Sunteți pe pagina 1din 6

Creditul ipotecar instrument al relansrii i susinerii creterii economice Creditul ipotecar instrument al relansrii i susinerii creterii economice

M numesc Simona Constantinescu i sunt, n prezent, preparator la Universitatea de tiine Agricole i Medicin Veterinar a Banatului Timioara, Facultatea de Management Agricol. A dori s pregtesc un doctorat n domeniul relaiilor economice internaionale din cel puin cteva motive. n primul rnd, n planurile de nvmnt ale facultii noastre exist un curs de relaii internaionale dar nu avem, pn n momentul de fa, un profesor specializat care s predea acest curs. S-a fcut i se face n continuare apel la un profesor cooptat de la alt universitate din Timioara. n al doilea rnd, nu am optat pentru domeniul strict al agriculturii i politicilor agricole, mai apropiat profilului nostru, datorit faptului c, pe parcursul ultimilor ani, s-au pregtit i susinut mai multe teze de doctorat n acest domeniu. n al treilea rnd, cu ocazia cltoriei de studiu pe care am fcut-o la Universitatea Hohenheim din Germania, a contactelor cu mediul universitar i publicistic din Germania, am observat c studiul finanelor deine un loc din ce n ce mai important n structura planurilor de nvmnt, indiferent de domeniu. Se observ apoi o abunden de materiale publicistice, fie c este vorba de management financiar, pia de capital, instituii financiare (cri, tratate, studii, articole publicate n reviste). n sfrit, am ajuns la concluzia c acest domeniu ar putea constitui pentru mine o adevrat provocare, n ciuda faptului c presupune foarte multe elemente de noutate dar i un grad destul de ridicat de dificultate i sunt contient de acest lucru. Ca urmare a cltoriilor pe care le-am fcut n Germania, Austria, Frana, Ungaria, Polonia, am remarcat faptul c, ceea ce deosebete foarte mult ara noastr fa de rile menionate, se refer adeseori la nivelul infrastructurilor, care sunt rmase n urm comparativ cu situaia din aceste ri.

Absena surselor de finanare, dar, mai ales, absena unei politici susinute, coerente, la nivel de guvern, pe parcursul ultimilor 20 de ani, constituie, desigur, principala cauz a acestei situaii. Avnd n vedere toate acestea, m-am gndit c a putea s studiez i s pregtesc o tez n domeniul finanrii afacerilor imobiliare, cu instrumentele aferente, pia care s-a nscut i s-a dezvoltat n Europa de Vest n perioada de refacere imediat postbelic. Ca urmare a celor peste 40 de ani de experien, s-a observat, peste tot, faptul c, industria construciilor de locuine reprezint att un factor de relansare economic dar i un factor de susinere a procesului de cretere economic. Aceasta din cel puin cteva motive: n primul rnd ar fi de menionat efectul su de antrenare asupra altor ramuri industriale, inclusiv susinerea acestora prin relansarea cererii interne; n al doilea rnd, este o industrie care a fost, peste tot, destul de puin dependent de import, ntruct materiile prime fac obiectul materiilor prime tradiionale, cu valorificare redus la export, cum sunt cimentul, cheresteaua, laminatele; industria construciilor de locuine reprezint un factor de reducere a omajului ntruct este absorbant de for de munc, n general cu calificare redus, disponibilizat; susinerea de ctre stat a acestui sector va avea drept efect dotarea cu infrastructura necesar (ci de acces, aprovizionare cu ap, energie electric, gaze, canalizare), rezultatul fiind aspectul civilizat, modernizarea; n sfrit, se observ faptul c, n rile europene, construciile noi, care se bazeaz pe formele moderne de mprumut credit ipotecar i obligaiuni ipotecare s-au realizat, n general, n zonele rurale, datorit tendinei de retragere din marile centre urbane aglomerate, casele viitorului fiind, de fapt, locuine unifamiliale, nconjurate de zone verzi i cu toate dotrile secolului XXI. n rile vest-europene, piaa creditelor imobiliare a demarat n anii 1960, consolidndu-se dup 1970. guvernele au sprijinit n mod constant acest sector considerat prioritar, prin nfiinarea unor instituii i mecanisme de pia care s sprijine ndeosebi iniiativa privat. S-a pornit, n primul rnd, de la reglementarea situaiei terenurilor destinate construciilor, prin nfiinarea unor instituii care s supravegheze sau s autorizeze tranzaciile pe aceast pia instituii de tipul creditului funciar, instituie ce a existat i n Romnia interbelic, avnd drept scop reglementarea tranzaciilor cu terenuri i nregistrarea acestora. Datorit

situaiei nc confuze n Romnia, cu privire la statutul i dreptul de proprietate asupra terenurilor, acest prim pas n vederea reglementrii pieei imobiliare este, deocamdat, lsat pe planul al doilea. Organizarea pieei imobiliare, bazat pe mprumuturi ipotecare, presupune, de asemenea, colectarea fondurilor necesare finanrii proiectelor de investiii. Experiena european, dar mai ales cea american, demonstreaz n mod clar faptul c finanrile bazate pe sistemul clasic al creditelor bancare sunt nu doar insuficiente ci i duntoare (imobilizeaz resurse pe termen mediu i lung). Din acest motiv, reformele privitoare la modernizarea pieei imobiliare au vizat organizarea a dou circuite de finanare independente. Acestea sunt: finanarea interbancar propriu-zis, prin compartimentul de credit pe termen lung al acestei piee, care rmne i n continuare; finanarea pe baz de obligaiuni emise de instituii specifice, care au drept scop mobilizarea dar i stimularea economisirii interne prin diferite mijloace, inclusiv o publicitate adecvat. Obligaiunile s-au dovedit a fi un instrument de finanare i economisire foarte atractiv i suplu, ntruct asigur investitorilor un venit fix, garantat i, totodat, exist posibilitatea tranzacionrii lor ulterioare, prin intermediul bursei de valori, dac se dorete renunarea la pachetul respectiv, sau chiar obinerea unui profit, n funcie de evoluia cursurilor bursiere. n al treilea rnd, s-au constituit peste tot instituii bancare specializate n finanarea construciei de locuine. Se remarc, n acest sens, instituii de credit agricol i casele de economii i consemnaiuni, care dispun de fonduri garantate de stat. n schimb, fondurile de investiii, societile de asigurri i casele de pensii sunt excluse, prin lege, de la acest tip de finanri. Obligaiunile sunt emise, de regul, o dat pe an, pentru o perioad dat, minim 10 12 ani, fiind rambursabile in fine. Titlurile sunt cotate la bursa de valori, preurile de emisiune i condiiile de reglementare fiind adaptate cerinelor pieei de capital. Investitorii apreciaz n mod deosebit acest tip de obligaiuni, datorit gradului lor sporit de siguran, ntruct sunt garantate de ctre agenii guvernamentale (n Statele Unite, de exemplu, celebra Gouvernment National Mortgage Association, cunoscut sub denumirea de Ginnie Mae). Pachetele de obligaiuni, odat constituite, servesc, n principal, la acumularea capitalului necesar pentru depunerea avansului la o banc specializat, n vederea obinerii mprumutului imobiliar. Se remarc, n acest sens, faptul c, mprumuturile imobiliare finaneaz construirea, cumprarea sau ntreinerea capital a locuinelor individuale, finanri

pentru cldiri utilizate n scopuri profesionale fiind excluse. Durata uzual a mprumutului este de 10-20 de ani. Pe piaa bancar, aceste mprumuturi (creane) sunt garantate prin constituirea unei ipoteci sau a unui privilegiu imobiliar, de obicei construcia n cauz, la care se adaug aportul personal minim al beneficiarului de credit, care este, n momentul de fa, de 10% n cazul mprumuturilor pentru proiecte standardizate, 20% n cazul proiectelor independente i 30% n cazul finanrii construciei de reedine secundare. Dac facem o comparaie cu ofertele bncilor din Romnia, care finaneaz credite de acest gen, observm c procentul de avans, minim 30% pe piaa romneasc, este mult mai mare, comparativ cu media european. n prima parte a tezei mi-a propune deci s analizez experiena european i american legat de finanarea pieei imobiliare. ntr-o a doua parte a tezei, a putea aborda un subiect interesant, de maxim actualitate, datorit expansiunii sale, i anume, fenomenul titrizrii creditelor. Am citi n acest sens un articol din revista Problmes conomiques intitulat Titrizarea o expansiune nelimitat. Tehnica titrizrii const n transformarea creditelor existente n pachete de titluri, negociate i vndute pe piaa de capital, cunoscnd, dup Statele Unite, o foarte puternic extindere n Europa de Vest, n ultimii ani. Titrizarea a aprut n Statele Unite ale Americii prin anii '70, ca o consecin a reglementrilor referitoare la credite. S-a extins, ulterior, n multe alte domenii, de la credite ipotecare pn la banalele cri de credit. Termenul de titrizare n englez securisation, are, de fapt, dou semnificaii: n primul rnd noiunea este legat de procesul de dezintermediere financiar. Prin emisiunile de titluri, cei ce se mprumut fac apel, n mod direct, la cei ce economisesc, n locul recurgerii la credite bancare. n aceast accepie, titrizarea exist de mult vreme pe pieele de capital, unde, marile firme, se finaneaz cu regularitate prin emisiuni de obligaiuni. n momentul de fa, cea mai mare parte a emisiunilor provine de la instituii financiare, de la emitenii de card-uri i de la societi ce-i finaneaz pe constructorii de automobile. n al doilea rnd, putem vorbi de titrizare n situaia transformrii creditelor n titluri, ntr-o etap ulterioar, nu imediat dup ce au fost acordate. Scopul acestei operaiuni este scoaterea creditelor din bilanul creditorilor, operaie ce se mai numete i curire de bilan. n aceast a doua accepie, tehnica titrizrii s-a nscut pe piaa ipotecar american. n vederea corectrii unor dezechilibre regionale s-a

organizat un comer activ cu credite, autoritile nfiinnd n acest scop trei instituii, n prezent cu statut mixt de stat i privat. Aceste instituii sunt: 1. Gouvernment National Mortgage Association (Ginnie Mae, GNMA); 2. Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac, FHLMC); 3. Federal National Mortgage Association (Fannie Mae, FNMA). Instituiile de credit au reuit, astfel, s se debaraseze de creditele care mpovrau bilanurile, mai ales n situaia de penurie de depozite. Garania din partea organismelor federale a constituit atracia pentru investitorii n obligaiunile rezultate. Ca urmare a succesului de pe piaa ipotecar, tehnica titrizrii s-a extins la alte categorii de credite, pe la mijlocul deceniului 1980, trecndu-se la titrizarea creditelor de consum, ndeosebi n cazul vnzrilor de automobile. n 1987 a avut loc prima titrizare a creanelor asupra crilor de credit. Ulterior, pe lng bnci i societi de finanare, au adoptat, pe rnd, aceast tehnic agenii economici care se ocup de distribuie. Creanele comerciale au putut fi, astfel, grupate (pachetizate), reducerea costului finanrii reprezentnd motivaia principal a acestor aciuni. Conform datelor publicate de FED, n anul 2000, volumul total al creditelor, altele dect cele ipotecare titrizate, depea, n Statele Unite, 900 miliarde $, o cretere de 9 ori fa de 1980. Aproape 50% din aceast valoare sunt credite de consum. n mod similar, n Europa, primele aciuni de titrizare au vizat tot creditele ipotecare. Astfel, emisiunile rezultate au evoluat n cadrul Uniunii Europene de la 2 miliarde $ n 1998 la peste 85 miliarde $ n 1999. nivelul este, ns, n continuare redus, de aproximativ 2%, mult inferior situaiei din Statele Unite. n acelai timp, se remarc diferene importante ntre rile europene. Astfel, n Marea Britanie i Irlanda procesul este mai avansat comparativ cu Europa continental, aceasta datorit tradiiei pieei anglosaxone i diferenelor de reglementare legislativ. n Regatul Unit, prima operaiune de acest gen a fost efectuat n 1985. n Europa continental, n multe cazuri, de exemplu Belgia, legislaia constituie nc un impediment major n calea unei simple cesiuni de credite, la care se adaug o serie de obstacole de natur fiscal i contabil. Obligaiunile ipotecare permit, totui, reducerea riscului de dobnd i finanri mai puin costisitoare. Cele mai cunoscute obligaiuni de acest gen

sunt aa-numitele Pfandbriefe din Germania, rspndite apoi, cu succes, n Suedia, Danemarca i Frana. n acest proces se implic, n ultimul timp, ageniile de rating (agenii specializate n evaluarea riscului de mprumut pe piaa de capital). Ultima noutate n materie o constituie inovaia atribuit societilor de asigurri, care au nceput, la rndul lor, s titrizeze riscurile prin emisiuni de obligaiuni catastrof, cu plat de dobnzi n loc de prime de asigurare. Rambursarea capitalului poate avea loc doar ca urmare a producerii unei catastrofe reale. Sistemul s-a extins n Marea Britanie i n domenii ce pot fi considerate exotice, ca de exemplu veniturile ce provin din transmisiuni televizate de rugby, venituri cuvenite starurilor muzicii rock sau, mai mult dect att, titrizri de creane rezultate de pe urma reglrii amiabile a diferendelor nscute n comerul cu igri, productorii obligndu-se s plteasc, n acest sens, miliarde de $ drept daune pentru mbolnvirile pricinuite de tutun. n prezent, n Europa, procesul este stimulat prin introducerea monedei EURO, care a contribuit la armonizarea prevederilor legislative. Rezultatul a fost, n concluzie, o pia pentru obligaiuni (obligatar) mai ampl i mai lichid, pe de o parte, i o nou abordare a riscului de credit, pe de alt parte. Pe viitor se ateapt o expansiune considerabil a produselor titrizate pe piaa de capital.