Sunteți pe pagina 1din 38

Romania, jud. Bihor, Oradea, Str. Atacului, nr. 17. Tel/fax: 0259/210310 0728/856823 Nr. 10 Data 10.02..

2011

Nr. inreg. la registrul comertului: J05/88/2005 Cod Unic de Inregistrare: 17137968 Cont lei: RO86 BRDE 050S V113 6715 0500 Banca Romana pentru Dezvoltare G.S.G. Oradea

Anexa nr.1 la HCJB nr.35/24.02.2011 VIZAT:

PRESEDINTE, Radu rle

A IMOBILULUI CU DESTINAIE DE FERM


SITUAT N COMUNA BOR, SATUL SANTUL MARE

BENEFICIAR : CONSILIUL JUDEEAN BIHOR


ORADEA, PARCUL TRAIAN NR.5

FEBRUARIE - 2011

Romania, jud. Bihor, Oradea, Str. Atacului, nr. 17. Tel/fax: 0259/210310 0728/856823 Nr 10 Data 10.02.2011

Nr. inreg. la registrul comertului: J05/88/2005 Cod Unic de Inregistrare: 17137968 Cont lei: RO86 BRDE 050S V113 6715 0500 Banca Romana pentru Dezvoltare G.S.G. Oradea

FOAIE DE CAPT- CERTIFICARE


Subsemnatul SABU EUGEN, domicliat n Oradea, str. Atacului nr. 17, expert tehnic n construcii, atestat de Ministerul Justiiei, cu carnetul de expert tehnic nr. 3.701 1.804, membru de drept al Corpului Experilor Tehnici din Romnia filiala judeului Bihor, posesor al Legitimaiei cu nr. 8 C.E.T., atestat de Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ANEVAR Bucureti, n baza Contractului de servicii nr. 1359/04.02.2011, am convenit cu CONSILIUL JUDEEAN BIHOR ORADEA, Parcul Traian nr. 5, la efectuarea unei lucrri de expertizare i evaluare tehnic, avnd ca obiect : evaluarea imobilului cu destinaie de ferm, situat n comuna Bor, satul Santul Mare, aparinnd domeniului privat al Judeului Bihor, reprezentnd n natur construcii grajd, n suprafa total de 246 mp i teren n suprafa total de 3000mp, identificat prin nr. cadastral 525, ce provine din nr.topo 247/5 nscris n C.F. nr. 590 Santul Mare. Raportul de expertiz evaluare a fost elaborat n conformitate cu Standardele ANEVAR, referindu-ne n primul rnd la : SEV-3.02 (competen calificare), IVS.1.(valoare de pia), IVS 2(evaluare de proprieti imobiliare), precum i a Buletimelor documentar editate de CET - Romnia. Prin prezenta, n limita cunotinelor i informailor deinute, certific c faptele prezentate n acest Raport, sunt adevrate i corecte. De asemenea, certific c analizele, opiniile i concluziile prezentate, sunt limitate de ipotezele considerate i condiiile limitative specifice i c aceste analize, opinii i concluzii, sunt personale, neinfluenate de nici un factor. Certific c nu

am nici un interes, prezent sau sau de perspectiv, n proprietatea imobiliar, care face obiectul prezenzului Raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile ce ar pute fi implicate. Suma ce-mi revime drept plat pentru realizarea prezentului Raport, nu are nici o legtur cu declararea n Raport a unei anumite valori (din evaluare), sau interval de valori, care s favorizeze prile, n cazul n care acest activ va fi pus n vnzare sau concesionare. Analizele i opiniile, au fost bazate i dezvoltate, conform cerinelor din standardele, recomadrile i metodologia de lucru, recomandate de ctre C.E.T. din Romnia i ANEVAR Bucureti. Proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator, iar n elaborarea prezentului Raport, nu s-a acordat asisten din partea nici unei persoane, n afara evaluatorului care semneaz mai jos. EXPERT TEHNIC EVALUATOR ANEVAR SABU EUGEN

CUPRINS
SINTEZA RAPORTULUI....... 5 PARTEA I. DATE GENERALE
I.1. Prezentarea beneficiarului .....8 I.2. Prezentarea evaluatorului ..8 I.3. Obiectul evalurii......9 I.4. Scopul evalurii.....9 I.5. Data evalurii .....9 I.6. Ipoteze i condiii limitative....9 I.7. Acte normative, materiale i informaii.10 I.7.1. Acte normative....10 I.7.2. Buletine publicaii...10 I.7.3. Informaii de la beneficiar i chiria...11 I.7.4. Inspecia la faa locului..11 I.8. Studiul pieei (analiza pieei)12 I.8.1. Generaliti..12 I.8.2. Caracterizarea pieei imobiliare a comunei.12

PARTEA A II-A. PROPRIETATEA EVALUAT


II.1. Identificarea obiectului i proprietii evaluate..14 II.2. Aspecte juridice..14 II.3. Amplasare, zonare, caracteristici tehnico-constructive..15 II.4. Cerere - ofert i echilibrul pieei..15 II.5. Baza valorii, valoarea de pia.. .15

II.6. Metoda de evaluare ......16 II.6.1 Metoda costurilor. 16 II.6.2 Metoda comparaiei prin bonitare............................................................. 17 II.6.3 Metoda de randament.17 II.6.4 Metoda comparaiilor de pia......18 II.7. Valoarea de pia selectat..19

PARTEA A III-A. ANEXE


Anexa nr.1 : Fi tehnic de calcul a valorii actualizate a grajdului de porcine i padoc..23 Anexa nr.2 : Fi tehnic de calcul a valorii actualizate a ptulului pentru porunb....27 Anexa nr.3 : Fi tehnic de calcul a valorii actualizate a fntnei..29 Anexa nr. 4 : Fi tehnic de calcul a valorii actualizate/mp teren aferent .......... .31 Anexa nr. 5 : Fis de calcul pentru estimarea valorii prin metoda capitalizrii ...36 Anexa nr. 6 : Fis de calcul pentru estimarea valorii prin metoda comparaiilor directe . .40 Anexa nr. 7 : Extras de Carte Funciar nr. 590, Santul Mare, nr. topo 247/5..............................41 Anexa nr. 8 : Plan de situaie i schi releveu.............................................................................42 Anexa nr. 9 : Fotografii..................................................................................................................45 XEROCOPII - Adeverin de atestare privind efectuarea cursului ANEVAR; Certificat de atestare privind evaluarea ntreprinderilor si a factorilor de mediu (SPIC 02); Certificat de atestare privind metode de evaluare a proprietior imobiliare (SPIC 11); Certificat de atestare privind metode de evaluarea a proprietilor imobiliare (CET R); Certificat de atestare privind evaluarea ntreprinderilor n dificultate (SPIC 17); Adeverin CET Romnia, din 12.06.1999, curs standarde profesionale.

LEGITIMAII - Corpul Experilor Tehnici din Romania ; - Ministerul Justiiei. - MLPAT

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE


TIPUL DE PROPRIETATE Proprietate imobiliar pentru activiti agricole. PROPRIETAR CONSILIUL JUDEEAN BIHOR conform O.G. nr.206/2000 i Hotrri nr. 9/22.02.2005. a C.J.B BENEFICIAR Consiliul judeean Bihor - Oradea, Parcul Traian Nr. 5.cod fiscal 4244997 EVALUATOR S.C.SABEXPERT S.R.L.cu sediul n ORADEA, Str. Atacului Nr. 17, tel/fax : 0259/210310, nregistrat la Camera de Comer,sub nr. J05/88/2005. Cod unic : 1713968 OBIECTUL EVALURII ACTIVUL compus din : grajd porcine, ptul pentru porunb, fntn i teren afernt amplsate n comuna Bor, satul Santu Mare ( parte din fostul CAP Santu Mare ferma porcine) SCOPUL EVALURII Estimarea valorii de pia, propunere pre pentru concesionare. SUPRAFAA TERENULUI Terenul eferent imobilului nscris n CF nr. 590 Santul Mare, nr. topo 247/5, (cadastral 525) n suprafa de 3.000 mp, valoarea acestuia, fiind estimat n LEI/mp sau EURO/mp, . CONDIII LIMITATIVE PRIVIND TRANZACIA Conform documentelor, actelor i informaiilor puse la dispoziia evaluatorului, rezult c activul este supus la condiii limitative i restricii, n sensul c activul are acces prin alte propieti, NU se cunoate dac exist protocol ncheiat pentru dreptul de servitute sau alte clauze. SARCINI DE CARE ESTE GREVAT ACTIVUL Nu este cazul. REZULTATELE OBINUTE PRIN METODELE DE EVALUARE Metoda costurilor : 70.520 lei ron; Metoda capitalizrii directe : 70.400 lei ron; Metoda comparaiilor de pia : 68.850 lei ron; VALOAREA DE PIA PROPUS PENTRU CONCESIONARE

Vp = 70.520 ron . Valoarea de concesionare a imobilului cu destinaie de ferm, situat n comuna Bor, satul Santul Mare, aparinnd domeniului privat al Judeului Bihor, reprezentnd n natur construcii grajd cu padoc, ptul de porumb, fntn i teren aferent n suprafa total de 3000mp, identificat prin nr. cadastral 525, ce provine din nr.topo 247/5 nscris n C.F. nr. 590 Santul Mare, este de: a. Dac se concesioneaz pe 49 ani, rezult o tax de concesionare de 1.439,18 RON/an, adic 119,93 lei RON/lun, sau 28,22 euro/lun, adic 338,71 euro/an pentru grajdul cu padoc, ptul pentru porumb, fntna i terenul aferent b. Dac se concesioneaz pe 25 ani, rezult o tax de concesionare de 2.820,8 RON/an, adic 235,07 lei RON/lun, sau 55,32 euro/lun, adic 663,87 euro/an pentru grajdul cu padoc, ptul pentru porumb, fntna i terenul aferent c. Dac se concesioneaz pe 5 ani, rezult o tax de concesionare de 14.104 RON/an, adic 1.175,33 lei RON/lun, sau 276,61euro/lun, adic 3.319,37 euro/an pentru grajdul cu padoc, ptul pentru porumb, fntna i terenul aferent. NOT (opinia expertului tehnic evaluator): A se avea n vedere c nchirierea sau concesionarea unui imobil, nseamn obinerea unei redevene pe o perioad determinat, funcie de solictarea beneficiarului proprietar, redeven ce poate fi obinut pe 49, 30, 25 sau 5 ani, sau cum dorete beneficiarul lucrri. Redevena se calculeaz funcie de valoarea de pia a imobilului respectiv, la data ntocmiri raportului de evaluare tehnic, astfel c nchirierea sau concesionarea pe o durat mai lung, este mai mic i mai acceptabil de un posibil chiria (concesionar) avnd n vedere i necesitatea efecturii unor lucrri de investiii, pentru a putea funciona n aceste construcii speciale i mare sau foarte mare, dar neacceptabil pe o perioada mai scurt de nchiriere sau concesionare. Valoarea redevenei poate fi atractiv, pentru nchirierea sau concesionarea pe 49 de ani sau minim 25 ani, condiie n care pot exista pretendeni viabili i care s accepte o astfel de nchiriere, sau neatractiv, pe o perioada de numai 5 ani, condiie sigur n care nu pot exista posibili pretendeni. Beneficiarul lucrri este singurul n msur, s stabileasc perioada de nchiriere sau concesionare, funcie de redevena ce o poate obine i care chiria s aduc mbuntirii imobilului n cauz pentru a putea funciona, sau lsarea acestui imobil n continuare n paragin, fr s aduc nici cel mai mic venit beneficiarului proprietar.

JUSTIFICAREA VALORII PROPUSE PENTRU CONCESIONARE (NCHIRIERE) I A METODELOR DE EVALUARE UTILIZATE Acest ACTIV este amplasat n zona RURAL, comuna Bor, satul Santu Mare, la distan de ora, la cca 20 km de municipiul Oradea, cu acces prin alte proprieti.(cu servitute)

Terenul n cauz este ocupat n parte de: cldirea grajd porcine cu gospodria anexe i padocuri, un ptul i alee pentru aces la aceste edificate. Terenul n cauz este liber (fr construcii) n proporie de cca. 75%, restul fiind ocupat de construcii. Accesul la acest teren se poate realiza numai prin alte propieti, cu drept de servitute. Nu este posibil realizarea unui acces direct numai la acest activ. Metoda costurilor, reflect valoarea construciilor atunci cnd nu sunt disponibile suficiente informaii referitoare la tranzacii similare. Metoda comparaiei prin bonitare, reflect valoarea terenului aferent, atunci cnd nu sunt disponibile suficiente informaii referitoare la tranzacii similare. Metoda comparaiei directe : Metoda const n compararea valorii de pia a unor active similare, de aceeai natur i care au fcut obiectul vnzrii n condiii normale de pia. Utilizarea acestei metode este limitat, fie din lipsa unei informaii credibile i reale, fie din informaii insificiente, iar pentru activul n cauz, este cu att mai puin probabil, ntruct n zon se tranzacioneaz numai case de locuit cu anexele i terenul aferent acestora i nu asemena edificate, adic construcii agro-zootehnice. Metoda de randament : Esena abordrii evalurii prin metoda de randament, const n transformarea unor venituri viitoare, n valoarea actual prin capitalizarea sau fructificarea capitalului investit. n aceste condiii singura metod posibil de utilizat, n vederea stabilirii preului de evaluare, este metoda costurilor i comparaiiei prin bonitare. Aceast metod reflect i valoarea propus pentru concesionarea (nchirierea) acestui cativ, cunoscndu-se valorile de tranzacionare fie a terenurilor extravilane, fie tranzacionarea cldirilor de locuit cu terenuri similare dar cu amplasare (poziie) i utiliti mult mai bune. Cea mai bun utilizare a activului este ceea de creterea i ngrarea porcinelor, avnd n vedere c starea tehnic a edificatelor este satisfcoare, necesitnd un minim de lucrri de investiii, pentru a putea funciona. Acest activ nu poate fi utilizat dect numai pentru creterea porcinelor sau psrilor, iar cu investiii mari poate fi utilizat i n alte scopuri, ceea ce NU se recomand potenialilor investitori, ntuct structura cldirii nu permite modificri substaniale.

RAPORT DE EVALUARE
PARTEA I. DATE GENERALE
I.1. PREZENTAREA BENEFICIARULUI Beneficiarul Raportului de evaluare este Consiliul Judeean Bihor, Oradea, Parcul Traian Nr. 5, cod fiscal 4244997

Obiectul principal de activitate al Consiliului judeean, l constituie admnistraia public de pe raza judeului Bihor. I.2. PREZENTAREA EVALUATORULUI S.C.SABEXPERT S.R.L.cu sediul n ORADEA, Str. Atacului Nr. 17, tel/fax : 0259/210310 nregistrat la Camera de Comer,sub nr. J05/88/2005. Cod unic : 1713968 are n structura sa 10 colaboratori, experi n: Construcii Civile i industriale, topografi, utilaje tehnologice, auto, bunuri i economie, atestai de organele centrale de profil: CET R, ANEVAR Bucureti, Ministerul de Justiie, MLPAT, etc. Sabu Eugen, coordonatorul acestei Societi, este domiciliat in Oradea str. Atacului nr. 17, este expert tehnic n constructii, atestat de Ministerului Justitiei, cu carnet de EXPERT TEHNIC nr.1.804 3.701, membru de drept al Corpului Expertilor Tehnici din Romania - filiala judetului Bihor , posesor al legitimatiei nr. 8 C.E.T. si membru de fapt al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania - ANEVAR Bucuresti. Experiena ndelungat a colectivului de ingineri i economiti, colaboratorii acestei Societi comerciale, n continuarea fostului Cabinet de expertizare evaluare imobile i active, a fcut posibil efecutarea n decursul anilor, a numeroase lucrri de expertize i evaluri, ele fiind executate pe ntreaga raz a judeului Bihor i nu numai, perioad n care, au fost elaborate peste 600 de lucrri de expetiz i evaluare de societi comerciale, active i bunuri, n diverse scopuri, cum ar fi : nfiinri, dizolvri i lichidri de societi comerciale, asocieri, constituiri de garanii pentru credite bancare, creteri de capital social, vnzri, grniuiri, studii de fezabilitate, etc. Dintre lucrrile cele mai mari, privind evaluri de uniti n vederea lichdrii lor judiciare, putem aminti: SC AVNTUL SA Oradea; SC ALOR SA Oradea; SC AGROMEC SA Salonta; SC MULTIMEC SA Marghita, precum i alte lucrri privind cunoaterea valori de pia pentru activele: SC SINTEZA SA Oradea, SC S.U.T. SA Oradea, SC ROVEX SA Oradea, etc, pentru credite bancare, sau alte lucrri privind cunoaterea valori de pia a acestor active, n vederea vnzri prin licitaie public sau prin negociere direct, cum ar fi activele proprietatea : E.M.Voivozi, Direcia Silvic Bihor, I.F.E.T Bihor,ect, sau diferite cldiri proprietate privat a Consiliilor locale : Oradea, Marghita, Salonta, Valea lui Mihai, Scuieni, Avram Iancu, Nojorid, Gepiu, Sntandrei, Diosig, Vadu Criului, Balc,ect. Echipa de experi este competent i calificat pentru a elabora acest Raport de expertizare, conform prevederilor Standard SEV 3.02 i C.E.T. din Romnia. I.3. OBIECTUL EVALURII Activul compus din grajd porcine, ptul pentru porunb, fntn i teren afernt amplsate n comuna Bor, satul Santu Mare ( parte din fostul CAP Santu Mare ferma porcine), este supus evalurii, pentru stabilirea valorii de pia la pre de zi. I.4. SCOPUL LUCRRII Raportul de evaluare are ca scop, estimarea preului de pia al activului i propunerea preului de concesionare. I.5. DATA EVALURII

Valoarea de pia estimat n Raportul de evaluarte, se refer la data de 14.02.2011, cnd cursul de schimb valutar la BNR, este : - 3,1566 lei / USD - 4,2490 lei / EURO Inspecia activului evaluat s-a fcut n prezena D-nei Ardelean, reprezentanta Consiliului Judeean Bihor, n data de 15.02.2010 iar Raportul de evaluare a fost elaborat n perioada 10.02.2011 18.02.2011. I.6. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE IPOTEZE : expertul tehnic - evaluator, nu i asum nici o responsabilitate referitoare la prezentarea situaiei juridice, sau altor considerente, privind titlul de proprietate i nici a suprafeei de teren ce intr n calculul de evaluare ; se consider c informaiile de care dispun, sunt autentice i nu se d nici o garanie asupra preciziei lor; se presupune c funcionarea activului, este conform cu toate reglementrile locale i naionale de mediu; expertul tehnic - evaluator, nu i asum rspunderea pentru viciile ascunse care nu au fost aduse la cunotina sa; expertul evaluator, nu au nici un interes prezent sau viitor, n proprietatea evaluat;

CONDIII LIMITATIVE : raportul de evaluare, datele i informaiile cuprinse n acesta, sunt confideniale pentru beneficiarul lucrrii i evaluator, putnd fi utilizate numai de ctre beneficiarul lucrrii i numai pentru scopul specificat n aceast lucrare; colectivul de evaluatori, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere consultan, sau s depun marturie n Instan, n afara cazului n care a fost convenit n scris i n prealabil; n conformitate cu uzuanele din Romnia, valorile estimate n Raport, sunt valavile la data precizat n Raport i nc un interval limitat de timp dup acest dat, n care condiiile specifice ale pieii imobiliare, nu sufer modificri semnificative cere s afecteze opiniile estimete; raportul de evaluare, sau oricare referire la acesta nu poate fi publicat sau inclus ntr-un document destinat publicitii, fr acordul scris i prealabil al evaluatorului. I.7. ACTE NORMATIVE, MATERIALE I SURSE DE INFORMAII I.7.1. ACTE NORMATIVE :

Legea Nr. 15/1994; HG 266/1994; HG964/1998; Ordinul Ministerului Finaelor Nr. 946/1994, toate referitoare la imobilizrile corpurale; Legea Nr. 54/1998, privind circulaia juridic a terenurilor; Legea Nr. 69/1993, categoria i zonarea localitilor; Ordinele MLPAT Nr. 4/D/1990; 32/N/1995 i 85/N/1995; Indicativul P135 /1999, aprobat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1995; Legea nr. 219 / 1998, privind regimul concesiunilor; H.G.nr. 216 / 1999, pentru aprobarea Normelor Metodologice cadru de aplicare a Legii 219/1998; H.G. nr. 834/1991 pentru evaluarea terenului, precum i criteriile MF nr. 2665/1992 i MLPAT Nr. 1/C/311/1992., precum i Expertiza tehnic nr. 97 Buletin documentar, editat de Corpul Experilor Tehnici din Romnia. H.G. nr.1.553/2003 privind reevaluarea imobilizrilor corporale i stabilirea valorii de intrarea a mijloacelor fixe i Normele privind reevaluarea imobilizrilor corporale. H.G. nr. 2139/2004, pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe.

I.7.2. BULETINE PUBLICAII : Standardele de evaluare recomanadate de ANEVAR - Bucureti : - SEV 3.02, competen calificare; - IVS.1., privind valoare de pia; - IVS.2., privind : valoarea de impozitare; valoarea de garantare credite bancare; valoarea de lichidare ; valoarea de asigurare; valoarea de casare; valoarea de exploatare continu; valoarea de imputare; valoarea rmas actualizat ; - ISV.16., privind :; valoarea just ; - GN.9, privind : valoarea net actualizat ; - GN.3, privind : valoarea de licitaie ; Buletinele informative ale Corpului Expertilor Tehnici din Romania cu privire la aplicarea coeficientilor de actualizare la zi ; Buletine informative elaborate de Institutul Romn de Cercetare n Evaloare,(IROVAL) ; Cursul de schimb valutar stabilit prin fixing de BNR la data evalurii (14.02.2011); Indicii statistici de preuri i inflaie, comunicai de Institutul Naional de Statistic; I.7.3. INFORMAII DE LA BENEFICIAR : Documente privind dreptul de proprietate; Planul de urbanism i zonare; Taxe i tarife locale; Contracte de nchiriere i documente de plat;

Informaii privind utilizarea i exploatarea propiretii; Schie, relevee;

I.7.4. INSPECIE LA FAA LOCULUI, prin care s-au constatat : Caracteristicile amplasamentului; Topografia i configuraia terenului; Concordana informaiilor prezentate de beneficiar ; Gradul de ocupare al terenului;

Pentru elaborarea acestei lucrri au fost parcurse urmtoarele etape : - proiectarea coninutului i structurii raportului de evaluare ; - culegerea de date i informaii de la beneficiar ; - selectarea i corelarea datelor culese ; - alegerea metodelor de evaluare utilizate ; - calculele efective i stabilirea valorii de pia a activului.

I.8. STUDIUL PIEEI I.8.1. GENERALITI : Judetul Bihor este situat n partea de N-V a Romniei, avnd suprafaa de 7.544 Km 2 (3,2% din suprafaa rii) i o populaie de 596.961 locuitori, la 1 iulie 2005, din care : 45,8% populaia activ; 53% inactiv i 1,2% omeri; 67,4% sunt romni, 26% maghiari i 6,6% alte naionaliti la 18.03.2002; Evoluia unor indicatori importani n anul 2005 fa de 1989, se prezit astfel: nr. mediu de salariai 68,3%; nr. pensionarilor 198,2%; ctigul mediu lunar, mai mare de 1351 ori; indicii de crestere a preurilor mai mare de 2232 ori; producie industrial 73%; volumul de investiii 73,2%; nr de uniti nmatriculate la R.C. Bihor la finele anului 2003 13115uniti; O influen pozitiv n economia judeului, privind investiiile, utiilzarea capacitii de producie i a forei de munc a avut-o grupul de firme TRANSILVANIA GENERAL IMPORT EXPORT. Cu excepia societilor comerciale din profilul indistriei uoare, care a reuit sa-i menin parial capacitatea de producie i for de munc, celelalte ramuri cu tradiie i pondere n industria judeului (materiale neferoase, industria minier, chimic i construcii de maini) au ntmpinat greuti deosebite, ce au condus la restructurri i lichidri de societi comerciale, cu implicaii negative n privina omajului i a ctigurilor populaiei; a puterii de cumprare.

I.8.2. CARACTERIZAREA PIEEI IMOBILIARE A COMUNEI BOR Teritoriul comunei Bors se intinde in partea de vest a tarii, de o parte si de alta a soselei DN1 - E.60, care iese din tara prin punctul de frontiera Bors si face legatura cu principalele drumuri internationale din centrul si vestul Europei. Comuna Bors este alcatuita din satele: Bors, Santion, Santaul Mare si Santaul Mic. Comuna Bors este parte componenta a Cimpiei Crisurilor. Clima aceste regiuni este temperat continental cu nuante oceanice, temperatura mede anuala este de 10-11 grade Celsius. Cantitatea medie anuala de precipitatii antregistreaza valori de 550-650 mm/an. n urma recensamantului din anul 2002, populatia comunei Bors era de 3409 locuitori, din care numarul populatiei active era 2116 persoane. Numarul populatiei creste lent datorita imigrarii, din datele statistice se observa o crestere a populatiei cu aproximativ 100 de persoane in ultimi 1 0 a n i . Comuna este aproape de oraul Oradea., n zona metroplitan a oraului. La nivelul comunei Bor piaa imobiliar, este n curs de formare, motiv pentru care nu poate oferi nc suficiente i concludente date i informaii de pia. Piaa imobiliar determinat de raportul dintre cerere i ofert, este foarte sensibil la piaa muncii i stabilitatea veniturilor, fiind influenat de mrimea i structura veniturilor, reglementrile centrale i locale n domeniu, de evoluia dobnzilor bancare, de structura populaiei i ali factori. Comuna Bor are o dezvoltare socio economic apreciabil, are acces la principala arter de circulaie rutier .Acest situaie constituie un punct forte n privina cererii de investiii, de capital intern sau strin in aceast zon. Din punct de vedere al cererii si ofertei, ca factor dominant n preul proprietilor imobiliare, se poate face urmtoarea zonare a pieii comunei Bor : zona I : reedina de comun; zona II : satul Sntion; zona III : satul Santul Mare i Santul Mic; Din punct de vedere al evoluiei pieii imobiliare pe tipuri de spaii i proprieti se pot trage urmtoarele concluzii: La locuine (case individuale) dar i spaii de producie, preurile sunt n continu descretere determinate de raportul echilibrat dintre cerere i ofert, n sensul c: oferta este suficient, reflectat statistic de evoluia construciilor i de reaezarea populaiei n mediul rural. cererea este mic, sub influena reorientrii disponibilitilor bneti spre investiii imobiliare mai ales n condiiile creterii dobnzilor bancare, creterea cursului de schimb la EURO i mai puin repatrierea valutei celor cu afaceri sau cu munca n Comunitatea European. Din punct de vedere al preului de pia la terenuri, pe baza unor studii de pia rezult urmtoarea situaie: terenurile extravilane, (arabile) aparintoare comunei Bor, au valoarea de pia, funcie de amplasare i calitatea terenului ntre 80 160.000.000 lei / ha, adic 8.000- 16.000 lei ron/ha.

terenurile intravilane, aparintoare comunei Bor, au valoarea de pia, funcie de amplasare i dotrile terenului ntre : 30 -300.000 lei ron/ha adic 3,0-30 lei ron/mp. Din punct de vedere al preului de pia la cldirile de locuit, pe baza unor studii de pia rezult urmtoarea situaie: casele de locuit cu dou i trei camere, n stare tehnic satisfctoare spre bun, cu anexe i teren aferent au valoarea de pia ntre 450 -800 milioane lei, adic 45 -80.000 lei ron, iar cele cu stare tehnic bun i cu regim de parter i etaj, depesc 250 -350.000 ron . I.8.3. EVOLUIA PREURILOR PE PIAA IMOBILIAR Creterea preurilor pe piaa imobiliar n anul 2008 a fost ascendent, dar mai ponderat fa de explozia din anul 2006 - 2007. n anul 2008 i nceputul anului 2009 preurile au crescut cu 10-15% la construcii i cu 15-20% la terenuri, evoluie care se apreciaz c se va diminua n urmtorii 2 ani. Aceste creteri au fost determinate n principal de : preurile materialelor i a manoperei n construcii au nregistrat creteri de 4 ori mai mari, fa de indicele de cretere a preurilor n general, acesta la 31.12.2004 era de 251.361% fa de 1990 ; Degradarea cursului de schimb valutar la euro i USD, fa de leu, (evoluia leului n comparaie cu valuta) ; Dezvoltarea i diversificarea sistemului naional de credite imobiliare din ultimii ani i n deosebi n anii 2006 i 2008 ; Pe anul 2011 i urmtorii anii se previzioneaz : Se apreciaz c nu va mai intra pe piaa imobiliar sume importante din resurse interne i externe, fapt ce va face presiuni considerabile pe pre de strigare. Cererea mic n raport cu oferta foarte mare, mai ales c pretendenii investitori de proprieti, vznd evoluia pieei imobiliare, sunt dispui s atepte cu cererea pentru anii de dup 2011-2012, ani preconizat a fi cu dificulti financiare criz financiar ; Vedeta tranzaciilor imobiliare o constituie pe viitor totui terenurile agricole, apreciindu-se c pn n anul 2012, fa de preul mediu actual de1.800-3500euro/ha, (80-160.000.000 lei/ha), n Romnia se va ajunge la un pre de 75-80% din preul existent pe piaa Comunitii Europene, adic la 3.500 6000 euro/ha.

PARTEA A II-A. PROPRIETATEA EVALUAT


II.1. IDENTIFICAREA ACTIVULUI I COMPONENTELOR SALE Activul care face obiectul prezentului Raport de evaluare, const n grajd porcine cu padoc, ptul pentru porunb, fntn i teren afernt amplsate n comuna Bor, satul Santu Mare ( parte din fostul CAP Santu Mare ferma porcine) Proprietarul este Consiliul judeean Bihor - Oradea, Parcul Traian Nr. 5.cod fiscal 4244997, conform O.G. nr.206/2000 II.2. ASPECTE JURIDICE

Conform informaiilor puse la dispoziia evaluatorului, apreciem c nu exist impedimente de ordin juridic sau de alt natur care s afecteze dreptul de proprietate sau posibilitatea transferrii acestui drept. Terenul n cauz este defalcat i din datele deinute de beneficiarul lucrrii, conform C.F. 590 Santul Mare, nr. cadastral 535, suprafaa deinut de proprietar sub edificate dar i teren liber, este de 3.000 mp. II.3. AMPLASARE , UTILITI I CARACTERISTICI TEHNICO-CONSTRUCTIVE Activul este situat n comuna Bor, satul Santu Mare la cca 20 km de Oradea, amplasat pe platforma fostului CAP Santu Mare, este situat n zona periferic a satului, zon n care exist cldiri agricole, proprietatea unei Asociaii agricole dar i persoane fizice, are dotrile i utilitile minime necesare pentru desfurarea unei activiti corespunztoare. Activul este descris amnunit n fiele tehnice Anexele Nr. 1-4, ataate prezentului raport. II.4. CERERE OFERT, ECHILIBRUL PIEEI N ZON Oferta de terenuri i cldiri de locuit n aceast zon este posibil datorit faptului c exist terenuri virane (libere de construcii), dar i cldiri de locuit, propietate particular a celor ce locuiesc sau au locuit n aceast zon. Cldirile care pot fi tranzacionate, se tranzacioneaz cu terenurile aferente i vor urma un trend descresctor determinat de nrutirea mediului economic i a nivelului de trai, ntruct criza econmic a afectat proprietile imibiliare n privina ofertei de cldiri pentru nchiriat, aceasta este relativ, datorit faptului c nu sunt pretendeni. O posibil ofert de nchiriat a cldirilor i terenului aferent n acest zon, poate fi de 0,50 EURO / mp, lund n considerare i valoarea de pia a terenului. n privina ofertei de spaii cu alt destinaie pentru nchiriat, acestea ar putea aduce mari beneficii proprietarilor, dar chiria este relativ redus din lipsa posibililor chiriai, majorititatea fiind la ora actual oferte mici cu chirii de pn la 0,5 EURO / mp / lun. Referitor la echilibrul pieii putem aprecia c n prezent i nc civa ani avem o pia a cumprtorilor iar n viitorul apropiat se va nregistra un echilibru i apoi o pia a vnztorului. II.5. BAZA VALORII VALOAREA DE PIA Baza de evaluare o constituie valoarea de pia definit de standardul ANEVAR SEV 4.03, ca fiind: suma estimat pentru care un bun ar putea fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotiin de cauz, prudent i fr constrngere. Conceptul de cea mai bun utilizare, reprezint alternativa de utilizare a activului selectat din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire i va genera ipoteze de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare n capitolele urmtoare ale lucrrii. Cea mai bun utilizare este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit, care este fizic posibil, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s indeplineasc mai multe criterii: s fie permisibil legal, s fie posibil fizic, s fie fezabil financiar i s fie maximum productiv. innd seama de aceste considerente, utilizarea actual a activului n cauz este cea mai bun, att din punct de vedere tehnic, constructiv, ct i economic. II.6. METODE DE EVALUARE n baza metodologiei de evaluare recomandat n acest domeniu, raportul de expertiz evaluare a abordat estimarea valorii de pia prin urmtoarele metode de evaluare : II.6.1. METODA COSTURILOR Fundamentul acestei metode l constituie principiul substituiei, care arat c nici un cumprtor prudent, nu va plti mai mult pentru o proprietate imobiliar, dect costul de a achiziiona imediat un anume activ, cu o utilitate i atractivitate similar. Aceast metod poate fi folosit, cnd nu sunt disponibile suficiente informaii referitoare la tranzacii similare. Pentru estimarea costului se cunosc trei metode tradiionale : metoda costului avnd la baz preul de barem; metoda costurilor segregate; metoda devizelor. n aceast documentaie a fost utilizat metoda costului, avnd la baz preul barem pentru cldiri i construcii speciale. Metoda pornete de la costul unitar de barem, conform Cataloagelor de Reevaluare, elaborate de Comisia Central pentru inventarierea i Reevaluarea Fondurilor Fixe n 1965, actualizat pe baza creterilor de preuri constante, prin comparare cu preurile practicate pe etape, conform unor studii i statistici. Este o metod simpl, practic i foarte larg folosit. Estimarea deprecierii care reprezint o pierdere din valoare, se poate efectua prin metoda segregrii. Deprecierile pot fi: uzur fizic evideniat de defecte de structur, finisaje, etc.; neadecvarea funcional i deprecierea economic. Gradele de uzur, s-au stabilit pe elemente: structura de rezisten, anvelopa, finisajele i instalaiile. Acestea au fost estimate innd seama de : durata de via consumat pentru structura de rezisten; starea anvelopei i a finisajelor, data ultimei refaceri a acestora i durata lor normat de via; starea instalaiilor, durata de via, datele executrii acestor lucrri; Nivelul uzurilor s-a stabilit conform HG 964/1998 i pe baza Normativului P135/1999, aporbat de MLPAT, cu Ordinul Nr. 85/N/1999. Calculele prin acest metod, sunt prezentate detaliat n Anexele Nr.1-3 ataate prezentei. Valoara acestei proprieti determinat prim metoda costurilor, este: valoarea cldiri i construciilor speciale : 62.570 lei ron; II.6.2. METODA COMPARAIEI PRIN BONITARE

Fundamentul acestei metode l constituie principiul substituiei, care arat c nici un cumprtor prudent, nu va plti mai mult pentru o proprietate imobiliar, dect costul de a achiziiona imediat un teren cu o utilitate i atractivitate similar. Aceast metod poate fi folosit, cnd nu sunt disponibile suficiente informaii referitoare la tranzacii similare. Algoritmul pleac de la un pre de barem A (valoarea de baz a terenului), determinat funcie de importana localiti, care este corectat pe baza unor elemente de comparaie, factori (boniti). n aceast documentaie a fost utilizat metoda comparaiei prin bonitare, avnd la baz preul barem pentru teren, amplasat n sat (mediu rural). Metoda pornete de la preul barem A, actualizat pe baza elementelor de bonitri. Este o metod simpl, practic i foarte larg folosit. Calculele prin acest metod, sunt prezentate detaliat n Anexa Nr. 4, ataat prezentei. Valoara acestei proprieti (teren) determinat prim metoda comparaiei prin bonitare, este: valoarea terenului intravilan : 7.950 lei ron/3.000 mp. II.6.3. METODA DE RANDAMENT Esena abordrii evalurii prin metoda de randament, const n transformarea unor venituri viitoare, n valoarea actual prin capitalizarea sau fructificarea capitalului investit. Valoarea de randament reprezint suma fluxurilor nete pe care le poate genera o ntreprindere deintoare de capital, lund n considerare factorul timp i factorul risc. Metoda bazat pe venit sau randament, presupune, n esen, capitalizarea venitului net obtenabil, prin explotarea sau nchirierea propietii : Vp = F : C, VNE : C sau V = CB : r, cu varianta V = yCB, n care: Vp = valoarea de pia VNE,F sau CB = fluxul sau capacitatea beneficiar C,r = rata de capitalizare y=1:r = inversul ratei de capitalizare reprezentnd termenul n care investiia se recupereaz Activul trebuie s asigure prin exploatare sau nchiriere, venituri anuale, traduse n fluxuri financiare, profituri brute i nete (VBE sau VNE). Informaii curente i accesibile pentru prognoza veniturilor obtenabile n viitor prin explotare sau nchiriere de spaii amenajate pentru exploatare, comer, prestri de servicii, etc., sau teren. Informaii curente i din surse credibile privind ratele de capitalizare a capitalului de pia din zon i a ratelor de risc, respectiv a dobnzilor acordate de stat sau bnci pentru plasamentele disponibilitilor bneti ale persoanelor fizice i juridice. Referitor la aceast rat de capitalizare, precizm c cel mai frecvent se are n vedere la evaluri: rata bancar curent a dobnzii la obligaiile de stat, sau rata medie de la bnci; 15 25 % din rata neutr (dobnzi bancare) se consider prim de risc.

Rezult de aici c valoarea de pia a proprietii evaluate, este direct proporional cu capacitatea beneficiar (VBE sau VNE) i invers proporional cu rata de capitalizare sau fructificare (r compus din rata neutr care se noteaz cu i i prima de risc care se noteaz cu p). n practic se consider c rata de lucru n capitalizare s fie una spacific unei monede constante, ceea ce la noi ar nsemna un nivel mediu de cca. 15%, n condiii deflaioniste. Calculul de evaluare prin aceast metod pentru activul n cauz, respectiv, cldire grajd, construcii speciale i terenul aferent, este prezentat n Anexa nr. 5. Valoarea obinut prin aceast metod este de: 70.400 lei ron. II.6.3. METODA COMPARAIILOR DE PIA Metoda const n compararea valorii de pia a unor active similare, de aceesi natur i care au fcut obiectul vnzrii n condiii normale de pia. Utilizarea acestei metode este limitat, fie din lipsa unei informaii credibile i reale, fie din informaii insificiente. Metoda comparaiei directe, presupune parcurgerea mai multor etape: - cercetarea pieei pentru a obien informaii despre tranzacii de proprieti, similare cu proprietatea evaluat, n ceea ce privete tipul de propietate, data vnzrii, suprafaa, localizarea i zona; - verificarea informaiilor prin confirmarea c datee obinute sunt reale i corecte; - alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unor analize comparative pentru fiecare criteriu; - compararea proprietilor comparabile cu proprietatea evaluat, utiliznd elementele de comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare pentru fiecare proprietate comparabil; - analiza rezultatelor evalutii i stabiirea la o valoare sau la o marj de valori. Calculele de evaluare prin acest metod, sunt prezentate n Anexa nr. 6. Valoarea obinut prin acest metod, este : 68.850 lei ron. II.7. VALOAREA DE PIA SELECTAT i OPINIA EVALUATORULUI Prezentul raport de evaluare a fost elaborat n vederea estimrii valorii de pia a activul compus din grajd porcine, ptul pentru porunb, fntn i teren aferent amplasate n comuna Bor, satul Santu Mare ( parte din fostul CAP Santu Mare ferma porcine) Evaluatorul a efectuat o cercetare adecvat i relevant n vederea evalurii activului n cauz, ntruct informaiile despre pia sunt limitate pentru astfel de active, iar pentru terenuri comparabile nu sunt suficient de transparente (nu se dau cifre reale). Evaluatorul a procedat la efectuarea tuturor metodelor de evaluare solicitate i a procedurilor de evaluare care sunt prezentate n raport i asigur de faptul c datele, informaiile utilizate, raionamentele i standardele aplicate pentru evaluarea acestui activ sunt corecte, corespunztoare specificului proprietii evaluate, rezultnd urmtoarele valori: METODE DE EVALUARE 1 COSTURILOR VALOAREA OBINU 70.520 lei ron

2 CAPITALIZRII CHIRIILOR 3 COMPARAIILOR DIRECTE

70.400 lei ron 68.850 lei ron

Pe baza considerentelor menionate n prezentul raport de evaluare, ca rezultat al analizelor i investigaiilor efectuate, lund n considerare contextul actual al pieei imobiliare i innd seama de metodele de evaluare aplicate, de relevana acestor metode i ipotezele prezentate privind valoarea, pentru ACTIVUL situat n comuna Bor, satul Santu Mare la cca 20 km de Oradea, amplasat pe platforma fostului CAP Santu Mare, situat n zona periferic a satului, zon n care exist cldiri agricole, proprietatea unei Asociaii agricole dar i persoane fizice, are dotrile i utilitile minime necesare pentru desfurarea unei activiti corespunztoare, expertul tehnic - evaluator, semnatarul acestei lucrri, recomand din gama de valori calculate a fi promovat ca pre de pia, valoarea de 70.520 lei ron obinut prin metoda costurilor, metoda comparaiei prin bonitare i NU prin celelalte metode . Valoarea promovat ca pre de pia, se cifreaz la suma rotunjit de: 70.520 lei ron. Valoarea de concesionare a imobilului cu destinaie de ferm, situat n comuna Bor, satul Santul Mare, aparinnd domeniului privat al Judeului Bihor, reprezentnd n natur construcii grajd cu padoc, ptul de porumb, fntn i teren aferent n suprafa total de 3000mp, identificat prin nr. cadastral 525, ce provine din nr.topo 247/5 nscris n C.F. nr. 590 Santul Mare, este de: a. Dac se concesioneaz pe 49 ani, rezult o tax de concesionare de 1.439,18 RON/an, adic 119,93 lei RON/lun, sau 28,22 euro/lun, adic 338,71 euro/an pentru grajdul cu padoc, ptul pentru porumb, fntna i terenul aferent b. Dac se concesioneaz pe 25 ani, rezult o tax de concesionare de 2.820,8 RON/an, adic 235,07 lei RON/lun, sau 55,32 euro/lun, adic 663,87 euro/an pentru grajdul cu padoc, ptul pentru porumb, fntna i terenul aferent Cea mai bun utilizare a activului este ceea de creterea i ngrarea porcinelor, avnd n vedere c starea tehnic a edificatelor este satisfcoare, necesitndu-se un minim de lucrri de investiii, pentru a putea funciona. Acest activ nu poate fi utilizat dect numai pentru creterea porcinelor, dar cu investiii mari poate fi utilizat n alte scopuri, ceea ce NU este recomandat potenialilor investitori. Spaii similare n zon exist dar nu se fac tranzacii n aceast perioad. Actualmente se fac tranzacii cu spaiile de locuit, imobile ale celor care pleac definitiv din ar sau a celor ce au decedat iar urmaii lor locuiesc la ora, dar n numr foarte sczut, sau aproape de loc. Cldirile de locuit cu teren aferent, imobilele ce cuprind dou camere de locuit, teren aferent, amplasate n zon median, cu starea tehnic acceptabil se tranzacioneaz cu sume de pn la 45.000 ron, iar cldirile de locuit ce cuprind trei camere de locuit, anexe, teren aferent, amplasate n zon central, cu starea tehnic bun se tranzacioneaz cu sume de pn la 150.000 ron (de remarcat c aceste imobile au terenul aferent ntre 1500 -5000 mp) Terenurile arabile extravilane se tranzacioneaz la sume ntre 8.000 16.000 ron/ha Imobilul n cauz este amplasat ntr-o zon periferic a satului Santu Mare, cu drum pietruit, (n mare parte asfaltat), cu ap, energie electric, cu lucrri de investiii la acoperi, de bun calitate, cu teren aferent, la distan de oraul Oradea la cca 20 km i comparnd-ul cu

imobilele tranzacionate sau cu ofertele din zon, dar imobile de locuit, rezult c valoarea stabilit la imobilul n cauz, este o valoarea rezonabil, pertinent. Acest estimare a valorii proprietii este o opinie a evaluatorului, dar bine fundamentat tehnic. Ea este o concluzie rezonabil, profesionist, bazat pe analiza tuturor informaiilor cunoscute de ctre evaluator. Valoarea reprezint percepia evaluatorului referitor la cel mai bun pre obtenabil ntr-o tranzacie imobiliar.

PARTEA A III A. ANEXE


Anexa nr.1 : Fi tehnic de calcul a valorii actualizate a grajdului de porcine i padoc ; Anexa nr.2 : Fi tehnic de calcul a valorii actualizate a ptulului pentru porumb ; Anexa nr.3 : Fi tehnic de calcul a valorii actualizate a fntnei ; Anexa nr. 4 : Fi tehnic de calcul a valorii actualizate/mp teren aferent ; Anexa nr. 5 : Fis de calcul pentru estimarea valorii prin metoda capitalizrii ; Anexa nr. 6 : Fis de calcul pentru estimarea valorii prin metoda comparaiilor directe ; Anexa nr. 7 : Extras de Carte Funciar nr. 590, Santul Mare, nr. topo 247/5; Anexa nr. 8 : Plan de situaie i schi releveu ; Anexa nr. 9 : Fotografii. EXPERT TEHNIC EVALUATOR ANEVAR, Sabu Eugen _____________

PARTEA A III A ANEXE

ANEXA A

SITUAIA CENTRALIZATOARE A VALORII RMASE ACTUALIZATE LA MIJLOACELE FIXE GRUPA I CLDIRI SI CONSTRUCTII SPECIALE

LEI RON
NR. CRT. NR. INVENTR

DENUMIRE MIJLOC FIX GRAJD PORCINE CU PADOC PTUL PENTRU PORUNB PU SPAT Total cldiri i construcii speciale TEREN AFERENT

VAL. TEHNIC 14.02.2011

GRAD DE UZUR %

VAL. RMAS 14.02.2011

FIA TEHNIC

1. 2. 3.

F.N. F.N. F.N.

350.219,50 46.830,73 6.652,76 2,65 lei ron/mp

85 80 90

52.530 9.370 670 62.570 7.950 70.520

1 2 3 4

4. FN TOTAL GENERAL

EXPERT TEHNIC EVALUATOR ANEVAR : SABU EUGEN

ANEXA NR.1

FI TEHNIC PE OBIECTIV
Denumirea obiectivului : GRAJD PENTRU PORCINE Cod de clasificare : 1.2.1. Punerea n funciune : n jurul anului 1975

A. CARACTERISTICI TEHNICE-DESCRIERE
Este o cladire tip parter , amplasata pe latura de EST a incintei, n continuarea altor cldiri agricole, proprietatea Asociaiei agricole, perependicular pe drum. Este ultima cldire spre latura estic, de pe fosta platform a fostului CAP Santu Mare. Are o singura functiune : Cresterea si ngrasarea porcinelor. Acest grajd este o construcie specific creterii i ngreri porcinelor, avnd construite la interior padoc pentru scrofie i purcei, spaii amplasate spre drumul de acces, precum i spaii specifice porcilor destinai ngrrii, spaii amplasate spre partea de nord a cldirii, dup magazia de cerelale. Cldirea dispune de spaii amenajate pentru prepararea mncrii, de un pod bascul instalat n spaiile anexe, ataate cldirii dar i padocuri construite n aier liber, pe toat lungimea grajdului, de o parte i alta a spaiului destinat pentru prepararea mncrii porcilor. Cldirea este o construcie realizat pe zidrie de crmid pn la cca 1,00m nlime, apoi pn la planeu are zidrie din vaioag. Cldirea are pe toat lungimea ei stlpi de beton armat, care preiau sarcinile din planeu i acoperiul cldirii.

STRUCTURA DE REZISTENTA :
Fundatii continue din beton sub ziduri, fr elevaie; Pereti portanti , perimetrali din zidarie de crmid i vaioag ;

Stalpi din beton armat, intermediari, plantati pe un rnd (in zona mediana a grajdului ), n lungul acestuia ; In capul stalpilor sunt asezate grinzi longitudinale care sustin planeul si sarpanta grajdului ; Plansee de lemn, cu grinzi si scanduri aparente ; grinzile sunt dispuse transversal, se sprijin pe grinzile (cosoroabe)longitudinale ; Sarpanta din lemn ; Invelitoare din tabl zincat , n doua ape, cu calcane (timpane) la capete. Timpanele (calcanele) sunt nfundate cu lemn, cptuite cu tabl zincat .

FINISAJE : Pardoseli din beton ; Tencuieli driscuite din mortar de ciment var, cu uzuri n timp ; Tamplarie mixta , din lemn si metalica , astfel : - ferestre simple din lemn , - usi din dulap de lemn , in executie dulghereasca la capt dar i pe prile laterale, cu uzuri avansate, practic distruse. - usi metalice cu rama de otel , pe prile laterale, cu uzuri n timp - iesle . INSTALATII : instalatii electrice de lumina antiex , distruse complect

STAREA TEHNIC : satisfctoare, avand in vedere vechimea si conditiile de exploatare, dar i lucrrile de investiii de dup anul 1990. S-au constatat deteriorari la : tamplarie, tencuieli, pardoseli, asa cum le-am mentionat n fisa tehnica, dar acestea sunt deteriorari uzuale, normale. ELEMENTE GEOMETRICE GRAJD : Lungime, aripa lung : 41,20m ; Lungime aripa scurt : 12,90 m ; Latime, la aripa lung : 7,70 m ; Latime, la aripa scurt : 5,10 m ; Inaltime : 2,20m Suprafata construita : (41,20m x 7,70m) + (5,10 x 12,9) = 317,24 + 65,79 = 383,03 mp, rotund = 383,00 mp PADOC : Lateral spre interiorul grajdului, se afl de o parte i alta a anexei gospodreti, dou padocuri, construite cu balustrade metalice din eav neagr, cu h= 1,00 m, fixate n pardoseli de beton, avnd pe toat lungimea acestora creat tot din beton, o rigol de scurgere. Lungimea : 17,55 + 18,55 = 36,10 ml;

Limea :

7,70 ml ;

Suprafaa total a padocului : 36,10 x 7,70 = 277,97 mp, rotund : 278,00 mp.

B. CALCULUL DE EVALUARE
Se vor utiliza Cataloagele CCIRFF elaborate si aprobate in anul 1964 , cu valabilitate de la 01.01.1965 In cazul nostru se va folosi : Colecia EVALUAREA RAPID A CONSTRUCIILOR, autor ing. N.Georgescu i D. Stoian, pentru CLDIRI I CONSTRUCII SPECIALE AGRICOLE : Catalogul de reevaluare nr.115 , FISA NR. 10 B : Adpost pentru scrofie, tineret porcin, porci la ngat. NORMA DE EVALUARE : 472 lei/mp , din care : Constructii : 425 lei/mp Instalatii electrice : 25 lei/mp Instalatii sanitare : 22 lei/mp Caracteristici tehnice normate : Constructie parter, cu tavan, fr termoizolaie, cu boxe, camer pentru concentrate i pentru unelte, fr stlpi interiori ; Zidarie portanta din caramida , sau blocuri de beton de 50 cm ; Sarpanta de lemn ; Invelitoare din tigl. CORECTII LA NORMA DE NLOCUIRE : Se scade pentru grossimea zidurilor de numai 30 cm : - 50 lei/mp ; Se scade pentru lipsa instalaiilor sanitare : - 22 lei/mp ; Se adaug pentru existena stlpilor la interiori + 15 lei/mp Total corectii : - 57 lei/mp. Rezulta NORMA DE EVALUARE CORECTATA , astfel : 472 lei/mp 57 lei/mp = 415 lei/mp VALOAREA DE INLOCUIRE la nivel 01.01.1965 , va fi : 383,00 mp x 415 lei/mp = 158.945 lei COECII PENTRU ELEMENTE DE CONSTRUCII : - Se adaug pentru existena padocului, amenajat cu pardoseli din beton, cte 12+ 8 lei/mp, adic : 278,00 mp x 20 lei/mp = + 5.560 lei, - se adaug pentru existana (balustradelor) despriturilor cte 22 lei/mp, adic : {(7,70 x 2)+ 35,50 } x 22 lei/mp = + 1.120 lei, Total corecii la elemnentele de construcii : + 6.680 lei, VALOAREA DE INLOCUIRE CORECTAT :

Vic = 158.945 + 6.680 = 165.625 lei Actualizarea valorii de mai sus, finctie de indicii de actualizare avizati de MLPAT: Valoarea la 15.08.2010 : 165.625 x 21.052,267 = 3.486.781.722 lei Valoarea la 14.02.2011 : (4,2490 : 4,2303) x 3.486.781.722 = 3.502.195.006 lei Valoarea ramasa actualizata se determina astfel : durata de normal de functionare , conform Catalogului aprobat prin HG 964/1998 , cod : 1.2.1. este de 30 ani ; durata de functionare consumata :35ani; durata normat de utilizare conform Catalogului aprobat pri HG nr. 2.139/2004 , cod 1.2.1. este de 24 ani ; Durata normal de utilizare rmas este : DR = (1 35 : 30) x 24 = 4 ani, peste durata de serviciu Grad de uzur fizic scriptic : GU = 100 % Dat fiind starea tehnica actuala a obiectivului, asa cum este descris in fisa tehnica , n stare tehnic satisfctoare dup reparaiile efectuate n ultima perioad de timp, la acoperi, expertiza apreciaza gradul de uzura fizic, real, dupa cum urmeaza :GUR = 85% Rezulta valoarea ramasa, actualizat, a obiectivului in analiza , la 14.02.2011, astfel : Va =(1,00 0,85) x 3.502.195.006 = 525.329.250 lei Rotund : 525.300.000 lei, adic : 52.530 ron. Conform precizrilor MLPAT, precizrii menionate n Buletinul documentar editat de Corpul Experilor Tehnici din Romnia, indicii de actualizare a valorii construciilor cuprind i taxa pe valoarea adugat (TVA), corespunztor etapelor respective (18 sau 22 sau 19%, sau 24%) Lund n considerare cele de mai sus, valoarea tehnic actualizat la pre de zi, fr TVA, a spaiului de prestri servicii i, comercial n cauz, tnnd cont de uzura real a elementelor de construcii i instalaii, se cifreaz la suma de : Va = 52.530 : 1,24 = 42.365 lei ron. Rotund : 423.700.000 lei , adic 42.370 lei RON

ANEXA NR. 2

FIA TEHNIC PE OBIECTIV


Denumire obiectiv : PTUL PENTRU PORUMB Cod de clasificare : 1.2.6. Punerea n funciune : n jurul anului 1980.

A.CARACTERISTICI TEHNICE-DESCRIERE
AMPLASARE - ALCATUIRE Ptulul de porumb n cauz este amplasat vis--vis de grajdul de porci, n apropierea anexei acestuia. Este o constructie pe schelet de metalic, avand stalpii din eav cu diametru de 110mm, fixai n cuzinei de beton, cu sarpanta simpl metalic si invelitoare cu tabl cutat zincat, ntr-o ap. Peretii sunt realizati cu panouri cu rame din cornier de 50mm i oel beton cu diametru de 14 mm i plas de srm zincat, rame fixate pe stalpi din eav. Pardoseala (podeaua), este realizata din rigle de lemn, la o distanta de 0,60m de pamnt. ELEMENTE GEOMETRICE - lungime : 14,00 m - latime : 1,60 m - inaltime utila, media : 3,00m Suprafata construita : 14,00 x 1,60 = 22,40 mp Volum : 22,40 x 3,00 = 67,20mc ; Capacitate : 67,20 mc x 600kg/mc = 40,32 tone STAREA TEHNIC : bun, avnd ca deficiente scheletul metalic n parte corodat.

B.CALCULUL DE EVALUARE
Se vor utiliza Cataloagele CCIRFF elaborate si aprobate in anul 1964 , cu valabilitate de la 01.01.1965 In cazul nostru se va folosi : Colecia EVALUAREA RAPID A CONSTRUCIILOR, autor ing. N.Georgescu i D. Stoian, pentru CLDIRI I CONSTRUCII SPECIALE AGRICOLE : Catalogul de reevaluare nr.115 , FISA NR. 84 : Ptul pentru porumb. NORMA DE EVALUARE : 630 lei/ton ;

Caracteristici tehnice normate :

Strucutur de rezisten din beton armat i perei din lemn ;

Valoarea de nlocuire este egal cu : Vi = 40,32 tone x 630 = 25.402 lei Actualizarea valorii de mai sus, finctie de indicii de actualizare avizati de MLPAT: Valoarea la 15.08.2010 : 25.402 x 18.354,71 = 466.246.343lei Valoarea la 14.02.2011 : (4,2490 : 4,2303) x 466.246.343lei = 468.307.380 lei Valoarea ramasa actualizata se determina astfel : durata de normal de functionare , conform Catalogului aprobat prin HG 964/1998 , cod : 1.2.6. este de 30 ani ; durata de functionare consumata :30ani; durata normat de utilizare conform Catalogului aprobat pri HG nr. 2.139/2004 , cod 1.2.6. este de 30 ani ; Durata normal de utilizare rmas este : DR = (1 30 : 30) x 30 = 0 ani Grad de uzur fizic scriptic : GU = 100 % Dat fiind starea tehnica actuala a obiectivului, asa cum este descrisa in fisa tehnic , n stare tehnic satisfctoare dup reparaiile efectuate n ultima perioad de timp, la acoperi, expertiza apreciaza gradul de uzura fizic, real, dupa cum urmeaza :GUR = 80% Rezulta valoarea ramasa, actualizat, a obiectivului in analiz, la 14.02.2011, astfel : Va =(1,00 0,80) x 468.307.380 lei = 93.661.476 lei Rotund : 93.700.000 lei, adic : 9.370 ron. Conform precizrilor MLPAT, precizrii menionate n Buletinul documentar editat de Corpul Experilor Tehnici din Romnia, indicii de actualizare a valorii construciilor cuprind i taxa pe valoarea adugat (TVA), corespunztor etapelor respective (18 sau 22 sau 19%, sau 24%) Lund n considerare cele de mai sus, valoarea tehnic actualizat la pre de zi, fr TVA, a spaiului de prestri servicii i, comercial n cauz, tnnd cont de uzura real a elementelor de construcii i instalaii, se cifreaz la suma de : Va = 9.370 : 1,24 = 7.556 ron. Rotund : 75.560.000 lei , adic 7.556 lei RON. NR.3 FI TEHNIC PE OBIECTIV Denumirea obiectivului : PUT SPAT Cod de clasificare : 1.8.1. Punerea n funciune : n jurul anului 1975 ANEXA

A. CARACTERISTICI TEHNICE-DESCRIERE
AMPLASARE - DESCRIERE Este amplasat in incinta in partea de est a grajdului de porcine, pe partea dreapt, imediat dup intrare, la gospodria anex Putul sapat pentru captarea apei, este executat din tuburi de beton armat, avand 90mm . Spre exterior are inaltimea tubului de 0,90m Langa put, n afara grajdului se afla executata si montat un rezervor din tabl pentru ap, necesar pentru adapatul animalelor. Adancimea putului este de cc 8m. STAREA TEHNIC: buna , avand in vedere vechimea si conditiile de exploatare. ELEMENTE GEOMETRICE Diametru : 90cm Adancime :8,00m

B. CALCULUL DE EVALUARE Se vor utiliza Cataloagele CCIRFF elaborate si aprobate in anul 1964 , cu valabilitate de la 01.01.1965 In cazul nostru se va folosi CATALOGUL NR.115 , FISA NR.90 : PUT SAPAT. NORMA DE EVALUARE : 500 lei/m VALOAREA DE INLOCUIRE la nivel 01.01.1965 , va fi : (8,00 ml x 500 lei/m ) = 4.000 lei Actualizarea valorii de mai sus, fincie de indicii de actualizare avizati de MCTC: Valoarea la 15.08.2010 : 16.558,714 x 4.000 lei = 66.234.856 lei Valoarea la 14.02.2011 : (4,2490 : 4,2303) x 66.234.856 = 66.527.646 lei Valoarea ramasa actualizata se determina astfel : durata de normal de functionare , conform Catalogului aprobat prin HG 964/1998 , cod : 1.8.1. este de 40 ani ; durata de functionare consumata : 35 ani; durata normat de utilizare conform Catalogului aprobat pri HG nr. 2.139/2004 , cod 1.8.1. este de 36 ani ; Durata normal de utilizare rmas este : DR = 1 (35 : 40) x 36 = 4 ani . Grad de uzur fizic estimat : GU = 35 : (35 + 4) x 100 = 89,75 %

Dat fiin starea tehnica actuala a obiectivului , asa cum este descrisa in fisa tehnica , fntna fiind fr ap, expertiza apreciaza gradul de uzura fizica , real , dupa cum urmeaza : GUR = 90% Rezulta valoarea ramasa , actualizata , a obiectivului in analiza , la 14.02.2011 , astfel : (1,00 0,90) x 66.527.646 lei = 6.652.765 lei Rotund : 6.700.000 lei, adic 670 ron. Conform precizrilor MLPAT, precizrii menionate n Buletinul documentar editat de Corpul Experilor Tehnici din Romnia, indicii de actualizare a valorii construciilor cuprind i taxa pe valoarea adugat (TVA), corespunztor etapelor respective (18 sau 22 sau 19%, sau 24%) Lund n considerare cele de mai sus, valoarea tehnic actualizat la pre de zi, fr TVA, a spaiului de prestri servicii i, comercial n cauz, tnnd cont de uzura real a elementelor de construcii i instalaii, se cifreaz la suma de : Va = 670 : 1,24 = 540 lei ron Rotund : 5.400.000 lei , adic 540 lei RON.

ANEXA NR.4

FI TEHNIC PE OBIECTIV
Denumirea obiectivului : TEREN INTRAVILAN,

A. CARACTERISTICI TEHNICE-DESCRIERE
Terenul n cauz este amplasat n localitatea Santu Mare, comuna Bor, pe partea stng a drumului secundar semipietruit, n direcia de mers spre grajdul de porcine, n platforma fostului CAP - Santu Mare. Suprafaa de teren necesar a fi evaluat este de 3.000 mp. Aceast suprafa de teren este nscrisa in C.F. 590, Santu Mare i figureaz la nr. topo 247/5. Terenul n cauz este amplasat pe aliniamentul stradal i cuprinde cldirea grajdului de porcine i construciile speciale aferente acestei microfereme de porcine, precum i o parte din terenul liber.

B.CALCULUL DE EVALUARE Evaluarea terenului n cauz se face cu ajutorul metodei comparaiei prin bonitare. Aceast metod a fost aleas datorit faptului c nu exist informaii suficiente cu privire la tranzacii imobiliare n zona studiat. Algoritmul pleac de la un pre de barem Vb (valoarea de baz a terenului), care este corectat pe baza unor elemente de comparaie (boniti). Pentru determinarea valorii unitare a terenului evaluat, se utilizeaz urmatoarea relaie de calcul : Vt = Vb x K x (A + B + F + T + E + G + R + P + S) x M x Go x Cr x U x Z, unde: Vb valoarea de baz a terenului, determinat n funcie de importana localitii (sat, comun , ora mic) la data apariiei Hotrrii nr. 207/29.09.2005 a Consiliului General al municipiului Bucureti: sat 3,65 lei RON/mp

comun 5,50 lei RON/mp comune limitrofe oraelor, cu o populaie mai mare de 50 mii locuitori i staiunilor balneare, precum i cele amplasate n imedeata vecintate a cilor de acces rutier de nivel european 7,30 leiRON/mp ora mic 9,15 lei RON/mp K coeficient de actualizare a valorii de baz, n funcie de variaia cursului de schimb interbancar, comunicat de BNR : cursul BNR la data evalurii (RON/EURO) K = ----------------------------------------------------- , n cazul nostru : 3,5084 lei RON/EURO K = 4,2490 : 3,5084 = 1,21109337589 A categoria localitii : sat 0,1 comun 0,2 ora mic 0,4 staiuni turistice mici i zone cu potenial turistic balnear 1,5

B poziia terenului fa de localitate : n exteriorul localitii 0,0 n zona periferic 0,5 n zona median 0,8 n zona central 1,0 n zone construibile, extravilane, ntre localiti, pe artere cu trafic intens (ex. moteluri, restaurante, staii de benzin ateliere de intervenii izolate, etc.) 1,2 F funciile economicosociale ale localitii : activitate agricol 0,5 idem i cu funcie economic limitat n mica industrie i servicii 0,8 activitate complex cu accent pe industrie i prestri servicii 1,0 T poziia terenului fa de cile de transport (coeficienii sunt cumulativi) Tr rutiere (adiacente) Tc rutiere, cu transport n comun (pn la 2 km) Tf feroviare (pn la 2 km fa de staie) TI fluviale (pn la 5 km de port) Tm maritime (pn la 10 km de port)

0,2 0,3 0,3 0,5 0,5

E echiparea tehnico-edilitar, a zonei n care se afl terenul, reele la distan de : la gard dist < 500m Ea reele de alimentare cu ap 0,30 0,15 Ec reele de canalizare 0,20 0,10 Ee reele de energie electric 0,30 0,15 Eg gaze naturale 0,50 0,25 Et energie termic 0,50 0,25 Etf telefonie 0,20 0,20 G caracteristici geotehnice defavorabile : cu dificulti de fundare - 0,2 inundabile - 0,4 alunecri de teren - 0,7

R restricii de folosire teren : neconstruibil - 0,4 construibil cu restricii - (0,1 0,3) P poluat cu reziduri; nivelul de poluare se va ncadra n funcie de avizele ecologice existente sau cele care exist pentru vecinti: sonore - 0,2 gazoase (abatoare, gropi gunoi, etc.) - 0,3 solide - 0,5 lichide - 0,7 S raportul dintre faad i adncimea terenului : foarte favorabil (1/2, 1/3) + 0,5 favorabil (1/4, 1/5) 0,0 nefavorabil (peste 1/5) - 0,5 M coeficient privind mrimea terenului construibil din suprafaa terenului : construibil 60% 1,25 construibil 45 60% 1,00 construibil sub 45% 0,85 n cazul terenurilor ocupate de ageni economici agricoli sau industriali, coeficientul va fi urmtorul : construibil pn la 1.000 mp 1,00 construibil ntre 1.000 5.000 mp 1,15 construibil ntre 5.000 10.000 mp 1,20 construibil peste 10.000 mp 1,25

Go coeficientul privind starea terenului, format din produsul coeficienilor rezultai la pct.a i b : a.teren ocupat cu dotri i construcii ce nu necesit dezafectri 1,00 ce necesit dezafectri pariale sau totale 0,75 -0,95 ocupat cu construcii de patrimoniu 0,40 ( simple, naional, internaional)

Obs : n cazul situaiilor speciale se va face diminuarea valorii terenului, cu valoarea de dezafectare a construciilor existente pe teren, diminuare determinat prin calcul (deviz de dezafectare), terenul fiind adus la situaia de teren liber pentru a fi edificate alte construcii.

0,95

b.pentru teren n pant favorabil

constructiv

nefavorabil, necesit rezolvri speciale constructive, n funcie de mrimea i limea pantei 0,80 0,90 nefavorabil, n zone turistice 0,70 0,80 Cr coeficient privind situaia juridic a terenului terenuri cu procese n curs pentru definitivarea proprietii 0,90

U utilizarea terenului (coeficient de zon, numai la orae mici, indiferent de delimitarea construciilor): pentru construcii destinate exploatri comerciale, hoteluri, mica industrie, birouri, comer, parcaje subterane i anexe tehnice aferente (Post trafo, Punct termic, Staie de hidrofor, etc.) 3,00 pentru locuine uni sau multifuncionale realizate n vederea exploatri comerciale (vnzri, nchirieri) i anexele tehnice aferente (Post trafo, Punct termic, Staie de hidrofor, etc.) 2,00 pentru locuine (individuale i colective) precum i pentru locuine sociale/ de necesitate i unifamiliale 1,00 pentru construcii ce deservesc activiti cu caracter social, cultural, umanitar sau de interes public 0,50 Z numai la orae mici : zona 0 1,10 1,20 n sat, zon rural 0,25

Vt = 7,30 x 1,21109337589 x (1,60) x 1,00 x 0,75 x 0,25 = 2,65229445597 lei Rezult prin rotunjire valoarea de 26.500 lei/mp, adic rotund : 2,65 lei RON/mp, ceea de nseamn la cursul de schimb valutar la zi :0,62 EURO/mp Se poate meniona c terenul pentru care s-a fcut aceasta evaluare, are acces pentru mijloacele de transport auto, dar pe un drum cu servitute, terenul avnd acces doar prin terenul altor proprietari, nefiind amplasat la drum comunal public. n acest sens propunem, valoarea de pia pentru acest teren, innd cont de : - investigaiile pe teren; - documentele de proprietate prezentate de beneficiar; - situaia juridic asupra terenului la data ntocmirii prezentei lucrri; s fie de 26.500 lei/mp, adic rotund : 2,65 lei RON/mp, aceasta fiind considerat un pre maxim pentru terenul n cauz. Valoarea terenului n cauz, este egal cu : Vt = 2,65 RON/mp x 3.000 mp = 7.950 lei RON. Rotund : Vt = 79.500.000 lei, adic : 7.950 lei RON. Not : Aceast valoare cuprinde i TVA ul. Valoarea terenului n cauz, fr TVA, este egal cu : Vt = 7950 lei RON : 1,24 = 6.411 lei RON. ron/mp

ANEXA NR. 5

FI DE CALCUL PENTRU ESTIMAREA VALORII PRIN METODA CAPITALIZRII 1.1. GENERALITI : noiuni, definiii, indicatori de operare METODA se bazeaz pe capacitatea unei proprieti imobiliare de a genera un profit care s poat garanta recuperarea integral a capitalului investit i un cstig suplimentar cel puin la nivelul dobnzilor bancare pe depozite. VALOAREA ACTUAL a proprietii imobiliare, este dat de raportul dintre suma veniturilor viitoare i rata de capitalizare sau fructificare a capitalului, calcul ce se poate fundamenta i rezuma chiar la un asemenea raport pe un singur an. FORMULA DE CALCUL a valorii de proprietate este : Vp = VNE : C, n care : Vp valoarea proprietii VNE venitul net efectiv C rata de capitalizare SURSA VENITULUI o constituie : chiria de pia dac exist informaii i date suficiente i credibile privind chiriile practicate n zon. Din studiul pieei locale i a informaiilor primite, am concluzionat c, chiriile de pia se situieaz n intervalul : - 0,5 1,5 EURO / mp / lun, pentru cldiri ; - 0,001-0,050 EURO/mp/lun, pentru terenuri. chiria contractual, ajustat n funcie de evoluia general a pieei, ca: tendin, cerere ofert, preuri, nivel de trai, mediu social , etc., n situaii cnd nu se pot prezenta cazuri concrete privind chiria de pia. INDICATORI DE OPERARE : venitul brut potenial : VBP = chirie/mp/lun x mp x 12 luni; venitul brut efectiv : VBE = VBP x gradul de ocupare al spaiului venitul net efectiv : VNE = VBE cheltuielile fixe i variabile aferente terenului. RATA DE CAPITALIZARE (C), sau de fructificare a capitalului, selectat i fundamentat n funcie de sursa de date, respectiv de pia de la proprietile cumprate i nchiriate. (VNE din chirie : Vp) sau determinat dup principiile generale de pia. Referitor la rata de capitalizare, ca factor determinant m calculul valorii de pia a proprietii imobiliare, facem urmtoarele aprecieri de ordin general, referitoare la nivelul i raportul acestia, fa de inflaie i dobnzile bancare.

Rata de capitalizare este o mrime estimat, previzionat i nu istoric, n corelaie cu rata de inflaie i cu dobnzile bancare. Creterea inflaiei de la 6 7,5% n prezent, la 8 9,5%, conduce la un trend ascendent a dobnzilor bancare i a ratelor de capitalizare, rezultnd o configuraie statistic a acestor indicatori, mai aporpiat de cea din SUA i UE. Pe baza informaiilor i datelor rezultate din Buletinele informatine ANEVAR, din presa local i central, din reviste de specialitate i din discuii avute cu specialiti n domeniu, se poate prezenta aceast situaie compartativ a indicatorilor analizai, astfel : DENUMIRE SUA i UE (%) ROMNIA(%) Dobnzile nominale la obligaii guvernamentale pe termen 69 8,5 11,5 * lung Rata de inflaie 45 15 17 Rata de capitalizare, din care : 8 12 12 17 - rat de baz 69 8,5 11,5 - rat de risc 23 3,5 5,5 Rata de baz este considerat de practicieni a fi egal cu dobnzile bancare la obligaiile guvernamentale pe termen lung, care sunt considerate cele mai sigure n recuperarea capitalului investit. * Menionm n acest sens mprumutul angajat de Guvernul Romniei de : - 10,625 % dobnd, pe anul 2009; - 11,625 % dobnd, pe anul 2010 Rata de risc este diferit de la o ar la alta, situndu-se n raport de 20 30 % din rata de baz. Bazndu-ne pe aceste considerente, am selectat o rat de capitalizare Bazndune pe aceste considerente, am selectat o rat de capitalizare operaional n evaluare de 12 16 %. n contextul acestor principii i criterii de definire i determinare a indicatorilor operaionai n evaluarea bazat pe metoda de randament, pe baza capitalizrii chiriei, redm mai jos procesul de evaluare i anume :

1..2. IDENTIFICAREA i DESCRIEREA PROPRIETII

DATE DE BAZ PROPRIETATEA EVALUAT : - titlul proprietii : - adresa : - situaia juridic :

EXPLICAII - cldiri i teren - Santu Mare, comuna Bor - Proprietatea privat a Consiliului Judeean Bihor, conform O.G. 206/2000.

CARACTERISTICI DE BAZ : - suprafa construcii + teren : - grad de ocupare : - utiliti : DESCRIEREA ZONEI : - zon de amplasare: - grad de construire zonal : - dotri : - populaie, clientel i pia : - cerere ofert : - tarif mediu chirie : - pre cldiri i teren :

- 405mp + 3.000 mp - 50 % - ci de acces la transport rutier, dotat cu ap i energie electric . - zona periferic a satului - cu cldiri agricole, proprietatea asociaiei agricole i personal, cldiri cu regim de parter, avnd cca. 30 40 ani vechime medie. - toate dotrile rurale i ci de acces de transport rutiere . - preponderent stabil, din zon - relativ redus - 0,5 1,50 EURO / mp / lun, cu mici abateri - 170 + 250 lei ron/ mp, cu abateri n funcie de date concrete privind ponderea terenului liber, dotarea i amplasamentul

1.3. FIA DE CALCUL A VALORII PRIN METODA DE RANDAMENT


Nr crt INDICATORII DE CALCUL SIMBOL UM REZULTATE TOTAL CLDIRII TEREN

1. 2.

Chiria lunar (CONSTRUCII=1,2EURO TEREN=0,02EURO) Suprafa construit

C Ac

lei/mp/lun mp

5,185 405,00+3.000

5,10 405,00

0,085 3.000

3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Suprafa util Venit brut de exploatare potenial (rd.1 x 3 x 12 luni) Grad de ocupare spaiu Venit brut efectiv (rd. 4 x 5) Cheltuieli aferente veniturilor (12%-5%) Venit net din exploatare (rd.6 7) Rata de capitalizare Valoarea de pia total : - n lei - in valut Valoarea de pia / mp / arie construit : - n lei - n valut Valoare de pia / mp / suprafa util : - n lei - n valut

Au VBP Au VBE Ch VNE C Vp Vp

mp mii lei % mii lei mii lei mii lei % mii lei EURO lei/mp/Ac EU/mp/Ac

312,00+3.000 22.154 50 11.077 1.222 9855 14 70.383 16.566 173,81 40,91 225,62 53,10

312,00 19.094 50 9.547 1145 8.402 14 60.014 14.124 148,18 34,87 192,35 45,27

3.000 3.060 50 1.530 77 1.453 14 10.379 2.442 3,46 0,81 3,46 0,81

Vp

lei/mp/Au EU/mp/Au

Cursul valutar din 14.02.2011 este : 4,2490 lei / EURO Valoarea de pia prin aceast metod, rotund este : 70.400 ron.

ANEXA NR.6. FI DE CALCUL PENTRU ESTIMAREA VALORII PRIN METODA COMPARAIILOR DIRECTE Metoda comparaiilor de pia presupune analiza comparativ a diferitelor valori de pia pentru proprieti similare, comparnd aceste proprieti cu cea care trebuie evaluat . Criteriul principal al metodei este acela c valoarea de pia al unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile unor proprieti comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre imobile similare sau comparabile . Metoda comparaiilor de pia este o metod global, care utilizeaz informaiile culese, urmrind raportul cerere-ofert de pe piaa imobiliar, de la ageniile imobiliare, din mass media sau alte surse de informare. Criteriile de care s-a inut cont la estimarea valorii asimilate au fost : dimensiunile activului ; poziionarea acestuia ; activitatea desfurat ; starea fizic ; preul n lei/mp pentru proprietate similar.

Plaja de valori este influenat de mai muli factori, cum ar fi : caracteristici geotehnice, amplasarea, utilitatea terenului, etc La nivelul comunei Bor, satul Santu Mare, nu este stabilit o pia imobiliar funcional pentru cldiri agricole i terenuri ocupate de aceste construcii, n sensul c nu se realizeaz tranzacii regulate i care s ofere informaii cu privire la preurile de tranzacionare pentru asemenea cldiri i terenuri ocupate de construcii, fapt care duce implicit la imposibilitatea aplicrii riguroase a metodei compraiilior de pia. Pentru estimarea valorii de pia a cldirilor i terenului evaluat n prezentul raport de evaluare, evaluatorul a apelat la informaiile provenite din tranzacii de case cu anexe i terenuri aferente i de proprieti imobiliare efectuate n trecut pe piaa imobiliar din Santul Mare, comuna Bor Coeficientul de corecie aplicat asupra preurilor din tranzacii imobiliare similare se bazeaz pe observaiile fcute de evaluatori de-a lungul timpului. Astfel se estimeaz c preul de tranzacionare a unei anexe i terenul aferent, amplasate n satul Santu Mare, este cuprins n intervalul de valori 170 lei ron/mp 250 lei ron/mp, calculat numai la suprafaa edificatelor. Preul ine seama de suprafaa total a tuturor cldirilor i a terenului aferent supus evalurii, de posibilitatea utilizrii, de gradul de ocupare i de uitilitile acestui activ. Valoarea activului, n urma aplicrii acestei metode este cuprins n intervalul : Valoare minim: 68.850 lei ron Valoare maxim: 101.250 lei ron.