Sunteți pe pagina 1din 22

Scrisoare de transmitere

Proprietate imobiliar situat n judeul Iai Beneficiari : Popescu Ioan i Popescu Daniela Proprietari : Popescu Ioan i Popescu Daniela Evaluator : Ciobanu Iuliana Ianuarie 2012 Ctre, Beneficiari : Popescu Ioan i Popescu Daniela V naintm Raportul de evaluare a proprietii situat n Judeul Iai, Str. Aleea Mihail Sadoveanu nr 10, proprietatea familiei Popescu. Scopul evalurii : Stabilirea valorii de pia n vederea vnzrii Obiectul evalurii : proprietatea imobiliar situat n Judeul Iai, str Aleea Mihail Sadovenu, nr. 10, nr. Cadastral al bunului imobil 501/1/4/2/7/3, amplasat n cvartal 3, intabulat n cartea funciar nr. 2735, format dintr-un imobil de locuit cu regim de nlime P i o parcel de teren. Descrierea proprietii Imobil de locuit P Sconstruit la sol = 100,00 mp Teren n suprafa de 500 mp, categoria "curi construcii" amplasat n parcela nr. 20. Drepturile de proprietate : deplin. Data inspeciei : 27 decembrie 2011. Data evalurii : 05 ianuarie 2012. Valabilitatea evalurii : 30 zile. Cursul de schimb la data evalurii : 4,2839 RON / 1 . Pe baza analizelor i faptelor descrise n raportul de evaluare, valoarea estimat este de : 523.354 lei / 122.167,6 . Raportul a fost pregtit n conormitate i pe baza Standardelor Internaionale de Evaluare, recomandrilor i metodologiilor de lucru recomandate de ctre A.N.E.V.A.R. (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). Cu stim,

CAPITOLUL I INTRODUCERE
3

1.1

Certificarea evaluatorului

Evaluatorul i asum responsabilitatea pentru cele scrise n raport i certific n cunotin de cauz urmatoarele : factorii care influeneaz valoarea au fost analizai n funcie de datele i informaiile puse la dispoziie de ctre beneficiar la data evalurii, precum i cele culese la data inspeciei cu privire la zona i posibilitile de dezvoltare a proprietii ; evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiv n proprietatea ce face obiectul acestui raport i nu are nici un interes personal i nici nu este prtinitor fa de vreuna din prile implicate ; remunerarea evaluatorului se face n funcie de munca prestat i n nici un caz n funcie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorina clientului de obinere a unui rezultat dorit sau de apariia unui eveniment ulterior ; acest raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei valori minime/maxime, solicitare venit din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar ; afirmaiile susinute n raport se consider reale i corecte, fiind verificate n limita posibilitilor ; n deplin cunotin de cauz, analizele, opiniile i concluziile exprimate au fost realizate n conformitate cu cerinele Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) i a codului de etic profesional ; certific faptul c utilizarea raportului de evaluare ntocmit de el poate fi nsoit de verificarea lui n conformitate cu Standardul de verificare a rapoartelor de evaluare ; analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate numai de ipotezele i condiiile limitative i se consider ca analize neprtinitoare ; nici evaluatorul i nici o persoan afiliat sau implicat cu acesta nu este acionar, asociat sau persoana afiliat sau implicat cu beneficiarul ; imobilul supus evaluarii a fost inspectat de ctre evaluator ; n prezent este stagiar ANEVAR pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare.

1.2

Rezumatul faptelor principale i concluziile importante

Proprietatea imobiliar evaluat se afl situat pe strada Aleea Mihail Sadoveanu nr. 10, din judeul Iai. Imobilul are o suprafa util de 100,00 mp, este format din P i un teren de 500 mp. Terenul este proprietatea soilor Popescu Ioan i Daniela. Cea mai bun utilizare a construciei este ceea de locuin. Metodele utilizate pentru evaluarea terenului sunt : metoda comparaiei directe a terenului i tehnica rezidual. Metodele utilizate pentru evaluarea construciei sunt : abordarea prin costuri ; abordarea 4

prin comparaii ; abordarea prin venit.

CAPITOLUL II PREMIZELE EVALURII


2.1 Obiectul i scopul evalurii. Clientul i destinatarul raportului

Obiectivul evalurii l constituie proprietatea imobiliar situat n Municipiul Iai, Strada Aleea Mihail Sadoveanu nr. 10, Jud. Iai, a familiei Popescu, compus din teren n suprafa de 500 mp i construcie avnd suprafaa construit de 100 mp. Scopul evalurii : evaluarea pornete de la solicitarea proprietarilor de a afla care este suma pe care o pot obine n urma transferului dreptului de proprietate prin vnzarea proprietii sus menionate. n consecin, scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a imobilului n cauz (teren i construcie) n vederea vnzrii. Raportul de evaluare se adreseaz familiei Popescu n calitate de destinatar.

2.2

Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Evaluarea executat conform prezentului raport, n concordan cu cerinele beneficiarului, reprezint o estimare a valorii de pia (cu particularitile prezentate n continuare) a imobilului aa cum este aceasta definit n Standardul Internaional de Evaluare, editia a opta, IVS 1 si a valorii de lichidare (cu particularitile prezentate n continuare) a imobilului aa cum este aceasta definit n Standardul Internaional de Evaluare, editia a opta, IVS 2 . Conform acestui standard, valoarea de pia reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Conform standardului IVS 2, Valoarea de lichidare descrie situaia n care un grup de active folosite mpreun ntr-o intreprindere, sunt oferite la vnzare n mod individual (element cu element), de obicei n urma nchiderii ntreprinderii.

2.3

Data estimrii evalurii

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii ianuarie 2012 , dat la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate dectre evaluator (data evalurii).

2.4

Moneda raportului
6

Opinia final a evalurii este prezentat n LEI i EUR. Metodele utilizate au dus la exprimarea valorii finale n lei, pentru expimarea acesteia n EUR utilizndu-se cursul de schimb comunicat de BNR la data evalurii, i anume 1 EUR = 4,2839 RON.

2.5

Standardele aplicate

n prezentul raport au fost aplicate Standardele ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia), conform cu Standardele Internaionale de Evaluare.

2.6

Procedura de evaluare : etape parcurse, surse de informaii

Baza evalurii valoarea de pia Etapele parcurse : Documentarea pe baza unei liste de informaii solicitate clientului ; Inspecia proprietii : imobil i teren ; Stabiliraea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborrii raportului ; Selectarea tipului de valoare estimat n prezentul raport ; Deducerea i estimarea condiiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie s se in seam la derularea tranzaciei ; Analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii ; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportun pentru determinarea valorii i fundamentarea opiniei evaluatorului. Surse de informaii : Documentele i schiele puse la dispoziie de ctre proprietarul imobilului, respectiv : Documentaia cadastral ; Acte de proprietate. Alte informaii existente n bibliografia de specialitate.

2.7

Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare sau oricare referire la aceasta nu poate fi publicat.

2.8

Responsabilitatea fa de teri

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre clieni, corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea clientului.

2.9

Dreptul de proprietate evaluat

S a evaluat proprietatea imobiliar, n condiiile limitative menionate mai jos.

2.10

Ipoteze i condiii limitative

Ipoteze : Prezentul raport de evaluare este valabil numai prezentat n ansamblu sau pentru scopul precizat ; Raportul de evaluare sau oricare referire la acesta nu poate fi inclus ntr-un document destinat publicitii fr acordul scris i prealabil al evaluatorului cu specificarea contextului n care urmeaz s apar ; Publicarea parial sau integral precum i utilizarea lui de ctre alte persoane dect cele menionate mai sus atrage dup sine ncetarea obligaiilor contractuale ; Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare menionate mai sus n vederea tranzaciei imobiliare ; Valorile stabilite sunt valabile la data efecturii raportului i au fost exprimate n lei i euro, la cursul valutar al zilei n care s-a efectuat evaluarea ; Avnd n vedere statutul ANEVAR i Codul Deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul i asum ntreaga responsabilitate numai n faa beneficiarului raportului, pentru opiniile exprimate n prezentul raport. Conditii limitative : Toate documentele juridice i tehnice, inclusiv actele de proprietate i documentaia tehnic care atest respectarea reglementrilor i restriciilor urbanistice, sunt presupuse valabile i corecte, proprietarul avnd dreptul deplin de a vinde bunul imobil n totalitate, n condiii de pia concurenial ; Evaluarea s-a fcut presupunnd c ntreaga proprietate este ocupat i folosit fr nclcarea prevederilor legale ; Orice alocare a valorii totale exprimate n acest raport, se realizeaz n funcie de prevederile din raport. Valorile separate alocate elementelor componente nu trebuie utilizate n combinaie cu nici o alt evaluare, n caz contrar ele fiind nevalide ; Nici una din prile raportului (n special concluziile referitoare la valori, identificarea evaluatorului sau firma la care lucreaz acesta) nu vor fi difuzate public prin reclam, relaii publice, tiri, agenii de vnzare sau alte ci mediatice, fr acordul scris i prealabil al evaluatorului ; Evaluarea s-a fcut presupunnd c ntreaga construcie a fost edificat n conformitate 8

cu documentele tehnice existente la prezentul raport de evaluare ; Imobilul este liber de sarcini ; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat s ofere consultan ulterioar sau s depun mrturie n instan n legtur cu proprietatea n cauz dect dac au fost fcute iniial anganjamente n aceast privin.

CAPITOLUL III PREZENTAREA DATELOR


3.1 Aspecte social economice, zonarea i date geografice

Judetul Iai se afl n nord estul Romniei, aproape de grania cu Republica Moldova, i are o suprafa de 5.500 km ptrai. Structura populaiei, la data ntocmirii raportului erau : Total locuitori judeul Iai : 816.910 locuitori, din care : o Populaie urban : 388.648 locuitori o Populaie rural : 428.262 locuitori o Populaie de sex masculin : 401.516 locuitori o Populaie de sex feminin : 415.394 locuitori Densitatea medie : 150 locuitori / km2.

Clima Clima are un pronunat caracter continental, aparinnd inutului climatic al Podiului Moldovei, marcat prin amplitudini termice (lunare i anuale) mari. Hidrografia Reeaua hidrografic ce dreneaz perimetrul judeului Iai, cu o densitate medie de 0,5 km/km2, este format din bazinul mijlociu al rului Prut, care ud partea de E a judeului Iai, pe o distan de 231 km, formnd, totodat, i grania cu Republica Moldova, din cursul mijlociu al Siretului, care strbate extremitatea de N-V a judeului Iai pe direcie NNV-SSE, pe o lungime de 76 km. Cursul inferior al Jijiei, cu afluenii si principali Bahlui, Miletin, Frasin, Bohotin s.a., este afluentul drept al Prutului. Aerul Activitatea de supraveghere a calitii aerului se realizeaz prin cele 5 staii de monitorizare a calitii aerului amplasate n ora. Pincipalele constatri n urma analizei datelor sunt urmtoarele: n primul rnd, cele mai mari emisii sunt cele de dioxid de carbon urmate de oxizii de azot. Msurtorile pentru principalele gaze (NO2, SO2, CO, NH3) sunt zilnice i momentane, n timp ce pentru pulberile sedimentabile msurtorile se fac lunar de ctre Agenia de Protecie a Mediului i Direcia de Sntate Public. Gazele cu efect de ser i pulberii din aer, fac ca zilele de var s fie insuportabile pentru locuitorii municipiului Iai, aerul uscat fiind greu de respirat.

10

3.2

Analiza pieei imobiliare

a) Definirea pieei Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme care intr n contact n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii la aceast pia schimb drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pieele imobiliare de pieele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliar este unic iar amplasamentul su este fix. Pieele imobiliare nu sunt piee eficiente : numrul de vnztori i cumprtori care acioneaza este relativ mic, proprietile imobiliare au valori ridicate care necesit o putere mare de cumprare, ceea ce face ca aceste piee s fie sensibile la stabilirea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numrul locurilor de munc precum i s fie influenate de tipul de finanare oferit, volumul creditului care poate fi dobndit, mrimea avansului de plat, dobnzile, etc. n general proprietile imobiliare nu se cumpr cu banii jos, iar dac nu exist condiii favorabile de finanare tranzacia este periclitat. Spre deosebire de pieele eficiente, piaa imobiliar nu se autoregleaz ci este deseori influenat de reglementrile guvernamentale i locale. Cererea i oferta de proprieti imobiliare pot tinde ctre un punct de echilibru dar acest punct este teoretic i rareori atins, existnd totdeauna un decalaj ntre cerere i ofert. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolt greu iar cererea se poate modifica brusc, fiind posibil astfel de multe ori s existe supraoferta sau exces de cerere i nu echilibru. Cumprtorii i vnztorii nu sunt ntotdeauna bine informai iar actele de vnzare cumprare nu au loc n mod frecvent. De multe ori informaiile despre preurile de tranzacionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi privite ca investiii. Sunt puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung. Datorit tuturor acestor factori comportamentul pieelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivaiile, interaciunea participanilor pe pia i msura n care acetia sunt afectai de factorii endogeni i exogeni ai proprietii. b) Analiza cererii Pe pieele imobiliare, cererea reprezint numrul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere la diferite preuri, pe o anumit pia, ntr-un anumit interval de timp. Pentru c pe o pia imobiliar oferta se ajusteaz ncet la nivelul i tipul cererii, valoarea proprietilor tinde s varieze direct cu schimbrile de cerere, fiind astfel influenat de cererea curent. Cererea poate fi analizat sub dou aspecte ale sale : calitativ i cantitativ. n municipiul Iai exist cerere pentru urmtoarele tipuri de imobile : case de tip P i P+E n msur mai mare ; apartamente cu dou camere, mai rar cu trei, patru camere ; exist cerere pentru nchiriere la garsoniere i apartamente cu dou camere. 11

n urma discuiilor purtate cu reprezentanii ageniilor imobiliare din zon i studiind oferta din pres se poate estima c cererea pentru case de locuit cu teren este mai mic dect oferta. n general, n perioada analizat se observ o scdere a preurilor pentru acest tip de imobile, datorat probabil, crizei financiare. c) Analiza ofertei competitive Pe piaa imobiliar, oferta reprezint numrul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vnzare sau nchiriere la diferite preuri, pe o pia dat, ntr-o anumit perioad de timp. Oferta pentru acest tip de proprietate se manifest din partea celor ce dein astfel de proprieti i vor s renune la ele, fie s plece din localitate, fie sunt persoane n vrsta i nu se mai pot ocupa de ele sau nu-i mai permit s le ntrein.

3.3

Identificarea proprietii

Proprietatea imobiliar este situat n Municipiul Iai, Strada Aleea Mihail Sadoveanu nr. 10, Jud. Iai, a familiei Popescu, compus din teren n suprafa de 500 mp i construcie avnd suprafaa construit de 100 mp.

3.4

Situaia juridic a proprietii

Pentru scopul evalurii am considerat c drepturile evaluate reprezint dreptul real de proprietate asupra proprietii imobiliare analizate, considerate ca fiind liber de sarcini, valabil i vandabil. n conformitate cu actele prezentate, imobilul este proprietatea soilor Popescu Ioan i Daniela, actele de proprietate fiind : Contract de vnzare cumprare nr. 2593/10.05.2007 ncheiere de intabulare 13381/15.06.2007 nr. 6835/22.10.2005 Certificat de urbanism nr. 1595/03.10.2007 Autorizaie de construire nr. 45/50335/11.02.2007 Proces verbal de recepie la terminarea lucrrilor nr. 2/30.08.2007 Extras de carte funciar nr. 308119/23.08.2008

3.5

Descrierea terenului

Suprafaa total de teren este de 500 mp. Proprietatea are urmtoarele vecinti, conform schiei : - N Florea Alexandru - E Diaconu Alexandra - S Antochi Andreea - V str. Aleea Sadoveanu 12

mprejmuire : gard metalic pe stlpi de eav. Terenul este plan, iar raportul deschidere/adncime este aproximativ 1/3. Amplasarea terenului este n zona median a oraului, avnd o deschidere la strad de 12 m.

3.6

Descrierea construciei

Descriere imobil : casa analizat este construit n 2007, avnd regim de nlime parter, cu o suprafa construit de 125 mp. Din punct de vedere al compartimentrilor, imobilul este format din trei camere buctrie, baie i hol Descrierea construciei : - Fundaii : beton armat ; - Structura : zidrie autoportant ; - Perei : de nchidere crmid, de compartimentare crmid ; - Acoperi : tip arpant lemn ; - nvelitoare : tabl tip Lindab ; - Finisaje exterioare : tencuieli dricuite i zugrveli exterioare ; - Tmplria exterioar PVC cu geam termopan, tmplrie interioar din lemn, u PVC; - Instalaii electrice (monofazate) refcute, sanitare stare bun, nclzire central termic individual montat, calorifere metalice, cablu TV i reea telefonic ; - Finisaje interioare : zugrveli lavabile ; - Pardoseli : buctrie, baie i hol gresie ; camere pardoseala parchet laminat ; - Starea actual : bun.

13

CAPITOLUL IV CEA MAI BUN UTILIZARE


Avnd n vedere c scopul prezentei evaluari este estimarea valorii de pia, analiza celei mai bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi pus proprietatea. Cea mai bun utilizare conform IVS 1 este definit astfel : utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare rezult n urma unei analize i trebuie s ndeplineasc patru criterii : permis legal : aici se analizeaz reglementrile privind zonarea, restriciile de construire, normativele de construcii, restriciile privind construciile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele din contractul de nchiriere ; posibil fizic : aici se analizeaz dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a terenului i accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaii) precum i capacitatea i disponibilitatea utilitilor publice (cum ar fi canalizare, ap, linie de transport energie electric, gaze agent termic) ; fezabil financiar : implic analiza i prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor scdea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), obinndu-se astfel profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu i dac aceasta este mai mare sau egal cu cea ateptat de investitori pe pia, utilizarea este fezabil ; maxim productiv : din utilizrile fezabile, cea mai bun utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordan cu rata de fructificare a capitalului cerut de pia pentru acea utilizare. Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii : cea mai bun utilizare a terenului liber ; cea mai bun utilizare a terenului construit. Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construciilor. n aceast ipotez pot fi identificate utilizri care creeaz valoare, evaluatorul putnd ncepe selecia de la proprieti comparabile i se estimeaz valoarea terenului. Avnd n vedere c imobilul este amplasat ntr-o zon rezidenial i innd cont de starea bun a construciei, iar demolarea i eliberarea terenului ar presupune costuri ridicate, se consider c cea mai bun utilizare a terenului n condiiile eliberrii acestuia nu este fezabil. Cea mai bun utilizare a terenului construit n analiza celei mai bune utilizri a proprietii construite, s-a avut n vedere situaia actual de teren construit, lund n considerare dou variante posibile : 14

Varianta 1 utilizarea proprietii imobiliare ca spaiu rezidenial ; Varianta 2 utilizarea proprietii imobiliare ca spaiu vnzri. Specificaie A locuin % Valoare 100,00 mp x 2.000 /lun 20 /mp 24.000 10% 21.600 10% 2.160 19.440 0% 100,00 mp x 22,00 /mp cf.deviz 10% 243.000 291.600 B Birou (sediu firm) % Valoare 100,00 mp x 3.000 /lun 30 /mp 36.000 10% 32.400 10% 3.240 29.160 2.200

Estimare chirie pe pia Venit brut potenial (VBP) Grad de neocupare Venit brut efectiv = VBP grad de neocupare Cheltuieli ce cad n sarcina proprietarului Ch Venit net efectiv (VNE) = VBE Ch Cost conversie (nlocuire) valoare proprietate VNE Cost conversie Rata de capitalizare r VP = VNE / r

19.440 8%

26.960

CAPITOLUL V EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE


15

Definiie : Proprietatea imobiliar reprezint orice teren, cldire sau alt construcie ridicat ori ncorporat ntr-un teren. 5.1 Evaluarea terenului

Pentru evaluarea terenului aferent proprietii imobiliare s-a aplicat metoda comparaiei directe, avndu-se n vedere urmtoarele : la baza evalurii a stat analiza celei mai bune utilizri ; n estimarea valorii de pia a terenului, metoda comparaiei directe, evaluatorul a apelat la informaiile provenite din tranzaciile cu imobile n zon. Suprafaa de teren ce face parte din proprietate este de 500 mp. Conform informaiilor culese de pe teren i din publicaii, valorile ce se practic n zon pentru terenurile neocupate de construcii, se situeaz ntre 100 200 euro/mp.

5.1.1 Metoda comparaiei directe a terenului


n vederea evalurii terenului prin metoda comparaiei directe am procedat la selectarea unui numr de 3 proprieti comparabile ce au fost expuse pe pia n ultima perioad i anume : Alte meniuni (ex : alte drumuri acces) Drum asfaltat Drum asfaltat Deschidere la dou strzi Surse (pres, pagini web) Total

Adres telefon

Suprafa

Caracteristici (utiliti, front stradal) Toate utilitile, deschidere 10m Toate utilitile, deschidere 12m Toate utilitile, deschidere 15m

Valoar e / mp

500 mp

100 /mp 125 /mp 120 /mp

50.000

www.terenuriiai.ro www.terenuriiai.ro www.terenuriiai.ro

700 mp

87.500

850 mp

102.000

Ca urmare a analizei tuturor informaiilor avute la dispoziie, efectundu-se toate coreciile impuse de caracteristicile proprietilor terenului asupra crora s-a efectuat comparaia (caracteristici fizice, economice, utilizare, localizare, componente non imobiliare) ct i caracteristicile pieei imobiliare, se calculeaz coreciile totale nete i brute (procentual i valoric). 16

Comparabila care va necesita cele mai mici corecii brute procentuale va avea cea mai mare importan n alegerea valorii finale, conform tabelului urmtor : Specificaie Pre tranzacie - euro Transmiterea dreptului de proprietate Corecie Pre corectat Condiii de finanare Corecie Pre corectat Condiii de vnzare Corecie % Corecie Pre corectat Localizare Corecie % Corecie Pre corectat Corecie privind mrimea suprafeei Corecie Pre corectat Suprafaa (mp) Valoare/mp (Euro) Nr. Total de corecii Corecie procentual brut Terenul evaluat Fr restricii 500 mp Comparabila 1 50.000 Fr restricii 50.000 Identice 50.000 Cerere medie - 12% 6.000 46.000 Idem 0,00% 46.000 0,00% 46.000 500 mp 100 /mp 1 12% Comparabila 2 87.500 Fr restricii 87.500 Identice 87.500 Cerere medie - 12% 10.500 77.000 Idem 0,00% 77.000 -12 % 9.240 67.760 700 mp 125 /mp 2 24% Comparabila 3 102.000 Fr restricii 102.000 Identice 102.000 Cerere medie - 12% 12.240 89.760 Mai bun - 15% - 13.464 76.296 - 12% 9.155,5 67.140,5 850 mp 120 /mp 3 39%

S-a aplicat corecia de 12% la condiiile de vnzare, datorit faptului c piaa este inactiv. Exist ofert, dar lipsete cererea. La localizare, s-a aplicat corecia de 15% pentru a treia comparabil, avnd n vedere faptul c are deschidere la dou strzi. Pentru suprafa s-au aplicat corecii de 12% pentru comparabilele 2 i 3, acestea avnd suprafee mai mari de 500 mp, prima comparabil fiind apropiat ca mrime de terenul evaluat. Prima comparabil are numrul cel mai mic de corecii aplicate. CONCLUZII Valoarea terenului prin metoda comparaiei directe o apreciem ca : VT = 500 mp x 100 /mp = 50.000 VT = 50.000 x 4,2839 lei = 214.195 lei

5.1.2 Tehnica rezidual


17

Tehnica valorii reziduale se utilizeaz n estimarea terenului n urmtoarele condiii : valoarea construciei este cunoscut sau se poate estima cu precizie ; venitul anual net operaional generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat. De pe pia, pot fi retrase rata de capitalizare att pentru teren ct i pentru construcie. Valoare / mp estimat = 95 /mp Total suprafa = 500 mp Valoare estimat teren = 47.500 / 203.485,2 lei Tehnica rezidual Valoarea de pia a terenului prin metoda comparaiei directe este de 100 /mp. Valoarea estimat a terenului este de 50.000 / 214.195 lei. 5.2 5.2.1 Evaluarea construciei Abordarea prin costuri

Abordarea prin costul de nlocuire este posibil n cazul nostru ca urmare a analizei pieei i a informaiilor, sau, cnd proprietatea evaluat nu este destinat de a produce venituri. Abordarea prin cost rspunde la urmtoarele ntrebri : vrsta efectiv a proprietii este n concordan cu starea fizic deschis ? ia n considerare toate costurile ? exist susinere din partea pieii pentru ajustrile fcute ? preurile de vnzare corectate sunt apropiate de preurile de pia ? Substituia, este un principiu de baz n cazul abordrii prin cost. Proprietile imobile mai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se msoar n raport cu valoarea unui bun imobil nou i optimizat. Aplicarea tehnicii segregrii implic utilizarea unor cunotine de specialitate n domeniu, costurile unitare sunt nsumate pentru a obine costul direct estimat al ntregii construcii.

Nr.crt. Denumirea lucrrii 1. Excavaii 2. 3. 4. Umpluturi i compactri Hidroizolaii i lucrri aferente Termoizolaii polistiren expandat

Cost total (lei/mp) Suprafaa Cost total (lei) 35,20 100,00 3.520 100,00 20,46 2.046 29,35 271,20 100,00 100,00 2.935 27.120

18

5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22.

Termoizolaii polistiren extrudat Izolaii, protecii, acoperi teras Beton simplu n fundaii nchideri i compartimentri Scri din beton Zidrii din crmid Compartimentri din gips-carton Confecii metalice , balustrade Trotuare i platforme dalate Tmplrie metalic Tmplrie din lemn Tmplrie PVC cu geam termopan Tencuieli exterioare Branament electric Cabluri, conductori, evi electrice Valoare locuin (lei) Curs euro Valoare locuin (euro)

45,20 351,32 39,05 710,52 34,25 632,12 81,20 34,25 21,92 25,42 264,71 297,72 134,50 47,41 15,79

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

4.520 35.132 3.905 71.052 3.425 63.212 8.120 3.425 2.192 2.542 26.471 29.772 13.450 4.741 1.579 309.159 4,2839 72.167,65

Valoarea proprietii determinat prin metoda costului de reconstrucie este egal cu valoarea cldirii la care se adaug valoarea terenului. Valoare proprietate = 214.195 lei + 309.159 lei = 523.354 lei sau 122.167,6

5.2.2 Abordarea prin comparaii


Metoda comparaiei directe Pentru aplicarea metodei s-a utlizat analiza pe perechi de date, tehnic cantitativ, n care dou sau mai multe oferte de vnzare sau tranzacii pentru prorieti imobiliare similare celei analizate sunt comparate pentru a obine o indicaie privind mrimea coreciei ce se refer la o

19

singur caracteristic. Deoarece tranzaciile sau ofertele comparate nu sunt identice sub toate aspectele, se analizeaz o serie de date (perechi) pentru a estima efectul unei singure caracteristici. Proprietile comparabile alese sunt :

Adresa

Suprafaa util total (mp)

Suprafaa total teren (mp)

Pre total (euro)

Pre unitar (euro/mp)

Nivel

mbuntiri

120

350

147.000

1.225

115

550

162.150

1.410

140

400

212.940

1.521

Gaz, central termic, Canalizare Ap, gaz, central termic, canalizare Ap, gaz, central termic, canalizare

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Elementele principale de comparaie sunt : Dreptul de proprietate transmis ; Condiiile de vnzare ; Localizare ; Suprafaa construit ; Utiliti, amenajri ; Destinaie / regim de nlime ; Suprafaa terenului aferent ; Tip tranzacie. Specificaie Proprietate de evaluat integral Proprieti comparabile A B C 1.225 1.410 1.521 integral 0 1.225 20 integral 0 1.410 integral 0 1.521

Pre tranzacie Transmitere drept de proprietate Corecie Pre corectat

Condiii de vnzare Corecie Pre corectat Data tranzaciei Corecie Pre corectat Localizare Corecie Pre corectat Utiliti, amenajri Corecie Pre corectat Destinaie/regim nlime Corecie Pre corectat Suprafa teren aferent (mp) Corecie Pre corectat Tip tranzacie Corecie Pre corectat

La pia

La pia -11% 1.090,2 Dec.11 0 1.090,2 Mai bun 7% 1.013,8 superioare 13% 882

La pia -11% 1.254,9 Dec.11 0 1.254,9 Mai bun 7% 1.167 superioare 13% 1.015,2 Locuin P 0% 1.015,2 550,00 -6% 954,2 evaluat 0 954,2

La pia -11% 1.353,6 Dec.11 0 1.353,6 Mai bun 7% 1.258,8 superioare 13% 1.095,1 Locuin P 0% 1.095,1 400,00 -6% 1.029,3 evaluat 0 1.029,3

Ian.12

Copou %

Locuin P

Locuin P 0% 882

500,00

350,00 -6% 829 evaluat 0 829

Corecii efectuate : Pentru condiiile de pia s-au aplicat corecii de 11% datorit lipsei de cerere imobiliar, datorit condiiilor economice actuale ; Pentru coreciile privind regimul de nlime a fost aplicat corecia de 0% pentru numrul de nivele ; Pentru amenajri interioare i exterioare s-au acordat corecii de 7% ; Pentru suprafaa de teren mai mic s-au aplicat corecii de 6%. Valoarea estimat de pia a imobilului prin metoda comparaiei de pia, propus de evaluator este dat de comparabila A, ntruct, n acest caz, numrul de corecii este cel mai mic : Valoare proprietate = 120 mp x 1.225 /mp = 147.000 sau 34.314,5 lei

5.2.3 Abordarea prin venit


21

Metoda capitalizrii veniturilor este o metod utilizat pentru a converti estimarea venitului ateptat pentru un singur indicator de valoare printr-un singur pas direct divizarea venitului estimat cu o rat de venit potrivit sau multiplicnd venitul estimat cu un factor potrivit. Venitul pentru o proprietate este de obicei venitul net din exploatare anual. Capitalizarea direct este orientat spre pia ; evaluatorul analizeaz informaiile de pia i evalueaz proprietatea prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor tipici. Rata sau factorul selectat reprezint relaia dintre venit i valoarea observat pe pia i este obinut prin analize ale vnzrilor comparabile. Indicator Suprafaa util mp 100,00 Valoare chirie /lun/mp 100 15% Valoare - /an

Venit brut (Vbp) 120.000 Grad de neocupare 18.000 Venit brut (Vbp) total 112.000 Venit brut efectiv (Vbe) 106.400 Cheltuieli 5% 5.600 Venit brut din 100.800 exploatare (Vne) Rata de capitalizare 5% 5% Valoare obiectiv 94.225 Valoare exprimat n lei 403.778,9 Curs valutar 1 = 4,2839 lei Valoare propus - 94.225 Valoarea obinut prin capitalizarea veniturilor este de 94.225 / 403.778,9 lei. Estimarea ratei de capitalizare reprezint relaia dintre ctig i valoarea ca rezultat al comparaiei cu proprietile comparabile. Proprieti comparabile Nr.crt. 1. 2. 3. 4. Specificaii Chiria lunar /mp Venit brut potenial (/an) Grad de neocupare (%) Venit brut efectiv (Vbp Gno) - 1 1.225 14.700 15% 12.495 2 1.410 16.920 15% 14.382 3 1.521 18.252 15% 15.514,2

22

5.

6. 7. 8.

Cheltuieli de exploatare aferente proprietii (5% din Vbe) - Venit net din exploatare - Pre de vnzare Rata de capitalizare

624,7

719,1

775,7

11.870,3 147.000 4,42%

13.662,9 162.150 5,14%

14.738,5 212.940 6,31%

innd cont de faptul c proprietile se tranzacioneaz fr a fi grevate de vreun contract de nchiriere, evaluatorul recomand ca rat de capitalizare 5%. Rata de capitalizare este confirmat de raportul dintre valorile de nchiriere i de vnzare, pentru active similare, am plasate n aceast zon. Valoarea de randament imobiliar, metodologic, nu face distincie ntre elementele care conduc la determinarea valorii. Valoarea de estimare = 94.225 / 403.778,9 lei.

23

CAPITOLUL VI Reconcilierea valorii. Opinia evaluatorului


Proprietatea imobiliar situat n judeul Iai, format dintr-o cldire rezidenial cu regim de nlime P, construit la sol de 100,00 mp i teren n suprafa de 500 mp, aparine cu drepturi depline familiei Popescu. Valoarea proprietii conform metodelor expuse este : Abordare prin cost : 523.354 lei / 122.167,6 . Abordare prin comparaii : 147.000 / 34.314,5 lei. Abordare prin venituri : 94.225 / 403.778,9 lei. Avnd n vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actual, datele de pe pia privind tranzacii similar sau oferte existente, i innd cont de scopul evalurii, opinia evaluatorului este c valoarea proprietii este dat de valoarea rezultat conform metodei abordrii prin cost : Valoarea estimat a proprietii : 523.354 lei / 122.167,6 .

24