POR QU EL MERCADO DE VIVIENDA NO HA MEJORADO CON LOS PROGRAMAS FEDERALES? Por Lcdo. Yesef Y.

Cordero Lebrn, MBA Ex-Secretario de Vivienda (corderolaw@mail.com) Desde que comenz la crisis en el mercado de vivienda en el 2008, el gobierno federal ha intentado estabilizar y estimular dicho mercado. Es importante enfatizar que el mercado de vivienda es complejo, y contrario a la creencia popular, no se trata nicamente de si una casa se vende o no. Se trata de cmo se financia la construccin de una vivienda, del tipo de tenencia de la vivienda (alquiler o comprar), de cmo se financia la adquisicin de una vivienda por parte de un comprador, de cmo se logra mantener a un propietario en su hogar, de cmo se reglamenta o no la industria, del comportamiento de la demanda y oferta de vivienda, etc. A mayor o menor grado, el gobierno federal ha creado programas para atender cada una de estas facetas. Hoy discutiremos algunos relacionados a los esfuerzos por mantener a los propietarios como dueos de sus viviendas, evitando que pierdan sus hogares. El principal programa federal para atender la crisis de vivienda es Home Home Affordable Refinance Program (HARP), el cual tiene el objetivo de permitir refinanciar a una baja tasa de inters a los propietarios de vivienda cuyos prstamos hipotecarios sean de Fannie Mae o Freddie Mac. Cuando HARP fue creado en abril del 2009, el gobierno federal estimaba que 5 millones de propietarios se beneficiaran. A diciembre del 2011, solamente 838,000 propietarios se han beneficiado de modificaciones a sus prstamos hipotecarios bajo HARP. El Principal Reduction Alternative (PRA), uno de los componentes de otro programa llamado Making Home Affordable, permite reducir el principal del prstamo hipotecario, bajando as la deuda del propietario, y por consiguiente, el pago mensual. Desde su creacin en octubre del 2010, PRA solamente ha beneficiado a 53,000 propietarios de un total de 12 millones cuyas viviendas valen menos de lo que deben. A qu se debe esta triste realidad cuando hay tanta gente necesitada de mantener sus techos? Como es usual, rara vez existe una nica razn que explique un fenmeno econmico o de poltica publica. Los factores primordiales que explican el fracaso de los programas federales para el mercado de vivienda son: 1. Alto Desempleo: Los programas federales dirigidos a preservar los hogares parten de la premisa que el propietario tiene un ingreso recurrente para pagar el prstamo hipotecario, aunque sea con pagos ms bajos. Si el propietario es desempleado, en general, no califica. Como hay tantas personas desempleadas, son millones los que no se benefician de los programas. Lo irnico de este escenario es que lo ms propensos a perder su techo son los desempleados. 2. Alta Relacin Deuda/Valor: Existen alrededor de 12 millones con una alta relacin deuda/valor de sus viviendas. Eso significa que la casa vale menos del balance del prstamo hipotecario. Esto hace sumamente difcil que muchos propietarios puedan refinanciar su prstamo hipotecario, pues la colateral (i.e., la hipoteca) es insuficiente.

Por Qu el Mercado de Viviendas no ha Mejorado con las Programas Federales?

Por Lcdo. Yesef Y. Cordero Lebrn

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3. Crdito Deteriorado: Aquellos afortunados que tienen empleos hacen lo posible por cumplir con el pago de sus prstamos hipotecarios. Sin embargo, la crisis econmica ha provocado que millones de personas se hayan atrasado en el pago de sus prestamos (hipotecarios y personales). Esto afecta el historial de crdito, impidiendo as que los propietarios puedan refinanciar a los intereses ms bajos en los pasados 40 aos. 4. Estructura de Incentivos de la Industria Hipotecaria: La estructura de incentivos de la industria hipotecaria hace cuesta arriba muchos de los programas de alivio al propietario. Una combinacin de los trminos de contratacin de intermediarios llamados servicers, y aspectos reglamentarios hacen menos atractivo la participacin en los programas federales. Bajo cualquier criterio, dichos programas han fracasado. No es que no le hayan resuelto a algunas personas, pero en trminos de masa crtica los programas no han cumplido ni con los expectativas ni con las necesidades de los propietarios de viviendas. Y el gobierno federal lo reconoce. Por eso se han introducido algunos cambios mnimos en algunos de los programas para atender la difcil situacin de los propietarios de vivienda (eliminacin de topes en la relacin deuda/valor de la propiedad, extensin hasta diciembre del 2013, etc.). Sin embargo, en tanto y en cuanto haya un alto desempleo o una disminucin significativa de ingresos, cualquiera de estos programas tendrn un xito limitado. Luego examinaremos otras iniciativas del gobierno federal para el mercado de vivienda. ---###--Nota: Este escrito fue publicado en el peridico El Vocero el 10 de enero de 2012.

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