Relatorio de LAU Nova Estrutura

2011/2012
Plano de Execuo Urbanstica |

Aveiro - S Barrocas
Joana Lopes -42066 | Ins Bicas |Catarina

Valente - 33201
Legislao e Administrao Urbanstica
15 de Dezembro de 2011
Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas
2011/2012
ndice
ndice de Figuras ........................................................................................................................... 2
ndice de Tabelas ........................................................................................................................... 2
Abreviaturas .................................................................................................................................. 2
Introduo ..................................................................................................................................... 3
1
Situao Inicial /Existente ..................................................................................................... 4

1.1
Definio da zona de interveno e do cadastro .......................................................... 4
1.2
Planta da situao existente ......................................................................................... 4
Plano Pormenor .................................................................................................................... 5

2.1
Composio do Plano de Pormenor .............................................................................. 5
2.2
Planta da situao proposta .......................................................................................... 6
Recolha e tratamento de informao imobiliria ................................................................. 7
Avaliao do Plano ................................................................................................................ 9

4.1
4.1.1
Avaliao dos imveis ......................................................................................... 11
4.1.2
Outros Investimentos .......................................................................................... 13
4.1.3
Total de Investimentos ........................................................................................ 17
4.2
Receitas ....................................................................................................................... 18
4.2.1
Avaliao do Lotes ............................................................................................... 18
4.2.2
Distribuio pelos investidores ........................................................................... 21
4.2.3
Planta da distribuio dos Lotes.......................................................................... 23
4.3
5
Investimentos .............................................................................................................. 10
Balano econmico da operao urbanstica ............................................................. 24
Propostas de alterao ao Plano ......................................................................................... 24

5.1
Para distribuio perequativa de benefcios-encargos ............................................... 25
5.2
Planta da alterao da proposta ................................................................................. 26
Concluso ............................................................................................................................ 27
Bibliografia .......................................................................................................................... 28
Anexo I................................................................................................................................. 29
1
2011/2012
ndice de Figuras
Figura 1 - Imagem area da zona de S Barrocas ......................................................................... 4
Figura 2 Modelo de clculo dos Terrenos | Lotes | Edifcios ..................................................... 8
ndice de Tabelas
Tabela 1 Caractersticas dos Lotes propostos no Plano de Pormenor ....................................... 6
Tabela 2 Valores imobilirios recolhidos nas fontes de informao.......................................... 7
Tabela 3 Valores assumidos no clculo dos Terrenos/Lotes/Edifcios ....................................... 8
Tabela 4 Valores adquiridos atravs da informao recolhida. ................................................. 9
Tabela 5 Tabela da avaliao das propriedades....................................................................... 11
Tabela 6 Preo por classificao e estado de conservao dos edifcios. ................................ 12
Tabela 7 outros custos de investimento .................................................................................. 13
Tabela 8 Tabela resumo de todos os investimentos a realizar no processo de urbanizao. . 17
Tabela 9 Frmula da avaliao dos lotes.................................................................................. 19
Tabela 10 Avaliao dos Lotes.................................................................................................. 21
Tabela 11 - Distribuio dos Lotes .............................................................................................. 22
Tabela 12 Balano entre o Investimento e a Receita por proprietrio. ................................... 22
Tabela 13 Tabela resumo com o balano da operao urbanstica ......................................... 24
Tabela 14 Perequao. ............................................................................................................. 26
Abreviaturas
ABC rea bruta de construo
AL rea dos Lotes
IC ndice de Construo
2011/2012
Introduo
O
presente
relatrio
visa
aprofundar
adquirir
competncias
relativamente disciplina de Legislao e Administrao Urbanstica, tendo

como principais objetivos a compreenso do processo fsico de construo da
cidade e das questes fundirias e financeiras nele presente; o conhecimento
dos diversos instrumentos de ordenamento do territrio, com especial
incidncia nos de execuo urbanstica e, a perceo de como os diversos
instrumentos podero ser utilizados para enquadrar dinmicas e resolver
problemas ao nvel do territrio.
O desenvolvimento do presente trabalho ter como suporte contedos
relativamente urbanizao e edificao do territrio: agentes e processos;
direito de propriedade e renda fundiria; tipologia e custos da infraestrutura
pblica; os instrumentos urbansticos, tais como, referenciais normativos;
fiscalidade sobre o imobilirio; licenciamento urbanstico e encargos dos
promotores; realizaes urbansticas pblicas; realizaes urbansticas em
parceria; a legislao urbanstica portuguesa; ensaios prticos de execuo
urbanstica: contacto com o mercado imobilirio; formulao de orientaes
executrias e perequativas, articulados com desenho urbano, ainda, ensaios
tericos sobre como utilizar os instrumentos urbansticos para a resoluo dos
problemas existentes em cidades portuguesas.
Ao longo do trabalho iremos abordar os seguintes pontos:
1- Recolha da planta da situao existente e do plano pormenor;
2- Definio da zona de interveno e do cadastro;
3- Recolha de valores de produtos imobilirios junto de fontes de
informao e adoo de critrios de avaliao;
4- Anlise dos custos de investimento;
5- Anlise das Receitas;
6- Balano da operao urbanstica;
7- Distribuio dos lotes pelos diferentes investidores;
8- Alterao do desenho para uma distribuio perequativa.
9- Perequao final.
2011/2012
1 Situao Inicial /Existente

1.1 Definio da zona de interveno e do cadastro
O trabalho, em questo, apresenta um possvel processo executrio de
um empreendimento urbanstico situado na zona de S Barrocas, localizada
na proximidade do centro histrico da cidade de Aveiro (Figura 1).
Para a realizao deste estudo utiliza-se como material de suporte o
Plano Pormenor S Barrocas e Planta da situao existente.
Legenda:
Centro histrico
da cidade
rea de estudo
Figura 1 - Imagem area da zona de S Barrocas
1.2 Planta da situao existente

Assumindo como objeto de estudo o plano de pormenor de S Barrocas
e tendo conhecimento da proposta urbanstica delineada para esta rea, o
limite traado para tomar como rea de estudo, ou seja, a zona a intervir, est
delimitado na planta seguinte, bem como o cadastro das propriedades e
edifcios existentes.
2011/2012
2 Plano Pormenor
2.1 Composio do Plano de Pormenor
O plano de pormenor desenvolve e concretiza a proposta de organizao
espacial para a zona em estudo, S Barrocas, e define com pormenor a forma
de ocupao que serve de base aos projetos de execuo das infraestruturas,
da arquitetura dos edifcios, etc.
Atravs da zona de interveno, so tidos em conta os lotes que se
encontram na seguinte tabela onde apresentamos as suas caractersticas
principais:
N.
N. de Lote
no PP
Fogos
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
1
1
1
1
1
6
6
6
6
6
1
1
1
1
1
1
1
1
1
6
6
6
6
6
6
6
6
8
8
13
8
Pisos
1,5
1,5
2
2
2
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
4,5
4,5
5,5
4,5
ABC
A LOTE
(m ABC)
240
240
192
192
192
730,8
730,8
730,8
730,8
730,8
285
285
285
285
285
285
285
285
285
798,875
798,875
798,875
798,875
798,875
871,5
871,5
871,5
972
972
1494
1134
160
160
462
272
225,5
391,20
313,20
313,20
313,20
313,20
306
297
288
279
270
261
252
243
234
313,13
313,13
313,13
313,13
420
420
420
420
383,25
383,25
383,25
420
5

40
41
42
43
44
45
46
48
49
50
51
52
53
54
55
56
68
69
70
71
76
77
78
79
84
85
88
89
90
91
96
97
98
8
13
13
8
8
9
8
1
1
1
1
1
1
1
1
1
6
6
6
6
8
8
8
8
8
6
14
8
8
14
10
8
8
4,5
5,5
5,5
4,5
4,5
5,5
4,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
4,5
4,5
5,5
4,5
4,5
5,5
5,5
4,5
4,5
1134
1494
1656
1134
1134
1369,5
868
285
285
285
285
285
285
285
285
297
798,875
798,875
798,875
798,875
871,5
871,5
871,5
871,5
972
972
1494
1134
1134
1494
1364
1134
1134
2011/2012
420
383,25
420
420
420
420
252
234
225
216
211,5
207
202,5
198
193,5
189
313,13
313,13
313,13
313,13
420
420
420
420
383,25
383,25
383,25
420
420
383,25
417,5
417,5
417,5
Tabela 1 Caractersticas dos Lotes propostos no Plano de Pormenor
2.2 Planta da situao proposta
Na planta aqui apresentada encontra-se a proposta planeada para a

zona definida onde se ir intervir.
Os lotes constantes da tabela acima encontram-se representados no
desenho seguinte atravs da numerao.
2011/2012
3 Recolha e tratamento de informao imobiliria

Para se proceder avaliao dos custos com a execuo urbanstica
necessrio conhecer-se o valor dos produtos imobilirios. Assim, esse valor ter
de ser recolhido junto de fontes de informao que nos podero auxiliar na
avaliao dos nossos produtos. Estamos assim a utilizar o mtodo comparativo
tendo como referencial fatores de vizinhana e a especulao imobiliria a
esta rea subjacente.
Como se verificou na Figura 1 (pag.4) a zona em anlise situa-se
bastante prxima do centro histrico da cidade, o que por sua vez, ir
influenciar inevitavelmente o preo do solo nesta zona.
Atravs de uma pesquisa em fontes de informao conseguiram-se,
assim, os seguintes valores:
Observaes
Lote
364 /m ABC
P= 130.000
rea do terreno=102m
ABC= 357m
82fogos
Lote
385 /m ABC
P= 125.000
rea do terreno=93m
ABC= 325m
2fogos
Edifcio
1500 /m ABC
Vendedor Imobilirio
Tabela 2 Valores imobilirios recolhidos nas fontes de informao.
As fontes de informao utilizadas para a recolha dos valores

apresentados acima so as seguintes:
Informao recolhida atravs da web em sites de imobilirias;
Informao recolhida junto de um vendedor imobilirio privado;
Informao obtida atravs da comparao com valores

adquiridos por colegas de trabalho, que realizaram a mesma
pesquisa tendo como objeto de estudo uma proximidade a esta
mesma zona.
2011/2012
de referir que houve falta de informao relativamente a valores de

vivendas, nesta zona, sendo esta uma insuficincia a detetar neste estudo.
Tendo por base o modelo estudado nas aulas, ser possvel calcular-se
o valor dos vrios produtos imobilirios (terreno/ lote/ edifcio), tendo como
valor de base, um dos trs produtos referidos.
Figura 2 Modelo de clculo dos Terrenos | Lotes | Edifcios
Face ao modelo, teve-se como referncia os valores de clculo

reproduzidos na tabela abaixo, que nos foram facultados pelo docente.
Clculos
Solo
X /m ABC
Infraestruturas
50 /m ABC
Outros custos
20 /m ABC
Lucro
15% do (Solo + Infraestruturas + Outros custos)
Lote
Custos Edificao
Outros Custos
Lucro
Edifcio
Y/m ABC
800 /m ABC
15% Dos custos com a edificao
15%Dos custos com a edificao e com outros custos
Z /m ABC
Tabela 3 Valores assumidos no clculo dos Terrenos/Lotes/Edifcios
2011/2012
Conforme a tabela acima, sabendo o preo do solo por m de rea

bruta de construo (ABC), soma-se os custos das infraestruturas (50 /m
ABC), os outros custos (20 /m ABC) e o lucro adquirido - 15% dos custos
anteriormente referidos, sabe-se, assim, o custo do lote, que, entretanto, se
soma com os custos de edificao (800/m ABC), com os outros custos (15%
dos custos com a edificao) e com o lucro 15% dos custos anteriormente
referidos.
Solo
Lote
Edifcio
Observaes
247
/m ABC
364
/m ABC *
1477
/m ABC
P= 130.000
rea do terreno=102m
ABC= 357m
82fogos
264
/m ABC
385/m
ABC *
1500
/m ABC
P= 125.000
rea do terreno=93m
ABC= 325m
2fogos
265
/m ABC
385
/m ABC
1500
/m ABC *
Vendedor Imobilirio
Tabela 4 Valores adquiridos atravs da informao recolhida.

* - Valores adquiridos atravs da informao obtida. Restantes valores calculados a partir dessa informao.
Por fim, depois da pesquisa e do tratamento dos dados, decidiu-se

adotar como referncia, os seguintes valores:
Solo 265 /m ABC
Lote 385 /m ABC
Edifcio 1500 /m ABC
4 Avaliao do Plano
Neste ponto iremos, realizar uma avaliao dos custos e benficos
subjacentes execuo urbanstica em causa. De seguida iremos fazer um
balano de toda a operao.
2011/2012
4.1 Investimentos
Atento que para a execuo de um plano urbanstico se iro sustentar
alguns encargos, nesta fase do trabalho, ir ser realizada uma avaliao dos
mesmos.
Identificaram-se, assim, os seguintes encargos a suportar pelos diferentes
investidores:
Valor dos imveis e dos edifcios neles implantados;
Encargos com as obras de urbanizao;
Encargos
com
taxas
ou
prestaes
pecunirias,
mencionar:
Taxa
devida
manuteno
ao
e
municpio
reforo
pela
das
realizao,
infraestruturas
urbansticas;
Taxa de emisso de alvar de loteamento e

alterao com aumento de rea de construo;
Taxa de compensao por falta de cedncias em

numerrio.
10
4.1.1
Avaliao dos imveis
T. Infraestruturado
Propriedade
rea
m
Cu
Valor
T. No Infraestruturado
rea
m
539,8
Edifcios a demolir
rea
(m ABC)
Cu
Valor
Custo em
/m
TOTAL
Cu
Valor
66,25
35.761,75
447,88
400
179.152,00
44.788,00
515.400,63
66,25
0,00
364,85
600
218.910,00
54.727,50
571.289,63
3698,3
81,25
300.486,88
4336,98
81,25
352.379,63
871,14
81,25
70.780,13
3639,6
66,25
241.124,16
1283,32
200
256.664,00
64.166,00
568.568,29
3866
81,25
314.112,50
5829
66,25
386.171,25
2549,39
100
254.939,00
63.734,75
955.222,75
483,84
81,25
39.312,00
809,66
66,25
53.639,98
2023,23
200
404.646,00
101.161,50
497.597,98
822,85
81,25
66.856,56
1292,3
66,25
85.616,86
602,39
200
120.478,00
30.119,50
272.951,43
686,05
81,25
55.741,56
66,25
0,00
898,08
600
538.848,00
134.712,00
594.589,56
2273,98
81,25
184.760,88
66,25
0,00
292,14
200
269.648,00
67.412,00
454.408,88
528,05
400
0,00
2790,23
81,25
226.706,19
1377,7
66,25
91.271,30
955,25
400
382.100,00
95.525,00
700.077,49
4830,85
81,25
392.506,56
1353,1
66,25
89.642,21
1609,93
400
643.972,00
160.993,00
1.126.120,78
781,81
81,25
63.522,06
486,04
66,25
32.200,15
29,9
100
2.990,00
747,50
98.712,21
2470,05
81,25
200.691,56
66,25
0,00
936,55
200
187.310,00
46.827,50
388.001,56
Municpio
5961,52
81,25
484.373,50
66,25
TOTAIS
33873,6
2.752.230,00
15327
484.373,50
1.015.427,66
Legenda:
12521
Habitao
Armazns
Tabela 5 Tabela da avaliao das propriedades.
3.459.657,00
7.227.314,66
Nesta etapa do processo de avaliao dos investimentos a realizar,

necessrio avaliar-se os imveis e os edifcios existentes por proprietrio.
Inicialmente deve proceder-se identificao do cadastro do local de
interveno que, neste caso, teve em conta a diviso feita pelo docente uma
vez que no possuiamos esses dados e no nos foram cedidos pela Cmara
Municipal (1.2 Planta da situao existente).
Assim, identificaram-se doze proprietrios privados e um proprietrio
pblico, a Cmara Municipal que detinha o espao pblico inerente ao
projeto. Os Proprietrios foram designados por letras de A a L e o municpio de
Municpio (Mun).
No clculo do valor dos imveis necessrio ter-se em conta o facto de
existir rea de terreno no infraestruturado e rea de terreno infraestruturada.
Assim, para se perceber esta diviso deve ter-se em conta que at 30 metros
da linha das vias o terreno considerado infraestruturado, sendo considerado
o restante terreno como rea no infraestruturada. Subjacente a isto ainda
necessrio diferenciar-se o valor entre ambas as reas, onde para o primeiro
assumiu-se o valor do solo tido em conta na avaliao de imveis inicial e,
para o segundo, a mdia entre o preo do solo e o preo do lote ((264 /m2
ABC +385/m ABC) / 2 = 325/m2 ABC).
Quanto ao valor dos edifcios existentes, estes foram disponibilizados
pelo docente com a seguinte caracterizao:
Runa
Fracote
Fraco
Bom
Edifcios de habitao
0
200
400
600
Armzns
0
100
200
400
Tabela 6 Preo por classificao e estado de conservao dos edifcios.
Atravs da Tabela 5 (pag.11) pode verificar-se a avaliao que se fez

dos edifcios existentes. Foi identificada um ABC total de 12521 m ABC,
considerando-se que as habitaes teriam 2,5 pisos e os armazns teriam
apenas 1 piso. Assim, atravs da classificao e da avaliao do seu estado
2011/2012
de conservao atriburam-se diferentes preos por m de ABC encontrandose o custo total dos edifcios existentes por propriedade.
Considerando o ndice de construo, que de 0,25, e aplicando esse
ndice aos preos, que se anunciam em m /ABC, poder-se- apreciar o valor
das propriedades em / m. Tambm, no caso do edificado, como a rea se
encontrava em m de ABC, o valor obtido, ficou expresso em /mABC, sendo
necessrio multiplicar-se esse valor pelo ndice de construo (IC).
4.1.2
Outros Investimentos
De acordo com o Quadro Legal Portugus a execuo dos sistemas
gerais de infraestruturas e equipamentos pblicos municipais e intermunicipais

determina para os particulares o dever de participar no seu financiamento (DL
380/99, art. 118 n. 3).
Assim, relativamente a outros encargos ou investimentos a suportar foram
articulados os valores na tabela abaixo reproduzidos:
Obras urbanizao
1.140.694,67
Licena
45.558,32
Infraestruturas
191.632,69
Compensao por rea

no cedida
510.600,00
Outros Custos 15% OU
171.104,20
2.059.589,88
Tabela 7 outros custos de investimento
Para melhor se compreender os valores em questo, ser feita nos

pontos seguintes uma explanao dos resultados obtidos.
Acrescenta-se que estes resultados so totais tendo sido depois feita
uma simulao dos proprietrios que desejaram ou participar no investimento.
4.1.2.1 Obras de Urbanizao

De acordo com o quadro Legal Portugus com o licenciamento de
operaes urbansticas, so estabelecidas as condies a observar na
execuo de obras de urbanizao, para as quais ser estabelecida cauo
e, se justificvel, contrato de urbanizao (DL 555/99, art. 53 a 56). Logo, os
13
2011/2012
projetos de loteamento devem prever reas destinadas implantao de

espaos verdes e de utilizao coletiva, infraestruturas virias e outros
equipamentos (DL 555/99, art. 43, n. 1). Ainda, o disposto no artigo, referido
anteriormente, aplicvel s obras com impacte semelhante a operaes de
Loteamento (DL 555/99, art. 57, n.5).
Com isto, atendendo ao anteriormente mencionado, necessrio ter
em conta os encargos a suportar com as obras de urbanizao relativamente
ao plano a executar.
Relativamente aos encargos a suportar com as obras de urbanizao,
este valor foi encontrado atravs de clculos de estudos anteriores.
Tendo como referncia os valores descritos em Ordenar a Cidade por
Jorge Carvalho (2003) e atendendo que os valores so alusivos a diferentes
formas da cidade, formas essas encontradas em miscelneas no desenho no
caso em estudo, fez-se, por isso, uma mdia dos custos das obras de
urbanizao em relao ao espao pblico, resultante das diversas formas
urbanas. Foi tambm equacionada uma inflao de 1,4 %, atendendo que
existe uma diferena temporal que inflaciona, certamente, o preo dos custos.
Assim, tendo em conta este mtodo expedito, foi encontrado um custo
unitrio referente s obras de urbanizao de 42,52 /m.
Logo, aplicando este custo unitrio ao espao pblico existente na
planta proposta, rea esta de 26.830,27 m, temos que o valor dos encargos a
suportar pelas obras de urbanizao ser de1.140.694,67 .
4.1.2.2 Licena de Loteamento
De acordo com a Lei Finanas Locais, art. 19 b); DL 555/99, art. 116,
n.s 1 e 4 exigvel que os investidores ou promotores imobilirios paguem uma
taxa relativamente licena de loteamento.
No Regulamento Urbanstico Municipal de Aveiro esta taxa denomina-se
como taxa de emisso de alvar de loteamento, e calculada atravs da
seguinte frmula:
Emisso de alvar de loteamento e alterao com aumento de rea de construo
T = T1 + T2
T1= 50,00 + M (24) x A (autorizada de construo) x 0,004
T2= (A-A1) x V x i/0,4 (U + C x V1)
Tabela 6 Frmula taxa de emisso de alvar de loteamento
14
2011/2012
Fazendo agora a correspondncia: na frmula T1 o (M), corresponde ao

nmero de meses que a obra durar, o que se considerou 24 meses. Ao (A)
corresponde a rea de construo autorizada para a zona, ao que se
correspondeu o valor total da rea bruta de construo da proposta.
No valor T2 temos que (A-A1) corresponde diferena entre a rea
bruta de construo autorizada e a rea bruta de construo, legalmente
constituda, j autorizada. No nosso caso assumimos que o valor era o valor da
rea bruta de construo total, uma vez que no temos valor de A1. O (V), o
valor de taxa/metro quadrado de a rea bruta de construo autorizada,
variando conforme o local do Concelho, sendo este de 10.
A sigla (V1) corresponde ao valor do terreno, por metro quadrado,
variando conforme o local do Concelho, no caso em estudo de 40. Ao (i)
corresponde ao ndice de construo da rea. Ao (C) corresponde a rea de
cedncia destinado a estacionamento ruas e espao verde. Por fim, (U)
representa 50% dos encargos com as obras de urbanizao eventualmente a
cargo do promotor, com exceo das redes de gs e telefone.
No Regulamento Urbanstico Municipal de Aveiro o artigo 35 n4
preceitua que quando o valor de T2 seja negativo, considera-se nulo o que
no caso acontece, sendo por isso esta indicao tida em linha de conta.
Assim, efetuando os clculos o valor da taxa de licena de alvar
atribuda a este empreendimento de 45.558,32 .
4.1.2.3 Taxa de Infraestruturas

De acordo com a Lei Finanas Locais Lei Finanas Locais, art. 19 a); DL
555/99, art. 116, n.s 2, 3 e 5 os investidores ou promotores imobilirios tero de
pagar ainda uma taxa ao municpio pela realizao, manuteno e reforo
das infraestruturas urbanstica.
No
Regulamento
Urbanstico
Municipal
de
Aveiro
taxa
de
infraestruturas denomina-se por taxa devida ao municpio pela realizao,

manuteno e reforo das infraestruturas urbansticas e dada pela seguinte
frmula:
A P Co L Ut
15
2011/2012
Correspondncia:
A - rea bruta de construo autorizada = ABC total
P - Preo em correspondente ao custo do m na rea do municpio
decorrente do preo de habitao por m.
Co- Coeficiente que depende do tipo de operao urbanstica sobre a
qual incide a taxa, no caso em estudo, sendo uma operao de loteamento
corresponde o valor de 0,025.
L- Coeficiente dependente da localizao por zonas do concelho, no
caso em estudo de 0,7.
Ut - Fator que depende do tipo de utilizao das reas construdas ou a
construir. No caso em estudo, sendo esta uma zona de habitao unifamiliar
(Ut = 0,5,) mas tambm zona de habitao coletiva e de comrcio (Ut = 0,7).
Desta forma, considerou-se, assim o valor mdio entre os dois, ou seja, de 0,7.
Assim, efetuando os clculos o valor da taxa de devida ao municpio
pela realizao, manuteno e reforo das infraestruturas urbansticas de
191.632,69 .
4.1.2.4 Compensao por rea no cedida
De acordo com o Quadro Legal Portugus o proprietrio do prdio a
lotear deve ceder ao municpio as parcelas para implantao de espaos
verdes pblicos e equipamentos de utilizao coletiva e as infraestruturas que,
de acordo com a Lei e a licena ou autorizao de loteamento, devam
integrar o domnio pblico municipal (DL 555/99, art. 44, n. 1). Mas, se no se
justificar...no h lugar a qualquer cedncia, ficando o proprietrio obrigado
ao pagamento de uma compensao (DL 555/99, art. 44, n. 4).
No Regulamento Urbanstico Municipal de Aveiro, a frmula a aplicar
para a compensao por rea no cedida, denomina-se por compensao
por falta de cedncias em numerrio, contudo, a corresponder frmula
dada no existe qualquer referncia rea a ceder fazendo-nos remeter
Portaria n 216 B de 2008.
Compensao por falta de cedncias em numerrio
V2 AF ausncia de reas de cedncia
40* rea a ceder (ver portaria)
Tabela 7 Frmula da compensao por falta de cedncias em numerrio
16
2011/2012
Assim, considerando que, no caso em estudo, nenhum proprietrio

cede terreno, decidiu-se aplicar o valor em numerrio por compensao da
rea no cedida a todos os proprietrios, considerando o dimensionamento
do espao pblico referido na Portaria n 216 B de 2008.
Ao considerar o dimensionamento do espao pblico referido na
Portaria supracitada e, atendendo ao nmero de fogos propostos, calculou-se
o espao pblico projetado e, portanto, a dever ser cedido. Aplicando a
frmula, o valor em numerrio por compensao da rea no cedida de
196.580,71 .
4.1.2.5 Outros custos
Os outros custos referem se aos possveis custos a ter com as obras de
urbanizao, portanto, aplicou se um valor 15% dos custos suportados com
essas obras, sendo o valor de 171.104,20 .
4.1.3
Total de Investimentos
Depois de todo o processo de identificao dos custos e investimentos
a realizar criou-se a seguinte tabela onde se resumem todos os custos do

processo de urbanizao e as diferentes percentagens de investimento de
cada um dos proprietrios.
Propriedade
Imoveis/
parcelas
%
% Outros
Imveis
Custos
Outros custos
SOMATRIO
% TOTAL
515.400,63
7,13%
0,00%
0,00
515.400,63
5,55%
571.289,63
7,90%
0,00%
0,00
571.289,63
6,15%
568.568,29
7,87%
7,87%
162.089,72
730.658,01
7,87%
955.222,75
13,22%
23,20%
477.824,85
1.433.047,60
15,43%
497.597,98
6,88%
6,88%
141.699,78
639.297,76
6,88%
272.951,43
3,78%
3,78%
77.852,50
350.803,92
3,78%
594.589,56
8,23%
0,00%
0,00
594.589,56
6,40%
454.408,88
6,29%
6,29%
129.548,20
583.957,08
6,29%
700.077,49
9,69%
19,68%
405.327,29
1.105.404,78
11,90%
1.126.120,78
15,58%
25,56%
526.431,17
1.652.551,95
17,79%
98.712,21
1,37%
1,37%
28.216,38
126.928,59
1,37%
388.001,56
5,37%
5,37%
110.599,98
498.601,54
5,37%
MUN
484.373,50
6,70%
0,00%
0,00
484.373,50
5,22%
TOTAL
7.227.314,66
100,00%
100,00%
2.059.589,88
9.286.904,54
100,00%
Tabela 8 Tabela resumo de todos os investimentos a realizar no processo de urbanizao.
17

Num
processo
de
urbanizao
sabido
2011/2012
que
nem
todos
os
promotores/investidores investem da mesma forma e, por isso, teve que se

fazer uma simulao para este relatrio dessa mesma resoluo.
No caso em estudo, para alm de se ter assumido que alguns
proprietrios decidem no investir, isto, visto que, na realidade isso acontece,
assumiu-se, ainda, que o Municpio no investiria, visto que esta uma prtica
corrente, ficando este, normalmente, a regular todo o processo. Apenas nos
casos em que seja previsto no plano um equipamento ou infraestrutura
pblica que o Municpio poder demonstrar algum interesse em investir.
Assim, decidiu-se que o Municpio no participa bem como os
proprietrios A, B e G nos outros investimentos (4.1.2 Outros Investimentos
pag.13), sendo os seus valores distribudos equitativamente pelos investidores
interessados (D, I, e J). Assim, depois de todo este processo de distribuio
concluiu-se que cada promotor iria investir as percentagens que constam na
tabela acima (Tabela 8).
4.2 Receitas
Neste ponto ir ser feita uma avaliao do valor dos lotes para se
apreciar o valor total das receitas da operao urbanstica, distribuindo-se
depois, os lotes conforme a percentagem de investimento realizada por cada
um dos promotores.
4.2.1
Avaliao do Lotes
Ser agora realizada uma avaliao dos lotes e consequentemente
uma conjuntura das receitas a adquirir com o empreendimento, para assim, se

ter uma noo se ser vlido e existem mais-valias em investir.
Na avaliao dos lotes, compreende-se que ao valor do lote est
subjacente uma proporo que o valoriza face sua rea bruta de
construo (ABC) e a restante proporo sua rea do lote (AL).
Assim, atribuiu-se rea bruta de construo uma proporo
equivalente a Y e rea do lote uma proporo Z. Atribuindo o valor da
avaliao inicial dos imveis (385 mABC), em relao ao lote, e sabendo
que o ABC total de 47.405 m, temos que o valor total dos lotes ser de
23.025.310 /mABC.
Assumindo a frmula da proporo:
18
2011/2012
Valor do Lote = Y ABC + Y/3 rea do lote

Temos que: Y, correspondente rea bruta de construo (ABC), tem
influncia de 423,07 /m ABC no valor do ABC do lote e Z que corresponde
rea total do lote, influencia 141,02 m no valor da rea total do lote.
Tendo os valores poderemos avaliar os lotes separadamente substituindo as variveis
rea bruta de construo e rea do lote.
Frmula
Vlote = Y mABC+Z Alote
Vlote = ABC *(385mABC)
Vlote=
47405 *(385mABC)
18250732,5
18250732,5 =
23025310 =
23025310 Y
423,07
141,02
Y
Z
18250733
X*mABC + Y Alote
YmABC + 1/3 Y Alote
Y
(mABC +(1/3) Alote
54424,01
Tabela 9 Frmula da avaliao dos lotes.
Assim sendo, realizou-se a devida avaliao dos lotes que podemos

analisar na
Tabela 10.
Lote
ABC
A lote
V lote
46
864
285,00
405.726,64
42
1656
420,00
759.838,43
14
730,8
391,2
364.350,14
43
1134
420,0
538.994,52
44
1134
420,00
538.994,52
38
1494
383,25
686.118,02
39
1134
420,00
538.994,52
40
1134
420,00
538.994,52
41
1494
383,25
686.118,02
34
871,5
420,00
427.937,96
35
871,5
420,00
427.937,96
37
972
383,25
465.274,12
68
798,875
313,13
382.141,05
84
972
383,25
465.274,12
88
1494
383,25
686.118,02
19

76
2011/2012
871,5
420,00
427.937,96
52
285
207,00
149.767,71
69
798,875
313,13
382.141,05
77
871,5
420,00
427.937,96
70
798,875
313,13
382.141,05
78
871,5
420,00
427.937,96
54
285
198,00
148.498,49
71
798,875
313,13
382.141,05
56
297
189,00
152.306,14
55
285
193,50
147.863,88
91
1494
383,25
686.118,02
79
871,5
420,00
427.937,96
85
972
383,25
465.274,12
98
1134
417,50
538.641,96
45
1369,5
420,00
638.628,12
96
1364
417,50
635.948,66
89
1134
420,00
538.994,52
90
1134
420,00
538.994,52
97
1134
417,50
538.641,96
31
798,875
313,13
382.141,05
33
871,5
420,00
427.937,96
10
240
160,00
124.101,30
19
285
306,00
163.729,10
20
285
297,00
162.459,89
21
285
288,00
161.190,67
22
285
279,00
159.921,45
23
285
270,00
158.652,23
24
285
261,00
157.383,02
25
285
252,00
156.113,80
28
798,875
313,13
382.141,05
29
798,875
313,13
382.141,05
30
798,875
313,13
382.141,05
240
160,00
124.101,30
26
285
243,00
154.844,58
27
285
234,00
153.575,36
32
871,5
420,00
427.937,96
11
192
462,00
146.383,13
18
730,8
313,20
353.350,25
12
192
272,00
119.588,53
17
730,8
313,20
353.350,25
13
192
225,50
113.030,90
15
730,8
313,20
353.350,25
16
730,8
313,20
353.350,25
36
972
383,25
465.274,12
48
285
234,00
153.575,36
49
285
225,00
152.306,14
20
Tabela 10
Lotes.
4.2.2
2011/2012
50
285
216,00
151.036,93
51
285
211,50
150.402,32
53
285
202,50
149.133,10
47405
21058,5
23.025.310,00
Total
Avaliao dos
Distribuio pelos investidores
Atendendo percentagem de investimento realizada por cada um dos

promotores fez-se uma distribuio dos lotes de forma a atribuir receitas na
mesma proporo.
necessrio ainda confrontar a planta proposta com o limite das
propriedades para assim se distribuir consistentemente os lotes mais prximos e
sobrepostos propriedade em questo.
Proprietrio Lote
A
F
G
Proprietrio Lote
46
1,76%
31
1,66%
42
3,30%
33
1,86%
14
1,58%
10
0,54%
43
2,34%
19
0,71%
44
2,34%
20
0,71%
38
2,98%
21
0,70%
39
2,34%
22
0,69%
40
2,34%
23
0,69%
41
2,98%
24
0,68%
34
1,86%
25
0,68%
28
1,66%
35
1,86%
37
2,02%
29
1,66%
68
1,66%
30
1,66%
84
2,02%
0,54%
88
2,98%
26
0,67%
76
1,86%
27
0,67%
52
0,65%
32
1,86%
69
1,66%
11
0,64%
77
1,86%
18
1,53%
70
1,66%
12
0,52%
78
1,86%
17
1,53%
54
0,64%
13
0,49%
71
1,66%
15
1,53%
56
0,66%
16
1,53%
K
L
21
2011/2012
55
0,64%
36
2,02%
91
2,98%
48
0,67%
79
1,86%
49
0,66%
85
2,02%
50
0,66%
98
2,34%
51
0,65%
45
2,77%
53
0,65%
96
2,76%
89
2,34%
90
2,34%
Mun
TOTAL
100%
Tabela 11 - Distribuio dos Lotes
Para facilitar a distribuio equitativa dos lotes elaborou-se a seguinte

tabela de forma a perceber a diferena que existia entre a % do investimento
realizado e a % da receita j obtida com a distribuio dos lotes. Note-se que
os valores da diferena que se obtiveram negativos revelam que o proprietrio
em questo teria um valor de receita superior ao investimento realizado. Em
contrrio, os valores da diferena positivos, revelam que o proprietrio teria um
valor de receita inferior ao valor que investiu. Na tentativa de resoluo deste
problema, no ponto 5 - Propostas de alterao ao Plano (pag.24) iremos
proceder a uma alterao do desenho de forma a distribuir mais
equitativamente o valor da receita.
Investidores
Proprietrio A
Proprietrio B
Proprietrio C
Proprietrio D
Proprietrio E
Proprietrio F
Proprietrio G
Proprietrio H
Proprietrio I
Proprietrio J
Proprietrio K
Proprietrio L
Municpio
Total
% de Receita
5,062%
6,264%
7,662%
15,378%
6,027%
3,518%
6,588%
6,219%
12,557%
18,271%
1,535%
5,614%
5,306%
100,000%
Receita
Diferena % de Investimento
0,488%
5,550%
-0,113%
6,152%
0,206%
7,868%
0,053%
15,431%
0,857%
6,884%
0,259%
3,777%
-0,186%
6,402%
0,069%
6,288%
-0,654%
11,903%
-0,476%
17,794%
-0,168%
1,367%
-0,245%
5,369%
-0,090%
5,216%
0,000%
100,000%
Tabela 12 Balano entre o Investimento e a Receita por proprietrio.
22
4.2.3
2011/2012
Planta da distribuio dos Lotes
23
2011/2012
4.3 Balano econmico da operao urbanstica

Depois de toda a avaliao de investimentos e receitas, na tabela
abaixo esto apresentados os principais valores a ela subjacentes.
Atendendo ao balano, a operao vivel ao nvel financeiro,
pois obtm se um lucro bastante significativo.
Investimentos
Espao total de
interveno
ndice de construo (IC)
do existente
Valor dos Imveis
(Terrenos)
Valor dos Edifcios
Valor Total dos Imveis
Espao pblico
Obras de Urbanizao
Total dos outros
Investimentos
Total dos Investimentos
49.200,81 m
0,25
Receitas
N. Total de Lotes
65 Lotes
ndice de Construo
(IC) da proposta
ABC Total dos Lotes
47405 m/ ABC
3.459.657,00
7.227.314,66
26.830,27 m
1.140.694,67
2.059.589,88
rea total dos Lotes
21058,5 m
9.286.904,54
Valor Total da Receita
3.767.657,66
2,3
23.025.310,00
Lucro = 13.738.405,46
Tabela 13 Tabela resumo com o balano da operao urbanstica
5 Propostas de alterao ao Plano

Como j foi explanado no ponto 4.2.2 - Distribuio pelos investidores
(pag.21), a distribuio no foi equitativa para todos os investidores, logo
iremos fazer algumas alteraes ao nvel do desenho da proposta de forma a
minimizar as diferenas existentes na distribuio da receita.
Assim, realizmos as seguintes alteraes que iro influenciar, tanto a rea
do lote como o seu ABC;
Relativamente ao proprietrio A, aumentou-se 1,088 metros lineares

de frente no lote n. 42 que se foi retirar ao proprietrio B no seu lote
n. 43;
Relativamente ao proprietrio C, aumentou-se 0,846 metros lineares

no lote n. 38 ao qual se retirou ao Municpio no lote seu n.36;
Relativamente ao proprietrio D, aumentou-se 0,592 metros lineares

ao seu lote n. 34 que se retirou do lote n. 33 do proprietrio J;
24
2011/2012
Relativamente ao proprietrio F, aumentou-se 1,611 metros lineares

no lote n. 70 que se retirou ao lote n. 71 do proprietrio G;
Relativamente ao proprietrio H, acrescentou-se 0,620 metros

lineares no lote n. 98 que foram retirados ao lote n. 97 do
proprietrio I.
5.1 Para distribuio perequativa de benefcios-encargos

De acordo com o Quadro Legal Portugus os proprietrios tm direito
distribuio
perequativa
dos
benefcios
encargos
decorrentes
dos
instrumentos de gesto territorial vinculativos dos particulares (DL380/99 art.

135). Ainda, existe o dever de perequao, isto de acordo com o Artigo
136 os instrumentos de gesto territorial vinculativos dos particulares devem
prever mecanismos diretos ou indiretos de perequao. A aplicao de
mecanismos de perequao realiza-se no mbito dos planos de pormenor ou
das unidades de execuo, segundo os critrios adotados no plano diretor
municipal.
Os objetivos da perequao (Artigo 137.) consistem na redistribuio das
mais-valias atribudas pelo plano aos proprietrios; na obteno pelos
municpios de terrenos e meios financeiros para a realizao das infraestruturas
urbansticas e para o pagamento de indemnizaes por expropriao; ao
estmulo da oferta de terrenos para urbanizao e construo, evitando-se a
reteno dos solos com fins especulativos e eliminao das presses e
influncias dos proprietrios ou grupos para orientar as solues do plano na
direo das suas intenes.
25
Investimentos
Desvios entre os
investimentos e benefcios
Benefcios
Valor
515.400,63
571.289,63
730.658,01
1.433.047,60
639.297,76
350.803,92
594.589,56
583.957,08
1.105.404,78
1.652.551,95
126.928,59
498.601,54
484.373,50
9.286.904,54
5,55%
6,15%
7,87%
15,43%
6,88%
3,78%
6,40%
6,29%
11,90%
17,79%
1,37%
5,37%
5,22%
Lotes com
que fica
1.191.474,96
1.416.429,30
1.784.912,20
3.552.990,39
1.387.784,67
852.816,48
1.474.190,12
1.447.813,46
2.875.248,36
4.194.706,80
353.350,25
1.292.670,19
1.200.922,82
23.025.310,00
Tabela 14 Perequao.
Identificados na planta de alterao da
proposta
Investidores
Proprietrio A
Proprietrio B
Proprietrio C
Proprietrio D
Proprietrio E
Proprietrio F
Proprietrio G
Proprietrio H
Proprietrio I
Proprietrio J
Proprietrio K
Proprietrio L
Municpio X
2011/2012
%
5,17%
6,15%
7,75%
15,43%
6,03%
3,70%
6,40%
6,29%
12,49%
18,22%
1,53%
5,61%
5,22%
100,00%
Compensao
monetria
-0,3751%
0,0001%
-0,1157%
0,0000%
-0,8566%
-0,0736%
0,0000%
0,0000%
0,5845%
0,4234%
0,1679%
0,2453%
0,0000%
- 86.373,77
13,24
- 26.630,83
- 8,91
- 197.246,06
- 16.942,55
5,81
- 9,41
134.584,07
97.483,58
38.652,26
56.471,96
0,61
Como o desenho no permite uma distribuio perequativa a todos os

investidores ser realizada uma compensao monetria em que estes tero
de pagar ou receber a diferena da receita em causa.
5.2 Planta da alterao da proposta

Aqui apresentamos as alteraes proposta inicial para a distribuio
perequativa dos benefcios encargos.
26
2011/2012
7 Concluso
Depreende-se que a execuo urbanstica em estudo rentvel,
contudo, encontram-se grandes dificuldades para se realizar uma distribuio
da receita eficientemente equitativa sem ter que se recorrer compensao
monetria.
Evidencia-se, assim a importncia que a perequao tem na tentativa de
fazer uma distribuio mais justa nos processos de execues urbansticas.
27
2011/2012
8 Bibliografia
Carvalho, Joo (2005), Planeamento Urbanstico e Valor Imobilirio, Principia,
Lisboa
Carvalho, Jorge (2003), Ordenar a Cidade, Quarteto, Coimbra
Carvalho, Jorge; OLIVEIRA, F. Paula (2002), Perequao, Taxas e Cedncias,
Almedina, Coimbra
Correia, Alves (2006), Manual de Direito do Urbanismo - Volume 1 (3 Edio),
Almedina, Coimbra
Figueiredo, Ruy (2007), Manual de Avaliao Imobiliria, Vislis, Lisboa
Lima, Anabela (2004), Tcnica Jurdica de Elaborao de Regulamento,
DGOTDU, Lisboa
Oliveira, F. Paula (2003), Direito do Urbanismo, CEFA, Coimbra
Legislao:
Regime Jurdico dos Instrumentos de Gesto Territorial (RJIGT) - DL 380/99, de
22/09, alt. DL316/2007, de 19/09
Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao (RJUE) - DL 555/99, de 16/12,
alt. L 60/2007 de 4/09
Lei dos Solos - DL 794/76, de 26/01, alt. DL 313/80
Cdigo das Expropriaes - Lei 168/99, de 18/09
28
2011/2012
9 Anexo I
Planta do Plano pormenor fornecida pela Cmara Municipal de Aveiro.
29

Relatorio de LAU Nova Estrutura

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Relatorio de LAU Nova Estrutura

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

2011/2012

Plano de Execuo Urbanstica |

Joana Lopes -42066 | Ins Bicas |Catarina

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

Situao Inicial /Existente ..................................................................................................... 4

Definio da zona de interveno e do cadastro .......................................................... 4

Planta da situao existente ......................................................................................... 4

Plano Pormenor .................................................................................................................... 5

Composio do Plano de Pormenor .............................................................................. 5

Planta da situao proposta .......................................................................................... 6

Recolha e tratamento de informao imobiliria ................................................................. 7

Avaliao do Plano ................................................................................................................ 9

Avaliao dos imveis ......................................................................................... 11

Outros Investimentos .......................................................................................... 13

Total de Investimentos ........................................................................................ 17

Avaliao do Lotes ............................................................................................... 18

Distribuio pelos investidores ........................................................................... 21

Planta da distribuio dos Lotes.......................................................................... 23

Balano econmico da operao urbanstica ............................................................. 24

Propostas de alterao ao Plano ......................................................................................... 24

Para distribuio perequativa de benefcios-encargos ............................................... 25

Planta da alterao da proposta ................................................................................. 26

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

relativamente disciplina de Legislao e Administrao Urbanstica, tendo

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

1 Situao Inicial /Existente

Figura 1 - Imagem area da zona de S Barrocas

1.2 Planta da situao existente

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

Tabela 1 Caractersticas dos Lotes propostos no Plano de Pormenor

2.2 Planta da situao proposta

Na planta aqui apresentada encontra-se a proposta planeada para a

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

3 Recolha e tratamento de informao imobiliria

Tabela 2 Valores imobilirios recolhidos nas fontes de informao.

As fontes de informao utilizadas para a recolha dos valores

Informao recolhida atravs da web em sites de imobilirias;

Informao recolhida junto de um vendedor imobilirio privado;

Informao obtida atravs da comparao com valores

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

de referir que houve falta de informao relativamente a valores de

Figura 2 Modelo de clculo dos Terrenos | Lotes | Edifcios

Face ao modelo, teve-se como referncia os valores de clculo

15% do (Solo + Infraestruturas + Outros custos)

Tabela 3 Valores assumidos no clculo dos Terrenos/Lotes/Edifcios

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

Conforme a tabela acima, sabendo o preo do solo por m de rea

Tabela 4 Valores adquiridos atravs da informao recolhida.

Por fim, depois da pesquisa e do tratamento dos dados, decidiu-se

Solo 265 /m ABC

Lote 385 /m ABC

Edifcio 1500 /m ABC

Plano de Execuo Urbanstica | Aveiro - S Barrocas

Valor dos imveis e dos edifcios neles implantados;

Encargos com as obras de urbanizao;

Taxa de emisso de alvar de loteamento e

Taxa de compensao por falta de cedncias em

Avaliao dos imveis

Tabela 5 Tabela da avaliao das propriedades.

Nesta etapa do processo de avaliao dos investimentos a realizar,

Tabela 6 Preo por classificao e estado de conservao dos edifcios.