Sunteți pe pagina 1din 12

I.

Creditul ipotecar notiuni generale

Creditul ipotecar reprezinta un credit imobiliar garantat doar cu ipoteca asupra locuintei achizitionate, fiind reglementat initial de o lege speciala, Legea nr. 190/1999. In conditiile acestei legi, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala. Creditul ipotecar se acorda pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1.737 din Codul Civil, asupra imobilului, teren sau constructii pentru care se acorda creditul. Ipoteca astfel constituita pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul si constructiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, in limita valorii stabilite prin contract si pe masura utilizarii creditului. Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1.786 din Codul Civil. In cazul in care partile sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior. Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil, garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele. Creditul ipotecar reprezinta acel credit al carui obiect il reprezinta material proprietatii imobiliare: constructii si terenuri. Intre creditor si debitor intervine un contract potrivit caruia primul pune la dispozitia celui de-al doilea o suma prin care acesta din urma sa-si constituie sau sa-si extinda proprietatea imobiliara. Contractul avand in vedere obiectul specific al creditului, contine unele prevederi caracteristice: Mentionarea proprietatii cu care se garanteaza imprumutul; Obligatiile ce decurg in cazul rambursarii anticipate; Conditiile in care debitorul poate pierde proprietatea;

Creditul ipotecar are mai multe forme: Imprumutul pe ipoteca cu dobanda fixa; Imprumutul pe ipoteca cu rambursare progresiva, prin care debitorul plateste bancii, in prima perioada a duratei de imprumut, doar o cota din rata/amortismentul obisnuit; diminuarea ratei scadente poate fi modica (10-15%) sau forte (pana la 95%); Creditul ipotecar inversat este o forma prin care debitorul incearca sa-si diminueze pierderile probabile rezultate din imobilizarea propriilor resurse intr-o proprietate imobiliara. Dupa achizitia obiectului imobil din propriile sale resurse, propietarul
1

ipotecheaza acest obiect obtinand, cel putin partial, resurse financiare la nivelul celor investite in respectiva achizitie. Aceste resurse sunt plasate pe termen lung, iar din anuitatile rezultate ramburseaza creditul ipotecar pe care l-a preluat. Nu exista practic sector economic, intreprindere semnificativa sau stat suveran care sa fie evaluat din perspectiva riscurilor asociate unei investitii. Decizia de a achizitiona un credit ipotecar, sau a unui credit in general, reprezinta un process care este privit dintr-o tripla persectiva: a) Din perspectiva legala, creditul ipotecar in Romania a fost reglementat de Legea 190/1999 careia in timp i s-au adus modificari si imbunatatiri; Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar(pentru achizitie, renovare-reabilitare sau construire de locuinte) persoanele fizice cetateni romani cu domiciliul in Romania sau persoane juridice romane cu obiect de activitate specific(construire, reabilitare de locuinte). In cazul persoanelor fizice, rata de credit(cuprinzand capital, adica suma de rambursat si dobanda) nu trebuie sa depaseasca 35% din venitul net al solicitantului. b) Din punct de vedere financiar, legea confera mai multe avantaje institutiilor care acorda acest tip de credit standardizat intr-o oarecare masura, cum ar fi posibilitatea emiterii in viitor de titluri ipotecare in baza portofoliilor de credite acordate. Acest lucru inseamna ca, prin emiterea si vanzarea acestor titluri(valori mobiliare) pe piata de capital, banca sau institutia financiara emitenta va putea face rost de noi fonduri pentru a acorda mai departe credite ipotecare. In viitor, aceasta solutie de refinantare pe piata secundara va fi singura viabila pentru a accede de la noi fonduri pe termen lung cand restul au fost consumate deja pe credite. c) A treia dimensiune a luarii unei astfel de decizii este reprezentata de perspectiva personala a clientului. Semnarea unui contract de credit ipotecar pare o decizie greu de luat si care presupune si din punctual de vedere al clientului prezenta anumitor riscuri. Aceste riscuri, sunt, insa, analizate de catre institutiile bancare, pe baza acestei analize luandu-se decizia de creditare: 1. Normele prudentiale ale institutiilor care acorda credite ipotecare analizeaza solicitantii cel putin din punctual de vedere al venitului net, din care solicitantul trebuie sa suporte cu o rata de credit si sa isi mentina un nivel decent al conditiilor de trai, tocmai pentru a reduce riscul de neplata; 2. Ipoteca nu inseamna ca din momentul acordarii creditului locuinta intra in proprietatea bancii, sau, mai rau, ca daca dupa rambursarea a 3 sferturi din credit imprumutantul nu mai poate plati, locuinta se vinde si imprumutantul nu mai recupereaza nimic. Banca sau institutia de credit are dreptul, dupa vanzarea la licitatie sau in alt mod a locuintei, sa retina exact sumele la care este indreptatita in conformitate cu contractul de credit (capital, dobanzi, alte costuri justificate); restul sumei obtinute dupa vanzare se restituie imprumutantilor. 3. Desi majorarea dobanzii variabile din contract constituie un risc, corelarea dobanzii variabile la un index stabil (cum ar fi LIBOR, EURIBOR, care sunt rate ale dobanzilor practicate intre banci, pe pietele interbancare europene) scuteste
2

imprumutantul de astfel de emotii. O astfel de mentiune in contractul de credit pare lipsita de importanta acum, dar nu si peste 5 ani, cand conditiile economiei locale si mondiale pot fi complet diferite. 4. Multe din riscurile de neplata nu sunt de neevitat. Sistemul romanesc de asigurari pune deja la indemana imprumutatilor o serie de produse de asigurare cum ar fi asigurarea de viata, de invaliditate care il pot proteja pe imprumutat si pe familia acestuia in cazul producerii unui eveniment nefericit. Creditul ipotecar lichideaza piata imobilelor deja construite, imbunatateste starea unor imobile pentru care nu existau in trecut fonduri de renovare, asigura fondurile necesare construirii de noi locuinte si de aici un set intreg de alte beneficii, printre care noi locuri de munca, revigorarea unor sectoare de activitate din industrie, sistematizarea terenurilor etc. Emiterea de titluri in baza acestor portofolii de credite sau transferul acestor portofolii nu inseamna modificarea conditiilor contractuale. Contractul de credit, cu mici exceptii (contul bancar sau rata dobanzii, care pot suferi modificari, dar numai in conditiile specificate in contract), nu poate fi modificat unilateral de catre banca sau de catre institutia financiara. Garantiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca asupra imobilului pentru care se acorda creditul si care trebuie sa acopere in proportie de minim 133% valoarea creditului, asigurarea locuintei pentru care se acorda creditul si dupa caz, creditorii mai pot solicita si alte garantii (garantii personale sau giranti, asigurari de viata). De asemenea creditorii pot decide ca garantia sa acopere in proportie mai mare creditul in functie de riscul asumat, adica avansul sau contributia solicitantului sa fie mai mare sau rata de credit sa reprezinte mai putin de 35% din venitul net al solicitantului. La solicitarea unui credit pentru achizitionarea unei locuinte la una dintre institutiile financiare acreditate, acestea pun la dispozitia solicitantului lista cu oferte de credite care s-ar putea incadra in cerintele acestuia. Aceasta lista cuprinde de cele mai multe ori cel putin un credit ipotecar si unul imobiliar. Aceste doua tipuri de credite sunt in stransa legatura, considerandu-se ca creditul ipotecar reprezinta acel credit al carui obiect il reprezinta materia proprietatii imobiliare: constructii si terenuri. Exista, insa o serie de caracteristici specifice fiecaruia dintre aceste doua tipuri de credite, care le diferentiaza. Aceste criterii de departajare tin in special de doua dimensiuni, conditiile de acordare a creditului si de costurile creditului. Astfel diferentele dintre cele doua tipuri de imprumut pentru locuinta sunt constituite, in principal din: Garantii Perioada de creditare Nivelul limitei ratei lunare din venitul solicitantului

Imprumutul ipotecar se garanteaza numai cu imobilul finantat (achizitionat sau care urmeaza sa fie construit), cel imobiliar se poate garanta cu alte locuinte, depozite colaterale etc. din
3

acest punct de vedere, creditul ipotecar este mai avantajos decat cel imobiliar, prin faptul ca nu ai nevoie de o alta locuinta cu care sa garantezi imprumutul. Cele mai multe institutii de credit nu mai fac insa o diferentiere clara intre cele doua tipuri de imprumut, permitand solicitantului sa garanteze creditul, fie ca este ipotecar sau imobiliar, cu locuinta finantata. Exemple in acest sens sunt ofertele disponibile de la Banca Romaneasca sau HVB Bank, institutii care solicita aceleasi tipuri de garantii pentru ambele tipuri de credit. Din punct de vedere al perioadei de rambursare, imprumuturile imobiliare nu pot depasi, conform legislatiei in vigoare, intervalul de 20 de ani, in timp ce creditele ipotecare se pot acorda pe maximum 25 de ani. O perioada de rambursare mai consistenta este un avantaj cert pentru solicitant, pentru ca in acest caz rata lunara de plata este mai mica, iar suma maxima imprumutata este mult mai mare. In ceea ce priveste nivelul ratei lunare maxime din venitul solicitantului, creditul imobiliar prezinta un avantaj in fata celui ipotecar. Daca in cazul creditului imobiliar, rata nu trebuie sa depaseasca 50% din venitul net, la cel ipotecar, aceasta nu poate fi mai mare de 35% din venitul net. Luand astfel in considerare numai venitul net, obtii mai multi bani la creditul imobiliar decat la cel ipotecar, platind, insa, mai mult pentru un credit imobiliar. O alta diferenta care nu este stipulate in lege, dar care se desprinde din ofertele institutiilor financiare, este data de costurile celor doua tipuri de credite. Majoritatea acestor institutii percep dobanzi mai mari la creditele imobiliare decat la cele ipotecare. Spre exemplu, in cazul HVB Bank, diferenta dintre dobanda la imprumutul ipotecar in euro si cel imobiliar in euro este de peste un punct procentual. Nu toate bancile percep insa dobanzi diferite, una din institutiile care nu face diferente din acest punct de vedere intre cele doua tipuri de credite fiind Banca Romaneasca. Atuurile creditului ipotecar: Se garanteaza cu locuinta finantata; Dobanzile percepute sunt mai mici decat la creditul imobiliar; Perioada de creditare poate fi maximum 25 de ani;

Atuurile creditului imobiliar: La evaluarea capacitatii de rambursare, ponderea ratei in venitul net lunar este de pana la 50% din acesta, fata de creditul ipotecar unde rata nu trebuie sa depaseasca 35%;

II.

Principiile activitatii de creditare

Activitatea de acordare a creditelor de catre bancile comerciale se bazeaza pe urmatoarele principii generale: Activitatea de angajare si acordare a creditelor sub toate formele, precum si activitatea de asumare a unor riscuri, se bazeaza pe resursele proprii si resursele atrase ale bancii; In acest scop, este necesar ca evidenta contabila sa fie structurata pe un sistem de conturi corespunzator, in lei si valuta, de credite si disponibilitati deschise diferentiat, pentru urmatoarele categorii: Feluri de valuta; Termen scurt, mijlociu sau lung; Feluri de capital ale agentilor economici: de stat, privat, mixt, strain sau al persoanelor fizice;

Contabilitatea externa, condusa si organizata cu ajutorul calculatorului asigura, distribuirea zilnica a extraselor de cont bancare ale clientilor, balanta soldurilor conturilor clientilor si balanta rulajelor conturilor clientilor in forma stabilita de comun acord cu Directia Clientela, in functie de necesitatea de analiza, controlul si evidenta acestora in materie de disponibilitati si credite existente in conturile clientilor, conturi pe care le au in administrare. Elementele de analiza care vor sta in toate cazurile la baza asumarii de catre banca a unor angajamente sunt urmatoarele: Incadrarea in strategia generala a bancii. Aceasta strategie vizeaza atat mentinerea pe linia politicii monetare a BNR, cat si obtinerea unui profit cat mai mare, evitarea riscurilor, gestionarea cat mai eficienta a resurselor bancii; Situatia concreta a fiecarui client. Se vor urmari, astfel, lichidarea, bonitatea, solvabilitatea, responsabilitatea activitatii desfasurate, precum si pozitia pe piata a fiecarui agent economic; Activitatea de asumare de angajamente si de derulare a operatiunilor de creditare va fi treptat, pe masura posibilitatilor, descentralizata in sensul aprecierii serviciilor de clientele din punct de vedere al localizarii teritoriale; In acest scop, data fiind tendinta generala de descentralizare a activitatii economice, se vor urmari deschiderea cat mai rapida de sucursale, in toate resedintele de judet si in marile orase industriale. In toate cazurile, insa se vor urmari corelarea directa, generala a posibilitatilor de refinantare existente in momentul respective; O atentie deosebita se va acorda categoriilor de garantii ce se vor putea fi obtinute in acoperirea angajamentelor asumate, in numele clientilor sai, intre care, un loc deosebit

trebuie sa ocupe garantiile material reale oferite de client, bazate pe propria lor activitate, precum si garantiile bugetare; Se va trece la executarea garantiilor reale (ipoteca, gajul, scrisoarea de garantie sau firma etc.) sau actionarea in justitie, pentru recuperarea creantelor detinute asupra clientilor, in cazul in care se constata una din urmatoarele situatii: Una din declaratiile pe linie financiar contabila, de organizare contabila, sau de orice alta natura solicitata de catre banca, se va dovedi falsa; Obiectul nu se inscribe in parametrii de eficienta economica; Clientul nu are suficiente disponibilitati in conturile sale pentru achitarea la termen si cuantumul prevazut, a obligatiilor ce-I revin fata de banca; Derularea operatiunilor legate de angajamente asumate de banca, pentru si in numele clientele, trebuie sa asigure alocarea unor sume importante pentru constituirea de provizioane de risc, daca tinem seama de gradul de incertitudine ridicat, generat de faptul ca majoritatea clientilor sunt noi, precum si de necesitatea acoperirii angajamentelor asumate in conformitate cu practica bancara international;

III. Studiu de caz creditul de nevoi personale cu ipoteca in cadrul bancii OTP Bank Romania

Piata vizata de OTP Bank Romania: Pentru creditul pentru nevoi personale cu ipoteca, s-au identificat urmatoarele segmente ca fiind piata vizata corespunzatoare: Populatia active din zonele urbane si rurale: salariati, persoane fizice autorizate, angajati la propria companie; Persoanele din toate segmentele de populatie, dar cu accent pe segmentele celor cu venituri mari si foarte mari: Segmentul celor cu venituri mari: o Venit net: peste 400 euro/luna; o Servicii financiare, informatica, telecomunicatii; o Administratie publica, industrie; o Depozite medii de 5400 euro; Segmentul celor cu venituri foarte mari: o Venit net: peste 2500 euro/luna; o Antreprenori , directori de societati mari; o Depozite de 25.000 30.000 euro. Persoane cu studii medii si superioare; Utilizatori frecventi sau medii ai produselor bancare (produse de credit si economii)

In baza datelor statistice furnizate de Institutul National de Statistica, piata vizata de OTP Bank include aproximativ 2.500.000 de locuitori din toata tara. Descrierea produsului: Tipul de valuta: Produsul este disponibil in 3 tipuri de valuta: RON, EURO si CHF (franci elvetieni); Valoarea minima si maxima a creditului: Valoarea minima: 5.000 EURO (sau echivalentul in RON, CHF); Valoarea maxima: 300.000 EURO (sau echivalentul in RON, CHF);

Valoarea maxima a creditului pentru un anumit client depinde de calculele privind expunerea simpla, expunerea totala (agregata) si valoarea proprietatii din raportul de evaluare.

Durata: Durata minima: 6 luni; Durata maxima: 360 de luni;

Varsta: ntre 18 i 65 de ani la data rambursrii integrale a creditului, fr asigurare de via obligatorie; ntre 18 i 70 de ani la data rambursrii integrale a creditului, cu asigurare de via obligatorie pe tot parcursul derulrii creditului;

Metode de rambursare: Rata lunara va fi achitata conform schemei de rambursare emisa de ofiterul de conturi. Propunerea OTP Bank vizeaza o rata a dobanzii variabila. Dobanda va fi stabilita de comitetul ALCO si va fi revizuita trimestrial sau, daca este cazul, conform evolutiei pietei, in mod periodic, la recomandarea Directie de Administrare a Produselor. Toate ratele vor fi depuse de imprumutat in contul curent al acestuia deschis la OTP Bank si va fi debitat automat de Banca la data scadentei lunare. Clientul poate opta pentru una dintre urmatoarele date scadente lunare : 1, 6, 11, 16, 21 sau 26. In cazul in care data scadentei lunare este o zi nelucratoare sau sarbatoare legala, rambursarea se va procesa in prima zi lucratoarea cu exceptia datei scadente finale. Astfel, in cazul in care data scadentei finale este o zi nelucratoare, rambursarea se va efectua in ultima zi lucratoare anterioara datei scadentei finale. Rambursarea inainte de scadenta: Clientul poate opta pentru rambursarea in avans a creditului. Plata in avans trebuie sa acopere cel putin 3 rate lunare si se va percepe taxa aferenta platii in avans. In cazul rambursarii inainte de data scadenta, solicitantul va beneficia de reducerea valorii dobanzii proportional cu perioada ramasa aferenta creditului. Conditii pentru incetarea contractului de credit: Clientul ramburseaza total creditul in avans; Clientul nu se conformeaza cu una dintre obligatiile stipulate in contractul de credit (ex: neplata ratelor, neanuntarea bancii in privinta schimbarii adresei sau a locului de munca, efectuarea de declaratii incomplete si false) si in urma instiintarii bancii, daca clientul nu indreapta deficientele, banca are dreptul sa declare creditul exigibil si rambursabil imediat si sa inceteze contractul de credit;

Garantii : Garantii acceptabile sunt urmatoarele: Ipoteca pe rangul superior de durata creditului in favoarea OTP Bank Romania SA asupra unui imobil. Banca va stabili conform propriilor norme de creditare conditiile pentru acordarea si garantare a creditelor pentru nevoi personare cu garantie ipotecara; In cazul in care clientul va solicita ulterior acordarii creditului acordul pentru inchirierea/ darea in comodat/ construirea/ demolarea imobilului ipotecat, acesta va fi analizat/ acordat dupa cum urmeaza: Pentru contracte de inchiriere/ comodat ce urmeaza a se incheia pe perioade mai mici de un an, acordul va fi dat din partea Bancii de catre Directorul de Sucursala; Pentru contractele de inchiriere/ comodat ce urmeaza se incheia pe perioade mai mari de 1 an, acordul va fi dat din partea Bancii de catre Centrala, conform competentelor definite la nivelul Regulamentului de organizare si functionare; Pentru acorduri privind construirea pe/ demolarea imobilului ipotecat, acordul va fi dat din partea Bancii de catre Centrala, conform competentelor definite la nivelul Regulamentului de Organizare si Functionare;

Garantia va fi evaluate de un specialist (evaluator) acceptat de banca, luand in considerare urmatoarele criterii: Zona in care este amplasata; Suprafata constructiei; Starea generala din punct de vedere al intretinerii; Utilitati disponibile; Imprejurimi; Alte criteria luate in considerare de catre evaluator sau de Directia de Riscuri;

Valoarea maxima a creditului va fi calculata utilizand valoarea garantiei (data de raportul de evaluare) dupa cum urmeaza: Maxim 75% din valoarea de piata stabilita de evaluatorul imobiliar, in cazul in care proprietatea ipotecata este o constructie finalizata si nu este reprezentata de un teren + constructie nefinalizata sau constructie din paianta; Maxim 70% din valoarea de piata a terenului, stabilita de evaluatorul imobiliar in cazul in care imobilul ipotecat este reprezentat de un teren sau de un teren + constructive nefinalizata sau constructive din paianta; Asigurarea imobilului: Pentru imobilul ipotecat, clientul va incheia o polita de asigurare care va face obiectul contractului de ipoteca (cesionata in favoarea bancii).

Cazurile in care imobilul ipotecat este reprezentat de un teren sau imobilul ipotecat este reprezentat de un teren + constructive nefinalizata, caz in care clientul se va obliga prin contractul de credit sa incheie o polita de asigurare pentru imobilul ipotecat la data finalizarii acestuia. Asigurarea proprietatii va fi incheiata cu o companie de asigurari agreata de banca. Polita va fi incheiata in valuta imprumutului sau in EURO, RON sau CHF si va fi cesionata in favoarea Bancii pe perioada creditului. Suma asigurata va reprezenta minim valoarea evaluate a imobilului ( minus valoarea evaluate a imobilului minu valoarea pamantului daca imobilul are o parcela de pamant). Proprietatea va fi prezentata ca garantie dupa semnarea contractului pentru acordarea creditului de catre ambele parti, prin incheierea unui contract de ipoteca ce va fi inregistrat la Registrul de Cadastru si Publicitate Imobiliara. Dobanzi:
Valoare XBOR 5.55% 1.54% 0.05% Dobnd 10.35% 6.14% 12.05% Formula de calcul a dobnzii ROBOR 3L + 4.80% EURIBOR 3L + 4.60% LIBOR 3L + 12.00%

Tip credit Credit nevoi personale cu Ipotec

Valuta RON EUR CHF

DAE 10.86% 6.32% 12.74%

Taxe si comisioane credit:

10

Documente obligatorii indiferent de tipul de solicitant: Act identitate (original) Adeverina de venit Cerere de credit (original, formular tipizat al bncii), care include: Declaraia privind obligaiile de plat, litigiile cu terii i relaiile de grup, Acordul de consultare al CRB, Acordul de consultare al Biroului de Credit. Documente justificative pentru veniturile incasate:

Initierea creditelor Procesul de initiere: Indroducerea datelor; Verificarea interna a listei negre; Verificarea datelor si documentelor; Procentaj (obtinut automat de sistem dupa introducerea datelor); Verificarea CRB si Biroul de Credite; Evaluarea ipotecii (societate cu finantare externa); Verificarea societatii angajatoare; Verificarea datelor (centrala sau sucursala in functie de valoarea creditului); Analiza evaluarii ipotecii; Aprobarea finala a creditului (in functie de competente); Semnarea contractului de credit; Semnarea contractului de ipoteca in fata Notarului Public; Inregistrarea ipotecii; Asigurarea proprietatii cesionata in favoarea bancii; Plata;

11

IV. Bibliografie

www.OTPBank.ro www.bnr.ro

12