compilaes doutrinais VERBOJURIDICO

A resoluo do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a trs meses Aco de Despejo, ou Comunicao?
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DR. FERNANDO DA SILVA BASTOS

JUIZ DE DIREITO

verbojuridico
MAIO 2010

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Ttulo: Autor:

A resoluo do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a trs meses: Aco de Despejo, ou Comunicao? Dr. Fernando da Silva Bastos Juiz de Direito Maio de 2010 Direito Civil. Verbo Jurdico - www.verbojuridico.pt | .eu | .net | .org | .com. Respeite os direitos de autor. permitida a reproduo exclusivamente para fins pessoais ou acadmicos. proibida a reproduo ou difuso com efeitos comerciais, assim como a eliminao da formatao, das referncias autoria e publicao. Exceptua-se a transcrio de curtas passagens, desde que mencionado o ttulo da obra, o nome do autor e da referncia de publicao.
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A resoluo do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas em caso de mora superior a trs meses Aco de Despejo, ou Comunicao?
FERNANDO DA SILVA BASTOS Juiz de Direito

Tem sido debatido na doutrina e jurisprudncia se a resoluo do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda (superior a trs meses) pode continuar a ser decretado via aco de despejo, em especial quando exista fiador garante do cumprimento das obrigaes emergentes do contrato, ou se os novos procedimentos introduzidos pela Lei 06/06 de 27/02 NRAU, so impeditivos da instaurao da aco com esse fundamento. O presente estudo visa contribuir para o esclarecimento desta situao, inserindo-se na anlise da relao locatcia, conforme textos publicados pelo autor neste portal in 30/05/07 NRAU Transmisso por Morte e mais concretamente com a temtica ora tratada, in 02/01/07 Resoluo do Contrato de Arrendamento. O texto exprime to s a pessoal maturao de um conjunto de realidades que de algum modo tem sido tratadas pelos tribunais de 2 instncia com diferentes perspectivas e concluses igualmente distintas. Oxal que as ideias que aqui se deixam ajudem na reflexo jurdica de todos os que como ns, procuram o significado mais seguro do pensamento legislativo.

Apreciando: A relao jurdica locativa rege-se pelas disposies do NRAU (Lei n 06/06 de 27/02 em vigor desde 27/06/06).

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A parte relativa ao arrendamento de prdios urbanos inicia-se na Seco VII Captulo IV do Cdigo Civil, compreendendo os arts 1064 a 1113 (sendo os arts 1108 a 1113 - subseco VIII normas especiais do arrendamento para fins no habitacionais). Diz o art. 1079 do Cdigo Civil que o arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resoluo, caducidade, denncia ou outras causas previstas na lei. O art. 1079 inicia a subseco IV (diviso I), salientando-se o art. 1080 ao

indicar que todas as normas inseridas nesta subseco tem natureza imperativa, salvo disposio em contrrio.
Quer isto dizer, que as disposies dos arts 1079 a 1090 devem ser aplicadas imperativamente (salvo disposio legal em contrrio), impondo-se directa e imediatamente aos particulares, sem possibilidade de as afastar por acordo ou deciso unilateral. Detenhamo-nos em duas dessas normas imperativas: - arts 1083 e 1084: No mbito do RAU (art 63), apenas era consentido ao arrendatrio a resoluo do contrato nos termos gerais de direito, com base no incumprimento pela outra parte. Na lei vigente, a liberdade resolutiva alargada tambm ao senhorio (art 1083 n 1), mas mitigada pela imperatividade (imposta pelo art 1080) da aplicao dos preceitos que no presente regulam a resoluo do contrato de arrendamento Portanto, em todas as situaes descritas nas alneas a) a e) do n 2 do art 1083 quando no exista acordo na cessao do contrato (art. 1082 n 1), pretendendo o senhorio fazer cessar o arrendamento, imperioso (norma imperativa), que o faa conforme dispe o n 2 do art. 1084 nos termos da lei do processo, ou seja, atravs da indispensvel aco de despejo, como prev o art. 14 n 1 do NRAU.

No que respeita falta de pagamento da renda pelo inquilino, diz o n 3 do art. 1083 do Cdigo Civil inexigvel ao senhorio a manuteno do arrendamento em caso de mora superior a trs meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposio pelo

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arrendatrio realizao de obra ordenada por autoridade pblica, sem prejuzo do disposto nos ns 3 e 4 do artigo seguinte Aqui, o legislador pretendeu claramente presumir que a mora de trs meses no pagamento da renda, preenche a condio do n 2, tornando inexigvel a manuteno da relao locatcia.

Assim, considere-se as situaes onde a mora no pagamento das rendas superior a trs meses, e analisemos de que modo(s) o senhorio pode exercer o direito resoluo: Impe (norma imperativa - vg. art 1080) o n 1 do art 1084, na parte que ora interessa considerar: A resoluo pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n 3 do art. anterioropera por comunicao contraparte onde fundamentalmente se invoque a obrigao incumprida. A causa prevista no n 3 do art. 1083 do Cd Civil precisamente a existncia de mora superior a trs meses no pagamento da renda. Se assim , no suscita dvida, que na presente situao este o procedimento a seguir, j que esse critrio imposto de modo imperativo pela lei do processo. Mas no ter o senhorio outra opo? No lhe ser lcito instaurar aco de despejo quando ocorra situao justificativa de resoluo do contrato por falta de pagamento de rendas cuja mora seja superior a trs meses? A resposta a esta questo em nosso entendimento negativa. Sob a perspectiva equacionada, o senhorio apenas pode resolver o contrato pela via do art 1084 n 1 do Cd. Civil, porque no lhes pode ser reconhecido o interesse em agir para a demanda judicial. No somos indiferentes ao que se tem escrito em alguns acrdos sobre o tema (veja-se designadamente, por todos, o recente acrdo da Relao de Lisboa em 15/12/09 www.dgsi.pt Proc 8909/08.7MSNT.L1 e tambm um dos primeiros a debruar-se sobre a questo - Acrdo de 08/11/07 - www.dgsi.pt Proc 7685/07). No Acrdo de 08/11/07, questiona-se o sentido e alcance das normas jurdicas em presena, acabando por concluir que a tese (tambm por ns defendida) s tem razo de ser se o senhorio promover a resoluo do contrato de arrendamento com fundamento

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exclusivo na falta de pagamento de rendas por perodo superior a trs meses, j no valendo quando o mesmo cumule com tal motivo outro que se reconduza ao n 2 do art. 1083 do Cdigo Civil. Ora, com todo o respeito pela posio transmitida no acrdo, supomos que a resposta a esta questo dada pelo prprio art. 14 do NRAU. Se na verdade existir qualquer justificao resolutiva emergente da previso do art. 1083 n 2 do Cdigo Civil a resoluo do contrato deve mesmo ser promovida por via judicial, o que no inibe de modo algum que nessa aco seja possibilitado ao requerente auferir as rendas vencidas (veja-se art. 14 n 3), segundo o procedimento do n 4 e caso as no pague, com a imediata consequncia do n 5, o que a acontecer poderia at suscitar a inutilidade superveniente da lide em relao causa resolutiva que imps a instaurao da aco. claro que neste caso, a justificao da aco de despejo, no seria a falta de pagamento de renda, mas e como dissemos, alguma das situaes previstas no art. 1083 n 2 do Cd. Civil, no existindo dificuldade de o Autor nessa decorrncia fazer valer o seu interesse no pagamento das rendas em falta (mesmo aquelas que se venceram anteriormente instaurao da aco, pois, em nossa interpretao o n 3 do art 14 no limita pagamento das rendas to s s que se vencerem no decurso da aco). Mas se existir fiador, solidariamente responsvel por esse pagamento, mesmo assim esta tese poder ser vlida? Mesmo nesta contingncia, no existe nenhuma dificuldade. Vejamos: Suponhamos que a causa resolutiva uma qualquer do art. 1083 n 2 do Cd. Civil, que naturalmente apenas poder ser requerida contra o arrendatrio. Como acautelar a responsabilidade do fiador? Ora, se como vimos em relao ao arrendatrio, o Autor pode tornar efectivo o direito ao recebimento das rendas em atraso, se este as no depositar, nada impede que o Ru arrendatrio e tambm o fiador sejam imediatamente executados. O Ru pelo modo acima referido; o fiador, atravs do procedimento do art. 15 n 2 do NRAU, nada impedindo (at aconselhando) que possam ser demandados na mesma execuo.

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Defende o Acrdo acima referido que nada impede que o senhorio recorra a aco judicial com o propsito nico de pedir a condenao do inquilino no pagamento de rendas devidas por um perodo superior a trs meses Bem, com todo o respeito por esta opinio, ns dizemos que o principal factor impeditivo a prpria imperatividade do art 1084 n 1, que notoriamente reforada pelo disposto no art 14 n 1 do NRAU, quando diz: A aco de despejo destina-se a fazer cessar a situao jurdica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso via judicial para promover tal cessao O que quer dizer (interpretando a norma em razo da imperatividade do art. 1084 n 1 do Cdigo Civil), que a aco despejo no a adequada em todas as situaes em que a

lei no imponha o recurso via judicial para promover tal cessao.

Ora, como vimos, sendo o art 1084 n 1 uma norma imperativa como possvel interpretar-se de outra forma? O art 1084 n 1 do Cdigo Civil sob a epgrafe Modo de operar no diz que a causa prevista no n 3 do art 1083 pode operar por comunicao contraparte. Diz sim

imperativamente que opera por essa comunicao.

Da que no mesmo preceito se faa distino entre o n 1 e o n 2, quando neste se diz que a resoluo pelo senhorio com o fundamento numa das causas previstas no n 2 do artigo anterior decretada nos termos da lei do processo. Ou seja, no pode cindir-se a norma em duas interpretaes distintas. Sendo ela no seu todo imperativa tanto o no mbito do n 1 como do n 2, no admitindo, a nosso ver, a possibilidade alternativa de no ser aplicada (pugnando-se pela aco de despejo nas situaes do n 1, fazendo letra morta da imperatividade e do que diz o art 14 n 1 do NRAU). Para ns esta a interpretao que melhor se harmonizar com o pensamento legislativo. Para alm de se coadunar com o significado literal da norma, insere-se tambm no pensamento pragmtico que a justificou. No tribunal devem ser discutidas causas onde exista verdadeiro litgio, ou que a prpria matria pressuponha vincada possibilidade nessa discusso (por isso a indicao no art.

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1083 n 2 al. a) a e) do Cdigo Civil), sendo necessria (imperativa) a instaurao de aco de despejo nestas situaes. Mas, ensina-nos a experincia que a quase totalidade das aces de despejo com fundamento na falta de pagamento de renda, no conformam qualquer tipo de litgio, at pela ausncia de contestao na grande maioria delas. Veja-se o exemplo que aqui se cuida. Onde est o litgio? Onde est a racional justificao de se recorrer a tribunal para que seja proferida deciso, que diria apenas: O Ru no pagou as rendastinha obrigao de as pagarO contrato deve ser resolvido e entregue a casa ao Autor. Onde est a necessidade de o tribunal ser chamado a dirimir um litgio que de todo no existe? Ser este o caminho que se pretende continuar a consentir, quase como um costume adquirido do direito anterior? Ter mesmo o Autor interesse em agir? Sinceramente pensamos que no. Estamos convictos que a inteno do legislador do NRAU foi conduzido pelo pensamento actual de racionalizar meios e os motivos de acesso justia, sendo o tribunal chamado a julgar onde seja necessrio o juiz intervir. Mas nem por isso ficam diminudas as garantias de defesa do inquilino. uma evidncia que o locatrio, confrontado com as execues para entrega de coisa certa e para pagamento de quantia certa (despejo e pagamento de rendas), ter sempre a possibilidade de deduzir oposio s mesmas, nos termos dos arts 929; 814 e 816 do C.P.C. (obtendo a sua suspenso vg. art. 930-B n 1 al. a) e 818 n 2 do C.P.C.). Tambm discordamos na interpretao do Acrdo, quando pretende justificar a permisso da aco declarativa de despejo, argumentando que a sentena judicial que decrete o despejo do prdio, com fundamento na falta de pagamento de rendas encontra-se muito mais sustentada e reforada, em termos jurdicos, do que com base em meros ttulos executivos no judiciais, sujeitos a uma sindicncia muito mais alargada por parte do executado. Creio que ao concluir-se por esta linha de raciocnio de algum modo legitimar a prolao de sentena, segundo o interesse do locador, esquecendo-se as condies legais que permitem o acesso via judicial. Ou seja, em nossa opinio, no deve justificar-se a

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valorao de um ttulo com viso posteriori, sem que primeiro se equacione o modo de afirmao do interesse subjacente, segundo o direito constitudo. Defende ainda o Acrdo que os arts 306 n 2; 307 n 1 e 472 n 2 do CPC e 1048 do CPC, prevem, sem quaisquer ressalvas ou restries a instaurao de aces de despejo, com base na exclusiva falta de pagamento de rendas. Tambm no concordamos com esta opinio. O art. 306 n 2 no subentende esta interpretao, at pelo contrrio, admite a cumulao de vrios pedidos. O art. 307 n 1, estabelece apenas um critrio para aferio do valor das aces de despejo (qualquer que seja o motivo pelo qual so instauradas vg. art. 1083 n 2, alneas a) a e) do Cdigo Civil e art. 14 n 1 do NRAU). Quanto ao art. 1048 do Cdigo Civil: Diz o art. 1048 n1 do Cdigo Civil: O direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatrio, at ao termo do prazo para a contestao da aco declarativa ou para a oposio execuo, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depsito as somas devidas e a indemnizao referida no n 1 do art. 1041. Entende o Acrdo que a norma indica a possibilidade de o senhorio usar aco declarativa para resoluo do contrato por falta de pagamento de rendas. Quanto a ns, no deve impressionar o disposto neste preceito. Em primeiro lugar, trata-se de uma norma inserida nas disposies gerais da locao e no no normativo inerente ao arrendamento de prdios urbanos (arts 1064 e seg), que contm as suas prprias regras. Da que, em nossa opinio deva interpretar-se os arts 1079 e seguintes, designadamente art 1084, relativas ao arrendamento urbano, como normas especiais em relao ao referido preceito que se encontra inserido nas normas gerais da locao. Em segundo lugar, pode na verdade ocorrer uma situao onde o senhorio deve instaurar aco de despejo, exclusivamente, por falta de pagamento de renda, que o caso do art. 21 n 1 do NRAU.

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Nesta contingncia (depsito das rendas pelo inquilino), o senhorio pode ter as seguintes atitudes: a) Ou impugna o depsito, nos termos do art. 21 n 1, no prazo de 20 dias contados da notificao prevista no art. 19 n 1, seguindo-se, aps, o disposto na lei do processo sobre a impugnao da consignao em depsito; b) Ou pretende (para alm de impugnar), resolver o contrato por falta de pagamento de renda. Ento (como nos parece bvio e justificvel pelo facto de se ter criado um litgio em razo do diverso entendimento sobre as somas depositadas), em vez de impugnao suceder a tramitao processual relativa consignao em depsito, deve seguir-se imediatamente a inerente aco de despejo, instaurada no mesmo prazo de 20 dias, a se deduzindo a impugnao. c) Pode acontecer que j exista aco de despejo instaurada (por alguma das causas referidas no art. 1083 n 2 do Cdigo Civil). Caso tal suceda, o inquilino ter de observar o art. 14 n 3 que diz: na pendncia da aco de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais. Nesta situao conforme tambm o art 21 n 2, deve o senhorio impugnar o depsito na decorrncia da aco e segundo os procedimentos referidos no preceito.

No primeiro dos Acrdos supra indicados, considera-se que na Exposio de Motivos da Proposta de Lei n 34/X, de que resultou a Lei 6/2006 de 27/02, resulta, com grande nitidez, que a nova via de resoluo extrajudicial prevista no art 1084 n 1 do Cdigo Civil meramente facultativa, (sublinhado nosso) o que revela patente na parte final do ponto 2, sob o ttulo agilizao processual onde consta o seguinte: - Tendo em vista aligeirar a pendncia processual em fase declarativa, prev-se a ampliao do nmero de ttulos executivos de formao extrajudicial, possibilitando-se ao senhorio o recurso imediato aco executiva, por exemplo, nos casos em que o contrato de arrendamento tenha cessado por revogao das partes, por caducidade por decurso do prazo ou por oposio renovao. De igual modo, nos casos de cessao por resoluo com base em mora no pagamento da renda superior a trs meses, ou devido a oposio do arrendatrio realizao de obra ordenada por autoridade pblica, se o senhorio proceder notificao judicial do

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arrendatrio, ou sua notificao atravs de contacto pessoal pelo advogado ou solicitador de execuo, e o arrendatrio mantiver a sua conduta inadimplente, permite-se a formao de ttulo executivo extrajudicial. De seguida, no referido Acrdo evidencia-se o ponto 1 da aludida Exposio de Motivos, sob a designao O Novo Regime do Arrendamento Urbano, o seguinte pargrafo: O regime jurdico mantm a sua imperatividade em sede de cessao do contrato de arrendamento, mas abre-se a hiptese resoluo extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade ou consequncias, torne inexigvel outra parte a manuteno do arrendamento. Perante estes dizeres, conclui-se no Acrdo que a lei no estabelece a comunicao do art 1084 n 1 do Cdigo Civil e art 9 n 7 do NRAU como meio nico de o senhorio alcanar a resoluo do contrato de arrendamento em caso de mora de renda por perodo superior a trs meses, sendo de admitir que, facultativamente (sublinhado nosso) e por vezes, como nico meio concretamente possvel possa lanar mo da via judicial (da aco declarativa de despejo). Com o devido respeito pela posio assumida no Acrdo (de excelncia em relao substancia das questes tratadas), no podemos concordar com a referida concluso. Como pode interpretar-se o disposto no art 1084 n 1 do Cdigo Civil como um comando facultativo, se o preceito est inserido como norma imperativa, segundo a redaco do art 1080? certo que nos segmentos da Exposio de Motivos a transcrita, parece resultar a alternatividade dos meios, mas no deixa de ser menos certo, que o legislador, inserindo o art 1084 n 1 do Cdigo Civil num contexto imperativo, harmonizando-o com o art 14 n 1 do NRAU, tomou uma concreta opo, no consentindo a nosso ver a interpretao defendida no Acrdo referido e restante jurisprudncia onde se apoia. Porm, nem toda a jurisprudncia defende a existncia de meios alternativos de resoluo da situao em anlise. Admite a imperatividade do art 1084 n 1 o Acrdo da Relao de Coimbra de exarado em 15/04/08 Proc 937/07 (http://www.dgsi) e mais recentemente o Acrdo do Tribunal de Guimares de 30/04/09 Proc 5967/08.8 (http://www.dgsi), onde se

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sumariou: - A forma legalmente prevista para fazer cessar o contrato de arrendamento por resoluo do senhorio, por falta de pagamento da renda por mais trs meses a indicada no n 1 do art 1084 do CC, mediante comunicao contraparte. O modo como se processa a comunicao est estabelecido no n 7 do art 9 da Lei n 6/06. A menos que se aleguem factos excepcionais que legitimem o recurso arma judiciria, carece de interesse em agir o senhorio que pretende fazer cessar o contrato mediante aco judicial.

Nesta ordem de ideias, cujo sentido jurdico defendemos, podemos ainda juntar argumentos de ndole pragmtica. Face legislao vigente, no descortinamos qualquer utilidade em instaurar aco de despejo por falta de pagamento de rendas, j que sendo revogado o RAU aprovado pelo Dec. Lei n 321-B/90 de 15/10, deixou de existir possibilidade de o senhorio requerer mandado para a execuo do despejo, conforme sucedia no mbito daquele diploma. Na verdade, nas situaes em que a lei impe o recurso aco de despejo (art. 1083 n 2 do Cdigo Civil), bem como a especialssima hiptese do art 21 n 2 do NRAU o senhorio, atravs da deciso favorvel na aco, fica munido de ttulo executivo judicial, devendo instaurar a respectiva execuo (para entrega de coisa certa) nos termos da lei do processo (se tambm para pagamento de quantia certa, conforme art. 14 n 5 do NRAU). Ora, o mesmssimo procedimento ter de prosseguir, no caso da comunicao resolutiva (art 1084 n 1 do Cdigo Civil), j que igualmente se mune de ttulo executivo, tal como o prev o art. 15 n 1 al. e) e 2 do NRAU.

O Interesse em Agir Na sequncia da argumentao que vimos desenvolvendo e como j dissemos, consideramos no existe interesse em agir para deduzir pleito cujo fundamento seja a resoluo do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas com mora superior a trs meses. Sobre esta questo pronunciou-se o Acrdo da Relao de Coimbra exarado em 15/04/08 Proc 937/07 (http//www.dgsi), onde analisou esta contingncia (embora

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expressando dvidas), cuja argumentao, por condizente com o nosso pensamento, seguimos de perto. Conforme ali se diz e aqui sublinhamos, o interesse em agir um pressuposto processual referente s partes, cuja falta consubstancia uma excepo dilatria inominada e como tal de conhecimento oficioso (vg. Antunes Varela in Manual de Processo Civil 2 Edio Coimbra Editora pg. 179 e seg; Manuel de Andrade, in Noes Elementares de Processo Civil Coimbra Editora 1979, pg. 79 e seg; Anselmo de Castro in Direito Processual Civil Declaratrio Vol. II, Almedina Coimbra paginas 251 a 255). Conceptualmente, o interesse em agir relaciona-se com a necessidade de usar o processo, de instaurar ou de fazer prosseguir a aco, ou, de forma mais expressiva, da necessidade de tutela judiciria. Existe esse interesse processual, se para afirmao do direito a que algum se arroga, seja necessria a interveno dos tribunais. Entende-se que tal necessidade no tem de ser absoluta, mas carece de ser sempre justificada, ter fundamento, ser razovel, afirmativa e com carncia tal que exija a tutela judiciria. Conforme se salienta neste Acrdo e pelas palavras de Anselmo de Castro (in obra referida pg. 252 e seg), nas aces constitutivas o interesse em agir deriva do puro facto de o direito potestativo correspondente no ser daqueles que se exercem por simples declarao unilateral de vontade do respectivo titular. O interesse em agir um interesse processual, secundrio e instrumental em relao ao interesse substancial primrio e tem por objecto a providncia solicitada ao tribunal, atravs do qual se procura ver satisfeito aquele interesse primrio, lesado pelo comportamento da contraparte, ou, mais genericamente, pela situao de facto objectivamente existente. O interesse em agir surge, pois, da necessidade em obter do processo, a proteco do interesse substancial, pelo que pressupe a leso de tal interesse e a idoneidade da providncia requerida para a sua reintegrao ou tanto quanto possvel, integral satisfao. Temos portanto, que esse pressuposto no se destina a assegurar a eficcia sentena; o que est em jogo antes a sua utilidade: - no fora exigido o interesse e a actividade jurisdicional exerce-se-a em vo Retira-se desta doutrina a necessidade do recurso aos tribunais s nas situaes em que a tutela dos interesses subjectivos exija a interveno judicial e por outro lado, tal como j

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dissemos, acautelar a verdadeira funo judicial - julgar e decidir as questes onde exista na verdade litgio a ser dirimido. Devemos assim concluir que no carece de tutela judicial, a deduo de aco de despejo com finalidade de obter a resoluo do contrato de arrendamento para entrega do prdio e pagamento das rendas vencidas h mais de trs meses, por inexistncia do interesse processual em agir, j que esse efeito conseguido atravs de uma norma legal sem a interveno dos tribunais e com o mesmo efeito que seria obtido atravs da respectiva sentena. O interesse processual em agir conforma uma excepo dilatria inominada, de conhecimento oficioso, que reconhecido, impe a absolvio da instncia de quem tenha sido demandado com aquele fundamento (arts 288 n 1 al. e); 493; 494 e 495 do CPC).

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