Sunteți pe pagina 1din 136

International Valuation Standards Council

Standardele Internaionale de Evaluare 2011

Bucureti 2011

The International Valuation Standards Council, the authors and the publishers do not accept responsibility for loss caused to any person who acts or refrains from acting in reliance on the material in this publication, whether such loss is caused by negligence or otherwise. Copyright 2011 International Valuation Standards Council (IVSC) All rights reserved, subject to permission having been granted to the Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) to translate the International Valuation Standards 2011 into the Romanian language and reproduce that document in translation. The Romanian translation is the copyright of IVSC. No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information contained in the text as republished or translated. The approved text of the International Valuation Standards 2011 is that published by the IVSC in the English language and copies may be obtained from the IVSC, 41 Moorgate, London EC2R 6PP, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org

International Valuation Standards Council, autorii i editorii nu accept nicio responsabilitate pentru pierderi cauzate oricrei persoane, care acioneaz sau se abine a aciona, n baza materialului coninut n aceast publicaie, indiferent dac o astfel de pierdere este cauzat de neglijen sau de o alt cauz. Copyright 2011 International Valuation Standards Council (IVSC) Toate drepturile rezervate; Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR) i s-a acordat dreptul de a traduce n limba romn International Valuation Standards 2011 i de a edita acest document, direct sau prin editura sa, IROVAL. Traducerea n limba romn este copyright-ul IVSC. IVSC nu este responsabil pentru acurateea informaiilor coninute n textul republicat sau tradus. Textul aprobat pentru the International Valuation Standards 2011 este cel publicat de IVSC n limba englez, care poate fi obinut de la IVSC, 41 Moorgate, London EC2R 6PP, United Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org. ANEVAR atenioneaz cititorii i utilizatorii Standardelor Internaionale de Evaluare 2011, c n situaia apariiei unor nenelegeri, controverse, dispute, litigii, etc., cauzate de nelegerea diferit a unor cuvinte sau fraze, rezultate din traducere, singurul document de referin oficial este ediia n limba englez, International Valuation Standards 2011, editat de International Valuation Standards Council (IVSC). Un exemplar al acestei ediii poate fi consultat la biblioteca ANEVAR. ISBN 978-606-8316-04-8

Prefa la ediia n limba romn

Sunt ncntat s prefaez ediia n limba romn a Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) 2011, publicate de ctre IVSC. Standardele Internaionale de Evaluare au obinut o recunoatere tot mai mare n ntreaga lume, deoarece reprezint un rspuns la cerinele profesionitilor n evaluare, a utilizatorilor i pieelor, n general, de coeren i de cea mai bun practic n domeniul evalurii proprietilor. n Romnia, Standardele Internaionale de Evaluare au fost adoptate ca standarde obligatorii pentru toi membrii ANEVAR, ncepnd cu 1 ianuarie 2004, iar aceasta a contribuit la creterea calitii muncii evaluatorilor, pe de o parte, i la creterea credibilitii rapoartelor de evaluare n sfera larg a utilizatorilor serviciilor de evaluare, pe de alt parte. Aceast ediie va reprezenta suportul esenial pentru pregtirea profesional a evaluatorilor autorizai din Romnia i pentru conformarea procesului de evaluare a diferitelor tipuri de proprieti i clase de active cu cea mai bun practic internaional recunoscut. Aplicarea Standardelor Internaionale de Evaluare este tot mai mult solicitat de legislaia din Romnia. n multe legi recente se solicit ca evaluarea diferitelor tipuri de proprieti s se fac conform cerinelor Standardelor Internaionale de Evaluare. Ediia din anul 2011 a Standardelor Internaionale de Evaluare se caracterizeaz prin schimbri importante, rezultate n urma a trei ani de activitate intens a Standard Board al IVSC i a contribuiilor multor personaliti recunoscute pentru participarea lor la mbuntirea i rafinarea teoriei, metodologiei i practicii evalurii. Aceste schimbri se refer att la aspectele formale, cum ar fi denumirea, numerotarea, dimensiunea i structura fiecrui standard, ct i la aspecte de esen, cum ar fi concentrarea fiecrui standard pe explicarea principiilor de evaluare i a aplicrii acestora.
i

ANEVAR mulumete Consiliului pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) autorul i editorul textului oficial al acestei ediii pentru acordarea dreptului de traducere i editare a Standardelor Internaionale de Evaluare 2011. Prin reprezentanii si n IVSC, ANEVAR a contribuit n mod direct la elaborarea i mbuntirea Standardelor Internaionale de Evaluare. Mulumesc colectivului IROVAL - CERCETRI N EVALUARE SRL pentru pregtirea acestei lucrri n vederea editrii.

Septembrie 2011

Preedinte ANEVAR, Filip STOICA, MAA, REV

ii

Cuprins

Introducere Modificri principale Definiii IVS IVS - Cadrul general Standarde generale IVS 101 IVS 102 IVS 103 Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii

1 5 11 13 29 29 33 35 39 39 47 56 61 69 73 80 93 93 110 115 123 Cuprins

Standarde referitoare la active IVS 200 IVS 210 IVS 220 IVS 230 IVS 233 IVS 250 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi Imobilizri necorporale Imobilizri corporale mobile Drepturi asupra proprietii imobiliare Anex Proprietatea imobiliar istoric Investiia imobiliar n curs de execuie Instrumente financiare

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar Anex Evaluarea imobilizrilor corporale din sectorul public IVS 310 Index Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului

iii

Introducere

Evalurile se utilizeaz pe larg, iar pieele financiare i alte piee se bazeaz pe acestea, pentru includerea n situaiile financiare, pentru conformarea la reglementri sau pentru sprijinirea activitii de garantare a creditrii sau de tranzacionare. International Valuation Standards Council (IVSC) este o organizaie independent, non-profit, din sectorul privat, al crei scop este de a servi interesului public. Obiectivul IVSC este de a ncuraja ncrederea publicului n procesul de evaluare, prin crearea unui cadru pentru furnizarea de opinii credibile asupra valorii, de ctre profesioniti n evaluare pregtii corespunztor, care acioneaz ntr-un mod etic. IVSC realizeaz acest obiectiv prin: elaborarea i meninerea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS), emiterea de ndrumri tehnice pentru evaluatorii profesioniti, i promovarea global a dezvoltrii profesiei de evaluator i a practicilor etice. Obiectivul imperativ al IVS este creterea ncrederii utilizatorilor serviciilor de evaluare, n evalurile pe care acetia se bazeaz. Pentru ndeplinirea acestui obiectiv, IVS: (a) promoveaz consecvena i sprijin nelegerea tuturor tipurilor de evaluri, prin identificarea sau dezvoltarea unor principii i definiii acceptate la nivel global, (b) identific i promulg principii comune pentru realizarea misiunilor de evaluare i a rapoartelor de evaluare, (c) identific aspectele specifice care necesit atenie i metodele utilizate n mod obinuit la evaluarea diferitelor tipuri de active sau datorii, (d) identific procesele adecvate de evaluare i cerinele de raportare, pentru scopurile majore pentru care sunt necesare evalurile, (e) reduce diversitatea de practici prin permiterea convergenei diferitelor standarde de evaluare, utilizate n anumite sectoare i ri. Introducere

Standardele Internaionale de Evaluare

n timp ce standardele sunt concepute pentru a fi aplicate de ctre profesionitii n evaluare, acestea sunt destinate s fie n beneficiul utilizatorilor de servicii de evaluare i pentru funcionarea i reglementarea pieelor, n general. Standardele identific metodele de evaluare care sunt frecvent utilizate, dar nu explic n detaliu aplicarea lor. Sunt oferite unele comentarii explicative, pentru a ajuta nelegerea cerinelor fiecrui standard n context, dar nu sunt incluse ndrumrile tehnice privind tehnicile de evaluare. Metodologia de evaluare i alte ndrumri tehnice sunt publicate separat de ctre ISC, dar nu fac parte din aceste standarde. International Valuation Standards Board (IVSB) este organismul IVSC care se ocup de standarde. Membrii IVSB sunt numii de ctre Consiliul de Administraie al IVSC, pe criteriile stabilite prin Statutul organizaiei, iar IVSB este autonom n elaborarea i aprobarea IVS. La elaborarea IVS, IVSB: (a) urmrete dezvoltarea oricrui nou standard, ceea ce presupune consultri cu furnizorii i cu utilizatorii serviciilor de evaluare i expunerea public a tuturor standardelor noi i modificrilor semnificative ale standardelor existente, Introducere (b) asigur legtura cu alte organisme care au o funcie de elaborare a standardelor de evaluare, ntr-o anumit zon geografic sau pentru un anumit sector, (c) desfoar activiti de informare, inclusiv mese rotunde cu invitai i discuii specifice cu anumii utilizatori sau grupuri de utilizatori. IVSB este supus supravegherii de ctre Consiliul de Administraie al IVSC, pentru a se asigura c acioneaz n conformitate cu misiunea Consiliului i adopt procesele adecvate pentru determinarea standardelor. Structur Structura IVS este urmtoarea: Definiii IVS Acestea conin acele cuvinte sau fraze care au un neles specific n contextul standardelor i care apar n mai multe standarde. Definiiile care sunt utilizate ntr-un singur standard sunt prezentate doar n acel standard. IVS - Cadrul general IVS - Cadrul general conine conceptele i principiile de evaluare general acceptate pe care se bazeaz IVS i care trebuie luate n considerare i aplicate cnd se utilizeaz standardele.
2

Introducere

Standarde generale Cele trei Standarde generale au aplicabilitate general pentru toate tipurile de active i scopuri ale evalurii, subiect doar al unor modificri sau cerine suplimentare, specificate n Standardele referitoare la active sau n Aplicaii ale evalurii. Standardele generale sunt IVS 101 Sfera misiunii de evaluare, IVS 102 Implementare i IVS 103 Raportarea evalurii. Standarde referitoare la active Standardele referitoare la active sunt formate dintr-un standard i din comentarii. Standardul stabilete cerinele care fie modific, fie adaug ceva la Standardele generale i include exemple ale modului n care se aplic principiile din Standardele generale, la acea clas particular de active. Comentariile ofer informaii suplimentare asupra caracteristicilor fiecrui tip de active care influeneaz valoarea i identific metodele i abordrile uzuale utilizate. Aplicaii ale evalurii Aplicaiile evalurii sunt produse pentru scopurile uzuale pentru care sunt cerute evalurile. Fiecare aplicaie conine un standard i un ghid de aplicare. Standardul include orice adugiri sau modificri ale cerinelor din Standardele generale, precum i ilustrarea modului n care se aplic principiile din Standardele generale i din Standardele referitoare la active, atunci cnd se realizeaz evaluri pentru acel scop. Ghidul de aplicare ofer informaii privind: (a) cerinele de evaluare conform reglementrilor aplicabile pe plan internaional sau standardelor emise de ctre alte organisme care pot fi aplicabile, de exemplu, Standardele Internaionale de Raportare Financiar, (b) alte cerine general acceptate pentru evaluri pentru acel scop, (c) proceduri adecvate de evaluare pentru a ndeplini aceste cerine. Aplicarea acestor Standarde n cazul n care se declar c o evaluare va fi efectuat sau c a fost efectuat n conformitate cu IVS, este implicit faptul c sunt respectate toate standardele individuale relevante. n cazul n care este necesar o deviere n scopul respectrii cerinelor legislative sau reglementrilor, acest lucru ar trebui s fie n mod clar explicat. Active i datorii Standardele se aplic att la evaluarea activelor, ct i a datoriilor. Pentru a asigura claritatea acestor standarde, cuvintele activ sau active sunt considerate a include datoria sau datoriile, cu excepia cazului n care este precizat n mod expres altfel sau rezult clar din context c datoriile nu sunt incluse.

Introducere

Standardele Internaionale de Evaluare

Date de intrare n vigoare Aceast publicaie include acele standarde aprobate de IVSB la 1 iunie 2011. Data de intrare n vigoare a fiecrui standard este indicat n standard. Dei standardele aprobate la o anumit dat se public periodic, pot apare modificri ale standardelor existente sau pot fi introduse standarde suplimentare, ca urmare a procesului continuu al IVSB. Toate standardele modificate sau noi vor fi disponibile pe site-ul IVSC, www.ivsc.org. Standardele 2007 Standardele, aplicaiile i GN-urile din ediia a opta, publicat n anul 2007, nu mai sunt aplicabile dup data de 31 decembrie 2011.

Introducere

Modificri principale

Recomandrile Grupului de Revizuire Critic IVSC este organismul succesor al International Valuation Standards Committee, care a dezvoltat i publicat IVS, de la nceputul anilor '80, pn n anul 2007. n anul 2006, fostul comitet a nfiinat un Grup de Revizuire Critic, cu sarcina de a determina modul n care ar putea fi mbuntite standardele, pentru a ndeplini cerinele unei piee a evalurii n cretere. Raportul Grupului de Revizuire Critic a fost publicat n anul 2007 i au fost solicitate comentarii la aceste recomandri. La dezvoltarea acestor noi standarde, IVSB a luat n considerare majoritatea recomandrilor, precum i feedback-ul primit pe durata procesului de consultare. n comparaie cu variantele anterioare, au rezultat modificri majore n stilul i prezentarea standardelor revizuite. Din aceast cauz, nu este practic s se prezinte fiecare modificare fcut. Printre cele mai importante modificri enumerm: Eliminarea repetrilor Pentru a face standardele mai accesibile, a fost necesar s se reduc mrimea lor i aparenta lor complexitate. n urma revizuirii materialului redat n diversele pri ale IVS 2007, s-a observat repetarea unor concepte i subiecte. Eliminarea metodologiei Dou GN-uri din IVS 2007, despre abordarea prin cost (GN 8) i fluxul de numerar actualizat (GN 9), au prezentat utilizarea i aplicarea tehnicilor specifice de evaluare, nencadrndu-se n criteriile pentru includerea lor n standarde. n noile standarde, abordrile i metodele sunt definite i explicate la un nivel general, dar nu se prezint detalii asupra aplicrii lor. n viitor, Professional Board al IVSC va publica Technical Information Papers (TIPs), despre metodologie, separat de standarde. Fostele GN 8 i GN 9 au fost revizuite de ctre Professional Board al IVSC, iar pe aceste teme au fost publicate proiecte n anul 2011 i mai sunt planificate i alte TIP-uri. Detalii privind planul de activitate al IVSC se pot gsi pe www.ivsc.org.
5

Modificri principale

Standardele Internaionale de Evaluare

Eliminarea Codului deontologic IVSC este un emitent de standarde de evaluare. Comportamentul etic este o component esenial a practicii de evaluare, dar acreditarea i reglementarea evaluatorilor individuali este sarcina celor care adopt standardele. De asemenea, reglementarea evaluatorilor se face sub diferite forme, n diferite domenii i ri. Includerea unui Cod deontologic n standardele care se intenioneaz s fie aplicate, n mod obligatoriu, a creat un obstacol n adoptarea lor, deoarece, inevitabil, n detaliu, codul era diferit de cel utilizat de alii. Codul deontologic, care a fost inclus n ediiile anterioare, a fost eliminat, dei Professional Board al IVSC are un proiect de dezvoltare a unui model de Cod deontologic care s fie un jalon pentru alte coduri i s contribuie la dezvoltarea profesiei n economiile emergente. Glosar Ediia 2007 a IVS a inclus un glosar substanial. Acesta a coninut muli termeni care nu erau utilizai n standarde, precum i definiii de prisos, deoarece definiia prezentat nu era diferit de sensul uzual din dicionar al cuvntului sau cuvintelor. Standardele revizuite nu includ un glosar, ci doar o list scurt a definiiilor utilizate n standarde, pentru a facilita interpretarea acestora. Lista se limiteaz la cuvinte i expresii care sunt utilizate cu un anumit neles, care nu este neaprat clar fa de utilizarea lor cotidian sau uzual. Un glosar cuprinztor cu termeni uzuali n evaluare se afl n curs de elaborare de ctre Professional Board al IVSC, dar nu va face parte din standarde. Concentrare mai mare asupra principiilor n standardele anterioare exista o tendin de includere a unor cerine prescriptive, care erau prea detaliate pentru o aplicare practic la o gam larg a practicii globale n evaluare. Noile standarde se concentreaz asupra principiilor, ilustrate cu exemple dac este necesar, pentru a permite aplicarea lor pe scar ct mai larg. Modificri pe seciuni Dei nu pot fi redate n mod detaliat toate modificrile de text, pe fiecare seciune, mai jos sunt prezentate cele mai importante modificri fa de IVS 2007: IVS 2007 Concepte Fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP) Codul deontologic Standardele revizuite Principiile generale de evaluare au fost reportate n IVS - Cadrul general. Alte materiale despre valoarea de pia i proprietate imobiliar au fost reunite n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Eliminat a se vedea comentariul de mai sus.

Modificri principale

Modificri principale

IVS 2007 Tipuri de proprietate

Standardele revizuite Nu au mai fost redate n mod direct. Au fost incluse unele elemente n standardele individuale referitoare la active. Nu a mai fost redat n mod direct. Au fost incluse elemente n IVS - Cadrul general i n IVS 103 Raportarea evalurii. Comasate n IVS - Cadrul general.

Introducere la IVS 1,2,3

IVS 1 Valoarea de pia IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia IVS 3 Raportarea evalurii IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar

Principiile reportate n IVS 103 Raportarea evalurii. Inclus n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. Materialul a fost actualizat i acum se face o distincie clar ntre standardul de evaluare i ghidul de aplicare, pentru a ndeplini cerinele contabile specifice. Se refer doar la proprietatea imobiliar i s-a reportat n IVS 310 Evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului. S-a fcut o distincie clar ntre standardul de evaluare i ghidul de aplicare, dar exist i alte modificri minore Acum este anex la IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.

Modificri principale

IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiar GN1 Evaluarea proprietii imobiliare i GN2 Evaluarea drepturilor de nchiriere/leasing GN3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile GN4 Evaluarea activelor necorporale

Elemente reportate i comasate n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare.

Actualizat i reportat n IVS 220 Imobilizri corporale mobile. A fost nlocuit de GN 4 revizuit i extins, publicat n februarie 2010. Acesta coninea ndrumri cuprinztoare despre activele necorporale. Noul standard IVS 210 Imobilizri necorporale se bazeaz pe GN 4 revizuit, dar au fost excluse ndrumrile detaliate. Acestea vor fi incorporate separat ntr-un Technical Information Paper.

Standardele Internaionale de Evaluare

IVS 2007 GN5 Evaluarea bunurilor mobile

Standardele revizuite Nu are echivalent n noile standarde. Definiia bunurilor mobile din vechile standarde era mult prea larg i acoperea mai multe clase de active dect cele care acum fac subiectul standardelor specifice. Fostul GN a fost retras de IVSB n februarie 2010. Standardul actualizat pentru evaluarea ntreprinderii este IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi. Aceast tem este doar una din multele care pot afecta valoarea unui activ. n IVS anterioare nu au fost evideniate alte subiecte. Nu s-a reportat. Acestea sunt prezentri ale unor metode de evaluare i nu ndeplinesc criteriile de includere n standarde. IVSC va elabora Technical Information Papers pe aceste teme i pe alte metode de evaluare. Nu s-a reportat, deoarece standardul anterior nu coninea cerine diferite de cele prezentate pentru alte tipuri de proprieti imobiliare. Scopul i limitrile oricrei misiuni de evaluare sunt, n mod generic, acoperite n IVS 101 Sfera misiunii de evaluare. Nu s-a reportat. n prezent, IVSC are un proiect de dezvoltare a unui ghid privind verificrile de audit, care poate conduce la modificri ulterioare ale standardelor existente sau la un nou standard. A aprut proiectul unui standard revizuit, dar acesta nu a fost nc aprobat de Comitet, existnd n continuare consultri n ceea ce privete relaia cu IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi i IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Nu a fost reportat, deoarece nu conine nicio procedur de evaluare care s difere de Standardele generale.

GN6 Evaluarea ntreprinderii GN7 Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare GN8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiar i GN9 Analiza fluxului de numerar actualizat GN10 Evaluarea proprietilor agricole GN11 Verificarea evalurilor

Modificri principale

GN12 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

GN13 Evaluarea global pentru impozitarea proprietii

Modificri principale

IVS 2007 GN14 Evaluarea proprietilor din industria extractiv

Standardele revizuite Un proiect cuprinztor privind evalurile din industria extractiv se afl n pregtire i va conduce probabil la un nou standard i la un ghid tehnic. GN-ul actual nu a fost reportat i a fost retras de ctre IVSB, n februarie 2010. Reportat ca o anex la IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Reportat ca IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie.

GN15 Evaluarea proprietii istorice GN17 Evaluarea investiiei imobiliare n curs de execuie (publicat n februarie 2010)

Modificri principale

10

Definiii IVS

Definiiile de mai jos se refer la cuvinte sau la expresii utilizate n IVS Cadrul general, n Standardele generale sau n mai mult dect un singur Standard referitor la active sau la Aplicaii ale evalurii, care au un neles specific sau limitat. Aceti termeni sunt redai n text cu litere cursive. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii, prin utilizarea principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult pentru un activ, dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire. Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al cror pre se cunoate. Definiii IVS Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii, prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului. Chiria de pia suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Cumprtor special un anumit cumprtor, pentru care un anumit activ are o valoare special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia i care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia. Data evalurii data la care se aplic opinia asupra valorii. Drepturi imobiliare toate drepturile, participaiile i beneficiile legate de proprietatea imobiliar. Fond comercial orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o ntreprindere, dintr-o participaie la o ntreprindere sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt separabile. Imobilizare necorporal un activ nemonetar care se manifest prin proprietile sale economice. Aceasta nu are substan fizic, dar asigur drepturi i beneficii economice proprietarului su.

11

Investiie imobiliar proprietatea imobiliar, respectiv un teren sau o cldire, sau o parte a unei cldiri, sau ambele, deinut de proprietar pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrab dect pentru: (a) utilizarea n producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau pentru scopuri administrative; sau (b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a activitii. Ipotez special o ipotez care fie presupune fapte care sunt diferite de faptele efective, existente la data evalurii, fie care nu ar fi fcute ntr-o tranzacie de un participant tipic pe pia, la data evalurii. Proprietate generatoare de afaceri orice tip de proprietate imobiliar desemnat pentru un anumit tip de afacere, n care valoarea proprietii reflect potenialul comercial pentru acea afacere. Proprietate imobiliar terenul i toate elementele care sunt o parte natural a acestuia, de exemplu copaci i minerale, elementele care au fost ataate terenului, cum ar fi cldirile i construciile de pe amplasament i toate elementele permanent ataate cldirilor, de exemplu echipamentele mecanice i electrice care asigur funcionarea unei cldiri, aflate att n subsol, ct i deasupra solului. Tip al valorii o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori. Valoare de investiie valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau n scopuri de exploatare. Valoare just preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect interesele acelor pri. 1 Valoare special o sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special. Valoarea de pia suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Valoarea sinergiei un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai multe active sau drepturi, n urma creia valoarea combinat este mai mare dect suma valorilor separate.
1

Aceast definiie nu se aplic la evalurile pentru raportarea financiar a se vedea IVS 300.

12

IVS - Cadrul general

Coninut Evaluare i raionament Independen i obiectivitate Competen Pre, cost i valoare Piaa Activitatea pieei Participanii pe pia Factorii specifici entitii Agregarea Tipul valorii Valoarea de pia Costuri de tranzacionare Valoarea de investiie Valoarea just Valoarea special Valoarea sinergiei Ipoteze Vnzri forate Abordri n evaluare Abordarea prin pia Abordarea prin venit Abordarea prin cost Metode de aplicare Date de intrare pentru evaluare
13

Paragrafe 1 24 56 710 1115 1618 1920 2123 2425 2629 3035 36 3738 3943 4447 48 4952 5355 56 5758 5962 6364 65 6673 IVS Cadrul general

Standardele Internaionale de Evaluare

Cadrul general al IVS cuprinde definiii, principii i concepte de evaluare general acceptate pe care se bazeaz Standardele Internaionale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui s fie luat n considerare i aplicat atunci cnd sunt urmate standardele individuale i aplicaiile evalurii. Evaluare i raionament 1. Aplicarea principiilor din aceste standarde, la situaiile specifice, va cere exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie s fie aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a supraevalua sau subevalua rezultatul evalurii. Raionamentul va fi exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice alte ipoteze aplicabile valorii. Independen i obiectivitate 2. Procesul de evaluare impune evaluatorului s aplice raionamente impariale cu privire la ncrederea care trebuie atribuit diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare s fie credibil, este important ca acele raionamente s fie receptate ca fiind aplicate ntr-un mediu care promoveaz transparena i minimizeaz influena oricror factori subiectivi care influeneaz procesul. Multe ri au legi sau reglementri care permit numai anumitor persoane s evalueze anumite clase de active, pentru diferite scopuri. n plus, multe corpuri profesionale i furnizori de servicii de evaluare au coduri etice care cer identificarea i dezvluirea potenialelor conflicte de interese. Scopul acestor standarde este acela de a elabora principii i definiii recunoscute la nivel internaional pentru efectuarea i raportarea evalurilor. Ele nu se refer la relaiile dintre clienii evalurilor i evaluatori, iar problemele referitoare la comportamentul deontologic i etic al evaluatorilor revin organizaiilor profesionale sau altor organizaii care au un rol de reglementare pentru evaluatori. Chiar dac regulile de conduit pentru evaluatori nu fac obiectul acestor standarde, totui este fundamental aplicarea de controale i proceduri adecvate, pentru a se asigura gradul de independen i obiectivitate necesar n procesul de evaluare, astfel nct rezultatul s fie privit ca fiind obiectiv. n cazul n care scopul evalurii solicit ca evaluatorul s aib un anumit statut sau s se dezvluie statutul acestuia, cerinele sunt prezentate n standardul corespunztor. Competen 5. Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i raionamentului profesional, este esenial ca evalurile s fie efectuate de ctre o persoan sau de o firm care posed abilitile tehnice adecvate,
14

IVS - Cadrul general

3.

4.

IVS - Cadrul general

experien i cunotine despre subiectul evalurii, despre piaa pe care acesta se comercializeaz i despre scopul evalurii. 6. n cazul evalurilor complexe sau a unui numr mare de active, este acceptabil pentru evaluator s solicite asisten din partea specialitilor, n anumite aspecte ale angajamentului su integral, cu condiia ca acest lucru s fie prezentat n sfera misiunii de evaluare (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Pre, cost i valoare 7. Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ. Din cauza capacitilor financiare, a motivaiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumprtor sau vnztor, preul pltit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit activului de ctre alte persoane. Costul este suma de bani necesar pentru a achiziiona sau produce activul. Cnd acel activ a fost achiziionat sau produs, costul lui devine un fapt concret. Preul este corelat cu costul deoarece preul pltit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumprtor. IVS - Cadrul general Valoarea nu este un fapt, ci o opinie: (a) fie asupra celui mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ, n cadrul unui schimb, (b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui activ. O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul evalurii. O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni unei anumite pri titulare a proprietii. 10. Cuvntul evaluare se refer att la valoarea estimat (concluzia evalurii), ct i la determinarea valorii estimate (actul de a evalua). n aceste standarde, sensul acestui cuvnt ar trebui s rezulte clar din contextul n care este folosit. Acolo unde exist riscul unei confuzii sau este nevoie de a face distincia clar ntre sensurile alternative, se utilizeaz cuvinte adiionale. Piaa 11. O pia este mediul n care bunurile i serviciile se comercializeaz ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de pia presupune c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr restricii ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va reaciona la raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de stabilire a preului, ca i la propria lor nelegere a utilitii relative a bunurilor sau serviciilor i la nevoile i dorinele individuale.
15

8.

9.

Standardele Internaionale de Evaluare

12.

Pentru a estima cel mai probabil pre care ar fi pltit pentru un activ, este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va depinde de numrul cumprtorilor i vnztorilor de pe piaa particular la data evalurii. Pentru a avea un efect asupra preului, cumprtorii i vnztorii trebuie s aib acces pe pia. O pia poate fi definit pe baza unor criterii variate. Acestea sunt: (a) bunurile sau serviciile care se comercializeaz, de exemplu piaa autovehiculelor este diferit de piaa aurului, (b) limitrile dimensiunii sau distribuiei, de exemplu un productor de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de distribuie sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii finali ar putea s nu solicite bunurile n volumul la care acestea se produc de ctre productor, (c) geografic, de exemplu piaa bunurilor sau serviciilor similare poate fi local, regional, naional sau internaional.

13. IVS - Cadrul general

Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent i poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, pe o anumit perioad de timp pieele se vor influena reciproc. De exemplu, la o anumit dat, preul unui activ dintr-o ar poate fi mai mare dect cel care ar putea fi obinut n alt ar, pentru un activ identic. Dac sunt ignorate orice efecte posibile de distorsiune, cauzate de restriciile guvernamentale de comercializare sau de politicile fiscale, n timp, furnizorii ar majora oferta de marf ctre ara n care pot obine un pre ridicat i ar diminua oferta ctre ara n care preul a fost micorat, aducnd astfel preurile la aproximativ acelai nivel. Dac din context nu rezult n mod clar, referinele din IVS cu privire la pia se refer la piaa pe care se schimb n mod normal activul sau datoria supuse evalurii, la data evalurii, i la care au acces muli participani pe pia, inclusiv proprietarul curent. Rareori pieele funcioneaz perfect, cu un echilibru constant ntre ofert i cerere i cu un nivel constant de activitate, din cauza diferitelor imperfeciuni. Pot fi imperfeciuni obinuite ale pieei: fluctuaii ale ofertei, creteri sau diminuri brute ale cererii sau asimetria cunotinelor deinute de participanii pe pia. Deoarece participanii pe pia reacioneaz la aceste imperfeciuni, este posibil, la un moment dat, ca o pia s se ajusteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil pre de pia trebuie s reflecte condiiile de pe piaa relevant, existente la data evalurii, i nu preul corectat sau atenuat, bazat pe o presupus refacere a echilibrului.

14.

15.

16

IVS - Cadrul general

Activitatea pieei 16. Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi posibil s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o perioad lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care activitatea este semnificativ mai mare sau mai mic fa de nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n termeni relativi, de exemplu piaa este mai activ sau mai puin activ fa de cum a fost aceasta la o dat anterioar. Nu exist o delimitare clar definit ntre o pia activ i o pia inactiv. Cnd cererea este mai mare fa de ofert, se ateapt ca preurile s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor vnztori i, deci, o activitate n cretere. Opusul este cazul cnd cererea este mic i preurile scad. Totui, nivelurile diferite ale activitii sunt mai degrab un rspuns la micarea preurilor dect o cauz a acesteia. Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n mod curent, sunt mai puin active dect este normal i, ceea ce este important, cumprtorii poteniali vor avea n minte un pre pentru care sunt dispui s intre pe pia. Informaiile despre pre de pe o pia inactiv pot fi totui o dovad a valorii de pia. O perioad de scdere a preurilor este posibil s cunoasc att o diminuare a nivelurilor activitii, ct i o cretere a vnzrilor care pot fi considerate forate (a se vedea paragrafele 5355 de mai jos). Totui, pe pieele n declin, exist vnztori care nu acioneaz sub constrngerea de a vinde i a nu ine cont de dovada preurilor realizate de astfel de vnztori ar nsemna ignorarea realitilor pieei. Participanii pe pia 19. Informaiile din IVS, cu privire la participanii pe pia, se refer la toate persoanele, companiile sau la alte entiti care sunt implicate n tranzacii curente sau care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu un anumit tip de activ. Hotrrea de a comercializa i orice optici atribuite participanilor pe pia sunt cele specifice acelor cumprtori i vnztori sau cumprtorilor i vnztorilor poteniali, activi pe o pia la data evalurii i nu cele ale unor anumite persoane sau entiti. n efectuarea unei evaluri bazate pe date de pia, circumstanele faptice ale proprietarului curent sau ale unui anumit cumprtor potenial nu sunt relevante, deoarece att vnztorul hotrt, ct i cumprtorul hotrt sunt persoane sau entiti ipotetice care au atributele unui participant tipic pe pia. Aceste atribute sunt comentate n cadrul conceptual referitor la valoarea de pia (a se vedea paragrafele 31(d) i 31(e)). Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricrui element al valorii speciale sau oricrui element al valorii care nu ar fi disponibil majoritii participanilor pe pia (a se vedea paragrafele 31(a) i 31(f)).
17

17.

18.

IVS - Cadrul general

20.

Standardele Internaionale de Evaluare

Factorii specifici entitii 21. Factorii care sunt specifici unui anumit cumprtor sau vnztor i care nu sunt disponibili participanilor pe pia sunt exclui din datele de intrare utilizate la o evaluare bazat pe informaii de pia. Exemple de factori specifici entitii, care pot s nu fie disponibili majoritii participanilor pe pia, sunt urmtorii: (a) valoarea suplimentar rezultat din crearea unui portofoliu de active similare, (b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate, (c) drepturile sau restriciile legale, (d) beneficiul fiscal din impozitare sau povara fiscal, (e) o abilitate de a exploata un activ care este unic pentru acea entitate. 22. Determinarea faptului c astfel de factori sunt specifici entitii sau c vor fi disponibili altora pe pia se face de la caz, la caz. De exemplu, se poate ca un activ s nu se tranzacioneze n mod normal ca element de sine stttor, ci ca parte a unui grup. Orice sinergii cu activele nrudite vor fi transferate participanilor pe pia mpreun cu transferul grupului i deci, nu sunt specifice entitii. Dac obiectivul evalurii este determinarea valorii pentru un anumit proprietar, n evaluarea activului sunt reflectai factorii specifici entitii. Urmtoarele exemple prezint situaiile n care poate fi cerut valoarea pentru un anumit proprietar: (a) fundamentarea deciziilor de investiii, (b) verificarea performanei unui activ. Agregarea 24. Adesea, valoarea unui activ individual este dependent de asocierea lui cu alte active relaionate. Exemple sunt: (a) compensarea activelor i datoriilor ntr-un portofoliu de instrumente financiare, (b) un portofoliu de proprieti care se completeaz unele pe celelalte, oferind cumprtorului potenial fie un venit ridicat, fie o prezen n locaii strategice, (c) un grup de maini dintr-o linie de producie sau programul informatic necesar pentru funcionarea unei/unor maini, (d) reete i brevete de invenie care susin un brand, (e) teren, cldiri i imobilizri corporale mobile interdependente utilizate ntr-o ntreprindere.
18

IVS - Cadrul general

23.

IVS - Cadrul general

25.

Cnd se cere evaluarea activelor care sunt deinute n combinaie cu alte active complementare sau conexe, este important s se defineasc clar dac este vorba de un grup sau portofoliu de active care va fi evaluat sau de active individuale. n cel de al doilea caz, este important s se stabileasc dac fiecare activ se va evalua: (a) ca un element individual, dar asumnd ipoteza c celelalte active sunt disponibile pentru un cumprtor, sau (b) ca un element individual, dar asumnd ipoteza c celelalte active nu sunt disponibile pentru un cumprtor. Tipul valorii Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportat, de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia i motivaia prilor i msura n care activul este expus pe pia. n funcie de scopul evalurii, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat de: (a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie asupra valorii, (b) tipul activului care este evaluat, (c) starea efectiv sau atribuit a unui activ, la momentul evalurii, (d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific ipotezele fundamentale n situaii specifice. Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale: (a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care ar fi obinut ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de pia, aa cum este definit n aceste standarde; (b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o entitate le va obine din deinerea unui activ. Valoarea este specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu aib nicio relevan pentru participanii pe pia. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie i valoarea special, aa cum sunt definite n aceste standarde; (c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod rezonabil, ntre dou pri specifice pentru schimbul unui activ. Dei prile ar putea s fie independente ntre ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca activul s fie expus pe pia, iar preul convenit poate fi unul care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietii pentru prile implicate, dect cele de pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie se ncadreaz valoarea just, aa cum este definit n aceste standarde.

26. 27.

IVS - Cadrul general

28.

19

Standardele Internaionale de Evaluare

29.

Evalurile pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii, care sunt definite printr-o lege, o reglementare, un contract privat sau un alt document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea ca fiind similare cu tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferit de cea descris n IVS, cu excepia cazului cnd, n documentul respectiv, se fac referine fr echivoc la IVS. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i aplicate conform prevederilor din documentul surs. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt diferitele baze de evaluare fundamentate n Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de contabilitate. Valoarea de pia Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul cadru conceptual: (a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti monetare, pltibil pentru activ, ntr-o tranzacie neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia. Acesta este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n mod explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze sau situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic, operaiuni de vnzare i lease-back, contraprestaiile sau facilitile speciale acordate de orice persoan asociat cu vnzarea, precum i de orice element al valorii speciale; (b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea unui activ este mai degrab o sum de bani estimat, dect o sum de bani predeterminat sau preul efectiv de vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate elementele definiiei valorii de pia la data evalurii; (c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui moment, unei anumite date. Deoarece pieele i condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s fie incorect sau nepotrivit pentru o alt dat. Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei curente, aa cum sunt ele la data efectiv a evalurii i nu la o dat anterioar sau la o dat viitoare. Definiia presupune i realizarea simultan a schimbului i ncheierii contractului de vnzare, fr orice fluctuaie a preului care ar putea altfel s apar;
20

30.

31. IVS - Cadrul general

IVS - Cadrul general

(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre. De asemenea, acest cumprtor este unul care achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente, dect cu cele ale unei piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz piaa; (e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor, nici un vnztor gata s vnd la orice pre, nici unul pregtit pentru a rezista la un pre care este considerat a fi nerezonabil pe piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul, n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre. Circumstanele faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic; (f) ntr-o tranzacie neprtinitoare este una care are loc ntre pri care nu au o relaie anumit sau special, de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale sau ntre proprietar i chiria, care ar face ca nivelul preului s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri fr legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent; IVS - Cadrul general

(g) dup un marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus pe pia n modul cel mai adecvat pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare este considerat a fi cea mai adecvat metod pentru obinerea celui mai bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de tipul activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu este c trebuie s fi existat suficient timp ca activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de participani pe pia. Perioada de expunere are loc nainte de data evalurii; (h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil, despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile efective i poteniale ale acestuia, precum i despre starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai presupune c fiecare parte utilizeaz acele cunotine n mod prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor poziiei lor ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin referire la situaia pieei
21

Standardele Internaionale de Evaluare

de la data evalurii i nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neaprat imprudent pentru un vnztor s vnd activele pe o pia cu preuri n scdere, la un pre care este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de cazuri, valabile i pentru alte schimburi de pe pieele care nregistreaz modificri ale preurilor, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile la data evalurii; (i) i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac.

32.

IVS - Cadrul general

Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia deschis i concurenial pe care participanii acioneaz n mod liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o pia local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori i vnztori sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr limitat de participani pe pia. Piaa pe care este expus activul pentru vnzare este cea pe care activul care se schimb este tranzacionat normal (a se vedea paragrafele 1620 de mai sus). Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i maximizeaz productivitatea i care este posibil, permis legal i fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea utilizrii existente a activului sau o utilizare alternativ. Aceasta este determinat de utilizarea pe care un participant pe pia ar inteniona s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l ofere. Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat ca fiind de sine stttor, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia, cnd activul este o parte a unui grup, caz n care trebuie luat n considerare contribuia sa la valoarea total a grupului. Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n considerare a urmtoarelor: (a) s se stabileasc dac o utilizare este posibil, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii pe pia, (b) s reflecte cerina de a fi permis legal, fiind necesar s se ia n considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu, specificaiile din planul urbanistic, (c) cerina ca utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere dac o utilizare alternativ, care este posibil fizic i permis legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe pia, dup ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea existent.
22

33.

34.

35.

IVS - Cadrul general

Costuri de tranzacionare 36. Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui activ, fr a se include costurile vnztorului generate de vnzare sau costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se face o corecie pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect direct al tranzaciei. Valoarea de investiie 37. Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau pentru scopuri de exploatare. Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi egal cu suma de bani care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest tip al valorii reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea unui activ i, ca urmare, nu presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele financiare ale entitii pentru care se face evaluarea. Ea este deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei. Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint motivaia pentru cumprtori sau pentru vnztori de a intra pe pia. Valoarea just 39. Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz i hotrte, care reflect interesele acelor pri. Definiia valorii juste din IFRS este diferit de cea de mai sus. IVSB consider c, n general, definiia valorii juste din IFRS este coerent cu valoarea de pia. Definiia i aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentat n IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. Pentru alte scopuri dect pentru utilizarea n situaiile financiare, valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just cere estimarea preului care este just pentru ambele pri identificate, lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei, este aplicat n contextul judiciar. n contrast, valoarea de pia cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de ctre participanii pe pia, s nu fie luat n considerare. Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia. Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea valorii juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte care nu
23

38.

IVS - Cadrul general

40.

41.

42.

Standardele Internaionale de Evaluare

trebuie luate n considerare n estimarea valorii de pia, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat n urma combinrii drepturilor asupra proprietii. 43. Exemple de utilizare a valorii juste includ: (a) determinarea unui pre care este just pentru acionariatul unei ntreprinderi necotate, deoarece preul pentru doi deintori anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care ar putea fi obinut pe pia, (b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un locatar, fie pentru transferul permanent al activului nchiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere. Valoarea special 44. Valoarea special este o sum de bani care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia, care nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia. Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici care l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor, dect pentru ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de pia cere eliminarea oricrui element al valorii speciale, deoarece la orice moment dat se presupune c exist un cumprtor hotrt i nu un anumit cumprtor hotrt. Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui raportat i difereniat clar de valoarea de pia. Valoarea sinergiei 48. Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai multor active sau drepturi, n urma creia valoarea dreptului combinat este mai mare dect suma valorilor separate. Dac sinergiile sunt disponibile numai unui anumit cumprtor, atunci acesta este un exemplu de valoare special. Ipoteze 49. Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care se presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.
24

45. IVS - Cadrul general

46.

47.

IVS - Cadrul general

50.

Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la acestea, sunt: ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate complet aflat n exploatare, ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie ca grup, ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun cu alte active complementare (a se vedea paragrafele 24 i 25 de mai sus), ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie n mod individual, ipoteza c o proprietate, care este ocupat de proprietar, este considerat ca fiind liber n cazul transferului ipotetic.

51.

Cnd se stabilete o ipotez prin care se asum situaii care difer de cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv devine o ipotez special (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbri posibile asupra valorii unui activ. Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia utilizatorului evalurii faptul c o concluzie asupra valorii este condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta reflect un punct de vedere care nu ar fi luat n considerare de participanii de pe pia, la data evalurii. Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie relevante n raport cu scopul pentru care este cerut evaluarea. Vnzri forate

IVS - Cadrul general

52.

53.

Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie o perioad de marketing adecvat. De asemenea, ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Cu excepia cazului cnd natura presiunii i motivul constrngerilor asupra vnztorului sunt cunoscute, preul obtenabil ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist. Preul pe care un vnztor l va accepta ntr-o vnzare forat va reflecta mai degrab situaiile lui speciale, dect cele ale vnztorului ipotetic hotrt, din definiia valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat este o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii distinct.
25

Standardele Internaionale de Evaluare

54.

Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a vinde n perioada specificat, prin emiterea unor ipoteze adecvate. Dac, la data evalurii, aceste situaii nu exist, ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale. Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod automat vnzri forate, deoarece un vnztor ar putea spera la un pre mai bun dac condiiile de pia se mbuntesc. Cu excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn la o dat limit, fapt care mpiedic un marketing adecvat, vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de pia (a se vedea paragrafele 18 i 31(e) de mai sus). Abordri n evaluare Una sau mai multe abordri pot fi utilizate pentru a obine valoarea definit de tipul valorii adecvat (a se vedea paragrafele 2629 de mai sus). Cele trei abordri descrise i definite n acest Cadru general sunt abordrile principale utilizate n evaluare. Toate sunt fundamentate pe principiile economice ale preului de echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Abordarea prin pia Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al cror pre se cunoate. Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor de tranzacionare a activelor identice sau similare, tranzacionate recent pe pia. Dac exist puine tranzacii recente, de asemenea, poate fi util s se ia n considerare preurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic. Poate fi necesar ca preul altor tranzacii s fie corectat pentru a reflecta orice diferene fa de condiiile tranzaciilor efective i s fie definit tipul valorii i orice ipoteze care urmeaz s fie adoptate pentru evaluarea care se realizeaz. Pot exista i diferene ntre caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacii, fa de cele ale activului evaluat. Abordarea prin venit Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare a capitalului. Aceast abordare ia n considerare venitul pe care un activ l va genera pe durata lui de via util i indic valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implic transformarea venitului ntr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate corespunztoare de actualizare. Fluxul de venit poate s derive dintr-un contract/din
26

55.

56.

IVS - Cadrul general

57.

58.

59. 60.

IVS - Cadrul general

contracte sau s nu fie de natur contractual, de exemplu, profitul anticipat i generat fie din utilizarea, fie din deinerea activului. 61. Metodele nscrise n abordarea prin venit sunt: capitalizarea venitului, n care unui venit reprezentativ al unei singure perioade i se aplic o rat cu toate riscurile incluse sau rata de capitalizare total, fluxul de numerar actualizat, n care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare i se aplic o rat de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezent, diferite modele de evaluare a opiunilor. 62. Abordarea prin venit poate fi aplicat la evaluarea datoriilor prin luarea n considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul unei datorii, pn la data stingerii acesteia. Abordarea prin cost 63. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti mai mult pentru un activ, dect costul necesar obinerii unui activ cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire. IVS - Cadrul general Aceast abordare se bazeaz pe principiul conform cruia preul, pe care un cumprtor de pe pia l va plti pentru activul supus evalurii, nu va fi mai mare dect costul aferent cumprrii sau construirii unui echivalent modern, cu excepia cazului n care sunt implicai factori precum durat de timp nejustificat, dificultate, risc i alii asemenea. Deseori, activul supus evalurii va fi mai puin atractiv dect alternativa care ar putea fi cumprat sau construit, din cauza vrstei sau a deprecierii. n acest caz, trebuie fcute corecii asupra costului activului alternativ, n funcie de tipul valorii cerut. Metode de aplicare 65. Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc n mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate n Standardele referitoare la active. Date de intrare pentru evaluare 66. Datele de intrare pentru evaluare se refer la datele i la alte informaii care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale sau date asumate. Exemple de date de intrare reale sunt: preurile obinute pentru active similare sau identice, fluxul de numerar efectiv generat de activ, costul efectiv al activelor identice sau similare.

64.

67.

27

Standardele Internaionale de Evaluare

68.

Exemple de date de intrare asumate sunt: fluxurile de numerar estimate sau previzionate, costul estimat al unui activ ipotetic, atitudinea perceput fa de risc a participanilor pe pia.

69.

O credibilitate mai mare poate fi acordat, n mod normal, datelor de intrare reale; totui, cnd acestea sunt mai puin relevante, de exemplu, cnd dovada despre tranzaciile reale este nvechit, cnd fluxurile de numerar istorice nu sunt indicative pentru fluxurile de numerar viitoare sau cnd informaia despre costul efectiv este costul istoric, se poate acorda o relevan mai mare datelor de intrare asumate. n mod normal, o evaluare va fi mai sigur atunci cnd exist multe date de intrare. Cnd exist puine date de intrare, trebuie avut o grij deosebit la analiza i verificarea acestora. n cazul n care datele de intrare conin dovezi despre o tranzacie, ar trebui luate precauii cnd se verific dac termenii tranzaciei respective au fost conformi cu cei precizai n tipul valorii cerut. Natura i sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie s reflecte tipul valorii, care, la rndul lui depinde de scopul evalurii. De exemplu, pentru estimarea valorii de pia pot fi utilizate diferitele abordri i metode, cu condiia s se bazeze pe date obinute din pia. Abordarea prin pia va utiliza, prin definiie, date de intrare derivate din pia. Pentru a indica valoarea de pia, abordarea prin venit ar trebui s fie aplicat prin utilizarea datelor de intrare i a ipotezelor care ar fi adoptate de ctre participanii pe pia. Pentru a indica valoarea de pia utilizndu-se abordarea prin cost, ar trebui determinat costul i deprecierea aferente unui activ cu aceeai utilitate, prin intermediul analizei costurilor i deprecierii existente pe pia. Disponibilitatea datelor i situaiile de pe piaa activului evaluat vor determina care metod este cea mai relevant i adecvat. Fiecare abordare sau metod ar trebui s ofere o indicaie despre valoarea de pia, dac se bazeaz pe date oferite de pia, analizate n mod corespunztor. n general, abordrile i metodele de evaluare sunt aceleai pentru orice tipuri de evaluri. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de active implic surse diferite de date, care trebuie s reflecte piaa pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, investiia n proprietatea imobiliar deinut de o companie va fi evaluat n contextul pieei imobiliare relevante pe care se comercializeaz proprietatea imobiliar, n timp ce aciunile aceleiai companii vor fi evaluate n contextul pieei pe care se tranzacioneaz aciunile.

70.

71. IVS - Cadrul general

72.

73.

28

Standarde generale

Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

IVS 101 Sfera misiunii de evaluare


Coninut Principiul general Cerine Modificrile sferei misiunii de evaluare Data intrrii n vigoare Principiul general 1. Exist mai multe tipuri i niveluri ale valorii care pot fi furnizate. Standardele Internaionale de Evaluare trebuie s se aplice la un spectru larg de misiuni de evaluare. O evaluare trebuie s fie adecvat pentru scopul ei desemnat fiind important ca i beneficiarul evalurii s neleag ce trebuie s i se furnizeze i orice limitri n utilizarea evalurii. Sfera misiunii de evaluare stabilete scopul evalurii, amploarea investigaiilor, procedurile care vor fi adoptate, ipotezele care se vor stabili, precum i limitrile care se vor aplica. Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilit la nceputul sau pe parcursul derulrii misiunii de evaluare, dar nainte de finalizarea evalurii i a raportului de evaluare. Cerine 2. Sfera misiunii de evaluare va fi stabilit i confirmat n scris, incluznd aspectele redate mai jos. Cnd se stabilete sfera misiunii de evaluare, pentru anumite clase de active sau aplicaii, pot exista variaii de la acest standard sau poate fi necesar luarea n considerare sau includerea unor aspecte suplimentare. Acestea sunt prezentate n Standardele aferente activelor sau n Standardele de aplicaii ale evalurii adecvate. Paragrafe 1 2 3 4

29

Standardele Internaionale de Evaluare

(a) Identificarea i competena evaluatorului O declaraie care confirm: (i) identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi persoan fizic sau juridic;

(ii) c evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiv i imparial; (iii) dac evaluatorul are vreo legtur efectiv sau o implicare important cu subiectul evalurii sau cu cel care a comandat evaluarea; (iv) c evaluatorul este competent s efectueze evaluarea. Dac evaluatorul are nevoie s apeleze la asisten din partea altor specialiti, pentru orice aspect al misiunii trebuie convenit i prezentat natura unei astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe aceasta. (b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai Cnd se determin forma i coninutul raportului de evaluare este important s se precizeze beneficiarii evalurii, pentru a confirma c evaluarea conine informaiile relevante pentru scopurile lor. Trebuie convenit i prezentat orice restricie fa de cei care se pot baza pe evaluare. (c) Scopul evalurii Scopul pentru care este efectuat evaluarea trebuie prezentat n mod clar, de exemplu evaluarea este cerut pentru garantarea mprumutului, pentru a sprijini transferul unei aciuni sau pentru a sprijini o emisiune de aciuni. Scopul evalurii va determina tipul valorii. Este important ca evalurile s nu fie utilizate n afara contextului sau pentru scopuri pentru care nu au fost desemnate. (d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre un activ i un drept asupra activului, sau un drept de folosin al acelui activ. Dac evaluarea se face pentru un activ care este utilizat n combinaie cu alte active, ar putea fi necesar s se clarifice dac acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se presupune c nu sunt disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 24 i 25).

Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

30

Standarde generale

(e) Tipul valorii Tipul valorii trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii. Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta trebuie s fie explicat. Tipurile valorii recunoscute de IVS sunt definite i comentate n IVS - Cadrul general, dar pot fi utilizate i alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesar i precizarea monedei n care se va raporta valoarea. (f) Data evalurii Data evalurii este definit n IVS ca fiind data la care se aplic opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare (g) Amploarea investigaiei n sfera misiunii de evaluare trebuie prezentate orice limitri sau restricii referitoare la inspecia, investigarea i analiza necesare pentru scopul evalurii. Dac o informaie relevant nu este disponibil, deoarece condiiile misiunii de evaluare restricioneaz investigaiile, n cazul n care misiunea este acceptat, atunci aceste restricii i orice alte ipoteze sau ipoteze speciale vor fi incluse n sfera misiunii de evaluare. (h) Natura i sursa informaiilor utilizate Trebuie convenite i prezentate n scris natura i sursa oricror informaii pe care se va baza evaluarea, informaii care nu sunt verificate pe durata procesului de evaluare. (i) Ipotezele i ipotezele speciale Trebuie nregistrate toate ipotezele i orice ipoteze speciale care se asum pe durata realizrii evalurii i raportrii valorii. Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate, n mod rezonabil, ca fapte n contextul angajamentului de evaluare, fr investigarea sau verificarea lor specific. Ele sunt aspecte care, dup ce au fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii. O ipotez special este o ipotez care presupune fapte care difer de faptele reale, existente la data evalurii, sau care nu vor fi fcute de ctre un participant tipic pe pia ntr-o tranzacie, la data evalurii. Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra efectul pe care l au modificarea circumstanelor asupra valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt: c o cldire aflat n faza de proiect a fost de fapt finalizat la data evalurii;

31

Standardele Internaionale de Evaluare

c un anumit contract a fost n vigoare la data evalurii, care, de fapt, nu a fost efectiv finalizat; c un instrument financiar este evaluat utiliznd o curb a randamentelor diferit de curba care ar fi utilizat de un participant pe pia. Se stabilesc numai acele ipoteze i ipoteze speciale care sunt rezonabile i relevante, avnd n vedere scopul pentru care este cerut evaluarea. (j) Restricii de utilizare, distribuire sau publicare Cnd este necesar sau de dorit s se restricioneze utilizarea evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, acest lucru va fi de asemenea nregistrat. (k) Confirmarea conformitii evalurii cu IVS Dei se cere declararea conformitii evalurii cu IVS, ar putea exista situaia n care scopul evalurii cere o deviere de la IVS. Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificat, dac rezultatul acesteia este o valoare care induce n eroare. (l) Descrierea raportului Trebuie convenit i prezentat n scris confirmarea formatului raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la acele pri ale raportului care urmeaz s fie excluse, conform specificaiei din IVS 103 Raportarea evalurii. Modificri ale sferei misiunii de evaluare 3. Este posibil ca unele din aspectele de mai sus s nu poat fi determinate nainte de nceperea misiunii, deci pot fi necesare modificri ale sferei misiunii pe durata acesteia, de exemplu pot apare informaii disponibile suplimentare sau un aspect care necesit investigaii suplimentare. Cerinele sferei misiunii de evaluare pot fi coninute ntr-un singur document, emis la nceperea misiunii sau ntr-o serie de documente, ntocmite pe durata acesteia, cu condiia ca toate aspectele s fie nregistrate nainte de terminarea misiunii i de emiterea raportului. Data intrrii n vigoare 4. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

Standarde generale IVS 101 Sfera misiunii de evaluare

32

Standarde generale

IVS 102 Implementare


Coninut Principiul general Investigaii Abordri n evaluare Dosarul de evaluare Data intrrii n vigoare Paragrafe 1 24 57 8 9

Principiul general Standarde generale IVS 102 Implementare 1. Misiunile de evaluare vor fi conduse n conformitate cu principiile stabilite prin acest standard, precum i cu termenii i condiiile stabilite n sfera misiunii de evaluare. Investigaii 2. Investigaiile fcute pe durata misiunii de evaluare trebuie s fie adecvate scopului cerut al evalurii i tipului valorii care se va raporta. Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijloace, de exemplu inspecie, interviuri, calcule i analiz, pentru a asigura c evaluarea este fundamentat n mod adecvat. La determinarea volumului de informaii necesar se cere raionamentul profesional, astfel nct s existe certitudinea c informaiile de obinut sunt adecvate scopului evalurii. Din punct de vedere practic, este normal s se stabileasc limitri ale extinderii investigaiilor evaluatorului. Orice astfel de limitri vor fi nregistrate n sfera misiunii de evaluare. Scopul evalurii, tipul valorii, amploarea i limitrile investigaiilor, precum i toate sursele de informaii pe care evaluatorul se va baza sunt nregistrate n sfera misiunii de evaluare, a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare. Dac, pe durata unei misiuni, devine clar c investigaiile incluse n sfera misiunii de evaluare nu vor conduce la obinerea unei valori credibile sau dac informaiile pe care trebuie s le furnizeze tere pri, fie nu sunt disponibile, fie sunt neadecvate, se va revizui n mod adecvat sfera misiunii de evaluare. Abordri n evaluare 5. Trebuie acordat o importan deosebit abordrilor relevante i adecvate n evaluare. Principalele abordri n evaluare sunt descrise n IVS - Cadrul general, iar metodele utilizate, n mod uzual, pentru a aplica aceste abordri la diferite tipuri de active sunt prezentate n comentariile incluse n Standardele referitoare la active.
33

3.

4.

Standardele Internaionale de Evaluare

6.

Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de luarea n considerare a urmtoarelor: tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii; disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru evaluare; abordrile sau metodele utilizate de participanii pe piaa relevant.

7.

Pentru a obine o indicaie asupra valorii se poate utiliza mai mult dect o singur abordare sau metod de evaluare, mai ales dac exist date de intrare reale sau observabile insuficiente, pentru ca o singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile. Cnd se utilizeaz mai multe abordri i metode, indicaiile asupra valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se ajunge la o concluzie asupra valorii. Dosarul de lucru Trebuie pstrat o nregistrare a activitii desfurate pe parcursul procesului de evaluare, pe o durat de timp rezonabil, avndu-se n vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine, acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele, investigaiile i analizele relevante pentru concluzia final, precum i o copie a oricrui raport interimar sau final predat clientului. Data intrrii n vigoare Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

Standarde generale IVS 102 Implementare

8.

9.

34

Standarde generale

IVS 103 Raportarea evalurii


Coninut Principiul general Coninutul raportului Data intrrii n vigoare Principiul general 1. Etapa final a procesului de evaluare const n comunicarea valorii ctre partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii. Un raport de evaluare nu trebuie s fie ambiguu sau neltor i va permite cititorului desemnat o nelegere clar a evalurii furnizate. Pentru a asigura comparabilitatea, relevana i credibilitatea, raportul de evaluare va prezenta o descriere clar i precis a sferei misiunii de evaluare, a scopului i utilizrii desemnate a acesteia, confirmarea tipului valorii utilizat i va dezvlui orice ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini importante sau condiile limitative care influeneaz n mod direct valoarea. Acest standard se aplic tuturor rapoartelor de evaluare, indiferent dac acestea se tipresc pe hrtie sau sunt transmise pe cale electronic. Pentru anumite clase de active sau aplicaii pot exista variaii de la acest standard sau cerine suplimentare la raportare. Acestea se regsesc n standardele corespunztoare de aplicaii ale evalurii sau n cele referitoare la active. Coninutul raportului 4. Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i cerinele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere a raportului de evaluare. Formatul raportului, precum i orice excludere de la cerinele acestui standard trebuie s fie convenite i nscrise n sfera misiunii de evaluare. Toate rapoartele de evaluare vor include referiri cel puin la informaiile listate mai jos. Elementele de la literele (a) la (k), din aceast list, conin aspectele care fac parte din sfera misiunii de evaluare (a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare). Se recomand ca, n raport, s se fac referire la sfera misiunii de evaluare. (a) Identificarea i competena evaluatorului Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau o firm. Trebuie s se includ o declaraie prin care evaluatorul s confirme c poate
35

Paragrafe 13 45 6

Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii

2.

3.

5.

Standardele Internaionale de Evaluare

oferi o evaluare obiectiv i imparial i c este competent s efectueze evaluarea. Raportul va include semntura persoanei fizice sau juridice responsabil pentru evaluare. Dac evaluatorul a apelat la asisten din partea altor specialiti, pentru orice aspect al misiunii trebuie prezentat natura unei astfel de asistene, precum i msura n care s-a bazat pe aceast asisten. (b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai Partea care a comandat evaluarea va fi identificat, mpreun cu orice alte pri desemnate care se vor baza pe evaluare (a se vedea i litera (j) de mai jos). Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii (c) Scopul evalurii Scopul evalurii va fi clar precizat. (d) Identificarea activului sau datoriei supuse evalurii Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre un activ i un drept asupra acestuia sau un drept de folosin a acelui activ. Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz n combinaie cu alte active, ar putea fi necesar s se clarifice dac acele active se includ n evaluare, se exclud, dar se presupune c sunt disponibile, sau se exclud, dar se presupune c nu sunt disponibile (a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 24 i 25). (e) Tipul valorii Acesta va fi adecvat scopului evalurii. Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau tipul valorii trebuie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii sunt definite i comentate n IVS - Cadrul general. (f) Data evalurii Data evalurii este definit n IVS ca fiind data la care se aplic opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferit de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se fac sau s se finalizeze. Dac este relevant, aceste date vor fi n mod clar evideniate n raport. (g) Amploarea investigaiilor Trebuie s fie prezentat n raport amploarea investigaiilor efectuate de evaluator, inclusiv limitrile asupra acestor investigaii, precizate n sfera misiunii de evaluare.
36

Standarde generale

(h) Natura i sursa informaiilor utilizate Trebuie precizate natura i sursa oricror informaii relevante, folosite pentru fundamentare n procesul de evaluare i care nu au fost verificate n mod specific de evaluator. (i) Ipotezele i ipotezele speciale Toate ipotezele i ipotezele speciale fcute trebuie precizate n mod clar. (j) Restricii de utilizare, distribuire sau publicare Cnd este necesar sau de dorit s se restricioneze utilizarea evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, restricionarea trebuie fcut n scris. Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii (k) Declararea conformitii evalurii cu IVS Dei se cere declararea conformitii evalurii cu IVS, ar putea exista situaia n care scopul evalurii cere o deviere de la IVS. Orice astfel de deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificat, dac rezultatul acesteia este o valoare care induce n eroare. (l) Abordarea n evaluare i raionamentul Pentru a se nelege valoarea rezultat n contextul acesteia, raportul va face referin la abordarea sau la abordrile adoptate, la datele cheie de intrare utilizate i la motivele principale privind concluziile stabilite. Aceast cerin nu se aplic dac s-a convenit n mod special i s-a menionat n sfera misiunii de evaluare c va fi prezentat un raport de evaluare fr explicaii sau fr alte informaii de fundamentare. (m) Valoarea sau valorile obinute Aceasta/acestea va/vor fi prezentate n moneda convenit. (n) Data raportului de evaluare Trebuie s fie inclus data la care este emis raportul. Aceast dat poate fi diferit de data evalurii (a se vedea punctul (f) de mai sus). Data intrrii n vigoare 6. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

37

Standarde generale IVS 103 Raportarea evalurii

Standardele Internaionale de Evaluare

38

Standarde referitoare la active

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi


Coninut STANDARD Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii Data intrrii n vigoare COMENTARII Definiii ntreprinderi Drepturi de proprietate Informaii despre ntreprinderi Abordri n evaluare Abordarea prin pia Abordarea prin venit STANDARD C1 C2C4 C5C7 C8C12 C13C14 C15C21 C22C30 Paragrafe 1 23 4 5 6

1.

Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile de ntreprinderi i participaii la acestea. Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard. Sfera misiunii de evaluare (IVS 101)

2.

Pentru a se conforma cu cerina din IVS 101, paragraful 2(d), de a identifica activul sau datoria care sunt evaluate, participaia la capitalul ntreprinderii evaluate va trebui s fie identificat. Aceasta

39

Standardele Internaionale de Evaluare

va include elemente cum ar fi specificarea statutului juridic al ntreprinderii, dac este o participaie total sau parial, dac se limiteaz la aceasta sau exclude anumite active sau datorii i ce clas sau clase de aciuni sunt implicate. 3. Exemplele tipice de ipoteze sau de ipoteze speciale, care ar trebui s fie precizate pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(i), atunci cnd se evalueaz o ntreprindere sau o participaie la aceasta, sunt: n cazul unui drept parial, o ipotez care s clarifice dac proprietarul sau proprietarii dreptului rmas/drepturilor rmase intenioneaz s vnd sau s pstreze deinerile lor; dac anumite active sau datorii ale ntreprinderii urmeaz s fie luate n considerare. Implementare (IVS 102) 4. Dac evaluarea se face pentru o participaie, care d dreptul la lichidarea activelor ntreprinderii, se va avea n vedere dac valoarea total a activelor care se vnd n mod individual, n urma lichidrii, ar depi valoarea lor, determinat pe premisa continurii exploatrii. Raportare (IVS 103) 5. Nu exist cerine suplimentare pentru ntreprinderi i participaii la acestea, altele dect cele coninute de referinele adecvate asupra aspectelor menionate n sfera misiunii de evaluare, n conformitate cu paragrafele 2 i 3 de mai sus. Data intrrii n vigoare 6. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

40

Standarde referitoare la active

COMENTARII C1. Definiii n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii: (a) valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele datorii; (b) valoarea capitalurilor proprii valoarea unei ntreprinderi pentru toi acionarii ei. ntreprinderi C2. O ntreprindere este o activitate comercial, industrial, de servicii sau de investiii. Evaluarea unei ntreprinderi poate s cuprind fie ntreaga activitate a unei entiti, fie o parte a activitii acesteia. Este important s se fac deosebirea dintre valoarea unei entiti de afaceri i valoarea activelor sau datoriilor individuale ale acelei entiti. Dac scopul evalurii solicit evaluarea activelor sau datoriilor individuale, iar aceste active sunt separabile de ntreprindere i pot fi comercializate n mod independent, acele active sau datorii ar trebui s se evalueze separat i nu prin alocarea valorii totale a ntreprinderii. nainte de a efectua o evaluare a unei ntreprinderi este important s se stabileasc dac evaluarea se face pentru ntreaga entitate, pentru aciuni sau pentru o participaie la o entitate, pentru o activitatea specific de afacere a entitii sau pentru active sau datorii specifice. Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite, respectiv pentru achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi, impozitare, litigii, proceduri de insolven i pentru raportarea financiar. Urmtoarele aspecte pot fi luate n considerare, n funcie de contextul i de scopul evalurii i de natura ntreprinderii sau participaiei la ntreprinderea supus evalurii. Drepturi de proprietate C5. Drepturile, privilegiile sau condiiile care sunt ataate unei participaii, indiferent dac forma juridic a ntreprinderii este de proprietar unic, societate de persoane sau societate de capitaluri, solicit o analiz atent n procesul de evaluare. n mod uzual, drepturile de proprietate sunt definite prin documente legale, cum ar fi clauzele de asociere, clauzele din actul constitutiv al ntreprinderii, contractul de asociere, statut, contracte de parteneriat i acorduri ntre acionari. Drepturile asupra proprietii pot fi pri sociale sau aciuni, participaii la o ntreprindere sau ntreprinderea n totalitatea ei. n anumite situaii poate fi necesar i s se disting dreptul de proprietate de dreptul de folosin. Trebuie avut grij s se fac distincia ntre drepturile i obligaiile aferente participaiei i cele care pot fi coninute ntr-un acord ntre acionarii existeni.
41

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

C3.

C4.

Standardele Internaionale de Evaluare

C6.

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

Documentele pot conine restricii asupra transferului participaiei i pot conine prevederi referitoare la tipul valorii care trebuie s fie adoptat n cazul transferului participaiei. De exemplu, documentele pot stipula faptul c participaia ar trebui s fie evaluat ca o fraciune pro rata din ntregul capital emis n aciuni, indiferent dac este o participaie cu drept de control sau una minoritar. n fiecare caz, este necesar s fie luate n considerare, nc de la nceputul misiunii, drepturile aferente participaiei evaluate i drepturile ataate oricrei alte clase de participaii. O participaie minoritar poate avea o valoare mai mic dect o participaie majoritar. O participaie majoritar nu este neaprat i o participaie cu drept de control. Votul i alte drepturi ataate participaiei vor fi determinate de cadrul legal n care entitatea funcioneaz. Deseori exist diferite clase de capital investit n ntreprindere, fiecare fiind purttoare a unor drepturi diferite. Ca urmare, ntr-un astfel de caz, este posibil ca o participaie minoritar s dein totui controlul sau un drept de veto asupra anumitor activiti. Informaii despre ntreprindere Evaluarea unei ntreprinderi sau participaii la aceasta solicit frecvent utilizarea informaiilor primite de la manageri, reprezentani ai managerilor sau de la ali experi. O atenie semnificativ ar trebui s fie acordat precizrii informaiilor care pot fi invocate i a celor care trebuie s fie verificate, precum i amplorii verificrii necesare, pe parcursul procesului de evaluare, atunci cnd se stabilete sfera misiunii, a se vedea IVS 101 Sfera misiunii de evaluare, paragraful 2(g). Dei valoarea, la o anumit dat, reflect beneficiile anticipate ale deinerii viitoare, istoricul unei ntreprinderi este util deoarece poate oferi un reper privind ateptrile viitoare.

C7.

C.8

C9.

C10. Pentru evaluarea ntreprinderii este esenial cunoaterea dezvoltrilor economice relevante i a tendinelor domeniului specific de activitate. Aspecte cum ar fi mediul politic, politica guvernamental, ratele de schimb valutar, inflaia, ratele dobnzii i activitatea pieei pot afecta n mod diferit ntreprinderile care funcioneaz n diferitele sectoare ale economiei. C11. Evaluarea unei participaii ntr-o ntreprindere este relevant numai n contextul poziiei financiare a ntreprinderii, la un moment dat. Este important s se neleag natura activelor i datoriilor ntreprinderii i s se determine care elemente sunt necesare pentru a fi utilizate n procesul de generare a venitului i care sunt excedentare pentru ntreprindere, la data evalurii. C12. ntreprinderile pot avea active sau datorii care nu sunt nregistrate n bilanul contabil. Astfel de active pot fi brevete de invenie, mrci
42

Standarde referitoare la active

comerciale, drepturi de autor, branduri, know-how i baze de date brevetate. Fondul comercial este o valoare rezidual, dup ce au fost luate n considerare toate imobilizrile corporale i imobilizrile necorporale identificabile. Evaluarea imobilizrilor necorporale este prezentat n IVS 210 Imobilizri necorporale. Abordri n evaluare C13. Abordrile prin pia i prin venit, descrise n IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea unei ntreprinderi sau unei participaii la ntreprindere. n mod normal, abordarea prin cost nu poate fi aplicat, cu excepia cazului ntreprinderilor aflate n stadiul incipient sau recent nfiinate, al cror profituri i/sau flux de numerar nu pot fi determinate n mod credibil i exist informaii de pia disponibile adecvate despre activele entitii. C14. Valoarea anumitor tipuri de ntreprinderi, de exemplu o ntreprindere de investiii sau de tip holding, poate fi derivat dintr-o nsumare a activelor i datoriilor. Aceasta este numit uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare propriu-zis n evaluare, deoarece valoarea activelor i datoriilor individuale rezult din aplicarea uneia sau mai multor abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul general, nainte de a fi nsumate. Abordarea prin pia C15. Abordarea prin pia compar ntreprinderea subiect cu ntreprinderi, participaii i aciuni similare, care au fost tranzacionate pe pia i cu orice tranzacii relevante cu aciuni ale aceleiai ntreprinderi. O indicaie asupra valorii poate proveni i din tranzaciile sau ofertele anterioare aferente oricrei componente a ntreprinderii. C16. Cele trei surse uzuale de date, utilizate n abordarea prin pia, sunt pieele de capital pe care se tranzacioneaz participaiile la ntreprinderi similare, piaa achiziiilor n care se cumpr i se vnd ntreprinderi n ansamblul lor, precum i tranzaciile anterioare sau ofertele de tranzacii de aciuni ale ntreprinderii subiect. C17. n abordarea prin pia trebuie s existe o baz credibil pentru comparaii cu ntreprinderi similare. Aceste ntreprinderi similare ar trebuie s fie din acelai domeniu de activitate cu ntreprinderea subiect sau dintr-un domeniu care este influenat de aceleai variabile economice. Pentru a constitui o baz rezonabil pentru comparaie, factorii care urmeaz s fie luai n considerare sunt urmtorii: asemnarea cu ntreprinderea subiect n ceea ce privete caracteristicile calitative i cantitative ale ntreprinderii; volumul i posibilitatea verificrii datelor ntreprinderii similare; dac preul ntreprinderii similare reflect o tranzacie neprtinitoare.
43

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

Standardele Internaionale de Evaluare

C18. Ar trebui fcut o analiz comparativ a asemnrilor i diferenelor calitative i cantitative dintre ntreprinderile similare i ntreprinderea subiect. C19. n urma analizei ntreprinderilor cotate la burs sau a tranzaciilor reale se calculeaz ratele de evaluare, care, de obicei, reprezint preul mprit la unele forme de venit sau la activele nete. Pentru calcularea i selectarea acestor rate trebuie luate n considerare urmtoarele aspecte: (a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea ntreprinderii; (b) ar putea fi necesare corecii pentru a face ca rata s fie adecvat pentru ntreprinderea subiect. Exemple de corecii sunt cele pentru diferenele de risc i de ateptri ale ntreprinderilor similare i ale ntreprinderii subiect; (c) pot fi necesare corecii pentru diferenele ntre participaia subiect i participaiile la alte ntreprinderi, referitoare la gradul de control, la vandabilitate sau la mrimea participaiei. C20. Analitii pieei utilizeaz n mod frecvent uzanele de evaluare bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practic, ca fiind o procedur prescurtat a abordrii prin pia. Totui, indicaiilor asupra valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzane ar trebui s nu li se dea o greutate semnificativ, adic importan, cu excepia cazului n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii le acord o mare credibilitate. Acolo unde este cazul ar trebui s se fac o verificare ncruciat utiliznd cel puin nc o metod. C21. Preurile de pia ale aciunilor cotate tranzacionate sau ale prilor sociale, preurile de achiziie ale participaiilor la ntreprinderi sau ale ntreprinderilor din acelai domeniu de afaceri se utilizeaz deseori ca o verificare rezonabil a concluziei asupra valorii, rezultat dintr-o alt abordare. Abordarea prin venit C22. n abordarea prin venit, pentru estimarea valorii se utilizeaz metode variate. Aceste metode sunt metoda capitalizrii fluxului de numerar sau metoda profiturilor i metoda fluxului de numerar actualizat. C23. Venitul i fluxul de numerar pot fi exprimate printr-o diversitate de definiii. Formele venitului sau ale fluxului de numerar se calculeaz nainte de impozitare sau dup impozitare, acestea din urm fiind utilizat mai des. Ratele de capitalizare sau de actualizare aplicate trebuie s fie adecvate cu definiia venitului sau fluxului de numerar utilizat.

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

44

Standarde referitoare la active

C24. Abordarea prin venit implic i estimarea unei rate de capitalizare, atunci cnd se capitalizeaz venitul sau fluxul de numerar i a unei rate de actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar. n estimarea ratei adecvate se iau n considerare factori cum ar fi nivelul ratelor dobnzii, ratele rentabilitii ateptate de participanii pe pia, de la investiiile similare i riscul inerent fluxului de beneficii anticipate. C25. n metodele care utilizeaz actualizarea, creterea ateptat poate fi luat n considerare, n mod explicit, n venitul sau fluxul de numerar previzionat. n metodele de capitalizare care nu utilizeaz actualizarea, creterea ateptat este reflectat n mod normal n rata de capitalizare. Cnd venitul sau fluxul de numerar previzionat se exprim n termeni nominali, adic n preuri curente, ar trebui s se utilizeze rate nominale, care conin i o component inflaionist. Cnd venitul sau fluxul de numerar previzionat se exprim n termeni reali, ar trebui s se utilizeze rate reale, care nu conin i o component inflaionist. C26. Valoarea ntreprinderii deriv, n mod tipic, din capitalizarea profiturilor sau fluxurilor de numerar prin aplicarea unei rate de capitalizare sau unei rate de actualizare, determinate nainte de luarea n considerare a costurilor serviciului datoriei. Rata de capitalizare sau rata de actualizare aplicat este costul mediu ponderat al capitalului aferent unei structuri adecvate a creditelor i capitalurilor proprii. Pentru a determina valoarea total a capitalurilor proprii din valoarea ntreprinderii se scade valoarea de pia a datoriilor purttoare de dobnzi. n mod alternativ, valoarea capitalurilor proprii poate fi determinat prin cuantificarea direct a fluxului de numerar disponibil pentru acionari. Activele redundante, adic activele din afara exploatrii, trebuie s fie avute n vedere cnd se calculeaz valoarea ntreprinderii sau valoarea capitalurilor proprii. C27. n abordarea prin venit, situaiile financiare istorice ale unei entiti de afaceri se utilizeaz deseori ca un reper pentru estimarea venitului sau fluxului de numerar viitor al ntreprinderii. Determinarea tendinelor istorice, prin intermediul analizei ratelor, poate ajuta la oferirea informaiilor necesare pentru estimarea riscului inerent activitii de exploatare a ntreprinderii, n contextul domeniului de activitate i al previziunilor performanei viitoare. C28. Pot fi adecvate corecii pentru a reflecta diferenele dintre fluxurile de numerar realizate istorice i cele care ar fi practicate de un cumprtor al dreptului evaluat, la data evalurii. Exemple sunt urmtoarele: (a) pentru corectarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri considerate a fi reprezentative, n mod rezonabil, pentru continuarea activitii de exploatare ateptat; (b) pentru prezentarea datelor financiare ale ntreprinderii subiect i a comparabilelor, pe o baz coerent; (c) pentru corectarea tranzaciilor prtinitoare la rate de pia;
45

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

Standardele Internaionale de Evaluare

(d) pentru corectarea costurilor salariale sau ale elementelor nchiriate sau contractate de la prile afiliate, n scopul reflectrii preurilor sau ratelor de pia; (e) pentru reflectarea impactului evenimentelor ntmpltoare asupra elementelor de venituri i cheltuieli istorice. Exemple de elemente ntmpltoare sunt pierderile cauzate de greve, de introducerea de noi instalaii i de fenomene meteorologice. Oricum, fluxurile de numerar previzionate trebuie s reflecte orice venituri sau cheltuieli ocazionale, care pot fi anticipate n mod rezonabil, iar evenimentele anterioare pot indica evenimentele similare care pot avea loc i n viitor; (f) pentru corectarea amortizrii raportate i a bazei de impozitare, la o estimare comparabil cu amortizarea utilizat n ntreprinderile similare;

Standarde referitoare la active IVS 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi

(g) pentru corectarea contabilizrii stocurilor pentru a fi comparabil cu cea a ntreprinderilor similare, ale cror conturi pot fi inute pe o alt baz dect cea a ntreprinderii subiect sau pentru a reflecta cu mai mare acuratee realitatea economic. Coreciile stocurilor pot s fie diferite, cnd se fac pentru contul de profit i pierdere sau cnd se fac pentru bilanul contabil. De exemplu, metoda primul intratprimul ieit de evaluare a stocurilor poate s reflecte cu mai mare acuratee valoarea stocurilor cnd se construiete o valoare de pia a bilanului contabil. Cnd examinm contul de profit i pierdere, metoda ultimul intratprimul ieit de evaluare a stocurilor poate s reflecte cu mai mare acuratee nivelul venitului n perioadele de inflaie sau de deflaie. C29. Cnd se folosete o abordare prin venit, ar putea fi necesar s se fac corecii i asupra valorii, pentru a reflecta aspectele care nu au fost prinse n previziunile fluxului de numerar sau n rata de actualizare adoptat. Exemple pot fi coreciile pentru vandabilitatea dreptului supus evalurii sau pentru poziiile de control sau de lips de control asupra ntreprinderii, aferente participaiei supuse evalurii. C30. Deseori, ntreprinderile mici i mijlocii se tranzacioneaz mai degrab sub forma unei vnzri de active, dect sub forma unui transfer de participaii la capitalurile proprii. n astfel de cazuri se obinuiete s se exclud elemente cum ar fi creanele, creditele i fondul de rulment, iar valoarea activelor s se determine prin aplicarea unui multiplu de evaluare adecvat asupra profitului nainte de dobnzi, de impozitul pe profit i de amortizarea imobilizrilor corporale (EBITD n. t.). Ar trebui acordat atenie pentru a se asigura c multiplul utilizat se bazeaz pe analiza vnzrilor altor active similare.

46

Standarde referitoare la active

IVS 210 Imobilizri necorporale


Coninut STANDARD Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii Data intrrii n vigoare COMENTARII Principalele tipuri de imobilizri necorporale Fondul comercial Caracteristicile imobilizrilor necorporale Abordri n evaluare Abordarea prin pia Abordarea prin venit Metoda evitrii plii redevenei Metoda profiturilor suplimentare Metoda supraprofiturilor economice Beneficiul fiscal din amortizare Abordarea prin cost Abordri multiple STANDARD 1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea imobilizrilor necorporale. Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard. Sfera misiunii de evaluare (IVS 101) 2. Pentru conformitatea cu cerinele IVS 101, paragraful 2(d), de identificare a activului sau datoriei supuse evalurii, imobilizarea necorporal se definete n mod clar n ce privete tipul acesteia i drepturile legale sau interesele asupra activului. Principalele tipuri de imobilizri necorporale i caracteristicile specifice ale acestora sunt prezentate n paragrafele C1C13 din Comentariile la acest standard.
47

Paragrafe 1 24 5 6 7 Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale C1C10 C11C13 C14C15 C16C17 C18C21 C22C23 C24C27 C28C30 C31C34 C35 C36C38 C39

Standardele Internaionale de Evaluare

3.

Sfera misiunii de evaluare trebuie s identifice orice active contribuitoare i s arate dac acestea sunt sau nu sunt incluse n evaluare. Un activ contribuitor este acela care se utilizeaz n combinaie cu activul subiect pentru a genera fluxurile de numerar asociate cu activul subiect. Dac activele contribuitoare urmeaz s fie excluse din evaluare va fi necesar s se clarifice dac imobilizarea necorporal trebuie s fie evaluat pe ipoteza c activele contribuitoare sunt disponibile pentru un cumprtor sau pe ipoteza c acestea nu sunt disponibile, respectiv c activul subiect se evalueaz pe baz de sine stttoare. Exemple uzuale de ipoteze sau de ipoteze speciale, care apar la evaluarea imobilizrilor necorporale i care sunt cerute a fi menionate de ctre IVS 101, paragraful 2(i), sunt ipotezele c un brevet de invenie a fost acordat, cnd acesta nu exista la data evalurii sau c un produs concurent a intrat sau a fost scos de pe pia. Implementare (IVS 102)

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

4.

5.

Nu exist cerine suplimentare pentru imobilizrile necorporale. Raportarea evalurii (IVS 103)

6.

Nu exist cerine suplimentare pentru imobilizrile necorporale fa de referinele incluse n sfera misiunii de evaluare, conform paragrafelor 24 de mai sus. Data intrrii n vigoare

7.

Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

48

Standarde referitoare la active

COMENTARII Principalele tipuri de imobilizri necorporale C1. O imobilizare necorporal este un activ nemonetar care se manifest prin proprietile lui economice. Ea nu are substan fizic, dar acord drepturi i beneficii economice proprietarului ei. Evalurile de imobilizri necorporale sunt solicitate pentru diverse scopuri, incluznd achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de ntreprinderi, cumprri i vnzri de imobilizri necorporale, raportri ctre autoritile fiscale, proceduri de litigii i de insolven i pentru raportarea financiar. O imobilizare necorporal poate fi identificabil sau neidentificabil. O imobilizare necorporal este identificabil dac: (a) fie este separabil, respectiv poate fi separat sau desprit de entitate i vndut, transferat, cesionat dreptul de folosin printr-o licen, nchiriat sau schimbat, fie individual, fie mpreun cu un contract, cu un activ sau cu o datorie aferent, indiferent dac entitatea intenioneaz s procedeze astfel, (b) fie provine din drepturi contractuale sau din alte drepturi legale, indiferent dac acele drepturi sunt transferabile sau separabile de entitate sau de alte drepturi i obligaii. C4. Orice imobilizare necorporal neidentificabil, asociat cu o ntreprindere sau cu un grup de active, este denumit, n general, ca fond comercial. Principalele clase de imobilizri necorporale sunt urmtoarele: legate de marketing, legate de client sau de furnizor, de natur tehnologic, de natur artistic. C6. C7. n cadrul fiecrei clase, imobilizrile pot fi contractuale sau necontractuale. Imobilizrile necorporale legate de marketing sunt utilizate, n primul rnd, pentru marketingul sau promovarea produselor sau serviciilor. Exemplele includ mrcile comerciale, brandurile, designul comercial unic, numele domeniului de internet i acordurile de neconcuren. Imobilizrile necorporale legate de client sau de furnizor provin din relaiile cu sau din cunotinele despre clieni sau furnizori. Exemple sunt contractele de prestri de servicii sau de achiziii, contractele de licen sau de redeven, registrele de comenzi, contractele de munc i relaiile cu clienii.

C2.

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

C3.

C5.

C8.

49

Standardele Internaionale de Evaluare

C9.

Imobilizrile necorporale de natur tehnologic provin din drepturile contractuale sau necontractuale de a utiliza tehnologia brevetat, tehnologia nebrevetat, bazele de date, formulele, proiectele, programele pentru calculator, procesele sau reetele.

C10. Imobilizrile necorporale de natur artistic provin din dreptul la beneficii, cum ar fi redevenele din lucrri artistice, ca de exemplu, piese de teatru, cri, filme i muzic i din protecia dreptului de autor necontractual. Fondul comercial Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale C11. Fondul comercial este orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o ntreprindere, dintr-o participaie la o ntreprindere sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt separabile. Ar trebui reinut c se folosesc definiii diferite ale fondului comercial, conforme cu diferitele regimuri de raportare financiar sau de impozitare; poate fi necesar ca acestea s fie reflectate cnd evalurile se fac pentru aceste scopuri. C12. Exemple de beneficii care sunt reflectate n fondul comercial sunt: sinergiile specifice ale companiei, rezultate n urma unei combinri de ntreprinderi, de exemplu o reducere a cheltuielilor de exploatare sau economii de scar, care nu sunt reflectate n valoarea altor active; oportunitile de cretere, de exemplu, expansiunea pe diferite piee; capitalul organizaional, de exemplu beneficiile rezultate din reeaua de afaceri pus la punct. C13. n termeni generali, valoarea fondului comercial este valoarea rezidual rmas dup ce din valoarea unei ntreprinderii au fost sczute valorile tuturor activelor identificabile, corporale, necorporale i monetare, ajustate cu datoriile efective sau cu cele poteniale. Caracteristicile imobilizrilor necorporale C14. Imobilizrile necorporale specifice sunt definite i sunt descrise prin caracteristici cum ar fi dreptul de proprietate asupra lor, funcia, poziia pe pia i imaginea lor. Aceste caracteristici difereniaz imobilizrile necorporale ntre ele. Caracteristicile care le difereniaz sunt ilustrate n exemplele urmtoare: mrcile produselor de patiserie se pot diferenia prin gustul diferit, sursa ingredientelor diferit i calitate diferit; programele pentru calculator se difereniaz, n mod uzual, prin referire la specificaiile lor funcionale. C15. Dei imobilizrile necorporale similare, aparinnd aceleiai clase, au cteva caracteristici comune, ele vor avea i caracteristici diferite care vor varia n funcie de tipul imobilizrii necorporale.
50

Standarde referitoare la active

Abordri n evaluare C16. Pentru evaluarea imobilizrilor necorporale pot fi aplicate toate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul general. C17. Toate metodele de evaluare a imobilizrilor necorporale necesit o estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active, aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract, fie de ciclul tipic de via din sector. Alte active pot avea o durat de via nedeterminat. Estimarea duratei de via util rmas presupune luarea n considerare a factorilor juridici, tehnologici, funcionali, precum i a celor economici. De exemplu, o imobilizare reprezentat de un brevet de invenie pentru un medicament poate avea o durat de via legal rmas de cinci ani pn la expirarea brevetului, dar un medicament concurent, cu eficien anticipat sporit, este ateptat s fie introdus pe pia peste trei ani. Acest lucru poate determina estimarea duratei de via util rmas a primului produs la numai trei ani. Abordarea prin pia C18. Prin abordarea prin pia, valoarea unei imobilizri necorporale se determin prin referin la activitatea de pe pia, de exemplu, la cererile sau la ofertele care implic active identice sau similare. C19. Natura eterogen a imobilizrilor necorporale semnific faptul c gsirea de dovezi de pia despre tranzacii cu active identice rareori este posibil. Dac exist dovezi de pia, de obicei, singurele dovezi disponibile se refer la active similare i nu la cele identice. Ca o alternativ sau ca un instrument suplimentar, comparaia cu preurile tranzaciilor relevante cu active identice sau similare, obinute n urma analizei tranzaciilor de vnzare, poate furniza dovezi despre multipli de evaluare, de exemplu, ar fi posibil s se determine o rat tipic pre/profituri sau o rat a rentabilitii pentru o clas similar de imobilizri necorporale. C20. n cazul n care exist dovezi despre preuri sau multipli de evaluare, deseori va fi necesar s se fac corecii ale acestora pentru a se reflecta diferenele ntre activul subiect i cele implicate n tranzacii. C21. Aceste corecii sunt necesare pentru a reflecta diferenierea caracteristicilor imobilizrii necorporale subiect de cele ale activelor implicate n tranzacii. Astfel de corecii pot fi determinabile mai degrab numai la nivel calitativ, dect la nivel cantitativ. Situaiile n care sunt necesare corecii calitative sunt incluse n exemplele de mai jos: marca supus evalurii poate fi considerat c deine o poziie mai dominant pe pia, dect mrcile implicate n tranzacii;

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

51

Standardele Internaionale de Evaluare

un brevet de invenie pentru un medicament, care este evaluat, poate avea o eficien mai mare i mai puine efecte adverse dect cele implicate n tranzacii. Abordarea prin venit C22. n abordarea prin venit, valoarea unei imobilizri necorporale se determin prin referin la valoarea actualizat a venitului, fluxurilor de numerar sau economiilor de costuri generate de imobilizarea necorporal. Principalele metode de evaluare, incluse n abordarea prin venit, utilizate n evaluarea imobilizrilor necorporale, sunt: metoda evitrii plii redevenei, menionat uneori ca metoda economiei de redeven; metoda profiturilor suplimentare, menionat uneori ca metoda venitului suplimentar; metoda supraprofiturilor economice. C23. Fiecare dintre aceste metode implic convertirea fluxurilor de numerar previzionate ntr-o indicaie asupra valorii, utiliznd fie tehnicile actualizrii fluxului de numerar, fie, n cazuri simple, aplicarea unui multiplu de capitalizare asupra unui flux de numerar reprezentativ dintr-o singur perioad. Metoda evitrii plii redevenei C24. n metoda evitrii plii redevenei, valoarea unei imobilizri necorporale se determin prin referin la valoarea unor pli ipotetice ale redevenei, care ar fi evitate prin deinerea proprietii asupra activului, n comparaie cu obinerea unei licene pentru imobilizarea necorporal, de la o ter parte. Plile ipotetice ale redevenei, pe durata de via a imobilizrii necorporale, sunt corectate pentru impozitul pltibil i sunt actualizate la valoarea prezent, la data evalurii. n unele cazuri, plile de redeven pot s includ o sum pltit iniial, suplimentar fa de sumele periodice, bazate pe un procentaj din cifra de afaceri sau din ali indicatori financiari. C25. Pentru a obine o rat a redevenei ipotetice pot fi utilizate dou metode. Prima metod se bazeaz pe ratele de pia ale redevenelor din tranzaciile comparabile sau similare. O condiie prealabil pentru aceast metod este existena unor imobilizri necorporale comparabile, care au constituit obiectul unor contracte de licene neprtinitoare, n mod regulat. A doua metod se bazeaz pe o divizare a profiturilor care ar fi pltite ipotetic ntr-o tranzacie neprtinitoare, de ctre un liceniat hotrt, unui liceniator hotrt, pentru drepturile de folosin a imobilizrii necorporale subiect. C26. n metoda evitrii plii redevenei sunt luate n considerare unele sau toate datele de intrare pentru evaluare, redate mai jos: proieciile indicatorilor financiari, cum ar fi cifra de afaceri la care ar fi aplicat rata de redeven, pe durata de via a imobilizrii necorporale, mpreun cu o estimare a duratei de via a imobilizrii necorporale;
52

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

Standarde referitoare la active

rata la care economia de impozit ar putea fi obinut pentru plile ipotetice de redeven; cheltuielile de marketing i orice alte cheltuieli care ar fi suportate de un liceniat n utilizarea activului; o rat de actualizare sau o rat de capitalizare adecvate pentru a converti plile ipotetice de redeven, aferente activului, ntr-o valoarea actualizat a acestora. n cazul n care este posibil s se utilizeze ambele metode, este uzual s se aplice amndou ca o verificare ncruciat a fiecreia. C27. Ratele de redeven aferente activelor similare adesea pot s difere n mod semnificativ pe pia. Ca urmare, este prudent s se compare rata redevenei folosit ca dat de intrare cu marja brut din exploatare, pe care un operator tipic poate s o cear din cifra de afaceri generat de utilizarea activului. Metoda profiturilor suplimentare C28. Metoda profiturilor suplimentare presupune compararea profiturilor sau a fluxurilor de numerar previzionate, care ar putea fi obinute de o ntreprindere care utilizeaz imobilizarea necorporal, cu cele care ar fi obinute de o ntreprindere care nu utilizeaz acea imobilizare necorporal. Metoda este deseori utilizat cnd ratele de redeven de pia nu sunt disponibile sau nu sunt credibile. C29. Dup ce s-a stabilit diferena ntre profiturile care vor fi generate se aplic o rat de actualizare adecvat pentru a converti profiturile suplimentare periodice sau fluxurile de numerar suplimentare periodice previzionate n valoarea lor actualizat sau se aplic un multiplu de capitalizare pentru a capitaliza profiturile sau fluxurile de numerar suplimentare constante. C30. Metoda profiturilor suplimentare poate fi utilizat att pentru evaluarea imobilizrilor necorporale a cror utilizare va reduce costurile, ct i a celor a cror utilizare va genera profituri sau fluxuri de numerar suplimentare. Metoda supraprofiturilor economice (engl. Excess Earnings Method) C31. Metoda supraprofiturilor economice determin valoarea unei imobilizri necorporale ca fiind valoarea actualizat a fluxurilor de numerar atribuibile imobilizrii necorporale subiect, dup deducerea fluxurilor de numerar care sunt atribuite activelor contribuitoare. Metoda supraprofiturilor economice se utilizeaz n special pentru evaluarea contractelor cu clienii, a relaiilor cu clienii i a proiectelor de cercetare i dezvoltare nefinalizate. C32. Metoda supraprofiturilor economice poate fi aplicat fie prin utilizarea fluxurilor de numerar previzionate dintr-o singur perioad, numit metoda supraprofiturilor economice dintr-o singur perioad, fie prin utilizarea fluxurilor de numerar previzionate pe mai multe perioade, numit metoda supraprofiturilor economice din mai multe perioade. Metoda supraprofiturilor economice din mai multe
53

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

Standardele Internaionale de Evaluare

perioade se utilizeaz mai des, deoarece imobilizrile necorporale vor genera, n mod obinuit, beneficii monetare pe o perioad de timp extins. C33. Metoda supraprofiturilor economice presupune alocarea fluxurilor de numerar ateptate pe cel mai mic grup de afacere sau de active ale ntreprinderii, care include toate veniturile derivabile din activul subiect. C34. Din aceste fluxuri de numerar previzionate se scade contribuia la fluxurile de numerar atribuit activelor contribuitoare corporale, necorporale i financiare. Acest lucru se realizeaz prin calcularea unui profit aferent costului de oportunitate sau unui profit economic cerut de activele contribuitoare i deducerea acestuia din fluxurile de numerar. Pentru a ajunge la o evaluare credibil a activului subiect, poate fi oportun s se fac i o deducere suplimentar pentru a reflecta orice valoare adiional atribuit faptului c toate activele se utilizeaz mpreun, ca o entitate care i continu activitatea. De obicei, aceasta reflect beneficiul unor fluxuri de numerar atribuibile unei fore de munc instruit, care nu ar fi disponibil pentru un cumprtor al unui activ individual. Beneficiul fiscal din amortizare C35. n multe legislaii de impozitare, amortizarea unui activ necorporal poate fi tratat ca o cheltuial deductibil pentru calcularea profitului impozabil. Acest beneficiu fiscal din amortizare poate avea un impact pozitiv asupra valorii activului. Cnd se utilizeaz abordarea prin venit va fi necesar s se ia n considerare impactul oricrui beneficiu fiscal disponibil pentru cumprtori i s se fac o corecie adecvat fluxurilor de numerar. Abordarea prin cost C36. Abordarea prin cost este utilizat n special n cazul imobilizrilor necorporale generate intern, care nu genereaz fluxuri identificabile de venit. n abordarea prin cost se estimeaz costul de nlocuire fie al unui activ similar, fie al unuia cu potenial de servicii similar sau cu utilitate similar. C37. Exemple de imobilizri necorporale, pentru care se poate utiliza abordarea prin cost, sunt urmtoarele: un program pentru calculator generat intern, dac preul unui program cu aceeai capacitate de servicii sau similar poate fi obinut uneori de pe pia; paginile de internet, n msura n care este posibil s se estimeze costul de construire a paginii de internet; fora de munc instruit, prin determinarea costului de formare a forei de munc.
54

Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

Standarde referitoare la active

C38. Datele de intrare, care sunt necesare pentru aplicarea abordrii prin cost, sunt urmtoarele: costul necesar generrii sau costul de cumprare al unui activ identic, costul necesar generrii sau costul de cumprare al unui activ cu aceeai utilitate sau capacitate de servicii, orice corecii cerute asupra costului necesar generrii sau costului de cumprare, pentru a reflecta caracteristicile specifice ale activului subiect, cum ar fi deprecierea economic sau cea funcional, orice cost de oportunitate suportat de dezvoltatorul activului. Abordri multiple C39. Din cauza naturii eterogene a multor imobilizri necorporale, deseori exist o necesitate presant pentru a fi aplicate mai multe abordri i metode pentru a obine valoarea, dect pentru alte clase de active. Standarde referitoare la active IVS 210 Imobilizri necorporale

55

Standardele Internaionale de Evaluare

IVS 220 Imobilizri corporale mobile


Coninut STANDARD Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile Data intrrii n vigoare COMENTARII Imobilizri corporale mobile Imobilizri necorporale Scheme de finanare Vnzare forat Abordri n evaluare STANDARD 1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evalurile imobilizrilor corporale mobile. Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard. Sfera misiunii de evaluare (IVS 101) 2. Pentru respectarea cerinei din IVS 101, paragraful 2(d), referitoare la identificarea activului sau a datoriei care se evalueaz, va fi luat n considerare gradul n care elementul de imobilizare corporal mobil este ataat la sau este integrat cu alte active. De exemplu: activele pot fi fixate n mod permanent de teren i nu pot fi ndeprtate fr demolarea substanial fie a activului, fie a cldirii sau structurii n care este ncorporat; o main individual poate fi o component a unei linii de producie integrat, unde funcionarea ei este dependent de alte active. n astfel de cazuri, va fi necesar s se defineasc n mod clar ce se include sau ce se exclude din evaluare. Trebuie precizate orice ipoteze sau ipoteze speciale care se refer la disponibilitatea oricror active complementare, a se vedea paragraful 4 de mai jos. 3. Imobilizrile corporale mobile, destinate s furnizeze diferite servicii sau utiliti unei cldiri, sunt adesea integrate n cldire i odat instalate nu pot fi separate de aceasta. Aceste elemente vor fi incluse
56

Paragrafe 1 24 5 6 7

C1C2 C3 C4C5 C6C7 C8C12

Standarde referitoare la active

n mod firesc n proprietatea imobiliar. Astfel de exemple se refer la instalaiile pentru furnizarea de energie electric, gaz, aer condiionat, sistemul de nclzire, rcire sau ventilare i la echipamente, cum ar fi lifturile. Dac scopul evalurii cere ca acestea s fie evaluate separat, sfera misiunii de evaluare va include o precizare privind efectul includerii normale a valorii acestora n valoarea proprietii imobiliare i privind faptul c ele nu pot fi realizate n mod separat. n cazul n care se fac mai multe evaluri pariale ale proprietilor imobiliare i activelor de natura imobilizrilor corporale mobile, din aceeai locaie, este necesar o atenie deosebit pentru a se evita fie omisiuni, fie o dubl nregistrare. Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile 4. Din cauza naturii i a diferitelor posibiliti de transport a multor imobilizri corporale mobile, n mod normal, vor fi cerute ipoteze adiionale, pentru a descrie starea sau situaiile n care sunt evaluate activele. Pentru conformarea la prevederile IVS 101, paragraful 2(i), aceste ipoteze trebuie luate n considerare i precizate n sfera misiunii de evaluare. Exemplele de ipoteze care pot fi adecvate n diferite situaii includ: aceea n care activele de natura imobilizrilor corporale mobile se evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament i ca parte a ntreprinderii care i continu activitatea normal de exploatare; aceea n care activele de natura imobilizrilor corporale mobile se evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament, dar pe premisa c ntreprinderea este nchis; aceea n care activele de natura imobilizrilor corporale mobile se evalueaz ca elemente separate, ce urmeaz s fie scoase de pe locaia lor permanent (dezinstalate). n anumite situaii, ar putea fi adecvat folosirea mai multor ipoteze, de exemplu, pentru a arta efectul nchiderii unei ntreprinderi sau ncetrii operaiunilor asupra valorii imobilizrilor corporale mobile. Implementare (IVS 102) 5. 6. Nu exist cerine suplimentare pentru imobilizrile corporale mobile. Raportare (IVS 103) n plus fa de cerinele minimale din IVS 103 Raportarea evalurii, un raport de evaluare a imobilizrilor corporale mobile va include referinele corespunztoare aspectelor incluse n sfera misiunii de evaluare, n conformitate cu paragrafele 24 de mai sus. De asemenea, raportul va include un comentariu privind efectul asupra valorii raportate a oricror imobilizri corporale sau necorporale excluse din evaluare, de exemplu un program de calculator pentru o main sau dreptul de continuare a ocuprii terenului pe care este amplasat activul. Data intrrii n vigoare 7. Data efectiv a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.
57

Standardele Internaionale de Evaluare

COMENTARII Imobilizri corporale mobile C1. Imobilizrile corporale mobile reprezint imobilizri corporale care sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative i care se preconizeaz s fie utilizate pe o perioad de timp. Nu sunt imobilizri corporale mobile urmtoarele active: proprietatea imobiliar; Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile resursele minerale i naturale; materiile prime; stocurile; consumabilele; activele agricole (de exemplu, plantaii, animale, etc.); bunurile mobile, cum ar fi lucrrile de art, bijuteriile sau coleciile. C2. n mod normal, o evaluare a imobilizrilor corporale mobile va impune luarea n considerare a mai multor factori, care se refer la activul n sine, la mediul lor i la potenialul lor economic. Exemple de factori care pot fi luai n considerare din aceste categorii sunt: Referitori la activ: specificaia tehnic a activului; durata de via fizic rmas; starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa; dac activul nu este evaluat pe amplasamentul lui curent, costul de demontare i de mutare; orice pierdere potenial a unui activ complementar, de exemplu durata de exploatare a unei maini poate fi redus din cauza duratei nchirierii cldirii n care este localizat. Referitori la mediu: localizarea, n legtur cu sursa de materie prim i piaa produsului. De asemenea, adecvarea localizrii poate avea o durat de via limitat, de exemplu dac materiile prime sunt finite sau cererea este tranzitorie; impactul oricrei legislaii privind mediul sau alte aspecte care fie restricioneaz utilizarea, fie impun costuri suplimentare de funcionare sau dezafectare. Referitori la potenialul economic: profitabilitatea curent sau cea potenial a activului, pe baza comparrii costurilor de funcionare cu profiturile curente sau cu cele poteniale;
58

Standarde referitoare la active

cererea pentru produsul imobilizrii corporale mobile, n legtur cu factorii macro i micro economici care pot influena cererea; posibilitatea ca activul s aib o utilizare mai bun dect utilizarea sa curent. Imobilizri necorporale C3. Imobilizrile necorporale nu sunt incluse n clasificarea activelor de natura imobilizrilor corporale mobile. Totui, o imobilizare necorporal poate avea efect asupra valorii activelor de natura imobilizrilor corporale mobile. De exemplu, valoarea modelelor i matrielor este deseori legat nemijlocit de drepturile de proprietate intelectual asociate. Programele pentru calculator, datele tehnice, tehnologiile i brevetele de invenie sunt alte exemple de imobilizri necorporale care pot avea un impact asupra valorii activelor de natura imobilizrilor corporale mobile, aceasta depinznd de includerea sau neincluderea lor n evaluare. n astfel de cazuri, procesul de evaluare va presupune luarea n considerare a imobilizrilor necorporale i a impactului acestora asupra valorii activelor de natura imobilizrilor corporale mobile. Scheme de finanare C4. Un element de natura imobilizrilor corporale mobile poate fi subiectul unui aranjament de finanare. Ca urmare, activul nu poate fi vndut fr ca creditorul sau locatorul s primeasc orice sold aferent aranjamentului de finanare. Aceast plat poate sau nu s depeasc valoarea negrevat de sarcini a elementului. n funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice toate activele care sunt grevate de sarcini, iar valoarea lor se reporteaz separat de cea a activelor negrevate de sarcini. Elementele de natura imobilizrilor corporale mobile, care sunt deinute n cadrul leasingurilor operaionale, se afl n proprietatea terelor pri i, deci, nu sunt incluse n evaluarea activelor locatarului. Totui, astfel de active trebuie nregistrate, deoarece prezena lor poate avea impact asupra valorii activelor din proprietate mpreun cu care se utilizeaz. Vnzare forat C6. Activele de natura imobilizrilor corporale mobile pot fi susceptibile de condiiile vnzrii forate, a se vedea IVS - Cadrul general, paragrafele 5355. Un exemplu uzual este cazul cnd activele trebuie s fie ndeprtate dintr-o proprietate imobiliar, ntr-un interval de timp care exclude un marketing adecvat, deoarece contractul de nchiriere a proprietii imobiliare a expirat. Impactul unor astfel de situaii asupra valorii trebuie luat n considerare cu atenie. Pentru a aviza valoarea posibil a fi realizat, va fi necesar s se ia n considerare orice alternativ de vnzare de pe locaia curent, cum ar fi posibilitatea practic a mutrii elementului la o alt locaie, n vederea cedrii precum i costul mutrii, n limita timpului disponibil.
59

Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile

C5.

C7.

Standardele Internaionale de Evaluare

Abordri n evaluare C8. Cele trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea imobilizrilor corporale mobile. Pentru clasele de imobilizri corporale mobile care sunt omogene, de exemplu, autovehicule sau anumite tipuri de echipamente de birou sau utilaje industriale, n mod obinuit este utilizat abordarea prin pia, deoarece exist date suficiente privind vnzrile recente ale unor active similare. Totui, multe tipuri de imobilizri corporale mobile sunt specializate i nu exist informaii directe disponibile privind vnzrile de astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie a abordrii prin venit, fie a abordrii prin cost.

C9.

Standarde referitoare la active IVS 220 Imobilizri corporale mobile

C10. Abordarea prin venit pentru evaluarea imobilizrilor corporale mobile poate fi utilizat dac pot fi identificate fluxurile de numerar specifice pentru activ sau pentru un grup de active complementare, de exemplu dac un grup de active formeaz o linie de proces i produce un produs vandabil. 2 Totui, unele dintre fluxurile de numerar pot fi atribuite imobilizrilor necorporale i este dificil separarea lor de contribuia imobilizrilor corporale mobile la fluxurile de numerar. n mod normal, utilizarea abordrii prin venit nu este practic pentru multe imobilizri corporale mobile individuale. C11. n general, abordarea prin cost este adoptat pentru evaluarea imobilizrilor corporale mobile, mai ales n cazul activelor individuale care sunt specializate. Aceasta se aplic prin determinarea costului de nlocuire net 3 al activului. Costul de nlocuire al activului de evaluat se estimeaz de ctre un participant pe pia. Costul de nlocuire este costul pentru a obine un activ alternativ, cu utilitate echivalent; acesta poate fi fie un echivalent modern cu aceiai funcionalitate, fie costul de reproducere a unei replici exacte a activului subiect. Cea de a doua variant este adecvat n cazul n care costul unei replici va fi mai mic dect costul unui echivalent modern sau dac utilitatea activului subiect poate fi oferit doar de o replic i nu de echivalentul modern. C12. Dup stabilirea costului de nlocuire, se fac apoi deduceri pentru a reflecta deprecierea fizic, funcional i economic a activului subiect n comparaie cu activul alternativ care poate fi achiziionat la costul de nlocuire.

Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 1 Metoda fluxurilor de numerar actualizate Evaluri de drepturi asupra proprietii imobiliare i ntreprinderi, publicat n ianuarie 2011. Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 2 Costul de nlocuire net, publicat n februarie 2011.

60

Standarde referitoare la active

IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare


Coninut STANDARD Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii Data intrrii n vigoare COMENTARII Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare Ierarhia drepturilor Chiria Abordri n evaluare Abordarea prin pia Abordarea prin venit Abordarea prin cost ANEX Proprietatea imobiliar istoric STANDARD 1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare. Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard. Sfera misiunii de evaluare (IVS 101) 2. Pentru respectarea cerinei din IVS 101, paragraful 2(d), de identificare a activului care se evalueaz, trebuie incluse urmtoarele considerente: o descriere a dreptului asupra proprietii imobiliare care se evalueaz; identificarea oricrui drept absolut sau subordonat care influeneaz dreptul evaluat. 3. Pentru respectarea cerinelor din IVS 101, paragrafele 2(g) i 2(h), de prezentare a amplorii investigaiei i a naturii i surselor de informaii utilizate, trebuie incluse urmtoarele considerente: C1C3 C4C7 C8C11 C12 C13C15 C16C21 C22C24 A1A17 Paragrafe 1 24 5 Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare 6 7

61

Standardele Internaionale de Evaluare

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare 4.

datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietii imobiliare i a oricror drepturi nrudite relevante; amploarea oricrei inspecii; responsabilitatea pentru informaiile despre suprafaa amplasamentului i suprafeele oricrei cldiri; responsabilitatea pentru confirmarea caracteristicilor i strii oricrei cldiri; amploarea investigaiei privind natura, specificaiile i adecvarea serviciilor; existena oricror informaii privind starea solului i a fundaiei; responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu nconjurtor, reale sau poteniale.

Exemple tipice de ipoteze speciale, care pot fi convenite i confirmate pentru conformarea cu cerina IVS 101, paragraful 2(i), sunt: c a aprut o modificare fizic specificat, de exemplu o cldire propus este evaluat ca i cum ar fi finalizat la data evalurii; c a aprut o modificare n statutul cldirii, de exemplu o cldire vacant a fost nchiriat sau o cldire nchiriat a devenit vacant la data evalurii.

Implementare (IVS 102) 5. Nu exist cerine suplimentare pentru drepturile asupra proprietii imobiliare. Raportare (IVS 103) 6. Nu exist cerine suplimentare n cazul drepturilor asupra proprietii imobiliare, n afara includerii referinelor relevante referitoare la aspectele prezentate n sfera misiunii de evaluare, n conformitate cu paragrafele 24 de mai sus. Data intrrii n vigoare 7. Acest standard intr n vigoare la data de 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

62

Standarde referitoare la active

COMENTARII Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare C1. Dreptul asupra proprietii imobiliare confer titularului dreptul de a poseda, folosi i dispune de teren i construcii. Exist trei tipuri de baz ale dreptului asupra proprietii imobiliare: (a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda i a dispune de teren i de orice cldiri existente pe acesta, n mod perpetuu, supus doar unor drepturi subordonate i unor ngrdiri stabilite prin lege; (b) un drept subordonat care confer titularului dreptul exclusiv de folosin a unei suprafee specificate de teren sau cldiri, pentru o anumit perioad, de exemplu conform clauzelor unui contract de nchiriere; (c) un drept de folosin a terenului sau cldirilor, fr un drept exclusiv de folosin, de exemplu dreptul de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumit activitate. C2 Drepturile asupra proprietii imobiliare pot fi deinute n comun, caz n care mai muli titulari l pot partaja sau individual, cnd fiecare titular deine o anumit cot-parte. Dei n ri diferite se utilizeaz diferite cuvinte i termeni pentru a descrie aceste tipuri principale de drepturi asupra proprietii imobiliare, conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv asupra proprietii pentru o perioad limitat de timp sau de drept neexclusiv asupra proprietii pentru un scop anumit sunt comune celor mai multe jurisdicii. Caracteristica de fi inamovibil/e a terenului i a cldirilor semnific faptul c ntr-o tranzacie este transferat dreptul deinut de o parte i nu fizic, terenul i cldirile. Deci, valoarea se ataeaz mai degrab dreptului asupra proprietii imobiliare, dect fizic, terenului i cldirilor. Ierarhia drepturilor C4. Aceste tipuri diferite de drepturi asupra proprietii imobiliare nu se exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi subiectul unuia sau mai multor drepturi subordonate. Titularul dreptului de proprietate absolut poate acorda un drept de nchiriere asupra unei pri sau asupra ntregii sale proprieti. Drepturile de nchiriere acordate direct de ctre titularul dreptului absolut de proprietate sunt drepturi de nchiriere iniial. Dac nu este interzis prin termenii contractului de nchiriere, titularul dreptului de nchiriere iniial poate nchiria o parte sau ntreaga proprietate unei tere pri, care este numit drept de subnchiriere. Durata dreptului de subnchiriere va fi ntotdeauna mai scurt dect durata nchirierii iniiale, din care provine, chiar i cu o singur zi.
63

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

C3

Standardele Internaionale de Evaluare

C5.

Aceste drepturi asupra proprietii imobiliare vor avea propriile lor caracteristici, aa cum se prezint n exemplele urmtoare: dei un drept absolut de proprietate acord un drept integral de proprietate n mod perpetuu, el poate fi afectat de drepturi subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include nchirierea, restricii impuse de proprietarul anterior sau restricii impuse prin contract;

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

un drept de nchiriere va fi acordat pentru o anumit perioad, la sfritul creia proprietatea revine titularului dreptului absolut de proprietate, din care a fost creat. Contractul de nchiriere va include n mod normal obligaiile chiriaului, de exemplu plata chiriei i a altor cheltuieli. De asemenea, poate impune condiii sau restricii, cum ar fi modul de folosin a proprietii sau modul de transfer al dreptului ctre o ter parte; un drept de folosin poate fi deinut n mod perpetuu sau pe o perioad determinat. Dreptul poate depinde de aciunea deintorului de a face plile sau de a respecta anumite condiii convenite. C6. De aceea, cnd se evalueaz un drept asupra proprietii imobiliare este necesar s se identifice natura drepturilor deinute de titularul acelui drept i s se aib n vedere orice limitri sau sarcini impuse de existena altor drepturi asupra aceleiai proprieti. n mod frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi individuale asupra aceleiai proprieti va fi diferit de valoarea dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini. Drepturile asupra proprietii imobiliare sunt definite prin constituie i adesea sunt reglementate de legislaia naional sau local. nainte de a face o evaluare a unui drept asupra proprietii imobiliare este important s se cunoasc cadrul legal relevant care afecteaz acel drept. Chiria C8. Cnd se evalueaz fie un drept de proprietate afectat de locaiune, fie un drept creat de contractul de nchiriere, este necesar s se ia n considerare chiria contractual, iar n cazul n care aceasta este diferit, chiria de pia. Chiria de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi nchiriat la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

C7.

C9.

C10. Comentariile prezentate pentru definiia similar a valorii de pia din IVS - Cadrul general, pot fi aplicate pentru a ajuta la interpretarea definiiei chiriei de pia. n particular, suma estimat exclude o chirie majorat sau micorat de clauze, contraprestaii sau faciliti

64

Standarde referitoare la active

speciale. Clauzele de nchiriere adecvate sunt clauzele care ar fi convenite n mod uzual pe piaa tipului de proprietate imobiliar, la data evalurii, ntre participanii pe pia. O valoare a chiriei de pia ar trebui s fie prezentat numai n corelaie cu clauzele principale de nchiriere care au fost asumate. C11. Chiria contractual reprezint chiria care se conformeaz clauzelor unui anumit contract de nchiriere curent. Ea poate fi fix sau variabil pe durata contractului de nchiriere. Frecvena plii chiriei i baza calculrii variaiilor acesteia sunt stipulate n contractul de nchiriere i trebuie s fie identificate i nelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum i obligaiile locatarului. Abordri n evaluare C12. Toate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n IVS Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare. Abordarea prin pia C13. Drepturile asupra proprietii imobiliare nu sunt omogene. Chiar dac terenul i cldirile, de care este ataat dreptul asupra proprietii imobiliare supus evalurii, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacioneaz pe pia, localizarea va fi diferit. n pofida acestor deosebiri, n mod uzual, abordarea prin pia se aplic pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare. C14. Pentru a putea compara subiectul evalurii cu preul altui drept asupra proprietii imobiliare, care a fost recent tranzacionat sau care poate fi disponibil pe pia, n mod uzual se poate stabili o unitate de comparaie adecvat. Unitile de comparaie, care se utilizeaz frecvent, rezult din analiza preurilor de vnzare prin calcularea preului pe metru ptrat pentru cldiri sau a preului pe hectar pentru teren. Alte uniti folosite pentru compararea preurilor, atunci cnd exist suficient omogenitate ntre caracteristicile fizice ale proprietilor, sunt preul pe camer sau preul pe unitatea de producie, de exemplu n cazul produciei agricole. O unitate de comparaie este util numai atunci cnd este selectat n mod judicios i este aplicat proprietii subiect i proprietilor comparabile n fiecare analiz. n msura n care este posibil, orice unitate de comparaie utilizat ar trebui s fie cea care se utilizeaz n mod obinuit de ctre participanii pe piaa relevant. C15. n procesul de evaluare, ncrederea care poate fi acordat oricrei informaii despre preul comparabil se determin prin comparaia diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i tranzaciei, din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii evaluate. Trebuie luate n considerare diferenele dintre urmtoarele elemente:

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

65

Standardele Internaionale de Evaluare

dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra proprietii supus evalurii; localizrile respective; calitatea terenului sau vrsta i caracteristicile cldirilor; utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate; situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii cerut; data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii cerut. Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare Abordarea prin venit C16. Sub denumirea generic de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea avnd ca o caracteristic comun faptul c valoarea se bazeaz pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de titularul dreptului. n cazul unei investiii imobiliare, acel venit ar putea fi sub form de chirie; n cazul unei cldiri ocupate de proprietar, ar putea fi o chirie asumat (sau chirie evitat), determinat pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a nchiria un spaiu echivalent. n cazul n care o cldire este specializat numai pentru un anumit tip de activitate comercial, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel potenial, provenit din activitatea comercial, care ar reveni proprietarului acelei cldiri. Utilizarea potenialului comercial al proprietii imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscut sub denumirea uzual de metoda profiturilor. C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil s rmn constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unui singur multiplicator, deseori cunoscut sub denumirea de rat de capitalizare. Acesta reprezint ctigul sau randamentul pe care un investitor l-ar atepta sau ctigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar atepta s reflecte valoarea banilor n timp, precum i riscurile i recompensele proprietarului. Aceast metod, cunoscut sub denumirea uzual de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapid i simpl, dar utilizarea ei nu poate fi credibil n situaia c, n perioadele viitoare, venitul se ateapt s se modifice ntr-o msur mai mare dect se ateapt pe pia sau n cazul n care este necesar o analiz mai sofisticat a riscului. C18. n astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea difer n mod semnificativ, dar au drept caracteristic de baz faptul c venitul net, dintr-o perioad viitoare definit, se aduce la valoarea actualizat prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezint valoarea capitalului. Ca i n cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferent unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor n timp, precum i pe riscurile i recompensele proprietarului, ataate fluxului de numerar n cauz.
66

Standarde referitoare la active

C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus vor fi determinate de obiectivul evalurii. Dac obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale acestora, rata utilizat poate reflecta rata rentabilitii cerut de acetia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dac scopul este estimarea valorii de pia, rata va proveni din examinarea rentabilitilor implicite din preul pltit pentru drepturile asupra proprietii imobiliare tranzacionate pe pia, ntre participanii pe pia. Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare C20. Rata de actualizare adecvat ar trebui s fie determinat n urma analizei ratelor implicite n tranzaciile de pia. Cnd acest lucru nu este posibil, se poate construi o rat de actualizare adecvat plecnd de la o rat fr risc a rentabilitii, corectat pentru riscurile i oportunitile adiionale specifice dreptului particular asupra proprietii imobiliare. C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvat vor depinde i de faptul dac datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar utilizate se exprim n niveluri curente (termeni reali) sau dac previziunile au fost fcute cu includerea inflaiei sau deflaiei viitoare ateptate. 4 Abordarea prin cost C22. Aceast abordare este n general aplicat pentru evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare, prin metoda costului de nlocuire net 5 (dup deducerea deprecierii n. t.). Ea se utilizeaz cnd nu exist fie nicio dovad a preurilor de tranzacionare pentru proprieti similare, fie niciun flux de venit identificabil, real sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Aceast abordare se utilizeaz n principal pentru evaluarea proprietii imobiliare specializate, adic a proprietii imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe pia, cu excepia cazului n care se vinde ntreprinderea sau entitatea din care face parte. Prima etap solicit calcularea unui cost de nlocuire. n mod normal, acesta reprezint costul de nlocuire a proprietii cu un echivalent modern, la data evalurii. O excepie este cazul n care ar fi necesar ca o proprietate echivalent s fie o replic a proprietii subiect pentru a furniza aceeai utilitate unui participant pe pia, caz n care costul de nlocuire ar fi mai degrab cel de reproducere sau de reconstruire a cldirii subiect, dect cel de nlocuire cu un echivalent modern. Costul de nlocuire este necesar s reflecte toate costurile incidentale, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare i cheltuielile de finanare care ar fi suportate de un participant pe pia, pentru producerea unui activ echivalent.

C 23.

Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP1 The Discounted Cash Flow (DCF) Method Real Property and Business Valuations, publicat n ianuarie 2011. Detalii suplimentare sunt coninute n Exposure Draft TIP 2 Depreciated Replacement Cost, publicat n februarie 2011. 67

Standardele Internaionale de Evaluare

C24. Costul echivalentului modern se corecteaz apoi pentru depreciere. Scopul coreciei pentru depreciere este acela de a estima cu ct ar fi mai puin valoroas proprietatea subiect pentru un potenial cumprtor fa de echivalentul su modern. Deprecierea ia n considerare starea fizic, utilitatea funcional i economic a proprietii subiect, n comparaie cu echivalentul su modern.

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

68

Standarde referitoare la active

ANEX - PROPRIETATEA IMOBILIAR ISTORIC


A1. Aceast anex prezint ndrumri suplimentare asupra problemelor de luat n considerare la evalurile drepturilor asupra proprietilor imobiliare istorice. O proprietate imobiliar istoric este o proprietate imobiliar care este recunoscut public sau este desemnat de ctre un organism guvernamental ca avnd importan cultural sau istoric, datorit asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioad istoric, cu un stil arhitectural sau cu un patrimoniu naional. Caracteristicile uzuale ale proprietii imobiliare istorice sunt urmtoarele: importana ei istoric, arhitectural i/sau cultural, protecie legal sau statutar al crui subiect poate fi, restrngerile i limitrile puse asupra utilizrii, degradrii i cedrii ei, obligaia frecvent, din unele jurisdicii, de a fi accesibil publicului. A3. Proprietatea imobiliar istoric este un concept larg, cuprinznd multe tipuri de proprieti imobiliare. Unele proprieti imobiliare istorice sunt restaurate la condiia lor iniial, altele sunt restaurate parial, de exemplu faada cldirii, iar altele nu sunt restaurate deloc. Proprietatea imobiliar istoric include i proprietile imobiliare adaptate la standardele curente, de exemplu spaiul interior, precum i proprietile imobiliare care au fost modernizate extensiv. Protecia proprietii imobiliare istorice A4. Proprietatea imobiliar istoric poate avea o protecie legal sau statutar datorit importanei ei culturale i economice. Multe state au legiferat msuri pentru salvarea unor proprieti imobiliare istorice sau pentru protecia zonelor de interes istoric sau arhitectural. Glosarul UNESCO 6 cu termeni de patrimoniu mondial definete patrimoniul cultural i proprietatea imobiliar cultural astfel: Patrimoniul cultural. Sunt recunoscute trei grupuri de active: (a) monumente: opere arhitecturale, opere de sculptur monumental i pictur, elemente sau structuri de natur arheologic, inscripii, adposturi n peter i combinaii de forme, care au o valoare universal remarcabil din punctele de vedere ale istoriei, artei sau tiinei; grupuri de cldiri: grupuri de cldiri separate sau unite care, datorit arhitecturii lor, a omogenitii sau a localizrii lor n

A2.

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

A5.

(b)

UNESCO este Organizaia Naiunilor Unite pentru Educaie, tiin i Cultur. 69

Standardele Internaionale de Evaluare

peisaj, sunt de o valoare universal remarcabil din punctele de vedere ale istoriei, artei sau tiinei; i (c) situri: opere ale omului sau o combinaie dintre operele naturii i a omului i arii care cuprind situri arheologice, care sunt de o valoare universal remarcabil din punct de vedere istoric, estetic, etnologic sau antropologic. 7 Proprietatea imobiliar cultural este proprietatea imobiliar nscris n Lista patrimoniului mondial, dup ce a ntrunit cel puin unul dintre criteriile patrimoniului cultural i testul de autenticitate. 8 A6. Nu toate proprietile imobiliare istorice trebuie s fie nregistrate n registre sau s fie desemnate oficial ca proprieti imobiliare istorice. Pot fi calificate ca proprieti imobiliare istorice i multe alte proprieti imobiliare cu importan cultural i istoric. Caracteristicile proprietii imobiliare istorice care afecteaz evalurile A7. Evaluarea proprietii imobiliare istorice solicit luarea n considerare a unei varieti de factori care sunt asociai cu importana acestor proprieti imobiliare, referitori la protecia legal i statutar al cror subiect sunt, diferite limitri ale utilizrii lor, degradarea i cedarea, posibilele subvenii financiare, scutiri sau exceptri de la impozitare pentru proprietarii unor astfel de proprieti, din anumite jurisdicii. Cnd se face o evaluare a unei proprieti imobiliare istorice, trebuie luate n considerare urmtoarele aspecte, n funcie de natura proprietii imobiliare istorice i de scopul evalurii: (a) costurile de restaurare i mentenan pot fi considerabile pentru proprietatea imobiliar istoric, iar aceste costuri, la rndul lor, afecteaz valoarea proprietii imobiliare; (b) msurile legale de protejare a proprieti imobiliare istorice pot limita sau restriciona utilizarea, intensitatea utilizrii sau modificarea unei proprieti imobiliare istorice. Exemple sunt urmtoarele: clauze restrictive care se aplic terenului, indiferent de proprietar; servitui de prezervare care interzic anumite modificri fizice, de obicei bazate pe starea proprietii imobiliare de la data la care a fost obinut servitutea sau imediat dup propunerea de restaurare a proprietii imobiliare; servitui de conservare care limiteaz utilizarea viitoare a unei proprieti imobiliare pentru a se proteja spaiul deschis, privelitile naturale sau habitatul faunei slbatice.

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

A8.

7 8

World Heritage Convention, art. I, UNESCO, 1972. World Heritage Convention, art. II, UNESCO, 1972.

70

Standarde referitoare la active

A9.

Evaluarea proprietilor imobiliare istorice implic consideraii speciale referitoare la natura metodelor i materialelor de construcie vechi, eficiena i performana curente ale unor astfel de proprieti imobiliare n termeni de active moderne echivalente, adecvarea metodelor folosite pentru a repara, a restaura, a reface sau a reabilita proprietile imobiliare, precum i la caracterul i msura proteciilor legale sau statutare de care beneficiaz proprietile imobiliare.

A10. Terenul sau amplasamentul pe care se afl o proprietate imobiliar istoric poate fi subiectul unor constrngeri n ce privete utilizarea lui. Ca urmare, orice astfel de constrngeri vor afecta valoarea total a proprietii imobiliare istorice. A11. Anumite proprieti imobiliare istorice ar putea s nu fie apte pentru a fi evaluate n mod credibil, deoarece nu exist dovezi relevante de pia, nu exist potenial pentru generarea de venit i nu exist nicio justificare pentru a fi nlocuite. Un exemplu ar fi o cldire ruinat parial, care nu are un potenial de a genera venit; dei ar putea s aib semnificaie istoric, aceasta ar putea s nu fie reprodus sau nlocuit. Abordri n evaluare A12. Pentru evaluarea unei proprieti imobiliare istorice pot fi aplicate toate cele trei abordri principale n evaluare, prezentate n IVS Cadrul general. Abordarea prin pia A13. n aplicarea abordrii prin pia, natura istoric a proprietii imobiliare poate schimba ordinea prioritii dat n mod obinuit caracteristicilor proprietilor imobiliare comparabile. Este deosebit de important s se gseasc proprieti imobiliare comparabile cu caracteristici istorice similare cu cele ale proprietii imobiliare istorice subiect. Criteriile pentru selectarea proprietilor imobiliare comparabile sunt stilul arhitectural, dimensiunea proprieti imobiliare, specificul cultural sau istoric asociat cu proprietatea imobiliar subiect i similaritatea n ce privete localizarea, referitor la zonare, utilizarea permis, protecia legal i concentrarea proprietilor imobiliare istorice. Ar putea fi necesar s se fac o varietate de corecii asupra preurilor de vnzare ale comparabilelor. Acestea se refer la diferenele de localizare, de costuri de restaurare sau de reabilitare sau sarcini specifice. n mod normal, coreciile se fac n urmtoarele situaii: cnd trebuie s se fac cheltuieli pentru a restaura sau reabilita proprietatea imobiliar subiect, dar nu i comparabilele care au fost vndute; cnd sarcinile specifice asupra proprietii imobiliare subiect, de exemplu clauze restrictive sau servitui de conservare, sunt diferite de cele stabilite pentru proprietile imobiliare comparabile. Abordarea prin venit A14. Proprietatea imobiliar istoric utilizat n ntregime n scop comercial
71

Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare

Standardele Internaionale de Evaluare

poate fi evaluat prin abordarea prin venit. Cnd caracteristicile fizice distinctive ale unei proprieti imobiliare istorice contribuie la capacitatea acesteia de a atrage venituri, este deosebit de important s se reflecte costul oricrei lucrri necesare pentru a restaura, adapta sau menine caracteristicile proprietii imobiliare istorice. Cnd sunt necesare astfel de lucrri, trebuie fcute alocri pentru timpul i costul implicat n obinerea oricror autorizaii statutare. Abordarea prin cost Standarde referitoare la active IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare A15. Cnd se aplic abordarea prin cost, pentru evaluarea proprietii imobiliare istorice, se ia n considerare dac caracteristicile istorice ale cldirii ar avea o valoare intrinsec pe piaa acelei proprieti imobiliare. Unele cldiri istorice vor avea valoare pur i simplu datorit statutului lor de simbol. De exemplu, o cldire istoric utilizat pentru o galerie de art faimoas poate fi mai important dect funciunea pe care o ndeplinete. n aceast situaie, potenialul de serviciu al unei astfel de cldiri este inseparabil de caracteristicile sale istorice. Echivalentul modern al unor astfel de proprieti imobiliare ar trebui s reflecte fie costul de reproducere a unei replici, fie, dac acest lucru nu este posibil, deoarece materialele originale sau tehnicile nu mai sunt disponibile, costul unei cldiri moderne cu specificaie distinctiv similar. A16. n multe cazuri, caracteristicile istorice fie nu adaug valoare, fie vor fi privite ca o sarcin de ctre cumprtor, de exemplu un spital care funcioneaz ntr-o cldire istoric. n astfel de cazuri, echivalentul modern va reflecta costul unei cldiri noi, construit cu o specificaie convenional modern. A17. n toate cazurile, coreciile pentru deteriorarea fizic i pentru deprecierea funcional vor trebui s reflecte factori cum ar fi costul mai ridicat de mentenan, asociat cu proprietatea imobiliar istoric i pierderea flexibilitii pentru adaptarea cldirii la necesitile de modificare ale unui ocupant.

72

Standarde referitoare la active

IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie


Coninut STANDARD Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii Data intrrii n vigoare COMENTARII Investiia imobiliar Abordri n evaluare Date de intrare pentru evaluare Cerine speciale pentru raportarea financiar Cerine speciale n cazul evalurilor pentru garantarea mprumutului
STANDARD 1. Principiile coninute n Standardele generale i n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare se aplic la evaluarea investiiei imobiliare n curs de execuie. Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard. Sfera misiunii de evaluare (IVS 101) 2. Pentru conformarea la cerinele de declarare a amplorii investigaiilor i a naturii i sursei informaiilor, n conformitate cu IVS 101 paragrafele 2(g) i respectiv (h), se vor comenta urmtoarele aspecte: sursa informaiilor despre construcia n faz de proiect, de exemplu identificarea planurilor i specificaiilor care vor fi utilizate pentru a indica valoarea proiectului complet; sursa informaiilor privind costurile de construire i alte costuri necesare pentru completarea proiectului. 3. Exemple tipice de ipoteze sau ipoteze speciale care ar avea nevoie s fie convenite i confirmate n scopul conformrii cu IVS 101, paragraful 2(i), includ: cldirile vor fi terminate n conformitate cu planurile i specificaiile identificate;
73

Paragrafe 1 23 4 5 6 C1C3 C4C10 C11 C12 C13


Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie

Standardele Internaionale de Evaluare

condiiile preliminare pentru nchirierile convenite n cldirea finalizat vor fi ndeplinite sau respectate. Implementare (IVS 102) 4. Nu exist cerine suplimentare pentru investiia imobiliar n curs de execuie. Raportarea evalurii (IVS 103) Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie 5. n plus fa de cerinele minime ale IVS 103 Raportarea evalurii i IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, raportul de evaluare a unei investiii imobiliare n curs de execuie va include meniuni corespunztoare, privitoare la cele incluse n sfera misiunii de evaluare, n conformitate cu paragrafele 2 i 3 de mai sus. De asemenea, raportul va include comentarii referitoare la unele probleme, dac acestea sunt relevante pentru scopul evalurii: o declaraie c proiectul este n curs de execuie, o descriere a proiectului, o descriere a stadiului de dezvoltare realizat, a costurilor estimate pentru finalizare i sursa acestei estimri; identificarea i, dac este posibil, cuantificarea riscurilor rmase asociate cu proiectul, distingnd ntre riscurile privind generarea de venit din nchiriere i riscurile de construire; o descriere a modului n care aceste riscuri au fost reflectate n evaluare; datele cheie de intrare pentru evaluare i ipotezele fcute pentru a determina aceste date de intrare; un rezumat al situaiei oricror contracte principale n vigoare, dac este relevant. Data intrrii n vigoare 6. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

74

Standarde referitoare la active

COMENTARII Investiia imobiliar C1. Investiia imobiliar este o proprietate imobiliar, un teren sau o cldire, sau parte a unei cldiri, sau ambele, deinut de proprietar pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrab dect pentru: (a) utilizarea pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative, sau (b) vnzarea pe parcursul desfurrii normale a activitii. C2. Proprietarul poate avea un drept absolut sau subordonat n investiia imobiliar. Pentru descrierea tipurilor de proprietate i a principiilor de evaluare a acestora, a se vedea IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Acest standard se refer la situaia n care o investiie imobiliar se afl n curs de execuie la data evalurii. Evalurile investiiei imobiliare parial finalizate pot fi cerute pentru diverse scopuri incluznd:

Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie

C3.

achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de ntreprinderi; garantarea mprumutului; litigii; raportarea financiar.

Abordri n evaluare C4. Acest standard furnizeaz principiile care trebuie urmate n estimarea valorii de pia a investiiei imobiliare n curs de execuie. Valoarea de pia este comentat amnunit n IVS - Cadrul general, ns, pe scurt, scopul este estimarea preului care ar putea fi pltit i ncasat la data evalurii pentru o proprietate imobiliar parial finalizat, ntrun schimb ipotetic de pia. n practic, puine investiii imobiliare sunt transferate ntre participani pe pia ntr-o stare de finalizare parial, cu excepia cazurilor cnd reprezint fie o parte a unui transfer al entitii deintoare, fie vnztorul se afl n insolven sau n curs de insolven i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i n situaia, puin probabil, n care exist dovada transferului altei investiii imobiliare finalizate parial, la o dat apropiat de data evalurii, cu siguran stadiile de execuie ale lucrrilor vor fi diferite, chiar dac, din anumite puncte de vedere, proprietile ar fi similare. n absena datelor privind vnzrile direct comparabile, valoarea trebuie estimat prin utilizarea uneia sau mai multor abordri n evaluare, bazate pe pia. Aceste abordri pot s utilizeze informaii
75

C5.

C6.

Standardele Internaionale de Evaluare

dintr-o varietate de surse, incluznd: Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie dovezi privind vnzrile de proprieti comparabile, aflate n locaii diferite sau n condiii diferite, cu corecii efectuate pentru a cuantifica aceste diferene; dovezi privind vnzrile de proprieti comparabile, tranzacionate n condiii economice diferite, cu corecii efectuate pentru a cuantifica aceste diferene; previziuni ale fluxului de numerar actualizat sau capitalizarea venitului, fundamentate pe date de pia comparabile despre costurile de construire, clauzele nchirierii, cheltuielile de exploatare, ipotezele de cretere, ratele de actualizare i de capitalizare i alte date de intrare relevante.

C7.

Valoarea de pia a unei investiii imobiliare parial finalizate va reflecta ateptrile participanilor pe pia asupra valorii proprietii, atunci cnd aceasta va fi finalizat, minus deducerile pentru costurile necesare pentru a finaliza proiectul i coreciile adecvate pentru profit i risc. Evaluarea i toate ipotezele cheie utilizate n evaluare ar trebuie s reflecte condiiile de pia de la data evalurii. Nu este adecvat s se estimeze valoarea de pia a unei investiii imobiliare parial finalizate numai cu referin la planul proiectului sau la studiul de fezabilitate realizat la nceputul proiectului. O dat ce execuia proiectului a nceput, acesta nu mai este un instrument credibil pentru estimarea valorii, deoarece datele de intrare vor fi cele istorice. Din acest motiv, o abordare bazat pe estimarea procentajului n care a fost executat proiectul, nainte de data evalurii, este puin probabil s fie relevant pentru determinarea valorii de pia curente. Dac timpul necesar, de la data evalurii pn la data finalizrii unei investiii imobiliare noi, este de aa natur nct fluxurile de numerar previzionate vor apare dup o perioad de timp i dac valoarea banilor n timp ar avea o influen semnificativ, atunci va fi mai adecvat s se utilizeze o metod a fluxurilor de numerar actualizate, care s reflecte cel mai probabil ealonarea probabil n timp a acelor fluxuri de numerar.

C8.

C9.

C10. Evaluarea unei investiii imobiliare n curs de execuie poate fi fcut fie prin utilizarea unui model de cretere implicit, care utilizeaz costul curent i valoarea curent, ca date de intrare, fie a unui model de cretere explicit, care utilizeaz costul estimat viitor i valoarea estimat viitoare, ca date de intrare. n oricare dintre modele, obiectivul este estimarea valorii pe baza ipotezei speciale c proprietatea ar fi finalizat, din care, apoi, sunt efectuate deduceri adecvate pentru a estima valoarea proprietii n stadiul ei curent de execuie. Cea mai adecvat dintre aceste alternative va fi aceea care, la data evalurii, predomin pe piaa tipului respectiv de proprietate imobiliar. Datele de intrare dintr-un model nu ar trebui s se utilizeze n cellalt model, iar raportul ar trebui s precizeze clar care abordare a fost adoptat.
76

Standarde referitoare la active

Date de intrare pentru evaluare C11. Datele exacte de intrare utilizate pentru evaluare vor fi diferite n funcie de modelul de evaluare care este utilizat, dar n mod uzual le vor include pe cele prezentate n aceast seciune. De asemenea, datele de intrare vor fi diferite dac este utilizat un model de cretere implicit sau unul de cretere explicit, a se vedea paragraful C10 de mai sus. Datele primare de intrare uzuale sunt: (a) Proprietate imobiliar finalizat Dac se utilizeaz un model de cretere implicit, acesta va reflecta valoarea investiiei imobiliare ca fiind finalizat, spre exemplu valoarea acesteia n ipoteza c, la data evalurii, aceasta a fost deja finalizat n concordan cu specificaiile curente. Dac se utilizeaz un model de cretere explicit, acesta va reflecta valoarea proprietii la finalizare, respectiv valoarea ateptat a proprietii la data cnd se anticipeaz s fie finalizat. (b) nchiriere Dac chiriaii proprietii trebuie s fie identificai dup finalizarea acesteia, va trebui s fie fcut o alocare pentru timpul i costurile care ar permite n mod realist atingerea unui grad de ocupare stabilizat, spre exemplu perioada necesar pentru a atinge grade de ocupare realiste pe termen lung. Costurile pe aceast perioad pot include comisioane, cheltuieli de marketing, stimulente, ntreinere i alte cheltuieli pentru servicii. Venitul din chiriile anticipate viitoare se poate baza pe chiriile de pia curente, n cazul utilizrii unui model de cretere implicit sau pe chiriile de pia anticipate viitoare, n cazul utilizrii unui model de cretere explicit. Dac exist contracte de nchiriere n vigoare, care sunt condiionate de proiect sau de o parte relevant care trebuie executat, acestea ar trebui prezentate n evaluare. (c) Costurile de construire Beneficiul oricrei lucrri executate nainte de data evalurii va fi reflectat n valoarea curent, dar nu va determina acea valoare. n mod similar, plile anterioare n cadrul contractului de lucrri efective, efectuate nainte de data evalurii, nu sunt relevante pentru valoarea curent. Dimpotriv, sumele rmase de plat n cadrul oricrui contract de lucrri legat de proiect, n vigoare la data evalurii, reprezint deseori cea mai bun dovad a costurilor de construire necesare pentru finalizarea lucrrii. Totui, dac exist un risc important ca acel contract s nu poat fi finalizat, de exemplu, din cauza unui litigiu sau a insolvenei uneia dintre pri, este mai adecvat s se adopte costul aferent angajamentului unui nou contractor care s finalizeze lucrarea. Dac nu exist n vigoare un contract cu pre fix i se utilizeaz un model de cretere explicit, atunci este mai adecvat s se utilizeze costul previzionat, de exemplu, preul care reflect ateptrile rezonabile ale participanilor pe pia la data evalurii, privind costurile de la datele cnd exist probabilitatea ca acestea s apar.
77

Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie

Standardele Internaionale de Evaluare

Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie

(d) Costurile finanrii Acestea reprezint costul finanrii proiectului de la achiziie, pn la rambursarea estimat a mprumutului. Cum creditorul poate percepe riscurile ca fiind substanial diferite n cursul execuiei fa de cele de dup finalizare, ar trebui luat n considerare separat costul finanrii pentru fiecare perioad. Chiar dac entitatea i autofinaneaz proiectul, ar trebui folosite rate ale dobnzii adecvate n contextul pieei pentru a reflecta ratele care ar putea fi obinute pe pia, la data evalurii, de un cumprtor tipic al proprietii. (e) Alte costuri Acestea includ cheltuielile pentru servicii juridice i profesionale, care le-ar putea efectua n mod rezonabil un cumprtor, pentru finalizarea construciei i pentru nchirierea investiiei imobiliare. Cu excepia cazului n care exist contracte de nchiriere n vigoare, va trebui s se ia n considerare i costurile rezonabile de marketing. Totui, orice costuri care ar putea aprea ntr-un transfer efectiv al proprietii, la data evalurii, ar trebui s nu fie incluse. Profitul i riscul cumprtorilor Ar trebui fcut o alocare pentru profitul care ar fi cerut de un cumprtor de pe pia pentru investiia imobiliar finalizat parial. Acesta ar trebui s reflecte riscurile asociate cu finalizarea programului de construire i pentru realizarea venitului anticipat sau valorii anticipate a capitalului la data evalurii. Profitul cumprtorului poate fi exprimat fie ca un profit int, fie ca o sum global, fie ca un procentaj din cost sau din valoare. Toate riscurile semnificative ar trebui s fie identificate i evaluate. Riscurile specifice, asociate cu orice proiect de construcii parial finalizat, vor include modificarea costurilor de construire, a costurilor finanrii i a programului construciei. Riscurile suplimentare, asociate cu investiia imobiliar n curs de execuie, includ fluctuaii ale valorii proiectului finalizat, ntre ncepere i finalizare, precum i perioada de timp care va fi necesar pentru a contracta chiriai i a asigura un venit stabilizat. Riscurile asociate cu venitul generat de proprietatea imobiliar, dup finalizarea acesteia, ar trebui identificate i evaluate separat de riscurile asociate finalizrii construciei. Dac se utilizeaz un model de cretere implicit, datele de intrare pentru evaluare vor include valorile i costurile curente, astfel nct trebuie evaluat riscul acestor schimbri, ntre data evalurii i data estimat a finalizrii. Dac se utilizeaz un model de cretere explicit, bazat pe valorile i pe costurile previzionate, ar trebuie evaluat riscul ca aceste previziuni s nu fie conforme cu realitatea. Alternativ, dac pentru realizarea evalurii este utilizat metoda
78

(f)

Standarde referitoare la active

fluxului de numerar actualizat, rata de actualizare poate fi rata minim a rentabilitii care ar fi cerut pe pia de ctre un cumprtor tipic. Profitul anticipat de entitate, la nceputul proiectului de dezvoltare, nu este relevant pentru evaluarea participaiei sale la proiect, dup ce a nceput construirea. Evaluarea ar trebui s reflecte acele riscuri rmase la data evalurii i discontul sau profitul pe care un cumprtor al proiectului parial finalizat l va solicita pentru a finaliza cu succes proiectul. (g) Alte consideraii n situaiile n care a existat o schimbare pe pia fa de data la care a fost conceput iniial, proiectul n curs de execuie poate s nu mai reprezinte cea mai bun utilizare a terenului. n aceste cazuri, costurile de finalizare a proiectului propus iniial pot fi nerelevante, deoarece un cumprtor de pe pia fie ar demola orice structuri parial finalizate, fie le-ar adapta pentru un proiect alternativ. n aceste cazuri, valoarea investiiei imobiliare n curs de execuie ar trebui s reflecte valoarea curent a proiectului alternativ, precum i costurile i riscurile asociate cu finalizarea acelui proiect. Cerine speciale pentru raportarea financiar C12. Situaiile financiare sunt ntocmite, n mod normal, pe premisa continuitii activitii entitii, a se vedea IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar, paragraful 4. Din acest motiv, este adecvat s se presupun c orice contracte, de exemplu, pentru construirea sau pentru nchirierea proprietii la finalizarea execuiei, ar trece n sarcina cumprtorului, ntr-un schimb ipotetic, chiar dac acele contracte pot s nu fie ncheiate ntr-un schimb efectiv. O excepie ar fi dac, la data evalurii, ar exista o dovad a unui risc de neplat mai mare dect cel normal, din partea unei pri contractante. Cerine speciale n cazul evalurilor pentru garantarea mprumutului C13. Aa cum se arat n IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului, tipul valorii adecvat pentru garantarea mprumutului este valoarea de pia. Totui, la considerarea ca garanie a valorii oricrei proprieti imobiliare n curs de execuie, trebuie s se in cont c multe contracte se pot anula sau pot fi lovite de nulitate, n situaia n care una dintre pri devine subiectul procedurilor formale de insolven. De aceea, poate fi neadecvat s se asume ipoteza c un cumprtor al unui proiect parial finalizat poate avea beneficiul contractelor de construire existente i orice garanii asociate. n mod similar, ar trebui avut grij n a presupune c orice acord de nchiriere ncheiat de creditor, n calitate de locator, ar fi transferabil ctre un cumprtor.

Standarde referitoare la active IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie

79

Standardele Internaionale de Evaluare

IVS 250 Instrumente financiare


Coninut STANDARD Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii Data intrrii n vigoare Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare COMENTARII Introducere Piee ale instrumentelor financiare Riscul de credit Riscul propriu de credit Lichiditatea i activitatea pieei Date de intrare n evaluare Abordri n evaluare Abordarea prin pia Abordarea prin venit Abordarea prin cost Control intern STANDARD 1. Principiile coninute n Standardele generale se aplic la evaluarea instrumentelor financiare. Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui standard. Sfera misiunii de evaluare (IVS 101) 2. n cazul n care evalurile se fac de ctre entitatea deintoare pentru a fi utilizate de ctre investitori externi, autoriti de reglementare sau alte entiti, n scopul conformrii la cerina din IVS 101, paragraful 2(a), de a confirma identitatea i competenele evaluatorului, se va face referire la controlul intern existent, a se vedea Comentarii, paragrafele C31C35 de mai jos. C1C4 C5C8 C9C10 C11C12 C13C15 C16C19 C20C22 C23C25 C26C29 C30 C31C35 Paragrafe 1 23 4 56 7

80

Standarde referitoare la active

3.

n scopul conformrii cu cerina din IVS 101, paragraful 2(d), de identificare a activului sau datoriei care este evaluat/, trebuie prezentate urmtoarele: clasa sau clasele instrumentului care se evalueaz, dac se evalueaz un instrument individual, un portofoliu de instrumente identice sau un ntreg portofoliu de active. Implementare (IVS 102)

4. 5.

Nu exist cerine suplimentare pentru instrumentele financiare. Raportarea evalurii (IVS 103) n scopul conformrii cu cerina din IVS 103, paragraful 5 (l), de a prezenta abordarea n evaluare i raionamentul aplicat, trebuie avut n vedere un grad adecvat de detaliere a raportului. Acesta va fi diferit pentru diferite categorii de instrumente financiare. Se vor furniza suficiente informaii, pentru a permite utilizatorilor s neleag natura fiecrei clase de instrument care este evaluat i factorii principali care influeneaz valorile. Se vor evita informaiile care nu permit utilizatorilor s neleag natura activului sau care ascund factorii principali care influeneaz valoarea. La determinarea nivelului adecvat de detaliere trebuie avute n vedere urmtoarele: Semnificaie Valoarea instrumentului sau a clasei de instrumente n comparaie cu valoarea total a activelor sau datoriilor entitii deintoare sau a portofoliului care este evaluat. Incertitudine Valoarea unui instrument poate fi subiect al unei incertitudini semnificative, la data evalurii, din cauza naturii instrumentului, modelului sau datelor de intrare utilizate sau anomaliilor pieei. Trebuie prezentate cauza i natura fiecrei incertitudini semnificative. Complexitate n mod normal, pentru instrumente complexe este adecvat o descriere mai detaliat a naturii instrumentului i a factorilor care influeneaz valoarea. Comparabilitate Instrumentele care prezint un interes special pentru utilizatori pot diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare sau a oricrei alte referiri la valoare este mai mare dac reflect cerinele utilizatorilor la schimbarea condiiilor de pia dei, pentru a fi semnificativ, informaia prezentat ar trebui s permit comparaia cu perioadele anterioare.
81

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

Standardele Internaionale de Evaluare

Active suport Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii care influeneaz valoarea curent a acestor active vor permite utilizatorilor s neleag valoarea raportat a instrumentului. 6. Dac instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea ntr-un raport financiar ntocmit n conformitate cu IFRS-urile, IFRS 7 impune un grad specific de transparen, n funcie de clasificarea instrumentului n ierarhia datelor de intrare pentru evaluare, a se vedea IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar. Data intrrii n vigoare 7. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

82

Standarde referitoare la active

COMENTARII Introducere C1. Un instrument financiar reprezint un contract care genereaz drepturi sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau plti numerar sau alt contraprestaie financiar sau un instrument de capitaluri proprii. Contractul poate impune ca ncasarea sau plata s fie fcut la sau naintea unei anumite date sau s fie declanat de un eveniment specificat. Un instrument de capitaluri proprii este orice contract care creeaz un interes rezidual n activele unei entiti dup deducerea tuturor datoriilor acesteia. Evalurile instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite scopuri care includ, dar nu se limiteaz la: achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de ntreprinderi, raportare financiar, cerine impuse de reglementri, n particular cerine de solvabilitate bancar, proceduri interne de risc i conformare, stabilirea valorii activului net a fondurilor societilor de asigurare, determinarea valorii i msurarea performanei fondurilor de investiii. C3. Instrumentele financiare pot fi, n sens larg, clasificate n instrumente de numerar, care includ credite, depozite, aciuni i obligaiuni, sau instrumente derivate, al cror ctig rezult din unul sau mai multe active suport. Pentru identificarea i evaluarea informaiilor de pia relevante, care sunt disponibile pentru instrumente identice sau similare, este necesar nelegerea deplin a instrumentului care este evaluat. Astfel de informaii includ preuri din tranzacii recente cu acelai instrument sau cu unul similar, cotaii de la brokeri sau servicii consensuale de evaluare, indici sau alte date de intrare pentru procesul de evaluare, precum curba adecvat a ratei dobnzii sau volatilitatea preului. Pieele instrumentelor financiare C5. Instrumentele lichide, precum o aciune a unei companii importante, o obligaiune de stat sau un contract futures pentru o marf cunoscut se tranzacioneaz pe burse de valori importante i preurile sunt disponibile n timp real, att pentru participanii pe o pia activ sau prin intermediul diferitelor canale mass-media. Unele instrumente derivate lichide, de exemplu opiuni forward pe aciuni sau futures pe mrfuri se tranzacioneaz, de asemenea, pe burse de valori. Mai multe tipuri de instrumente, inclusiv multe tipuri de derivate sau instrumente de numerar nelichide, nu se tranzacioneaz pe bursele
83

C2.

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

C4.

C6.

Standardele Internaionale de Evaluare

de valori i au grade de lichiditate diferite. Tranzaciile cu astfel de instrumente se efectueaz pe piaa denumit over the counter (OTC). C7. Dei volumul pieei este de cteva ori mai mare pentru instrumentele tranzacionate pe piaa OTC dect cel al instrumentelor tranzacionate pe bursele de valori, volumul tranzaciilor variaz n mod semnificativ. Unele swap-uri uzuale sunt tranzacionate zilnic, n volume importante, n timp ce alte swap-uri nu se tranzacioneaz deloc dup vnzarea iniial, fie deoarece tranzacionarea este interzis prin contract, fie deoarece nu exist pia pentru aceast clas de instrumente. Probabil c este necesar utilizarea unor tehnici de evaluare n cazul instrumentelor tranzacionate pe pieele OTC sau pe bursele de valori, n cazul n care acea pia a devenit inactiv. Astfel de situaii constituie subiectul principal al acestui standard. Riscul de credit C9. nelegerea riscului de credit este un aspect important al evalurii unui instrument de datorie financiar. Printre factorii comuni care trebuie luai n considerare la determinarea i msurarea riscului de credit se numr: Riscul de contraparte Capacitatea financiar a emitentului sau a altor furnizori de suport de credit impune luarea n considerare nu numai a tranzaciilor istorice i profitabilitii entitii respective, ci i considerarea performanei i perspectivelor sectorului de activitate, n general. Subordonare Determinarea prioritii unui instrument este esenial n stabilirea riscului de neplat. Alte instrumente pot avea prioritate asupra activelor emitentului sau a fluxurilor de numerar suport pentru instrument. ndatorare Mrimea creditului utilizat pentru finanarea activelor din care rezult ctigul unui instrument influeneaz volatilitatea ctigului emitentului i poate influena riscul de credit. Calitatea activelor cu care se garanteaz Trebuie analizate activele cu care, n cazul ncetrii plilor, va fi despgubit deintorul unui instrument. n particular, este necesar s se neleag dac despgubirea se face cu toate activele emitentului sau numai cu anumite active. Cu ct sunt mai mari valoarea i calitatea activelor cu care o entitate este despgubit, n cazul ncetrii plilor, cu att este mai redus riscul de credit al instrumentului.

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

C8.

84

Standarde referitoare la active

Acorduri de netting n cazul instrumentelor derivate, care sunt deinute ntre contrapri, riscul de credit poate fi redus prin acorduri de netting sau de compensare, care limiteaz obligaiile la valoarea net a tranzaciilor, respectiv dac una din pri devine insolvabil, cealalt parte are dreptul de a compensa sumele datorate de partea insolvabil cu sume datorate din deinerea altor instrumente. Protejare la ncetarea plilor Multe instrumente conin anumite forme de protejare pentru a reduce riscul de neplat ctre deintor. Protejarea poate fi de forma garaniei unei tere pri, unui contract de asigurare, unui credit default swap sau a mai multor active pentru garantarea instrumentului pentru care trebuie efectuate pli. De asemenea, riscul de neplat este redus dac instrumentele subordonate suport primele pierderile din cauza activelor suport i, astfel, se reduce riscul pentru instrumentele de rang superior. Dac protejarea este sub forma unei garanii, unui contract de asigurare sau unui credit default swap, este necesar s se identifice partea care furnizeaz protecia i s se determine solvabilitatea acestei pri. Considerarea solvabilitii terei pri implic nu numai poziia curent, ci i efectul posibil al altor garanii sau contracte de asigurare asumate anterior. Dac furnizorul unei garanii a garantat, de asemenea, mai multe valori mobiliare de datorie corelate, riscul ca acesta s nu performeze poate crete semnificativ. C10. n cazul entitilor pentru care este disponibil doar o cantitate limitat de informaii, poate fi necesar consultarea informaiilor disponibile despre entiti cu caracteristici similare de risc. n acest proces pot fi utilizai i indicii de credit publicai. Dac exist tranzacii secundare pentru instrumente de datorie structurate, pot exista date suficiente pentru a fundamenta coreciile corespunztoare de risc. Trebuie luat n considerare senzitivitatea variabil la riscul de credit a obligaiilor diferite, pentru a determina care dintre sursele de date privind creditele furnizeaz informaia cea mai relevant. Corecia de risc sau marja de credit aplicat se bazeaz pe suma pe care un participant pe pia o va solicita pentru un anume instrument. Riscul propriu de credit C11. Deoarece riscul de credit asociat cu o datorie este important pentru valoarea acesteia, exist opinia c, la evaluarea deinerii emitentului unei datorii, riscul de credit al emitentului este relevant pentru valoarea acesteia, n cazul transferului acestei datorii. n cazul n care este adecvat s se presupun transferul unei datorii, indiferent de limitrile abilitii contraprilor de a o transfera, de exemplu pentru conformarea la cerinele de raportare financiar, exist mai multe surse poteniale pentru a reflecta riscul propriu de credit n evaluarea
85

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

Standardele Internaionale de Evaluare

datoriilor. Acestea includ curba randamentului pentru obligaiunile emitentului sau alte instrumente de datorie emise de acesta i marjele de credit default swap, sau referiri la valoarea activului corespondent. Totui, n multe cazuri, emitentul unei datorii nu va avea abilitatea de a o transfera, ci doar s deconteze datoria cu contrapartea. C12. De asemenea, la introducerea coreciilor pentru riscul propriu de credit, este important s se considere natura garaniei pentru datoria care se evalueaz. O garanie care este n mod legal separat de emitent reduce n mod normal riscul de credit. Dac datoriile sunt subiect al unui proces zilnic de garantare, este posibil s nu se fac o corecie semnificativ pentru riscul propriu de credit, deoarece contrapartea este protejat de pierdere n cazul ncetrii plilor. Totui, garania pentru una din contrapri nu este disponibil pentru alte contrapri. Astfel, dei unele datorii garantate pot s nu fie subiectul unui risc de credit semnificativ, existena acelei garanii poate afecta riscul de credit al altor datorii. Lichiditate i activitatea pieei C13. Instrumentele financiare sunt diferite, de la cele tranzacionate normal n mod regulat pe burse de valori n volume ridicate pn la instrumente convenite ntre dou pri care nu pot fi transferate ctre o ter parte. Aceast diversitate de tipuri de instrumente presupune luarea n considerare a lichiditii unui instrument, deci nivelul curent de activitate a pieei este important n determinarea celei mai adecvate abordri n evaluare. C14. Lichiditatea i activitatea pieei pot fi evideniate n mod separat. Lichiditatea unui activ este o msur a modului n care acesta poate fi transferat rapid i facil contra unei sume de bani sau echivalent de numerar. Activitatea pieei este o msur a volumului de tranzacii la un moment dat, i este o msur mai degrab relativ i nu una absolut, a se vedea IVS - Cadrul general. C15. Dei sunt concepte separate, lipsa de lichiditate sau nivelurile reduse de activitate ale pieei reprezint provocri n evaluare din cauza lipsei datelor relevante de pia, respectiv de date care sunt fie curente la data evalurii, fie se refer la un activ suficient de asemntor pentru a conferi credibilitate. Cu ct lichiditatea sau activitatea pieei sunt mai reduse, cu att va fi necesar o credibilitate mai mare n abordrile n evaluare care utilizeaz tehnici de corectare sau de acordare a unei importane diferite datelor de intrare bazate pe dovezi despre alte tranzacii, pentru a reflecta fie modificrile de pe pia, fie caracteristicile diferite ale activului. Date de intrare pentru evaluare C16. Cu excepia instrumentelor lichide care se tranzacioneaz pe o burs de valori, unde preurile curente sunt observabile i accesibile tuturor participanilor pe pia, datele de intrare pentru evaluare sau sursele de date pot proveni din surse diferite. Sursele de date de intrare utilizate n general sunt cotaii ale dealerilor sau provin de la servicii consensuale de determinare a preurilor.
86

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

Standarde referitoare la active

C17. Dei nu prezint aceeai credibilitate precum dovada unei tranzacii curente i relevante, dac astfel de informaii nu sunt disponibile, atunci cotaiile dealerilor pot constitui urmtoarea cea mai bun dovad asupra modului n care participanii pe pia ar evalua activul. Totui, problemele asociate cu cotaiile dealerilor, care pot afecta credibilitatea ca date de intrare pentru evaluare, includ urmtoarele: n mod normal, dealerii doresc s fie formatori de pia i s emit cotaii de cumprare pentru cele mai cutate instrumente, dar nu i pentru emisiunile mai puin lichide. Deoarece lichiditatea se reduce adesea n timp, pot fi gsite cu dificultate cotaii pentru instrumentele mai vechi; interesul primar al dealerului este comercializarea i nu sprijinirea evalurii, iar ei au o motivaie redus n a cerceta cu atenie o cotaie furnizat pentru o evaluare, aa cum ar face-o pentru cererea de vnzare sau de cumprare. Aceasta poate avea consecine asupra calitii informaiei; n cazul n care dealerii sunt contraparte pentru un instrument, exist un conflict de interese inerent; dealerii au motivaia de a furniza sfaturi cumprtorilor ntr-o manier care prezint n mod favorabil deinerea. C18. Serviciile consensuale de evaluare opereaz prin colectarea de la mai muli participani subscriitori a informaiilor de pre pentru un instrument. Acestea reflect mai multe cotaii din surse diferite, cu sau fr ajustare statistic pentru a reflecta abaterile medii ptratice sau distribuia cotaiilor. C19. Serviciile consensuale de evaluare elimin problema conflictului de interese asociat cu un singur dealer. Totui, acoperirea acestor servicii este la fel de limitat ca n cazul cotaiilor unui singur dealer. Ca n cazul oricrui set de date utilizat ca date de intrare pentru evaluare, nelegerea surselor i a modului n care acestea sunt ajustate statistic de ctre furnizor sunt eseniale pentru a nelege importana care trebuie acordat acestora n procesul de evaluare. Abordri n evaluare C20. Multe tipuri de instrumente, mai ales cele tranzacionate pe bursele de valori, sunt evaluate utiliznd modele automate de evaluare, care folosesc algoritmi pentru analiza tranzaciilor de pia i produc evaluri ale activului respectiv. Aceste modele au, adesea, legtur cu platforme de tranzacionare brevetate. Nu este scopul acestor standarde s examineze n detaliu astfel de modele, dei, ca i n cazul altor modele sau abordri de evaluare semiautomate sau clasice, aceste standarde stabilesc un context pentru utilizarea lor i pentru raportarea rezultatelor.
87

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

Standardele Internaionale de Evaluare

C21. Fie c sunt automate sau clasice, diferitele metode de evaluare utilizate pe pieele financiare sunt bazate pe variaii ale abordrii prin pia, abordrii prin venit sau abordrii prin cost, descrise n IVS Cadrul general . Acest standard descrie cele mai utilizate metode i aspecte care trebuie luate n considerare i datele de intrare necesare pentru aplicarea acestor metode. C22. La utilizarea unei anumite metode sau a unui model de evaluare, este important asigurarea c acesta este calibrat n mod regulat cu informaii observabile din pia. Acesta asigur c modelul reflect condiiile curente de pia i identific orice deficien potenial. Odat cu schimbarea condiiilor din pia, poate fi necesar schimbarea modelului/modelelor utilizate sau introducerea unor corecii suplimentare a valorilor. Aceste corecii pot fi fcute pentru a asigura c rezultatul corespunde obiectivului cerut pentru evaluare. Abordarea prin pia C23. n mod normal, cea mai bun indicaie asupra valorii de pia pentru un instrument identic este un pre obinut de pe o platform bursier recunoscut la sau aproape de momentul sau data evalurii. n cazul n care nu au existat tranzacii recente i relevante, cotaiile sau ofertele de pre pot fi, de asemenea, relevante. C24. Dei adesea nu este necesar nicio corecie a preului dac instrumentul este identic, informaia este suficient de recent pentru a fi relevant i deinerea este similar, sunt necesare corecii dac aceste condiii nu sunt ndeplinite. Exemple privind necesitatea introducerii unor ajustri sau a acordrii unei importane diferite preurilor din tranzacii sunt: n cazul n care instrumentul de evaluat are caracteristici diferite de cele pentru care sunt disponibile preuri, exist diferene n mrimea sau volumul tranzaciilor fa de deinerea evaluat, dac tranzacia nu a avut loc ntre pri neprtinitoare, care s fi acionat independent, momentul tranzaciei, datele de la nchiderea bursei putnd fi deformate. C25. Un alt factor care poate crea o diferen ntre un pre de pe burs i instrumentele care sunt evaluate, poate apare dac, prin transferul deinerii, rezult fie crearea unei deineri de control, fie posibilitatea schimbrii controlului.

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

88

Standarde referitoare la active

Abordarea prin venit C26. Valoarea unui instrument financiar poate fi determinat prin utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat. Pe durata de existen a instrumentului, fluxurile de numerar pot fi fixe sau variabile. Caracteristicile instrumentului determin sau permit estimarea fluxurilor de numerar. n general, se stabilesc urmtoarele caracteristici ale unui instrument financiar: ealonarea fluxurilor de numerar, respectiv momentele la care entitatea se ateapt s realizeze fluxurile de numerar din deinerea instrumentului, calcularea fluxurilor de numerar, de exemplu, pentru un instrument de datorie, rata dobnzii aplicabil, respectiv rata cuponului, sau pentru un instrument derivat, modul cum se calculeaz fluxurile de numerar n legtur cu instrumentul suport sau cu indicele (sau indicii), ealonarea i condiiile pentru fiecare opiune din contract, de exemplu put sau call, plat anticipat, opiuni de extindere sau opiuni de convertibilitate, protejarea drepturilor prilor la instrument, de exemplu condiiile referitoare la riscul de credit pentru instrumentele de datorie, prioritatea sau subordonarea fa de alte instrumente deinute. C27. La determinarea ratei de actualizare adecvate este necesar s se stabileasc ctigul care va fi cerut din deinerea instrumentului pentru a compensa riscurile din: caracteristicile i condiiile instrumentului, de exemplu subordonarea, riscul de credit, respectiv incertitudinea privind capacitatea contraprii de a efectua plile la momentul scadenei, lichiditatea i vandabilitatea instrumentului, riscul de modificare a reglementrilor sau a cadrului juridic, modul n care instrumentul este impozitat. C28. Dac fluxurile de numerar viitoare nu se bazeaz pe valori contractuale fixe, determinarea datelor de intrare necesare impune estimarea venitului probabil. De asemenea, determinarea ratei de actualizare va necesita ipoteze privind riscul. Rata de actualizare trebuie s fie consecvent cu fluxurile de numerar, de exemplu dac fluxurile sunt nainte de impozitare, atunci rata de actualizare trebuie s provin de la alte instrumente, nainte de impozitare. C29. n funcie de scopul evalurii, datele de intrare i ipotezele modelului fluxului de numerar vor reflecta fie pe cele ale participanilor pe pia, fie se vor baza pe ateptrile curente sau int ale deintorului. De exemplu, dac scopul evalurii este determinarea valorii de pia, sau a valorii juste conform definiiei IFRS, ipotezele trebuie s reflecte pe cele ale participanilor pe pia. Dac scopul este msurarea performanei unui activ fa de jaloane determinate de
89

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

Standardele Internaionale de Evaluare

administrator, de exemplu o rat intern a rentabilitii int, este adecvat utilizarea unor ipoteze alternative. Abordarea prin cost C30. Principiul substituiei, specific abordrii prin cost, se aplic la evaluarea instrumentelor financiare prin utilizarea metodei replicrii. Aceast metod ofer o indicaie privind valoarea curent a unui instrument sau unui portofoliu prin reproducerea sau replicarea riscului i fluxurilor de numerar ntr-o alternativ ipotetic sau sintetic. Aceast alternativ se bazeaz pe o combinaie de valori mobiliare i/sau instrumente derivate simple, pentru a estima costul pentru compensarea sau hedging-ul poziiei la data evalurii. Replicarea portofoliului se utilizeaz adesea pentru a simplifica procedurile la evaluarea unui portofoliu de instrumente financiare complexe (de exemplu cereri estimate de despgubire din asigurri sau produse structurate), prin substituirea cu un portofoliu replic de active care se pot evalua mai uor i, deci, riscul poate fi controlat zilnic, mai eficient. Control intern C31. n comparaie cu alte clase de active, volumul de instrumente financiare n circulaie este foarte mare, dar numrul participanilor activi pe pia este relativ redus. Natura i volumul instrumentelor i frecvena evalurii acestora nseamn c, adesea, evaluarea este realizat pe calculator, cu modele de evaluare legate la platforme de tranzacionare. Ca o consecin, multe instrumente sunt evaluate de entitatea deintoare, chiar dac evaluarea este utilizat de pri externe, de exemplu de investitori sau de autoriti de reglementare. Incidena evalurilor efectuate de experii independeni ai unor tere pri este mai rar dect n cazul altor clase de active. C32. Evaluarea de ctre entitatea deintoare creeaz un risc semnificativ n ceea ce privete modul de a percepe obiectivitatea evalurilor. Dac evalurile sunt destinate utilizatorilor externi, trebuie luate msuri pentru a se asigura c exist un control intern adecvat, pentru a minimiza incertitudinea privind independena evalurii. C33. Controlul intern se bazeaz pe proceduri interne de guvernan i control, al cror scop este creterea ncrederii celor care se bazeaz pe evaluare, n procesul de evaluare i obinere a concluziilor. C34. Ca un principiu general, evalurile produse de front office al entitii de intermediere i formare de pia, care trebuie incluse n raportrile financiare sau pe care se va baza o ter parte, trebuie s fie verificate i aprobate de back office. Autoritatea final pentru astfel de evaluri trebuie s fie separat i pe deplin independent de funciunile de preluare a riscului. Modalitile practice de a realiza o separare a funciunilor variaz n funcie de natura entitii, de tipul instrumentului de evaluat i de importana valorii respectivei clase a
90

Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare

Standarde referitoare la active

instrumentului pentru obiectivul general. Protocoale i controale adecvate trebuie determinate atent, prin luarea n considerare a incertitudinilor asupra obiectivitii, care ar putea fi percepute de o ter parte care utilizeaz evaluarea. C35. Exemplele de componente tipice ale controlului intern includ: stabilirea unui grup responsabil cu politicile i procedurile de evaluare i pentru supravegherea procesului de evaluare din entitate, care include unii membri din afara entitii, un protocol pentru stabilirea frecvenei i a metodelor de calibrare i testare a modelelor de evaluare, Standarde referitoare la active IVS 250 Instrumente financiare criterii pentru verificarea anumitor evaluri de ctre diferii experi interni sau externi, identificarea pragurilor sau evenimentelor care impun o investigare mai atent sau necesiti de dubl aprobare, identificare procedurilor de stabilire a datelor de intrare semnificative care nu sunt observabile direct din pia, de exemplu prin stabilirea unor comitete de evaluare sau de audit.

91

Aplicaii ale evalurii

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar


Coninut
Introducere Definiii STANDARD Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii Data intrrii n vigoare GHID DE APLICARE Valoarea just Agregarea Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste Datorii Deprecierea Deprecierea: terenuri i cldiri Deprecierea: imobilizri corporale mobile Deprecierea: componentizare Contracte de leasing Clasificarea contractelor de leasing Clasificarea contractelor de leasing imobiliar Investiia imobiliar n leasing Evaluarea activelor sau a datoriilor n leasing Alocarea preului de achiziie
93

Paragrafe

1 27 8 912 13 G1G2 G3 G4G5 G6G7 G8G11 G12G14 G15 G16G17 G18G19 G20G23 G24G28 G29G32 G33G37 G38G40

Standardele Internaionale de Evaluare

Testarea deprecierii Testarea deprecierii valoarea recuperabil Testarea deprecierii valoarea de utilizare ANEX Imobilizri corporale n sectorul public

G41G42 G43 G44G49

Testarea deprecierii valoarea just minus costurile de vnzare G50G51 A1A11

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

INTRODUCERE Evalurile sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, n cursul elaborrii rapoartelor financiare sau a situaiilor financiare ale companiilor sau ale altor entiti. Exemple de astfel de scopuri contabile diferite sunt cuantificarea valorii unui activ sau a unei datorii pentru nregistrarea acesteia n situaia poziiei financiare, alocarea preului de achiziie al unei ntreprinderi, testarea deprecierii, clasificarea leasingului i datele de intrare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea n contul de profit i pierderi. Seciunea Ghid de aplicare a acestei Aplicaii face referire la diferitele cerine ale Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri). Dei IFRS-urile sunt standardele de raportare financiar adoptate pe scar larg la nivel global, i standardele naionale se utilizeaz foarte des. Dei nu este cazul s facem referire la standardele contabile naionale ntr-un document internaional de ndrumare, multe dintre aceste standarde naionale sunt similare sau se apropie de IFRS-uri. De aceea, ghidul oferit n acest document poate fi relevant i pentru evaluri ce au ca referin Standarde de Raportare Financiar, altele dect IFRS-urile. DEFINIII n aceast Aplicaie se folosesc definiiile urmtoare: Standarde de Raportare Financiar: orice standarde recunoscute sau adoptate pentru elaborarea situaiilor periodice privind poziia financiar a unei entiti. Acestea se mai numesc i standarde de contabilitate. Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri): standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind: (a) Standardele Internaionale de Raportare Financiar, (b) Standardele Internaionale de Contabilitate, i (c) Interpretrile elaborate de Comitetul pentru Interpretarea Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRIC) sau de fostul Comitet Permanent pentru Interpretri (SIC).

94

Aplicaii ale evalurii

Element de nregistrare n contabilitate: nivelul la care un activ, care urmeaz s fie evaluat, este agregat cu alte active sau este dezagregat. STANDARD 1. Evalurile efectuate pentru a fi incluse ntr-o situaie financiar vor fi realizate astfel nct s respecte cerinele Standardelor de Raportare Financiar aplicabile. Se aplic i principiile coninute n Standardele generale (IVS 101, 102 i 103), cu excepia cazului n care acestea sunt modificate n mod specific de ctre o cerin a standardului de contabilitate relevant sau a acestui standard. Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar Sfera misiunii de evaluare (IVS 101) 2. Pentru a se conforma cerinei IVS 101, paragraful 2(c), de a preciza scopul evalurii, sfera misiunii va include identificarea Standardelor de Raportare Financiar aplicabile, inclusiv scopul contabil specific pentru care este cerut evaluarea. Scopul contabil reprezint utilizarea pentru care evaluarea este necesar n situaiile financiare, de exemplu cuantificarea valorii contabile, alocarea preului de achiziie ca urmare a unei combinri de ntreprinderi, testarea deprecierii, clasificarea leasingurilor sau calcularea cheltuielilor cu deprecierea pentru un activ. n plus fa de cerina de a identifica activul ce urmeaz s fie evaluat, conform IVS 101, paragraful 2(d), sfera misiunii va include i precizarea modului n care acel activ este utilizat sau clasificat de ctre entitatea raportoare. Tratamentul contabil cerut pentru active sau datorii identice sau similare poate fi diferit n funcie de modul n care acestea sunt utilizate de o entitate. De exemplu: tratamentul proprieti imobiliare deinut de o entitate poate fi diferit, acesta depinznd de faptul dac este ocupat n scopul realizrii obiectului de activitate al entitii, este deinut ca o investiie, este un surplus fa de cerine sau, n cazul unei companii de dezvoltare imobiliar, este tratat ca stoc comercial; instrumentele financiare deinute pentru a obine fluxuri de numerar contractuale, care conin exclusiv pli ale sumei mprumutate i ale dobnzii pot fi tratate diferit fa de alte tipuri de instrumente; imobilizrile necorporale dobndite printr-o fuziune sau printr-o achiziie a unei ntreprinderi pot fi tratate diferit fa de activele similare deja deinute de o entitate. Atunci cnd un activ este utilizat mpreun cu alte active identificabile separat, se va identifica elementul de nregistrare n contabilitate. Standardul de Raportare Financiar relevant poate indica modul n care va fi stabilit elementul de nregistrare n contabilitate sau gradul de agregare pentru diferite tipuri de active sau pentru diferite scopuri contabile.
95

3.

Standardele Internaionale de Evaluare

Pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(e), tipul valorii va fi clar identificat. Exemple de astfel de tipuri ale valorii cerute de standardele de contabilitate includ valoarea just, valoarea realizabil net i valoarea recuperabil. Definiia lor este coninut n standardul de contabilitate relevant. 4. Pentru a se conforma cu IVS 101, paragraful 2(i), orice ipoteze care se vor face, vor fi declarate. Ipotezele adecvate vor varia n funcie de modul n care un activ este deinut sau clasificat. Cele mai multe Standarde de Raportare Financiar prevd c situaiile financiare se elaboreaz plecnd de la premisa c entitatea se supune principiului continuitii activitii, cu excepia cazului n care managementul fie intenioneaz s lichideze entitatea, fie s nceteze activitatea comercial, fie nu are alt alternativ realist dect acestea. Cu excepia instrumentelor financiare, n mod normal, se consider ca fiind adecvat ipoteza conform creia activul sau activele vor continua s fie utilizate ca pri ale ntreprinderii creia i aparin. Aceast ipotez nu se aplic n cazurile n care este clar c exist fie intenia de a lichida entitatea sau de a renuna la un anumit activ, fie c exist o cerin de a se lua n considerare suma care ar putea fi recuperat prin cedarea sau din retragerea activului. De asemenea, este necesar s se declare i ipotezele care vor fi fcute pentru a defini elementul de nregistrare n contabilitate, de exemplu, dac activul va fi evaluat de sine stttor sau n combinaie cu alte active. Este posibil ca standardul de contabilitate relevant s conin precizri referitoare la ipotezele sau la premisele evalurii care pot fi fcute. n mod obinuit, nu este normal ca o evaluare efectuat n scopul raportrii ntr-o situaie financiar s fie fcut pe baza unei ipoteze speciale. Cnd se iau n considerare restriciile enunate n IVS 101, paragraful 2(j), se vor avea n vedere urmtoarele: (a) msura i forma oricror referine la evaluare, care ar putea aprea n situaiile financiare publicate; (b) msura n care evaluatorii au obligaia de a rspunde la ntrebrile privind evaluarea, ridicate de ctre auditorul entitii. Referinele adecvate referitoare la aceste aspecte vor fi incluse n sfera misiunii de evaluare. Implementare (IVS 102) 8. Nu exist cerine suplimentare atunci cnd se efectueaz evaluri pentru raportarea financiar.

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

5.

6.

7.

96

Aplicaii ale evalurii

Raportarea evalurii (IVS 103) 9. n plus fa de cerinele minime ale IVS 103 Raportarea evalurii, un raport de evaluare pentru utilizarea ntr-o situaie financiar va include i referinele adecvate la problemele abordate n sfera misiunii, n conformitate cu paragrafele 27, de mai sus. De asemenea, raportul va cuprinde orice informaie pe care entitatea raportoare este obligat s o furnizeze conform Standardelor de Raportare Financiar relevante. Exemple de informaii cu privire la evaluarea valorii juste, a cror dezvluire este necesar, includ metodele i ipotezele semnificative folosite n evaluare i/sau dac cuantificarea a fost determinat prin referin la preurile observabile sau la tranzaciile recente de pe pia. Unele standarde cer i informaii despre sensitivitatea evalurii fa de modificrile unor date de intrare semnificative. Atunci cnd efectul unei ipoteze asupra evalurii este important, efectul acelei ipoteze va fi precizat n raport. Pentru a se conforma cerinei de a preciza restriciile privind utilizarea, distribuirea sau publicarea conform IVS 103, paragraful 5(j), n raport vor fi menionate orice condiii cu privire la modul n care raportul poate fi reprodus sau la modul n care se poate face referire la acesta n situaiile financiare publicate ale entitii. Data intrrii n vigoare 13. Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

10.

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

11. 12.

97

Standardele Internaionale de Evaluare

GHID DE APLICARE Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFS-urile cuprind standarde i interpretri numerotate individual. Standardele publicate iniial, nainte de anul 2001, sunt denumite IAS (Standardele Internaionale de Contabilitate). Standardele publicate ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele extrase din IFRS-uri i referirile la acestea din prezentul ghid sunt reproduse cu permisiunea Fundaiei IFRS. Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt realizate n conformitate cu cele publicate, la data la care aceast aplicaie a evalurii este publicat. IFRS-urile i interpretarea lor se schimb pe parcursul timpului. n consecin, referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a nu mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a nlocui referirile la IFRS-urile curente sau la interpretrile publicate de ctre IASB sau de Fundaia IFRS. Mai multe informaii cu privire la IFRSuri i la alte publicaii asociate pot fi obinute de pe website-ul www.ifrs.org. Acest ghid este elaborat pentru a asista specialitii n evaluare i pentru a-i ajuta pe utilizatori s neleag anumite cerine de evaluare ale IFRS-urilor. Dei scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de evaluare general acceptate la data publicrii, acesta nu impune nicio cerin obligatorie. Referirile la cerinele de contabilizare se supun prevederilor IFRS-urilor relevante, iar n cazul unui conflict ntre acest ghid i IFRS-uri, IFRS-urile vor prevala. Chiar dac pot exista cerine similare n alte Standarde de Raportare Financiar, IVSC nu face nicio afirmaie referitoare la relevana acestui ghid fa de aceste standarde. Valoarea just G1. Valoarea just reprezint fie tipul cerut al valorii, fie o opiune permis pentru multe tipuri de active sau datorii, n conformitate cu IFRS-urile. IFRS 13 Evaluarea valorii juste conine urmtoarea definiie: Valoarea just este preul care ar fi primit pentru a vinde un activ sau pltit pentru a transfera o datorie ntr-o tranzacie normal ntre participanii pe pia la data evalurii. 9 Aceast definiie nlocuiete definiiile mai vechi care apar n diverse IFRS-uri. Trebuie avut n vedere i faptul c aceast definiie difer de aceea care apare n IVS - Cadrul general i care este utilizat, de obicei, n alte scopuri, dect pentru raportare financiar. G2. Aceast definiie i comentariul asociat din IFRS 13 indic n mod clar faptul c valoarea just, conform IFRS, este un concept diferit de valoarea just, aa cum este aceasta definit i comentat n IVS Cadrul general. Comentariul din IFRS 13 i, n special referirile la participanii pe pia, la o tranzacie normal, tranzacie ce are loc pe

IFRS Foundation. 98

Aplicaii ale evalurii

piaa principal sau pe cea mai avantajoas pia i pentru cea mai bun utilizare a unui activ, arat clar faptul c valoarea just, conform IFRS-urilor, este similar, n general, cu conceptul de valoare de pia, aa cum aceasta este definit i comentat n IVS - Cadrul general. Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de pia, conform IVS, ndeplinete cerina de evaluare a valorii juste, conform IFRS 13, supus unor ipoteze specifice cerute de ctre standardul de contabilitate, cum ar fi stipulrile privind elementul de nregistrare sau ignorarea restriciilor de vnzare. Agregarea G3. Valoarea just, conform IFRS-urilor, se aplic elementului de nregistrare n contabilitate pentru un activ sau o datorie, aa cum se specific n standardul corespunztor. Aceasta este, de obicei, activul sau datoria individual, dar n anumite condiii, se poate aplica unui grup de active nrudite. IFRS 13 impune ca fiind necesar, n cazul activelor, s se determine dac valoarea maxim pentru participanii de pe pia ar putea rezulta din folosirea activului n combinaie cu alte active sau datorii, privite ca un grup sau din utilizarea activului de sine stttor. Aceast cerin, de a stabili modul n care activele individuale se presupun a fi agregate cu alte active poteniale complementare, este conform cu cerinele IVS 101 Sfera misiunii de evaluare i IVS 103 Raportarea evalurii. Datele de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste G4. IFRS 13 include o ierarhie a valorii juste care clasific evalurile n funcie de natura datelor de intrare disponibile. Pe scurt, cele trei niveluri ale ierarhiei sunt urmtoarele: datele de intrare de nivel 1 sunt cotaiile de pre (neajustate) de pe pieele active pentru active sau datorii identice pe care entitatea le poate accesa la data evalurii; datele de intrare de nivel 2 sunt date de intrare, altele dect cotaiile de pre cuprinse la nivelul 1, care pot fi observate pentru activ sau pentru datorie, fie direct, fie indirect; datele de intrare de nivel 3 sunt date de intrare neobservabile pentru activ sau pentru datorie. 10 Aceast ierarhie apare i n IFRS 7 Instrumente financiare: prezentarea informaiilor. G5. IFRS 13 cere ca, n situaiile financiare, s fie indicat nivelul din aceast ierarhie al oricrui activ sau al oricrei datorii evaluate la valoarea just. Exist cerine de contabilizare suplimentare n legtur cu evalurile efectuate prin utilizarea datelor de intrare de nivel 3. De aceea, pentru un raport de evaluare elaborat n scopul Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

10

IFRS Foundation. 99

Standardele Internaionale de Evaluare

utilizrii n situaiile financiare, ntocmit conform IFRS-urilor, este adecvat s includ informaii suficiente despre datele de intrare folosite pentru evaluare, pentru a permite ca entitatea raportoare s ncadreze corect activele pe categorii, n cadrul acestei ierarhii. Datorii G6. IFRS 13 prevede c evaluarea unei datorii presupune faptul c aceasta este transferat unui participant pe pia la data evalurii; nu se presupune a fi decontat cu cealalt parte sau stins n alt mod. Atunci cnd pentru datorie nu exist un pre de pia observabil, valoarea sa trebuie estimat prin utilizarea aceleiai metode pe care ar folosi-o cealalt parte n tranzacie pentru a estima valoarea activului corespondent. Valoarea just a unei datorii reflect riscul de neperforman asociat cu datoria, dar l consider a fi acelai, nainte i dup presupusul transfer. Riscul de neperforman include efectul propriului risc de credit al entitii. G7. n IFRS 13 exist prevederi speciale referitoare la situaiile n care nu exist un activ corespondent unei datorii, aa cum este cazul multor datorii nefinanciare. De asemenea, n estimarea valorii juste, exist o cerin de a ignora orice restricie contractual sau de alt natur privind posibilitatea unei entiti de a transfera o datorie. Deprecierea G8. IAS 16 include o cerin pentru o entitate de a declara amortizarea mijloacelor fixe. n contextul raportrii financiare, amortizarea este o cheltuial nregistrat n situaiile financiare care reflect consumarea unui activ pe parcursul duratei de via util a acestuia pentru o entitate. Exist o cerin de a amortiza separat componentele unui activ care au un cost semnificativ n cadrul ntregului. Componentele, care au o durat de via util similar i care se amortizeaz ntr-un mod similar, pot fi grupate. n cazul proprietii imobiliare, de obicei terenul nu se amortizeaz. Deseori evalurile sunt solicitate pentru calcularea valorii amortizabile. Termenul de depreciere este folosit cu nelesuri diferite n evaluare i n raportarea financiar. n contextul evalurii, deprecierea, de obicei, este folosit pentru a face referire la coreciile aplicate costului de reproducere sau de nlocuire a activului, pentru a reflecta deprecierea activului atunci cnd se utilizeaz abordarea prin cost, astfel nct s indice valoarea activului atunci cnd nu este disponibil o dovad despre vnzri. n contextul raportrii financiare, deprecierea (amortizarea) se refer la cheltuiala nregistrat pentru a reflecta alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ, pe durata lui de via util pentru entitate.

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

G9.

100

Aplicaii ale evalurii

G10. Pentru a estima cheltuiala care trebuie fcut cu amortizarea, este necesar determinarea valorii amortizabile. Aceasta este diferena, dac exist vreuna, ntre valoarea contabil a activului i valoarea rezidual a acestuia. Pentru a stabili valoarea rezidual, trebuie s se determine durata de via util a activului. Aceti termeni sunt definii n IAS 16, dup cum urmeaz: valoarea amortizabil reprezint costul unui activ sau alt valoare care nlocuiete costul n situaiile financiare minus valoarea rezidual a activului, valoarea contabil este valoarea la care un activ este recunoscut dup ce se deduc deprecierea (amortizarea) cumulat i pierderile cumulate din depreciere, valoarea rezidual reprezint suma estimat pe care o entitate ar obine-o n prezent din cedarea unui activ, dup scderea costurilor asociate cedrii, dac activul ar avea deja vechimea i starea prevzute la sfritul duratei lui de via util, durata de via util este fie (a) perioada n care un activ este preconizat a fi disponibil pentru utilizare de ctre o entitate, fie (b) numrul de uniti de producie sau alte uniti similare, pe care entitatea preconizeaz s le obin de la activ. G11. Trebuie reinut faptul c valoarea contabil poate avea ca baz fie costul istoric, fie valoarea just minus amortizarea cumulat i pierderile cumulate din depreciere. Valoarea rezidual i durata de via util trebuie s fie revizuite cel puin la sfritul fiecrui an financiar. Deprecierea: terenuri i cldiri G12. IAS 16 recunoate c, de obicei, terenul are o durat de via util nelimitat, ceea ce nseamn c ar trebui s fie considerat separat i s nu se amortizeze. Primul pas n stabilirea valorii amortizabile atribuibil unei proprieti imobiliare sau unei pri a unei proprieti imobiliare, este, deci, stabilirea valorii componentei teren. Acest lucru se face, de obicei, prin stabilirea valorii terenului la data situaiei financiare relevante i apoi scderea acesteia din valoarea contabil a proprietii imobiliare, adic terenul i cldirile considerate mpreun, pentru a stabili valoarea care poate fi atribuit cldirilor. Aceasta este o valoare teoretic, ntruct ea nu s-ar putea realiza avnd n vedere faptul c, de obicei, cldirile nu pot fi vndute fr terenul pe care acestea sunt situate. G13. Dup ce a fost stabilit valoarea teoretic pentru componenta cldire, trebuie estimat valoarea rezidual a cldirii. Pentru a face acest lucru este necesar s se estimeze durata de via util. Este important de reinut faptul c aceasta poate fi diferit de durata de via economic rmas, aa cum aceasta ar fi recunoscut de un participant tipic pe pia. Conform IAS 16, durata de via util este specific entitii. Dac proprietatea nu ar fi disponibil entitii pentru
101

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Standardele Internaionale de Evaluare

ntreaga sa durat de via sau dac entitatea decide c respectiva cldire va fi n scurt timp un surplus pentru cerinele sale, atunci aceasta va fi durata de via util. G14. Valoarea rezidual este o valoare curent, de la data situaiei financiare, dar n ipoteza c activul se afl deja la finalul vieii sale utile i ntr-o stare corespunztoare acestei ipoteze. Cldirile pot avea o durat de via economic care depete perioada pentru care acestea vor fi disponibile sau cerute de entitate i, de aceea, pot avea o valoare rezidual semnificativ. Deprecierea: imobilizri corporale mobile Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar G15. Durata de viaa util a unui element de natura imobilizrilor corporale mobile este mai probabil s coincid cu durata de via economic a acelui element ntruct, n general, ratele de depreciere sunt mai mari dect n cazul cldirilor, ceea ce nseamn c duratele de via economic sunt mai scurte. Totui, diferena dintre durata de via util pentru entitate i durata de via economic rmas ar trebui luat n considerare. Deprecierea: componentizare G16. Atunci cnd valoarea contabil are la baz costul istoric, costul acelor componente care au att un cost semnificativ n relaie cu ntregul, ct i o durat de via util care diferit semnificativ, trebuie s fie stabilit imediat. G17. Atunci cnd valoarea contabil are la baz valoarea just a elementului, va fi necesar o alocare pe componente a valorii juste a acestuia. Dei ar fi posibil s se determine valoarea atribuibil unei componente a elementului de natura imobilizrilor corporale mobile, dac exist o pia activ pentru acele componente, n alte cazuri componentele nu vor fi tranzacionate activ. Situaia din urm este valabil, de obicei, pentru componentele unei cldiri, de exemplu, cldirile sunt rar vndute fr instalaiile necesare pentru nclzire, iluminat i aerisire, iar instalaiile ncorporate nu pot fi vndute fr cldire. Atunci cnd valoarea componentelor individuale nu poate fi determinat n mod credibil, valoarea atribuibil ntregului este alocat pe componente. Raportul dintre costul elementului i costul ntregului poate constitui o baz adecvat pentru o astfel de alocare. Contracte de leasing G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi incluse n situaiile financiare fie ca leasing-uri operaionale, fie ca leasing-uri financiare. 11 Evalurile pot fi cerute pentru a stabili cum se clasific un contract de leasing i, dac acesta este clasificat ca leasing financiar, pentru a determina valoarea contabil a activului i a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite n IAS 17, astfel:
11

IASB revizuiete n prezent modul n care se trateaz din punct de vedere contabil leasingurile, iar propunerile iniiale implic schimbri majore, inclusiv eliminarea diferenei curente dintre leasingurile operaionale i cele financiare. 102

Aplicaii ale evalurii

un leasing financiar este operaiunea de leasing care transfer n mare msur toate riscurile i recompensele aferente dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate poate fi sau nu transferat; un leasing operaional este operaiunea de leasing care nu intr n categoria leasingului financiar. G19. Pentru contractele de leasing avnd ca obiect proprietatea imobiliar se aplic reguli speciale. n afar de investiiile imobiliare, elementele teren i cldire ale unei proprieti imobiliare trebuie s fie considerate separat pentru clasificarea contractului fie ca leasing financiar, fie ca leasing operaional. Prevederile pentru investiiile imobiliare sunt descrise n paragrafele G29G32. IAS 17 nu se aplic pentru activele biologice, aa cum sunt definite acestea n IAS 41. Clasificarea contractelor de leasing G20. Testul de clasificare depinde mai degrab de natura contractului dect de forma acestuia. De exemplu, un contract ntre dou pri, pentru utilizarea unui activ n schimbul unei pli, poate s nu fie numit contract de leasing, dar dac sunt ndeplinite condiiile impuse de IAS 17, atunci va fi necesar ca acest contract s fie considerat ca un leasing. G21. n IAS 17, se enumer urmtoarele exemple de situaii care ar putea indica existena unui leasing financiar, fie individual, fie n combinaie. Acestea nu reprezint teste absolute, ci doar ilustraii: (a) contractul de leasing transfer locatarului dreptul de proprietate asupra activului pn la sfritul duratei contractului de leasing; (b) locatarul are opiunea de a cumpra activul, la un pre estimat a fi suficient de mic fa de valoarea just, 12 la data la care opiunea devine exercitabil, astfel nct, la nceputul contractului de leasing, exist certitudinea rezonabil c opiunea va fi exercitat; (c) durata contractului de leasing acoper, n cea mai mare parte, durata de via economic a activului, chiar dac titlul de proprietate nu este transferat; (d) la nceputul contractului de leasing, valoarea actualizat a plilor minime de leasing este cel puin egal cu aproape ntreaga valoare just a activului n sistem de leasing; (e) activele n sistem de leasing au un caracter att de specializat, nct numai locatarul le poate utiliza fr modificri majore; (f) dac locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile locatorului generate de rezilierea contractului sunt suportate de locatar;

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

(g) ctigurile sau pierderile rezultate din variaia valorii juste a valorii reziduale sunt n sarcina locatarului;
12

A se vedea paragraful G33. 103

Standardele Internaionale de Evaluare

(h)

locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a doua perioad, la o chirie care este substanial mai mic fa de chiria de pia. 13

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

G22. IAS 17 subliniaz faptul c aceste criterii enumerate sunt doar exemple i indicii i nu pot fi ntotdeauna concludente. Dac alte caracteristici arat clar c leasingul nu transfer n mare msur toate riscurile i beneficiile aferente, atunci leasingul este clasificat ca un leasing operaional. De exemplu, acesta poate fi cazul dac proprietatea asupra activului este transferat la sfritul contractului de leasing, n schimbul unei pli variabile egale cu valoarea sa just la acel moment sau dac exist ajustri regulate ale chiriei, la nivelul pieei din acel moment sau prin referirea la un indice al inflaiei. G23. Clasificarea leasingului se face la nceputul contractului de leasing. Clasificarea presupune o estimare a msurii n care se transfer beneficiile economice printr-un contract de leasing. n multe cazuri, o apreciere calitativ a termenilor contractului de leasing va indica rapid clasificarea corect, fr a fi necesar evaluarea diferitelor drepturi ale contractului de leasing. Totui, evalurile pot fi cerute pentru a ajuta la stabilirea beneficiilor locatorului i respectiv ale locatarului, de exemplu la estimarea valorii reziduale la sfritul contractului, pentru a stabili dac leasingul a acoperit o parte semnificativ din durata de via economic a activului. Clasificarea contractelor de leasing imobiliar G24. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect un teren i o cldire sau mai multe cldiri la un loc, IAS 17 impune ca cele dou componente s fie considerate separat n scopul clasificrii. Dac componenta contractului de leasing atribuibil cldirii este un leasing financiar, va fi necesar s se fac o alocare a chiriei iniiale, lund drept criteriu valorile juste relative ale fiecrei componente, la data nceperii contractului de leasing. G25. n cazul celor mai multe contracte de leasing imobiliar terenul i cldirile revin locatorului la sfritul contractului de leasing. Deseori exist i prevederi care impun ca chiria s fie reajustat periodic pentru a reflecta modificrile intervenite n valoarea proprietii i frecvent o obligaie a locatarului de a napoia locatorului cldirile n stare bun. Acestea, de obicei, sunt indicii asupra faptului c locatorul nu a transferat locatarului n mare parte toate riscurile i beneficiile aferente dreptului de proprietate asupra cldirilor sau terenului, atunci cnd a ncheiat contractul de leasing. Ca urmare, multe contracte de leasing, care au ca obiect terenuri i cldiri, sunt uor identificabile drept contracte de leasing operaional. G26. Contractele de leasing financiar, avnd ca obiect terenuri i cldiri, se ncheie atunci cnd leasingul este folosit ca mijloc de a finana o posibil achiziie a proprietii de ctre locatar, de exemplu prin intermediul unei opiuni de cumprare a titlului de proprietate al
13

Fundaia IFRS. 104

Aplicaii ale evalurii

locatorului, pentru o sum nominal, dup ce au fost fcute plile chiriei specificate. Ocazional, contractele de leasing care nu sunt clar structurate ca acorduri financiare pot ndeplini unele dintre criteriile privind existena unui leasing financiar, de exemplu atunci cnd plile chiriei nu reflect valoarea suport a proprietii. n astfel de cazuri este necesar o analiz mai detaliat a valorii riscurilor i beneficiilor transferate de la locator ctre locatar, pentru a stabili clasificarea corect. G27. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect o parcel de teren i o cldire construit pe aceasta, alocarea chiriei pe fiecare component este o sarcin care poate fi fcut corect atunci cnd n localitate exist o pia activ pentru terenuri similare pentru dezvoltare. n alte situaii, de exemplu, atunci cnd contractul de leasing are ca obiect o parte dintr-o cldire cu mai multe spaii de nchiriat, fr s existe un teren identificabil atribuibil unui anume contract de leasing, o alocare credibil este imposibil. IAS 17 impune condiia ca atunci cnd nu se poate realiza o alocare credibil, ntregul leasing s fie clasificat drept leasing financiar, cu excepia cazului n care este clar c ambele componente fac obiectul unui contract de leasing operaional. Dac este clar c ambele componente sunt leasinguri operaionale nc de la nceput, exerciiul alocrii nu este necesar. G28. n practic, contractele de leasing avnd ca obiect o parte dintr-o cldire cu mai multe spaii de nchiriat, de obicei, sunt leasing-uri operaionale i ntreaga proprietate va fi clasificat ca investiie imobiliar de ctre locator. n astfel de cazuri alocarea nu este necesar. n cazurile n care componenta cldire face, n mod clar, obiectul unui contract de leasing financiar, componenta teren este n majoritatea cazurilor identificabil. Se ntmpl rar ca cldirea s ndeplineasc criteriile pentru a fi clasificat ca leasing operaional i componenta teren s nu poat fi clar identificat. Totui, dac exist un astfel de caz, nu trebuie s fie realizat o alocare ntre teren i cldire pe baza unor criterii neconcludente. n astfel de condiii, ntreaga proprietatea imobiliar ce face obiectul contractului de leasing ar trebui s fie considerat un leasing financiar. Investiia imobiliar n leasing G29. Conform IAS 17, nu este necesar s se fac o alocare ntre componenta teren i cldiri ale unei investiii imobiliare, deinut printr-un contract de leasing i contabilizat prin folosirea modelului valorii juste. G30. Investiia imobiliar este frecvent deinut de un investitor printr-un contract de leasing, de exemplu, un contract de leasing pe termen lung avnd ca obiect un teren pe care a construit cldiri, care sunt apoi nchiriate ca o investiie. Deoarece, de obicei, terenul nu se depreciaz, un contract de leasing avnd ca obiect un teren poate prea corect clasificat ca un contract de leasing operaional i ca urmare, nu va fi inclus n situaia privind poziia financiar. Totui, recunoscnd faptul c multe investiii imobiliare mari sunt deinute pe aceast baz, IAS 40 prevede c la recunoaterea iniial a unei investiii imobiliare deinut printr-un contract de leasing, aceasta va fi considerat ca un leasing financiar, conform IAS 17.
105

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Standardele Internaionale de Evaluare

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

G31. Dei prevederile mai sus menionate arat c de obicei nu exist neclariti cu privire la clasificare i alocare n cazul investiiei imobiliare, persist ns o potenial anomalie. Valoarea dreptului investitorului asupra unei investiii imobiliare deinut printr-un contract de leasing reflect diferena dintre plile efectuate conform contractului de leasing iniial i ncasrile sau ncasrile poteniale obinute prin contractul sau contractele de subnchiriere, a se vedea IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Totui, IAS 17 prevede c nu este adecvat ca datoriile pentru activele nchiriate s fie nscrise n situaiile financiare, ca o deducere din activele nchiriate. G32. Pentru a se conforma acestei cerine, IAS 40 prevede c atunci cnd valoarea unei investiii imobiliare, deinut printr-un contract de leasing, este valoarea net a tuturor plilor ce urmeaz s fie fcute pentru a ajunge la valoarea contabil, este necesar s se adauge orice datorie recunoscut aferent operaiunii de leasing. Trebuie menionat faptul c aceasta este numai o corecie contabil i nu ar trebui s fie reflectat sau anticipat n evaluarea dreptului investitorului (locatorului). Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract de leasing G33. Atunci cnd un contract de leasing este identificat ca fiind un leasing financiar, locatarii trebuie s contabilizeze activul sau datoria folosind ca baz fie valoarea just a activului nchiriat, fie valoarea actualizat a plilor minime de leasing, alegnd-o pe cea mai mic dintre acestea, fiecare fiind determinat la nceputul contractului de leasing. IFRS 13 Evaluarea valorii juste nu se aplic contractelor de leasing. G34. n contextul IAS 17, valoarea unui activ este considerat separat de orice datorie creat de leasing. Atunci cnd se contabilizeaz dreptul locatarului ntr-un leasing financiar este necesar s se cuantifice valoarea activului, prin estimarea valorii beneficiului pe care un participant pe pia l-ar obine ca urmare a dreptului de folosin a activului pe ntreaga durat a contractului de leasing. n cazul contractelor de leasing avnd ca obiect proprieti imobiliare, altele dect investiiile imobiliare, este important de menionat faptul c acestea nu coincid cu valoarea dreptului de folosin al locatarului, creat prin contractul de leasing (a se vedea IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare), avnd n vedere faptul c aceasta din urm reflect att datoria aferent leasingului, precum i valoarea activului. G35. Plile minime de leasing sunt definite n IAS 17. Pe scurt, ele reprezint plile efectuate pe durata contractului de leasing, pe care locatarul trebuie s le efectueze, excluznd orice chirie neprevzut, taxele i sumele pltite locatorului pentru servicii. Plile minime de leasing includ orice valoare rezidual garantat locatorului, de ctre locatar. ntruct chiriile neprevzute sunt excluse din calculul plilor minime de leasing, iar plile trebuie s fie clar stabilite n cadrul contractului de leasing, de obicei, evalurile nu sunt necesare.
106

Aplicaii ale evalurii

G36. IAS 17 prevede faptul c valoarea actualizat a plilor minime de leasing ar trebui calculat folosind o rat de actualizare echivalent cu rata implicit a dobnzii din contractul de leasing sau, n lipsa acesteia, o rat marginal de ndatorare a locatarului. Pentru calcularea ratei implicite a dobnzii din contractul de leasing, este necesar stabilirea valorii juste a activului negrevat de sarcini la data nceperii contractului de leasing i a valorii sale reziduale la sfritul leasingului. G37. Cerinele privind amortizarea din IAS 16 se aplic i activelor n sistem de leasing i, de aceea, pot fi relevante i paragrafele G8G17. Alocarea preului de achiziie G38. n urma unei combinri de ntreprinderi, adic achiziia unui pachet de control ntr-una sau n mai multe ntreprinderi, IFRS 3 i impune dobnditorului s contabilizeze tranzacia prin recunoaterea activelor identificabile separat dobndite i a datoriilor asumate la valoarea just. Conform IFRS 3, fondul comercial reprezint diferena dintre preul de achiziie pltit pentru transferul ntreprinderii i valoarea just a activelor nete identificabile achiziionate. G39. Activele corporale ale unei ntreprinderi sunt, n general, uor identificabile i pot fi evaluate separat. Identificarea i evaluarea imobilizrilor necorporale identificabile separat poate ridica mai multe dificulti, ns Comentariul la IVS 210 Imobilizri necorporale conine ndrumri relevante. G40. IFRS 3 prezint excepii de la cele de mai sus, privind recunoaterea i/sau evaluarea unora dintre activele sau datoriile identificabile. Cerinele specifice se aplic datoriilor contingente, impozitelor pe venit, beneficiilor angajailor, activelor de despgubire, drepturilor redobndite, recompenselor bazate pe acordarea de aciuni i activelor deinute pentru a fi vndute. Testarea deprecierii G41. Deprecierea are loc atunci cnd valoarea contabil a unui activ depete valoarea ce poate fi recuperat fie prin continuarea utilizrii sale, fie prin vnzarea activului. Conform IAS 36 Deprecierea activelor, o entitate trebuie s reanalizeze diferitele categorii de active, la data fiecrei situaii privind poziia financiar, pentru a stabili dac exist orice indiciu c un activ ar putea fi depreciat. Deprecierea poate fi semnalat de o diminuare a valorii unui activ, cauzat de modificri ale pieei sau tehnologice, de nvechirea activului, de subperformana activului n comparaie cu beneficiul ateptat sau de o intenie de a ntrerupe sau de a restructura activitatea entitii. Anumite active (fondul comercial i imobilizrile necorporale cu o durat de via nedeterminat sau care nu sunt nc disponibile pentru a fi utilizate) trebuie testate anual pentru a identifica deprecierea.
107

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Standardele Internaionale de Evaluare

G42. Dac se consider c exist depreciere, valoarea contabil a activului, derivat fie din costul istoric, fie dintr-o evaluare anterioar, trebuie diminuat pn la nivelul valorii recuperabile. Aceasta este valoarea cea mai mare dintre valoarea de utilizare a activului i valoarea lui just minus costurile generate de vnzare. Testarea deprecierii valoarea recuperabil G43. Valoarea recuperabil este valoarea cea mai mare dintre valoarea de utilizare i valoarea just minus costurile generate de vnzare. Nu este ntotdeauna necesar s se determine ambele valori; dac una dintre acestea depete valoarea contabil a activului, activul nu este depreciat i nu mai este necesar estimarea celeilalte valori. Testarea deprecierii valoarea de utilizare G44. Valoarea de utilizare este definit de IAS 36 ca valoarea actualizat a fluxurilor de numerar viitoare preconizate s se obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar. O unitate generatoare de numerar este cel mai mic grup identificabil de active care genereaz intrri de numerar independente ntr-o mare msur de intrrile de numerar generate de alte active sau grupuri de active. G45. Valoarea de utilizare este specific entitii, ntruct aceasta reflect fluxurile de numerar pe care entitatea se ateapt se le obin din utilizarea n continuare a unui activ pe durata lui de via util anticipat i din cedarea lui la finele acestei perioade. G46. IAS 36 prevede c n calcularea valorii de utilizare a unui activ vor fi incluse urmtoarele elemente: (a) o estimare a fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea se ateapt s le obin de la activul respectiv; (b) ateptrile privind posibilele fluctuaii ale valorii sau plasarea n timp a acelor fluxuri de numerar viitoare; (c) valoarea n timp a banilor, n funcie de rata curent a dobnzii la plasamentele fr risc de pe pia; (d) preul suportrii incertitudinii inerente activului; (e) ali factori, cum ar fi absena lichiditii, pe care participanii pe pia ar lua-o n calcul la estimarea valorii fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea se ateapt s le obin de la activul respectiv. 14 G47. Fluxurile de numerar ateptate trebuie testate pentru a le verifica rezonabilitatea, asigurndu-se c ipotezele care stau la baza previziunilor fcute de entitate sunt n concordan cu rezultatele efective anterioare, cu condiia ca efectele unor evenimente sau situaii ulterioare, care nu au existat cnd aceste fluxuri efective de
14

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Fundaia IFRS. 108

Aplicaii ale evalurii

numerar au fost generate, s justifice aceste rezultate. Fluxurile de numerar se estimeaz pentru activ n situaia lui curent i, de aceea, fluxurile de numerar ateptate nu trebuie s reflecte orice creteri datorate unor restructurri sau modernizri ale activului, pe care entitatea nu le-a angajat nc. G48. Rata de actualizare adecvat va reflecta ctigul pe care participanii pe pia l cer pentru o investiie care ar genera fluxuri de numerar egale ca mrime, plasare n timp i profil de risc cu cele pe care entitatea se ateapt s le obin din utilizarea activului. G49. IAS 36 prezint observaii detaliate pentru estimarea valorii de utilizare. Testarea deprecierii valoarea just minus costurile generate de vnzare G50. Valoarea just minus costurile generate de vnzare a unui activ sau unei uniti generatoare de numerar reprezint suma care poate fi obinut din vnzarea sa, n cadrul unei tranzacii neprtinitoare, ntre pri hotrte i aflate n cunotin de cauz, minus costurile asociate cedrii. Cu excepia cazului n care entitatea deintoare a activului este obligat s l vnd la data evalurii, fr o durat adecvat de expunere pe pia, aceasta nu este o vnzare forat. G51. Costurile generate de vnzare sunt costurile direct atribuibile tranzaciei, de exemplu, costurile legale, costurile de marketing, costurile aferente ndeprtrii activului, taxele nerecuperabile aferente tranzaciei i orice cost direct pentru scoaterea la vnzare a activului sau a unitii generatoare de numerar. Acestea nu includ costurile colaterale, de exemplu acele costuri implicate de reorganizarea ntreprinderii ca urmare a cedrii. Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

109

Standardele Internaionale de Evaluare

Anex Imobilizri corporale din sectorul public


Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public A1. Consiliul Federaiei Internaionale a Contabililor pentru Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSASB) elaboreaz standarde de contabilitate pentru entitile din sectorul public, numite Standardele Internaionale de Contabilitate pentru Sector Public (IPSAS). Fragmentele extrase din IPSAS 17 i IPSAS 21 n paragrafele A6, A8 i A10 provin din Manualul IFAC de Hotrri Internaionale de Contabilitate pentru Sectorul Public 2010 al Consiliului IPSAS, publicat de Federaia Internaional a Contabililor (IFAC), n luna mai 2010 i sunt folosite cu permisiunea IFAC. A2. IPSAS i interpretarea acestora se modific pe parcursul timpului. Ca urmare, referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a nu mai fi de actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a nlocui referirile la prezentele IPSAS, aa cum acestea sunt publicate de IFAC. Versiunea curent a IPSAS poate fi obinut de pe website-ul www.ifac.org/PublicSector. A3. IPSAS conin principii similare cu cele cuprinse n IFRS, dar sunt adresate mediului din sectorul public. Acesta impune o cerin ca anumite active i datorii s fie estimate la valoarea just. La fel ca n cazul IFRS, IVSB consider c valoarea just, n acest context, se obine prin aplicarea valorii de pia, aa cum aceasta este definit n IVS - Cadrul general. Multe tipuri de imobilizri corporale, deinute de organismele din sectorul public sunt specializate mai degrab pentru livrarea unui anumit serviciu, dect ca un mijloc de a genera fluxuri de numerar i se schimb rar sau niciodat printr-o tranzacie de pia. Aceast anex identific prevederile specifice ale IPSAS care afecteaz aplicarea valorii juste la aceste active. Tipuri de imobilizri corporale din sectorul public A4. Proprietatea imobiliar din sectorul public include active imobiliare obinuite generatoare de numerar ca i active care nu genereaz numerar, precum i active imobiliare specializate, care includ active de patrimoniu i active protejate, active de infrastructur, cldiri publice, instalaii pentru furnizarea serviciilor de utiliti publice i active recreaionale. La fel ca n cazul activelor din sectorul privat, activele din sectorul public pot fi clasificate n active necesare exploatrii i active din afara exploatrii. Activele din afara exploatrii includ active de natura unei investiii i active n surplus. Aceste categorii sunt contabilizate n moduri diferite. A5. Multe active de patrimoniu aparin sectorului public. Un activ de patrimoniu este un activ care are o semnificaie cultural, de mediu nconjurtor sau istoric. Activele de patrimoniu pot fi cldiri istorice i monumente, situri arheologice, zone protejate i rezervaii naturale i opere de art. Activele de patrimoniu prezint, de obicei, urmtoarele caracteristici, dei aceste caracteristici nu sunt specifice numai activelor de patrimoniu:
110

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Aplicaii ale evalurii

beneficiul lor economic n termeni culturali, de mediu, educaionali i istorici nu este reflectat n totalitate ntr-o valoare financiar bazat doar pe un pre de pia; obligaiile legale i/sau statutare pot impune interdicii sau restricii severe privitoare la cedarea prin vnzare; ele sunt deseori de nenlocuit, iar beneficiul lor economic poate crete odat cu timpul, chiar dac starea lor fizic se deterioreaz; estimarea duratelor lor de via util poate fi dificil, iar n anumite cazuri acestea pot fi de cteva sute de ani. Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar Imobilizri corporale din exploatare A6. La fel ca i echivalentul su IAS 16 din IFRS, IPSAS 17 Imobilizri corporale permite aplicarea a dou modele pentru recunoaterea activelor din exploatare n situaia privind poziia financiar: modelul costului i modelul valorii juste. Atunci cnd se aplic modelul valorii juste, este necesar o reevaluare curent a activului. Atunci cnd o entitate adopt opiunea reevalurii la valoarea just, activele sunt nregistrate n situaia privind poziia financiar, la valoarea lor just. IPSAS 17, paragrafele 4547, prevede urmtoarele: Valoarea just a elementelor de imobilizri corporale se determin, n general, prin evaluare, pe baza dovezilor de pe pia. Valoarea just a elementelor de imobilizri corporale este, n general, valoarea lor de pia determinat prin evaluare. Acolo unde nu exist dovezi de pia disponibile pentru a determina valoarea de pia a unui element de proprietate imobiliar, ntr-o pia activ i lichid, valoarea just a elementului poate fi stabilit n raport cu celelalte elemente cu caracteristici similare, n circumstane i locaii similare. Dac nu exist dovezi de pia pentru valoarea just, din cauza naturii specializate a elementului de imobilizare corporal mobil, o entitate poate determina valoarea just prin utilizareacostului de nlocuire net sau a abordrilor prin costul de restaurare sau pe baza unitilor de servicii A7. Dei n IPSAS nu exist un echivalent pentru IFRS 13 Evaluarea valorii juste, conform politicii stabilite de convergen ntre IPSAS i IFRS, valoarea just ar trebui s fie estimat ntr-o manier care s fie n concordan cu IFRS. Lipsa dovezilor de pia A8. Pentru anumite active din sectorul public, stabilirea valorii acestora poate fi dificil din cauza lipsei tranzaciilor de pia pentru aceste active. Unele entiti din sectorul public pot fi deintoare a numeroase astfel de active. IPSAS 17, paragraful 47, ofer urmtoarele ndrumri:
111

Standardele Internaionale de Evaluare

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

valoarea just a unui teren vacant din proprietatea de stat, care a fost deinut pentru o lung perioad de timp, n care au avut loc puine tranzacii, poate fi estimat n raport cu valoarea de pia a unui teren cu caracteristici i topografie similare, dintr-o locaie similar, pentru care exist dovezi de pia. n cazul cldirilor specializate i al altor structuri realizate de om, valoarea just poate fi estimat prin utilizarea abordrii prin costul de nlocuire net sau prin abordarea prin costul de restaurare sau a unitilor de servicii (a se vedea IPSAS 21). n multe cazuri, costul de nlocuire net al unui activ poate fi stabilit n raport cu preul de cumprare al unui activ similar, cu un potenial de servicii rmas similar, de pe o pia activ i lichid. n anumite cazuri, costul de reproducere al unui activ va fi cel mai bun indiciu al costului su de nlocuire. De exemplu, n cazul unei eventuale pierderi, o cldire a parlamentului poate fi mai degrab reprodus dect nlocuit cu un sediu alternativ, datorit semnificaiei sale pentru comunitate. A9. Din cauza lipsei de dovezi despre tranzaciile de pia comparabile pentru multe active din sectorul public, de cele mai multe ori, abordarea prin pia nu poate fi folosit. Paragraful de mai sus confirm utilizarea unor metode de evaluare alternative pentru a estima valoarea just a activului, toate fcnd parte din abordarea prin cost, descris n IVS - Cadrul general. IPSAS 21, la care se face referire mai sus, conine cteva ndrumri referitoare la aceste metode. Deprecierea A10. IPSAS 21 Deprecierea activelor generatoare de fluxuri nemonetare conine prevederi similare cu cele din IAS 36, a se vedea IVS 300. Testul pentru deprecierea activului generator de fluxuri nemonetare, care include n mare parte imobilizri corporale utilizate pentru furnizarea unui serviciu public, cere ca valoarea contabil s fie ajustat la valoarea cea mai mare dintre valoarea lui just minus costurile generate de vnzare i valoarea de utilizare a activului. IPSAS 21, paragraful 14, prevede c valoarea de utilizare a unui activ generator de fluxuri nemonetare este valoarea actualizat a serviciului potenial rmas al activului. Standardul ofer apoi ndrumri suplimentare asupra metodelor de estimare a serviciului potenial rmas, dup cum urmeaz: (a) Abordarea prin costul de nlocuire net IPSAS 21, paragrafele 41 43: Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al unui activ se determin ca fiind costul de nlocuire net al activului. Costul de nlocuire al unui activ este costul nlocuirii potenialului brut de serviciu al activului. Acest cost este diminuat pentru a reflecta activul n starea lui de utilizare. Un activ poate fi nlocuit fie prin reproducerea (replicarea) activului existent, fie prin nlocuirea potenialului brut de servicii al activului. Costul de nlocuire net se determin
112

Aplicaii ale evalurii

ca fiind costul de reproducere sau costul de nlocuire al activului, oricare din aceste costuri este mai mic, minus amortizarea cumulat calculat pe baza unui astfel de cost, pentru a reflecta potenialul de servicii deja consumat sau expirat al activului. Costul de nlocuire i costul de reproducere ale unui activ se determin pe o baz optimizat. Explicaia este c entitatea nu ar nlocui sau reproduce activul printr-un activ similar dac activul nlocuit sau reprodus ar fi un activ supraproiectat sau supradimensionat. Activele supraproiectate conin caracteristici care nu sunt necesare pentru bunurile sau serviciile pe care le furnizeaz activul. Activele supradimensionate sunt activele care au o capacitate mai mare dect cea necesar pentru satisfacerea cererii de bunuri i servicii furnizate de activ. Determinarea costului de nlocuire sau a costului de reproducere a unui activ, pe o baz optimizat, reflect astfel potenialul de servicii cerut de la activ. n anumite cazuri, capacitatea de rezerv sau excedentar este pstrat din motive de siguran sau din alte motive. Aceasta rezult din nevoia de a se asigura o capacitate disponibil adecvat de servicii, pentru situaiile speciale ale entitii. De exemplu, departamentul de pompieri trebuie s aib maini de rezerv pentru a putea asigura serviciile necesare n caz de urgen. O astfel de capacitate de rezerv sau excedentar face parte din potenialul de servicii cerut al activului. (b) Abordarea prin costul de restaurare IPSAS 21, paragraful 44: Costul de restaurare este costul de reconstituire a potenialului de servicii al unui activ, la nivelul anterior deprecierii. Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al activului se determin prin scderea costului estimat de restaurare a activului din costul curent de nlocuire a potenialului de servicii rmas al activului, la nivelul anterior deprecierii. Cel din urm cost este determinat, de regul, ca fiind cel mai mic cost dintre costul de nlocuire net i costul de reproducere net al activului. Paragrafele 41 i 43 conin ndrumri suplimentare referitoare la determinarea costului de nlocuire sau a costului de reproducere al unui activ. (c) Abordarea prin unitile de servicii IPSAS 21, paragraful 45: Conform acestei abordri, valoarea actualizat a potenialului de servicii rmas al activului se determin prin diminuarea costului curent al potenialului de servicii rmas al activului, nainte de depreciere, pentru a se conforma cu numrul redus de uniti de servicii preconizat pentru activul aflat n stare de depreciere. Ca i n abordarea prin costul de restaurare, costul curent al nlocuirii potenialului de servicii rmas al activului, nainte de depreciere, se determin uzual ca fiind costul de
113

Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

Standardele Internaionale de Evaluare

reproducere net sau costul de nlocuire net al activului, nainte de depreciere, oricare dintre cele dou costuri este mai mic. A11. IPSAS 17 admite faptul c anumite active de patrimoniu au un potenial de servicii diferit de valoarea lor de patrimoniu, cum ar fi, de exemplu, o cldire istoric folosit pentru birouri. n aceste cazuri, ele pot fi recunoscute i evaluate pe aceeai baz ca i alte elemente ale imobilizrilor corporale. n cazul altor active de patrimoniu, potenialul lor de servicii este limitat la caracteristicile lor de patrimoniu, ca de exemplu monumentele i ruinele. Existena unui potenial de servicii alternativ poate influena abordarea n evaluare adoptat. Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar

114

Aplicaii ale evalurii

IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
Coninut
Introducere STANDARD Sfera misiunii de evaluare Implementare Raportarea evalurii Data intrrii n vigoare GHID DE APLICARE Dreptul asupra proprietii imobiliare Stimulente Abordri n evaluare Tipuri de proprietate imobiliar Investiia imobiliar Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar Proprietatea imobiliar specializat Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri Proprietatea n dezvoltare Active epuizabile INTRODUCERE Deseori creditele de la bnci i de la alte instituii financiare sunt garantate cu drepturile asupra proprietii imobiliare ale debitorului. Creditarea se poate face pe calea unei ipotecri sau prin alte forme de pli fixe sau variabile. Factorul comun este acela c creditorul are puterea de a-i recupera creditul prin preluarea controlului asupra garaniei, n cazul incapacitii de plat a debitorului. Ca garanie pot fi oferite diferite tipuri de proprietate imobiliar. STANDARD 1. Principiile coninute n Standardele generale i n IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare se aplic evalurilor n scopul garantrii mprumutului, cu excepia cazului n care acestea sunt modificate de acest standard. Acest standard conine numai acele modificri, cerine suplimentare sau exemple specifice asupra modalitilor n care se aplic Standardele generale. G1G2 G3 G4 G5 G6G9 G10 G11G12 G13 G14G17 G18 1 25 6 78 9

Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului

Paragrafe

115

Standardele Internaionale de Evaluare

Sfera misiuni de evaluare (IVS 101) Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului 2. Pentru a se conforma cerinei de a confirma identitatea i statutul evaluatorului din IVS 101, paragraful 2(a), sfera misiunii de evaluare va include orice informaii despre orice implicare substanial pe care o are evaluatorul att cu proprietatea imobiliar supus evalurii, ct i cu creditorul sau cu creditorul probabil. Importana implicrii curente sau trecute este o problem de raionament profesional pentru evaluator, dar principalul criteriu este dac implicarea ar putea genera dubii n gndirea unei persoane rezonabile, despre capacitatea evaluatorului de a oferi o evaluare imparial n cazul n care aceasta a fost descoperit dup ce evaluarea a fost fcut. Pentru a se conforma cu cerina de a identifica activele supuse evalurii, din IVS 101, paragraful 2(d), dreptul asupra proprietii imobiliare, care urmeaz s fie utilizat pentru garantarea creditelor sau altor scheme de finanare, trebuie s fie clar identificat mpreun cu afacerea n care dreptul este investit. Tipul valorii care urmeaz s fie specificat, conform IVS 101, paragraful 2(e), n mod normal, va fi valoarea de pia. Unii creditori cer evaluri fcute pe ipoteza unei vnzri forate sau impun o limit de timp pentru cedarea ipotetic a proprietii imobiliare. Deoarece impactul asupra preului, al oricrei constrngeri privind perioada de marketing, va depinde de situaiile existente la data cnd vnzarea are loc, nu este realist s se fac speculaii asupra preului care ar putea fi obinut, fr cunoaterea prealabil a acelor situaii. O evaluare se poate face pe baza unor ipoteze speciale definite, precizate n sfera misiunii de evaluare. n astfel de cazuri, trebuie fcut o precizare c valoarea va fi valabil numai la data evalurii i c nu poate s fie atins n cazul unei incapaciti viitoare de plat, cnd att condiiile pieei, ct i situaiile de vnzare pot fi diferite. Evalurile pentru garantarea mprumutului deseori sunt cerute s se fac pe baza unei ipoteze speciale, respectiv c a avut loc o schimbare n starea sau condiia unei proprieti. Pentru a se conforma cu cerina pentru formularea oricrei ipoteze din IVS 101, paragraful 2(i), orice ipoteze speciale, care sunt necesare, trebuie s fie incluse n sfera misiunii de evaluare. Exemple de ipoteze speciale, care, de obicei, se fac n evaluarea pentru garantarea mprumutului, sunt: (a) c o construcie proiectat ar fi fost finalizat la data evalurii, (b) c un contract de nchiriere propus a proprietii ar fi fost semnat la data evalurii, (c) c un grad de ocupare specificat ar fi fost atins la data evalurii, (d) c vnztorul a impus o limit de timp pentru vnzare, care a fost necorespunztoare pentru un marketing adecvat. Implementare (IVS 102) 6. Nu exist cerine suplimentare cnd se fac evaluri pentru garantarea mprumutului.
116

3.

4.

5.

Aplicaii ale evalurii

Raportarea evalurii (IVS 103) Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului 7. n plus fa de elementele cerute de IVS 103 Raportarea evalurii, un raport de evaluare n scopul garantrii mprumutului va include trimiteri adecvate la aspectele abordate n sfera misiunii de evaluare, conform paragrafelor 25, de mai sus. Raportul trebuie s includ i un comentariu asupra factorilor care sunt relevani pentru estimarea de ctre creditori a performanelor garaniei pe parcursul duratei propuse a creditului. Exemple de astfel de factori sunt: (a) activitatea curent i tendinele pe piaa relevant; (b) cererea trecut, curent i viitoare anticipat pentru tipul de proprietatea imobiliar i pentru localizare; (c) orice cerere potenial sau eventual pentru utilizri alternative, care exist sau care poate fi anticipat la data evalurii; (d) impactul oricror evenimente previzibile, la data evalurii, asupra valorii viitoare a garaniei, pe perioada creditului. Un exemplu ar fi un chiria care exercit o opiune de reziliere a unui contract de nchiriere; (e) n cazul n care valoarea de pia este determinat pe baza unei ipoteze speciale, raportul va include:
(i) (ii)

o explicaie a ipotezei speciale, un comentariu asupra oricrei diferene importante ntre valoarea de pia i valoarea de pia determinat pe baza ipotezei speciale, un comentariu referitor la faptul c o astfel de valoare ar putea s nu fie realizabil la o dat viitoare, cu excepia cazului n care situaia de fapt este la fel ca cea descris n ipoteza special.

(iii)

8.

Cnd creditul propus are rolul de a asigura cumprarea unui drept asupra proprietii imobiliare, n mod normal, va exista un pre de vnzare agreat sau confirmat. Trebuie fcute cereri de ofert pentru a stabili acest pre, iar rezultatul acestor cereri de ofert s fie menionat n raport. Cnd exist o diferen ntre un pre de tranzacie recent sau un pre de tranzacie n curs de stabilire i valoarea rezultat din evaluare, raportul trebuie s conin un comentariu despre motivele acestei diferene. Data intrrii n vigoare

9.

Data intrrii n vigoare a acestui standard este 1 ianuarie 2012, dei este ncurajat adoptarea lui nainte de aceast dat.

117

Standardele Internaionale de Evaluare

GHID DE APLICARE Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului Dreptul asupra proprietii imobiliare G1. Existena sau crearea de alte drepturi va avea un impact asupra valorii dreptului asupra proprietii imobiliare oferit ca garanie. Prin urmare, este important ca toate drepturile aferente proprietii imobiliare subiect s fie identificate, mpreun cu prile care au dobndit acele drepturi. n cazul n care nu au fost furnizate informaii detaliate despre titlul de proprietate sau acesta nu este disponibil, ar trebui s fie stabilite n mod clar ipotezele care au fost fcute pentru dreptul respectiv asupra proprietii imobiliare. De asemenea, o bun practic este recomandarea ca aceste chestiuni s fie verificate nainte de acordarea oricrui credit. Este necesar pruden n cazul n care proprietatea imobiliar oferit ca garanie face obiectul unui contract de leasing ctre o parte legat sau conectat cu creditorul. Dac leasingul are un flux de venit mai favorabil dect cel care ar fi obinut pe pia, ntr-o evaluare a proprietii n scopul garantrii creditului, poate fi oportun s nu se in seama de existena contractului de leasing. Stimulente G3. Nu este ceva neobinuit ca un vnztor al proprietii imobiliare, ndeosebi un dezvoltator imobiliar sau un comerciant, s ofere stimulente cumprtorilor. Exemple ale unor astfel de stimulente sunt garanii pentru venitul din chirie, contribuii la costurile de degajare a reziduurilor sau de amenajare fcute de cumprtor sau la furnizarea de mobilier sau echipamente. Valoarea de pia nu ia n considerare orice pre majorat de contraprestaii sau de faciliti speciale. Cnd acestea exist, este adecvat s se fac un comentariu asupra efectului pe care orice stimulent oferit l are asupra preurile reale de vnzare realizate, deoarece stimulentele ar putea s nu fie disponibile creditorului n cazul n care acesta a trebuit s se bazeze pe garanie. Abordri n evaluare G4. Toate abordrile utilizate pentru formarea i fundamentare unei opinii asupra valorii de pia se bazeaz pe informaii de pia. Dei n formularea unei opinii asupra valorii de pia, n scopul garantrii mprumutului, pot fi utilizate cele trei abordri indicate n IVS Cadrul general, dac proprietatea imobiliar este att de specializat nct exist dovezi insuficiente pentru a se utiliza fie abordarea prin pia, fie abordarea prin venit, nu este adecvat ca proprietatea imobiliar s fie privit ca fiind o garanie admisibil. Ca urmare, abordarea prin cost este rareori utilizat n evalurile pentru acest scop, fiind numai un mijloc de verificare a rezonabilitii valorii determinat prin utilizarea altei abordri. Tipuri de proprietate imobiliar G5. Diferitele tipuri de proprietate imobiliar au caracteristici diferite, n calitate de garanie. Este important ca evaluarea dreptului imobiliar relevant trebuie s in seama de acestea, n scopul de a oferi n
118

G2.

Aplicaii ale evalurii

mod corespunztor creditorului informaii referitoare la caracterul adecvat al proprietii ca garanie i pentru a ajuta creditorul s identifice orice factori de risc asociai cu proprietatea imobiliar, pe durata creditrii. Investiia imobiliar G6. Investiia imobiliar n scopuri de creditare, de obicei, se evalueaz pe o baz de activ cu activ, dei unii creditori pot acorda un credit contra valorii unui portofoliu definit. n astfel de situaii este necesar s se fac o distincie ntre valoarea investiiei imobiliare individuale, presupunndu-se c ea se vinde n mod individual i valoarea acesteia cnd este considerat ca parte a portofoliului. Trebuie luat n considerare cererea estimat pentru proprietatea imobiliar i pentru comercializarea ei viitoare, pe durata mprumutului i consilierea adecvat asupra condiiilor de pia curente, coninute n raport. Aceast consiliere nu ar trebui s conin predicia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie s reflecte ateptrile curente de pe pia asupra performanelor viitoare ale investiiei, bazate pe tendinele curente. Cu toate acestea, n cazul n care astfel de informaii sugereaz un risc semnificativ privind plile viitoare ale chiriei, impactul acestui risc asupra evalurii ar trebui s fie luat n considerare i comentat n raport. n mod normal, este n afara sferei misiunii de evaluare activitatea de consiliere asupra capacitii unui chiria de a plti chiria n viitor i asupra altor obligaii aferente nchirierii, dincolo de informaiile disponibile despre chiria, care se gsesc n domeniul public i la dispoziia tuturor participanilor de pe pia. Dac, n procesul de evaluare, venitul generat de proprietatea imobiliar este dependent n mod esenial de un chiria sau de chiriaii dintr-un singur sector sau domeniu de activitate sau de alt factor, care ar putea produce instabilitatea viitoare a venitului, impactul ar trebui s fie luat n considerare. n anumite cazuri, poate fi adecvat o estimare a valorii proprietii imobiliare bazat pe o utilizare alternativ, pe ipoteza unei posesii vacante. Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar G10. O proprietate imobiliar ocupat de proprietar, evaluat pentru scopuri de creditare, va fi evaluat n mod normal pe ipoteza c proprietatea imobiliar este transferat ca fiind negrevat de sarcini de ctre proprietarul ocupant, adic cumprtorul are dreptul absolut de folosin i dispoziie, precum i de posesie. Aceasta nu exclude luarea n considerare a proprietarului existent ca fiind participant pe pia, dar necesit s fie exclus din evaluare orice avantaj special atribuibil ocuprii de ctre proprietar, avantaj care poate fi reflectat n evaluarea proprietii. Proprietatea imobiliar specializat G11. O proprietate imobiliar specializat poate avea o valoare semnificativ numai ca parte a ntreprinderii creia i aparine. n
119

Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului

G7.

G8.

G9.

Standardele Internaionale de Evaluare

Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului

evalurile pentru garantarea mprumutului, dac nu exist alte instruciuni, astfel de proprieti imobiliare se vor evalua pe ipoteza special c ntreprinderea i-a ncetat activitatea i, deci, garania respectiv va reflecta valoarea pentru o utilizare alternativ. Evaluarea va include luarea n considerare a costurilor i riscurilor care vor fi implicate pentru realizarea acelei utilizri. G12. Evaluarea unei proprieti imobiliare specializate poate fi cerut n cazul n care proprietatea imobiliar este parte a unei ntreprinderi care i continu activitatea. n astfel de situaii, valoarea este dependent de continuarea obinerii de profit de ctre ntreprindere. n acest caz, trebuie fcut distincia dintre valoarea proprietii imobiliare ca parte a ntreprinderii i valoarea proprietii imobiliare n situaia c ntreprinderea nu se afl n funcionare sau ar trebui s fie nchis. Proprietatea imobiliar generatoare de afaceri G13. Valoarea proprietii imobiliare generatoare de afaceri va reflecta, n mod normal, potenialul acesteia de a genera venit, datorat cldirilor sau altor structuri care sunt destinate numai pentru un anumit tip de afacere. Natura specializat a unor astfel de proprieti imobiliare arat c aici poate exista o diferen semnificativ ntre valoarea lor, ca parte a unei entiti aflate n exploatare i valoarea lor n situaia n care nu este ocupat de o afacere. Dac entitatea i-a ncetat activitatea, orice cumprtor interesat s o cumpere ar avea nevoie de timp pentru a restabili o nou afacere n proprietatea imobiliar i ar suporta finanarea cheltuielilor de nfiinare i alte costuri de dotare cu echipamente a proprietii imobiliare, pentru obinerea oricror licene i autorizaii necesare, etc. Cnd un creditor se bazeaz pe valoarea respectiv a dreptului asupra proprietii imobiliare ca garanie, o evaluare pentru garantarea mprumutului trebuie s comenteze impactul ncetrii oricrei activiti de afaceri asupra dreptului respectiv. n anumite cazuri, valoarea pentru o utilizare potenial alternativ poate reprezenta valoarea de pia. Proprietatea imobiliar n dezvoltare G14. Proprietile imobiliare deinute pentru dezvoltare sau amplasamentele destinate pentru construcia de cldiri se evalueaz avndu-se n vedere drepturile i autorizaiile de dezvoltare existente i poteniale. Orice ipoteze cum ar fi aspectele de zonare i ali factori importani trebuie s fie rezonabile i s reflecte pe cele care ar fi fcute de participanii pe pia. G15. Abordarea n evaluarea proprietilor n dezvoltare va depinde de etapa de dezvoltare a proprietii imobiliare de la data evalurii, i poate lua n considerare gradul n care dezvoltarea este prevndut sau prenchiriat. Pot fi incluse urmtoarele consideraii suplimentare, dar fr a se limita numai la acestea: (a) estimarea perioadei de dezvoltare, ncepnd cu data evalurii i necesitatea de a reflecta orice etapizare aferent proiectului de dezvoltare, (b) determinarea efectului cerinelor de dezvoltare suplimentare asupra costurilor i veniturilor, prin utilizarea tehnicii actualizrii, cnd este adecvat,
120

Aplicaii ale evalurii

(c) identificarea tendinelor anticipate ale pieei pe parcursul perioadei de dezvoltare, (d) identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea, (e) luarea n considerare a efectului oricror relaii speciale ntre prile implicate n dezvoltare. G16. Dac dezvoltarea finalizat va consta din uniti individuale multiple, metoda de evaluare adoptat trebuie s reflecte att perioada de timp anticipat pentru finalizarea construciei fiecrei uniti, ct i estimarea unei rate realiste de realizare a vnzrilor de uniti individuale. La raportarea evalurii ar trebui s se fac o distincie clar ntre valoarea dezvoltrii complete pentru un singur cumprtor, care i-ar asuma costul i riscul vnzrilor viitoare ale unitilor individuale, n schimbul unei marje de profit, precum i suma preurilor individuale anticipate pentru fiecare unitate individual. G17. Pentru o ndrumare suplimentar asupra valorii unei proprieti imobiliare n dezvoltare, n cazul n care construcia trebuie s nceap sau n cazul n care construcia se afl n curs de execuie, a se vedea i Comentariile la IVS 233 Investiia imobiliar n curs de execuie. Active epuizabile G18. Consideraii specifice apar n cazul evalurii activelor epuizabile n scopul garantrii mprumutului, de exemplu, un activ care, n general, i va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple sunt minele sau carierele. n raport trebuie s fie identificate i precizate n mod clar durata de via estimat i rata de diminuare a valorii, pe parcursul acestei durate.

Aplicaii ale evalurii IVS 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului

121