HIPOTECA

Derechos Reales Comisin 7942 Molina Quiroga

INDICE
Concepto Caracteres Objeto Constitucin y publicidad

CONCEPTO

Definicin
La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre bienes inmuebles, que continan en poder del deudor (art. 3108).

Entonces
Es un derecho real, mencionado en el art. 2503 inc 5 y definido en el art. 3108. La hipoteca nace como respaldo de una obligacin principal a la que le sirve de garanta Se constituye sobre inmuebles, y nunca sobre cosas muebles No hay desplazamiento de la posesin; el inmueble sigue en poder del deudor.

Crticas
Es ambigua o vaga: no precisa cmo se conforma la seguridad. No recae sobre bienes inmuebles sino sobre cosas inmuebles, pues solo las cosas (y no los bienes) pueden ser objeto de los derechos reales. No contempla la hiptesis de que el constituyente no sea el deudor sino un tercero (en el art. 3121). Algunos sostienen que no es un derecho real, pues no se ejerce por la posesin y no hay tradicin al acreedor hipotecario.

Posturas
a) b)

c)

Es un derecho personal, no hay relacin directa e inmediata con la cosa por parte del acreedor hipotecario (caracterstica derechos reales) Es un mero derecho subjetivo procesal, configurando una accin ejecutiva reforzada. La garanta recin entra a funcionar en caso de incumplimiento y se materializa en un derecho de hacer ejecutar la cosa por el rgano jurisdiccional. Se trata de un embargo anticipado y voluntariamente aceptado.

CARACTERES

Clasificacin
Esenciales
y

Naturales

Esenciales
Las partes no pueden apartarse de ellos, pues hacen a la esencia de la hipoteca. Si faltan, la constitucin hipotecaria es NULA.

Naturales
Las partes pueden obviarlos Pero, si nada se estipula al respecto, la hipoteca gozar de ellos.

Enumeracin
Esenciales Accesoriedad Convencionalidad Publicidad Especialidad

Naturales
Indivisibilidad

Accesoriedad
La hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe consistir en un crdito cierto y determinado en dinero (art. 524). Consecuencia: no puede haber hipoteca sin crdito al cual garantice. Para el cumplimiento de este requisito se debe indicar la obligacin a la que accede, individualizndola en todos sus elementos (art. 3131). Por otro lado, el art. 3187 enuncia que la hipoteca se acaba por extincin total de la obligacin principal.

Accesoriedad
Importante: la hipoteca es un derecho accesorio y no una obligacin accesoria (art. 497: a todo derecho personal corresponde una obligacin personal y no hay obligacin que corresponda a derechos reales).

Convencionalidad
La nica hipoteca legislada en nuestro cdigo es la creada por la voluntad de las partes. No hay hipotecas legales ni judiciales, (art. 3115).

Publicidad
Necesidad de inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble, con el fin de que pueda ser opuesta a terceros (art. 2505). No hay tradicin ni posesin * Antes de sancionarse la Reforma del Cdigo Civil,
la hipoteca era el nico derecho real que se publicitaba a travs de la inscripcin registral. Ahora se aplica a todos los derechos reales sobre inmuebles.

Especialidad
Doble aspecto: - en cuanto al objeto (inmueble) - en cuanto al crdito
FIJAR LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

Especialidad en cuanto al objeto

La hipoteca debe constituirse sobre cosas inmuebles especial y expresamente determinadas (art. 3109). Asimismo, los art. 3131 y 3132 aluden a las enunciaciones que debe contener el acto constitutivo de la hipoteca.
*recordar que el objeto de todo derecho real es siempre una cosa cierta e individualmente determinada

Especialidad en cuanto al crdito

La hipoteca debe constituirse por una suma cierta y determinada de dinero (art. 3109). En concordancia con ello, el art. 3131 expresa que el acto constitutivo de la hipoteca debe contener la cantidad cierta de la deuda.

Para pensar
-

Hipotecas abiertas Hipotecas en moneda extranjera

Atentan contra el requisito de especialidad?

Indivisibilidad
El gravamen se extiende totalmente al objeto afectado y a cada una de sus porciones a fin de garantizar el pago de un crdito y cada fraccin del mismo.
*nota al art. 3112: la indivisibilidad inherente a la hipoteca no es de su esencia y por consiguiente se puede modificar por el contrato.

Indivisibilidad
Cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella (art. 3112). El codeudor o coheredero del deudor que hubiere pagado su cuota en la hipoteca, no podr exigir la cancelacin de la hipoteca, mientras la deuda no est totalmente pagada. El coacreedor o coheredero del acreedor, a quien se hubiese pagado su cuota, tampoco podr hacer cancelar su hipoteca mientras los otros coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados (art. 3188). Excepciones: - cuando sea posible la divisin en lotes (3112 2 parte) - si la garanta comprende bienes separados (3113)

OBJETO

Art. 3110
La garanta hipotecaria comprende el inmueble y se extiende a: 1. Accesorios, mientras estn unidos al principal 2. Mejoras sobrevinientes (sean naturales, accidentales o artificiales; o hecho de un 3) 3. Construcciones hechas en un terreno vaco 4. Ventajas que resulten de de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble 5. Alquileres o rentas debidos por los arrendatarios 6. Indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble

Pero no se extiende a
nuevas adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos ds reales de usufructo, servidumbre de uso y habitacin y derechos hipotecarios (art. 3120) bienes futuros (atenta contra el requisito de especialidad) tesoros (art. 2566)

Crditos que garantiza

-

Obligaciones de dar cosas Obligaciones de dar sumas de dinero Obligaciones de hacer Obligaciones de no hacer Oblig. condicionales (art. 3116, 3153, 3155, 3156) Obligaciones a plazo Obligaciones civiles Obligaciones naturales Obligaciones eventuales (art. 3109)

CONSTITUCIN Y PUBLICIDAD

La regla es
DERECHO REAL: TTULO + MODO + INSCRIPCIN

hipoteca

escritura pblica (1184 inc.1)

no hay tradicin

inscripcin registral declarativa 45 das (3137 y 5 Ley 17801

Ttulo
Solo puede constituirse por contrato (art. 3115). La constitucin hipotecaria debe ser aceptada por el acreedor (art. 3130). Forma: escritura pblica. (art. 3128 y 1184 inc. 1).

Enunciaciones obligatorias
- Individualizacin

de las partes

contratantes - Obligacin garantizada - Inmueble afectado (art. 3131)

Si faltan, nulidad de la constitucin hipotecaria salvo que sean de fcil determinacin e individualizacin (art. 3133)

Condiciones de fondo
Ser propietario del inmueble que se hipoteca (art. 3119). La hipoteca de un inmueble ajeno es nula (art. 3126). Tener capacidad para enajenar inmuebles. Los que no pueden vlidamente obligarse no pueden hipotecar sus bienes (art. 3118). Si falta la capacidad, el acto es nulo de nulidad relativa.

Puede constituirse por

El deudor de la obligacin garantizada con la hipoteca Un tercero que va a hipotecar su inmueble en garanta de una deuda contrada por otra persona

Modo
NO HAY TRADICIN el inmueble queda en poder del deudor

Inscripcin
Con el fin de publicidad, para que pueda ser opuesta a 3 (art. 3134 y 3135)
Excepcin - art. 3135: las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto (como el escribano o testigos) no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos la hipoteca constituida por escritura pblica se considera registrada.

Plazo
Plazo para inscribir ---> 45 das (art. 3137 remite art. 5 ley 17801) Si se hace dentro del plazo: los efectos se retrotraen al da de su constitucin (art. 3149) Si se hace fuera de plazo: tiene efectos desde la fecha de la inscripcin (art. 3150)

Inscripcin
Quienes pueden pedir la inscripcin? (art. 3140) * El constituyente de la hipoteca * El acreedor hipotecario * Quien tenga inters en asegurar el derecho hipotecario (ej: un acreedor del acreedor hipotecario)

Inscripcin
Cunto dura?

20 aos con posibilidad de renovacin (art. 3152)

Conclusiones
Es derecho real sobre cosa ajena, que garantiza cumplimiento obligacin cierta y determinable, afectando un inmueble especfico.