Sunteți pe pagina 1din 23

MINISTERUL EDUCA IEI AL REPUBLICII MOLDOVA UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA FACULTATEA DE DREPT

IPOTECA MIJLOC DE GARANTARE A OBLIGATIILOR

a studentei: PERELEAC Iulia, Grupa 6 Specialitatea drept civil

CHI IN U 2011

CUPRINS

1. Istoricul 2. Notiunea de ipoteca si caracterele juridice 3. Obiectul ipotecii 4. Condi iile generale n exercitarea dreptului subiectiv de ipotecii 5. Felurile ipotecii 6. M surile prealabile exercit rii dreptului subiectiv de ipotec 7. Efectele ipotecii 8. Ac iunile ndreptate nemijlocit spre exercitarea dreptului subiectiv de ipotec 9. Avantajele si dezavantajele ipotecii 10. Publicitatea ipotecii 11. Concluzii

1. ISTORIC No iunea de Ipotec a ap rut pentru prima dat n secolul VI .e.n. n Grecia, fiind introdus c tre arhonul Solon i prevedea condi ii de asigurare a execut rii obliga iunilor debitorului fa creditor prin punerea n gaj a terenului de p mnt. Pn atunci n Atena garant al gajului considera ns i debitorul personal, care n cazul neexecut rii a obliga iunilor asumate risca devin rob pe via , iar terenul de p mnt trecea n proprietate mo tenitorilor legali. de de se s

n acest sens se elaborau condi ii concrete, iar la hotarul terenului ce apar inea debitorului se instala un pilon cu indica ia c proprietatea dat reprezint preten ii ale creditorului. Pe acest pilon cu denumirea de ipoteca (provine de la grecescul hypotheka - suport, stlp, pilon, sprijin) se indicau toate datoriile proprietarului terenului. Mai trziu n acest scop se foloseau anumite c r i numite ipotecare. n Grecia Antic fiecare persoan interesat avea acces la informa ia despre starea terenului de p mnt concret. Institutul ipotecii s-a dezvoltat cu preponderen n perioada Imperiului Roman. n secolul I e.n. au fost create noi institu ii ipotecare, ce ofereau credite persoanelor particulare care puneau n gaj averea proprie. n perioada domniei imperatorului Antoniu Pia (sec. II e.n.) a fost elaborat un cadru legislativ special pentru reglementarea activit ii b ncilor ipotecare, ce activau de rnd cu alte b nci specializate, precum i cu alte institu ii creditare - cum ar fi casele de economii i asocia iile de economii. Statul deseori acorda un ajutor considerabil credit rii ipotecare. Pe timpul domniei imperatorului Traian au fost create fonduri speciale pentru sus inerea v duvelor i a copiilor orfani, oferindu-li-se credite ipotecare cu dobnda de 5% anual. Sisteme financiare analogice au fost create i n Rusia n sec. XIX, dar ajutor se acorda, ndeosebi, reprezentan ilor conducerii. ntr-o perioad relativ scurt institu ia ipotecii a evoluat de la feducie (de la latinescul fiducia adic afacere ncheiat n baza ncrederii) pn la un stadiu mai progresist - pignus (de la latinescul pignus - gaj neformal) i mai trziu la ipotec . n cazul fiduciei obiectul gajat era transmis n proprietate creditorului, iar acesta era n drept s ntoarc obiectul gajat - imobilul, debitorului dup executarea de c tre acesta a obliga iunilor indicate n contract, sau s ntoarc debitorului gajul, renun nd la preten iile b ne ti. Contractul pignus nu prevedea transmiterea imobilului gajat n proprietate, ci doar spre folosin , ca garan ie privind asigurarea obliga iunii creditare. Creditorul nu avea dreptul de a p stra obiectul gajat i putea s -l nstr ineze doar n cazul cnd debitorul nu- i putea onora obliga iunile, restituindu-i creditorului doar diferen a dintre pre ul de vnzare i restul sumei datorate. n cazul ipotecii, averea (obiectul gajului) r mnea n proprietatea debitorului (datornicului), iar creditorul avea dreptul de a folosi obiectul gajat i chiar de a-l nstr ina (vinde), compensnd datoria din suma ob inut n urma vnz rii.

2. Notiunea ipotecii Legii cu privire la ipoteca, in art. 3 d o defini ie clara a ipotecii - drept real in al carui temei creditorul este in drept sa ceara satisfacerea creantelor sale, cu preferinta fata de ceilalti creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse in ipoteca, in cazul in care debitorul omite sa execute obligatiile garantate cu ipoteca;1 Lato sensu, ipoteca este un drept real de garan ie ntr-un bun determinat care r mne n posesiunea debitorului, drept care confer creditorului dreptul de a se ndestula cu preferin din vnzarea bunului afectat i de a-l urm ri n minile oric rui detentor. Stricto sensu, no iunea de ipotec se rezum la ipoteca propriu-zis , f r a se ine seama de privilegiile imobiliare. Ipoteca este util att pentru debitor, ct i pentru creditor. Debitorul care nu poate fi lipsit de drepturile sale asupra imobilului (folosin a, uzufructul i dreptul de dispozi ie) poate procura, prin una sau mai multe ipotec ri succesive, un capital reprezentnd totalul sau o parte din imobilul respectiv. Dreprul subiectiv de ipoteca este acel drept in temeiul caruia creditorul ipotecar poate satisface crean ele sale din valoarea bunului imobil ipotecat, cu preferin fa de ceilal i creditori, inclusiv statul. Acesta o poate face n cazul n care debitorul nu execut sau execut , n mod necorespunz tor, obliga ia garantat cu ipotec , precum i n alte cazuri prev zute de lege sau de contractul de ipotec . n conformitate cu prevederile art. 455 alin. (1) i art. 466 alin. (2) din Codul civil al Republicii Moldova1, dreptul subiectiv de ipotec apare din momentul nregistr rii n Registrul bunurilor imobile2. Temei pentru nregistrare serve te contractul de ipotec , n cazul ipotecii conven ionale, sau avizul, n cazul ipotecii legale. ntotdeauna, ntre instituirea dreptului subiectiv de ipotec i exercitarea acestuia exist un interval de timp, de aceea prezint interes situa ia juridic a acestui drept ntre momentul instituirii i intr rii sale n faza de exercitare. Pn la intervenirea condi iei de baz pentru pornirea procedurii de exercitare a dreptului subiectiv de ipotec (neexecutarea sau executarea necorepunz toare a obliga iei garantate), dreptul dat se afl ntr-o stare de suspensie, n a teptare. n concluzie, am putea afirma c , de la momentul constituirii pn la momentul apari iei condi iilor de trecere n faza de exercitare, dreptul subiectiv de ipotec se afl parc sub condi ie suspensiv . Dac obliga ia garantat este executat corespunz tor, dreptul subiectiv de ipotec nici nu iese din starea sa de suspendare, stingndu-se n starea dat . Dac obliga ia garantat nu este executat (sau este executat necorespunz tor, ori apar circumstan e prev zute de lege sau de contractul de ipotec ), dreptul subiectiv de ipotec trece din starea pasiv n faza de exercitare, ndrept ind creditorul ipotecar s - i satisfac efectiv crean a garantat prin modalit ile prev zute de lege.
Legea cu privire la ipoteca, din 26.06.08, art.8, nr.124, Publicat : 02.09.2008 in Monitorul Oficial Nr. 165-166 Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 06.06.2002 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002,nr. 82-86.
2 1

Exercitarea dreptului subiectiv de ipotec este reglementat de prevederile cap. VII (art. 30-37) din Legea nr. 142/2008 cu privire la ipotec , de prevederile art. 487-494 din Codul civil, precum i de prevederile cap. XXXV din Codul de procedur civil al Republicii Moldova. nti de toate, trebuie de subliniat c n denumirea cap. VII din Legea nr. 142/2008 i n articolele care constituie con inutul acestui capitol, se utilizeaz verbul a executa (cap. VII din Lege a a i este intitulat: Executarea dreptului de ipotec ). Men ion m c utilizarea termenului executare cu referire la dreptul subiectiv de ipotec , este incorect att din punct de vedere teoretic, ct i din punct de vedere legal. n doctrin nu se pune la ndoial c drepturile subiective civile se exercit 3. Se execut obliga iile. De asemenea, conform art. 9 alin. (1) din Codul civil, persoanele fizice i juridice participante la raporturile juridice civile trebuie s i exercite drepturile i s i execute obliga iile cu bun -credin , n acord cu legea, cu contractul, cu ordinea public i cu bunele moravuri. Potrivit celor men ionate, att n denumirea cap. VII din Legea nr. 142/2008, ct i n articolele din con inutul acestui capitol, verbul a executa trebuie nlocuit cu verbul a exercita la toate timpurile. Creditorul ipotecar nepl tit la scaden are dreptul s urm reasc bunul n mna oricui s-ar g si i se bucur , totodat , de un drept de preferin fa de ceilal i creditori, lundu-se n considerare rangul ipotecii pentru satisfacerea crean ei sale. Ipoteca este o garantie imobiliara reala si accesorie, care nu implica deposedarea de bunul adus in garantie a celui ce o incheie . Ipoteca confera creditorului ipotecar neplatit la scadenta , dreptul de urmarire a imobilului in mainile oricui s-ar afla, dreptul de a cere scoaterea imobilului la executarea silita si de a fi platit cu preferinta din pretul astfel realizat. Dreptul real de ipoteca nu confera creditorului posesia, folosinta sau dispozitia asupra bunului ipotecat. Prin avantajele pe care le prezinta ipoteca prezinta una din garantiile cele mai perfec ionate asupra imobilului de acordare a creditului, pentru c pe de o parte, debitorul nu este posesor de bun, iar acesta nu este indisponibilizat nici m car n minile debitorului, n cazul celor mai multe ipoteci, iar pe de alta parte el poate constitui mai multe asupra imobilului i n sfirsit ipoteca prezinta o garantie sigura pentru creditor, pentru ca poarta asupra unui imobil care nu poate disimulat, ascuns nici la propriu, iar juridiceste orice act juridic care ar pereclita drepturile creditorului asupra imobilului produc efecte fata de aceasta, numai daca sint supuse publicitatii, adica pot fi cunoscute de aceasta. Mai mult publicitatea ipotecii ofera creditorului posibilitatea de acunoaste inca din momentul incheierii contractului, daca ea este sau nu o garantie suficienta pentru creditul pe care urmeaya sa il acorde debitorului4. Originea ipotecii se afla in fiducia cum creditore, o conventie din dreptul roman care se realizeaza prin transmiterea lucrului de catre debitor creditorului cu titlu de proprietate, prin mancipatio sau in jure cessio, transmitere insotita de o convetie prin care creditorul promitea ca dupa primirea platii sa retransmita lucrul debitorului. Ulterior sa ajuns la ipoteca, ca o garantie reala fara deposedarea debitorului. Men ionam ca termenul de ipoteca este de origine greac (ipotiki) i pin n sec II e.n. romanii foloseau pentru a desemna institu ia termenul pignus care desemna gajul. Disparut n evul mediu,
Baie S., Ro ca N. Drept civil. Partea general .Persoana fizic . Persoana juridic . Volumul I. Chi in u: Cartier, 2004, p.131-137 4 T. Tabuncic. Gajul ca mijloc de garantare a execut rii obliga iilor. Arad: Concordia, 2006, p.139-145,
3

ipoteca a fost recreat de dreptul francez la sfirsitul acestei perioade istorice ca o consecin dezvolt rii comer ului i un r spuns la necesit ile de garantare a creditului comercial. CARACTERELE JURIDICE ALE IPOTECII Ipoteca este un drept relea, accesoriu,imobiliar, indivizibil si specializat.

a) Ipoteca este un drept accesoriu. Ipoteca este o simpla garantie a unei obligatii civile patrimoniale care presupune existenta acesteia, urmeaza soarta acesteia si se stinge o data cu aceasta, in virtutea principiului accesorium sequitur principale. Existenta ipotecii presupune in mod necesar o obligatie valabila, indiferent de natura acesteia, civila sau comerciala, sau de modalitatile de care ar fi afectata. De si este un accesoriu al obligatiei principale. Ipoteca poate avea in anumite situatii o relativa autonomie, nascindu-se inainte de nasterea creantei sau supravetuindu-i. Totusi pot fi garantate cu ipoteca si creantele viitoare, deci nascute, si chiar eventuale, cu ar fi iopeca luata pe imobilul gestionarului, pentru garantarea unor prejudicii viitoare cauzate de activitatea gestionarii acesteia. Ipoteca dobandeste rang din ziua inscriptiei, desi creanta pe care garanteaza se poate naste mai tarziu sau deloc. b) Ipoteca este garantie imobiliara pentru ca poate fi constituifa numai asupra imobilelor. Bunurile mobile nu pot fi ipotecate Ele pot fi insa gajate. Art. 7 din lege prevede:Ipoteca se extinde asupra imbunatatirilor, ameliorarilor si accesoriilor bunului imobil ipotecat, asupra oricarui bun imobil care se uneste prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum si asupra bunurilor noi ce rezulta din transformarea bunului imobil ipotecat, daca altfel nu este prevazut de contract. (5) Ipoteca nu se extinde asupra fructelor bunului ipotecat, daca contractul de ipoteca nu prevede altfel. Astfel spus ipoteca este un drept real imobiliar care consta in faptul ca bunul ipotecat este direct afectat platii creditorului, care il poate scoate in vanzare, indiferent in mana cui s-ar afla. c) Ipoteca este un drept real accesoriu specializat. Principiul specializarii ipotecii este de esenta regimului ipotecar roman, care nu a adoptat sistemul dreptului roman al ipotecii generale, care greva toate imobilele debitorului. Ipoteca este un drept real, constituit in favoarea creditorului, care greveaza imobilul ipotecat proprietatea debitorului. Dreptul real accesoriu de ipoteca constituit in favoarea creditorului, este opozabil tuturor (erga omnes) si confera titularului sau posibilitatea de a urmari imobilul in mainile oricarui detinator s-ar afla, debitorul sau terte persoane, si indiferent daca ar avea sau nu un titlu pentru detentia lui (dreptul de urmarire) si posibilitatea de a cere plata creantei sale cu preferinta asupra celorlalti creditori din pretul vanzarii silite a imobilului ipotecat (dreptul de preferinta). Specializarea ipotecii raspunde necesitatii ca atat creditorul, cat si tertii sa cunoasca care anume imobil al debitorului este grevat cu inscriptie ipotecara, si de asemenea sa stie ce creanta este garantata prin ipoteca si deci pana la concurenta carei sume este afectat imobilul garantarii unei creante.

Principiul specializarii ipotecii functionarii sub un dublu aspect cernd ca ipoteca sa fie determinate:5 a) atat asupra imobilului afectat garantiei, ct si b) asupra valorii creantei garantate. Sanctiunea nearatarii in actul de ipoteca a situatiei sau a naturii imobilelor ipotecate, precum si a nedeterminarii sumei garantate este nulitatea absoluta a ipotecii. Sanctiunea nulitatii absolute poate fi invocata de orice persoana interesata, de debitor, de mostenitorii sai sau de creditorii ipoecari posteriori. Totusi, ipoteca este valabila chiar daca valoarea creantei nu este precizata in momentul incheierii contraclului de garantie, fiind suficienla mentionarea creantei care urmeaza sa fie garantata. Aceeasi este solutia in cazul garantarii prin ipoteca a unor creante viitoare sau a creantelor eventuale. Prima conditie pusa de principiul specializarii ipotecii este specializarea gajului ipotecar. Aceasta inseamna ca actul prin care se constituie ipoteca trebuie sa mentioneze care anume imobil este afectat garantiei ipotecare, adica sa arate natura si situatia imobilului ipotecat". Specializarea gajului ipotecar inlatura toate inconvenientele ipotecilor generale, prin care se grevau toate imobilele debitorului, astfel ca gajul ipotecar al creditorului castiga in certitudine ceea ce pierde prin intindere. Specializarea ipotecii permite creditorului sa proportioneze gajul ipotecar cu creanta pe care acesta garanteaza in functie de valoarea imobilului oferit drept garantie. A doua cerinta a principiului specializarii ipotecii consta in obligativitatea determinarii precise a sumei garantate prin ipoteca. Prin ipoteca se pot garanta si creantele conditionale, dar existenta conditiei trebuie mentionata in actul de constituire al ipotecii si in inscriptia ipotecara, pentru ca tertii sa aiba cunostinta de aceasta modalitate. Prin determinarea sumei garantate, tertii isi pot da seama daca valoarea imobilelor debitorului este sau nu complet afectata de ipotecile care le greveaza, si pot eventual contracta noi obligatii, care sa fie garantate prin ipoteci asupra aceluias imobil. d)Ipoteca este un drept indivizibil. Ipoteca este din natura ei nedivizibila si subzista in intregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecaruia si asupra fiecarei portiuni din aceste imobile" Textul stabileste mai multe consecinte ale acestui caracter al ipotecii, si anume:  Imobilul ipotecat garanteaza intreaga datorie, dupa creantele se divid intre comostenitori. Daca in caz de partaj imobilul ipotecat este atribuit unui comostenitor cu tot efectul diviziunii de drept al datoriilor succesorale copartasul careia i-a fost atribuit in lotul sau imobilul ipotecat poate fi urmarit pentru intreaga datorie. Comostenitorul caruia i-a fost atribuit imobilul este tinut ipotecar pentru tot in virtutea realitatii dreptului de ipoteca.  Indivizibilitatea ipotecii se manifesta si in ipoteza in care imobilul ipotecat este impartit intre mai multi copartasi. Fiecare dintre ei poate fi urmarit pentru intreaga datorie, desi detine numai parte din imobilul ipotecat.  Plata partiala a creantei nu micsoreaza garantia ipotecara, astfel ca intreg imobilul ramane ipotecat pana la plata ei integrala. Indivizibilitatea ipotecii nu inseamna ca nu se poate ipoteca cota indiviza din dreptul de proprietate asupra unui imobil. Se poate ipoteca si un bun in indiviziune, dar validitatea ipotecii va depinde in acest caz de rezultatul partajului si anume daca

Teodor Toma, dreptul civil, contracte, Editura Chemarea, Iasi 1998, pag 182

bunul ipotecat va cadea in lotul copartasului care a constituit ipoteca, constituirea ipotecii va fi valabila.

3.Obiectul ipotecii Ipoteca nu poate fi constituita decat asupra imobilelor. Mobilele nu pot fi ipotecate. Pot fi ipotecate numai imobilele care sunt in circuitul civil, cu accesoriile lor, care sunt considerate de lege imobile, precum si uzufructul acestor imobile si accesorii.Accesoriile imobilelor nu pot fi ipotecate separat, ci numai impreuna cu imobilele in care se incorporeaza. Mobilele nu pot fi ipotecate, pentru ca, de esenta dreptului de ipoteca este posibilitatea pentru creditor sa urmareasca bunul ipotecat in minele oricui s-ar afla. Ori acest drept de urmarire nu poate fi exercitat in privinta mobilelor, care circula mult, mai usor si in conditii mai putin restrictive decat imobilele si fara ca circulatia lor sa fie supusa vreunei publicitati pentru opozabilitate fata de terti. Ipoteca constituita asupra unui imobil, se intinde la toate accesoriile sale, fara sa fie nevoie de vreo men iune speciala cu privire la aceasta. Ipoteca poarta asupra acestora chiar, cnd incorporarea unor mobile in imobilul ipotecat a fost facuta ulterior constituirii si nscrierii ipotecii. Ipoteca se intinde si asupra servitutilor active (dreptul de servitute) ale imobilului ipotecate si la fructele sale, cat timp nu au fost culese sau percepute, adica separate de imobil. In sfarsit ipoteca se intinde asupra tuturor imbunatatirilor facute dupa constituirea ipotecii asupra fondului ipotecat. Constructiile si datoriile edificate de debitor, sau chiar de catre un tert constructor de buna sau de rea-credinta pe terenul ipotecat al debitorului, sunt cuprinsc in ipoteca. Servitutile active dobandite in favoarea imobilului ipotecat si imobilele prin destinatie Incorporate dupa constituirea ipotecii sunt grevate de ipoteca. Potrivit principiuiui specialitatii ipotecii, aceasta se constituie asupra unor imobile determinate si pentru garantarea unoi creante certe; nu se pot constitui ipoteci generale (asupra tuturoi imobilelor), fara identificarea fiecaruia, si nici ipoteci asupra bunurilor viitoare. Ipoteca asupra unui bun indiviz se poate institui valabil numai cu consimtamntul tuturor coproprietariloi in caz contrar, ea nu va putea produce efecte. 4.Condi iile generale n exercitarea dreptului subiectiv de ipotec . Pornind de la prevederile art. 487 din Codul civil i art. 30 din Legea nr. 142/2008, creditorul ipotecar poate exercita dreptul subiectiv de ipotec doar in cazul in care crean a sa este cert , lichid i exigibil , iar debitorul obliga iei garantate cu ipotec nu execut sau execut necorespunz tor obliga ia sau o parte a acesteia, precum i in alte cazuri prev zute de lege sau de contractul p r ilor. Un exemplu de caz prev zut de lege, in care creditorul ipotecar poate exercita dreptul subiectiv de ipotec , reiese din art. 25 alin. (2) din Legea nr. 142/2008, in conformitate cu care dac bunul imobil ipotecat este distrus, deteriorat sau valoarea acestuia a sc zut considerabil din cauza ac iunii sau inac iunii debitorului ipotecar, creditorul ipotecar are dreptul s cear debitorului executarea anticipat a obliga iei garantate. Este evident c , in caz de neexecutare a obliga iei la cererea anticipat a creditorului ipotecar, acesta poate exercita dreptul subiectiv de ipotec , dac bunul ipotecat se afl intr-o stare care ar permite satisfacerea total sau par ial a crean ei creditorului5.

Conform art. 30 alin. (3) din Legea nr. 142/2008, creditorul ipotecar care de ine dreptul de ipotec asupra mai multor bunuri imobile ipotecate in vederea garant rii aceleia i obliga ii poate exercita dreptul de ipotec asupra bunurilor ipotecate, in mod simultan sau succesiv, la discre ia sa. De asemenea, conform prevederilor art. 487 alin. (3) din Codul civil, creditorul ipotecar poate exercita dreptul subiectiv de ipotec indiferent de faptul cine de ine bunul ipotecat. De regul , exercitarea dreptului subiectiv de ipotec are drept efect stingerea drepturilor ter elor persoane care de in bunul imobil ipotecat. Excep ii fac cazul in care creditorul ipotecar, in momentul instituirii dreptului subiectiv de ipotec , a fost informat in conformitate cu art. 10 alin. (6) din Legea nr. 142/2008 cu privire la drepturile ter elor persoane asupra bunului ipotecat, precum i cazul drepturilor unor ter i ap rute conform contractului de ipotec . Excep iile date sunt prev zute in art. 30 alin. (4) din Lege. Men ion m c art. 30 alin. (4) din Lege se refer la drepturile locatarilor, pe cnd art. 10 alin. (6) din Lege folose te expresia ,,drepturi ale unor ter i. Trebuie avut n vedere c obiect al dreptului subiectiv de ipotec poate fi orice bun imobil, iar bunurile imobile pot fi de inute de ter i nu numai n baza unui contract de loca iune. Respectiv, consider m c norma con inut de art. 30 alin. (4) din Legea nr. 142/2008 urmeaz a fi interpretat extensiv i aplicat nu numai persoanelor care de in imobilul ipotecat n baza unui contract de loca iune, ci tuturor persoanelor care de in imobilul dat, indiferent de temeiul de inerii. Mai mult ca att, este nedrept ca un contract de uzufruct sau un contract prin care se instituie un alt drept real s fie desfiin at ca urmare a exercit rii dreptului subiectiv de ipotec , iar un contract de loca iune cu privire la imobilul ipotecat s fie men inut, odat ce un drept real urmeaz s acorde titularului s u o protec ie mai mare dect un drept de crean . Consider m c nu este necesar informarea n-tr-un mod special a creditorului ipotecar n momentul instituirii dreptului subiectiv de ipotec despre drepturile unor ter i asupra bunului imobil ipotecat, dac aceste drepturi sunt nscrise n Registrul bunurilor imobile, deoarece nscrierea acestor drepturi are drept efect opozabilitatea lor fa de ter i. De asemenea, consider m c drepturile ter ilor asupra bunului ipotecat se men in dup exercitarea dreptului subiectiv de ipotec i n cazul n care creditorul ipotecar consimte la transmiterea dreptului de folosin asupra bunului dat ter ilor (art. 26 alin. (3) din Legea nr. 142/2008). ntr-o astfel de situa ie, creditorul ipotecar cunoa te drepturile ter ilor asupra bunului ipotecat (informarea lui suplimentar , evident, nu este necesar ), putnd fi aplicat art. 30 alin. (4) din Legea nr. 142/2008. Dac nu sunt aplicabile excep iile men ionate mai sus, persoanele care de in bunul imobil ipotecat sunt obligate, ca urmare a exercit rii dreptului subiectiv de ipotec , s elibereze bunul. n cazul instituirii mai multor drepturi subiective de ipotec asupra unui bun imobil n beneficiul mai multor creditori ipotecari, creditorul ipotecar anterior este ndrept it s exercite dreptul s u prioritar fa de creditorii ipotecari ulteriori. Exercitarea dreptului subiectiv de ipotec de c tre un creditor ulterior poate avea loc doar cu respectarea prevederilor art. 17 alin. (4)-(7) din Legea nr. 142/2008. Astfel, creditorul ipotecar ulterior va notifica to i creditorii ipotecari anteriori asupra inten iei sale de a exercita dreptul s u de ipotec . n termen de 15 zile lucr toare din data primirii notific rii, oricare dintre creditorii ipotecari anteriori poate cere debitorului executarea anticipat a obliga iei garantate cu ipotec i, dac este cazul, s exercite dreptul s u de ipotec . Dac creditorul ipotecar ulterior nu recep ioneaz n termenul indicat mai sus notificarea privind inten ia creditorului ipotecar anterior de a realiza dreptul s u, primul are dreptul s - i exercite dreptul de ipotec .

Exercitarea dreptului de ipotec al creditorului ipotecar anterior trebuie s se produc f r ntrzieri nejustificate. Creditorul ipotecar, nen tiin at anterior n modul stabilit de Lege, este n drept s cear creditorului ipotecar ulterior repararea prejudiciilor cauzate. Exercitarea dreptului subiectiv de ipotec poate avea loc pe calea naint rii unei ac iuni n justi ie sau n baza unui acord semnat ntre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar. n art. 32 i 33 ale Legii nr. 142/2008 se vorbe te despre executarea benevol a dreptului de ipotec i executarea silit a acestui drept. Consider m c nici denumirea articolelor respective i nici con inutul acestora nu sunt reu ite. Ele ar trebui s se numeasc i s prevad transmiterea benevol i, respectiv, transmiterea silit a bunului imobil ipotecat n posesia creditorului ipotecar n vederea continu rii exercit rii de c tre acesta a dreptului subiectiv de ipotec .

5.Felurile ipotecilor Ipotecile se impart potrivit legii cu privire la ipoteca, art 6, alin.(1) in: ipoteca legal si ipotec conventional . Alin(2) prevede: ipotecii legale i se aplica prevederile privind ipoteca conventionala, daca legea nu stabileste altceva. Ipoteca conventionala Ipoteca conventionala este un contract solemn accesoriul unei obligatii preexistente, incheiat in formele prevazute de lege in scopul de a garanta executarea acesteia. Conform art. 9, partile contractului de ipoteca sunt creditorul, care poarta dupa incheierea contractului denumirea de creditor ipotecar, si debitorul obligatiei principale, proprietar actual al imobilului ipotecat sau titular al dreptului imobiliar ipotecat (de uzufruct sau de nuda proprietate). A) Capacitatea ceruta pentru a constitui ipoteca a) Capacitatea ceruta pentru a constitui ipoteca este echivalenta cu capacitatea de a instraina, adica cine are capacitatea de a instraina un imobil, poate a-1 si ipoteca." Cu alte cuvinte constituitorul ipotecii trebuie sa fie proprietarul imobilului sau titularul dreptului real pe care vrea sa il ipotecheze. Ratiunea textului consta in principiul cine poate mai mult, poate si mai putin", ipoteca fiind si ea instrainare eventuala in caz de executare silita. Sanctiunea constituirii ipotecii de catre un neproprietar este nulitatea absoluta. Nimeni nu poate garanta propriile obligatii grevand imobilele altuia, fara consimlamantul acestuia. b) In al doilea rand pentru a constitui ipoteca imobilului, proprietarul sau titularul dreptului real, imobiliar trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina. Constituirea unei ipoteci, prin care se greveaza cu sarcinu reala dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct, imobiliar este un act de dispozitie a carui savarsire reclama capacitatea de exercitiu deplina a constituitorului. B)Conditii de forma Art.11, alin(1),prevede: contractul de ipoteca trebuie intocmit in forma scrisa si autentificat notarial. Legea face din ipoteca conventional un contract solemn. Ipoteca conventionale se naste din acordul de vointa al partilor, care trebuie insa constatat printr-un inscris autentic. Sanctiunea nerespectarii formei autentice este nulitatea absoluta a contractului de ipoteca. Nu este nevoie ca ipoteca sa fie constatata prin actul din care rezulta obligatia garantata prin ipoteca si nici ca acest act sa fie facut in forma autentica. Daca insa ambele contracte, cel din care se naste obligatia principala si cel de ipoteca, se fac prin acelasi act (cum ar fi - un contract de mpramut garantal prin ipoteca) inscrisul trebuie sa fie autentic. Fiind constituita prin conventia partilor, atal consimtamantul debitorului, cat si eel al creditorului trebuie exprimate in forma autentica. Cerintele legale privind publicitatea nu sunt

cerinte de forma care sa afecteze valabilitatea contractului de ipoteca, ci asigura doar opozabilitatea si rangul de preferinta al ipotecii. C)Cazuri speciale de constituire a ipotecilor In afara conditiilor mentionate mai sus, cerute pentru constituirea oricarei ipoteci conventionale exista situatii in care legea cere in functie de imprejurari indeplinirea unor conditii suplimentare. a) Cazul cand constituitorul ipotecii este proprietar sub conditie Textul prevede deci ca ipoteca constituita asupra unui imobil de un proprietar, al carui drept este afectat de conditie suspensiva sau rezolutorie, este si ea la randul ei subordonala efectului conditiei. Astfel, ipoteca nu va produce nici un elect pana la indeplinirea conditiei suspensive sau va fi desfiintata prin realizarea conditiei rezolutorii. b) Constituirea unei ipoteci asupra unui imobil indiviz Soarta ipotecii constituite asupra unui imobil indiviz in timpul indiviziunii depinde de rezultatul partajului. Daca imobilul va fi atribuit in proprietate exclusive constituitorului, ipoteca va fi validata retroactive pentru cota-parte din imobil care a apartinut celuilalt copartas. Daca, dimpotriva, imobilul va fi atribuit unui alt copartas decat constituitorul ipotecii, aceasta va fi anulata, in virtutea efectului declarativ al partajului. Titlul constituitorului va fi desfiintat retroactiv din insusi momentul nasterii proprietalii comune, si pe cale de consecinta aceeasi soarta va avea si ipoteca, constituita de el, asupra unui bun care nu era proprietatea lui c) Cazuri de supravietuire a ipotecilor in caz de rezolutiune a drepturilor constituitorului Ipoteca dispare data cu anularea dreptului de proprietate al constituitorului ei, conform principiuluui Resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. In mod exceptional exista trei cazuri in care anularea retroactiva a dreptului de proprietate nu se resfrange asupra validitatii ipotecii, si anume: - revocarea unei donatii pentru motiv de ingratitudine nu poate infirma instrainarile facute de donator, si nici ipotecile sau alte sarcini reale, cu care el ar fi putut greva obiectul daruit, daca actul a fost facut anterior inscriptiei cererii de revocare a donatiei; - reductiunea donatiilor facute in timpul vietii sale de decujus nu se rasfrange impotriva tertilor dobanditori sau carora li s-au constituit ipoteci asupra imobilului donat; - raportul in natura datorat de descendenti sau de sotul supravieluitor nu afecteaza valabilitatea instrainarilor sau ipotecilor constituite inaintea deschiderii succesiunii in favoarea tertilor care raman valabile In acest caz raportul se va face prin echivalent; - cand raportul se face in natura, bunurile intra in masa succesiunii libere de toate sarcinile create de donatar; creditorii ipotecari insa pot sa intervina la imparteala spre a nu se face raportul in frauda drepturilor lor. d) Constituirea unei ipoteci de catre un proprietar (mostenitor) aparent Practica judiciara a admis valabilitatea actelor de dispozitie facuta de un mostenitor aparent, cu conditia ca dobanditorul respective creditorul ipotecar sa fi fost de buna-credinta, adica sa fi avut convingerea ca trateaza cu adevaratul mostenitor. Conditiile validarii constituirii de ipoteca, ca si a instrainarilor de catre mostenitorul aparent, sunt: actul sa fie cu titlu oneros, transferal sau grevarea dreptului sa fie cu titlu particular; tertul (creditorul ipotecar) sa fi fost de buna-credinta, adica sa fi avut convingerea, lipsita de orice indoiala, ca persoana cu care trateaza este mostenitorul adevarat, si sa existe eroare comuna, in sensul unei convingeri generale ca mostenitorul cu care a incheiat actul este mostenitorul proprietarului decujus. Eroarea comuna, unita cu propria eroare a creditorului, duce la invincibilitatea erorii. Solutia a fost extinsa de practica judiciara la proprietarul aparent, cu privire la care, conditiile pentru

validitatea constituirii ipotecii, ca si a altor acte consimtite de acesta, sunt similar cu cele ale mostenitorului aparent, si anume: - buna-credinta a creditorului ipotecar trebuie sa fie perfects si lipsita de orice culpa sau indoiala. Buna-credinta este rezultatul unei erori asupra calitatii constituitorului ipotecar in momentul incheierii actului; - eroarea trebuie sa fie comuna, adica impartasita de toata lumea (error comunis), si - eroarea tertului creditor trebuie sa fie de neinlaturat (invincibila) potrivit imprejurarilor de fapt in care a fost constituita ipoteca (cum ar fi prezentarea unui just titlu al posesiei). Prin urmare, ipotecile constituite de un mostenitor aparent, ca si cele constituite de alt proprietar aparent, sunt valabile In lemeiul principiului error comunis jus facit. e) Cazul constituirii ipotecii de catre alta persoana decat debitorul, care consimte aceasta tertul, care consimte sa isi ipotecheze imobilul pentru a garanta executarea obligatiei debitorului. Ipoteca legala Ipoteca legala este aceea care ia nastere in virtutea unei dispozitii speciale a legii (art. 6 al legii cu privire la ipoteca), fara a fi necesara, de regula, incheierea unei conventii speciale. Ipotecile legale sunt destinate a garanta drepturi si creante eventuale ce se pot naste pentru protectia bugetului de stat, a incapabililor sau agentilor economici ori unei autoritati sau institutii publice. 2) Ipotecii legale i se aplica prevederile privind ipoteca conventionala, daca legea nu stabileste altceva. (3) Temeiurile pentru instituirea ipotecii legale sint: a) creantele statului pentru sumele datorate conform legislatiei fiscale; b) creantele rezultate dintr-o hotarire judecatoreasca, precum este stabilit de legislatie. (4) Ipoteca legala este instituita prin inregistrarea in Registrul bunurilor imobile a unui aviz, in care se indica bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul si marimea creantei. (5) La avizul depus pentru inregistrare se vor anexa dovada ca avizul a fost adus la cunostinta debitorului ipotecar, precum si hotarirea instantei de judecata sau actul ce confirma creantele statului fata de debitorul ipotecar aparute in baza legislatiei fiscale. (6) Creditorul ipotecar care a inregistrat ipoteca legala are dreptul de a urmari bunul imobil ipotecat in conditiile stabilite de prezenta lege. (7) Prioritatea ipotecii legale este stabilita conform regulilor generale privind prioritatea ipotecii. 6.M surile prealabile exercit rii dreptului subiectiv de ipotec nainte de a purcede la efectuarea nemijlocit a ac iunilor ndreptate spre exercitarea efectiv a dreptului subiectiv de ipotec , conform art. 31 alin. (1) din Legea nr. 142/2008, creditorul ipotecar este obligat s expedieze debitorului ipotecar i, dac este cazul, debitorului o notificare privind inten ia sa de a exercita dreptul de ipotec n baza contractului de ipotec .

Dou remarci trebuie f cute n leg tur cu formularea obliga iei men ionate a creditorului ipotecar. n primul rnd, consider m c , dac bunul ipotecat este de inut de o ter persoan , i aceast persoan urmeaz a fi notificat despre inten ia creditorului ipotecar de a- i exercita dreptul. n al doilea rnd, norma citat prevede c notificarea se face n scopul de a aduce la cuno tin a persoanelor interesate despre inten ia creditorului ipotecar de a exercita dreptul de ipotec n baza contractului de ipotec . Formularea nu este reu it , deoarece, din sensul literal al acesteia, reiese c notificarea se face doar n caz de ipotec conven ional . n mod normal, notificarea se face i n caz de ipotec conven ional , i n caz de ipotec legal . Notificarea trebuie s fie expediat la domiciliul sau la sediul persoanelor interesate, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire. Notificarea este considerat recep ionat la expirarea a 7 zile lucr toare din ziua expedierii. Dup notificare, creditorul ipotecar este obligat s nregistreze n Registrul bunurilor imobile preavizul privind exercitarea dreptului de ipotec . Preavizul se adreseaz organului cadastral teritorial n raza c ruia se afl bunul imobil ipotecat i la acesta se anexeaz dovada notific rii persoanelor interesate. Conform art. 31 alin. (3) al Legii nr. 142/2008, notificarea i preavizul trebuie s con in : a) temeiul exercit rii dreptului subiectiv de ipotec ; b) m rimea crean ei i obliga iei garantate cu ipotec ; c) inten ia creditorului ipotecar de a exercita dreptul subiectiv de ipotec ; d) indicarea termenului la expirarea c ruia creditorul ipotecar va exercita dreptul subiectiv de ipotec , care nu va fi mai mic de 20 de zile calendaristice din momentul nregistr rii preavizului; e) determinarea obiectului ipotecii; f) cererea creditorului ipotecar privind transmiterea n posesiunea sa a bunului imobil ipotecat; g) valoarea sumelor restante, inclusiv dobnda, penalit ile i alte costuri sau cheltuieli ce tre- buie achitate pentru a evita continuarea procedurii de exercitare a dreptului subiectiv de ipotec , sau alte ac iuni ce trebuie ntreprinse de c tre debitor n vederea nl tur rii omisiunii de executare corespunz toare a obliga iilor sale; h) semn tura creditorului ipotecar. Registratorul de la organul cadastral teritorial trebuie s verifice dovada de recep ionare a notific rii sau faptul expir rii termenului de 7 zile, prezumat pentru recep ionarea notific rii, i nregistreaz preavizul. n termenul indicat n notificare i preaviz, debitorul are dreptul s achite suma restant sau s nl ture n alt mod omisiunea de executare corespunz toare a obliga iilor sale, a a cum este stabilit n notificare i preaviz, compensnd totodat cheltuielile aferente nregistr rii preavizului. n acest caz, dreptul subiectiv de ipotec sau se stinge, sau exercitarea lui se amn . Dac pn la expirarea termenului men ionat sau a termenului mai mare, stabilit n notificare sau preaviz, debitorul nu a ntreprins m surile specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are dreptul s continue procedura de exercitare a dreptului subiectiv de ipotec . Dac debitorul a ntreprins m surile indicate n notificare sau preaviz dup expirarea termenului indicat, acest fapt nu l lipse te pe creditorul ipotecar de posibilitatea de a continua procedura de exercitare a dreptului s u. Men ion m c m surile de ini iere a exercit rii dreptului subiectiv de ipotec , expuse mai sus, reprezint procedura de solu ionare prealabil extrajudiciar a litigiului dintre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar. Efectele nerespect rii acestei proceduri sunt urm toarele: dac creditorul ipotecar se adreseaz n ordine general cu o ac iune cu privire la exercitarea dreptului s u de ipotec , atunci instan a de judecat restituie ac iunea creditorului (art. 170 alin. (1)

lit. a) din CPC). Dac nerespectarea procedurii prealabile a fost depistat dup primirea ac iunii spre examinare, cererea creditorului ipotecar se scoate de pe rol (art. 267 lit. a) din CPC); dac creditorul ipotecar se adreseaz cu o cerere de eliberare a ordonan ei judec tore ti, atunci instan a de judecat refuz s primeasc cererea creditorului (art. 348 alin. (2) lit. e) din CPC). Refuzul de a primi cererea de eliberare a ordonan ei judec tore ti nu mpiedic creditorul s nainteze preten iile sale n ordine general (n procedur de examinare a ac iunii civile). ntr-o spe , Colegiul civil i de contencios administrativ l rgit al Cur ii Supreme de Justi ie a casat hot rrile instan elor ierarhic inferioare i a trimis pricina la rejudecare din considerentul c creditorul gajist a naintat o ac iune de exercitare a dreptului s u, nerespectnd procedura de notificare i preavizare, ns ac iunea acestuia a fost admis i men inut 6. Dup respectarea procedurii prealabile, n cazul n care debitorul nu execut obliga ia garantat cu ipotec , creditorul ipotecar este n drept s se adreseze n instan a de judecat cu o ac iune c tre debitorul ipotecar cu privire la exercitarea dreptului subiectiv de ipotec . Conform prevederilor art.33 din Legea nr. 142/2008, urm rirea silit a bunului imobil ipotecat se face n temeiul unei ordonan e judec tore ti sau, dac este cazul, n temeiul unei hot rri judec tore ti, cu respectarea prevederilor CPC. Creditorului ipotecar i apar ine dreptul de a alege procedura judiciar pe care o va urma n exercitarea dreptului s u de ipotec (procedura n ordonan sau procedura pe ac iuni civile). De asemenea, este posibil situa ia n care creditorul ipotecar s nainteze o ac iune n procedura pe ac iuni civile, dup ce ordonan a judec toreasc eliberat acestuia a fost anulat (art. 353 alin. (2) din CPC)7. Dac creditorul ipotecar depune o cerere de eliberare a ordonan ei judec tore ti, conform art. 352 alin. (2) din CPC debitorul ipotecar poate nainta obiec iile sale motivate fa de preten iile creditorului ipotecar. Art. 33 alin. (2) din Legea nr. 142/2008 prevede c debitorul ipotecar poate nainta obiec ii motivate mpotriva ordonan ei judec tore ti, n temeiul c rora judec torul poate anula ordonan a judec toreasc . Se consider obiec ii motivate specifice ipotecii obiec iile cu privire la: a) nerespectarea de c tre creditorul ipotecar a formalit ilor legate de ini ierea procedurii de exercitare a dreptului subiectiv de ipotec ; b) notificarea i/sau preavizul, care con in date neveridice; c) executarea benevol a obliga iilor de c tre debitor n modul i n termenul specificate n notificare i preaviz. Men ion m c lista obiec iilor prev zut de art. 33 alin. (2) din Legea nr. 142/2008 nu este o list exhaustiv a obiec iilor ce pot fi naintate de debitorul ipotecar n cadrul procedurii n ordonan declan ate la cererea creditorului ipotecar. Debitorul ipotecar i poate formula obiec iile n baza altor temeiuri, de exemplu: nulitatea contractului de ipotec sau a obliga iei garantate cu ipotec , stingerea obliga iei garantate cu ipotec prin alte modalit i dect executarea acesteia de c tre debitor. Obiec iile debitorului ipotecar asupra ordonan ei judec tore ti pot fi respinse de judec tor printr-o ncheiere susceptibil de recurs (art. 353 alin. (4) din CPC). Recursul este suspensiv de executare, creditorul nefiind n drept s continue procedura de exercitare a dreptului subiectiv de ipotec pn la solu ionarea recursului debitorului ipotecar.
Decizia Colegiului civil i de contencios administrativ l rgit al Cur ii Supreme de Justi ie nr. 2r-16/2007 din 07.02.2007 7 Codul de procedur civil al Republicii Moldova nr. 225-XV din 30.05.2003 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr.111-115
6

7.Efectele ipotecii Inscreirea ipotecii produce efecte fata de debitor, fata de creditor si fata de tertii dobanditori ai imobilului. I. Efectele ipotecii fata de debitor A. Dupa constituirea ipotecii, dar inainte de exercitiul actiunii ipotecare, debitorul constituitor al ipotecii, garantie reala fara deposedare, pastreaza deplina folosinta si posesie a imobilului ipotecat. Mai mult pna la inceperea executant silite debitorul imobilului ipotecat in conditiile Codului civil, pastreaza toate atributele dreptului de proprietate. Debitorul poate deci instraina imobilul, dar ipotecat, adica grevat cu dreptul real de ipoteca constitult in favoarea creditorului sau. Debitorul continua sa-si administreze imobilul cu puteri depline putandu-1 inchiria sau arenda. Debitorul are dreptul sa perceapa fructele imobilului ipotecat, sa le consume sau sa le instraineze; pentru ca odata separate de fondul ipotecat, ele devin mobile si nu mai sunt grevate de ipoteca, n schimb productele nu pot fi instrainate facnd parte din imobilul ipotecat. Cu conditia sa nu existe frauda, practica judiciara a recunoscut debitorului dreptul de a ridica de pe fondul ipotecat imobilele prin destinatie. Daca insa creditorul ipotecar se socoteste pagubit prin radiearea de catre debitor a mobilelor prin destinatie, el ar putea, sa ceara executarea creditului ipotecar, intrucat ipoteca garanteaza in mod indivizibil creanta, mostenitorul debitorului care a primit in lotul sau imobilul ipotecat poate fi urmarit in mod valabil pentru intreaga datorie. Trebuie precizat ca in cazul celor mai multe ipoteci legale, debitorul care isi pastreaza posesia si dreptul de folosinta este lipsit prin dispozitia legii de dreptul de dispozitie, fiindu-i interzisa nstrainarea pe anumita perioada de timp, a imobilului. Ipoteca este inlocuita de legiuitor cu interdictie de instrainare a mobilului un anumit termen, interdictie care raspunde mult mai bine decat prerogativa dreptului de urmarire nevoii de garantie a creditorului ipotecar. B. Dupa pornirea urmarii silite imobiliare Urmarirea silita imobiliara este precedata de intocmirea procesului-verbal de situatie al imobilului care cuprinde descrierea amanuntita a acestuia. Dupa intocmirea procesului-verbal de situatie, executorul va soma pe debitor ca, daca nu va plati, se va trece la vanzarea imobilelor cuprinse in acest proces-verbal. Inchirierile sau arendarile, precum si cesiunile de venituri facute de debitor sau detinator dupa data inscrierii somatiei de executare nu vor fi opozabile creditorului urmaritor sau adjudecatorului, inchirierile sau arendarile anterioare inscrierii somatiei sunt opozabile in conditiile legii, atat creditorilor urmaritori, cat si adjudecatarului. Chiriile sau amenzile platite debitorului urmarit inainte de scadenta nu pot fi opuse creditorilor urmaritori sau adjudecatarului, decat daca sunt constate prin act scris cu data certa. Prin urmare din momentul inscrierii somatiei in Cartea funciara, debitorul pierde folosinta imobilului sau si dreptul de a dispune de el prin acte intre vii. Daca imobilul ipotecat nu este inchiriat sau amendat, toate fructele (naturale sau civile) produse de imobil dupa inscrierea somatiei de executare sunt imobilizate. Ele devin gajul creditorilor urmaritori si servesc la plata acestora. Dupa emiterea somatiei si in tot cursul executarii silite executorul judecatoresc poate numi un administrator - sechestru, daca aceasta masura este necesara in vederea unei mai bune administrari a imobilului urmarit, precum si incasarea veniturilor, efectuarea cheltuielilor necesare si apararea in litigiile privitoare la acest bun. De asemenea, la cererea creditorilor executorul va numi un administrativ-sechestru. Administrator-sechestru poate fi numit creditorul, debitorul sau alta

persoana fizica ori persoana juridica. Administratorul sechestru va consemna veniturile incasate si va depune recipisa la executor8. De regula administrator-sechestru este numit debitorul, imobilul fiind lasat in custodia acestuia. II. Efectele ipotecii fata de creditor Ipoteca produce doua efecte specifice in privinta creditorului: dreptul de preferinta si dreptul de urmarire. Existenta acestor efecte care confera deplina siguranta creditorului ca debitorul isi va executa direct sau indirect obligatia pe care si-o asuma face din ipoteca importanta garantie a creditului banesc. A. Dreptul de preferinta a) Dreptul de preferinta confera creditorului ipotecar prioritate in realizarea creantei sale, in primul rand in raport cu creditorii chirografari, in cazul in care ar veni in concurs cu acestia, iar activul patrimonial al debitorului ar fi insuficient pentru satisfacerea tuturor creantelor. In acest caz creditorii chirografari nu vor primi din pretul adjudecarii decat restul ramas dupa plata tuturor creantelor ipotecare (si a celor privilegiate). Daca suma ramasa nu este suficienta pentru plata integrals a creantelor chirografare fiecai-e creditor va primi cota-parte din creanta proportionala cu cuantumul ei. b) In cazul concursului intre mai multi creditori ipotecari, dreptul de preferinta intre ei se determina prin data inscriptiilor in Registrul bunurilor imobile, conform principiului Prior tempore, potior jure. Opozabilitatea produce efecte din momentul nregistrarii cererii de inscriere. La stabilirea prioritatii unei inscrieri se ia in considerate doar data inregistr rii cererii, fiind fara nici relevant data incheierii contractului de ipotec . P rtile prin conventia lor pot schimba rangul inscrierii ipotecii. Dac mai multe cereri de inscriere a unei ipoteci (sau privilegiu) au fost depuse in acelasi timp, acestea vor avea rang egal. Importanta rangului ipotecii const in faptul c intre doi creditori cu rang diferit, va avea prioritate cel care a inscris mai intai dreptul s u de ipotec si acesta va avea dreptul s se desp gubeasc integral, din pretul imobilului ipotecat. Creditorul cu rang subsecvent se va despagubi din ceea ce r mane. Dac ipotecile au rang egal, fiecare creditor ipotecar se va despagubi proportional cu valoarea creantei sale. B. Dreptul de urmarire Dreptul de urm rire este prerogativ pe care dreptul real de ipoteca confer creditorului ipotecar de a urmari imobilul grevat in mainile oric rui detin tor si indiferent de titlul cu care se afl la acesta. Dreptul real de ipotec se incorporeaza in imobilul grevat, devenind un drept accesoriu, propter rem, iar exercitiul dreptului de ipoteca este realizat prin dreptul de urm rire (Res, persona, debet). Dreptul de urm rire nu poate lua nastere decat cu conditia ca imobilul grevat s fi fost instrainat de constituitorul ipotecii. Cat timp imobilul ipotecat r mane in patrimoniul constituitorului, nu poate fi vorba despre existenta efectiv , ci numai virtuala a dreptului de urmarire. In acest caz, creditorul ipotecar isi exercit urmarirea impotriva debitorului initial. Dreptul de urmarire presupune instr inare care sa dea creditorului ocazia de a urmari imobilul ipotecat in mainile tertului dobanditor. Terti dobanditori sunt: dobanditorii cu titlu particular succesivi ai imobilului (cump r tori, legatari cu titlu particular; donatari); eel care a dobandit imobilul prin uzucapiune, cautiunea real si
Dumitru C. Florescu, Dreptul civil, Teoria generala a obligatiilor, Tratat vol II, Editura Titu Maiorescu,Bucuresti, 2002, pag 193
8

mostenitorul cu vocatie universala care a aceptat succesiunea sub beneficiu de inventar. Nu este tert ci continuator al proprietarului imobilului, mostenitorul cu vocatie universale care a acceptat succesiunea pur si simplu. Trebuie precizat ca numai instrainarile privitoare la un drept imobiliar care poate fi obiect al ipotecii dau nastere dreptului de urmarire. Cu alte cuvinte numai instrainarile dreptului de proprietate sau ale dreptului de uzufruct nasc dreptul de urmarire. In schimb, celelalte dezmembraminte ale dreptului de proprietate (dreptul de uz, abitatie, servitute) create prin acte ulterioare inscrieri ipotecii in Registrul bunurilor imobile, nu sunt opozabile creditorilor ipotecari. Ele nu dau nastere unui drept de urmarire, si creditori ipotecari vor putea scoate in vanzare imobilul ca si cum ar fi in deplina proprietate a debitorului lor, adica liber de servitutile sau de alte sarcini reale (dezmembraminte ale proprietatii) ca si cum nu ar fi fost constituite. Daca imobilul este grevat de vreun drept de uzufruct, uz, abitatie sau servitute intabulate ulterior inscrierii vreunei ipoteci, la primul termen de vanzare strigarile vor incepe de la pretul cel mai mare oferit sau in lipsa, de la cel fixat in publicatie, scazut cu valoarea acestor drepturi. Daca din cauza existentei drepturilor mentionate nu s-a putut obtine un pret suficient pentru acoperirea creantelor ipotecare inscrise anterior, socotile dupa datele din Registrul bunurilor imobile, executorul judecatoresc va relua in aceeasi zi licitatia pentru vanzarea imobilului liber de aceste drepturi, in acest caz strigarile vor incepe de la pretul menlionat in publicatia de vanzare. Pentru exercitarea dreptului de urmarire trebuie ndeplinite doua conditii: datoria sa fie exigibila si ipoteca (sau privilegiul) sa fie inscris in Registrul bunurilor imobile. Tertul detinator al imobilului poate opune urmaririi creditorului ipotecar orice exceptie intemeiafa pe nulitatea actului de ipoteca, ori pe numitatea inscriptiei ipotecare, pe prescriptie, pe obligatie de garantie (daca tertul ar fi mostenitorul vanzatorului de la care tertul a cumparat imobilul) etc. Tertul mai are la indemana exceptia de discutiune. Exceptia de discutiune este derogare de la principiul indivizibilitatii ipotecii, care permite creditorului sa nu fie obligat sa-si divida urmarirea si sa poata cere vanzarea oricaruia dintre imobilele care i-au lost ipotecate. Exceptia de discutiune nu are decat un caracter dilaloriu suspendand urmarirea inceputa asupra imobilului tertului dobanditor. Ea are si un elect peremptoriu numai in cazul in care creditorul isi realizeaza integral creanta din vanzarea silita a celorlalte imobile ale debitorului. In caz contrar, urmarirea asupra imobilului tertului va fi reluata. Daca tertul detinator al imobilului ipotecat nu are nici exceptie de opus creditorului ipotecar urmaritor, el poate opta intre patru solutii: sa plateasca datoria autorului lui, sa purgheze imobilul, sa abandoneze creditorului imobilul pe care l detine, sau sa lase procedura de urmarire silita sa isi urmeze cursul. a) Plata sarcinilor (daloriilor) ipotecare este solutie buna daca ele nu depasesc valoarea imobilului. Prin efectul platii, tertul este subrogat in drepturile creditorului ipotecar si are deci posibililatea sa urmareasca imobilul ipotecat pentru a se despagubi de suma platita. b) Delasarea imobilului ipotecat inseanma abandonarca posesiei imobilului urmarit, riimanand ca creditorii sa urmareasca realizarea executarii silite lira amesiecul tertului care a delasat imobilul. Delasarea nu prezinta decat utilitate simbolica, in sensul ca numele tertului nu mai apare in procedura de execulare. Delasarea se face prin declaratia la registratura instantei de execulare sau in instanta de executare, care va lua act despre delasare, si care, la cererea creditorului, va numi un curator imobilului parasit, continuand procedura de executare silita si ca tertul detinator al unui imobil sa indeplineasca doua conditii si anume:  sa fie capabil de a instraina (pentru ca delasarea conduce la instrainarea imobilului). Totusi delasarea nu impiedica pe detentor ca pana la adjudecare sa revina si sa si ia inapoi imobilul. In concluzie delasarea poarta doar asupra posesiunii imobilului nu asupra proprietatii. Din

momentul delasarii pana la adjudecare, tertul ramane proprietarul imobilului parasit. Daca detentorul revine si isi reia imobilul, el trebuie sa plateasca intreaga datorie ipotecara, precum si cheltuielilc urmariri ;  tertul sa nu fie obligat personal la plata datoriei. Pentru a delasa tertul trebuie sa fie tinut numai ipotecar (propter rem detentum), intrucat daca ar fi obligat personal nu ar exista ratiune pentru a-i oferi mijlocul delasarii pentru a evita urmarirea, din moment ce el este tinut cu inlregul sau patrimoniu la plata datoriei si nu numai cu imobilul ipotecat. In concluzie nu pot delasa: fidejusorul, care a cumparat de la debitorul principal un imobil ipotecat pentru garantarea datoriei, sau codebitorul solidar, care a cumparat imobilul ipotecat de la un alt codebitor. Pot in schimb delasa: dobanditorul cu titlu particular al imobilului ipotecat (cumparator, donatar, legatar), sau cautiunea reala care si-a ipotecat imobilul pentru garantarea datoriei debitorului principal,  tertul dobanditor al imobilului ipotecat poate recurge la procedura purgai pentru a curata imobilul de ipoteca care il greveaza. 8.Ac iunile ndreptate nemijlocit spre exercitarea dreptului subiectiv de ipotec . Legea nr. 142/2008 prevede urm toarele modalit i de exercitare efectiv a dreptului subiectiv de ipotec : vnzarea bunului imobil ipotecat de c tre creditorul ipotecar, vnzarea bunului imobil ipotecat sub controlul instan ei de judecat , luarea bunului ipotecat n administrare i achizi ionarea bunului imobil ipotecat de c tre creditorul ipotecar. Cteva preciz ri prealabile sunt necesare. La exercitarea dreptului subiectiv de ipotec , indiferent de faptul dac aceast exercitare are loc prin transmitere benevol sau transmitere silit , creditorul ipotecar urmeaz s in cont de prevederile art. 36 din Legea nr. 142/2008. Alin. (1) al acestui articol prevede c debitorul ipotecar, precum i celelalte persoane care locuiesc in imobilul ipotecat sunt obligate s elibereze bunul ipotecat la data intr rii in vigoare a acordului de transmitere benevol , semnat intre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, dac p r ile nu au stabilit un alt termen, sau la momentul r manerii definitive a ordonan ei judec tore ti ori, dup caz, a hot rarii judec tore ti in cazul transmiterii silite a bunului ipotecat. Dac persoanele men ionate in alin.(1) refuz s elibereze bunul ipotecat sau dac nu l-au eliberat la expirarea termenului de 15 zile din data stabilit de alin.(1), executorul judec toresc va ini ia evacuarea silit a acestor persoane. Evacuarea se efectueaz f r acordarea altui spa iu locativ8. Nu pot fi evacuate persoanele care locuiesc intr-un spa iu ipotecat in baza unui contract de loca iune, despre care creditorul ipotecar a fost informat in conformitate cu prevederile art. 10 alin. (6) din Legea nr. 142/2008 (art. 36 alin. (3)) 9. A. In cazul vanz rii bunului imobil ipotecat de c tre creditorul ipotecar, acesta alege modalitatea de vanzare a bunului ipotecat: ofert -tender, negocieri directe sau licita ie public , organizat in conformitate cu legisla ia in vigoare. Inainte de vanzarea bunului, creditorul ipotecar este obligat s inregistreze in registrul bunurilor imobile un preaviz despre vanzare, similar preavizului necesar ini ierii procedurii de exercitare a dreptului subiectiv de ipotec (art. 491 alin. (1) din CC). Vanzarea bunului de c tre creditorul ipotecar urmeaz a fi efectuat f r tergivers ri nejustificate, in condi ii i la un pre comercial rezonabil, inand cont de interesele debitorului ipotecar. Creditorul ipotecar este obligat s informeze cump r torul despre calitatea sa in momentul vanz rii bunului ipotecat.
9

Victor VOLCINSCHI, CONDI IILE EXERCIT RII DREPTULUI SUBIECTIV DE IPOTEC , Revista nationala de drept,

nr.8 (131), 2011

B. Vanzarea bunului ipotecat are loc sub controlul instan ei judec tore ti dac aceasta desemneaz persoana care va efectua vanzarea bunurilor ipotecate, determin condi iile i sarcinile vanz rii, indic modalitatea de efectuare a vanz rii prin negocieri directe, tender sau prin licita ie public i stabile te, dup caz, pre ul dup o expertiz a valorii bunului. Creditorului ipotecar ii apar ine dreptul de a alege intre vanzarea bunului ipotecat cu for ele proprii i vanzarea sub controlul instan ei judec tore ti, ins exist un ir de cazuri in care vanzarea bunului ipotecat sub controlul instan ei judec tore ti este obligatorie, i anume: a) lipse te autoriza ia sau acordul unei alte persoane necesar la incheierea contractului de ipotec pentru validitatea acestuia; b) obiectul ipotecii il constituie bunurile de valoare istoric , artistic sau cultural ; c) debitorul ipotecar lipse te i nu poate fi identificat locul afl rii lui. Persoana desemnat de instan a de judecat pentru efectuarea vanz rii bunurilor ipotecate este obligat s informeze p r ile interesate, la solicitarea acestora, despre ac iunile pe care le intreprinde pentru vanzarea bunurilor ipotecate. Persoana desemnat ac ioneaz in numele proprietarului i este obligat s anun e despre acest fapt cump r torul. Legisla ia in vigoare nu prevede necesitatea inregistr rii de c tre persoana desemnat de instan a de judecat a unui preaviz de vanzare a bunului ipotecat. O astfel de obliga ie este prev zut doar in privin a creditorului ipotecar care personal inten ioneaz s vand bunul. Consider m c este necesar inregistrarea preavizului in cazul vanz rii bunurilor ipotecate sub controlul instan ei judec tore ti, deoarece inregistrarea preavizului este o chestiune de publicitate imobiliar , iar persoanele interesate urmeaz s dispun de posibilitatea de acces la informa ia cu privire la eventualele acte de dispozi ie asupra bunurilor ipotecate. Creditorul ipotecar are dreptul de a- i satisface crean ele din mijloacele ob inute ca urmare a vanz rii bunului ipotecat. Distribuirea mijloacelor b ne ti urmeaz s se efectueze cu respectarea prevederilor art. 493 din Codul civil. In cazul in care mijloacele ob inute din vanzarea bunului nu sunt suficiente pentru stingerea crean elor i acoperirea cheltuielilor creditorului ipotecar, acesta conserv o crean neprivilegiat pentru diferen a datorat de debitorul s u. C. Luarea bunului ipotecat in administrare de c tre creditorul ipotecar se face, de regul , in scopul achit rii crean elor garantate i a cheltuielilor aferente din rezultatele ob inute din administrarea bunului. Men ion m c Legea nr. 142/2008 nu prevede nimic relativ la procedura de realizare efectiv a acestei forme de exercitare a dreptului subiectiv de ipotec . Sub acest aspect, propunem completarea Legii nr. 142/2008 cu norme asem n toare celor prev zute in art. 30 i 31 ale Legii nr. 449/2001 cu privire la gaj10, inand cont de specificul obiectului ipotecat. Drept comun in materia administr rii bunului imobil ipotecat sunt prevederile legisla iei in vigoare cu privire la administrarea fiduciar . D. O particularitate specific a exercit rii dreptului subiectiv de ipotec const in posibilitatea creditorului ipotecar de a achizi iona bunul imobil ipotecat. Conform art. 35 din Legea nr. 142/2008, creditorul ipotecar poate achizi iona bunul ipotecat in cadrul transmiterii benevole a bunului prin incheierea unui acord, care va avea con inutul i forma unui contract de vanzarecump rare. Bunul ipotecat poate fi achizi ionat de c tre creditorul ipotecar in cadrul transmiterii silite a bunului imobil numai prin intermediul vanz rii sub controlul instan ei de judecat .

10

Legea cu privire la gaj nr. 449-XV din 30.07.2001 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.120.

 De remarcat c , la diferite etape ale evolu iei ipotecii, reglement rile din cadrul acestei institu ii juridice au avut o atitudine diferit fa de o asemenea posibilitate a creditorului ipotecar. Noi ins opt m pentru excluderea alin. (1) din art. 35 al Legii nr. 142/2008 i consider m c ar putea fi men inut aceast posibilitate doar pentru cazurile vanz rii bunului ipotecat la licita ie public sau la vanzarea sub controlul instan ei judec tore ti. Propunerea respectiv vine in unison cu art. 11 alin. (5) din Legea nr. 142/2008, care declar nulitatea clauzei contractului de ipotec privind trecerea dreptului de proprietate asupra obiectului ipotecii c tre creditorul ipotecar, in cazul neexecut rii sau execut rii necorespunz toare a obliga iei asumate de c tre debitor. Aceasta pentru a exclude anumite abuzuri din partea creditorului ipotecar, care este, de regul , o banc comercial sau alt institu ie financiar i predomin , ca profesionist, in raport cu debitorii ipotecari. 9.Avantaje si dezavantaje AVANTAJE - creditorul ipotecar are dreptul de a urmari imobilul ipotecat in mana oricui s-ar gasi acesta. in caz de executare silita, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferati celor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscriptii ulterioare. ipoteca continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie si chiar daca, in caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece in lotul unuia dintre copartasi (acesta va trebui sa suporte urmarirea pentru intreaga datorie, intrucat garantia este incorporata in imobil). la scadenta daca debitorul nu onoreaza creanta, creditorul poate cere executarea silita cheltuielile privind inregistrarea si asigurarea imobilului ipotecat sunt in sarcina debitorului (imprumutatului).

RISCURI/DEZAVANTAJE fiind o obligatie accesorie obligatiei principale garantate, ipoteca are aceeasi soarta ca si principalul accesorium sequitur principale (accesoriul urmeaza principalul). Deci, daca obligatia principala este afectata de modalitati (termen, conditie, etc) si ipoteca va fi la randul ei va fi afectata de acestea. nerespectarea formalitatilor de publicitae este sanctionata cu nulitatea inscrierii, ceea ce inseamna ca ipoteca nu va fi opozabila si nu va capata rang decat din momentul inregistrarii sale regulate, rangul capatandu-se din momentul in care inscrierea a fost facuta in mod valabil. nerespectarea formei autentice a contractului de ipoteca duce la nulitatea absoluta a acestuia. cum ipoteca este folosita cel mai adesea la vanzarile/creditele pe termen mijlociu sau lung, in acest interval, pana la plata ultimei rate scadente, pot aparea evenimente neprevazute (ex:incendiu, inundatii, cutremure, etc) care sa diminueze (uneori chiar substantial) sau chiar sa duca la disparitia bunului imobil asupra careia este constituita ipoteca. De aceea, intotdeauna bunul ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurari, iar polita de asigurare sa fie emisa pe numele beneficiarului ipotecii. modalitatea greoaie de constituire (ca timp si formalitati ce trebuiesc indeplinite).

10.Publicitatea ipotecii Articolul 38, al Legiicu privire la ipoteca prevede: publicitatea privind conditiile ipotecii care garanteaza restituirea unei sume de bani va fi realizata in conformitate cu prevederile in vigoare ce reglementeaza publicitatea, in special:11 a) informatia publicitara trebuie sa fie veridica si sa nu induca in eroare debitorul; b) daca publicitatea contine informatia privind rata dobinzii aplicabila obligatiei garantate cu ipoteca, aceasta trebuie sa includa si costul total aferent obligatiei. Articolul 28. Temeiuri de incetare a ipotecii Ipoteca inceteaza in cazul: a) satisfacerii obligatiei garantate cu ipoteca; b) pieirii totale a bunului ipotecat; c) exproprierii bunului ipotecat; d) scoaterii bunului ipotecat din circuitul civil; e) acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca; f) expirarii termenului contractului de ipoteca; g) rezilierii contractului de catre parti; h) vinzarii in cadrul executarii silite a dreptului de ipoteca; i) altor situatii prevazute de lege. CONCLUZII Datorit dezvolt rii rapide a comer ului i a privatiz rii, n ara noastr garan iile reale au un rol activ n desf urarea activit ilor comerciale, deoarece ele garanteaz pe creditor cu privire la realizarea obliga iei, pe care o are debitorul fa de el. Creditorul, pe baza acestor garan ii poate s - i continue activit ile profesionale, comerciale etc., fiind pus la ad post de insolvabilitatea debitorului, el fiind sigur de satisfacerea crean ei sale. Prin garan ii reale se afecteaz garant rii pl ii datoriei att bunuri moobile, ct i imobile, care au o anumit valoare economic , fiind susceptibile n cazul neexecut rii obliga iei de debitor de a garanta acea obliga ie.

11

Legea cu privire la ipotec nr. 142-XVI din 26.06.2008 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2008, nr.165166.

Aceste bunuri pot r mne n posesia constitutorului, predate n p strare unui ter ori creditorului. Ceea ce deosebe te ipoteca de gaj, pe lng faptul c n cazul ipotecii, bunul ipotecat este un bun imobil iar n cazul gajului este un bun mobil este i faptul c gajul opereaz cu deposedarea bunului gajat de la constitutor i dat n p strare creditorului sau unui ter iar ipoteca opereaz f r deposedarea bunului ipotecat. Dintre toate aceste garan iii reale, cel mai frecvent folosit n practic este ipoteca, considernduse c ea ar satisface cel mai bine interesele creditorilor dar c are i o insuficien , deoarece procedeul ncheierii contractului i al nscrierii ipotecii este pu in ngreunat, cernd mult timp. Pentru o mai bun aplicare a garan iilor reale ar fi necesar o reevaluare a acestora i adapatarea lor la realit ile economico-sociale actuale. In literatura juridic , garan iile sunt definite ca fiind acele mijloace juridice care confer creditorului garantat unele prerogative suplimentare prin pozi ionarea prioritar fa de ceilal i creditori i posibilitatea ca n caz de neexecutare din partea debitorului s poat urm ri pe o alt persoan , care s-a angajat s execute ea obliga ia ce revenea debitorului. In doctrin s-au formulat mai multe clasific ri ale garan iilor, una fiind ns unanim acceptat anume clasificarea n : garan ii personale i garan ii reale. Garan iile personale constau n angajamentul pe care o persoan , alta dect debitorul principal al obliga iei, i-o asum fa de creditor de a executa el obliga ia n cazul n care debitorul principal nu o va executa. Codul civil reglementeaz o singur garan ie personal , fidejusiunea (cau iunea). Garan iile reale presupun afectarea unui bun pentru garantarea obliga iei prin instituirea unui drept real accesoriu, de garan ie, cu privire la acel bun. Acest drept real accesoriu da na tere unui drept de preferin i a unui drept de urm rire. Din aceast categorie de garan ii fac parte gajul, ipoteca, privilegiile, dreptul de reten ie.

Bibliografie 1. Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 06.06.2002 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002,nr. 82-86; 2. Codul de procedur civil al Republicii Moldova nr. 225-XV din 30.05.2003 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2003, nr.111-115; 3. Legea cu privire la ipoteca, din 26.06.08, art.8, nr.124, Publicat : 02.09.2008 in Monitorul Oficial Nr. 165-166; 4. Legea cu privire la gaj nr. 449-XV din 30.07.2001 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2001, nr.120; 5. Decizia Colegiului civil i de contencios administrativ l rgit al Cur ii Supreme de Justi ie nr. 2r-16/2007 din 07.02.2007; 6. Baie S., Ro ca N. Drept civil. Partea general .Persoana fizic . Persoana juridic . Volumul I. Chi in u: Cartier, 2004, p.131-137; 7. Victor VOLCINSCHI, CONDI IILE EXERCIT RII DREPTULUI SUBIECTIV DE IPOTEC , Revista nationala de drept, nr.8 (131), 2011; 8. Dumitru C. Florescu, Dreptul civil, Teoria generala a obligatiilor, Tratat vol II, Editura Titu Maiorescu,Bucuresti, 2002, pag 193; 9. T. Tabuncic. Gajul ca mijloc de garantare a execut rii obliga iilor. Arad: Concordia, 2006, p.139-145; 10. Teodor Toma, dreptul civil, contracte, Editura Chemarea, Iasi 1998, pag 182;