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SOBRE A QUALIFICAO NO REGISTRO DE IMVEIS*

RICARDO HENRY MARQUES DIP

Desembargador do Tribunal de Justia de So Paulo. Acadmico da Real de Jurisprudncia e Legislao de Madrid.

SUMRIO: Introduo - Do conceito de qualificao - Do conceito especfico de qualificao registral - A qualificao, enquanto deciso prudencial - A qualificao e os princpios registrais - Outras caractersticas da qualificao registrria - Natureza jurdica da qualificao registral - Supostos e limites gnoseolgicos da qualificao registral - Considerao analtica do juzo qualificador - Qualificao dos ttulos judiciais - Agentes, prazos e recursos da qualificao registral Breve anotao crtica - Nota final - Obras a que o texto remete.

J por diversas vezes imaginei escrever um romance sobre a aventura dum yachtsman ingls que em virtude de cometer um ligeiro erro de clculo na sua rota, veio a descobrir a Inglaterra, sob a impresso de que se tratava duma nova ilha nos mares do Sul. (...) O homem do iate pensou que era o primeiro a encontrar a Inglaterra, e eu pensei que era o primeiro a encontrar a Europa. Tentei, por mim prprio, encontrar uma heresia e, quando j lhe tinha dados os ltimos retoques, descobri que se tratava de ortodoxia (Chesterton, Ortodoxia).

Zolli comparava a sua converso experincia de algum que passeia na fronteira do seu pas e de repente se encontra

Contribuio aos estudos do XVIII Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil (Encontro Elvino Silva Filho), realizado em Macei-AL, no perodo de 21 a 25.10.1991.

em uma terra nova, embora a paisagem no mude (Tommaso Ricci, a propsito da converso de Israel Zolli 30 Dias, maro de 1991). ... como siempre en los momentos que suelen preceder a las pocas de creatividad, la ciencia se vuelve sobre s misma. Indaga en el sentido de su propia tradicin... (Zuleta Puceiro, Teora del Derecho).

Introduo

Ao elaborar este pequeno trabalho como contribuio aos estudos do XVIII Congresso dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil esbarrei no volume de informaes relativas matria a que me dediquei a qualificao registral. Bastaria dizer que s um dos livros de Chico y Ortiz a respeito do tema (Calificacin Jurdica, Conceptos Bsicos y Formularios Registrales) possui quase setecentas pginas; demais, a bibliografia a que tive acesso, em boa medida graas contribuio de Sylvio Paulo Duarte Marques, rene dezenas de livros e estudos autnomos; por fim, os julgados que pude examinar, em parte por mim pesquisados e classificados ao longo de seis anos, noutra parte admiravelmente ordenados por Jers Rodrigues da Silva, superam o milheiro! Que fazer com tanta documentao, com essa massa informativa tamanha, ao lado de uns indeclinveis deveres de meu estado familiar e profissional, a cortar-me o tempo propcio considerao detida de tudo isso? Felizmente, no caso nunca de um cultivo feiticista da informao o cult of information a que se referia Roszak: antes, preciso considerar, explica-o Prez Luo (11), a radical historicidade do fenmeno jurdico, impondo aos estudiosos do direito a tarefa irrenuncivel de contribuir a hacer fluida la comunicacin entre la experincia jurdica y el contexto temporal en el que sta se produce y desenvuelve. Este meu sbio amigo e mestre que foi Alexandre Correia costumava recordar, com uma indisfarvel ironia contra os idealismos, a estria de um conjecturvel tratado alemo sobre os elefantes: seus doze volumes de duas mil folhas cada, versando a geografia dos lugares em que o elefante pode viver e a geografia dos locais em que ele no pode viver, os alimentos que o elefante pode comer e todos os alimentos que ele no pode comer,

concluam-se com uma pequena anotao: no foi possvel comprovar a existncia dos elefantes. Lembra-me aqui, ainda, que Lorca Navarrete alude a um pensador portugus, Francisco Sanchez, que, em fins do sculo XVI, representava o mais genuno ceticismo filosfico: quod magis cogito, magis dubito. (De minha parte, no devo sucumbir tentao de que, quanto mais me documente, menos escreva.) Reconhecer, ao contrrio, que os saberes jurdicos, tributrios de muitos mtodos, se encontram singularizados na histria, num perene delineamento de problemas e solues, como disse Lpez de Oate (63), admitir a realidade, a concretude, a singularizao histrica do direito, sem com isto fechar a mente, numa atitude historicista, verdade dos princpios da sindrese, universais e com contedo objetivo, e de concluses da cincia moral. Ao reverso, abrir-se aos problemas reiteradamente propostos e a suas solues histricas, para neles tambm apreender o permanente e fundamental, abrir a cincia prpria tradio (Zuleta Puceiro), esse passado que sobrevive e tem virtude para fazer-se futuro (Vtor Pradera). Assim, de algum modo til, aqui e agora, considerar a experincia jurdica nacional da qualificao registrria, exatamente para buscar, em seus problemas e solues histricos, sua conformao tradicional, sua permanncia no desenvolvimento (Antnio Sardinha). Inclinado a minutar estas linhas, repito, vi-me ento s voltas com a massa de informaes doutrinrias e judiciais relativa qualificao registral, como que a me cobrar um tempo de que eu no dispunha e a me acusar de descaso com sua autoridade e seu passado. Aprendi em Santo Toms que as pessoas necessitadas de direo e de conselho sabem aconselhar-se a si mesmas, desde que em estado de graa, ao menos enquanto pedem conselho a outras pessoas, e so capazes de distinguir o bom do mau conselho (illi qui indigent regi consilio alieno saltem in hoc sibi ipsis consulere sciunt, si gratiam habent, ut aliorum requirante consilia, et discemant consilia bona a malis Suma Teolgica, IIa.-IIae., Q. 47, art. 14, ad secundum). Nada impede que este conselho seja buscado por meios vrios, entre os quais as leituras, e no encontro melhor indicao da maneira como devo agora agir diante do vulto de documentos que me entulham um pequeno escritrio, do que com estas sbias palavras de Dnio Garcia (87): o volume de informaes contribui para a organizao dos sistemas at um certo ponto. Ultrapassados determinados nveis a informao desorganiza, saturando os canais e aturdindo os destinatrios. Isso se aplica ao meu sistema intelectivo, que tem

l seus pobres modos e parece no poder controlar e ordenar saberes aluvionais, como disse Zuleta. Por isso, dando de ombros, por ora, a parte do rico material informativo que compulsei mas que no cito (com Vizcano Casas, caberia acrescentar: con perdn) , aguardo que o talento e o engenho de outros complementem e suplementem as reflexes que aqui fao a meu modo. *** A filosofia jurdica deve ser uma reflexo acerca dos fundamentos do direito, realidade e conceito especificados no gnero tico, e no uma sistematizao ou do direito posto ou de intentos dialticos de modificao social (o que no vai alm de uma instrumentao poitica). Observa Zuleta que a nova filosofia progride sobre a base de recusas da tradio; por isso, indagao que se esclerosa com a rigidez de uma constante obsesso do novo, reivindica para si um tipo de autoridade subtrada por princpio crtica. Encontramo-nos com a fixao obsessora do tempo que passa, a cronolatria epistemolgica a que se referiu Maritain no paysan de la Garone. O resultado o relativismo, o ceticismo, a tica de situao e o direito de situao, em suas manifestaes irracionalistas que se apiam, freqentemente, em politicismos totalizantes como o caso da corrente do direito alternativo, to caro s linhas liberacionistas contemporneas que, sob rtulo teolgico, esto fortemente infludas de ideologia marxista. O direito atual e sua filosofia so produtos de uma profundssima crise: a laicizao do direito que se poderia enraizar em Grotius e Hobbes responde mais ampla talvez secularizao de todos os tempos, em que se elabora e se procura impor, como produto cultural massivo, uma cosmoviso formalmente desinteressada pelos problemas do sentido ltimo da vida (Zuleta). Respira-se a atmosfera despreocupada de indagaes escatolgicas, mas sempre como quem vive dentro de um balo de oxignio, que a qualquer momento pode ser desligado: o modelo do homem coetneo, do homem do seu tempo o homem uniforme, o homem mediocre a que se refere Ingenieros, o homem mdio de Ortega y Gasset, o que no ousa ter verdadeira personalidade, o que busca a metania suprema do igualitarismo: pensar, agir e viver como todos seus vizinhos pensam, agem e vivem, segundo o modelo (que lhe ensinam ser o) do Homem ahistrico, abstrato, impecvel, funcionrio admirvel de um

admirvel mundo novo. Seu direito o produto arbitrrio ou da vontade do legislador (normativismo) ou da vontade do juiz (irracionalismo judicirio): ali, a lei que lhe imponham, no importa com qual contedo; aqui, o resultado de uma conscincia fundante de quem julga com descaso do direito positivo, das concluses da tica e dos princpios sinderticos; sempre, em todo caso, com o desprezo, ontolgico ou ao menos gnoseolgico, da ordem universal imposta por Deus Criador; muitas vezes ainda, confessando-se uma certa f neopelagiana e virtualmente pantesta, credo que, no limite, para nada considera a dignidade do homem concreto, como o mostra, p. ex., em nossos dias, o nmero aterrador dos abortos provocados. O direito coevo, pois, corresponde a essa cosmoviso nihilista: agnstico do justo, seu parmetro critrio exterior , no extremo, o de uma ideologia totalizante que suplanta, ao cabo, o subjetivismo a que radicalmente se reduziria. Mas o processo de saber amparado nessa paradigma ideolgico um processo sociologicamente vital, de sorte que o parmetro totalizante ontologicamente fluido: no h princpios entitativos a considerar (se houvesse, romperse-ia o agnosticismo), h somente resultados dialticos artificialmente objetivantes (objetivao subjetivista, exgena, como critrio de leitura casustica), suscetveis de captao intuitiva. Da o prestgio da tica de situao muitas vezes empregada para a conciliao de correntes opostas, conjugadas num minimalismo tico, base de uma intuio que, hic et nunc, redunde materialmente na admisso de uma verdade moral objetiva e do direito de situao, fundado em decises judicirias, s quais se empresta um eminente carter criador, nos limites dos casos decididos. Essa limitao ao caso configura, ademais, a nica possibilidade cientfica do modernismo: a estendida tendncia nominalista da cincia moderna no poderia mesmo deixar de atingir a cincia e a metodologia jurdicas, porque uma concepo filosfica manifestamente antiuniversalista no idnea para superar os limites dos casos, que so, no fim, suas nicas realidades mensurveis (realidades deficientes, que no se ligam de nenhum modo realidade do universal), seus exclusivos fenmenos de captao apreendidos como nica objetividade epistmica possvel. Ora, a irrepetibilidade concreta dos casos propicia a convico, de todo equivocada, de que as solues jurdicas so pautadas pela concretude da situao: no somente a que, num certo plano, se desvela no nvel fenomnico, com menoscabo das normas e do direito, mas tambm a que, em definitivo, formula o suposto 'direito': a conscincia do juiz,

conscincia que ultrapassa seu carter de imperativo fundamental da ao, para constituir-se em imperativo fundante da ao. De modo que no h norma exterior, como no h objeto outro de estimao que o prprio caso; assim como se poderia falar da moral de situao, surge um direito de situao, agravado por sua identidade com uma conscincia fundante antiintelectual (pois se no h objeto universal...), ditada por intuies perceptivas ou emotivas (cfr. nosso Pequenas notas e Registros para a regulamentao dos Registros e das Notas). Ib.: Esse modernismo jurdico abdica, por fora de sua lgica interna, do conhecimento das causas e dos princpios (e dos fins, portanto), remanescendo no mbito de uma procura de leis supostamente objetivantes, que se encontram nos fenmenos smiles. Da resulta o prestgio da casustica, sobrelevada a ponto de empalidecer a virtude da prudncia, e a confiana mais ou menos implcita em que o somatrio das decises casuais evoluir no sentido do progresso. Contra essa avalancha de equvocos e, em todo caso, sem esperana de uma soluo segmentar, que no passe antes por questes superiores havemos de opor uma firme resistncia jusfilosfica, que comece por restaurar o papel dos princpios sinderticos, da tica e custa acreditar que isso seja uma exortao de um jusnaturalista! o papel do direito positivo, enquanto a lei essencialmente um produto ou criao da sindrese e da prudncia governativa (Santiago Ramrez). preciso recuperar a sadia subordinao realidade das coisas. dentro dessa linha de idias que procuraremos situar a qualificao registrria, juzo e processo prudenciais, que se arrimam decisivamente a essa hierarquizao sindrese tica direito positivo, com que se compreendem a medida normativa e os fatos, que depois se interpretam, concretizando-se ao cabo as exigncias da segurana jurdica, dentro do reto critrio de submisso realidade. Antigamente, dizia Chesterton, diante da esquisita euforia que alguns pareciam sentir quando se esfolava um gato, os pensadores costumavam ou negar a existncia de Deus eram os ateus , ou negar a unio presente entre Deus e os homens assim os cristos; agora, os nossos modernos pensadores, entre os quais sociotelogos e justelogos ou como quer que se chamem descobriram outra opo para reduzir as diferenas entre os ateus e os crentes: negam a existncia do gato. ***

Por meio do Decreto 1.318, de 30.01.1854, o Imperador Dom Pedro II mandou que no Brasil se executasse a Lei 601, de 18.09.1850, segundo o Regulamento que por esse Decreto se editava, assinado pelo Ministro Luiz Pedreira do Couto Ferraz, Secretrio de Estado dos Negcios do Imprio. A Repartio Geral das Terras Pblicas (criada pela Lei 601), entre outras atribuies indicadas no Regulamento de 1854, deveria fiscalizar a distribuio das terras devolutas e promover o registro das possudas at a data de sua publicao ( 5. e 8., art. 3. e art. 20 do Regulamento). Para a fiscalizao, os Juzes Municipais exerciam a funo de conservadores (art. 87), processando os que das terras devolutas se apossassem, lhes derrubassem os matos ou neles lanassem fogo (arts. 81 e 88), e quanto ao registro das terras possudas, disso se incumbiram os vigrios de cada uma das freguesias do Imprio (art. 97). Muito embora esse registro se efetuasse por mero consentimento formal do interessado (arts. 91 a 95 do Regulamento), os ttulos autnomos no conferiam direito algum aos aventados possuidores (art. 94), o que no implicava descaso com o modo por que se havia de levar o registro: o vigrio, que podia, para melhor proceder inscrio das posses, nomear escreventes, sob sua responsabilidade (art. 97), devia instruir os fregueses acerca da obrigao do registro (art. 98), noticiando as instrues durante as missas (art. 99); cabia-lhe, ademais, examinar os dois exigveis exemplares da declarao de posse (arts. 93 e 101), e sendo conferidos por ele, achando-se iguais e em regra (art. 101), lanava em ambos uma nota, retendo uma das vias em seu poder para posterior inscrio. Se, contudo, esses exemplares no estivessem afeioados s exigncias regulamentares (V. art. 100), os vigrios haviam de instruir os apresentantes do modo por que deveriam ser elaboradas as declaraes (art. 102). Se os interessados, ainda assim, insistissem no registro, no se poderia, contudo, recus-lo. Embora reduzidos tarefa de um confronto de documentos copiados (art. 100) caso em que o bice recepo impedia o registro posterior ou de uma recusa apenas acautelatria (art. 102), os vigrios das freguesias exerciam, na forma regulamentar, a funo de exame e aprovao dos ttulos que se submetiam a registro. No eram incumbidos de uma tarefa amanuense, de simples copista, mas de uma funo qualificadora, de apreciao e deciso acerca dos registros a que deveriam proceder, certo que observar as restries do mbito dessa qualificao j admitir sua existncia.

O Regulamento Hipotecrio de 1865, que instituiu entre ns o procedimento da dvida registrria, igualmente previa a tarefa qualificadora do Oficial do Registro, que, duvidando da legalidade do ttulo (art. 69), quer por lhe parecer nulo, quer por lhe parecer falso (art. 74), poderia recusar-lhe a inscrio (no mesmo sentido, confiram-se os arts. 66 e 71 do Regulamento Hipotecrio de 1890). O Decreto 18.542, de 24.12.1928, tambm submeteu o registro dos ttulos aferio de sua legalidade e validade pelo Oficial (art. 207), e o Regulamento de 1939 tornou a cogitar da qualificao registral (art. 215), insistindo na dvida quanto validade do ttulo. Por fim, a vigente Lei 6.015, de 31.12.1973, prescreve: havendo exigncia a ser satisfeita, o oficial indic-la- por escrito (art. 198), com que, adotando um critrio difuso de requisitos para a inscrio predial, subordina a matria qualificao, primeiro, do registrador, depois do juzo competente para a deciso da dvida registrria. Consoante se verifica do exposto, da tradio do direito brasileiro conferir ao registrador a tarefa de apreciar e decidir, concretamente, acerca de uma inscrio que lhe demandada. Isso afasta o registrador de uma atuao meramente executiva e subalterna, para engast-lo numa dimenso jurdica e independente, enquanto no plano decisrio. Esse o dplice aspecto de fundo da funo de qualificao registral: a) um, que pe mostra a natureza juris prudencial no jurisdicional da atuao do registrador, que um operador jurdico, aptificado a decidir, a emitir um juzo sobre a inscrio, hic et nunc, de determinado ttulo; b) outro, que revela a independncia decisria do oficial registrador, no limite primrio da apreciao e deciso acerca do registro de um ttulo singularizado. Diferentes causas e condies tm conduzido, entre ns, a que um e outro desses aspectos se vejam afrontados em nossos dias: de uma parte, (a) o minimalismo das responsabilidades pessoais do registrador, com a abdicao conseqente da independncia da funo, o que vem, freqentemente, de par com (b) uma cincia anmica do papel institucional reservado aos registros e aos registradores; de outra, (c) o crescente administrativismo que, sob o color de resguardar o carter pblico dos servios registrrios, tende a diminuir, quando no a asfixiar, a independncia dos Oficiais dos Registros (aqui, enquanto no plano de suas decises

singularizadas, porque no vem ao caso examinar o tema da gesto privada dos servios, matria entre ns definida na Constituio de 1988); demais, (d) o nominalismo prtico que, de modo direto, tem substitudo, freqentemente, o saber tcnico infludo por saberes superiores, e, de modo indireto, tem frustrado a elaborao de um plano institucional estvel para os registros. Vem de molde asseverar que, em mais de uma vez, se tem insistido, a partir da adeso aos princpios, na formulao de um programa para as instituies dos registros e das notas, que possua objetividade seguramente apoiada na observncia do binmio tensivo servio pblico gesto privada, com coerncia intra-sistemtica e o amparo de um consenso doutrinrio que s pode provir de planos realistas aptos a evadir ou superar o confronto de seus fins e meios com a ordem jurdica vigente e com a experincia registrria. Esse projeto, sendo tais suas caractersticas e exigindo apoio amplificado, deve preferencialmente provir da criao ou do apoio consistente de centros decisrios autorizados. No se podem identificar, decerto, a cincia jurdico-registral e a ao poltica de algum modo representada num programa institucional, nem se est a recusar, com a crtica ao nominalismo prtico, que a cincia se forme da racionalizao das tcnicas, quando a observao emprica dos conhecimentos tcnicos adquire os requisitos da certeza cientfica (Tejada, I, 25); tampouco se est a negar que a cincia, a jurdica tambm, seja sobretudo o resultado de uma tradio de problemas: a abertura da cincia a sua prpria tradio (Zuleta Puceiro, I, 6; II, 17), reconhecendo-se a necessidade da induo para a cincia do Direito (Vallet, I, 19), sem com isso cerce-la com os espartilhos da jurisprudncia problemtica, continuadora do formalismo kantiano (Menezes Cordeiro, 52). Esse reconhecimento da importncia do mtodo indutivo muito diverso do direito de situao que se estabelece no como resultado de uma tradio de problemas mas antes como fruto de uma ausncia de tradio; sua possvel receptividade do legado cultural, em suma, esbarra na negao dos princpios, nem sempre consciente, ou no desinteresse deles, numa perspectiva substancial: encerra-se a objetividade da tcnica e da cincia na exclusiva atuao, hic et nunc, de um poder decisrio ou de um saber, que mal escondem o voluntarismo ou ao menos a primazia da subjetividade. Voltada sucesso de casos isolados, essa corrente (que se poderia dizer) de existencialismo jurdico termina por fechar-se possibilidade efetivamente cientfica (isto , de conhecimento certo, universal e pelas causas),

reduzindo-se a uma sistematizao interna (dentro do que se conhece para o prprio caso ou, quando muito, no limite, para uma dada sucesso de casos smiles, o que est longe de constituir universalidade). Ficou sobredito que um programa institucional para os registros h de assentar necessariamente no apenas na coerncia da sistemtica interna (o que supe alguma objetividade), mas, se se almeja eficaz, num consenso doutrinrio, que se forja menos pela uniformidade de vistas nas solues casuais do que pela vinculao radical a um conjunto de princpios solidamente estabelecidos e realidade das coisas. No se trata, insiste-se, da assinao de princpios normativos por meio de uma tarefa redutora da comunidade cientfica jusregistral (ora, no Brasil, em gestao) a um ou mais centros de poder, mas sim da adoo de um balizamento objetivo que autorize, a partir de princpios dotados de universalidade, a confiana num plano institucional (vale dizer, de ao poltica) altura das necessidades presentes. Nesse terreno jurdico, em que tcnica e cincia do direito, prudncia decisria e atuao poltica mais ampla, andam muito aproximadas, apenas por acidente seria possvel que do mero imperium de centros decisrios, sem o apoio de solues tcnicas aptificadas na base da subalternao aos princpios ditados pelos saberes superiores, emanasse a convergncia necessria a um programa institucional de ao poltica eficaz. O que emana do voluntarismo a dissociao da autoridade e do poder, no preferencialmente sob o ngulo da legitimidade poltica, mas sob a perspectiva de alguma desarmonia, desproporo ou inadequao entre a prudncia de comando (enquanto poder da inteligncia) e o imprio das solues (enquanto poder da vontade). Assim, sobre seu relevo cientfico, o tema da qualificao registral adquire vistosa importncia em nossos dias, quando se cogita da regulamentao dos registros pblicos, ante a mais recente Constituio do Brasil. Engastando, para logo, a ubiquao institucional dos registros e dos registradores, a disciplina da qualificao registrria responde ao reconhecimento da independncia decisria dos que, em resumo, so os guardies da propriedade privada e, pois, das liberdades histricas e concretas do povo. Bem se v a relevncia da matria.

Do conceito de qualificao

Qualificao o ato de qualificar (Lalande, 843); qualificar provm do latim medieval qualificare, qualificao, de qualificatio (Capitant, 92; Antnio Geraldo da Cunha, 650; De Plcido e Silva, 1.274), com o sentido de classificao, avaliao, aptificao ou considerao de que [algo] apto; ou qualis facere, apreciar as qualidades, fazer o que bom, o que honesto (Mena y San Milln, 7). Estar qualificado por ou ser qualificado para alguma coisa possuir a capacidade ou competncia, isto , a qualidade disposicional para efetuar uma dada tarefa ou alcanar um dado escopo (Abbagnano, 785), ter qualidade, possuir os ttulos ou as caractersticas que do o direito, civil ou moral, de agir de uma certa maneira, que tornam 'hbil' (em sentido jurdico) a exercitar uma faculdade (Lalande, 844). Qualificar-se , pois, ter uma dada qualidade em ordem a determinado fim. Qualificar reconhecer num sujeito determinado (que alguns chamam de objeto material) os predicados (ou qualidade) para atingir certos fins. Exs.: um avio se qualifica como meio de transporte modernamente hbil, isto , possui qualidade para realizar os transportes de nossos tempos; reconhecer no avio essa qualidade, qualific-lo para o fim proposto. A qualidade um acidente dos entes, categoria especial que a diferena da substncia (Aristteles, 1.020 a, 34), aquilo em virtude do que algo se diz tal (Aristteles, 8), que aperfeioa ou determina a substncia na sua existncia ou na operao (Sinibaldi, 180), que modifica ou determina a substncia em si mesma (Van Acker, I, 261). Ex.: o homem um animal de uma certa qualidade, porque ele bpede, o cavalo tem por qualidade ser quadrpede, o crculo uma figura que tem por qualidade ser sem ngulo (Aristteles, 1.020 a, 34, 35). Diante da diviso essencial da qualidade em quatro pares de espcies (hbito e disposio; figura e forma; qualidade passvel e paixo; potncia e impotncia), releva aqui anotar que potncia a qualidade que d ao sujeito a aptido para alguma coisa (Sinibaldi, 181): o que no apto para um fim, impotente para ele, ou desqualificado sua obteno. Demais disso, observa-se que a qualidade no um acidente apenas fsico dos entes, mas igualmente de espcie espiritual (Hessen, 805), em que se salientam as qualidades de valor (p. ex., ticos ou jurdicos).

Do conceito especfico de qualificao registral

Diz-se qualificao registral (imobiliria) o juzo prudencial, positivo ou negativo, da potncia de um ttulo em ordem a sua inscrio predial, importando no imprio de seu registro ou de sua irregistrao. Para logo, trata-se de um juzo, vale dizer, uma operao formalmente intelectiva que une ou separa os conceitos, tornados em relao s coisas mesmas que representam de modo reflexivo e abstrativo, mas de um juzo prudencial, ou seja: a) juzo que propriamente da razo prtica, no da especulativa; b) que se ordena a operaes humanas singulares contingentes; c) e que, no dispensando atenta considerao dos princpios da sindrese e das concluses da cincia moral, acaba, para alm do conselho e do juzo dos meios achados, por imperar uma determina atuao. Juicio de valor (Lacruz, I, 395), juicio de valor normativo (Sing, 580), juicio lgico de anlisis fctico y subsuncin jurdica, que desemboca en su resolucin, trmino del procedimiento: la prctica, denegacin o suspensin del asiento solicitado (Lacruz, I, 394) : a composio e a diviso de conceitos a sempre se compreendem em ordem ao imprio ou no de um registro determinado. Em resumo, no se cuida de um juzo especulativo acerca da registrabilidade de um ttulo, mas de uma deciso prudencial sobre a efetiva operao de um registro determinado. Qualificar, assim, algo mais do que simplesmente examinar ou verificar (Hernndez Gil, 150, fala em examinar y calificar los ttulos; Mena y San Milln, 8), porque inclui o imprio que prprio da prudncia, ao passo que o simples exame ou verificao no passa de uma fase contemplativa do juzo prudencial. Com efeito, a qualificao registrria diz respeito ao quale (a qualidade no seu suporte substancial singular), no qualitas abstrada do indivduo, e assim no como simples especulao do sujeito, mas, passando do conselho e do julgamento dos meios para a operao: no apenas meramente se examina ou se verifica a eventual inscritibilidade de um ttulo (rectius: sua potencialidade inscritiva), mas se julga e impera um registro, hic et nunc. A verificao fica a meio caminho da imperao do opervel; a qualificao abrange o ato de verificar (componente especulativo da prudncia, enquanto se considera o sujeito) e

aplica os conselhos e juzos encontrados operao (por todos, Santo Toms, Suma Teolgica, IIa.-IIae., Q. 47, art. 8. 47, respondeo). O juzo qualificador (enquanto concluso do procedimento prudencial) pode ser positivo (em ordem a seu fim, que o registro) ou negativo (desqualificao, juzo desqualificador), de toda sorte consistindo sua mais destacada relevncia a imperao de que se registre ou de que no se registre um ttulo. E, exatamente porque a aplicao ao opervel o fim do intelecto prtico, o ato de imprio, na qualificao registral, o mais relevante dessa complexa deciso prudencial.

A qualificao, enquanto deciso prudencial A diversidade de efeitos das inscries prediais eficcias constitutiva, declarativa e de mera notcia , consoante a pluralidade das direitos positivos, faz variar a amplitude e, de conseguinte, a importncia da qualificao registral (Chico y Ortiz, I, 590, 591; II, 248 ss.; Garca Coni, I, 41; II, 226; III, 101, 116, 117, 118). Compreendese, pois, que, nos sistemas em que no h reconhecimento, em regra, de eficcias convalidante ou constitutiva para o registro, a qualificao registral, na medida em que confirmativa de outra prvia qualificao (ut in pluribus, notarial) e de efeitos reais j constitudos, se revista de menor aparncia imperativa (assim, p. ex., os sistemas limitadores da qualificao aos elementos formais documentrios: Chico y Ortiz, I, 591). Mas a qualificao no perde, em todo caso, seu liame com um determinado registro a perfazer-se ou a recusar-se: a maior ou menor amplitude da atuao qualificadora, seu carter mais ou menos analtico, a variedade de eficcias inscritivas, nada disso infirma a natureza prtica do julgamento registrrio, vale dizer, seu carter prudencial. A prudncia uma das quatro virtudes cardeais, que se distingue (a) das demais virtudes do intelecto pela diversidade material de seus objetos (a sabedoria, a cincia e a inteligncia versam sobre objetos necessrios; a prudncia e a arte, sobre objetos contingentes; mas a arte diz respeito ao factvel, que se realiza em matria exterior, ao passo que a prudncia concentre ao agvel, ou seja: mesma atividade do

agente) e (b) das virtudes morais, porque a prudncia reside formalmente no entendimento, no na vontade (Santo Toms, Suma Teolgica, IIa.-IIae., Q. 47, art. 5., respondeo). A prudncia o conhecimento do que devemos apetecer e do que devemos evitar (appetendarum et vitandarum rerum scientia Santo Agostinho), hbito operativo que, tal como a justia, tem a peculiaridade de no ser uma virtude apenas pessoal, seno que se estende tambm aos demais, comunidade, podendo falar-se em uma prudncia social, prolongamento da prudncia monstica ou pessoal (Santiago Ramrez, 10; Palcios, I, 23 ss.; Massini, I, 43 ss.). Como ficou sobredito, a prudncia reside na razo, enquanto prtica, porque seu objeto o contingente singular, e a razo especulativa s pode ter por objeto o necessrio, o universal, aquilo que no se modifica (Santiago Ramrez, 38). Sendo especfico da prudncia imperar o bem prprio de cada virtude em dadas e concretas circunstncias (Derisi, I, 246), ordenando-se as aes individuais e contingentes (Id., 164, 165), o que faz essa virtude aplicar os princpios (e concluses) universais aos fatos singulares (Id., 7). A atuao no opervel recta ratio agibilium indica que a prudncia no est simplesmente no intelecto, mas transita para a vontade, enquanto lhe pertence essa aplicao obra: por isso, se diz que a prudncia formalmente intelectual e materialmente moral (Massini, I, 39). A considerao dos princpios sinderticos e das concluses universais da cincia moral no exclui a tarefa prudencial de, em cada caso, ditar o que se deve fazer e o que se deve omitir, em vista das circunstncias concretas. La ley moral es muy amplia, e no hay que olvidar sus determinaciones concretas, que son ya fruto de la prudencia, y no de la sindresis ni de la ciencia moral, universales (Palcios, I, 56). Por isso, Santo Isidoro de Sevilha inclua na enumerao das condies da lei humana sua relao com a idiossincrasia de cada pas e com o lugar e o tempo: a lei humana deve ser secundum consuetudinem patriae, loco temporique conveniens. Essas observaes so adequadas ao denominado juzo prudencial (expresso que revela uma certa impropriedade, se se considera que o juzo , em rigor apenas um dos trs atos da prudncia: 1 conselho; 2 juzo; 3 imprio , sequer o mais importante deles, porquanto o imprio, consistente em aplicar o conselho e o juzo operao, se acerca mais do fim da razo prtica, revestindo-se de principalidade nos atos da prudncia (Santo Toms, Suma Teolgica, IIa.-IIae., Q. 47, art. 8., respondeo)).

Essa indispensabilidade da singularizao prudencial (Palcios, II, 420), reafirme-se, no recusa sua fundao em princpios e concluses universais, originrios da sindrese e da cincia moral (Palcios, I, 17 ss.); o contrrio a tica de situao ou o direito de situao, a conscincia no apenas fundamental, mas tambm fundante, exclusivamente fundacional. A natureza da certeza varia conforme seu objeto (Aristteles, 1.094 b, 12 e 24) e, sendo a matria da prudncia os singulares contingentes, sobre os quais se exercitam as operaes humanas, sua certeza no exclui toda a solicitude ou diligncia (Santo Toms, Suma Teolgica, Q. 47, art. 9., ad secundum), como prprio da irrepetibilidade das situaes particulares, de modo que a verdade das concluses nos operveis no suscetvel de cincia (Zuleta Puceiro, II, 26). Da, de uma parte, a intil sobrevalorizao da casustica (Pieper, 65), excludente da concretude da experincia pessoal de quem decide e das condies singulares e irrepetveis dos atos (Santo Toms, Suma Teolgica, IIa.-IIae., Q. 47, art. 3., respondeo), casustica que no passa de um instrumento auxiliar no elenco de similitudes e de um roteiro gnoseolgico da tradio; e, de outra parte, o risco de um subjetivismo anmico, em que a conscincia se projete como base de normatividade sucednea.

A qualificao e os princpios registrais

Define-se princpio, em geral, aquilo de que um ente de algum modo depende (Jolivet,I, 295; II, 197; Sinibaldi, 188; Van Acker, II, 46; Gambra, 149, 150). Mas aquilo de que pode um ente depender ou princpio fonte do qual ou o ser, ou sua gerao ou seu conhecimento derivam (Aristteles, 1.013 a, 20). Assim, fala-se em princpio cronolgico, espacial, lgico, metafsico, moral, cientfico. Os princpios, pois, abrangem as causas, as condies, as ocasies, os fundamentos diretivos (Lalande, 808), os comeos temporais e espaciais dos entes. A causa o princpio que influi no ente de modo positivo id quod influit esse , com que se distingue da condio, que apenas remove obstculo ou torna possvel a

produo do efeito, sem modific-lo, no entanto (Sinibaldi, 188; Lahr, 691; Balmes, 107). Das quatro modalidades de causa: material, formal, eficiente e final, desponta a ltima como a causa das causas, porque sem ela nenhuma causa exercitaria sua causalidade (Aristteles, 983 a, 30; Unde dicitur quod finis est causa causarum, quia est causa causalitatis in omnibus causis Santo Toms, De Principiis Naturae, n. 10; Derisi, II, 27; Grenet, 250). Todos os entes possuem uma razo de ser, princpio que se apia na inteligibilidade ou verdade do ser (Derisi, III, 229), e, enquanto se cuide da inteligibilidade intrinseca relativa essncia de um ente , esse princpio corresponde ao princpio da finalidade (Jolivet,I, 257). Equivale a afirmar que, do modo de ver essencial, os entes so efeitos produzidos em vista de um fim, e, posto que este se realize derradeiramente (ultimum in executionem), configura a primeira causa na ordem da inteno (primum in intentione). O princpio de finalidade subordina quer os entes apenas materiais, quer os inteligentes e livres: todos os atos humanos ordenam-se a uma finalidade moral (ou bem moral (Maritain, I, 46)), e a ordenao moral est inscrita na natureza humana (Derisi, III, 318). Por isso, pode dizer-se que a norma constitutiva formal imanente ou prxima (De Yurre, 75 ss.) da moralidade a perfeio da natureza humana, o ltimo fim dos homens e dos entes (ou ainda, de modo incompleto, a mesma natureza humana, enquanto nela se manifesta, j constituda, a ordenao final das coisas). *** Numa perspectiva demasiadamente sinttica, poder-se-ia falar num princpio redutor do sistema de publicidade imobiliria, fazendo-o residir na segurana jurdica, enquanto finalidade ou mais agudamente, entelquia do registro. Sem embargo da relevncia desse princpio para a configurao e a atuao dos demais outros princpios registrais, a excessiva sntese que indica essa reduo unitria, afasta, em proveito de uma universalidade s muito complexamente advertida nos singulares, as vantagens de uma certa diviso analtica dos princpios. O esforo de tamanha reduo sempre criteriosamente possvel diante do carter teleolgico da segurana jurdica para o registro imobilirio no parece justificvel quando se cuida da coordenao (em todo caso implicitada) dos princpios advertidos a partir de uma distribuio analtica. Em

contrapartida, certo que o excesso na repartio analtica e as divises sempre respondem a critrios variveis inviabiliza a universalizao objetiva e termina por inutilizar a prpria considerao do sujeito sob o aspecto redutor de seus princpios (Snchez Agesta, 53). Em resumo, seria possvel, de toda sorte com critrios razoveis, vincular a qualificao registral no apenas e principalmente ao princpio teleolgico da segurana jurdica com o qual guarda intimidade superlativa (Sing, 588, 589) o que sempre de algum modo se far, para compreend-la e interpretar seu alcance, mas a cada um dos princpios em que se divida, por uma razo ou por outra, o sistema registral: no ser demasia, p. ex., relacionar a qualificao ao trato sucessivo, ou ao princpio da inscrio. Mas, desde que se adote um critrio analtico moderado, certo que a qualificao registrria melhor se afeioa ao princpio da legalidade. Ou por outra: expressa-o, serve-lhe de instrumento de atuao. Nessa linha de idias, praticamente uniforme a ubiquao doutrinria da tarefa qualificadora no mbito do princpio da legalidade (Afrnio de Carvalho, 249 ss.; Hernndez Gil, 149 ss.; Roca Sastre, 255 ss.; Lacruz, I, 394 ss.; Lacruz e Sancho, 353 ss.; Serrano y Serrano, 96 ss.; Cano Tello, 120 ss.; Garca Garca, 551, 552; Cristbal Montes, 253; Garca Coni, II, 217 ss.; Scotti, I, 593 ss.; Pres Lasala, 175 ss.; Lpez de Zavala, 393 ss.; Cacciatori, 76, 77; Vsquez Bote, 301 ss.; Fueyo Laneri, 200). Na verdade, a vinculao mais prxima da funo qualificadora ao princpio da legalidade responde a restries postas pelo direito normativo. A justia e a segurana jurdica, longe de ser realidades e conceitos antinmicos, so aspectos distintos do bem comum (Lefur, 3), e as exigncias de segurana, na medida em que oferecem matria e fim ao direito positivo, constituem, ao mesmo tempo, exigncias da justia (Delos, 45); por isso, o direito normativo contm a segurana jurdica e sua nica possibilidade de existncia (Utz, 135, 136). Da que, no se podendo aventar uma segurana jurdica no-positiva, seja por deficincia de certeza executiva, seja por dubiedade de seu objeto, o direito normativo contenha (mas no institua) e especifique a segurana. em ordem a esses lindes que se adverte a proximidade da qualificao ao princpio da legalidade, reflexo especializador da teleologia registral.

Outras caractersticas da qualificao registrria

Destacadas j, por de maior relevncia, a natureza prudencial da qualificao registrria e, seguidamente, sua vinculao remota segurana jurdica e prxima aos limites normativos (princpio da legalidade), cumpre examinar agora outras de suas caractersticas, em alguns passos especificando as notas anteriormente versadas.

a) Juzo concludente, procedimento ou funo? Admitida a natureza intelectiva da qualificao por isso que prudencial , cabe cogitar de sua acepo prpria, a saber: se o elemento conseqente de uma argumentao prtica; se, antes, a integralidade desse procedimento lgico, porque, em cada estdio da argumentao, se representa o juzo correspondente (premissas ou concluses); se a funo executiva dessa argumentao, ou seja: a anlise do iter qualificador mostra que sua etapa mais aguda, sob o aspecto gnoseolgico, no se pe na concluso (registre-se, no se registre e, quando caiba, suspenda-se o registro), mas em seu antecedente, de modo que, diante dessa relevncia cognoscitiva, se poderia acaso falar numa funo qualificadora (Sing, 582; Hernndez Gil, 150). Sem embargo de que, de maneira analgica, seja possvel referir-se a procedimento e rgo qualificadores, funo e argumentao qualificadoras, impende observar que, em acepo prpria, qualificao o juzo conclusivo da argumentao prudencial do registrador, na medida em que inclui o imprio, ato ltimo da prudncia. No se nega que o antecedente dessa argumentao prudencial dos registradores seja mais valioso numa perspectiva gnoseolgica do que o juzo conseqente. Mas isso no demonstra em favor de que a qualificao seja propriamente coisa diversa da concluso imperativa. que, para logo, a prudncia se reveste de uma etapa cognoscitiva (integrando-a a memria, a razo, o entendimento, a docilidade e a solrcia), o que no a destitui de sua natureza eminentemente preceptiva ou imperativa. Assim, no que maior relevo apresenta dentro do argumento prudencial o juzo de imprio reside propriamente a qualificao registrria.

Na verdade, preciso distinguir a anlise predominantemente gnoseolgica da qualificao (em que prevalece o interesse no exame das premissas) da considerao de sua finalidade, que a de determinar o registro ou a de recus-lo (quando os sistemas o permitam: o de suspend-lo, condicion-lo). Esse juzo imperativo (faa-se algo, omita-se algo, registre-se, no se registre) singulariza uma exigncia de segurana jurdica, de resto, partindo de proposies normativas anteriores, que por seu turno se apiam, derradeiramente, em normas evidentes. [Concerne-se aqui a um tema de muitssima importncia, que no vem de molde mais do que indicar: em uma passagem de seu primeiro tratado filosfico Treatise on Human Nature , David Hume reprova aos moralistas tradicionais a deduo normativa oriunda de juzos tericos o que adiante se denominou falcia naturalista (naturalistic fallacy, G. E. Moore) , em resumo, sustentando-se a impossibilidade de deduzir um direito ou um dever a partir de um fato (ser) e impedindo-se, mais alm, a estimativa apofntica vale dizer, acerca da verdade ou da falsidade das proposies normativas; Thomas Reid (apud Kalinowski, I, 171; II, 140 ss.), no entanto, sublinhara j a circunstncia de que as dedues das normas morais segundas se apiam em normas primeiras, evidentes de si mesmas; Massini (II, 118; III, 263, 264) conclui que a verdadeira falcia, no caso, a positivista, e acena a um texto de Santo Toms (Suma Teolgica, Ia.-IIae., Q. 94), no qual o Aquinense, cinco sculos antes de Hume, j antecipara a soluo do tema, fundando o direito natural sobre a evidncia de seus primeiros princpios, sem deriv-lo de proposies enunciativas.] A esse juzo imperativo, conseqente da argumentao dentica e singularizao de normas jurdicas e ticas sucessivas, corresponde o termo qualificao em sentido prprio.

b) Obrigatoriedade da qualificao. Vai de si mesmo, ante a necessidade de impedir a desvalia da segurana jurdica por meio de registros de ttulos viciados (Scotti, I, 593, 594; Chico y Ortiz, III, 22; Morell, 258), com que se tomaria pouco menos que intil a proteo jurdica dos ttulos vlidos, que a qualificao registral obrigatria e no se dispensa sob o color de precedente qualificao de quem elaborou o ttulo ou de outro registrador (Hernndez Gil, 150; Chico y Ortiz, III, 67, 68).

c) Carter personalssimo da qualificao. A considerao do juzo qualificador no plano de uma juris prudentia a prudncia registral aponta no sentido de sua irrecusvel pessoalidade, embora no plano de uma prudncia social. Ainda que se estime a atuao da atividade registrria por meio de rgos, no possvel desconhecer sua identidade morfolgica com as pessoas que os encarnam e, pois, sua humanidad psicofsica (Sing, 579). Pode dizer-se com Pieper (43) que a sindrese e a prudncia, em unidade viva, formam a conscincia, ltimo juzo da razo prtica: a sindrese, conscincia dos princpios; a prudncia, conscincia da situao uma e outra conjugadas, aquela como verdadeiro princpio de contradio do saber prudencial (synderesis movet prudentiam, sicut intellectus principiorum scientiam Santo Toms, Suma Teolgica, IIa.-IIae., Q. 47, art. 6., ad tertium). Tudo isso se move num plano de realidades concretas e irrepetveis, em que se engasta a liberdade pessoal irredutvel de afirmar a verdade e seguir o bem, ou recus-la e seguir o mal. Diz-se ainda personalssima a deciso qualificadora, impedindo-se sua delegao (at mesmo, ao cabo e em regra, enquanto deciso derradeira numa dada instncia, a escreventes, auxiliares, como quer que se denominem, prepostos dos registradores) e a consulta de subalternao ao juzo prvio de superiores hierrquicos (quando os haja) ou corregedores mediante coordenao (Morell, 258; Hernndez Gil, 150; Chico y Ortiz, III, 67).

d) A independncia da qualificao. A sentena prudencial de qualificao, emitida em ordem ao atendimento da segurana jurdica, reclama a independncia decisria de seu agente, la misma independencia que tiene el Juez para dictar sus resoluciones (Hernndez Gil, 150). No h verdadeira prudncia enquanto conscincia sem liberdade, porque a conscincia certa a norma subjetiva do agir (o que indica, saliente-se, a existncia de uma outra norma para o agvel, norma objetiva e fundante), e, impondo a lei um juzo do registrador acerca da aptido inscritiva de um ttulo (Scotti, I, 593, 594), no o faz executor subordinado a ordens singulares superiores, mas juiz, independente e

responsvel (ao menos, sempre moralmente, da registrao hic et nunc de determinado ttulo (Morell, 258; Chico y Ortiz, III, 65, 66).

e) Carter jurdico da qualificao O juzo qualificador juris-prudencial, na medida em que decide, nos limites normativos, sobre a aptido singular de um ttulo para obter (ou j ter) determinados efeitos de direito (Chico y Ortiz, III, 65).

f) Integralidade. A qualificao deve abranger completamente a situao examinada, em todos os aspectos relevantes para a registrao ou seu indeferimento, permitindo quer a certeza correspondente aptido registrria, quer a indicao integral das deficincias para a inscrio perseguida (Scotti, II, 49).

Natureza jurdica da qualificao registral

Adversa-se freqentemente, na doutrina, acerca da natureza jurdica da qualificao registrria, tema que, j de si complexo ainda com abstrao dos vrios direitos normativos, mais se dificulta com as leis particulares de regncia. Quatro correntes, de um modo geral, disputam o acerto da natureza jurdica da qualificao, afirmando-lhe o carter: a) jurisdicional; b) administrativo; c) de jurisdio voluntria; d) singular ou especial. O exame que dessas correntes aqui se faz, suposta a brevidade que as circunstncias impem, tende a limitar-se, sempre que possvel, situao normativa brasileira e verificao poltica conjuntural que lhe diz respeito mais de perto.

a) A qualificao registrria como de carter jurisdicional. A natureza jurisdicional da qualificao registrria teve e ainda tem autorizados defensores (Caperochipi, 67; Fueyo Laneri, 201; Agull, Barrachina, Passos y Garca, Roman Caldern, Gallardo Rueda, Camy, Ventura Traveset apud: Lacruz, II, 98, 99,

Chico y Ortiz, III, 47, 48 e Roca Sastre, 261), incluindo-se ainda De La Rica y Arenal, que alude ao carter cuasi judicial da qualificao, e, num certo aspecto, Lpez Medel, que se refere a um mbito jurisdiccional sui generis (I, 190) e justicia registral (I, 225, 231 ss.) certo que a gnese comum da funo jurisdicional e das atividades tabelioas e registrrias (brevitatis causa: Joo Mendes de Almeida JR., 25 ss., 78 ss.), tanto quanto a eficcia erga omnes da qualificao e seu procedimento de subalternao do caso norma jurdica, conduzem aparncia de alguma identidade entre a funo dos juzes e a dos registradores. Essa identidade parece robustecer-se quando a lei regente admita uma requalificao judiciria. Os argumentos, contudo, no vo alm de uma aparncia de identificao que est longe de determinar a funo jurisdicional como abrangente da registrria. A comum origem histrica no prova mais que uma atividade material prpria do registro exercitada por juzes; demais, isso ainda ocorre, p. ex., na Alemanha, com os antigos juzes territoriais, sem embargo de modificaes restritivas de sua atuao (Pau Pedrn, 962), ou na ustria (Lpez Medel, I, 190), o que no demonstra a incluso da funo registrria entre as formalmente jurisdicionais (Chico y Ortiz, III, 47). A eficcia do juzo qualificador e a subsuno jurdica que reflete no respondem ao suporte de uma relao processual, que prpria da jurisdicionalidade; a extenso ampla de efeitos no significa estabilidade incontrastvel da deciso qualificadora (rectius: coisa julgada), nem a subalternao de um dado caso ordem normativa apangio dos juzes. No direito brasileiro vigente, sequer se pode acenar requalificao judicial (arts. 198 ss., Lei 6.015, de 31.12.73) sem, ao mesmo tempo, considerar a importante restrio prevista no art. 204 da mesma Lei.

b) A qualificao com carter administrativo. O tema do administrativismo dos registros reclama atualssima ateno: Chico y Ortiz (III, 44) refere-se aos imprudentes acercamientos al campo del Derecho Administrativo, e Leyva de Leyva (272), aludindo ao administrativista outrance, nele reconhece um burocrata vocacional.

No faltam motivos para uma crescente adeso no apenas terica, mas tambm prtica e, sobretudo potica (posta na rbita do factvel, no do agvel), ao carter administrativo da qualificao registrria [apiam-no, p. ex., Gonzlez Prez (1.030 ss.), Ogayar Aylln (11 ss.), Scotti (II, 40), Palomino, Aragones, Royo Villanova, Garrido Falla, Roman Puindedolas, Campuzano y Horma, Mendoza Olivn (apud: Chico y Ortiz, III, 49, e Lacruz, II, 101)]. Esses motivos de forte vocao administrativista do registro emergem, no Brasil, em parte, de algumas tendncias filosfica e ideolgica de moda, e, em outra parte, de certas inclinaes conjunturais (que, como no poderia deixar de ser, refletem implicitamente aquelas tendncias e variam de maneira circunstancial). As primeiras correspondem a uma causa genrica; as influncias conjunturais, por isso que particulares, s podem ser objeto de uma viso localizada. Dentre os componentes filosficos e ideolgicos referidos, comportam destaque: a concepo nominalista do conhecimento, com particular salincia do agnosticismo do justo; insiste-se no que j ficou dito: limitada a cincia s realidades mensurveis dos casos, cuja irrepetibilidade concreta induz solues pautadas pela concretude da situao, a tendncia nominalista, derradeiramente, tem a bitola do subjetivismo do julgador quem quer que o seja, Magistrado ou Oficial dos Registros , de modo que a conscincia de quem julga, sem dvida sempre um imperativo fundamental para a ao, passa a constituir o elemento fundacional do opervel; advirta-se ainda o antiintelectualismo que essa orientao alberga, mngua de objeto universal, recaindo em intuies perceptivas ou emocionais; em algumas correntes, h uma implcita anomia, quando muito moderada por uma considerao subjetiva, poltica e artificiosa da incidncia regulamentar (p. ex., direito alternativo); noutras, no ausente a pauta regular de uma subsuno dos casos s normas jurdicas (freqentemente, aferrada ao literalismo), sob o color de busca de leis objetivantes das decises epistemicamente possveis apenas nos estritos e bastantes limites casusticos , vale dizer: de leis de repetio de fenmenos redutveis ao gnero (que se induziu ou se intuiu a priori), no de normas enquanto medidas ou indicativas do justo porque o justo, para essa tendncia, em si mesmo incognoscvel;

 a vocao estatalizante, no raramente produzida at mesmo em ambientes que se poderiam estimar a ela hostis, minguando opo para a mal suposta antinomia liberalismo estatalismo; a desconsiderao dos princpios da totalidade e da subsidiariedade faz sempre extremar o pndulo ideolgico entre o laissez faire, laissez passer e o estatalismo, desestimando-se que o liberalismo [refiro-me ao poltico e ao moral, deixando o econmico batizvel em alguns aspectos (v. porm as observaes de Palumbo, 105 ss.) a salvo destas crticas], o liberalismo das mais fecundas causas do socialismo. Quanto inclinaes conjunturais, no Brasil de nossos dias, elas se encontram sobretudo: no debate poltico em torno da regulamentao do preceito do art. 236 da CF, arrastando estabilizao expressa ou ao contra-sentido do corporativismo de Estado, tema a que se voltar adiante; na ausncia de uma comunidade cientfica que, altura das necessidades presentes, fundasse de modo idneo a autonomia dos diferentes segmentos do direito registral (em particular, o direito imobilirio registral), transitando suas concluses, em base objetiva, aos centros decisrios judiciais, de que emanam importantes reflexos, incluindo os polticos. Sem embargo de esforos regionais relevantes (p. ex., no Rio Grande do Sul), no h propriamente um pensamento cientfico nacional do registro imobilirio: comunidade exige permanncia, comunicao persistente e unidade estvel (com unidade); ainda que suposta a bitola da epistemologia positivista, a intersubjetividade fundamental para a cincia, sua objetividade (Zuleta Puceiro, II, 24, 25); e, numa perspectiva no-positivista (em que decididamente nos situamos), impende verificar que, muito embora a cincia jurdica no exija o suposto de uma comunidade de investigaes, evidentemente excepcional que pensadores isolados da tradio de problemas e do conjunto das solues tcnicas possam atingir integral racionalizao na cincia prtica (comporta distinguir-se o tema, entretanto, no plano da cincia especulativa). O que se encontra no Brasil de nossos tempos so valiosas individualidades, com reconhecida competncia cientfica, abstradas de uma via institucionalizada, permanente, de comunicao do saber cientfico; reduz-se o intercmbio de experincias e conceitos a tratativas espordicas, a uns poucos pareceres e artigos avulsos ou a congressos (tais os do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil),

de todo louvveis, mas insuficientes ao objetivo comunitrio. Com isso, os agrupamentos tcnicos, de origem estatal, terminam por transitar prevalentemente seu carter oficial para os rgos, funes, procedimentos e juzos registrrios, demais de que a deficincia de uma elaborao autnoma da cincia registral induza uma ocupao de espao pelo direito administrativo. Alm disso, o problema poltico posto (ou pretextado) com a regulamentao do art. 236, Constituio Federal, serve de acicate ao administrativismo. Em boa medida, a explicao pode reportar-se a um preocupante circiterismo normativo: o preceito constitucional anfibolgico e propcio a compreenses opostas. Mas so as exageraes que infletem para a inconstitucionalidade, num sentido extremo ou noutro, ora s reconhecendo a idia do servio pblico (administrativismo), ora s enxergando a gesto privada. Curioso que, ante esse binmio tensivo (servio pblico gesto privada), no faltem, de um lado, o anacronismo de uma reduo estatalista judiciria, acentuando-se um controle hierrquico que j no se encontra no direito posto, e, de outro, uma evaso precipitada para um controle corporativo que, com apenas aparentemente marginar a idia de servio pblico, se inserta essencialmente no mbito da administrao estatal (e nisso peca essa deturpao corporativista corporativismo de Estado , desviando-se do formidvel papel que se reserva ao corporativismo de sociedade). preciso atualizar as vistas: se se fala em servio pblico, cogita-se de um servio contnuo e regular, caractersticas que se sujeitam fiscalizao correcional oficial e permanente; se se trata de uma gesto privada desse servio, pensa-se numa liberdade de administrao, que no pode supeditar-se a interferncias administrativoestatais; no ponto mdio, desaparecida a subordinao hierrquica, o que remanesce a correcionalidade coordenativa, para garantia da continuidade e da regularidade do servio fim que reclama um conjunto de meios executrios (incluso disciplinares, sob pena de manifesta ineficcia), mas um poder correcional limitado aferio dessas caractersticas do servio (regularidade e continuidade), sem interveno nos critrios e na executividade da administrao cartorria. Enquanto no se conciliam as teses extremas, fermenta-se o caldo de cultura da estabilizao simplex dos Registros Imobilirios, como se servio pblico fosse o mesmo que estatal.

c) A qualificao no mbito da jurisdio voluntria.

Parte considervel da doutrina registral espanhola tende a estimar a qualificao como exerccio de jurisdio voluntria: Hernndez Gil, 150; Morell, 258; Roca Sastre, 262 ss.; Jernimo Gonzlez, Sanz Fernndez, De Casso, Sancho Rebullida, Gonzlez Palomino (apud Chico y Ortiz, III, 53 ss.). Em verdade, demanda uma distino prvia a excludncia de filiao de outros doutrinadores a esse entendimento, a saber: a jurisdio voluntria, enquanto funo includa na administrao pblica do direito privado (Zanobini), tpica do Judicirio, de sorte que remanescem atos dessa administrao fora do mbito judicial. Se se subdistinguem, pois, a administrao pblica do direito privado (gnero) e a jurisdio voluntria (espcie), recusando-se j a existncia de uma jurisdio voluntria nojudicial, possvel admitir uma natureza especfica da qualificao, retraada como especializao distintiva de um conceito genrico, tambm abrangente da jurisdio voluntria (Jos Frederico Marques, 120, 121; dson Prata, 181 ss.). Em todo caso, naqueles sistemas em que o registro se perfaa por juzes, a questo deve repensar-se segundo a lei de regncia.

d) A qualificao em sua natureza especfica. Como ficou sobredito, a contar de uma distino no gnero "administrao pblica do direito privado", de admitir, ao lado da espcie "jurisdio voluntria", a existncia de tantas outras espcies quantas sejam as modalidades e os agentes dessa administrao. Mas essa distino controversa (Carnelutti, p, ex., no estima que a jurisdio voluntria seja administrativa lato sensu), e no falta quem tome a jurisdio voluntria por gnero prximo de partes subjetivas em que h distino dos agentes (p. ex., Prieto-Castro, que fala na jurisdio voluntria judicial, notarial e registrria apud Castanheira Sarmento, 12, 13). A tendncia da doutrina registrria moderna a de, feita essa distino de base, identificar uma natureza prpria, especial da qualificao registrria, que se tem como um tertius genus entre a atividade administrativa e a judicial (contenciosa ou voluntria) [Chico y Ortiz, 62]. Nessa direo: Lacruz, II, 108 ss.; Cano Tello, 121; Ferreira de Almeida, 186 ss.; Coghlan, 132, 133; Leyva de Leyva, 283 ss.; Chico y Ortiz, III, 62, 631].

No por se inclurem no mesmo gnero prximo (Lacruz, II, 97), perdem especificidade os atos de jurisdio voluntria e os exercitados por rgos no judiciais em ordem) administrao pblica do direito privado. A doutrina anterior, por no distinguir as espcies, tendia incluso do juzo qualificador no mbito da jurisdio voluntria, sem com isso, por certo, afirmar a jurisdicionalidade da funo registral (afastada j pelo gnero prximo), mas abrigando uma confuso de agentes operativos. A no se distinguirem as espcies, numa diviso tripartite da possvel natureza da qualificao, seria de admitir classific-la como ato de jurisdio voluntria no judicial; , pois, uma subdistino, expressando uma preciso conceitual, que permite inferir um carter singular para o juzo registrrio, enquanto repousa numa atividade pblica designadamente convocada formao de um ato jurdico privado ou ao estabelecimento de sua plena eficcia. Leyva de Leyva, frisando o carter jurdico dos registros pblicos, destacadamente sua finalidade mais intensa (a segurana jurdica) ao passo que os registros administrativos assentam no interesse geral , conclui, com razo, que a atividade dos primeiros ordenada ao direito privado. Demais, prossegue o Autor, el objeto de la Administracin pblica de Derecho privado es el Derecho privado (285), disso advindo que la actividad registral de los Registros jurdicos forma parte del Derecho privado (ib.). Essas referncias afastam a qualificao quer do exerccio jurisdicional, quer da natureza administrativa (rectius: calcada sobretudo no interesse pblico): El Registro jurdico (Lase, el arquetipo de la Propiedad) no satisface directamente necesidades pblicas, necesidades de carcter general, ni atiende inmediatamente al inters pblico (Leyva de Leyva, 285), antes satisfazendo, ao menos

predominantemente, interesses privados (Id. 291). Resta, porm, compatibilizar essa natureza especial com a circunstncia de que, para o direito brasileiro vigente, o registro configure um servio pblico. A considerao do registro como servio pblico assenta no seu carter social e na sua teleologia (ou entelquia) de segurana jurdica, que no se passa, em definitiva, num mbito de somatrios individuais (assim tambm a perspectiva jusnaturalista de Lpez Medel, II, 72, 73). preciso esclarecer e destacar uns tantos pontos:

 a segurana jurdica no um conceito e uma realidade antinmicos da justia; ao reverso, uma vez ainda se diga: ambas so noes e realidades que integram como elementos ou faces do bem comum (Le Fur); j ficou dito atrs, no se podem compreender exigncias de segurana separadas da justia, porque, na medida em que elas oferecem matria e finalidade para o direito positivo, passam a configurar, simultaneamente, exigncias de justia (ex condicto publico) [Delos]; um grave erro cogitar de um direito natural to abstrato e idealizado que dispense a lei positiva, fora de cujo plano no pode subsistir a sociedade; o direito natural o fundamento do direito positivo, no seu remdio subsidirio (Cathrein, 203, 204; Corts Grau, 267); antes as normas jusnaturais exigem as normas positivas humanas: ambos os direitos se integram, se complementam e se sustentam mutuamente (Luo Pea, 56), at porque no se pode pensar no direito positivo como simples estatuio de uma antecedente previso jusnatural (Utz, 135; Rommen, 292); a circunstncia de a lei ser apenas a medida ou a razo do justo (lex non est ipsum ius, proprie loquendo, sed aliqualis ratio iuris Santo Toms Suma Teolgica, IIa.-IIae., Q. 57, art. 1., ad secundum) no interfere com sua necessidade para o direito: Vitria (apud Urdanoz, 188) dizia que justo aquilo que lcito segundo a lei, ressalvada a corrupo da lei (que no lei: Santo Toms, Suma Teolgica, IIa.-IIae., Q. 60, art. 5.); que uma das caractersticas essenciais do direito positivo criar a segurana jurdica (Messner, 266; Utz, 135, 136), para (na lio de Messner, 322): a) eliminar a ignorncia e a incerteza do conhecimento dos princpios gerais do direito natural; b) aplicar esses princpios genricos s circunstncias concretas e histricas de cada sociedade: a lei como intimao do justo (Bigotte Choro, 1, 38); c) decidir sobre as instituies adequadas, num dado quadro espacial e temporal, consecuo do bem comum; d) definir o modo de exerccio coativo para a satisfao do ordenamento jurdico; por isso, pode concluir-se que a segurana o que h de mais elementar e premente como tarefa do poder (Galvo de Sousa, I, 88); definido o carter pblico das funes, atividades e servios ordenados segurana jurdica, o que se impe de sua mesma essencialidade para a existncia social, nem por isso se ho de julgar necessariamente estatais esses servios, funes e

atividades, com que se engastaria o radical equvoco de supor que direito pblico o mesmo que direito do Estado (Gil Robles, 5 ss.), ignorando-se o pluralismo jurdico, o amplificado papel (at mesmo normativo) dos corpos intermedirios e as exigncias do princpio de subsidiariedade (Galvo de Sousa, II, 87 ss., 101 ss.; Messner, 331 ss.; Snchez Agesta, 80 ss.; Llovera, 175 ss.; Creuzet, 77 ss.; Bigotte Choro, II, 211 ss.). [J sustentvamos, em abril de 1987, concluso equivalente, afastando os exageros liberais sem recair no extremo da estatalizao: A essencialidade de um sistema publicitrio predial para a consecuo do bem comum, conceito e realidade a que se ligam tanto a justia, quanto a segurana jurdica, no seria bastante para reclamar, seno subsidiariamente, a estatalidade do servio registral: um erro pensar, e de lastimveis conseqncias, que a indispensabilidade social de um corpo intermedirio ou de uma atividade humana conduza a sua administrao pelo Estado. (...) No se pense, contudo, que do exposto se h de inferir a concluso de que o registro predial deva necessria ou prevalecentemente realizar-se margem de alguma estatalidade (A Constituinte e o Registro de Imveis (1987), 28, 29). E prosseguamos, reportando-nos a Roca Sastre, Bielsa, Garrido Falla e Villegas Basavilbaso: Reconhecer, entretanto, algum carter administrativo no sistema do registro predial, defini-lo como servio pblico, no o que basta para determinar sua direta prestao pelo Estado.] Uma compreenso temperada da norma do art. 236, Constituio Federal do Brasil, que lhe recuse os limites das conotaes anfibolgicas que sua literalidade permite, mostra que o legislador constituinte esposou, com o binmio servio pblico prestao privada, a idia de convenincia de uma instituio social (instituio cuja existncia contnua e regular no pode ficar merc do talante individual) exercitada (ou expressada) por meio de uma gesto particular (que sempre entre ns se revelou normalmente eficaz). Desse modo, no se estorva a pluralidade de noes construtivas em torno da instituio social do registro: de um lado, preserva-se a aferio correcional por meio de coordenao, com a fiscalizao judicirio-administrativa da prestao contnua e regular dos servios; de outro, fomentando-se um reto conceito corporativo, de sorte que colgios profissionais possam dar contributo ao desenvolvimento tico, tcnico e cientfico das funes e atividades registrais; mais alm, a primazia jurisdicional, garantia maior dos direitos (V. Mezquita Del Cacho e Lpez Medel, 201).

Supostos e limites gnoseolgicos da qualificao registral

Para o exame dos supostos epistmicos e dos limites da qualificao registrria, preciso resignar-se a umas tantas particularizaes, que se pem sobretudo em conseqncia do papel que a ordem normativa confere inscrio predial, porque, ut in pluribus, a qualificao (repita-se) varia consoante as leis de regncia prevejam inscries com preponderante carter constitutivo, declarativo, de mera notcia, convalidante ou no; intuitivo, por exemplo, que, para o sistema Torrens, se reclame uma qualificao mais especializada, vista da f pblica registral que, de modo mediato, pela sucessividade de aquisies, retrocede causativamente primeira inscrio do sistema. Garca Coni (II, 224) observa, de modo grfico, que a qualificao de controle nos registros declarativos, de percia, nos constitutivos, virtualmente mecnica, nos registros abstratos. Em todo caso, esses limites postos pelos direitos particulares so apenas tendencialmente infludos pela natureza da qualificao, porquanto no se exclui a possibilidade de um juzo qualificador uniforme (ou quase) para no importa quais tipos inscritivos; entre ns, a lei vigente apenas distingue e especializa a qualificao para o registro Torrens (arts. 277 ss., Lei 6.015, de 31.12.73), desprezando a variedade dos efeitos possveis das demais hipteses de publicidade inscritiva. Se o ponto culminante da metodologia jurdica a determinao do justo em cada caso concreto (Vallet, II, 393), pode concluir-se que a qualificao registrria enquanto juzo decisrio da inscrio o ponto culminante da metodologia registral. No se trata, diretamente, de buscar o quod iustum est, muito embora, conforme j ficou exposto, a segurana jurdica se inclua no justo legal e, de resto, a realizao do justo esteja longe de constituir um apangio da aplicao jurdica heternoma; mas possvel afirmar que a qualificao registral busca o quod certum est, especificao do justo legal. Se se admite, como expresso do justo positivo, alm de um direito ex condicto publico, manifestaes jurdicas mediante convnio privado, a ponto de poder cogitar-se

de uma construo jurdico-notarial (Castn, 145 ss.), pode cogitar-se tambm de uma elaborao registral do direito. A determinao do quod certum est sujeita-se menos tenso dialtica em que se localiza a determinao jurisdicional do quod justum est: supedita-se mais de perto a qualificao registrria ao mbito normativo (no para menos que a qualificao est vinculada ao princpio da legalidade). No demasiado ainda relembrar que a segurana jurdica, a que se volta a elaborao registral, decisivamente aferrada ao direito normativo posto. um tanto exagerada, mas em todo caso exprime razoavelmente essa subalternao ao direito positivo, a antiga lio de Grasserie (279), para quem "o regime registral de direito estrito, no qual nenhum sentimento se admite, sequer o de eqidade". No se pode supor que semelhante restrio importe em cortar pela raiz a amplitude dos instrumentos epistemolgicos que se oferecem ao registrador: sempre, de um lado, resta a indispensabilidade de, compreender qual seja a sentido normativo da lei (Larenz, 360 ss.), e, de outro, se impe a necessidade de interpretao, vale dizer, de mediao entre a regra e a realidade (Vallet, II, 403, 404). A subordinao do juzo qualificador ao princpio da legalidade no lhe impe uma reduo literalista para a compreenso do sentido normativo da lei, que descarte a estimativa de seu contexto significativo e sistemtico, a atenta considerao teleolgica e a observao mais ampla dos princpios tico-jurdicos superiores s regulaes particulares (Larenz, 366 ss.; Vallet, II, 411, 412). O que, sim, neste plano, se afasta do mbito da qualificao a determinao eqitativa do direito, equivale a dizer: a integrao registral de lacunas do direito positivo exatamente porque o juzo qualificador, dirigido segurana jurdica, no pode encontr-la fora dos limites do direito normativo posto. Se, nesse segmento, no se retraam destacadamente as distines entre a jurisdio e a deciso registrria, elas se encontram de modo mais visvel no terreno da interpretao. De, caminho, j ficou de alguma forma sobredito que compreenso e interpretao so conceitos distintos: compreender o sentido normativo da lei (esclarecer-lhe o certum, na linguagem de Vico apud Vallet, III, 828 ss.) no ainda determinar o justo em concreto ou o certum registral (individuado). Falta a mediao com a realidade, falta atingir o verum: a norma jurdica disse Sconfeld (apud Vallet,

II, 417) separada de sua aplicao e pensada unicamente em sua abstrao numa temtica cientfica, carece de realidade. A confuso de ambas essas noes inteleco do sentido normativo e mediao entre a regra e as exigncias da realidade, hic et nunc conduz leitura a-histrica do direito normativo (Zuleta Puceiro, I, 18 ss.), a ponto de a preocupao com o significado abstrato da norma excluir a cogitao do significado do justo, concreto e individuado. Rompe-se, com essa confuso, a possibilidade de realizao prudente do direito, subalternando-se o operador jurdico a esquemas axiomticos alheios do opervel concreto (Massini, IV, 132 ss.). Restituir o carter prudencial determinao do direito hic et nunc seja enquanto justo, seja enquanto certo e singular distinguir a interpretao (mediao entre a norma e a realidade), reconhecendo a contingncia dos operveis concretos; por isso, das reaes opostas desse abstracionismo metodolgico acrnico (reaes entre as quais se contam remdios acaso piores do que a enfermidade atacada assim, o irracionalismo jurdico de nossos tempos; designadamente sua espcie mais de moda entre ns, o direito alternativo) sobreleva a do realismo jurdico, que no constitui um sistema, antes um mtodo de atingir a verdade, de saber o direito, de alcanar o justo: um mtodo que no dispensa os princpios universais da sindrese (sensum naturale), no ignora as concluses da cincia moral, no desconhece o direito positivo, no descarta a pluralidade de meios para o conhecimento da verdade e, particularmente, no despreza a realidade das coisas. [ aqui interessante notar que a extraordinria perdurabilidade e a atualidade do tomismo sua ao presente e sempre eficaz (Maritain, II, 15) se devem exatamente circunstncia de sua subordinao ao real: o tomismo no um sistema, seno que una visin reflexiva de la realidad, articulada sobre las cosas mismas, cuyo misterio trata de develar Ponferrada, 8; por isso, no estranha que ao tomismo adiram pensadores no-catlicos, reformistas (Farrer, Mascall, Emmet) e at um filsofo judeu (Mortimer Adler).] Acima j se observou que os limites da qualificao registrria se mostram de maneira mais vistosa no plano interpretativo, enquanto seus supostos se restringem: 1 ao ttulo levado a registro, 2 ao registro existente e persistente e 3 relao entre o ttulo exibido e o registro existente.

O recorte negativo pode sintetizar-se nesta reduo: quod non est in tabula et in instrumentum non est in mundo. A qualificao registrria move-se dentro desses lindes, inadmitindo-se sua projeo a diligncias exgenas desses supostos epistmicos objetivos. No cabe, em geral, a inquirio de uma realidade extratabular, nem a oposio do conhecimento privado do registrador (Ascenso, 42), tampouco a considerao de provas no-literais (que no integrem, originariamente ou por superveno, o ttulo apresentado a registro). Outras imposies limitativas encontramse na inoficialidade, em geral, do juzo qualificador, e da subalternao res iudicata (quanto ao tema do ttulo judicial, a seu tempo se voltar). Examinemos, brevemente, cada um desses pontos.

a) Ttulos. No Brasil, a qualificao registral dos ttulos exibidos diz respeito no apenas a seu aspecto exterior (ttulo em sentido formal), mas igualmente causa de aquisio ou de onerao (ttulo em sentido material) [brevitatis causa: De La Rica Maritorena, 1.724 ss.; Scotti, II, 31]. Tampouco se restinge o juzo qualificador ao ttulo ordinrio (ou principal), estendendo-se aos acessrios (ou complementares) [Chico y Ortiz e Catalino Ramrez, 193], nem se limita, sob o color da origem pblica dos ttulos, a apreciar os instrumentos privados.

b) Registro. Para o direito brasileiro vigente, a existncia e a persistncia de um registro, cuja eficcia de algum modo se projeta para uma nova inscrio, tambm recai no campo da qualificao registral, no limite de sua validez in se. Em outros termos, a nulidade do registro ou sua deficincia expressiva devem sempre apreciar-se e podem interditar uma nova inscrio, independentemente de simultnea declarao da primeira (confira-se nosso Do Controle da Disponibilidade no Parcelamento do Solo, in Direito Imobilirio Coletnea I, edio do Instituto de Cincias Aplicadas). No se pode, contudo, manejar a superveniente desconformidade do registro com o ttulo em que se amparou (arg. do art. 252, Lei 6.015, de 31.12.73) e mais amplamente com toda a realidade extratabular; no se cuidaria j de apreciao do registro in se mas em relao

com o ttulo anterior. Diversamente, de admitir a considerao do conjunto do registro, vale dizer: no apenas do registro imediatamente anterior mas ainda das inscries remotas (Hedemann,130).

c) Ttulos relacionados ao registro. Tambm, juxta modum, tem-se admitido a estimativa de registros que, de alguma forma, se relacionem ou com a filiao registrria considerada (registros colaterais), ou com imveis contguos (o que, em outro mbito, permite as colmataes de medidas de contorno nas descries imobilirias), ou com pessoas intervenientes na titulao (p. ex., conhece o registrador, diante de determinada inscrio, que o alienante pr-morto elaborao de determinado ttulo), ou, aqui mais uniformemente, com o livro de Protocolo (para salvaguarda da prioridade). Mas o plano principal de relacionao entre ttulo exibido e registro anterior diz respeito ao controle da disponibilidade (lato sensu, abrangendo a especulao adequada da especialidade objetiva e a aferio do trato consecutivo). No se admite, em princpio, o cotejo do ttulo com outro ttulo em curso de registro, mas no seria irrazovel sua estimativa conjunta em casos extremos de inautenticidade (inclusa a incapacidade no suprida: p. ex., em outro ttulo se verifica que o alienante interdito).

d) Instncia da qualificao. A qualificao registrria sujeita-se ao princpio da instncia, quanto ao procedimento, que no se inaugura mingua de rogao (ne procedat custos ex officio); a desqualificao, enquanto resultado, impe-se como tarefa oficial (Garca Coni, III, 111), porque o registrador o guardio ou conservador da segurana jurdica imobiliria. Em todo caso, a oficialidade da desqualificao supe os lindes objetivos antes apontados.

Considerao analtica do juzo qualificador

Dentro dos estreitos limites que aqui se impem, por exigncia de brevidade, cabe estimar analiticamente a qualificao registrria, figurada desde a perspectiva do direito particular de regncia, sem embargo do muito que influiu e ainda influencia o direito comparado e a doutrina estrangeira, sobretudo a argentina e a espanhola. (Mais adiante se examinaro alguns aspectos particulares da qualificao dos ttulos judiciais.)

a) Exame da prpria competncia. O primeiro dos temas que o registrador considera, em ordem ao juzo de qualificao, o de sua competncia registral em razo da matria e em razo do territrio (Scotti, II, 47). Freqentemente, desde logo se aprecia o tema dessa competncia, no ato mesmo de recepo do ttulo, o que a doutrina chama de qualificao abreviada, que excepciona a integralidade do juzo qualificador.

b) Anlise de eventual impedimento prprio. Prev-se em lei o impedimento, que matria de passo subseqente ao do exame da competncia prpria para a qualificao (art. 18, Lei 6.015, cit.; competncia pessoal, no dizer de Crcaba Fernndez, 176; Costa Magalhes, 23), porque a exigncia de segurana jurdica impe a imparcialidade do registrador (e a do notrio: Vallet, IV, 324), enquanto terceiro que d forma (freqentemente) a uma aquisio ou onerao. [Refiro-me inscrio constitutiva: ela forma dos direitos reais imobilirios; o titulus mera potncia que se atualiza pelo modus adquirendi; ora, prprio da forma atuar a potncia passiva, que a matria, de sorte que a forma consuma a existncia da coisa e se inclui no constitudo (Surez, 922, 1.192 e 1.211).]

c) Rogao. No se deve, a pretexto de observar o princpio da instncia, transformar a rogao de registro num ato solene, formalismo incompatvel com a dinmica que se reclama do sistema publicitrio (particularmente se se considera a inscrio de efeitos constitutivos), mas o fato que apenas ut in pluribus a recepo dos ttulos se confunde com a instncia de seu registro. que o direito normativo vigente reclama, para a averbao, requerimento do interessado, com firma reconhecida (par. n., art. 246, Lei

6.015, de 31.12.1973), mas, quanto ao registro stricto sensu, basta a apresentao do ttulo, contanto que no se excepcione a inteno registral. Nesse passo, o direito brasileiro distingue a qualificao em ordem imediata ao registro e a qualificao sem efeito diretamente inscritivo (ttulos que so apresentados apenas para exame e clculo dos respectivos emolumentos par. nico, art. 12, Lei 6.015, cit.). Assim, impe-se esta classificao: 1 casos de rogao de registro; 2 casos em que h mero requerimento de qualificao, sem escopo de imediato registro; 3 casos anmalos mas lamentavelmente no de todo infreqentes em que ttulos aparecem nos Ofcios Imobilirios sem que se saiba, a seu propsito, se h ou no instncia de registro ou de mero juzo qualificador. A soluo dos casos passa, muito comumente, por regulaes locais, particulares, mas, de toda sorte, ao registrador cabe sempre apreciar, sem feiticismos formalistas o que no implica desapego da forma , se se encontra diante de uma ou de outra situao. No demasiado observar que, alm do evidente reflexo jurdico da inscrio (p. ex., no limite pense-se em um distrato que permaneceu exgeno ao registro, exatamente porque no se inscreveu o ttulo primignio, que um destes que repentinamente aparecem nos escaninhos da recepo...), h o tema do dispndio pecunirio com a registrao. preciso ainda considerar a persistncia da rogao. No basta o intento inaugural, seno que se exige sua permanncia, presumida em caso de silncio do apresentante. A desistncia, que se pode eficacizar at a ultimao do registro, interrompe o iter registral, de sorte que, acaso j proferido o juzo qualificador, perde ele seu efeito (Scotti, II, 107). Outrossim, admite-se a desistncia parcial do procedimento, suposto que do ttulo decorra mais de um registro (Pau Pedrn, II, 57; Crcaba Fernndez, 157), sempre resguardada, para a pretenso remanescente, uma requalificao do registrador, porquanto h casos em que a desistncia parcelar engasta a desqualificao quanto ao restante (p. ex., figurem-se uma compra e venda e uma hipoteca subseqente disposta pelo adquirente, no mesmo instrumento notarial, em face de uma desistncia parcelar relativa ao registro da aquisio). Tendo em linha de conta que, no Brasil, o registro pode (em princpio) ser provocado por qualquer pessoa, com independncia de fundamentao de interesse (art. 217, Lei 6.015, cit.), ainda que o apresentante seja terceiro que pelo registro perseguido no adquira legitimidade tabular, no pode o beneficirio da inscrio pretendida

desistir do procedimento por aquele instado. O que se ressalva ulterior providncia de cancelamento, mas, ainda assim, cumpre ver que h casos de subsistncia da potencialidade de novo registro, desta vez, contudo, comprovado o interesse (art. 254, Lei 6.015, cit.: no se trata, nesse preceito, apenas do credor que, com o registro, se tornar registral; qualquer credor poder rogar a nova inscrio, provando documentariamente o interesse).

d) Registrabilidade do ttulo in abstracto. Se, quanto ao objeto, em si (imvel ou mvel) e em sua ubiquao, e quanto finalidade do registro buscado (situao real ou pessoal), o exame primeiro da prpria competncia supera uma anlise posterior, o mesmo no se pode dizer da irregistrabilidade in abstracto da causa. A diferena de efeitos patente: no primeiro caso, desqualifica-se por incompetncia em razo da matria ou em razo do territrio; no segundo, desqualifica-se porque a causa irregistrvel perante o registro competente, de que emana o juzo desqualificador. A registrabilidade depende da previso normativa: se a lei de regncia inadmite a inscrio de posse ou de comodato, de leasing ou de multipropriedade, de protesto contra alienao de bens ou de arrolamento cautelar, tudo isso deve ser apreciado, no mbito compreensivo do sentido normativo da lei, e envolve um ato primeiro de exame da causa, com abstrao de seu instrumento.

e) Formas documentais extrnsecas. Admitidos a registro ttulos pblicos e particulares, aqueles, judiciais, notariais e administrativos, verifica-se desse modo a variedade dos requisitos extrnsecos da documentao a examinar. De maneira geral, em todo caso, se analisam nos instrumentos, entre outros e particulares pontos: 1 a viabilidade registrria do documento, segundo sua forma (art. 221, Lei 6.015, cit.; mas o dispositivo no relaciona em numerus clausus: Valmir Pontes, 148); 2 a determinao (ou individualizao) e a especialidade (ou qualificao: estado civil, profisso, domiclio, nacionalidade) das partes (mas, note-se bem, nada impede que a especializao subjetiva lacunosa no ttulo ordinrio se complete com documentos acessrios idneos); 3 interveno e outorga das partes;

4 exposio (pode dizer-se parte antecedente, sntese expressiva das premissas do negcio jurdico: nessa parte descreve-se o objeto do ato, justifica-se a disposio, descreve-se o imvel, indica-se-lhe a situao real, determina-se-lhe o valor Gimnez-Arnau, 630 ss.; Emrito Gonzalez, 201 ss.; Chico y Ortiz e Catalino Ramrez, 209 ss.); 5 estipulaes ou parte dispositiva (concluso da exposio, conseqente das premissas do negcio jurdico, em que se establecen los acuerdos, pactos y modalidades del negcio jurdico que la escritura se propone solemnizar GimnezArnau, 643); 6 originalidade do documento, que no pode ser exibido em cpia reprogrfica; tambm no se autoriza a utilizao (enquanto substitutiva de ttulos ordinrios ou principais) de certificados de registros conservatrios; 7 para as escrituras tabelioas, entre outras questes particulares: competncia do notrio, ausncia de impedimentos notariais patentes (Pelosi, 164 ss.), observncia do procedimento (leitura, correes e entrelinhas regularmente ressalvadas), subscrio do traslado pelo notrio ou seu substituto legal (Costa Magalhes, 23); 8 para os ttulos privados: sua subordinao aos limites legais (art. 134, Cdigo Civil), reconhecimento dos autgrafos dos intervenientes, comparecimento de testemunhas, datao; 9 a apresentao de documentos acessrios. Muito mais se poderia relacionar (p. ex., o tema de rasuras em matria acidental, o das abreviaturas e o das abreviaes, o dos espaos em branco, o das assinaturas a rogo, o da presena de impresso dactilar, o dos documentos estrangeiros, o da autorizao judicial, etc.), mas isso no condiz com os limites a que nos propusemos. Bastam essas referncias.

e) A expresso verbal. Ao lado de uma compreenso do sentido normativo da lei e antes ainda da tarefa interpretativa (mediao entre a norma e a realidade), impe-se ao registrador a compreenso da causa, equivalente especfico da diagnosis del hecho (na linguagem de Castn) ou do tratamiento jurdico del hecho, no dizer de Vallet. O cotejo mediador entre a norma e a causa supe a prvia compreenso de ambas, e seu entendimento

passa por isto que Bernanos, por uma de suas personagens, dizia ser uma imensa desgraa humana: a incapacidade da palavra, sua insuficincia, sua deficincia significativa, sua menor claridade. Dnio Garcia (83) observa que a linguagem natural adotada pelos juristas (e, mais alm, se pensarmos nos ttulos particulares, elaborados por juristas in eventum) frtil em problemas semnticos, no s em razo da multiplicidade de significados que em regra acompanha o uso vulgar, mas sobretudo porque o Direito no recebe pura e simplesmente as palavras da linguagem comum, mas as transforma, e, prossegue o Autor (84), referindo-se ao ideal da univocidade da linguagem jurdica, se ainda a linguagem das cincias exatas no elimina a incerteza, embora a reduza, como pretender que a ambigidade seja de todo eliminada no mbito do Direito? Compreender a causa registral desvelar sua realidade: ir do termo ao conceito formal, para descobrir o conceito objetivo. este o que mais conta, no a expresso deficiente; vale o dictum, enquanto expresso do actum; vale a substncia, no o nomen iuris: comodatos onerosos, vendas e compras gratuitas, condies que so encargos, locaes que so enfiteuses... O que se qualifica em ordem ao registro a causa, no sua isolada expresso verbal, contanto que aquela se desvende certamente da inteleco do documento exibido.

f) Capacidade dos outorgantes e validade dos atos dispositivos. Sob essa rubrica mais ampla, indicam-se no apenas a capacidade jurdica (arts. 2., 4. e 10, do Cdigo Civil) e a capacidade de agir (arts. 5. e 6., do Cdigo cit.) dos que intervm na instrumentao da causa, especificando-se temas como o da representao (p. ex., arts. 17, 84, 384, V, 426, I, Cdigo cit.) e o da assistncia (arts. 384, V e 426, I, Cdigo cit.), mas igualmente outras circunstncias dimanantes de seu estado civil ou de sua condio pessoal que exeram influxo na legitimao e no poder de disposio necessrias para levar a cabo os atos e negcios jurdicos (p. ex., nacionalidade, existncia de proibies legais, suficincia de um poder de representao voluntria, aptido do representante legal) (Dez-Picazo, 318, 319). Pense-se na indisponibilidade de bens, na ausncia, na interdio, na emancipao, nas restries de aquisio de imveis rurais por estrangeiros, nas aquisies pretendidas por esplios

(tema que pende, entre ns, de importantssimas distines), massas falidas e condomnios em edifcio, etc. A matria deve ser particularmente examinada desde a perspectiva do direito posto, sobretudo com a distino entre nulidade e anulabilidade dos atos jurdicos, na medida em que so nulos os praticados por pessoa absolutamente incapaz (n. I, art. 145, do Cdigo Civil) e anulveis (n. I, art. 147, Cdigo cit.) bem por isso ratificveis (arts. 148 e 149, do Cdigo Civil) os feridos de incapacidade relativa do agente. No primeiro caso, cabe a desqualificao, por admitido o exame oficial (art. 146, do Cdigo Civil); no segundo, entretanto, certo que a anulabilidade no se pronuncia de ofcio e no tem efeito antes de julgada por sentena (art. 152, do Cdigo cit.), invivel seu reconhecimento no juzo qualificador. Nesse sentido e entre ns, a doutrina, indicada j por Afrnio de Carvalho (257), de Tito Fulgncio (322) que Carvalho Santos (453) abona , de Pontes de Miranda (279), do mesmo Afrnio de Carvalho (embora no a prefira de lege ferenda: 257); veja-se ainda Valmir Pontes (98, 99); entre os doutrinadores estrangeiros, confira-se Dez-Picazo (322, 323); contra: Philadelpho Azevedo (53) e Costa Magalhes (23); distinguindo, Serpa Lopes (349), para admitir a desqualificao por incapacidade relativa ou deficincia extrnseca do ato, recusando-a quanto s anulabilidades derivadas de vcios volitivos. Como quer que se projete a questo, no plano da convenincia de um sistema registral hgido (em todo caso, haveria muitos aspectos a examinar), o fato que, diante do direito posto, no se pode retirar efeitos aos atos anulveis enquanto no houver sentena que assim os julgue; calha observar que a diviso entre atos nulos e atos anulveis se apia no critrio da prevalncia do interesse pblico (para os primeiros) e do interesse individual (quanto aos segundos), no se justificando que, margem daquele nvel de interesse, o registrador se ponha em custdia de um interesse parcelar, rompendo a imparcialidade de sua atribuio sem justificativa de matiz pblico. Ademais, ao menos se se pensa na publicidade declarativa, a inscrio no aumenta a eficcia documental, seno que torna cognoscvel mais facilmente um excesso de eficcia exgena (fora probante absoluta do ato pblico), que prejudica o trfico jurdico (Rodrigues Adrados, 64), o que at, pois, recomendaria a preferncia de sua efetivao.

g) Problemas fiscais e urbansticos.

Antes da vigncia do Decreto 18.542, de 24.12.1928, Tito Fulncio (323) ensinava que o ttulo com deficincia meramente fiscal no comportava desqualificao, com que, ao cabo, compreendia a norma do art. 1.137, do Cdigo Civil, sob a ptica do preponderante interesse do comprador (art. 677, par. nico, do Cdigo cit.). Com o advento do Decreto citado e a legislao posterior (v.g.: Regulamento de 1939, art. 15; Dec.-lei 58, de 1937, art. 1., IV; Lei 4.591, de 1964, art. 32, a e c; Lei 6.015, de 1973, art. 289), mais no se pode entre nos sustentar o antigo entendimento do jurista mineiro, em que pese a sua preservao de lege ferenda. Nesse sentido, a correta concluso XIX declarada na carta de Buenos Aires: Los Estados deben evitar la sancin o derogar la vigencia de normas que restrinjan, limiten o demoren la registracin, sin perjuicio de arbitrar los medios idneos para garantizar el cumplimiento de sus disposiciones administrativas y tributarias (I congresso Internacional de Direito Registral, 1972). Quanto ao reflexo registrrio de temas urbansticos fundamentais parcelamentos, reparcelamentos e limitaes edificao (Chico y Ortiz, IV, 481 ss.) , no possvel perder de vista o conflito doutrinrio e ideolgico que se encontra radicalmente na questo, instalado no exerccio da propriedade imobiliria privada. No se quer afirmar, de um lado, uma confiana extrema e feiticista na absoluta liberdade do trfico predial; mas, de outro, o remdio com que se diga corrigir o espontaneismo del mercado (Martn Mateo, 1.245 ss.) somente se legitima enquanto no vise negao do prprio direito de propriedade, freqentemente convertido em mera e caricaturada funo social. O direito urbanstico parece ser o desaguadouro de j frustrados ataques ao domnio privado, com que, pretextando a ordenao social do solo urbano, no raramente se desordena a propriedade. interessante observar o que, ainda em nossos dias, vem ocorrendo no mbito das locaes, principal frmula de soluo do problema habitacional moderno (Vallet de Goytisolo, V, 546), em que sucessivas intervenes estatalistas no mercado tm conduzido diminuio das ofertas de imveis; ora, os fatores restritivos da elasticidade da oferta conduzem ao empobrecimento social: preos polticos, preos coativos com reajustes limitados ou obrigatrios , preos nomercantis, sob o color da utopia do preo justo (Lamsdorff-Galagane, 75, 199), diminuindo a quantidade de intercmbios, impedem que a elasticidade da oferta atue como um natural mecanismo corretor do mercado: ou seja, a pretendida correo estatalista do mercado o principal impedimento de sua correo. O mesmo vcio de

inelasticidade da oferta que se aponta para o capitalismo privado monopolista, por evadir a concorrncia fundamento da elasticidade da oferta , deve ser reconhecido (e acaso com maior vulto) tanto no capitalismo estatal monopolista, quanto no aambarcamento do controle de preos; no , pois, sem razo que regimes estatalistas se apresentem como herdeiros dos monoplios capitalistas privados, certo que o resultado de todas essas monopolizaes o alheamento da sociedade do mtuo enriquecimento no intercmbio (Lamsdorff-Galagane, 75, 76). Muito freqentemente, afirma-se, em nossos tempos, a funo social da propriedade, com que, se diz, esse direito h de suportar limitaes e restries em vista de sua ordenao ao bem comum. Pode lembrar-se a propsito, ainda hoje, antiga lio de Vareilles-Somires, que ao princpio do sculo sintetizava: La propriet est seulement le droit de tirer d'une chose tous ses services sauf exceptions. (...) Sur la chose, le propritaire peut tout, except certains actes (...) (444). Respondem essas excees tanto natureza das coisas, e ento se diz que o exerccio do direito de propriedade suporta limitaes impostas pelo direito natural, quanto ao direito positivo, em que, pesadas as circunstncias concretas, melhor se ordena o exerccio do domnio realizao de sua funo social, a que tambm, entre ns, se refere a vigente constituio da Repblica (art. 5., XXIII; art. 70, III). Ento se fala em restries de direito normativo. O que se deve examinar se as restries das leis no terminam por vulnerar, com excessos reprovveis, o direito de propriedade privada que necessrio vida humana (necessarium ad humanam vitam Santo Toms, Suma Teolgica, Q. 66, art. 2., respondeo). Se certo que as limitaes e as restries so, em princpio, igualmente necessrias vida humana, bastando recordar, com Messner, que a primeira funo social da propriedade privada a delimitao clara entre o que de um e o que de outro (1.240, 1.241), que indispensvel para a paz social, no menos correto que as restries (de finalidade urbanstica ou no) que se imponham em nome da funo social do domnio so sempre posteriores determinao histrica da essncia da propriedade e respeitosas dela. (Acrescente-se, de caminho, que impende evitar o demasiado dos requisitos administrativos para a inscrio predial, exagero que fomenta o clandestinismo imobilirio.)

Qualificao dos ttulos judiciais

Vistas uniformes, entre ns, na doutrina e no que, com Lpez Medel, se pode chamar (sem extrapolaes quanto natureza da funo) de justia registral, conduzem admissibilidade da qualificao dos ttulos de origem judicial. O apoio que se possa buscar na doutrina estrangeira [p, ex., a espanhola: Roca Sastre (271 ss.), Lacruz (I, 396), Hernndez Gil (151, 152), Cosso y Corral (172, 173), Cano Tello (122, 123), Mena y San Milln; e a argentina: Garca Coni (III, 124, 125), SCOTTI (II, 593 ss.)] tem certamente a dificuldade de que as respectivas leis de regncia contm prescries que no encontram similar no direito brasileiro vigente. Isso por si s j explica a menor extenso com que a matria vem cuidada em nossos doutrinadores, em que pese ao reconhecimento da pertinncia da qualificao registral dos ttulos judiciais (p. ex.: Serpa Lopes, 355; Afrnio de Carvalho, 249 ss.; Walter Ceneviva, 128). Ressalve-se, porm, que a Lei argentina 17.801, de 28.6.1968, exige uma considerao sistemtica de dois dispositivos gerais (arts. 3. e 8.) para assentar os traos da qualificao dos ttulos judicirios, ao passo que o Regulamento Hipotecrio da Espanha contm norma especfica; em ambos os casos, como quer que seja, h maior amplitude normativa do que no direito brasileiro. Se no se pode falar, propriamente, em que haja no Brasil um direito pretoriano ordenador dessa qualificao registrria dos documentos judiciais, at porque a lei regente autoriza quodammodo admiti-la (p. ex., arts. 221, IV, 222, 225 e 226, da Lei 6.015, de 1973), adequado reconhecer que a especializao desse direito de origem Judiciria. O exame de julgados relativos matria conduz impresso de que as decises no refletem diretamente o influxo do direito e da doutrina estrangeiros. Antes (e o afirmo dentro de limites informativos que preciso ressalvar sempre bom advertir que no Brasil h mais de duas dezenas de justias registrrias estaduais mas o afirmo tambm com o peso de uma considervel experincia judicante nessa rea), parece que a elaborao desse complemento especializador dos requisitos e da extenso do juzo qualificador de ttulos judiciais se ensejou de modo autnomo, luz de princpios e regras gerais, sem excluir sequer os mais remotos (no nvel do direito civil, processual

civil, constitucional, tributrio, administrativo e at penal incluso normas de seu processo). A despeito dessa autonomia formativa, os resultados a que se podem sintetizar as concluses acaso, com abstrao dos julgados que, exceptivamente, e, no limite, algumas vezes sob a escusa de peculiaridades vertentes, se afastam de um paradigma redutor no discrepam, no geral, da doutrina estrangeira invocvel (sobretudo a espanhola e a argentina; seria em todo caso interessante estudar se o descabimento de adoo entre ns da doutrina alem, resumida a qualificao germnica ao negcio abstrato, sem atingir a causa, teria conduzido nossos primeiros jusregistralistas a encaminhar-se via autnoma indicada). Quatro temas fundamentais podem ser retraados (e discutidos) no plano da qualificao de ttulos judiciais: 1 a verificao da competncia judiciria; 2 a apurao da congruncia do que se ordena ao registro com o processo respectivo; 3 os obstculos registrais; 4 as formalidades documentrias. Examinar-se-o brevemente aqui os trs primeiros pontos, j cogitado atrs o ltimo num mbito mais genrico.

a) Competncia. De consonncia com o Regulamento Hipotecrio espanhol, art. 100 (at novembro de 1982 com a vigncia do Real Decreto 3.215 , correspondia ao art. 99), o primeiro tema do juzo qualificador dos ttulos judiciais o da competncia da autoridade judiciria em que se formaram (Mena y San Milln, 56; tambm no direito argentino: Scotti, II, 605). Diz com razo Mena y San Milln (59) que es indiscutible que el Registrador tiene que establecer antes de practicar operacin alguna, si lo que se establece o manda est realmente establecido o mandado. A diviso da competncia e particularmente sua estimativa enquanto matria de objeo deriva do direito posto (constitucional, processual civil e organizatrio, da justia) e guarda extrema relevncia para a qualificao. certo que, ainda no direito brasileiro, a competncia da autoridade judiciria em que se forma o ttulo inscritvel deve ser apreciada pelo registrador, que, no entanto, apenas se limita ao exame da

competncia absoluta. Isso tambm pode sustentar-se na Espanha, como fazem ver, mencionando deciso da Direo Geral dos Registros e do Notariado, os anotadores da Legislacin Hipotecaria da Editorial Colex (Madri, 1988, 240): cabe la sumisin de las partes a un determinado Juzgado, bien expresa, bien tcitamente, en cuyo caso no puede el Registrador apreciar incompetencia del Juez, ya que ello supondra erigir al primero en defensor de los intereses de las partes, que stas pueden ejercitar en la forma que estimen ms oportuna. Na mesma direo, Scotti (II, 606), invocando o apoio de De La Rica y Arenal e da X Reunio Nacional de Diretores de Registro da Propriedade, realizada em Bariloche, 1973. No processo civil brasileiro em vigor, a competncia relativa, no que respeita s partes, s pode ser argida mediante exceo, temporalmente limitada (no se exclui, contudo, a prioridade lgica e cronolgica da objeo, sempre judicial, desde que ausente ato decisrio: a competncia, matria de ordem pblica, o primeiro dado de aferio epistmica no processo). Em todo caso, enquanto interesse preponderantemente s partes, o tema da incompetncia relativa no pode ser apreciado pelos registradores, em afronta da prorrogao legal (cfr. arts. 102, 112 ss. e 304 ss., do Cdigo de Processo Civil).

b) Congruncia. Impende distinguir a congruncia dos julgados, numa perspectiva processual, e a congruncia do ttulo amparador do registro com o julgado que o enseja, matria que se situa no nvel registral morfolgico. Com efeito, a questo da congruncia dos julgados, em si mesmos considerados, inserta-se no mbito do princpio processual do dispositivo, na medida em que as partes dominam no apenas o direito substancial que almejam deduzir em juzo, mas igualmente os direitos processuais que pretendem exercitar, e seu possvel maltrato matria jurisdicional, que no pode submeter-se aferio registrria. Certamente, no cabe aos registradores nenhuma funo rescisria dos efeitos inscritveis dos julgados, a pretexto de sua incongruncia processual, porque semelhante atribuio usurparia a competncia jurisdicional (Scotti, I, 610 ss.). ( conhecido um caso em que, julgada extinta a usucapio aps a justificao liminar, a Superior Instncia, malferindo a congruncia de alada, declarou de logo a aquisio pretendida, em acrdo que passou

em julgado; prevaleceu o correto entendimento de que o registrador no poderia acenar ao vcio processual, cabendo aos interessados a via rescisria ou a reivindicatria.) Diversamente, pode cogitar-se de uma incongruncia morfolgica do ttulo (formal) em relao sentena ou ao acrdo a que se vincule. J no se trata de analisar uma incongruncia processual, mas de relacionar eficazmente o ttulo deciso judiciria. Ali, o ngulo de exame causativo, respeita normalidade da deciso; aqui, de efeito, de relacionao entre o ttulo formado e o julgamento que o propiciou. Seria possvel, em todo caso, anotar, entre ns, alguns precedentes que, prima facie, sugeririam ptica e soluo diversas. Tome-se o exemplo, mais de uma vez emergente, de processos divisrios com ordenaes inscritveis de carter demarcatrio: a extrapetio espcie da incongruncia objetiva, de natureza manifestamente processual, e no pode subordinar-se ao controle registrrio. Para evadir a alterao produzida com maltrato da congruncia processual, no preciso (nem possvel) fulcrar-se nela, bastando que se objete com o princpio do trato sucessivo (vale dizer, para a hiptese, a ausncia, no ttulo, de meno de efeitos contra os confinantes da linha demarcanda); no se cuida de estimar causativamente a incongruncia subjetiva, mas de impedir que se vulnere a consecutividade tabular.

c) Obstculos registrais. No falta, entre ns, apoio normativo genrico a que o registrador considere os bices postos pelo registro vigente s inscries dos ttulos judiciais, particularmente nos planos da consecutividade do trato (arts. 195 e 237, da Lei 6.015, de 1973), da especialidade objetiva ( 2., art. 225, da Lei cit.) e da prioridade (arts. 186, 189 e 190, da Lei cit.). Observa com razo Mena y San Milln (103) que, nesse passo, se puede llegar a esterilizar el fondo mismo de una resolucin judicial, sin que ello implique juicio sobre su esencia determinadora. Parece este o ponto azado para fazer aqui uma nova recorrncia, que ponha em particular destaque a importncia dos princpios registrais no mbito da ordem jurdica. preciso ter presente que a manifesta insuficincia do normativismo ensejou reaes to voluntaristas e nominalistas, ao cabo, quanto o o positivismo legalista. idia de um conjunto de leis dos fenmenos sociais que, maneira das leis fsicas, induzisse solues ordenadoras pouco menos que absolutas, sucedeu a comprovao de que a

irrepetibilidade dos fatos refugia das regras objetivantes: a cada fato seria possvel, ento, corresponder uma nova lei, de sorte que a acumulao ftica rendia ensancha hipertrofia regulamentar, sujeita a uma contnua insuficincia: esse nominalismo extremo terminaria por desembocar em variantes irracionalistas (p. ex.: propositado circiterismo normativo, correntes de direito livre, direito alternativo) ou no mtodo tpico, que, na tentativa de suplantar a deficincia do normativismo, recaram em vcios acaso piores. [Quanto jurisprudncia tpica, poder-se-ia para logo dizer, com Flume, que o pensamento jurdico sempre um pensamento problemtico, de modo que o reconhecimento da existncia de problemas, raiz da cincia e das solues jurdicas, no importa numa novidade da tpica moderna, nem implica a negao do pensamento sistemtico; demais, no correta a identificao simplista do pensamento sistemtico em geral com o pensamento axiomtico, de sorte que pensamento problemtico e pensamento sistemtico no tm de modo algum de excluir-se um ao outro (Larnz, 186); demais, a tpica impraticvel na medida em que se ligue retrica, pois o indagar pelo justo no nenhum problema de pura retrica, por muito que sempre se possa alargar tambm esse conceito (Canaris, 255); alm disso, se se prescinde do direito normativo, abrindo-se ensejo a que o aplicador eleja arbitrariamente o topos adequado ao caso, h o risco de ele concorrer ao irracionalismo judicirio (Menezes Cordeiro, 52; a menos que se aferre a princpios primeiros da razo prtica e s concluses ticas, a exemplo dos juriconsultos romanos Vallet, II, 158, 159 o que conduziria, fatalmente, a uma tica abstrata): mas, ao contrrio, para alcanar decises corretas, o juiz (principalmente mas no s: tambm o registrador, o notrio, em geral todos os operadores jurdicos)) o juiz deve proferir uma deciso que se harmonize, em primeira linha, com as regras do Direito positivo e com os princpios de valor que lhe subjazem, e por isso precisa mais estendidamente de uma cincia jurdica que no lhe d a conhecer s as diversas regras e proposies decisrias, mas lhe revele tambm as valoraes que a estas subjazem, as suas relaes, graus de hierarquia, dependncias e limitaes recprocas, e o jogo combinado das proposies jurdicas fundamentais (princpios), dos institutos jurdicos e das regulamentaes (Larenz, 185); se a jurisprudncia tpica procura reatualizar a tica, deve reordenar-se menos como artifcio retrico do que como arte a servio da eqidade e, em todo caso, dirigir-se ao legislador de preferncia ao julgador.]

A apreciao metodolgica dos princpios registrais deve engastar-se nessa visualizao mais ampla do saber jurdico: a circunstncia de o ponto central da metodologia registrria ser a qualificao (a soluo justa, correta ou segura) no implica o propositado desconhecimento dos limites postos pelo direito normativo, sob a escusa de supostas previses injustas. Ao reverso, essa incluso do juzo qualificador na base da metodologia do registro responde ao trao teleolgico que o justifica: a conferncia da segurana jurdica, enquanto fulcrada no direito positivo. Isso deve referir os princpios registrais, numa linha acentuada, ao direito normativo, sem, contudo, perder a considerao: 1 da sindrese e da tica, enquanto forneam indicaes para a compreenso da norma; 2 - e, quanto aplicao, da total considerao da realidade; assim, no se trata de separar princpios a partir de uma deduo da lei positiva, mas de, sempre conformes a essa lei, estabelec-los compreensivamente luz dos princpios sinderticos, das concluses da cincia moral, do relacionamento inter-sistemtico e dos princpios gerais do direito. No se recusa que a descoberta de problemas e a evoluo subjetiva dos princpios estejam em ntima relao (Chico y Ortiz, V, 828 ss.), mas a soluo justa salvo o extremo de uma ofensa ao direito natural ou a lacunosidade normativa passa pelo direito positivo (Santo Toms, Suma Teolgica, IIa.-IIae., Q. 57, art. 2., passim). Nesse plano, pe-se em evidncia uma tenso, ao menos aparente, entre o justo (enquanto resultado de uma atuao jurisdicional) e a segurana jurdica assinada pelo registro. No se trata, por certo, de sobrepor a ordem da segurana determinao da justia, mas de afin-las, de modo que o justo se confira dentro de uma ordenao segura, formalmente segura. Longe, pois, de sublinhar uma antinomia inexistente entre justia e segurana jurdica, a considerao dos obstculos registrrios ( luz de seus princpios) para a inscrio de ttulos judiciais resulta numa plena realizao do bem comum, certo que justia e segurana jurdica no se atualizam em contraposio. No se est a afirmar que se deve fazer isto ou aquilo unicamente porque se deve, unicamente porque a lei obrigatria, mas que se deve fazer o que a lei determina enquanto contm o justo natural ou o justo positivo (estamos longe, pois, do formalismo kantiano, de cujo esplio o positivismo jurdico soube aproveitar-se). Mas, em definitivo, quando se acena a um direito formal, o que se almeja o efeito protetivo da forma, com a preexcluso de conflitos (Roubier, 91 ss.), no porque se deve cumprir a

lei, mas por sua referncia a um aspecto material (a prescrio do justo ou do certo, natural ou positivo; no falta razo a Javier Hervada (306) quando diz que o direito de Kant no es un derecho para personas, sino un derecho para esclavos). *** No que respeita ao trato sucessivo ou consecutivo, podem claramente invocarse os motivos ltimos da segurana jurdica, a justificar o relevante papel de custdio tabular que se impe ao registrador no juzo de qualificao, porque no seria de admitir que o legitimado registral tivesse vulnerada a situao jurdico-real mngua de uma disposio regularmente substituda pelo Judicirio (equivale a dizer que,

morfologicamente, o ttulo h de afetar de modo expresso o titular registral, ainda que no caiba o controle registrrio de sua citao no processo). Pe-se dessa maneira uma tutela oficiosa do interesse do terceiro hipotecrio e da eficcia defensiva do registro. Nesse mbito que se devem situar as freqentes desqualificaes por afronta da consecutividade. Note-se, para logo, que os obstculos (melhor se diria: as garantias) postos pelo trato sucessivo no visam apenas nem primeiramente segurana dinmica. Por certo, dizem-lhe tambm respeito, mas o principal objetivo do sistema publicitrio a proteo do legitimado tabular, a segurana esttica. Havamos j afirmado essa predominncia (com os olhos mais certamente postos na publicidade constitutiva): a segurana dinmica esperada do registro permanece, em certo aspecto, exterior tbula, e, de outro lado, restringida ao passado: antes da aquisio dominial ou a constituio de direito real menor ela simples confiana nos efeitos da segurana esttica; depois da inscrio aquisitiva, ela s ressona em relao ao pretrito (na eventualidade de litgios sobre direitos anteriores), porque o adquirente ou credor com garantia real, uma vez inscrito seu ttulo, passa a gozar da proteo contempornea decorrente do direito posicional adquirido (A Constituinte e o Registro de Imveis, cit. 21-22). No se nega que a relevncia e o mecanismo do trato consecutivo sejam histricos (Roca Sastre, Lacruz) e no apenas derivados do derradeiro fato jurdico (at porque o objeto da publicidade a situao jurdica, no o fato Ferreira de Almeida, 178 ss.), e tampouco que isso importa na proteo do trfico; o que se quer afirmar a superior finalidade da segurana esttica, em que se apia a dinmica (Vallet, IV, 327, acentua a circunstncia de que a principal garantia do trfico a titularidade dominial e conclui: La seguridad

dinmica del trfico se apoya as en la seguridad esttica de la propiedad). possvel estimar um tanto exagerada a afirmao de Caperochipi, no sentido de que a propriedade o princpio epistemolgico de todo o direito acaso, o exagero se corrigiria com dizer que de todo o direito real , porque o confronto do socialismo jurdico (e de outras concepes ideolgicas) com o direito clssico ou tradicional permite configurar outros e relevantes conflitos especficos: p. ex., divrcio, amor livre contra o matrimnio monogmico; aborto, eutansia contra o direito vida; heteronomia de vontades contra sua autonomia, no plano obrigacional; estatalizao da herana contra sua transmisso; administrativizao dos direitos contra sua pluralidade elaborativa; auto-suficincia do direito positivo contra o direito natural; irracionalismo judicirio contra o direito positivo (V. Urquieta, 63 ss.). Haver, pois, tantos fulcros epistmicos quantas sejam as "zonas de combate" entre a concepo do direito clssico (ou tradicional) e as vrias concepes ideolgicas modernas. certo, no entanto, que a questo mais relevante, na disciplina e nas situaes jus-reais, a da propriedade, impondo-se sua presena na raiz dos direitos limitados e na da segurana dinmica. Ademais, cabe dizer, com Lacruz (II, 382), que o trato sucessivo no um suposto necessrio ao exerccio do atributo de disponibilidade, mas simples requisito de inscrio, enquanto protetivo formal da titularidade dominial resultante da legitimao tabular. Ou, nisto de Ferreira de Almeida (233): o trato consecutivo a transposio tcnica para o registro de uma condio de validez do ato dispositivo. Nessa perspectiva, cmodo vincular a especialidade ao trato sucessivo, sobretudo se aquela se considera em seu plano objetivo. que a consecutividade imobiliria deve necessariamente abordoar-se a um objeto (imvel), determinado e especializado: Determinar essa substncia corprea indivdua identific-la por algumas das categorias ou predicamentos que nos dizem qual o modo de ser da substncia (nosso Do controle da disponibilidade no parcelamento do solo, cit., 3). Singularizar quantidade, figura e ubiquao dos imveis especializar o objeto sobre o qual se estabelece em algum aspecto a situao publicada: a consecutividade, ao cabo, se desenvolve nesse plano relacional que supe necessariamente. (Avulta a importncia da especialidade objetiva, porque, na medida em que a base do sistema registrrio seja o imvel, ele especializado o critrio atrativo das inscries; sob o aspecto da eficcia registral, a consecutividade aparece mais vultosa porque revela, sobretudo, o

domnio, e a via de atuao quer da f pblica, quer da legitimao embora no necessariamente (Pea y Bernaldo de Quirs 106).) Tanto o trato sucessivo, quanto a legitimao registral (ou a f pblica, se o caso) supem a base objetiva especializada, no apenas porque prevalece o interesse gnoseolgico no mbito jus-real (vale dizer, direito sobre res corprea e determinada; essencialidade da inerncia), mas tambm porque a deficincia na publicidade de efeitos acaso mais graves para o trfico do que a ausncia dela. Nesse plano, pe-se a distino entre a situao publicitria apenas formal e a situao publicitria material: naquela, a lacunosa enunciao tabular no permite extrair do registro sua integral eficincia (trata-se de defeitos de determinao e especialidade, objetiva e subjetiva). A circunstncia de comumente se preservar a validez formal do assento e, em certos casos, admitir a seqncia matricial a partir de transcries com vcios de especializao imobiliria (mas no de determinao!) derivada de uma razo de poltica fundiria: o que acrescentaria, eficazmente, a matriculao que j no tivesse efeitos na transcrio? Diversamente, quando se trate de segregaes prediais: o suposto fortalecimento do trfico imobilirio no se faz custa do sacrifcio da segurana esttica, nem com adrede risco de engendrar maiores dvidas que as antes inrregularmente assentadas (cfr. nosso Do controle da disponibilidade no parcelamento do solo, cit., passim). Ademais, ainda, dos obstculos postos quanto especialidade subjetiva (com particular ressonncia dos direitos matrimonial e sucessrio), reala o bice transitrio oposto pela prioridade. Afrnio de Carvalho (383, 384) viu muito bem essa transitoriedade obstativa e no reconheceu eficcia persistente na prenotao: Se, de dois ttulos sucessivamente protocolados, mas colidentes, o registrador faz a inscrio do que foi numerado depois, a inscrio prevalece, no obstante, sobre o protocolo. certo que o protocolo regula a prioridade, mas o faz internamente, de sorte que, desrespeitada pelo registrador, subsiste, apesar disso, a vantagem obtida irregularmente pelo segundo ttulo com a inscrio, porque esta que regula externamente a posio dos direitos, em face da qual terceiros os adquirem pela confiana que lhes inspira a aparncia registral. (Como adverte Pontes de Miranda, tambm acentuando que a prenotao assegura apenas internamente a prioridade para o registro, o vcio da inscrio no prescinde do contraditrio e da jurisdicionalidade; entre ns,

freqentemente, a requalificao registrria, por isso que judicial, deixa nessa matria transparecer uma vocao jurisdicional.)

Agentes, prazos e recursos da qualificao registral Breve anotao crtica

Haveria muito o que escrever a propsito dos agentes, dos prazos e dos recursos da qualificao registrria, mas no parece oportuno cogitar mais amplamente desses pontos. Reduzo-me a umas poucas referncias. No que respeita aos agentes, e de consonncia com nosso direito normativo, preciso acentuar a natureza e os lindes da requalificao judiciria. No se passa, margem do dispositivo e do contraditrio, de um juzo prudencial sui generis para um ditame jurisdicional, seja quanto aos efeitos, seja quanto matria de discusso, sua perspectiva e suas provas. porque, muita vez, no se sublinha essa caracterstica que se v uma insinuao jurisdicional no mbito das requalificaes registrrias. compreensvel que os juzes deixem aflorar sua mais digna vocao, a da jurisdicionalidade, mas (quando o que se faz requalificar no plano registral) isso confronta com os mais estritos limites de legalidade em que se move a qualificao registral (ressalve-se a exceptiva da parte final do art. 198, Lei 6.015, cit.). Quanto ao prazo para o juzo qualificador, preciso (de lege ferenda) distingui-lo do prazo de validade da prenotao, em cuja extenso se cuidar de eventual saneamento dos ttulos. A lei vigente no fez a distino (art. 205, da Lei 6.015, cit.), e o trintdio previsto, abrangendo qualificao e prenotao, conduz deficincia (quando no ausncia) de tempo para o saneamento. (Em So Paulo, Jos Renato Nalini e outro dispuseram, em provimento, a diviso do prazo legal, de modo a propiciar tempo til para a regularizao dos ttulos durante a vigncia de sua protocolizao, mas parece convir estabelec-lo na lei.) Por fim, quanto aos remdios contra a desqualificao (e sem prejuzo de pretenses jurisdicionais e at mesmo do mandado de segurana em todo caso, a exigir disciplina singular e explcita), cabe anotar que, ao lado da desprocessualizao

do recurso da dvida (para espancar a interferncia jurisdicionalizante; V. Benedito Silvrio Ribeiro e outro, 18), parece convir a previso da dvida doutrinria.

Nota final

Trabalhei faz duas dcadas com um jornalista portugus que, de dono do Dirio de Luanda, com a revoluo marxista em Angola, veio para o Brasil com a caneta, a liberdade e duas mudas de roupa; fomos amigos em tempos difceis ou, como se diz em Portugal, "de cortar a mesma cdea" mas com fundas, firmssimas divergncias de pensamento; ensinou-me um bocado esse Pereira da Costa, que (para sua surpresa, justo ele que, infludo do existencialismo de Sartre, era um ateu convicto), o bom Deus j convocou a julgamento. Lembra-me dele que, certa vez, terminava de imprimir-se o jornal, com uns tantos artigos do portugus, que no se dera o trabalho de sequer olhar para os ttulos impressos; sua explicao diante deste indiscreto inquisidor veio fulminante: ele era pago para escrever, no para ler o que escrevia. Eu, ao contrrio, tenho a mania de ler o que escrevo e de implicar com o que leio, reconhecendo-me naquele grupo de simples arrumadores de letrinhas, a que se referiu Gustavo Coro (Quanta letrinha acumulada! quantas baldadas tentativas de dizer o indizvel!). Por isso, de bom grado me lanaria a reescrever todo este pequeno estudo, se no fora para, terminada a recomposio, reestud-lo uma e outra vez, numa implicncia sem fim: passaria a vida reescrevendo tudo como disse algum a propsito de um livro que a admirvel Rgine Pernoud tencionava reelaborar. Contentome com o esboo de uma tarefa notoriamente infinda e inacabvel, desde que se conte a meu favor a submisso realidade ao Ser e ao Bem , essa experincia das coisas experimenta de rebus , com que possvel chegar inteligncia dos princpios universais das cincias (Santo Toms, Suma contra os Gentios, Livro II, cap. 83), esse mtodo realista que, sem desprezar futuras emendas, os esclarecimentos, os aprofundamentos (eu me recordo da orao de todos os dias: da mihi intelligendi acumen, retinendi capacitatem, addiscendi modum et facilitatem, interpretandi subtilitatem, loquendi gratiam copiosam), se pe to apto j para confrontar com a

atualidade: as solues ticas e jurdicas (esta a perspectiva genuinamente crist, como faz ver Eric Voegelin) no tm que responder a valoraes subjetivas, quando podem e devem assentar numa elaborao metafsica apoiada, emprica e criticamente, na realidade das coisas. Assim, quando se pensa descobrir um caminho inteiramente novo, descobremse o novo e o velho, o passado que se faz presente "e tem virtude para fazer-se futuro": abre-se a cincia s prprias tradies.

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