolul rii i al platoului continental romnesc al Mrii Neg e, delimitat conform principiilor dreptului internaional i conveniilor internaionale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietii publice i aparin stat ului romn. n prezent, reglementarea unitar a proprietii publice o constituie Legea 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea public i regimul juridic al aceste ia, fiind cel mai cuprinztor act normativ n materie. Din textele legale invocate m ai sus, putem concluziona: proprietatea poate fi public, aparinnd statului i unitil administrativ-teritoriale, i privat, cnd are ca titulari orice subiect de drept, in clusiv statul i unitile administrativteritoriale; anumite bunuri pot forma obiectul exclusiv al proprie-tii publice (bunurile enumerate de art. 136 din Constituie i de Anexa Legii nr. 213/1998, precum i cele de uz i interes public); bunurile proprie tate public au un regim juridic special; fiind inalienabile, punerea lor n valoare se face prin darea n administrare, prin concesionare sau nchiriere. 15 Publicat n M.O. nr. 197/2003, modificat prin Legea nr. 284/2005. 16 Publicat n M.O . nr. 535/15.06.2004. 40

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

. 2. Noiune Dispoziiile constituionale i diferitele acte normative utilizeaz dou no domeniul public i proprietatea public17. Domeniul public, n opinia noastr, nu trebu ie confundat cu proprietatea public. Domeniul public reprezint o mas de bunuri dete rminat de lege n raport de natura bunului (uz public) i de destinaia acestuia (inter es public), adic totalitatea de bunuri ce formeaz obiectul proprietii publice. n cons ecin, domeniul public reprezint o totalitate de bunuri n timp ce proprietatea public este nsui dreptul subiectiv real care are ca obiect bunurile ce formeaz domeniul pu blic18. Dreptul de proprietate public este acel drept real ce aparine statului i un itilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care fie prin natura lor, fie pr intr-o dispoziie a legii sunt de uz i interes public, aparinnd domeniului public, i c are se exercit n regim de drept public, prin putere proprie i n interes public, n lim itele prevzute de lege. Din definiie, rezult c dreptul de proprietate public prezint serie de trsturi caracteristice: titularii dreptului de proprietate public sunt st atul i unitile administrativ-teritoriale, iar obiectul dreptului de 17 n mod firesc, n doctrina juridic s-a pus problema dac acestea sunt sau nu echival ente. ntr-o prim opinie, cele dou noiuni sunt echivalente, complementare (C. Brsan, M . Gai, M. Pivniceru, Op. cit., p. 45; C. Brsan, Op.cit.,p. 88).Dreptul de proprieta te public are ca obiect domeniul public, format din totalitatea bunurilor care, p otrivit unor criterii legale, aparin statului i unitilor administrativteritoriale. A ceast concepie a fost criticat pe motiv c, n primul rnd, confund dreptul cu obiectul i n al doilea rnd, consider inexact domeniul public ca fiind obiect al proprietii pu lice. n realitate, dreptul de proprietate public are ca obiect bunurile care alctui esc domeniul public i nu nsi domeniul public. Acesta este i sensul noiunii de propri te public prevzut de Constituie, noiune care are n vedere dreptul de proprietate ca pt subiectiv asupra bunurilor aparinnd domeniului public. 18 A se vedea Decizia nr . 305/1999 a Curii de Apel Bucureti, n Culegere de practic judiciar 1999, Ed. Rosseti , Buc., 2001, p. 106 (Domeniul public este un concept care individualizeaz o mas d e bunuri cu un regim juridic ocrotit n mod preferenial de ctre lege, n timp ce propr ietatea public se refer la dreptul subiectiv avnd ca obiect bunurile ce alctuiesc do meniul public). 41

DREPTURILE REALE

proprietate public este alctuit din bunuri care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii, fac parte din domeniul public. exercitarea dreptului de propri etate public are loc numai n regim de drept public. Statul i unitile administrativ-te ritoriale particip ntotdeauna la raporturile juridice ca persoane de drept public, dar i exercit dreptul de proprietate n regim de drept public sau de drept privat, n raport de apartenena bunului la proprietatea public sau privat. exercitarea atribuii lor dreptului de proprietate public se face prin putere proprie i n interes public. Considerm c atributele dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi, jus abu tendi) se regsesc i n cazul proprietii publice 19 , cu att mai mult cu ct art. 2 din gea nr. 213/1998 dispune, in terminis, c statul sau unitile administrativ-teritorial e exercit posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul publ ic, n limitele i n condiiile legii. n schimb, exerciiul lor presupune o serie de par ulariti: - n privina bunurilor proprietate public prin natura lor, posesiunea (jus ut endi) nu este exercitat n mod direct de stat i unitile administrativ-teritoriale (sta tul nu posed nemijlocit plaja mrii, spaiul aerian), ci corpore alieno, adic prin int ermediul altor persoane care folosesc, administreaz sau exploateaz aceste bunuri. - referitor la bunurile proprietate public prin destinaia lor, statul i unitile admin istrativ-teritoriale exercit atributul posesiei i al folosinei, percepnd o serie de taxe (spre exemplu: obiectele dintr-un muzeu naional sau judeean). - n ceea ce priv ete atributul dispoziiei materiale i juridice (jus abutendi), dei bunurile din domen iul 19 n doctrina juridic mai veche s-a precizat opinia conform creia exercitarea atrib uiilor posesiei, folosinei, dispoziiei nu se regsete n materia proprietii publice, ece bunurile din domeniul public fiind destinate folosinei publice, sunt inaliena bile i nu produc nici un venit, titularii domeniului public avnd doar un drept de c onservare i supraveghere a acestora G.N. Luescu, Teoria general` a drepturilor real e, Bucureti, 1947, p. 166. 42

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

public sunt inalienabile, ele pot fi modificate, transformate, dezafectate, demo late cu respectarea prevederilor legale sau pot fi trecute, n condiiile legii, din domeniul public n cel privat. Totodat, conform art. 136 pct. 4 din Constituie, bunu rile aparinnd domeniului public pot fi date n administrarea Regiilor Autonome ori i nstituiilor publice, sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot f i date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public20. . 3. Titulari Conform 136 pct. 2 din Constituie, Proprietatea public aparine statului sau unitilor adminis rativ-teritoriale. De asemenea art. 1 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune: Drep tul de proprietate public aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale . A t. 4, alin. 2 din Legea nr. 18/1991 cu modificrile ulterioare, fcnd referire la ter enurile proprietate public prevede: Domeniul public poate fi de interes naional, ca z n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de drept public, apari ne comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Titularii dreptului de proprietat e public sunt statul asupra terenurilor din domeniul public de interes naional i un itile administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local. mprejurarea c o serie de persoane juridice primesc n administrare bunuri din domeniul public sau li se concesioneaz astfel de bunuri nu le transform n subiecte ale dreptului de proprietate public. Dreptul de administrare sau concesiune nu echivaleaz cu dreptul de proprietate public ci repr ezint modaliti specifice de exercitare a acestuia. 20 n acelai sens, dispune i Legea nr. 213/1998 n art. 12, alin. 1 lit. c ele pot fi d ate numai n administrare, concesionate ori nchiriate, n condiiile legii precum i art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraiei locale prevede: Consiliile locale i c onsiliile judeene hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public sau privat, de inte res local sau judeean, dup caz, s fie date n administrarea regiilor autonome i instit uiilor publice, s fie concesionate sau nchiriate. 43

DREPTURILE REALE

. 4. Caractere juridice Legislaia n vigoare prevede expres caracterele specifice al e dreptului de proprietate public: Astfel: Constituia n art. 136, pct. 4 stabilete: unurile proprietate public sunt inalienabile. art. 11 alin. 1 din Legea nr. 213/19 98 precizeaz c bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i impres criptibile []. art. 122 alin. 2 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 stipuleaz n acelai sens bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile , imprescriptibile i insesizabile. 1. dreptul de proprietate public este inalienabi l. Bunurile proprietate public sunt scoase din circuitul civil, adic nu pot fi nstri nate prin acte juridice civile, n mod voluntar i nici pe calea forat a exproprierii. De asemenea, nu se pot constitui asupra acestora dezmembrmite ale dreptului de p roprietate i, mai mult, aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate. Posibilitat ea constituirii unor drepturi reale specifice dreptul de administrare, dreptul d e concesiune, dreptul de folosin gratuit sau posibilitatea nchirierii bunurilor prop rietate public nu contravine regulii inalienabilitii. n aceast ipotez nu este vorba d nstrinarea sau dobndirea bunurilor din domeniul public, ci de modaliti specifice de exercitare a dreptului de proprietate public. 2. dreptul de proprietate public est e imprescriptibil Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunuri le din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sa u prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. Astfel, dreptul de p roprietate public este imprescriptibil extinctiv ct i achizitiv. Sub aspect extinct iv, aciunea n revendicarea dreptului de proprietate public poate fi introdus oricnd; dreptul la aciune n sens material nu se stinge indiferent de intervalul de timp sc urs. Sub aspect achizitiv, imprescriptibilitatea bunurilor proprietate public pre supune c bunurile imobile nu pot fi dobndite prin 44

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC uzucapiune orict de lung ar fi posesia, iar bunurile mobile nu pot fi dobndite pe c alea posesiei de bun-credin. 3. dreptul de proprietate public este insesizabil Carac terul insesizabil are n vedere faptul c bunurile proprietate public nu pot fi urmrit e de creditori. n acest sens art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 preved e c bunurile proprietate public nu pot fi supuse executrii silite i asupra lor nu se pot constitui garanii reale21. 4. dreptul de proprietate public este exclusiv, negr evabil i nedezmembrabil Potrivit art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 asu pra bunurilor din domeniul public [] nu se pot constitui garanii reale. Dreptul de proprietate public este un drept nedezmembrabil, deoarece toate atributele sale s unt exercitate de titularul dreptului n putere proprie i n interes public. Faptul c bunurile proprietate public pot fi date n administrare regiilor autonome i instituii lor publice, aceasta nu constituie o dezmembrare a dreptului de proprietate publ ic. n mod excepional, servituile asupra bunurilor proprietate public sunt valabile nu mai n msura n care acestea sunt comparabile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile. Servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n dome niul public se menin n condiiile compatibilitii lor cu uzul i interesul public (art. 3 din Legea nr. 213/1998)22.

21 Dac am admite sesizabilitatea, caracterul inalienabil ar rmne o simpl ficiune, deo arece dac bunurile proprietate public ar putea fi urmrite silit, consecina ar fi vnza rea lor, pentru ca, din preul obinut, creditorii s-i satisfac creana. Desigur, exist ezumia c statul i unitile administrativ-teritoriale sunt ntotdeauna solvabile, crean asupra lor realizndu-se pe calea unor norme financiare speciale i nu prin urmrire silit (creanele se nscriu la bugetul statului sau al unitilor administrativ-teritoria le n vederea achitrii). 22 Anterior acestei legi, servituile erau incompatibile cu afectaiunea special a proprietii publice. Totui, erau interzise doar servituile prin apta omului, nu i servituile naturale i legale ale exerciiului dreptului de propriet ate public. 45

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a II-a Domeniul public . 1 Noiunile de bunuri domeniale i de domeniu public 1. Noiunea de b unuri domeniale. Bunurile aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale poart denumirea de bunuri domeniale i alctuiesc domeniul statului. Bunurile domeniale se mpart n dou categorii: - bunuri ce aparin domeniului public; - bunuri ce aparin dome niului privat. n concluzie, bunurile domeniale sunt bunurile imobile sau mobile, care aparin statului sau unitilor administrativ teritoriale, bunuri asupra crora ace ste subiecte de drept public exercit fie un drept de proprietate public, fie un dr ept de proprietate privat 23 . Dac este vorba despre bunuri din domeniul public, a supra lor se exercit un drept de proprietate public, dimpotriv, asupra bunurilor di n domeniul privat se exercit un drept de proprietate privat. 2. Noiunea de domeniu public. Textele constituionale i legile n vigoare au stabilit sensul noiunii de dome iu public i corelaia sa cu proprietatea public i domeniul privat. Astfel: - Constitui n forma revizuit nu utilizeaz expres noiunea de domeniu public, dar aceasta este imp icit neleas att din clasificarea proprietii n public i privat, fcut de art. 136 in prevederile pct. 2 i 3 ale aceluiai articol, care precizeaz titularii proprietii p ublice i bunurile care aparin exclusiv proprietii publice. - Legea nr. 18/1991 n art. 4 prevede: terenurile pot face obiectul dreptului de proprietate privat sau al al tor drepturi reale, avnd ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparine domeniului public sau domeniului privat. Domeniul public poate fi 23 V. Stoica Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004, p.407. 46

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, apa rine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de drept public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor. Iar n art. 6 stipuleaz: domeniul privat al satului este supus dispoziiilor de drept comun. Din di spoziiile legale mai sus citate, reiese c sintagma domeniu public corespunde proprie tii publice, n timp ce domeniul privat, supus dispoziiilor de drept comun, corespunde proprietii private a statului. - Prin Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publ ic i regimul juridic al acesteia au fost aduse importante clarificri noiunii de dome niu public24, componentelor sale i regimului juridic aplicabil. n accepiunea aceste i legi, domeniul public este subsumat conceptului de proprietate public i este alct uit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de inter es public. Astfel, dup ce n art. 1 stabilete obiectul dreptului de proprietate 24 Stabilirea nelesului sintagmei domeniului public a constituit obiect de controver s n literatura juridic. ntr-o prim opinie, n sfera noiunii de domeniu public: sunt nse bunurile proprietate public sau, mai simplu, bunurile publice, dar i bunuri pr oprietate privat, care, ns, au o semnificaie deosebit sub aspect istoric, cultural et c., fiind valori naionale, ale patrimoniului naional, ce trebuie transmise din gen eraie n generaie, motiv pentru care sunt grevate de un regim public de paz i protecie a interesului public sau dup caz, a uzului public (biserici, catedrale, alte lcauri de cult, bunuri din patrimoniul cultural naional, bunuri din fondul arhivistic nai onal) - A. Iorgovan, Drept administrativ. Tratat elementar, vol. II, Editura Pro arcadia Bucureti, 1993, p. 53. ntr-o alt opinie, asemenea bunuri alctuiesc domeniul public lato-sensu, existnd ns i un domeniu public stricto-sensu, dat de bunurile ce a lctuiesc obiectul dreptului de proprietate public a statului i unitilor administrativ -teritoriale la care se adaug serviciile publice- L. Pop, Op. cit., p. 69. Totodat s-a apreciat c proprietatea public poate fi de domeniul public, adic bunurile artate de art. 135 pct. 4, ori de domeniul privat, respectiv toate celelalte bunuri car e sunt obiect al proprietii publice- I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 9 0. Toate opiniile prezentate consider c proprietatea public are dou forme: proprieta te public a domeniului public i proprietate public a domeniului privat. n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie, domeniul public este subsumat conc eptului de proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau pr in natura lor, sunt de uz sau de interes public, iar domeniul privat corespunde proprietii private, fiind alctuit din bunuri proprietate privat. 47

DREPTURILE REALE

public (bunuri de uz sau de interes public), n art. 2, legea dispune c statul i unit administrativ-teritoriale, n calitate de titulari ai proprietii publice, i exercit at ibuiile dreptului de proprietate asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public. n eea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie, considerm c domeniul publi circumscrie sfera bunurilor care prin natura lor ori prin destinaia legii sunt d e uz i utilitate public25. De asemenea, apreciem c expresia domeniu public face perec he cu domeniu privat. Domeniul public i domeniul privat sunt dou categorii ale propr ietii statului i unitilor administrativ-teritoriale care pot fi: proprietate public roprietate privat. Bunurile proprietate public formeaz domeniul public, iar bunuril e proprietate privat formeaz domeniul privat. . 2. Bunuri aparinnd domeniului public Att Constituia ct i legislaia adoptat ulterior 26 nu enumer limitativ bunurile care uiesc obiectul dreptului de proprietate public. Astfel: Potrivit art. 136 pct. 3 din Constituia revizuit, intr n 25 n principiu, toate bunurile destinate folosinei publice fac parte din domeniul p ublic, Dec. nr. 152/1994 a CSJ n Dreptul nr. 6/1995, p.93. 26 Potrivit Legii apelo r nr. 107/1996 publicat n MO nr. 244/8 oct. 1996, modificat prin Legea nr. 310/2004 i Legea nr. 112/2006, aparin domeniului public al statului apele de suprafa cu albii le lor minore cu lungimi mai mari de 5 km i cu bazine hidrografice ce depesc supraf aa de 10 km2, malurile i cuvetele lacurilor, precum i apele subterane, apele mariti me interioare, faleza i plaja mrii cu bogiile lor naturale i potenialul lor energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime (art. 3 din lege).Codul si lvic dispune n art. 1 c pdurile, terenurile desti-nate mpduririi, cele care servesc n voilor de cultur, producie ori administraie silvic, iazurile, albiile prurilor precum terenurile neproductive, incluse n amenajamentele silvice, constituie, indiferen t de natura dreptului de proprietate, fondul forestier naional. Legea nr. 1/2000 p entru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, prevede n art. 9, modificat prin O.U.G. nr. 102/2001: terenurile prop rietate de stat administrate de institutele i staiunile de cercetare, destinate ce rcetrii i producerii de semine i material sditor din categoriile biologice superioare i cele pentru creterea animalelor de ras, precum i terenurile administrate de unitil de nvmnt cu profil agricol sau silvic, aparin domeniului public al statului. 48

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

aceast categorie: bogiile de orice natur ale subsolului; cile de comunicaie; spaiul ian; apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n intere s public; plajele; marea teritorial; resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic. Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 5 alin. 1 prevede c: aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele st radale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenuri cu destinaie forestier, al biile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor mar itime interioare i al Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii nat urale i parcurile naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istor ice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru alte folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt d e uz sau interes public. Conform art. 476 C. civ drumurile mari, drumurile mici i uliele care sunt n sarcina statului; fluviile i rurile navigabile sau plutitoare, rmu ile, adugirile ctre mal i locurile de unde s-a retras apa mrii, porturile naturale s au artificiale, malurile unde trag vasele i ndeobte toate prile din pmntul Romniei nu sunt proprietate particular, sunt considerate ca dependine ale domeniului publi c, adic aparin acestuia. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul ju ridic al acesteia n art. 3 dispune c domeniul public este alctuit din urmtoarele bun uri: - bunuri enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie (devenit art. 136 pct. 3 ); - bunuri enumerate n Anexa27 care face parte integrant din Legea nr. 213/1998; - orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau int eres public i sunt dobndite de stat 27 Anexa care face parte integrant din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate de bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul publ ic judeean (II), i din domeniul public local (III), acesta din urm aparinnd comunelor , oraelor, municipiilor. Orict de cuprinztoare ar fi, anexa nu poate fi exhaustiv, c i numai exemplificativ. 49

DREPTURILE REALE

sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. . 3. Clasif icarea domeniului public Criteriul fundamental de clasificare, cuprins n art. 136 , pct. 3 din Constituie este cel al interesului pe care l prezint bunul. Din acest punct de vedere distingem: - domeniul public de interes naional; - domeniul publi c de interes local (comunal, orenesc, judeean). Textul constituional nu prevede dac e ste vorba de bunuri care fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publi c aparinnd statului sau unitilor administrativ teritoriale. Coroborat ns cu punctul l Listei Anex la Legea nr. 213/1998 se poate concluziona c bunurile enumerate de a rt. 136, pct.3 din Constituie fac parte din domeniul public al statului n funcie de criteriile prevzute n art. 3 alin. 2-5 din Legea nr. 213/1998 se delimiteaz: - dom eniul public al statului, alctuit din bunurile prevzute de art. 135 alin. 4 din Co nstituie, din cele prevzute la punct I din Anexa la aceast lege precum i din alte bu nuri de uz sau interes public naional, declarate ca atare de lege28; 28 pct.I. Domeniul public al statului este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt; spaiul aerian; apele de suprafa, biile lor minore, malurile i cuvetele lacurilor, apele subterane, apele maritime interioare, faleza i plaja mrii, cu bogiile lor naturale i cu potenialul energetic va orificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime, cile navigabile interioare; pdurile i terenurile destinate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, de pr oducie ori de administraie silvic, iazurile, albiile praielor, precum i terenurile ne productive incluse n amenajamentele silvice, care fac parte din fondul forestier naional i nu sunt proprietate privat. terenurile care au aparinut domeniului public al statului nainte de 6 martie 1945; terenurile obinute prin lucrri de ndiguiri, de desecri i de combatere a eroziunii solului; terenurile institutelor i staiunilor de cercetri tiinifice i ale unitilor de nvmnt agricol i silvic, destinate cercetr de semine i de material sditor din categoriile biologice i de animale de ras; parcuri le naionale; rezervaiile naturale i monumentele naturii; patrimoniul natural al Rez ervaiei Biosferei Delta 50

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la punct II din Anex a legii nr. 213/199829 i din

Dunrii; resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, mpreun cu platoul continental; infrastructura cilor ferate, inclusiv tunelele i lucrrile de art; tunelele i casetele de metrou, precum i instalaiile aferente acestuia; drumuril e naionale autostrzi, drumuri expres, drumuri naionale europene, principale, secund are; canalele navigabile, cuvetele canalului, construciile hidrotehnice aferente canalului, ecluzele, aprrile i consolidrile de maluri i de taluzuri, zonele de sigura n de pe malurile canalului, drumurile de acces i teritoriile pe care sunt realizate acestea; reelele de transport al energiei electrice; spectre de frecven i reelele de transport i de distribuie de telecomunicaii; canalele magistrale i reelele de distri buie pentru irigaii, cu prizele aferente; conductele de transport al ieiului, al pro duselor petroliere i al gazelor naturale; lacurile de acumulare i barajele acestor a, n cazul n care activitatea de producere a energiei electrice este racordat la si stemul energetic naional, sau cele cu trane pentru atenuarea undelor de viitur; dig urile de aprare mpotriva inundaiilor; lucrrile de regularizare a cursurilor de ape; cantoanele hidrotehnice, staiile hidrologice, meteorologice i de calitate a apelor ;. porturi maritime i fluviale, civile i militare- terenurile pe care sunt situate acestea, diguri, cheiuri, pereuri i alte construcii hidrotehnice..., drumuri tehn ologice n porturi, monumente istorice aflate n porturi...; terenurile destinate ex clusiv instruciei militare; pichetele de grniceri i fortificaiile de aprare a rii; p ele de decolare, aterizare, cile de rulare i platformele pentru mbarcare-debarcare situate pe acestea i terenurile pe care sunt amplasate; statui i monumentele decla rate de interes public naional; ansamblurile i siturile istorice i arheologice; muz eele, coleciile de art declarate de interes public naional; terenurile i cldirile n c re i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia, Guvernul, ministerele i celelalte ne de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiile publice subordo nate acestora, instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale Mini lui de Interne, ale serviciilor publice de informaii, precum i cele ale direciei ge nerale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale ministerelor i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, precum i prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, ca re constituie proprietatea privat a acestora. 29 pct. II. Domeniul public judeean este alctuit din urmtoarele bunuri: 1. drumurile judeene; 2. terenurile i cldirile n are i desfoar activitatea consiliul judeean n aparatul propriu al acestuia, precum tituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sa u local; 51

DREPTURILE REALE alte bunuri de uz sau interes public judeean, declarate ca atare prin hotrre a Cons iliului judeean dac nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau interes public nai onal; domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din b unurile prevzute la punctul III30 din aceeai anex i din alte bunuri de uz sau intere s public local, declarate ca atare prin hotrrea Consiliului local, dac nu sunt decl arate prin lege bunuri de uz sau interes public naional sau judeean. Cu privire la aceast delimitare ntre domeniul public al statului i domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale se impun cteva precizri: delimitarea domeniulu i public al statului i al unitilor administrativ-teritoriale se face prin inventari erea bunurilor

reelele de alimentare cu ap realizate n sistem zonal sau microzonal, precum i staiile de tratare cu instalaiile, construciile i terenurile aferente acestora; 30 pct. II I. Domeniul public local al comunelor, oraelor i municipiilor este alctuit din urmto arele bunuri: 1. drumurile comunale, vicinale i strzile; 2. pieele publice, comerci ale, trgurile, oboarele i parcurile publice, precum i zonele de agrement; 3. lacuri le i plajele care nu sunt declarate de interes public naional sau judeean; 4. reelel e de alimentare cu ap, canalizare, termoficare, gaze, staiile de tratare i epurare a apelor uzate, cu instalaiile, construciile i terenurile aferente; 5. terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria, precum i institu ce de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, polic linicile i altele asemenea; 6. locuinele sociale; 7. statuile i monumentele, dac nu au fost declarate de interes public naional; 8. bogiile de orice natur ale subsolulu i, n stare de zcmnt, dac nu au fost declarate de interes public naional; 9. terenuril cu destinaie forestier, dac nu fac parte din domeniul privat al statului i dac nu su nt proprietatea persoanelor fizice ori a persoanelor juridice de drept privat; 1 0. cimitirele oreneti i comunale. 3. 52

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC proprietate public (art. 19 23 din Legea nr. 213/1998)31; litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al statului, judeelor, municipiilor, oraelor sau co munelor sunt n competena de soluionare a instanelor de contencios administrativ (art . 23 din Legea nr. 213/1998); legea permite posibilitatea trecerii unui bun din domeniul public al statului n domeniul public al unei uniti administrativteritorial e, la cererea Consiliului judeean, a Consiliului General al municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dup caz, prin hotrre a Guvernului (art. 9 alin. 1). Trecer ea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin hotrre a Consiliului judeea n, respectiv a Consiliului General al municipiului Bucureti sau a Consiliului loc al (art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998). 31 Inventarierea bunurilor din domeniul public al statului se ntocmete de minister e, de celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i de aut oritile publice centrale care au administrarea unor asemenea bunuri. Inventarele s e centralizeaz de Ministerul Finanelor i se supun aprobrii Guvernului. Inventarul bu nurilor care alctuiesc domeniul public al unitilor administrativteritoriale se ntocm ete de comisii special constituite i se centralizeaz de Consiliul Judeean sau de Con siliul General al Municipiului Bucureti i se trimit Guvernului pentru ca, prin hotrr e, s se ateste apartenena bunurilor la domeniul public judeean sau de interes local . 53

DREPTURILE REALE SECIUNEA a III-a Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate publ ic

. 1. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public 1. Consideraii generale Art. 7 lit. a) - f) din Legea nr. 213/1998 dispune c dreptul de proprietate publi c se dobndete: 1. pe cale natural. Legea nu explic acest mod de dobndire, ns consid avut n vedere bogiile de orice natur ce se formeaz natural pe teritoriul sau n subso ul rii (petrol, gaze, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului contin ental, spaiul aerian). Asupra acestor bunuri exist un drept de proprietate public, fr s se ncheie vreun act juridic sau s se svreasc vreun fapt juridic pentru a le d . prin achiziii publice efectuate n condiiile legii. 3. prin expropriere pentru cau z de utilitate public. 4. prin acte de donaie sau legate. Acestea sunt acceptate, n condiiile legii, de Guvern sau, dup caz, de Consiliul judeean sau de Consiliul loca l, dac bunul intr n domeniul public al statului, respectiv al unitilor administrativ teritoriale 32 . n acelai sens dispune i Legea nr. 215/2001 a adminsitraiei publice locale. Potrivit art. 123 alin. 3 din legea amintit, donaiile i legatele cu sarcini pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau, dup caz, a consiliului judeean, cu votul a dou treimi din numrul membrilor acestuia. 5. prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public 32 Cu titlu exemplificativ, enunm H.G. nr. 469/1998, prin care s-a autorizat Minis terul Culturii s accepte o donaie cu sarcini oferit de soii Liana i Dan Popescu Nasta n favoarea sattului romn constnd n bunuri culturale n valoare de 928.050.000 lei. 54

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

al acestora, pentru cauz de utilitate public. Aceast trecere opereaz pe baza hotrrii uvernului, pentru bunurile aflate n proprietatea privat a statului, sau n temeiul h otrrii Consiliului Judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti ori a Con siliului local, pentru cele aflate n proprietatea privat a acestora (art. 8 alin 1 ). 6. prin alte moduri prevzute de lege, cum sunt: rechiziia. Rechiziia nu este o l ipsire de dreptul de proprietate privat, ci numai o lipsire de atributul folosinei pe durata prevzut de lege 33 . Titularul dreptului de folosire este statul, prin organele autoritii publice. n prezent rechiziia se face n condiiile Legii nr. 132/199 , modificat prin Legea nr. 410/2004. Bunurile rechiziionate34 vor fi puse la dispo ziia forelor destinate aprrii naionale sau a autoritilor publice, la declararea mobi ii generale sau pariale ori a strii de razboi, la instituirea strii de asediu sau d e urge, precum i n caz de concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare ori pent prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor sit uaii (art.1 alin. 2). n schimb, bunurile consumptibile i cele perisabile pot fi rec hiziionate definitiv, cu plata despgubirilor prevzute de lege.

33 La expirarea perioadei pentru care este fcut rechiziia, sau la ncetarea cauzelor care au determinat rechiziia, bunurile se restituie celor de la care au fost rech iziionate, pe baza unui proces verbal (art. 29). Dac bunurile au suferit degradri s au devalorizri, proprietarii pot fi despgubii fie prin acordarea unui bun similar, fie prin plata contravalorii bunului, calculat n funcie de starea tehnic sau de grad ul de uzur la momentul rechiziionrii. Pentru bunurile consumptibile, se pltesc preuri le n vigoare la momentul despgubirii, dar n funcie de calitatea lor de la data prelur ii (art. 25). 34 Potrivit art. 5 alin. 1 se pot rechiziiona: a) mijloace de trans port cu traciune animal, auto, feroviare, aeriene i navale; b) instalaii portuare i d ane; c) sisteme, instalaii i tehnic de aerodrom, de comunicaii i de telecomunicaii; d surse de alimentare energetice; e) tehnic de calcul; f) tehnic i materiale topogra fice, tipografice, audiovizuale, de construcii i de ci ferate; g) carburani-lubrifia ni, utilaje i materiale pentru transportul i depozitarea acestora; h) cldiri; i) ter enuri; j) piese de schimb i materiale pentru ntreinere i reparaii; k) utilaje i mater ale pentru dotarea atelierelor de reparaii; l) articole de echipament, de protecie , de regie, de gospodrie i de igien personal; m) alimente i materiale pentru preparat , servit, distribuit i transportat hran; n) animale; o) furaje; p) tehnic, aparatur i materiale sanitar-veterinare. 55

DREPTURILE REALE

confiscarea 35 - este o sanciune ce const n trecerea forat, cu titlu gratuit, n pro etatea statului, a unui bun n temeiul unei hotrri judectoreti sau a unei decizii admi istrative. Potrivit art. 44, alin. 9 din Constituie: bunurile destinate, folosite s au rezultate din infraciuni ori contravenii pot fi confiscate numai n condiiile legi i. bunurile fr stpn, bunurile abandonate i succesiunile vacante. Bunurile fr stp ce lucruri prsite timp de 1 an de ctre titularii lor, necunoscui sau abseni36. Potriv it art. 477 i 680 C. civ., succesiunile vacante, adic fr motenitori legali ori testam entari, sau dac motenitorii existeni au renunat la succesiune ori nu au acceptat-o n termenul prevzut de lege, trec n domeniul public. comoara sau tezaurul - potrivit Codul civil art. 649 alin 2 reprezint orice lucru inut ascuns sau ngropat, a crui pr oprietate no poate justifica nimeni, care este descoperit printr-un pur efect al 35 Confiscarea averii totale sau pariale, ca pedeaps complementar, a fost abrogat pr in Legea nr. 140/1996 de modificare a Codului penal. n prezent exist att confiscare ca msur de siguran, ct i confiscare contravenional, precum i confiscare n condi nr. 115/1996 privind declararea i controlul averilor demnitarilor, magistrailor, f uncionarilor publici i a unor persoane cu funcii de conducere, modificat prin Legea nr. 161/2003 privind unele msuri pentru asigurarea transparenei n exercitarea demni tilor publice, a funciilor publice i n mediul de afaceri, prevenirea i sancionarea c piei i OUG nr. 24/2004 pentru modificarea i completarea legii nr. 161/2003. Potrivi t art. 18 alin. 1 din Legea nr. 115/1996: dac instana ce judec constat c dobndirea u bunuri sau a unei cote-pri dintr-un bun nu este justificat, se pronun fie confiscare a, fie plata unei sume de bani, egal cu valoarea lor, stabilit de instan pe baz de ex pertiz. 36 Sunt considerate bunuri fr stpn i urmtoarele: bunurile prsite n locur dac nu se poate stabili imediat identitatea deintorului; bunurile gsite i predate po liiei, neridicate de ctre cei ce le-au pierdut n termenul prevzut de lege; bunurile abandonate, adic cele care se afl n pstrarea unor instituii i pe care proprietarul lo nu le ridic n termenele prevzute n actele normative care reglementeaz aceast pstrar bunurile prsite n vmi, precum i cele czute n rebut vamal, dac n termen de 15 zile inarea importatorului sau primitorului despre cderea n rebut vamal, bunurile ce nu sunt vmuite; navele abandonate, prsite n porturile sau apele teritoriale ale rii noas re, inclusiv ncrctura, trec n proprietatea statului dup un timp care, dup uzanele ma ime, este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia c a fost abandonat, ori dac s-a fcut o declaraie din partea reprezentanilor legali ai armatorului din care s rezulte abandonul navei respective. 56

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

hazardului. Prin Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural nai onal mobil,37 s-au abrogat tacit dispoziiile alin. 1 a art. 649 C. Civ. conform cr uia proprietatea unui tezaur este a celui care l-a gsit n propriul su fond, iar dac tezaurul este gsit n fond strin se mparte pe din dou ntre cel ce l-a gsit i proprie fondului. Potrivit art. 45 din noua reglementare, bunurile arheologice descoper ite n cadrul unor cercetri sistematice cu scop arheologic sau geologic, precum i ce le descoperite ntmpltor prin lucrri de orice natur, efectuate n locuri care fac obiec ul exclusiv al proprietii publice, intr n proprietatea public. n temeiul art. 48 din ege, autorii descoperirilor ntmpltoare au dreptul la o recompens bneasc de 30% din va oarea bunului, iar n cazul descoperirii unor bunuri culturale de valoare excepiona l se poate acorda i o bonificaie de pn la 15% din valoarea bunului. executarea silit Potrivit Ordonanei nr. 61/2002 privind colectarea creanelor bugetare 38 n cazul n ca re debitorul nu i pltete de bunvoie obligaiile bugetare datorate, organele de executa e silit, pentru stingerea acestora, vor proceda la aciuni de executare silit (art. 40 alin. 1). Executarea silit se poate ntinde asupra tuturor veniturilor i bunurilo r proprietate a debitorului, urmribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se efectueaz numai n msura necesar pentru realizarea creanelor bugetare i a cheltuie ilor de executare. 2. Achiziia public, ca mod de dobndire a dreptului de proprietat e public Reglementare. O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achi ziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de conc esiune de servicii39 stabilete n acest sens, principiile, cadrul general, procedur ile de atribuire a contractului de achiziie public i modalitile de soluionare a conte taiilor formultate mpotiva actelor emise n legtur cu aceste proceduri. 37 Publicat n M.O. nr. 530/27. 10. 2000 38 Republicat n M.O. nr. 582/16.06.2003. 39 Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 20 06. 57

DREPTURILE REALE

Contractul de achiziie public40 este definit de art. 3 lit a) din Ordonan ca fiind c ontractul cu titlu oneros, ncheiat n scris ntre una sau mai multe autoriti contractan te41 , pe de o parte, i unul sau mai muli operatori economici, pe de alt parte, avnd ca obiect execuia de lucrri, furnizarea de produse sau prestarea de servicii. Tot odat se include n categoria contractului de achiziie public i contractul sectorial, a tribuit n scopul efecturii unei activiti relevante n sectoarele de utilitate public: p, energie, transport i pot. Astfel se dobndesc n proprietate public, prin intermedi autoritii contractante i prin atribuirea unui contract de achiziie public, produse, l ucrri sau servicii. Atribuirea contractului de achiziie public se pate face, confor m art. 18 din Ordonan prin urmtoarele modaliti: - licitaie deschis, respectiv proced la cere orice operator economic interesat are dreptul de a depune oferta; - lic itaie restrns, procedur prin care orice operator economic are dreptul de a-i depune c andidatura, urmnd 40 Contractul de achiziie public poate avea ca obiect: lucrri de constucii de cldiri, de ci de comunicaii, de construcii hidroteh-nice, de instalaii i izolare; furnizarea unuia sau mai multor produse, prin cumprare, inclusiv n rate, nchiriere, sau leasi ng, cu sau fr opiune de cumprare; prestarea unuia sau mai multor servicii: servicii de transport terestru feroviar i pe ap, de transport aerian, de transport potal, se rvicii de telecomunicaii etc. Ordonana nu se aplic pentru atribuirea unui contract de servicii care are ca obiect cumprarea sau nchirierea, prin orice mijloace finan ciare, de terenuri, cldiri existente, alte bunuri imobile sau a drepturilor asupr a acestora sau cumprarea, producia sau coproducia de programe destinate difuzrii de ctre instituii de radiodifuziune i televiziune (art 13 lit. a i b). 41 Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al statului - autoritat e sau instituie public- care acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este nfiinat de o autorita te contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contract ante; n componena consiliului de administraie / organului de conducere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o autoritate contractant; orice ntreprindere publi c sau oricare subiect de drept care desfoar activiti relevante n sectoare de utilita public: ap, energie, transport, pot. n sensul stabilit de art. 3 lit i), operator eco nomic reprezint orice furnizor de produse, prestator de servicii sau executant de lucrri, persoan fizic/juridic, de drept public sau privat, ori grup de astfel de pe rsoane care ofer n mod licit pe pia produse, servicii i/sau execuie de lucrri. 58

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

ca numai candidaii selectai s aib dreptul de a depune oferta; - dialogul competitiv, prin care autoritatea conractant conduce un dialog cu candidaii admii, n scopul ide ntificrii unor soluii, urmnd ca pe baza soluiilor, candidaii selectai s elaboreze so final; - negocierea, prin care autoritatea contractant deruleaz consultri cu candid aii selectai i negociaz clauzele contractuale, inclusiv preul. Negocierea poate fi cu publicarea prealabil a unui anun de participare i fr publicarea prealabil a unui anu de paricipare. - cererea de oferte, o procedur simplificat prin care autoritatea c ontractant solicit oferte de la mai muli operatori economici. Cu titlu de excepie, O rdonana a prevzut dreptul autoritii contractante de a achiziiona direct produse, serv icii sau lucrri, n msura n care valoarea achiziiei nu depete echivalentul n lei a uro pentru fiecare produs, serviciu sau lucrare (art. 19) 42 . Achiziia se realiz eaz pe baz de document justificativ care, n acest caz, se consider a fi contract de achiziie public, potivit art. 19 teza final. Documentul justificativ dovedete efectu area oricrei achiziii publice, iar obligaia de a asigura obinerea i pstrarea acestuia revine autoritii contractante (art. 204 alin. 2). Criteriul de atribuire a contrac tului de achiziie public poate fi oferta cea mai avantajoas din punct de vedere eco nomic sau preul cel mai sczut, exceptnd cazul diologului competitiv, unde criteriul utilizat trebuie s fie numai oferta cea mai avantajoas din punct de vedere econom ic. n cazul acestui criteriu, oferta ctigtoare este cea care ntrunete punctajul cel m i mare rezultat din factorii de evaluare ai ofertei precum: preul; caracteristici privind nivelul calitativ, tehnic i funcional; raportul cost/eficien, servicii de a sisten tehnic, termen de livrare sau de execuie, etc. Autoritatea contractant are obl igaia de a ncheia contractul cu ofertantul a crui ofert a fost satbilit drept ctigt pe baza propunerilor tehnice i financiare. 42 n acest caz, obligaia respectrii prevederilor ordonanei se limiteaz numai la preve derile art. 204 alin. 2, menionat mai sus. 59

DREPTURILE REALE

3. Exproprierea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate public Noiune. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public43 reglementeaz, a tt procedural ct i pe fond, exproprierea, asigurnd aprarea dreptului de proprietate. Exproprierea reprezint o trecere forat n proprietate public a unor imobile aflate n p oprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public Fiind o trecere forat a unor imobile n proprietatea public, procedura exproprierii i ntervine numai n cazul n care prile (expropriator, expropriat) nu convin o alt modali tate de transmitere a imobilului n proprietate public (vnzare-cumprare, donaie)44. Co nform art.2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate bunuri imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n pr oprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor. Etapele exproprieri . Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape reglementate distinc t de lege: declararea utilitii publice a exproprierii; msurile premergtoare expropri erii; exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Primele dou etape sunt ad ministrative, iar cea de a treia este o etap judiciar. Utilitatea public. Conform a rt. 5 din Legea nr. 33/1994, utilitatea public se declar pentru lucrri de interes n aional sau de interes local. Categoriile de lucrri de utilitate public sunt prevzute n art.6 din lege45. 43 Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994. 44 Procedura amiabil este reglementat d e art. 4 din Legea 33/1994: cei interesai pot conveni att asupra modalitii de transfe r al dreptului de proprietate, ct i asupra cuantumului i naturii despgubirii, cu res pectarea dispoziiilor legale privind condiiile de fond, de form i de publicitate, fr se declana procedura de expropriere prevzut n prezenta lege. 45 Art. 6 dispune: sunt de utilitate public lucrrile privind prospeciunile i exploatrile geologice, extracia prelucrarea substanelor minerale utile; instalaii pentru producerea energiei elect rice; cile de comunicaii; deschiderea, alinierea i lrgirea strzilor; sisteme de alime ntare cu energie electric; telecomunicaii, gaze, 60

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

Guvernul, respectiv Consiliul judeean sau Consiliul local al municipiului Bucureti va adopta actul de declarare a utilitii publice, care va fi supus publicitii, confo rm art. 11 din Legea nr. 33/1994, n Monitorul Oficial (pentru lucrri de interes nai onal) i la sediul Consiliului local (pentru cele de interes local). n cazul lucrril or de construcie de autostrzi i drumuri naionale, nu este necesar declararea utiliti ublice prin act administrativ, deoarece aceasta a fost fcut prin lege. Potrivit ar t. 2 alin. 1 din Legea nr. 198/2004 privind unele msuri prealabile lucrrilor de co nstrucie de autostrzi i drumuri naionale se declar de utilitate public toate lucrri construcii de autostrzi i drumuri naionale. Expropriatorul este Statul Romn prin Com ania Naional de Autostrzi i Drumuri Naionale din Romnia S.A. Compania nu mai iniiaz ararea utilitii publice, dar este ndrituit s declaneze procedura exproprierii prin id ntificarea concret a lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale. Msuril remergtoare exproprierii. Expropriatorul 46 ntocmete planul imobilelor expropriate (terenuri i construcii), cu indicarea numelui i prenumelui proprietarilor i a oferte lor de despgubire. Propunerile de expropriere a imobilelor i procesulverbal ntocmit ca urmare a cercetrii prealabile se notific titularilor drepturilor reale asupra imobilelor n termen de 15 zile de la termoficare, ap, canalizare; instalaii pentru protecia mediului; ndiguiri i regulariz i de ruri; lacuri de acumulare pentru surse de ap i atenuarea viiturilor; deviaii de debite pentru alimentri cu ap i atenuarea viiturilor; staii hidrometeorologice; sei sme i sisteme de avertizare i prevenire a fenomenelor naturale periculoase i de ala rmare a populaiei; sisteme de irigaii i desecri; lucrri de combatere a eroziunii de a dncime; cldirile i terenurile necesare construciilor de locuine sociale i ale altor o iective sociale de nvmnt, sntate, sport, protecie i asisten social, precum i d ublic i pentru autoritile judectoreti; salvarea, protejarea i punerea n valoare a p ilor naionale, rezervaiilor naturale i a monumentelor, ansamblurilor i siturilor ist orice, precum i a monumentelor naturii; prevenirea i nlturarea dezastrelor naturale, cutremure, inundaii, alunecri de terenuri; aprarea rii; ordinea public i sigurana l. 46 Expropriator, n sensul legii, este statul prin organismele desemnate de Guver n, pentru lucrri de interes naional, i judeele, municipiile, oraele i comunele, pentr lucrrile de interes local. 61

DREPTURILE REALE

publicare (art.13). Proprietarii i titularii altor drepturi reale asupra imobilel or pot face ntmpinare n termen de 45 de zile de la primirea notificrii. ntmpinarea se depune la primarul comunei, oraului sau municipiului pe al crui teritoriu se afl im obilul i se soluioneaz n termen de 30 de zile de ctre o comisie.47 Exproprierea propr iu-zis. Competena de soluionare a cererilor privitoare la expropriere aparine tribun alelor judeene, respectiv Tribunalului Municipiului Bucureti n raza cruia este situa t imobilul propus pentru expropriere. Instana verific numai dac sunt ndeplinite cond iiile cerute de lege, pentru expropriere, fr a analiza probleme de fond, respectiv oportunitatea exproprierii, calitatea i utilitatea bunurilor expropriate, ntindere a ei 48 . n faa instanei de judecat pot s apar dou situaii: prile se nvoiesc asu ierii i asupra despgubirilor, ipotez n care instana ia act de nvoial i pronun o h itiv (art. 24 alin.1). - prile se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu i as upra despgubirilor, instana ia act de nvoial i stabilete despgubirea (art. 24 alin.2 Despgubirea. Aceasta se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul ca uzat proprietarului sau altor persoane ndreptite. Pentru stabilirea valorii reale a imobilului se are n vedere valoarea de pia a unui imobil similar, la data ntocmirii raportului de expertiz (art. 26 alin. 2). Instana acord despgubirea ntre limita mini m oferit de expropriator i limita maxim solicitat de expropriat sau de alte persoane interesate. Potrivit art. 30 din Legea nr. 33/1994 plata 47 Comisia va fi constituit prin hotrre a Guvernului pentru lucrrile de interes naion al i prin decizie a delegaiei permanente a Consiliului judeean sau prin dispoziii al e primarului municipiului Bucureti, pentru cele de interes local. n alctuirea comis iilor intr, printre alii, i trei proprietari de imobil din comuna, oraul sau municip iul n care sunt situate imobilele propuse pentru expropriere. Din comisie nu pot face parte proprietarii imobilelor n cauz, rudele i afinii lor pn la gradul al patrul ea, inclusiv. 48 n sensul c instana de drept comun este competent s decid dac cerere e expropriere este sau nu ntemeiat i s verifice toate condiiile cerute de lege pentru expropriere, a se vedea V. Stoica op.cit., p.377-378. 62

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

despgubirilor se va face n orice mod convenit de pri; n lipsa acordului prilor, inst va hotr, stabilind i termenul de plat, care nu va depi 30 de zile de la data rmneri initive a hotrrii49. Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele efecte j uridice: - imobilul expropriat, din proprietate privat trece n proprietate public, prin hotrre judectoreasc, liber de orice sarcini. drepturile reale principale (uzul, uzufructul, abitaia, superficia) constituite asupra bunului expropriat, concesio narea i atribuirea n folosin se sting prin expropriere(art. 28 alin. 3). - dreptul d e ipotec i privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se strmut asupra de spgu-birilor stabilite de instan(art. 28 alin. 2). - se sting orice drepturi person ale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de concesiune. - se nate un drept de crean n favoarea persoanelor stabilite n hotrrea instanei de judecat, asupra desp or acordate ca o consecin a exproprierii. - eliberarea titlului executoriu i punere a n posesie a expropriatorului. Aceasta se face numai pe baza unei ncheieri a inst anei care constat ndeplinirea obligaiilor privind despgubirea, dar nu mai trziu de 30 de zile de la achitarea acestora (art. 31 alin.1). Art. 32 din lege stabilete o e xcepie: n caz de extrem urgen, impus de executarea imediat a unor lucrri ce intere rea rii, ordinea public i sigurana naional i n caz de calamiti naturale, instan c utilitatea este declarat, poate dispune prin hotrre punerea de ndat n 49 Dei textul este lacunar, el trebuie interpretat n sensul c, n absena acordului pr r n legtur cu momentul plii despgubirilor, instana trebuie s stabileasc termenul d hiar prin hotrrea de expropriere. Aceast concluzie se fundamenteaz pe partea final a textului citat, n care se precizeaz c termenul de plat trebuie s fie nuntrul unei pe ade de 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere. 63

DREPTURILE REALE

posesie a expropriatorului, cu obligaia pentru acesta de a consemna n termen de 30 de zile, pe numele expropriailor sumele stabilite drept despgubire, potrivit proc edurii stabilite. Msuri de protecie a proprietarului expropriat Dreptul de folosin. cazul n care imobilul expropriat este oferit spre nchiriere naintea utilizrii lui n s copul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este n situaia de a-l utiliz a, el are un drept prioritar pentru a-i fi nchiriat n condiiile legii (art. 34). Dr eptul de retrocedare. Dac imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de u n an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrrile nu au fost ncepute, i nici nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate public, ii proprietari pot cere retrocedarea lor (art. 35). Cererea de retrocedare se in troduce de ctre expropriat la tribunalul care a hotrt exproprierea 50 . Instana astf el nvestit, constatnd ndeplinite condiiile poate hotr retrocedarea imobilului ctre priat n schimbul unui pre care nu poate fi mai mare dect despgubirea acordat la expro priere, actualizat. (art. 36). Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropria t. Conform art. 37 din Legea nr. 33/1994, n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcu t exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, e xpropriatul fost proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu po ate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adres a n scris fostului proprietar, care i poate exercita dreptul n termen de 60 de zile de la data primirii comunicrii. Dac fostul proprietar nu rspunde expropriatorului n acest termen sau i aduce la cunotin c nu dorete s cumpere imobilul, expropriatorul e liber s-l nstrineze altei persoane. Dac accept oferta de vnzare a expropriatorului, ostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la 50 n cazul n care trecerea terenului din proprietare privat n proprietate public, dei s-a fcut n scop de utilitate public, nu a operat n temeiul unui act unilateral de pu tere al autoritii ci n temeiul unui contract civil, revenirea bunului n proprietatea privat a vnztorului trebuie realizat pe aceeai cale consensual. (Dec. nr. 973/1999 a Curii Supreme de Justiie, sect. civ., n Dreptul nr. 2/2000 p. 183). 64

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

un pre egal, ci la un pre ce nu poate depi despgubirea 51 actualizat. . 2. Moduri de ingere a dreptului de proprietate public Din economia dispoziiilor art. 10 din Leg ea nr. 213/1998, se poate constata c ncetarea dreptului de proprietate are loc dac bunul a pierit sau a fost trecut n domeniul privat. Corobornd dispoziiile Legii nr. 213/1998 cu alte acte normative putem concluziona c proprietatea public se stinge : prin pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului; prin trecerea b unului n domeniul privat, trecere ce se realizeaz prin hotrre a Guvernului, a Consil iului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Cons iliului local (art. 10 alin. 2 din Legea nr. 213/1998). Hotrrea poate fi atacat la instanele de contencios administrativ competente; prin trecerea ex lege a unor bu nuri din domeniul public n domeniul privat n vederea reconstituirii dreptului de p roprietate particular, pentru retrocedarea lor fostului proprietar sau pentru a f i vndute52.

51 Deoarece acest drept opereaz nu la un pre egal, literatura juridic a evitat s-l c alifice drept de preemiune (a se vedea Fr. Deak, Idem). Fa de natura legal a dreptul ui de preempiune, fiind expres i imperativ prevzut de lege, raportat la natura contr actual a dreptului prioritar la cumprare, nscut dintr-un pact de preferin, terminolog ia utilizat de legiuitor n art. 3-4 din Legea nr. 33/1994 ni se pare improprie deo arece dei se prevede c fostul proprietar are un drept prioritar, n realitate se consa cr un drept de preempiune. 52 Astfel, Legea nr. 18/1991 a fondului funciar prevede n art. 45-46 c asupra unor terenuri cu vegetaie forestier proprietate public poate f i reconstituit dreptul de proprietate particular n favoarea fotilor proprietari sau a motenitorilor acestora. De asemenea, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea, s tabilete, n art. 35-37, dreptul proprietarului expropriat de a cere retrocedarea i mobilului dac acesta nu a fost utilizat n termen de 1 an pentru realizarea scopulu i avut n vedere n momentul exproprierii i nu s-a fcut o nou declaraie de utilitate pu lic. 65

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a IV-a Exercitarea dreptului de proprietate public Titularii dreptului de proprietate public statul i unitile administrativ-teritoriale pot s exercite aces rept, direct sau prin intermediul autoritilor administraiei publice. Bunurile propr ietate public pot fi date n ad-ministrare, n concesiune, n folosin gratuit sau pot f hiriate53. . 1. Dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate public 1. Def iniie. Reglementare. Natur juridic Noiune. Dreptul de administrare este acel drept r eal constituit prin act administrativ asupra unor bunuri care aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale n virtutea cruia titularul poate s exercite poses ia, folosina i, n anumite limite, dispoziia, cu respectarea dreptului de proprietate al celui care l-a constituit. Reglementare. Legea nr. 213/1998 dispune n art. 12 alin. 1: bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiil or autonome, a prefecturilor, a autoritilor publice centrale i locale, a altor inst ituii publice de interes naional, judeean, local. Prin urmare, regiile autonome, pre fecturile, autoritile publice centrale i locale, instituiile publice sunt titulare a le dreptului de administrare, avnd ca obiect bunuri din domeniul public. Exist i al te acte normative care prevd n mod expres dreptul de administrare, cum ar fi: Lege a fondului funciar nr. 18/1991, republicat 54 ; Legea nr. 15/1990 privind reorgan izarea 53 Potrivit art. 136 pct. 4 din Constituie: bunurile proprietate public pot fi date n administrarea regiilor autonome ori insti-tuiilor publice sau pot fi concesiona te sau nchiriate; de asemenea pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public. 54 Potirvit art. 35(2): terenurile proprietate de stat, administrate de ins titutele i staiunile de cercetri tiinifice, agricole i silvice, destinate cercetrii oducerii de semine i material sditor din categorii biologice superioare i animalelor de 66

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale55; Legea petrolului nr. 238/200456. Natur juridic. Plecnd de la dispoziiile art. 12 alin. 2 din Legea n r. 213/1998: darea n administrare se realizeaz, dup caz, prin hotrre a Guvernului, pr n hotrrea Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucu reti sau prin hotrrea Consiliului local, reinem c raporturile dintre stat i benefici i dreptului de administrare sunt raporturi de subordonare, iar darea n administra re se face prin acte administrative individuale, n scopul realizrii unor interese publice. 2. Caracterele dreptului de administrare Din moment ce dreptul de admin istrare i are izvorul n dreptul de proprietate public, va mprumuta caracterele jurid ale acestuia din urm, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Dreptul d e administrare, ca drept real principal, are un caracter absolut, fiind opozabil erga omnes. - n raporturile de drept privat, cnd titularul dreptului de administr are se afl pe poziie de egalitate juridic cu celelalte persoane fizice sau juridice , aceast opozabilitate permite titularului aprarea dreptului real de administrare prin mijloace de drept civil: aciunea n revendicare, aciunea posesorie, aciunea n grn ire57. - n raporturile dintre titular i autoritile publice, fiind ras, precum i din administrarea Institutului pentru Testarea i nregistrarea Soiurilo r de Plante de Cultur i a centrelor sale teritoriale, aparin domeniului public i rmn administrarea acestora. 55 Potrivit art. 53: bunurile care rmn n proprietatea statulu i, cum sunt cldirile guvernamentale, bunurile necesare desfurrii activitii administra i, rezervele statului, se nregistreaz la Departamentul Rezervelor de Stat i se admi nistreaz direct de instituiile crora le sunt date n folosin. 56 Potrivit art. 9: re le de petrol se pun n valoare de regiile autonome crora se dau n administrare. 57 n a cest sens, art. 12 alin. 4 din Legea nr. 213/1998 dispune c n litigiile privitoare la dreptul de administrare, titularul acestui drept va sta n nume propriu n instan, i ar n litigiile avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra bunului, titularul drep tului de administrare are obligaia s arate instanei cine este titularul dreptului d e proprietate, n caz contrar rspunznd pentru prejudiciile cauzate proprietarului sau fiind pasibil de revocarea dreptului su. 67

DREPTURILE REALE

raporturi de drept public, de subordonare, dreptul de administrare este inopozab il titularului dreptului de proprietate public, astfel nct poate fi revocat de auto ritatea public ndreptit58. 3. Coninutul dreptului de administrare Conform art. 12 ali . 3 din Legea nr. 213/1998, titularul dreptului de administrare poate s posede, s f oloseasc, bunul i s dispun de acesta n condiiile stabilite prin actul de atribuire. textul legal rezult c posesia, folosina, i dispoziia sunt atribute ce formeaz conin l juridic al dreptului de administrare. Aceste prerogative nu se confund cu poses ia, folosina i dispoziia ca prerogative ale dreptului de proprietate public. Posesia . Titularul dreptului are deinerea material a bunului dar nu i elementul animus al po sesiei, element care revine proprietarului. Stpnirea nu se face n calitate de propr ietar, ci n calitate de titular al dreptului de administrare. n consecin ceea ce deo sebete posesia proprietarului de posesia ca atribut al dreptului de administrare este elementul animus. Folosina. n virtutea acestei prerogative, titularii dreptului de administrare culeg fructele naturale, industriale i civile ale bunului admini strat 59 . Fructele civile deinute n urma nchirierii bunului dat n administrare (chi riile) se cuvin, n cot-parte de 2050% titularului dreptului de administrare, restu l de 80-50% constituind venit la bugetul de stat sau la bugetele locale, dup caz (art. 16 din Legea nr. 213/1998). Dispoziia. Distingem ntre dispoziie material i disp oziie juridic. n privina dispoziiei materiale, titularul dreptului de administrare ar e posibilitatea s consume sau s transforme bunul, n limitele impuse de autoritile pub lice care l-au constituit, dar nu 58Potrivit art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998: dreptul de administrare va fi revocat numai dac titularul su nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile ns n actul de transmitere. 59 Regiile autonome, funcionnd pe baz de gestiune economic i utonomie financiar, vor folosi fructele pentru acoperirea cheltuielilor necesare activitii; instituiile publice fiind finanate de la buget, vor vrsa la acesta venitur ile realizate i doar n mod excepional le vor folosi ca surse extrabugetare de finana re. 68

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

poate degrada sau distruge bunul aflat n administrare. De exemplu, n cazul terenur ilor i construciilor, dispoziia material se concretizeaz n operaiuni de tieri de ar exploatare a bogiilor subsolului, excavare de pmnt, reparri i reamenajri, demolri rea edificrii unei noi construcii; instituiile publice pot transforma anumite cldiri . n ceea ce privete dispoziia juridic, nu putem fi de acord cu interpretarea textulu i art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998, n sensul c, titularul dreptului de admin istrare nu are drept de dispoziie asupra bunurilor ncredinate 60 . Dimpotriv, el poa te nchiria bunul, l poate concesiona sau l poate aduce ca aport n contractul de asoc iere n participa-iune, potrivit art. 254 i urm. din Codul comercial. n acest context , se poate spune c titularul dreptului de administrare are un drept de dispoziie a supra bunului n limitele dispoziiei titularului dreptului de proprietate public. 4. Revocarea dreptului de administrare Art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998 regl ementeaz, cu titlu de sanciune, revocarea dreptului de administrare dac titularul nui exercit drepturile i nu-i execut obligaiile nscute din actul de transmitere. Solui ocrii dreptului de administrare numai cu titlu de sanciune a fost criticat, aprecii ndu-se c titularul dreptului de proprietate public trebuie s aib posibilitatea de a revoca dreptul de administrare i n situaii n care nu se poate reine n sarcina titular lui o fapt culpabil, respectiv nendeplinirea obligaiilor. Astfel, revocarea este pos ibil i n alte ipoteze: - pentru trecerea unor bunuri din domeniul public n 60 Pentru o opinie contrar a se vedea V. Stoica, op. cit. , p. 440441, cu motivaia c dispoziia juridic este exclus, ntruct dreptul de administrare este inalienabil. Doa n mod aparent H. G. nr. 841/1995 reglementeaz o excepie de la caracterul inalienab il al dreptului de proprietate public i al dreptului de administrare, deoarece bun urile se transmit pe baza procesului verbal ncheiat de instituiile publice, aproba t de ctre ordonatorii de credite, deci printr-un act de drept public. Bunurile as tfel scoase din funciune nu mai au destinaia de interes public. Pe cale de conseci n, bunurile respective trec din domeniul public n domeniul privat, dreptul de admin istrare nceteaz, iar instituiile publice acioneaz ca un mandatar al statului sau al u nitii administrativ teritoriale, care i pstreaz calitatea de titular al dreptului d roprietate privat asupra bunurilor ce urmeaz a fi nstrinate. 69

DREPTURILE REALE domeniul privat; n scopul concesionrii sau nchirierii directe a bunului; n scopul re distribuirii unor bunuri ntre regii autonome i instituii publice, cnd bunul nu mai e ste necesar titularului dreptului de administrare. n ipoteza transmiterii fr plat a bunurilor atribuite instituiilor publice sau n ipoteza scoaterii lor din funciune, urmat de valorificarea lor.

. 2. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public 1. Noiune. Reglement are. Noiune. Dreptul de concesiune este un drept real care izvorte din contractul d e concesiune i care confer titularului (concesionar) persoan fizic sau juridic pos a i folosina bunului aparinnd domeniului public sau privat, transmis de concedent, n limitele legii i dispoziiilor contractuale. Reglementare. Regimul juridic al conce siunilor a fost stabilit prin Legea nr. 219/ 1998 care reglementa concesiunea de bunuri proprietate public i privat, concesiunea de servicii publice i de activiti ec nomice. Legea a fost abrogat prin O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contracte lor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contracte lor de concesiune de servicii61. Obiectul de reglementare al Ordonanei l constitui e numai concesiunea lucrrilor i serviciilor publice, cu excluderea concesiunii bun urilor publice. n acest sens, art. 220 din ordonan prevede: prezenta ordonan de urgen se aplic n cazul n care contractul de concesiune..... lit. c) are ca scop concesio narea bunurilor publice, dar numai n cazul n care, prin obiectul respectivului con tract, autoritatea contractant nu urmrete dobndirea execuiei unei lucrri sau a unui s rviciu, fapt care ar ncadra contractul respectiv fie n categoria contractelor de a chiziie public, fie n categoria contractelor de concesiune a cror atribuire este reg lementat de prezenta ordonan de urgen. Cu 61 Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006. 70

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

alte cuvinte, concesiunea bunurilor proprietate public nu era interzis, ci doar nu era nc reglementat printr-o lege cadru. Necesitatea i urgena compatibilizrii depline a legislaiei naionale n domeniul concesiunilor cu reglementrile i practica comunitar, recomandarea Comisiei Europene de abrogare total i expres a Legii nr. 219/1998, pre cum i prevederile art.136 pct. 4 din Constituie, au impus adoptarea O.U.G. nr.54/2 006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public62. Di n prevederile legale ale celor dou ordonane rezult c n funcie de obiectul su concesi a este de trei feluri: concesiunea de bunuri proprietate public supus dispoziiilor O.U.G. nr. 54/2006; concesiunea de lucrri publice; concesiunea de servicii; ultim ele dou categorii fiind guvernate de O.U.G. nr. 34/2006. Precizri n prezent concesi onarea bunurilor proprietate public se face i n condiiile prevederilor speciale din alte acte normative: - art. 15 din Legea nr. 213/1998 potrivit cruia concesionarea sau nchirierea bunurilor proprietate public se face prin licitaie public , n condiii e legii. - art. 13 alin 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrr ilor de construcii, modificat i republicat 63 , precizeaz c terenurile aparinnd do i public sau al unitilor administrativ-teritoriale se pot concesiona numai n vedere a realizrii de construcii sau de obiective de uz i/sau de interes public, cu respec tarea documentaiilor de urbanism i aprobate potrivit legii.64 62 Publicat n M.O. nr. 569 din 30/06/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006. 63 Publicat n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004. 64 Concesionarea se face prin licitaie, pe baz de oferte prezentate de ctre solicitani, cu respectarea preved erilor legale, urmrindu-se valorificarea superioar a potenialului terenului. Limita minim a preului cesiunii se stabilete prin hotrrea dup caz, a Consiliului General al Municipiului Bucureti, sau a Consiliului local sau judeean astfel nct s asigure recup erarea n 25 de ani a preului de vnzare al terenului, n condiiile de pia, la care se ug costul 71

DREPTURILE REALE

- art. 125 alin. 1 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001 dispune: Co nsiliile locale i consiliile judeene hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public d e interes judeean sau local ... s fie concesionate... - diferite acte normative cup rind prevederi speciale referitoare la concesiunea unor activiti: concesionarea as upra resurselor de petrol (Legea nr. 238/2004 a petrolului); concesiunea activitil or miniere (Legea minelor nr. 85/2003)65. 2. Contractul de concesiune a bunurilo r din domeniul public Noiune. Conform art. 1 alin. 2 din O.U.G. nr. 54/2006 contr actul de concesiune este acel contract ncheiat n form scris prin care o autoritate pu blic, denumit concedent, transmite pe o perioad determinat, unei persoanei, numit con cesionar, care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public, n schimbul unei redevene. Prle contractante. Prile c ului sunt concedentul i concesionarul. Pot avea calitatea de concedent: - ministe rele sau alte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, pentru b unurile proprietate public a statului; - Consiliile judeene, Consiliile locale, Co nsiliul General al Municipiului Bucureti sau instituiile publice de interes local pentru bunurile proprietate public a judeului, oraului lucrrilor de infrastructur aferente. Pe baza procesului verbal de adjudecare a lic itaiei, se va ncheia actul de concesiune, care se va nregistra de ctre concesionar n evidenele de publicitate imobiliar, n termen de 10 zile de la data adjudecrii. Durat a concesiunii va fi stabilit de ctre consiliile locale, consiliile judeene, respect iv, de Consiliul General al Municipiului Bucureti, n funcie de prevederile document aiei de urbanism i de natura construciei (art.16-22). 65 Potrivit art. 27 din Legea petrolului, operaiunile petroliere, inclusiv bunurile necesare realizrii acestor operaiuni aflate n proprietate public, se concesioneaz pn la 30 de ani, cu posibilita ea prelungirii pn la 15 ani. n acelai sens, art. 13 din Legea minelor precizeaz c res rsele minerale se pun n valoare prin activiti miniere care se concesioneaz persoanel or juridice romne sau strine. Licena de exploatare se acord pentru o durat de maxim 5 ani, cu drept de prelungire pentru cel mult 3 ani. 72

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

sau comunei (art. 5 alin. 1). Calitatea de concesionar poate avea orice persoan f izic sau juridic, de drept privat, romn sau strin (art. 6 ). Obiectul contractului. iectul contractului l constituie: bunurile proprietate public a statului sau unitilo r administrativteritoriale (art. 3). Durata contractului nu va putea depi 49 de an i, ncepnd cu data semnrii lui i se stabilete de ctre concedent pe baza studiului de o ortunitate. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioad egal cu c el mult jumtate din durata sa iniial, prin simplul acord de voin al prilor (art. 9). devena obinut prin concesionare se face venit la bugetul de stat sau la bugetele lo cale. Modul de calcul i de plat se stabilete de ministerele de resort sau de organe le de specialitate ale administraiei publice centrale ori de autoritile administraie i publice locale (art. 4). ncheierea contractului. Iniierea concesiunii o poate av ea concedentul i are la baz un studiu de oportunitate efectuat, n prealabil de conc edent (acest studiu cuprinde, printre altele, descrierea bunului; motivele de or din economic, financiar, social i de mediu; nivelul minim al redevenei; durata est imativ a concesiunii). La primirea propunerii de concesiune, formulat de orice per soan interesat, concedentul este obligat s ntocmeasc studiul de oportunitate n termen de 30 de zile. n baza acestui studiu, concedentul elaboreaz caietul de sarcini al concesiunii. Concesionarea se aprob pe baza caietului de sarcini prin hotrre a Guve rnului, a Consiliilor locale, judeene sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti, dup caz (art. 12). ncheierea contractului de concesiune se face prin lici taie sau prin negociere direct. Licitaia este procedura la care orice persoan fizic s au juridic interesat are dreptul de a depune o ofert (art.14 lit. a). n cazul proced urii licitaiei concedentul are obligaia s publice n Monitorul Oficial, ntr-un cotidia n de circulaie naional i ntr-unul de circulaie local anunul de licitaie. Anunul d se trimite spre publicare cu cel puin 20 de zile calendaristice nainte de data li mit pentru depunerea ofertelor. Licitaia se poate desfura numai dac n urma publicrii unului de licitaie au fost depuse cel puin 73

DREPTURILE REALE

3 oferte valabile. n msura n care acestea nu au fost depuse, concedentul este oblig at s anuleze procedura i s organizeze o nou licitaie (art. 25). Negocierea direct est procedura prin care concedentul negociaz clauzele contractuale, inclusiv redevena , cu unul sau mai muli participani la procedura de atribuire a contractului de con cesiune (art. 14 lit. b). Procedura de negociere direct este aplicabil n cazul n car e dup repetarea procedurii licitaiei, nu au fost depuse cel puin 3 oferte valabile. Anunul negocierii directe se trimite spre publicare cu cel puin 10 zile calendari stice nainte de data limit pentru depunerea ofertelor (art. 26-27). Concedentul de ruleaz negocieri cu fiecare ofertant care a depus o ofert valabil. Orice persoan int eresat are dreptul de a transmite o solicitare de participare la procedura de atr ibuire a contractului de concesiune. Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al coninutului, pe toat perioada de valabilitate stabilit de concedent. P ersoana interesat are obligaia de a depune oferta la adresa i pn la data limit pentru depunere, stabilite n anunul procedurii. Coninutul ofertelor trebuie s rmn confiden la data stabilit pentru deschiderea acestora. Criteriul de atribuire a contractul ui de concesiune este cel mai mare nivel al redevenei, dar se poate ine seama i de alte criterii: capacitatea economico-financiar a ofertanilor, protecia mediului ncon jurtor, condiii specifice impuse de natura bunului concesionat. Sunt exceptate de la aceste operaiuni bunurile proprietate public care se atribuie direct, prin cont ract de concesiune, societilor comerciale, companiilor naionale ori societilor naiona e, nfiinate prin reorganizarea regiilor autonome i care au c obiect principal de act ivitate gestionarea, ntreinerea, repararea i dezvoltarea respectivelor bunuri, dar numai pn la finalizarea privatizrii acestora. n acest caz, concesionarea se aprob pri n hotrre a Guvernului sau a Consiliului judeean sau local, sau al Consiliului Gener al al Municipiului Bucureti (art.59 alin. 1 i 3). Concedentul are obligaia de a inf orma ofertanii despre deciziile referitoare la atribuirea contractului de concesi une, n scris, cu confirmare de primire, nu mai trziu de 3 zile lucrtoare de la emit erea acestora. Contractul de concesiune se ncheie n termen de 74

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

20 de zile de la data la care concedentul a informat ofertantul despre acceptare a ofertei sale. Nencheierea contractului de concesiune ntr-un termen de 20 de zile calendaristice, poate atrage plata daunelor interese (art. 50). Contractul se nc heie n limba romn, n dou exemplare, cte unul pentru fiecare parte. Dac concesionarul e o alt cetenie sau naionalitate dect cea romn i dac prile consider necesar, co a ncheia n dou exemplare, dou n limba romn si dou n limba aleas de ele. n caz de xemplarele n limba romn ale contractului prevaleaz (art. 58). Contractele de concesi onare a terenurilor de orice natur se nregistreaz de ctre concesionar n registrul de publicitate imobiliar sau n cartea funciar (art. 71). De asemenea concesionarul are obligaia c n cel mult 90 de zile de la semnarea contractului, s depun, cu titlu de g aranie o sum fix reprezentnd o cot parte din suma obligaiei de plat datorat pentru l an de exploatare (art. 56 alin.1). Coninutul contractului. Contractul de conces iune cuprinde urmtoarele (art. 51): - clauze prevzute n caietul de sarcini; - clauz e convenite de prile contractante n completarea celor din caietul de sarcini, dar fr a contraveni obiectului concesiunii; - interdicia pentru concesionar de a subconc esiona n tot sau n parte, unei alte persoane obiectul concesiunii; - clauze contra ctuale referitoare la mprirea responsabilitilor de mediu ntre concedent i concesiona Ordonana rezerv concedentului posibilitatea de a modifica unilateral partea reglem entar a contractului, dar cu notificarea prealabil a concesionarului i numai din mo tive excepionale legate de interesul naional sau local. n msura n care concesionarul este prejudiciat, el are dreptul s primeasc fr ntrziere o just despgubire (art. 53) area contractului de concesiune poate avea loc n urmtoarele situaii, prevzute de art . 64: - la expirarea duratei stabilite n contract; - n cazul n care interesul naiona l sau local o impune, prin denunarea unilateral de ctre concedent, cu plata unei 75

DREPTURILE REALE -

despgubiri juste n sarcina concedentului; n cazul nerespectrii obligaiilor contractua le de ctre concesionar, prin rezilierea unilateral de ctre concedent, cu plata unei despgubiri n sarcina concesionarului; n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concedent, prin rezilierea unilateral de ctre concesionar, cu plata despgubi rilor n sarcina concedentului; la dispariia dintr-o cauz de for major a bunului conce ionat sau n cazul imposibilitii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin r enunare, fr plata unei despgubiri. (art.35). 3. Contractele de concesiune de lucrri p ublice i de

servicii Noiune. Procedura de atribuire a acestor contracte face obiectul de regl ementare al Cap. VII din O.U.G. nr. 34/2006. Ordonana definete n art. 3 lit. b) con tractul de concesiune de lucrri publice ca fiind contractul care are aceleai caract eristici ca i contractul de lucrri, cu deosebirea c n contrapartida lucrrilor executa te contractantul, n calitate de concesionar, primete din partea autoritii contractan te66, n calitate de concedent, dreptul de a exploata rezultatul lucrrilor sau aces t drept nsoit de plata unei sume de bani, iar la lit. c) contractul de concesiune d e servicii, ca fiind contractul care are aceleai caracteristici ca i contractul de servicii, cu deosebirea c n contrapartida serviciilor prestate contractantul, n cal itate de concesionar, primete din partea autoritii contractante, n calitate de conce dent, dreptul de a exploata serviciile sau acest drept nsoit de plata unei sume de bani. Procedura de atribuire. Atribuirea unui contract de 66 Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al stat ului - autoritate sau instituie public- care acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridic care este nfii nat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante; n componena consiliului de administraie / organului de conduc ere mai mult de jumtate din membrii sunt numii de o autoritate contractant; orice nt reprindere public sau oricare subiect de drept care desfoar activiti relevante n sec re de utilitate public: ap, energie, transport, pot. 76

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

concesiune se iniiaz prin publicarea unui anun de participare. Acesta se public n M.O . al Romniei, partea a IV a , intitulat Achiziii publice, i dup caz n Jurnalul Oficia al Uniunii Europene. Publicarea n Jurnalul Oficial al Uniunii Europene este obli gatorie n situaiile n care valoarea estimativ a contractului de concesiune care urme az a fi atribuit este mai mare dect echivalentul n lei a 5.ooo.ooo euro. Autoritate a contractant are obligaia de a stabili numrul de zile dintre data publicrii anunului de participare i data depunerii aplicaiilor, astfel nct operatorii economici s benef icieze de o perioad adecvat pentru elaborarea aplicaiilor. Atunci cnd atribuie un co ntract de concesiune de lucrri publice, autoritatea contractant are dreptul de a s olicita candidailor s precizeze, n cadrul aplicaiei depuse, valoarea lucrrilor din ca drul contractului de concesiune pe care acetia intenioneaz s le atribuie unor tere pr Potrivit art. 218 alin. 2 din Ordonan, modul de fundamentare a deciziei de realiz are a proiectului, modul de transfer i de recuperare a obiectului concesiunii, mo dul de pregtire a documentaiei de atribuire i de aplicare a procedurilor din ordona n se stabilesc prin hotrre de guvern. 4. Caracterele dreptului de concesiune este un drept real opozabil erga omnes cu excepia concedentului care poate modifica, den una unilateral contractul (concesiunea se rscumpr). este un drept temporar, limitat la durata concesiunii. Contractul de concesiune se ncheie pe o perioad ce nu poate depi 49 de ani. Ea poate fi prelungit o singur dat, prin simplul acord al prilor, p perioad egal cu cel mult jumtate din durata iniial. este inalienabil. Legea interzic e n art. 51 alin. 3 subconcesiunea, ceea ce confer contractului de concesiune un c aracter intuitu-personae. Prin excepie, companiile naionale, societile naionale sau s ocietile comerciale nfiinate prin reorganizarea regiilor autonome pot subconcesiona bunurile proprietate public ce le-au fost 77 -

DREPTURILE REALE concesionate. Subconcesiunea se aprob pe baza studiului de oportunitate prin hotrre a Guvernului sau a Consiliului judeean sau local, sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti (art. 59 alin. 5 i 7) izvorte dintr-un contract administrativ, cu titlu oneros, redevena fiind un element esenial pentru validitatea contractulu i. 5. Coninutul dreptului de concesiune

Titularul are recunoscute posesia i folosina. Posesia se exercit ca i n cazul dreptul ui de proprietate cu excepia elementului animus. Astfel, titularul dreptului stpnete unul n calitate de concesionar i nu de proprietar. Folosina trebuie exercitat potriv it clauzelor contractului, permind titularului s culeag fructele bunului. Dispoziia. Spre deosebire de dreptul de administrare, dreptul de concesiune nu confer titula rului dispoziia material a bunului. Dispoziia juridic lipsete, deoarece, la expirarea termenului concesiunii, concesionarul este obligat s restituie, n deplin proprieta te i liber de orice sarcin bunul, inclusiv investiiile. Prin excepie, se recunoate: posibilitatea transferului drepturilor i obligaiilor nscute dintr-un acord petroli er ctre o alt persoan juridic, cu aprobarea scris a autoritii competente (art. 34 di egea nr. 238/2004), - posibilitatea titularului unei licene de concesiune de a tr ansfera unei persoane juridice drepturile i obligaiile nscute din contractul de con cesiune, cu aprobarea autoritii n materie (art. 24 alin. 1 din Legea minelor nr. 85 /2003), - potrivit art. 225 din O.U.G. nr. 34/2006 dreptul autoritii contractante de a solicita concesionarului s atribuie contracte unor tere pri, ntr-un procent de m inimum 30% din valoarea total a lucrrilor care fac obiectul concesiunii. 78

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

. 3. Dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public 1. Noiune. Reglementare. Titulari Noiune. Dreptul de folosin este acel drept real, temporar, constituit prin acte administrative individuale, prin care titularul (persoan juridic de drept pr ivat de utilitate public) exercit asupra unor bunuri imobile sau mobile proprietat e public, posesia, folosina i dispoziia, n limitele legii i actului autoritii publi ei legea nu prevede, considerm c darea n folosin are loc printr-un act administrativ ndividual: hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean sau a Consiliului local, apli cndu-se prin analogie art. 12 alin. 2 din Legea nr. 213/1998. Reglementare. Drept ul de folosin este consacrat de urmtoarele dispoziii legale: - art. 17 din Legea nr. 213/1998: statul i unitile administrativ-teritoriale pot da imobilele din patrimoni ul lor, n folosin gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, are desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice. - art. 126 din Legea nr. 215/2001: Consiliile locale i judeene pot da n folosin grat it, pe termen limitat, bunuri mobile i imobile proprietate public sau privat local sa u judeean, dup caz, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar activiti cere sau de utilitate public ori serviciilor publice. Prevederea legal a lrgit sfera obiectului dreptului real de folosin permind, n cazul unitilor administrativ teri le, constituirea acestui drept att cu privire la bunuri imobile ct i cu privire la bunuri mobile67. - art. 136 pct. 4 teza a II a din Constituia revizuit prevede exp res c bunurile proprietate public pot fi date n folosin gratuit 67 Ambele texte legale au fost adoptate fr temei constitu-ional. Cu toate acestea, s-a apreciat c prin lege poate fi creat un drept real, ca modalitate de exercitar e a dreptului de proprietate public, ntruct, dei normele constituionale nu prevd drep ul de folosin gratuit, nici nu-l interzic n mod expres. Ulterior, revizuirea Constit uiei a nlturat neconcordana dintre cele dou dispoziii legale i normele constituiona 79

DREPTURILE REALE

instituiilor de utilitate public. Titulari. Referitor la beneficiarii dreptului de folosin gratuit, ntre textul constituional i dispoziiile legale exist o diferen are. Astfel, art. 17 din Legea nr. 213/1998 i art. 126 din Legea nr. 215/2001 sta bilesc drept beneficiari persoanele juridice fr scop lucrativ, care desfoar activiti binefacere sau de utilitate public, ori serviciile publice, iar art. 136 pct. 4, teza a II a din Constituia revizuit precizeaz c dreptul de folosin gratuit se const ie n favoarea instituiilor de utilitate public. Diferena de formulare face necesare cteva precizri: dreptul de folosin gratuit se poate constitui numai n favoarea persoa nelor juridice de drept privat, cu excluderea persoanelor juridice de drept publ ic. se au n vedere numai persoanele juridice fr scop lucrativ ce desfoar o activitate de utilitate public. dispoziia constituional adaug i serviciile publice ca titulare a e dreptului de folosin gratuit, respectiv persoanele juridice de drept privat care exploateaz prin concesionare servicii publice. Dac ar fi vorba de persoane juridic e de drept public (de exemplu, instituii publice), acestea ar beneficia de un dre pt de administrare i nu de un drept de folosin gratuit. n concluzie, dreptul real de folosin gratuit asupra bunurilor din domeniul public se poate constitui numai n favo area instituiilor de utilitate public, adic a persoanelor de drept privat care desfoa r o activitate de binefacere sau de utilitate public, spre exemplu: asociaiile i fun daiile. 2. Caracterele dreptului de folosin este un drept real principal, derivat d in dreptul de proprietate public, opozabil erga omnes, cu excepia autoritii publice care l-a constituit; este un drept real intuitu-personae, constituit numai n favo area persoanelor juridice de drept privat fr scop lucrativ; este inalienabil, inse sizabil, imprescriptibil, avnd ca obiect un bun imobil sau mobil proprietate publ ic; 80 -

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC este un drept cu titlu gratuit, deoarece titularul nu este obligat s plteasc o sum d e bani cu titlu de chirie, redeven, tax etc. este un drept revocabil prin voina cont rar a autoritii care l-a constituit; este un drept temporar, constituit pe o durat d eterminat.

3. Coninutul dreptului de folosin Regulile din materia dreptului de administrare ur meaz a fi aplicate, prin analogie, i dreptului de folosin. n privina posesiei, titula ul exercit stpnirea bunului nu n calitate de proprietar, ci n calitate de beneficiar al dreptului de folosin gratuit. Relativ la folosin, n anumite cazuri i dac s-a pre actul administrativ constitutiv, titularul dreptului de folosin poate s culeag i prod uctele (spre exemplu: exploatarea unei cariere de piatr). Dispoziia material este d eplin, titularul putnd s transforme bunul i s dispun de substana bunului n condiii ute de actul constitutiv. Lipsete ns dispoziia juridic, titularul neputnd ncheia act uridice translative de proprietate cu privire la bunul respectiv. . 4. nchirierea bunurilor proprietate public68 Att art. 136 pct. 4 din Constituie ct i art. 14 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 recunosc dreptul de nchiriere a bunurilor proprietate pu blic a statului i unitilor administrativ-teritoriale, cu aprobarea Guvernului sau, d up caz, a Consiliului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local. Contractul de nchiriere poate fi ncheiat cu orice persoan fizic sau juridic romn sau strin, de ctre titularul dreptului de proprietate sau administra e (art. 14 alin. 2). 68 Spre deosebire de dreptul de administrare, de concesiune i de folosin, considera te veritabile drepturi reale principale, nchirierea nu transmite un drept real, c hiriaul avnd doar un drept personal de folosin asupra bunului. 81

DREPTURILE REALE nchirierea bunurilor se face prin licitaie public, iar sumele obinute din nchirieri s e fac venit la bugetul de stat, sau dup caz, la bugetele locale. Dac contractul de nchiriere se ncheie de titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul s nc aseze din chirie o cot-parte ntre 20-50%, stabilit prin hotrrea Guvernului, a Consili ului judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului loc al (art. 15 i 16). Litigiile privitoare la nchirierea bunurilor proprietate public sunt de competena instanelor de drept comun. 82

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin Simpla existe n a unui bun n patrimoniul statului sau al unitii administrativ-teritoriale nu este d e natur s conduc la concluzia c acel bun aparine domeniului public. Chiar fcnd aplic a criteriilor cunoscute, un bun nu aparine proprietii publice (exceptnd bunurile pre vzute de art. 136 pct. 3 din Constituie, care fac exclusiv obiectul proprietii publi ce) dac el nu a intrat n proprietatea statului cu respectarea dispoziiilor legale p rivitoare la dobndirea bunului respectiv. Astfel, practica judiciar a decis c, n sit uaia n care un teren agricol a fost preluat de stat cu nclcarea dispoziiilor legale r eferitoare la modul de efectuare a schimbului de terenuri, statul nu a dobndit un drept de proprietate asupra acelui bun, ci este un simplu detentor precar. n ace eai ordine de idei, art. 6 din Legea nr. 213/1998 dispune c fac parte din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, dac au intrat n proprietatea st atului n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a tratatelor inte rnaionale la care Romnia era parte i a legilor n vigoare la data prelurii lor de ctre stat. Per a contrario, dac preluarea s-a fcut de ctre stat cu nclcarea dispoziiilor l gale atunci n vigoare, sau fr un titlu valabil, dreptul de proprietate nu sa strmuta t niciodat la stat, ci a rmas n patrimoniul titularului su. Astfel, legiuitorul a pr evzut n alin. 2 al art. 6 c bunul va putea fi revendicat de fotii proprietari sau de succesorii acestora. n ceea ce privete bunurile preluate cu titlu valabil, din mo ment ce statul a dobndit asupra lor un drept de proprietate, ele nu fac obiectul unei aciuni n revendicare, n caz contrar, s-ar nclca caracterul inalienabil al propri etii publice. Avnd n vedere c, n perioada martie 1945 decembrie 1989, sub aparena titlu valabil, n mod abuziv, statul a preluat bunuri mobile i imobile aparinnd perso anelor fizice i juridice, 83

DREPTURILE REALE

romne sau strine, se impunea un act normativ care s extind obiectul aciunii n revendi are. Dup lungi dezbateri i negocieri politice a fost adoptat Legea nr. 10/2001 care lrgete domeniul de aplicare al aciunii n revendicare la imobile preluate n mod abuzi de stat. Conform art. 2 alin. 1, n sensul prezentei legi, prin imobile preluate n mod abuziv se neleg i imobile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum este def init la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 (lit. g). n situaia imobilelor prelua te cu titlu valabil, dac persoana ndreptit a primit o despgubire, restituirea n natu te condiionat de rambursarea unei sume reprezentnd valoarea despgubirii primite, act ualizat cu indicele inflaiei. Aceast ipotez presupune c statul a dobndit dreptul de p oprietate asupra bunului deoarece a avut loc o preluare cu titlu, redobndirea dre ptului de proprietate de ctre fostul proprietar avnd loc dup restituirea despgubirii actualizate, fiind o adevrat excepie de la caracterul inalienabil al proprietii publ ice. Din moment ce acest bun poate fi restituit n natur fotilor proprietari i innd co t de caracterul inalienabil al proprietii publice, pe viitor se impune revizuirea teoriei conform creia bunurile preluate cu titlu valabil fac parte din domeniul p ublic. n literatura de specialitate a aprut problema dac art. 3536 din Legea nr. 33 /1994 se aplic i imobilelor expropriate pn la data intrrii n vigoare a acestei legi ( iunie 1994) sau numai celor expropriate dup aceast dat. ntr-o opinie se susine c art 35-36 din lege nu se aplic exproprierilor fcute anterior deoarece se ncalc principi ul constituional al neretroactivitii legii noi. n plus, Legea nr. 112/1995 stabilete c situaia juridic a imobilelor trecute n proprietatea statului nainte de 22 decembrie 1989, altele dect cele care fac obiectul acestei legi, va fi reglementat prin leg i speciale, competena rezolvrii revenind astfel puterii legislative. De altfel, ar t.11 reglementeaz msurile reparatorii pentru situaia imobilelor expropriate, alin. 2 stabilind c pentru situaia n care construciile expropriate au fost demolate parial sau total, dar nu s-au executat lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea, ter enul liber se restituie 84

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

n natur cu construciile rmase, iar pentru construciile demolate msurile reparatorii s stabilesc prin echivalent69. ntr-o opinie contrar se susine c art. 35-36 din Lege s unt aplicabile i cererilor avnd ca obiect retrocedarea unor bunuri imobile expropr iate anterior intrrii n vigoare a legii, deoarece n temeiul art. 329 C. pr.civ., nu este vorba despre retroactivitatea legii noi, ci de aplicabilitatea imediat a ac esteia. Art. 35-36 din lege are inciden nu asupra exproprierii n sine (care nseamn c xpropriatul pierde proprietatea n favoarea expropriatorului), ci asupra aspectulu i obiectiv al efectelor n timp produse de expropriere. Ori de cte ori o realitate material ntrunete condiiile prevzute de art. 35-36, textul este aplicabil acestei rea liti. i din moment ce se aplic actualitii, nu se poate concepe c legea retroactiveaz lus, nu este permis a se distinge ntre efectele exproprierii, dup cum aceasta s-a efectuat anterior sau ulterior Legii nr. 33/1994, echitatea impunnd ca textele de lege (art. 35-36) s-i gseasc aplicarea asupra efectelor tuturor exproprierilor, ind iferent de legea sub care s-au efectuat. Instana suprem, n secii unite a statuat c dr eptul de retrocedare a bunului expropriat este recunoscut i pentru imobilele expr opriate anterior intrrii n vigoare a legii dac nu s-a realizat scopul exproprierii7 0. 69 a se vedea Dec. nr. 2198/1996, a Curii Supreme de Justiie, sect. civ., n B.J. 19 96; Dec. nr. 102/1998 a Curii Supreme de Justiie n M. Voicu , M Popoac, Op.cit.,p. 3 5; C. Brsan, Op.cit.,p. 72-75 70 Dec. nr. VI/1999, a Curii Supreme de Justiie, s.u. , publicat n M.O. nr. 636/27.12.1999; n acelai sens, a se vedea Dec. nr. 1815 i Dec. nr. 1332/1999, n Dreptul nr. 6/2000, p. 165-167; Dec. nr. 3093/1999 i Dec. nr. 2985/ 1999, n Dreptul nr. 8/2000, p. 161-162 i 163-164 85

DREPTURILE REALE 2. Reprezentri grafice 2.1. inalienabil nedezmembrabil imprescriptibil Caracterele dreptului de proprietate public negrevabil insesizabil exclusiv 86

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC 2.2. Proprietate public Proprietatea statului i a unitilor administrativteritoriale are ca obiect Proprietate privat bunuri bunuri domeniul public: - de interes public - de interes privat cuprinse n al statului domeniul privat cuprinse n al unitilor administrativ-teritoriale de uz public i de interes public enumerate n Anexa Legii nr. 213/1998 enumerate de art. 135 din Constituie 87

DREPTURILE REALE 3. Prezentare comparativ Dreptul de administrare Dreptul de concesiune

constituie modaliti de exercitare ale dreptului de proprietate public sunt drepturi reale principale, derivate din dreptul de proprietate public nu reprezint o dezme mbrare a dreptului de proprietate public sunt opozabile erga omnes cu excepia titu larilor proprietii - aparine subiectelor de - aparine subiectelor de drept public: r egii autonome, drept privat: persoane fizice prefecturi, autoriti publice i juridic e romne i strine. locale i centrale. - se nate dintr-un act ad- - se nate exclusiv, p baza ministrativ de autoritate, emis unei contract ncheiat ntre de organul de sta t competent concedent i concesionar. (guvern, consiliul judeean). - nu confer titul arului nici - confer titularului att dis- dispoziia material nici poziia material ct ea dispoziia juridic. juridic. - este un drept temporar, - este, n general, un drept limitat la durata concesiunii. perpetuu. - litigiile sunt de compe- litigiile s unt de competena tena instanelor de drept instanelor de contencios ad- comun. minist rativ. 88

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

4. Vocabular explicativ aciune n grniuire aciunea prin care reclamantul pretinde ca contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea a dou onduri nvecinate; aciune posesorie aciunea posesorului pentru aprarea posesiei, ca s tare de fapt, mpotriva oricrei tulburri ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut; aciune n revendicare aciunea prin care proprietarul, neposesor pretin de restituirea bunului su de la posesorul neproprietar; artarea titularilor dreptu lui instituie de drept procedural civil n temeiul creia prtul care deine un lucru p ru altul sau care exercit n numele altuia un drept asupra unui lucru, va putea arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau exercit dreptul, dac a fost chemat n judeca de o persoan ce pretinde un drept real asupra lucrului; corpore alieno expresie d esemnnd exercitarea unui drept prin intermediul altei persoane; executare silit pr ocedur prin care titularul unui drept, recunoscut printr-un titlu executoriu, con strnge cu ajutorul organelor de stat competente pe cel care i nclcase dreptul s execu te obligaia artat n titlu; ex lege din lege, n virtutea legii; garanie real mijl dic de garantare a obligaiilor prin afectarea unui bun al debitorului sau chiar a l altei persoane, n vederea asigurrii executrii obligaiei asumate; uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale, prin posedarea nentrerupt a unui i mobil n timpul i n condiiile prevzute de lege. titlu executoriu act juridic n temei cruia se va efectua executarea silit, reprezentat, de regul, de hotrrea judectoreasc . ntrebri, exerciii 1. Credei c sunt valabile servituile asupra bunurilor din domeniu public? Care era situaia juridic a acestora nainte de adoptarea Legii nr. 213/1998 ? 89

DREPTURILE REALE

2. Poate exista un drept de superficie n ceea ce privete bunurile din domeniul pub lic? 3. persoan care posed timp de 20 de ani cu bun-credin i avnd just-titlu, o por dintr-o plaj, ar putea s devin titular al dreptului de proprietate? 4. Considerai ca fiind sinonime noiunile de proprietate public i domeniu public? 5. Care sunt criter e de stabilire a sferei bunurilor proprietate public? 6. Ce nelegei prin sintagma bun uri de uz public, respectiv, bunuri de interes public. 7. Conform legislaiei actuale , statul mai poate prelua n proprietate terenuri sau construcii ale cetenilor romni c u domiciliul n alt ar? 8. Completai urmtoarele enunuri: - titularii dreptului de pro etate public sunt . i ; - obiectul dreptului de proprietate public este alct drept are loc n regim de ; - bunurile proprietate public pot fi date n regiilor , sau , n condiiile legii; - trecerea unui bun din domeniul public al unei un teritoriale se face la cererea , prin a .. ..; - trecerea unui bun din dome ei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al statului se face la cererea .., prin hotrre a .; 9. Definii noiunile de drept de administrar a bunurilor proprietate public. Stabilii n ce constau atributele acestor drepturi. 10. Precizai diferena existent ntre noiunile: naionalizare expropriere rechiziie xplicai de ce declararea utilitii publice este un act90

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

condiie necesar declanrii procedurii exproprierii. 12. Completai spaiile libere din u mtoarele enunuri cu termenii din coloana alturat: Conform art. 2 din Legea nr. 1. de interes naional. 33/1994 pot fi expropriate 2. bunuri imobile .................. ....; prin urmare nu sunt proprietate privat a obiect al exproprierii........ com unelor, oraelor etc. Utilitatea public se declar de 3.numai prin lege. ctre Guvern, pentru lucrri 4. de interes local. ...................i de ctre Consiliul 5. imobil e proprietate judeean, pentru lucrri.................... privat a statului. Dac sunt expropriate lcauri de 6. o hotrre definitiv i cult, monumente istorice, cimitire, ir vocabil. utilitatea public se declar ........................ n cazul n care prile oiesc 7. bunuri imobile n faa instanei asupra exproprierii i proprietate privat a nti derii despgubirilor, aceasta va persoanelor fizice i lua .................. i va pr onuna juridice. ........................ Cnd prile se nvoiesc cu privire 8.la stabil rea la expropriere, dar nu se neleg despgubirilor. referitor la ntinderea despgubiril or, 9. act de nvoial a prilor. instana va lua act de nvoial i va 10. prejudiciul ca proproceda.................... prietarului. Despgubirea se compune din 11. un an. ..................... i din ..................... 12. valoarea real a imobilului. Eliberarea titlului executoriu i 13. declarare de utilitate punerea n posesie a e xpropriatorului public. se realizeaz pe baza ..................i nu 14. ncheierii tr ibunalului. mai trziu de ............... Dreptul de retrocedare opereaz 15. 60 de zile. dac imobilul expropriat nu a fost 16. 30 de zile de la utilizat timp de ... .................. dac nu achitarea despgubirilor. s-a fcut o nou ........... Dreptu l de preempiune la 17. s nstrineze imobilul. cumprarea imobilului este primirii comun icrii. 91

DREPTURILE REALE recunoscut .................. dac lucrrile 18. fostului proprietar. pentru care sa dispus exproprierea nu 19. expropriator. au fost ................. i expropriat orul s- 20. ncepute i realizate. a hotrt ..................... Titularul dreptului d e preempiune l poate exercita n termen de ............. de la data ................ trimis de ........ 6. Teste gril 1. Titular al dreptului de proprietate public est e: a) statul, judeul, oraul, comuna; b) regiile autonome; c) consiliul local, cons iliul judeean. 2. Constituie o derogare de la principiul liberei circulaii a bunur ilor: a) bunurile din domeniul public al statului; b) bunurile din domeniul priv at al statului; c) bunurile proprietate privat. 3. Dreptul de proprietate public a re ca obiect: a) domeniul public al statului i unitilor administrativ teritoriale; b) domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale; c) bunuri din domeniul public al statului i unitilor administrativ-teritoriale. 4. Care din urmtoa rele afirmaii nu este adevrat? a) dreptul la proprietate public este inalienabil; b) dreptul de proprietate public este insesizabil i imprescriptibil; c) dreptul de p roprietate public este grevabil i dezmembrabil. 5. Servituile asupra bunurilor din proprietatea public sunt valabile dac: a) sunt servitui stabilite prin fapta omului ; b) sunt compatibile cu uzul i interesul public; c) sunt servitui naturale i legal e. 6. Sunt incluse n domeniul public al statului: a) rezervaiile naturale; 92

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

b) piee publice, trguri, oboare; c) cimitirele oreneti i comunale. 7. Constituie bun stpn: a) lucrul prsit timp de 1 an de ctre titularul su; b) motenire vacant; c) bun uitate n locurile publice. 8. Dreptul de proprietate public: a) se stinge prin pi eirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului: b) se stinge prin trecer ea bunului din domeniul public al statului n domeniul public al unitilor administra tiv-teritoriale; c) nu se stinge deoarece nici un drept de proprietate nu se pie rde prin neuz. 9. n sistemul legislativ actual, nu se mai aplic: a) confiscarea sp ecial a bunurilor; b) exproprierea; c) naionalizarea. 10. Se constituie cu titlu g ratuit: a) dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate public; b) dreptu l de concesiune asupra bunurilor proprietate public; c) dreptul de folosin asupra b unurilor proprietate public. 11. Nu confer titularului dispoziia material asupra bun ului: a) dreptul de administrare; b) dreptul de concesiune; c) dreptul de folosi n. 12. Titularii dreptului de concesiune sunt: a) regii autonome i instituii publice ; b) persoane fizice i juridice de drept privat; c) persoane fizice i juridice de drept public. 13. Sunt beneficiari ai dreptului de folosin asupra bunurilor propri etate public: a) persoanele juridice fr scop lucrativ; b) persoanele fizice; c) ins tituiile publice. 93

DREPTURILE REALE

14. Nu i are izvorul ntr-un act administrativ individual: a) darea n administrare; b ) darea n concesiune; c) darea n folosin gratuit. 15. Actul administrativ individual constituie izvor al: a) dreptului de concesiune; b) dreptului de folosin; c) nchiri erii bunurilor proprietate public 16. Nu pot fi supuse exproprierii: a) bunuri im obile proprietate privat aparinnd comunelor, oraelor i judeelor; b) bunuri imobile pr prietate privat aparinnd statului; c) bunuri imobile proprietatea persoanelor fizic e sau juridice. 17. La calculul ntinderii despgubirilor se are n vedere: a) valoare a real a imobilului i prejudiciul cauzat titularilor drepturilor reale; b) preul de vnzare a imobilelor de acelai fel, n aceeai localitate, la data exproprierii; c) de spgubirea cuvenit proprietarului mpreun cu despgubirea cuvenit titularilor de alte dr pturi reale. 18. n cazul exproprierii, despgubirea stabilit de instan: a) poate fi ma i mic dect cea oferit de expropriator; b) poate fi mai mare dect cea solicitat de pro prietar; c) nu poate fi mai mic dect cea oferit de expropriator i nici mai mare dect cea solicitat de proprietar. 19. Trecerea imobilului expropriat n proprietatea pub lic are loc: a) n momentul rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii judectoreti; mentul plii despgubirilor ctre expropriat; c) n momentul eliberrii titlului executori i 94

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

punerii n posesie a expropriatorului. 20. Exproprierea pentru cauz de utilitate pu blic are drept efect: a) stingerea dreptului de proprietate; b) strmutarea de drep t a ipotecii i a privilegiilor imobiliare asupra despgubirilor stabilite; c) menine rea oricrui drept de concesiune sau locaiune asupra imobilului. 21. Fotii proprieta ri pot cere retrocedarea imobilelor expropriate pentru cauz de utilitate public n c azul n care este ndeplinit condiia: a) expropriatorul dorete s nstrineze imobilul e riat deoarece lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat; b) imob ilul expropriat nu a fost utilizat n termen de un an potrivit scopului pentru car e au fost preluat de la expropriat; c) s-a fcut o nou declarare de utilitate publi c. 22. Titulari ai dreptului la retrocedarea imobilelor expropriate pot fi: a) fot ii proprietari; b) fotii titulari ai dezmembrmintelor dreptului de proprietate; c) fotii chiriai. 23. Pentru a-i exercita dreptul privitor la dobndirea imobilului exp ropriat, fostul proprietar trebuie s rspund expropriatorului ce dorete s nstrineze t nul expropriat n termen de: a) 30 de zile; b) 45 de zile; c) 60 de zile. 7. Spee: 1. X, societate comercial cu capital integral de stat, n contradictoriu cu Direcia de urbanism, amenajarea teritoriului i lucrri publice din cadrul Consiliului Judeea n Brila, a solicitat instanei s constate dreptul su de proprietate asupra terenurilo r aferente construciilor existente n patrimoniul unitii. n cadrul procesului, Direcia de urbanism a nfiat instanei o documentaie din care rezulta c terenurile aferente 95

DREPTURILE REALE

construciilor aparinnd reclamantei sunt situate n zona sitului istoric al municipiul ui Brila, i ntruct aparin domeniului public, ele nu pot face obiectul proprietii soc reclamante. n acest context, instana a solicitat depunerea la dosar a listei monu mentelor, ansamblurilor i siturilor istorice din judeul Brila. Comisia Naional a monu mentelor a transmis aceast list menionnd c n aceasta figureaz i zona n care sunt s terenurile n litigiu. (Dec. nr. 133/1994 a CSJ n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 155) C erine: a) Ce caracter juridic al proprietii publice este invocat n cauz? b) Terenuril e n litigiu aparineau sau nu domeniului public? c) Ce fel de drept ar putea s aib so cietatea n cauz asupra terenurilor? Care ar fi soluia n cazul unei regii autonome? d ) Ce va decide instana? 2. Prefectul municipiului Bucureti a cerut instanei, ca n co ntradictoriu cu Consiliul General al municipiului Bucureti, s dispun anularea hotrrii prin care Consiliul a stabilit ncetarea dreptului de administrare a Regiei Gener ale de Ap Bucureti asupra unui teren situat n municipiu. Terenul urma s devin aport a l Consiliului la capitalul unei societi comerciale. Din actele dosarului rezult c te renul n litigiu este proprietatea Consiliului General al municipiului Bucureti i a fost dat n administrare Regiei Generale de Ap Bucureti, care nu a mai folosit teren ul pn n momentul naterii litigiului. n aprare prefectul susine c terenul intravilan i trecut din proprietatea public n proprietatea Regiei Generale de Ap Bucureti n teme iul art. 5 din Legea nr. 15/1990 conform cruia: Regia autonom este proprietara bun urilor din patrimoniul su. (Dec. nr. 530/4 iulie 1994 a CSJ sec. cont. adm., adapta t)71. 71 n M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de j urispruden 1991-2002, Editura Lumina Lex, 64-66. 96

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

Cerine: a) Care sunt caracterele dreptului de proprietate public? n ce condiii opere az trecerea bunului din proprietatea public n proprietatea privat? b) Considerai ntem iat aprarea prefectului? c) Ce atribute confer dreptul de administrare regiei auton ome, n spe? d) n ce condiii este posibil revocarea unilateral a dreptului de adminis re? e) Ce va decide instana? 3. X, societate comercial, a cerut instanei s constate c decizia emis de Consiliul Judeean Olt, prin care se dispune trecerea imobilului d e la reclamani n administrarea altei persoane juridice, este ilegal. n motivarea aciu nii, reclamanta a artat c, n urm cu civa ani, cldirea n litigiu i-a fost dat print izie a aceluiai Consiliu, ns ulterior ea a dobndit dreptul de proprietate asupra imo bilelor n temeiul art. 30 alin. 2 din Legea nr. 15/1990 bunurile din patrimoniul s ocietii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepia celor dobndite cu alt titl u. Astfel, n mod fraudulos Consiliul a ncercat s o lipseasc de dreptul de proprietate , drept dobndit printr-o decizie anterioar a aceluiai organ administrativ. (Dec. nr . 741/5 octombrie 1994 a CSJ, sec. Cont. adm., adaptat) Cerine: a) Dreptul de propr ietate se poate dobndi pe calea unei decizii a unui organ al administraiei de stat ? b) Identificai drepturile reale incidente n spe. c) Imobilul n litigiu se ncadreaz ategoria bunurilor avute n vedere de art. 20 alin. 2 din Legea 15/1990? d) Care v a fi soluia instanei? 4. Ministerul Finanelor, n calitate de reprezentant al statulu i, a chemat n judecat pe primus i pe secundus, solicitnd acestora lsarea n deplin te a imobilului n litigiu, pe 97

DREPTURILE REALE

urmtoarele considerente: - imobilul n care locuiesc cei doi pri face parte dintrun pr ogram naional de ndiguiri i regularizri de ruri; - imobilul este deinut de pri n de proprietari i acetia nu doresc s-l lase n proprietatea statului; - imobilul a fos t declarat de utilitate public printr-o Ordonan de Guvern, publicat n M.O.; - prii pus ntmpinare la comisia special constituit pentru rezolvarea acestor cereri, ns acea sta a fost respins cu motivaia c imobilul fiind de utilitate public, trebuie trecut n proprietatea statului; - n momentul evacurii, prii au refuzat s prseasc imobilul, a cale de soluionare a litigiului fiind aciunea n justiie. n faa instanei, prii a dispoziiile art. 481 C.civ., susinnd c nu pot fi evacuai din imobilul lor, chiar dac li se acord o despgubire, deoarece ei nu i dau consimmntul n acest sens, i, din mo ei nu consimt, actul prin care imobilul se va trece n proprietatea statului va f i lovit de nulitate. n proces intervine i tertius care susine c are un drept de crean triva lui primus i secundus, garantat cu un drept de ipotec asupra imobilului. Inst ana a admis aciunea Ministerului de Finane, dispunnd trecerea imobilului n proprietat ea statului, precum i aciunea lui tertius, oblignd statul s-i plteasc creana. Dup la exproprierea imobilului, acesta nu a fost integrat n lucrrile de interes naiona l i nici o alt declaraie de utilitate public nu s-a fcut, astfel nct primus i se trodus o cerere prin care solicit cumprarea bunului, n temeiul art. 37 din Legea nr . 33/1994. Cerine: a) Considerai c imobilul lui primus i secundus face parte din bun urile care pot fi trecute n proprietatea statului? 98

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

b) Aprarea prilor vi se pare ntemeiat? c) Cnd are loc transferul dreptului de propri te de la pri n patrimoniul statului? d) Considerai c instana a procedat corect atunc d a dispus trecerea imobilului n proprietatea statului? Dar cnd a obligat statul si plteasc creana lui tertius? e) Pronunai o soluie cu privire la cererea de cumprare imobilului formulat de ctre primus i secundus. 5. Reclamanii au solicitat s se consta te nulitatea absolut parial a actului de expropriere i retrocedarea unei suprafee de teren de 340 mp, cu motivarea: - printr-un decret prezidenial, n august 1976 s-a e xpropriat o suprafa de 500 mp n scopul amenajrii unei piee; - din suprafaa expropriat entru realizarea obiectivului s-a folosit numai suprafaa de 160 mp i deci numai pe ntru aceast poriune s-a atins scopul exproprierii pentru utilitate public, expertiz a tehnic ntocmit de un expert i depus la dosar fiind elocvent n acest sens; - la dat xproprierii, era n vigoare Decretul nr. 545/1958 privind trecerea n proprietatea s tatului a terenului i construciilor necesare efecturii unor lucrri sau a unor aciuni de interes de stat, care n art.5 dispunea c pentru asigurarea terenurilor necesare construciilor sau pentru efectuarea altor lucrri sau aciuni de interes de stat, po t fi expropriate, contra plat, terenuri cu sau fr construcii, n spe, exproprierea f e fr plat. - din moment ce scopul utilitii nu a fost atins n termen de 1 an de la exp opriere, n spe este aplicabil art. 35 din Legea nr. 33/1994, deoarece privete o situ aie juridic existent n prezent. n proces a intervenit comunitatea, solicitnd respinge ea aciunii reclamanilor pe considerentele urmtoare: 99

DREPTURILE REALE -

aciunea este prescris, iar admiterea ei ar nclca dispoziiile Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv; faptul c nu a fost folosit ntregul teren nu este o cauz de nulitate; conform Legii nr. 213/1990, imobilul a intrat n proprietatea st atului n temeiul unui titlu valabil, devenind proprietate public, inalienabil, inse sizabil i imprescriptibil; admind aciunea reclamaiilor, instana ar nclca principi oactivitii legilor; n plus Legea nr. 33/1994 nu-i gsete aplicare deoarece printre con iiile de retrocedare a bunurilor se nscrie i cea a nenceperii lucrrilor, lucru nereal n spe. (Dec. nr. 36/2000 Curtea de Apel Braov, sec. Civ., adaptat)72.

Cerine: a) Ce se nelege prin utilitate public, ca scop al exproprierii? b) n raport aciunea reclamanilor, considerai adecvate argumentele comunitii? c) Ce va decide inst ana de judecat? 6. Reclamanii au chemat n judecat Consiliul local i statul romn prin nisterul Finanelor i au solicitat ca prin sentina ce se va pronuna, prii s fie obli plata unor despgubiri pentru terenul i casa care le-au fost expropriate n mod abuz iv. Astfel, Consiliul local s-i pun n deplin proprietate i posesie cu un teren n supr fa de 160 mp cu titlu de compensaie pentru terenul expropriat, iar statul romn s le p lteasc suma de 400.000 lei pentru imobilul ce a fost demolat. Din actele depuse la dosar, rezult c: - reclamaii au cumprat n anul 1979, de la vnztori 72 n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p. 20-21. 100

II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC. DOMENIUL PUBLIC

numai construcia, terenul de 160mp trecnd n proprietatea statului n baza Legii nr. 5 9/1974. - ca urmare a exproprierii, construcia a fost demolat, iar reclamanii au fo st despgubii conform prevederilor n vigoare la acea dat. Prin urmare, prii s-au apr vocnd lipsa calitii procesuale active, precum i tardivitatea cererii privind plata d espgubirilor. La rndul lor, reclamanii au susinut c au fost despgubii numai cu suma 35.268 lei, dei casa a fost cumprat cu 70.000 lei, iar cererea privind despgubirile nu este prescris, deoarece nu au putut contesta suma acordat ca despgubiri din cauz a regimului opresiv aflat la putere la acea dat. (Dec. nr. 3071/2000 a Curii Supre me de Justiie, sec.civ., adaptat)73. Cerine: a) Care este regimul actual al despgubir ilor prevzut de Legea nr. 33/1994? b) Considerai c terenul n spe a fcut obiectul exp rierii? Dar construcia? c) Ce va hotr instana? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptu l de proprietate, 2002, p. 84-116. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor r eale, Op. cit., p. 67-86; V. Stoica, Op. cit., p. 403-464; L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 114-148. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 122-135. L. Pop, Op. cit., p. 63-95. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 102-125. C. Brsa n, Op. cit., p. 86-118. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 45-59. P. M. Cosmovici, Op. cit., p. 61-79. 73 n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p. 28-29. 101

DREPTURILE REALE I. Adam, Op. cit., p. 23-169. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte d repturi reale. Tratat de jurispruden 1999-2002, Op. cit. F. Baias, B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitat e public, n Dreptul nr. 4/1995. Mona-Lisa Magda, Exproprierea pentru cauz de utilit ate public i efectele exproprierii, n R.D.C., nr.4/1995. E.Chelaru, Efectele juridi ce ale exproprierii pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.4/1998. 102

CAPITOLUL III DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea, reglementar ea i caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat. . 1. Noiune. Reglemen tare Noiune. Dreptul de proprietate privat este acel drept real asupra unor bunuri mobile sau imobile, altele dect cele care alctuiesc domeniul public, care confer t itularilor exercitarea posesiei, folosinei i dispoziiei n mod exclusiv, prin putere i interes propriu, cu respectarea dispoziiilor legale. Proprietatea privat se carac terizeaz urmtoarele trsturi: - proprietatea privat aparine oricrui subiect de drept: rsoane fizice, persoane juridice, inclusiv statul i unitile administrativ teritoria le. - poate avea ca obiect orice bun, cu excepia celor care fac parte din domeniu l public al statului i unitilor administrativ-teritoriale. - bunurile proprietate p rivat sunt n circuitul civil i ca o consecin, ele sunt alienabile, prescriptibile i s sizabile. - bunurile ce formeaz obiectul proprietii private se gsesc n circuit genera l. Reglementare. n stadiul actual al legislaiei, nu exist nc o lege organic privito la proprietatea privat74. Regimul de protecie al proprietii private este instituit prin Constituie. Astfel, art. 44 din Constituie dispune: Dreptul de proprietate, pr ecum i creanele asupra statului, sunt garantate (alin. 1), Proprietatea privat este g arantat i ocrotit n mod egal de lege, 74 A fost adoptat, pn n prezent, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i r mul juridic al acesteia. 103

DREPTURILE REALE

indiferent de titular (alin. 2), Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire(alin 4), Pentru lucrri de inter neral autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obli gaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau const ruciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art. 41, alin. 5). n plus, art. 136 pct.5 prevede c: Proprietatea privat, este inviolabil, n condiiile legii . Caractere juridice 1. Proprietatea privat este alienabil. Bunurile ce formeaz obie ctul ei pot fi nstrinate prin acte ntre vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru cauz de moarte. Prin excepie, legea poate impune o serie de r estricii: - inalienabilitatea temporar a terenurilor pentru care s-a constituit drep tul de proprietate n favoarea cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ, a ter enurilor atribuite n localitile cu deficit de for de munc, familiilor fr pmnt sau n din alte localiti, a terenurilor atribuite n zona montan defavorizat 75 i a apartam ntelor nerestituite fotilor proprietari i cumprate de chiriai76. - vnzarea, respectiv cumprarea bunurilor monopol de stat, n condiiile legii, de persoane juridice sau f izice autorizate pe baz de licen (de exemplu: tutun, arme, stupefiante, metale i pie tre preioase). 2. Proprietatea privat este prescriptibil sub aspect achizitiv. Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privat asupra 75 Potrivit art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicat , terenul nu poate fi nstrina t prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n car e s-a fcut nscrierea proprietii , sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstr 76 Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, apartamente le dobndite de chiriai nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de la data cumprrii. 104

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

bunurilor imobile poate fi dobndit prin uzucapiune (art. 1837 C.civ.), iar asupra bunurilor mobile prin simplul fapt al posesiei de bun-credin (art. 1909 alin. 1 C. civ.). Sub aspectul prescripiei extinctive, trebuie s distingem n funcie de natura b unurilor, obiect al proprietii private. - n ceea ce privete bunurile imobile, aciunea n revendicare este imprescriptibil. Orict ar dura pasivitatea proprietarului, el n u este deczut din dreptul de a revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pier de proprietatea dac un altul a dobndit-o prin uzucapiune. - n schimb, marea majorit ate a doctrinei consider c aciunea n revendicare mobiliar este prescriptibil n terme e 30 de ani, n temeiul art. 1890 C.civ. Dei problema este controversat, nu exist un temei rezonabil pentru a distinge ntre bunurile imobile i cele mobile, prin urmare , credem noi, caracterul perpetuu i imprescriptibil se pstreaz i n privina bunurilor obile, cu dou rezerve: dobndirea proprietii bunurilor mobile prin posesie, n condiiil art. 1909 C. Civ. i a bunurilor imobile prin uzucapine. 3. Proprietatea privat es te sesizabil, n sensul c bunurile mobile sau imobile care formeaz obiectul acesteia, pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor77. 4. Proprietatea privat este exclusiv, grevabil i dezmembrabil. n virtutea caracterului exclusiv, proprietaru l este singurul ndreptit s exercite toate prerogativele dreptului su, s revendice bun l de la orice persoan la care s-ar afla sau s nege existena oricrui drept sau sarcin pretins de un ter asupra lucrului su. Asupra bunurilor proprietate privat se pot con stitui garanii reale (ipoteca asupra bunurilor imobile, i gajul asupra imobilelor) precum i dezmembrminte (drept de uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie). 77 Bunurile proprietate privat a statului i unitilor admi-nistrativ-teritoriale sunt sesizabile pentru datoriile regiilor autonome i instituiilor publice care le au n patrimoniu. n schimb, aceste bunuri nu pot fi sechestrate i urmrite pentru datoriil e statului i unitilor administrativ-teritoriale, care, de altfel, sunt subiecte de drept solvabile (recuperarea creanelor se face prin nscrierea datoriilor n bugetul de stat sau n bugetele locale). 105

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a II-a Titularii dreptului de proprietate privat Pot fi titulari ai dreptului de proprie tate privat: persoanele fizice, persoanele juridice, statul i unitile administrativteritoriale asupra bunurilor ce formeaz domeniul privat al acestora. . 1. Persoane le fizice Orice persoan fizic poate fi titular al dreptului de proprietate privat, avnd aptitudinea de a dobndi drepturi nc de la concepie conform regulii, infans conce tus pro nato habetur quoties de commodis ejus agitur. Regula o constituie capacit atea persoanei fizice de a dobndi bunuri n proprietate, ns, prin excepie, exist perso ne care nu pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat. 1. Incapaciti privi nd cetenii strini i apatrizii: Interdicia de a dobndi terenuri n Romnia era prevzu . 41 pct. 2 din Constituie potrivit creia cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi ul de proprietate asupra terenurilor, fiind reluat i prin dispoziia art. 3 alin. 1 d in Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat. Inc apacitatea avea n vedere orice mijloc de dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune). Din interpretarea per a c ontrario, rezult c cetenii strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale propr urma revizuirii Constituiei, noul text al art. 44 pct.2 prevede: cetenii strini i ap trizii pot dobndi drept de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile r ezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale l a care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege org anic, precum i prin motenire 106

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

legal78. Textul constituional impune cteva precizri79: n primul rnd, fiind vorba de rarea Romniei la U. E., posibilitatea dobndirii terenurilor n Romnia i privete pe cet i celorlalte ri membre ale Uniunii. n privina apatrizilor i cetenilor altor ri ce membre U. E., aceast posibilitate poate fi acordat numai n condiiile negociate cu o cazia aderrii; n al doilea rnd, momentul intrrii n vigoare a Constituiei nu coincide u momentul n care cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat supra terenurilor; n al treilea rnd, cetenii strini i apatrizii pot dobdi terenuri prietate i n condiiile rezultate din tratatele internaionale la care Romnia este part e, pe baz de reciprocitate. Deocamdat Romnia nu a ncheiat astfel de tratate care s pe rmit cetenilor strini i apatrizilor dobndirea de terenuri n proprietate; sintagma n iiile prevzute prin lege organic, trebuie neleas n sensul c n viitor, prin lege sp e vor reglementa condiiile speciale de dobndire a terenurilor. n acest sens, preved erea constituional este completat de art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 priv ind reforma n domeniile proprietii i justiiei 80 : cetenii strini i apatrizii pre oanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. n concluzie, se remarc faptul c, n prezent acitatea legal a cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi dreptul de 78 Pentru critica textului constituional n sensul c interdicia dobndirii terenurilor e ctre strini este un vechi principiu de drept ce corespunde att tradiiilor romneti c practicii altor state care au inserat dispoziii prohibitive n aceast materie tocma i din dorina de a evita acapararea proprietilor agrare de ctre elemente din afara rii V. Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind problematica revizuirii C onstituiei, n Dreptul nr. 4/2002, p.18-19. 79 A se vedea V. Stoica op.cit., p. 290293; L. Pop, L. M. Horsa- op.cit., p.158161; E. Chelaru Impactul revizuirii Cons tituiei asupra regimului juridic al proprietii, n Dreptul nr.2/2004, p.11. 80Publica t n M.O. nr.653/2005 . 107

DREPTURILE REALE

proprietate asupra terenurilor din Romnia prin acte inter vivos sau prin motenire testamentar subzist81. n schimb, ei pot dobndi alte drepturi reale principale dezmem brminte, drept de ipotec., precum i dreptul de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal. Spre deosebire de ipoteza anterioar, prevederea final a art. 44 alin . 2 este de imediat aplicare opernd din chiar momentul intrrii n vigoare a revizuiri i Constituiei82. n vederea aplicrii prevederilor constituionale i ale celor din Titlu l X al Legii nr. 247/2005, prin Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat de ctre cetenii strini i apatrizi precum i de ctre persoane jur strine 83 se reglementeaz o serie de condiii: - cetenii statelor membre sau apatrizi i cu domiciliul n statele membre sau n Romnia pot dobndi dreptul de proprietate asup ra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni prin e ntre vii sau prin motenire testamentar; - prevederile prezentei legi nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate prin motenire legal (art. 3); - potrivit a rt. 4, ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia i apatridul nerezident n Romnia domiciliul ntr-un stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilo r pentru reedine secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii 81 ntr-o opinie contrar, art. 44 alin.2 din Constituie instituie , de principiu, dr eptul cetenilor strini de a dobndi terenuri n Romnia, i n consecin nu se mai poat espre existena unei interdicii n materie (L. Stnciulescu Dobndirea terenurilor de c cetenii strini i apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv, n Curierul judiciar /2004, p.70-73). 82 Practica notarial este lipsit de consecven n aplicarea textului c onstituional. Astfel, unii notari recunosc acest drept, n temeiul Constituiei, alii consider c i pentru acest mod este necesar adoptarea unei legi organice. Sintagma pr ecum i prin motenirea legal demonstreaz caracterul autonom al acestui mod de dobndire , raportat la celelalte cazuri, astfel nct considerm c dobndirea prin motenire legal face direct, n temeiul dispoziiilor constituionale. Ase vedea i Gh. Dobrican Dobndi ea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal de ctre cetenii st rini i apatrizi n temeiul noilor prevederi constituionale, n Curierul judiciar nr. 2/ 2004, p.74-76). 83 Legea va intra n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea Euro pean. 108

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

Romniei la U.E., iar n temeiul art. 5 alin. 1 vor putea dobndi proprietatea asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la U.E84. 2. Incapaciti privind cetenii romni - re zentanii instituiilor publice implicate n adunrile generale ale acionarilor, membri c onsiliilor de administraie i directorii executivi ai societilor comerciale sau ai re giilor autonome vnztoare nu pot avea calitatea de cumprtori n cazul vnzrii unor acti ce aparin societilor comerciale i regiilor autonome la care statul sau o autoritate a administraiei publice locale este acionar (art. 24-30 din OGU nr. 88/1994 privin d privatizarea societilor comerciale, modificat prin Legea nr. 99/1999 privind unel e msuri pentru accelerarea reformei economice). - persoanele care administreaz bun uri ce aparin proprietii publice, nu pot cumpra bunurile aflate n administraia lor (a t. 1308 pct. 3 C.civ). - funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau u nitilor administrativ teritoriale ce se vnd prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C .civ). n cazul bunurilor pentru care exist preuri fixe, cumprarea este valabil, lipsi nd aprecierile de ordin subiectiv. - judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cumprtorii de drepturi litigioase aflate n competena Curii de Apel n a crui circums pie i exercit profesia. Pentru judectorii de la nalta Curtea de Justiie i Casaie procurorii de la Parchetul General (inclusiv pentru cei de la Direcia Naional Antic orupie), interdicia se extinde pe tot teritoriul rii (art. 1309 C.civ.). . 2. Persoan ele juridice Dispoziia constituional ce permite cetenilor strini i apatrizilor s c dreptul de proprietate asupra terenurilor 84 Textul legal este ambiguu deoarece nu definete terenurile pentru reedine secunda re, i totodat dac un cetean strin sau un apatrid ar putea dobndi terenuri de la data errii Romniei la Uniunea European, nu vedem de ce ar trebui s atepte nc 5 ani pentru dobndi terenuri pentru reedine secundare. 109

DREPTURILE REALE

nu are n vedere i persoanele juridice de o alt naionalitate dect cea romn. Totui ar alin. 3 din Legea nr. 54/1998 prevedea c persoanele juridice nu pot dobndi terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, text ce a fost abrog at de Titlul X al Legii nr. 247/2005. Noul act normativ statueaz n art. III c cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprie tate asupra terenurilor n Romnia n condiiile legii speciale. Astfel, prin Legea nr. 312/2005, ce va intra n vigoare la data aderrii la U. E. se permite persoanelor ju rice constituite conform legislaiei unui stat membru s dobndeasc drept de proprietat e asupra terenurilor pentru sedii secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de la aderarea Romniei la Uniune European, iar asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere, la mplinirea unui termen de 7 ani. n concluzie, n prezent i ncapacitatea se menine, n favoarea persoanelor juridice strine putndu-se constitui d repturi reale derivate din dreptul de proprietate asupra terenurilor, cel mai im portant fiind dreptul de superficie. n categoria persoanelor juridice, ca titular e a dreptului de proprietate privat, distingem ntre persoane juridice de drept pri vat i persoane juridice de drept public. 1. Persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat. Dintre persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de proprietate privat enumerm: regiile autonome 85 , societile comerciale86, societile agricole87, societile cooperative, asociaiile 85 Regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. n exercitarea drept ului de proprietate, regia posed, folosete, i dispune de bunuri sau le culege fruct ele dup caz, n vederea realizrii scopului pentru care a fost constituit (art. 5 din Legea nr. 15/1990). 86 Societile comerciale, nfiinate conform Legii nr. 31/1991 sunt proprietarele bunurilor aflate n patrimoniul lor. Art. 35 alin. 1 din Legea nr. 31/1990, prevede c, n absena unor stipulaii contrarii, bunurile constituite ca aport n societate devin proprietatea acesteia. Societile comerciale cu capital de stat c onstituite conform Legii nr. 15/1990 sunt proprietare ale capitalului social dar titularul aciunilor ori prilor sociale este statul, care n procesul privatizrii a fo st nlocuit cu ali acionari. n msura n care aceste aciuni nu mai aparin statului, ci icularilor 110

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

fundaiile88,sindicatele89, cultele religioase. 2. Persoanele juridice de drept pu blic, titulare ale dreptului de proprietate privat. De asemenea, i persoanele juri dice de drept public sunt titulare ale dreptului de proprietate privat. n primul rn d, statul i unitile administrativ teritoriale au, dup cum am vzut, att un drept de pr prietate public ct i un drept de proprietate privat asupra bunurilor cuprinse n domen iul privat. Dei statul i unitile administrativ teritoriale sunt persoane juridice de drept public, datorit importanei deosebite a formelor de proprietate a cror titula ri sunt, le vom analiza separat. Organele de stat, instituiile de stat, organele administraiei publice centrale Aceste persoane juridice pot fi titulare ale drept ului de proprietate privat asupra bunurilor mobile i imobile, dobndite din venituri proprii extrabugetare. Dei n mod indirect, legea recunoate dreptul de proprietate privat a acestor subiecte de drept public. Astfel, pct. 29 din Anexa Legii nr. 21 3/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia precizeaz c domeniu l public al statului este alctuit, printre altele, i din: terenurile i cldirile n (persoane fizice sau juridice) se schimb i natura juridic a proprietii asupra capital ului social, realizndu-se privatizarea societilor comerciale respective. 87 n temeiu l Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n agricultur, n cadrul societilor agricole pot fi aduse n proprietate sau n folosin unelte agrico sau alte utilaje, mijloace materiale i bneti, precum i animale. n ceea ce privete ter nurile agricole, acestea se aduc numai n folosina societii, asociaii pstrndu-i drep e proprietate asupra acestora (art. 6). 88 Asociaiile i fundaiile sunt titulare ale dreptului de proprietate asupra bunurilor din patrimoniul lor. Activul patrimon ial al asociaiei are o valoare de cel puin dublul salariului minim pe economie la data constituirii asociaiei, i este alctuit din aportul n natur i/sau n bani ai asoc or(art. 6 alin. 2 lit. f din Ordonana Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociai i i fundaii). Activul patrimonial al fundaiei este format din aportul n natur i n ba iar valoarea lui este de cel puin 100 de ori salariul minim brut pe economie(art . 15 alin 2). 89 Legea nr. 54/2003 (M.O. nr. 73/05. 02. 2003) privind sindicatel e dispune n art. 22 c: bunurile mobile i imobile aparinnd sindicatelor pot fi folosit potrivit intereselor membrilor de sindicat, dar nu pot fi mprite ntre acetia. Sindic tele pot dobndi cu titlu oneros i cu titlu gratuit orice fel de bunuri necesare re alizrii scopului de activitate. Bunurile necesare ntrunirilor, bibliotecilor i curs urilor de pregtire i perfecionare a membrilor nu pot fi urmrite, exceptnd cele necesa re plii datoriilor ctre stat (art. 23). 111

DREPTURILE REALE

care i desfoar activitatea: Parlamentul, Preedinia, Guvernul, ministerele i celelal gane de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiile publice subor donate acestora, instanele judectoreti i parchetele de pe lng acestea, uniti ale Mi rului de Interne, ale serviciilor publice de informaii, precum i cele ale direciei generale ale penitenciarelor, serviciile publice descentralizate ale ministerelo r i ale celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale, prec um i prefecturile, cu excepia celor dobndite din veniturile proprii extrabugetare, care constituie proprietatea privat a acestora. Prin urmare, organele puterii legi slative i executive, organele administraiei publice centrale i serviciile publice d escentralizate ale acestora, organele judectoreti i instituiile publice sunt titular e ale dreptului de proprietate privat asupra bunurilor imobile terenuri i cldiri do bndite din venituri extrabugetare, dar i asupra bunurilor mobile, necesare desfurrii activitii (mobilier, aparatur tehnic, autoturisme), dobndite din venituri proprii. O ganele administraiei publice judeene i instituiile publice de interes judeean Plecnd e la dispoziiile pct II 2. din Legea nr. 213/1998, care enumer printre bunurile ap arinnd domeniului public judeean: terenurile i cldirile n care i desfoar activi ul judeean n aparatul propriu al acestuia, precum i instituiile publice de interes j udeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte asemenea bunuri, dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau local, putem concluziona c b unurile mobile necesare desfurrii activitilor (aparatur tehnic, mobilier, maini de col) aparin proprietii private a Consiliului judeean i a instituiilor publice de inte es judeean. Totodat terenurile i cldirile achiziionate din venituri proprii, extrabug etare aparin, de asemenea, proprietii private a acestora. Organele administraiei pub lice locale i instituiile publice de interes local Terenurile i cldirile n care i de activitatea consiliul local i primria, precum i instituiile publice de interes 112

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele 90 , policlinicile i altele asemenea, aparin domeniului public local al comunelor, oraelor i municipiilo r, potrivit pct. III, 5 din anexa Legii nr. 213/1998. n lipsa unor dispoziii legal e exprese, credem c bunurile mobile necesare desfurrii activitii (mobilier, cri, ap r) aparin proprietii private a Consiliului local, primriilor, instituiilor publice lo ale. De asemenea nu trebuie neglijat faptul c aceste persoane juridice pot achizii ona din surse proprii i bunuri imobile, spre exemplu o locuin de protocol, o cas de vacan pentru recrearea angajailor, sau pot primi donaii i legate de la persoane fizic e, situaii n care bunurile respective fac obiectul proprietii private. Unitile i i uiile de nvmnt de stat Potrivit Legii nvmntului nr. 84/1995, republicat n M.O. cu modificrile ulterioare, baza material a nvmntului cuprinde: spaii pentru procesu vmnt i cercetare tiinific, mijloace de nvmnt i de cercetare aferente, bibliot ografii, staiuni didactice i de cercetare, uniti de microproducie, ateliere colare, f rme didactice, grdini botanice, terenuri agricole, cmine, internate, cantine, club uri ale elevilor, case de cultur ale studenilor, case ale corpului didactic, case universitare, tabere colare, baze i complexuri culturalsportive, palate i case ale copiilor i elevilor, baze de odihn i tratament, spaii cu destinaia de locuin, precum rice alt obiect de patrimoniu destinat nvmntului i salariailor din nvmnt 90 n acest sens, imobilele n care spitalele i desfoar activitatea aparin dup caz, tii publice a statului sau a unitii administrative teritoriale, dar sunt date n admin istrarea acestora, n schimb aparatura medical se afl n proprietatea privat a spitalel or, care o pot concesiona sau nchiria. Astfel, Legea nr. 95/2006 privind reforma n domeniul sntii precizeaz n art. 201 a Titlului VIIImobilele din domeniul public al tului sau al unor uniti administrativteritoriale, aflate n administrarea unor spita le publice, care se reorganizeaz i devin disponibile, precum i aparatura medical pot fi, n condiiile legii, nchiriate sau concesionate, dup caz, unor persoane fizice or i juridice, n scopul organizrii i funcionrii unor spitale private sau pentru alte for me de asisten medical ori social, n condiiile legii. Noua reglementare nu precizeaz es c bunurile mobile sunt proprietatea spitalului, dar aceasta se deduce implicit din textul legal (n Legea anterioar a organizrii i funcionrii spitalelor nr. 146/199 , art 14 alin 2 fcea referire la bunurile mobile aflate in proprietatea spitalului public..). 113

DREPTURILE REALE

(art. 166 alin. 2). n privina deptului de proprietate pe care l exercit asupra acest ei baze materiale, legea distinge ntre instituiile universitare i cele preuniversit are. Pentru instituiile universitare, art. 166 alin. 4 din Legea nr. 354/2004 pen tru modificarea i completarea Legii nvmntului, precizeaz c baza material a instit vmnt superior de stat i de cercetare tiinific universitar este de drept proprietat tora. Ministerul Educaiei i Cercetrii este mputernicit s emit certificate de atestare a dreptului de proprietate pentru instituiile de nvmnt superior i de cercetare tiin e baza documentaiei naintate de acestea. n ceea ce privete unitile de nvmnt pre rdinie, coli generale, primare i gimnaziale, licee, seminarii teologice, grupuri cola re, coli de arte i meserii i coli postliceale art. 166 alin. 41introdus prin Legea n r. 354/2004 prevede c terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea aceste un vmnt de stat fac parte din domeniul public al comunelor, oraelor i municipiilor, resp ctiv al sectoarelor municipiului Bucureti, i sunt n administrarea consiliilor local e ale comunelor, oraelor i municipiilor, respectiv ale sectoarelor municipiului Bu cureti n a cror raz teritorial i desfoar activitatea, prin delegare ctre consili nistraie ale unitilor de nvmnt. n schimb, celelalte componente ale bazei materiale proprietatea privat a unitilor de nvmnt preuniversitar de stat i sunt administrate stea. Din textele legale rezult c unitile universitare exercit un drept de proprietat e privat asupra ntregii baze materiale, inclus terenuri i cldiri, n schimb, terenuril e i cldirile n care i desfoar activitatea unitile de nvmnt preuniversitar ap e a statului i unitilor administrativ teritoriale, iar asupra lor aceste uniti exerci t un drept de administrare delegat de ctre Consiliile locale. Restul componentelor bazei materiale a unitilor de nvmnt preuniversitar fac obiectul proprietii privat stora91. 91 Acelai regim juridic l au terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea i tele colare, casele corpului didactic, palatele i cluburile copiilor i 114

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

Partidele politice Dei Legea partidelor politice nr. 14/2003 (M.O. nr. 25/17.01.2 003) stabilete c partidele politice sunt persoane juridice de drept public (art. 1 teza II), potrivit art. 2 din Legea nr. 43/2003 privind finanarea activitilor parti delor politice, acestea dein bunuri mobile i imobile necesare realizrii activiti spec fice. n vederea constituirii patrimoniului, partidele politice beneficiaz de surse de finanare: cotizaii ale membrilor, donaii i legate, venituri provenite din activiti proprii, subvenii de la buget. .3. Statul i unitile administrativ-teritoriale ca subi ecte ale dreptului de proprietate privat 1. Proprietate privat a statului i a unitilo r administrativ-teritoriale Noiune. Dreptul de proprietate privat al statului i uni tilor administrativ-teritoriale este acel drept de proprietate ce aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale (judeul, comuna, oraul, municipiul) asupra bu nurilor ce fac parte din domeniul privat. Reglementare. Regimul su juridic este re glementat, n principal de Constituie i de Legea nr. 213/1998, iar n subsidiar de dis poziii legale cuprinse n alte acte normative92: elevilor, cluburile sportive colare, centrele i cabinetele de asisten psihopedagogic, centrele logopedice, cabinetele colare, precum i alte uniti din subordinea Minister ului Educaiei i Cercetrii, ale cror cheltuieli curente i de capital se finaneaz de l ugetul de stat. Aceste imobile fac parte din domeniul public al statului i sunt a dministrate de Ministerul Educaiei i Cercetrii, prin inspectoratele colare judeene i rin delegare ctre consiliile de administraie ale acestor uniti, n schimb celelalte co mponente ale bazei materiale sunt de drept proprietatea unitilor i instituiilor resp ective i sunt administrate de acestea (art. 166 alin 44 din Lege). 92 art. 123 al in. 2 din Legea nr. 215/2001 privind administraia public local dispune c: domeniul pr ivat al unitii administrativ-teritoriale cuprinde bunuri mobile i imobile, altele d ect cele care aparin domeniului public, intrate n proprietatea lor prin cile i mijloa cele prevzute de lege; art. 6 din Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, repub licat, stabilete c: domeniul privat al statului i respectiv, al comunelor, oraelor, m nicipiilor i al judeelor este alctuit din terenurile dobndite prin modurile prevzute de lege, precum i din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public . El este supus dispoziiilor de drept 115

DREPTURILE REALE -

Constituia dei nu prevede expres c statul i unitile administrativ teritoriale sunt ti ulare ale unui asemenea drept, ca n cazul proprietii publice, totui att statul ct i tile administrativ-teritoriale sunt subiecte ale dreptului de proprietate privat. a rt. 4 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al aces teia prevede c domeniul privat al statului i al unitilor administrativteritoriale est e alctuit din bunuri aflate n proprietatea acestor persoane juridice dar care nu f ac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitile administrat iv teritoriale au un drept de proprietate privat. 2. Domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale Noiune. Domeniul privat cuprinde bunuri aflate n proprietatea statului i a unitilor administrativ-te ritoriale, care nu fac parte din domeniul public. Categorii. Domeniul privat poa te fi: - domeniul privat al statului, avnd ca titular statul; - domeniul privat a l judeului, titular fiind fiecare jude sau dou ori mai multe judee; - domeniul priva t al comunelor, oraelor, municipiilor, titular fiind comuna, oraul, municipiul. Fo rmarea domeniului privat. Ca persoane juridice de drept public, pe lng proprietate a public asupra bunurilor din domeniului public, statul i unitile administrativ-teri toriale sunt i titulare de proprietate privat, asupra bunurilor aparinnd domeniului privat93.

comun, dac prin lege nu se prevede altfel. 93 Spre deosebire de ali autori, n a cror opinie domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale constituie o parte a proprietii publice, c proprietatea public face parte din domeniul public sau din domeniul privat (vezi Cap. II), considerm c numai bunurile din domeniul public formeaz obiectul proprietii publice, cele din domeniul privat nefcnd parte din aceast proprietate. 116

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

Potrivit art. 10 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public ncet eaz, dac bunul a pierit ori a fost trecut n domeniul privat. Cu alte cuvinte un bun face parte din domeniul privat dac nu face parte din domeniul public al statului i unitilor administrativ-teritoriale. Pe lng formele generale de dobndire a dreptului de proprietate (vnzare-cumprare; donaie, schimb, legat, accesiune, uzucapiune) exis t i forme specifice, reglementate de Legea nr. 213/1998: - trecerea bunurilor din domeniul public n domeniul privat prin hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean, r espectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a Consiliului local, dac prin Constituie sau lege nu se dispune altfel (art. 10 alin. 2)94, - dobndirea de ctre stat sau unitile administrativteritoriale, n perioada 6 martie 1945 22 decem brie 1989, a unor bunuri n temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituiei, a tratatelor internaionale la care Romnia este parte i a legilor n vigoare la data prelurii (art. 6 alin. 1). 94 Ca o aplicaie a acestei modaliti merit a fi exemplificat trecerea din proprietatea public a statului i unitilor administrativ teritoriale n proprietatea privat a acest ra, a bunurilor imobile n care se desfoar activiti medicale. Astfel, potrivit art. 14 alin 3 din OUG nr. 124/1998 privind organizarea i funcionarea cabinetelor medicale , republicat n MO nr. 568/2002 Bunurile imobile aflate n proprietatea public a statul ui sau a unitilor administrativteritoriale, utilizate n prezent pentru activiti medic ale, vor fi trecute n domeniul privat al statului, respectiv al unitilor administra tiv-teritoriale, potrivit art. 10 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea pu blic i regimul juridic al acesteia. n prezent aceste spaii urmeaz a fi vndute n con Legii nr. 236/2006 pentru aprobarea OUG nr. 110/2005 privind vnzarea spaiilor pro prietate privat a satului i unitilor administrativ teritoriale cu destinaia de cabine te medicale i n care se desfoar activiti conexe. Potrivit art. 3, alin.1 Au dreptu cumpra spaiile ce fac obiectul prezentei ordonane de urgen medicii, medicii dentiti, entitii, biologii, biochimitii, fizicienii, tehnicienii dentari i celelalte persoan e fizice cu drept de liber practic ce desfoar activiti conexe actului medical i car n mod legal spaiul respectiv, precum i persoanele juridice/instituiile de nvmnt s medical, care, deinnd n mod legal spaiul, au ca obiect unic de activitate furnizare a serviciilor medicale sau desfoar activiti de nvmnt superior medical. 117

DREPTURILE REALE 3. Regim juridic al proprietii private a statului i a unitilor administrativ-teritori ale Proprietatea privat a statului i unitilor administrativteritoriale nu poate fi g uvernat dect de un regim de drept comun. n acest sens art. 5 alin. 2 din Legea 213/ 1998dispune c Dreptul de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun, dac legea nu dispune altfel. Astfel: - bunurile din domeniul privat se afl n circuitul civil, deci sunt alienabile. nstrinarea acestor bunuri, ns, se va utea face numai prin licitaie public; - bunurile din domeniul privat sunt prescrip tibile sub aspect achizitiv, putnd fi dobndite prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesiunea de bun-credin (n cazul mobilelor) i imprescriptibile sub aspect extinctiv; - bunurile aparinnd domeniului privat sunt insesizabile, ele nu pot fi urmrite sau sechestrate, deoarece aceste subiecte de drept sunt n permanen solvabile (constituie o excepie de la regimul de drept comun); - bunurile din domeniul pri vat sunt susceptibile de dezmembrare, inclusiv de expropriere pentru cauz de util itate public. 118

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

II. PREZENTARE PRACTICO APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin Plecnd de la c ategoria mai larg de aparen n drept, care valida o serie de acte ncheiate fr ndepli condiiilor de validitate 95 , n literatura juridic a aprut noiunea de proprietate ap arent. Proprietatea aparent i are fundamentul n eroarea comun i invincibil a teril calitatea celui care deine bunul. Titularul unei astfel de proprietii este un propr ietar aparent, deci un posesor care apare n raporturile cu terii ca fiind adevratul proprietar al bunurilor, datorit erorii generale cu privire la calitatea lui. Su nt considerai proprietari apareni: un non dominus, o persoan care dei deine un bun, are un drept de proprietate asupra lui; cel ce stpnete o motenire fie pe temeiul une i relaii de rudenie neveridice cu defunctul, fie pe temeiul unui pretins testamen t al defunctului, dovedit ulterior ca fiind un fals; cel care exercit un drept de proprietate pe temeiul unui act juridic ce-i confer aceast calitate, dar care est e contrazis, n tot sau n parte prin coninutul unui act secret intervenit ntre pri n pul de a-i suprima ori modifica efectele (simulaia). Proprietatea aparent creeaz un pericol pentru sigurana circuitului civil i pentru a nu se compromite drepturile proprietarilor reali, s-a spus c eroarea comun (n care ar fi czut orice alt persoan) invincibil (de nenlturat) n care s-a aflat terul care a contractat cu proprietarul ap arent, este un temei suficient pentru meniunea efectelor actului juridic. n realit ate, pentru a-i produce efectele, teoria proprietarului aparent presupune ntrunire a cumulativ a urmtoarelor condiiilor: existena unei erori comune i invincibile, resp ctiv convingerea, mprtit de toat lumea, c proprietarul 95 Spre exemplu actele ntocmite de o persoan care nu are atribuii n materie, sunt va labile, dac ea a exercitat public atribuii de ofier de stare civil. 119

DREPTURILE REALE

aparent este adevratul titular al dreptului. Nu orice aparen poate constitui eroare comun, ci numai aceea susceptibil de a induce o credin greit unui individ rezonabil e a luat toate msurile de prevedere necesare. terul contractant s fie de bun credin roprietatea aparent trebuie s aib un caracter de notorietate, n sensul c, cei din jur trebuie s cread c vnztorul i nu o alt persoan este proprietar96. Dac terul a fos credin sau neglijent nu poate fi vorba despre o eroare comun i de nenlturat. actul iat de proprietarul aparent i terul cumprtor s fie cu titlu oneros. Nu se au n vedere actele cu titlu gratuit deoarece beneficiarii acestora tind s pstreze un ctig n compa raie cu terul subdobnditor care ncearc s evite o pagub. n msura n care aceste con deplinite, terul cumprtor este investit cu un drept de proprietate, dobndit nu de la proprietarul aparent sau de la cel adevrat, ci prin efectul legii97. O eventual a ciune n revendicare a bunului respectiv intentat de adevratul proprietar mpotriva ter lui dobnditor, urmeaz a fi respins n virtutea principiului error communis facit jus. Legea i d posibilitatea de a-l aciona pe proprietarul aparent pe temeiuri contract uale, acesta din urm fiind obligat s-i restituie preul primit (dac a fost de bun-cred in) sau valoarea actualizat a bunului vndut (n caz de rea-credin). 96 D. Gherasim, Buna-credin n raporturile juridice, Ed. Academiei, Bucureti, 1981, p . 212. 97 S-a spus c acesta este un mod original de dobndire a proprietii (C. Brsan , Op.cit. p. 266). 120

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT 2. Reprezentare grafic 2.1. prescriptibil sesizabil alienabil Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat exclusiv grevabil dezmembrabil 121

DREPTURILE REALE 2.2 Titularii dreptului de proprietate privat Persoane fizice Persoane juridice de drept public Persoane juridice de drept privat Statul Uniti administrativ teritoriale

Regii autonome; Societi comerciale; Organizaii cooperatiste; Societi agricole; i i fundaii; Partide politice; Sindicate; Culte religioase. 122

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

3. Prezentare comparativ Proprietate public Noiune drept subiectiv ce aparine statul ui i unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie a legii sunt de uz i utilitate public. inalienabili imprescri ptibil insesizabil negrevabil nedezmembrabil neexclusiv. statul unitile administrati ritoriale Proprietate privat drept subiectiv al persoanelor fizice, juridice, al statului i unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor mobile i imobile, alt ele dect cele ce alctuiesc domeniul public. alienabil prescriptibil sesizabil dezmemb rabil exclusiv. persoane fizice persoane juridice de drept privat persoane juridic e de drept public. orice bun, cu excepia celor care fac parte din domeniul public al statului i unitilor administrativteritoriale. Caractere juridice Titulari Obiect bunuri care prin natura lor sunt de uz i de interes public bunuri declarate ca at are printr-o dispoziie a legii. 123

DREPTURILE REALE

4. Vocabular explicativ aciune titlu reprezentativ al contribuiei ntr-o societate d e capital (pe aciuni sau n comandit pe aciuni), constituind o fraciune a capitalului social care confer posesorului calitatea de acionar; aciune petitorie aciune care pu ne n cauz existena unui drept real imobiliar, n special dreptul de proprietate imobi liar; certificat de proprietate titlu de valoare la purttor, adic un nscris care nco poreaz dreptul la care se refer; in commercium n comer; res communes bunuri comune; servitute sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea altui imobil avnd un alt proprietar; infans conceptus pro nato habetur quoties de ejus commodis a gitur copilul conceput se consider ca nscut ori de cte ori este vorba de interesul l ui. 5. ntrebri, exerciii 1. Definii noiunea de proprietate privat. 2. Care sunt ca le dreptului de proprietate privat? 3. Sub aspect extinctiv, proprietatea privat e ste prescriptibil sau imprescriptibil? 4. Care sunt titularii dreptului de proprie tate privat? 5. Persoan juridic romn cu capital integral strin poate fi titular a dr ului de proprietate privat asupra terenurilor situate n Romnia? 6. Definii i clasific ai domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale. 7. Cui aparine p roprietatea scrisorii care a fost expediat, dar care se afl asupra celui nsrcinat cu expedierea ei? Dar a scrisorii aflat n cutia potal a destinatarului, dar neadus la c unotina acestuia? 124

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

6. Teste gril 1. Bunurile proprietate privat: a) aparin oricrui subiect de drept; b) nu sunt n circuitul civil general; c) formeaz domeniul privat al oricrui titular. 2. Proprietatea privat este supus: a) regimului juridic ce guverneaz proprietatea; b) regimului de drept comun; c) regimului juridic derogator. 3. Constituie carac ter juridic al dreptului de proprietate privat: a) inalienabilitatea; b) imprescr iptibilitatea; c) sesizabilitatea. 4. Proprietatea privat a statului i unitilor admi nistrativ-teritoriale are ca obiect: a) bunuri aparinnd proprietii statului; b) bunu ri aparinnd domeniului privat al statului; c) domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale. 7. Spee 1. X, societate comercial, a chemat n judecat pe Y, societate comercial, cernd instanei anularea certificatului de atestare a dreptu lui de proprietate asupra spaiului comercial deinut de prt. Din dosar rezult c: - am e societi s-au constituit i funcioneaz n prezent ca societi comerciale pe aciuni e Legii nr. 15/1990; - ambele deineau bunurile imobile n temeiul unui drept de adm inistrare direct, acordat de statul romn n calitate de proprietar; - n virtutea Decr etului nr. 409/1955, care permitea transmiterea acestor bunuri imobile, fr plat, ntr e unitile de stat, X a recurs la aceast operaiune juridic, transmind spaiul comerci itigiu lui Y; - prin Legea nr. 15/1990, care n art. 20 alin. 2 precizeaz 125

DREPTURILE REALE

c bunurile din patrimoniul societilor comerciale sunt proprietatea acestora, imobil ul n litigiu a fost cuprins n patrimoniul prtei, creia i s-a eliberat certificatul de proprietate. n motivarea aciunii, reclamanta a nvederat faptul c art. 20 din Legea nr. 15/1990 s-a aplicat greit i c n mod eronat i s-a eliberat prtei certificatul de a estare a dreptului de proprietate, deoarece imobilul s-a aflat iniial n administra rea ei, astfel nct, de jure, ea a dobndit dreptul de proprietate asupra bunului n li tigiu. (Dec. nr. 827/31 octombrie 1994 a C.S.J., sec. cont. adm., adaptat98) Cerine : a) Precizai cine este proprietarul bunurilor din patrimoniul unei societi comerci ale cu capital de stat? Dar proprietarul aciunilor? b) Ce va invoca n aprare prta? c) Care va fi soluia instanei? 2. Reclamanta, societate comercial, a solicitat instane i lsarea n deplin proprietate i posesie a terenului n litigiu. n spe, aa cum rezul tele dosarului, terenul s-a aflat n administrarea unei cooperative agricole de pr oducie, care l-a dat n folosin reclamantei. La data reorganizrii ca societate comerci al, reclamanta avea nc n folosin aceste terenuri, dar, cu toate acestea, nu i s-a eli erat un certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra lor, n conformit ate cu art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990: bunurile aflate n patrimoniul societii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepia ns, a celor dobndite cu alt titlu. (Dec. nr. 616/26 noiembrie 1992 a C.S.J., sec. cont. adm., adaptat) Cerine: a) Car e este efectul art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990? b) Ce va decide instana? 98 n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 79-80. 126

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

3. X, societate comercial reorganizat n temeiul Legii nr. 15/1990 a solicitat elibe rarea, n temeiul art. 20 alin. 2, a unui certificat de atestare a dreptului de pr oprietate asupra terenului deinut cu titlu de folosin pentru organizarea unui antier . Totodat Y i Z, n calitate de foti proprietari au depus o cerere pentru restituirea acestor terenuri n temeiul art. 41 din Legea nr. 18/1991 terenurile agricole din extravilan fr construcii, instalaii, amenajri de interes public, intrate n proprietat a statului i aflate n administrarea primriilor se vor restitui fotilor proprietari s au motenitorilor acestora fr a se putea depi suprafaa de 10 ha teren arabil. Avnd e c terenurile ndeplineau condiiile legale (teren agricol n extravilan, fr construci de o suprafa de 5 ha) prefectul le-a restituit fotilor proprietari n urma propunerii Consiliului Local. n acest context, X i-a acionat n justiie pe Y i Z, cernd desfiin a titlului de proprietate pe motivul incorectei aplicri a dispoziiei legale: - ter enul nu se afla n administrarea primriei, ci era n folosin societii cu plata unei ta - pe teren au fost ridicate construcii, terenul ncetnd s aib natur agricol, fiind f sit pentru organizarea unui antier. Prii s-au aprat invocnd: - dup ncetarea funcio erului i ncetarea plii taxei pentru teren, acesta a reintrat n administraia primriei tfel nct la data aplicrii art. 41 din Legea nr. 18/1991, era ndeplinit cerina legal; construciile aflate pe teren aveau un caracter provizoriu i au fost necesare ct tim p a funcionat antierul; - natura terenului nu este dat de felul n care terenul a fos t folosit temporar, pe timpul antierului, ci de modul n care el a figurat nregistra t n evidenele funciare. (Dec. nr. 279/20 martie 1995 a C.S.J., sec. cont. adm., ada ptat)99 99 n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 83. 127

DREPTURILE REALE

Cerine: - Dac ai fi judector, innd cont de motivele invocate de pri, ce soluie ai 4. n temeiul art. 29 din Legea nr. 18/1991, au fost vndute prin licitaie public, con struciile agrozootehnice ce au aparinut unui C.A.P. fr ca o asemenea vnzare s dispun pres i cu privire la terenul de sub aceste bunuri. Printr-un act administrativ ap arte, emis n temeiul art. 29 alin. 7, terenul a fost trecut n proprietatea comunei unde era situat. Ulterior, cumprtorul (X) a vndut altor persoane (Y i Z) construciil e ce i-au fost adjudecate mpreun cu terenurile aferente. n acelai timp, comuna a nstr nat terenurile lui A, care neputnd intra n posesia lor, fiind ocupate de Y i Z a ce rut anularea parial a contractului de vnzare-cumprare ncheiat de acetia cu X, n ceea privete terenul. Cerine: a) Considerai admisibil o astfel de aciune? b) Ce vor invoc a n aprare cumprtorii Y i Z ? c) Care va fi soluia instanei, n cazul n care Y i Z de bun-credin, netiind c X nu era proprietar i asupra terenului? Dar n caz de rea-cr n a acestora? d) n msura n care contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu X rmne v renul rmnnd n proprietatea celor doi cumprtori, cum va proceda A? 8. Bibliografie D.C Florescu, Dreptul de proprietate, op. cit. 2002, p. 172-200. D.C. Florescu, Teo ria General a Dreptul de proprietate, op. cit. 2003, p. 89-103. V. Stoica, Op. ci t., p. 213-248; O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 142-150. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 60-67. C. Brsan, Op. cit. p. 119-133. I. P. Filipesc u, A. I. Filipescu, Op. cit. p. 125-156. P. M. Cosmovici, Op. cit. p. 80-90. 128

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT

I. Adam, Op. cit., p. 172 200. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte d repturi reale. Tratat de jurispruden 1991-1992, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002. V. Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind problematica revizuirii Constituiei, n Dreptul nr. 4/2002 E. Chelaru Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, n Dreptul nr.2/2004 L. Stnciulescu Dobndirea teren rilor de ctre cetenii strini i apatrizi: dispoziie permisiv sau prohibitiv, n Curi diciar nr. 2/2004, p.70-73 Gh. Dobrican Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal de ctre cetenii strini i apatrizi n temeiul noilor ederi constituionale, n Curierul judiciar nr. 2/2004, 129

CAPITOLUL IV CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR

I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Circulaia juridic a terenurilor 1. Regimul juridic instituit de Codul civil Circulaia juridic a terenurilor sub imperiul Codului civ il de la 1864, n vigoare i astzi, era guvernat de dou principii: - principiul liberei circulaii juridice i a libertii contractuale. Astfel, conform art. 475, C.civ.: oric ine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificrile stabilite pri n lege. - principiul consesualismului n contractele translative de proprietate. Ar t. 971 C.civ. dispune c n contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului pril or. n concluzie, principiul consesualismului, n regimul juridic al Codului civil, s e aplica i n privina nstrinrilor de terenuri, exceptnd donaiile, testamentele i co le de ipotec, cu privire la care forma autentic era cerut ad validitatem. 2. Regimu l juridic reglementat de Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietii i justiiei, p recum i unele msuri adiacente Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietii i justiie , precum i unele msuri adiacente, mai precis Titlul X, intitulat Circulaia juridic a terenurilor,care a abrogat dispoziiile Legii nr. 54/1998, constituie n prezent ca drul general de reglementare a 130

IV. CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR

circulaiei terenurilor proprietate privat100. Legea instituie urmtoarele principii: a. principiul liberei circulaii juridice a terenurilor. Principiul este consacra t expres de art. 1 terenurile proprietate privat, indiferent titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi dobndite i nstrinate prin oricare din modurile sta ite de legislaia civil, cu respectarea dispoziiilor din prezenta lege. De la aceast r egul exist i o excepie: interdicia de nstrinare, sub orice form, a terenurilor cu p e la care exist litigii la instanele judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestora ( rt. 4 din Legea nr. 247/2005): cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptu lui de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor f ondului funciar, existena unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu m piedic nstinarea 100 Iniial, Legea fondului funciar a stabilit mai multe principii care defineau r egimul juridic al circulaiei terenurilor (art. 66-73), abrogat prin Legea nr. 54/ 1998, i anume: a) nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se putea face n umai cu respectarea formei autentice a actului. Principiul enunat cuprindea o ser ie de limite: n caz de nstrinare a terenurilor agricole, proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha de familie, iar nstrinarea terenurilor agricole din extravilan prin vnzare se putea face numai cu respectarea unui drept de preempiune. b) interd icia dobndirii prin acte juridice ntre vii a dreptului de proprietate asupra terenu rilor de ctre persoane fizice, care nu aveau cetenia romn i domiciliul n Romnia, pr de persoane juridice care nu aveau naionalitate romn i sediul n Romnia. Persoanele s rine care dobndeau n proprietate terenuri, prin motenire, erau obligate s le nstrine termen de 1 an de la data dobndirii, sub sanciunea trecerii n mod gratuit, a acest or terenuri n proprietatea statului. Prin Dec. nr. 342/1997, publicat n M.O. nr. 33 3/27.11.1997, Curtea Constituional a abrogat aceast prevede ca fiind contrar dispozii ilor art. 41 din Constituie. Legea nr. 54/1998, care a abrogat dispoziiile art. 66 -73 din Legea nr. 18/1991 republicat, instituia urmtoarele principii. Cetenii i apatr izii nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor conform art. 3 di n Legea nr. 54/1998, n schimb puteau dobndi terenuri n proprietate privat, persoanel e fizice care au cetenia romn, indiferent de domiciliul lor n ar sau n strintate, persoanele juridice romne. Art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul d obndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi 200 ha. teren agricol n echivalent arabil, de familie. nstrinarea prin vnzare a renurilor agricole situate n extravilan, se face cu respectare dreptului de preem piune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor potrivit art. 5 din Lege a nr. 54/1998. 131

DREPTURILE REALE

acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz. Precizri I rdicia se refer numai la cazul n care valabilitatea titlului de proprietate este co ntestat, nu i la alte litigii, cum ar fi cele ce fac obiectul aciunilor n revendicar e, n grniuire etc. Imposibilitatea de nstrinare se menine pe tot timpul soluionrii iilor, pn la pronunarea unei hotrri irevocabile b. nstrinarea i dobndirea terenuri orice fel prin acte juridice ntre vii trebuie s fie fcute prin ncheierea actului n fo rm autentic . n acest sens, art. 2 alin 1 din Legea nr. 247/2005 prevede terenurile cu sau fr construcii situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau d ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Precizri Textul legii face referire numai transmiterea prin acte juridice ntre vii, per a contrario, nstrinarea i dobndirea de terenuri prin acte mortis causa se poate face n formele prevzute de art. 258 C.ci v. Forma autentic este cerut i n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constitu e un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie (art. 2 alin 2). c. cetenii st ni i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor din Romnia n con diiile legi speciale, principiu prevzut de art. 3 din Lege. d. instana are posibilit atea de a de a pronuna o hotrre care s in loc de contract, substituind acordul de voi a transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui drept real avnd ca obiect un teren. Aceasta i gsete reglementare expres, pentru prima dat n art. 5 a 2, potrivit cruia n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la te cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea ca ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre car n loc de contract 132

IV. CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR

SECIUNEA a II-a Circulaia juridic a cldirilor 1. Dobndirea i nstrinarea construciilor De regul le pot fi nstrinate prin simplul acord de voin al prilor, fr a fi necesar o anumit ontractului sau obinerea unei autorizaii prealabile. n prezent legislaia n vigoare nu prevede obligativitatea respectrii unor condiii pentru valabilitatea actelor de ns trinare a construciilor101. Totui se impune o analiz a reglementrilor cu privire la a cest aspect. Astfel, iniial, art. 22 alin. 1 din Legea publicitii imobiliare nr. 7/ 1996, modificat de O.G. nr. 41/2004 (M.O. nr.509/7 iunie 2004) prevedea c: dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care sau constituit ori s-au transmis, numai dac ace l act s- a ncheiat n form autentic. Ulterior, prin modificarea adus de Titlul XII al egii nr. 247/2005 (M.O. nr. 653/22 iulie 2005), textul aceluiai articol i schimb coni nutul: dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmi s n mod valabil. n concluzie, n perioada 7 iunie 2004 22 iulie 2005, dreptul de prop rietate asupra construciilor sau alte drepturi reale se puteau nate, transmite, mo difica sau stinge numai prin act autentic. Dup data de 22 iulie 2005, s-a revenit la regula consensualismului

101 n perioada 1949-1991, transmiterea dreptului de proprietate i constituirea de drepturi reale asupra construciilor erau condiionate de deinerea unei autorizaii adm inistrative prealabile i de ncheierea contractelor n form autentic, sub sanciunea nul tii absolute. Potrivit Decretul nr. 144/1958 nstrinarea construciilor prin acte ntre ii nu se putea face dect prin act autentic, condiie cerut pentru nsi validitatea lui. Dac se obinea autorizaia de nstrinare, iar una dintre pri, n termen de 3 luni nu se enta la notariat pentru autentificarea actului, instana de judecat putea pronuna o hotrre care s in loc de nstrinare. Totodat legislaia n vigoare la acea dat ngr ea persoanelor de a dobndi construcii situate n oraele declarate mari prin lege. Ace stea puteau fi dobndite prin acte ntre vii numai dac cumprtorul avea domiciliul n ora respectiv. 133

DREPTURILE REALE

n ceea ce privete nstrinarea construciilor. Aceast regul cunoate i cteva excep pres de norme juridice speciale: art. 813 C.civ. stabilete necesitatea respectrii n scrisului autentic pentru validitatea contractului de donaie. Forma ad validitate m se aplic tuturor donaiilor inclusiv celor care au ca obiect construcii; art. 29 a lin. 2 a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismului, stabi lete c eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru legalizarea (n realitate este vorba de autentificare) actelor de nstrinare, partajare, sau comas are a bunurilor imobile. n acelai timp, textul se contrazice preciznd c acelai certif icat de urbanism este facultativ n cazul vnzrii - cumprrii de imobile; autorizarea pr ealabil a nstrinrii dreptului de proprietate prin acte ntre vii este necesar: - n ca art. 5 alin. 3 din legea nr. 15/1990 nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiilor autonome.... se face cu aprobarea ministerului de resort. - donaiile oferite regii lor autonome sau societilor comerciale cu capital majoritar de stat se accept de ctr e conductorii acestora, cu autorizaia prealabil a organului tutelar, dac sunt de int eres naional, sau a Consiliului judeean, respectiv al municipiului Bucureti, dac sun t de interes local; 2. Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii, republicat 102 i modif icat, dispune n art. 1 c executarea lucrrilor de construcii este permis numai pe baza unei autorizaii de construire sau desfiinare. Autorizaia se emite pe temeiul i cu re spectarea prevederilor documentaiilor de urbanism i de amenajarea teritoriului (ar t.2 alin. 2), n funcie de categoria lucrrilor, de ctre preedinii 102 Republicat n M.O. nr. 933/2004, modificat i completat prin OUG nr. 122/2004 pentr u modificarea i completarea Legii nr. 50/1991, M. O. nr. 412/2005. 134

IV. CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR

consiliilor judeene, de primarul general al municipiului Bucureti, de primarii mun icipiilor, sectoarelor municipiului Bucureti, ai oraelor i comunelor (art. 4) . Aut orizaia de construire se solict pentru lucrri de construire, reconstruire, consolid are, modificare, extindere, schim-bare de destinaie sau de reparare a construciilo r, inclusiv a construciilor cu caracter provizoriu, precum i a instalaiilor de oric e fel, ci de comunicaii sau lucrri de art, amenajri de spaii verzi, parcuri, piee i lucrri de amenajare a spaiilor publice, cimitire noi i extinderi (art. 3)103. De a semenea, operaiile de demolare, dezafectare ori dezmembrare a construciilor i a ins talaiilor aferente precum i a oricror amenajri se fac numai pe baza autorizaiei de de sfiinare (art. 8). Autorizaia de construire are o valabilitate de 12 luni de la da ta emiterii, interval n care solicitantul este obligat s nceap lucrrile. n aceast si e, valabilitatea autorizaiei se extinde pe toat durata de execuie a lucrrilor. Nencep erea lucrrilor ori nefinalizarea acestora n termenele 103 Potrivit art. 3 din lege, autorizaia de construire se elibereaz pentru lucrri d e construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de des tinaie sau de reparare a construciilor i a instalaiilor de orice fel, lucrri de const ruire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, co nservare, precum i alte lucrri ce urmeaz a fi efectuate la construcii reprezentnd mon umente istorice; lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere, repar are modernizare, i reabilitare privind ci de comunicaie, inclusiv lucrri de art, reel i dotri tehnico edilitare, dotri hidrotehnice, amenajri de albii, lucrri de mbunt ciare, lucrri de instalai de infrastructur, noi capaciti de producere, transport, dis tribuie, a energiei electrice i/sau termice, precum i de reabilitare i retehnologiza re a celor existente; mprejmuiri i mobilier urban, amenajri de spaii verzi, parcuri, piee i alte lucrri de amenajare a spaiilor publice; lucrri de foraje i excavri nece e n vederea efecturii studiilor geotehnice, prospeciunilor geologice, exploatrilor d e cariere, balastiere, sonde de gaze i petrol, precum i alte exploatri de suprafa sau subterane; lucrri, amenajri i construcii cu caracter provizoriu necesare n vederea o rganizrii execuiei lucrrilor de baz, dac nu au fost autorizate o dat cu acestea; orga izarea de tabere de corturi, csue, rulote; lucrri de construcii cu caracter provizor iu: chiocuri, tonete, cabine, spaii de expunere situate pe cile i spaiile publice, co rpuri i panouri de afiaj, firme i reclame, precum i anexele gospodreti ale exploatai r agricole situate n extravilan; cimitire noi i extinderi. 135

DREPTURILE REALE

stabilite conduce la pierderea valabilitii autorizaiei, fiind necesar emiterea unei noi autorizaii de construire (art. 7 alin. 6). Prin excepie, n cazul justificat n ca re lucrrile de construcii nu pot fi ncepute ori nu pot fi executate integral la ter menul stabilit, investitorul poate solicita autoritii emitente prelungirea valabil itii autorizaiei cu cel puin 15 zile naintea expirrii acesteia. Prelungirea valabilit autorizaiei se poate acorda o singur dat i pentru o perioad nu mai mare de 12 luni (a rt. 7 alin. 7). 3. Particulariti ale regimului juridic al circulaiei construciilor n prezent, regimul juridic al construciilor este stabilit prin urmtoarele acte: - Le gea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei unor imobile cu destinaie de locui ne trecute n proprietatea statului104; - Legea nr. 114/1996 legea locuinei105, modi ficat; - Legea nr. 10/1995 privind calitatea n construcii106; 1. Regimul juridic in stituit prin Legea nr. 10/1995 Cerinele privind calitatea construciilor sunt preci zate de Legea nr. 10/1995. Sfera de aplicare a legii privete construciile de orice fel cu excepia cldirilor pentru locuine cu parter i parter plus un etaj i anexele go spodreti situate n mediul rural i n satele ce aparin oraelor precum i construciile orii (art. 2). Legea stabilete o serie de obligaii i rspunderi, astfel art. 29 dispu ne c: proiectantul, specialistul verificator de proiecte, fabricanii i furnizorii de materiale i produse pentru construcii, executantul, responsabilul tehnic cu execui a atestat, expertul tehnic atestat, rspund potrivit obligaiilor ce le revin pentru viciile ascunse 104 Publicat n M.O. nr. 279/29.11.1995. 105 Republicat n M.O. nr. 393/31.12.1997, mo dificat prin O.U.G. nr. 22/2000, n sensul c lucrrile privind cldirile i terenurile ne esare pentru construirea de locuine prin ANL, cu excepia caselor de vacan sunt de ut ilitate public. 106 Publicat n M.O. nr. 11/18.01.1995. 136

IV. CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR

ale construciei, ivite ntr-un interval de 10 ani de la recepia lucrrii, precum i dup linirea acestui termen, pe toat durata de existen a construciei, pentru viciile stru cturii de rezisten rezultate din nerespectarea normelor de proiectare i de execuie n vigoare la data realizrii ei.107 2. Regimul juridic stabilit de Legea nr. 112/1995 Legea nr. 112/1995 reglementeaz msurile reparatorii de care beneficiaz fotii propri etari persoane fizice precum i motenitorii acestora, ale cror imobile cu destinaia d e locuine au trecut n proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dup 6 ma rtie 1945, cu titlu i care se aflau n posesia statului sau a altor persoane juridi ce la data de 22 decembrie 1989. Nu beneficiaz de reconstituirea dreptului de pro prietate privat: persoanele juridice crora n mod abuziv le-au fost trecute n proprie tatea statului imobilele, fotii proprietari care, la data intrrii n vigoare a legii , nu mai aveau cetenia romn. Astfel, legea se aplic: - fotilor proprietari care nu lo uiesc n imobilul preluat de stat, precum i fotilor proprietari care locuiesc n apart amente n calitate de chiriai; - motenitorilor fostului proprietar care au formulat cereri n condiiile art. 14 din lege108; 107 Legea special nr. 10/1995 a nlocuit termenul de garanie de 3 ani prevzut de Decr etul nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv (art. 11 alin. 2) pentru viciile as cunse ale construciilor i termenul de 10 ani prevzut de art. 1483 C.civ. pentru ipo teza drmrii, cu termenul de 10 ani pentru vicii ascunse, respectiv cu durata de exi sten a construciei, pentru viciile ce i afecteaz structura de rezisten. Sunt excepta cldirile pentru locuine cu parter i parter plus un etaj i anexele gospodreti situate mediul rural i n satele ce aparin oraelor precum i construciile provizorii. Pentru ac stea, rspunderea constructorului urmeaz s fie angajat potrivit dreptului comun. (C. civ. i decretul nr. 167/1958). 108 Art. 5 alin. 4 din lege dispunnd c motenitorii n s nsul prezentei legi sunt socotii de drept acceptanii succesiunii, de la data depun erii cererii, a fcut obiectul unei controverse n literatura de specialitate. ntr-o op inie, s-a considerat c motenitorii renuntori la succesiune anterior adoptrii legii nu au vocaie la reconstituirea dreptului, cu motivaia c legiuitorul a instituit un re gim derogatoriu de la dreptul comun, datorit caracterului reparator al dispoziiilo r legii. ntr-o alt opinie este exclus posibilitatea ca motenitorii renuntori s fie t lari ai dreptului 137

DREPTURILE REALE

rudelor pn la gradul al II-lea ale fostului proprietar care este n via cu ndeplinirea cumulativ a condiiilor: s locuiasc n apartament n calitate de chiriai att la data d decembrie 1989 ct i la data intrrii n vigoare a legii; fostul proprietar al apartame ntului s-i dea consimmntul pentru atribuirea n proprietate; consimmntul acestuia s rma autentic. - fotilor proprietari care au primit despgubiri pentru apartamentele trecute la stat. Acetia redobndesc dreptul de proprietate numai n momentul restitui rii sumei primite ca despgubire reactualizat. Pn la data restituirii sumei fotii prop rietari au dreptul s locuiasc n apartament n calitate de chiriai (art. 2 din lege). itularii contractelor de nchiriere pot cumpra apartamentele ce nu se restituie n na tur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora dup expirarea termenului n care ac este persoane pot cere restituirea, fie cu plata integral, fie cu plata n rate a p reului. Sunt exceptate de la vnzare apartamentele cu dotri speciale (piscin, saun, se r, cram, bar, vinotec) i locuinele care au avut destinaia109 de case de oaspei, de p ocol, precum i cele folosite ca reedine pentru fotii i actualii demnitari. Apartament ele dobndite de ctre chiriai nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de la data cumprrii1 Totui, prin Legea nr. de reconstituire n temeiul art. 696 C.civ. eredele ce renun este considerat c nu a fo st niciodat erede. 109 Locuinele cu o astfel de destinaie sunt exceptate de la vnzare n temeiul modificrii aduse prin OUG nr. 282/2000 privind protejarea monumentelor istorice, care dei a fost abrogat prin legea nr. 422/2001, i menine modificarea. 110 Interdicia a fcut obiectul unei excepii de neconstituionalitate respins de Curtea Con stituional prin dec. nr. 238/21.11.2000 cu motivaia c ea nu ncalc dispoziiile art. 4 unct 1 din Constituie deoarece Parlamentul poate s decid instituirea unei interdicii temporare de nstrinare i nici nu contravine art. 25 care proclam dreptul la liber ci rculaie deoarece cumprtorul locuinei nu este obligat s locuiasc n ea pe durata celor ani fr a putea stabili domiciliul n orice alt localitate din ar sau strintate. Cal t ca o ngrdire temporar a capacitii de folosin, interdicia a fost reglementat pen dica specularea acestor locuine obinute la un pre mult mai avantajos dect cel practi cat pe piaa liber (A se vedea V. Pasca, Discuii cu privire la caracterul interdiciei de nstrinare a unor imobile, n Dreptul nr. 3/2001, p. 7-16). n opoziie cu legea nr. 112/1995, legea nr. 138

IV. CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR

247/2005 s-a interzis sub sanciunea nulitii absolute nstrinarea sub orice mod a imobi lelor dobndite n baza legii nr. 112/1995 pn la soluionarea definitiv i irevocabil a ilor formulate de persoanele ndreptite foti proprietari sau, dup caz, motenitori ai a estora. 3. Regimul juridic prevzut de Legea nr. 114/1996 Potrivit legii, tinerii cstorii n vrst de pn la 35 de ani, persoanele calificate n agricultur, nvmnt public i culte, care i stabilesc domiciliul n mediul rural precum i alte categorii d persoane stabilite de Consiliile locale, beneficiaz de faciliti: - locuine construi te din depozite speciale ale Consiliilor locale, vndute la preuri controlate; - su bvenii de la bugetul de stat; - plata preului locuinei n rate lunare pe termen de 20 de ani. Locuina construit cu subvenii de la stat nu poate fi nstrinat prin acte juri ice ntre vii dect dup restituirea sau depunerea integral a contravalorii sumelor act ualizate acordate ca subvenii (art. 19); n temeiul art. 20 din lege, CEC poate aco rda credite persoanelor fizice romne, pentru construirea, cumprarea, reabilitarea i repararea capital a locuinelor proprietate personal pe maxim 20 de ani. Dobnda este egal cu cea acordat de CEC la depunerile pe termen ale populaiei, la care se adaug o marj de 5 puncte procentuale, suportate 15% de beneficiar i diferena pn la nivelul total al dobnzii de la bugetul de stat. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv, n art. 44 alin. 1 introduce excepia potrivit creia chiriaii care au cumprat imobile n condiiile legii n . 112/1995 le pot nstrina sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani, da r numai persoanei ndreptite la restituire, fost proprietar al locuinei. Preul vnzrii poate fi mai mare dect valoarea actualizat a preului pltit de chiria la cumprarea lo uinei n baza legii, cu excepia situaiilor cnd prile convin altfel. Textul este favor l chiriaului care, ntotdeauna va cere un pre superior celui pltit potrivit legii nr. 112/1995. Intenia de a cumpra locuina se notific chiriaului dobnditor n termen de 9 e zile de la data intrrii n vigoare a legii. Prin Legea nr. 247/2005 s- introdus a rt. 11 care interzice sub sanciunea nulitii absolute nstrinarea sub orice mod a imobi lelor dobndite n baza legii nr. 112/1995 pn la soluionarea definitiv i irevocabil a ilor formulate de persoanele ndreptite foti proprietari sau, dup caz, motenitori ai a estora. 139

DREPTURILE REALE

II. PREZENTARE PRACTICO APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin Din moment ce actele normative n vigoare, cu excepia dispoziiilor Codului Civil n materia donaiilo r, nu conin nici o reglementare special cu privire la nstrinarea i dobndirea construc lor prin acte ntre vii, n literatura de specialitate s-a pus problema dac pentru va labilitatea acestor acte trebuie sau nu respectat forma nscrisului autentic.111 ntr -o opinie, nstrinarea construciei este valabil prin simplul acord de voin al prilor mirea vreunui nscris. Dac se redacteaz un nscris, acesta servete nevoilor de prob a c ntractului i nu pentru valabilitatea nstrinrii.112 ntr-o alt opinie, se face distinc tre situaia n care nstrintorul construciei este i proprietarul terenului aferent ace ia i situaia cnd nstrintorul construciei este titularul unui drept de superficie: ima ipotez, cnd construcia se nstrineaz cu terenul aferent, forma autentic a actului nstrinare este obligatorie datorit indivizibilitii obiectului vnzrii cumprrii11 oua ipotez, cnd proprietarul construciei nu este i proprietarul terenului, actul de n strinare a construciei se ncheie valabil prin simplul acord de voin al prilor (solo sensu) potrivit principiului 111 S-a plecat de la dispoziiile art. 46 din legea nr. 18/1991 care prevede neces itatea nscrisului autentic pentru nstrinarea prin acte ntre vii, a terenurilor indif erent de locul siturii lor. 112 I.P.Filipescu, Op. cit. p. 201. 113 Dec. nr. 2339 /20.10.1993 a CSJ sec. civ. n Buletinul Jurisprudenei pe anul 1994, p. 49-53. 140

IV. CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR

consesualismului114. n concluzie, n afara cazului prevzut de Codul civil i a situaiei cnd nstrintorul construciei este i proprietarul terenului, actul de nstrinare a cl este suficient s fie perfectat n forma nscrisului sub semntur privat. Forma nscrisul este cerut ad probationem, pentru a fi posibil ndeplinirea cerinelor de publicitate imobiliar. Nimic nu mpiedic ns prile, dac doresc, s ncheie contractul n form au abular explicativ locuin de intervenie locuin destinat cazrii personalului uniti mice sau bugetare, care, prin contract de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce nec sit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitii economice sau bugetare; l necesitate locuin destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor lor ale cror cuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente ori a le cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate publi precum i lucrrilor de renovare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de locatari. L ocuin de serviciu locuin destinat funcionarilor publici, angajailor unor uniti s conomici, acordat n condiiile

114 Este cazul construciilor amplasate pe terenuri proprietatea statului sau a un itilor administrativ-teritoriale, terenuri atribuite n folosin proprietarilor constru ciei. Astfel, n caz de nstrinare se transmite, n temeiul actului ncheiat cu dobndito , numai dreptul de proprietate asupra construciei. Dreptul de folosin asupra terenu lui se transmite n momentul perfectrii contractului. n acest sens, art. 15 din Decr etul lege nr. 61/1990 dispune: n caz de succesiune sau nstrinare a locuinei se transm it asupra dobnditorilor toate drepturile i obligaiile rezultate i dreptul de folosin supra terenului pe durata existenei construciei iar art. 37 din Legea nr. 50/1991 p revede: dreptul de concesiune asupra terenurilor se transmite n caz de succesiune sau de nstrinare a construciei pentru realizarea creia a fost constituit. 141

DREPTURILE REALE

contractului de munc, potrivit prevederilor legale. Locuin social locuin care se at uie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii a cror situaie economic nu le per mite dobndirea n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieei. Pact de ferin convenie prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde orde preferin unei anumite persoane, la pre egal. 3. ntrebri, exerciii 1. Definii no a de fond funciar i clasificai terenurile n funcie de criteriile cunoscute. 2. Compa rai regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991 i Le gea nr. 54/1998, cu cel actual reglementat de Legea nr. 247/2005? 3. Definii noiun ile de constituire i reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor. 4. Legislaia n vigoare impune condiii pentru validitatea actelor de nstrinare a cons truciilor? n ce situaii este necesar forma autentic? 4. Teste gril 1. n temeiul Legi r.18/1991: a) terenurile au fost scoase din circuitul civil; b) nstrinarea terenur ilor impunea forma autentic a contractului; c) persoanele juridice nu puteau dobnd i terenuri n Romnia. 2. Beneficiaz de reconstituirea dreptului de proprietate n cond iiile Legii nr. 18/1991: a) membrii cooperatori care nu au adus teren n cooperativ; b) persoanele care, neavnd calitatea de cooperatori, au lucrat ca angajai n ultimi i 3 ani n cooperativ; 142

IV. CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR

c) membrii cooperatori crora li s-au preluat, n orice mod, terenuri de ctre CAP. 3. Apartamentele cumprate de chiriai n condiiile Legii nr. 112/1995: a) nu pot fi nstri ate dect fotilor proprietari; b) pot fi nstrinate nainte de mplinirea termenului de 1 ani de la data cumprrii; c) nu pot fi nstrinate nainte de mplinirea a 10 ani de la d ta cumprrii, dect fotilor proprietari. 4. Legea nr. 112/1995 vizeaz restituirea imobi lelor: a) locuine trecute cu titlu n proprietatea statului; b) locuine trecute fr tit lu n proprietatea statului; c) cldiri trecute fr titlu n proprietatea statului. 5. Sp ee 1. Petiionara P.M., domiciliat n SUA, Pennsylvania a solicitat Comisiei Judeene Pr ahova de aplicare a Legii nr. nr. 112/1995 stabilirea de msuri reparatorii privin d imobilul situat n Ploieti, imobil ce a aparinut autorului su D.A. Comisia a respin s cererea petiionarei pe motivul c nu s-a fcut dovada calitii de cetean romn deoare portul de cetean romn stabilit n strintate ar fi fost expirat. n aceste condiii P.M ormulat plngere la judectorie mpotriva hotrrii Comisiei de aplicare a legii, depunnd a dosarul cauzei o adres eliberat de Direcia general de paapoarte, strini i alte pro me de emigraie, din care rezult c petenta are statutul de cetean romn domiciliat n s ate. Cerine: a) Cine sunt beneficiarii reconstituirii dreptului de proprietate n c ondiiile Legii nr. 112/1995? b) Avnd domiciliul n strintate, petenta se ncadreaz n oria beneficiarilor dispoziiilor legale? 143

DREPTURILE REALE

c) Ce va decide instana? 2. Prin aciunea promovat, reclamanta a revendicat de la so cietatea prt i de la Consiliul judeean imobilul ce a aparinut autorilor si, trecut prietatea statului n temeiul legii nr. 119/1948, ca efect al naionalizrii. Conform art. 2 i 64 din lege, erau supuse naionalizrii toate brutriile care posedau instalaii mecanice pentru frmntat aluat i o dat cu ntreprinderile principale se naionalizau i eprinderile anexe. n spe, din procesul verbal de evaluare a inventarului, rezult c, l a data naionalizrii, n imobilul menionat funciona brutria municipal, posednd instal frmntat aluatul. Reclamanta i-a ntemeiat aciunea pe dispoziiile Legii nr. 112/ 1995, motivnd c n 1933, cnd imobilul a fost achiziionat, era folosit ca locuin. Cerine: a e este obiectul Legii nr. 112/1995? b) Imobilul din spe a trecut n proprietatea sta tului n temeiul unui titlu? c) Ce va hotr instana? 3. Judectoria a fost investit cu s luionarea unei contestaii formulat de M.D. mpotriva lui C.G., prin care contestatoru l a solicitat desfiinarea hotrrii Comisiei de Aplicare a Legii nr. 112/1995 i restit uirea n natur, n deplin proprietate i posesie a unui imobil. C.G. a solicitat resping erea preteniilor pe considerentele: - la data trecerii n patrimoniul statului, imo bilul a constituit o singur locuin. - n prezent, este vorba de dou apartamente distin cte, unul la etaj, care a fost restituit contestatorului, iar cellalt la parter, ocupat de un dispensar. (Dec. nr. 1515/2000 a Curii de Apel Bucureti, 144

IV. CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR

sect.a III-a civ., adaptat)115 Cerine: a) Ce se nelege prin noiunea de apartament as l cum e definit de art. 3 din Legea nr. 112/1995? b) Apartamentul i pstreaz calitatea de unitate locativ unic, dac ulterior trecerii n proprietatea statului, s-au efectu at modificri a construciei interioare? c) Ce va decide instana? 6. Bibliografie D.C . Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 200 2, p. 133-187. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p. 1 03-128; L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 149-182. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0 p. Cit., p. 145-169. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 74-96. C. Brsan, M. Gai, M. N. Pivniceru, Op. cit., p. 67-90. C. Brsan, Op. cit., p. 134-164. I. Filipescu, A . I. Filipescu, Op. cit., p. 184-202. L. Pop, Op. cit., p. 96-126. I. Adam, Op. cit., p. 201-414.

115 n Culegere de practic judiciar n materie Civil a Curii de Apel Bucureti, 2000, E Rossetti; 2002, p. 115-117. 145

CAPITOLUL V RESTITUIREA IMOBILELOR PRELUATE N MOD ABUZIV DE CTRE STAT SAU ALTE PERSOANE JURIDI CE, N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Caracterizare general a Legii nr. 10/2001 1. Domen iul de aplicare Legea nr. 10/2001 116 , n prezent legea cadru n materia retrocedril or consacr principiul restituirii bunurilor preluate abuziv de ctre stat, in integ rum. Astfel, art. 9 alin. 1 stabilete cu titlu de regul faptul c imobilele preluate n mod abuziv, indiferent n posesia cui se afl n prezent, se restituie n natur n starea care se afl la data cererii de restituire i libere de orice sarcini. Prin imobile, n sensul Legii nr. 10/2001, se au n vedere: terenuri cu sau fr construcii, cu oricar dintre destinaiile avute la data prelurii n mod abuziv, precum i bunurile mobile de venite imobile prin ncorporare n aceste construcii (art. 6 alin. 1, modificat). Ast fel se pot distinge mai multe categorii de bunuri117: - bunuri imobile. n ceea ce privete terenurile, pot face obiectul restituirii att terenurile construite ct i te renurile fr construcii; 116 Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuz iv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, republicat n M.O. nr. 279/04.04.2005 , modificat i completat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprieti i justiiei. 117 F. Baias; B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelo r preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentat i adoptat; Ed. Rosetti, Bucureti, 2002 , p. 147. 146

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001 -

bunuri mobile la data deposedrii i care au devenit bunuri imobile prin ncorporare; bunuri mobile meninute i existente ca atare la data intrrii n vigoare a legii. bunur i imobile prin destinaie, respectiv, utilajele i instalaiile preluate de stat sau d e alte persoane juridice mpreun cu imobilul (art. 6 alin. 2). Restituirea acestora este condiionat de existena lor la data intrrii n vigoare a legii, msurile reparator i neaplicndu-se n cazul n care utilajele i instalaiile au fost nlocuite, casate sau d struse. n acest caz, restituirea n natur se va dispune prin decizia sau dispoziia un itii deintoare (alin. 2, introdus prin Titlul I art. I, pct. 11 din Legea nr.247/200 5). 2. Titularii dreptului de restituire Conform art. 3 din legea nr. 10/2001 sunt ndr eptite la msuri reparatorii: - persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data prelurii n mod abuziv a acestora, sau dup caz, motenitorii lor; - persoane fizice, asociai ai persoanei juridice care deineau imobilele i alte active n proprietate la data prelurii acestora n mod abuziv sau, dup caz, motenitorii acestora; - persoanele juridice118, proprietare ale imobilelor preluate n mod abuziv de stat, de organi zaii cooperatiste sau de orice alte persoane juridice dup 6 martie 1945.

118 Persoanele juridice beneficiaz de acestea dac ndeplinesc una din condiiile: i-au continuat activitatea ca persoan juridic pn la intrarea n vigoare a prezentei legi; i au reluat activitatea dup data de 22 decembrie 1989, dac aceasta fusese interzis sa u ntrerupt n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 i se constat prin hotrre jud asc c sunt aceeai persoan juridic cu cea desfiinat sau interzis; au calitatea de pa politice, dac activitatea acestora a fost interzis sau ntrerupt n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 i i-au reluat activitatea n condiiile legii. 147

DREPTURILE REALE

n schimb, nu vor beneficia de msuri reparatorii: - persoanele care au renunat expre s la motenire. ns, au vocaie la restituire succesibilii care dup data de 6 martie 194 , nu au acceptat motenirea, fiind de drept repui n termenul de acceptare a succesiun ii pentru bunurile ce fac obiectul legii. Cererea de restituire valoreaz acceptar ea succesiunii (art. 4 alin. 3). - persoanele fizice sau juridice care au primit despgubiri potrivit acordurilor internaionale ncheiate de Romnia cu alte state (art . 5). 3. Restituirea imobilelor preluate abuziv 1. Msuri reparatorii n temeiul legi i, prioritate are restituirea n natur i n mod subsidiar, dac restituirea n natur nu e posibil, opereaz restituirea prin echivalent119 (art. 7 alin 1 i 2). Restituirea n natur se face n urmtoarele situaii: a) n cazul reglementat de art. 16, modificat pri n Legea nr. 247/2005, respectiv n situaia imobilelor avnd destinaia artat n anexa nr lit. a (imobilele necesare i afectate exclusiv i nemijlocit activitilor de interes public). Se au n vedere: - imobile ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sist tat (grdinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli postliceale, instituii de vmnt superior) - imobile ocupate de uniti sanitare i de asisten medicosociale din l public (cree, cmine-spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de cop ii) - imobile ocupate de instituii publice (administraii finan119 n vechea reglemen tare, art. 9 alin.2, abrogat prin Legea nr. 247/2005, msurile reparatorii prin ec hivalent puteau consta n urmtoarele forme: compensarea cu alte bunuri sau servicii oferite n echivalent de deintor; acordarea de aciuni la societile comerciale tranzac nate pe piaa de capital; acordarea de titluri de valoare nominal folosite exclusiv n procesul de privatizare; acordarea de despgubiri bneti. n prezent se au n vedere d spgubirile bneti sau compensri cu alte bunuri i servicii oferite n echivalent, cu aco dul persoanei ndreptite. 148

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

ciare, trezorerii, ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale, par chete, judectorii, tribunale, curi de apel, sedii de poliie i inspectorate judeene, s edii vamale, arhive naionale, direcii judeene, case de asigurri de sntate, primrii, fecturi, consilii locale i judeene, inspectorate colare) - imobile ocupate de insti tuii culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee) Fotii proprietari crora li s-au r estituit imobilele mai sus artate au obligaia de a menine afectaiunea lor pe o perio ad de pn la 5 ani, pentru primele dou categorii, respectiv pn la 3 ani pentru ultimel dou. Proprietarii vor intra n posesia imobilelor restituite n termen de cel mult 5 ani de la redobndirea dreptului de proprietate. Prin excepie, dac proprietarul pun e la dispoziie un alt imobil corespunztor desfurrii adecvate activitii iniiale, uti orul este obligat ca, n termen de 90 de zile, s procedeze la eliberarea acestuia ( art. 16 alin 2, 3, i 4). b) n cazurile reglementate de art. 10 alin 3 i 4, i anume: - terenurile pe care s-au ridicat construcii neautorizate n condiiile legi dup data de 1 ianuarie 1990, precum i construciile uor demontabile. - terenurile fr construcii afectate de lucrri de investiii de interes public aprobate, dac nu a nceput construci a acestora, ori lucrrile aprobate au fost abandonate. - imobilele preluate abuziv i ale cror construcii edificate pe acestea au fost distruse ca urmare a unor calam iti naturale - imobilele rechiziionate n baza Legii nr. 139/1940 i ale cror construc edificate pe acestea au fost distruse n timpul rzboiului, dac proprietarii nu au pr imit despgubiri. c) n cazul prevzut de art. 12,: imobilele deinute de stat, de o orga nizaie cooperatist, sau de orice alt persoan juridic prevzut de art. 20 alin 1. 2. 3 regie autonom, societate sau companie naional, societate la care statul sau o autor itate a administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat majorit ar, unitate administrativ - teritorial), dac persoana 149

DREPTURILE REALE

ndreptit a primit o despgubire, restituirea n natur este condiionat de rambursarea ume reprezentnd valoarea despgubirii primite, actualizat cu coeficientul de actuali zare stabilit. d) potrivit art. 19 alin 4 persoanele care au primit despgubiri n con diiile Legii nr. 112/1995 pot solicita numai restituirea n natur, cu obligaia returnr ii sumei reprezentnd despgubirea primit, actualizat cu indicele inflaiei dac imobilul nu a fost vndut pn la data intrrii n vigoare a prezentei legi. Msurile reparatorii echivalent sunt obligatorii: a) n urmtoarele ipoteze, reglementate de art. 18 din lege, i anume: - persoana ndreptit era asociat la persoana juridic proprietar a imo elor i a activelor la data prelurii acestora n mod abuziv (art. 18 lit. a). Se are n vedere situaia imobilelor aparinnd ntreprinderilor naionalizate care aveau drept aci nari i persoane fizice. - imobilul nu mai exist la data intrrii n vigoare a legii cu excepia imobilelor distruse ca urmare a unor calamiti naturale (art. 18 lit. c). T extul vizeaz numai imobilul construcie, terenul nefiind susceptibil de dispariie. D esfiinarea cldirii trebuie s fie total, n caz de desfiinare parial fiind posibil r rea n natur. Dac pieirea construciei a fost cauzat de o calamitate natural, persoana reptit nu mai are dreptul la restituire (art. 10(4) din lege); - imobilul a fost nst rinat cu respectarea dispoziiilor legale (art. 18 lit. d). n cazul n care imobilul a fost vndut chiriaului, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana nd reptit are dreptul la msuri reparatorii prin echivalent pentru valoarea de pia coresp nztoare a ntregului imobil, teren i construcii, stabilit potrivit standardelor intern aionale de evaluare. Dac persoanele ndreptite au primit despgubiri potrivit prevederi or Legii nr. 112/1995, ele au dreptul la diferena dintre valoarea ncasat, actualiza t cu indicele inflaiei, i valoarea corespunztoare imobilului. Cu acordul persoanei nd reptite, msurile reparatorii prin echivalent pot consta fie n compensare cu 150

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

alte bunuri sau servicii oferite de entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, fie n despgubiri(art. 19 alin 2, i 3). b) pentru imobilele evideniate n patrimoniul unor societi comerciale privatizate, sau care au fost nstrinate (art. 27 alin. 1i 2). Per soanele ndreptite au dreptul la despgubiri corespunztoare valorii de pia a imobilelo olicitate. Msurile reparatorii n echivalent se propun de ctre instituia public care e fectueaz sau a efectuat privatizarea. c) n situaia bunurilor imobile preluate cu ti tlu valabil, nstrinate sub orice form din patrimoniul administraiei publice centrale sau locale (art. 27 alin.3 i 4). Persoana ndreptit va notifica organele de conducere ale acesteia. Msurile reparatorii n echivalent vor consta n compensare cu alte bun uri sau servicii oferite n echivalent de ctre entitatea nvestit cu soluionarea notifi crii, cu acordul persoanei ndreptite sau despgubiri. Restituirea n natur ct i m torii prin echivalent se acord n cazurile prevzute de art. 10 alin. 1 i 2, respectiv : - n situaia imobilelor preluate n mod abuziv i ale cror construcii edificate pe ace tea au fost demolate total sau parial, restituirea n natur se dispune pentru terenu l liber i pentru construciile rmase nedemolate, iar pentru construciile demolate i te renurile ocupate msurile reparatorii se stabilesc prin echivalent. - n cazul n care pe terenurile pe care s-au aflat construcii preluate n mod abuziv s-au edificat n oi construcii, autorizate, persoana ndreptit va obine restituirea n natur a prii rmase liber, iar pentru suprafaa ocupat de construcii noi, cea afectat servituilor l le i altor amenajri de utilitate public ale localitilor urbane i rurale, msurile rep torii se stabilesc n echivalent. 2. Procedura de restituire Cazul n care se cunoate deintorul imobilului solicitat. Procedura este declanat de ctre persoana ndreptit tituire 151

DREPTURILE REALE

prin formularea unei notificri adresat persoanelor juridice deintoare ale imobilelor supuse restituirii. Termenul n care se poate formula notificarea este de 12 luni 120 i curge de la data intrrii n vigoare a legii. La notificare se anexeaz actele do veditoare care pot fi prezentate i ulterior, pn la soluionarea notificrii (art. 22, m odificat prin Legea nr. 247/2005). Notificarea va fi comunicat persoanei juridice deintoare a imobilului121 supus restituirii prin intermediul executorului judector esc de pe lng judectoria n a crei circumscripie teritorial se afl imobilul solicita sediul persoanei juridice creia i se adreseaz, n termen de 7 zile de la nregistrare a ei. Prin lege, unitatea deintoare este obligat s se pronune asupra cereri de restit uire n natur, n termen de 60 de zile de la nregistrarea notificrii, sau dup caz de la depunerea actelor doveditoare, prin decizie, sau dup caz, prin dispoziie motivat. ( art. 23 alin 1). Decizia, dup caz, dispoziia motivat se comunic persoanei ndreptite rmen de cel mult 10 zile de la data adoptrii. Decizia, respectiv dispoziia de apro bare a restituirii n natur a imobilului fac dovada proprietii persoanei ndreptite a imobilului i are fora probant a unui nscris autentic i constituie titlu executoriu p entru punerea n posesie, dup ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar(art. alin. 4). Dac restituirea n natur nu este posibil, deintorul imobilului, sau, dup ca entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, este obligat ca, in termen de 60 de zile , prin decizie sau prin dispoziie motivat, s acorde persoanei ndreptite n compensare te bunuri sau servicii ori s propun acordarea de despgubiri, n situaiile n care msur ompensrii nu este posibil sau nu este acceptat de persoana ndreptit(art. 24, modific . n situaia n care persoana juridic notificat deine numai n 120 Iniial termenul a fost de 6 luni, ulterior a fost prelungit succesiv cu cte 3 luni prin OUG nr. 109/2001 i OUG nr. 145/2001. 121 Unitatea deintoare creia i se va trimite notificarea poate fi o regie autonom, o societate sau o companie naional la care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale sau locale este aci onar sau asociat, o organizaie cooperatist, orice alt persoan juridic sau primrie, pe tru imobile deinute de o comun, ora, municipiu (art. 20 alin. 1). 152

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

parte bunurile imobile solicitate, va emite decizia de retrocedare numai pentru partea din imobil pe care o deine. Totodat, ea va comunica persoanei ndreptite toate datele privind persoana fizic sau juridic deintoare a celeilalte pri din imobilul sol citat. Dac nu deine aceste date, persoana notificat va comunica acest fapt persoane i ndreptite (art.25 alin.1 i 2). Cazul n care nu se cunoate deintorul imobilului at. n aceast situaie notificare se trimite primriei n a crei raz teritorial se afl ul, respectiv Primriei Municipiului Bucureti. n termen de 30 de zile primria este ob ligat s identifice unitatea deintoare i s comunice persoanei ndreptite elementele tificare a acesteia. n cazul n care unitatea deintoare nu a fost identificat, persoan a ndreptit poate chema n judecat statul, prin Ministerul Finanelor Publice, n terme 90 de zile de la data la care a expirat termenul n care putea solicita restituire a, dac nu a primit comunicarea din partea primriei, sau de la data comunicrii, soli citnd restituirea n natur sau msuri reparatorii prin echivalent (art. 26) Situaia im bilelor-construcii demolate. Notificarea persoanei ndreptite se soluioneaz prin dispo iia motivat a primarului unitii administrativ teritoriale n a crei raz teritorial s lat imobilul, respectiv a primarului general al municipiului Bucureti (art. 33 al in. 1, modificat). 153

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a II-a Categoria imobilelor preluate abuziv obiect al Legii nr. 10/2001 n sensul legii se consider drept abuzive toate modalitile de preluare de ctre stat, f ie c ar corespunde unei preluri cu titlu valabil, n concordan cu legislaia n vigoare acea dat, fie unei preluri fr titlu valabil. Categoriile de bunuri ce fac obiectul Legii nr. 10/2001 sunt evideniate n art. 2 alin. 1: 1) imobile naionalizate (art. 2 alin. 1 lit. a, modificat prin Legea nr. 247/2005): imobilele naionalizate prin D ecretul nr. 92/1950 pentru naionalizarea unor imobile, cu modificrile i completrile ulterioare, Legea nr. 119/1998 pentru naionalizarea ntreprinderilor industriale, b ancare, de asigurri, miniere i de transporturi precum i prin alte acte normative de naionalizare122. Textul distinge ntre dou situaii: imobilele naionalizate prin Legea nr. 119/1948 i Decretul nr. 92/1950 i imobile naionalizate prin alte acte normative de naionalizare n prima situaie, conform art. 1 din Legea nr. 119/1948, n domeniul de aplicare a naionalizrii intrau dou categorii de bunuri: bogiile subsolului care nu se gseau n proprietatea statului la data intrrii n vigoare a Constituiei din 1948 i reprinderile individuale, societile de orice fel, i asociaiile particulare industria le, bancare, de asigurri, miniere, de transporturi i telecomunicaii. Potrivit Decre tului nr. 92/1950 n domeniul de aplicare a naionalizrii intrau hoteluri, vile i case de odihn n staiuni balneoclimaterice. Cea de-a doua situaie vizeaz imobile naional te prin 122 Naionalizarea, ca modalitate de dobndire a dreptului de proprietate socialist de stat se deosebete de expropriere prin aceea c urmrete n special scopuri politice, lturi de cele economice, vizeaz largi categorii de bunuri i s-a realizat fr plata vre unor despgubiri (E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imo bile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, comentat i adnotat, Ed. ALL BECK, Bucureti, 2001, p. 36). 154

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

alte acte normative dect Legea nr. 119/1948 i Decretul nr. 92/1950. Se impune prec izarea c noiunea de naionalizare este folosit n sens strict, desemnnd doar acele acte normative ce au inclus n titlul lor termenul de naionalizare i nu orice alte legi ase mntoare.123 2) imobile confiscate ca urmare a unei condamnri politice (art. 2 alin. 1 lit. b): imobilele preluate prin confiscarea averii, ca urmare a unei hotrri jud ectoreti de condamnare pentru infraciuni de natur politic, prevzute de legislaia pen svrite ca manifestare a opoziiei fa de sistemul totalitar comunist. Condiii: - exis nei hotrri judectoreti de condamnare pentru svrirea unei infraciuni de natur polit ru a se nltura orice confuzie ntre statutul juridic al condamnailor de drept comun, crora li s-a reinut averea i condamnaii vizai de textul analizat, sa prevzut expres imitativ, c beneficiaz de aceste prevederi doar cei care au fost condamnai pentru i nfraciuni de natur politic. infraciunea s fie svrit ca manifestare a opoziiei fa comunist. Prin urmare textul legal nu vizeaz condamnarea pentru svrirea oricrei infra ciuni de natur politic, ci numai acelea care au constituit o manifestare a opoziiei fa de sistemul totalitar comunist. - legea s prevad posibilitatea aplicrii msurii con iscrii averii. Nu toate imobilele preluate n baza unei hotrri judectoreti de condamna e se ncadreaz n aceast reglementare, ci numai acele care au fost preluate ca urmare a aplicrii pedepsei complementare a confiscrii averii prin hotrrea judectoreasc de 123 n ordine cronologic, decretele de naionalizare fcute fr titlu valabil au fost: De retul nr. 232/1948 pentru naionalizarea unor ntreprinderi de ci ferate particulare, Decretul nr.302/1948 pentru naionalizarea instituiilor sanitare particulare. Decr etul nr. 303/1948 pentru naionalizarea industriei cinematografice i reglementarea comerului cu produse cinematografice, Decretul nr. 134/1949 pentru naionalizarea u nitilor sanitare ca: farmacii urbane din reedine i nereedine de jude i centre impo muncitoreti, laboratoare chimico-farmaceutice, drogherii medicinale, depozite de noi medicamente i laboratoare de analize medicale, completat prin Decretul nr. 17 6/1949. Decretul nr. 418/1953 pentru naionalizarea farmaciilor particulare. 155

DREPTURILE REALE

condamnare pentru infraciuni de natur politic svrite ca manifestare a opoziiei fa emul totalitar comunist. Prin urmare, celelalte confiscrile de bunuri imobile, cu titlu de pedeaps complementar, aplicat prin hotrrea de condamnare, corespund unor pr eluri cu titlu, ncadrndu-se n art. 2 alin. 1 lit. g din lege. - prin hotrrea judecto sc menionat s se fi aplicat pedeapsa complementar a confiscrii averii. 3) imobilele d nate statului (art. 2 alin. 1 lit. c, modificat prin Legea nr. 247/2005): imobile le donate statului sau altor persoane juridice, n baza Decretului nr.410/1948 pri vind donaiunea unor ntreprinderi de arte grafice, a Decretului nr. 479/1954 privit or la donaiile fcute statului .a., nencheiate n form autentic, precum i imobile don tatului, sau altor persoane juridice, ncheiate n form autentic prevzut de art. 813 di Codul Civil, n acest din urm caz, dac s-a admis aciunea n anulare sau n constatarea ulitii donaiei, printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil. Condiii: prealabil a unei aciuni n anulare sau n constatare a nulitii donaiei. Dac intrarea oare a legii nr. 10/2001 surprinde persoana ndreptit la restituire fr a fi promovat aciune n nulitate, legea nu se mai aplic. n acest caz, unica soluie rmne calea drep ui comun, respectiv aciunea n nulitate a donaiei, urmat de repunerea n situaia anteri ar. - admiterea nulitii printr-o hotrre judectoreasc rmas definitiv i irevocabil e ndeplinit indiferent de data la care hotrrea devine definitiv i irevocabil, naint dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001124.

124 Art. 1 alin. 1 lit. c a fost calificat drept neconstituional deoarece permite acordarea de reparaii celor care au obinut hotrri judectoreti definitive i irevocab de anulare sau contestare a nulitii donaiei, anterior intrrii n vigoare a legii, n t mp ce pentru persoanele care ar dori s obin asemenea hotrri dup intrarea n vigoare a gii, accesul la justiie este ngrdit. Curtea Constituional, prin Decizia nr. 43/2001, respingnd aceast excepie, a statuat c textul de lege prevede numai condiia existenei nei hotrri judectoreti definitive i 156

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

Legea va fi aplicabil ori de cte ori s-a admis aciunea n nulitate printr-o hotrre jud ctoreasc, numai dac nu exist o hotrre definitiv i irevocabil n legtur cu o cere e n situaia anterioar ncheierii donaiei, cu titlu de restitutio in integrum, conform dreptului comun125. 4) imobile preluate pentru neplata impozitelor (art. 2 alin. 1 lit. d, modificat): imobile preluate de stat pentru neplata impozitelor ca urm are a unor msuri abuzive impuse de stat, prin care drepturile proprietarului nu p uteau fi exercitate. Aplicabilitatea textului este condiionat de existena unor motiv e neimputabile proprietarului. Ori de cte ori preluarea imobilului pentru neplata impozitului este imputabil proprietarului, Legea nr. 10/2001 nu-i justific aplicar ea. Astfel, preluarea este abuziv: - n cazul n care impozitarea s-a fcut cu nclcarea revederilor legale referitoare la cuantumul impozitului; - n cazul n care persoana a fost inclus greit n categoria pltitorilor de impozit; - cnd neplata impozitului sa fcut din motive independente de voina contribuabilului 126 , asimilate cazului f ortuit sau forei majore: spitalizare ndelungat, stare de detenie, concedierea din fu ncie pe motivul apartenenei la o anumit categorie social. 5) imobile considerate aba ndonate (art. 2 alin. 1 lit. d1, introdus prin Legea nr. 147/2005): imobile consi derate a fi fost abandonate, n baza unei dispoziii administrative sau a unei hotrri judectoreti pronunate n temeiul Decretului nr. 111/1951 privind reglementarea situaie i bunurilor de orice fel supuse confiscrii, confiscate, fr motenitori sau fr stpn, m i a irevocabile, fr s fac deosebire cu privire la data la care hotrrea respectiv devine initiv i irevocabil. 125 Nu s-ar putea pretinde aplicabilitatea restituirii n baza l egii nr. 10/2001 o dat ce modalitatea de restituire a fost decis conform principii lor de drept comun. 126 Sunt vizate situaiile n care o persoan a fost mpiedicat obiec tiv, dintr-o mprejurare mai presus de voina sa, s fac plata impozitului, simpla jen f nanciar, n sensul de a nu avea posibilitatea material de achitare, nefiind suficient aceast privin. Astfel, s-ar ajunge ca orice ru-platnic s poat solicita restituirea i obilului preluat la vremea respectiv cu respectarea prevederilor legale. 157

DREPTURILE REALE

unor bunuri care nu mai folosesc instituiilor bugetare, n perioada 6 martie1945- 2 2 decembrie 1989 Imobilele abandonate127 au fost preluate de ctre stat n baza unor dispoziii administrative sau hotrri judectoreti: Prin dispoziii administrative au fos preluate imobile abandonate n timpul rzboiului, proprietarii fiind nevoii s prseasc pentru a nu se expune unor msuri represive adoptate de autoritile comuniste, fiind arestai, deportai, trimii n lagre la munc forat128; Trecerea n proprietatea statu unurilor abandonate s-a fcut n baza unor hotrri judectoreti, dac erau ndeplinite cu iv condiiile: bunul s fie prsit; titularul necunoscut sau absent; s fi trecut un an d e la data prsirii. 6) imobile preluate n baza unor legi nepublicate (art. 1 alin. 1 lit. e): imobilele preluate de stat n baza unor legi sau a altor acte normative n epublicate, la data prelurii, n Monitorul Oficial sau Buletinul Oficial. Inexistena publicrii atrgea inexistena legii, i pe cale de consecin imposibilitatea de a constit i un temei pentru preluarea imobilelor de ctre stat. n aceast situaie preluarea bunu lui respectiv se realiza n fapt ca o preluare fr nici un titlu. 7) imobile rechiziio nate n temeiul Legii nr. 139/1940129 (art. 2 alin. 1 lit. f): imobilele preluate d e stat, n baza legii nr. 139/ 1940 asupra rechiziiilor i care nu au fost restituite ori pentru care proprietarii nu au primit compensaii echitabile. Din formularea a rt. 2 lit. f din lege se desprind dou situaii: 127 Nu exist acte normative care s fi declarat expres ca abandonate anumite catego rii de bunuri, dar exist acte normative care beneficiaz de o formulare implicit n ac est sens, dar Decretul nr. 111/1951 definea bunurile fr stpn ca bunuri de orice fel, prsite timp de 1 an de ctre titularii lor, necunoscui sau abseni. 128 E. Chelaru, Le gea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioad a 6 martie 1945-22 decembrie 1989. Comentat i adnotat, Ed. ALL BECK, Bucureti, 2001, p. 47. 129 Legea nr. 139/1940 asupra rechiziiilor distinge n art. 8 ntre: rechiziia pe timp de pace, rechiziie temporar ce se fcea sub forma nchirierii, cnd proprietaru l avea dreptul la plata unei chirii i la restituirea bunului, i rechiziia pe timp d e rzboi, rechiziie definitiv, cnd proprietarul avea dreptul la plata valorii imobilu lui, evaluat dup un mod de calcul stabilit de lege. 158

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

dei imobilul a fost restituit proprietarului, pentru perioada rechiziiei temporare nu a primit nici o compensaie sau mcar o compensaie echitabil. n acest caz, propriet arul nu poate cere despgubiri pentru lipsa de folosin a bunului, scopul Legii nr. 1 0/2001 fiind de a compensa proprietarii efectiv deposedai; imobilul rechiziionat t emporar nu a fost restituit sau mobilul a fost rechiziionat definitiv, fr despgubire a cuvenit. Titularii acestor categorii de imobile vor fi ndrituii la restituire con form Legii nr. 10/2001. 8) imobilele preluate de stat cu titlu valabil (art. 2 a lin. 1 lit. g): orice alte imobile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum este definit la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, privind proprietatea publ ic i regimul juridic al acesteia. Preluarea de ctre stat a imobilelor, este consider at a fi cu titlu valabil, dac ea s-a realizat n concordan cu legislaia n vigoare la a dat, inclusiv cu prevederile tratatelor internaionale la care Romnia era parte. S e includ n categoria imobilelor preluate de stat, cu titlu valabil, altele dect ce le menionate de art. 2(1) lit. a-f din Legea nr. 10/2001: imobilele cu destinaia d e locuin, titlurile valabile fiind enumerate exemplificativ de art. 2 din Normele Metodologice de aplicare al Legii nr. 112/1995130 imobilele naionalizate n baza tu turor decretelor de naionalizare; 9) imobile preluate fr titlu valabil (art. 2 alin . 1 lit. h): orice alte imobile preluate fr titlu valabil sau fr respectarea dispozii lor legale n vigoare la data prelurii, precum i cele preluate fr temei legal prin act e de dispoziie ale organelor locale ale puterii sau administraiei de stat. Textul c uprinde trei situaii distincte calificate ca fiind preluri abuzive: 130 Decretul nr. 92/1950, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 223/1974 159

DREPTURILE REALE

titlul n baza cruia statul a preluat imobilul nu este valabil; - nu au fost respec tate dispoziiile legale n vigoare la data prelurii; - preluarea s-a fcut fr temei leg l, dar n baza unor acte de dispoziie ale organelor locale ale puterii sau administ raiei de stat. Nu exist nicio deosebire ntre primele dou situaii de preluare, ntruct ntagma fr titlu valabil acoper i situaia juridic a imobilelor preluate fr respect oziiilor legale, calificarea unui titlu ca nevalabil fiind dat de nclcarea acestor d ispoziii. 10) imobilele expropriate (Art. 11 alin.1: imobilele expropriate i ale cro r construcii edificate pe acestea nu au demolate se vor restitui n natur persoanelo r ndreptite, dac nu au fost nstrinate, cu respectarea dispoziiilor legale. Dac pers dreptit a primit o despgubire, restituirea n natur este condiionat de rambursarea u ume reprezentnd valoarea despgubirii primite, actualizat cu coeficientul de actuali zare). Dac imobilul construcie supus exproprierii nu a fost demolat, urmeaz a fi res tituit n natur fostului proprietar. n cazul n care exproprierea s-a fcut cu plata ctr cel expropriat a unei despgubiri, restituirea imobilului este condiionat de napoier ea sumei de bani primit drept despgubire, actualizat, n raport de indicele inflaiei13 1. 131 Aceast soluie fusese deja adoptat de art. 35 i 36 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public. Astfel, dac imobilele expropriate nu au fost utilizate n termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluat e de la expropriat, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor, cu excepia cazulu i n care s-a fcut o nou declaraie de utilitate publicn acest context, se pune problem corelaiilor existente ntre cele dou legi. Iniial s-a considerat c art. 35 i 36 din L gea nr. 33/1994 pot fi invocate pentru a obine retrocedarea imobilelor expropriat e dup intrarea legii n vigoare, nu i n cazul celor expropriate prin decrete adoptate anterior legii. Curtea Suprem de Justiie a schimbat ulterior practica, statund c se poate solicita i retrocedarea imobilelor expropriate anterior Legii nr. 33/1994 (Dec. nr. VI/1999 a Curii Supreme de Justiie, s.u., n Dreptul nr. 2/2000, p. 162-165; Dec. nr. 3212/2000 i Dec. nr. 3667/1999 n Dreptul nr. 12/2000, p. 137). n aceast lum n, dac la data intrrii n vigoare a Legii nr. 10/2001, pe rolul instanelor judectoret xistau aciuni avnd ca obiect retrocedarea unor imobile expropriate (potrivit proce durii Legii nr. 33/1994), le sunt 160

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

n cazul n care construciile expropriate au fost demolate parial sau total, dar nu sau executat lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se restit uie n natur cu construciile rmase, iar pentru construciile demolate msurile reparator i se stabilesc prin echivalent. n situaia n care construciile expropriate au fost in tegral demolate i lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea ocup terenul parial, persoana ndreptit poate obine restituirea n natur a prii de teren rmase liber, i ea ocupat de construcii noi, autorizate, cea afectat servituiile legale i altor amena jri de utilitate public ale localitilor urbane i rurale, msurile reparatorii se stabi esc prin echivalent. Dac lucrrile pentru care s-a dispus expro-prierea ocup funciona l ntregul teren afectat, msurile reparatorii se stabilesc n echivalent pentru ntregu l imobil.

aplicabile dispoziiile art. 51 din Legea nr. 10/2001 (prevederile legii sunt apli cabile i n cazul aciunilor n curs de judecat). Astfel, persoana ndreptit poate ale a acestei legi, renunnd sau solicitnd suspendarea cauzei supus procedurii legii expr oprierii. Soluia va fi aceeai i n cazul aciunilor formulate dup intrarea n vigoare a gii nr. 10/2001. De asemenea, conform art. 52, persoanele crora li sau respins, p rin hotrri definitive i irevocabile, aciuni avnd ca obiect bunuri preluate n mod abuz v de ctre stat (deci inclusiv aciuni avnd ca obiect bunuri expropriate), pot solici ta restituirea n natur sau prin echivalent, n condiiile Legii nr. 10/2001. Diferena d intre cele dou legi se poate face i n ceea ce privete aspectul terminologic; retroced are conform Legii nr. 33/1994 i restituire conform Legii nr. 10/2001. 161

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a III-a Regimul stabilirii i plii despgubirilor aferente imobilelor preluate n mod abuziv (Titlul VII din Legea nr. 247/2005) 1. Consideraii generale Pentru a sigurarea resurselor financiare necesare acordrii de despgubiri, se nfiineaz organism ul de plasament colectiv n valori mobiliare denumit Fondul Proprietatea. Acesta e ste entitatea destinat realizrii plii prin echivalent a despgubirilor aferente imobil elor preluate n mod abuziv de statul romn n perioada de referin (art. 2 i 3 lit. b di Lege)132. Pentru actualizarea i stabilirea cuantumului final al despgubirilor car e se acord, se constituie n subordinea Cancelariei Primului Ministru, Comisia Cent ral pentru Stabilirea Despgubirilor (Comisia Central). Aceasta este competent s dispu n emiterea deciziilor referitoare la acordarea de titluri de despgubire, i s ia unel e msuri legale, necesare aplicrii legii. 2. Proceduri administrative pentru acorda rea despgubirilor Proceduri prealabile. Deciziile/ dispoziiile emise de entitile nve tite cu soluionarea notificrilor, a cererilor de retrocedare, sau dup caz, ordinele conductorilor administraiei publice centrale nvestite cu soluionarea notificrilor i care s-au 132 Domeniul de aplicare a legii are n vedere procedura de acordare a urmtoarelor despgubiri: despgubiri aferente imobilelor care nu pot fi restituite n natur, rezult ate din aplicarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile prel uate n mod abuziv, a OUG nr. 94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile car e au aparinut cultelor religioase din Romnia, a OUG nr. 83/1999 privind restituire a unor bunuri imobile care au aparinut comunitilor cetenilor aparinnd minoritilor din Romnia; despgubiri propuse prin decizia motivat a conductorului instituiei publi ce implicate n privatizare sau, dup caz, prin ordinul ministrului finanelor publice , n baza Legii nr. 10/2001; despgubiri acordate n baza Legii fondului funciar nr. 1 8/1991 i a Legii nr. 1/2000. 162

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

consemnat sume care urmeaz a se acorda ca despgubire, nsoite de situaia juridic actua a imobilului obiect al restituirii i ntreaga documentaie, se predau pe baz de proces verbal de predare-primire Secretariatului Comisiei Centrale, pe judee, dar nu ma i trziu de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a legii (art. 16 alin 1). Notifi crile formulate potrivit Legii nr. 10/2001, care nu au fost soluionate pn la data in trrii n vigoare a legii, se predau pe baz de proces verbal de predare-primire Secre tariatului Comisiei Centrale( art. 16 alin 2). n termen de 30 de zile de la intra rea n vigoare a legii, Biroul Central constituit prin Ordinul ministrului finanelo r publice nr. 1329/2003 va proceda la predarea ctre secretariatul comisie central e a tuturor documentaiilor depuse de titularii deciziilor/ dispoziiilor motivate p rin care s-a stabilit ca msur reparatorie acordarea de titluri de valoare nominal i care nu au fost soluionate pn la data intrrii n vigoare a legii. Procedura administr tiv de acordare a despgubirilor. Pe baza situaiei juridice a imobilului pentru care s-a propus acordarea de despgubiri, Secretariatul Comisiei Centrale va proceda l a analizarea dosarelor n scopul verificrii legalitii respingerii cererilor de restit uire n natur. Secretariatul va proceda la centralizarea dosarelor n care, n mod nteme iat, cererea de restituire n natur a fost respins, dup care acestea vor fi transmise evaluatorului133 sau unei societi de evaluare. Dup primirea dosarului, evaluatorul sau societatea de evaluatori va efectua procedura de specialitate, i va ntocmi ra portul de evaluare pe care l va transmite Comisie Centrale. Raportul conine cuantu mul despgubirilor n limita crora vor fi acordate titlurile de despgubire. n baza rapo rtului de evaluare, Comisia Central va proceda fie la emiterea deciziei reprezentn d titlul de despgubire, fie la 133 Evaluator este persoana fizic sau juridic cu experien semnificativ n domeniu, com etent n evaluare pe piaa proprietilor imobiliare, care cunoate, nelege i poate pun care n mod corect acele metode i tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efe ctuarea unei evaluri credibile n conformitate cu Standardele Internaionale de Evalu are, i care este membru al unei societi naionale profesionale de evaluare recunoscut e ca fiind de utilitate public avnd calitatea de evaluator independent (art. 3 lit . e) 163

DREPTURILE REALE trimiterea dosarului spre reevaluare. Dup constituirea Fondului Proprietatea, dec iziile se vor trimite prin grija Secretariatului Comisiei Centrale, n termen de 1 0 zile de la emitere, la societatea de administrare a Fondului i la entitatea de depozitare i nregistrare a aciunilor fondului. Dac pe baza constatrilor, Secretariatu lui Comisiei Centrale stabilete c imobilul pentru care s-a stabilit plata de despgu biri este restituibil n natur, prin decizie motivat va proceda la restituirea acest uia (art. 21 alin. 1). Ci de atac. Deciziile adoptate de Comisia Central pot fi at acate cu contestaie n condiiile Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, n c ontradictoriu cu statul, reprezentat prin Comisia Central pentru Stabilirea Despgu birilor. Contestaia suspend exerciiul dreptului de dispoziie asupra titlului de despg ubire a titularului. Hotrrea primei instane poate fi atacat cu recurs (art. 19 i 20). 164

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

II. PREZENTARE PRACTICO APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin Primul act no rmativ prin care au fost reglementate msuri reparatorii n favoarea fotilor propriet ari a fost Legea nr. 18/1991, completat prin Legea nr.1/2001 a crei sfer de aplicar e se limiteaz la terenurile agricole i cu destinaie forestier. Avnd n vedere c Legea . 10/2001 privete categoria larg de imobile se pune problema corelaiei cu prevederi le Legii fondului funciar i Legii nr. 1/2000. Problema este rezolvat de art. 8 ali n. 1 din Legea 10/2001 care dispune c nu intr sub incidena acestei legi terenurile s ituate n extravilanul localitilor la data prelurii abuzive sau la data notificrii, pr ecum i cele al cror regim este reglementat prin Legea nr. 18/1991 (republicat) i Leg ea nr. 1/2000 exceptnd dispoziiile art. 36(5) din Legea nr. 18/1991 i art. 34 din Le gea nr. 1/2000 privind terenurile fr construcii neafectate de lucrri de investiii sau cu lucrri ce au fost deteriorate, distruse, preluate n orice mod i care se restitu ie fotilor proprietari. Odat cu Legea nr. 10/2001, dispoziiile acestor articole, au devenit inaplicabile, regsindu-se n prevederile noii legi. Legea nr. 112/1995 est e doar parial o lege de reparaie, deoarece vizeaz numai restituirea imobilelor cu d estinaia de locuine trecute cu titlu n proprietatea statului sau a altor persoane j uridice i doar dac existau nc n patrimoniul acestora. Astfel, locuinele preluate fr u sau fr titlu valabil nu intr sub incidena Legii nr. 112/1995, n schimb, legea nr. 1 0/2001are n vedere toate categoriile de imobile preluate abuziv. De prevederile l egii nr. 10/2001 beneficiaz fotii proprietari sau motenitorii acestora indiferent d e cetenie, spre deosebire de legea nr. 112/1995 aplicabil numai cetenilor romni cu ex luderea persoanelor juridice. n sfrit restituirea n natur sau prin echivalent se face conform noii proceduri i nu conform celei reglementate de legea nr. 112/1995 ale crei dispoziii rmn fr obiect (art. 12 prevedea posibilitatea opiunii fie pentru res uirea n natur, fie pentru despgubiri n cuantumul stabilit de lege). n plus, persoanel e care nu 165

DREPTURILE REALE

au formulat cereri n termenul de 6 luni prevzut de Legea nr. 112/1995 sau a cror ce reri au fost respinse sau nu au fost soluionate, au posibilitatea de a formula o asemenea cerere n condiiile prezentei legi. Legea nr. 213/1998, dispune n art 6 c su nt considerate proprietate public sau privat de stat ori aparinnd unitilor administra iv teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 19 89 dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil. Bunurile pre luate de stat fr un titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului ot fi revendicate de fotii proprietari. Lsnd la latitudinea instanelor posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului, prin Legea nr. 213/1998, reconstituirea dr eptului de proprietate s-a realizat pe cale judectoreasc. Astfel, bunurile preluat e de stat cu titlu valabil, intrnd n proprietatea acestuia, nu puteau face obiectu l unei aciuni n revendicare. Odat cu Legea nr. 10/2001 se poate obine reparaia prejud iciului cauzat indiferent dac imobilele au fost preluate cu sau fr titlu valabil. D eci, dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001, aciunile n revendicare a imobilelor preluate fr titlu, formulate n condiiile dreptului comun, nu mai pot fi primite urmn d a fi respinse ca inadmisibile. n schimb pentru imobilele ce nu cad sub incidena legii nr. 10/2001 ca i pentru bunurile mobile preluate de stat fr titlu valabil, po t fi formulate n continuare aciuni n revendicare n temeiul art. 6 din legea nr. 213/ 1998. Dup anul 1989, practica judectoreasc n materia aciunilor n revendicare imobilia dreptate mpotriva statului pentru imobilele preluate abuziv de acesta n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 a cunoscut o evoluie contradictorie. Dei iniial inst anele judectoreti au soluionat aceste cereri pe calea dreptului comun, considernd c s nt competente a judeca toate litigiile privind nclcarea dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, la data de 2 februarie 1995, prin Hotrrea nr. 1/1995, CSJ a decis cu majoritate de voturi c instanele judectoreti nu au atribuia de a cenzura dispune restituirea imobilelor naionalizate prin Decretul nr. 92/1950, aceasta ur mnd a se face exclusiv prin efectul unor legi speciale. Chiar dac instana suprem s-a referit 166

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

doar la Decretul nr. 92/1950, n practic s-au conturat dou situaii: unele instane au r espins toate aciunile avnd ca obiect retrocedarea imobilelor, n timp ce alte instane au continuat s soluioneze astfel de cereri, motivnd c accesul la justiie nu poate fi ngrdit prin nici o lege (art. 21 din Constituie). Dup apariia Legii nr. 112/1995, pr actica instanelor a fost neunitar n ceea ce privete imobilele preluate de stat fr tit u. O serie de aciuni avnd ca obiect imobile preluate fr titlu au fost soluionate ca a ciuni n revendicare, dispunndu-se restituirea n natur, altele au fost respinse ca ina dmisibile n temeiul art. 25 din lege care prevede c, prin legi speciale se vor reg lementa situaiile juridice ale altor imobile dect cele care fac obiectul legii. n a cest context, Curtea Constituional s-a pronunat n sensul c, n lipsa unui titlu valabi , accesul la instan este permis ntotdeauna pentru realizarea dreptului pretins de pe rsoana interesat 134 . Cu toate acestea, mai multe hotrri judectoreti irevocabile pri care s-a dispus restituirea imobilelor adevrailor proprietari au fost desfiinate p rin recursuri n anulare formulate de Procurorul General al Parchetului de pe lng Cu rtea Suprem de Justiie. Deoarece, ntre timp, mai muli proprietari ale cror hotrri ju oreti fuseser anulate au atacat statul rmn la CEDO pentru violarea dreptului de prop rietate de ctre autoritile judiciare romne 135 , pentru a se preveni sancionarea stat ului romn, fosta Curte Suprem de Justiie, prin hotrrea nr. 1 din 28 septembrie 1998, a decis c instanele sunt competente s judece, n condiiile 134 Decizia nr. 73/1995 cu privire la constituionalitatea unor prevederi ale legi i pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, tr ecute n proprietatea statului; Decizia nr. 45/1997 referitoare la excepia de necon stituionalitate a prevederilor art. 24 alin. 1 i ale art. 25 din Legea nr. 112/199 5. 135 Dintre plngerile introduse i admise, n prezent opt au fost soluionate de ctre CEDO: Hotrrea din 1998 privind cazul Petra mpotriva Romniei; Hotrrea din 1998 privind cazul Vasilescu mpotriva Romniei; Hotrrea din 1999 privind cauza Brumrescu contra Rom iei; Hotrrea din 1999 n cauza Ignaccolo Zeneide mpotriva Romniei; Hotrrea din 2000 za Rotaru contra Romniei; Hotrrea din 2000 n cauza Constantinescu mpotriva Romniei. H trrea din 2000 n cauza Dalban mpotriva Romniei, i prin Hotrrea din martie 2002, n fan Anghelescu mpotriva Romniei, statul romn a fost obligat la despgubiri de peste 7 5.000 de euro. 167

DREPTURILE REALE

legii, litigiile referitoare la nclcarea dreptului de proprietate privat i a celorla lte drepturi reale, intervenit n perioada 1944-1989. Legea 10/2001 prevede o proce dur de restituire mai simpl, n dou etape: una obligatorie procedura administrativ pr alabil, iar alta facultativ procedura judiciar. De la intrarea n vigoare a legii, ce rerile de restituire n natur sau prin echivalent, formulate direct la instanele jud ectoreti, sunt inadmisibile dac nu se face dovada parcurgerii procedurii administra tive prealabile. 2. ntrebri, exerciii 1. Care este regimul juridic al circulaiei cldi rilor instituit de Legea nr. 112/1995? Realizai o comparaie din punct de vedere al beneficiarilor i al sferei de aplicare ntre Legea nr. 112/1995 i Legea nr. 10/2001 . 2. Care sunt etapele procedurii de restituire reglementate de Legea nr. 10/200 1? 3. Ce nelegei prin sintagma imobile preluate abuziv? Realizai o comparaie ntre n e fr titlu valabil; titlu valabil i preluare abuziv. 4. Ce imobile sunt supuse re n temeiul dispoziiilor legale mai sus menionate? 5. Enumerai categoriile de imobile , obiect al legii nr. 10/2001. 6. Care este diferena ntre naionalizare i expropriere ? 7. Care este incidena Legii nr. 10/2001 asupra aciunilor n revendicare aflate pe rolul instanelor, anterior intrrii ei n vigoare? 3. Teste gril 1. De prevederile Leg ii nr. 10/2001 beneficiaz fotii proprietari ai imobilelor preluate abuziv i motenito rii acestora: a) numai cetenii romni cu domiciliul n ar; b) numai cetenii romni in t de domiciliu; c) indiferent de cetenie. 2. Beneficiaz de msuri reparatorii n temeiu l Legii nr. 10/2001: a) persoanele juridice; b) succesorii care au renunat la mote nire; c) persoanele fizice sau juridice care au primit despgubiri potrivit acordu rilor internaionale. 168

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

3. Dac intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001 surprinde persoana ndreptit la restitui e fr a fi promovat o aciune n anulare a donaiei fcut statului: a) legea nu se mai ap b) prevederile legii se suspend pn la introducerea aciunii n anulare; c) legea se ap lic indiferent de existena sau inexistena aciunii n nulitate. 4. Spee 1. Reclamanta a introdus o aciune n revendicare, n temeiul art. 6 din 213/1998, avnd ca obiect imobi lul compus din subsol i parter cu destinaia de spaiu comercial i etaj cu destinaia de locuin. n motivarea aciunii, reclamanta a susinut c trecerea imobilului n proprieta statului s-a fcut fr titlu, prin nclcarea Decretului nr. 92/1950, deoarece: - imobil ul n litigiu nu avea n exclusivitate destinaia de locuin, preluarea fcndu-se n mod v cu nclcarea Decretului nr. 92/1950. - reclamanta, fiind casnic, fcea parte din cat egoria persoanelor ale cror locuine erau exceptate de la naionalizare. (Dec. nr. 72 /1999 a Curii de Apel Ploieti, n Buletinul Jurisprudenei, Ed. Lumina Lex, 2000, adap tat) Cerine: a) Ce se nelege prin titlu valabil n condiiile art. 6 din Legea nr. 21 8? b) Ce imobile pot fi revendicate n condiiile articolului mai sus menionat? c) Ce va decide instana? 2. Reclamanii au solicitat instanei s oblige Primria oraului, n itate de prt, s restituie terenul preluat abuziv de ctre stat. 169

DREPTURILE REALE

n motivarea aciunii, reclamanii au artat c: - terenul a aparinut autorilor lor i c 1949, cnd autorii au fost arestai, imobilul a fost preluat abuziv de ctre stat; dei au notificat prta conform art. 21 din Legea nr. 10/2001, acesta nu a emis deciz ia de restituire. n aprare Primria a invocat prematuritatea cererii deoarece pn la ac el moment procedura administrativ nu a fost soluionat. Cerine: a) Ce temei juridic a u invocat n aciune reclamanii? b) n condiiile Legii nr. 10/2001 procedura administrat iv prealabil este obligatorie? n ce situaie reclamanii ar putea s se adreseze instan de judecat? c) Este admisibil cererea reclamanilor? 3. Prin notificarea adresat Primr iei, reclamantul a solicitat restituirea n natur a imobilului compus din teren i mo ara construit pe teren. Primria a dispus restituirea prin echivalent, fapt ce a de terminat reclamantul s introduc o aciune n anulare a dispoziiei primarului. n aprare rimria a declarat c imobilul n litigiu face parte din categoria imobilelor ocupate de aezmintele socialculturale, pentru care fotilor proprietari li se acord msuri repa ratorii n echivalent conform art. 16 alin. 1 din Legea nr. 10/2001. n plus, imobil ul face parte i din domeniul public al oraului fiind inalienabil conform art. 11 d in Legea nr. 213/1998. n opoziie, reclamantul a susinut c n cauz sunt aplicabile disp ziiile art. 16 alin. 4 care exclude de la restituirea prin echivalent imobile pre luate fr titlu valabil, deoarece din dosar rezult c imobilul n litigiu nu a fost incl us n anexele Legii nr. 119/1948, fiind trecut fr titlu n proprietatea statului. De a semenea, reclamantul a dovedit c, n prezent, imobilul nu i-a schimbat destinaia, fap t n msur s fac inaplicabile dispoziiile privind acordarea de despgubiri bneti. 170

V. RESTITUIREA IMOBILELOR N CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

Cerine: - Care dintre aprri vi se pare ntemeiat i care ar fi soluia instanei? 4. Re ntul X a solicitat instanei s se constate preluarea abuziv n temeiul art. 2 alin. 1 lit. b din Legea nr. 10/2001 a imobilului teren plus construcie. n dovedirea susine rilor sale, reclamantul a neles s se prevaleze de extrasul sentinei penale prin care a fost condamnat i prin care imobilul n litigiu a fost confiscat ca urmare a hotrri i judectoreti de condamnare. Sub pretextul c nu a reuit s intre n posesia hotrrilor ctoreti sus menionate, reclamantul nu a depus extrasul solicitat. Ca urmare a inves tigaiilor ntreprinse de instan, a reieit c reclamantul a fost condamnat pentru o infr ciune de drept comun, constnd n aceea c a desfurat o intens activitate ilegal de de cumprare i vnzare de aur. Cerine: a) Care sunt condiiile pentru ca preluarea imobile lor prin confiscarea averii s fie considerat abuziv? b) Infraciunea n spe intr n c a celor vizate de art. 2 alin. 1 lit. b din lege? c) Ce va decide instana? 5. S.C . Cooperatist pe aciuni Metalurgica n contradictoriu cu S.C. Prelucrare Geamuri i Og zi S.A., a solicitat s se constate c este proprietara de drept a imobilului unde prta i are sediul. n probaiune, reclamanta s-a prevalat de actul de vnzarecumprare sub se ntur privat ncheiat n 1952 cu fotii proprietari i invocnd incidena art. 2 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, a artat c imobilul i-a fost preluat abuziv n temeiul Hotrrii C onsiliului Judeean, nr. 1983/ 1960, act normativ nepublicat n M.O., prin care s-a dispus trecerea n proprietatea statului a seciilor cu producie de serie ale Coopera tivei Metalurgica i transformarea lor n ntreprinderea Industrial de Stat. 171

DREPTURILE REALE

Cerine: a) Considerai c, pentru a-i produce efectele, hotrrile Consiliului Judeean t uie publicate n M.O.? b) Situaia din spe se ncadreaz n dispoziiile art. 2 alin. 1 l ? c) nscrisul sub semntur privat era suficient pentru a transmite dreptul de proprie tate asupra cldirii? n acest context, cum calificai aciunea reclamantului: ca o cere re de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate? 5. Bibliograf ie F. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate a buziv. Legea nr. 10/2001, Editura Rosetti, Bucureti, 2002. I. Adam, Legea nr. 10/ 2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, Editura ALL BECK, Bu cureti, 2001. E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobi le preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989. Comentat i Adnotat, E ditura ALL BECK, Bucureti, 2001. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de jurispruden 1991-2002, Op. cit. 172

CAPITOLUL VI MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiu ne i categoriile de modaliti juridice ale dreptului de proprietate 1. Noiune Dreptu de proprietate, de regul, se prezint ca un drept pur i simplu, i n mod excepional, c un drept afectat de modaliti. Dreptul de proprietate este pur i simplu n cazul n car e aparine n mod exclusiv unei singure persoane. Dreptul de proprietate este afecta t de modaliti fie n cazul n care aparine simultan la dou sau mai multe persoane, fie d a fost dobndit printr-un act lovit de nulitate relativ ori afectat de o condiie r ezolutorie. Prin modalitate juridic avem n vedere nu numai situaia cnd mai multe per soane au un drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri, ci i acele s ituaii cnd exist anumite incertitudini vremelnice n care se afl dreptul de proprietat e. n funcie de modalitile juridice ce o pot afecta, proprietatea poate fi: proprieta te anulabil, proprietate rezolubil, proprietate comun. 2. Categorii 1. Proprietatea anulabil Noiune. Proprietatea anulabil este acea modalitate a dreptului de proprie tate care exprim starea de incertitudine vremelnic n care se gsete acest drept, n ms n care el a fost transmis unei persoane printr-un act juridic anulabil. 173

DREPTURILE REALE

Un act juridic este anulabil dac a fost ncheiat prin vicierea consimmntului, de ctre persoan lipsit de capacitate de exerciiu, sau dac o parte contractant este lipsit de discernmnt. Efecte. Pn la expirarea termenului de prescripie al aciunii n anulare la acoperirea nulitii relative prin confirmarea actului juridic, dreptul de propri etate al dobnditorului se afl ntr-o situaie incert. Dac ns actul juridic este confi sau termenul de prescripie al aciunii n anulare s-a mplinit, dreptul de proprietate al dobndi-torului se va consolida definitiv, devenind un drept pur i simplu. Cazur i a) nstrinarea unui bun comun de ctre un so, fr consimmntul celuilalt so. Un ase juridic este sancionat cu nulitatea relativ ca nulitate de protecie 136 . Deci, pn l a data admiterii aciunii n anulare introdus de soul al crui consimmnt nu a fost exp la ncheierea actului, cumprtorul are o proprietate anulabil. b) nerespectarea unor incapaciti speciale de folosin. Art. 1307 C.civ. interzice vnzarea-cumprarea ntre so b sanciunea nulitii relative a contractului de vnzare-cumprare, prin urmare soul cump r are o proprietate anulabil pn n momentul constatrii nulitii relative a contractulu 2. Proprietatea rezolubil Noiune. Proprietatea rezolubil constituie o modalitate ju ridic a dreptului de proprietate ce exprim situaia de incertitudine vremelnic a aces tui drept, atunci cnd transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alt a s-a fcut printr-un act juridic afectat de o condiie rezolutorie. Condiia rezoluto rie este un eveniment viitor i nesigur c se va produce, de a crei ndeplinire depinde desfiinarea obligaiei. Efecte. Pn n momentul ndeplinirii sau nendeplinirii 136 Nulitatea actului de nstrinare sau grevare de ctre unul din soi, fr consimmnt alt so, a unui teren sau a unei construcii ce face parte din bunurile comune, este relativ i actul poate fi confirmat expres sau tacit de ctre acest din urm so (A se v edea Dec. de ndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem n C.D. /1963, p. 27). 174

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

condiiei, dreptul de proprietate aparine concomitent la doi proprietari: dobnditoru lui bunului proprietar sub condiie rezolutorie, i transmitorului proprietar sub con iie suspensiv. Distingem n funcie de dou situaii: - dac condiia se realizeaz, drep proprietate al dobnditorului se desfiineaz retroactiv, transmitorul redevenind propri etar al bunului. Actele fcute n favoarea terilor de ctre un dobnditor sub condiie rez lutorie, condiie care se ndeplinete, urmeaz a fi desfiinate n temeiul principiilor: r soluto jure dantis, resolvitur jus accipientis i nemo plus juris ad alium transfe rre potest quam ipse habet. - dac condiia nu se ndeplinete, dreptul de proprietate a l dobnditorului se consolideaz retroactiv, fiind considerat ab initio, proprietar exclusiv al bunului transmis. Cazuri. Proprietatea rezolubil poate izvor att din co nvenia prilor (cnd actul juridic este afectat de o condiie rezolubil) ct i din lege fel, n temeiul legii, proprietatea este rezolubil n urmtoarele situaii: a) n cazul do aiilor ntre soi, care, potrivit art. 973 C.civ., sunt revocabile. Astfel, dreptul d e proprietate al soului donatar depinde de mprejurarea dac donatorul va revoca sau nu donaia. b) donaiile fcute de persoane care nu au copii sau ali descendeni n moment l perfectrii lor sunt revocate de plin drept. Potrivit art. 836 C.civ, dac donator ului i se nate un copil, chiar i dup moartea sa. n acest caz, dreptul de proprietate al donatarului va fi sau nu desfiinat n raport de mprejurarea dac donatorului i se va nate sau nu un copil. c) conform art. 494 C. civ., dac o persoan construiete pe t erenul alteia, proprietarul terenului poate deveni i proprietar al construciei dac invoc accesiunea. Pn n momentul n care deintorul terenului i manifest intenia de proprietar asupra cldirii, constructorul are un drept de proprietate rezolubil, dr ept care se va desfiina retroactiv n momentul n care proprietarul terenului va invo ca accesiunea. 175

DREPTURILE REALE

3. Proprietatea comun Noiune. Proprietatea comun este o modalitate a dreptului de p roprietate care se caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concom itent la dou sau mai multe persoane, care exercit, n mod egal, posesia, folosina i di spoziia. Spre deosebire de celelalte modaliti juridice ale dreptului de proprietate n care nu se ajunge la exerciiul concomitent, de ctre mai multe persoane, a atribui ilor dreptului de proprietate, proprietatea comun permite tuturor titularilor exe rcitarea simultan a prerogativelor dreptului de proprietate. Categorii. Exist dou f orme de proprietate comun: proprietate comun pe cote-pri i proprietate comun n devl proprietatea comun pe cote-pri, obiectul rmne nedivizat din punct de vedere material , pe cnd dreptul de proprietate este fracionat pe cote-pri aritmetice, ideale i abstr acte. n cazul proprietii comune n devlmie, obiectul este nedivizat att din punct de re material ct i ideal. 176

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA a II-a Proprietatea comun pe cote-pri 1. Noiune i caractere juridice Pro atea comun pe cote-pri este acea form de proprietate comun care se caracterizeaz prin faptul c bunul aparine concomitent mai multor proprietari, nefracionat din punct de vedere material, ns dreptul de proprietate asupra acelui bun este fracionat n cotepri ideale i abstracte. Cotele-pri se pot exprima att n form procentual (cot part de 50%) ct i n forma unei fracii (cot parte de 1/3, 1/2). Dei cotele pri nu sunt una egale, egalitatea se prezum pn la proba contrarie fcut de titularul ndreptit la t mai mare din bunul respectiv. Caractere juridice: - nici unul dintre proprietar i nu este titularul exclusiv al unei fraciuni materiale din bun; n caz contrar am fi n prezena unor proprieti exclusive; - fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului nediv izat din punct de vedere material. 2. Forme Sub aspectul duratei, proprietatea c omun pe cote-pri poate fi: - obinuit sau temporar, care poate nceta prin partaj, - f sau perpetu, care datorit destinaiei bunului, nu poate fi sistat prin mpreal (parta raport de obiect, proprietatea comun pe cote-pri mbrac forma: - coproprietii dac ca e ca obiect un bun individualdeterminat, - indiviziunii dac are ca obiect o unive rsalitate 177

DREPTURILE REALE

juridic137. 1. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar a) Caracterizare acteristica acestei forme de proprietate comun o constituie existena limitat deoare ce oricare dintre titulari poate cere sistarea ei prin partaj. Dreptul de a cere mpreala este imprescriptibil (art. 728 C.civ.): Un coerede poate oricnd cere mprea ccesiunii chiar cnd ar exista convenii sau prohibiii contrare. Dei textul de lege est e nscris n materia indiviziunii succesorale, el are aplicaie general, inclusiv n dome niul coproprietii. b) Modaliti de dobndire - prin succesiune, dreptul de proprietate exclusiv a defunctului asupra unui bun sau mase de bunuri este nlocuit, n cazul mai multor motenitori, cu un drept de proprietate comun pe cote-pri, dreptul fiecrui mot nitor fiind stabilit printr-o cot ideal i abstract asupra bunurilor ce fac parte din masa succesoral. - prin convenie; spre exemplu, n cazul unui contract translativ d e proprietate a unui bun ctre dou sau mai multe persoane, fiecare proprietar are o cot parte ideal i abstract din dreptul de proprietate, nu ns i o parte material di 138. - prin posesia exercitat asupra unui bun, n comun, de ctre mai multe persoane, i n condiiile prevzute de lege pentru a uzucapa (coposesia). - prin construirea de ctre o persoan a unui imobil pe terenul aparinnd mai multor proprietari, dac propriet arii terenului neleg s invoce accesiunea asupra construciei. 137 Dei cele dou noiuni nu se confund, n practica judiciar, termenii de coproprietari indiviziune sunt folosii unul cu nelesul celuilalt sau fiecare pentru a desemna pr oprietatea pe cote-pri. 138 Cota-parte ideal a fiecrui coproprietar cumprtor se deter in n funcie de suma cu care a contribuit la plata preului. 178

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

prin ocupaiune, n situaia n care mai multe persoane i-au exercitat concomitent dreptu l de nsuire a unui bun care nu aparine nimnui. - prin desfacerea (divor) sau prin nce area (la moartea unui so) cstoriei, proprietatea devlma a soilor avnd ca obiect bun omune, se transform n proprietate comun pe cote-pri. - prin confiscarea parial a bun i unei persoane fizice, situaie n care dreptul de proprietate comun pe cotepri ia nat re ntre stat i persoana fizic creia i s-a aplicat msura respectiv. c) Drepturile copr prietarilor cu privire la ntregul bun. Regula unanimitii Orice act cu privire la ntr egul bun poate fi efectuat numai cu acordul de voin al tuturor coproprietarilor (aa -numita regul a unanimitii). n cazul actelor materiale, regula unanimitii se aplic ai puin rigurozitate. Actele de folosin a bunului (utilizarea lui, culegerea fructel or)139 din moment ce presupun un exerciiu curent, nu sunt condiionate de acordul c elorlali coproprietari. Fiecare coproprietar poate efectua singur acte materiale privitoare la ntregul bun dar cu respectarea a dou condiii: - s nu se ngrdeasc folos bunului a celorlali coproprietari; - s nu se transforme destinaia bunului ori modul de folosin a acestuia. Astfel, un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali, s exe ute lucrri de transformare, 139 n practica judectoreasc au aprut o serie de litigii referitoare la folosina bunul ui i la dobndirea fructelor.S-a decis c, n caz de nenelegere cu privire la folosina erial a bunului, nu se poate dispune un partaj judiciar de folosin prin care instana s formeze loturi pe care s le atribuie n folosin exclusiv (Dec. nr. 819/1968 a Trib. Suprem n R.R.D. nr. 11/1968, p. 168). Coproprietarii au posibilitatea de alegere n tre ncheierea unui partaj convenional de folosin i ncetarea coproprietii prin parta priu-zis. ntr-o orientare contrar, din moment ce Codul civil nu prevede partajul j udiciar de folosin, prin urmare nu este nici prohibit, i se consider ca fiind justif icat recurgerea la partajarea judiciar a folosinei (Dec. civ. nr. 2626/1985 a Trib. Supr. n C.D./1985, p. 110.). De lege ferenda, se impune consacrarea expres n viito rul Cod civil a unui asemenea partaj. 179

DREPTURILE REALE

renovare sau orice alt lucrare de natur a schimba destinaia bunului. n ceea ce privet e dreptul coproprietarilor la fructe, se face distincie ntre fructe civile i fructe industriale. Fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor n proporie cu cota -parte din drept. Fructele industriale se cuvin doar coproprietarilor care au de pus munca pentru obinerea lor. n cazul actelor juridice avnd ca obiect bunul n mater ialitatea lui, se impune urmtoarea distincie: actele juridice de conservare nu sun t supuse regulii unanimitii, astfel, fiecare coproprietar le poate efectua singur, fr acordul i chiar mpotriva voinei celorlali coproprietari. actele juridice de admin strare sunt supuse regulii unanimitii (nchirierea bunului, intentarea unei aciuni n e vacuar140). Prin excepie, se consider a fi valabile actele de administrare ncheiate de un proprietar fr consimmntul celorlali n msura n care este n profitul tuturor etarilor 141 . Spre exemplu, oricare dintre proprietari poate s cear remedierea de gradrii aduse bunului comun, desfiinarea lucrrilor noi fcute de chiriai sau despgubir pentru prejudiciile aduse bunului, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali. actele de dispoziie sunt supuse regulii unanimitii. Actele juridice cu titlu oneros sau cu titlu gratuit trebuie ncheiate cu acordul tuturor coproprietarilor. 140 Dac cererea de evacuare se ntemeiaz pe faptul c chiriaul pricinuiete deteriorri nate locuinei, aciunea are caracterul unui act de conservare, putnd fi introdus doar de un singur coproprietar. Dac se cere evacuarea pentru neplata chiriei, aciunea are caracterul unui act de administrare i trebuie astfel introdus de toi copropriet arii (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 220). 141 Introducerea unei a ciuni n revendicare presupune acordul tuturor coproprietarilor deoarece are drept scop recunoaterea dreptului n litigiu i readucerea lui n patrimoniul acestuia, i nu s impla recunoatere a unei cote ideale, nedeterminate (Dec. nr. 662/1960 a Trib. Su pr. n C.D./1960, p. 356; Dec. Nr. 37/1999 a C.A. Bucureti, n Culegere de practic jud iciar n materie civil 1999, Ed. Rosetti, Buc., 2001, p.191). 180

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

d) Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideal din dreptul de prop rietate Din moment ce fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra unei cot e-pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului, fiecare dintre acetia poate s-i nstrineze sau s-i greveze cota sa parte n favoarea unui ter. De l a dispunerii nengrdite de cota-parte ideal din drept exist unele restricii: - credito rii personali ai succesorului aflat n indiviziune cu privire la imobilele succeso rale nu pot cere vnzarea cotei-pri ce revine acestuia din indiviziune, pn nu s-a fcut partajul (art. 1825 C.civ.); - constituirea unei ipoteci asupra unei pri indivize depinde de rezultatul partajului: dac imobilul cade n lotul su, ipoteca devine vala bil, n caz contrar este anulat retroactiv. e) Obligaiile coproprietarilor Fiecare di ntre coproprietari este obligat s contribuie, proporional cu cota sa parte, la aco perirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, ntreinerea i administrarea bunului comun. Dac obiectul coproprietii este un teren agricol, coproprietarii au i o serie de obligaii propter rem prevzute de lege (obligaia de a asigura cultivarea i proteci a solului). f) Modaliti de ncetare. Partajul ncetarea proprietii comune pe cote-pri oate realiza prin mai multe modaliti: - coproprietarii nstrineaz ntregul bun comun un i tere persoane; - un coproprietar dobndete un drept exclusiv de proprietate asupra ntregului bun comun, prin succesiune, cumprare, donaie; - bunul comun este trecut, prin expropriere, n proprietatea statului care devine proprietarul exclusiv al a cestuia; - n cazul pierderii totale a bunului comun datorit cazului fortuit sau fo rei majore, fcnd ca dreptul de proprietate comun pe cote-pri s rmn fr obiect. e operaiunea juridic prin care se pune 181

DREPTURILE REALE

capt strii de coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n mun pe cote-pri sunt mprite din punct de vedere material ntre coproprietari, fiecare intre acetia devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate din bun sau a supra unui anumit bun din cele ce formeaz obiectul coproprietii. Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil sub aspect extinctiv. Prin excepie, exist posibilita tea paralizrii imprescripti-bilitii sub aspect extinctiv a aciunii de partaj, n dou s tuaii: 2. Proprietatea comun pe cote-pri forat sau perpetu a) Caracterizare Copropri tea este forat deoarece nu depinde de voina coproprietarilor, i perpetu datorit scopu ui sau destinaiei permanente creia i sunt afectate bunurile care prin natura lor nu pot fi mprite. Obiectul ei l constituie unul sau mai multe bunuri care, prin natura lor, nu pot fi mprite, fiind folosite permanent de mai muli coproprietari (n msura are aceste bunuri sunt mprite, ele devin improprii folosinei)142. Bunurile care alctu iesc obiectul coproprietii forate sau perpetue se afl n raport de accesorietate cu al te bunuri principale, urmnd soarta acestora conform principiului accesorium sequi tur principale. Practic, ne aflm n prezena a dou drepturi de proprietate: un drept d e proprietate exclusiv, de coproprietate obinuit ori de proprietate devlma a fiecrui tular asupra bunului principal143 i un drept de proprietate comun pe cote-pri 142 Dei iniial s-a considerat c acest tip de proprietate comun nu poate nceta nici pr in partaj judiciar i nici prin partaj convenional, ntr-o orientare relativ recent, p ractica a admis partajul coproprietii forate prin acordul prilor (Dec. nr. 994/1988 a Trib. Supr., sec.civ. n RRD nr. 4/1989, p. 73-74). 143 Dei majoritatea autorilor c onsider c bunul principal se afl n proprietate exclusiv (L.Pop, Op. cit., p. 145; C. Brsan, M. Gai, M.M Pivniceru, Op. cit., p. 107; C. Brsan, Op. cit., p. 181; I.P. Fil ipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., P. 223) considerm c acesta poate fi i obiect al c oproprietii obinuite sau al proprietii n devlmie. Este cazul prilor comune (scr duri comune) aflate n 182

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

forat sau perpetu a tuturor coproprietarilor asupra bunurilor accesorii. b) Dreptur ile i obligaiile coproprietarilor Fiecare coproprietar poate utiliza bunul comun, fr a avea nevoie de consimmntul celorlali, sub rezerva respectrii a dou limite: - s uc atingere drepturilor simultane i concurente, de aceeai natur, ale celorlali coprop rietari; - s exercite propriile atribuii numai pentru utilizarea bunului principal cruia i este afectat bunul comun accesoriu, n acord cu interesul celorlali copropri etari. Nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziie cu privire la bunul a flat n coproprietate forat, n schimb, fiecare coproprietar poate s nstrineze bunul p cipal i o dat cu acesta i dreptul de proprietate pe cote-pri asupra bunului accesoriu . Coproprietarii au obligaia de a suporta cheltuielile de ntreinere i conservare a b unului comun proporional cu cota-parte a fiecruia sau cu ntinderea bunului principa l. Ei se pot elibera de aceast obligaie prin abandonarea bunului principal. c) Caz uri de proprietate comun pe cote-pri forat sau perpetu n dreptul civil sunt cunoscut atru feluri de coproprietate forat: - coproprietatea forat asupra prilor comune din c irile cu mai multe etaje sau apartamente; - coproprietatea forat asupra bunurilor comune necesare i utile pentru folosirea a dou imobile vecine; - coproprietatea fo rat asupra despririlor comune; - coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri de familie. Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu m i multe etaje sau apartamente 144 . Acest tip de coproprietate forat ce deservesc apartamentele dintr-un imobil aparinnd mai multor p ersoane (bunuri principale), aflate att n proprietate exclusiv dar i n proprietate de vlma (titulari ai apartamentului sunt soii) ori coproprietate obinuit (titularii sunt motenitorii fostului proprietar decedat). 144 Regulamentul-cadru al asociaiilor de proprietari (anexa 2 la Legea nr. 114/1996 a locuinei) completat prin O.G. nr. 85 /30 august 2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari n art. 3 alin. 1 lit. c definete proprietatea comun ca fiind toate prile dintr-o cldire afla proprietate, care nu sunt 183

DREPTURILE REALE

coproprietatea exist numai n situaia n care locuinele sau spaiile cu alt destinaie unor proprietari diferii. n cazul n care ntreaga construcie aparine unui singur prop ietar, suntem n prezena unei proprieti exclusive. Obiectul acestei coproprieti este f rmat din: terenul pe care este construit cldirea, curtea, fundaia, structura de rez isten, acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele, subsolurile, asa scrii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de ap, ascensoarele. De asemenea, se afl n coproprietate forat i instalaiile aflate n folosin comun cu care a fost nz a n timpul construciei sau cu care a fost dotat mai trziu de ctre proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrsnete, antene, instalaii de telefonie, instalaii el ectrice, conducte de ap, sisteme de nclzire i conducte de gaze (art. 3 alin. 3-4 din Regulament). Coproprietatea forat asupra bunurilor comune necesare i utile pentru folosina a dou imobile vecine. Obiectul acestei coproprieti l reprezint o serie de bu uri situate chiar pe linia despritoare dintre dou proprieti (drumuri, fntni, izvoare re servesc pentru folosirea a dou imobile vecine). Dac aceste bunuri s-ar afla sit uate pe unul dintre fonduri i ar servi pentru utilitatea celuilalt fond, suntem n prezena unei proprieti exclusive grevate de un drept de servitute. Coproprietatea f orat asupra despririlor comune dintre dou fonduri. Intr n categoria desprituri co l comun (art. 590-601 C.civ.); anul comun (art. 602-609 C.civ.); gardul comun (art . 600-609 C.civ.). Exist coproprietate forat numai dac aceste desprituri sunt situate chiar pe linia de hotar i fondurile ce se despart aparin unor proprietari diferii. Dac ele se gsesc pe unul dintre fonduri, ne aflm n ipoteza proprietii exclusive a tit larului acelui fond. Zidul comun. Art. 590 C.civ. prevede c orice zid care servete de despritur ntre cldiri sau ntre curte i grdin i ntre ogrzi la ar se socote st titlu sau semn care ar proba contrariul. Textul, aplicabil att n mediul rural ct i urban, stabilete o apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din ace a cldire. 184

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

prezumie relativ de coproprietate145. Fiecare proprietar are dreptul s foloseasc zid ul comun, ns cu restriciile de a nu-i schimba destinaia i de a nu-l mpiedica pe cell coproprietar s-i exercite dreptul su. anul comun. Conform art. 602 C.civ.: toate an e ntre dou proprieti se socotesc comune dac nu exist titlu sau semn contrar. Prezum comunitate este relativ, putnd fi combtut prin proba contrarie (titlu, uzucapiune, semn de necomunitate). Exist semn de necomunitate cnd pmntul care provine din sparea nului este aruncat numai de o parte, caz n care anul se consider a fi proprietatea ce lui pe terenul cruia este depus pmntul (art. 604 C.civ.); cnd pmntul este aruncat pe mbele pri ale anului, acesta se consider comun. Gardul comun. Gardul viu sau uscat ce desparte dou proprieti este comun, exceptnd situaiile n care numai una dintre cele d u proprieti este ngrdit sau cnd exist titlu sau posesie care constat contrariul (a C.civ). Arborii ce se gsesc n gardul comun sunt prezumai a fi comuni pn la proba con trarie, iar fructele i bunurile rezultate din tierea lor revin coproprietarilor n pri egale. Coproprietatea forat asupra bunurilor considerate ca bunuri de familie. Su nt incluse n categoria bunurilor de familie: scrisorile, tablourile de familie, d iverse obiecte cu valoare sentimental legat de familia coproprietarilor. d) Modali ti de ncetare Caracteristica coproprietii forate sau perpetue const n faptul c nic dintre coproprietari nu poate cere ncetarea ei prin partaj. Cu toate acestea, exi st situaii n care acest form de proprietate comun poate nceta, dup cum urmeaz: - p rdul coproprietarilor; - cnd prin convenie, uzucapiune, succesiune, ntreaga cldire d evine proprietatea exclusiv a aceleiai persoane (ter sau 145 Prezumia poate fi rsturnat: dac de o parte se afl zidul unei cldiri, iar de ceala t parte un loc necldit, deoarece proprietarul cldirii este prezumat a fi i proprieta rul exclusiv al zidului; dac unul dintre vecini a efectuat exclusiv acte de poses ie asupra zidului comun; dac exist semne de necomunitate conform art. 591 C.civ., e ste semn de necomunitate cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular dinspre pere tele de o parte, iar dinspre cealalt parte nfieaz un plan nclinat; n acest caz, zi presupune c aparine exclusiv proprietarului dinspre care exist planul nclinat. 185

DREPTURILE REALE

unul dintre coproprietari); - n caz de expropriere; - n caz de dispariie a bunului ce formeaz obiectul coproprietii forate; - la mplinirea termenului prevzut n conven indiviziune (conform art. 728 alin. 2 C. Civ. , coproprietarii pot conveni s rmn n i ndiviziune o perioad de pn la 5 ani, dup care pot rennoi convenia); - n cazul recons irii dreptului de proprietate al motenitorilor asupra terenului, n temeiul Legii n r. 18/1991. Coproprietatea nceteaz la data emiterii titlului de proprietate; pn n mom entul eliberrii lui, motenitorii s-au aflat n indiviziune forat; - n mod excepional, unci cnd meninerea ei nu se mai impune cu necesitate. Astfel, se poate partaja ter enul comun, prin acordul tuturor coproprietarilor, dac depete suprafaa normal a unei uri146. De asemenea, exist posibilitatea partajrii coproprietii forate asupra podului comun al unei cldiri, chiar mpotriva voinei unui coproprietar, dac este comod partaj abil i dac meninerea coproprietii nu se impune cu necesitate147. 146 Dec. nr. 1877/1974 a Trib. Supr., sec. civ., n C.D. 1974, p. 60. 147 Dec. nr. 31/1977 a Trib. Supr. n Ioan Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a bunalului Suprem pe anii 1975-1980, p. 65. 186

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA a III-a Proprietatea comun n devlmie 1. Noiune, caractere juridice, categ Proprietatea comun n devlmie, ca form a proprietii comune, se caracterizeaz prin a unul aparine tuturor coproprietarilor, fr ca acetia s aib precizat vreo cot-parte i abstract din dreptul de proprietate asupra acelui bun. Nici bunul nu este fraciona t din punct de vedere material, i nici dreptul de proprietate nu este divizat din punct de vedere ideal, astfel nct titularii nu dein n exclusivitate nici mcar o cotp rte ideal din dreptul de proprietate asupra acelui bun. Proprietatea comun n devlmi oate lua natere att prin efectul legii ct i prin convenia prilor. Legislaia n vigo lementeaz un singur caz de devlmie148 dreptul de proprietate devlma a soilor asup rilor dobndite de oricare dintre ei n timpul cstoriei. Prin convenie, dou sau mai mul e persoane pot stabili ca o serie de bunuri dobndite mpreun sau separat, s fac obiect ul proprietii devlmae. 2. Dreptul de proprietate comun n devlmie a soilor Obi art. 30 alin. 1 C.fam.: bunurile dobndite n timpul cstoriei de oricare dintre soi, s nt, de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Astfel, toate bunurile dobnd ite n timpul cstoriei (dobnditorul trebuie s aib neaprat calitatea de so) sunt bunu vlmae, chiar dac n actul de achiziionare este trecut doar unul dintre soi, sau cumpr a s-a fcut din veniturile unuia dintre ei i chiar dac bunul a fost dobndit n timp ce soii erau desprii n fapt. 148 Anterior Constituiei din 1965, exista proprietatea devlma legal a familiei de coo peratori avnd ca obiect bunuri gospodreti: casa de locuit i anexele sale, animale de producie, inventarul agricol. 187

DREPTURILE REALE

La fel, este bun comun, obiect al proprietii devlmae, i imobilul cumprat de unul din iitorii soi pe numele lui, dar cu contribuia celuilalt viitor so, sub condiia ca imo bilul s devin comun la data cstoriei. Coninut. Art. 35 alin. 2 C. fam. instituie o p ezumie de mandat tacit reciproc, conform creia oricare dintre soi exercitnd singur ac este drepturi, este socotit c are i consimmntul celuilalt so. Prin urmare, soii adm reaz, folosesc i dispun mpreun de bunurile comune. Prezumia de mandat tacit reciproc este relativ, putnd fi nlturat dac cellalt so probeaz c s-a opus ncheierii actul Mandatul tacit reciproc al soilor este limitat de art. 35 alin. 2, partea final, din C. fam., care prevede c pentru ncheierea actelor de nstrinare sau grevare a bunu rilor imobile terenuri i construcii este necesar consimmntul expres al celuilalt s anciunea fiind nulitatea absolut. Dei achiziionarea unui bun de ctre unul din soi con tituie un act de dispoziie, ea nu este vizat de art. 35, alin. 2, teza final, care se limiteaz doar la nstrinarea i grevarea terenurilor i construciilor. 3. Modalit tare Proprietatea comun devlma nceteaz149: - o dat cu ncetarea cstoriei prin moar eclararea morii unuia dintre soi; - la desfacerea cstoriei prin divor; - prin partaj (voluntar i judiciar). Partajul voluntar intervine o dat cu divorul precum i dup ncet rea sau desfacerea cstoriei. Partajul judiciar are loc n timpul cstoriei putnd fi cer t n mod excepional i numai pentru motive temeinice fie de unul dintre soi, fie de cr editorii personali ai soilor.

149 ncetarea coproprietii devlmae a soilor are loc n doi timpi: n primul rnd, prop a comun n devlmie se preface n proprietate comun pe cote-pri, determinate n func ibuia soilor la dobndirea bunului comun, urmnd ca ntr-o a doua etap s se partajeze m rial bunurile n vederea stabilirii proprietii exclusive a fiecrui so. 188

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare la doctrin n cazul propri etii comune pe cote-pri obinuit sau temporar, bunul ce formeaz obiectul copropriet ate fi nstrinat sau grevat cu sarcini numai de un coproprietar, fr acordul celorlali, deoarece nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet. Cu toate acestea, n practica judectoreasc s-a decis c, n soluionarea acestei probleme, trebuie s se disting dup cum cumprtorul a cunoscut sau nu faptul c vnztorul nu era propriet clusiv al bunului. - dac cumprtorul a cunoscut calitatea de coproprietar a vnztorului , validitatea contractului de vnzare-cumprare depinde de rezultatul partajului. Da c bunul este atribuit la partaj coproprietarului vnztor, acesta este considerat pro prietar exclusiv n mod retroactiv i vnzarea rmne valabil. Dac bunul este atribuit al coproprietar, actul de nstrinare va fi desfiinat retroactiv pentru lipsa calitii de proprietar al vnztorului. Cu alte cuvinte, vnzarea nu este nul, ci este supus condiie rezolutorii ca bunul vndut s nu cad, prin partaj, n lotul altui coproprietar150. Ac east opinie ce s-a impus att n practic, ct i n jurispruden e criticabil din dou e. n primul rnd, se ncalc dreptul coproprietarului de a dispune de cota sa parte din dreptul de proprietate, i, n al doilea rnd, condiia rezolutorie, ca modalitate a ac tului juridic, n contractul de vnzare-cumprare nu poate fi subneleas ct timp prile prevzut-o expres. - dac la data ncheierii actului, cumprtorul nu a cunoscut calitatea de coproprietar a vnztorului, contractul de vnzare-cumprare se ntemeiaz pe o eroare supra calitii de proprietar a 150 n cazul unui bun aflat n indiviziune, vnzarea lui ctre un coindivizar unui ter nu atrage nulitatea actului de nstrinare, ci supune dreptul dobndit de cumprtor unei co ndiii rezolutorii a crei ndeplinire are loc dac bunul nu a fost atribuit la ieirea di n indiviziune coindivizarului care l-a nstrinat Dec. nr. 1274/1971 a Trib. Supr,, sec. civ., n Repertoriu, 1969-1975. 189

DREPTURILE REALE

vnztorului, fiind anulabil 151 . Nulitatea relativ a actului juridic poate fi invoc at numai de cumprtor. Dac vnztorul devine, ulterior vnzrii, proprietar al lucrului vnzarea se consolideaz; tot astfel, aceasta poate fi consolidat de adevratul propri etar. ntr-o alt opinie, contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu privire la ntregul b n, de un coproprietar fr acordul prealabil al celuilalt este valabil, i nu este afe ctat de o condiie rezolutorie, n temeiul principiului validitii aparenei n drept (din moment ce cumprtorul s-a aflat n eroare comun i invincibil asupra calitii de propri exclusiv a vnztorului, eroarea are ca efect validarea contractului astfel ncheiat) i a principiului ocrotirii bunei-credine a cumprtorului. Credem c soluia este criticab il pentru urmtoarele considerente: eroarea n care s-a aflat cumprtorul nu este nici c omun, nici invincibil, deoarece acesta ar fi putut afla c vnztorul nu este proprietar ul exclusiv al bunului, examinnd titlul de proprietate al acestuia; ntre cele dou p rincipii care sunt aplicabile unor instituii civile i principiul ocrotirii proprie tii ce constituie un principiu fundamental al dreptului civil, prioritate are aces ta din urm. ntr-o alt concepie, creia ne raliem, contractul de vnzarecumprare nchei un coproprietar e valabil doar n ce privete cota parte din dreptul de proprietate de care putea dispune liber vnztorul, fiind lovit de nulitate relativ n privina cote lor pri ale celorlali coproprietari152. Prin ncheierea contractului, cumprtorul se su stituie n drepturile coproprietarului vnztor, bunul rmnnd n coproprietatea cumprto a celorlalte persoane. Exist autori153 care consider c vnzarea unui bun de ctre un si ngur coproprietar nu este nul, ci numai inopozabil fa de ceilali coproprietari care nu au consimit la ncheierea contractului, astfel nct ei nu au deschis calea unei aci ni n anularea vnzrii i nici

151 Dec. nr. 51/18 august 1969 a Trib. Supr., sec. civ., nepublicat. 152 n cazul un ui bun aflat n indiviziune (coproprietate), vnzarea-cumprarea nu poate opera pentru totalitatea bunului, deoarece nimeni nu poate nstrina mai multe drepturi dect are el nsui (Dec. nr. 322/1993 a CSJ sec. civ., n Dreptul nr. 12/1993, p. 86. 153 Fr. Dea , Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1999, p. 62-63. 190

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

n revendicarea bunului. Drepturile lor asupra bunului urmeaz s fie aprate doar pe ca lea aciunii n partaj154. O problem controversat cu care se confrunt practica judiciar este aceea privitoare la caracterul prescriptibil sau imprescriptibil al dreptul ui de a cere mpreala fructelor produse de bunul comun. ntr-o prim soluie, practica a ecis c fructele bunului comun fac parte din masa partajabil astfel nct cererea de mpr e a acestora este imprescriptibil155. Ulterior, att practica156 ct i doctrina157 au fcut distincie n raport de natura fructelor: fructele civile (chirii, dobnzi) se cuv in tuturor coproprietarilor, dar, fiind drepturi de crean, cererea de mprire este sup us prescripiei extinctive n termenul general de 3 ani (prevzut de art. 3 din Decretu l nr. 167/1958 pentru aciuni personale); fructele industriale i fructele naturale ct timp exist n materialitatea lor, cererea de mprire apare ca o aciune n revendica biliar, supus termenului de prescripie extinctiv de 30 de ani158. Dimpotriv, dac fruc ele nu exist n materialitatea lor, ceea ce se datoreaz este contravaloarea lor, dec i un drept de crean, astfel nct aciunea n partaj este prescriptibil n termen de 3 a 154 Dec. nr. 2603/1993 a CSJ, sec.civ., n Jurisprudena CSJ, 1993, p. 39-41. n sensul osibilitii promovrii aciunii n revendicare de ctre coproprietarul necontractant, vz. . Chiric, Posibilitatea exercitrii aciunii n revendicare de ctre un singur coindiviza r, n Dreptul, nr. 11/1998, p. 29-30. 155 Dec. nr. 164/1974 a Trib. Supr., sec. civ., n CD 1974, p. 70. 156 Dec. nr. 74/1982 a Trib. Supr., sec. civ.,n RRD nr. 11/1982, p. 71. 157 C. Brsan, M. Gai, M. Pivniceru, Op. cit., p. 103; L. Pop, Op. cit., p. 139. 158 Este criticabil soluia imprescriptibilitii aciunii de partaj a fructelor nat urale i industriale din moment ce aciunea n revendicare imobiliar e supus termenului de 30 de ani (a se vedea L. Pop, Op. cit., p. 140). 191

DREPTURILE REALE 2. Reprezentare grafic proprietatea rezolubil Modalitile juridice ale dreptului de proprietate proprietatea anulabil cnd transferul proprietii s-a fcut printr-un act juridic afectat de o condiie rezolut orie cnd dreptul de proprietate s-a dobndit printr-un act juridic lovit de nulitate rel ativ proprietatea comun pe cote-pri dreptul asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de bunuri aparine concomitent la mai muli titulari n devlmie forat (perpetu) obinuit (temporar) indiviziune coproprietate 192

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE 3. Tabel comparativ Proprietatea comun pe cote-pri - bunul este nedivizat din punct de vedere material, dreptul de proprietate este divizat sub aspect ideal Proprietatea comun n devlmie - bunul este nedivizat din punct de vedere material, dre ptul de proprietate este nedivizat sub aspect ideal

- sunt modaliti juridice ale dreptului de proprietate - nceteaz prin partaj - dreptu l de proprietate aparine la dou sau mai multe persoane, simultan asupra unui bun s au bunuri nefracionate material fiecare coproprietar este titular exclusiv al une i cotepri ideale din dreptul de proprietate. se nate i exist independent de identita ea i calitile coproprietarilor. fiecare coproprietar poate dispune liber de cota pa rte din drept. se aplic principiul unanimitii. izvorte din contract, succesiune, u apiune etc. caracter neorganizat i temporar. nici unul dintre codevlmai nu deine o ot parte ideal, abstract din dreptul de proprietate. are un caracter intuitu-person ae nici un codevlma nu poate nstrina dreptul su deoarece nu se cunoate cota-parte c evine fiecruia. se aplic prezumia legal a mandatului reciproc. apare ca urmare a c iei i n mod excepional prin convenie. caracter organizat (legea organizeaz exerciiu i). 193

DREPTURILE REALE

4. Vocabular explicativ accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu un lucru sau se ncorporeaz ntr-un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine lucrul, la care s-a fcut unirea sau ncoprorarea; accessorium sequitur pri ncipale accesorul urmeaz principalul. Adagiu latin folosit pentru a exprima regul a conform creia bunul sau contractul accesoriu urmeaz soarta juridic a bunului sau contractului principal de care depinde; act juridic de administrare act juridic prin care se urmrete s se realizeze o normal punere n valoare a unui bun sau patrimon iu; act juridic de conservare act juridic prin care se urmrete prentmpinarea pierder ii unui drept subiectiv civil; act juridic de dispoziie act juridic care are ca r ezultat fie nstrinarea unui bun sau a unui drept din patrimoniu, fie grevarea unui bun cu o sarcin real; caz fortuit mprejurare imprevizibil i insurmontabil care mp n mod obiectiv, executarea obligaiei contractuale; expropriere act de putere publ ic prin care se realizeaz dobndirea forat a proprietii private, necesar executrii r de utilitate public, n schimbul unei despgubiri; for major mprejurare absolut im zibil i absolut insurmontabil care mpiedic n mod obiectiv i fr nici o culp din pa torului executarea obligaiei contractuale a acestuia, antrennd i justificnd exonerar ea lui de rspundere ; gestiunea de afaceri operaie ce const n aceea c o persoan int ine, prin fapta sa voluntar i unilateral, i svrete acte materiale sau juridice n i l altei persoane, fr a fi primit mandat din partea acesteia din urm; just titlu act juridic translativ de proprietare avnd drept scop transferul proprietii, dar care datorit unor mprejurri ce in de actul respectiv, el nu strmut proprietatea bunului ci doar posesia lui; 194

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

mas succesoral ansamblul bunurilor i valorilor de orice fel care, fcnd parte din pat imoniul defunctului, constituie obiectul mprelii motenirii; nemo ad alium transferre potest quam ipse habet adagiu latin folosit pentru a fundamenta soluia potrivit creia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui; ocupaiune mod de dobndire a dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse n patrimoniul nimnui; resoluto jure dantis, resolvitur jus accip ientis adagiu latin folosit pentru a exprima regula potrivit creia desfiinarea, cu efect retroactiv, a drepturilor transmitorului asupra lucrului transmis atrage du p sine desfiinarea drepturilor consimite de acesta n folosul unui ter; sult sum de ce trebuie pltit pentru compensarea inegalitii de valoare a loturilor n cazul partaj ului judiciar; uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale p rin posedarea nentrerupt a unui imobil n timpul i condiiile prevzute de lege. 5. ntr , exerciii 1. 2. 3. 4. 5. 6. Definii proprietatea anulabil i proprietatea rezolubil. Stabilii care sunt asemnrile i deosebirile dintre acestea. Care este deosebirea exis tent ntre coproprietate i indiviziune? n ce const regula unanimitii n cazul proprie une temporare? Examinai modalitatea de aplicare a acestei reguli n cazul actelor m ateriale, respectiv n cazul actelor juridice. Considerai c un coproprietar poate s t ransforme destinaia bunului sau modul de folosin al acestuia? n cazul coproprietii, u ul dintre proprietari are dreptul s exercite folosina asupra bunului comun, fr acord ul celorlali? Este valabil contractul prin care un coproprietar doneaz cota sa par te dintr-un bun comun unui ter? Dar contractul de vnzarecumprare ncheiat de un copro prietar cu un ter avnd ca obiect ntregul bun comun? Considerai ca fiind valabile con veniile cu privire la meninerea 195 7.

DREPTURILE REALE 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

strii de indiviziune? Ce tip de proprietate exist n situaia n care dou persoane au cu prat mpreun un bun imobil? Dar n cazul n care aceleai persoane dobndesc prin testame treaga avere a tatlui lor decedat? n ce situaie zidul despritor nu poate fi declarat ca fiind comun? n sarcina cui cad cheltuielile privind repararea i ntreinerea zidulu i comun? Dar cheltuielile n situaia n care zidul ar fi demolat i reconstruit de un c oproprietar, n interesul su exclusiv? anul, pentru a fi declarat comun, este necesar s fie fcut cu scopul de a ngrdi proprietatea sau exist comunitate i dac anul este at scurgerii apelor? Care sunt cazurile de nlturare a prezumiei de comunitate? Ce t ip de proprietate exist n situaia n care imobilul mprit pe apartamente ar aparine u ingur proprietar? Identificai tipurile de proprietate existente ntr-o cldire cu 3 a partamente din care unul este deinut de 2 soi, unul este nchiriat, iar cellalt aparin e motenitorilor titularului decedat. Cui vor aparine fructele produse de un gard v iu asimilat ngrdirii aduse de un singur proprietar? Este valabil nstrinarea unui bun mobil comun de ctre un so fr consimmntul celuilalt? Dar vnzarea, n aceleai condi imobil (construcie)? Poate dispune unul dintre concubini singur de dreptul su asup ra bunului dobndit mpreun cu cellalt concubin? 6. Teste gril

1. Prin expresia proprietatea este pur i simpl nelegei: a) proprietatea nu este afe e modalitile actului juridic (termen, condiie); b) proprietatea nu este afectat de m odalitile juridice ale dreptului de proprietate; c) proprietatea nu este anulabil. 196

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

2. Sunt modaliti juridice ale dreptului de proprietate: a) coproprietatea, indiviz iunea, devlmia; b) termenul, condiia, sarcina; c) proprietatea anulabil, proprietatea rezolubil i proprietatea comun. 3. n situaia n care defunctul las mai multor moten un bun determinat, acetia sunt: a) coproprietari; b) coindivizari; c) codevlmai. 4 . n cazul n care defunctul las motenitorilor si o mas de bunuri, acetia sunt: a) cop rietari; b) codevlmai; c) coindivizari. 5. Regula unanimitii opereaz n cazul: a) prop ietii comune obinuite sau temporare; b) proprietii comune forate sau perpetue; c) pro rietii comune n devlmie. 6. Nu sunt supuse regulii unanimitii: a) actele de adminis ; b) actele de conservare; c) actele de dispoziie. 7. Zidul comun poate fi obiect al: a) proprietii comune pe cote-pri obinuit sau temporar; b) proprietii comune f upra bunurilor necesare i utile pentru folosirea a dou imobile nvecinate; c) coprop rietii forate sau perpetue asupra despriturilor comune. 8. Nici bunul nu este fracion t din punct de vedere material, nici dreptul din punct de vedere ideal, n cazul: a) proprietii comune forate; b) proprietii comune obinuite; c) proprietii comune n 9. n cazul n care doi concubini achiziioneaz mpreun un autoturism, acetia sunt: 197

DREPTURILE REALE

a) coindivizari: b) coproprietari; c) codevlmai. 10. Coproprietarul poate ncheia n m od valabil: a) acte juridice de dispoziie avnd ca obiect cota sa parte din drept; b) acte juridice de dispoziie avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra bunului comun n totalitate; c) numai acte de conservare i administrare. 11. Nu sunt valab ile actele ncheiate de un coproprietar, fr acordul de voin al tuturor coproprietarilo r: a) de conservare; b) de administrare, chiar dac profit tuturor coproprietarilor ; c) de dispoziie privind ntregul bun comun. 12. n exercitarea dreptului de proprie tate devlma, un so nu poate fr consimmntul celuilalt so: a) s administreze bunur b) s nstrineze un bun comun; c) s achiziioneze un bun comun. 7. Spee 1. X a vndut l Y un apartament printr-un nscris sub semntur privat. n contract s-a inserat o clauz c nform creia dac va prsi locul de munc prin demisie, actul de vnzarecumprare se va de ina. Ulterior, Y a vndut imobilul unui ter prezentndu-l ca fiind din beton, dei n rea itate era din crmid i la scurt timp dup aceasta a prsit locul de munc prin demisie, rece a semnat un contract de munc mult mai avantajos n strintate. n aceast situaie, -a cerut lui Y s-i restituie apartamentul deoarece acesta nu a respectat clauza c ontractual. n urma refuzului lui Y, X a sesizat instana de judecat solicitnd restitui rea imobilului. n aprare, Y a susinut c a vndut apartamentul unui ter n 198

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

calitate de proprietar i c nici o clauz contractual nu poate s-i tirbeasc dreptul de dispune liber de bunul su. Cerine: a) Ce modaliti juridice ale dreptului de propriet ate sunt incidente n spe? b) Ce fel de proprietar este X n contractul de vnzare-cumpr re privind apartamentul? Dar terul care a achiziionat ulterior imobilul de la Y? c ) Artai efectele care se produc ca urmare a ndeplinirii clauzei contractuale. d) Ca re va fi soluia instanei? 2. X i Y n calitate de frai, au motenit de la tatl lor, de at, un teren n suprafa de 5.000 m2. Ulterior, acetia au ridicat mpreun pe acel teren cas, fiecare dintre ei contribuind n mod egal la construcie. X, plecnd n strintate meiul unui contract de munc deosebit de avantajos, Y a rmas administrator asupra c asei i terenului, fiind ajutat cu bani, lunar, de ctre X. Astfel Y a nchiriat o par te din cas (fr ca X s se opun), a vndut o poriune din teren unui ter i a cheltuit portant de bani pentru instalarea unui post telefonic. De asemenea, Y a crescut p atru cai pe care ulterior i-a vndut. Dup ntoarcerea lui X n ar, ntre frai s-au ivit rie de nenelegeri privind sumele de bani pe care acetia le datorau reciproc, motiv pentru care au sesizat instana, solicitnd partajarea bunurilor i clarificarea relaii lor patrimoniale litigioase. Cerine: a) Ce modaliti juridice ale dreptului de propr ietate identificai n spe? b) Este valabil contractul prin care Y a vndut unui ter o p riune din teren fr consimmntul lui X? c) Ce va decide instana n privina: - chiriei e prin nchirierea unei pri din cas; - banilor obinui pentru caii vndui; - cheltuiel fcute de Y cu instalarea postului 199

DREPTURILE REALE telefonic; fructelor produse de livada cu care era dotat terenul.

3. X a sesizat instana de judecat cu o cerere prin care a solicitat obligarea lui Y la plata prilor din cheltuielile de ntreinere ce revin acestuia. n motivarea aciuni X a artat c att el ct i Y dein cte un apartament n aceeai cldire, n calitate de i i c, de cnd s-a mutat, Y nu a contribuit la cheltuielile de ntreinere i reparaie a or comune din imobil. n aprare, Y a nvederat c, datorit amplasrii la parter a propriu ui apartament, refuzul su de a participa la cheltuielile privind repararea acoper iului casei i a liftului este motivat, n sensul c el nu folosete nici unul dintre ace ste utiliti. Cerine: a) Cte tipuri de proprietate identificai n spe? b) Enumerai d le i obligaiile lui X i Y n ceea ce privete prile comune din imobilul n care locuie ) Nivelul la care este situat un apartament are relevan n ceea ce privete sustragere a de la plata reparaiilor? d) Ce va decide instana? 4. X i Y, cumprnd mpreun un apar ent, au decis s-l nchirieze lui Z i s mpart n mod egal chiria. Avnd n vedere c Z pectat obligaia contractual (de a plti chiria) timp de 3 luni, X l-a acionat n judeca t cernd instanei evacuarea acestuia. Instana, innd cont de faptul c evacuarea s-a ce pentru neplata chiriei, a respins aciunea lui X, motivndu-i soluia prin aceea c cere rea de evacuare, avnd caracterul unui act de administrare, n conformitate cu regul a unanimitii, trebuie introdus de ctre toi proprietarii. Cerine: a) Regula unanimit aplic n materia actelor de administrare? Dar n ceea ce privete actele de conservare ? 200

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

b) Considerai corect soluia instanei? c) Care ar fi fost soluia n cazul n care cerer de evacuare se ntemeia pe faptul c Z, n calitate de chiria, a pricinuit stricciuni ns mnate locuinei? 5. X a chemat n judecat pe Y (soul ei) i Z (n calitate de vnztor), itnd constatarea nulitii contractului de vnzarecumprare ncheiat ntre Y i Z. n moti ciunii, reclamanta a artat c nu i-a dat consimmntul la ncheierea contractului de cu a apartamentului ce constituie domiciliul comun al celor doi soi, Y semnnd singur acest contract. Cerine: a) Ce modalitate juridic a proprietii identificai n spe? b n ce se deosebete aceast form de proprietate fa de proprietatea comun pe cote-pri? nsiderai c aceast form a proprietii poate fi regsit i n afara raporturilor de fam Prezumia de mandat tacit reciproc este incident n spe? e) Ce va decide instana n leg u aciunea reclamantei? f) Care ar fi soluia n cazul n care Y ar fi vndut apartamentul fr consimmntul lui X? 6. Judectoria sectorului 2 Bucureti a admis aciunea reclaman otriva prtului i a dispus evacuarea lui din apartament, pentru lips de titlu. Totoda t a respins aciunea prin care prtul a solicitat s se constate c soul reclamantei i-a ut apartamentul conform unei chitane redactate n acest sens, pe considerentul c soul nu avea dreptul s nstrineze apartamentul fr consimmntul reclamantei. Prtul a ata na, susinnd c prima instan ar fi trebuit s rein, n lipsa consimmntului reclama ctre soul acesteia a prii de jumtate din imobil, ce reprezint cota sa parte din bunu ile comune. (Dec. nr. 253/1993 a Tribunalului Municipiului Bucureti, sec. 201

DREPTURILE REALE

a IV-a civil, n Culegere de practic judiciar a Tribunalului Bucureti 1993-1997, Edit All, Bucureti, 1998, p. 183.) Cerine: Ce va hotr instana superioar? 7. X vinde lui un autoturism n bun stare de funcionare. Preul se pltete i lucrul se pred. Z, soia cheam n judecat pe cei doi, solicitnd desfiinarea vnzrii deoarece soul su a vndu ismul n perioada n care ei erau desprii n fapt i, n plus, bunul este proprietatea e lusiv, dinaintea cstoriei. Prtul Y solicit respingerea aciunii deoarece, atunci cnd ntractat, nu a cunoscut situaia real. Cerine: a) Mandatul tacit reciproc funcioneaz i perioada n care soii sunt desprii n fapt? b) Ce soluie trebuie pronunat n spe? soluia instanei n cazul n care automobilul ar fi fost bun comun? 8. I.I. a introdus o aciune mpotriva prtului G.I. solicitnd obligarea acestuia la desfiinarea gardului onstruit fr consimmntul coproprietarului. De asemenea, a cerut s fie desfiinat chio in tabl din curtea comun precum i grdina restaurant amplasat n aceasta. n aprare, G susinut c gardul nu deranjeaz circulaia celorlali coproprietari, c societatea comerc al pe care o are, este aprobat de instan i c, n mod greit, s-a reinut c folosete arte din curtea comun. - Dec. nr. 840/1997 a Tribunalului Municipiului Bucureti, s ec. a IVa civil, n Culegere de practic judiciar..., op.cit., p.72-73. Cerine: a) n diii funcioneaz regula unanimitii? Este 202

VI. MODALITI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

aceasta incident n spe? b) Care va fi soluia instanei? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 226-26 7. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p. 145215; L. Po p, L. M. Harosa, op. cit., p. 182-225. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 1 69-208. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 97-110. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru , Op. cit., p. 92-118. L. Pop, , Op. cit., p. 127-156. I.P. Filipescu, A.I. Fili pescu , Op. cit., p. 206-231. C. Brsan, Op. cit., p. 165-198. P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 91-102. I. Adam, Op. cit., p. 415-511. Spea nr. 2 a fost prelucrat din G . Rducan, G.T. Maravela, Op. cit., p. 197. 203

CAPITOLUL VII DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea de dezmembrminte ale dreptului de propriet ate Proprietatea este dreptul real cel mai complet deoarece confer titularului at ributele posesiei (usus), folosinei (fructus) i dispoziiei (abusus). Exist ns situai d unele dintre atribute sunt desprinse din coninutul dreptului de proprietate, fo rmnd prin aceast separare drepturi reale distincte. Proprietarul pstreaz numai o par te din atributele proprietii, iar o alt parte aparin unei alte persoane sub forma dr epturilor reale, numite dezmembrminte. Constituirea dezmembrmintelor se face prin separarea folosinei (usus i fructus) din coninutul juridic al dreptului de propriet ate, proprietarul iniial pstrnd atributul dispoziiei n calitate de nud proprietar159. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale, derivat e, asupra bunurilor altuia, 159 n literatura de specialitate recent159 aceast concepie a fost caracterizat drept incomplet i imprecis. Este incomplet deoarece ntr-o asemenea opinie atributul posesie i (jus possidendi) ar rmne n totalitate la nudul proprietar. n realitate jus posside ndi este divizat ntre nudul proprietar care pstreaz dreptul de a apropria i stpni luc ul, i titularul dezmembrmntului, care dobndete i el dreptul de a stpni bunul, dar n nud proprietar, ci ca titular al dezmembrmntului respectiv. Este imprecis deoarece, dei atributul dispoziiei rmne la nudul proprietar, el este diminuat sub un dublu as pect. n privina dispoziiei juridice, aceasta este pstrat dar numai n legtur cu nuda rietate, astfel nct proprietarul poate transmite doar nuda proprietate iar dobndito rul acestui drept va fi inut s respecte i el dezmembrmntul constituit. Ct privete di ziia material, nudul proprietar o poate exercita, dar numai n msura n care nu este st jenit exerciiul dezmembrmntului. V. Stoica op.cit., p.466-467. 204

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobndesc pr in desprinderea sau limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului pr oprietarului. Dreptul civil cunoate urmtoarele dezmembrminte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie. D ezmembrmintele sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privat. Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat deoarece este un drept inalienabil. Pr in excepie, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al ace steia recunoate n art. 13 valabilitatea dreptului de servitute numai n msura n care a ceste servitui sunt compatibile cu uzul sau interesul public160.

160 ntr-o alt opinie dezmembrmintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate p ublic, concluzie ntemeiat pe dispoziiile art. 136 pct 4 din Constituie ce precizeaz od limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate public. Art. 13 di n Legea nr. 213/1998 face distincie ntre servituile ca veritabile dezmembrminte ale dreptului de proprietate i servituile care sunt simple limite de exercitare a aces tui drept. Prin urmare numai servituiie din ultima categorie sunt compatibile cu dreptul de proprietate public, o alt interpretare fiind n contradicie cu art. 136 pc t. 4 din Constituie (V. Stoica op.cit., p. 467-468). 205

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a II-a Dreptul de uzufruct 1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului de uzufruct 1. Noiune Dreptul de uzufruct este un drept real principal care confer t itularului su, denumit uzufructuar, posesia i folosina unui bun aparinnd unei alte pe rsoane, denumit nud proprietar, cu obligaia uzufructuarului de a-i conserva substa na. Codul civil reglementeaz uzufructul n art. 517-564. n cazul uzufructului coexist asupra aceluiai bun dou drepturi reale diferite: cel al uzufructuarului de a folos i bunul i de ai culege fructele i cel al proprietarului de a dispune de bun, astfe l cum este grevat cu dreptul de uzufruct. Din prerogativele dreptului de proprie tate s-au desprins i s-au constituit ntr-un drept real principal atributul folosine i i cel al posesiei, pe seama nudului proprietar rmnnd numai atributul dispoziiei jur idice161. Uzufructuarul, fa de proprietar este un detentor precar, detenia permindu-i s foloseasc bunul i s-i perceap fructele, iar n raporturile cu terii, apare ca un p sor. 2. Obiect Potrivit art. 520 C.civ. uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile i imobile. Din textul de lege rezult c uzufructul se poate constitu i numai cu privire la bunuri corporale, dar literatura i practica au admis ca obi ect al uzufructului i bunuri incorporale precum: 161 A se vedea i opinia conform creia nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei, uzufructuarul prelund cealalt parte a posesiei i atributul folosinei (V. Stoica op. cit., p. 474). Astfel, nudul proprietar pstreaz o parte din atributul po sesiei, el continund s aproprieze bunul i s l stpneasc, dar numai ca nud proprietar cum i atributul dispoziiei. Uzufructuarul, la rndul su, preia o parte din atributul posesiei, precum i atributul folosinei, inclusiv posibilitatea de a ceda emolument ul acestei folosinei. 206

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

proprietatea literar sau artistic, brevetele de invenie, fondul de comer, inclusiv d repturile de crean i drepturile reale principale, altele dect dreptul de proprietate (spre exemplu, uzufructul uzufructului, uzufructul nudei proprieti). Avnd n vedere obligaia uzufructuarului de a conserva substana bunului, uzufructul are ca obiect, de regul, bunuri neconsumptibile. Totui, dreptul de uzufruct poate fi constituit i asupra unor bunuri consumptibile (quaziuzufruct), caz n care uzufructuarul dobndet e nu numai folosina bunului, ci nsi dreptul de proprietate. Prin urmare, el poate di spune de bun, nstrinndu-l, dar cu obligaia de a restitui la sfritul uzufructului, luc uri de aceeai cantitate, calitate, valoare i pre. Din punct de vedere al ntinderii, uzufructul poate fi: - universal, cnd are ca obiect un ntreg patrimoniu; - cu titl u universal, cnd poart asupra unei fraciuni din patrimoniu; - cu titlu particular, cnd are ca obiect unul sau mai multe bunuri individual determinate. 3. Caractere juridice Din definiie rezult urmtoarele caracterele juridice ale dreptului de uzufr uct. - este un drept real, cu excepia cazului cnd are ca obiect drepturi de crean. C a orice drept real este opozabil erga omnes; - n funcie de obiectul su, uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar; - este un drept esenialmente temporar 162 : dac titularul su este o persoan fizic, el poate dura cel mult pn la decesul uzufruct arului; dac titularul su este o persoan juridic, uzufructul nu poate depi 30 de ani; este un drept incesibil, nu se poate transmite prin acte ntre vii sau pentru cau z de moarte. Uzufructuarul are totui 162 Dac uzufructul s-a constituit n favoarea a dou persoane, dup decesul uneia, ceal alt pstreaz dreptul asupra ntregului bun, uzufructul durnd pn la decesul ultimului b ficiar. (Dec. nr. 97/1988 a Trib. Hunedoara n R.R.D. nr. 8/1989, p. 67). 207

DREPTURILE REALE -

posibilitatea de a ceda altei persoane avantajele economice pe care i le procur b unul (beneficiul sau emolumentul uzufructului). n schimb, proprietarul bunului da t n uzufruct poate dispune oricnd de bunul su, prin acte juridice, chiar i n timpul c dureaz uzufructul. este un drept sesizabil, creditorii uzufructuarului pot urmri veniturile bunurilor ce formeaz obiectul dreptului su; este un drept viager, poate dura numai pe timpul vieii uzufructuarului. Durata lui poate fi redus prin conveni a prilor, dar nu i prelungit peste aceast limit. Din caracterul viager al dreptului d uzufruct deriv un caracter subsecvent, respectiv caracterul aleatoriu, deoarece nu se cunoate perioada de timp ct va tri uzufructuarul.

2. Drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar 1. Drepturile i obligaiile uzufructuarului Codul civil n art. 512-539, reglementeaz n mod amnunit d turile uzufructuarului: a) dreptul de a cere i obine predarea n folosin a bunului, ob iect al uzufructului. n acest scop, el are la dispoziie aciunea confesorie, o aciune personal, nscut din contract, prin care cere predarea bunului, precum i aciunea pose sorie pentru a redobndi stpnirea material a bunului. b) dreptul de a folosi bunul i d e a-i culege fructele. Uzufructuarul poate ndeplini toate actele de folosin cu cond iia de a nu aduce atingere substanei bunului, adic de a nu-l distruge i de a nu-i mo difica modul de folosin stabilit de proprietar. Uzufructuarul culege i dobndete n pro rietate fructele, dar nu i productele, deoarece acestea consum substana lucrului. A cest drept se ntinde asupra tuturor categoriilor de fructe (naturale, industriale , civile) 163 i se nate din momentul constituirii 163 n materia uzufructului, Codul civil distinge ntre fructe i producte prin cteva r eguli speciale potrivit crora, n anumite situaii, prin voina proprietarului, 208

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

uzufructului.n acest sens, art. 524 C.civ. prevede c fructele naturale i industrial e culese n momentul cnd se constituie uzufructul sunt ale uzufructuarului, iar cel e neculese la data stingerii uzufructului se cuvin proprietarului. c) dreptul de exploatare direct a bunurilor ce fac obiectul uzufructului sau indirect, prin int ermediul altei persoane. Exploatarea indirect se realizeaz fie pe temeiul unui con tract de nchiriere sau arend, fie prin cedarea emolumentului uzufructului. d) drep tul de a constitui o ipotec asupra imobilului obiect al uzufructului, cu precizar ea c un creditor ipotecar va putea urmri doar uzufructul, nu i bunul asupra cruia se exercit dreptul. Totodat Codul civil reglementeaz n art. 540-556 obligaiile uzufruc uarului, distingnd ntre trei momente: a) nainte de a intra n folosina bunului, uzufru ctuarul are: - obligaia de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i de a constata starea material a imobilelor. n caz de nendeplinire a obligaiei, proprietarul l poat e mpiedica s intre n folosina uzufructului, iar dac bunul a fost predat, uzufructuaru l poate fi obligat s restituie mai mult dect a primit; - obligaia de a da o cauiune, adic de a aduce o persoan care s garanteze folosirea bunului ca un bun proprietar i care s rspund cu propria avere n caz de insolvabilitate a uzufructuarului; b) n timp ul exercitrii dreptului, uzufructuarul are: - obligaia de a folosi lucrul ca un bu n proprietar (de a-l conserva, de a-l ntreine n bun stare, de a nu-i schimba

productele i schimb semnificaia juridic devenind fructe. Potrivit art. 529 alin. 1 da c obiectul uzufructului este o pdure mic neajuns la maturitate, destinat unor tieri p riodice, uzufructuarul poate s culeag arborii tiai n calitate de fructe, n msura n pstreaz ordinea i ctimea tierii, conform regulilor stabilite de proprietar sau potriv it uzului locului. n cazul pdurilor nalte, ajunse la maturitate, uzufructuarul poat e tia prile din pdure puse n tiere regulat de ctre proprietar, indiferent dac tie ce periodic, pe o ntindere determinat, sau are n vedere civa arbori (art. 530). De as emenea, uzufructuarul dobndete n proprietate, conform art. 533, pomii roditori care se usuc i pe cei drmai sau dezrdcinai accidental, dar cu ndatorirea de a planta a locul acestora (pentru amnunte a se vedea V. Stoica op. cit., p. 490 - 491) 209

DREPTURILE REALE

modul de folosin, de a face reparaiile de ntreinere); obligaia de a aduce la cunotin oprietarului orice nclcare a dreptului acestuia (intentarea unei aciuni n revendicar e de ctre un ter, tulburri aduse folosinei bunului); - obligaia de a suporta cheltuie lile ce apar ca sarcini anuale ale fondului (impozite, taxe, cheltuieli pentru o binerea fructelor). Cheltuielile ce apar ca o sarcin a proprietii se suport de propri etar potrivit art. 548 C.civ. c) la ncetarea uzufructului, uzufructuarul are: obl igaia s restituie lucrul primit n folosin. Restituirea se face n natur, n starea n cesta se gsea la constituirea dreptului de uzufruct. n cazul bunurilor ce se deter ioreaz prin ntrebuinare, uzufructuarul este obligat s le restituie n starea n care ac stea se gsesc n momentul restituirii (art. 528 C.civ). Dac bunul a pierit dintr-un caz fortuit, uzufructuarului nu-i mai incumb obligaia de restituire, riscul pieiri i fortuite urmnd a fi suportat de proprietar conform art. 1156 C.civ. n schimb, da c bunul a pierit din culpa uzufructuarului, el va plti contravaloarea ntregului bun , plus daune-interese. obligaia s restituie lucruri de aceeai calitate, cantitate i valoare sau echivalentul n bani, dac uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile . 2. Drepturile i obligaiile nudului proprietar Deoarece pstreaz dreptul de dispozii asupra bunului, nudul proprietar beneficiaz de o serie de prerogative: a) dreptu l de a nstrina nuda proprietate sau de a o greva cu sarcini reale; b) dreptul de a beneficia de productele bunului164; c) dreptul de a cere ncetarea dreptului de u zufruct dac titularul acestuia folosete n mod abuziv dreptul su i de 164 Dac bunul piere fortuit indemnizaia de asigurare se cuvine proprietarului. 210

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul su de proprietar (aciunea n revend care, aciunea n grniuire, aciunea negatorie). n acelai timp, nudului proprietar ar mtoarele obligaii: a) obligaia de a se abine de al orice act sau fapt care ar mpiedic a sau tulbura exerciiul normal al uzufructului. Astfel, dac nudul proprietar nstrine az total sau parial bunul dat n uzufruct, el nu poate prejudicia ori atinge dreptur ile uzufructuarului i existena n sine a uzufructului; b) obligaia de a suporta dator iile privitoare la dreptul su, spre exemplu de a-l despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului; c) obigaia de a efectua rep araiile de mare importan ale bunului. Potrivit art. 545 C. Civ. reparaiile mari rmn rcina proprietarului. n schimb, nudul proprietar nu are obligaia de a efectua sau s uporta cheltuielile fcute cu unele lucrri de mbuntiri i amenajri, acestea rmnnd ufructuarului. 3. Modaliti de constituire i de stingere a dreptului de uzufruct 1. Constituirea uzufructului Potrivit art. 518 C.civ. uzufructul se stabilete prin le ge i prin voina omului. Textele care reglementau uzufructul legal au fost abrogate, astfel nct n prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui prin voina omului i pri n prescripie achizitiv (uzucapiune). Uzufructul prin voina omului poate fi convenion al sau testamentar. Uzufructul convenional izvorte din acte ntre vii, cu titlu onero s sau cu titlu gratuit. Constituirea uzufructului convenional se poate realiza: direct, cnd proprietarul nstrineaz folosina bunului ctre o alt persoan, pstrnd p e nuda proprietate; - indirect, cnd se nstrineaz nuda proprietate, proprietarul 211

DREPTURILE REALE

rezervndu-i uzufructul bunului; ntr-o a treia modalitate, proprietarul nstrineaz folo ina, respectiv nuda proprietate, la dou persoane diferite, una devenind uzufructua r, iar cealalt nud proprietar. Uzufructul testamentar se constituie prin testamen t. Constituirea poate fi: - direct, cnd se d legatarului uzufructul, motenitorii leg ali primind nuda proprietate; - indirect, cnd se las legatarului nuda proprietate, revenind motenitorilor legali uzufructul. Prin testament dreptul de uzufruct se p oate constitui fie n privina ntregului patrimoniu uzufruct universal, fie n privina nei fraciuni de patrimoniu uzufruct cu titlu universal, fie privitor la un obiect determinat uzufruct cu titlu particular. Uzucapiunea poate conduce la dobndirea uzufructului, cu respectarea condiiilor i regulilor legale n materie. Acest mod de dobndire este mai puin important, deoarece cel care ncepe posesia bunului va urmri d obndirea dreptului de proprietate i nu doar a unui simplu dezmembrmnt al acestui dre pt. 2. Stingerea uzufructului Potrivit art. 557-564 C.civ. dreptul de uzufruct s e stinge n urmtoarele moduri: - moartea uzufructuarului, deoarece este un drept te mporar i viager. Convenia prin care s-ar stipula un uzufruct perpetuu este lovit de nulitate absolut; - expirarea termenului pentru care a fost constituit. n caz de deces a uzufructuarului anterior mplinirii termenului, uzufructul nceteaz ca urmare a decesului; - confuziune, adic prin ntrunirea asupra aceleiai persoane a calitii de proprietar i uzufructuar; - neuz, timp de 30 de ani. Nentrebuinarea lucrului trebu ie s fie continu i complet, timp de 30 de ani, ncepnd cu ultimul act de folosin; ugerea total a bunului. Se are n vedere att pieirea material ct i cea juridic. Pieir trebuie s fie total, 212

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE -

deoarece n caz de pieire parial uzufructul continu s existe pentru partea ce a rmas d n bun. De asemenea, distrugerea trebuie s se datoreze cazului fortuit sau forei ma jore, deoarece n caz de culp a unei persoane, uzufructul se exercit asupra indemniz aiei de asigurare; renunarea uzufructuarului la dreptul su. Renunarea poate fi expre s sau tacit, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit; abuzul de folosin, atunci cnd uzuf ructuarul nu-i ndeplinete obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar. Decderea din dreptul de uzufruct se dispune numai de instana de judecat, la cererea nudului proprietar; rezoluiunea sau nulitatea titlului nudului proprietar. Pe cale de co nsecin, se vor desfiina i drepturile consimite de acesta n favoarea uzufructuarului. 213

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a III-a Dreptul de uz i dreptul de abitaie Dreptul de uz i dreptul de abitai e sunt reglementate de Codul civil n art. 565-576. Prin natura lor, sunt varieti al e dreptului de uzufruct, cu precizarea c titularul lor folosete un lucru al altei persoane i-i culege fructele pentru nevoile sale i ale familiei sale. Cu alte cuvi nte, nu este posibil cedarea emolumentului altor persoane. Dreptul de uz are ca o biect un bun mobil sau imobil, n schimb, dreptul de abitaie are ca obiect numai o cas de locuit. 1. Dreptul de uz Dreptul de uz este un drept real, principal ce co nfer titularului posibilitatea de a folosi un bun i de a-i culege fructele pentru nevoile lui i ale familie sale. Perceperea fructelor trebuie s se fac n natur i serve exclusiv consumaiei. Dac bunul produce fructe ce depesc nevoile titularului, acesta nu are dreptul s le nstrineze pentru a-i procura alte bunuri. Dreptul de uz avnd un caracter personal, nu poate fi cedat i nici nchiriat. Dreptul de uz are n principiu acelai regim juridic ca i uzufructul, ns cu urmtoarele deosebiri: titular al dreptul ui de uz nu poate fi o persoan juridic, iar uzuarul nu poate nstrina emolumentul. 2. Dreptul de abitaie Dreptul de abitaie este un drept real, principal, n temeiul crui a titularul are dreptul de a folosi o cas de locuit ce aparine altei persoane. Dre ptul de abitaie, asemenea dreptului de uz, nu poate fi dobndit de ctre o persoan jur idic, n schimb, abitaia poate fi constituit i prin lege. Astfel, art. 4 din Legea nr. 319/1944 privitor 214

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

la drepturile succesorale ale soului supravieuitor, reglementeaz dreptul de abitaie al soului supravieuitor asupra casei de locuit, proprietatea soului decedat. Pentru a beneficia de acest drept, se cer ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: - imob ilul s fie proprietatea defunctului; - soul supravieuitor s nu aib o alt locuin; lul s fac parte din motenire; - soul supravieuitor s nu devin, prin motenire, propr exclusiv i unic al locuinei. Dreptul de abitaie este temporar, durnd pn la ieirea d indiviziune, ns cel mai puin un an de la ncetarea din via a soului. Dreptului de abi i se aplic acelai reguli ca i uzufructului, cu deosebirea c nu poate fi cedat sau i potecat, avnd un caracter strict personal, iar exerciiul su nu poate depi cadrul nevo ilor titularului. 215

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a IV-a Dreptul de servitute 1. Noiunea, obiectul i caracterele dreptului d e servitute 1. Noiune Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 C.civ . Potrivit art. 576 C.civ.: servitutea este o sarcin impus asupra unui imobil pentr u uzul i utilitatea unui imobil avnd alt stpn . Dreptul de servitute reprezint o sarc n ce apas asupra unui fond, numit fond aservit, n favoarea altui fond, numit fond d ominant. Spre deosebire de celelalte dezmembrminte care presupun desprinderea uno r atribute din dreptul de proprietate i exercitarea lor de ctre alte persoane, ser vitutea apare ca o simpl sarcin, o limitare n exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, ce rmn n continuare ale proprietarului. 2. Obiect n ceea ce privete b unurile cu privire la care se poate constitui dreptul de servitute, se au n veder e doar bunuri imobile prin natura lor cu sau fr construcii. Pentru naterea dreptului de servitute este absolut necesar ndeplinirea urmtoarelor condiii: existena a dou fo duri care s aparin unor proprietari diferii. De exemplu, pe un teren A care are o la tur la strad se gsete o cas, iar n spate se afl un alt teren B pe care, de asemenea, gsete o cas, dar care nu are nici o latur la strad. n acest caz, proprietarul terenu ui B va avea dreptul de trecere pe terenul A pentru a iei la strad. Aceasta nseamn c sarcina terenului A fond aservit se constituie servitutea de trecere pentru uti lizarea fondului B fond dominant. Dreptul de servitute se menine att timp ct exist ele dou fonduri, dac nu s-a stins prin unul din faptele ce atrag stingerea lui i co ntinu s existe i dup eventuala schimbare a proprietarilor. 216

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

3. Caractere juridice Dreptul de servitute are urmtoarele caractere: - servitutea presupune existena a dou fonduri care au proprietari diferii. Nu este necesar ca c ele dou fonduri s fie nvecinate165. - dreptul de servitute se instituie n favoarea u nui fond i, ca atare, apare ca un accesoriu al acestuia i va avea ntotdeauna soarta juridic a fondului n favoarea cruia este constituit. De aici consecina c dreptul de servitute nu poate fi considerat un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, deoar ece el nu are o existen juridic de sine stttoare; - servitutea este un drept numai n rivina fondului dominant, iar n privina celui aservit este o sarcin care ngrdete i ge exerciiul dreptului de proprietate; - este un drept perpetuu. Servitutea se me nine atta timp ct exist dou imobile i mprejurarea care a determinat constituirea ei. tui prile pot conveni un termen limitat pentru exercitarea lui; - este un drept ind ivizibil, n sensul c profit ntregului fond dominant i greveaz ntregul fond aservit. ste un drept real imobiliar. Servitutea se constituie numai n folosul, respectiv n sarcina unor imobile prin natura lor. 2. Clasificarea servituilor 1. Criterii de clasificare dup modul de constituire, conform art. 577 C.civ., servituile pot fi: - naturale, i au originea n situaia natural a fondurilor (servitutea de scurgere a a pelor, servitutea izvorului); - legale, stabilite ex lege, n considerarea utilitii 165 Practica judiciar a statuat c pentru a se putea constitui un drept de servitut e este necesar ca cele dou fonduri s aparin unor proprietari diferii. (Dec. nr. 1371/ 1983 a Trib. Suprem n C.D. pe anul 1983, p. 29). 217

DREPTURILE REALE

publice (servitutea de trecere, servitutea distanei plantaiilor); - convenionale (p rin fapta omului), se constituie prin convenie sau prin testament, prin uzucapiun e sau prin destinaia proprietarului. Precizare Aceast clasificare este criticabil d eoarece servituile naturale sunt, n fapt, legale, nsi legea prevzndu-le expres. n c in, nu exist dect servitui legale i servitui stabilite prin fapta omului.. dup natu ndului, potrivit art. 621 C.civ., servituile se mpart n: - urbane, sunt constituite n folosul cldirilor, indiferent de locul siturii lor; - rurale, stabilite n folosul terenurilor. dup modul de exercitare, art. 622 C.civ. deosebete urmtoarele servitui : - servitui continue, sunt acelea care nu implic n mod necesar acte succesive i rep etate din partea proprietarului fondului dominant (servitui de vedere; servitui de scurgere a apelor etc.); - servitui necontinue sunt acelea care, spre a fi exerc itate, implic faptul actual al omului, cum este cazul servituilor de trecere, a se rvituilor de a scoate ap din fntn etc.; dup felul n care se manifest: - servitui a care se manifest prin semne exterioare, de exemplu, o fereastr etc.; - servitui ne aparente cnd nu se manifest n exterior prin nici un semn vizibil, de exemplu, prohi biia de a zidi pe un fond. dup obiect, servituile se mpart n: - pozitive, permit prop rietarului fondului dominant s fac acte de folosin asupra fondului aservit; - negati ve, impun proprietarului fondului dominant anumite restricii sau limitri, acte de a nu face. 218

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

2. Servitui legale Servituile legale (inclusiv cele naturale) se divid n dou categor ii: - servitui reciproce ntre proprietari vecini, sunt limitri legale ale dreptului de proprietate, n folosul, respectiv n sarcina a dou imobile, fiecare fiind n rapor t cu cellalt att fond dominant ct i fond aservit. - servitui unilaterale, fr recipro ate ntre proprietarii vecini, se stabilesc exclusiv n folosul unuia dintre imobile i n sarcina celuilalt imobil, astfel nct unul este numai fond dominant, iar altul n umai fond aservit. a) Servitui reciproce ntre proprietari vecini Servitutea de grniu ire. Conform art. 584 orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea propr ietii, cheltuielile grniuirii se vor face pe jumtate. Dac grniuirea nu se poate fa bun nvoial, pentru delimitarea fondurilor nvecinate, poate fi utilizat aciunea n gr e. Grniuirea reprezint operaiunea de delimitare prin semne exterioare a dou propriet ecine ce aparin unor titulari diferii. ngrdirea proprietii. Art. 585 dispune: tot ietarul i poate ngrdi proprietatea. ngrdirea proprietii fiind doar o facultate i gaie, nu poate fi privit ca o veritabil servitute166. Cu toate acestea, pentru prop rietile situate n mediul urban, ngrdirea este obligatorie potrivit art. 600: fiecare oate n orae i suburbii a ndatora pe vecinul su, a contribui la cldirea i repararea ii ce desparte casele, curile i grdinile. Servitutea de distan a plantaiilor, potr creia proprietarul nu poate ridica plantaiile dect la distana prevzut de lege sau de biceiuri (art. 607-608). Astfel, arborii nali pot fi sdii la distana prevzut de regu ente sau de obiceiul locului, iar n lipsa acestora, ei pot fi sdii la o distan de doi metri de hotarul dintre cele dou proprieti, iar celelalte plantaii i garduri vii la o jumtate de metru. Cei doi proprietari pot conveni ca distana plantaiilor s fie mai mic dect cea prevzut de lege, convenie 166 Se consider c dreptul de ngrdire nu este o servitute, ci o simpl manifestare a dr eptului de proprietate, respectiv o restricie a proprietii vecinului. 219

DREPTURILE REALE

care poate fi expres sau tacit, cea din urm rezultnd din neopunerea la efectuarea pl antaiei. n lipsa unei nelegeri, proprietarul fondului vecin poate cere desfiinarea pl antaiilor fcute la o distan mai mic dect cea legal.Totodat, chiar dac plantaia st la distana legal, proprietarul fondului vecin poate cere s fie tiate crengile care umbresc terenul su, i poate tia singur rdcinile ce se ntind pe terenul su. Servit de distan i lucrri intermediare. Potrivit art. 610 C. civ., cel care dorete s constru asc un pu, o fierrie, cuptoare, magazii de sare, ori materii explozibile, uzini ele ctrice etc. este obligat s lase deprtarea prescris de regulamente i obiceiurile part iculare asupra unor asemenea obiecte. Textul de lege nu prevede distana la care s e poate construi n lips de regulamente sau obiceiul locului, astfel nct revine insta nei s stabileasc dac prin construire s-au produs vtmri vecinului. Servitutea privi ctura streainilor, care impune proprietarului obligaia de a-i face streain casei sale astfel nct apele de ploaie s curg pe terenul su i nu pe terenul vecinului (art. 615 C civ); Servitutea de vedere, const n obligaia proprietarului a dou imobile de a nu d eschide ferestre de vedere, balcoane, terase la o distan mai mic dect cea prevzut de ege (art. 611 C. civ). Distanele stabilite sunt de 1,90 m i respectiv 0,60 m, dup c um vederea este dreapt (zidul n care s-a practicat deschiderea este paralel cu lin ia despritoare) sau piezi (zidul n care s-a practicat deschiderea este perpendicular pe linia despritoare) i se calculeaz de la zid pn la linia despritoare a celor dou eti i nu pn la casa vecinului167. b) Servitui legale unilaterale (fr raporturi de r ocitate ntre proprietarii vecini) Servitutea de scurgere a apelor naturale. Potri vit art. 578 C.civ.: locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg, 167 n schimb, deschiderile pentru aer i lumin se pot practica la orice nlime i la or distan de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de propri etate i nu sunt de natur a prejudicia proprietarul fondului vecin. 220

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

firete, din locurile superioare fr ca mna omului s fi contribuit la aceasta. Propriet rul fondului inferior este obligat s nu fac nimic de natur a opri aceast curgere. Pr oprietarul fondului superior nu poate face lucrri n scopul dirijrii apelor ctre locu l inferior. n caz contrar, lucrrile urmeaz a fi desfiinate. Servitutea izvoarelor. C onform art. 579 C.civ. impune obligaia celui care are un izvor pe terenul su s-l ntr ebuineze n aa fel nct s nu aduc atingere dreptului proprietarului fondului vecin de olosi acel izvor. De asemenea, proprietarul nu-i poate schimba cursul dac izvorul d apa necesar unei comune sau altei aezri (art. 581). Servitutea de trecere. Potriv it art. 616 C.civ.: proprietarul al crui loc este nfundat, care nu are nici o ieire la calea public, poate reclama o trecere pe locul vecinului su cu ndatorirea de a-l despgubi n proporie cu pagubele care s-ar putea ocaziona. Prin loc nfundat se neleg cel fond care nu are nici o ieire la calea public. Dei textul se refer la imposibili tatea absolut de ieire, practica a lrgit noiunea de loc nfundat, art. 616 C.civ. priv ind i situaiile n care dei exist o astfel de ieire, ea prezint inconveniente grave s ar fi periculoas. Art. 616 C.civ. nu i gsete aplicarea n situaiile n care: - exist a calea public pe un drum impracticabil, dar care poate deveni practicabil cu anu mite cheltuieli; - locul nfundat este rezultatul faptei proprietarului, cum ar fi vnzarea unei pri din teren sau edificarea unei cldiri, prin care s-a blocat ieirea l a locul public. Proprietarul fondului aservit este inut s nu fac nimic de natur a mpi edica exercitarea servituii de trecere (nu poate schimba starea locurilor i nici s trmuta exercitarea servituii ntr-un alt loc). Prin excepie, dac servitutea a devenit prea mpovrtoare, proprietarul fondului aservit va putea oferi celuilalt proprietar un alt loc, iar acesta nu va putea refuza (art. 634 C.civ.). 3. Servitui convenion ale (art. 620-627 C.civ.) 221

DREPTURILE REALE

Potrivit art. 620 C.civ., n principiu, proprietarul unui teren sau al unei cldiri poate constitui, n folosul acestor fonduri i n privina lor, orice servitute, cu cond iia s nu contravin ordinii publice. a) Servitui constituite prin titlu168 Dreptul de servitute se poate constitui att prin contract cu titlu oneros ct i prin contract cu titlu gratuit. n schimb, nu este posibil constituirea prin act unilateral, deoa rece este nevoie de acordul proprietarilor celor dou fonduri. Prin excepie, servit uiile se pot nate ns din testament. Astfel, dac autorul are n proprietate dou imobil el poate testa ctre persoane diferite, stabilind un raport de servitute ntre imobi le. b) Servitui dobndite prin uzucapiune Pentru dobndirea dreptului de servitute pe calea prescripiei achizitive se cer ntrunite urmtoarele condiii: - servitutea s fie continu i aparent, - posesia s fi fost util i s fi durat 30 de ani. n acest sens ar 3 C. Civ. precizeaz: servituiile continue i aparente se dobndesc prin posesiune de 30 de ani. Per a contrario, uzucapiunea scurt de 10 20 de ani nu i gsete aplicare n ia servituiilor169. c) Servitui constituite prin destinaia proprietarului Dreptul d e servitute se nate n acest mod atunci cnd proprietarul a dou fonduri stabilete ntre le o stare de fapt care ar constitui o servitute dac cele dou fonduri ar aparine un or subiecte de drept diferite. De exemplu, proprietarul fondului A stabilete o fe reastr avnd vedere pe fondul B la o distan mai mic dect cea legal. n momentul n ca te fonduri vor aparine unor proprietari diferii, va lua natere un drept de servitut e de vedere. 168 Titlul trebuie neles n sens de negotium i nu de instrumentum i privete att a tlu oneros ct i pe cele cu titlu gratuit, precum i testamentele. 169 S-a observat c, ntruct dreptul de servitute se exercit numai asupra unei pri din fondul aservit, une ori fr a se stnjeni prea mult exercitarea dreptului de proprietate asupra acestui f ond, o perioad de 10-20 de ani nu ar fi suficient ca proprietarul fondului aservit s reacioneze pentru a constata i nceta posesia ntemeiat pe un act juridic ncheiat c n neproprietar. Argumentul este discutabil, de lege ferenda se propune ns i dobndire a servituii prin uzucapiune scurt. (V. Stoica op. Cit., p. 540-541). 222

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Att timp ct cele dou fonduri aparin unui singur proprietar, nu poate fi vorba despre o servitute. Potrivit art. 625 C.civ. prin destinaia proprietarului se pot dobndi numai servituile continue i aparente. 3. Exercitarea dreptului de servitute 1. Dr epturile i obligaiile proprietarului fondului dominant Proprietarul fondului domin ant are dreptul s fac tot ce este necesar pentru exercitarea dreptului de servitut e (construirea unui drum etc.) pe cheltuiala sa, dac prile n-au stipulat contrariul . Totodat, titularul servituii are i obligaii: - de a se folosi de servitute numai n conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia (nu o poate modi fica, nu poate schimba locul de trecere, nu o poate utiliza n alt scop); - de a n u face nimic de natur a agrava servitutea. 2. Drepturile i obligaiile proprietarulu i fondului aservit Proprietarul fondului aservit beneficiaz de urmtoarele drepturi : de a nstrina sau greva bunul cu sarcini, cu condiia s nu lezeze exercitarea servit uii; de a pretinde despgubiri pentru eventualele prejudicii aduse fondului; de a a bandona fondul aservit cnd s-a obligat, prin titlu, s fac pe cheltuiala sa anumite lucrri necesare pentru exercitarea servituii. De asemenea, el are obligaia negativ, de a se abine de la orice fapt prin care ar tulbura exerciiul normal al servituii. T otui, art. 634 C.civ. i d posibilitatea de a oferi proprietarului fondului dominant un loc pentru exercitarea servituii dac acesta a devenit prea mpovrtoare sau l mpie s fac reparaii folositoare. 223

DREPTURILE REALE

4. Stingerea dreptului de servitute n afar de modurile de stingere ale unui raport juridic, prevzute de dreptul comun (renunare, mplinirea termenului sau condiiei), C odul civil n art. 636-646, prevede cazuri speciale de stingere a dreptului de ser vitute, i anume: - imposibilitatea de exercitare. Aceast situaie intervine atunci cn d dreptul de servitute nu mai poate fi exercitat datorit distrugerii materiale a bunului sau a pierderii juridice a acestuia; - confuziunea, cnd ambele fonduri de vin proprietatea aceluiai subiect de drept. Confuziunea se poate realiza n trei mo duri: proprietarul fondului dominant dobndete i proprietatea fondului aservit; prop rietarul fondului aservit dobndete i proprietatea fondului dominant; o ter persoan do dete proprietatea ambelor fonduri. - neuzul, cnd servitutea nu este ntrebuinat timp d e 30 de ani. Potrivit art. 639 C. Civ. servitutea este stins prin neuz n curs de 30 de ani. Neuzul stinge dreptul de servitute indiferent dac este voluntar sau silit . 224

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA a V-a Dreptul de superficie 1. Noiunea i caracterele dreptului de superfic ie 1. Noiune Dreptul de superficie spre deosebire de celelalte dezmembrminte, nu e ste reglementat expres n Codul civil170. n doctrin s-a impus opinia conform creia dr eptul de servitute este o derogare de la regula prevzut de art. 492 C.civ.171 prop rietarul terenului este prezumat a fi i proprietarul tuturor construciilor, plantai ilor sau lucrului fcute n pmnt sau asupra pmntului pn ce se dovedete din contr. ar a dreptului de accesiune nseamn tocmai dovada dreptului de superficie. Dreptul d e superficie este un drept real care const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan denumit superficiar, n privina construciilor sau plantaiilor ce se afl pe t nul aparinnd altui proprietar precum i n dreptul de folosin asupra terenului pe care e afl construciile sau plantaiile. Dreptul de superficie presupune existena a dou cat egorii de drepturi ce aparin unor persoane diferite: - dreptul de proprietate al superficiarului, n privina construciei sau plantaiei, precum i dreptul su de folosin privire la terenul pe care acesta se afl, - dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se gsete construcia sau plantaia, precum i dreptul acestuia de a pret inde de la superficiar o indemnizaie pentru folosina terenului, cu excepia cazului cnd dreptul superficie s-a constituit cu titlu gratuit. 2. Caractere juridice 170 S-a observat c, n momentul n care a fost tradus n limba romn art. 553 C. civ. fr. al crui corespondent este art. 492 C. Civ. rom., a fost omis dispoziia final, care mp iedica accesiunea imobiliar artificial n ipoteza n care un ter ar fi dobndit propriet tea asupra subsolului unei cldiri. S-a concluzionat eronat, c legiuitorul romn nu a dorit s recunoasc dreptul de superficie. 171 C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. c it. p. 180; L. Pop, Op. cit. p. 185. 225

DREPTURILE REALE -

drept real imobiliar, avnd ca obiect ntotdeauna un teren; drept perpetuu care exis t ct timp fiineaz construcia, plantaia, lucrarea. Deoarece caracterul perpetuu este d natura i nu de esena dreptului de superficie, prin contract el poate fi constitui t i pe o durat determinat; drept imprescriptibil extinctiv n sensul c aciunea n reve care poate fi introdus oricnd pn la stingerea dreptului de superficie: nu nceteaz pri ieirea din indiviziune, deoarece dreptul superficiarului i al proprietarului tere nului nu sunt n indiviziune.

2. Constituirea dreptului de superficie Dreptul de superficie se poate dobndi pri n titlu, prin uzucapiune sau direct prin lege. Constituirea prin titlu. Prin tit lu se nelege un act juridic, respectiv o convenie sau un testament. Prin acte jurid ice ntre vii (pe cale voliional), dreptul de superficie se poate nate: - prin conveni a dintre o persoan fizic sau juridic, n calitate de superficiar, i proprietarul unui teren, care permite superficiarului s ridice o construcie sau o plantaie pe terenul su172; - n temeiul unui contract cu titlu oneros sau gratuit, cnd transmiterea dre ptului de superficie de la vechiul titular la noul titular are loc prin acordul de voin al ambilor; - prin atribuirea folosinei terenului de ctre stat, prin organel e sale competente, persoanelor juridice i fizice n scopul ridicrii unor construcii. Pe cale succesoral, dreptul de superficie se dobndete prin 172 Jurisprudena a recunoscut chiar i superficia constituit prin consimmnt tacit. De egul, edificarea construciei se face pe baza unei nelegeri verbale ntre constructor i proprietarul terenului sau consimmntul proprietarului terenului se deduce din faptu l c nu a fcut nici o opoziie la edificare; 226

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE motenire testamentar. Astfel, testatorul fie instituie un legat avnd ca obiect nuda proprietate sau dreptul de superficie n favoarea unui motenitor, fie instituie do u legate, unul avnd ca obiect nuda proprietate, cellalt dreptul de superficie n favo area unor motenitori diferii. Constituirea prin uzucapiune. Dei mai mult teoretic, d obndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune este posibil n msura n care posesor ul terenului are ab initio intenia de a se comporta ca un superficiar i nu ca un p roprietar al terenului. Constituirea ex lege. Legislaia consacr un singur drept de superficie nscut ex lege. Conform art. 30 C. fam., construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri comune. Soul nepropr ietar al terenului devine titularul unui drept de superficie. 3. Stingerea drept ului de superficie Dreptul de superficie nceteaz: - dac a fost constituit pe o dura t determinat, dreptul de superficie nceteaz la mplinirea termenului; - prin pieirea s au desfiinarea construciei, plantaiei sau lucrrii; - prin expropriere; - prin confuz iune. n acest caz, calitatea de superficiar i cea de nud proprietar se reunesc n ac eeai persoan, care poate fi nudul proprietar, superficiarul, sau o ter persoan. Confu ziunea este efectul unui contract sau al unei moteniri. 227

DREPTURILE REALE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin Actul autenti c de vnzare-cumprare cu clauz de uzufruct viager n favoarea vnztorului conine n rea e dou contracte vnzarea-cumprarea pe de o parte i convenia de uzufruct. Prin clauza e uzufruct se procedeaz la dezmembrarea dreptului de proprietate, la cumprtor trecnd , la data ncheierii actului, doar nuda proprietate, iar posesia i folosina rmnnd vnz lui. Spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare, contract sinalagmatic, uzufr uctul are caracterul unui contract unilateral, nudul proprietar fiind inut s respe cte chiar n lipsa unor clauze exprese, drepturile uzufructuarului prevzute de art. 521-539 C. civ. Pentru aprarea drepturilor sale fa de nudul proprietar, uzufructua rul are la dispoziie fie aciunea confesorie de uzufruct (aciune real), fie o aciune p ersonal izvort din contract. Sub nici o form, uzufructuarul nu poate cere rezoluiunea vnzrii pentru nerespectarea drepturilor sale de ctre nudul proprietar, n temeiul ar t. 1020 C. civ., deoarece conform textului de lege, condiia rezolutorie este totd eauna subneleas, dac una din pri nu-i ndeplinete obligaia i numai n contractele e, pe cnd uzufructul viager are caracterul unui contract unilateral, iar nudul pr oprietar este inut s respecte drepturile uzufructuarului173 . Dac intenia prilor ar f ca n cazul nerespectrii de ctre nudul proprietar (cumprtor) a uzufructului stabilit favoarea vnztorului, s se poat proceda la rezoluiunea vnzrii, actul trebuie s cupr clauz rezolutorie expres singura care poate stabili o legtur ntre cele dou contract 4. n situaia n care cel care nu-i ndeplinete obligaiile este uzufructuarul, nudul pr ietar poate cere desfiinarea (ncetarea) uzufructului pentru abuz de folosin. Potrivi t art. 558 C.civ. exist abuz 173 Dec. nr. 181/1998 a C.A. Bacu, sec.civ., n M.Voicu, M. Popoac, Op.cit.,p.245-246 . 174 Dec. nr. 120/1994 A Curii de Apel Bacu n Th. Mrejeru, Op.cit.,p. 75-76. 228

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

de folosin cnd uzufructuarul aduce stricciuni fondului sau l las s se degradeze din s de ntreinere. Nu este necesar ca abuzul s fie svrit cu intenie, fiind suficiente jena sau incapacitatea n folosirea lucrului. ncetarea uzufructului pentru abuz de f olosin nu are loc de plin drept, ci ea trebuie pronunat de instana de judecat n ur cereri a nudului proprietar, nsoit de dovada (prin orice mijloace de prob) a abuzur ilor comise de uzufructuar. Instana va aplica msura excepional a ncetrii uzufructului numai n cazuri grave. Dac abuzul de folosin nu mbrac o form grav care s determine ea ncetrii uzufructului, instana va respinge cererea. n aceast situaie nudul propriet r are deschis calea unei aciuni prin care se solicit readucerea bunului n stare de f olosin, aciune mai puin radical prin efectele ei. Care va fi situaia contractului de zare-cumprare cu rezerva uzufructului vnztorului, ncheiat n scopul nceperii sau conti urii unor relaii de concubinaj? n opinia noastr, cauza imoral afecteaz nu numai contr ctul de vnzare-cumprare ci i clauza de uzufruct, ambele fiind lovite de nulitate ab solut. Actul juridic de vnzare-cumprare a unui spaiu locativ cu clauza de abitaie via ger n favoarea vnztorului, cuprinde, n realitate, dou contracte. Nerespectarea de ct proprietarul locuinei a celui de al doilea act (constitutiv al dreptului de abitai e), chiar i n cazul n care culpa cumprtorului ar fi dovedit, nu poate justifica rezol unea contractului de vnzare-cumprare. Titularul dreptului de abitaie, n vederea valo rificrii acestui drept, are la alegere fie o aciune real, confesorie care ndeplinete acelai rol ca i aciunea n revendicare pentru proprietar, fie o aciune personal, fonda pe actul juridic care constituie titlul abitaiei. Titularul abitaiei nu poate soli cita rezoluia actului translativ de proprietate, deoarece cumprtorul (proprietarul) i-a executat obligaiile asumate prin contract175.

175 Dec. nr. 1767/1992 a Curii Supreme de Justiie, sec.civ.; Dec. nr. 47/1995 a Curi i de Apel Ploieti; sec.civ.; Dec. nr. 1535/1996 a Curii de Apel Galai, sec.civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op.cit., p. 246-247 229

2. Tabel comparativ Stingere Moduri de dobndire Caractere Noiune

prin lege (cazuri decesul uzufructuarului abrogate) expirarea termenului prin ti tlu confuziune prin uzucapiune neuz distrugerea total a bunului renunarea uzufru arului abuz de folosin nulitatea/rezoluiunea titlului - se constituie i se stinge d p aceleai reguli ca i uzufructul drept real mobiliar sau imobiliar; drept temporar; drept incesibil; drept insesizab il; drept viager; titularul poate ceda emolumentul. - drept real principal care confer titularului su (uzufructuar), posesia i folosina unui bun aparinnd unei alte persoane (nud proprietar), cu obligaia uzufructuarului de a-i conserva substana. Drept de uzufruct drept real drept strict personal titularul su nu poate ceda emolumentul -drept real principal ce confer titularului posibilitatea de a folosi un bun i de a-i culege fructele pentru nevoile lui i ale familiei sale. Drept de uz 230

se constituie i se stinge dup aceleai reguli ca i uzufructul cu excepia dreptului de abitaie creat prin efectul legii. drept real drept imobiliar avnd ca obiect o locuin - drept real principal n temeiul cruia titularul are dreptul de a folosi o cas de l ocuit ce aparine altei persoane. - o sarcin impus asupra unui fond (fond aservit) n favoarea altui fond (fond dominant) Drept de abitaie cauze generale cauze speciale: - imposibilitate de exercitare - confuziune - neu z prin titlu prin uzucapiune prin destinaia proprietarul ui

prin convenie, succesiune, uzucapiune confuziune prin desfiinarea construciei, pla taiei, lucrrii. prin titlu prin uzucapiune prin lege

presupune dou fonduri aparinnd unor proprietari diferii este un accesoriu al fondul i cruia i profit drept real n privina fondului dominant, sarcin pentru fondul aserv drept imobiliar drept perpetuu drept indivizibil presupune existena a dou drepturi ce aparin unor persoane diferite drept real imobiliar drept perpetuu drept impres criptibil, extinctiv Drept de servitute - drept real ce const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan (superficiar) asupra construciilor sau plantaiilor ce se afl pe terenul altui proprietar, precum i dreptul de folosin asupra terenului pe care se afl construciile sau plantaiile Drept de superficie 231

dup natura fondului servitui urbane servitui rurale dup modul de exercitare servitui continue servitui necontinue dup modul de manifestare servitui aparente servitui neaparente Clasificarea servituilor dup obiect

servitui pozitive servitui negative servitui naturale de curgere a apelor (art. 578 C.civ.) servitutea izvoarelor (art. 579 C.civ.) grn iuirea (art. 584 C.civ.) ngrdirea proprietii (art. 585 C.civ.) privind distana planta lor (art. 607, 608) privind distanele construciilor i lucrrilor intermediare (art. 6 10 C.civ.) servitutea de vedere (art. 611 613 C.civ.) - prin titluri - prin uzuc apiune . prin destinaia proprietarului 3. Reprezentare grafic dup modul de constituire servitui legale servitui stabilite prin fapta omului 232

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

4. Vocabular explicativ aciune confesorie aciune prin care titularul su urmrete apr a unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate; aciune negatorie aciune prin care pr oprietarul neag existena unui dezmembrmnt al altei persoane asupra bunului su; cauiun contract de garanie prin care o persoan denumit fidejusor se oblig fa de creditoru ltei persoane s execute obligaia acesteia; ex contractu din contract; ex lege din lege; emolument ansamblu de avantaje i prerogative pe care uzufructuarul le dobndet e n temeiul dreptului de uzufruct; fidejusor persoan care se angajeaz fa de creditor l unui debitor s execute obligaia acestuia, n cazul n care debitorul principal n-ar executa-o. 5. ntrebri, exerciii 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Ce nelegei prin dezmembrminte a dreptului de proprietate? Proprietatea public poate fi dezmembrat? Care sunt drept urile i obligaiile uzufructuarului? Care sunt aciunile prin care nudul proprietar i a pr dreptul? Titularul dreptului de uz i poate nchiria dreptul? Dar titularul dreptulu i de abitaie poate nchiria imobilul asupra cruia i exercit dreptul? Uzufructul poate i nstrinat? Dar emolumentul acestuia? Ce sunt servituile reciproce, respectiv servi tuiile unilaterale? Servitutea izvoarelor este: - continu/necontinu - aparent/neapar ent - urban/rural. Uzufructuarul unui loc nfundat poate cere o servitute de trecere? mprejurarea c proprietarul i-a construit un cote care nchide 233 8. 9.

DREPTURILE REALE

accesul din grdin la drumul public justific preteniile acestuia de trecere pe terenu l vecinului? 10. Dac locul nfundat este rezultatul vnzrii unei poriuni din teren, pro prietarul poate cere drept de trecere pe terenul vecinilor sau numai pe terenul cumprtorului? 11. Servitutea de trecere este condiionat de obinerea unei autorizaii a ministrative? 12. Dreptul de superficie poate avea ca obiect doar o cldire aderen t solului sau i un etaj al unei construcii? 6. Teste gril 1. Constituie dezmembrminte ale dreptului de proprietate: a) indiviziunea; b) accesiunea; c) servitutea. 2. Titularul unui drept de uzufruct: a) are dreptul s foloseasc lucrul; b) nu are dr eptul s culeag fructele; c) poate ceda dreptul su unei alte persoane. 3. Quasiuzufr uctul confer titularului: a) dreptul de a folosi lucrul; b) dreptul de a culege f ructele; c) dreptul de proprietate asupra bunului. 4. n cazul n care dreptul de uz ufruct este stabilit prin testament, pentru predarea n folosin a lucrului, uzufruct uarul poate introduce: a) o aciune personal; b) o aciune confesorie; c) o aciune n re vendicare. 5. Uzufructuarul: a) are dreptul la fructe naturale, industriale i civ ile; b) are dreptul la restituirea cheltuielilor fcute pentru dobndirea fructelor; c) are dreptul la despgubiri pentru mbuntiri numai dac au sporit valoarea lucrului. 234

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

6. Uzufructuarul: a) este obligat, chiar dac ar exista convenie contrar, s ntocmeasc n inventar al bunurilor mobile; b) este obligat s fac reparaii de ntreinere; c) este obligat s suporte sarcinile proprietii lucrului. 7. Nudul proprietar: a) este oblig at s suporte sarcinile folosinei lucrului dat n uzufruct; b) nu poate scuti pe uzuf ructuar de darea unei cauiuni; c) are dreptul s fie ntiinat de ctre uzufructuar cu pr vire la uzurprile pricinuite de teri. 8. Dreptul de uzufruct se stinge: a) prin pi eirea parial a lucrului; b) prin confuziune; c) prin neexercitare timp de 20 de an i. 9. Dreptul de uzufruct acordat unei persoane juridice nu poate depi: a) 10 ani; b) 30 ani; c) 60 ani; 10. Uzuarul: a) are dreptul s culeag fructele necesare lui i familiei sale; b) poate ceda dreptul su; c) poate nstrina emolumentul su. 11. Cel c are are un drept de abitaie: a) poate folosi casa numai el, nu i membrii familiei; b) poate locui ntr-nsa mpreun cu familia sa; c) poate nchiria partea din cas pe care nu o locuiete. 12. Presupune existena a dou fonduri care au proprietari diferii: a) dreptul de superficie; b) dreptul de servitute; c) dreptul de abitaie. 13. Dreptu l de servitute: a) este un drept real imobiliar; b) este un drept temporar; 235

DREPTURILE REALE

c) este n acelai timp un drept i o sarcin. 14. Servituile urbane: a) sunt constituite n folosul cldirilor; b) sunt constituite n folosul terenurilor; c) sunt constituit e n mediul urban. 15. Sunt servitui reciproce: a) servitutea de scurgere a apelor; b) servitutea de trecere; c) servitutea de vedere. 16. Servitutea nceteaz: a) pri n renunare; b) prin expirarea termenului; c) prin imposibilitatea de exercitare. 17. Nu este reglementat de Codul civil n mod expres: a) dreptul de uzufruct; b) d reptul de superficie; c) dreptul de servitute. 7. Spee 1. X a cumprat de la Y un t eren, ncheind un act autentic. Y, nainte de a-l vinde, a constituit asupra terenul ui un drept de uzufruct n favoarea lui Z pentru tot restul vieii. Acest fapt nu a fost cunoscut de ctre X. Ulterior, terenul a fost ocupat de ctre Q, care a refuzat s-l elibereze pe motiv c a fost mproprietrit de ctre Comisia de Aplicare a Legii nr. 18/1991. n aceast situaie, X a introdus o aciune n instan, prin care a solicitat s onstate c terenul este proprietatea lui i nu a lui Q, cernd obligarea acestuia s las e n deplin proprietate suprafaa de teren. Totodat X a fost chemat n judecat de Y, pe otiv c acesta nu i-a respectat dreptul de uzufruct asupra terenului. Cerine: a) Avn d n vedere c Y constituise asupra terenului un drept de uzufruct, credei c X a dobndi t dreptul de proprietate n integralitatea lui? 236

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE b) Cum se numete dezmembrmntul constituit n favoarea lui Z? X poate s ignore acest dezme mbrmnt? c) Cum caracterizai aciunea introdus de X mpotriva lui Q? Dar aciunea lui Y riva lui X? d) Cum va soluiona instana cele dou aciuni?

2. ntre A i B s-a ncheiat o convenie prin care A i-a lsat acestuia din urm n deplin sin casa i imobilele din ea, iar B i-a adus un fidejusor care s rspund n caz de ins ilitate. La cteva luni de zile de la ncheierea conveniei, B a nchiriat imobilul lui C, iar banii din chirie au fost folosii de acesta pentru a-i ridica o csu la ar. C a ansformat casa n atelier mecanic, fapt care a dus la deteriorarea sistemului de c onsolidare. B nu a reparat aceste stricciuni, fiind convins c toate reparaiile, cu att mai mult cele mari, cad n sarcina lui A. De asemenea, el nu a achitat nici sum ele necesare pentru suportarea sarcinilor normale ale casei (cheltuieli de ntreine re i conservare). A i-a adus la cunotin lui B c toate aceste cheltuieli i incumb, n st situaie B a renunat la dreptul su, notificnd acest lucru proprietarului. Dei B a r nunat la cas aceasta nu a fost predat, ci dimpotriv a fost nchiriat unui ter. Dup d l lui B, A a introdus o aciune n justiie mpotriva motenitorilor prin care a solicitat readucerea bunului n patrimoniul su, sumele de bani pentru suportarea sarcinilor normale ale casei, inclusiv banii ncasai din chirie de defunct. Motenitorii au artat c nu datoreaz toate sumele ncasate din chirie, ci numai pe acelea ncasate dup moarte a lui B, deoarece dreptul constituit n favoarea lui era unul viager. Cerine: a) n s pe, prin convenia ncheiat, B a dobndit un drept de crean, o posesie de bun-credin de abitaie sau un drept de uzufruct? b) Care este calitatea lui A izvort din conve nie i care sunt drepturile lui n spe? Ce calitate are B i care i sunt obligaiile? c e este modalitatea de constituire a dreptului lui B? Cunoatei i alte modaliti? Prin c e aciuni i poate apra 237

DREPTURILE REALE

B dreptul su? d) Avea B dreptul s nchirieze casa lui C i s-i nsueasc fructele? e) ai aciunea lui A mpotriva motenitorilor. f) Ce va decide instana? Ce posibilitate ar avea A dac instana i va respinge aciune? 3. X i-a dat fiicei sale Z o cas nu pentru s atisfacerea nevoilor de locuit, deoarece aceasta mpreun cu soul ei dein n proprietate un apartament, ci pentru a o folosi n interes propriu. Ulterior, Z a nchiriat cas a mpreun cu soul ei unui ter, banii primii fiind folosii pentru cltorii n strint ani, Z a decedat i, prin testament, defuncta a constituit n beneficiul soului un d rept de a locui n casa primit de la tatl ei, pe timp de cel puin un an. n aceste cond iii, soul supravieuitor a nchiriat imobilul. Tatl defunctei a introdus o aciune mpot a soului supravieuitor prin care solicita readucerea bunului n patrimoniul su. Cerine : a) Ce drept a constituit X n favoarea lui Z? b) Ce caracter are acest drept? Pu tea Z s cedeze dreptul su unui ter? c) Cum poate nceta acest drept? Identificai n spe ul dintre modurile de ncetare? d) Ce drept a dorit Z s constituie n favoarea soului ei? Ce condiii trebuie s ndeplineasc pentru a se constitui n mod valabil? Sunt respec tate condiiile n spe? e) Cum caracterizai aciunea lui X i care va fi soluia instan rivire la aceasta? 4. Reclamanta a chemat n judecat pe soii pri, solicitnd ca aceti e obligai s-i respecte dreptul de uzufruct viager asupra imobilului vndut acestora cu rezerva acestui drept, precum i evacuarea lor din locuina nstrinat deoarece i pert rb posesia i implicit exercitarea uzufructului. Din piesele dosarului rezult: 238

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

reclamanta a vndut prilor un teren i etajul imobilului construit pe acesta, rezervndu prin contract autentic dreptul de uzufruct viager asupra lucrului vndut; reclama nta face dovada faptului c nu poate s-i exercite dreptul asupra prii de imobil stpni pri. n aprare prii au invocat faptul c prile, prin contract, au uniti locativ pectiv ei dein n proprietate terenul i etajul cldirii iar reclamanta parterul, astfe l nct uzufructul privete partea din imobil care i-a rmas reclamantei. (Dec. nr. 2728 /1998 a C.A. Ploieti, adaptat)176 Cerine: a) Ce atribute ale dreptului de proprieta te revin prilor i n ce calitate? Dar reclamantei? b) Constituirea uzufructului asupra unei case cu terenul aferent presupune n mod obligatoriu forma autentic a actului juridic? c) Considerai admisibil aprarea prilor? d) Se poate dispune evacuarea nudul i proprietar? Care va fi soluia instanei? 5. Prin aciunea n justiie formulat, reclama ta a solicitat rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare pe motiv c prii cumprto au ndeplinit obligaiile pe care i le-au asumat. n motivarea aciunii reclamanta nu a n egat c prii au pltit preul convenit, c au luat bunul cumprat n primire i c, prin satisfcut obligaiile asumate n calitate de cumprtori, dar a pretins c acetia o mpi locuiasc n ncperea a crei folosin i-a rezervat-o. (Dec. nr. 1767/1992 a CSJ, sec. daptat)177 Cerine: a) Ce drept s-a constituit n favoarea reclamantei prin contractu l de vnzare-cumprare? 176 n Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n Romnia. Doctrin i jurispruden, Ed. Continent XXI, Bucureti, 2001, p. 73. 177 n M. Voicu, M. P poac, Op. cit., p. 246. 239

DREPTURILE REALE

b) n ce condiii poate fi introdus aciunea n rezoluiunea contractului de vnzare-cump c) Ce aciuni are la ndemn reclamantul pentru a-i apra dreptul n spe? Care dintre e mai avantajoas? d) Ce va decide instana? 6. Reclamantul, proprietar al imobilulu i cas i teren, a cerut obligarea prtului la sistarea trecerii cu piciorul i crua pes terenul su. n motivarea aciunii acesta a artat c prtul este vecinul su, c imobilul nu constituie loc nfundat i c, dei acesta are loc de trecere i ieire la oseaua princ l, a fcut un obicei din trecerea prin grdina reclamantei fr acordul acesteia. Prtul aprat motivnd c a folosit trecerea pe terenul reclamantului de 6 luni de cnd i-a con struit casa, fr nici o obiecie din partea acestuia, c servitutea respectiv este mai e conomic dect alte variante, i c terenul su este un loc nfundat deoarece la cellalt c pn la ieirea la calea public, se afl terenul numitului X. n aceste condiii pentru re zarea cii de acces ar fi necesar s promoveze aciune n justiie mpotriva lui X, pentru tabilirea unei servitui de trecere pe terenul acestuia. Instana a reinut din actele dosarului: din planul de situaie, ntocmit cu ocazia expertizei dispuse n cauz reies e c imobilul prtului nu constituie un loc nfundat n sensul legii. probele dosarului i nfirm existena unui act juridic n sensul constituirii prin titlu a dreptului de ser vitute. (Dec. nr. 20/1999 a CA Cluj, sec. civ., adaptat)178 Cerine: a) Ce se nelege p rin loc nfundat? b) Servitutea de trecere este natural, legal sau convenional? n cazu n care locul nu ndeplinete condiia de a fi nfundat este necesar o convenie pentru c tituirea acestui drept? c) Se poate menine o servitute de trecere pe motiv c este mai comod? d) Ce va decide instana? 178 n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 248-250. 240

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

7. X a cumprat o cas i o suprafa de teren la ar. Mai jos de proprietatea acestuia se la proprietatea lui Y care i-a ndiguit terenul astfel nct pe timp de ploi proprietat ea lui X era mereu inundat. Dei a ncercat s ajung la o nelegere cu Y, acesta a refuz spunnd c nu are nici o obligaie cu privire la apele ce se adun pe proprietatea altui a. De asemenea, accesul lui X la drumul public nu se putea face dect trecnd pe pro prietatea lui Y. Acesta nu a fost de acord, demonstrndu-i c putea s ocoleasc dealul i s ajung la drumul public. Dei nu a negat aceast posibilitate, X a artat c aceast ca este destul de periculoas, presupunnd coborrea unui deal abrupt. n aceste condiii, X a introdus aciune n justiie reclamnd un drept de trecere pe terenul lui Y i desfiinar a lucrrilor de ndiguire. Cerine: a) Ce dezmembrmnt al dreptului de proprietate este i ncident n spe? b) n funcie de criteriile reinute n literatura de specialitate, clasi ai dezmembrmntul. c) Identificai n spe fondul dominant i fondul aservit. d) Conside roprietatea lui X ndeplinete condiiile pentru a fi calificat drept loc nfundat? Dar d ac prin fapta proprie i-ar fi nchis accesul la drumul public? e) Cum calificai refuz ul lui Y de a permite trecerea pe terenul su? f) Ce natur juridic are aciunea introd us de X i cum va fi soluionat? 8. Reclamanta a formulat o aciune mpotriva prtei pri e a solicitat recunoaterea unei servitui de trecere pentru suprafaa de 288 mp, repr ezentnd drum de trecere ctre proprietatea sa. n susinerea aciunii, reclamanta a motiv at c nu poate trece prin curtea prtei dect cu piciorul, ntruct pe terenul acesteia su t construite diferite dependine, a cror demolare s-ar impune pentru crearea unui d rum de trecere. Prta s-a aprat susinnd c reclamanta are acces la proprietatea sa pe u drum rural, folosit i de alte familii ce locuiesc 241

DREPTURILE REALE

n zon, i deci nu poate fi calificat drept loc nfundat. Fa de aceast aprare, recla usinut c acest drum de arin este ocolitor i dup ploaie devine impracticabil. (Dec. nr 1302/1996 a Tribunalului Municipiului Bucureti sec. a IV-a civil179 i Dec. nr. 1813 /1999 a Curii de Apel Bucureti, sec. a IV-a civil 180 , adaptate). Cerine: a) Ce aciu e n justiie a introdus reclamanta? b) Servitutea de trecere se poate constitui dac reclamantul are o ieire la calea public care ar prezenta inconveniente grave sau a r fi periculoas? Dar n cazul n care accesul la calea public se face pe un drum rural , ocolitor i uneori impracticabil? c) n spe, servitutea de trecere poate fi dobndit p in uzucapiune? d) Care va fi soluia instanei? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Drept ul de proprietate, Op. cit., p. 367-428. D. C. Florescu, Teoria general a dreptur ilor reale, Op. cit., p.275332. V. Stoica, Op. cit., p. 465- 563. L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 225-265. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.262-295. I. R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 135-147. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit ., p. 153 186. C. Brsan, Op. cit., p. 269-304. L. Pop, Op. cit., p. 157- 190. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 320-355. Ioan P. Romoan, Op. cit., p. 266-292. 179 n Culegere de practic a Tribunalului Municipiului Bucureti, Op.cit., p. 160161. 180 n Culegere de practic judiciar n materie civil pe anul 1999, Op.cit., p. 147148. 242

VII. DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

I. Adam, Op. cit., p. 513-596. P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 124-144. M. Voicu, M . Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Tratat de jurispruden, Editu ra Lumina Lex, Bucureti, 2002. Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptulu i de proprietate n Romnia. Doctrin i jurispruden, Editura Continent XXI, Bucureti, 2 . Speele nr. 1, 2, 3 i 7 au fost prelucrate din G. Rducanu, G.T. Maravela, Op. cit. , p. 210-213. 243

CAPITOLUL VIII POSESIA

I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea, elemente constitutive i dovada posesiei 1 . Noiune Codul civil, n art. 1846 alin. 2, definete posesia astfel: Posesia este dei erea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru181. posesia este o simpl stare de fapt. Cnd posesorul este i proprietarul lucrului, posesia este un atribut al dreptului de proprietate. De cele mai multe ori, posesia i proprietatea se exercit de subiecte diferite, propr ietarul avnd un drept abstract, iar posesorul, stpnirea de fapt a lucrului. Aadar, d efinim posesia ca o stare de fapt ce const n stpnirea material sau exercitarea unei p uteri de fapt, de ctre

181 Textul este criticabil sub urmtoarele aspecte: termenul deinere nu desemneaz exac t posesia; el are neles juridic distinct, sugernd o stare de fapt asemntoare cu poses ia dar nu identic, aducnd mai bine cu starea de detenie precar; sintagma sau folosire a unui drept, n alternan cu deinerea unui lucru, nu este exact, deoarece ntre pose istena unui drept nu este ntotdeauna o concordan. Astfel, n cazul bunurilor furate sa u gsite, posesorul nu are exerciiul drepturilor; textul legal n definirea propus rel ev elementul material al posesiei corpus, fr a evidenia un al doilea element, respect v cel psihologic, intenional, animus care exprim intenia posesorului de a se comporta ca un proprietar sau ca titular al altui drept real. 244

VIII. POSESIA

o persoan asupra unui bun, cu intenia de a se comporta ca proprietar sau titular a l altui drept real. 2. Elemente constitutive Pentru existena posesiei sunt necesa re dou elemente: unul material - corpus i altul psihologic, intenional animus. Ele l material (corpus) const n stpnirea material a bunului, concretizat n diverse acte: transformare, de folosin, culegerea fructelor, aducerea unor modificri, inclusiv nc heierea unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaiunie, depozit). Eleme ntul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin intermediul altei per soane (exercitare corpore alieno). Elementul psihologic (animus) const n intenia po sesorului de a exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n calitate de titular al unui alt drept real. El are animus domini, animus si bi habendi ori animus possidendi. n acest sens, este necesar reprezentarea subiect iv a posesorului care fie crede c este titularul dreptului real, fie, dei tie c nu es te titularul dreptului real, neag dreptul adevratului titular i se comport ca i cum a r fi el titularul dreptului respectiv. 3. Dovada posesiei A face dovada posesiei echivaleaz cu a proba cele dou elemente din structura ei. Elementul corpus, fiind un fapt material, poate fi dovedit cu orice mijloc legal de prob. Elementul anim us, fiind un element psihologic, este mai greu de dovedit, astfel nct, prin lege, animus se prezum ori de cte ori o persoan are deinerea material a bunului. Deoarece n u este posibil proba direct a elementului animus, legea a instituit dou prezumii: Pr ezumia de neprecaritate, conform cruia deintorul unui bun este prezumat pn la proba c ntrarie posesor i nu detentor. Prezumia este nscris n art. 1854 C.civ.: posesorul est presupus c posed pentru sine, sub nume de 245

DREPTURILE REALE

proprietar, dac nu este dovedit c a nceput a poseda pentru altul182. Prezumia de nein tervertire a precaritii n posesie, potrivit cruia dac o persoan a nceput a poseda ca tentor precar, ea este prezumat a conserva aceast calitate, pn se dovedete c a ncepu posesie util. n acest sens, art. 1855 C.civ. dispune: cnd posesorul a nceput a posed a pentru altul se presupune c a conservat aceeai calitate, dac nu este prob contrari e.

182 n realitate textul instituie dou prezumii legale. n primul rnd, plecnd de la elem ntul material al posesiei, de la stpnirea material a bunului, legiuitorul trage con cluzia existenei elementului subiectiv. Se presupune c persoana care stpnete material bunul exercit aceast stpnire pentru sine. Fiind o prezumie relativ, se permite dovad contrar a precaritii. n al doilea rnd, odat ce au fost dovedite ambele elemente ale osesiei, legiuitorul concluzioneaz c posesorul este proprietar instituind o prezumi e de proprietate. n cazul bunurilor imobile prezumia este relativ, iar n cazul mobil elor prezumia este absolut, dac sunt ndeplinite condiiile art. 1909-1910 C. Civ (A se vedea V. Stoica op. cit., p. 166). 246

VIII. POSESIA

SECIUNEA a II-a Dobndirea i pierderea posesiei 1. Dobndirea posesiei Posesia se dobn ete prin ntrunirea cumulativ a elementelor constitutive, corpus i animus183. 1. Elem entul material se dobndete fie prin faptul unilateral al posesorului de a exercita din proprie iniiativ acte materiale asupra unui bun fr stpn, fie prin predarea lucru ui de ctre fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor pentru ca uz de moarte. Elementul material poate fi exercitat personal de ctre posesor sau p rintr-un reprezentant care stpnete pentru posesor (locatar, depozitar). 2. Elementu l animus se dobndete n cazul n care cel care are detenia bunului i manifest inteni l pstra pentru sine. n acest sens, deintorul svrete acte pe care numai proprietarul putea face (edificarea unei construcii, efectuarea de mari reparaii). Fiind un el ement de natur psihic, el este exercitat numai de posesor. De la aceast regul, se ad mite o singur excepie, respectiv persoanele lipsite de capacitate de exerciiu dobnde sc i exercit posesia prin reprezentanii legali. 2. Pierderea posesiei Posesia se pi erde prin dispariia celor dou elemente ale sale sau a unui dintre acestea: Pierder ea simultan are loc n situaia nstrinrii lucrului (vnzare, donaie) i n caz de aban 183 Dei elementul animus este esenial, simpla voin de a poseda un lucru nu este sufi cient pentru a conduce la dobndirea posesiei, fiind necesar i stpnirea efectiv a luc ui. Astfel, posesia se va socoti dobndit numai n cazul n care bunul a intrat n sfera de stpnire a posesorului, fiind utilizat potrivit destinaiei economice. 247

DREPTURILE REALE

n ceea ce privete pierderea unui element, distingem dou situaii: a. elementul materi al al posesiei dispare atunci cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane prin furt , precum i n situaia n care lucrul este distrus sau pierdut. b. elementul intenional se pierde n cazul n care posesorul nstrineaz lucrul respectiv, iar dobnditorul l nc z vnztorului (de exemplu, proprietarul vinde casa, dar locuiete acolo n continuare cu titlu de chiria)184.

184 n realitate, fostul proprietar se va transforma ntr-un simplu detentor precar, deoarece, dei are elementul corpus, el exercit stpnirea bunului sub nume de chiria i nu de titular al dreptului de proprietate. Aceast operaiune juridic poart denumirea de constituit posesor. n cazul constitutului posesor, printr-o clauz inserat ntr-un contract de vnzare-cumprare, vnztorul urmeaz s dein n continuare bunul, obiect al tului, ns n numele i pe seama cumprtorului. Practic, vnztorul devine locatar al luc vndut, deci un detentor precar, care posed bunul n numele cumprtorului posesor corp re alieno. 248

VIII. POSESIA

SECIUNEA a III-a Calitile i viciile posesiei 1. Calitile posesiei 1. Noiune Pentru posesie s-i produc efectele, adic s fie util, trebuie s ndeplineasc condiiile pr art. 1847 C.civ.: ca s se poat prescrie, se cere o posesie continu, nentrerupt, netul urat, public i sub nume de proprietar. Textul de lege impune cteva precizri: - artico ul din Codul civil nu include printre calitile posesiei i neechivocitatea, condiie p revzut de Codul civil francez. Dei a fost calificat ca fiind inutil, sinonim cu pr tea, literatura 185 i practica judiciar186 au consacrat totui necesitatea ei. - arti colul prevede printre altele, ca posesia s fie nentrerupt i sub nume de proprietar; litate acestea nu sunt caliti ale posesiei, a cror lips s o vicieze, ci duc chiar la inexistena posesiei 187 . Aceste condiii prevzute de textul legal au scopul de a as igura realizarea prescripiei achizitive ca mijloc de dobndire a proprietii. 2. Caliti e posesiei n concluzie, calitile posesiei sunt: posesia s fie continu, netulburat i lic, la care doctrina i practica au adugat i condiia ca posesia s fie neechivoc. 185 A se vedea, C. Brsan, M. Gai. M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 141; L. Pop, Op. cit ., p. 197; I. Adam, Op.cit.,p. 580; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 118. 186 Dec. n r. 769/1979 a Trib. Suprem, sec. civ., n CD pe anul 1979, p. 37-39. 187 ntreruperea privete de fapt ntreruperea prescripiei achizitive cu efectul tergerii posesiei exe rcitat pn la intervenirea cauzei de ntrerupere, iar posesia neexercitat sub nume de p roprietar este o simpl detenie precar ceea ce echivaleaz cu inexistena posesiei. 249

DREPTURILE REALE

a) posesia s fie continu Posesia este continu atunci cnd este exercitat prin acte de stpnire conforme cu natura bunului i la intervale de timp normale. Continuitatea nu presupune exercitarea n mod permanent a actelor de folosin material a bunului, ci d impotriv, ea nu exclude intermitena cu condiia s nu fie anormal. Continuitatea posesi ei este prezumat relativ de art. 1850 C.civ.n temeiul cruia: posesorul actual, care probeaz c a posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus c a posedat n tot tim ul intermediar. b) posesia s fie netulburat Este netulburat posesia care nu se fonde az pe acte de violen. Potrivit art. 1851 C.civ., posesia este tulburat cnd este fonda sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului. Cu alte cuvin te, nu este suficient ca posesia s fie panic doar la nceput, ea trebuie s conserve ac east calitate pe ntreaga ei durat. c) posesia s fie public Este public posesia exerci at n vzul tuturor i cunoscut de toat lumea. Publicitatea trebuie s existe pe toat osesiei. Posesia este public i atunci cnd persoana mpotriva creia se exercit ar fi pu ut s-o cunoasc, dei, n realitate, nu a cunoscut-o188. d) posesia s fie neechivoc O po sesie este neechivoc dac nu exist ndoieli n ceea ce privete existena celor dou elem constitutive ale sale. Echivocul privete elementul psihologic, animus, posesia fi ind echivoc cnd nu se cunoate dac ea este sau nu manifestarea unui drept. Astfel, su nt acte de posesie echivoc, actele de stpnire exercitate de unul dintre coproprieta ri asupra ntregului bun indiviz (nu se cunoate dac stpnete bunul n calitate de copro etar sau de proprietar exclusiv).

188 Practica a statuat necesitatea publicitii pentru ca proprietarul s poat afla de posesia exercitat mpotriva sa, legea neprevznd ns condiia ca proprietarul s aib ef unotin de faptul c bunul su este posedat de altul (Dec. nr. 98/1971 a Trib. Suprem, n Repertoriu de practic judiciar pe anii 1969-1975, p. 107). 250

VIII. POSESIA

2. Viciile posesiei 1. Noiune Lipsa condiiilor cerute de lege pentru ca posesia s f ie util duce la vicierea acesteia, cu consecina neproducerii efectelor sale. Aadar, prin viciile posesiei se nelege contrariul, reversul calitilor cerute de lege. 2. V iciile posesiei ntruct, aa cum artam mai sus, nentreruperea posesiei i stpnirea sub de proprietar nu pot fi calificate drept caliti ale posesiei, doctrina juridic a c onsiderat vicii ale posesiei: discontinuitatea, violena, clandestinitatea, echivo cul. a) discontinuitatea Potrivit art. 1848 C.civ. posesia este discontinu cnd pose sorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale. Discontinuitatea prezi nt urmtoarele caractere juridice: - este un viciu temporar, care nceteaz n momentul n care actele de stpnire devin regulate; - este un viciu absolut, poate fi invocat d e orice persoan care justific un interes legitim; - este un viciu ntlnit n cazul imob ilelor. n cazul bunurilor mobile, opereaz regula instituit de art. 1909 C.civ. conf orm creia posesia de bun credin valoreaz proprietate fr s fie necesar trecerea une ade de timp. b) violena Conform art. 1851 C.civ.: posesiunea este tulburat cnd este fondat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului189. 189 Din redactarea textului rezult c posesia poate fi tulburat att prin violen activ i prin acte de violen pasiv, svrite de ctre posesor n aprare. Cu toate acestea, a de specialitate susine, n unanimitate, c violena pasiv din partea posesorului, cnd ste tulburat n posesie de ctre un ter, nu constituie viciu al posesiei. O soluie con trar ar fi injust i inechitabil, deoarece nimeni nu poate fi obligat s suporte consec inele duntoare ale unor fapte i acte svrite de ctre o alt persoan. n concluzie, e poate apra chiar cu mijloace violente mpotriva agresorului care dorete s-i rpeasc b nul. Astfel, numai cel care intr n 251

DREPTURILE REALE

Violena poate fi: activ cnd posesorul intr n stpnirea bunului sau conserv poses cte de violen; pasiv cnd posesorul rspunde la actele de violen ale altei persoan erea aprrii posesiei sale. Violena se caracterizeaz prin urmtoarele: - este un viciu temporar, posesia redevine util din momentul n care nceteaz violena; - este un viciu relativ, poate fi invocat doar de ctre persoana mpotriva creia s-a exercitat violena ; - privete att imobilele ct i bunurile mobile. c) clandestinitatea Art. 1852 C.civ. precizeaz: posesiunea este clandestin cnd posesorul o exercit n ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc. Clandestinitatea se caracteriz prin: - este un viciu temporar, ncetnd imediat ce posesia a devenit public; - este un viciu relativ, poate fi invocat numai de ctre cel fa de care posesia s-a exercita t pe ascuns; - privete doar bunurile mobile, mai uor de ascuns. Imobilele, prin na tura lor, presupun o posesie public. d) echivocitatea Posesia este echivoc ori de cte ori exist ndoial asupra titlului sub care sunt svrite actele de folosin ale po ui. Cu alte cuvinte, echivocul privete situaia n care nu se cunoate dac posesorul are sau nu elementul intenional, animus190.

stpnirea bunului prin violen are o posesie viciat. 190 Calificat drept echivalent al precaritii ( a se vedea D. C. Florescu Dreptul de proprietate, op. cit., p. 472), echivocul nu se confund cu acesta: n cazul precaritii lipsete n mod sigur elementul a imus, n cazul echivocitii exist doar ndoieli cu privire la titlul cu care bunul este posedat. Potrivit unei alte concepii, echivocul nu este un viciu al posesiei. Ast fel, posesia exist n msura n care sunt ntrunite animus i corpus, fiind irelevant rep entarea corect sau eronat pe care o au ceilali, precum i mprejurarea dac posesorul cr de c este titularul unui drept real 252

VIII. POSESIA

n practica judiciar 191 , viciul echivocului a fost reinut n urmtoarele situaii: n i eza coposesiunii, pentru a argumenta respingerea aciunii prin care un coposesor u rmrea s obin recunoaterea uzucapiunii n favoarea sa cu privire la ntregul bun; n ca ctelor de stpnire exercitate mpreun de mai multe persoane care convieuiesc, cnd nu se cunoate dac s-a transmis sau s-a constituit un drept real sau de crean (echivocul ti tlului de transmitere a unui drept); n caz de confuzie dintre exercitarea unui dr ept de servitute i exercitarea unui drept de proprietate, de exemplu, n materie mo biliar cnd stpnirea bunurilor n urma decesului unei persoane este exercitat de ctre care au convieuit cu defunctul. Echivocul prezint urmtoarele caracteristici: - est e un viciu temporar, ncetnd n momentul n care exist convingerea c posesorul ntrunet ementul animus; - este un viciu relativ, putnd fi invocat doar de ctre ceilali copo sesori, nu i de ctre teri; - apare att n cazul posesiei imobilelor, ct i al mobilelo sau doar i asum un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (V. Stoica op . cit., p 174-177). 191 Dec. nr. 1903/1975 a T.S., n Culegere de decizii 1975, p. 66; Dec. nr. 769/1979 n R.R.D. nr. 10/1979, p. 65; Dec. nr. 1045/1982 n R.R.D. nr . 7/1983, p. 62. 253

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a IV-a Detenia precar 1. Noiune, caractere juridice i proba deteniei preca 1. Noiune Detenia precar este definit de art. 1853 C.civ. astfel: actele ce le exerc tm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari, depoz itari etc., sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei legale a acestuia, n u constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla ngduin a proprietarului. Astfel , detenia este exerciiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu permisiunea proprietarului, fie n virtutea unui titlu legal sau judiciar. Detenia precar nu tr ebuie confundat cu posesia, pentru urmtoarele considerente: - dei detentorul are stpn irea efectiv a bunului, el deine bunul pentru altul i nu sub nume de proprietar, fr a nimus possidendi. - posesorul are prin definiie elementul animus, adic intenia de a se afirma ca proprietar, dimpotriv, detentorul recunoate c nu este proprietar. - p osesia este o stare de fapt, deinerea precar este o stare de drept. De regul detenia rezult dintr-un titlu n temeiul cruia detentorul este ndreptit s exercite puterea a ra unui lucru al altuia. n acest sens, au calitatea de detentori precari: locatar ii, depozitarii, uzufructuarii 192 , coproprietarul pentru ntreg bunul indiviz, a dministratorii bunurilor altuia, cei care dein lucrul cu ngduina proprietarului, vnzt rul care nu a predat bunul vndut, antreprenorul de lucrri care nu a predat bunul e xecutat. 192 Uzufructuarul i ali titulari de drepturi reale sunt detentori precari fa de prop rietarul lucrului i posesori n raport cu terii. 254

VIII. POSESIA

2. Caractere juridice Dei n concepia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este mai mult dect un viciu al posesiei, este nsi lipsa posesiei. - persoana de la c are detentorul precar deine bunul, beneficiaz de posesie pentru altul (posesie cor pore alieno); - considerat viciu, precaritatea este un viciu absolut, putnd fi inv ocat de price persoan; - este un viciu perpetuu, deoarece dureaz pn cnd intervine un az de intervertire a precaritii n posesie. 3. Proba deteniei precare n practic se dis inge ntre dou situaii: - exist un titlu n baza cruia a luat natere precaritatea: con ct de nchiriere, testament; - nu exist un astfel de titlu sau dei a existat, titlul a fost pierdut. n acest caz funcioneaz dou prezumii: prezumia de neprecaritate (ar 1854 C.civ.), n temeiul creia posesorul este prezumat a poseda pentru sine ca prop rietar, n lipsa unei probe contrare; prezumia de neintervertire a precaritii n poses e (art. 1855 C.civ.), dac se face dovada c posesorul a nceput a poseda pentru altul , se prezum c se continu precaritatea pn la proba contrarie. Astfel dac o persoan a ut a poseda ca detentor precar se prezum c ea continu s rmn detentor, pn ce se dov nceput o posesie util. 2. Intervertirea precaritii n posesie Dei art. 1857 C.civ. tituie principiul potrivit cruia detentorul precar nu poate s schimbe el nsui, fie pr in sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei astfel de poses ii, totui, prin excepie, art. 1585 C.civ. reglementeaz patru cazuri de intervertire a deteniei precare n posesie, i anume: 255

DREPTURILE REALE

1. cnd detentorul primete cu bun credin de la o ter persoan, alta dect proprietaru itlu translativ de proprietate n privina lucrului respectiv (art. 1858 pct. 1 C.ci v.). De exemplu, chiriaul cumpr bunul pe care l deine de la o ter persoan, pe care de motenitoarea proprietarului. Pentru a opera intervertirea, se impune ndeplinire a a dou condiii: a) detentorul trebuie s fie de bun-credin, adic s nu fi cunoscut c dit bunul de la un non dominus; b) din momentul cumprrii s se comporte ca un adevrat proprietar (nu mai pltete chiria). 2. detentorul precar neag dreptul celui de la c are deine lucrul prin acte de rezisten la exerciiul dreptului su (art. 1858 pct. 2 C. civ.) Negarea dreptului celui de la care detentorul precar deine bunul trebuie s a ib loc n cadrul unui conflict. Conflictul poate fi judiciar (detentorul face o not ificare proprietarului, aducndu-i la cunotin c nu va mai plti chiria) sau extrajudici r, cnd detentorul ndeplinete n public acte ce denot intenia de a se comporta ca un ad vrat proprietar (modificri ale construciei, demolarea sau extinderea unei pri dintr-u n imobil). Sintagma acte de rezisten are n vedere att actele materiale, de opunere e fectiv din partea detentorului pentru ca titularul dreptului real s mai foloseasc b unul ct i actele cu caracter juridic (refuzul chiriaului de a plti chiria, refuzul d epozitarului de a restitui bunul primit n depozit). Precizare n cazurile mai sus p rezentate intervertirea este propriu-zis, avnd loc n persoana detentorului, care de vine posesor. n primul caz, titlul precar este nlocuit cu un titlu translativ de p roprietate, pe cnd n a doua situaie, titlul este distrus, astfel nct, pe viitor, lucr ul este deinut fr titlu. 3. cnd deintorul strmut posesiunea, printr-un act cu titlu icular, translativ de proprietate, la o a treia persoan, care 256

VIII. POSESIA

este de bun-credin (art. 1858 pct. 3 C.civ.). Spre exemplu, un chiria vinde imobilul unei persoane de bun-credin, care l crede proprietar. Pentru a opera intervertirea precaritii n posesie, trebuie ndeplinite condiiile: a) transmiterea s aib loc printr act cu titlu particular, astfel nct obligaia de restituire a lucrului, pe care o a re detentorul precar ctre proprietar, nu se transmite succesorului cu titlu parti cular; b) terul dobnditor s fie de bun-credin, n sensul c nu a cunoscut c cel care ansmis bunul nu era proprietar. 4. cnd transmiterea posesiei se face printr-un ac t cu titlu universal, dac succesorul universal este de bun-credin (art. 1858 pct. 4 C.civ.). Astfel, este cazul motenitorilor care, acceptnd o succesiune i fiind de bu n-credin, au convingerea c un bun asupra cruia defunctul avea doar o detenie precar, a proprietatea acestuia. Pentru aceast intervertire, legea cere o singur condiie i a nume buna-credin a succesorului cu titlu universal. Succesorul cu titlu universal se substituie n toate drepturile i obligaiile autorului, dobndind astfel i obligaia d a restitui lucrul pe care defunctul l deine cu titlu precar, astfel nct nu se poate admite ipoteza de intervertire prevzut de art. 1858 pct. 4 C.civ. Precizare n ulti mele dou cazuri, nu este vorba de o intervertire propriu-zis a precaritii, ci de o s chimbare a persoanei detentorului. 257

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a V-a Efectele posesiei utile i aciunile posesorii 1. Efectele posesiei ut ile Posesia genereaz urmtoarele efecte juridice: Posesia creeaz prezumia dreptului d e proprietate n favoarea posesorului. n cazul bunurilor imobile prezumia este relat iv (juris tantum), putnd fi rsturnat prin prob contrar; n timp ce n privina bunuri ile prezumia este absolut (juris et jure), potivit art. 1909 C.civ. Posesorul de b un-credin asupra unui bun mobil dobndete cu titlu de proprietate fructele bunului. Po trivit art. 486 C.civ., este posesor de bun-credin acela care posed ca proprietar n p terea unui titlu translativ de proprietate, ale crei vicii nu-i sunt cunoscute. Bu na-credin presupune dou componente: existena titlului i necunoaterea de ctre dobndi bunului a viciilor ascunse ale acestuia. Buna-credin se prezum pn la proba contrarie . Bunacredin se apreciaz la momentul culegerii fructelor i numai n persoana posesorul ui care le-a cules. Astfel: - posesorul nceteaz a fi de bun-credin n momentul n care cunoscut viciile titlului i este obligat s restituie proprietarului fructele cules e dup acea dat, inclusiv fructele nepercepute din neglijen193. - posesorul de bun-cre din are dreptul doar la culegerea fructelor, productele se cuvin ntotdeauna proprie tarului, - posesorul de rea-credin nu are dreptul la fructe, fiind obligat s restit uie toate fructele, att cele culese ct i cele pe care nu le-a perceput din neglijen.

193 Buna-credin nceteaz n momentul chemrii n judecat, dar obligaia de restituire a lor este condiionat de dovedirea preteniilor reclamantului. Dac reclamantul face ace ast dovad, posesorul restituie fructele nu din momentul rmnerii definitive a hotrrii, ci din ziua chemrii n judecat. n lipsa dovezii respective, posesorul pstreaz n conti re fructele culese. 258

VIII. POSESIA

Posesia util a unui imobil duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapi une (prescripie achizitiv). Uzucapiunea va fi dezvoltat n capitolul urmtor al lucrrii Posesia util este aprat prin aciunile posesorii. Dei posesia nu este un drept, ea s bucur de protecie juridic deoarece: - dac posesorul este i titularul dreptului real principal, prin aprarea posesiei se apr nsui dreptul. Astfel, aciunile posesorii pot i folosite pentru aprarea posesiei, i indirect pentru aprarea dreptului de propriet ate; - dac posesorul nu este titularul dreptului real, posesorul este ndreptit la pr otecie juridic mpotriva celor care ar urmri s-l deposedeze prin violen sau care ar d s-l tulbure n stpnirea bunului. Astfel, se acord preferin posesorului neproprietar, r diligent n raport cu bunul, fa de proprietarul nediligent, care s-a dezinteresat de propriul bun. 2. Aciunile posesorii 1. Noiune Aciunile posesorii sunt aciuni n ju tiie prin care posesorul unui bun imobil cere instanei s-i apere posesia mpotriva or icror tulburri sau deposedri chiar dac aceasta provine de la proprietar. 2. Caracter e juridice Aciunile posesorii au caractere juridice proprii: sunt aciuni reale, pu tnd fi introduse mpotriva oricrei persoane care l tulbur sau l deposedeaz pe posesor nclusiv mpotriva proprietarului (aciunea n revendicare), deoarece titularul lor urmr ete numai aprarea posesiei, fr a pune n discuie nsi dreptul de proprietate; - sunt imobiliare, nu au aplicaie dect n materia imobilelor. n cazul bunurilor mobile poses iunea constituie chiar titlul de proprietate (art. 1909 C.civ.); - ele apr doar fa ptul posesiei nu i dreptul real asupra lucrului; 259

DREPTURILE REALE -

titularul este, de regul, posesorul unui imobil, dar i un detentor precar. 194. pr esupun o dovad relativ uor de fcut, tocmai datorit faptului c nu pun discuii relative la dreptul de proprietate. 3. Clasificare

Art. 674-676 Cod de procedur civil reglementeaz dou aciuni posesorii: - aciunea poses rie general sau aciunea n complngere; - aciunea posesorie special sau aciunea n rei are. a) Aciunea posesorie general sau aciunea n complngere Noiune. Prin aceast ac sesorul cere ncetarea oricrui act de tulburare a posesiei sau redobndirea posesiuni i, cu excepia cazului n care deposedarea s-a fcut prin violen. Tulburrile n posesie fi de fapt, constnd n svrirea oricrui act material prin care se ncalc posesia (tre pe terenul altuia fr aprobarea proprietarului) sau de drept, constnd n orice act ju diciar ori extrajudiciar prin care o persoan are pretenii contra posesorului (somai a trimis unui chiria de ctre un ter prin care solicit s i se fac lui plata chiriei locatorului). Condiii. Art. 674 C.pr.civ. prevede ndeplinirea cumulativ a trei cond iii: - posesia s fi durat cel puin un an, adic posesorul reclamant s fac dovada c n de tulburare sau deposedare a stpnit bunul cel puin un an; - s nu fi trecut mai mul t de un an de la tulburare sau deposedare; - posesia reclamantului s fie util, adi c s ndeplineasc 194 Astfel, art. 676 C.civ. prevede: Cererile posesorii pot fi fcute i de acela car e deine lucrul n interesul propriu, n temeiul unui contract ncheiat cu posesorul, af ar numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine. n acest caz, aciunea posesor nu poate fi introdus mpotriva proprietarului tulburtor, detentorul avnd la dispoziie o aciune personal, ex contractu, izvort din convenia n temeiul creia deine imobilul 260

VIII. POSESIA

condiiile prevzute de art. 1847 C.civ. b) Aciunea posesorie special sau n reintegrare Noiune. Aceast aciune este utilizat de ctre posesor atunci cnd tulburarea sau depo area a avut loc prin violen. Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii i bu aporturi n societate. Faptele de violen care justific aciunea posesorie sunt: - fapte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului; - fapte de obstrucie prin car e o persoan mpiedic posesorul s stpneasc imobilul (ridicarea unui zid n calea poses i); - fapte de distrugere (drmarea unui zid, distrugerea recoltei); Condiii. Pentru exercitarea acestei aciuni, se cere o singur condiie: s nu fi trecut un an de la tu lburare sau deposedare195.

195 Dec. nr. 2010/1992 a CSJ, sec. civ., n Probleme de drept din deciziile Curii Su preme de Justiie 1990-1992, Ed. Orizonturi, Bucureti, 1993, p.256-258 (Cererile pr ivitoare la posesie vor fi admise dac nu a trecut un an de la deposedare, iar rec lamantul dovedete c nainte de aceast dat a posedat cel puin un an. Dac deposedarea s tulburarea s-a fcut prin violen, cel ce formuleaz aciune n justiie trebuie s dovede mai prima dintre condiiile menionate) . 261

DREPTURILE REALE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin n dreptul fran cez, exist i o a treia aciune posesorie denumit denunarea unei lucrri. Este vorba de ucrri noi care pot provoca o tulburare eventual i care se execut pe terenul celui ca re tulbur pe posesor i nu pe terenul celui tulburat. Un caz concret este cel n care posesorul consider c va fi mai trziu tulburat n posesia sa prin lucrri pe care un ve cin le execut pe terenul propriu. Cu privire la echivocitatea posesiei, doctrina francez a conturat dou teorii: ntr-o prim teorie echivocitatea reprezint un caracter comun tuturor calitilor posesiei i prin urmare nu poate fi calificat drept viciu di stinct. Echivocitatea exist n situaia n care posesia este lipsit de una dintre calit prevzute de lege, n special neprecaritatea, sau atunci cnd existena uneia dintre ca liti este ndoielnic196. n a doua teorie, posesia este echivoc atunci cnd actele de s e material a lucrului au caracter ndoielnic. Spre exemplu, n cazul coproprietii, fiec are coproprietar poate svri acte de stpnire asupra ntregului bun, fr a se cunoate itudine dac voina acestuia este de a se comporta ca proprietar exclusiv sau ca tit ular al unei cote-pri din dreptul de proprietate. Legiuitorul romn a adoptat prima dintre aceste teorii, asimilnd echivocul cu precaritatea, necalificndu-l drept vic iu distinct al posesiei. Aceast concluzie rezult din dispoziiile art. 1847 C.civ., n care echivocul nu figureaz ca un viciu autonom, deosebit de celelalte vicii ale posesiei i din redactarea art. 1853 alin. 1 C.civ. care asimileaz situaia posesiei unui lucru comun cu un caz de precaritate: actele ce exercitm sau asupra unui lucr u al altuia, sub nume precar, adic n calitate de locatari, depozitari, uzufructuar i sau asupra unui lucru comun, n puterea destinaiei 196 D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op.cit.,p. 467-468 262

VIII. POSESIA

legale a aceluia, nu constituie o posesie sub nume de proprietar. Dei Codul civil nu prevede distinct aceast calitate a posesiei, literatura i practica judiciar dist ingnd ntre echivoc i precaritate, consider c este necesar ca pe lng condiiile expre vzute de art. 1847 C.civ., posesia trebuie s ndeplineasc i calitatea de a fi neechivo c. Omisiunea Codului civil este regretabil, deoarece sunt situaii intermediare cnd, f se poat face dovada precis prin prob scris a precaritii, adversarul posesorului poate s nvedereze anumite circumstane de fapt, s administreze dovezi de natur s fac ndoie xistena unui just titlu translativ n temeiul cruia posesorul a intrat n posesia bunu lui197. Astfel, s-a pus ntrebarea cu ce titlu posed persoana care a locuit cu vech iul posesor, acesta ncetnd din via. Din moment ce atitudinea sa nu las a se presupune un depozit s-a apreciat c suntem n prezena unor circumstane de fapt ndoielnice, pose sia actualului posesor fiind echivoc198.

197 Tr. Ionacu, S.Brdeanu, Op.cit.,p. 169. 198 ntr-o alt concepie, absena calitii p ei de a fi neechivoc din enumerarea cuprins n art. 1847 C. Civ. nu este o simpl omis iune, ci o opiune a legiuitorului romn care a receptat critica fcut Codului civil fr ancez. Conform acestei critici, viciul echivocului nu este dect o manifestare a i ncertitudinii cu privire la calitile cerute pentru utilitatea posesiei (V. Stoicaop. cit. P. 176). 263

DREPTURILE REALE 2. Reprezentare grafic POSESIA

Noiune Stare de fapt ce const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctr o persoan asupra unui bun, cu intenia de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real

Elemente corpus const n stpnirea material a bunului; animus const n voina posesorului de nul pentru sine ca i cum ar fi proprietar sau titular al unui alt drept real

Efecte creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului; posesorul de bun-credin dob e n proprietate fructele bunului posedat; posesia imobilelor este aprat prin aciunil e posesorii; conduce la dobndirea proprietii imobilelor prin uzucapiune. Dobndire Caliti cnd cele dou elemente animus i corpus sunt reunite i aparin aceleiai persoane Vicii Pierdere pierderea simultan a ambelor elemente pierderea puterii materiale (corpus) pierde rea elementului animus corpus, fiind un fapt material poate fi dovedit prin oric e mijloc de prob; animus beneficiaz de dou prezumpii legale: - prezumpia de neprecari tate (art. 1854 C.civ.); - prezumpia de neintervertire a precaritii n posesie (art. 1858 C.civ.) continu netulburat public neechivoc discontinuitatea violena clandestinitatea echivoc ul Dovad 264

VIII. POSESIA 3. Prezentare comparativ Noiune Caractere Condiii Efecte

Aciune posesorie Aciune posesorie general special (n complngere) (n reintegrare) - a e prin care - aciune prin care posesorul cere ncetarea posesorul cere ncetarea oricr ui act de tulburare a oricrui act de tulburare posesiei sau redobndirea a posesiei sau posesiei, cu excepia deposedare cnd cazului n care deposedarea acestea s-au fcu t cu s-a fcut prin violen. violen. sunt aciuni reale, putnd fi introduse mpotriva o persoane care l tulbur sau l deposedeaz pe posesor, inclusiv mpotriva proprietarului ; sunt aciuni imobiliare; apr posesia ca stare de fapt, nu i dreptul real asupra bun ului: titularul este posesorul unui imobil dar i detentorul precar, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care deine. - posesorul s fi stpnit - s nu fi trecut 1 an de bunul cel puin un an la tulburarea sau nainte de tulburare sau deposedarea cu d eposedare; violen. - s nu fi trecut mai mult de 1 an de la tulburare sau deposedare ; - posesia s fie util. ncetarea tulburrii posesiei; restituirea bunului de care pos esorul a fost deposedat. 265

DREPTURILE REALE

4. Vocabular explicativ animus domini; animus sibi habendi; animus possidendi ex presii latine desemnnd elementul psihologic sau intelectual al posesiei, concreti zat n voina celui care stpnete n fapt lucrul, de a exercita acea stpnire pentru sin a se comporta fa de bunul respectiv ca un proprietar ori ca un titular al altui d rept real; aciune real aciune prin care se cere s fie recunoscut sau protejat un dre pt real principal ori accesoriu; aciune petitorie aciune care pune n cauz existena u ui drept real imobiliar, n special dreptul de proprietate imobiliar; corpore alien o expresie latin desemnnd exercitarea posesiei prin intermediul altei persoane; ju ris et de jure expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor absolute, care nu pot fi combtute prin nici un mijloc de prob; jus possessionis d rept de posesiune; juris tantum expresie latin folosit pentru a desemna categoria legal a prezumiilor relative, care pot fi combtute prin proba contrarie; non dominu s expresie latin desemnnd persoana unui neproprietar; somaie act procedural prin ca re debitorul este ntiinat c, n caz de nendeplinire a obligaiei (de plat a unei sume ani, de predare a unui bun etc.) se va proceda la exercitarea silit, potrivit leg ii; titlu translativ orice act sau fapt juridic prin efectul cruia se strmut un dre pt real sau de crean din patrimoniul unei persoane n patrimoniul altei persoane. 266

VIII. POSESIA

5. ntrebri, exerciii 1. Definii posesia i artai care este natura sa juridic. 2. Car t motivele care justific protecia acordat de lege posesiei? 3. Ce mijloace de prob s unt admisibile pentru a face dovada posesiei? 4. Cum are loc dobndirea, respectiv pierderea elementului intenional al posesiei? 5. Care sunt caracterele viciului clandestinitii? Dai exemple de clandestinitate n materie imobiliar. 6. Considerai c lena pasiv este un viciu al posesiei? 7. Care este diferena ntre echivoc, ca viciu a l posesiei i precaritate? 8. Realizai o comparaie ntre posesie i detenie precar. Da mple de detentori precari. 9. Enumerai cazurile de intervertire a precaritii n poses ie i explicai care dintre ele presupun o intervertire propriu-zis. 10. Care sunt ef ectele posesiei utile? 11. Identificai viciul corespondent fiecrei caliti a posesiei din tabelul de mai jos: Caliti continu public netulburat neechivoc Vicii violena ec ocul clandestinitatea discontinuitatea

12. Definii aciunile posesorii. Argumentai de ce aciunea posesorie este o aciune real ntr-o aciune posesorie pot fi admise ca mijloace de prob titluri de proprietate? 1 3. Realizai o comparaie ntre aciunea n complngere i aciunea n reintegrare. 14. Ac sesorii pot fi exercitate de persoane ntre care exist raporturi juridice contractu ale? 15. Ce aciune are la ndemn detentorul precar contra proprietarului 267

DREPTURILE REALE care i tulbur deinerea bunului? Proprietarul poate s intenteze o aciune posesorie con tra celui care i-a tulburat posesia dac lucrul se afl n detenia altei persoane? 16. Credei c posesia este discontinu dac posesorul, pe timpul iernii, nu exercit acte de posesie asupra terenului agricol? 6. Teste gril 1. Posesia este: a) un drept real principal; b) un dezmembrmnt al dreptului de proprietate; c) o stare de fapt. 2. Posesia poate fi exercitat: a) corpore alieno; b) chiar dac lipsete elementul animu s; c) numai dac posesorul este titularul unui drept real. 3. Posesia se pierde: a ) numai prin pierderea simultan a ambelor elemente ale posesiei; b) prin pierdere a unuia dintre elementele posesiei; c) n situaia n care posesia se exercit corpore a lieno. 4. Nu reprezint o calitate a posesiei: a) posesia netulburat; b) posesia nen trerupt; c) posesia neechivoc. 5. Discontinuitatea, ca viciu al posesiei: a) presu pune exercitarea posesiei n mod neregulat, adic cu intermitene anormale; b) este un viciu temporar, n sensul c dureaz timp de 1 an de zile; c) se aplic numai n privina unurilor mobile. 6. Violena, ca viciu al posesiei: a) poate fi activ i pasiv; 268

VIII. POSESIA

b) presupune doar violena fizic nu i cea moral; c) exist i atunci cnd provine din pa a posesorului pentru a se apra mpotriva atacului declanat de un ter. 7. Violena, ca v iciu al posesiei: a) are un caracter absolut; b) are un caracter temporar; c) pr ivete doar mobilele nu i bunurile imobile. 8. Posesia este clandestin: a) cnd poseso rul o exercit cu intermitene anormale; b) cnd nu este sigur nici existena, nici lipsa lui animus; c) cnd posesorul o exercit pe ascuns de adversarul su nct acesta nu o cu noate. 9. Clandestinitatea, ca viciu al posesiei: a) este un viciu relativ; b) es te un viciu perpetuu; c) privete bunurile imobile. 10. Intervertirea precaritii n po sesie are loc: a) cnd deintorul lucrului primete cu buncredin de la o a treia persoa u de la adevratul proprietar un titlu translativ de proprietate n privina lucrului ce-l deine; b) cnd deintorul transmite proprietatea, printr-un act cu titlu particul ar, la o alt persoan de reacredin; c) cnd transmiterea posesiunii din partea deintor i la altul se face printr-un act cu titlu universal, dac succesorul universal est e de buncredin. 11. Posesia: a) genereaz o prezumie absolut de proprietate n cazul b rilor imobile; 269

DREPTURILE REALE

b) genereaz o prezumie absolut de proprietate n cazul bunurilor mobile; c) genereaz o prezumie relativ de proprietate n cazul bunurilor mobile. 12. Posesorul: a) are dr eptul la fructe, dac a fost de bun-credin la momentul intrrii n posesie, chiar dac l omentul perceperii lor era de rea-credin; b) are dreptul att la fructe ct i la produc te; c) dac este de rea-credin, va restituie att fructele culese ct i pe cele pe care u le-a perceput din neglijen. 13. Aciunea posesorie: a) este o aciune mobiliar; b) es te o aciune real; c) are ca scop ncetarea oricrei tulburri aduse proprietii. 14. Ac posesorie special (n reintegrare) poate fi introdus: a) dac posesia reclamantului e ste util; b) dac nu a trecut mai mult de 1 an de la tulburarea sau deposedarea pri n violen; c) dac reclamantul a posedat bunul cel puin 1 an. 15. Aciunea posesorie gen eral (n complngere): a) l protejeaz pe posesor atunci cnd deposedarea sau tulburarea -a produs prin violen; b) poate fi introdus de detentorul precar mpotriva adevratului proprietar; c) poate fi introdus numai dac reclamantul a posedat bunul cel puin 1 an anterior tulburrii sau deposedrii. 270

VIII. POSESIA

7. Spee 1. Ca urmare a morii tatlui, patrimoniul a revenit celor doi fii ai si, X i Y . Printre bunurile aflate n masa succesoral se afl i un apartament despre a crui exis ten cei doi fii nu au tiut nimic. Pn n momentul la care ei au luat cunotin de exis bilului, acesta a fost vndut de fosta concubin a defunctului unui ter (Z), ce locui a n apartament n calitate de chiria. Z a nchiriat locuina unei alte persoane, primind anticipat chiria de 2000 $. n aceste condiii, cei doi succesori au intentat o aciu ne mpotriva lui Z, solicitnd restituirea apartamentului precum i cei 2000 $ deoarec e, fiind un detentor, el nu avea dreptul s nchirieze, cu att mai puin s beneficieze d e aceti bani. Instana a admis aciunea astfel cum a fost formulat de reclamani. Cerine a) Ce nelegei prin intervertirea precaritii n posesie? Identificai n spe o aseme une juridic. b) Ce categorie de fructe a produs apartamentul nchiriat de Z? c) Fru ctele se cuvin motenitorilor sau lui Z? d) n ce condiii ar fi putut Z s dobndeasc pro rietatea apartamentului? e) Considerai c hotrrea instanei a fost legal? 2. X a nchir apartamentul, proprietate personal, lui Y pe timp de 2 ani. La scurt timp de la n chiriere, Y a vndut apartamentul lui Z, cetean american la preul de 15.000$. Aflnd de spre aceast situaie, X a procedat la evacuarea lui Z prin fore proprii, folosind vi olene i ameninri. Z a promovat o aciune prin care a solicitat instanei reintegrarea s n posesia linitit a apartamentului. X s-a aprat spunnd c o asemenea aciune nu este isibil, deoarece reclamantul nu a 271

DREPTURILE REALE

posedat bunul timp de 1 an. Cerine: a) Cetenii strini pot dobndi n proprietate constr cii n Romnia? b) Cum calificai aciunea intentat de Z? Ce soluie credei c va pronun ? c) Sunt ndeplinite condiiile pentru ca Z s introduc o aciune n complngere? 3. ntr s-a angajat la o ntreprindere industrial i neprimind cu titlu de repartiie o locuin, fost nevoit s cumpere o suprafa de teren la marginea oraului n care lucra. Terenul a fost cumprat de la B (care era un non dominus), A pltind o sum de bani modest. ntre pri nu s-a ncheiat nici un act, dar B l-a asigurat pe cumprtor c adevratul proprieta u l va deranja, deoarece de foarte mult timp nimeni nu s-a interesat de teren. A a construit pe teren o cas cu patru camere plus dependine, iar n spaiul rmas a edific at i un garaj pentru autoturismul pe care tatl su i l-a dat cu mprumut. Cerine: a) n eea ce privete terenul, A este: proprietar; detentor precar; posesor de bun-credin; posesor de reacredin. Dar n ceea ce privete maina? b) Determinai n spe elementele utive ale posesiei i modalitile lor de exercitare. c) n spe este incident interverti precaritii n posesie? 4. X a vndut bunul lui Y, obligaia de predare urmnd a fi execu at n termen de 3 luni de la ncheierea contractului. Ulterior, X decednd, bunul a tre cut la succesorul acestuia Z, care, fiind de 272

VIII. POSESIA

bun-credin, l-a luat n stpnire i a cules fructele. n aceast situaie, Y, n calita r i deci de proprietar al lucrului, a cerut instanei restituirea fructelor culese de succesor. (Dec. nr. 333/1998 a Curii de apel Suceava, sec. civ., adaptat)199 Cer ine: a) n ce calitate a deinut X bunul vndut n perioada dintre ncheierea contractului data decesului? b) Ce va invoca n aprare succesorul Z? c) Cum i va motiva cumprtorul Y aciunea n justiie formulat mpotriva lui Z? d) Ce va decide instana? 5. n 1997, D.V L.L. au chemat n judecat Ministerul de Interne, solicitnd instanei ca, prin hotrrea c o va pronuna, s-l oblige pe prt la plata sumei de 434.105.650 lei, reprezentnd echiv alentul lipsei de folosin a 1/6 dintr-un imobil. La dosar, reclamantele au depus, n copie, sentina judectoriei sectorului 1. Bucureti, pronunat n 1993, prin care li s-a admis aciunea i s-a dispus evacuarea prtului (Ministerul de Interne) din imobilul n l itigiu, aciunea fiind introdus n 1991. n aprare, prtul a susinut c datoreaz chiri perioada 1993 (cnd s-a pronunat hotrrea de evacuare) 1997, i nu ncepnd cu anul 199 oarece a fost un posesor de bun credin pn n 1993. (Dec. nr. 212/1999 a Curii de Apel cureti, sec. a IV-a civil, adaptat)200

199 n Pavel Perju, Practic judiciar civil. Comentat i adnotat, Editura Continent XXI ucureti, 1999, p. 81-82. 200 n Culegere de practic judiciar n materie civil pe anul 1 99, Op.cit., p. 6061. 273

DREPTURILE REALE

Cerine: a) Ce nelegei prin fructe? n concepia Codului civil cui se cuvin acestea? b) ce condiii posesorul poate dobndi proprietatea fructelor? n spe, prtul ndeplinete condiii? c) Cnd nceteaz buna credin a posesorului? Cunoscnd acest moment, considera einic aprarea prtului? d) Ce va decide instana? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptu l de proprietate, Op. cit., p. 455-492. D. C. Florescu, Teoria general a drepturi lor reale, Op. cit., p.367-411. V. Stoica, Op. cit., p. 141- 213. L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 55-78. O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.208-242. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 154-160. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 138-152. C. Brsan, Op. cit., p. 237-267. L. Pop, Op. cit., p. 191-208. I.P. F ilipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 50-79. I. Adam, Op. cit., p. 567-595. P.M . Cosmovici, Op. cit., p. 111-123. P. Perju, Practic judiciar civil. Comentat i adnot at, Editura Continent XXI, Bucureti, 1999. Speele nr. 2 i 3 au fost prelucrate din G . Rducan, G.T. Maravela, Op. cit.; p. 208-210. 274

CAPITOLUL IX MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Noiunea i reglementarea modurilor de dobndire a dre p-tului de proprietate Modurile de dobndire a dreptului de proprietate reprezint t otalitatea mijloacelor legale acte juridice i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate. Potrivit art. 644-645 C. civ., proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin: succesiune, legate, convenie, tradiiune, accesiune, le ge, ocupaiune. Literatura juridic a criticat aceast enumerare calificnd-o drept inco mplet i inexact, pentru urmtoarele considerente: - este incomplet deoarece au fost om ise unele moduri de dobndire a dreptului de proprietate: hotrrea judectoreasc, posesi a de bun-credin a bunurilor mobile, dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-cred n. - este inexact deoarece se face distincie ntre succesiune i legate, dei succesiun ca mod de dobndire a proprietii, privete att motenirea legal ct i testamentar, l efiind altceva dect dispoziii testamentare. 275

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a II-a Accesiunea 1. Noiune. Clasificare Accesiunea este acel mod de dobnd ire a proprietii conform cruia tot ce se unete cu lucrul, sau se ncorporeaz ntr-un l u devine proprietatea aceluia cruia i aparine lucrul la care s-a fcut unirea sau ncor poraiunea. n acest sens, art. 448 C.civ dispune c tot ce se unete i se ncorporeaz c rul se cuvine proprietarului lucrului. Cu alte cuvinte, accesiunea este ncorporare a sau unirea a dou lucruri aparinnd unor proprietari diferii. Titularul dreptului as upra lucrului mai important devine i titularul dreptului asupra lucrului mai puin important, fostul proprietar al acestuia avnd dreptul s primeasc o despgubire. Acces iunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. La rndul ei, accesiunea imobiliar poa e fi: natural i artificial. 2. Accesiunea imobiliar natural Noiune. Accesiunea im ar natural const n unirea sau ncorporarea a dou bunuri avnd proprietari diferii, f enia omului, ca urmare a unui fenomen natural. Categorii. Cazurile de accesiune i mobiliar sunt: aluviunea, avulsiunea, insulele i prundiurile, precum i accesiunea an imalelor. 1. Aluviunea. Potrivit art. 495 C. civ aluviunea const n creteri de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile fluviului sau ale rului. Aluviunea se apli c numai cu privire la apele proprietate privat, nu i n privina apelor aparinnd domen ui public. Aceste creteri de pmnt pe unul din maluri, ca efect al apelor curgtoare, aparin proprietarului riveran pe fondul cruia s-au depus. De asemenea sunt ale pro prietarului riveran i pmnturile lsate de apele curgtoare, cnd ele se retrag pe nesim de la unul din rmuri i se ndreapt ctre cellalt rm; proprietarul 276

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

rmului de unde s-a retras apa profit de aluviune fr ca proprietarul rmului opus s p clama pmntul pierdut.(art. 496 C. civ)201. 2. Avulsiunea. Conform art. 498 C.civ., avulsiunea reprezint adugirea la un teren a unei buci de pmnt smuls de la un alt ter prin aciunea unei ape. Acea parte de pmnt devine proprietatea celui la care s-a li pit, dac proprietarul terenului din care s-a rupt nu o revendic timp de 1 an. Dac b ucata de teren provine din domeniul public, revendicarea este imprescriptibil (ar t. 1844 C. civ, art. 5 alin. ultim din Legea nr. 18/1991). 3. Insulele i prundiuri le (prundurile). Art. 500 C.civ. dispune c insulele i prundiurile ce se formeaz n ru e neplutitoare i nenavigabile sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au forma t; dac insula format trece peste jumtatea rului, atunci fiecare proprietar riveran a re dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el pornind de la ju mtatea rului. n msura n care fluviile i rurile sunt proprietate public, insulele ile vor avea regimul proprietii publice (art. 499 C. civ). Dac un ru sau un fluviu i ace un bra nou, nconjurnd pmntul unui proprietar riveran i face n acest fel o insul prietarul nu pierde pmntul devenit o insul, chiar dac rul i fluviul au regim de propr etate public. Dac rul sau fluviul prsete vechea albie, fcndu-i un nou curs, albia arte ntre proprietarii riverani (art. 501 i 502 C. civ). 4. Accesiunea animalelor i psrilor. Potrivit art. 503 C. 201 De la aceast regul fac excepie: pmnturile rmase dup retragerea apelor (lacurilor azurilor, heleteelor) care rmn n proprietatea aceluia cruia au aparinut (art. 497 C.c v); albia apei curgtoare care i-a schimbat cursul, rmas n proprietatea proprietarilor mrginai (art. 502 C. civ); pmntul ce ar rezulta prin retragerea apei mrii aparine n deauna domeniului public. De asemenea, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacur ilor de interes public, fundul apelor maritime interioare i ale mrii teritoriale a parin domeniului public (art. 5 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicat). 277

DREPTURILE REALE

civ., orice animale sau zburtoare slbatice care trec n cuprinsul nostru se fac ale n oastre, pe ct timp rmn la noi, afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fra ude sau prin artificii. Textul legal nu se aplic pentru animalele ce intr n fondul c inegetic (proprietate public), situaie n care se aplic dispoziiile legii speciale i n ci n cazul animalelor domestice. Textul i-ar putea gsi aplicare n privina unor animal e semislbatice, cum ar fi porumbeii i albinele dar care s nu fac parte din domeniul public. 3. Accesiunea imobiliar artificial Noiune. Accesiunea imobiliar artificial esupune intervenia omului i plata unor despgubiri ctre cel n detrimentul cruia operea Potrivit art. 492 C. civ.202 orice construcie, plantaie sau lucru fcut din pmnt sau supra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt cu cheltuia a sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contra. Legea consider c lucrul princi ste terenul i c proprietarul terenului devine i proprietarul construciei. Categorii. Codul Civil reglementeaz dou situaii de accesiune imobiliar artificial: 1. Accesiune a construciilor sau plantaiilor fcute de proprietar pe terenul su, dar cu materialel e altei persoane (art. 493 C. civ). Proprietarul terenului devine, n temeiul acce siunii i proprietarul lucrrilor, dar este obligat s plteasc valoarea materialelor de la data efecturii construciilor, eventual i daune 202 Textul instituie o prezumie relativ de proprietate a construciei n favoarea prop rietarului terenului i nu un caz de accesiune imobiliar care, de regul presupune i p lata unor despgubiri n detrimentul celui care opereaz. Unii autori consider c textul instituie dou prezumii: construciile , lucrrile, i orice alte lucrri fcute pe fond a n proprietarului i c lucrrile au fost edificate pe cheltuiala sa (I. Adam- op.cit., p.606). ntr-o alt opinie, ipoteza prevzut de art. 492 C. Civ. este considerat un caz de accesiune imobiliar ( D.C. Florescu -0p. Cit., p.230). Considerm alturi de ali a utori ( T. Ionacu, S. Brdeanu op. cit., p.188) c accesiunea imobiliar artificial int rvine doar n cazurile reglementate de art. 493 i art. 494 C. Civ. 278

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

interese, proprietarului materialelor. Proprietarul materialelor are dreptul doa r la despgubiri fr a putea pretinde ridicarea materialelor ncorporate n construcie. 2 Accesiunea construciilor sau plantaiilor fcute de o persoan cu materialele sale, ns e terenul aflat n proprietatea altei persoane (art. 494 C. civ.). Proprietarul te renului poate s pstreze lucrrile devenind proprietarul acestora prin accesiune, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor, sau poate ndatora pe constructor s le ridic e. Reglementrile juridice aplicabile constructorului difer n funcie de reaua sau bun a credin a acestuia. a) Situaia constructorului de rea-credin pe terenul altuia Este de rea-credin cel care dei cunoate c terenul aparine altei persoane el face totui co rucia, plantaia, lucrarea. n acest caz, proprietarul terenului are la ndemn dou posi iti: - s pstreze lucrrile, devenind proprietarul lor n temeiul accesiunii, cu obliga de a plti constructorului valoarea materialelor i a muncii, fr a se lua n considerare sporirea valorii fondului ocazionat de lucrrile efectuate; - s oblige pe construct or s-i ridice construciile pe cheltuiala sa, eventual cu obligaia de a plti daunele p entru prejudiciile suferite de proprietarul terenului. n practica judiciar s-a dec is n legtur cu modul de aplicare a art. 494 C. civ, urmtoarele: n situaia n care p etarul fondului, n timpul efecturii lucrrilor are o atitudine pasiv, introducnd aciun a numai dup terminarea lor, pierde dreptul de a-l obliga pe constructor la ridica rea materialelor i este obligat s pstreze construcia. instanele de judecat ar trebu evite pe ct posibil soluia neeconomic a drmrii construciilor prin nlocuirea ei cu a a acordrii de despgubiri; 279

DREPTURILE REALE

pentru a dispune desfiinarea construciilor sau amenajrilor este nevoie de autorizaia organului administrativ competent (art. 6 alin. 1 din Legea nr. 50/1991); b) Si tuaia constructorului de bun-credin pe terenul altuia Constructorul este de bun-credi n cnd construiete pe un teren fr s tie c acesta aparine altei persoane. Practic, orul are calitatea de posesor al terenului n temeiul unui titlu translativ de pro prietate ale crui vicii nu sunt cunoscute203. Art. 494 alin.3 teza final C. Civ. p revede: cu toate acestea dac plantaiile, cldirile i operele au fost fcute de ctre o reia persoan de bun credin, proprietarul pmntului nu va putea cere ridicarea sus-zise or plantaii, cldiri i lucrri dar va avea dreptul sau de a napoia valoarea materialelo r i preul muncii, sau de a plti o sum de bani egal cu aceea a creterii valorii fondul i204. Proprietarul terenului devine obligatoriu i proprietar al construciei, fr a mai putea cere drmarea i ridicarea construciilor, ns trebuie s-l dezduneze pe construc ceea ce privete ntinderea despgubirilor, proprietarul poate opta: - s achite constr uctorului contravaloarea materialelor i preul muncii; - s plteasc o sum egal cu cre valorii fondului ca urmare a efecturii construciei (sporul de valoare). 203 Dei buna-credin rezult din existena unui titlu asupra terenului ale crui vicii nu sunt cunoscute de ctre dobnditor, n practic se admite c buna-credin poate fi dedus alte mprejurri cum ar fi: construcia s-a realizat n baza unei promisiuni de donaie a terenului fcut de proprietar, constructorul avnd convingerea c n curnd va dobndi dre l de proprietate asupra acestui teren; terenul este posedat de constructor n baza unui antecontract de vnzare-cumprare (Dec. nr. 102/1987 a Trib. Jud. Sibiu, cu no t explicativ de V. Stoica, R.R.D. nr. 9/1988, p. 46-55, L. Pop, Op. cit. p. 221). 204 Textul de lege a fcut obiectul unei excepii de neconstituionalitate, respins pri n Decizia nr. 91/4 martie 2003. Curtea Constituional a reinut c proprietarul terenul ui sufer o restrngere a prerogativei de dispoziie asupra bunului su, ns aceast restr e opereaz n condiiile legii, n considerarea poziiei subiective a constructorului bun credin, cu respectarea dispoziiilor constituionale conform crora coninutul i limite dreptului de proprietate sunt stabilite de lege ( I. Deleanu n Pandectele Romne, n r. 3/2003, not critic) 280

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Doctrina juridic confruntndu-se cu o serie de probleme controversate, a stabilit: dreptul de proprietate asupra construciei se nate odat cu ncorporarea acesteia n tere n205. pe msura ncorporrii materialelor n teren, constructorul dobndete un drept de cr an206. Instana suprem a decis c cel care ridic o construcie pe terenul altuia, chiar c este de bun-credin, dobndete mpotriva proprietarului terenul doar un drept de crea u un drept real 207 . Dac posesia se prelungete n timp, ea poate duce la dobndirea d reptului de proprietate imobiliar prin uzucapiune. atunci cnd proprietarul terenul ui opteaz pentru preul materialelor i al muncii, practica judiciar are n vedere valoa rea despgubirilor din momentul executrii lucrrilor i nu de la data pronunrii hotrri ectoreti. Soluia este criticabil, despgubirea trebuind fixat n funcie de valoarea m alelor i preul muncii din momentul pronunrii hotrrii judectoreti, doar n acest mod se constata mbogirea proprietarului i srcirea constructorului. n cazul n care const e au pierit din cauz de for major, constructorul nu mai are dreptul la despgubiri, de oarece proprietarul terenului nu s-a mbogit. constructorul de bun-credin are un drept de retenie asupra construciei pn n momentul n care proprietarul terenului, devenit pr n accesiune i proprietarul construciei, i va achita sumele datorate. 4. Accesiunea mobiliar Noiune. Accesiunea mobiliar presupune unirea a dou bunuri mobile aparinnd r proprietari diferii ori producerea unui 205 C. Brsan, M. Gai, Regimul juridic al construciilor edificate pe terenul propriet atea altei persoane, n R.R.D. nr. 5/1985, p. 36. 206 C. Usctescu, Regimul juridic al construciilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane, n R.R.D. nr. 5/ 1985, p. 30; C. Brsan, M. Gai, M. M. Pivniceru, Op. cit. p. 194. 207 Dec. nr. 892/1 994 CSJ, sec. civ., n Buletinul Jursiprudenei, Culegere de decizii pe anul 1994, p. 29. 281

DREPTURILE REALE

bun de ctre o persoan prin munca sa, dar cu materialele altuia. Ori de cte ori lucr urile mictoare care aparin la doi proprietari diferii se unesc, sau unul se ncorporea z n cellalt, proprietarul bunului principal va dobndi i proprietatea asupra celuilalt bun. Categorii. Cazurile de accesiune mobiliar sunt reglementate n art. 504-516 C . civ. sub forma adjonciunii, specificaiunii i a confuziunii. 1. Adjonciunea (art. 5 04-507 C. civ.) Aceasta nseamn unirea a dou lucruri care aparin unor proprietari dif erii aa fel nct, dei formeaz un singur tot, cele dou lucruri rmn distincte, se pot despri unul de altul i pstra fiecare dup desprire (art. 504 C. civ.). Astfel, este c l pietrei preioase fixate ntr-un inel, cel al tabloului fixat ntr-o ram. Criteriul d up care se determin lucrul principal este acela pentru uzul, ornamentul sau comple tarea creia a servit cellalt lucru. Dac acesta nu se poate aplica, este incident al doilea criteriu, i anume valoarea lucrurilor, considerndu-se principal bunul de o valoare mai mare, iar dac lucrurile au aceeai valoare, principal este lucrul ce a re un volum mai mare. 2. Specificaiunea (art. 508-510 C. civ.) Specificaiunea cons t n producerea unui lucru nou prin prelucrarea sau transformarea unui material ce aparine altei persoane: confecionarea unui costum dintr-o stof, a unei statui dintr -o marmur, a unei mobile dintr-un lemn. Lucrul principal se consider materia, astf el nct proprietarul acestuia devine proprietarul lucrului nou. Dac munca are o valo are mai mare dect materialul supus prelucrrii, bunul va reveni lucrtorului cu oblig aia de a plti fostului proprietar al materialului preul acestuia. n situaia n care se formeaz un lucru nou, lucrtorul folosind n parte materialul su i n parte material str , dac materialele nu se mai pot despri, lucrul se cuvine ambilor proprietari: lucrto rului n proprietate cu valoarea materialului su i a muncii sale, iar celuilalt n pro porie cu valoarea materialului su. n toate cazurile n care s-a format un obiect nou cu materia 282

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

altuia, fr tirea proprietarului materiei, acesta, n loc de a cere lucrul, poate s cea r o materie de aceeai cantitate, greutate, mrime i calitate ca materia ntrebuinat, i dac este cazul, i dauneinterese. 3. Confuziunea (amestecul) (art. 511-513 C. civ.) Confuziunea const n unirea a dou sau mai multe materii prime, ce aparin unor propri etari diferii, i formarea unui lucru nou fr a mai putea distinge partea fiecruia (top irea a dou metale, amestecul a dou lichide). Lucrul aparine proprietarului materiei ce depete prin valoare i cantitate pe cealalt, cu obligaia de a plti celuilalt prop tar preul materiei sale dac nici o materie nu poate fi considerat principal iar unir ea s-a fcut fr tirea unuia dintre proprietari, dac este posibil desprirea, acesta p cere desfacerea lor. Dac desprirea lor nu este posibil, lucrul se cuvine tuturor stpn lor, fiecruia n proporie cu limea, calitatea i valoarea materiilor ce au fost ntrebu e. Dac amestecul s-a fcut fr tirea unuia dintre proprietari, acesta este n drept s r ame lucrul format sau s cear n loc materie de aceeai natur, lime, greutate, mrime, ate. Dac nici unul dintre aceste criterii nu se pot aplica, lucrul format prin co nfuziune devine proprietate comun i se vinde la licitaie, preul urmnd a se mpri cor ztor (art. 513 C. civ.). 283

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a III-a Uzucapiunea 1. Noiune. Domeniu de aplicare 1. Noiune Uzucapiunea s au prescripia achizitiv reprezint un mod de dobndire a proprietii sau a altor dreptur reale prin posesia nentrerupt a unui imobil, n timpul i condiiile prevzute de lege. rin efectul posedrii lucrului un timp determinat, starea de fapt se transform n sta re de drept, posesorul devenind proprietar. n aceast situaie, proprietarul iniial nu mai poate revendica imobilul uzucapat. Ca natur juridic, uzucapiunea apare ca san ciune mpotriva vechiului proprietar care d dovad de lips de diligen, lsnd un timp t lucrul n posesia altei persoane i permindu-i prin pasivitatea sa s se comporte publ ic ca proprietar sau titular al altui drept real. 2. Domeniul de aplicare Uzucap iunea are n vedere numai categoria bunurilor imobile. Bunurile mobile, conform ar t. 1909 alin. 1 C.civ, se dobndesc n proprietate prin nsui faptul posesiei lor cu bu ncredin, fr a fi necesar trecerea unui interval de timp. n concluzie, pot fi dobndi in uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n proprietate privat, indiferent d e titular (statul, uniti administrativ-teritoriale, persoane fizice sau juridice). De asemenea, prin uzucapiune se pot dobndi i alte drepturi reale susceptibile de posesie: uzufructul, abitaia, servituiile continue i aparente. 2. Felurile uzucapiu nii n sistemul Codului civil, uzucapiunea este de dou feluri: uzucapiunea de 30 de ani i uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani. 284

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Uzucapiunea de 30 de ani Pentru a opera uzucapiunea de 30 de ani, se cer ndepl inite dou condiii, prevzute de art. 1890 C.civ.: a) posesia util a bunului. Detenia p recar i posesia viciat nu duc la uzucapiune. Prin urmare: chiriaul fiind detentor pr ecar, nu poate beneficia de prevederile legale referitoare la uzucapiune, indife rent ct timp exercit stpnirea n calitate de locatar208, cel ce stpnete o construci ina proprietarului ei, nu o poate dobndi prin uzucapiune fiind detentor precar209, posesia exercitat de persoana care a locuit n imobil n calitate de concubin a fostu lui proprietar nu poate duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiun e210. n cazul unui act translativ de proprietate ncheiat conform legii, dobnditorul nu poate uzucapa bunul, acesta fiind dobndit ca efect al conveniei. n schimb, dac t ransmisiunea imobiliar nu este valabil din punct de vedere juridic, dreptul de pro prietate nefiind transmis, posesorul poate s prescrie dreptul su mpotriva titularul ui proprietii. b) posesia trebuie exercitat nentrerupt, timp de 30 de ani. Uzucapiun ea intervine dup mplinirea termenului de 30 de ani. Pentru uzucapiunea de 30 de an i nu se cere ca posesorul s fie de bun sau rea-credin sau s aib just titlu. 208 Dec. nr. 391/1992 a CSJ, sec. civ. n V. Bogdnescu, Op. cit. p. 39-41; n schimb, locatarul care dovedete ns c la o anumit dat a folosit imobilul sau partea de imobil hiriat, nentrerupt i netulburat, cu titlu de proprietar timp de 30 de ani, pltind i i mpozitul respectiv, dobndete dreptul de proprietate prin uzucapiune (Dec. nr. 116/ 1991 a T.M.B. sec. a III-a civ., n Culegere de practic judiciar civil pe anul 1991, E d. ansa SRL, Bucureti, 1992, p. 117). 209 Dec. nr. 391/1992 a CSJ, sec. civ. n Probl eme de drept din deciziile CSJ pe anii 1990-1992, p. 40. 210 Dec. nr. 2251/1989 a Curii Supreme de Justiie, sec. civ., n Probleme de drept din deciziile Curii Supre me de Justiie, pe anii 1990-1992, p. 40. 285

DREPTURILE REALE

2. Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani Pentru a se putea invoca acest fel de uzuca piune se cer a fi ndeplinite condiiile: a) s existe o posesie util asupra lucrului; b) posesia util s se ntemeieze pe just titlu; Just titlul este un act juridic trans lativ de proprietate, adic o operaiune juridic (negotium), care are drept scop s tra nsfere proprietatea, dar care datorit unor mprejurri ce in de actul respectiv, trans mite doar posesiunea. El trebuie s provin de la o alt persoan dect adevratul propriet r deoarece, dac ar proveni de la adevratul proprietar i nu este anulat pentru alte vicii, actul juridic este suficient prin el nsui pentru a duce la dobndirea proprie tii, fr s fie nevoie de uzucapiune. Sunt considerate just titlu: tranzacia, hotrr ectoreti de adjudecare a unor imobile date n cadrul procedurii vnzrii silite, hotrre udectoreasc prin care se constat existena unei convenii translative de proprietate nt e prile unui proces; hotrrile judectoreti ce in loc de act autentic de nstrinare, uridic translativ de proprietate ncheiat cu motenitorul aparent. n schimb, nu const ituie just titlu: contractele de locaiune, depozit, comodat; hotrrile judectoreti dec larative; conveniile de mpreal avnd caracter declarativ; certificatul de motenitor21 c) posesia trebuie s fie de bun-credin. Prin bun-credin se nelege credina greit i c a dobndit de la adevratul proprietar (art. 1898 C.civ.). 211 Cu privire la justul titlu, doctrina judiciar a stabilit: justul titlu trebui e s existe n realitate i nu n credina celui care invoc uzucapiunea, deci nu este sufi ient un titlu putativ; conform art. 1897 alin. 2 C.civ., un titlu nul nu poate s ervi ca baz a uzucapiunii de 10 la 20 de ani, deci nu poate fi just titlu; un tit lu anulabil poate fi invocat drept just titlu mpotriva unor persoane, altele dect cele care au dreptul s cear nulitatea relativ (art. 1897 alin. 3 C.civ., se conside r c dup expirarea termenului n care se poate invoca nulitatea relativ, actul devine v alabil i poate fi invocat ca just titlu chiar mpotriva celui care ar fi putut cere anularea); justul titlu este o condiie separat de bun-credin astfel nct trebuie dov t de cel care invoc uzucapiunea; justul titlu trebuie s aib dat cert, n caz contrar e este inopozabil terilor. Termenul de uzucapiune ncepe s curg de la data cert a justu lui titlu. 286

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Buna-credin trebuie s existe n momentul dobndirii imobilului (art. 1898 alin. 2 C.civ .)212. Faptul c, ulterior, posesorul i-a dat seama de greeal, este lipsit de importa n. Buna-credin se prezum potrivit art. 1899, alin. 2 C.civ. (bona fides presumitur), sarcina probei revenind celui ce invoc reaua-credin. d) posesia s fie exercitat nentr rupt pe timpul prevzut de lege. Art. 1895 C.civ. are n vedere dou termene, de 10 i 2 0 de ani. Termenul este de 10 ani dac adevratul proprietar locuiete n raza teritoria l a aceluiai tribunal judeean unde se afl imobilul. Termenul este de 20 de ani dac ad evratul proprietar locuiete n raza teritorial a altui tribunal judeean dect cea n ra cruia se afl bunul imobil. n cazul n care adevratul proprietar a locuit un timp n raz teritorial a aceluiai tribunal judeean i un timp n raza altui tribunal, termenul se calculeaz n felul urmtor (art. 1896 C.civ.): la numrul anilor ct proprietarul a locui t n raza aceluiai tribunal judeean n care se afl imobilul, se adaug un numr dublu de i din ce a rmas pentru a uzucapa. Spre exemplu, dac proprietarul a locuit 4 ani n a ceeai circumscripie, iar ulterior n alta, au mai rmas 6 ani pn la 10, iar aceti 6 an e dubleaz, adic 12; deci 4 plus 12 fac 16 ani. Invers, dac proprietarul locuiete la n ceput 12 ani n alt circumscripie, dup aceea se mut n aceeai raz teritorial a tribu judeean, unde se afl imobilul, el nu mai trebuie s posede 8 ani, ci numai 4 adic 12 plus 4 fac 16. 3. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii 1. ntreruperea uzu capiunii ntreruperea prescripiei achizitive are ca efect nlturarea oricror efecte ale posesiei anterioare ntreruperii, astfel nct pentru a uzucapa este necesar s se nceap o nou prescripie integral. ntreruperea prescripiei achizitive este de dou feluri: 212 Dac titlul invocat este un testament, buna-credin trebuie s existe n momentul acc eptrii succesiunii. 287

DREPTURILE REALE

ntrerupere natural i ntrerupere civil. ntrerupere natural intervine n urmtoarele - posesorul este i rmne lipsit, mai mult de un an, de folosina lucrului, fie de ctre adevratul proprietar, fie de ctre o alt persoan; - lucrul este declarat imprescripti bil prin lege, de exemplu, un imobil este declarat ca fcnd parte din domeniul publ ic. n acest caz, se suprim prescriptibilitatea lucrului, nsi posesia nceteaz definit ireversibil, nemaiputnd rencepe, atta vreme ct imobilul este scos din circuitul civ il. ntreruperea civil opereaz n cazurile prevzute de art. 16 din Decretul nr. 167/19 8: - prin recunoaterea dreptului a crui aciune se prescrie fcut de cel n folosul cru curge prescripia. n cazul prescripiei achizitive, recunoaterea se face de ctre poseso r i privete dreptul adevratului proprietar; - prin introducerea unei cereri de chem are n judecat, chiar i la o instan judectoreasc necompetent. 2. Suspendarea uzucapi Suspendarea nu nltur timpul scurs anterior cauzei de suspendare, astfel nct dup ncet a ei prescripia i reia cursul, socotindu-se i timpul scurs nainte de suspendare. Cauz ele de suspendare sunt prevzute n art. 13 i 14 din Decretul nr. 167/1958: - ct timp cel mpotriva cruia curge prescripia este mpiedicat de un caz de for major s fac ac rerupere; - ct timp cel ce se pretinde proprietar ori cel care invoc uzucapiunea s e afl n rndul forelor armate romne, iar acestea sunt puse pe picior de rzboi; - ntre ni sau tutore i cel ce se afl sub ocrotirea lor, ntre curator i cei pe care i reprezi t, precum i ntre orice alte persoane care, n temeiul legii sau a hotrrii judectoret ministreaz bunurile altora i cei ale cror bunuri sunt astfel administrate, prescripi a nu curge 288

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE ct timp socotelile nu au fost date i aprobate; prescripia nu curge mpotriva celui li psit de capacitatea de exerciiu, ct timp nu are reprezentant legal i nici mpotriva c elui cu capacitatea de exerciiu restrns, ct timp nu are cine s-i ncuviineze actele; scripia nu curge ntre soi, n timpul cstoriei.

4. Jonciunea posesiilor 1. Noiune Jonciunea posesiilor reprezint unirea la termenul p osesiei actuale a timpului ct lucrul a fost posedat de autorul su, pentru a se dobn di dreptul de proprietate prin uzucapiune. n acest sens art. 1860 C.civ. stabilete c: orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescripia, s uneasc posesia sa cu a autorului su. Jonciunea posesiilor are deci un caracter facultativ, posesorul actual, putnd alege ntre a ncepe o nou posesie sau a invoca jonciunea. Dac se prevale z de posesia autorului su, posesorul actual este obligat s o continue cu toate vici ile i avantajele sale. Practica judiciar 213 a stabilit c prin autor se nelege perso care nu este titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. n caz c ontrar, are loc nsi transmiterea dreptului real respectiv, unirea celor dou posesii nefiind necesar. 2. Condiii Jonciunea posesiilor impune respectarea urmtoarelor cond iii: - s existe o posesie propriu-zis. Detenia precar nu se poate uni cu posesia; - c el ce invoc jonciunea s fie un succesor n drepturi a autorului. Posesorul actual tre buie s fi dobndit posesia bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic. Pri n urmare, nu poate invoca jonciunea posesiilor: persoana care a uzurpat un bun ap arinnd altuia, 213 Dec. nr. 2166/1987 a Trib. Suprem, n R.R.D., nr. 9/1987, p. 79.; Dec. nr. 122 /1987 a Tribunalului Suprem, sec.civ., n R.R. D. nr.10/1987, p. 75-76. 289

DREPTURILE REALE cel ce a obinut posesia printr-o aciune n revendicare i care nu va putea beneficia d e timpul ct a posedat cel de la care a revendicat bunul.

3. Cazuri de invocare a jonciunii n practic se pot ivi situaii diferite: a) posesia actual este de aceeai natur cu cea a autorului. n acest caz, posesorul actual va fi interesat s invoce jonciunea putnd uzucapa, dup caz, n termen de 10-20 de ani sau de 30 de ani, n funcie de bunacredin sau reaua-credin a posesiilor; b) posesia actual e rea-credin, iar cea a autorului de bun-credin i cu just-titlu. Posesorul este intere at s invoce jonciunea pentru a dobndi posesia autorului su, ns va putea uzucapa numai termen de 30 de ani; c) posesia actual este de bun-credin, i cu just titlu, iar cea a autorului, de rea-credin. n acest caz, posesorul actual are un drept de opiune: fie s nceap o nou prescripie de 10-20 de ani, fr a beneficia de posesia autorului s fie s uneasc posesia sa cu cea a autorului pentru a uzucapa n termen de 30 de ani. Va exista interes pentru aceast variant n cazul n care timpul rmas pn la mplinirea nului de 30 de ani este mai mic dect perioada uzucapiunii de scurt durat (10-20 de ani). 290

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin juridic n pract ica judiciar s-a pus problema dac un coindivizar poate dobndi prin uzucapiune drept ul de proprietate asupra ntregului bun indivizibil. S-a stabilit c 214 nu este pos ibil uzucapiunea, deoarece coindivizarii posed unii pentru alii i doar n urma unui pa rtaj, acetia pot avea o posesie util, de natur s duc la dobndirea proprietii. Ulter s-a decis215 c stpnirea de ctre un coindivizar a unui bun poate duce la dobndirea pro prietii prin uzucapiune numai dac a intervenit o manifestare de voin n sensul de a tr nsforma posesia din comun n exclusiv216. O problem controversat o constituie aceea da c n perioada anilor 1974-1989, ct timp au fost n vigoare legile nr. 58 i 59/1974 a av ut loc sau nu ntreruperea natural a cursului prescripiilor achizitive cu privire la terenuri. Anterior anului 1990, doctrina i practica judiciar, n mod unanim, au rspu ns n sensul c, prin scoaterea terenurilor din circuitul civil, ca efect al legilor amintite, cursul prescripiei achizitive a fost ntrerupt, iar dobndirea dreptului d e proprietate asupra terenurilor prin uzucapiune nu mai era posibil. Dup anul 1990 s-au conturat dou opinii. Unii autori217 au considerat c prin intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974 i Legii nr. 59/1974 s-a ters orice prescripie achizitiv nceput ant rior, iar pn la abrogarea acestora, nu a mai fost posibil nceperea unei noi 214 Dec. nr. 1335/1975 a Trib. Suprem sec. civ. n C.D., p. 131. 215 Dec. nr.1045/1 982 a Trib. Suprem, sec. civ. n CD, p. 25. 216 Au fost considerate acte de interve rtire n fapt a posesiei: reparaiile fcute de un coindivizar asupra bunului pe numel e su, edificarea unor construcii de ctre acesta, nchirierea sau arendarea imobilului fcut pe numele su. (Dec. nr. 1045/1982 a Trib. Suprem, sec. civ., n C.D. pe anul 198 2, p. 25). 217 C. Brsan, M. Gai, M:M. Pivniceru, Op. cit., p. 202-203; C. Turianu, Efectul ntreruptiv al Legii nr. 58/1974 i 59/1974, n Dreptul nr. 9/1992, p. 67. 291

DREPTURILE REALE

prescripii. Ali autori 218 consider c uzucapiunea cu privire la terenuri a curs n int ervalul de timp ct au fost n vigoare cele dou legi, cu motivarea c terenurile nu au fost scoase din circuitul civil, ci a avut loc doar o restrngere juridic a circulai ei n sensul c erau interzise nstrinrile prin acte juridice ntre vii nu i prin moten plus, legile nu cuprindeau dispoziii care s declare expres c posesia util asupra te renurilor nu avea nici un efect. Jurisprudena a statuat c, odat cu intrarea n vigoar e a celor dou legi, terenurile au fost scoase din circuitul civil i ca atare nu ma i este posibil dobndirea dreptului real prin uzucapiune. Prescripiile achizitive ca re au nceput nainte de intrarea lor n vigoare sunt considerate ntrerupte natural, de oarece terenurile fiind declarate inalienabile, implicit devin imprescriptibile. Potrivit art. 1847 C.civ., ca s se poat uzucapa, se cere o posesie continu, nentrer upt, netulburat, public i sub nume de proprietar, iar potrivit art. 1848 C.civ., pos esiunea este discontinu cnd posesorul o exercit cu intermitene anormale. Condiiile ce rute de textele legale pentru dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune nu sunt ndeplinite deoarece, prin Legile nr. 58 i 59/1974, terenurile au fost scoa se din circuit iar termenul de prescripie achizitiv a fost ntrerupt219. Principala motivaie care se aduce n susinerea punctului de vedere c prescripia nu s-a ntrerupt, ste aceea c prin cele dou legi s-a interzis numai transmiterea bunurilor prin acte juridice, or uzucapiunea este un fapt juridic. Contracarnd argumentul n temeiul cr uia uzucapiunea nu poate opera deoarece stpnirea material a imobilelor este doar o detenie precar, lipsind elementul animus al

218 L. Pop, Op. cit. p. 243-244; I. Adam, Op. cit. p. 654; I. Popa, I. Lul, Opini i n legtur cu dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe calea prescri piei achizitive prin posesiune exercitat i n perioada ct au fost n vigoare Legile nr. 58/1974 i 59/1974, n Dreptul nr. 2/1994, p. 43-50. n acelai sens, Dec. nr. 615/1994 a Curii Supreme de Justiie, sec.civ., n C. Criu, Jurispruden i doctrin romn, E 95, p. 520-521; Dec. nr. 1085/1995 a Tribunalului Municipiului Bucureti, nepublic at;. Dec. nr. 14/1993 a Tribunalului Judeean Maramure, n Dreptul nr. 10-11/1993, p. 1 4. 219 Dec. nr. 196/1993 a Curii de Apel Constana sec. civ. n M. Voicu, M. Popoac, Op . cit., p. 229. 292

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

posesiei, marea majoritate a practicii judiciare a decis220: - adoptarea legilor nu a dus la pierderea celor dou componente ale posesiunii, fiindc deintorii de tere nuri nu au fost deposedai, i prin urmare nu au pierdut nici animus, nici corpus. pe intervalul de timp n care au acionat aceste legi, terenurile au pstrat n continu are calitatea de obiecte ale dreptului de proprietate personal i au rmas n minile ace lorai posesori, care le-au stpnit pentru ei i nu pentru alii221. n perioada anilor 19 4-1989, statul nu a mpiedicat pe posesori s exercite acte de folosin, ns aceste stri fapt nu puteau fi transformate n stri de drept. Dndu-se o interpretare restrictiv d obndirii dreptului de proprietate numai prin motenire legal, s-a pus pe acelai plan dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice cu dobndi rea dreptului de proprietate prin uzucapiune, care reprezint un mod originar de d obndire a proprietii. Aadar, posesia exercitat pe timpul aplicrii legilor 58 i 59/19 este productoare de efecte juridice dac au fost respectate condiiile prevzute de art . 1846-1847 C.civ. Dac termenele de uzucapiune s-ar fi mplinit n perioada de aplica re a legilor, transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor nu putea av ea loc, i nu pentru c posesiunea era ntrerupt de lege, ci deoarece jurisprudena consi dera aciunea inadmisibil, singurul mod de dobndire a proprietii fiind motenirea legal Dup abrogarea celor dou legi, nimic nu mpiedic pe posesorii terenurilor, aflai n cont nuare n stpnirea lor, s cear recunoaterea dreptului de proprietate la data mplinirii rmenului legal de uzucapiune222. 2. Reprezentare grafic 220 Dec. nr. 3027/1996 a Curii de Apel Ploieti, sec. civ., p. 296; Dec. nr. 165/199 4 a Curii de Apel Constana i Dec. nr. 284/1994 ;.Idem, p. 299. 221 Extras din motiv area Dec. nr. 566/1998 a Curii de Apel Ploieti, sec. civ., n M.Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 300-301. 222 Extras din motivarea Dec. nr. 2246/1997 a Curii de Apel Plo ieti, sec. civ. II, Op. cit. p. 297. 293

Hotrre judectoreasc Tradiiunea Ocupaiunea De 10 - 20 de ani Modaliti de dobndire ale dreptului de proprietate Uzucapiunea De 30 de ani Accesiunea mobiliar Adjunciunea (art. 504 - 507 C.civ.) Specificaiunea (art. 508 510 C.civ.) Confuziun ea (art. 511 514 C.civ.) DREPTURILE REALE artificial Contractul (convenia) imobiliar Construciile i plantaiile fcute de proprietar pe terenul su cu materialele altuia (ar t. 493 C.civ.) Construciile i plantaiile fcute de o persoan cu materialele sale pe te renul proprietatea altuia (art. 494 C.civ.) natural Aluviunea (art. 495, 497 C.civ) Avulsiunea (art. 498 C.civ.) Insulele i prundiuril e (art. 499-501 C.civ.) Accesiunea animalelor i psrilor (art. 503 C.civ.) 294

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

4. Vocabular explicativ abuz de drept fapta titularului unui drept de a-l exerci ta cu reacredin n afara scopului social-economic, recunoscut de ctre lege; a evinge a face ca o alt persoan s sufere o eviciune (pierderea proprietii lucrului sau tulbur rea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar); bona fides presumitur expresie latin desemnnd regula conform creia buna-credin se prezum; ea nu trebuie edit. cheltuieli necesare sume de bani sau munc necesare pentru conservarea unui l ucru n nsi materialitatea sa; cheltuieli utile sume de bani sau munc utilizate de c posesorul unui lucru n vederea ameliorrii strii materiale a acestuia i care, dei nu sunt necesare, sporesc valoarea lucrului; cheltuieli voluptorii sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui lucru pentru a-i satisface plcerea lui person al i care nu mresc valoarea unui lucru; contract de comodat contract prin care o pe rsoan, numit comodant, remite spre folosin temporar unei alte persoane, numit comodat r, un lucru determinant cu obligaia pentru acesta din urm de a-l restitui n natur, n individualitatea sa; crean cert crean care are o existen nendoielnic i asupra c t nici un litigiu; crean exigibil crean a crei scaden fiind ndeplinit, credito e a fi executat de ndat i la nevoie chiar pe calea urmririi silite; crean lichid un cuantum precis determinat; dar manual varietate a contractului de donaie, avnd ca obiect bunuri mobile corporale, care se ncheie valabil i se execut prin remiter ea efectiv a bunului de la donator la donatar, fr ndeplinirea altei formaliti; 295

DREPTURILE REALE

dies ad quem computatur in termino expresie latin care exprim regula conform creia ultima zi a termenului se include n durat; dies a quo non computatur in termino ex presie latin care exprim regula potrivit creia ziua de pornire nu este inclus n durat excepie procesual mijloc de aprare prin care prtul, fr s pun n discuie temein a dreptului invocat de reclamant, cere instanei s resping cererea de chemare n judec at; dat cert dat calendaristic marcnd momentul din care existena unui nscris sub rivat nu mai poate fi contestat de ctre teri i care este considerat a fi adevrata da acelui nscris; sechestru act nceptor de executare n cadrul executrii silite ce presu une inventarierea de ctre executorul judectoresc a unor bunuri mobile aparinnd urmrit ului, spre a fi valorificate ulterior n condiiile legii, pentru satisfacerea creane i urmritorului. 5. ntrebri, exerciii 1. Definii modurile de dobndire ale dreptului de proprietate i clasificai-le n funcie de criteriile cunoscute. 2. Precizai cnd opereaz ransferul dreptului de proprietate n cazul unui contract de vnzare-cumprare. 3. Com pletai spaiile libere din urmtoarele enunuri: - creterile de pmnt ce se fac succesiv e nesimite la malurile fluviului sau rurilor sunt ale . , iar fenomenul poart den a de - pmntul ce rezult din retragerea apei mrii aparine ntotdeauna domeniul n a unei buci de pmnt smulse de la un alt teren, prin aciunea apelor se numete ..

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

devine proprietatea persoanei ce deine terenul , dac proprietarul terenului de la c -a fcut ruperea, ., timp de - dac insulele i prundiurile se formeaz n ublic, atunci ele vor avea regimul juridic al . - n cazul construciilor fcute de rul terenului dar cu materialele altei persoane, proprietarul terenului devine .., i ar proprietarul materialelor are dreptul la . - n situaia constructorului de reaterenul altuia, proprietarul terenului poate, fie ., devenind proprietar n temeiu ige pe constructor .. pe cheltuiala sa. - n situaia constructorului de bun-credin altuia, proprietarul terenului nu va putea cere constructorului , ci devine . ectuate. - n cazul n care dou lucruri, dei unite, rmn distincte i se pot despri su rezena . - const n producerea unui lucru nou prin prelucrarea sau tran aparine altei persoane. - amestecul a dou materiale i formarea unui lucru nou fr a se mai distinge fiecare materie prim n parte, constituie - nu pot fi dobndite prin uz piune: imobilele aparinnd domeniului .. , terenurile atribuite prin ., dreptu e privat, bunurile .. de apropriere. 4. Dac ai fi judector cum ai soluiona (n rii sau admiterii) cererea unui croitor prin care solicit constatarea dreptului d e proprietate asupra costumului lucrat din materialul clientului, motivnd c manope ra este mult mai valoroas dect 297

DREPTURILE REALE

materia prim? 5. Ce ai decide n situaia n care poriunea de teren care s-a rupt apari domeniului public? Dar dac aceasta aparine unui particular i s-a alipit domeniului public? 6. Cum se calculeaz ntinderea despgubirilor pe care urmeaz s le primeasc cons ructorul de bun-credin? Ce s-ar decide n situaia n care edificarea construciei ar fi ut loc n anul 1990, iar despgubirile s-ar calcula n anul 2000? Ce mijloace juridice are la ndemn constructorul de bun-credin pentru a-l obliga pe proprietar la plata de pgubirilor? 7. Ce reprezint justul titlu? Dai exemple de astfel de titluri. Certifica tul de motenitor este un just titlu? 8. Actul translativ de proprietate care prov ine de la un dominus poate servi just titlu al uzucapiunii? 9. Poate uzucapa cel care deine un imobil prin simpla ngduin a proprietarului? Dar locatarul care a deinu o parte din imobilul nchiriat, n mod constant, nentrerupt i netulburat cu titlu de proprietar timp de 30 de ani, pltind i impozitul? 10. O simpl petiie prin care nu se formuleaz nici o pretenie, poate s ntrerup prescripia? Care este efectul ntreruperi zucapiunii? 11. n timpul Revoluiei din Decembrie 1989 uzucapiunile au fost suspend ate? Care este efectul suspendrii prescripiei? 6. Teste gril 1. Constituie avulsiun e: a) creterile de pmnt care se fac succesiv i pe nesimite pe malurile apelor curgtoa e; b) adugirile la un teren a unei buci de pmnt smuls de la un alt teren, prin aciun apelor; c) pmntul rmas dup retragerea apelor curgtoare de la un mal la altul. 298

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

2. Insulele i prundiurile care se formeaz n albia rurilor navigabile i plutitoare: a) aparin proprietarului rmului pe care s-au format; b) aparin statului; c) aparin ambil or proprietari riverani dac insula s-a format la jumtatea rului. 3. Atunci cnd un ru navigabil face un bra nconjurnd pmntul unui proprietar riveran: a) proprietarul teren ului pstreaz proprietatea insulei astfel formate; b) proprietarul insulei devine s tatul; c) proprietarul insulei nu pierde insula dac o revendic n termen de 1 an. 4. Reprezint o modalitate de accesiune imobiliar natural: a) aluviunea; b) adjonciunea ; c) confuziunea. 5. Constituie o modalitate de accesiune mobiliar: a) accesiunea animalelor; b) avulsiunea; c) specificaiunea. 6. n cazul n care proprietarul unui teren a fcut construciile, plantaiile sau lucrrile, cu materiale strine: a) proprieta rul terenului dobndete proprietatea lucrrilor dac este de bun-credin; b) n toate ca e, proprietarul terenului dobndete proprietatea lucrrilor; c) proprietarul material elor le poate ridica. 7. Dac o persoan ridic o construcie pe un teren cunoscnd c acea ta aparine altei persoane, atunci: a) dac proprietarul terenului invoc accesiunea, el trebuie s plteasc constructorului valoarea materialelor i preul muncii; 299

DREPTURILE REALE

b) dac proprietarul terenului invoc accesiunea, el trebuie s plteasc constructorului sporul de valoare al fondului; c) constructorul este obligat s-i ridice lucrrile i sl despgubeasc pe proprietarul terenului pentru prejudicii. 8. Dac o persoan ridic o c onstrucie pe un teren, creznd c acesta i aparine: a) proprietarul terenului poate obl iga pe constructor s ridice construcia; b) proprietarul terenului poate invoca acc esiunea, pltind constructorului valoarea materialelor, preul muncii i sporul fondul ui; c) proprietarul terenului devine proprietarul construciei, putnd opta fie s plte asc preul muncii i al materialelor, fie o sum egal cu sporul fondului. 9. Dac dou lu ri mobile a doi proprietari diferii s-au unit formnd un tot, dar se pot despri atunc i: a) bunul format este al proprietarului lucrului care constituie parte princip al; b) bunul format este al proprietarului lucrului care constituie parte accesor ie; c) oricare dintre cei doi proprietari poate cere desprirea i restituirea lucrul ui. 10. Constituie specificaiune: a) unirea a dou lucruri mobile aparinnd unor propr ietari diferii astfel nct se mai pot deosebi unul de altul; b) unirea a dou lucruri mobile aparinnd unor proprietari diferii, astfel nct ele nu se mai pot deosebi; c) pr elucrarea i transformarea unui materii aparinnd altei persoane. 300

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

11. Pentru a opera uzucapiunea de 30 de ani trebuie ndeplinit condiia: a) s existe o posesie sau o detenie de 30 de ani; b) posesorul s fie de bun-credin; c) posesia s f e util. 12. Uzucapiunea este: a) un dezmembrmnt al dreptului de proprietate; b) un mod de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale; c) un drept r eal principal. 13. Termenul de prescripie de 30 de ani nceput pe data de 5 august 1975 se consider mplinit la data de: a) 4 august 2005; b) 5 august 2005; c) 6 augu st 2005. 14. Uzucapiunea: a) se poate invoca pentru a dobndi proprietatea asupra unei universaliti de bunuri; b) se poate invoca pentru a dobndi proprietatea bunuri lor imobile; c) se poate invoca pentru a dobndi proprietatea mobilelor i imobilelo r. 15. Uzucapiunea de 10 la 20 de ani poate opera dac: a) exist o posesie util; b) posesia util se ntemeiaz pe un titlu putativ; c) posesia este de bun-credin sau de re credin. 16. Poate constitui just titlu n materia uzucapiunii de 10 la 20 de ani: a) titlu provenit de la proprietar; b) titlul lovit de nulitate absolut; c) tranzaci a. 17. Poate constitui just titlu n materia uzucapiunii de 10 la 20 de ani: a) ce rtificatul de motenitor; b) hotrrea declarativ de drepturi; 301

DREPTURILE REALE

c) hotrrea constitutiv de drepturi. 18. Justul titlu poate fi opus proprietarului, n materia uzucapiunii de 10 la 20 de ani: a) dac are dat cert; b) chiar dac nu are da t cert; c) numai dac au fost ndeplinite formalitile de publicitate imobiliar. 19. n ria uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani: a) buna-credin se dovedete; b) buna-credin tr ie s existe numai la momentul dobndirii imobilului; c) buna-credin trebuie s existe p e tot timpul posesiei. 20. Dac adevratul proprietar a locuit 2 ani n raza teritoria l a aceluiai jude n care se afl imobilul i ulterior n alt jude, persoana care ndep ondiiile de invocare a uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani poate uzucapa imobilul dup trecerea a: a) 10 ani; b) 18 ani; c) 20 de ani. 21. ntreruperea natural a prescripi ei achizitive poate avea loc: a) cnd posesorul rmne lipsit, mai mult de 1 an, de fo losina lucrului, dar numai de ctre adevratul proprietar; b) cnd lucrul este declarat imprescriptibil n urma unei transformri legale a naturii sau destinaiei sale; c) p rin recunoaterea dreptului a crui aciune se prescrie, fcut de ctre adevratul proprie . 22. Dac posesorul actual al unui imobil este de rea-credin, iar autorul su este un posesor de bun-credin i cu just titlu: a) posesorul va dobndi proprietatea prin efec tul uzucapiunii de 10 la 20 de ani; b) posesorul va putea dobndi proprietatea num ai 302

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

prin efectul uzucapiunii de 30 de ani, neputnd aduga i timpul ct a posedat autorul su ; c) posesorul va putea dobndi proprietatea numai prin efectul uzucapiunii de 30 de ani, putnd s adauge i timpul ct a posedat autorul su. 23. Dac posesorul unui imobi este de bun-credin i are just titlu, iar autorul este de rea-credin atunci: a) poses rul actual se poate prevala de posesia autorului su, n cadrul uzucapiunii de 10-20 de ani; b) posesorul actual se poate prevala de posesia autorului, n cadrul uzuc apiunii de 30 de ani; c) posesorul va uzucapa n 30 de ani, fr a se putea prevala de posesia autorului su. 7. Spee 1. Proprietatea lui X este delimitat n mod natural de cea a lui Y printr-un ru cu un debit mic de ap. n timpul primverii, dup topirea brus c a zpezii, cantitatea de ap a crescut i a inundat proprietile celor doi riverani. Du retragerea apelor, ntre acetia a izbucnit un litigiu, adus n faa instanei. Din probel e administrate n cauz, instana de judecat a constatat urmtoarele: 1) la momentul retr agerii, rul i-a schimbat cursul, lsnd o poriune de teren n plus pe proprietatea lui Y a ocupat o poriune corespunztoare pe proprietatea lui X. n aceste condiii X a reven dicat de la Y partea din teren cu care proprietatea sa a fost diminuat, concomite nt cu creterea proprietii acestuia din urm; 2) din proprietatea lui Y s-a desprins o bucat de teren, pe care rul a alipit-o la proprietatea lui X, motiv pentru care Y a reclamat aceast poriune de teren. X a refuzat, motivnd c nu are nici o contribuie, natura fiind cea care a lucrat n acest sens; 3) n mijlocul rului, s-a format o ins uli, situaie ce a 303

DREPTURILE REALE

determinat pe cei doi proprietari s reclame, n contradictoriu, proprietatea aceste ia; 4) de multe ori, X a prins n capcanele sale animale de cas ale lui Y, iar aces ta din urm a solicitat instanei despgubiri pentru uciderea acestora. Cerine: a) Ce i nstituie de drept civil este incident n spe? Definii i clasificai aceast institui de criteriile cunoscute. b) Ce forme ale acestei instituii identificai n spe? c) Care este termenul de prescripie a aciunii lui Y prin care a revendicat de la X poriune a de teren rupt din proprietatea sa? d) Ce va decide instana cu privire la pretenii le celor doi proprietari riverani? 2. X a nceput construcia unei case pe un teren aflat n proprietatea lui Y. Aceast situaie era cunoscut de X, care credea c proprieta rul plecase n strintate. n fapt, Y se afla ntr-o alt localitate unde i avea locul d c i avea cunotin de construirea pe terenul su a unui edificiu. Cu toate acestea, ele u i-a cerut constructorului sistarea lucrrilor, fiind convins c satisfacia va fi ma i mare cnd X va fi obligat s demoleze construcia. La ridicarea construciei X a folos it materiale proprii, o parte din acesta fiindu-i de prisos. Astfel, Z, fr acordul lui X, a folosit materialele rmase pentru a-i construi un garaj pe teren propriet ate personal. n aceste condiii, Y l-a acionat n justiie pe X, solicitnd demolarea co ruciei n temeiul art. 494 C. civ i readucerea terenului la situaia anterioar. La rndu su, X l-a acionat pe Z cernd dezmembrarea i restituirea materialelor ncorporate n ga aj. 304

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Cerine: a) Ce se nelege prin constructor de bun-credin? Este X un astfel de construct r? b) Cnd se nate dreptul lui Y asupra construciei? c) Este admisibil aciunea lui Y a vnd ca obiect demolarea construciei? d) Ce s-ar decide n situaia n care X nu cunotea terenul se afl n proprietatea altei persoane? 3. X a chemat n judecat pe Y, solicitnd instanei printr-o aciune n revendicare, restituirea terenului ce a fcut obiectul un ui contract de vnzare-cumprare ncheiat cu prtul n 1960, sub forma unui nscris sub se r privat. Reclamantul care a continuat s locuiasc n aceeai comun n care se afl ter itigiu, i-a motivat pretenia pe ineficacitatea actului de a transmite proprietatea , acesta nclcnd dispoziiile art. 8, 11 i 12 din Decretul nr. 151/1959 ce impuneau for ma autentic sub sanciunea nulitii absolute. Prtul s-a aprat susinnd c a stpnit 960 pn n 1992 n mod continuu i netulburat, n temeiul unui act pe care l considera va il deoarece nu cunotea prevederile Decretului mai sus menionat. Mai mult, el a inv ocat dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului prin prescripie achizitiv n condiiile art. 1890 C. civ. n acest context, reclamantul a invocat dispoziiile Leg ile nr. 58 i 59/1974, cernd s se constate c uzucapiunea de 30 de ani nu a operat deo arece, n perioada 1974-1989, posesia prtului nu a fost util. (Dec. nr. 3027/1996 a C A Ploieti, adaptat)223 223 n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 295-296. 305

DREPTURILE REALE

Cerine: a) De cte feluri este uzucapiunea i care sunt condiiile necesare pentru a uz ucapa? b) Ce se nelege prin just titlu? n spe, contractul de vnzare-cumprare constit un astfel de titlu? c) Care din uzucapiuni considerai c a operat n spe? Care este ef ectul Legilor nr. 58 i 59/1974 asupra uzucapiunii prtului? d) Ce va hotr instana? 4. a cumprat n 1945 printr-un act sub semntur privat o cas fr s cunoasc c a dobnd non dominus (acest lucru l-a aflat n momentul cnd a fost chemat, n faa instanei de c re adevratul proprietar, Y). La data ncheierii contractului, i avea domiciliul i i d a activitatea profesional n localitatea unde se afla imobilul. n anul 1951, Y a ple cat din localitate i s-a mutat n Bucureti ca urmare a obinerii unui loc de munc mult mai avantajos. Cnd a ieit la pensie, n 1960, Y a revenit n localitatea natal i deoare e nu mai avea posesia casei, a introdus mpotriva lui X o aciune n revendicare imobi liar, solicitnd restituirea bunului deinut fr drept de ctre X. Prtul s-a aprat inv voarea sa uzucapiunea de scurt durat, dovedind mplinirea termenului, ntruct reclamant ul a locuit o perioad n aceeai localitate i un timp n afara acesteia, depunnd la dosa i titlul su. Cerine: a) Care sunt diferenele dintre instituia incident n spe i p extinctiv? b) Credei c X este un posesor de bun-credin? Are sau nu just titlu? c) Car este termenul n care X ar putea uzucapa imobilul? Ce va decide instana? 306

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

5. n anul 1998, X i Y au formulat o cerere mpotriva prtului Z, solicitnd instanei s onstate calitatea lor de proprietari asupra terenului n litigiu, calitate pe care au dobndit-o prin uzucapiunea de 30 de ani, ca urmare a jonciunii posesiilor. Rec lamanii, ca posesori actuali ai imobilului din 1991, au neles s se prevaleze de pose sia autorului lor A (tatl prtului Z) care a intrat n stpnirea de fapt a terenului din 1978, unit cu cea a autorilor acestuia ce deineau terenul n calitate de motenitori a i defunctul B, din 1960. n aprare, prtul Z a solicitat s se constate c: - reclamanii au fcut dovada jonciunii posesiilor deoarece nu s-a prezentat instanei chitana nchei at de A cu motenitorii lui B, iar cea ncheiat de reclamanii cu A, tatl su, nu produc fecte deoarece nu poart semntura vnztorului ci doar amprenta lui. - chitana invocat d reclamani este nul absolut pentru lipsa consimmntului tatlui su, A. - reclamanii s onstructori de rea-credin pe terenul proprietatea altei persoane i s fie obligai s de oleze lucrrile, s plteasc despgubiri, inclusiv cheltuieli de judecat. Reclamanii au edit cu martori c, n momentul n care a vndut, tatl prtului era aproape ngheat, ns oarece nu putea s in creionul n mn a pus degetul, mprejurare ce explic de ce vnzt semnat chitana, dei tia carte, aplicnd doar amprenta digital. (Dec. nr. 3612/1998 a TMB, sec. III civ., adaptat)224 Cerine: a) Definii jonciunea posesiilor i artai con n care acesta opereaz. Ce se nelege prin autor n sensul art. 1860? 224 n Th. Mrejeru, Op. cit., p. 59-68/ 307

DREPTURILE REALE

b) Pentru a opera jonciunea posesiilor este necesar dovedirea titlului sau doar tr ansmiterea posesiei ca stare de fapt de la posesorul iniial la cel actual? n acest e condiii este necesar prezentarea chitanei ncheiat de A cu motenitorii lui B? c) Est valabil contractul de vnzare-cumprare ncheiat de reclamani cu tatl prtului? d) n s e incident uzucapiunea de 30 de ani? n caz de rspuns afirmativ, reclamanii sunt cons tructori de bun sau de rea-credin? Ce prezumie opereaz n favoarea lor? e) Ce va decid instana? 6. A, proprietarul unui diamant valoros, s-a neles cu B s prind aceast piat tr-un inel, aurul fiind pus la dispoziie de acesta din urm. Inelul a fost vndut de B unui ter. Banii au fost ncasai n totalitate de B, fr s-i dea nimic lui A. n acest diii, A a introdus o aciune n revendicare mpotriva terului achizitor. Instana a respi s aciunea, ntruct acesta nu avea calitatea de proprietar, numai o astfel de calitat e fundamentnd promovarea unei asemenea aciuni. Cerine a) Ce instituie juridic este in cident n spe? Definii-o. b) Considerai c bunurile trebuiau separate? c) Credei c i respins n mod ntemeiat aciunea lui A? d) Cum ar fi trebuie s procedeze A? 7. Prima instan a admis aciunea introdus de reclamant mpotriva prtului, obligndu-l pe acesta urm s lase n deplin proprietate i posesie reclamantului un teren. Totodat, reclamantu a fost obligat s plteasc prtului suma de 17.000.000 lei, 308

IX. MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

reprezentnd contravaloarea construciilor edificate cu bun-credin n anii 1988-1989, de ctre prt. mpotriva hotrrii prtul a declarat apel, cu motivarea c este proprietarul lui i al construciei edificat pe el n mod legal, adic cu bun-credin. (Dec. nr. 2176 a Tribunalului Municipiului Bucureti, sec. a IV-a civil adaptat)225 Cerine: a) Ce in stituie juridic invoc n motivarea apelului, prtul? b) Considerai ntemeiate susiner lantului? c) Ce va decide instana de apel? 8. n 1992 reclamanta G.F. a solicitat i nstanei, n contradictoriu cu prii A.N. i D.E., s se constate c a devenit proprietar uzucapiune i ca urmare a jonciunii posesiilor asupra unui teren. Reclamanta, n susin erea aciunii, a invocat: terenul a fost dobndit n 1957 printr-un nscris sub semntur ivat; transmitorul posesiunii ctre reclamant este un posesor i nu titular al dreptu de proprietate, fapt ce i-a permis s uzucapeze ca urmare a jonciunii posesiei ei cu cea a autorului. att ea ct i autorul fiind de bun-credin, a uzucapat n 10-20 de (Dec. nr. 213/1999 a Curii de Apel Bucureti; sec. a IV-a civil, adaptat)226 225 n Culegere de practic judiciar a Tribunalului Municipiului Bucureti, Op.cit., p. 19. 226 n Culegere de practic judiciar n materie civil, pe anul 1999, Op.cit., p. 173 174. 309

DREPTURILE REALE

Cerine: a) n ce condiii opereaz uzucapiunea de 10-20 de ani? Sunt ndeplinite aceste c ondiii, n spe? b) Ce se nelege prin just-titlu? n spe, nscrisul sub semntur pri un just-titlu? c) Care va fi soluia instanei? d) n caz de respingere a aciunii, ce mijloc legal are la dispoziie reclamanta pentru a-i valorifica dreptul? 8. Bibliog rafie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 297-366. D. C. Floresc u, Teoria general a drepturilor reale, Op. cit., p.215-275. L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 265-304 O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.290-314. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p.120-130. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 187 -211. C. Brsan, Op. cit., p. 305-337. L. Pop, Op. cit., p. 209-246. I.P. Filipesc u, A.I. Filipescu, Op. cit.,p. 267-298. I. Adam, Op. cit., p. 597-690. P. M. Cos movici, Op. cit., p. 145-160. Speele nr. 1, 2 au fost prelucrate din G. Rducan, G. T. Maravela, Op. cit., p. 215-217. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietatea i alte drepturi reale, tratat de jurispruden 1991-2002, Editura Lumina Lex, Bucureti , 2002. Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a dreptului de proprietate n Romni a. Doctrin i jurispruden, Editura Continent XXI, Bucureti, 2001. F. Ciutacu, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Culegere de spee, Editura Lumina Lex, Bucuret i, 2001. 310

CAPITOLUL X MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE I. PREZENTARE TEORE TIC SECIUNEA I Noiunea i categorii de mijloace juridice civile de aprare a drepturilo r reale 1. Noiune Aprarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar i a celorlalte drepturi reale se realizeaz printr-un ansamblu de mijloace juridice a tt de drept civil ct i reglementate de diferite ramuri ale sistemului nostru de dre pt. Mijloacele juridice sunt aciuni n justiie prin care titularul dreptului solicit n lturarea oricrei atingeri sau nclcri aduse dreptului su. 2. Categorii Mijloacele ju ice civile sunt grupate n dou categorii: 1. Mijloace juridice specifice - aciuni re ale care se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real, precum i pe faptul stpnirii unui bun imobil. Aciunile reale se clasific n: a. aciuni petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul solicit s se stabileasc direct c este titular ul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intr n categor ia aciunilor petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatori unea confesorie. aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul pretinde a, n contradictoriu cu prtul, instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea c lor dou fonduri nvecinate. 311

DREPTURILE REALE

aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat s s tabileasc c prtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superfic ie) asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea nelegit im a unui asemenea drept. Este o aciune real, petitorie i, n principiu, imprescriptib il. aciunea confesorie este acea aciune prin care reclamantul, titular al unui drep t real principal uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie solicit instanei s-l o blige pe prt, proprietar sau alt persoan, s permit exercitarea deplin a dreptului s l. Este o aciune real, petitorie i prescriptibil de regul n termen de 30 de ani. b. a uni posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare de fapt. 2. Mijloace jurid ice nespecifice - aciuni personale care se ntemeiaz direct pe dreptul de crean, dar p rin care se apr indirect i dreptul de proprietate. Este vorba de acele aciuni prin c are se urmrete valorificarea unor drepturi nscute din raporturile de obligaii civile ex contractu ori ex delictu, cum sunt: aciuni izvorte din neexecutarea contractel or, aciuni n rspundere contractual ori delictual, aciunea ntemeiat pe mbogirea f unea n restituirea plii nedatorate, aciunea n declararea sau constatarea nulitii etc 312

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA a II-a Aciunea de revendicare 1. Noiunea, caracterele juridice, titularii i efectele aciunii n revendicare 1. Noiune Dei Codul civil nu definete aciunea n reve care; totui referire la aceasta se face n art. 1909 alin. 2 C. civ., dispunnd: cel c e a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice n curs de 3 ani din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat. Aciunea n revendicare este acea aciune rea l prin care reclamantul solicit instanei de judecat recunoaterea dreptului de proprie tate asupra unui bun determinat i obligarea prtului la restituirea posesiei bunului . Altfel spus, prin aceast aciune, proprietarul neposesor pretinde restituirea bun ului su de la posesorul neproprietar. 2. Caractere juridice este o aciune real, ca acter ce rezult din natura dreptului de proprietate ca dreptul real. este o aciune petitorie, deoarece pune n discuie nsi existena dreptului de proprietate. este n pr ipal o aciune imprescriptibil 227 . Dreptul de proprietate este perpetuu, el nu se pierde prin neuz. Cu toate acestea, o alt persoan poate dobndi dreptul de propriet ate prin uzucapiune n cazul imobilelor, sau prin posesie de bun credin n cazul bunuri lor mobile. 227 Trebuie precizat c n practica judiciar s-a adoptat, n timp, soluia susinut i tura de specialitate potrivit creia atunci cnd aciunea n revendicare are ca obiect u n imobil, este imprescriptibil, iar cnd are ca obiect un bun mobil, este prescript ibil n termen de 30 de ani. (A se vedea sec. a II-a, pct. 2 din prezentul capitol). 313

DREPTURILE REALE este o aciune promovat de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul revendic ant al bunului mobil sau imobil trebuie s fac dovada calitii sale de proprietar. 3. 3. Titulari

Poate fi titular al aciunii n revendicare motenitorul titularului dreptului de prop rietate astfel nct, n calitate de continuator al persoanei defunctului, poate reven dica un bun al succesiunii. De asemenea, aciunea n revendicare poate fi promovat i d e creditorii chirografari pe calea aciunii oblice, precum i de creditorii ipotecar i. Aciunea n revendicare nu poate fi introdus: - n cazul coproprietii de ctre unul d re coproprietari sau coindivizari, deoarece are ca obiect recunoaterea dreptului de proprietate i readucerea bunului n patrimoniul celui care l revendic i nu doar rec unoaterea dreptului asupra unei cote ideale din bun. n schimb, aciunea n revendicare poate fi exercitat de toi coproprietarii, ca titulari ai dreptului de proprietate a bunului revendicat sau, dup partaj, de ctre coproprietarul cruia i s-a atribuit bunul - n cazul devlmiei, un so nu poate promova o aciune n revendicare dect cu aco expres al celuilalt so228. 4. Efecte Admiterea aciunii de ctre instana de judecat nse mn recunoaterea existenei dreptului de proprietate al reclamantului cu consecina obl igrii prtului la restituirea bunului ctre proprietar. Bunul se restituie n natur i r de sarcinile constituite de prt n favoarea unor tere persoane, conform principiulu i resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. n cazul n care bunul 228 ntr-o opinie contrar, fiind calificat ca mijloc de conservare, aciunea n revendic are a unui bun mobil comun poate fi introdus numai de unul dintre soi. n schimb, aci unea n revendicare a unui imobil, bun comun, este un veritabil act de dispoziie, s ituaie n care trebuie exercitat numai de ambii soi. (A se vedea I. Adam, Op. cit., p . 699-700; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 301.) 314

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

nu poate fi restituit n natur, prtul urmeaz s plteasc echivalentul bnesc al valori lui. Dac bunul revendicat a produs fructe, prtul posesor de rea-credin este obli restituie reclamantului, fructele n natur sau contravaloarea lor. n schimb, dac a fo st de buncredin, are dreptul s le pstreze. Prtul este ndreptit, indiferent c a sau bun-credin, s pretind reclamantului restituirea cheltuielilor necesare i utile pe care le-a fcut cu privire la bun. Astfel: - cheltuielile necesare sunt cele fcute pentru conservarea bunului i se restituie integral; - cheltuielile utile sunt ace lea care, dei nu erau necesare, au avut ca efect sporul de valoare sau creterea gr adului de utilitate a bunului. Ele se restituie n limita sporului de valoare a bu nului, din momentul obligrii la restituire; - cheltuielile voluptorii, de plcere s au de nfrumuseare fcute de prt nu se restituie, ns acesta are dreptul s ridice lucr fr a deteriora bunul respectiv. 2. Aciunea n revendicare imobiliar 1. Imprescriptibi itatea aciunii n revendicare sub aspect extinctiv Dei art. 1890 C.civ. dispune c ori ce aciune real este prescriptibil n termen de 30 de ani, se admite (n practic i doct c aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil sub aspect extinctiv. Solui e ntemeiaz pe urmtoarele argumente: - dreptul de proprietate, avnd un caracter perpe tuu, nu se stinge prin neuz. Orict ar dura pasivitatea proprietarului, acesta nu este deczut din dreptul de a revendica bunul. Dac proprietarul nu pierde dreptul d e revendicare prin prescripia extinctiv, totui, el poate pierde proprietatea dac un altul a dobndit-o prin uzucapiune229. 229 Dec. nr. 532/1942 a Trib. Supr., col. civ, n CD e anii 1952-1954, p. 43. ntr-u n alt punct de vedere, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate nu este s uficient pentru a justifica imprescriptibilitatea aciunii n revendicare, deoarece s-ar impune 315

DREPTURILE REALE

- raiunile pentru care aciunile reale privind dezmembrmintele dreptului de propriet ate stri de drept excepionale i contrare strii de drept normale care este dreptul de proprietate sunt supuse prescripiei de 30 de ani, nu se ntlnesc n cazul dreptului d e proprietate, care, de altfel, cuprinde toate atributele asupra lucrului. Soluia imprescriptibilitii a fost desprins din interpretarea art. 21 din Decretul nr. 167 /1958 privind prescripia extinctiv coroborat cu dispoziiile art. 1890 C.civ. ntr-adev , art. 21 prevede c dispoziiile decretului de fa nu se aplic dreptului la aciune pri or la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitaie, servitute i superficie, iar art. 1890 stabilete c toate aciunile, att reale ct i personale, pe care legea nu le declarat neprescriptibile i pentru care n-a definit un termen de prescripie, se vo r prescrie prin 30 de ani. Din moment ce nici un text de lege nu reglementeaz un te rmen de prescripie pentru aciunea n revendicare imobiliar, sa admis c soluia nu poate fi dect n sensul imprescriptibilitii acesteia. - dac s-ar admite soluia contrar, res tiv aplicarea prescripiei extinctive, n lipsa mplinirii uzucapiunii, lucrul ar deve ni bun fr stpn i, n temeiul art. 646 C.civ., ar reveni statului, ceea ce este ilogic2 0. - dac admitem c termenul de 30 de ani la care se refer acest text de lege privete doar prescripia achizitiv, aa cum de regul se admite n doctrin i jurispruden, put luziona c aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil extinctiv. De la regu a imprescriptibilitii aciunii n revendicare a imobilelor exist cteva excepii: - art. 8 C.civ. prevede c n materie de avulsiune, aciunea n revendicare a poriunii de pmnt porat n terenul aparinnd altui proprietar, se prescrie n termen de 1 an. - art. 520 C .pr.civ. dispune c orice cerere de eviciune total sau parial privind imobilul adjudec t se va prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n car tea funciar. ca aciunea n revendicare s nu poat fi paralizat prin invocarea uzucapiunii, ns pract nu a adoptat aceast soluie (G. Boroi, Drept civil. Partea general, Editura All Bec k, 1999, p. 273). 230 A se vedea P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 105. 316

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

2. Proba dreptului de proprietate n aciunea n revendicare imobiliar n orice proces, p roba dreptului de proprietate se face de reclamant, conform art. 1169 C.civ.: cel ce face o propunere naintea judecii trebuie s o dovedeasc. ntr-o aciune n revendi favoarea prtului, din nsui faptul posesiei, opereaz o prezumie relativ de proprietat fcnd din el un beatus possidens (un fericit posesor, care ateapt ca reclamantul s fac dovada dreptului de proprietate)231. Practica judiciar i doctrina au conturat mai multe reguli pentru soluionarea unor litigii privind dreptul de proprietate, dist ingndu-se dup cum exist conflict ntre titluri, ntre titlu i posesie, i ntre posesiu ) n cazul conflictului ntre titluri, att reclamantul ct i prtul invoc titluri de pr tate asupra bunurilor. Se distinge dup cum titlurile provin de la acelai autor sau de la autori diferii. - dac titlurile provin de la acelai autor se va da ctig de cau z prii care a ndeplinit prima cerin de publicitate imobiliar, potrivit principiului prior tempore, potior jure (cine e mai nti n timp, e mai tare n drept), indiferent de data titlului su. Dac nici una din pri nu a ndeplinit aceast cerin, va avea ct z persoana care prezint titlul cu data cea mai veche. Dac titlul este un testament, va avea ctig partea al crei testament are data mai recent; - dac titlurile provin de la autori diferii, se va da eficien principiului nemo plus juris ad alium transfer re potest quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia 231 Proba prin titluri este dificil, deoarece orice act translativ de proprietate face dovada deplin a dreptului numai dac reclamantul probeaz c eman de la un adevrat proprietar. Deci revendicantul ar fi inut s dovedeasc faptul c toi transmitorii ante ri, din autor n autor, au avut calitatea de adevrai proprietari, ceea ce de cele ma i multe ori este imposibil. Pentru realizarea unei asemenea dovezi trebuie verif icate toate transferurile succesive de proprietate urcnd din autor n autor i din pos esor n posesor O asemenea prob a fost numit prbatio diabolica sau prob draconic. (A s vedea C. Hamangiu, I. R. Blnescu, Al. Bicoianu, Op. cit. p. 62). 317

DREPTURILE REALE

mai multe drepturi dect are el nsui). Instana, dup cercetarea i compararea titlurilor va da ctig de cauz acelei pri care a dobndit bunul de la autorul al crui drept este i preferabil. Sarcina dovedirii titlului preferabil revine reclamantului, iar da c nu reuete s fac o asemenea dovad, prtul-posesor va avea preferin, conform princ n pari causa, melior est causa possidentis (ntr-o pricin egal mai bun este pricina c elui ce posed). b) n situaia n care numai una dintre pri are titlu privind proprietat a bunului, se distinge: - dac reclamantul are titlu, exist conflict ntre titlu i pos esie, iar aciunea reclamantului va fi admis, cu condiia ca titlul de proprietate s p rovin de la un ter i nu de la el nsui, iar data titlului s fie anterioar posesiei p . - dac prtul are titlu, deoarece exist concordan ntre titlu i posesie, aciunea re ului trebuie respins. c) Dac nici una din pri nu prezint titlu de proprietate, confli ctul exist ntre posesii. n literatur232 s-a spus c n acest caz, instana va examina para cele dou posesii, a reclamantului i a prtului, i va da ctig de cauz aceleia di pri care va dovedi o posesie mai bine caracterizat (adic mai ndelungat, neviciat, de n-credin). n practic ns se d ns ctig de cauz prtului, soluia ntemeinduse p ie n favoarea prtului i mpotriva creia reclamantul nu a reuit s fac dovada contrar dem c n situaia n care nici una dintre pri nu poate invoca un mod originar de dobndi a proprietii (uzucapiune, ocupaiune), aciunea trebuie respins ca inadmisibil, de esen revendicrii fiind necesitatea dovedirii dreptului de proprietate. 232 C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 127; L. Pop, Op. cit., p. 259; I .P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 306; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 10 4 233 Dec. nr. 3029/1999 a C.A. Bucureti, n Culegere de practic judiciar n materie ci vil 1999, Ed. Rosetti, 2001, p. 188, (n ipoteza n care reclamantul nu face dovada t itlului su de proprietate, chiar dac nici prtul nu opune un titlu, faptul posesiei b unului i creeaz prtului o situaie mai favorabil, aciunea reclamantului urmnd a fi r s). 318

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Aciunea n revendicare pune n discuie dreptul de proprietate i nu doar faptul posesiei ; dac reclamantul nu poate produce dovada, prtul rmne n continuare posesor, deoarece egea ocrotete posesia. 3. Aciunea n revendicare mobiliar Regimul juridic al aciunii revendicare avnd ca obiect un bun mobil este conturat de art. 1909 C.civ. Potrivi t prevederilor alin. 1 lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin de vreo curgere de timp. Alin. 2 dispune: Cu toate acestea, cel care a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n curs de trei ani , din ziua cnd l-a pierdut sau cnd i s-a furat, de la cel care-l gsete, rmnnd acestu recurs n contra celui de la care-l are. 1. Situaia prevzut n art. 1909 alin. 1 C.civ. cazul bunurilor mobile, posesia creeaz pentru cel care posed o prezumie absolut de proprietate, ce nu permite dovada contrar. Posesia unui bun mobil constituie nsui t itlu de proprietate. Posesorul devine proprietarul bunului din momentul intrrii n stpnirea lui, ceea ce face ca revendicarea bunurilor mobile s fie aproape imposibil. Prin urmare, aciunea n revendicare mobiliar, n principiu este inadmisibil, deoarece posesorul bunului beneficiaz de o prezumie de proprietate234. 234 Dec. nr. 1/1966 a Trib. Supr., col. civ., n C.D. pe anul 1966, p. 90. Marea m ajoritate a autorilor au adoptat opinia conform creia art. 1909 alin. 1 C.civ. in stituie o prezumie absolut (juris et de jure) de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin a bunurilor mobile, care nltur orice aciune n revendicare. n ceea c ivete, nu mprtim aceast calificare, deoarece dreptul de proprietate mobiliar se dob potrivit acestui text, prin posesie de bun-credin, nefiind nevoie s se recurg la cons trucia juridic a prezumiilor legale absolute (n acest sens, a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 168; L. Pop, Op. cit., p. 261; L. Lul, Observaii asupra prez umiei prevzute de art. 1909 alin. 1 din Codul civil, n Dreptul nr. 1/2000, p. 75-80 ). ntr-o alt opinie, art. 1909 alin. 1 reglementeaz un caz de prescripie achizitiv in stantanee (G.N. Lutescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 46 2-463; Dec. nr. 1938/1967 a Trib. Supr., col. civ., 319

DREPTURILE REALE

ntr-o eventual aciune n revendicare, posesorul bunului mobil nu are obligaia s fac d da proprietii, ci doar dovada mprejurrii de fapt a posesiei. a) Bunurile crora li se aplic prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ. Textul legal privete doar bunurile mobi le corporale, susceptibile de detenie material, nu i cele incorporale, cu excepia ti tlurilor la purttor. Acest mod de dobndire a dreptului de proprietate mobiliar se a plic numai n privina bunurilor mobile corporale individual determinate, care se afl n proprietatea privat. Nu pot fi dobndite n acest fel: - bunurile mobile proprietate public. - bunurile mobile prin natura lor care au devenit bunuri imobile prin de stinaie. - bunurilor incorporale, cu excepia titlurilor la purttor. - universalitile juridice, de exemplu succesiunile. n schimb, universalitile de fapt, cum ar fi un f ond de comer, pot fi dobndite prin posesie de bun-credin. b)Persoanele care pot invoc a prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ. Textul de lege poate fi invocat numai de ctre terul dobnditor de bun-credin al bunului de la un detentor precar, cruia adevr proprietar i l-a ncredinat de bun-voie. Detentorul precar nu poate invoca dispoziiil e art. 1909 alin. 1 C.civ., deoarece rspunde contractual n caz de nerestituire a b unului. Astfel, adevratul proprietar are o aciune personal, ex con-

nepublicat). Nu putem fi de acord cu aceast concepie deoarece prescripia achizitiv pr esupune o posesie prelungit pe un anumit interval de timp, ceea ce nu este cazul. ntr-o opinie rmas minoritar, s-a artat c art. 1909 alin. 1 C.civ. a instituit o prez mie relativ de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin. Cu alte cuvinte, tex ul legii cuprinde dou prezumii legale, i anume: prezumia de proprietate i prezumia bu ei-credine a posesorului lucrului mobil, cea dinti fundamentndu-se pe cea de-a doua i existnd pn la rsturnarea acesteia prin prob contrar (M. Costin, Mari instituii ale tului civil romn, vol. I, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1987, p. 267). 320

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

tractu, prin care solicit restituirea bunului 235 . Dac lucrul a fost nstrinat, prop rietarul iniial are la dispoziie o aciune n despgubire mpotriva detentorului precar a crui fapt constituie infraciunea de abuz de ncredere, putnd fi pedepsit penal. c) Con diii n care se pot invoca prevederile art. 1909 alin.1 C.civ. proprietarul s se fii desesizat voluntar de bunul su mobil, ncredinndu-l prin contract unui detentor prec ar (chiria, comodatar, depozitar); detentorul precar s nstrineze bunul mobil respect iv unei tere persoane, fr s aib consimmntul proprietarului care i l-a ncredinat; deasc bunul mobil cu bun-credin de la detentorul precar i nu de la adevratul propriet r, printr-un act translativ de proprietate, avnd convingerea c detentorul precar e ste adevratul proprietar al bunului. Dac ar fi tratat cu adevratul proprietar, terul dobnditor ar fi devenit proprietar pe temeiul conveniei de nstrinare astfel ncheiate , ne mai fiind necesar art. 1909 alin. 1 C.civ. care s-l fac proprietar. Buna-credin e prezum pn la proba contrarie. Ea trebuie s existe la momentul intrrii efective n po esia bunului i nu la momentul ncheierii contractului. mprejurarea c ulterior, dobndit orul i-a dat seama c nu a tratat cu adevratul proprietar, nu este de natur a nltura r gula prevzut de art. 1909 C.civ.

235 n literatura de specialitate s-a susinut c proprietarul poate formula mpotriva d etentorului i o aciune n revendicare, n condiiile n care bunul se afl n posesia ace . Cu alte cuvinte acesta are posibilitatea de a cere restituirea lucrului, fie p rintr-o aciune personal, derivat din contract, fie printr-o aciune n revendicare, dov edind calitatea sa de proprietar. Interesul de a recurge la o aciune n revendicare n loc de a intenta aciunea personal n restituire decurge din faptul c, n cadrul prim i aciuni reclamantul se prezint ca proprietar al lucrului, i prin urmare nu suport c oncursul celorlali creditori sau insolvabilitatea debitorului. n aciunea n restituir e, reclamantul are calitatea de creditor chirografar suportnd concursul altor cre ditori i insolvabilitatea debitorului. Aciunea n revendicare mobiliar este prescript ibil n 30 de ani, n schimb aciunea n restituire se prescrie n 3 ani (A se vedea E. Sa ta-Romano, Op. cit., p. 358). 321

DREPTURILE REALE

posesia terului dobnditor s fie util, adic neviciat, ntrunind condiiile prevzute d 1847 C.civ., i real, cumulnd ambele elemente: corpus i animus. 2. Situaia prevzut de t. 1909 alin. 2 C.civ.

Prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ. sunt inaplicabile dac bunul a ieit din patrim oniul proprietarului mpotriva voinei sale, respectiv a fost pierdut sau furat. n ac east situaie, conform art. 1909 alin. 2, aciunea n revendicare este admisibil. Regimu l juridic al revendicrii bunurilor mobile difer dup cum bunul se afl: - n posesia unu i ter de bun-credin care l-a dobndit de la ho sau gsitor; - la ho, gsitor sau la u bnditor de rea-credin. a) Revendicarea bunului de la posesorul de bun-credin Art. 1 alin. 2 C.civ. are n vedere situaia n care bunul mobil se afl n posesia de bun-credi unui ter care l-a dobndit de la autorul furtului sau de la gsitor, dispunnd c: cel c re a pierdut sau cel cruia i s-a furat un lucru, poate s-l revendice, n curs de tre i ani, din ziua cnd l-a pierdut sau cnd i s-a furat, de la cel care-l gsete, rmnnd a tuia recurs n contra celui de la care-l are. Precizri Aciunea n revendicare trebuie ntrodus n termen de 3 ani, calculai din momentul sustragerii sau pierderii bunului. Termenul de 3 ani este un termen de decdere. Dac aciunea nu este introdus n acest te rmen, se stinge i dreptul de proprietate al titularului iniial. La mplinirea lui, p osesorul de bun-credin devine proprietarul acelui bun mobil, fcnd aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ. Prin furt se nelege att furtul propriu-zis, ct i tlhria i pirater erderea bunului are n vedere ieirea bunului din posesia proprietarului datorit negli jenei, unui caz fortuit ori forei majore. 322

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Aciunea n revendicare aparine numai adevratului proprietar care a pierdut sau cruia i s-a furat bunul236. Proprietarul care revendic un bun mobil, va trebui s dovedeas c c a fost posesorul bunului, c a fost deposedat involuntar prin pierdere sau sustr agere i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat. Terul posesor va fi obligat s restituie bunul, buna-credin a acestuia neavnd relevan n aciunea n re re a proprietarului. Proprietarul nu este obligat s plteasc contravaloarea bunului, dar fostul posesor, restituind bunul, are o aciune n despgubire contra celui de la care l-a dobndit. De la aceast regul, art. 1910 C.civ. prevede o excepie, n sensul atunci cnd posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la un blci sau la trg, sau de la un negutor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul napoi dect ntorcnd posesorului preul ce l-a costat. Precizri de bun-credin a cumprat bunul pierdut sau furat n condiii de natur a-i crea convinge unei proveniene loiale, spre exemplu un loc public unde se ncheie n mod curent ase menea acte juridice, proprietarul este obligat s-i restituie preul pltit. dobnditoru l de bun-credin nu va restitui bunul dect dup ce proprietarul i va restitui preul pe re l-a pltit cu ocazia achiziionrii lucrului. Pn la data restituirii preului, terul ditor are un drept de retenie. adevratul proprietar are o aciune n despgubire mpotriv hoului sau gsitorului, ntemeiat pe rspunderea delictual pentru fapta proprie n baza t. 998 999 C.civ237.

236 Avem rezerve fa de concepia formulat n sensul c aciunea n revendicare poate fi vat de un depozitar sau un creditor gajist. n baza raporturilor contractuale avute cu proprietarul, acetia sunt obligai s pstreze bunul i s-l restituie astfel nct, p pentru altul, sunt doar detentori precari i prin urmare, nu pot introduce o aciun e n revendicare (n sens contrar, a se vedea Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Op. cit., p. 194 -195). 237 Potrivit art. 998 C. Civ. orice fapt a omului ce cauzeaz altuia un preju diciu, oblig pe acela din a crui greeal s-a ocazionat a-l repara. 323

DREPTURILE REALE

b)Revendicarea bunului de la posesorul de rea-credin, ho sau gsitor Posesia de rea-c redin a terului dobnditor, a hoului sau gsitorului, face ca art. 1909 alin. 1 C.civ. fie inaplicabil, proprietarul putnd promova o aciune n revendicare mpotriva acestor persoane. Referitor la termenul n care se poate formula aciunea n revendicare, lege a nu face nici o precizare astfel nct n doctrin sau conturat mai multe opinii. n lit ratura de specialitate anterioar anului 1982, n mod constant a fost exprimat ideea c, n aceast materie, erau aplicabile dispoziiile art. 1890 C.civ. ce prevd un termen de prescripie extinctiv de 30 de ani. Aceast tez a fost adoptat i de practica judicia pn n anul 1982 cnd, ntr-o decizie de spe, fostul Tribunal Suprem a decis c nu se po ace difereniere ntre drepturile reale imobiliare i cele mobiliare sub aspectul pres cripiei dreptului la aciune. Astfel, indiferent c se revendic un bun imobil sau un bu n mobil, dreptul la aciune este imprescriptibil pentru c proprietatea nu se stinge prin neuz238. Ulterior anului 1982, soluia imprescriptibilitii dreptului la aciune fost susinut i de unii autori239. Optm pentru imprescriptibilitatea aciunii n revend care mobiliar cu urmtoarele argumente: - art. 1890 Cod civil se refer la toate aciuni le att reale..., fr a se face distincie ntre revendicarea imobiliar i cea mobiliar ru aceleai motive 238 Dec. nr. 144/1982 a Trib. Supr., sec. civ., n CD, 1982, p. 13. 239 V. Stoica, Corelaia dispoziiilor art. 14 din Codul de procedur penal cu prevederile art. 1909-1 910 din Codul civil, n RRD nr. 10/1988, p. 29; L. Pop, Op. cit., p. 260; I. Adam, Op. cit., p. 722-723. S - a conturat i opinia conform creia aciunea n revendicare m obiliar este imprescriptibil mpotriva unui ho, gsitor sau ter de rea credin, dar nu msura n care posesia acestuia nu ndeplinete condiiile unei posesii utile i neviciate, caz n care opereaz n favoarea hoului, gsitorului sau terului de rea credin uzucapiu e 30 de ani prevzut de art. 1890 C. Civ. (a se vedea L. Pop, L. M. Harosa op.cit., p.321 324. Dei lum n calcul dualitate prescripiei n prescripie extinctiv, regleme e Decret i prescripie achizitiv, reglementat de art. 1890 C. Civ., nu putem fi de ac ord cu aceast opinie, cu motivaia c se dobndete prin uzucapiune doar proprietatea imo bilelor nu i a bunurilor mobile) 324

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE -

(aceeai raiune), aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil ca i cea imobil (ubi eadem est ratio, eadem solutio esse debet); nici o dispoziie legal nu face di fereniere sub aspectul prescripiei extinctive, ori ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus; ideea prescriptibilitii din punct de vedere extinctiv, n term en de 30 de ani, a revendicrii mobiliare nu poate fi justificat prin trimitere la dispoziiile art. 1890 Cod civil. n realitate, art. 1890 C. Civ.240 trebuie neles n du bla accepiune, att de prescripie extinctiv, ct i de prescripie achizitiv de lung d ucapiunea de 30 de ani), i numai n mod indirect i exinde efectele asupra aciunii n re endicare, n sensul c termenul de 30 de ani este extinctiv pentru proprietarul bunu lui ce a fost uzucapat. Altfel spus, dreptul de a revendica proprietatea se stin ge odat cu nsi proprietatea, prin efectul prescripiei achizitive, respectiv, prin dob direa bunului n temeiul uzucapiunii. Astfel, art. 1890 Cod civil trebuie interpre tat n sensul toate drepturile i aciunile att reale ct i personale pe care legea nu l declarat neprescriptibile i pentru care n-a defipt un termen de prescripie, se vo r prescrie(stinge sau dobndi) prin 30 de ani, fr ca cel ce invoc aceast

240 ntr-o formulare general, susceptibil din acest motiv de interpretri diferite, ar t. 1890 Cod civil declar prescriptibile n termen de 30 de ani toate aciunile att real e ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a defipt un termen de prescripie...fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat roduce un titlu i fr s i se poat opune reaua-credin. Datorit redactrii deficitare n s-a pus problema naturii juridice a termenului de 30 de ani, n sensul unui terme n de prescripie extinctiv sau achizitiv. Iniial, s-a susinut c, n lipsa unui alt tex in Codul civil care s consacre aceast form de uzucapiune, art. 1890 nu este sediul materiei pentru prescripia extinctiv, ci pentru prescripia achizitiv de 30 de ani (V . D. Zltescu Consideraii n legtur cu instituia prescripiei, n Dreptul nr. 2/1998, 19). Ulterior, n mod constant, doctrina de specialitate a considerat termenul de 30 de ani prevzut de art. 1890 Cod civil, aplicabil att n materia prescripiei extinc tive ct i a celei achizitive. ( A se vedea M. Nicolae M. Nicolae Prescripia extinct iv, Ed. Rosetti, Buc. 2004, p. 384). 325

DREPTURILE REALE

prescripie s fie obligat a produce vreun titlu i fr s i se poat opune reaua credin ea n revendicare a dreptului de proprietate public Regimul juridic al revendicrii d reptului de proprietate public prezint anumite particulariti ce decurg din caractere le juridice specifice ale acestui drept de proprietate (drept inalienabil, impre scriptibil, insesizabil), i anume: ntr-un proces n revendicare avnd ca obiect un bun proprietate public 241 , calitatea de reclamant aparine proprietarului (statul i u nitatea administrativ-teritorial), reprezentat de autoritatea public desemnat de le ge. n litigiile privitoare la dreptul de proprietate, statul este reprezentat de Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ-teritoriale, de ctre Consiliul judeea n, de Consiliul General al Municipiului Bucureti, respectiv de Consiliile locale, care dau mandat scris preedintelui Consiliului judeean sau primarului. Acesta poa te desemna un alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei (art. 12 alin. 5 n Legea nr. 213/1998). aciunea n revendicare a bunurilor proprieta te public este imprescriptibil extinctiv, fr nici o excepie, indiferent c este mobili r sau imobiliar; aciunea n revendicare a bunurilor din domeniul public este imprescr iptibil i achizitiv. O asemenea aciune nu poate fi paralizat prin invocarea de ctre p a uzucapiunii, n cazul imobilelor, sau a posesiei de buncredin, n cazul bunurilor mo bile242; 241 Problema este mai mult teoretic pentru bunurile care, prin natura lor, fac pa rte din domeniul public, fiind imposibil ca o persoan s intre n posesia mrii teritor iale sau a unei ci de comunicaie. Situaia privete bunurile proprietate public prin de stinaia legii, nefiind exclus ca un tablou dintr-o colecie de art sau o pies numisma tic s intre fr drept n stpnirea unei persoane fizice sau juridice ( a se vedea C. B M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 131). 242 Conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite de ctre alte pe rsoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mob ile. De asemenea, art. 1844 C.civ. 326

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECIUNEA a III-a Aciunea n grniuire 1. Noiune Potrivit art. 584 C.civ.: orice propri r poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite de a sa; cheltuielile grn irii vor fi suportate pe jumtate. Astfel, grniuirea este o operaiune de delimitare pr in semne exterioare a dou fonduri vecine, care aparin unor proprietari diferii243. n raport cu proprietarii celor dou fonduri vecine, grniuirea este o obligaie real (pro pter rem), n schimb, privit exclusiv din punct de vedere al celui care o solicit, e ste un atribut al dreptului real. De regul, grniuirea se poate realiza prin convenia prilor. n situaia n care unul dintre proprietari nu este de acord cu grniuirea soli at de cellalt, ea poate fi hotrt de instana de judecat investit printr-o aciune n Prin aciunea n grniuire reclamantul, n contradictoriu cu prtul, solicit instanei s ne, prin semne exterioare, linia despritoare dintre dou fonduri nvecinate. 2. Caract ere juridice este o aciune imobiliar, deoarece are ca obiect delimitarea a dou tere nuri nvecinate; este o aciune petitorie, deoarece, n mod indirect, prin delimitarea fondurilor limitrofe, se apr dreptul de proprietate;

stabilete c: nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer. 243 Grniuirea, menit s apere dreptul de proprietate, se poate spune att n cazul inexistenei unei delimitri ntre proprieti, ct i n situaia cnd mne exterioare exist dar sunt contestate de pri ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. n Drep tul nr. 3/1996, p. 79). 327

DREPTURILE REALE -

este o aciune imprescriptibil extinctiv, grniuirea fiind un atribut al dreptului de proprietate imobiliar, imprescriptibil i perpetuu; sarcina probei revine ambelor pri , deoarece se admite c aciunea n grniuire este un judicium duplex, n care fiecare din re ele are att calitatea de reclamant ct i cea de prt; are un caracter declarativ i n constitutiv de drepturi, deoarece prin exercitarea ei nu se tinde la crearea un ui nou hotar, ci la reconstituirea i marcarea adevratului hotar.

3. Titulari. Obiect. Efecte Aciunea n grniuire poate fi exercitat de titularul drept lui de proprietate asupra fondului, dar i de orice persoan care are un drept real asupra acestuia (uzufructar, superficiar), nu ns i de un detentor precar (chiria sau arenda). De asemenea, este inadmisibil ntre coproprietari cu privire la fondul ce formeaz obiectul coproprietii. Coproprietarul trebuie mai nti s introduc aciunea de din indiviziune i dup aceea poate solicita grniuirea244. Dac terenul este bun comun, aciunea trebuie formulat de ambii soi. Obiectul aciunii n grniuire l constituie elimitarea fondurilor nvecinate, astfel nct nu este necesar s se dovedeasc i existen reptului de proprietate asupra terenului cruia urmeaz s i se stabileasc hotarul245. n schimb, dac prin aciunea n grniuire se cere i o parte determinat din terenul limitr deinut de prt, ea implic i o aciune n revendicare.. Aciunea produce efecte numa e privete stabilirea liniei de hotar nu i cu privire la nsui dreptul real. Astfel, h otrrea pronunat ntr-o aciune n grniuire nu are autoritate de lucru judecat ntr-o ciune n revendicare introdus ulterior. n schimb, are autoritate de lucru judecat ntre prile litigante, o nou aciune putnd fi introdus dac limitele au disprut. 244 Dec. nr. 571/1990 a CSJ, sec. civ., n Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220. 2 45 Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 303. 328

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin juridic Caract erul prescriptibil sau imprescriptibil al aciunii n revendicare a constituit, n per manen obiect de controvers att n doctrin, ct i n practica judiciar. Literatura de tate plecnd de la principiul n conformitate cu care dreptul de proprietate nu se s tinge prin neuz, a consacrat caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare24 6. Practica judectoreasc, n contradicie cu doctrina, a decis c, n situaia n care ob al aciunii n revendicare l constituie un bun imobil, aceasta este imprescriptibil, i ar dac obiectul este un mobil, aciunea este prescriptibil n termen de 30 de ani. (bi neneles, n condiiile n care nu opereaz dispoziiile art. 1909 alin.1 C.civ.)247. Acea oluie a fost criticat, pe de o parte, n literatura de specialitate pe motivul c drep tul de proprietate nu se stinge prin neuz oricare ar fi natura bunului revendica t, iar pe de alt parte, s-a argumentat c, dac s-ar admite c n privina bunurilor mobil , n lipsa unor dispoziii speciale, aciunea n revendicare este imprescriptibil, s-ar a corda o protecie sporit drepturilor reale mobiliare, ceea ce ar contrazice spiritu l Codului civil, fundamentat pe privilegierea drepturilor imobiliare, de o valoa re mult mai nsemnat. Plecnd de la un caz celebru n Frana248 , jurisprudena i doctrin u creat o a doua opinie, bazat pe imprescriptibilitatea 246 Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Op.cit.,p. 192-193. 247 Dec. nr. 1205/1969 a Tribunalu lui Suprem, col. civ. n Repertoriu pe anii 19521969, p. 751; Dec. nr. 406/1965 n C .D. 1965, p. 86; Dec. nr. 1417/1966 n Rep. pe anii 1952-1969, p. 162. 248 n cazul Congregaiei religioase Saint Viateur s-a decis c, datorit faptului c aceast congregai nu avea personalitate juridic, nu putea fi donatar a unor bunuri. S-a pus problem a dac familia donatorului a pierdut, dup 30 de ani(termen prevzut de art. 2262 Cod francez, echivalent al art. 1890 Cod civil) proprietatea prin neuz. Prin decizia de principiu, Curtea de Casaie a artat c aciunii n revendicare nu i sunt aplicabile egulile prescripiei extinctive Cas. Fr. 5 mai 1879, D1880.1.143, citat de L. Haros a n Discuii privind posesia ca modalitate de 329

DREPTURILE REALE

aciunii n revendicare mobiliar. Astfel, ncepnd cu anul 1982, practica instanei suprem a abandonat distincia ce se fcea pe terenul prescripiei extinctive ntre aciunea n re endicare imobiliar i cea n revendicare mobiliar. Indiferent dac se revendic un bun mo il sau imobil, aciunea este imprescriptibil deoarece proprietatea nu se stinge pri n neuz. Diferenierea ntre drepturile reale imobiliare i cele mobiliare, sub aspectul imprescriptibilitii aciunilor referitoare la primele drepturi i ale prescriptibiliti aciunii n cazul celorlalte drepturi, este eronat n drept, deoarece nici o dispoziie legal nu face o asemenea diversificare cu consecine diferite sub aspectul prescripi ei extinctive. n realitate, indiferent c se revendic un bun imobil sau mobil, drept ul la aciune este imprescriptibil, pentru c proprietatea nu se stinge prin neuz. A ciunea n revendicare este ineficace numai n cazul n care i se opune de ctre prt dob a dreptului de proprietate prin uzucapiune, n cazurile i n condiiile prevzute de lege , sub acest aspect existnd diferenieri dup cum n litigiu sunt imobile sau mobile249. Totodat, literatura de specialitate a considerat c art. 1890 Cod civil nu face dis tincia necesar ntre aciunile avnd ca obiect dreptul de proprietate i cele privind alt drepturi reale. Drepturile reale dezmembrate din dreptul de proprietate se supu n termenului de prescripie extinctiv de 30 de ani, putndu-se stinge prin neuz deoar ece sunt considerate excepii de la exercitarea normal a dreptului de proprietate. Dac dezmembrmintele nu sunt exercitate, raiunea lor dispare i, n consecin, legea fav zeaz rentoarcerea la starea normal de proprietate. n opoziie, dreptul de proprietate nu poate fi pierdut prin simplul fapt c titularul su nu-l exercit n termen de 30 de ani. Astfel, spre deosebire de alte drepturi reale, proprietatea nu se stinge pr in neuz, i, indiferent dac se revendic un bun mobil sau imobil, dreptul la aciune es te imprescriptibil250.

dobndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile n SUBB nr. 1/2001, p. 50. 249 Dec. Trib. Supr. Nr. 144/26.01.1982 n Culegere de decizii a Tribunalului Suprem pe 1982, Ed. tiinific i enciclopedic, Bucureti, p. 13 250 L. Harosa Discuii ind posesia ca modalitate de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile n SUBB nr. 1/2001, p. 50-51; V. Stoica 330

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

De asemenea, din moment ce aciunea n revendicare ocrotete dreptul de proprietate, n u se justific diferena de regim juridic: imprescriptibil dac are ca obiect un imobil , respectiv prescriptibil cnd se refer la un bun mobil. Totodat, nu exist nici o raiu e pentru ca, n afara situaiei de excepie reglementat de art. 1909 Cod civil, dreptul ui de proprietate mobiliar s nu i se aplice aceeai soluie a imprescriptibilitii dedus in caracterul absolut i perpetuu al dreptului de proprietate, indiferent de natur a obiectului su. Pe de alt parte, raportat la prescriptibilitatea aciunii n revendic are a bunurilor mobile de la posesorul de rea-credin, ho sau gsitor i la faptul c maj ritatea bunurilor in patrimoniul unei persoane fizice sunt mobile, ntre care ar p utea fi i obiecte de mare valoare, s-a spus c ar fi inechitabil ca houl s poat dobndi dup expirarea a 30 de ani, un drept de proprietate irefragabil, rezultat dintr-o fapt infracional.251 n prezent, teza imprescriptibilitii aciunii n revendicare mob ctig din ce n ce mai mult teren. 252 Opiunea pentru acest din urm punct de vedere se azeaz pe urmtoarele argumente: art. 1890 Cod civil se refer la toate aciunile att rea e..., fr a se face distincie ntre revendicarea imobiliar i cea mobiliar, i pentru motive (aceeai raiune), aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil ca i cea obiliar (ubi Corelarea dispoziiilor art. 14 din Codul de procedur penal cu prevederile art. 1909 -1910 din Codul civil, n RRD nr. 10/1988, p. 29. 251 ntr-o aciune n revendicare avnd ca obiect un numr de 482 monezi de aur aflate n posesiunea Statului Romn prin efect ul executrii unei pedepse complementare graiat n anul 1959, s-a decis c aciunea este mprescriptibil, soluie dedus din dispoziiile art. 21 din Decretul 167/1958 i din prin cipiul n conformitate cu care proprietatea nu se pierde prin neuz dect n cazurile p revzute de lege (Dec. nr. 1899/2000 a Curii Supreme de Justiie, nepublicat; n acelai ens Dec. nr. 299/2000 a Curii Supreme de Justiie, nepublicat, n P. Perju, Probleme d e drept civil i drept procesual civil n practica seciei civile a Curii Supreme de Ju stiie, n R.R.D. nr. 4/2001, p. 178-179). 252 M. Nicolae, B. Dumitrache .a., Institui i de drept civil, curs selectiv pentru licen, Ed. Press Mihaela S.R.L. Bucureti, 20 00, p. 103-104; A. Boar, op.cit., p. 14-15; I. Adam, op. cit., p.723; G. Boroi, op.cit., p.264; m. Nicolae, op.cit., p. 383. 331

DREPTURILE REALE

eadem est ratio, eadem solutio esse debet)253; nici o dispoziie legal nu face dife reniere sub aspectul prescripiei extinctive, ori ubi lex non distinquit, nec nos d istinquere debemus. Dei de lege lata nu exist un text legal care s consacre cu cara cter de principiu aceast soluie, susintorii imprescriptibilitii aciunii n revendica ndiferent de obiectul ei, au citat art. 6 alin.2 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia: bunurile preluate de stat fr un ti tlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea consimmntului, pot fi revendicate d e fotii proprietari sau de succesorii acestora, dac nu fac obiectul unor legi spec iale de reparaie. Din moment ce textul de lege nu distinge, prin bunuri se nelege att bunurile imobile ct i cele mobile. n ceea ce ne privete, mprtim punctul de vedere ul c aciunea n revendicare fundamentat pe proprietatea privat este imprescriptibil ex inctiv, indiferent de natura ei mobiliar sau imobiliar, potrivit adagiului ubi ead em est ratio, eadem solutio esse debet. Din moment ce dreptul de proprietate est e perpetuu i nu se stinge prin neuz, pe cale de consecin i aciunea prin care acesta e ste aprat trebuie s fie imprescriptibil, fr a distinge dup cum are ca obiect un bun m bil sau imobil. De lege ferenda se impune necesitatea unei reglementri n acest sen s. Proiectul de modificare al Codului civil ncearc s rezolve aceast problem delicat, reciznd n formularea de principiu a art. 1940 c dreptul la aciune este imprescriptibi l... ori de cte ori prin natura sau obiectul dreptului subiectiv ocrotit, exerciiu l su nu poate fi limitat n timp Cum noua reglementare ntrzie s apar, n prezent, int tat n spiritul i nu n litera legii, art. 1890 Cod civil se aplic oricror drepturi rea le susceptibile de stingere sau, dup caz de dobndire prin 253 Fundamentndu-se pe acelai argument de analogie, ntr-o opinie ndrznea se preciz riguros exact faptul c nu se poate face distincie ntre drepturile reale imobiliare i mobiliare, ntruct prin lege li s-a asigurat acelai tratament sub aspectul termenu lui de prescripie. Art. 1890 Cod civil este ns n sensul prescripiei de 30 de ani pent ru ambele cazuri de revendicare, iar soluia tradiional i nu legal propus de doctr rispruden, are n vedere doar dreptul de proprietate n materie imobiliar, dat fiind st bilitatea situaiei imobilelor i certitudinea din comerul juridic pentru imobile (C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op.cit., p. 131-132). 332

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

prescripie. ntruct dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, nici aciunea n reve ndicare nu se poate stinge prin simpla mplinire a termenului de prescripie extinct iv, ci numai indirect prin efectul prescripiei achizitive. Astfel, numai prin inte rmediul uzucapiunii, art. 1890 Cod civil i extinde efectele asupra aciunii n revendi care, n sensul c termenul de 30 de ani este achizitiv pentru uzucapant i extinctiv pentru proprietarul bunului uzucapat. Prin urmare, dreptul de a revendica propri etatea nu se stinge n cadrul prescripiei dect odat cu nsi proprietatea, prin efectul bndirii bunului n temeiul uzucapiunii, fr a se distinge n funcie de natura lui. Privi sine, aciunea n revendicare trebuie s fie imprescriptibil extinctiv indiferent de o biectul ei. Aceasta, cu att mai mult cu ct, datorit dezvoltrii societii, bunurile mob le nu mai joac un rol minor n circuitul civil, iar criteriul valorii, utilizat de creatorii codului civil n reglementarea regimului mobiliar, nu mai este de actual itate. 333

specifice aciuni posesorii aciuni petitorii aciunea n revendicare aciunea negatorie aciunea confesorie aciunea n grniuire Mijloace de aprare a dreptului de proprietate aciunea n complngere aciunea n reintegrare 2. Reprezentare grafic ex delictu ntemeiat pe gestiunea de afaceri plata nedatorat mbogirea fr just cauz DREPTURILE REALE nespecifice ex contractu aciunea n reziliere aciunea n rezoluiune aciunea pentru plata preului 334

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

3. Prezentare comparativ Prescripie extinctiv - reclamant: - aciunea n - recunoaterea - aciune proprietarul re endicare dreptului de real; neposesor; imobiliar sau proprietate al - aciune Aciune n - prt: mobiliar este reclamantului petitorie; Revenimprescripasupra bunului i poses orul - poate fi dicare neproprietar. tibil. mobiliar sau obligarea prtului la restii mobiliar. tuirea posesiei. - aciune - reclamantul - reclamant: imprescriptibil rea l; neag existena titularul , dac se - aciune unui dreptului de contest un petitorie. zmembrmnt proprietate; drept de abitaie, - prt: servitute, al dreptului de Aciune sup rficie; proprietate pretins pretinsul negatorie de prt asupra titular al unui pres criptibil, unui bun al su. dezmemdac se contest brmnt. un drept de uz i uzufruct*. une - reclamantul - reclamant: - aciunea conreal; solicit fesorie ce pretinsul - aci une recunoaterea titular al unui apr un drept petitorie. unui dezmembr- dezmemde sup erficie** mnt al dreptului brmnt este impresde proprietate - prt: criptibil Aciune a ra unui bun al titularul drep- - aciunea confesorie tului de pro- confesorie prin prtului. prietate. care se apr dreptul de uzufruct, uz, servitute, Caractere Obiect Titulari Tipul de aciune * drept de uz i uzufruct pot avea ca obiect i un mobil, n schimb celelalte dezmembrm inte au ca obiect numai imobile. ** este imprescriptibil deoarece presupune un dr ept de folosin asupra terenului, dar i un drept de proprietate asupra construciilor, aciunea n revendicare imobiliar fiind imprescriptibil. 335

DREPTURILE REALE abitaie este prescriptibil. - aciune - reclamant: - imprescrip- de terminarea real titularul unui tibil prin semne imobiliar; exterioare a liniei fond - aciune nvecinat / de desprire petitorie; alt persoan dintre dou - caracter fondur ecinate care are un drept real declarativ (nu Aciune n se creeaz un asupra grniuire h otar nou, ci acestuia / nu se reconi detentorul stituie cel precar - prt: adevrat). titularul fondului vecin.

4. Vocabular explicativ abuz de ncredere infraciune reglementat de art. 213 C.pen., constnd n nsuirea unui bun mobil al altuia, deinut cu orice titlu, sau dispunerea de acest bun pe nedrept ori refuzul de a-l restitui; calitate procesual activ presup une existena unei identiti ntre persoana reclamantului i persoana care este titular a l dreptului n raportul juridic dedus judecii; prior tempore, potior jure expresie l atin desemnnd regula potrivit creia cel care a ndeplinit mai nti formalitile necesa ntru valabilitatea dreptului su, se bucur de prioritate fa de cei care le-au ndeplini t ulterior. 5. ntrebri, exerciii 1. Plecnd de la dispoziiile art. 1909 alin. 1 C.civ. , credei c posesia de bun-credin duce la aceleai efecte cu privire la mobile sau imob le? 2. Care sunt categoriile de persoane care pot invoca art. 1909 alin. 1 336

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

C.civ? 3. Care sunt bunurile care cad sub incidena art. 1909 alin. 1 C.civ? Care sunt bunurile care nu intr sub incidena acestui articol? 4. Care sunt cazurile n ca re revendicarea unui bun mobil este posibil? 5. Determinai regimul juridic aplicab il aciunii n revendicare a dreptului de proprietate public. 6. Justificarea teoreti c i practic a art. 1909 alin. 1 C.civ, este dat de urmtoarea teorie: prescripia insta tanee; mod de dobndire a proprietii prin efectul legii; prezumia de proprietate juri s et de jure. Argumentai rspunsul pentru fiecare dintre teorii. 7. Considerai ntemei at hotrrea instanei de judecat prin care a respins o aciune n revendicare a 15 mp te deinut fr drept de prt, datorit puterii de lucru judecat a unei hotrri anterioare care s-a stabilit grania dintre dou proprieti? 8. Este admisibil aciunea pe care o in roduce singur un coindivizar mpotriva posesorului neproprietar? Ce se decide n pri vina aciunii introduse de un codevlma, singur? 9. Ce s-ar decide dac cel care deine b nul prin simpla ngduin a proprietarului ar vinde bunul unui ter de bun-credin? Dar l care deine bunul prin simpla ngduin a proprietarului ar vinde bunul unui ter de rea credin, iar acesta l-ar revinde unui ter de bun-credin? 10. Completai spaiile liber urmtoarele enunuri: - Aciunea n revendicare imobiliar este din punct de vede n cadrul aciunii n revendicare imobiliar, proba dreptului de proprietate revine , funcionnd o prezumie simpl de , ceea ce face din aceasta un ia constituie pentru posesorul de a unui bun mobil, nsui . - Adevratul torului de buncredin al bunului de la detentorul precar o .. ce poate fi paralizat vocarea de ctre acesta a 337

DREPTURILE REALE

dispoziiilor .. - n raporturile cu detentorul precar, proprietarul are o aciune i. Dac lucrul a fost nstrinat, aceast aciune se transform ntr-o aciune n e la terul de bun-credin care l-a dobndit de la ho sau gsitor se poate face n terme a data Dac aciunea n revendicare se admite, proprietarul nu are obligaia de a rept de regres contra . n schimb, dac bunul este achiziionat de la o vindere pub tarul revendicant este obligat - Admiterea aciunii n revendicare are ca efect de orice Proprietarul datoreaz posesorului cheltuielile i nu cheltui uie ..., iar cheltuielile utile se restituie numai n msura . uce de ctre posesorul neproprietar mpotriva proprietarului neposesor; b) se introd uce de ctre proprietarul neposesor mpotriva posesorului neproprietar; c) se introd uce de ctre proprietarul neposesor mpotriva detentorului precar. 2. Dac n aciunea n r vendicare a unui imobil ambele pri prezint cte un testament redactat de aceeai persoa n, va avea ctig de cauz: a) partea care prezint un testament autentic; b) partea care are testament cu data mai veche; c) partea care are testament cu data mai nou. 3 . Aciunea n revendicare imobiliar: a) este imprescriptibil fr nici o excepie; 338

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

b) este prescriptibil n termen de 30 de ani; c) este, de regul, imprescriptibil, i pr in excepie, prescriptibil. 4. n cazul admiterii aciunii n revendicare: a) fructele cu lese de posesor se restituie de la data introducerii aciunii; b) fructele culese de posesor se restituie de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti de admite e a aciunii; c) fructele culese de posesor nu se restituie. 5. n cazul admiterii a ciunii n revendicare: a) cheltuielile utile se restituie n totalitate; b) cheltuiel ile necesare se restituie n totalitate; c) cheltuielile voluptorii se restituie n umai posesorului de bun-credin. 6. Aciunea n revendicare a unui bun mobil: a) se pres crie n 3 ani dac se introduce mpotriva unui dobnditor de bun-credin; b) este impresc tibil cnd se introduce mpotriva hoului, gsitorului sau dobnditorului de buncredin o sau gsitor; c) este imprescriptibil cnd se introduce mpotriva hoului, gsitorului s dobnditorului de reacredin. 7. Prescripia instantanee (art. 1909 alin. 1 C.civ.) poat fi aplicat n privina: a) unui bun mobil aflat n proprietatea privat a statului; b) u nui bun imobil aflat n proprietatea privat a statului; c) unui bun mobil aflat n pr oprietatea public a statului. 8. Posesorul de bun-credin al unui bun mobil poate inv oca art. 1909 alin. 1 dac a dobndit bunul: a) de la adevratul proprietar; b) de la un detentor precar n favoarea cruia adevratul proprietar s-a desesizat n mod volunta r; c) de la un ho sau gsitor, dar dintr-un loc public. 339

DREPTURILE REALE

9. Prezumia de proprietate consacrat n art. 1909 alin. 1 C.civ.: a) opereaz n favoare a posesorului de bun-credin; b) opereaz n favoarea detentorului de bun-credin; c) o z n favoarea dobnditorului care stpnete bunul corpore-alieno. 10. n condiiile art. alin. 1 C.civ., buna-credin a posesorului: a) trebuie s existe n momentul ncheierii c ontractului ntre dobnditorul de bun-credin i detentor; b) trebuie s existe la moment intrrii n posesia efectiv a bunului; c) trebuie s existe pn n momentul intentrii ac revendicare, cnd devine un posesor de rea-credin. 11. Dac o persoan dobndete un bun bil de la un ho sau gsitor tiind acest lucru, are calitatea de: a) detentor precar; b) posesor de bun-credin; c) posesor de rea-credin. 12. Constituie premis a aplicri ispoziiilor prevzute de art. 1909 alin. 2 C.civ.: a) s existe o desesizare voluntar din partea adevratului proprietar; b) posesorul actual al lucrului furat sau pier dut l-a cumprat la o vindere public; c) posesorul actual al bunului furat sau pier dut s fie de bun-credin. 13. Dac terul de bun-credin a cumprat bunul pierdut sau e la o vindere public: a) proprietarul revendicant nu este obligat s-i restituie p reul pltit pe bun; b) proprietarul revendicant este obligat s-i restituie preul pltit pe bun; c) proprietarul revendicant are posibilitatea, dac dorete, s-i restituie p reul. 14. Dac posesorul actual de bun-credin al lucrului furat sau pierdut l-a cumpra la o vindere public: 340

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

a) adevratul proprietar poate revendica bunul n termen de 3 ani calculai de la data pierderii sau sustragerii, rmnnd posesorului regres n contra celui de la care l-a d obndit; b) adevratul proprietar poate revendica bunul n termen de 3 ani calculai din momentul intrrii terului n posesia bunului, restituind acestuia preul pltit; c) adev atul proprietar poate revendica bunul n termen de 3 ani calculai de la data pierde rii sau sustragerii, restituind posesorului preul pltit. 15. n cazul conflictului nt re titluri, dac titlurile eman de la autori diferii, va avea ctig de cauz: a) titlul e provine de la autorul al crui drept este preferabil; b) titlul cu data cea mai veche; c) titlul cu data cea mai recent. 16. Prin excepie, aciunea n revendicare imo biliar este prescriptibil: a) n caz de revendicare a bunurilor cumprate la o licitaie public; b) n caz de avulsiune; c) n caz de revendicare de la posesorul de buncredin, dobnditor al bunului de la un neproprietar. 17. Aciunea n grniuire reprezint: a) o op raiune de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine prin convenia propr ietarilor; b) o operaiune de delimitare prin semne exterioare a dou fonduri vecine n cadrul unui conflict ntre proprietari; c) o operaiune avnd ca obiect plata cheltu ielilor de grniuire fcute la delimitarea a dou proprieti vecine. 18. Hotrrea judec ce se va pronuna ntr-o aciune n grniuire, are un caracter: a) declarativ de drepturi; 341

DREPTURILE REALE

b) constitutiv de drepturi; c) translativ de drepturi. 19. Aciunea prin care recl amantul neag un dezmembrmnt pretins de prt asupra unui bun al su constituie: a) aciu confesorie; b) aciune negatorie; c) aciune posesorie. 20. Aciunea confesorie are ca obiect: a) recunoaterea unui dezmembrmnt pretins de ctre reclamant asupra unui bun al prtului; b) negarea de ctre reclamant a unui dezmembrmnt pretins de prt asupra un bun al su; c) recuperarea bunului de ctre proprietarul neposesor de la posesorul n eproprietar. 7. Spee 1. n 1950, datorit situaiei din ar, X a trecut n mod fraudulos ntiera, astfel nct nu s-a tiut despre fapta sa. Apartamentul su proprietate personal a fost lsat n grija surorii sale Y, mpreun cu actele de proprietate. n 1990, Y a vndu apartamentul lui Z, falsificnd actele de proprietate pentru a-i putea justifica d reptul de a nstrina bunul. n 1992, X ntorcndu-se n ar, a introdus o aciune n reve otriva lui Z prin care a solicitat restituirea apartamentului n patrimoniul su. In stana a cerut prtului s-i dovedeasc dreptul de proprietate deoarece reclamantul, prin si aciunea formulat, nu este obligat s instrumenteze probe n acest sens. Z a prezenta contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu sora reclamantului, dovedind c titlul lui X este nul deoarece cumprase apartamentul, obiect al litigiului, n 1948 de la un n eproprietar. n aprare, X a demonstrat c titlul lui Z este nul, pe motiv c bunul a fo st dobndit de la un non dominus, pe baza unor acte false. n acest sens, a depus i s ora reclamantului care a recunoscut c a falsificat actele de proprietate. n aceste condiii, instana a nlturat din ansamblul probator 342

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

titlurile i a recurs la compararea posesiilor. n urma deliberrii, instana a respins aciunea lui X motivnd c posesia prtului este mai bine caracterizat. Cerine: a) Cui umb sarcina probei n cazul unei aciuni n revendicare? Este respectat regula n spe? tip de conflict exist n momentul n care X a introdus aciunea mpotriva lui Z? Dar dup ce s-a dovedit c titlurile sunt false? c) Considerai c instana a procedat corect res pingnd aciunea lui X? 2. X i Y au ncheiat un contract de depozit prin care primul a lsat n detenia lui Y autoturismul su, pltind lunar o sum de bani pentru ca acesta sonserve. La cteva zile dup ncheierea contractului, Y a vndut autoturismul lui Z, car e a cumprat bunul fr s tie c Y nu este adevratul proprietar. La expirarea termenului nvenit pentru depozit, X a solicitat lui Y restituirea autoturismului. n urma ref uzului acestuia, X a introdus o aciune n revendicare mpotriva lui Y, aciune respins d e instan. n aceste condiii, X a introdus o nou aciune n revendicare, de data aceasta triva lui Z, cerere care a fost admis, instana anulnd titlul lui Z pe motiv c a dobnd it de la un non dominus. Cerine: a) Aciunea n revendicare a lui X contra lui Y este admisibil? Ce alt aciune ar fi avut la dispoziie X mpotriva acestuia? b) Cum se va a pra Z n aciunea n revendicare introdus de X? Credei c acesta este un dobnditor de b in? c) Este corect soluia pronunat de instan? 3. n august 1998, X a cumprat de la evizor color. Bunul a fost achiziionat dintr-un trg, spaiu amenajat special pentru 343

DREPTURILE REALE

vnzarea-cumprarea unor asemenea bunuri. n noiembrie acelai an, Y este trimis n judeca t pentru un numr de furturi din apartamente, printre bunurile furate aflndu-se i tel evizorul vndut lui X. Proprietarul iniial al acestuia, Z, a fost chemat de ctre org anele de urmrire penal i informat c bunul su este n prezent nstrinat lui X. Fa de tuaie, n august 1999, Z l cheam n judecat pe X solicitnd instanei readucerea bunulu trimoniul su. n aprare X a invocat prevederile art. 1909 alin. 2 C.civ. Cerine: a) C are este domeniul de aplicare al art. 1909 alin. 2 C.civ.? b) Care este termenul n care Z i poate revendica bunul? Se mai afl nuntrul termenului? Care este natura ac stui termen? c) Ce trebuie Z s dovedeasc n cadrul aciunii n revendicare promovat? d) e obligaie ar avea Z fa de X dac aciunea sa ar fi admis? n acest context, considera vocarea art. 1909 alin. 2 este n avantajul lui X? e) Care ar fi regimul aplicabil dac Z ar fi revendicat bunul de la Y? f) Ce va decide instana? 4. Reclamanta a re vendicat trei imobile compuse din teren i construcii. Din certificatul de motenitor depus de reclamant rezult c aceasta nu este unica succesoare a autoarei sale, ci a lturi de ea figureaz i o nepoat de frate decedat, care ns nu a promovat aciunea n r icare. (Dec. nr. 1976/2000 a CSJ, sec. civ., adaptat)254 Cerine: a) Ce este aciunea n revendicare? Care sunt titularii acesteia? b) Considerai admisibil aciunea introdu s de reclamant? 254 n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 309. 344

X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

5. n anul 1944, A a cumprat de la B un apartament printr-un act ncheiat n form autent ic, fr s tie c l-a achiziionat de la un neproprietar. n anul 1954, A a decedat astf apartamentul a revenit unicului su motenitor C, care cunotea faptul c adevratul propr ietar al imobilului este D. n aceast perioad de timp, D a locuit n aceeai localitate unde era situat bunul. n 1966, D a introdus o aciune n revendicare mpotriva lui C, p rin care a solicitat readucerea casei n patrimoniul su. C s-a aprat invocnd faptul c a stpnit imobilul mpreun cu tatl su mai mult de 20 de ani, fapt ce duce la paralizare aciunii lui D. Cerine: a) Ce invoc C n aprarea sa? Ce condiii trebuie s ndeplineas ta pentru a beneficia de aprare? b) Ce efecte are prescripia achizitiv asupra aciuni i n revendicare? c) Ce va decide instana? 6. Prin cererea introdus n mai 1984, recla manii au chemat n judecat pe prtul MN, solicitnd ca acesta s le restituie 32 de oi p rietatea lor. n fapt reclamanii arat c au avut n proprietate comun 32 de oi aflate n ijirea defunctului P.P., i c, la decesul lui P.P., ginerele acestuia, C.G., a intr at n posesia oilor i, dei somat de reclamani, a vndut oile prtului M.N. n aprare, nvocat dispoziiile art. 1909 alin.1 C.civ., potrivit cruia posesia unui bun mobil valoreaz proprietate. - Sect. civ. nr. 1134/1986 a Judectoriei sectorului Ilfov, a daptat255 Cerine: a) Care este natura juridic a cererii introdus de reclamani? n spe t ndeplinite condiiile pentru introducerea art. 1909 alin.1 C.civ. 255 n Revista romn de drept, nr. 1/1988, p. 40-46. 345

DREPTURILE REALE b) Cu ce titlu a pstrat ginerele defunctului C.G. bunurile n litigiu: detentor pre car sau posesor? Acesta ar putea invoca interventirea precaritii n posesie? c) Ce v a decide instana? n caz de respingere a aciunii ce mijloc legal au reclamanii pentru a -i valorifica dreptul? 8. Bibliografie D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 449- 548. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, Op. ci t., p.411- 457. L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 304- 333. O. Ungureanu, C. Mu nteanu, 0p. Cit., p.242-260. I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 163-169. C. Brsan , M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 119-137. C. Brsan, Op. cit., p. 197-235. L. Pop, Op. cit., p. 247-269. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 299-319. I. Adam, Op. cit., p. 691-727. P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 103-110. Speele nr. 3 i 5 au fost prelucrate din G. Rducan, G.T. Maravela, Op. cit., p. 207 i 217-218. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Op. cit. P. Per ju, Practic judiciar civil, Op. cit. Th. Mrejeru, Mijloace juridice de aprare a drep tului de proprietate n Romnia, Op. cit. 346

CAPITOLUL XI PUBLICITATEA IMOBILIAR

I. PREZENTARE TEORETIC SECIUNEA I Publicitatea imobiliar conform Legii nr. 7/1996 1 . Consideraii generale Publicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridic e ce au drept scop s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a actelor ridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare2 56. Noua lege a cadastrului i publicitii imobiliare Legea nr. 7/1996257 asigur un s stem unic de publicitate imobiliar aplicabil 256 Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective (scopuri): de a con feri siguran transmisiunii drepturilor reale, evitndu-se astfel transmisiunile succ esive, frauduloase; de a constitui o eviden economic i juridic n scopul identificrii turor imobilelor, indiferent de destinaie i de titular; de a asigura ocrotirea per soanelor interesate s dobndeasc imobile, oferindu-le posibilitatea de a cunoate situ aia exact a bunului la momentul achiziionrii; de a permite organelor de stat compete nte s exercite un control riguros cu privire la schimbrile materiale (mpreli, transfo rmri, adugiri) i juridice (transmisiuni, grevri) a imobilelor; de a permite organelo r financiare cunoaterea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stab ilirea obligaiilor fiscale ale contribuabililor. 257 Publicat n M.O. nr. 61/1996, m odificat i completat prin Ordonana de Urgen nr. 70/2001 (M.O. nr. 266/2001), OUG nr. 1/2004 (M.O. nr.509/2004) i Legea nr.247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente. Ca urmare a modificrilor legii, se nfiin z Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ca instituie public central, sonalitate juridic, n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorg anizarea Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie, i preluarea activitii p rivind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei. De asemenea, n fiecare jud e i n Municipiul Bucureti se organizeaz Oficiile de Cadastru i publicitate imobiliar enumite oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic, 347

DREPTURILE REALE

pe ntreg teritoriul rii.Legea nr. 7/1996 reglementeaz cadastrul general i cadastrele speciale. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, eco nomic i juridic al tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul ri (art. 1 alin. 1), av ca finalitate nscrierea n registrul de publicitate imobiliar (art. 1 alin. 5)258. C adastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale: c omun, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. Prin sistemul de cadastru genera e realizeaz urmtoarele operaiuni: - identificarea, descrierea i nregistrarea n docume tele cadastrale a imobilelor prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice (funcia tehnic); - identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori le ali de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv (funcia ju ridic); - furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabili rea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor (funcia economic). Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de eviden i inventariere a bunurilor imobile sub as pect tehnic i economic. Astfel, instituiile din domeniul aprrii, ordinii publice i al siguranei naionale pot executa, cu mijloace proprii, lucrrile de cadastru, geodezi e, gravimetrie, topografie, fotogrammetrie i cartografie necesare aprrii rii i pstr rdinii publice, conform normelor tehnice ale Ageniei Naionale

n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de cadas tru geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funcia r. La nivelul unitilor administrativ-teritoriale, se nfiineaz birouri de cadastru i licitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordinea oficiil or teritoriale. 258 Entitile de baz ale acestui sistem sunt: parcela, construcia i pr oprietarul. Prin imobil, n sensul legii, se nelege una sau mai multe parcele alturat e, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar. Prin parcel se nelege supra eren cu aceeai categorie de folosin. 348

XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR

Pentru organizarea i inerea noilor cri funciare, prin Legea nr. 7/1996 modificat pri Titlul XII al Legii nr. 247/2005 sau nfiinat birourile de carte funciar, n circumsc ripia fiecrei judectorii, ca uniti subordonate Oficiului de cadastru i publicitate im biliar. Acestea, ncepnd cu data de 1 ianuarie 2005, au preluat activitatea fostelor birouri de carte funciar ale judectoriilor. Birourile de carte funciar sunt compet ente s efectueze operaiunile de publicitate imobiliar cu privire la imobilele supus e nscrierii n cartea funciar i aflate n localitile din circumscripiile judectoriil rul crora funcioneaz. Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritor iale este ndeplinit de registratori de carte funciar, numii prin ordin al directorul ui general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de acesta. 2. nscriere a n cartea funciar259 Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia m rial i situaia juridic a imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor i telor juridice referitoare la aceste bunuri. Ele se ntocmesc pe localiti i se numero teaz de la 1 la n...

259 Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu (se indic numrul crii funciare i num ocalitii n care este situat imobilul). Partea I privete descrierea imobilelor i cupri nde: numrul de ordin i cel cadastral al imobilului; suprafaa terenului, categoria d e folosin i, dup caz, construciile; planul imobilului cu vecintile, descrierea imob i i inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare imobil n parte. Par tea a II-a are n vedere nscrierile privind dreptul de proprietate: numele propriet arului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de proprietate, precum i m enionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutarea proprietii, servitu constituite n folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice ndreptri, modificri, nsemnri ce s-ar face titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sar cini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin abitaie, servituile n sarcina fond ului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de ve nituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alt e raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n ace ast parte; sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. 349

DREPTURILE REALE

pentru fiecare localitate n parte, i alctuiesc mpreun registrul cadastral de publicit ate imobiliar al teritoriului localitii. n noul sistem de publicitate evidena se ine tt pe imobile ct i pe persoane, efectul nscrierii constnd doar n opozabilitatea actul i fa de teri i nu n dobndirea dreptului real. 1. Feluri de nscrieri Noul sistem de p icitate imobiliar presupune mai multe feluri de nscriere: a) ntabularea ntabularea e ste nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unu i drept real imobiliar devin opozabile fa de teri, de la data nregistrrii cererii de scriere. Potrivit art. 28 alin. 4 lit. a), ntabularea are ca obiect nscrierea defi nitiv a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. nscrierea se face p e baza actului juridic prin care s-a constituit sau s-a transmis n mod valabil dr eptul real. Radierea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se fa ce n temeiul actului juridic ce exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu e xcepia drepturilor ce se sting la ndeplinirea termenului menionat n nscriere sau a dr epturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor. n cazul proprietii co mune vor fi nscrii n aceeai carte funciar toi proprietarii, indicndu-se i partea in a fiecrui coproprietar (art. 46). b) nscrierea provizorie Reprezint nscrierea prin c are transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobil iar devin opozabile fa de teri, sub condiia i n msura justificrii ei260. Prin nscr rovizorie, dreptul real imobiliar devine opozabil terilor cu rangul dobndit prin a ceast nscriere, sub condiia i n msura justificrii nscrierii provizorii. Prin urmare deplinirea condiiei i devenirea definitiv a nscrierii (se transform n ntabulare), n rea va cpta data i rangul pe care 260 L.Pop, L. M. Harosa op.cit., p. 370- 371. 350

XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR

l-a avut nscrierea provizorie. Astfel, persoana interesat este aprat de riscul unei eventuale ntabulri n favoarea unui ter care ar dobndi acelai drept ulterior. Rolul ei este ca titularul nscrierii s beneficieze de prioritatea operaiunii. Conform art. 3 2 alin. 2, modificat, din Legea nr. 7/1996, nscrierea provizorie n cartea funciar s e face n urmtoarele situaii: n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o condii suspensiv; cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judecto ce nu a rmas irevocabil. Avnd n vedere c textul nu distinge ntre hotrrile nedefini cele definitive, apreciem c pot constitui temei al unei nscrieri provizorii att ho trrile nedefinitive, pronunate n prim instan, ct i cele definitive dar nermase ir ; dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu. n ipotez a n care un drept tabular a fost nscris provizoriu i transmisiunea acestuia va urma aceeai soart, noul dobnditor neputnd s nscrie dreptul dect n aceleai condiii; da l a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar. Se are n vedere ipoteza n care a fost nscris n cartea funciar o ipotec sau un privil u imobiliar, iar debitorul face dovada consemnrii sumelor datorate fr a exista actu l autentic din care s rezulte consimmntul creditorului pentru efectuarea radierii sa u o hotrre judectoreasc prin care s-a dispus radierea. n aceast situaie, ipoteca sau ivilegiul se vor radia provizoriu; dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nsc risuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nsc ris i nu se fundamenteaz noi capete de cerere. Dup nscrierea provizorie a dreptului real, sub condiia depunerii nscrisurilor necesare, solicitantul va fi ntiinat s depun r-un termen stabilit de ctre registrator, actele doveditoare. Dac acestea sunt dep use n termenul fixat, registratorul, prin ncheiere, va proceda la 351

DREPTURILE REALE

justificarea nscrierii provizorii, n caz contrar urmnd a se radia nscrierea provizor ie. Justificarea nscrierii provizorii reprezint ndeplinirea cerinelor legale pentru transformarea nscrierii provizorii n nscriere definitiv, adic n intabulare. Pentru a e admite o cerere de justificare a unei nscrieri provizorii, partea interesat treb uie s prezinte: nscrisul din care s rezulte ndeplinirea condiiei suspensive, hotrrea dectoreasc devenit irevocabil, nscrisul din care s rezulte justificarea nscrierii pr zorii a dreptului tabular transmis, dovada consimmntului titularului dreptului de i potec pentru justificarea radierii acestuia261, dovada depunerii nscrisurilor supl imentare. Admiterea cererii de justificare se face n toate cazurile printr-o nchei ere a registratorului de carte funciar, dei legiuitorul prevede n mod expres necesi tatea unei asemenea ncheieri doar n situaia ultimului caz. c) Notarea Notarea este n scrierea care are ca obiect menionarea n cartea funciar a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drepturile tabulare i de titularii lo r, litigiilor referitoare la drepturile tabulare, pentru a le face opozabile teri lor sau a le aduce la cunotina acestora numai n scop de informare. Astfel, pot fi n otate: minoritatea i punerea sub interdicie a titularului dreptului real, institui rea curatelei, aciunile n justiie n legtur cu imobilul i drepturile nscrise n cart iar, interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului, pactul de preferin, promisiune de nstrinare a imobilului, sechestrul asigurtor i judiciar, lucrrile de expropriere, apelul sau recursul declarat ncheierilor date de judectorul de carte funciar, oric e alte aciuni, fapte i drepturi personale (art. 84 din Regulamentul birourilor de carte funciar ale judectoriilor) 261 Dac creditorul refuz s-i dea consimmntul, justificarea radierii ipotecii sau a p ilegiului imobiliar se va efectua n baza hotrrii judectoreti irevocabile prin care, c onstatndu-se achitarea sumelor datorate de debitor, se ordon radierea ipotecii sau a privilegiului din carte. Ase vedea C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii i mobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK, 2005, P. 121. 352

XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR

2. Efectele nscrierii n cartea funciar Efectele nscrierilor n cartea funciar difer cie de felul acestora. ntabularea i nscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea fa de teri a actelor i faptelor juridice prin care se transmit, constituie, modific i sting drepturi reale imobiliare. Aceast regul este stabilit de art. 27 din lege pot rivit cruia: actul juridic este valabil pentru pri de la data ncheierii lui, dat cnd transfer dreptul real, dar fr nscrierea n cartea funciar actul juridic nu va putea f opus terilor. Prin excepie de la regula enunat mai sus, drepturile de proprietate i elelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea funciar provin din succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, precum i drepturile rea le dobndite de stat sau de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti (art. 28 alin. 1 i 2). Aceste drepturi se vor nscrie n cart funciar numai n cazul n care titularul dreptului dorete s dispun de ele (art. 28 alin 31). Notarea are ca efect opozabilitatea fa de teri a drepturilor personale, faptel or personale, raporturilor juridice, litigiilor, etc. n legtur cu imobilele descris e n cartea funciar. n acest sen, art. 40 prevede c actele i faptele juridice, privito re la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilel e cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilit ate pentru tere persoane. 3. Procedura nscrierii n cartea funciar nscrierea n cartea nciar se realizeaz pe baza cererii de nscriere care se depune la birourile teritori ale ale oficiului teritorial n raza creia este situat imobilul. Cererea trebuie nsoi t de urmtoarele acte: - nscrisul original sau copia legalizat care atest actul sau fa ptul a crui nscriere se cere; - copia legalizat a hotrrii judectoreti care se nscri mat de meniunea c este definitiv i irevocabil. Pot solicita efectuarea ntabulrii i ii provizorii toate persoanele care, n baza unui nscris original, a unei hotrri 353

DREPTURILE REALE

judectoreti sau a hotrrii autoritii administrative urmeaz s constituie, transmit, e, dobndeasc sau stinge un drept tabular. Cererea poate fi depus de titularul dreptu lui care solicit nscrierea, sau de un mandatar al acestuia n temeiul unei procuri s peciale . Cererile de nscriere se nregistreaz n registrul de intrare, menionndu-se nu ul care rezult din ordinea cronologic a depunerilor i data primirii. n cazul n care s e depun deodat mai multe cereri, ipotecile i privilegiile vor avea rang egal, iar celelalte drepturi primesc numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s decid asup ra rangului i a radierii nscrierii nevalabile (art. 49 alin. 1-6). Registratorul d e carte funciar va dispune, prin ncheiere, efectuarea nscrierii, numai dac nscrisul n eplinete condiiile prevzute de art. 50: este ncheiat cu respectarea formalitilor prev te de lege; indic numele prilor; individualizeaz imobilul printr-un identificator un ic; este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn; es t, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a ce rtificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. n lipsa cerinelor artat e, cererea de nscriere va fi respins prin ncheiere motivat. ncheierea poate fi atacat cu plngere, ce va fi depus la biroul teritorial, va fi nscris din oficiu n cartea fun ciar i va fi soluionat de judectoria n a crei raz de competen se afl imobilul. S oriei este supus apelului i recursului. 4. Obligaii n sarcina notarului public i a in stanei de judecat Obligaia notarului public de a solicita nscrierea n cartea funciar rt. 56 din Lege instituie o obligaie imperativ262, 262 n vechea reglementare, obligaia notarului de a solicita nscrierea nu avea carac ter imperativ, partea interesat avnd posibilitatea de a-i rezerva dreptul de a efec tua personal diligenele necesare pentru nscriere. De asemenea, solicitarea notarul ui trebuia realizat ntr-un termen strict stabilit de lege: n ziua ntocmirii actului, sau cel mai trziu, a doua zi. Prin modificare adus art. 56 n temeiul Legii nr. 247 /2005, s-a meninut obligaia notarului de a solicita nscrierea n cartea 354

XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR

i anume obligaia notarului public care a autentificat un act prin care se constitu ie, transmite, modifica sau stinge un drept real imobiliar de a cere nscrierea n c artea funciar din oficiu. Despre ndeplinirea acestei obligaii, notarul trebuie s fac meniune n chiar cuprinsul actului ntocmit. n privina certificatului de motenitor, men nea se va efectua doar dac pentru bunurile imobile care compun masa succesoral est e deschis carte funciar sau exist documentaie cadastral. Obligaii ale instanei de at. n scopul asigurrii opozabilitii, art.56 instituie i obligaia instanei de judeca a pronunat o hotrre constitutiv de drepturi sau declarativ asupra unui drept real im obiliar de a transmite aceast hotrre la biroul de carte funciar, n termen de 3 zile d e la rmnerea definitiv i irevocabil a acesteia. De asemenea, instana are i obligaia solicita notarea aciunii n desfiinarea actului juridic supus nscrierii, nainte de a intra n dezbaterea fondului. Raiunea instituirii unei astfel de notri este de a mpie dica, pe de o parte, dobndirea cu bun credin a unui drept tabular n tot cursul proces ului i, pe de alt parte, de a asigura executarea hotrrii judectoreti care ar putea fi piedicat prin constituiri de drepturi reale n cursul proceselor. 5. Situaii special e de nscriere n cartea funciar a) Cazul modificrilor corpului imobilului (art. 44-45 ) Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri 263 , dezlipiri 2 64 sau prin mrirea sau micorarea ntinderii acestuia. funciar, ns nu a mai stabilit un termen n care aceasta trebuie ndeplinit. Apreciem c impune ndeplinirea obligaiei ntr-un termen rezonabil, ct mai scurt cu putin. 263 Ali irea are loc atunci cnd dou sau mai multe parcele se unesc ntr-un singur imobil sau se adaug o parcel nou la un imobil. Atunci cnd se unesc dou sau mai multe parcele nt -o singur parcel, ele trebuie s fie situate una lng alta. Noul corp de proprietate va fi nscris cu un numr roman. 264 Dezlipirea se realizeaz cnd se desparte o parcel de un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mpreun cu s arcinile care greveaz imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma n caz de dezlipire un imobil separat. 355

DREPTURILE REALE

n cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este nevoie, operaiuni de tran scriere sau renscriere (art. 45). Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dint r-o carte funciar n alt carte funciar. Dac se transcrie o parte dintr-o parcel n alt te funciar, se va forma un imobil distinct cu numr cadastral nou, iar restul se nsc rie n vechea carte funciar, cu menionarea noului numr cadastral i a suprafeei imobilu ui, iar dac toate imobilele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise, aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri. Renscrierea are loc situaia n care o parcel se dezlipete i se trece n aceeai carte funciar ca un imobi sine stttor sau ca o parcel a unui alt imobil. b) Situaii speciale de nscriere prevzu e de art. 561, introdus prin Legea nr. 247/2005 Aceste cazuri speciale privesc ns crierea dreptului de proprietate dobndit prin construire, nscrierea dreptului de i potec sau a anumitor privilegii. nscrierea dreptului de proprietate dobndit prin co nstruire se face pe baza certificatului eliberat de primria localitii unde este sit uat imobilul, prin care se atest, cnd este cazul, faptul c proprietarul a edificat construcia n conformitate cu autorizarea de construire eliberat potrivit legii, pre cum i a unei documentaii cadastrale. nscrierea dreptului de ipotec se face numai asu pra imobilului n ntregul su, sau asupra cotei pri aparinnd unui coproprietar. n caz are se dorete nscrierea unei ipoteci doar asupra unei pri a imobilului, este necesar ca n prealabil s se procedeze la dezlipirea acelei pri pentru a forma un imobil dis tinct, care poate fi ulterior ipotecat. Ipoteca constituit asupra unei pri din cons trucie va fi nscris att asupra acesteia, ca proprietate exclusiv, ct i asupra cotei espunztoare din prile comune indivize ale cldirii, aflate n proprietate comun forat petu. n prezent se poate nscrie i ipoteca unui bun viitor n condiiile legii privind c editul ipotecar pentru investiii imobiliare, 356

XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR

dar numai cu obligaia notrii n prealabil a autorizaiei de construire i a procesului v erbal de recepie parial. nscrierea privilegiilor se face din oficiu, cu excepia situa ei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu. Privilegiul vnztorului pen tul de pre nepltit. Din oficiu se va proceda la nscrierea acestuia n partea a III a a crii funciare. Dac vnzarea a fost desfiinat, privilegiul se va radia din oficiu. vilegiul coprtaului sau a coschimbaului. Dac din nscrisurile doveditoare rezult c, uaia mprelii sau schimbului, exist diferene n bani (sulte), din oficiu se va proceda nscrierea n partea a III a a privilegiului. Se poate solicita i nscrierea privilegi ului pentru garantarea preului datorat de coprtaul adjudecatar al imobilului supus m prelii, privilegiu ce se va nscrie n temeiul actului de adjudecare. Privilegiul arhi tectului i antreprenorului se poate nscrie pentru garantarea achitrii preului lucrril or pe care le-au executat n limita creterii valorii imobilului. 357

DREPTURILE REALE

SECIUNEA a II-a Aciunile specifice publicitii imobiliare 1. Aciunea n prestaie tabul onform art. 29 alin. 1, 2 i 3 din Lege: cel care s-a obligat s strmute sau s constitu ie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator s predea toate nsc risurile necesare pentru nscrierea acelui drept. Dac un drept nscris n cartea funcia r se stinge, titularul este obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare radi rii. n situaia n care cel obligat nu pred nscrisurile, persoana ndreptit va putea a instanei s dispun nscrierea n cartea funciar. Hotrrea instanei de judecat va su simmntul la nscriere al prii care are obligaia de a preda nscrisurile necesare nsc Aciunea urmrete obinerea nscrisului original constatator necesar intabulrii existent r-un singur exemplar la cel care a consimit constituirea sau transmiterea dreptul ui real, precum i suplinirea consimmntului la nscriere prin intermediul instanei jude oreti. Aciunea n prestaie tabular se intenteaz, de regul, mpotriva celui care a con it sau transmis dreptul real respectiv. Prin excepie, ea poate fi introdus i mpotriv a unu ter subdobnditor, nscris n cartea funciar265. Pentru admiterea acestei aciuni s cer ndeplinite condiiile266: - actul juridic n temeiul cruia se cere prestaia tabula r s fie anterior actului n temeiul cruia terul i-a nscris dreptul real n cartea fun 265 Situaia este reglementat de art. 30 potrivit cruia: dobnditorul anterior poate c ere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea t la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului (aciune n prestaie tabular special). . Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Ed. Press Mihaela SRL, Bucur eti, 2000. 358

XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR

terul s fi dobndit dreptul cu titlu gratuit (donaie sau legat); dac l-a dobndit cu ti lu oneros, el trebuie s fie de rea-credin. n temeiul art. 29 alin. 4, dreptul la aciu nea n prestaie tabular este imprescriptibil. 2. Aciunea n rectificare n cazul n care ist neconcordan ntre situaia prevzut n cuprinsul crii funciare i situaia juridi e cere rectificarea sau modificarea acesteia. Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni susceptibile de a face obiectu l unei nscrieri n cartea funciar. Prin modificare se nelege orice schimbare privitoar e la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului ce care poart asupra imobilului. Modificarea nu se poate face dect la cererea titula rului dreptului de proprietate (art. 35 alin 2 i 3 din lege). Rectificarea nscrier ii se face fie pe cale amiabil prin declaraie autentic, fie n caz de litigiu prin ho trre judectoreasc definitiv i irevocabil. Erorile materiale svrite cu prilejul n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu. Aciunea n rectificare poa te fi introdus de orice persoan interesat i numai n situaiile prevzute de lege267, a otriva celui n favoarea cruia s-a fcut nscrierea ct i mpotriva succesorilor. Sub asp ul 268 prescriptibilitii sau imprescriptibiliii aciunii se disting urmtoarele situai -

267 Aceste situaii sunt reglementate de art. 36 din lege, respectiv:1) nscrierea s au actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul nscris a fost greit calificat; 3) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nsc is sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; 4) nscr erea n cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului. ermenele ncep s curg de la data nregistrrii cererii pentru nscrierea dreptului a cru ectificare se cere 359

DREPTURILE REALE

aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond, este imprescriptibil cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit sau fa de teri tori de rea-credin (art. 37, alin. 1); aciunea n rectificare se prescrie n termen de 10 ani cnd este introdus mpotriva terilor dobnditori de bun-credin a unui drept rea ntr-un act cu titlu gratuit (art. 37 alin. 2); aciunea n rectificare ntemeiat pe nev aliditatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita califica re a dreptului nscris, se prescrie n termen de 3 ani, cnd se introduce mpotriva unor tere persoane dobnditoare de bun-credin a unui drept real printr-un act juridic cu t itlu oneros (art. 38). aciunea n rectificarea notrilor este imprescriptibil. 360

XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIV 1. Precizri suplimentare de doctrin juridic Litera tura de specialitate a ncercat s rspund ntrebrii dac Legea nr. 7/1996 se aplic n p totalitate sau numai parial. ntr-o prim opinie269 s-a apreciat c legea cuprinde reg lementri de aplicare imediat, de la data intrrii legii n vigoare (dispoziii privind n iinarea birourilor de carte funciar) i reglementri de aplicare ealonat n timp (dispo privind ntocmirea i funcionarea crilor funciare). ntr-o alt opinie270, se susine c ianuarie 1996, data intrrii n vigoare a Legii nr. 7/1996, sistemele de publicitat e imobiliar existente i-au ncetat aplicabilitatea i au fost nlocuite cu noul sistem d e publicitate bazat pe cartea funciar. Intrarea n vigoare a legii nu a nsemnat i pun erea n aplicare a tuturor reglementrilor privind crile funciare. Aplicarea ei se fac e treptat, efectul fiind nlocuirea progresiv a celor trei sisteme de publicitate i mobiliar existente la data adoptrii ei. nsi art.72 alin. 2 din lege prevede c la data finalizrii lucrrilor cadastrale pentru ntreg teritoriul unui jude i nceteaz aplicab tea, pentru judeul respectiv, reglementrile legale privitoare la sistemele de publ icitate imobiliar existente. Astfel, nscrierile fcute n conformitate cu actele norma tive n vigoare n registrul de transcripiuni i inscripiuni, nainte de data intrrii n are a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produce i du p aceast dat efectele prevzute, cu excepia cazurilor n care drepturile de proprietate celelalte drepturi reale au fost afectate n orice mod prin efectul legii. Potriv it art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005 ), actul juridic privind constituirea sau 269 I. Albu, Publicitatea imobiliar n dreptul romn. Noile cri funciare, n Dreptul, nr 11/1996. 270 Fr.Deak, Contracte speciale, Op. cit., p. 19 22; F.P. Filipescu, A . I. Filipescu, Op. cit., p. 373; 361

DREPTURILE REALE

transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, netranscris n registrul de transcripiuni i inscripiuni i produce ef ctele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996. A ctul sub semntur privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert ioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991. Din momentul definitivr ii lucrrilor de cadastru general i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntr eg teritoriul unitii administrativ teritoriale, i nceteaz aplicabilitatea, pentru ter toriul respectiv, dispoziiile ce reglementeaz sistemul de publicitate prin registr e de inscripiuni i transcripiuni. La fel, nscrierile fcute n conformitate cu actele n rmative n vigoare n crile funciare i n crile de publicitate funciar, nainte de da n vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produ ce i dup aceast dat efectele prevzute, cu excepia cazurilor n care drepturile de pro etate i celelalte drepturi reale au fost afectate n orice mod prin efectul legii. Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 24 7/2005), actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imo biliar, valabil ncheiat anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, nenscris n carte funciar, i produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilo Legii nr. 7/1996. Actul sub semntur privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991. emeiul art. 60 (completat i modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005), n re giunile de carte funciar supuse Decretului Lege nr. 115/1938 pentru unificarea di spoziiunilor privitoare la crile funciare provizorii din Vechiul Regat n cri de publi itate funciar, nscrierile privitoare la imobile, cuprinse n crile funciare sau dup ca , n crile de publicitate funciar, vor continua s fie fcute n aceste cri, cu respec condiiile dispoziiilor Legii nr. 7/1996. n cazul nscrierii unei construcii, a dezmem brrii sau alipirii unui corp funciar nscris ntr-o carte funciar ntocmit n baza Decre ui Lege nr. 115/1938, precum i pentru imobilul 362

XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR

desprins, se va deschide o nou carte funciar potrivit prevederilor prezentei legi. Referitor la incidena legii nr. 7/1996 asupra actelor translative sau constituti ve de drepturi reale perfectate nainte de intrarea n vigoare a legii, precum i asup ra actelor pentru care nu sau realizat formalitile de publicitate imobiliar, se dis ting mai multe situaii: a) nscrierea actelor juridice, ncheiate nainte de intrarea n vigoare a noii legi, produce efectele juridice prevzute de sistemul de publicitat e n care a fost efectuat: efecte constitutive n sistemul de carte funciar i de opozab ilitate fa de teri n sistemul registrelor de transcripuni i inscripiuni; b) actele j dice ncheiate nainte de intrarea legii n vigoare, fr ndeplinirea formalitilor de pu tate, se vor nscrie n noua carte funciar dar vor produce efectele prevzute de sistem ul de publicitate existent la data ncheierii lor; c) actele translative i constitu tive de drepturi reale imobiliare, ncheiate dup intrarea n vigoare a legii, vor fi n scrise n cartea funciar astfel: - n judeele cu carte funciar, precum i n judeele n -au finalizat lucrrile cadastrale i noile cri funciare, nscrierea se face potrivit re glementrilor Legii nr. 7/1996; - n judeele n care nu au existat cri funciare, precum cele n care nu s-au ntocmit crile funciare, nscrierile se vor face n cri funciare initive, reglementate n art. 61 din lege. nscrierea definitiv se va face dup finaliz area lucrrilor cadastrale i a crilor funciare pe acel teritoriu. 2. Vocabular explic ativ carte funciar nscris autentic, cu caracter public, care cuprinde descrierea i mobilelor i artarea drepturilor reale corespunztoare, precum i indicarea, dup caz, a drepturilor de crean, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice 363

DREPTURILE REALE

n legtur cu imobilele nscrise n cartea funciar, fie n vederea opozabilitii lor fa ie numai n scopul informrii oricror persoane interesate; drepturi tabulare drepturi reale imobiliare ce se nscriu n cartea funciar i sunt supuse regimului de carte fun ciar. 3. ntrebri, exerciii 1. Definii publicitatea imobiliar i enumerai obiectivele te. 2. Enumerai sistemele de publicitate imobiliar existente anterior Legii 7/1996 . 3. Comparai sistemul de publicitate al crilor funciare cu cel al registrelor de t ranscripiuni i inscripiuni. 4. Caracterizai modalitile de nscriere n crile funcia entat de Legea nr. 7/1996. 5. n conformitate cu legea nr. 7/1996 definii cadastrul general. 6. n sistemul actual, ce efecte produce publicitatea imobiliar? n ce situ aii publicitatea imobiliar este obligatorie? 7. Care este procedura de efectuare a nscrierilor n cartea funciar? 8. Definii i caracterizai aciunile de carte funciar. este gril 1. n cazul cumprrii unui imobil, n anul 1995, ntr-o zon din Ardeal, unde e vigoare sistemul crilor funciare, dreptul de proprietate s-a transmis: a) n moment ul ncheierii actului juridic; b) pe data nscrierii n cartea funciar a actului juridi c dac aceast nscriere a avut loc nainte de intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996; c) la mplinirea termenului stabilit de pri n contract. 2. n sistemul de publicitate baza t pe crile funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938: a) nscrierile se fac pe imobile; b) nscrierile se fac pe persoane; 364

XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR

c) nscrierile se fac att pe imobile ct i pe persoane. 3. n noul sistem de publicitate imobiliar instituit de Legea nr. 7/1996: a) evidena se ine pe imobile; b) evidena s e ine pe persoane; c) evidena se ine att pe imobile ct i pe persoane. 4. Conform Legi nr. 7/1996, nscrierea provizorie n cartea funciar se face: a) n cazul dobndirii de d repturi reale afectate de o condiie suspensiv; b) n cazul dobndirii de drepturi real e afectate de o condiie rezolutorie; c) n cazul nscrierii n temeiul unei hotrri judec reti definitive i irevocabile. 5. n sistemul actual, publicitatea imobiliar: a) prod uce efecte constitutive de drepturi; b) produce efecte translative de drepturi; c) asigur opozabilitatea drepturilor reale fa de teri. 6. Sunt opozabile fa de teri, fi nscrise n cartea funciar: a) drepturile reale provenite din succesiune; b) drep turile reale provenite din aluviune; c) drepturile reale provenite din vnzare pri n acordul prilor. 7. Aciunea n prestaie tabular, reglementat de Legea nr. 7/1996, ar rept scop: a) numai suplinirea consimmntului prilor la intabulare; b) obinerea nscri ui original constatator necesar intabulrii reinut de o parte; c) nscrierea dreptulu i n crile funciare. 8. Dac exist o neconcordan ntre situaia juridic real i situ ea funciar, ndreptarea nscrierii se face prin: a) aciunea n rectificare; b) aciunea ealizare; c) aciunea n prestaie tabular special. 365

DREPTURILE REALE

9. Aciunea n rectificare introdus mpotriva terilor dobnditori de bun-credin a unui real printr-un act cu titlu oneros, se prescrie: a) n termen de 10 ani; b) n terme n de 30 de ani; c) n termen de 3 ani.

5. Spee 1. X a cumprat de la Y un teren i o cldire. Y, vnztorul, dei l-a sftuit pe alizeze formalitile de publicitate imobiliar deoarece dreptul su asupra bunurilor nu se va transmite altfel n mod valabil, acesta a refuzat s-i predea nscrisul dovedit or care s-i permit nscrierea dreptului n cartea funciar. n aceast situaie X a intro aciune n justiie prin care a solicitat nscrierea drepturilor sale. Cererea a fost a dmis, formalitile de publicitate imobiliar realizndu-se pe baza hotrrii judectoret rior, X a mprumutat o sum de bani de la Z, acesta din urm cernd nscrierea unui drept de ipotec n cartea funciar n favoarea sa. Cerine: a) Ce lege reglementeaz publicitate imobiliar? b) Pentru ca actul juridic s fie ncheiat n mod valabil, X trebuia s reali zeze formalitile de publicitate imobiliar? c) Ce fel de nscrieri a realizat X? d) Cu m ai caracteriza aciunea introdus de X mpotriva lui Y? e) Dac ntre situaia reinut funciar i situaia juridic real nu exist concordan, ce aciune poate formula X? 2. ugust 1998, X a vndut i predat lui Y o garsonier printr-un nscris sub semntur privat septembrie 1998, X 366

XI. PUBLICITATEA IMOBILIAR

a revndut garsoniera lui Z, care a realizat i formalitile de publicitate imobiliar. D in moment ce X nu i-a putut executa obligaia de predare a imobilului fa de Z, acesta a introdus o cerere de chemare n judecat mpotriva vnztorului i a cumprtorului Y. area aciunii, Z a invocat faptul c este singurul care a transcris actul translativ de proprietate, ceea ce i confer un drept mai puternic, chiar dac actul su de dobndi re a fost ncheiat mai n urm, conform principiului: qui prior tempore, potior jure. Y s-a aprat, susinnd c transcrierea dreptului nu poate ndrepta viciile titlului acelu ia care a fcut nstrinarea. Astfel, transcrierea nu poate avea ca efect transmiterea proprietii lucrului vndut, deoarece nemo plus juris ad alium transferre potest qua m ipse habet. Cerine: a) Ce efect produce publicitatea imobiliar n sistemul Legii n r. 7/1996? Dar n sistemul crilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938? b) n si stemul de publicitate actual, care dintre cei doi cumprtori este i proprietarul bun ului? c) Care va fi soluia instanei? Ce s-ar decide dac operaiunile de vnzare-cumprar ar fi avut loc n anul 1991? 6. Bibliografie L. Pop, L. M. Harosa op. cit., p.333 -383. C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii Ed. ALL BECK, 2005, C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p.212-225. C. Brsan , Op. cit., p. 339-357. L. Pop, Op. cit., p. 269-312. I. Filipescu, A. I. Filipe scu, Op. cit., p. 356-383. I. Adam, Op. cit., p. 729-799. P. M. Cosmovici, Op. c it., p. 161-165. D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 549-581. D. C. Florescu, Teoria general a drepturilor reale, op.cit., p.458-480. 367

RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE Capitolul I Grila nr./ Varianta corect 1c., 2b, 3a, 4a, 5b, 6a, 7b, 8c, 9b, 10b., 11a, 12b, 13a. Spea nr. 1. a) posesia (jus utendi) i folosina (jus fruendi); b) fa d e caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, considerm nentemeiat afirmaia lui Y; dreptul lui X nu se pierde prin neuz, orict de mult timp ar fi lsat bunul n sta re de nentre-buinare; X va invoca n aprare: caracterul perpetuu al dreptului de prop rietate; contractul ncheiat consensual cu Y, prin care aceasta urma s-i restituie imobilele, dac X se ntorcea n ar; Y nu poate deveni proprietar, deoarece prin acordul ncheiat cu X a dobndit doar posesia i folosina, nu i dispoziia juridic (constituind ena dreptului de proprietate) de care X a beneficiat n intervalul 1960 1989. c) in stana va admite aciunea lui X, oblignd-o pe Y la restituirea imobilelor (construcie plus teren aferent), urmnd ca aceasta s primeasc valoarea actualizat a tuturor chelt uielilor fcute cu acestea n perioada 1960 1989. Spea nr. 2 a) A a comis un abuz de drept deoarece: a nesocotit scopul economic i social al dreptului su de proprietat e, fcnd nelocuibile casele vecine datorit gazelor, mirosurilor i polurii fonice; a ac onat cu rea-credin, amplasndu-i atelierul n imediata apropiere a locuinei; b) ntr-ad prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege posibilitatea titul arului de a cere celorlalte persoane respectarea dreptului su, dar, la rndul su, ti tularul este obligat s respecte dreptul de proprietate al acestora. n nici un caz, caracterul absolut al dreptului de proprietate nu presupune o exer-citare nengrdi t, dimpotriv, n spe, A, prin fapta sa, a nclcat limitele unei vecinti tolerabile, lpabil de abuz de drept. c) instana va admite aciunea reclamanilor i l va obliga pe A la desfiinarea atelierului n litigiu, deoarece exerciiul dreptului de ctre prt atrag inconveniente intolerabile, respectiv suportarea de ctre vecini a unor atingeri grave a drepturilor private. 368

RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE Capitolul II Grila nr./ Varianta corect 1a, 2a, 3c, 4c , 5b, 6a, 7a, 8a, 9c, 10c, 11b, 12b, 13a, 14b, 15b,. 16b, 17c, 18c, 19b, 20b, 21 b, 22a, 23c. Spea nr. 1 a) caracterul inalienabil; b) din moment ce n spe s-a fcut do vada c terenurile n litigiu erau situate n zona sitului istoric al municipiului Bril a, ele aparin domeniului public de interes judeean; c) societatea comercial n cauz, f iind un subiect de drept privat, ar putea beneficia de dreptul de concesiune reg lementat de Legea nr. 219/1998; regia autonom poate fi titular doar a dreptului de administraie a bunurilor proprietate public conform art. 135 pct. 5 din Constituie ; d) instana va respinge aciunea deoarece terenurile apar-innd domeniului public nu pot face obiectul dreptului de proprie-tate al reclamantei. Spea nr. 2 b) avnd n ve dere c trecerea unui bun din proprietatea public n proprietatea privat se realizeaz p rin hotrre a Guvernului, a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti, sau a Consiliului local, aprarea prefectului, n sensul c tere nul neocupat de construcii ar fi trecut din proprietate public n proprietatea Regie i Generale de Ap Bucureti ca urmare a aplicrii art. 5 din Legea nr. 15/1990, este n entemeiat; c) ca titular a dreptului de administrare asupra terenului, regia autono m are posesia, folosina i dispoziia material a acestuia; d) dreptul de administrare s e revoc unilateral dac titularul nu-i exercit drepturile i nu-i execut obligaiile n din actul de transmitere. e) instana va respinge aciunea prefectului pe conside-re ntele: terenul n litigiu face parte din domeniul public al municipiului Bucureti, iar Consiliul General al municipiului, n calitate de proprietar poate dispune neng rdit exploatarea lui; n spe, Regia General de Ap Bucureti nu i-a exercitat atribui pra terenului pn n momentul naterii litigiului, Consiliul General fiind ndreptit s e unilateral dreptul de administrare acordat acesteia. Spea nr. 3 a) proprietatea nu se poate dobndi pe calea unei decizii emise de organele administraiei de stat; b) prin decizia Consiliului judeean Olt, societii comerciale X i s-a transmis cldir ea n administrare i nu n proprietate aa cum susine recurenta; c) recurenta a interpre tat eronat art. 20 alin. 2 cu privire la proprietatea societilor, fiind exceptate bunurile dobndite cu un alt titlu, exceptare aplicabil speei. Imobilul n litigiu apa rine dome-niului public de interes local, fiind n proprietatea unitii administrative i numai n administrarea recurentei; d) instana va respinge aciunea reclamantei, dec izia Consi-liului judeean Olt de trecere a imobilului de la societatea comercial r eclamant n administrarea altei persoane juridice fiind legal. 369

DREPTURILE REALE Spea nr. 4 b) argumentele comunitii nu sunt temeinice: aciunea n constatarea nulitii solute poate fi invocat oricnd; bunul expropriat face parte din proprietatea priva t a unitii administrative i nu din proprietatea public; art. 35 din lege este aplicab il i n cazul cererilor avnd ca obiect retrocedarea imobilelor expropriate anterior Legii nr. 33/1994. c) pentru considerentele mai sus invocate, instana va admite c ererea reclamanilor, constatnd nulitatea absolut a contractului. Spea nr. 5 a) dup in trarea n vigoare a Constituiei, dreptul proprieta-rului expropriat nu mai poate fi transferat, n msura n care imobilul expropriat nu a fost preluat efectiv de ctre st at, deoarece nu mai exist temei juridic; b) deoarece imobilul deinut de reclamant nu a fost preluat de ctre stat n condiiile art. 4 din Decretul nr. 467/1979 i, deci nu a operat transferul dreptului de proprietate, titular fiind reclamantul, aciun ea acestuia urmeaz a fi admis. Capitolul III Grila nr./ Varianta corect 1a, 2b, 3c, 4b. Spea nr. 1 b) n aprare, prta va invoca: reclamanta, societatea comercial X, nu a fcut dovada c la constituirea sa n societatea cu capital de stat conform Legii nr. 15/1990, bunurile n litigiu au fost cuprinse n patrimoniul su; certificatul de ates tare a dreptului de proprietate n litigiu nu face dect s reflecte bunurile existent e n patrimoniul societii, devenind proprietara acestora prin efectul art. 20 alin.2 din Legea nr. 15/1990. c) instana va respinge cererea privind anularea certifica tului de atestare a proprietii introdus de societatea X, deoarece bunurile n litigiu au fost cuprinse n patrimoniul prtei Y, care a devenit proprietar prin efectul legi i. Spea nr. 2 a) prin art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990, dreptul de administr are direct a fost transformat ntr-un drept de proprietate; b) faptul c la data reor ganizrii ca societate comercial, reclamanta avea n folosin terenurile, nu i confer u rept de proprietate, deoarece nu le-a folosit n calitate de titular a unui drept d e administrare direct, i prin urmare; instana va respinge cererea acesteia. Spea nr. 3 Aciunea lui X, prin care a solicitat desfiinarea titlului de proprietate eliber at prilor Y i Z, trebuie respins, pentru urmtoarele considerente: reclamanta n-a avut niciodat terenul n litigiu n administrarea direct, ci numai pentru folosire la organ izarea de antier, cu plata unei taxe, astfel nct nu este n 370

RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE situaia de a putea obine titlul asupra acestuia; art. 1 din Legea nr. 18/1991 a fost corect aplicat, terenul fiind, la data aplicrii le gii, n administrarea primriei, ndeplinind i condiia de teren agricol, aa cum rezult evidenele funciare. Spea nr. 4 a) A, fiind ter fa de contractul de vnzare-cumprare iat de X cu Y i Z, nu poate introduce o aciune n nulitatea relativ a acestui act jur idic, n schimb are deschis calea unei aciuni n revendicare; b) Y i Z, vor invoca prin cipiul error communis facit jus, respectiv c nu au cunoscut faptul c au contractat cu un neproprietar al terenului; c) instana constatnd c Y i Z, teri de bun credin u-se ntr-o eroare comun i invincibil, au ncheiat cu titlul oneros un act juridic cu u n proprietar aparent, va menine contractul de vnzare-cumprare n privina terenului nch iat cu X, neproprietar; dac Y i Z, teri de rea credin, au ncheiat contractul de vn cumprare cunoscnd c X nu este i pro-prietar al terenului, deci cu intenia de a frauda interesele adev-ratului proprietar, instana va constata nulitatea absolut parial a c ontractului de vnzare-cumprare, n ceea ce privete terenul; d) A va intenta o aciune n restituire a preului pltit mpotriva vnztorului (comuna), n temeiul contractului nche cu aceasta. La rndul su, comuna, n calitate de adevrat proprietar al terenului nu a re deschis calea unei aciuni n revendicare mpotriva lui Y i Z, acetia devenind propri tari conform principiului error communis facit, n schimb va putea solicita despgub iri (valoarea terenului vndut, plus daune interese pentru eventualele prejudicii) de la X vnztor neproprietar al terenului. Regresul comunei mpotriva lui X i are teme iul n rspunderea delictual a acestuia pentru fapta proprie (art. 998-999 C.civ.). C apitolul IV Grila nr. / Varianta corect 1b, 2c, 3c, 4a, 5c, 6a, 7a. Spea nr. 1 b) petiionara, fiind cetean romn cu domiciliul n strin-tate, motenitoare a defunctului proprietar al imobilului n litigiu preluat de ctre stat, are dreptul de a benefic ia de msurile reparatorii prevzute de aceast lege; c) instana va admite plngerea form ulat de P.M. mpotriva Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995. Spea nr.2 b) imobi lul revendicat de reclamant a trecut legal n proprietatea statului, legea nr. 119/ 1948 reprezentnd titlul n baza cruia statul l deine; c) instana va respinge aciunea vendicare formulat n temeiul legii nr. 112/1995, nefiind relevant faptul c n 1933, cn d imobilul a fost achiziionat de reclamant, el era folosit ca locuin, ci determinant fiind modul de folosire al imobilului la data naionalizrii. Spea nr. 3 371

DREPTURILE REALE b) apartamentul rmne o unitate locativ unic, indiferent dac s-au efectuat modificri c nstructive interioare sau a fost luat n eviden ca reprezentnd dou sau mai multe apart amente (art. 3 alin.2 din lege). c) din moment ce la data trecerii n proprietatea statului imobilul constituia o unitate locativ de sine stttoare, instana va admite contestaia formulat de M.D. Capitolul V Grila nr. / Varianta corect 1c, 2a, 3a. Spea nr.1 a) aciunea n revendicare a reclamantei urmeaz a fi admis deoarece imobilul a t recut fr titlu n proprietatea statului: imobilul, n structura sa comercial, nu putea trece n proprietatea statului n baza Decretului nr. 92/1950, deoarece acesta viza numai imobilele cu destinaia de locuine; reclamanta fiind casnic era exceptat de la incidena actului de naionalizare. Spea nr. 2 a) art. 2 alin. h din Legea nr. 10/200 1; b) procedura administrativ prealabil prevzut de legea nr. 10/2001 este obligatori e, reclamanii putnd s se adreseze instanei numai n situaia n care decizia Primriei fost nefavorabil; c) instana va respinge cererea reclamanilor ca prematur deoarece prta nu a dispus asupra cererii de restituire, aceasta fiind n curs de soluionare. S pea nr. 3 Instana va admite aciunea reclamantului i va dispune anularea dispoziiei pr imarului de restituire a imobilelor prin echi-valent deoarece: prin notificarea adresat Primriei, reclamantul a solicitat restituirea n natur i nu despgubiri bneti bilul nu i-a schimbat destinaia, astfel nct restituirea sa se va face n natur i nu p echivalent. Spea nr. 4 b) art. 2 alin. 1 lit. b din Legea nr. 10/2001 are n veder e infraciunile de natur politic, svrite ca manifestare a opoziiei fa de sistemul t r comunist, deinerea i comercializarea aurului nendeplinind criteriile prevzute de l ege; c) instana va respinge cererea reclamantului, infraciunile de drept comun nei ntrnd n categoria celor avute n vedere de legiuitor ca temei al restituirii imobile lor confiscate. Spea nr. 5 a) hotrrile Consiliului judeean fiind aplicate pe un teri to-riu restrns, nu sunt publicate n M.O. b) art. 2 alin. lit. e vizeaz imobilele pr eluate n baza unor acte normative pentru care publicarea n M.O. este obligatorie, cerin constituional care nu a fost 372

RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE ndeplinit. Astfel, imobilele preluate n temeiul unui normativ pentru care legea nu cere publicarea n M.O., sunt exceptate de la resti tuire. c) nscrisul sub semntur privat nu era suficient pentru a transmite dreptul de proprietate asupra cldirii, jucnd rolul unui antecontract de vnzarecumprare; cerere a reclamantei tinde la constituirea unui drept de proprietate, n baza unui act su b semntur privat netranslativ de proprietate pe care nu i le-a putut valorifica la v remea respectiv. Capitolul VI Grila nr./ Varianta corect 1b, 2c, 3a, 4c, 5a, 6b, 7 c, 8c, 9b, 10a, 11c, 12b Spea nr. 1 a) proprietatea rezolubil rezult din contractul prin care X i-a vndut lui Y apartamentul/proprietate anulabil rezultat din contrac tul de vnzare-cumprare a apartamentului ncheiat ntre Y i ter (contractul este lovit d nulitate relativ pentru error in substantiam); b) X este proprietar sub condiie s uspensiv, terul este proprietar sub condiie rezolutorie; c) ca urmare a ndeplinirii condiiei rezolutorii (Y a prsit locul de munc prin demisie); dreptul de proprietate a lui Y se desfiineaz cu efect retroactiv, ca i cum nu ar fi existat niciodat, iar X redevine proprietar; deoarece terul achizitor al autoturismului este un dobnditor sub condiie rezolutorie, odat cu desfiinarea dreptului lui Y este desfiinat i contra ctul de vnzare-cumprare ncheiat cu acesta conform principiului resolutio jure danti s rezolvitur jus accipientis; d) instana urmeaz s dispun restituirea autoturismului ctre X, Y primind preul pltit. Terului subdobnditor i se va restitui preul pltit lui Spea nr. 2 a) proprietate comun pe cote-pri obinuit i temporar; fraii sunt coprop asupra terenului dobndit prin motenire; b) contractul nu este valabil deoarece fi ind un act juridic de dispoziie se aplic regula unanimitii; c) -nchirierea casei fiin d un act de administrare, fructele civile se cuvin ambilor coproprietari; banii obinui pentru caii crescui i vndui se cuvin lui Y deoarece acesta a depus munca pentr obinerea lor; cheltuielile fcute cu instalarea postului tele-fonic sunt cheltuiel i necesare i revin tuturor coproprietarilor; fructele se cuvin tuturor copropriet arilor, n acest caz Y va trebui s-l despgubeasc pe X cu valoarea fructelor consumate . Spea nr. 3 a) proprietate exclusiv a lui X i Y asupra propriilor apartamente i pro prietate comun pe cote-pri forat i perpetu asupra prilor comune din cldirile cu m apartamente; c) nu, lui Y i incumb toate cheltuielile, n proporie cu cota sa, relati ve la ntreinerea i conservarea prilor comune; d) instana urmeaz s admit cererea lu oblige pe Y la plata 373

DREPTURILE REALE prii ce-i incumb din cheltuielile de ntreinere. Spea nr. 4 b) soluia instanei este t; c) dac cererea de evacuare se ntemeiaz pe deteriorrile produse de ctre chiria loc i, ea are caracterul unui act de conservare, putnd fi introdus doar de ctre un copr oprietar. Spea nr. 5 a) proprietate n devlmie; e) cererea reclamantei va fi respins d oarece Y a beneficiat de prezumia de mandat tacit reciproc, pentru achiziionarea d e bunuri imobile nefiind necesar consimmntul celuilalt so; f) conform art. 35 alin. 2 C. fam. se interzice soilor nstri-narea unor imobile, bunuri comune, fr consimmnt luilalt so. Astfel, dac nstrinarea apartamentului s-a fcut fr consim-mntul lui X, de constatare a nulitii actului trebuie admis. Spea nr. 6 Instana superioar va respin e aciunea formulat de prt, deoarece apartamentul n cauz este bun comun al reclamantei al soului, i conform art. 35 Cod familiei este interzis nstrinarera de ctre soul re mantei, fr consimmntul acesteia, a ntregului imobil sau a unei cote pri din imobil. secin, convenia verbal ncheiat ntre soul reclamantei i prt este lovit de nulita b) X vnznd un bun propriu al soiei, actul juridic este anulabil conform principiulu i nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Dar, deoarece Y es te un ter dobnditor de bun-credin printr-un act cu titlu oneros, n favoarea lui func d prezumia de proprietate prevzut de art. 1909 (alin. 1), instana nu va anula contra ctul de vnzare-cumprare. c) n cazul n care bunul ar fi fost comun, i fiind vorba de o nstrinare a unui mobil, funcioneaz mandatul tacit reciproc, astfel nct consimmntu la nstrinarea bunului mobil comun fiind presupus, instana ar fi respins aciunea lui Z. Spea nr. 8 b) prile fiind n indiviziune asupra terenului, ct timp nu s-a efectuat ieirea din indiviziune i n lipsa acordului celorlali coproprietari, nu avea dreptul s refac gardul comun i nici s ocupe teren prin efectuarea unor construcii, cum ar fi chiocul metalic, sau prin amenajri de tip grdina restaurant. Prin urmare, instana va dmite aciunea formulat de I.I. i va obliga prtul la desfiinarea gardului comun i a l ilor efectuate 374

RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE Capitolul VII Grila nr./Varianta corect 1a, 2a, 3c, 4b , 5a, 6b, 7c, 8b, 9b, 10a, 11b, 12b, 13c, 14a, 15c, 16c, 17b Spea nr. 1 b) uzufru ct viager. X nu poate s ignore acest dezmem-brmnt deoarece, cumprnd terenul de la Y, el nu a putut dobndi drepturi mai largi dect al autorului (nemo plus iure ad alium transferre potest quam ipse habet); c) aciune n revendicare imobiliar, aciune confe sorie; d) instana va admite aciunea n revendicare i va dispune ca Q s lase n deplin prietate terenul lui X; instana va admite i cererea lui Y deoarece dreptul de uzuf ruct a fost constituit n mod legal nainte ca X s dobndeasc terenul i prin urmare el t ebuie s respecte acest drept. Spea nr. 2 d) B putea ceda emolumentul i prin urmare putea nchiria casa lui C i conform art. 543 C.civ. poate dispune de fructe dup prop ria voin; e) aciunea lui A mpotriva motenitorilor pentru readucerea bunului n patrimo iu este o aciune n revendicare; f) instana: va admite aciunea lui A i va dispune read ucerea bunului n patrimoniul reclamantului; va dispune obligarea motenitorilor la plata sumelor de bani reprezentnd sarcinile normale ale casei (cheltuieli de ntrein ere i conservare); uzufructul ncetnd n momentul renunrii lui B, motenitorii vor rest i toate fructele culese dup aceast dat, fructe ce se cuvin lui A n calitate de propr ietar. Dac instana i respinge aciunea, A poate s-l acioneze pe fidejusor. Spea nr. 3 drept de uz; b) caracter strict personal, astfel nct Z nu putea ceda dreptul su un ui ter; c) n spe, dezmembrmntul nceteaz prin moartea uzuarului; d) un drept de abit spe nu sunt respectate condiiile de constituire a dreptului respectiv: casa s fie pr oprietatea lui Z; soul supravieuitor s nu aib o alt locuin. e) aciune n revendicar liar ce urmeaz a fi admis de ctre instan. Spea nr. 4 c) nu se poate susine c pri ocative distincte ct timp prin contractul ncheiat reclamanta i-a rezervat dreptul d e uzufruct viager asupra lucrului vndut, iar nu asupra prii din imobil care i-a rmas ; d) nudul proprietar nu poate fi evacuat. Deoarece prii folosesc partea din imobil asupra cruia reclamanta are un drept de uzufruct viager, mpiedicnd-o n exercitarea acelui drept, instana va admite aciunea reclamantei. Spea nr. 5 a) drept de abitaie viager; b) aciunea n rezoluiune poate fi introdus numai dac o parte nu i-a executat igaiile; 375

DREPTURILE REALE c) n spe, contractul cuprinde dou acte juridice distincte: un contract de vnzare-cump are i o convenie prin care prile au constituit un drept de abitaie viager. Astfel, re lamanta are la alegere, fie o aciune confesorie care ndeplinete acelai rol ca i aciun a n revendicare pentru proprietar, fie o aciune personal fundamentat pe actul juridi c ce constituie titlul abitaiei. d) aciunea n rezoluiune va fi respins deoarece cumpr orii i-au executat obligaiile asumate prin contractul de vnzare-cumprare. Nerespecta rea celui de al doilea act prin care s-a constituit dreptul de abitaie nu ar just ifica rezoluiunea vnzrii. Spea nr. 6 c) chiar dac prtul a practicat trecerea peste t nul reclamantului, cu acordul acestuia din urm, trecerea nu se poate menine numai pentru motivul c este mai comod; d) instana va admite cererea reclamantului, deoare ce exerciiul dreptului de trecere nu se poate concepe n afara unui drept de servit ute de trecere dobndit n una din modalitile prevzute de lege. n spe, nu exist un a drept de servitute i, prin urmare, prtul nu-i va putea opune reclamantului un drep t pe care nu-l are. Spea nr. 7 b) dei posibilitatea de a avea acces la drumul publ ic nu este ngrdit n mod absolut, X poate beneficia de un drept de servitute deoarece cealalt cale de acces are o serie de inconveniente deosebit de nsemnate i pentru a o face practicabil sunt necesare cheltuieli. Dac X prin fapta sa ar fi fcut imposi bil accesul la drumul public, atunci el nu ar putea reclama o astfel de servitut e; c) refuzul este abuziv; d) instana va admite aciunea i l va obliga pe Y la consti -tuirea unei treceri pe fondul lui, cu obligaia lui X de a suporta cheltuielile d e constituire. Spea nr. 8 a) aciune confesorie; c) servitutea de trecere nefiind n ici continu, nici aparent, nu poate fi dobndit prin uzucapiune; d) instana va resping e aciunea reclamantei pe motiv c: proprietatea prtei nu permite crearea unei servitui de trecere fr demolarea unor construcii; proprietatea reclamantei nu este un loc nf undat, avnd acces la calea public pe un drum rural, practicat i de alte familii, tr ecerea pe terenul prtei nefiind unica soluie de acces; nu prezint relevan faptul c d ul de ar este ocolitor sau cnd plou devine impracticabil. Capitolul VIII Grila nr./V arianta corect 1c, 2a, 3b, 4b, 5a, 6a, 7b, 8c, 9a, 10c, 11b, 12c, 13b, 14b, 15c S pea nr. 1 a) n spe este incident cazul de intervertire a precaritii n posesie prevz art. 1858 pct. 1 C.civ., cnd Z, detentor precar, primete de la o alt 376

RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE persoan dect proprietarul (concubina acestuia) un titl translativ de proprietate; c) fructele civile (chiriile) se cuvin lui Z deoarec e acesta este posesor de bun-credin, netiind c a contractat cu un neproprietar, unul din efectele posesiei fiind dobndirea fructelor; d) Z putea dobndi proprietatea ap artamentului dac ar fi contractat cu cei doi proprietari X i Y; e) instana, constatn d c Z a dobndit bunul de la un non dominus, trebuia s admit numai aciunea n revendica e, nu i cea de restituire a fructelor culese de Z. Spea nr. 2 b) aciune posesorie s pecial, n reintegrare. Instana ur-meaz s admit aciunea pe urmtoarele considerente: e un posesor de bun-credin deoarece nu a cunoscut faptul c a contractat cu un non do minus; pentru exercitarea acestei aciuni se cere s nu fi trecut un an de la tulbur are sau deposedare, condiie ndeplinit n spe de reclamant. Spea nr. 3 a) posesor de r credin n ceea ce privete terenul i detentor precar pentru autoturism; b) corpus: A a construit pe teren o cas i un garaj, deinnd efectiv terenul astfel achiziionat; animu s: ridicnd cldirile, A s-a comportat ca un adevrat proprietar; n ceea ce privete auto turismul, exercitarea posesiei se face corpore alieno. c) pentru a fi incident c azul de intervertire a precaritii n posesie reglementat de art. 1858 pct. 3 era nec esar ca A, dobnditor cu titlu particular translativ de proprietate de la deintorul lucrului, s fi fost de bun-credin (condiie nendeplinit n spe) Spea nr. 4 a) n c tentor precar; b) Z, fiind succesor universal, va invoca intervertirea precaritii n posesie (art. 1858 pct. 4 C.civ.), dobndind n acest mod proprietatea fructelor; c ) n ipoteza bunului vndut de defunct i nepredat cumprtorului, sunt incidente dispozii le Codului civil referitoare la obligaia de predare ce incumb vnztorului. Obligaia fi ind patri-monial, la moartea vnztorului, se transmite motenitorilor. Z, fiind consid erat c succede persoanei defunctului, n calitate de debitor al obligaiei de predare a lucrului vndut, va trebui s predea att lucrul ct i fructele culese; d) instana va dmite aciunea formulat de Y, dispunnd restituirea fructelor culese de succesor dac a cestea exist n materia-litatea lor, sau contravaloarea lor n msura n care au fost con sumate. Spea nr. 5 c) posesorul ctig proprietatea fructelor cnd posed cu bun-credin cnd posed un bun n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale crui vicii nu-i sunt cunoscute (art. 485 C.civ. coroborat cu art. 436 C.civ.). Buna credin a pose sorului nceteaz cnd aceste vicii i sunt cunoscute (art. 487 C.civ.). n spe, 377

DREPTURILE REALE ncepnd cu anul 1991, prtul nu a mai fost un posesor de bun-credin deoarece din acest ment (data introducerii aciunii n evacuare mpotriva sa) a cunoscut viciile titlului su, astfel nct pn n anul 1997 (cnd a predat imobilul ctre reclamante) l-a posedat a-credin. d) pentru considerentele mai-sus artate, instana va admite aciunea reclaman telor i va obliga prtul la plata sumei solicitat de acestea, ca echivalent al lipsei de folosin a imobilului n perioada 1991-1997. Capitolul IX Grila nr./Varianta core ct 1b, 2b, 3a, 4a, 5c, 6b, 7a, 8c, 9c, 10c, 11c, 12b, 13c, 14b, 15a, 16c, 17b, 18 a, 19b, 20b, 21b, 22c, 23b, 24b, 25c Spea nr. 1 b) aluviunea/avulsiunea/insulele i prundiurile/accesiunea animalelor i psrilor; c) instana va decide: respingerea aciun i n revendicare formulat de X pentru partea din teren cu care proprietatea sa a fo st diminuat i de care se bucur Y, ca efect al aciunii apelor, conform art. 495 C.civ .; admiterea aciunii n revendicare a lui Y pentru poriunea de teren smuls de ape i al ipit proprietii lui X, conform art. 498 C.civ.; X i Y sunt proprietari asupra prii di insul ce se ntinde spre ei, pornind de la jumtatea rului; obligaia lui X la restitui rea animalelor prinse, iar dac nu le mai are, la plata unor despgubiri. Spea nr. 2 c) Y, dei cunoate c X ridic o construcie pe terenul su, nu face nici un protest, avn atitudine abuziv. Astfel, el pierde dreptul de a cere constructorului ridicarea materialelor, fiind obligat s pstreze construcia. d) n aceast situaie, X este constru tor de bun-credin pe terenul altei persoane, iar Y nu va putea cere ridicarea cldiri i, fiind obligat s-l despgubeasc pe constructor, avnd un drept de opiune ntre a plti ntravaloarea materialelor i preul muncii i a plti suma corespunztoare sporului de val oare. Spea nr. 3 b) justul titlu este un titlu translativ de proprietate, care nu eman de la adevratul proprietar i care unit cu buna-credin i posesiunea bunului pe d rata termenului de prescripie, conduce la dobndirea dreptului de proprietate. n spe, contractul de vnzare-cumprare este afectat de un viciu de form, prtul de buncredin derndu-l valabil, ns nu constituie just titlu deoarece provine de la adevratul propr ietar; c) n spe, cumprtorul a beneficiat de prescripia de scurt durat, deoarece ns sub semntur privat este ineficient din punct de vedere juridic pentru a transmite d reptul de proprietate, totui Y, n calitate de posesor, a prescris n condiiile art. 1 895 C.civ. Reclamantul, adevratul proprietar, a locuit ntotdeauna n aceeai comun n ca e se afl terenul n litigiu, ceea ce atrage aplicabilitatea termenului de 10 ani. A stfel, uzucapiunea a operat n perioada 1960-1970, neavnd relevan incidena Legilor nr. 58 i 59/1974, n sensul aprrii reclamantului c 378

RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE posesiunea prtului nu a fost util n intervalul 1974d) instana va respinge aciunea n revendicare a lui X, deoarece prtul a dobndit drept l de proprietate prin uzucapiunea de 10 ani. Spea nr. 4 b) X are un just titlu de oarece a dobndit casa printr-un act translativ de proprietate de la un non dominu s, fiind de bun-credin deoarece nu a tiut c a contractat cu un neproprietar; c) X a u zucapat bunul n termen de 14 ani, devenind pro-prietar n 1959, prin urmare aciunea n revendicare a lui X trebuie respins. Spea nr. 5 b) nedepunerea la dosar a titlulu i nu prezint relevan deoarece uzucapiunea de 30 de ani, invocat de reclamani ca temei al aciunii, nu presupune dect dovada posesiei ca stare de fapt, respectiv transmi terea ei de la posesorul iniial la cel actual; d) pentru a fi posibil jonciunea, es te necesar s fie vorba de o posesie propriu-zis[ i cel ce invoc jonciunea s fie un su ccesor n drepturi al autorului, condiie ndeplinit n cauz. Din moment ce, potrivit art 492 C.civ., orice construcie fcut asupra pmntului este prezumat a fi fcut de ctre etarul acelui pmnt i c este a lui, reclamanii, proprietari prin uzucapiune, nu pot fi dect constructori de buncredin; e) instana va admite aciunea reclamanilor i va res cererile prtului. Spea nr. 6 b) art. 506 C.civ. permite desprirea numai n msura n unirea s-a fcut fr tirea proprietarului; c) instana nu a respins ntemeiat aciunea, d rece diamantul fiind un bun mai valoros, proprietar al inelului era A. Aciunea tr ebuia respins deoarece terul dobnditor printr-un act cu titlu oneros era de bun-cred in; d) A trebuia s solicite instanei obligarea lui B l-a resti-tuirea din preul oferi t a prii corespunztoare valorii diamantului. Spea nr. 7 a) susinerile apelantului, n ensul c n calitate de constructor de buncredin ar fi obinut chiar dreptul de propriet te asupra terenului, nu pot fi reinute. Buna sau reaua-credin a constructorului pe terenul altei persoane nu-i poate acorda acestui constructor dect posibilitatea d e a cere napoierea valorii materia-lelor i a preului muncii, sau o sum egal cu cea a creterii valorii fondului, alegerea aparinnd proprietarului terenului, conform art. 494 alin.2, C.civ. b) instana va respinge apelul pentru motivele mai-sus prezent ate, meninnd hotrrea instanei de fond. Spea nr. 8 b) nscrisul sub semntur privat e reclamant nu are valoarea unui just titlu, n sensul art. 1897 alin.1 C.civ., car e recunoate acest caracter numai 379

DREPTURILE REALE unui titlu translativ de proprietate, provenind de la un neproprietar. Aa cum rez ult din declaraia reclamantei, ultima condiie este ndeplinit n spe, dar avnd n ve ntul n care a fost ntocmit, nscrisul nu este susceptibil de a transmite proprietate a (la momentul conveniei, nstrinarea dreptului de proprietate cu privire la imobile se fcea n form autentic). c) instana va respinge aciunea reclamantei pe motiv c art 895 C.civ. impune ndeplinirea cumulativ a dou condiii pentru dobndirea proprietii pr uzucapiunea de 10-20 de ani: buna credin i justul-titlu. Neavnd just-titlu, posesia reclamantei nu este de aceeai natur cu cea a autorului ei. d) neavnd just-titlu, re clamanta ar putea invoca uzucapiune de 30 de ani, n msura n care posesia sa este ut il (neviciat). Capitolul X Grila nr./Varianta corect 1b, 2c, 3c, 4a, 5b, 6a, 7a, 8b , 9a, 10b, 11c, 12c, 13b, 14c, 15b, 16c, 17b, 18a, 19b, 20a Spea nr. 1 a) regula actori incumbit onus probandi nu este respectat pentru c instana a cerut ca prtul s- ovedeasc dreptul de proprietate naintea reclamantului; b) conflict ntre titluri / c onflict ntre posesii; c) instana trebuia s resping aciunea lui X cu motivarea c de es na revendicrii este dovada dreptului de proprietate, astfel nct din moment ce reclam antul nu a putut produce aceast dovad, prtul rmne n continuare posesor. Spea nr. 2 n moment ce autoturismul nu se mai gsea n patri-moniul lui Y, aciunea n revendicare a lui X este inadmisibil; n schimb, X putea introduce o aciune personal, izvornd din contrac-tul de depozit ncheiat, aciune n despgubire; b) Z va invoca dispoziiile art. 1909 alin. 1 C.civ. fiind posesor de buncredin al autoturismului dobndit printr-un a ct cu titlu oneros de la un detentor precar; c) aciunea n revendicare a lui X mpotr iva lui Z trebuia respins, Z fiind proprietar ca urmare a dispoziiilor art. 1909 a lin. 1, X avnd deschis calea unei aciuni n despgubire mpotriva lui Y. Spea nr. 3 c) rebuie s dovedeasc: c a fost anterior posesorul lucrului; c lucrul a ieit din patrimo niu prin furt; c bunul revendicat este identic cu cel furat. d) Z nu are nici o o bligaie fa de X, astfel nct nu-i va restitui preul pltit. n avantajul lui X ar fi f nvocarea art. 1910 C.civ.; e) Z ar fi revendicat bunul de la un posesor de rea-c redin, aciunea fiind n acest caz imprescriptibil. 380

RSPUNSURI LA TESTE GRIL I SPEE Spea nr. 4 b) din moment ce bunul constituie proprieta te indiviz a mai multor persoane, aciunea n revendicare nu poate fi introdus numai d e ctre unul din coindivizari. Deoarece are ca obiect recunoaterea dreptului de pro prietate i readucerea bunului n patrimoniul celui care l revendic i nu doar recunoate ea dreptului asupra unei cote ideale din drept, aciunea reclamantei trebuie respi ns, aceasta neputnd, n raport cu principiul unanimitii, s o formuleze fr consimm alt coindivizar. Spea nr.5 a) uzucapiunea prescurtat, fiind necesare ndeplinirea co ndi-iilor: posesia s fie util/s existe just titlu/posesorul s fie de bun-credin/pos s fie exercitat nentrerupt pe timpul prevzut de lege. c) din moment ce adevratul prop rietar a locuit n localitatea unde era situat imobilul, A a uzucapat bunul n 10 an i, devenind n 1954 proprietar. La decesul su, proprietatea locuinei se transmite lu i C, unic motenitor. n aceste condiii aciunea n revendicare ndreptat mpotriva lui C uie respins ca inadmisibil. Spea nr.6 b) n raport cu somaia adresat de proprietari lu C.G., credem c nu a putut opera intervertirea precaritii n posesie (art. 1858 pct. 4), iar C.G. a pstrat, cu privire la bunurile n litigiu, aceeai calitate ca i autoru l su: detentor precar: c) instana va respinge cererea reclamanilor, cu motivarea c pr ul, cumprtor de bun-credin, prin efectul art. 1909 alin.1 C.civ. a devenit proprietar ul oilor. Reclamanii au deschis calea unei aciuni n despgubire mpotriva lui C.G. Capi olul XI Grila nr./Varianta corect 1b, 2a, 3c, 4a, 5c, 6a, 7b, 8a, 9c Spea nr. 1 c) nscrieri definitive a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale (dreptul de ipotec); d) aciune n prestaie tabular; e) aciune n rectificare. Spea nr. 2 d) di ent ce prima vnzare este perfectat solo consensu, proprietar al garsonierei este Y ; e) instana va respinge aciunea lui Z mpotriva lui Y, acestuia rmnndu-i deschis cal recuperrii preului de la vnztor.Din moment ce n sistemul de carte funciar, anterior a ului 1997, publicitatea imobiliar avea efect constitutiv de drepturi, ctig de cauz a r fi avut Z. 381