Sunteți pe pagina 1din 49

CUPRINS

CAPITOLUL 1 NOIUNEA SI CARACTERELE GENERALE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE


1.1.Noiunea contractului de vnzare cumprare................................................. 1.2. Reglementarea legal...................................................................................... 1.3. Caracterele juridice ale contractului de vnzare cumprare......................

CAPITOLUL 2 CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE- CUMPRARE

2.1. Consimmntul prilor.......................................................................... 2.1.1. Promisiunea de vnzare(antecontractul).................... 2.1.2. Pactul de preferin..................................................... 2.1.3. Dreptul de preemiune................................................. 2.2. Capacitatea prilor................................................................................... 2.2.1. Reguli generale................................................................ 2.2.2. Incapaciti speciale............................................................... 2.3. Obiectul contractului....................................................................................... 2.3.1. Lucrul vndut................................................................. 2.3.2. Preul................................................................................. BIBLIOGRAFIA

CAPITOLUL 1 Noiunea si caracterele generale ale contractului de vnzare - cumprare

1.1.Noiunea contractului de vnzare - cumprare

Vnzarea - cumprarea este contractul prin care una dintre pri vnztorul strmut proprietatea unui bun al su asupra celeilalte pri - cumprtorul -care se oblig n schimb a plti vnztorului preul bunului vndut. Dei Codul civil se refer la transmiterea proprietii, urmeaz a fi calificat ca fiind vnzare cumprare i contractul prin care, n schimbul unui pre, se transmite un alt drept dect dreptul de proprietate, avnd n vedere c transmiterea proprietii nu este de esena, ci numai de natura contractului de vnzare cumprare. Astfel, poate fi vorba de un drept de crean ( de exemplu, cesiunea de crean), de un drept real ( de exemplu, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de uzufruct) sau de un drept din domeniul proprietii intelectuale, ori , n mod excepional, de drepturi asupra unei universaliti care cuprinde nu numai drepturi, ci i datorii (vnzarea unei moteniri). Drepturile personale nepatrimoniale i cele patrimoniale care au un caracter strict personal (de exemplu dreptul real de uz art.571 C.civ., dreptul de abitaie al soului supravieuitor, etc.) sau care sunt prevzute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae ( de exemplu dreptul de ntreinere, dreptul de pensie) nu pot forma obiectul contractului de vnzare cumprare. n ncercarea lor de a-i asigura executarea obligaiilor contractuale ori dezdunarea rapida i pe ci simplificate, n caz de neexecutare, sau chiar posibilitatea de a se dezice de contract, prile pot stipula n contracte convenii accesorii de arvun. Arvuna i gsete reglementarea n Codul civil doar n materia contractului de vnzare cumprare (art.1297 -1298 C.civ) dnd astfel expresie principiului libertii contractuale a parilor i constituind nc un exemplu de aplicare a principiului forei obligatorii a contractelor.

Arvuna, const de obicei, ntr-o suma de bani sau orice alt bun mobil, remise n momentul ncheierii unui contract, fie pentru a se marca, n mod ferm, ncheierea unui contract i a garanta executarea sa, fie pentru a permite oricreia dintre prile contractante s-i retrag ulterior consimmntul dat la ncheierea contractului1. Aceast sum de bani, pe care una din prile unui contract o d celeilalte la ncheierea contractului va fi pierduta dac, din culpa acelei pari, contractul va rmne neexecutat, sau va fi primita ndoit, daca neexecutarea contractului se va datora culpei celeilalte pari. Exist anumite situaii, prevzute de art.1927 C.civ., n care conveniile de arvun nu produc nici un efect. Un prim caz este acela n care convenia principal a vnzrii este nul; fiind nul contractul de vnzare cumprare, n mod firesc i convenia accesorie a arvunei este lovit de nulitate. Al doilea caz n care convenia de arvun nu produce efecte este acela n care vnzarea se execut. De asemenea, dac prile, de comun acord, convin asupra desfiinrii contractului, ori dac executarea vnzrii a devenit imposibil, fr culpa vreunei pari, convenia de arvun nu va avea nici un efect. Dup caz, n toate aceste situaii, arvuna va trebui restituit sau se va prinde n prestaiile reciproce, prin mecanismul compensaiei. Dup cum s-a artat n practica judiciar, nu orice sum de bani ce se pltete cu ocazia perfectrii unui contract are caracter de arvun2, ci o astfel de sum poate avea i semnificaia unui avans din preul care trebuie pltit, adic ea poate constitui un nceput de executare a contractului3. Desigur, calificarea unei sume de bani ca reprezentnd o arvuna sau un avans (acont), va antrena efecte diferite n cele dou cazuri. Astfel, n caz de neexecutare a obligaiilor contractuale, acontul va fi restituit de ctre vnztori, n timp ce arvuna va fi pierdut de cel ce a pltit-o ori va fi restituit ndoit. Tot astfel, n cazul imposibilitii executrii contractului, arvuna va fi restituit, ea neproducndu-i efectele sale obinuite, n timp ce sumele pltite cu titlu de avans nu pot fi restituite, dac cel ce a pltit aceste sume este i partea ce suport riscul executrii contractului. De asemenea, neexecutarea obligaiilor contractuale deschide posibilitatea creditorului de a solicita, o dat cu rezoluiunea contractului pentru
1 2

C.Hamangiu, I Rosetti-Balanescu, Al.Baicoianu.Drept civil roman, vol.II, edit. All, Bucuresti,1997,p551 Tribunalul Suprem, decizia nr.328/1969, n Revista romana de drept nr.8/1969, p.184 3 Tribunalul Suprem, decizia nr.907/1989, in Culegere de decizii 1989, p.125

neexecutare, i daune-interese n vederea acoperirii prejudiciului cauzat prin neexecutare; cuantumul acestor daune interese este fixat cu anticipaie n cazul n care contractul neexecutat a fost nsoit de o convenie de arvun (clauza penal), n timp ce dac suma de bani avea semnificaia unui acont, cuantumul acestor daune interese va trebui determinat de instana de judecat.

1.2.Reglementare legal
Sediul de baz, n materie de vnzare-cumprare, se gsete n Codul civil, Cartea a III-a intitulat Despre diferitele moduri prin care se dobndete proprietatea, titlul V Despre vinderi, art.1294-1404. Pe lng reglementarea dat de Codul civil de la 1864 ( ce constituie i dreptul comun n materie ), prin alte acte normative, sunt reglementate diferite feluri de vnzri, cunoscute ca varieti de vnzare-cumprare, crora le sunt aplicabile reguli speciale ( de exemplu, vnzarea locuinelor proprietate de stat n condiiile Legii nr.85/1992, Legii nr.112/1995, Legii nr.10/2001 etc.).

1.3.Caracterele juridice ale contractului de vnzare cumprare


Dup cum rezult din definiia contractului, vnzarea este un contract cu titlu oneros, sinalagmatic ( bilateral), comutativ, consensual i translativ de proprietate. A) vnzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele pri urmresc anumite interese patrimoniale, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig, valoarea obligaiilor luate de pari fiind egale. Vnztorul urmrete s primeasc preul, iar cumprtorul urmrete s primeasc bunul cumprat n schimbul preului stabilit. B) vnzarea este un contract sinalagmatic, deoarece prin ncheierea sa d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante (art.943 C.civ.), fiecare dintre ele dobndind dubla calitate de titular al unui drept de creana i debitor al unei ndatoriri, iar

obligaia unuia reprezint cauza juridica a obligaiei celuilalt. Vnztorul are obligaia s predea bunul vndut i s-l garanteze pe cumprtor, iar cumprtorul are obligaia s plteasc preul. C) vnzarea este un contract comutativ, deoarece existena i ntinderea obligaiilor reciproce sunt cunoscute de pri de la ncheierea contractului i nu depind, ca n contractele aleatorii, de un eveniment viitor i incert, care ar face s existe anse de ctig i pierdere pentru ambele pri contractante4. Numai n mod excepional contractul poate cpta caracter aleatoriu, de exemplu, cnd obiectul este supus pieirii, exproprierii, etc. D) n principiu, vnzarea este un contract consensual, putnd fi ncheiat prin simplul acord de voin al prilor (solo consensu), fr ndeplinirea vreunei formaliti i fr remiterea lucrului vndut i a preului n momentul ncheierii contractului ( vinderea este perfect. . . ndat ce prile s-au nvoit art-1295 C.civ.). n cazurile special prevzute de lege, prin excepie de la principiul consensualismului, vnzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile indiferent c sunt situate n intravilanul ori extravilanul localitilor pot fi nstrinate (dobndite) prin acte juridice ntre vii, sub sanciunea nulitii absolute (virtuale), numai dac actul a fost ncheiat n form autentic ( art.46 alin.1 din Legea nr.18/1991 i Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor). Dup cum s-a menionat n literatura de specialitate, noiunea de nstrinare (a terenurilor) vizeaz transmiterea proprietii. Astfel fiind, pentru constituirea sau transmiterea dezmembrmintelor dreptului de proprietate (uzul, uzufructul, dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie ) nu se cere respectarea formelor autentice. Forma autentic este obligatorie numai la actele juridice care se refer la nstrinarea i dobndirea terenurilor, n timp ce construciile pot fi nstrinate prin acte sub semntur privat, dup abrogarea Decretului nr.144/1958 prin Legea nr.50/1991, republicat la 31 ianuarie 19975. n cazul nstrinrii dreptului de proprietate asupra construciilor, care nu au fost scoase niciodat din circuitul civil general, forma autentic nu este cerut.
4 5

C. Turianu, Curs de drept civil. Contracte speciale, Edit. Universitar, 2005, p.13 E.Lupan, M.Rchit, D.Popescu, Drept civil. Teoria general, Cluj- Napoca, 1991, p.205

Atunci cnd nstrinarea are ca obiect o construcie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumprtorul dobndete numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construciei i un drept de folosin asupra terenului), n privina proprietii terenului actul valornd numai ca un antecontract de vnzare cumprare. n legtur cu forma contractului de vnzare cumprare avnd ca obiect un autovehicul (folosit), vnzarea - cumprarea se ncheie valabil printr-un act sub semntur privat, aa cum este prevzut prin Hotrrea Guvernului nr.610/1992. Prin aceasta hotrre s-a prevzut ca documentul care atesta dreptul de proprietate asupra autovehiculului, pentru persoana care l deine, este cartea de identitate asupra vehiculului (art.1), iar datele despre deintor se nscriu n aceast carte de identitate de ctre organul de politie care efectueaz nmatricularea pe baza dovezii de achitare a taxelor cuvenite statului i a dovezii c vehiculul este asigurat (art.2 alin.3). In baza acestei hotrri de guvern, Ministerul Administraiei i Internelor, Ministerul Finanelor Publice i Ministerul Transporturilor au emis Instruciunile nr.290/2.802/1.1189/1993 de aplicare a acesteia, n care s-a precizat c organele fiscale iau n eviden autovehiculul pe baza unor acte expres menionate : contract de vnzare cumprare sub semntur privat, factur fiscala, act notarial (act de donaie, certificat de motenitor), hotrre judectoreasc. In prezent radierea i nmatricularea n circulaie a autovehiculelor de ctre organele de poliie i financiare se fac (n condiiile prevzute de HG nr.610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului) pe baza contractului de vnzare cumprare tipizat, pentru a cuprinde elementele necesare operaiunilor de nscriere, radiere sau nmatriculare, ncheiat la organele de poliie, renunndu-se la forma autentificat de notar. E) vnzarea cumprarea este un contract translativ de proprietate din momentul ncheierii lui, cci potrivit art.1294 si art.971 C.civ., n momentul realizrii acordului de voin, se transmite proprietatea lucrului vndut. Aceasta nseamn c, prin efectul realizrii acordului de voin ( solo consensu) i independent de predarea lucrului vndut i de plata preului, se produce nu numai ncheierea contractului, dar opereaz i transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor. n acest sens, art.1295 C.civ. prevede c

proprietatea este de drept strmutat de la vnztor la cumprtor ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat . Din momentul dobndirii dreptului de proprietate, cumprtorul suport i riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino,dac vnztorul debitor al obligaiei de predare dovedete intervenirea unei cauze strine exoneratoare de rspundere, adic natura fortuit, iar nu culpabil, a pieirii lucrului. n cazul cnd cauza strin a fost dovedit, vnztorul va suporta riscurile numai dac a fost pus n ntrziere cu privire la executarea obligaiei de a preda lucrul vndut ( art.1074 alin.2 C.civ.) i nu reuete s dovedeasc faptul c lucrul ar fi pierit i la cumprtor dac l-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 C.civ.). Principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate (i a riscurilor) din momentul ncheierii contractului de vnzare - cumprare opereaz numai dac sunt ndeplinite anumite condiii : a.) Lucrul vndut trebuie s existe. Pentru transmiterea imediata a dreptului de proprietate (i a riscurilor), prima condiie prevzuta de lege, este ca lucrul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor. Transferul proprietii n cazul vnzrii bunurilor viitoare (de exemplu, lucruri care urmeaz a fi confecionate, o recolt viitoare, etc.), poate opera numai din momentul n care lucrurile executate (finalizate) ori recoltate au fost individualizate. O dat cu dreptul de proprietate se transmit asupra cumprtorului i riscurile. Dac nsa cumprtorul i-a asumat riscul nerealizrii n tot sau n parte a lucrului viitor, din momentul ncheierii contractului de vnzare - cumprare i indiferent de transferul proprietii, acesta va suporta riscul deoarece nerealizarea a fost independenta de voina i atitudinea vnztorului. b.)Trebuie s fie vorba de lucruri determinate individual. Transferul proprietii n cazul bunurilor determinate numai generic, nu se poate produce din momentul ncheierii contractului, avnd n vedere c nu se cunosc bunurile ce urmeaz s fie efectiv dobndite de ctre cumprtor. n consecin, nu se pune problema transferrii riscurilor. La termenul stipulat, sau, n lips, la cererea cumprtorului, vnztorul trebuie s individualizeze lucrul vndut i s l predea acestuia. n caz contrar, va rspunde pentru neexecutarea obligaiei asumate.

Transferul proprietii (i al riscurilor) n cazul bunurilor de gen, se produce din momentul individualizrii, ceea ce se face, de regul, prin predarea lucrului vndut cumprtorului. n consecin, riscul pieirii fortuite, pn la individualizare, este suportat de ctre vnztor. c.) Vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut, iar contractul perfect valabil ncheiat. Vnzarea prin acte translative de proprietate, sau oferirea spre vnzare, a unui bun sau universaliti de bunuri, conduce la crearea unei prezumii de proprietate (a vnztorului), cumprtorul avnd, n plan subiectiv, reprezentarea c vnztorul este de buna - credin. Calitatea de proprietar a vnztorului se prezum, ea netrebuind s fie dovedit de ctre acesta dect n cazuri expres prevzute de lege ( este cazul autoturismelor, imobilelor, etc.). Vnzarea lucrului altuia nu este n principiu interzisa de legislaia civila romn, aceasta implicnd ns obligaia vnztorului de a dobndi bunul respectiv, i a-l preda cumprtorului. Pentru a fi valabil ncheiat convenia, vnztorul trebuie s ncunotiineze cumprtorul , c nu are n acel moment, calitatea de proprietar., altfel, convenia va fi lovit de nulitate. n situaia n care vnztorul, dei nu este proprietarul bunului, afirm totui fa de cumprtor c ar avea aceasta calitate, activitatea sa reprezint o manoper dolosiva, nclcndu-se principiul bunei - credine a prilor contractante, principiu consacrat prin art.970 C.civ. n acelai sens, instana suprem a decis constant c, n cazul unui bun aflat n indiviziune, vnzarea lui de ctre un coindivizar unui ter nu atrage nulitatea actului de nstrinare, ci supune dreptul dobndit de cumprtor unei condiii rezolutorii a crei ndeplinire are loc dac bunul a fost atribuit, la ieirea din indiviziune, coindivizarului care l-a nstrinat, n acest sens fiind i prevederile art.785 si 786 C.civ.6 . Astfel, dac bunul vndut va fi atribuit coindivizarului vnztor, dreptul cumprtorului se consolideaz; n caz contrar, dreptul nceteaz, apreciindu-se c vnztorul nu a fost niciodat proprietarul bunului, i el va datora cumprtorului, o garanie de eviciune totala7. n mod corelativ, transmiterea imediata a dreptului de proprietate din momentul ncheierii contractului opereaz numai dac acesta este perfect valabil ncheiat
6 7

Tribunalul Suprem, deciyia nr.1195/1981, in Repertoriu 1980-1985, p.87 Fr.Deak, op.cit., p.42-43

(de exemplu dac vnzarea - cumprarea este un contract solemn, consimmntul prilor trebuie s fie manifestat n forma prevzut de lege). d.) Este necesar ca prile s nu fi amnat transferul proprietii printr-o clauz speciala pentru un moment ulterior ncheierii contractului. Astfel se ntmpl dac prile au amnat transferul proprietii pn la mplinirea unui termen suspensiv (de exemplu, pn la termenul predrii lucrului vndut ori al plii preului) sau pn la realizarea unei condiii suspensive. Transferul imediat al dreptului de proprietate de la vnztori la cumprtor are loc numai dac nu a fost amnat pn la realizarea unei condiii suspensive simple potestative. De exemplu, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului care a fcut obiectul vnzrii - cumprrii a fost amnat pn la procurarea de ctre cumprtor a unor oferte de achiziionare a dou apartamente, adic a unor condiii de locuit indispensabile pentru vnztori i pentru facilitarea executrii obligaiei de predare a bunului vndut. n situaia n care, prin convenia ncheiata ntre pri, transferul a fost amnat pentru un moment ulterior ncheierii contractului, se amn, n virtutea legii, n mod corespunztor, i transmiterea riscurilor asupra cumprtorului. Regula res perit domino (care leag riscurile de proprietate), la fel ca i regula transferrii proprietii n momentul ncheierii contractului (stabilit n art.1295 C.civ., potrivit cruia transferul proprietii are loc de ndat ce prile s-au nvoit), nu este de ordine publica i deci poate fi nlturat. n consecin, cumprtorul poate s i asume riscurile nainte de momentul transferrii dreptului de proprietate (de exemplu, n cursul executrii lucrului viitor) sau vnztorul s suporte riscurile dup ce a operat transferul proprietii ( de exemplu, n cursul transportului). Aceasta trebuie s rezulte ns dintr-o clauza nendoielnic i expres prevzut n contract. e.) Publicitatea dobndirii drepturilor reale imobiliare a fost reglementat prin Legea cadastrului funciar i a publicitii imobiliare nr.7/1996, intrat n vigoare la data de 24 iunie 2996, publicat n M.Of.nr.61/26 martie 1996. Prin aceast lege s-a prevzut unificarea sistemelor de publicitate imobiliar, sub forma nscrierii n crile funciare (publicitate real), dar numai cu efecte de opozabilitate fa de teri a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare. S-a renunat astfel la sistemul publicitii imobiliare prin registrele de transcripiuni i inscripiuni reglementat de dispoziiile art.1801-1802 (abrogate expres

prin art.72 alin.2 din Legea nr.7/1996), aplicabil n Oltenia, Muntenia, Moldova i Dobrogea i s-a adoptat sistemul publicitii reale, pe imobile, bazat pe nscrierea acestora n crile funciare. Dup cum prevede Codul civil, n materie de vindere de imobile, drepturile care rezult prin vinderea perfecta ntre pri, nu pot a se opune, mai nainte de transcripiunea (n prezent nscrierea n cartea funciar) actului, unei a treia persoane care ar avea i ar fi conservat, dup lege, oarecare drepturi asupra imobilului vndut (art.1295 alin.2 C.civ.). Dup intrarea n vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare pentru a fi opozabile fa de teri trebuie s fie nscrise n cartea funciar. In acest sens, potrivit art.49 alin.4, dac vnztorul nstrineaz un imobil la mai muli cumprtori, va avea ctig de cauz (dobndind dreptul real cu opozabilitate fa de ceilali) acela dintre cumprtori care a nregistrat primul cererea de nscriere n cartea funciar la biroul de carte funciar n a crei raz teritorial este situat imobilul. Astfel, n judeele cu carte funciar i n judeele n care au fost finalizate lucrrile cadastrale i ale registrelor de publicitate imobiliar, publicitatea imobiliar se realizeaz, pentru opozabilitatea fa de teri, prin nscriere n cartea funciar, ncetnd aplicabilitatea dispoziiilor referitoare la publicitatea imobiliar prin sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni. n cazul lucrurilor mobile nu exista un sistem de publicitate, cci posesia lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, dac vnztorul a vndut de doua ori lucrul mobil, va avea preferin cel care a intrat mai nti cu bun - credina n posesia lucrului, dei a cumprat mai n urm (art.972 C.civ.).

CAP.2 - CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE

10

Potrivit art.948 alin.1 C.civ., prin condiii eseniale pentru validitatea unei convenii, legiuitorul a vrut s exprime att condiiile de valabilitate ct i cele de existen ale contractului, fr a face distincie dei sunt doua noiuni diferite. Fcnd o analiz a condiiilor eseniale de existen a contractului, n mod natural, aceste condiii ar fi doar consimmntul, obiectul i cauza. Textul art.948 C.civ. adaug nsa i capacitatea, dei aceasta este doar o condiie de validitate a contractului, nu de existen. Astfel, contractul de vnzare cumprare, pentru a fi valabil ncheiat, trebuie s ntruneasc aceste elemente, respectiv : consimmntul, capacitatea, obiectul (lucrul vndut i preul), o cauz licit i, n contractele solemne, forma.

2.1.

CONSIMMNTUL

Consimmntul reprezint hotrrea concordant a doua sau mai multe persoane de a ncheia o convenie. El implic adoptarea i exteriorizarea deciziei de a contracta , exprimnd voina intern i pe cea declarat a ambelor pri. Ca i oricare alt contract, vnzarea se ncheie prin consimmntul prilor. Acordul de voin ntre pri este ntotdeauna necesar i totodat suficient - cu excepiile prevzute de lege - n vederea formrii contractului. De exemplu, exproprierea pentru cauz de utilitate public reprezint, n fond, tot o vnzare - cumprare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului. Preul - numit n aceast materie despgubire se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen, prin justiie (art.41 din Constituie i art.481 C.civ.). n materia vnzrii se aplic regulile dreptului comun, ns exist i anumite probleme specifice : promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral), pactul de preferin i dreptul de preemiune.

2.2.1. Promisiunea de vnzare (antecontractul) A .Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare)

11

Vnzarea propriu zis este aceea n care prile s-au nvoit asupra lucrului i preului, chiar dac lucrul nu s-a predat i preul nu s-a pltit, aa cum prevede art.1295 C.civ.. Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, n cazul promisiunii de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior de obicei nuntrul unui termen consimmntul su de a-l cumpra. De exemplu, locatorul proprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n locaiune, dac locatarul i manifest voina de a-l cumpra. Se poate ntmpla ns ca proprietarul s se oblige s vnd lucrul unei anumite persoane, n schimbul unui pre determinat, la data cnd beneficiarul ofertei va cere executarea ei. Realizarea vnzrii este subordonat voinei cumprtorului eventual. Un exemplul tipic de promisiune unilateral de vnzare este cazul locatarului unui imobil, care vrnd s-l cumpere, dar neavnd momentan suma de bani necesar, obine o promisiune de vnzare din partea proprietarului pn la expirarea unui anumit termen. n acest caz, ne aflm n faa unei promisiuni unilaterale de vnzare. Aceast promisiune unilateral oblig pe promitent s efectueze vnzarea, la cererea beneficiarului, oricnd pn la exprimarea termenului nluntrul cruia S-a format astfel un contract special, pentru c angajamentul prii care s-a obligat a vinde, sub rezerva artat, a fost acceptat de cealalt parte, care devine creditorul ei. Promisiunea unilateral de vnzare este cunoscut n doctrin i sub denumirea de vnzare sau fgduin de vnzare. Promisiunea unilateral de vnzare,spre deosebire de oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral, este un contract, n cadrul cruia o persoan numit promitent se oblig fa de alt persoan, numit beneficiar, s-i vnd un lucru, la un anumit pre, nuntrul unui termen, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra sau nu. Promisiunea unilateral de vnzare nu trebuie confundat cu oferta ( policitaiunea), deoarece, n timp ce prima este un adevrat contract, care prin esena beneficiarul i poate da consimmntul su la vnzare.

12

lui presupune acordul a dou voine, cea de a doua este doar o manifestare unilateral de voin, care, prin definiie, nc nu s-a ntlnit cu o manifestare de voin pentru a forma un contract8. O promisiune de vnzare cu aceast rezerv, n cadrul creia beneficiarul accept promisiunea fr s-i asume obligaia de a cumpra este nendoielnic, un contract (i nu un act unilateral de voin), dar nu poate produce efectele unei vnzri. Promisiunea unilateral de vnzare nu transmite proprietatea, ci d natere unei obligaii de a face, deci o obligaie personal pentru una din pri, cealalt parte pstrndu-i libertatea de a decide. n cazul n care promitentul vnztor nu i respect obligaia i vinde bunul unei alte persoane, beneficiarul nu poate cere predarea bunului promis, ntruct nu a devenit proprietar, iar vnzarea ncheiat cu o alt persoan este cu rezerva fraudei valabil. Promisiunea de vnzare, este de fapt, un antecontract, care s natere la un drept de crean, una din pri fiind obligat ( obligaia de a face) fa de cealalt, s vnd, n viitor, un anumit bun, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra sau nu9. Antecontractului i sunt aplicabile, fiind i el un contract, dispoziiile art.942-1206 C.civ., privind capacitatea prilor de a contracta, consimmntul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil i o cauz licit. Atunci cnd beneficiarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul, prin nclcarea obligaiei sumate, va refuza vnzarea eventual a i vndut lucrul unei alte persoane contractul proiectat nu se va mai ncheia, beneficiarul avnd dreptul la daune interese10, potrivit regulilor aplicabile obligaiilor de a face (art.1075 C.civ.). Rezult c promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una dintre pri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei sumei de bani (preul dreptului de opiune), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral de vnzare cumprare, cci beneficiarul nu i asum obligaia de
8 9

D.Chiric, Drept civil.Contracte speciale, Edit. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p.21. N.Marian(I), C.Turianu(II), note la dec.civ.nr.1795/1992 a Trib.Mun.Bucureti, n Dreptul, nr.9/1993, p.61-70 10 D.Chiric, Drept civil.Contracte speciale, Edit. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p.24

13

a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se confer. Tot astfel, dac beneficiarul se oblig la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ. Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale ( art.1191 i urm. C.civ.) aplicabile creanelor chiar dac vnzarea proiectat ar fi un contract solemn. Obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea termenului prevzut sau, dac nu s-a prevzut un termen, la expirarea termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare ( art.3 i art.7 alin.2 din Decretul nr.167/1958).

B .Promisiunea bilateral de vnzare cumprare


Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un antecontract, cu singura deosebire c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Pe lng clauzele eseniale i indispensabile referitoare la obiectul viitoarei vnzri preul i asumarea obligaiei de a ncheia n viitor contractul de vnzare cumprare n form autentic11- promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare poate cuprinde i unele clauze accesorii cum sunt : clauza de dezicere i clauza rezolutorie ( pactul comisoriu). Prile pot, in principiu, stipula expres facultatea de revocare unilateral a contractului denumit clauz de dezicere, sub dubla cerin de a nu constitui o condiie pur potestativ din partea celui ce se oblig i de a nu fi exercitat prin abuz de drept. n materie de vnzare cumprare o asemenea clauz este cunoscut sub denumirea de arvun penitenial. Dac, prin voina prilor, arvuna este o clauz de dezicere (i nu un mijloc de constrngere la executarea conveniei), atunci fiecare parte se poate desista de contract, aceea care a dat arvuna abandonnd-o, iar aceea care a primit-o restituind-o ndoit12. Clauza rezolutorie (pact comisoriu) are menirea de a permite unei pri contractante s rezoluioneze (desfiineze), n mod unilateral, contractul n cazul n care
11

M. Murean, Clauzele eseniale i indispensabile ale antecontractului i clauzele sale accesorii, n Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege oglindit n teoria i practica dreptului, Cluj- Napoca, 1988, p.89. 12 D.Alexandresco, Drept civil romn, vol. VI, Iai, 1920, p.297

14

cealalt parte nu i ndeplinete n mod culpabil o obligaie contractual dintre cele stipulate n mod expres de pri n cuprinsul clauzei. Astfel, prin decizia nr.1052/2002, Curtea Suprem de Justiie, a statuat : n mod corect prima instan a reinut c, la ncheierea antecontractului de vnzare cumprare, prii vnztori au prezentat un extras de carte funciara mai vechi i au declarat c imobilul nu este grevat de sarcini, reclamanta aflnd ulterior c asupra imobilului este nscris o ipoteca i sunt notate mai multe aciuni, situaie n care a dorit s urgenteze ncheierea contractului n form autentic, sub condiia ca imobilul s fie fr sarcini. De asemenea, s-a reinut corect c reclamanta a notificat prilor c va achita preul integral, acetia urmnd s prezinte un extras de carte funciara fr sarcini. ntruct la data de 10 iunie 1999 prii, convocai de reclamant, s-au nfiat la notariat, nsa nu au prezentat un extras cartea funciar fr sarcini privind imobilul n litigiu, n timp ce reclamanta s-a prezentat cu suma reprezentnd preul imobilului, culpa prilor este evident. Pe de alta parte, este nefondata critica prilor cu privire la lipsa temeiului juridic pentru admiterea aciunii, potrivit creia rezoluiunea nu s-ar putea pronuna dect dac n convenie ar fi fost o clauz privind inexistena unei sarcini n cartea funciar. Dac ntr-un contract bilateral unul dintre contractani nu-i execut obligaia, cellalt va putea sau s urmreasc executarea ei sau s ceara instanei rezoluiunea contractului; aceast posibilitate de a alege este o favoare creata de legiuitor parii care a executat sau declar c este gata s-i execute obligaiile. Acest drept de opiune este prevzut de art.1020 C.civ., potrivit cruia condiia rezolutorie este subneleas ntotdeauna n contractele sinalagmatice.13 Promisiunea bilateral este un antecontract, la fel ca i cea unilateral, cu deosebirea c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere un teren, contractul de vnzare - cumprare nu este ncheiat ct timp nu se ntocmete n forma prevzut de lege (autentic) i cu respectarea dreptului de preemiune ( dac este cazul). n schimb, obligaia de a ncheia contractul n viitor rmne valabil.

13

C.S.J., decizia nr.1052/2002, in Dreptul nr.12/2003, p.228

15

Promisiunea bilateral, ca antecontract, d natere la obligaii reciproce de a face, adic de a ncheia, n viitor contractul promis de vnzare - cumprare14. Dar, dac actul ncheiat ntre pri este nul absolut drept contract de vnzare cumprare, pentru nerespectarea formei autentice, el poate fi valabil ca antecontract de vnzare - cumprare, deoarece, prin acesta nu a avut loc transferul dreptului real, ci doar a generat obligaia prilor de a ncheia n viitor, contractul promis, n forma cerut de lege. Antecontractul de vnzare-cumprare este acordul de voin cuprins ntrun act juridic bilateral, prin care prile se oblig s ncheie n viitor, un contract de vnzare-cumprare n form autentic, privind un anumit teren, la un pre determinat. Deoarece i el este un contract, antecontractului i sunt aplicabile, n principiu, dispoziiile art. 942 - 1206 C.civ., privind capacitatea prilor de a contracta, consimmntul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil i o cauz licit. Expresie a libertii contractuale, n dreptul nostru civil, antecontractul este guvernat de principiul consensualismului, consacrat de art.971 i art.1295 C.civ. Astfel, antecontractul se ncheie valabil prin simpla manifestare de voin a prilor, nefiind necesar ca ea s fie nsoit de o anumit form. Nu se cere ca antecontractul s se ncheie n form autentic prevzut pentru contractul de vnzarecumprare, deoarece nu se confund cu acesta din urm, el avnd o configuraie distinct15. O condiie a promisiunii bilaterale, ca antecontract, este ca acesta s conin, explicit sau implicit, clauza potrivit creia prile se oblig, reciproc, s ncheie n viitor un contract de vnzare-cumprare. Aceasta este o obligaie de a face, care este susceptibil de executare n natur, voluntar prin ncheierea contractului de vnzare - cumprare ( forma autentic este obligatorie numai la actele juridice care se refer la nstrinarea i dobndirea terenurilor, n timp ce construciile pot fi nstrinate prin acte sub semntur privat), sau silit, dac vreuna dintre pri refuz s contracteze n forma cerut de lege.
14

I.Popa(I), B.Dumitrache(II), Antecontractul de vnzare- cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare- cumprare, n Dreptul nr.2/2004, p.44 i urm. 15 N.Marian, C.Turianu, note la dec.nr.1795/1992 aTrib. Municip. Bucureti, n Dreptul, nr.9/1993, p.6170

16

n cazul promisiunii bilaterale, ale crei clauze anticipatorii au fost executate de pri, s-a admis, necontestat, posibilitatea ca instana s pronune, n baza art.1073 i 1977 C.civ., o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare. Dou condiii sunt eseniale acestei posibiliti : a) antecontractul s aib ndeplinite cerinele generale de valabilitate a actelor juridice, prevzute de art.948 C.civ.; b) bunul a crui vnzare a fost promis s se afle n patrimoniul vnztorului - promitent i s nu existe alte impedimente legale. Validarea unei promisiuni bilaterale de vnzare - cumprare a unui bun individual determinat i transformarea acesteia n act juridic perfect de nstrinare sunt condiionate de existena bunului, sub titlu de proprietar, n patrimoniul vnztorului promitent. Dup cum s-a subliniat, apare important pentru transformarea antecontractului n contract perfect ca prile s fi executat clauzele anticipatorii ale conveniei lor ( predarea bunului promis i plata preului). In cazul in care promitentul - vnztor nu i respect obligaia i vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul cumprtor nu poate cere predarea lucrului, ntruct nu a devenit proprietar, iar vnzarea ncheiat cu o alt persoan cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit)- este valabil. Ca atare, beneficiarul cumprtor nu poate cere dect daune-interese16. n cazul n care lucrul se mai gsete n patrimoniul vnztorului i nu exist alte impedimente legale pe lng posibilitatea acordrii daunelor interese sau obligrii promitentului, sub sanciunea daunelor cominatorii, la ncheierea contractului -, nu este exclus posibilitatea ca instana s pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare - cumprare i care va avea caracter constitutiv de drepturi, opernd transferul proprietii de la data cnd rmne definitiv17. Soluia se impune astfel, n temeiul principiului executrii n natur a obligaiilor prevzut de art.1073 C.civ., care permite creditorului ndreptit s obin executarea ntocmai a obligaiei asumate de ctre debitorul su. Atunci cnd obligaia de a face nu este adus la ndeplinire de ctre debitor, creditorul, potrivit prevederilor art.1077 C.civ., poate fi autorizat de a aduce a o aduce la ndeplinire. n acest cadru juridic, instana judectoreasc are posibilitatea ca,

16 17

Gh.Pruanu, nota II la dec.nr.667/1982 a Trib.Jud.Olt, n Revista romn de drept, nr.1/1984, p.49 Fr. Deak, op.cit.p.22

17

prin suplinirea consimmntului debitorului obligaiei de a face, izvort din antecontract, s pronune o hotrre care s in loc de act autentic de nstrinare. Astfel, prin decizia nr.222/1993, Curtea Suprema de Justiie a stabilit: Antecontractul prin care prile s-au obligat s constituie n viitor un drept real asupra unui imobil nate n sarcina acestora obligaia de a ncheia contractul asumat, iar instana judectoreasc are posibilitatea s pronune o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare - cumprare, chiar n condiiile abrogrii art.12 din Decretul nr.144/1958. n cazul n care obligaia de a face nu este adusa la ndeplinire de ctre debitor, creditorul, potrivit prevederilor art.1077 C.civ., poate fi autorizat de a o aduce la ndeplinire. n acest cadru juridic, instana judectoreasc are posibilitatea ca, prin suplinirea consimmntului debitorului obligaiei de a face , izvort din antecontract, s pronune o hotrre care s in loc de act autentic de nstrinare18. Dac n antecontract s-a prevzut o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a ambelor pri ( inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expres a dreptului de dezicere), consimmntul poate fi revocat unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. n acest sens, prin decizia nr.674/1994, Curtea Suprem de Justiie a statuat: Cu ocazia ncheierii antecontractului de vnzare cumprare s-a prevzut o clauz acceptat de ambele pri i anume, c n cazul n care promitenii - vnztori se vor rzgndi i nu se vor mai prezenta la notar n vederea autentificrii vnzrii, vor plti cumprtoarei o despgubire egal cu de trei ori cuantumul avansului primit n contul preului. Prin clauza menionat ambele pri au consimit c prii pot reveni asupra acordului de voine dat de a ncheia contractul n form autentic, cu toate consecinele ce decurg din aceasta. Este adevrat c, potrivit art.969 C.civ., conveniile legal fcute au putere de lege ntre prile contractante i c, n principiu, conveniile nu pot fi revocate dect cu acordul ambelor pri. Numai c, n spe, reclamanta a achiesat la nscrierea clauzei menionate prin care prii au fost n drept s revoce unilateral convenia de vnzare, cu singura obligaie asumat de a despgubi pe reclamant cu valoarea de trei ori a avansului.
18

C.S.J., decizia nr.222/1993, in Dreptul, nr.7/1994, p.74

18

Prin urmare, acceptnd clauza de mai sus, reclamanta i-a asumat riscul ca pn la autentificarea vnzrii convenia s poat fi desfiinat n mod unilateral de ctre pri. Aa fiind, se impune ca instanele s constate c nelegerea dintre pri a fost desfiinat n mod unilateral de ctre pri n baza clauzei din contract.19

2.1.2. Pactul de preferin


Pactul de preferin este o variant a promisiunii de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca, atunci cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal. n acest caz proprietarul bunului nu se oblig s-l vnd, ci numai s acorde preferin n cazul n care se va hotr n acest sens20. O asemenea promisiune, dei afectat de o condiie potestativ, este valabil deoarece condiia este numai simpl potestativ, realizarea ei depinznd i de mprejurri externe voinei promitentului, care l-ar putea determina s-i vnd bunul. La fel ca i promisiunea de vnzare, pactul de preferin, nu transmite dreptul de proprietate, el nu confer prii lezate dreptul de a intenta aciune n revendicare sau n anularea vnzrii fcut cu nesocotirea acestei promisiuni, afar de cazul cnd se dovedete c vnzarea s-a fcut n frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraud din partea terului achizitor (fraus omnia corrumpit). n lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea aciune mpotriva promitentului numai pentru daune - interese, conform regulilor generale privitoare la rspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaiei de a face. Dreptul beneficiarului, rezultat din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) inclusiv pactul de preferin - n situaia n care nu s-a prevzut altfel n convenia dintre pri -, se poate transmite prin acte ntre vii ( cu respectarea formalitilor prevzute de lege pentru cesiunea de crean) sau prin motenire. ntruct legislaia noastr nu cunoate cesiunea de datorie, obligaia promitentului se transmite numai prin motenire ( mortis causa).
19 20

C.Tudiranu, Contracte civile speciale. Practic judiciar comentat i adnotat, 2005, p.109 C.Hamangiu, I.Rosetti-blnescu, Al.Bicoianu, Tratat de drept civil romn, volII, Bucureti, 1929, p.895-896.

19

2.1.3.Dreptul de preemiune
n situaia n care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenioneaz s-l vnd, legea confer un drept prioritar la cumprare (drept de preemiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendaului i statului ( art.48 din Legea nr.18/1999 i art.9 din Legea arendrii nr.126/1994)21. Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor care pstreaz multe din principiile Legii fondului funciar nr.18/1991, printre care i acela conform cruia nstrinarea terenurilor agricole situate n extravilan cu respectarea dreptului de preemiune consacr acestui drept art.5-11. Conform art.5, nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor. a) n opinia unor autori, cele trei categorii din art.5 al legii sunt chemate s beneficieze de un asemenea drept ntr-o ordine de preferin22. Potrivit acestei opinii, enumerarea categoriilor de persoane beneficiare ale dreptului de preemiune din art.5 ar duce, inevitabil, la existena unei ierarhii n care, de exemplu, coproprietarii devin prioritari fa de celelalte. Pe cale de consecin, numai cnd categoria ori categoriile superioare nu exist sau nu i manifest opiunea pentru cumprare, categoriile de rang imediat inferior pot beneficia de exerciiul dreptului lor de preemiune. n cazul n care nici o categorie nu-i manifest disponibilitatea pentru cumprare, ori dac preul pe care l ofer titularii dreptului de preemiune nu este convenabil pentru vnztor, terenul devine liber pentru vnzare ctre oricare alt persoan (art.9 i art.10). b) aa cum se poate deduce din modul de redactare al textelor legale citate, scopul principal al reglementrii const n evitarea frmirii proprietilor funciare i favorizarea concentrrii lor. Instituirea dreptului de preemiune n favoarea coproprietarilor, care sunt primii preferai de legiuitor, urmrete i simplificarea raporturilor dintre acetia prin eventuala lichidare a coproprietii, dar nu pe calea partajului, ci prin cumprarea tuturor cotelor-pri de ctre un singur titular, precum i
21 22

Fr.Deak, Dreptul de preemiune, n Dreptul, nr.7/1992, p.34-43 E.Chelaru, Dreptul de preemiune reglementat de Lg.nr.54/1998, n Dreptul, nr.8/1998, p.19-29

20

prin mpiedicarea apariiei unui alt coproprietar a crui prezen ar putea s nu fie dorit de ceilali coproprietari23. n ceea ce l privete pe arenda, s-a urmrit o mai bun punere n valoare a terenurilor agricole prin reunirea calitilor de proprietar i exploatant n minile aceleiai persoane, inndu-se seama n acelai timp, de mprejurarea c, de cele mai multe ori, pe parcursul executrii contractului de arendare, arendaul efectueaz anumite lucrri de mbuntire a fondului i este echitabil ca acesta s profite. c) dreptul de preemiune are natur legal - spre deosebire de pactul de preferin care are natur contractual ntruct dreptul prioritar la cumprare al beneficiarului pactului se nate pe baza consimmntului dintre pri -, fiind instituit printr-o norm imperativ; voina proprietarului-vnztor nu are nici un rol n naterea i exercitarea dreptului de ctre titularul su. n msura n care s-a hotrt s vnd terenul, el trebuie s respecte dreptul de preemiune sub sanciunea prevzut de lege. nstrinarea terenului cu nclcarea dreptului de preemiune (nencunotiinarea Ageniei pentru Dezvoltare i Amenajare Rural despre intenia de vnzare, vnzarea terenului nainte de expirarea termenului prevzut pentru exercitarea dreptului sau la un pre inferior celui prevzut n oferta comunicat, etc.) se sancioneaz cu nulitatea relativ a contractului ncheiat, anularea putnd fi cerut potrivit dreptului comun n materie, dar innd seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemiune indiferent de persoana ori de buna sau reaua - credin a cumprtorului i chiar dac titularul dreptului de preemiune nu este parte n contractul a crui anulare se cere. Din cele ce preced rezult, deci, c : 1. Instituirea acestui drept reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor, i mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber absolut i exclusiv de bunul su (art.480 C.civ.). Fiind conceput de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia c textele care reglementeaz dreptul de preemiune urmeaz s fie interpretate restrictiv. 2. Fiind un drept absolut, dreptul de preemiune este opozabil erga omnes; deci, dac proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credin a terului cumprtor.
23

E.Chelaru, op.cit., p.20

21

Dreptul de preemiune are un domeniu de aplicare bine determinat, i anume : a) Are ca obiect numai terenurile agricole ( de exemplu terenuri arabile, puni, fnee, etc.) situate n extravilan. Dac terenul nu este agricol (de exemplu, pdure) sau, fiind agricol, este situat n intravilan, dreptul de preemiune nu exist. Aa cum s-a vzut, textele n materie sunt de strict interpretare i domeniul lor de aplicare nu poate fi extins, prin analogie, la alte ipoteze. b) Dreptul de preemiune este prevzut de lege numai dac nstrinarea se face prin vnzare( art.5). Cum vnzarea se face cu titlu oneros i comutativ, pentru o sum de bani pltibil cu titlu de pre, dreptul de preemiune nu poate fi recunoscut dac nstrinarea se face cu titlu gratuit ( de exemplu donaie), fie cu caracter aleatoriu ( de exemplu contract de ntreinere), fie prin contractul de schimb,chiar i cu sult. Neexistnd un pre ca echivalent al terenului care se nstrineaz, dreptul de preemiune nu poate fi recunoscut, el putnd opera numai la pre egal. c) O alt condiie de aplicabilitate a dreptului de preemiune cere ca actul juridic s aib ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului .Noiunea de nstrinare prin vnzare vizeaz transmiterea proprietii dar nu i dezmembrmintele ei (de exemplu dreptul de uzufruct) sau folosina terenului (arendarea). n schimb, n cazul n care se nstrineaz proprietatea, dreptul de preemiune trebuie s fie respectat, chiar dac se transmite numai nuda proprietate i indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct ( o ter persoan sau proprietarul vnztor care i rezerv acest drept). Evident, dac titularul dreptului de preemiune nelege s-l exercite, va fi obligat s respecte drepturile reale ca orice dobnditor al dreptului de proprietate dezmembrat ( sau grevat). Atunci cnd cele trei condiii sunt ndeplinite, dreptul de preemiune trebuie s fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului - vnztor. Deci, dreptul de preemiune poate fi exercitat i n cazul n care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ teritoriale, terenuri care se pot vinde (de exemplu n conformitate cu art.26 din legea nr.18/1991 republicat n 1998). Titularii dreptului de preemiune sunt: coproprietarii terenului agricol (dac unul unii - dintre ei se hotrte s vnd cota-parte din dreptul de proprietate),

22

proprietarii vecini (prin aceasta nelegndu-se proprietarii terenurilor agricole nvecinate cu terenul agricol care se vinde) i arendaul, n cazul nstrinrii prin vnzare a terenurilor din extravilan, arendate. Potrivit Legii nr.54/1998, statul n aceast calitate nu mai are drept de preemiune n cazul vnzrii terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de preemiune numai dac este coproprietar sau dac este proprietarul terenului agricol nvecinat cu terenul agricol care se vinde. Dac au calitatea prevzut de lege (art.5 din Legea nr.54/1998) statul, precum i unitile administrativ teritoriale sau societile cu capital integral sau majoritar de stat, vor avea drept de preemiune, legea nefcnd distincie n aceast privin. Art.8 din Legea nr.54/1998 nu prevede o ordine de preferin ntre titularii dreptului de preemiune, astfel nct dac mai muli titulari i exercit acest drept vnztorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertani. Alegerea vnztorului ntre ofertanii titulari ai dreptului de preemiune este liber, necondiionat de lege. Prin urmare, el poate face alegerea lund n considerare i criterii subiective, de exemplu s-l aleag pe arenda, dei proprietarul terenului nvecinat ofer un pre mai mare sau condiii de plat a preului mai avantajoase. Ct timp contractul s-a ncheiat cu un titular al dreptului de preemiune, nu mai poate fi aplicat sanciunea (prevzut de art.14 din Legea nr.54/1998) pentru nerespectarea dispoziiilor art.5. Numai opiunea n favoarea unui cumprtor care nu este titular al dreptului de preemiune deschide calea aciunii n anulare, dac vreun titular a oferit un pre cel puin egal. n scopul exercitrii dreptului de preemiune, vnztorul va nregistra oferta de vnzare a terenului agricol situat n extravilan la consiliul local n raza cruia este situat terenul. n aceiai zi, secretarul unitii administrativ - teritoriale va afia oferta, sub semntur i cu aplicarea tampilei, la sediul primriei. Oferta va cuprinde numele i prenumele vnztorului, suprafaa i categoria de folosin, precum i locul unde este situat terenul (art.6 din Legea nr.54/1998). Vnztorul poate oferii spre vnzare tot terenul ce-i aparine, o parte din acel teren, cota parte ideal din dreptul de proprietate ( dac este coproprietar n indiviziune cu alii) sau nuda proprietate24.
24

Fr.Deak, Tratat de drept civil.Contracte speciale. Universul juridic, 2001, p.33

23

Oferta vnztorului este o simpl declaraie de intenii, iar nu o ofer de a contracta (n sens juridic) deoarece oferta de a contracta trebuie s cuprind toate elementele necesare pentru ncheierea contractului prin simpl acceptare. Ori, din oferta vnztorului lipsete unul din elementele eseniale ale vnzrii , i anume preul cerut, care urmeaz s fie oferit abia de titularul care nelege s-i exercite dreptul de preemiune ( art.7 i 9 din Legea nr.54/1998). n consecin, declaraia vnztorului nregistrat la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vnzare cumprare, putnd servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vnztorului la autentificarea contractului de vnzare cumprare de ctre notarul public, act care poate fi eliberat dup 45 de zile de la data afirii ofertei vnztorului. ns vnztorul poate revoca oferta i nainte de expirarea acestei perioade (oricnd), numai c, n acest caz, secretarul unitii administrativ teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vnzare cumprare. Vnztorul poate reveni asupra inteniei de vnzare i prin neacceptarea preului oferit de ctre titularii dreptului de preemiune (pre neconvenabil conform art.9 din Legea nr.54/1998). Potrivit art.7 din Legea nr.54/1998, din momentul afirii ofertei de vnzare, titularii dreptului de preemiune au la dispoziie 45 de zile pentru exercitarea acestuia. Oferta de cumprare, n care urmeaz s fie artat i preul oferit, trebuie fcut n scris i nregistrat la primrie. Prin urmare, dac oferta vnztorului nu conine preul cerut, oferta de cumprare reprezint o veritabil ofert de a contracta, fiind determinate elementele necesare pentru ncheierea contractului prin acceptare (terenul i preul), destinatarul ofertei fiind vnztorul. In cazul in care, n termenul de 45 de zile prevzut de lege nici unul dintre titularii dreptului de preemiune nu a fcut ofert de cumprare a terenului, acesta se vinde liber (art.10), notarul putnd autentifica contractul de vnzare cumprare pe baza actului eliberat de ctre secretarul unitii administrativ teritoriale, act care reprezint dovada publicitii ofertei de vnzare prevzut de lege (art.11). Ct privete acceptarea de ctre vnztor a ofertei de cumprare fcute de ctre unul (sau mai muli) titulari ai dreptului de preemiune, nu se pun probleme dac vnztorul este de acord, necondiionat, cu oferta de cumprare fcut de titularul

24

dreptului de preemiune, n caz de pluralitate vnztorul avnd dreptul de a alege liber pe unul dintre ofertani (art.8), chiar dac preul oferit de un alt titular ar fi mai mare. n situaia cnd vnztorul se prezint la biroul notarial cu un cumprtor care dovedete c este titular al dreptului de preemiune ( de exemplu arendaul prezint dovada nregistrrii contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendrii nr.16/1994 modificat i completat prin Legea nr.65/1998), contractul de vnzare cumprare a terenului agricol din extravilan poate fi autentificat i va fi perfect valabil n raport cu prevederile legale referitoare la dreptul de preemiune. n cazul n care vnztorul nu este de acord cu preul oferit de titularii dreptului de preemiune, el poate s vnd terenului numai unei alte persoane (care nu are drept de preemiune) al crei pre oferit i pltit - de acest cumprtor - este mai mare dect cel oferit de titularii dreptului de preemiune25. Prin urmare, notarul va putea autentifica contractul de vnzare - cumprare, numai dac preul din contract este mai mare dect preul oferit de titularul dreptului de preemiune, pre rezultat din actul eliberat de ctre secretarul unitii administrativ - teritoriale unde s-a nregistrat oferta de vnzare - cumprare, act care condiioneaz autentificarea contractului de ctre notar (art.11). Prin acceptarea ofertei de cumprare de ctre vnztor ( sau a contraofertei de vnzare de ctre titularul dreptului de preemiune), ntre pri s-a ncheiat un antecontract, urmnd ca prile s se prezinte la notar pentru autentificare ( i s efectueze publicitatea imobiliar, dup plata taxelor fiscale). nstrinarea terenului cu nclcarea dreptului de preemiune (nenregistrarea ofertei de vnzare la consiliul local, vnzarea terenului nainte de expirarea termenului prevzut pentru exercitarea dreptului sau la pre inferior nesimulat fa de cel prevzut n oferta comunicat, etc.) se sancioneaz cu nulitatea relativ a contractului ncheiat (art.14 din legea nr.54/1998) anularea putnd fi cerut indiferent de persoana ori de buna sau reaua - credin a cumprtorului i cu toate c titularul dreptului de preemiune nu este parte n contractul a crui anulare se cere. Atunci cnd vnzarea s-a fcut prin simulaie (de exemplu, donaie, contract de ntreinere, de arendare, pre declarat mai mare dect cel pltit n realitate), persoanele interesate pot intenta aciunea n declararea simulaiei, dublat de aciunea n
25

E.Chelaru, Dreptul de preemiune reglementat de Legea nr.54/1998, n Dreptul, nr.8, 1998, p.26

25

anulare a vnzrii cumprrii (contract secret) ncheiat cu nerespectarea dreptului de preemiune. Termenul de prescripie (de 3 ani) curge de la data cnd cel ndreptit a cunoscut sau trebuia s cunoasc ncheierea contractului de vnzare cumprare cu nerespectarea dreptului de preemiune (i a simulaiei, dac este cazul)26. n cazul n care s-a obinut anularea contractului de vnzare cumprare ncheiat cu nclcarea dreptului de preemiune, terenul reintr cu efect retroactiv n proprietatea vnztorului, care l va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemiune. Dup expirarea termenului de prescripie a aciunii n anulare, vnzarea se consolideaz, cu toate c s-a ncheiat cu nerespectarea dreptului de preemiune. Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil. Dreptul prioritar este dublat i de dreptul expropriatului de a cere, prin tribunal, retrocedarea imobilului, la preul ce nu poate depi despgubirea actualizat, dac nu a fost utilizat n termen de un an n scopul satisfacerii utilitii publice (art.33-36 din Legea nr.33/1994). n cazul n care imobilul expropriat este oferit pentru nchiriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a fost expropriat, expropriatul are un drept prioritar pentru a-i fi nchiriat n condiiile legii (art.34). Avnd n vedere claritatea textelor, referitoare la acest drept prioritar asemntor dar nu identic cu dreptul de preemiune se impune a se face urmtoarele sublinieri : a.) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucur de dreptul prioritar la dobndire n toate cazurile n care expropriatorul (statul, respectiv de vnzare; unitile administrativ teritoriale) intenioneaz s nstrineze imobilul, deci nu numai n caz

26

M.Nicolae, Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor n Dreptul nr.8, 1998., p.15

26

b.) Chiar dac nstrinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vnzare (fie i la licitaie), fostul proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la un pre egal (oferit de ali cumprtori), ci la un pre ce nu poate depi despgubirea actualizat; c.) Procedura exercitrii dreptului prioritar este simpl, constnd n notificarea inteniei de nstrinare expropriatului i manifestarea voinei acestuia de a redobndi proprietatea imobilului expropriat n termen de 60 de zile de la primirea notificrii.

2.2.CAPACITATEA PRILOR 2.2.1.Reguli generale


n materia contractului de vnzare - cumprare se aplic regulile generale n ceea ce privete capacitatea de exerciiu. Conform art.1306 C.civ., pot cumpra toi cei crora nu le este oprit prin lege. Deci, regula este capacitatea, iar incapacitatea, excepia. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres i limitativ prevzute de lege. Ins, raportat la lucrul vndut i la preul care formeaz obiectul contractului, vnzarea cumprarea este, ntotdeauna, un act de dispoziie att pentru vnztor, ct i pentru cumprtor. De aceea, prile trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu o capacitate de exerciiu restrns,

27

trebuie s ncheie contractul prin ocrotitorul legal i, n toate cazurile, cu autorizaia autoritii tutelare. n schimb, raportat la patrimoniul prii contractante vnzarea cumprarea mijlocete i efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului ( de exemplu, cumprarea de materiale pentru repararea casei). n aceste cazuri este suficient ca partea s aib capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare i, respectiv, s aib ncuviinarea necesar ncheierii unor astfel de acte.

2.2.2.Incapaciti speciale
Legea prevede, in cazul contractului de vnzare cumprare, anumite incapaciti speciale. Aceste incapaciti sunt interdicii ( prohibiii) de a vinde i cumpra sau numai de a cumpra, astfel : 1. Vnzarea ntre soi este interzis. incapacitatea ncheierii unor contracte de vnzare - cumprare ntre soi, fiind o excepie, este prevzut expres n art.1307 C.civ. Justificarea acestei interdicii este amplu discutat n doctrin, artndu-se c exist mai multe cazuri : a) dac prile au neles s fac o vnzare real, ea este nul, deoarece art.1307 C.civ. oprete expres o asemenea vnzare27. b) dac prile au neles s fac o donaie, nulitatea apare prin aplicarea art.940 alin.2. n acest caz, justificarea interdiciei de vnzare cumprare se regsete n posibilitatea ca vnzarea cumprarea s ascund un contract de donaie28. n acelai timp, prin aceast interdicie sunt protejate interesele soilor, motenitorilor i creditorilor. n cazul n care vnzarea cumprarea ntre soi ar fi admis, s-ar putea ocoli aceast dispoziie imperativ a legii prin ncheiere unor contracte de vnzare simulate. Scopul interdiciei este deci de a mpiedica ca soii s realizeze sub aparena unor vnzri simulate donaii irevocabile ( donatarul abuznd de influena pe care o are asupra soului donator).
27 28

D.Alexandresco, op.cit., p.592 C.Leaua, Validitatea contractelor ncheiate ntre soi, n Dreptul, nr.9/1999, p.34-44.

28

Prin instituirea acestei interdicii legale, sunt protejate totodat i interesele creditorilor personali ai unuia dintre soi, deoarece ei ar putea fi fraudai prin ncheierea unor vnzri fictive sau simulate. Sanciunea nerespectrii interdiciei cu privire la vnzarea ntre soi este nulitatea relativ a contractului, anularea putnd fi cerut de oricare dintre soi, de motenitorii rezervatari sau de creditori, fr ca ei s fie obligai s dovedeasc fraudarea drepturilor29. n practica juridic s-a decis c vnzarea ntre concubini este valabil, afar de cazul n care contractul s-a ncheiat pentru a determina una din pri s menin starea de concubinaj i deci, are o cauz imoral30. 2. Conform art.1308 pct.1 C.civ. tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor de sub tutela lor ct timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date i primite ( art.809 C.civ.). De asemenea art.128 din Codul familiei, interzice orice acte juridice ntre tutore i soul sau rudele lui (n linie dreapt i frai - surori), pe de o parte, i minor, pe de alta. 3. Potrivit art.1308 pct.2 C.civ., mandatarii, att convenionali, ct i legali, mputernicii a vinde un lucru, nu pot s-l cumpere ntruct, de regul, nu se poate admite ca o persoan s cumuleze i rolul de vnztor i cel ce cumprtor. Legea a instituit aceast interdicie pentru ca mandatarul (funcionarul) s nu fie pus n situaia de a alege ntre interesul su, care este de a cumpra ct mai ieftin, i interesul pe care trebuie s l apere, obinnd preul cel mai mare. 4. Bunurile ce aparin statului, comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor nu pot fi cumprate de persoanele care administreaz aceste bunuri aflate n administrarea lor ( art.1308 pct.3 C.civ.). 5. Funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau unitilor administrativ - teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.).

29

M. Bdil, Propunere de lege ferenda privind nulitatea ncheierii contractelor de vnzare- cumprare ntre soi, n Revista romn de drept nr.9/1997, p.31. 30 Trib. Suprem, dec.nr.1774/1956, n Culegere de decizii 1956, p.109

29

Cumprarea poate fi recunoscut valabil, dac nu intervin alte cauze de nulitate, n cazurile bunurilor destinate vnzrii i pentru care exist preuri fixe, astfel nct aprecierile subiective sunt excluse. n cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor i funcionarilor, sanciunea actelor ncheiate este nulitatea relativ31. 6. Judectorii, procurorii, avocaii nu pot deveni cesionari (cumprtori) de drepturi litigioase care sunt de competena Curii de Apel n a crei circumscripie i exercit funcia sau profesia (art.1309 C.civ.). n cazul judectorilor de la nalta Curte de Casaie i Justiie i al procurorilor de la Parchetul General de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie, interdicia se extinde pe ntreg teritoriul rii. Prin drepturi litigioase trebuie s se neleag nu numai drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput i neterminat, dar i cele n privina crora se poate nate o contestaie serioas i viitoare (dubius eventus litis). Aceast interdicie fiind ntemeiat pe un motiv de ordine public (aprarea prestigiului justiiei), nclcarea ei sa sancioneaz cu nulitatea absolut a actului i cu suportarea cheltuielilor vnzrii i plata daunelor - interese. 7. Conform art.535 C.pr.civ., persoanele insolvabile nu pot cumpra bunuri imobile care se vnd prin licitaie public. Vnzarea la licitaie a bunurilor mobile se face pe bani gata (art.444 C.pr.civ.), astfel nct problema insolvabilitii nu se pune32. 8. O restricie referitoare la dreptul de proprietate privat asupra terenurilor este coninut n Constituia Romniei, n vigoare din anul 1991. n vechea sa redactare, prevederile art.41 alin.2 teza a II-a, au interzis cetenilor strini i apatrizilor dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate n Romnia. Aceast prevedere constituional se regsete ntr-o alt formulare, i n legea organic. n Legea fondului funciar nr.18/1991 se prevede c persoanele fizice care nu au cetenia romn i domiciliul n Romnia, precum i persoanele juridice care nu au naionalitate romn sau sediul n Romnia, nu vor putea dobndi terenuri de orice fel prin acte ntre vii. n cazul n care aceste persoane au dobndit totui n proprietate terenuri, anterior intrrii n vigoare a acestei legi, ele sunt obligate s le nstrineze n
31 32

CSJ, dec.nr.2197/1992 n Deciziile CSJ 1990-1992, p.49-51. V.M. Ciobanu, Drept procesual civil, vol II, Bucureti, 1988, p.188 i urm.

30

termen de un an de la aceast dat, sub sanciunea trecerii lor n mod gratuit n proprietatea statului. Interdicia este reluat ulterior n legea special care reglementeaz circulaia juridic a terenurilor, respectiv n art.3 alin.1 din Legea nr.54/199833 i privete dobndirea dreptului de proprietate asupra oricror terenuri, indiferent de locul siturii (intravilan sau extravilan) ori de categoria de folosin34. Ea nu se aplic ns situaiilor n care dreptul de proprietate asupra unor terenuri a fost dobndit de ctre cetenii strini sau de apatrizi, prin motenire legal sau testamentar ori prin accesiune, nainte de intrarea n vigoare a Constituiei din 1991, sau prin orice alt mod de dobndire a dreptului de proprietate, nainte de intrarea n vigoare a Legii nr.128/1991 privind fondul funciar35. In sarcina cetenilor strini i a apatrizilor s-a instituit astfel o incapacitate de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte, motenire legal, uzucapiune sau accesiune36. Prevederile textului menionat au fost substanial modificate, dup revizuire, ceea ce va produce importante consecine. Noua redactare a textului constituional citat, coninut, n prezent de art.44 alin.2 teza a II-a, este urmtoarea : Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale al care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Se remarc astfel, maniera pozitiv de redactare a materiei, dispoziia constituional punnd accent nu pe interdicia dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, ci pe cazurile i condiiile n care acetia pot dobndi un asemenea drept37. Prevederea din partea final a textului citat, conform creia cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal. Interdicia coninut de art. 3 din Legea nr. 54/1998 trebuie, astfel, considerat
33 34

Publicat n Monitorul Oficial, partea I, nr.102 din 4.03.1998. C.L. Popescu, Posibilitatea persoanelor fizice sau juridice care nu au cetenia, respectiv naionalitatea romn, de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra terenurilor n Romnia, n Dreptul nr.8/1998, p.41 35 E.Chelaru, Circulaia juridic a terenurilor, Editura All Beck, Bucureti, 1999, p.121-123 36 O.Rdulescu, Probleme privind contractul de vnzare-cumprare imobiliar cu elemente de extraneitate, n Dreptul, nr.5/1999, p.40-43 37 E.Chelaru, Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii n Dreptul nr.2/2004, p.5 i urm.

31

abrogat parial, n temeiul art.154 alin.1 din Constituie, care dispune : Legile i toate celelalte acte normative rmn n vigoare, n msura n care nu contravin prezentei Constituii este de imediat aplicabilitate. Dup aderarea Romniei la Uniunea European cetenii celorlalte state membre, ca i apatrizii domiciliai pe teritoriile acestora, vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, urmnd ca modurile i condiiile de dobndire a acestui drept s fie prevzute prin lege organic. 9. O incapacitate special de cumprare a fost prevzut de art.46 alin.2 din Legea nr.18/1991 n privina terenurilor agricole, reglementat n prezent de Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor. Potrivit art.2 alin.2 din noua lege, proprietatea funciar a dobnditorului i a familiei sale (soii i copiii necstorii, dac gospodresc mpreun cu prinii lor) nu poate depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil. Fiind o derogare de la regula capacitii (art.1306 C.civ.), textul este de strict interpretare; dup cum s-a precizat sub incidena reglementrii iniiale, limitarea se aplic numai n privina terenurilor agricole (nu intr n calcul terenurile cu construcii sau destinate construciilor) i numai n cazul dobndirii prin acte ntre vii (nu i mortis causa sau prin faptul posesiunii38), dar indiferent de caracterul oneros sau gratuit al actului. Limita de 200 ha este stabilit cumulativ,astfel c terenul deinut n proprietate ( nu i cu alt titlu, de exemplu, arendare) mpreun cu cel dobndit tot n proprietate, fie i nuda proprietate, nu poate depi limita prevzut de lege. Dac terenul dobndit se ncadreaz n parte n aceast limit, n parte o excede, urmeaz ca, n conformitate cu regula nulitii pariale, actul s fie considerat valabil n partea n care dobndirea se situeaz n limita a 200 ha i nul absolut n partea n care depete aceast suprafa. Sanciunea, potrivit noii reglementri, este reduciunea actului juridic pn la limita suprafeei legale(art.2 alin.3 din Legea nr.54/1998), cu consecina desfiinrii actului juridic n msura depirii limitei legale: total, dac terenul agricol proprietatea dobnditorului are 200 ha i parial, dac i n msura n care terenul dobndit se ncadreaz n limita legal.
38

D.Chiric, loc.cit., n Dreptul nr.6, 1991, p.29-30

32

Dei noua lege folosete impropriu, termenul de reduciune, regimul juridic aplicabil este cel al nulitii absolute (totale sau pariale), iar nu al reduciunii liberalitilor excesive pentru nclcarea rezervei succesorale (care poate s nu fie cerut de persoanele ndreptite i aciunea n reduciune este prescriptibil n termenul general de prescripie)39. Reduciunea parial, ns , nu poate fi aplicat impunndu-se desfiinarea total a actului dac una dintre pri, mai ales vnztorul (care, eventual, nici nu cunotea exact ntinderea terenului deinut de dobnditor i membrii familie), dovedete c nu ar fi ncheiat actul fr partea lovit de nulitate, acea parte fiind cauza determinant a actului (de exemplu, partea de teren ce ar rmne nu poate fi valorificat n mod corespunztor). Atunci cnd actul se desfiineaz, vnztorul rmne proprietar i obligat s restituie preul (restitutio in integrum, respectiv, partim restitutio). Pe de alt parte, ntruct actul este nul absolut, nu poate fi validat prin retransmiterea terenului ctre o alt persoan (nulitatea primei nstrinri atrgnd i nulitatea celei de a doua, nstrintorul neavnd calitatea de proprietar) i nici deghizat sub form de arendare sau dobndit printr-o persoan interpus. n caz de simulaie, actul secret este desfiinat n temeiul art.2 din Legea nr.54/1998, iar cel aparent nu poate produce efecte ntre pri ntruct nu corespunde voinei lor reale. Dar se poate angaja rspunderea lor fa de terii care, cu bun credin, i ntemeiaz preteniile pe actul public (de exemplu, cumprtorul viitoarei recolte de la arenda). 10. O form special de restricie rezult din regula inalienabilitii legale, care determin scoaterea bunului din circuitul civil. Prin urmare, bunurile proprietate public sunt inalienabile, admindu-se doar darea lor n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice, concesionarea ori nchirierea lor. De altfel, n Legea nr.18/1991, este statuat, n mod expres c terenurile care face parte din domeniul public sunt scoase din circuitul civil. De asemenea, i n legea administraiei publice se prevede c bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile40. Codul civil prevede n art. 1310 c pot fi vndute toate lucrurile care sunt n comer, exceptndu-se situaia cnd legea declar bunul inalienabil.

39 40

Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, Editura ACTAMI, Bucureti, 1999, p.223 i urm. V.Ptulea, C.Turianu, Dreptul de proprietate, vol.I, Edit.Rosetti, Bucureti, 2004, p.71 i urm.

33

2.3.OBIECTUL CONTRACTULUI

Vnzarea cumprarea fiind un contract sinalagmatic d natere la dou obligaii (reciproce) : obligaia vnztorului are ca obiect lucrul vndut, iar obligaia cumprtorului are ca obiect preul. n lipsa acestor elemente sau dac ele nu ndeplinesc condiiile prevzute de lege, contractul de vnzare cumprare nu poate fi considerat valabil ncheiat. Intre pri vnzarea este perfect i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor de ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i preului, dei lucrul nu s-a predat i preul nu s-a numrat (art.1295 C.civ.). Vnzarea este perfect, n regimul dreptului comun, prin simplul acord de voin al prilor i, deci, constituie un act consensual, iar transferul dreptului de proprietate are loc n temeiul contractului, n care se specific obiectul vnzrii. n ceea ce privete imobilele, drepturile ce rezult din vnzarea perfect ntre pri nu pot fi ns opune, nainte de nscrierea actului n cartea funciar, unei a treia persoane care ar avea i ar fi conservat, n mod legal unele drepturi asupra imobilului vndut (art.1295 alin.2 C.civ.). Prin Legea nr.7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, intrat n vigoare la data de 24 iunie 1996, s-a prevzut unificarea sistemelor de publicitate imobiliar, sub forma nscrierii n crile funciare ( publicitate real), dar numai cu efecte de opozabilitate fa de teri a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare (art.72). Potrivit art. 1 din Decretul nr.31/1954, drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute n scopul de a se satisface interese personale, materiale i culturale, n acord cu interesele obteti, conform legii i regulilor de convieuire social. n caz de ndoial cu privire la ntinderea obiectului, contractul trebuie s fie interpretat pe baza principiilor generale aplicabile n materie. Astfel, potrivit art.970 C.civ., conveniile trebuie executate cu bun - credin i oblig nu numai la ceea ce este prevzut n mod expres, ci i la toate urmrile pe care echitatea, obiceiul sau legea le dau obligaiei dup natura sa.

34

Fiind un contract sinalagmatic, vnzarea cumprarea d natere la dou obligaii reciproce : obligaia vnztorului are ca obiect lucrul vndut, iar obligaia cumprtorului are ca obiect preul. n lipsa acestor elemente, sau n cazul n care nu ndeplinesc condiiile prevzute de lege, contractul de vnzare - cumprare nu poate fi considerat valabil ncheiat.

2.3.1.Lucrul vndut
Lucrul vndut, fiind obiectul prestaiei vnztorului, trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii : s fie n comer (n circuitul civil); s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor, s fie determinat sau determinabil, licit i posibil; s fie proprietatea vnztorului.

A. Lucrul s fie n comer (n circuitul civil)


Potrivit art.963 C.civ., numai lucrurile aflate n comer (in commercio) pot forma obiectul unui contract. Stabilind principiul liberei circulaii a lucrurilor susceptibile de apropiere, art.1310 C.civ. prevede o derogare de la acest principiu pentru materia contractului de vnzare cumprare, i anume : nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care, potrivit legii, nu sunt n comer, n circuitul civil (extra commercium). Prohibiia poate fi : absolut, viznd bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraie a legii sunt de uz sau interes public i care, ca atare sunt inalienabil; relativ, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vndute cumprate, dar numai de ctre anumite persoane sau numai n anumite condiii. Interdicia vizeaz fie numai inalienabilitatea unor bunuri respectiv, bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraie a legii sunt de uz sau interes public -, fie numai regimul juridic special restrictiv - al circulaiei anumitor bunuri ( respectiv, bunuri care, nefiind inalienabile, pot fi vndute cumprate, dar numai anumitor persoane sau n anumite condiii). O derogare relativ de la principiul liberei circulaii a

35

bunurilor este prevzut de lege n privina bunurilor care constituie monopolul statului i care pot fi vndute, respectiv cumprate, n condiiile prevzute de lege, numai de persoane juridice autorizate pe baz de licen ( de exemplu, arme, tutun, etc.)41. Nu pot forma obiectul contractului de vnzare - cumprare i sunt scoase din comer ( din circuitul civil) numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate i al actelor juridice ( aa numitele lucruri comune res communis aerul, apa mrii, etc.), care nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor (art.647 C.civ.). Bunurile care fac parte din domeniul public al statului ( de interes naional) sau al unitilor administrativ teritoriale ( de interes local) sunt declarate prin lege inalienabile ( imprescriptibile i insesizabile). Potrivit legii, bunurile proprietate public pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate ( art.135 din Constituie i art.1844 C.civ.), dar nu pot fi nstrinate sau dobndite ( de exemplu, prin vnzare cumprare) ct timp fac parte din domeniul public. n principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil), prin voina omului ( de exemplu, clauza contractual sau testamentar prin care se interzice vnzarea bunului cumprat, donat, etc.), ntruct o asemenea clauz contravine principiului liberei circulaii a bunurilor (art.1310 C.civ.) i dreptului proprietarului de a dispune liber i absolut de bunul su (art.480 C.civ.), drept garantat de Constituie (art.41). Rezult astfel, indirect c inalienabilitatea convenional poate fi recunoscut valabil numai dac se justific printr-un interes serios i legitim, cum ar fi garantarea executrii unei obligaii (de plat a preului, a unei rente viagere n favoarea unui ter, etc.) sau alt interes ( de exemplu, interdicia nstrinrii bunului transmis minorului pn la majoratul lui). Interesul determin i caracterul temporar al inalienabilitii ( de exemplu, pn la stingerea obligaiei garantate sau ncetarea n alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu. n aceste condiii, clauza de inalienabilitate poate fi recunoscut valabil, ntruct art.1310 C.civ. are caracter imperativ numai n sensul interzicerii nstrinrii bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevzute de
41

C.Turianu, op.cit., p.44

36

art.480 C.civ. i se pot aduce limitri, n msura n care limitarea nu contravine unei dispoziii imperative sau ordinii publice i bunelor moravuri (art.5 C.civ.). n situaia n care clauza de inalienabilitate este valabil, dar cu nerespectarea ei bunul este nstrinat, stipulantul clauzei (succesorii lui n drepturi) pot cere rezoluiunea (revocarea) nstrinrii iniiale (cu daune interese) pentru neexecutare de obligaii ( art.1021 C.civ.) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. n caz de rezoluiune , terul dobnditor de bun credin se poate apra prin invocarea art.1909 C.civ., n cazul lucrurilor mobile, i prin lipsa publicitii sau prin invocarea uzucapiunii, n cazul imobilelor. Art.32 din Legea nr.18/1991 (republicat n 1998), prevede un alt caz de inalienabilitate, dar numai temporar : terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 i art.43 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. n articolele menionate este vorba de terenurile cu privire la care s-a constituit (nu reconstituit) dreptul de proprietate n favoarea cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ i a altor persoane prevzute de lege. n acest caz este vorba de o inalienabilitate prevzut propter rem; n cadrul termenului prevzut de lege terenul n cauz nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii. Tot temporar este i inalienabilitatea prevzut de art.9 din Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora i care pot fi cumprate de chiriaii titulari de contract de nchiriere ai apartamentelor n cauz, dar cu interdicia nstrinrii timp de 10 ani de la data cumprrii (indiferent de plata integral sau n rate a preului).

B. Lucrul s existe ( existen actual sau viitoare)


Prima condiie prevzut de lege pentru validitatea contractului de vnzare cumprare este ca lucrul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor.

37

Transferul proprietii poate opera n cazul vnzrii bunurilor viitoare (de exemplu, lucruri care urmeaz s fie confecionate, o recolt viitoare), numai din momentul n care lucrurile executate (terminate) ori recoltate au fost individualizate. Vnzarea este nul absolut, dac prile au avut n vedere un lucru existent, dar acel lucru era pierit total n momentul ncheierii contractului (sau nici nu a existat n realitate), ntruct obligaia vnztorului este lipsit de obiect (art.1311 C.civ.). Dac lucrul exista n momentul ncheierii contractului, dar era pierit n parte anterior, cumprtorul poate alege : fie s renune la contract (rezoluiune), fie s cear executarea asupra prii rmase din bun cu o reducere proporional din pre (art.1311 C.civ.). Astfel, riscul pieirii totale sau pariale deoarece se situeaz nainte de momentul ncheierii contractului i de momentul transferrii dreptului de proprietate - , este suportat de vnztor (res perit domino). Face excepie ipoteza n care operaiunea are caracter aleatoriu ; la ncheierea contractului cumprtorul este contient de riscul pieirii (totale sau pariale), dar cumpr spernd s nu fi intervenit. Vnzarea este valabil dac are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exist n momentul ncheierii contractului, dar poate exista n viitor ( de exemplu, o recolt viitoare, un lucru ce se va confeciona, etc.) dintre bunurile viitoare. Motenirea nedeschis, ns, nu poate forma obiectul unui contract (art.702 i 965 C.civ.). Potrivit art.1399 C.civ. cel care vinde o motenire, fr a specifica n mod amnunit obiectele cuprinse n ea, garanteaz numai de calitatea sa de motenitor, nu i de coninutul (obiectele) motenirii. n schimb, vnzarea unui bun succesoral (sau a mai multor) reprezint o vnzare ordinar, motiv pentru care motenitorul vnztor este obligat s-l garanteze pe cumprtor de eviciunea lucrului vndut (art.1337 C.civ.). In cazul vnzrii bunurilor viitoare dei acestea pot forma obiectul contractului - , transferul proprietii poate opera numai din momentul n care au fost executate, terminate, dac sunt bunuri individual determinate (certe), iar dac lucrul executat este de gen, numai dup individualizare ( de exemplu, lucrul fabricat n serie). Validitatea contractului, n cazul nerealizrii lucrului viitor nu este afectat, ns vnztorul , pe lng pierderea preului, va fi obligat i la plata daunelor interese pentru neexecutarea obligaiei asumate, dac nu dovedete o cauz strin exoneratoare de rspundere ( art.1082 C.civ.).Face excepie situaia n care contractul are

38

caracter aleatoriu, cumprtorul asumndu-i riscul nerealizrii ( n tot sau n parte) a lucrului viitor, nerealizarea independent de voina i atitudinea vnztorului ( de exemplu, o recolt).

C. Lucrul s fie determinat sau determinabil, licit i posibil


O alt condiie, ca la orice act juridic, este aceea ca lucrul s fie determinat sau determinabil, licit i posibil. Bunurile individual determinate ( res certa) sunt acela bunuri care, potrivit naturii lor sau voinei prilor exprimate n contract, se individualizeaz prin nsuiri proprii, specifice. Bunurile determinate generic ( res genera) sunt acele bunuri care se individualizeaz prin nsuirile speciei sau categoriei din care fac parte (individualizarea se face prin msurare, cntrire, numrare, etc.). Condiia este ndeplinit cnd lucrul este determinabil, respectiv dac prin contractul ncheiat se stabilesc criteriile cu ajutorul crora la scaden, spre exemplu se poate determina obiectul. n cazul lucrurilor de gen, transferul proprietii ( i al riscurilor) se produce din momentul individualizrii, ceea ce se face, de regul, prin predarea lucrului vndut cumprtorului.42 Lucrul trebuie s fie licit. Condiia nu este ndeplinit - contractul va fi nul pentru obiect ilicit atunci cnd obiectul actului juridic este n contradicie cu legea. Dac obiectul este ilicit, ntruct, de exemplu, provine din contraband, iar cumprtorul a cunoscut aceast provenien, n caz de confiscare, el nu poate cere restituirea preului pltit. Totodat, lucrul trebuie s fie posibil. Aceast condiie este impus de regula de drept potrivit creia nimeni nu poate fi obligat la imposibil ( ad impossibilim nulla obligatio). Obiectul nu este posibil doar n cazul n care imposibilitatea este absolut (obiectiv) adic pentru oricine respectiv cnd obiectul contractului nu poate fi nfptuit de nimeni ( de exemplu, se stipuleaz vnzarea cumprarea inelelor lui Saturn). Atunci cnd imposibilitatea este relativ adic numai pentru un anumit debitor
42

C.Podaru, Regimul juridic al vnzrii bunurilor de gen limitate. Comparaie cu regimul juridic al altor specii de vnzare, n Dreptul, nr.1/2000, p.55-62

39

obiectul actului este valabil, iar n caz de neexecutare culpabil din partea debitorului este angajat rspunderea sa civil.

D. Vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut


Contractul de vnzare - cumprare fiind translativ de proprietate, se impune ca vnztorul s fie titularul dreptului ce se nstrineaz. n caz contrar, el nu poate transmite dreptul ce face obiectul contractului : nemo dat quod non habet. Oferirea spre vnzare sau vnzarea efectiv prin acte translative de proprietate, a unui lucru sau universaliti de lucruri, conduce la crearea unei prezumii de proprietate (a vnztorului), cumprtorul avnd, n plan subiectiv, reprezentarea c vnztorul este de bun credin. Calitatea de proprietar a vnztorului se prezum, ea netrebuind s fie dovedit de ctre acesta dect n cazuri expres prevzute de lege ( de exemplu, n cazul imobilelor, autoturismelor, etc.). n cazul n care vnztorul nstrineaz un bun individual determinat43 care aparine altuia, ne aflm n situaia cunoscut sub denumirea de vnzare a lucrului altuia . n situaia lucrurilor de gen sau viitoare, problema nu se pune, deoarece nu se vinde lucrul altuia, iar proprietatea nu se transmite n momentul ncheierii contractului. Soluiile adoptate sunt diferite dup cum consimmntul prilor a fost afectat de viciul erorii sau ncheierea contractului a avut loc n cunotin de cauz44. n cazul cnd cumprtorul a fost n eroare , apreciind c bunul vndut aparine vnztorului, se admite c vnzarea este anulabil pentru eroare (viciu de consimmnt) asupra calitii eseniale a vnztorului, care a fost socotit de cumprtor proprietar al lucrului. Nulitatea relativ pentru error in personam intervine, de regul, n actele cu titlu gratuit ( care se ncheie intuitu personae), dar nu este exclus nici n cazul actelor cu titlu oneros, n cazul cnd consideraia persoanei este cauza principal pentru care s-a
43 44

C.Turianu, Curs de drept civil. Contracte speciale, Edit. Universitar, 2005, p.46. V. Ptulea, Vnzarea lucrului altuia. Criterii de determinare a naturii rspunderii juridice n astfel de cazuri, n Dreptul nr.10/2003, p.119- 127

40

fcut convenia (art.954 C.civ.). n ipoteza vnzrii cumprrii, calitatea de proprietar a vnztorului este n lips de clauz contrar n contract un element determinant pentru ncheierea contractului de ctre cumprtor, element cunoscut i de ctre vnztor45. Aceast nulitate relativ a contractului poate fi invocat numai de ctre cumprtor i succesorii si. Fiind ter fa de contract adevratul proprietar nu poate cere anularea, n schimb vnzarea lucrului altuia rmnnd pentru adevratul proprietar res inter alios acta acesta are calea aciunii n revendicare mpotriva deintorului lucrului cumprat de la un neproprietar. n acest proces, cu adevratul proprietar, cumprtorul se poate apra prin invocarea uzucapiunii sau prin excepia tras din art. 1909 C.civ. Contractul ncheiat cu vnztorul neproprietar poate fi invocat de ctre cumprtor ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani i pentru dobndirea fructelor. Atunci cnd prile au ncheiat contractul n cunotin de cauz, tiind c lucrul vndut este proprietatea unei alte persoane, vnzarea, reprezentnd o operaiune speculativ, are o cauz ilicit i este nul absolut n baza art.984 C.civ. Nulitatea absolut a vnzrii lucrului altuia are ca punct de plecare mprejurarea c prile au ncheiat contractul n cunotin de cauz, tiind c lucrul vndut este proprietatea altei persoane. Sintagma n cunotin de cauz, circumscrie, semantic, nelesul c prile contractului au tiut c bunul ( individual determinat) nu este proprietatea vnztorului i c aparine altuia. n acest caz contractul ncheiat, ascunznd intenia de a aduce altuia o pagub, este un act juridic intenional, fondat pe o cauz ilicit sau fraud, ambele avnd ca numitor comun reaua - credin a prilor46. Aceast nulitate absolut a contractului poate fi invocat, n toate cazurile, de orice persoan interesat, aadar i de ctre adevratul proprietar al lucrului vndut, n virtutea cunoscutului adagiu clasic frauda corupe totul (fraus omnia corrumpit). Astfel ,prin decizia nr.132/1994, Curtea Suprem de Justiie, a stabilit, n acest sens, c : Reclamantul a solicitat anularea actului autentic de vnzare cumprare ncheiat ntre pri, pe motiv c imobilul care a fcut obiectul contractului nu ar aparine vnztorului.

45 46

C. Turianu, op.cit, p.46-47 C. Turianu, op.cit., p.46

41

Pentru ncheierea unui contract de vnzare cumprare este necesar ca vnztorul s fie titularul dreptului ce se nstrineaz. n caz contrar, vnztorul nu poate transmite cumprtorului dreptul care face obiectul contractului. Aa fiind, chiar dac nstrinarea unui bun se face ntre un vnztor care nu este proprietarul bunului individual determinat i un ter, n calitate de cumprtor, bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevratului proprietar, care rmne liber s dispun de dreptul su. n ceea ce privete anularea actului de nstrinare intervenit ntre vnztorul neproprietar i terul cumprtor, att timp ct convenia nu este lovit de nulitate absolut, nu poate fi cerut dect de persoanele care au participat la ncheierea actului sau de succesorii lor. Aadar, adevratul proprietar al bunului nu poate cere anularea actului de nstrinare dect atunci cnd este vorba de existena unei nuliti absolute, fiind ter fa de contract dar pentru aprarea drepturilor sale, adevratul proprietar poate recurge la introducerea aciunii n revendicare, dac nu are posesiunea imobilelor.47 n cazul vnzrii lucrului mobil al altuia, cumprtorul posesor, fiind de rea credin, nu se poate apra prin invocarea art.1909 C.civ. n cazul indiviziunii avnd ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu - zis) sau un bun determinat (proprietate comun indiviz pe cote pri) , n situaia n care, unul dintre coindivizari, fr acordul celorlali, nstrineaz bunul aflate n indiviziune, se aplic regulile proprii strii de indiviziune, soarta contractului depinznd de rezultatul partajului48. Astfel, prin decizia nr.322/1993, Curtea Suprem de Justiie, a stabilit c : n cazul unui bun indiviz, vnzarea cumprarea nu poate s opereze pentru totalitatea bunului, deoarece nimeni nu poate s nstrineze mai multe drepturi dect el nsui are. n calitate de coproprietar n indiviziune, unul dintre coindivizari este ndreptit s nstrineze cota sa parte ideal din dreptul de proprietate asupra apartamentului, fr consimmntul celorlali coproprietari indivizari, deoarece legea nu le confer un drept de preemiune.49
47

C:Turianu, Contracte civile speciale. Practic judiciar comentat i adnotat, Edit. Universitar, 2005, p.107-108 48 I.Lul, Discuii cu privire la buna credin i aparena n drept, n Dreptul, nr.4/1997, p.21-34 ; L.Mihai, nota II la dec.civ. nr.608/1987 a trib. Jud. Olt, n Revista romn de drept, nr.11/1988 49 C.Turianu, Contracte civile speciale.Practic Judiciar comentat i adnotar, Edit. Universitar, 2005, p.114

42

2.3.2. Preul

Fiind obiectul prestaiei cumprtorului i corespunznd valorii lucrului vndut, preul trebuind s ndeplineasc urmtoarele condiii : s fie fixat n bani; s fie determinat sau determinabil; s fie sincer i serios. n cazul n care aceste situaii nu sunt ndeplinite, contractul este nul absolut cel puin ca vnzare cumprare deoarece i lipsete un element esenial asupra cruia trebuie s se realizeze acordul de voin (art.1295 C.civ.). Instana suprem prin decizia nr.888/1995, a statuat c : admisibilitatea aciunii de validare a unui antecontract de vnzare - cumprare este condiionat de existena unui nscris din care s rezulte obligaia de nstrinare i modalitile de plat a preului. n general, un astfel de nscris nu poate s conduc la ncheierea contractului n form autentic dect dac el nsui ndeplinete condiiile de valabilitate necesare oricrui contract. Constituind un element de baz ntr-o convenie de vnzare cumprare, menionarea preului n actul constatator este obligatorie. Atunci cnd din cuprinsul nscrisului nfiat de pri nu rezult dac suma predat i primit n vederea vnzrii constituie preul integral al bunului vndut , sau numai o parte din pre, revine instanei obligaia s struie n administrarea acestei condiii legale a conveniei.50

A. Preul s fie stabilit n bani


Stabilirea preului sub forma unei sume de bani este de esena vnzrii. Dac nstrinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci n schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligaii sau n schimbul unei alte prestaii, contractul nu mai poate fi
50

C.Turianu, op.cit, 2005, p.104

43

calificat vnzare - cumprare, ci un schimb, o dare n plat sau alt contract (de exemplu, contractul prin care proprietatea unui lucru se poate transmite n schimbul ntreinerii pe via nu poate fi calificat vnzare - cumprare, ci rent viager).

B. Preul s fie determinat sau determinabil


Atunci cnd cuantumul preului este hotrt de pri n momentul contractului, el este determinat (art.1303 C.civ.). Preul este determinabil cnd prile precizeaz n contract numai elementele cu ajutorul crora acesta va putea fi determinat n viitor cel mai trziu la data exigibilitii obligaiei de plat (de exemplu,n funcie de calitatea produselor, cotaia la burs, etc.). Determinarea preului nu poate rmne n nici un caz la aprecierea ulterioar a prilor sau s depind de voina uneia dintre acestea ( de exemplu, preul care va fi practicat de vnztor la data livrrii). n acest din urm caz, contractul nu poate fi considerat ncheiat dect n momentul n care prile s-au neles cu privire la pre, respectiv cnd una dintre ele accept preul cerut de cealalt parte. Tot astfel, dac terul desemnat nu poate sau nu vrea s determine preul dei art.1304 C.civ. nu conine precizri n aceast privin - vnzarea este nul n lips de pre, iar nelegerea ulterioar dintre pri cu privire la pre sau cu privire la persoana unui alt ter, are semnificaia unui nou contract ncheiat n momentul realizrii acordului de voin. Instana de judecat nu este competent s determine preul sau persoana terului, n lipsa acordului dintre pri. n situaiile n care exist preurile legale obligatorii, prile trebuie s se conformeze ( de exemplu, n cazul vnzrii de locuine construite din fondurile statului), respectiv se subnelege c prile au avut n vedere preul legal (deci este determinat), chiar dac contractul nu conine precizri n aceast privin, cci numai conveniile legal fcute au putere obligatorie ntre pri (art.969 C.civ.). Dac prile au stabilit un alt pre, acesta se nlocuiete de drept cu cel legal, iar dac contractul a fost executat cu plata unui

44

alt pre diferena urmeaz s fie pltit (vnztorul avnd o aciune contractual n acest scop), respectiv restituit n temeiul art.992 C.civ. (plat nedatorat). Atunci cnd prile au prevzut un pre legal care ns s-a modificat n timpul executrii contractului, modificarea de pre se aplic de la data indicat n actul normativ sau, n lipsa unei atare prevederi, cu ncepere de la data actului normativ, care este de imediat aplicare.51

C. Preul s fie sincer i serios


Pentru ca preul s existe el trebuie s fie sincer i serios. Prin pre sincer se nelege un pre real, pe care prile s l fi stabilit nu n mod fictiv, ci n scopul de a fi cerut i pltit n realitate. Preul este fictiv, cnd din intenia prilor (exprimat n actul secret) rezult c nu este datorat. n situaia n care preul este fictiv,52 contractul este nul ca vnzare cumprare cci i lipsete preul dar el poate fi recunoscut valabil ca o donaie deghizat, dac s-a ncheiat cu intenia de a face o liberalitate i dac sunt ndeplinite toate condiiile cerute pentru validitatea donaiei. Potrivit OG nr.12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarial, astfel cum a fost modificat prin Legea nr.122/1998 pentru aprobarea OG nr.12/1998, n cazul autentificrii actelor ntre vii translative ale dreptului de proprietate i ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile i n cazul autentificrii actelor de nstrinare ntre vii a mijloacelor de transport cu traciune mecanic ori alte acte de nstrinare, al cror obiect este evaluabil n bani, n cazul simulrii preului intervine sanciunea nulitii : este nul vnzarea prin care prile se neleg, printr-un act secret, s se plteasc un pre mai mare dect cel care se declar n actul autentic (art.6 alin.1). Prin urmare, n cazul contractului autentic de vnzare cumprare, deghizarea parial a valorii (subevaluarea bunului vndut) pentru fraudarea fiscului, se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului potrivit art.6 alin.2, nulitatea putnd fi constatat de

51 52

Trib. Suprem, col.civ., dec.nr.41/1965 n Repertoriu1952-1969, p.217 T.Du, V.ugui, Consecinele penale ale simulrii preului n cazul unui contract de vnzare cumprare a unui imobil, n Dreptul, nr.2/1994, p.66-69.

45

instana competent oricnd, la cererea oricrei persoane interesate, a procurorului sau din oficiu (art.17 din Normele metodologice nr.618/1998). Preul trebuie s fie serios, adic s nu fie derizoriu (infim), att de disproporionat n raport cu valoarea lucrului vndut ( de exemplu, teren nstrinat cu 500 RON)53, nct trece de ridicol, adic n sens juridic, ca inexistent, situaie ce atrage nulitatea actului de vnzare - cumprare pentru absen de cauz. Preul vnzrii trebuie s fie serios potrivit art.1303 C.civ., aceasta constituind o cauz suficient a obligaiei luate de ctre vnztor de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formeaz obiectul vnzrii. Seriozitatea preului depinde, n primul rnd, de existena unui raport, a unei proporii ntre cuantumul preului fixat de prile contractante i valoarea real a bunului vndut. Acest raport, chiar dac nu reclam neaprat o echivalen a elementelor cuantum lucru, exclude ns ntotdeauna o disproporie prea mare, care ar fi, n acelai timp, nesusceptibil de a justificare normal. Elementele noiunii de pre serios avnd caracterul unei situaii de fapt, stabilirea lor formeaz o chestiune de apreciere a instanei. n cazul preului derizoriu, contractul este nul ca vnzare cumprare, dar poate subzista ca donaie ( nu deghizat, ci direct, fiindc nu exist act secret), dac s-a ncheiat cu intenia de a face o liberalitate i cu respectarea condiiilor de fond i de form prevzute pentru donaii. Dac preul este sincer i serios ( nu fictiv sau derizoriu), contractul de vnzare cumprare este, n principiu, valabil, chiar dac preul este mult inferior (sau superior) valorii reale a lucrului vndut, ntruct prile sunt libere s determine preul sub (sau peste) valoarea lucrului. Echivalena dintre pre i valoarea real a lucrului vndut este o noiune relativ care trebuie raportat nu numai la valoarea bunului vndut, dar i la subiectivismul prilor (datorat, de exemplu, raporturilor de rudenie), precum i la orice alte elemente care pun n eviden c preul fixat liber de pri, constituie o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor de a transmite dreptul de proprietate. Invers, preul neserios, desemnnd ideea de pre infim, adic cu totul n disproporie fa de valoarea lucrului vndut constituie o cauz insuficient a obligaiei vnztorului. El se

53

I.Musta, Mioara Ketty Guiu, Discuie n legtur cu sanciunea nerespectrii dispoziiilor art.1303 din Codul civil, n Dreptul nr.8/1994, p.51.

46

opune preului vil care, spre deosebire de cel neserios, dei disproporionat valorii reale a lucrului, dac este rezultatul unui consimmnt liber, nu anuleaz convenia. Astfel, Curtea Suprem de Justiie, a stabilit prin decizia nr. 831/1989 c : n sensul art.1303 C.civ., seriozitatea preului implic o echivalen relativ, raportat att la valoarea lucrului vndut, ct i la subiectivismul prilor contractante, care, prin efectul voinei lor, sunt libere s aprecieze ntinderea valorii ce se pltete ca pre. De aceea, relaiile de concubinaj dintre prile contractante justificau ca preul nscris n act, care, de altfel, reprezint i jumtate din valoarea de asigurare a ntregului imobil54. Prin derogare de la principiul validitii contractului chiar i n cazul lipsei de echivalen ntre pre i valoarea real a lucrului, dac n momentul ncheierii contractului exist o disproporie vdit ntre cele dou obiecte ( de exemplu, minorul cu capacitate de exerciiu restrns vinde bicicleta care valoreaz 1850 lei cu 500 lei), se poate cere anularea pentru leziune 55, dar numai dac lezatul este un minor ntre 14- 18 ani care ncheie singur, fr ncuviinarea ocrotitorului legal, un contract pentru a crui validitate nu se cere autorizarea prealabil a autoritii tutelare (art. 1157 C.civ. i art.25 din Dec.nr.32/1954) i numai dac nu l-a ratificat expres sau tacit (prin executare voluntar) dup ce a devenit major (art.1163 i 1167 C.civ.). Contractul ncheiat de o persoan incapabil (sub 14 ani sau pus sub interdicie) este anulabil chiar i fr leziune. Tot astfel, contractul care raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de exerciiu restrns reprezint un act de dispoziie i care s-a ncheiat fr ncuviinarea autoritii tutelare (art.105, 129, 133 i 147 C.fam). Dac partea lezat este un major, indiferent de mrimea leziunii de care a suferit, nu are deschis calea aciunii n resciziune (art.1165 C.civ.). n mod cu totul excepional, dac un contractant profit de netiina, ignorana, starea de constrngere n care se afl cellalt, spre a obine avantaje disproporionate, contractul poate fi considerat nul absolut ( nu anulabil pentru leziune), ntruct s-a ntemeiat pe o cauz ilicit (art.968 C.civ.), leziunea fiind doar un indiciu al mprejurrii c s-a profitat de starea de constrngere n care se afla cealalt parte.

54 55

C. Turianu, Contracte civile speciale.Practic judiciar comentat i adnotat, Edit.Universitar, p.137 Gh. Beleiu, op.cit., p.136-138

47

BIBLIOGRAFIE

Alexandresco,D., Chelaru,Eugen Chiric,D., Ciobanu,V.M., Deak, Francisc Deak, Francisc

Drept civil romn, vol. VI, Iai, 1920, Circulaia juridic a terenurilor, Editura All Beck, Bucureti, 1999 Drept civil.Contracte speciale, Editura Cordial Cluj-Napoca, 1994 Drept procesual civil, vol II, Bucureti, 1988 Tratat de drept civil.Contracte speciale Editura Actami, Bucuresti,1996 Tratat de drept succesoral, Editura Actami, Bucureti, 1999

Hamangiu,C , Rosetti-Balanescu,I, Baicoianu, Al Tratat de drept civil romn, vol.III, Bucureti, 1929 Hamangiu,C , Rosetti-Balanescu,I, Baicoianu, Al.,.Drept civil roman, vol.II, Editura All, Bucuresti,1997

48

Lupan,E., Rchit,M., Popescu,D., Drept civil. Teoria general, Cluj- Napoca, 1991 Ptulea,V., Turianu,C., Dreptul de proprietate, vol.I, Editura Rosetti, Bucureti, 2004

Plastara,George Turianu, Corneliu Turianu,Corneliu .

Curs de drept civil romn, Cartea Romneasca, Bucureti 1925, vol.IV, Curs de drept civil. Contracte speciale, Editura Universitar, 2005 Contracte civile speciale. Practic judiciar comentat i adnotat, 2005

49