Acheter un terrain ?

Choisir son terrain en connaissance de cause.

Il faut viter dacheter un terrain construire sans connatre le cot financier rel de cette opration, mais galement de toutes les autres, venir. Pour chiffrer tout cela, mais galement conforter au mieux son acquisition, voici 15 points garder lesprit :
1. Ne pas mettre la charrue avant les bufs

Avant de sengager, une visite chez son banquier simpose. Il dterminera le budget ne pas dpasser, le montant maximal que lon peut emprunter et les conditions les plus adaptes de ce crdit (taux, dure, formule de remboursement, etc.). En plus du prix du terrain et des constructions, il faut tenir compte des frais notaris lis l'acte d'acquisition et de crdit hypothcaire, dont la majorit est perue au nom et pour le compte du fisc. Pour les constructions, le taux de TVA, de 20 %, est calcul sur la valeur de celles-ci. Doivent tre intgrs dans le budget les ventuels frais de mesurage, d'tude de sol, de voirie et les honoraires darchitecte. Par scurit, on provisionnera galement un supplment de l'ordre de 10 %.
2. Le terrain lui-mme

Le terrain lui-mme doit faire lobjet dune attention toute particulire. Actuellement, les terrains btir deviennent de plus en plus convoits. Afin de se faire une ide du march, il est conseill den visiter plusieurs avant de sengager, de prfrence accompagn de son architecte. En effet, face chaque terrain, beaucoup de questions doivent tre poses, dont certaines techniques. Quelle est son orientation ? Prsente-t-il une dclivit ? Est-il constructible ? Existe-t-il une tude de sol ou faut-il la commander ? Prsente-t-il une dclivit ? Fait-il partie dun lotissement ? Ne risque-t-il pas de trop retenir leau ?
3. Les environs

Lenvironnement du terrain est tout aussi important. Par exemple, a-t-on pens calculer la nouvelle distance parcourir pour se rendre son travail ? La question de la proximit de commerces, d'une cole, de moyens de communication, d'institutions publiques diverses ou de tout autre endroit de convenance personnelle (salle de sport, cole, bibliothque, etc..) ne doit pas tre sous-estime.
4. La valeur

Lestimation de la valeur du terrain passe notamment par lexactitude de la superficie annonce par le vendeur. En cas de doute sur ce point (absence de titre de proprit, de procs-verbal de mesurage, de bornes, etc..), on nhsitera pas faire appel aux services dun gomtre expert. La consultation des annonces de vente dans la presse et sur Internet permet galement de se faire une bonne ide des prix moyens. Le notaire aussi peut aider affiner lvaluation. Il a accs une banque de donnes interne au notariat particulirement performante.
5. Larchitecte

Cest cet homme de lart qui va concevoir le projet pour lequel il a t sollicit. Il a un vritable devoir de conseil vis--vis de son client et doit de toute faon lgalement intervenir. Alors pourquoi ne pas faire appel ses services ds la recherche du terrain ? Comment le choisir ? Parfois, lentrepreneur limpose ou le conseille fortement et ce nest pas la meilleure garantie dimpartialit. Si lon ne connat aucun architecte, lOrdre des Architectes tient votre disposition la liste de ceux qui sont installs dans votre rgions. Combien cote un architecte ? Il nexiste pas de barme contraignant. Suivant limportance du projet, les honoraires varient gnralement de 7 8 % de la valeur HTVA des travaux, mme excuts directement par le matre douvrage. Mais des missions complmentaires peuvent majorer ce pourcentage. Ainsi, par exemple, en prsence de corps de mtier spars, un supplment de 1,5 % pourra tre rclam. Si un mtr est demand par le matre de louvrage, les honoraires peuvent tre majors de 10 %. Des devoirs complmentaires peuvent galement tre assums par larchitecte, lesquels seront porteurs dhonoraires supplmentaires. Par contre, en prsence dune maison cl sur porte, les honoraires peuvent tre considrablement abaisss, parfois de moiti.
6. Les conditions suspensives

Si lon a jet son dvolu sur un terrain sur lequel plane une incertitude (absence de pollution, certificat durbanisme produire par le vendeur, rsultat dtude de sol, absence de servitudes, obtention du crdit hypothcaire etc.), on nhsitera pas proposer de sengager sous la condition suspensive de la leve de cette incertitude. Celle-ci doit avoir lieu dans un dlai dtermin et des conditions ngocier entre parties. De cette manire, si lincertitude nest pas leve endans la priode convenue, chacun pourra reprendre sa libert sans frais consquents.
7. Constituer un dossier

On demandera au vendeur, au promoteur ou lagent immobilier tous les documents officiels qui

concernent le terrain (titre de proprit, extrait cadastral, avertissement extrait de rle, factures dentretien ou autres, etc.). Cela ne pourra que majorer la scurit juridique de lopration et parfois viter la dcouverte ultrieure de mauvaises surprises, comme des surcots, un problme de mitoyennet ou de servitude.
8. Servitude et mitoyennet

Le terrain peut tre grev dune servitude, source de moins-value. Cest une charge impose un bien immobilier, appel fonds servant, qui appartient une personne pour l'usage et l'utilit d'un autre bien immobilier, appel fonds dominant, proprit d'une autre personne. Citons, titre dexemple, la servitude de passage qui permet un voisin de passer sur votre terrain. Quant la mitoyennet, elle doit parfois tre rachete au propritaire voisin pour permettre la construction. Non dfinie par la loi, c'est une proprit commune, accessoire et force, des cltures, haies et murs qui sparent deux biens immobiliers appartenant des propritaires diffrents. La loi autorise tout voisin acqurir la mitoyennet d'un mur contigu, s'il en trouve une utilit quelconque et moyennant paiement de la moiti du sol sur lequel le mur mitoyen a t rig et la moiti de la valeur du dit mur. Une convention contradictoire de reprise peut se dresser entre voisins, l'amiable. Elle sera taxe comme une vente immobilire, sur base du prix mentionn dans la convention.
9. Lurbanisme

Une visite au service urbanistique de la ville concerne pourra parfois viter un drame. Le terrain est-il vraiment btir ? Nest-il pas en voie dexpropriation ? Un projet immobilier indsirable nest-il pas prvu proximit de votre future construction ? Nexiste-t-il pas des servitudes urbanistiques sur le sol (exemple de la ligne haute tension) ou sous le sol (canalisations de gaz, passage de cbles usages divers, etc.) ? Enfin, en prsence dun lotissement, chaque construction doit respecter un lot de prescriptions urbanistiques. Il sagit de contraintes incontournables qui vont la grever (zone de recul, degr dinclinaison du toit, couleurs, etc.).
10. Chez le notaire

Ds quil est question de signer un document (offre, compromis, etc.), on ne sengagera pas sans lavis de son notaire. Le compromis, par exemple, est trs important parce que l'acte authentique ne sera que son reflet. Dans notre droit, compromis de vente vaut vente, mme si les parties se mnagent souvent la possibilit, certaines conditions, de se dgager Afin de conforter l'opration, le notaire instrumentant (celui qui rdige l'acte) effectuera, avant et aprs la signature de lacte authentique dacquisition, plus de 50 formalits, dont trs peu visibles par son client. Citons les recherches en matire fiscale, cadastrale, hypothcaire et urbanistique et la vrification que le terrain nest pas pollu ou grev de servitudes.
11. Quelle provision va rclamer le notaire lacqureur ?

Avant tout, tordons le cou une ide reue : la provision sera identique quelque soit le nombre de notaires sollicits. Les honoraires notariaux resteront les mmes en prsence d'un deuxime notaire. La rpartition de ceux-ci entre eux s'effectue selon des rgles propres la profession. Quelle provision ? Si l'on prend l'exemple d'un acte d'acquisition dun terrain en Wallonie pour le prix de 70.000 , sans crdit hypothcaire, le montant provisionnel rclam se chiffrera 2.375 , dont voici le dtail, Honoraires notaris calculs selon barme : 650 Droits d'enregistrement (si 3 %) : 2.100 Dbours divers : 625 . Ce dernier poste recouvre les frais de recherches diverses (fiscales, hypothcaires, cadastrales, urbanistiques), de transcription, de vacations, de timbres, de courriers, etc. Il sera lgrement ajust en plus ou en moins, aprs que les formalits postrieures l'acte aient t effectues, un moment ou leur cot exact sera connu. Le cot de ces formalits auprs des administrations est variable suivant la rgion, la ville. De plus, une vente avec plusieurs vendeurs, par exemple, majore lgrement ce poste. C'est la raison pour laquelle le montant rclam n'est qu'une provision.
12. Loccasion dune belle conomie fiscale ?

Lacquisition dun terrain peut parfois constituer une trs belle occasion de lgalement bnficier dun gain fiscal pour lacheteur, sa famille ou sa socit. Lorsque chaque acqureur devient propritaire d'une partie du bien immobilier, soit par parts gales, soit dans des proportions diffrentes, on dit alors que le bien immobilier est en indivision. Quel intrt ? Pour certains, cest la crainte de ne plus bnficier de droits rduits d'acquisition en cas dachat de la totalit du bien. Pour dautres, lachat en indivision fait partie dun montage fiscal plus complexe. Si les acqureurs sont des (futurs) poux, ils doivent savoir que, en cas de divorce, les choses peuvent se compliquer, surtout si lun des poux souhaite racheter la part de l'autre afin de devenir seul propritaire du bien. Beaucoup de facteurs jouent (rgime matrimonial, prsence de remploi de fonds propres, de rcompenses, limportance des apports financiers de chacun dans la construction,

divorce par consentement mutuel ou non, etc.). Cest pourquoi, surtout si lon envisage de se marier avant dacqurir un terrain, on consultera son notaire avant tout engagement. Mme conseil pour des parents qui souhaitent offrir leur fille et leur beau-fils, maris sous le rgime de la communaut, le terrain qui servira l'dification de leur future habitation. Fiscalement, l'opration coterait trs cher puisque, en droit, la donation au beau-fils serait taxe au taux "entre trangers", exorbitant. Pour contourner cet obstacle, les parents peuvent donner le terrain leur fille (les taux de donation en ligne directe sont beaucoup plus bas), laquelle demandera ultrieurement au notaire de le faire rentrer dans la communaut. Cette opration requiert une modification du rgime matrimonial peu onreuse. Par la suite, le juge homologuera cette modification et, grce au droit d'accession, l'poux deviendra propritaire pour moiti du terrain et des futures constructions Dautres modes dacquisition existent, plus complexes, comme le dmembrement de proprit (usufruit pour les parents et nue-proprit pour les enfants), lachat par une socit, le leasing immobilier, la superficie ou lemphytose.
13. Lentreprise

Diffrentes formules existent sur le march. Citons celle de lentreprise gnrale qui fait appel aux services des diffrents corps de mtier, celle des entreprises spares, dans laquelle cest le matre douvrage (celui qui fait construire) qui va choisir les corps de mtier, celle de la cl sur porte , qui est un peu le le fast-food de la construction ou celle des entreprises de coordination. Dans cette dernire formule, le choix de lentrepreneur et des corps de mtier est confi une entreprise. Sans entrer dans les dtails, selon le choix de la formule, le matre de louvrage sera plus ou moins bien protg.
14. Le coordinateur de scurit

Il faut tenir compte du coordinateur de scurit dans ltablissement de son budget. Depuis 2001, ds qu'un chantier de construction ou de rnovation requiert la prsence de plus de deux entrepreneurs prsents, simultanment ou de manire successive, on doit faire appel un coordinateur de scurit. Ses honoraires sont libres et oscillent gnralement entre 1 et 1,5%. Cest souvent larchitecte qui assume ce rle.
15. Des assurances spcifiques

La construction demeure un nid procs. Faire construire, c'est ncessairement faire appel plusieurs intervenants, comme un coordinateur de scurit, un architecte, un entrepreneur, des soustraitants ou un bureau dtude. Qui est responsable en cas de sinistre ? La rponse nest pas toujours claire. Pour viter ces risques et, parfois, un long et coteux procs, signalons juste quil existe sur le march une assurance appele T.R.C. (lassurance Tous risques chantiers) et une assurance de responsabilit dcennale. Cette dernire sort ses effets la rception provisoire, jusqu' l'expiration du dlai de garantie dcennale (dlai de dix annes endans lequel le matre de l'ouvrage peut se retourner contre l'architecte et/ou l'entreprise en cas de malfaons, vices, etc.). En pratique, des piges existent. Ainsi, selon une tude rcente, un candidat acqureur sur quatre voit sa libert limite : le propritaire du terrain (personne physique ou morale) lie sa vente l'obligation de faire construire avec sa socit ou une firme qu'il dsigne. De mme, presque un candidat sur cinq n'a pas le libre choix de l'architecte, La moiti se le voit dsign et un tiers conseill. En prsence dune vente lie, on redoublera dattention. En conclusion, quil sagisse dacheter le terrain ou de choisir lentreprise, on vitera de signer le moindre document sans le feu vert de son banquier et de son notaire et on se fera accompagner par larchitecte de son choix le plus tt possible. On ne construit pas sur du sable