Piaa imobiliar 1. Natura pieelor imobiliare Cu toii ne confruntm de multe ori cu termenul de pia.

Auzim despre piaa liber, economia de pia, pia de capital, pia financiar. Ce reprezint o pia? Conform dicionarului explicativ al limbii romne, piaa este definit ca fiind un loc special amenajat unde se face comer cu mrfuri, mai ales cu produse alimentarei. Realitatea cu care ne confruntm zi de zi ne oblig s acceptm c aceast definiie nu surprinde dect parial semnificaia termenului de pia. n cele ce urmeaz ne vom referi la piaa imobiliar, ca loc de ntlnire a cererii i ofertei de proprieti imobiliare. Deciziile care determin ct de mult teren trebuie alocat diverselor destinaii imobiliare ferme, case, birouri, fabrici, magazine, coli, hoteluri, terenuri de fotbal, parcri etc. sunt realizate pe piaa imobiliar. O pia reprezint spaiul n care cumprtorii i vnztorii se ntlnesc pentru a schimba i determina preul bunurilor i serviciilor. Ceea ce individualizeaz tranzaciile de pe pieele imobiliare este faptul c acestea nu se deruleaz ca o singur pia, universal. Piaa proprietilor imobiliare reprezint n fapt dou piee: piaa pentru spaii fizice i piaa pentru active financiare ii. Cu alte cuvinte, exist ageni ce abordeaz piaa imobiliar n funcie de gradul de utilitate pe care l prezint din punctul de vedere al agenilor de pe pia (ca spaiu de desfurare a activitii pentru firme sau ca locuin pentru persoane), dar totodat activele imobiliare se constituie ntr-o pia cu trsturi caracteristice, component a pieei financiare. Piaa pentru spaii fizice este caracterizat printr-un numr de spaii observabile, ca latur a ofertei, i ca un numr de poteniali cumprtori, ca latur a cereriiiii. Astfel, cererea pentru spaii de nchiriere, ntr-o anumit zon comercial a oraului, pentru un fast food este generat de cererea pentru consumul produselor tip fast food n acea zon. Spaiul respectiv poate fi vndut sau nchiriat, genernd un cash flow pentru vnztori sau proprietarul care nchiriaz. Ceea ce induce o problem suplimentar n analiza pieei imobiliare este faptul c numeroase proprieti imobiliare pot fi privite concomitent n dou ipostaze: pe de o parte, ca active ce pot genera ctiguri (prin nchiriere sau prin vnzarea la un pre mai ridicat

dect cel la care acestea au fost cumprate), iar pe de alt parte, ca mijloace prin care se poate produce un grad de satisfacie personal (satisfacia produs de faptul c locuieti ntr-o anumit cldire, c posezi un anumit teren etc.). De exemplu, o cldire poate fi apreciat de posesorul su pentru c poate genera ctiguri substaniale prin nchiriere, dar i pentru c i ofer personal un grad de confort sau o privelite ncnttoare. Ambele piee sunt segmentate, deci componentele lor sunt separate n analiz, n funcie de diveri factori:

tipul de proprietate imobiliar: situarea unui imobil pentru locuine n vecintatea

Metro Militari poate influena preul acestuia. Totui, n vederea determinrii preului, vnztorii / cumprtorii vor consulta preurile la imobilele pentru locuine.

scopul geografic: preurile la vilele din Neptun nu au nici o importan n determinarea

preurilor la vilele din Lehliu Gar. Pe de alt parte, pieele pentru alte tipuri de proprieti, cum sunt firmele industriale pot fi regionale, naionale sau internaionale. Cu toate c oferta pentru aceste proprieti este localizat, cererea poate fi internaional. n cele ce urmeaz, vom aborda problema pieei imobiliare n ipostaza de pia a spaiilor fizice. Trebuie subliniat c n cele mai multe cazuri nu se poate vorbi despre o pia imobiliar, ci despre mai multe piee imobiliare, fiecare cu particularitile sale. Astfel, se poate vorbi despre piee imobiliare ale:

terenurilor, locuinelor, a spaiilor industriale, a spaiilor comerciale etc. vilelor, apartamentelor, caselor etc. garsonierelor, apartamentelor de dou, trei sau patru camere etc. a locuinelor situate n centrul unei anumite localiti sau la periferie etc. Enumerarea poate fi extins. Fiecare dintre aceste componente poate fi analizat

ntr-un anumit context. Aceast analiz trebuie s ne ofere o imagine ct mai complet i corect asupra pieei imobiliare la care se face referire. n cadrul acestei analize a pieei imobiliare trebuie s se evidenieze aspecte precum (vezi Cadrul nr. 1)iv:
Cadrul nr. 1: ANALIZA PIEEI IMOBILIARE A. DATE GENERALE

tendinele economice internaionale, naionale, regionale i locale; consideraii privind piaa local;

date demografice; reglementri guvernamentale; atitudini sociale; puterea de cumprare a populaiei; niveluri de preuri; fluctuaii n construire; costurile de construire; taxe i impozite; condiii de finanare; B. DATE SPECIFICE (cuprind detalii despre proprietatea de evaluat, proprieti

comparabile vndute sau nchiriate i caracteristici relevante ale pieei locale):

numrul de vnzri; rata de absorbie a pieei; caracteristicile i motivaiile cumprtorilor i vnztorilor; etc.

Un scurt exemplu practic v va oferi o imagine asupra elementelor ce trebuie urmrite n analiza pieei imobiliare (vezi Cadrul nr. 2).
Cadrul nr. 2: Un scurt exemplu practic de analiz a unei piee imobiliare Pe baza inspeciei realizate la data de , s-a constatat c proprietatea imobiliar evaluat se gsete n partea de sud a Comunei Mogooaia, la aproximativ 1 km de periferia Bucuretiului, ntr-o zon rezidenial. Se poate considera c limitele zonei sunt date de Rul Colentina (Lacul Mogooaia), Localitatea Bucureti, trandul i Parcul Mogooaia i Zona Agricol Mogooaia. Majoritatea proprietilor imobiliare din zon au destinaie rezidenial. Exist n apropiere proprieti cu destinaie afaceri (aprox. 5-6 cldiri de birouri), comercial (magazine de mici dimensiuni, motelul-restaurant La Prepeleac la cca. 3 minute distan) i chiar industriale, dar tendina general este spre destinaia rezidenial. Proprietatea este situat la aproximativ 3 minute de Lacul Mogooaia ( 10 minute de trand), la aproximativ 15 minute de Pdurea Mogooaia i la aproximativ 20 minute de Palatul Mogooaia, ctitorie a lui Constantin Brncoveanu. n plus, se anticipeaz c n vecintate (aprox. 3 minute de mers pe jos) se va construi Hipodromul Bucureti. Pe de alt parte, la aprox. 500 metri se afl calea ferat 700

(Bucureti Nord Urziceni Galai), care se constituie ca un element de depreciere, datorit efectelor de poluare fonic, precum i a vibraiilor care afecteaz cldirea. Distana pn n centrul Comunei Mogooaia este de aproximativ 20 minute de mers pe jos, iar pn la frontiera cu Municipiul Bucureti, de aprox. 10 minute de mers pe jos. Gara Mogooaia se afl la aproximativ 5-6 km. Legtura cu Municipiul Bucureti este realizat prin linia de autobuz 460, staia aflndu-se la aproximativ 3 minute de proprietate, i prin linia de autobuz 304, cu staia situat la aproximativ 10 minute. Marea majoritate a populaiei care locuiete n zon folosete fie mijloacele de transport n comun, fie autoturisme personale. Cea mai apropiat staie de troleibuz este situat la 5 staii de autobuz (trandul Struleti), iar cea mai apropiat staie de tramvai la 6 staii de autobuz (LAROMET). Se preconizeaz construirea unei staii de metrou la LAROMET, n prelungirea liniei Gara de Nord Grivia, iar n planul strategic al Metrorex, prelungirea acestei linii spre localitile din vecintatea capitalei. Accesul la proprietate se poate realiza pe cale rutier, printr-un drum secundar (pietruit, pietri) paralel cu oseaua Bucureti Trgovite. Nu se constat efecte de poluare fonic sau cu noxe semnificative datorit poziiei cldirii. Topografia terenului este plan, ceea ce permite construirea n condiii facile. Proprietatea este racordat la reelele de energie electric i gaze naturale. Nu exist racord la alimentarea cu ap, dar proprietatea dispune de fntn. Apa din zon este afectat n anumite momente ale anului de creterea nivelului apelor freatice, ceea ce duce la imposibilitatea utilizrii n condiii normale a acestei fntni, datorit cvasi-absenei foselor septice n zon. Cel mai apropriat centru comercial (complex) este situat n cartierul Bucuretii Noi, la aproximativ 20 minute de mers pe jos (cca. 5 minute cu autoturismul). Exist mici magazine care deservesc o parte din necesitile curente ale populaiei din zon. coala cea mai apropiat este situat n Comuna Mogooaia, la aproximativ 1 km distan. Secia de poliie cea mai apropiat este situat n Comuna Mogooaia, la aproximativ 20 minute de mers pe jos. Cele mai apropiate secii de pompieri sunt situate n Bucureti (Cartier Dmroaia) i n Buftea, la distane ce pot fi considerate apreciabile din punctul de vedere al posibilitii unei intervenii rapide. Biserica cea mai apropiat este situat la aproximativ 20 minute de mers pe jos. Colectarea gunoiului se realizeaz sptmnal. Se poate constata o tendin general de cretere a preurilor proprietilor imobiliare din zon. Cu toate acestea, dup cumprarea proprietilor, exist dou destinaii predilecte att vile (relativ de lux), dar i proprieti industriale (ciupercrie, service auto etc.), ceea ce creeaz dificulti n ceea ce privete estimarea viitorului destinaiei zonei. Conform planului de urbanism, destinaia viitoare a zonei se menine a fi zon rezidenial. Pe baza analizei preurilor

terenurilor n zon, acestea prezint o mare variabilitate, de la 5 EURO / mp la 40 EURO / mp. Un pre probabil pentru terenul liber n imediata vecintate este de aproximativ 20 EURO / mp. n ceea ce privete tendinele privind evoluia populaiei, se poate constata o relativ constan. Exist o mare variabilitate a veniturilor disponibile ale familiilor domiciliate n zon, de la familii cu venituri de aprox. 120 EURO / lun, la niveluri de aprox. 1000 EURO / lun. Ca tendin, se constat c noii cumprtori de proprieti imobiliare n zon dispun de venituri situate peste nivelul mediu actual al veniturilor. Fora de munc din zon este angajat fie n Bucureti, fie n Mogooaia. Ca tendin, se constat un grad de dezvoltare n zon n cretere. Se poate considera c numrul spaiilor construite este n relativ cretere. Pentru moment, numrul de spaii construite nu poate crete dect prin construcia mai multor cldiri pe acelai lot de teren. Dac proprietile mai vechi erau realizate n general din paiant sau chirpici, noile cldiri sunt realizate din crmid sau materiale mai moderne. n marea majoritate, proprietile sunt n proprietate privat. Majoritatea proprietilor imobiliare din zon constituie proprieti rezideniale, deci proprietatea evaluat este conform cu destinaia predilect a proprietilor din zon. n general, majoritatea proprietilor sunt ocupate de proprietari. n cazul unei proprieti, s-a consemnat faptul c o anumit parte a locuinei a fost nchiriat contra unei chirii de 30 EURO / lun. Nu este cazul unor restricii legate de eventuale construcii sau zonare urbanistic. Majoritatea proprietilor imobiliare din zon sunt formate din cldiri i teren (folosit de cele mai multe ori ca livad sau grdin de zarzavat). Exist posibilitatea construirii de cldiri de mici dimensiuni. n anul 2003, nivelul impozitului pe proprietate s-a ridicat la o sum egal cu 819.334 lei, la care se adaug 190.000 lei taxa de salubritate. Proprietatea dispune de un garaj acoperit, n care poate fi parcat un autoturism, la care se adaug un spaiu liber n faa acestuia, n curte, n care se poate realiza parcarea a nc unui autoturism. La limit, se poate realiza i parcarea pe strad, fr a afecta circulaia. Cldirea este situat n partea opus strzii, ceea ce face ca poluarea fonic i cu gaze de eapament s fie redus. Similar n ceea ce privete traficul pietonal. Cu toate acestea, calea ferat este situat la aproximativ 500 metri, ceea ce implic o poluare fonic. Accesul la oseaua Bucureti Trgovite (ca drum principal) este facil, realizndu-se n cca. 2 minute. Gara cea mai apropiat este Gara Mogooaia, de pe calea ferat 700 (Bucureti Nord Urziceni Galai), la aproximativ 5 km. Conform Mersului Trenurilor aflat n vigoare la data evalurii, n Gara

Mogooaia opresc numai trenuri personale. Cea mai apropiat gar de prim rang este Gara Bucureti Nord Gr. A. n ultima vreme, au fost identificate numai dou tranzacii cu proprieti comparabile. Majoritatea proprietilor expuse pe pia se refer la terenuri libere. Ca tendin general, se poate considera c valoarea proprietii este n cretere. Nu se manifest un interes deosebit pentru nchirierea de proprieti n zon, ci preponderent pentru cumprarea de proprieti. Foarte multe cldiri din zon au o vrst mic, fiind construite n ultimii 5 ani. Proprietatea rezidenial supus evalurii este situat n Comuna Mogooaia, la dou staii de autobuz de intrarea n Municipiul Bucureti, pe oseaua Bucureti Trgovite. Datorit acestei poziii, se poate considera c piaa imobiliar creia i aparine este format att din proprietile din Comuna Mogooaia, ct i din cele de la periferia Bucuretiului (cartier Bucuretii Noi). Cu toate acestea, prin poziionarea n spaiu, se poate vorbi despre o pia imobiliar creia proprietatea evaluat i aparine format dintr-o zon situat de ambele pri ale oselei Bucureti Trgovite pn la intrarea n trandul Mogooaia (nord), calea ferat 700 (Bucureti Nord Urziceni Galai) (vest), terenuri agricole (est i sud). Pe pia, oferta este format preponderent din proprieti rezideniale, cu teren + construcii fr etaj. Aceste proprieti sunt de cele mai multe ori n posesia unor familii cu venituri relativ sczute care identific drept surs de mobilizare a unor resurse financiare vnzarea de proprieti imobiliare pentru a se muta n alte regiuni, sau sunt rezultate ca proprieti libere n urma decesului fostului proprietar, urmaii acestuia nstrinnd imobilul. n ceea ce privete cererea, cumprtorii tipici l constituie familiile cu venituri medii spre nalte, de obicei cu domiciliul n Bucureti. De cele mai multe ori proprietile sunt achiziionate n vederea construirii unor noi cldiri, tip vil. Piaa imobiliar local se afl ntr-o relativ stare de echilibru ntre numrul de oferte i cel de cereri de proprieti. Pentru amplasamente situate n vecinti extrem de apropiate din punct de vedere geografic, preurile practicate sunt foarte diferite, puternic influenate de poziia fa de rul Colentina (impact preponderent favorabil), pdurea Mogooaia (impact favorabil), calea ferat (impact nefavorabil) etc. n aceste condiii, se constat o mare varietate a preurilor de ofert, de la 8 USD / mp la 40 USD / mp. Cu toate acestea, preurile medii ale terenurilor se situeaz n jur de 20-25 USD / mp. Din discuiile cu proprietarii din imediata vecintate, am constatat c percepia general situeaz valoarea unui mp de teren liber n jur de 20-25 USD / mp. Aceste motive ne fac s concluzionm c preul unui mp. de teren liber n zon ar fi de aprox. 20 USD / mp.

Tendina general cu privire la utilizarea terenurilor este spre construcia de imobile, de cele mai multe ori parter + 1(2) etaje.

O astfel de analiz a pieei imobiliare ofer o imagine asupra perspectivelor proprietilor analizate n contextul general al pieei. Pe baza acestei analize se poate urmri dac proprietatea se ncadreaz n categoria celei mai bune utilizri sau nu, precum i se pot anticipa anumite tendine privind preurile n viitor.

2. Piaa imobiliar pia a spaiilor fizice Preurile proprietilor imobiliare, ca orice preuri din economie, teoretic, se fixeaz pe baza legii cererii i a ofertei pentru acestea. n condiiile absenei altor factori de influen, o cretere a ofertei (noi construcii) va determina o scdere a preurilor de pe pia, dup cum o cretere a cererii (creterea cererii pentru proprieti imobiliare) va genera o scdere a preurilor de pe pia (vezi figura nr. 1).

Pre Oferta

Cererea

Q
Figura 1. Legea cererii i ofertei. Punctul de intersecie al cererii i ofertei evideniaz preul de echilibru

n aceste condiii, se consider c pieele imobiliare prezint trei funciiv:

1. alocarea spaiilor existente ctre cei care prezint o cerere pentru acestea; 2. dezvoltarea sau contractarea spaiilor pentru a satisface condiiile de mediu n schimbare; 3. determinarea unor noi utilizri a terenurilor. Se consider c pe o pia imobiliar ce funcioneaz corespunztor se asigur o alocare a proprietilor imobiliare n concordan cu cererea existent pentru acestea. n aceste condiii, din punct de vedere teoretic, se ncearc o echilibrare a cererii cu oferta de proprieti imobiliare. Concret, se pune problema identificrii numrului de proprieti imobiliare vacante sau a deficitului de proprieti imobiliare. Numrul de proprieti imobiliare vacante pe un anumit segment al pieei este dat de ecuaiavi: V=SD unde: V = numrul de proprieti imobiliare vacante; S = oferta de proprieti imobiliare;

D = cererea de proprieti imobiliare. O pia imobiliar se consider c este bun n cazul n care V > 0. Logic, o pia se definete a fi rea n cazul n care V < 0. Bineneles c acesta este un punct de vedere preponderent al cererii, al persoanelor fizice ce doresc s posede o locuin sau a celor juridice ce solicit spaii de producie sau de comercializare. Dintr-un punct de vedere, se poate considera c fiecare persoan poate prefera existena pe pia a unui numr de proprieti imobiliare disponibile, pentru ca piaa s funcioneze corespunztor. Pe de alt parte, proprietarii mai multor imobile vor fi avantajai de deficitele de proprieti imobiliare de pe pia, pentru a beneficia de condiii mai avantajoase la vnzri sau la nchirieri. O alt modalitate de exprimare a situaiei de pe pia este oferit de rata de imobile vacante, calculat pe baza relaieivii: Rv = unde: SI = spaiul disponibil. Exist un anumit nivel al ratei de imobile vacante care se consider natural, astfel nct piaa s funcioneze corespunztor. Pentru o pia n echilibru, Rv = Rv natural. Altfel, preurile vor crete exagerat, iar piaa nu va funciona corespunztorviii. Realitatea de pe piaa imobiliar se transform n timp, ca urmare a evoluiei condiiilor de pe pia i a aspiraiilor persoanelor. O pia imobiliar trebuie s asigure dezvoltarea sau contractarea spaiilor pentru a satisface condiiile de mediu n schimbare. Aceast schimbare, ca principiu, trebuie s urmreasc satisfacerea funciilor de utilitate individuale (att pentru persoane fizice, ct i juridice). Cu toate acestea, exist i momente n care aceast dezvoltare apare ca urmare a politicii generale a statului. Un exemplu n acest sens l constituie politica cu privire la calitatea locuinelor din Bucureti. Evoluia Romniei n epoca modern interbelic a orientat i locuinele din Bucureti spre o cretere a calitii vieii n concordan cu standardele epocii (anumite caracteristici constructive nu mai sunt considerate normale n sistemul standardelor actuale). Nu credem c n aceast perioad asigurarea de locuine de calitate pentru marea mas a populaiei constituia o preocupare pentru Guvern. Dup 1947, orientarea general a fost dat de utilizarea ct mai intensiv a locuinelor, astfel nct gradul de ocupare a acestora a crescut semnificativ, pentru a se asigura o satisfacere n condiii ct mai V SI

satisfctoare a presiunii exercitate de cererea de locuine. n principiu, dup 1947, sectorul construciilor de locuine a avut o cretere echilibrat n Bucureti, pstrndu-se n linii mari norme echilibrate cu privire la calitatea vieii oferite. Presiunile exercitate de deficitul acut de locuine, coroborat cu strategia general a statului, au dus, mai ales dup 1965, la politica general de demolri, concomitent cu construirea de blocuri de locuine. Cutremurul din 1977 a condus la modificarea standardelor cu privire la construcia de locuine, pentru a se avea n vedere riscurile seismice mai ridicate, evideniate de acest eveniment. Cu toate acestea, aproximativ din 1985, politica general economic n condiiile eecului previzibil al sistemului de guvernare totalitar au condus n final la construcii de o calitate tot mai ndoielnic din punct de vedere calitativ, care s-a deteriorat practic continuu pn n 1989. Lipsa de resurse financiare disponibile a fcut ca, dei piaa construciilor a fost practic liberalizat, piaa imobiliar s nu se dezvolte n primii ani dup 1989, manifestndu-se un deficit semnificativ de locuine. n acest moment, se constat o preocupare pentru creterea numrului de locuine (inclusiv cu sprijinul statului), de o calitate relativ satisfctoare pentru necesitilor populaiei.

Academia Romn. Institutul de Lingvistic Iorgu Iordan, Dicionarul explicativ al limbii romne, Ed. a II-a, pag. 788. Smith, Halbert; Corgel, John, Real Estate Perspective. An Introduction to Real Estate; Irwin, 1992, pag. 332-355. iii Smith, Halbert; Corgel, John, Real Estate Perspective. An Introduction to Real Estate; Irwin, 1992, pag. 332-355. iv Pentru o dezvoltare a acestei teme, vezi lucrarea Appraisal Institute, Evaluarea proprietii imobiliare, ediia romn, ANEVAR, Bucureti, 2001, pag. 133 i urm. v Smith, Halbert; Corgel, John, Real Estate Perspective. An Introduction to Real Estate; Irwin, 1992, pag. 332-355. vi Smith, Halbert; Corgel, John, Real Estate Perspective. An Introduction to Real Estate; Irwin, 1992, pag. 332-355. vii Smith, Halbert; Corgel, John, Real Estate Perspective. An Introduction to Real Estate; Irwin, 1992, pag. 332-355. viii Smith, Halbert; Corgel, John, Real Estate Perspective. An Introduction to Real Estate; Irwin, 1992, pag. 332-355.
ii