Sunteți pe pagina 1din 23

Universitatea Cre tin Dimitrie Cantemir Masterat Carier Judiciar

Institu ii de drept civil

Publicitatea imobiliar

i cartea funciar

Masterand Lupescu Marian-Ernu

Contents
Scurt istoric ............................................................................................................................................. 1 Publicitatea Imobiliara ......................................................................................................................... 1 Publicitatea imobiliar Defini ia publicit i cartea funciar . Defini ii i no iuni ............................................................. 2

ii imobiliare ........................................................................................................ 2

Obiectul car ilor funciare ................................................................................................................... 3 Alc tuirea c r ii funciare .................................................................................................................... 4 Caracteristicile generale ale noilor c r i funciare ................................................................................ 4 Func iile sistemului c r ilor funciare ................................................................................................ 7 Entit ile de baz ale eviden ei cadastrale i publicit ii imobiliare .................................................... 8

Principiile fundamentale ale c r ilor funciare ......................................................................................... 8 Principiul consensului .......................................................................................................................... 9 Principiul opozabilit Principiul publicit Principiul legalit Principiul specialit Principiul priorit Principiul oficialit No iunea publicit Func iile publicit ii drepturilor reale nscrise n cartea funciar .................................................. 10 ii ....................................................................................................................... 11 ii.......................................................................................................................... 12 ii ...................................................................................................................... 12 ii.......................................................................................................................... 12 ii ....................................................................................................................... 13 ii imobiliare n noul cod civil ................................................................................ 14 ii imobiliare ...................................................................................................... 15

Principiul for ei probante ................................................................................................................. 14

Prevederile din NCC referitoare la publicitatea imobiliar ...................................................................... 16 No iunea, structura i obiectul c r ii funciare .................................................................................... 17

Procedura de nscriere............................................................................................................................ 18 Principiile c r ii funciare conform NCC ............................................................................................... 18 1. 2. Principiul publicit ii materiale ................................................................................................. 19

Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii........................................................ 19

Bibliografie ........................................................................................................................................... 21

Scurt istoric1
Publicitatea Imobiliara De-a lungul timpului, n Romania, publicitatea imobiliar s-a realizat prin mai multe modalit i, principalele dou sisteme fiind cel al registrelor de transcrip iuni i inscrip iuni i alte i cel bazat pe c r ile funciare. n afara celor dou mari sisteme, au fost reglementate pentru Bucure ti i cteva localit i limitrofe i sistemul c r ilor de eviden

sisteme intermediare: sistemul c r ilor de publicitate funciar , cu o aplicabilitate restrns , funciar , aplicabil n anumite localit Codul civil i din Transilvania. prin

i Codul de procedur civil reglementa modalitatea de eviden

registrele de transcrip iuni si inscrip iuni, n Muntenia, Moldova, Oltenia Sistemul de publicitate imobiliar ntemeiat pe registrele de transcrip iuni un caracter personal, criteriul principal de eviden presupunea ntregime actele de transmisiuni fiind persoana

i Dobrogea.

i inscrip iuni are

i nu imobilul. Sistemul

inerea a dou registre, unul de transcrip iuni, n care se transcriau prin copiere n i constituiri de drepturi, i unul de inscrip iuni, care i existen a sarcinilor, ntrucat i ipoteci. Dup aceste registre este greu s se

cuprindea men iuni referitoare la privilegii

determine cine este adev ratul proprietar al imobilului

cercetarea registrelor se f cea pe o perioad de pn la 30 de ani n urm n cazul transmisiunilor i pe o perioad de pn la 15 ani n cazul ipotecilor, n condi iile n care acestea sunt ntr-un stadiu avansat de uzur . Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil n Transilvania, Banat de eviden , avndu-se n vedere imobilul precum i nordul Moldovei a

consacrat sistemul de publicitate imobiliar bazat pe c rtile funciare. Acesta este un sistem real i modul ct mai precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizeaz o publicitate integral in sensul c impune nscrierea obligatorie n cartea funciar a tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.

Superioritatea sistemului de carte funciar , a fost unanim recunoscut , dovad n acest sens fiind apari ia Legii cadastrului i publicit ii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se ri. extinde sistemul de publicitate imobiliar real bazat pe c r i funciare, la nivelul ntregii

Informa ie preluat de pe http://www.ancpi.ro/pages/wiki.php?lang=ro&pid=21

Superioritatea sistemului c r ilor funciare rezid n faptul c are n vedere interesele ter ilor pe care Codul civil i-a ignorat i c acesta permite o identificare facil a imobilului. De asemenea, i ter ii interesa i este de men ionat caracterul real al eviden ei, prin care att p r ile, ct sarcinile imobiliare, ipotecile, urm ririle, indisponibiliz rile, modalit dobndirea dreptului, capacitatea p r ilor, etc.). Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden obiect nscrierea n cartea funciar a actelor al cadastrului general are ca

sunt n m sur s cunoasc situa ia juridic a unui imobil n orice moment (proprietarul, ile de care sunt afectate

i faptelor juridice referitoare la bunurile imobile.

Fiecare imobil are cartea sa funciar n care sunt nscrise toate actele translative sau constitutive de drepturi, astfel se poate cunoa te situa ia juridic a acestuia. Privind retrospectiv, se poate constata preocuparea permanent a legiuitorului pentru perfec ionarea sistemului de publicitate imobiliar . Dinamica circuitului civil al imobilelor, dispari ia ingr dirilor legale privitoare la nstr inarea terenurilor, contextul socio-politic economic, sunt factori care influen eaz direct sistemul de publicitate imobiliar . Pe de alt parte, a a cum s-a mai subliniat, rigurozitatea sistemului de publicitate imobiliar este determinant pentru un mediu de afaceri stabil, avnd n vedere c ponderea majoritar a garan iilor uzitate n rela iile de afaceri, o constituie cele ce au ca obiect bunuri imobile. Acest lucru se datoreaz tocmai faptului c sistemul de carte funciar confer mai mult siguran creditului i pie ei imobiliare fa de alte sisteme de eviden . i

Publicitatea imobiliar

i cartea funciar . Defini ii

i no iuni

Defini ia publicit

ii imobiliare2 conform dic ionarului juridic publicitatea

imobiliar este un sistem de inscriere in documente publice a corpurilor de proprietate impreuna cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii si posesorii asupra lor. Publicitatea imobiliara se realizeaza prin cartea funciara.

http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Publicitate_imobiliara

Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul cadastrului general se realizeaz prin cartea funciar care se ntocme te i se ntre ine de c tre oficiile de cadastru i publicitate i imobiliar , prin birourile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar cu privire la imobilele

situate n raza de activitate a acestora. Are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor proprietate

faptelor juridice din aceea i localitate, fiind vorba n primul rnd de nscrierea dreptului la i a celorlalte drepturi reale care se dobndesc, se modific sau se sting ca urmare a actelor sau faptelor juridice referitoare la un anumit bun imobil.3 Cartea funciar descrie imobilele i cuprinde ar tarea drepturilor reale ce au ca obiect

aceste bunuri. De asemenea, drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice n leg tur cu imobilele cuprinse n cartea funciar pot fi nscrise n cazurile prev zute de lege, n aceast carte.4 C r ile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiec rei localit i

alc tuiesc mpreun registrul cadastral de publicitate imobiliar al acelei localit situat bunul respectiv.5

i care se

p streaz de biroul de carte funciar a judec torului n a c rei raz teritorial de activitate este

Sediul materiei se g se te n legea 7/1996, republicat , cu modific rile ulterioare; Regulamentul de organizare i func ionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar i i Instruc iunile privind nfiin area c r ilor funciare cu caracter nedefinitiv, dar numai n m sura n care Instruc iunile mai sunt compatibile cu noul statut juridic al birourilor de cadastru publicitate imobiliar trecute n administrarea ANCPI. Obiectul car ilor funciare prin obiect al c r ii funciare se n elege obiectul nscrierilor f cute n cartea funciar anume drepturile reale imobiliare, de lege, drepturile de crean , actele, faptele i, n cazurile prev zute i raporturile juridice n leg tur cu imobilele i se sting

nscrise n cartea funciar .6 Drepturile reale imobiliare nscrise n carte funciar se numesc drepturi tabulare. n afara cazurilor prev zute de lege ele se dobndesc, se modific

Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar vol. II, Universul Juridic, Bucure ti 2011, p. 115 Marian Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile c r i funciare, Edit press Mihaela S.R.L., Bucure ti 2000, p. 133 5 Radu Motica, Manual de drept funciar i publicitate imobiliar , All Beck, Bucure ti 2001, p. 75 6 Marian Nicolae, Publicitate..., p. 137

numai prin nscrierea n cartea funciar . Obiectul acestor drepturi (tabulare) l constituie corpul funciar, care poate fi alc tuit din una sau mai multe parcele. Cartea funciar mai cuprinde drepturile de crean , faptele funciar care se nscriu, n cazurile prev zute de lege, pentru a deveni opozabile ter ilor. Alc tuirea c r ii funciare aceaste este alc tuit din titlu, indicnd num rul ei localit ii precum i alte trei p r i : i va cuprinde (1) num rul de ordine i i numele i i raporturile juridice n leg tur cu drepturile nscrise n cartea

Partea I care se refer la descrierea imobilelor i dup caz construc iile;

cel cadastral al imobilului; (2) suprafa a imobilului, destina ia, categoriile de folosin Partea a II-a se refer nscrierile privind dreptul de proprietate care cuprind numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul actului de proprietare precum i men ionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept, stramutarile propriet servitu ile constituiete n folosul propriet alte raporturi juridice, precum privire la nscrisurile f cute. partea a III-a referitoare la dezmembr mintele dreptului de proprietate si sarcini, care va cuprinde dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte; sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face cu privire la inscrierile facute in aceasta parte.7 Caracteristicile generale ale noilor c r i funciare. Principalele tr s turi carecteristice ale noilor c r i funciare, reglementate prin legea 7/1996, sunt n esen urm toarele: ii, ii; faptele juridice, drepturile personale sau

i ac iunile referitoare la proprietate; orice modific ri,

insemn ri sau ndrept ri ce s-ar face n titlu n partea I sau a II-a a c r ii funciare, cu

1. Orice imobil trebuie s fie cuprins ntr-o carte funciar cf. art. 1 din legea 7/1996 a a cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 64/2010, cadastrul i carte funciar formeaz

Legea 7/1996 preluat de pe site-ul http://www.dreptonline.ro/legislatie/legea_cadastrului_publicitatii_imobiliare.php

un sistem unitar importan

i obligatoriu de eviden

tehnic , economic

i juridic , de rii. Spre deosebire

na ional a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul

de imobilele proprietate privat , cele proprietate public sau din domeniul privat al statului se nscriu n c r i funciare speciale ale unit care sunt situate i care se publicitate imobiliar .8 2. Eviden a juridic trebuie s se de registrele de transcrip iuni funciare eviden a se in pe imobile, nu pe persoane deosebirea fa i inscrip iuni imobiliare este c n sistemul c r ilor i nu pe persoane. Aceast regul se aplic i n ilor administrativ-teritoriale pe i in, de regul , tot de birourile teritoriale de cadastru

ine pe imobile

cazul n care o singur persoan are mai multe imobile n aceea i localitate. Dup modificarea suferit prin O.U.G. 64/2010 s-a trecut de la nscrierea acestor imobile ntr-o singur carte funciar la realfolien (foile reale) conform cu care o carte funciar trebuie s cuprind un singur imobil, mai exact un singur corp de carte funciar (cf. art. 1 alin.5 din Lege acesta poate fi alc tuit din una sau mai multe parcele al turate, cu sau f r construc ii, de pe teritoriul unei singure unit categoria de folosin cazul co-propriet o carte funciar ) 3. C r ile se ntocmesc localit i se numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiec rei i se numeroteaz pe unit i administrativi de publicitate imobiliar al acestor i publicitate imobiliar din cadrul i c r ile funciare se ntocmesc i administrativ teritoriale, indiferent de i se nscrie ntr, apar innd aceluia i proprietar sau mai multor proprietari n

ii, care se identific printr-un num r cadastral unic

teritoriale, alc tuind mpreun registrul cadastral teritorii, care se imobilul. 4. C r ile funciare se operativitate, se oficiului jude ean de cadastru

ine de biroul teritorial de cadastru

i publicitate imobiliar n a c rei raze teritoriale se afl

in ntr-un singur exemplar c r ile funciare, din motive de i

in ntr-un singur exemplar de c tre biroul teritorial de cadastru i arhivate sub form de nregistr ri pe microfilme

publicitate imobiliar n a c rei raz teritorial se afl imobilul respectiv. Datele din cartea funciar pot fi redate i pe suporturi accesibile echipamentelor automate de prelucrare a datelor, aceste nregistr ri

Marian Nicolae, Tratat.., p. 116

au acelea i efecte juridice public a statului

i for a probant echivalent cu nscrisurile n baza c rora i juridice, cu

au fost redate. Informa iile privind publicitatea imobiliar reprezint bun proprietate i sunt accesibile, contra cost, persoanelor fizice excep ia cazurilor privind siguran a na ional sau alte cazuri reglementate potrivit reglement rilor legale. 5. Ele se ntregesc pentru a reda situa ia juridic real a imobilelor cu o serie de documente i registre lato sensu, cartea funciar cuprinde att colile de carte funciar i o serie de documente i i i i registre publice care asigur , mpreun , eviden a juridic n care se efectueaz opera iunile de publicitate imobiliar , ct tehnice cadastrale

tehnic a imobilelor de pe un teritoriu administrativ. Pentru a asigura suportul tehnic juridic al opera iunilor de publicitate imobiliar registre cum ar fi: registrul general de intrare planul cadastral de identificare a imobilelor, precum i h r ile de carte funciar registrul cadastral al imobilelor cuprinse n sectorul cadastral indexul aflabetic al proprietarilor din sectorul cadastral dosarul n care se p streaz cererile de nscriere, mpreun arhiveaz dup num rul de intrare din registrul general de intrare registrul numerlor de carte funciar inut pe unit orice persoan interesat , cartea funciar se ntrege te cu o serie de documente

i pentru a u ura consultarea de c tre

cu un exemplar al

nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii care se i administrativ-teritoriale, n care

se va men iona num rul c r ii funciare

i num rul/data cererii nregistrate n

registrul general de intrare, n baza c reia s-a deschis cartea funciar . 6. Cartea funciar descrie imobilul mpreun cu drepturile reale corespunz toare cu imobilul nscris n acea carte cartea funciar asigur i

indicarea, dup caz, a drepturilor personale, a actelor, faptelor sau a altor raporturi juridice n leg tur publicitatea integral a tuturor actelor drepturile personale, actele persoanelor, ac iunile indisponibilizare i faptelor juridice privitoare la un imobil. Cartea i indic totodat i m surile de

funciar descrie imobilul mpreun cu drepturile reale corespunz toare i c ile de atac n justi ie, precum

i faptele juridice referitoare la starea sau capacitatea

i de urm rire silit n leg tur cu imobilul cuprins n cartea funciar .


6

7. Cartea funciar asigur opozabilitatea fa sau, dup caz, modificate, precum

de ter i a drepturilor reale dobndite ii

i a altor acte, fapte sau raporturi juridice n

leg tur cu imobilele nscris n cartea respectiv Principala func ie a publicit

imobiliare este aceea de a aduce la cuno tin a ter ilor a drepturilor reale dobndite, modificate sau stinse asupra unui imobil, n vederea cuno terii situa iei juridice reale. Publicitatea poate avea i o func ie constitutiv de drepturi, n sensul c formalitatea de publicitate este cerut pentru na terea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, cum se ntmpl n sistemele clasice de carte funciar (austriac, german etc.) sau, dimpotriv , asigurarea doar a eficacit ii erga omnes a drepturilor reale. Sistemul de publicitate imobilar bazat pe cartea funciar este un sistem real intermediar de publicitate imobiliar n care nscrierile n cartea funciar au, n principiu, efecte cvasiconstitutive de drepturi, respectiv numai de opozibilitate fa constitutiv de drepturi reale. 8. Cartea funciar este public orice persoan , chiar f r a justifica vreun interes9, va putea cerceta cartea funciar i celelalte eviden e care alc tuiesc registrul cadastral de in de siguran a na ional . publicitate imobiliar , cu excep ia eviden elor ce Func iile sistemului c r ilor funciare10 a) n primul rnd, prin acest sistem se ob ine o eviden la intrarea bunului n circuitul civil, opernd foarte clar a fiec rui imobil, de a fost reparcelat , deci de ter i a drepturilor reale imobiliare dobndite sau, dup caz, modificate printr-un act juridic translativ sau

i cuprinznd fiecare modificare n situa ia

material ori juridic a acestuia. Astfel, dac o anumit suprafa

mic orat , ori printr-o alipire a devenit mai mare, aceste opera iuni sunt nscrise n cartea funciar . De asemenea, dac asupra imobilului s-au transmis ori s-au constituit drepturi, studiind cartea funciar precum vom putea ti care sunt titularii acestor drepturi, i natura opera iunilor juridice ncheiate.

b) n al doilea rnd, prin c r ile funciare se asigur realizarea elementelor necesare cerute de lege pentru consituirea, str mutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale

10

Marian Nicolae, Tratat..., p. 123 Radu Motica, Manual..., p. 75

imobiliare care nu pot fi dobndite, modificate, transmise sau stinse f r ca aceste opera iuni s fie eviden iate n c r ile funciare respective.

Entit

ile de baz ale eviden ei cadastrale


i proprietarul.

i publicit

ii imobiliare
i n c r ile funciare

Potrivit legii 7/1996 aceste entit sunt urm toarele: parcela, construc ia

i care trebuie s se reg seasc

Parcela reprezint un imobil cu sau f r construc ii, determinat n h r ile topografice i individualizat printr-un num r cadastral. Terenul este enititatea principal iar construc ia este entitatea accesorie. Una sau mai multe parcele alipite, de pe teritoriul unei localit apar innd aceluia i proprietar, formeaz funciar . Mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleia i localit i, apar innd unui proprietar formeaz partida sa cadastral care se nscrie n aceea i carte funciar . Corpul de proprietate reprezint un ntreg, o unitate distinct din punct de vedere juridic. A adar dreptul de proprietate asupra acestui corp funciar se refer la ntreg, fie c apar ine unei persoane, fie mai multora, n acest din urm caz fiind necesar ar tarea cotelor fiec reia n parte. n caz contrar se va considera c dreptul de proprietate apar ine acestor persoane, simultan concurent, asupra ntregului corp funciar nefrac inat n materialitatea sa. Construc ia reprezint imobilul realizat prin edificare care se nscrie n aceea i carte funciar n care se nscrie funciar nu are relevan existen ei sale materiale i terenul pe care aceasta a fost realizat . Pentru nscrierea n cartea destina ia construc iei, ns aceasta se va men iona n cartea i a dreptului solicitantului asupra acelei construc ii. i i, corpul de proprietate care se nscrie n cartea

funciar . nscrierea n cartea funciar a unei construc ii se va realiza numai dac se face dovada Proprietarul poate fi o persoan fizic sau juridic privat sau de drept public.

Principiile fundamentale ale c r ilor funciare


La baza regimului juridic al c r ilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu valoare de principii. O parte din principiile c r ilor funciare apar in dreptului civil ns la

fiecare dintre aceste principii ntlnim aspecte specifice c r ilor funciare. De aceea este necesar s examin m aceste principii ale acestei discipline. Principiul consensului potrivit regulilor dreptului civil, constituirea, modificarea, transmiteresa sau stingerea drepturilor reale are loc prin declara ia de voin dreptului acest drept. Potrivit legii 7/1996 nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se va face pe baza actului prin care acestea s-au constituit ori s-au transmis, n mod valabil. Judec torul de la biroul de carte funciar este obligat s verifice ndeplinirea cerin elor de valabilitate a actului pe baza c ruia se solicit nscrierea n cartea funciar a dreptului real imobiliar, deci inclusiv existen a consim este posibil) . De la acest principiu exist care erau prev zute mntului p r ilor (n m sura n care acest lucrur i excep ii care sunt prev zute n legea 7/1996
11

a titularului

i respectiv, prin accordul dintre acesta

i cel c ruia i se constituie sau i se str mut

i n decretul-lege 115/1938 :

radierea nscrierii unui drept real imobiliar se va face n temeiul actului care exprim consim nscriere; radierea drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor; dintre mntul titularului la stingerea lui; radierea nscrierii drepturilor care se sting la mplinirea termenului men ionat la

Ct prive te hot rrile judec tore ti, acestea nu exclud accordul de voin titularul ini ial dup ce s-a realizat accordul de voin

i cel subsecvent, ci sunt urmarea unor nen elegeri intervenite ntre ace tia , ns nainte de ntabularea dreptului n favoarea

dobnditorului. Acesta, dac proprietarul ini ial refuz sa-i pun la dispozi ie actele necesare pentru ntabulare, se va adresa instan ei judec tore ti printr-o ac iune n presta ie tabular . Acordul de voin dintre p r i trebuie s ndeplineasc toate condi iile de fond i de form necesare pentru tipul de act juridic ncheiat, iar nscrierile efectuate f r respectarea acestor cerin e nu vor fi valabile. n doctrin s-au mai eviden iat i alte cazuri n care se vor face modific ri de carte mntul acestuia, n temeiul unor hot rri funciar mpotriva titularului dreptului, far consim

11

Act normativ abrogat succesiv de legea 7/1996

i de legea 71/2011

judec tore ti pronun ate n anumite litigii. Astfel, dac titularul dreptului de uzufruct comite abuzuri n exercitarea acestui drept, ntre el i proprietarul imobilului se va na te un litigiu, iar dac instan a va admite ac iunea prom vat de c tre proprietar, va dispune prin hot rre judec toreasc radierea dreptului de uzufruct, chiar dac uzufructuarul s-ar opune. Potrivit doctrinei mai recente s-a ar tat c , funciar renun ndu-se deci la principiul consensului12. ii drepturilor reale nscrise n cartea funciar Legea 7/1996 avnd doar rol de publicitate i prin legea 7/1996, nscrierile n cartea mntul titularului dreptului real, se pot face, de regul , numai cu consim

Principiul opozabilit

nu mai men ine caracterul constitutiv de drept al nscrierii n cartea funciar cum insituia decretul-lege 115/1938, nscrierile n cartea funciar opozabilitate fa de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de ter i. Exist o excep ie de la aceast regul , excep ie prin care dreptul de ter i, f r nscrierea n cartea

funciar , cnd sunt dobndite prin urm toarele moduri: succesiune; accesiune; vnzarea silit ; uzucapiune; expropriere; hot rri judec tore ti; efectul legii;

i n aceste cazuri, drepturile reale imobiliare trebuiesc nscrise n cartea funciar , n prealabil, dac titularul lor n elege s dispun de ele. De la principiul opozabilit este inoperant cu privire la: suprafa a terenului, destina ia, categoria de folosin aspecte; , valoarea sau alte asemenea ii nscrierii n cartea funciar exist anumite excep ii reglementate de legea 7/1996. Astfel, efectul de opozabilitate al nscrierilor din cartea funciar

12

Radu Motica, Manual..., p. 83

10

restric iile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecin tate, expropriere sau prin prevederile legale privind protec ia ecologic , sistematizarea localit etc. ilor

Rezult c , de exemplu, dreptul asupra unui imobil cu o suprafa

mai mare dect cea

nscris n cartea funciar este ntru-totul valabil, dup cum dreptul statului dobndit prin expropriere pentru cauz de utilitate public nu mai poate fi contestat de nici o persoan , chiar dac ar putea opune un drept al s u nscris n cartea funciar . Principiul publicit ii Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurat

numai prin publicitatea opera iunilor juridice privitoare la aceste drepturi. Conform acestui principiu toate opera iunile prin care se constituie, transmit, modific sau sting drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea funciar , pentru a deveni opozabile ter ilor titularii drepturilor reale tabulare s poat consider c ntreg cuprinsul c r ii funciare este exact, fiind n concordan prezum ie este necesar s existe, n realitate, concordan tabular , deoarece persoana care i valorific cuprins n i pentru ca cu situa ia i starea de cea dispune de ele. n virtutea acestui principiu se

juridic real . Se prezum c starea tabular corespunde st rii materiale. Pentru a opera aceast ntre situa ia juridic dreptul nscris poate suporta consecin ele

r sturn rii acestei prezum ii prin prezentarea unei situa ii juridice reale diferite fa

cartea funciar . Cuprinsul c r ii funciare poate fi invocat de orice persoan

interesat , avnd for a probant a prezum iei legale relative care opereaz pn la proba contrar . Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu este nevoie de o alt prob pentru valabilitate nscrierii formale, ci numai dovada nscrierii. Dac printr-o nscriere simultan sau subsecvent s-a adus vreo restric ie dreptului real, de exemplu, interdic ia de nstr inare sau grevare, aceasta se va considera al turat dreptului real. Ct prive te ter ii de bun -credin dac o persoan de ipotec r mne care au dobndit drepturi bazndu-se pe o stare tabular , ii devine absolut i exclude proba contrar . Astfel, prezum ia c aceasta corespunde realit

i-a nscris ipoteca asupra unui imobil, iar proprietarul l nstr ineaz , dreptul i va greva n continuare imobilul13.

13

Radu Motica, Manual..., p. 85

11

Principiul legalit legalit

ii ntlnit n literatur

i ca principiul neutralit

ii, principiul

ii este acea regul care oblig biroul de carte funciar s se supun numai legii n de actele juridice ncheiate de p r i, inut s o verifice. Nu se vor putea opera schimb ri n cartea de la nregistrarea cererii pn la

solu ionarea cererilor, p strndu- i neutralitatea fa acte ale c ror legalitate este pe care trebuie s

funciar dac acestea se solicit n temeiul unor acte nelegale. Legea 7/1996 determin procedura o urmeze biroul de carte funciar solu ionarea acesteia. Pe cerere se va face men iune despre existen a sau inexisten a vreunei cauze de mpiedicare a nscrierii. ii14 Fiecare opera iune n cartea funciar trebuie s fie precis i fizice, ct i la

Principiul specialit

determinat prin descrierea nsu irilor caracteristice ale fiec rui imobil, astfel nct s poat fi deosebit de altul. Detaliile trebuie s se refere att la aspectele tehnice situa ia juridic , la subiectele de drept titulare ale drepturilor tabulare15. nscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate i la parcelele i atunci care intr n alc tuirea acestuia. De asemenea se va indica atunci cnd exist o proprietate indiviz , partea indiviz a fiec rui proprietar. Este necesar o individualizare exact cnd este vorba de proprietatea pe etaje ori pe apartamente. Drepturile de uzufruc, uz, abita ie sau servitute pot s se nscrie parcele din corpul funciar, dar trebuie ata at o schi ntregul corp funciar. ii16 nscrierile n cartea funciar i produc efectele de la data i de ora nscrierii. i numai asupra unei din care s reias care anume dintre

parcele. Aceasta spre deosebire de ipoteca nscris pentru o anumit sum care trebuie s greveze

Principiul priorit

nregistr rii cererii. Ordinea nregistr rilor va statornici rangul, dac cererile respective au fost ncuviin ate. Rangul nscrierii este determinat de dat funciar , drepturile de ipotec n cazul n care au fost depuse mai multe cereri deodat la acela i birou de carte i privilegiile vor avea acela i rang, iar celelalte drepturi reale

14 15

http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf Radu Motica, Manual..., p. 87 16 Radu Motica, Manual..., p. 87

12

principale intrnd n concuren

vor primi provizoriu rang egal, urmnd ca prin cale i asupra radierii nscrierii nevalabile. Instan a

judec toreasc s se hot rasc asupra rangului

va hot r care drept va fi nscris mai nti, n func ie de data ncheierii actelor juridice de dobndire a drepturilor de proprietate sau a altor drepturi reale principale. Dac mai multe cereri sunt prezentate prin acela i curier sau primite prin po t n aceea i zi, acestea sunt considerate ca fiind prezentate simultan i vor fi nregistrate cu aceea i dat i aceea i or . Dobnditorul de nscrierea la data anterior al dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui imobil printr-un act juridic poate cere instan ei judec tore ti s acorde nscrierii sale rang preferen ial fa ncheierii actului, dac actele au acela i obiect dobnditorul a fost de bun credin al nscrierii sale. ii17 Potrivit acestui principiu, registratorul are dreptul i obliga ia i cuprinsul c r ii funciare18. Aceast verificare efectuat din oficiu i precizie n privin a tuturor nscrierilor efectuat de un dobnditor ulterior cu titlu gratuit sau care a fost de rea credin

i provin de la acela i autor. n schimb dac

i a dobndit cu titlu oneros, dobnditorul anterior, care

i-a mai nscris mai n urm dreptul n cartea funciar nu v-a putea ob ine un rang preferen ial

Principiul oficialit nscrierea n cartea funciar operate n cartea funciar .

legal de a verifica din oficiu cererea de nscriere, valabilitatea titlului n baza c ruia se cere are menirea de a asigura o mai mare siguran

Se va cerceta, n primul rnd, dac persoana care a introdus cererea are calitatea de a solicita nscrierea verific de voin dac i dac are capacitatea de a dispune asupra dreptului n discu ie. Apoi se i de fond necesare pentru i s con in acordul actul juridic ndepline te condi iile de form i dobnditor, materialele

opera iunea juridic ncheiat , s nu cuprind clauze interzise prin lege, dintre nstr in tor

i actul prezentat judec torului de carte

funciar . Dac judec torul de carte funciar , dup verificare, admite cererea, va trebui s dispun din oficiu efectuarea nscrierii n cartea funciar . Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar cerute de lege, aceasta se va respinge printr-o ncheiere motivat . nu ntrune te condi iile

17 18

Radu Motica, Manual..., p. 88 http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf

13

Principiul for ei probante19 - Potrivit acestui principiu dreptul real nscris n cartea funciar se consider a fi exact, pe de o parte, iar pe de alt parte nici un drept real nu poate exista i deci nu poate fi opus nim nui, dac nu este nscris n cartea funciar . Dac un drept s-a radiat din cartea funciar , se prezum c acel drept nu exist . n ambele situa ii se poate face dovada contrar . Este u or de observat ca acest principiu are la baz fundamentale consacrate de textul de lege (art. 31 ) i anume: a) Dac n cartea funciar s-a nscris un drept n folosul unei persoane se prezum c dreptul exist n folosul ei, dac a fost dobndit sau constituit cu buna credin . b) Dac un drept s-a radiat din cartea funciar se prezum c acel drept nu exist . Principiul for ei probante a c r ii funciare este reglementat de art. 31 din Legea 7/1996, care arat c ci cuprinsul c r ilor funciare se consider exact n folosul acelei persoane care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dac n momentul dobndirii dreptului nu a fost nscris n cartea funciar vre-o ac iune prin care se contest cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut pe alt cale aceast inexactitate. Principiul for ei probante a nscrierilor nu se aplic n situa ia n care n cartea funciar era notat o ac iune prin care se contesta cuprinsul acesteia sa u ter ul a cunoscut pe alt cale inexactitatea nscrierii. n prima situa ie, dovada relei credin e a ter ului se face f r complica ii, cercetndu-se cuprinsul c r ii funciare cu privire la existen a nscrierii unei asemenea ac iuni. n a doua ipotez , cel care invoc reaua credin a ter ului va trebui s dovedeasc faptul c acesta a cunoscut pe o alt cale inexactitatea nscrierii, acesta fiind prezumat de bun credin pn la proba contrar . De asemenea, acest principiu nu poate fi invocat cnd nscrierea ter ului a fost supus rectific rii, precum i n situa ia cnd nscrierea prive te drepturi personale, situa ii i st ri personale, deoarece n acest caz nscrierea are doar efectul de informare a ter ilor. Principiul for ei probante contribuie la securitatea static iar ter ul dobnditor de bun credin anterioare dobndirii sale. i dinamic a circuitului civil prin aceea c titularul nscris n cartea funciar nu i poate pierde dreptul, dect dac el consimte la aceasta, este ap rat de cauzele de evic iune ce deriv din titlurile dou prezum ii

No iunea publicit
19

ii imobiliare n noul cod civil

http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf

14

Nu exist nici o defini ie dat publicit obiectul

ii imobiliare n noul cod civil, totu i

innd i de

seama de con inutul normelor pentru publicitatea drepturilor reale imobiliare precum

i cuprinsul c r ii funciare se poate da urm toarea defini ie : publicitatea imobiliar

este acea form de publicitate legal constnd n totalitatea normelor juridice privitoare la modul de aducere la cuno tin a publicului a situa iei juridice a imobilelor precum drepturilor reale corespunz toare.20 O alt defini ie ar fi aceea conform c reia publicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridice ce au drept scop s asigure eviden a, siguran a i opozabilitatea fa de ter i a actelor juridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare21 i a

Func iile publicit

ii imobiliare22

n general, indiferent de obiectul s u, publicitatea este menit s serveasc mai multe func ii, care variaz de la un sistem de publicitate la altul. Ct prive te publicitatea imobiliar ea este menit s mplineasc mai multe func ii i n sistemul de carte funciar din Noul Cod Civil, i anume: 1. Func ia de informare a ter ilor (lato sensu) sau, mai exact, de creare a posibilit ii de cunoa tere a situa iei juridice (tabulare) a imobilelor nscrise n cartea funciar .23 2. Func ia de formare sau de constituirea a unei situa ii juridice determinate; n principiu drepturile tabulare se dobndesc, se modific i se sting numai prin nscrierea n cartea funciar , pe baza actului sau a faptului care a justificat nscrierea 24 3. Func ia de eficacitate fa de ter i; spre deosebire de drepturile tabulare, drepturile personale, precum i orice alte fapte sau raporturi juridice care au leg tur cu imobilele cuprinse n cartea funciar devin opozabile ter elor persoane exclusiv prin notare, dac nu se dovede te c au fost cunoscute pe alt cale25. 4. Func ia de solu ionare a conflictului de drepturi dintre ter ii dobnditori ai aceluia i drept sau a unui drept concurent, atribuit de acela i antecesor tabular26 i cu privire la acela i imobil.
20 21

Marian Nicolae, Tratat..., p. 769 Carmen Ilie-Todic , Drept Civil. Drepturi reale., p. 347 22 Marian Nicolae, Tratat..., p. 770 23 A se vedea dispozi iile art. 876 NCC care vorbe te despre scopul art. 883 care reglementeaz cercetarea c r ii funciare. 24 art. 885 alin. (1) NCC 25 art. 902 alin. (1) NCC 26 Cel mpotriva c ruia se face nscrierea

i obiectul c r ii funciare,

i dispozi iile

15

5. Func ia de dobndire ex lege a unei situa ii juridice noi, specific sistemului de carte funciar ; ntr-adev r, sub rezerva unor noi dispozi ii legale contrare, orice persoan care a dobndit cu bun -credin vreun drept real nscris n cartea funciar , n temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit prin derogare de la principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet27, adev ratul titular al dreptului tabular nscris n folosul s u i nu va mai putea fi evins de versus dominus28. 6. Func ia de dovad a situa iei juridice a imobilelor nscrise n cartea funciar .

Prevederile din NCC referitoare la publicitatea imobiliar


Titlul VII al c r ii III denumit cartea funciar este structurat n 4 capitole, anume : Capitolul I Dispozi ii generale (art. 876-884) determin obiectul totodat i scopul

c r ii funciare cu ar tarea drepturilor care se nscriu n aceast carte, precizndu-se no iunile de drepturi tabulare, obiect al drepturilor tabulare, inclusiv i felurile nscrierilor de carte funciar i, de i procedura de nscriere, rezervat regimul aplicabil acestuia, precum unei legi particulare; Capitolul II nscrierea drepturilor tabulare (ar. 885-901), n care sunt reglementate aspecte esen iale legate de momentul dobndirii , modific rii i stingerii drepturilor reale imobiliare, cazurile limitativ prev zute de lege cnd drepturile reale se dobndesc f r nscrierea n carte funciar , renun area la un drept tabular, data producerii efectelor nscrierii tabular
29

asemenea, modul de consultare al acestora, ca

i conflictul de ter i dobnditori,

persoanele mpotriva c rora se poate face nscrierea, ac iunea n presta ie , nscrierile provizorii, for a probant a c r ii funciare, dobndirea cu a unui drept tabular; bun -credin

Art. 17 alin (1) NCC Art. 901 NCC 29 Ac iunea urm re te ob inerea nscrisului original constatator, necesar ntabul rii, existent ntr-un singur exemplar la cel care a consim it constituirea sau transmiterea dreptului real, precum i suplinirea consim mntului la nscriere prin intermediul instan ei judec tore ti. Ac iunea n presta ie tabular se intenteaz de regul , mpotriva celui care a constituit sau transmis dreptul real respectiv. Prin excep ie, ea poate fi introdus i mpotriva unui ter subdobnditor, nscris n cartea funciar . Carmen Ilie-Todic , Drept Civil. Drepturi reale., p. 358
28

27

16

Capitolul III Notarea drepturilor de crean actele

, a faptelor

i a altor raporturi

juridice (art. 902-906) care se refer la obiectul not rilor a ncheia un contract viitor, adic antecontractul -

i efectelor lor juridice,

i faptele supuse not rii, inten ia de a nstr ina sau a ipoteca, promisiunea de i pactele de op iune; i situa ia juridic real

Capitolul IV Rectificarea nscrierilor de carte funciar (art. 907-915) rezervat chestiunii restabilirii concordan ei dintre starea tabular extratabular , reglementnd aspecte privind no iunea rectific rii, regimul rectific rii drepturilor tabulare, rectificarea not rilor, radierea drepturilor condi ionale, ndreptarea erorilor materiale, modificarea descrierii imobilului pentru inerea defectuas a c r ii funciare. i r spunderea

No iunea, structura
termenii urm torii: (1) Cartea funciar descrie imobilele

i obiectul c r ii funciare
i obiectul acesteia n

F r a defini in terminis, art. 876, cartea funciar fixeaz scopul

i arat drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. i alte drepturi, fapte sau

(2) n cazurile prev zute de lege pot fi nscrise n cartea funciar

raporturi juridice, dac au leg tur cu imobilele cuprinse n cartea funciar . (3) Prin imobil, n sensul prezentului titlu, se n elege una sau mai multe parcele de terenuri al turate, indiferent de categoria de folosin sunt identificate printr-un num r cadastral mic. La rndul s u, art. 883 reglementez consultarea c r ii funciare care aceasta se ntrege te, potrivit legii, dispune urm toarele: (1) Orice persoan , f r a fi funciar , precum inut s justifice vreun interes, poate cerceta orice carte i a celorlalte documente cu , cu sau f r construc ii, apar innd i administrativ-teritoriale i care aceluia i proprietar, situate pe teritoriul unei unit

i celelalte documente cu care aceasta se ntrege te, potrivit legii,

cu excep ia eviden ilor privitoare la siguran a na ional . Mapa cu nscrisurilor care au stat la baza efectuarii nscrierilor n cartea funciar poate fi consultat de orice

17

persoan interesat , cu respectarea dispozi iilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracterelor personal original aflat n arhiv . (3) Nimeni nu va putea invoca c nu a avut cuno tin efectuate la biroul de cadastru de existen a vreunei nscrieri i publicitate imobiliar . i libera circula ie a acestor date. (2) La cererea, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul

Prin urmare n n elesul re inut de NCC, cartea funciar este nscrisul sau documentul public care descrie imobilele precum i drepturile, actele, faptele sau raporturile juridice privitoare la imobil, i persoanele nscrise sau men ionate ca titulare ale acestor drepturi.

Procedura de nscriere
NCC nu reglementeaz i procedura de nscriere a c r ii funciare acest lucru fiind l sat i cteva dispozi ii procedurale, n special cele n seama legii speciale. Totu i n cod exist inndu-se cont de dat , de ora

privitoare la condi iile de nscriere, la determinarea datei producerii efectelor nscrierilor, i de minutul nregistr rii cererilor n toate cazurile n care i confirmarea primirii cererea a fost depus personal, prin mandatar ori notar public sau comunicat prin fax, po t electronic ori prin orice alte mijloace ce asigur transmiterea textului cererii de nscriere cu toate documentele justificative, ori la notarea inten iei de a nstr ina sau de a ipoteca, sau, dup caz, referitoare la notarea antecontractelor sau actelor de op iune.30

Principiile c r ii funciare conform NCC


Principiile reglementate de Noul cod civil sunt comune cu cele ntemeiate pe dispozi iile legii 7/1996 cu excep ia principiului publicit ii materiale, reglementat diferit i a principiului efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare care nu era ntlnit n sistemul de carte funciar pn la intrarea n vigoare a Noului cod civil. n continuare vom discuta dect despre principiile nou introduse i modificate de Noul cod civil :

30

Marian Nicolae, Tratat..., p. 781

18

1. Principiul publicit principiul publicit

ii materiale Spre deosebire de vechea reglementare, Noul cod ii materiale este regula potrivit c reia, n afara ngr dirilor i

civil stabile te un nou cadru legislativ al acestui principiu. Potrivit art. 901 NCC, excep iilor legale, cel care a dobndit cu bun credin vreun drept real nscris n cartea

funciar , n temeiul unui act cu titlu oneros, devine adev ratul titular al dreptului nscris n folosul s u, chiar dac , la cererea adev ratului titular,dreptul autorului s u va fi radiat din cartea funciar . n al i termeni, ter ul dobnditor sau subdobnditor de bun credin , al unui drept tabular, n temeiul unui act juridic cu titlu oneros, este considerat adev ratul titular al dreptului nscris n folosul s u, de i titlul autorului s u era inexistent, nul sau ineficace. 2. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii Noul Cod Civil revine la vechiul principiu consacrat de decretul-lege 115/1938 prevede att regula ct excep iile31 de la aceast regul ntr-un mod superior fa Conform acestei reguli, att ntre p r i ct i fa i de veche reglementare.

de ter i, drepturile reale se este

dobndesc, se modific sau se sting numai prin nscrierea n cartea funciar , pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. nscrierea n cartea funciar translativ , constitutiv , modificatoare sau extinctiv de drepturi, ntruct, n principiu, drepturile reale imobiliare nu pot fi dobndite, modificate sau stinse prin voin a p r ilor sau printr-un simplu fapt juridic, ci numai dac s-a f cut nscrierea n cartea funciar . Legea distinge ntre actul sau faptul juridic obliga ional, cel care d na tere obliga iei de a transmite, constitui ori modifica un drept tabular modific rii sau stingerii dreptului real imobiliar n folosul altuia. n lipsa nscrierii, ter ul achizitor r mne titularul unui simplu drept personal, iar nu a unui drept real, opozabil ega omnes. A adar, spre deosebire de sistemul legii 7/1996 dobndirea, modificarea sau stingerea drepturilor tabulare poate avea loc numai dac consim mntul p r ilor exist , cumulativ, i nscrierea n cartea funciar . Simpla conven ie nu este i modul de dobndire ori stingere al acestuia, respectiv nscrierea n cartea funciar a str mut rii, constituirii,

suficient pentru a opera ntre p r i schimbarea titularului dreptului tabular, ceea ce

31

Art. 885-887 NCC

19

nseamn

c , n acest nou sistem, conven ia nu este translativ

de drepturi reale

imobiliare, ci numai creatoare de obliga ii, raporturi juridice obliga ionale 32: dreptul de a dobndi (modifica sau stinge), prin nscriere, un bun nemi c tor sau alt drept real imobiliar este un simplu drept de crean , iar nu un drept real, care este opozabil numai inut de obliga ia asumat prin conven ie debitorului (antecesorului tabular), care este pentru ntabularea dreptului

i anume aceea de a preda creditorului (succesorului tabular) nscrisurile trebuitoare i de a tolera ntabularea n contra sa. n caz de refuz din i a partea titularului dreptului tabular, creditorul are la ndemn mpotriva acestuia

succesorilor acestuia n drepturi o ac iune n presta ie/rectificare tabular prin care poate solicita instan ei competente s pronun e o hot rre judec toreasc prin care s dispun nscrierea sau, dup caz, s suplineasc consim dreptului ce urmeaz a fi stins. mntul la radiere al titularului

32

Marian Nicolae, Tratat..., p. 794

20

Bibliografie
1. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliar vol. II, Universul Juridic, Bucure ti 2011 2. Marian Nicolae, Publicitatea imobiliar Bucure ti 2000 3. Radu Motica, Manual de drept funciar i publicitate imobiliar , All Beck, Bucure ti 2001 4. Carmen Ilie-Todic , Drept Civil. Drepturi reale Surse internet 1. http://www.ancpi.ro/pages/wiki.php?lang=ro&pid=21 2. http://blogulstudentuluiladrept.blogspot.com 3. http://www.pegeros.ro/download/Principiile%20sistemului%20de%20publicitate%20imob.pdf 4. http://www.dreptonline.ro/legislatie/legea_cadastrului_publicitatii_imobiliare.php 5. http://www.advocate.ro/cabinet_avocat_cuvant_Publicitate_imobiliara Surse legislative 1. Decretul-Lege 115/1938 2. Legea 7/1996 cu modific rile 3. Legea 71/2011 4. Codul Civil 5. Noul Cod Civil i complet rile ulterioare i noile c r i funciare, Edit press Mihaela S.R.L.,

21