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NORMAS NACIONALES DE VALUACIN Tribunal de Tasaciones de La Nacin

INTRODUCCION La Ley Nacional de Expropiaciones N 21.499 prev en sus artculos 13, 15 y 22, la intervencin obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, a los efectos de la fijacin de los valores de avenimiento y indemnizacin con motivo de expropiacin por causa de utilidad /o pblica, establecida en funcin del artculo 17 de la Constitucin Nacional. El Tribunal, como ente descentralizado, es un organismo tcnico imparcial que establece adems valores de los bienes para adquisicin, enajenacin, locacin, valor contable u otros fines, requeridos por organismos pblicos nacionales, para s o para aquellos entes a los cuales supervisan, controlan o auditan. Por otra parte, por el artculo 26 del Decreto N 436 de echa 30 de mayo de 2000 se f estableci, conforme a la poltica de transparencia en la gestin, la intervencin obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, bajo pena de nulidad, en caso de contrataciones directas para la adquisicin de bienes inmuebles, y a travs del artculo 164 del citado Decreto, se estableci la intervencin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin en caso de locacin de bienes inmuebles. A la luz de los principios de competitividad, el Poder Ejecutivo Nacional decidi incrementar la produccin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin a travs de compromisos medibles y cuantificables respecto a la produccin de servicios. Para cumplimentar dicho objetivo, se dispuso la ampliacin de las facultades del organismo, a fin de satisfacer necesidades de los sectores pblico y privado, permitiendo la tasacin no slo de bienes inmuebles sino tambin de bienes muebles, as como la actuacin como tribunal arbitral en carcter de mediador, a los fines de solucionar conflictos suscitados sobre bienes muebles e inmuebles. En funcin de lo expuesto, se consider til unificar criterios de tasacin a nivel nacional, convirtiendo al Tribunal de Tasaciones de la Nacin en el organismo rector en lo referente a la tasacin de bienes. Asimismo, la Ley le encarga la conformacin de un registro actualizado de expertos independientes que auxilien al organismo, ampliando su capacidad operativa. LINEAMIENTOS GENERALES PARA LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACION El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuacin est dirigido a unificar criterios de tasacin a nivel nacional. En consecuencia, las Normas deben ser concebidas con la flexibilidad necesaria que permita su aplicacin directa en la esfera oficial, y tambin en la actividad privada. Su dictado por parte del Tribunal de Tasaciones de la Nacin responde a las instrucciones contenidas en la Ley N 21.626, que designa al Tribunal como organismo rector para la tasacin de bienes. En consecuencia, el carcter general que debe seguir la normativa estar definido por: 1. Su amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmticas. 2. Su adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias del mundo moderno que se reflejan en el valor de los bienes. El concepto es asegurar la mejor prctica profesional en la materia, promoviendo la idea de claridad y transparencia en las valuaciones.

A los efectos de su estructuracin formal, el cuerpo normativo abordar: 1. La definicin de los Principios Generales expresados sintticamente. 2. La adopcin de Conceptos de Valor. 3. La explicitacin de Definiciones Tcnicas de carcter operativo. 4. La clarificacin de los Procedimientos Tcnicos que aseguren un claro contenido de los informes y la obtencin de valores fundamentados. Con el fin de evitar una dispersin normativa que dificultara la realizacin de las valuaciones, resulta oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin perjuicio de establecer determinadas peculiaridades en funcin de la finalidad de la tasacin. FUENTES BIBLIOGRAFICAS Para el dictado de las Normas, el Tribunal de Tasaciones de la Nacin se ha basado fundamentalmente en la propia experiencia del Organismo desarrollada en ms de cincuenta aos de trayectoria. Se ha consultado antecedentes de normativa internacionales en la materia, as como las especficas de diversos pases, adems de artculos y publicaciones elaborados por instituciones dedicadas a la valuacin en el pas y el extranjero, y bibliografa de prestigiosos profesionales que integraron el Tribunal de Tasaciones de la Nacin, a quienes se brinda el debido reconocimiento por su aporte.

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION Miembros que aprobaron las Normas. Presidente: Vicepresidente: Miembros: Ing. Daniel Eduardo Martin Arq. Carlos Alberto Martin Ing. Galdino Alberto Cattaneo Ing. Alejandro Juan Piffaretti Ing. Jorge Mara Saravia Ing. Enrique Horacio Cortelletti Arq. Eduardo Elguezabal

Consultor Normativo:

BOLETIN OFICIAL N 29.921 1 Seccin, Viernes 14 de junio de 2002 TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION Resolucin 27/2002 Aprubase las normas de tasacin establecidas por dicho Cuerpo Colegiado. Bs. As., 7/6/2002 VISTO la Ley Orgnica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIN (Ley N 21.626 t.o. 2001), el Decreto 3722 del 12 de diciembre de 1977, sus modificatorios y complementarios, y CONSIDERANDO:

Que el artculo 3 de la Ley citada en el Visto, dispone en el inciso b) que ser atribucin del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION en pleno, actuar como organismo rector en el mbito de las tasaciones, estableciendo normas y mtodos de alcance nacional. Que mediante Acta de Sesin Especial N 14. 2001, del 3 de mayo de 2002, se resolvi aprobar las normas de tasacin establecidas por dicho Cuerpo Colegiado, y a travs de Acta de Sesin Especial N 13, del 29 de abril de 2002, se dispuso su publicacin en la pgina Web del organismo. Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el artculo 4 inciso c) de la Ley Orgnica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIN (Ley N 21.626 t.o. 2001). Por ello, EL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION RESUELVE: ARTICULO 1.- Aplquense en el TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION, las normas de tasacin aprobadas por el Acta de Sesin Especial N 14, de fecha 3 de mayo de 2002 y que, como Anexo I, forman parte integrante de la presente Resolucin. ARTICULO 2 - Regstrese, comunquese, publquese, dse a la Direccin Nacional del Registro Oficial y archvese. - Daniel E. Martn. NOTA: Esta Resolucin se publica sin el Anexo I. La documentacin no publicada puede ser consultada en la Sede Central de esta Direccin Nacional (Suipacha 767 Capital Federal) y en la pgina Web del Tribunal de Tasaciones de la Nacin www.ttn.gov.ar

Por Resoluciones 42/2002 y 58/2002, se incorporan nuevas normas.

ANEXO I NORMA TTN 1.1 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR 6 de agosto de 2002. NORMA TTN 2.1 DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES 6 de agosto de 2002. NORMA TTN 3.0 METODO COMPARATIVO 3 de mayo de 2002. NORMA TTN 4.0 METODO DEL COSTO 3 de mayo de 2002. NORMA TTN 5.0 PLANILLA DE TIERRA 3 de mayo de 2002. NORMA TTN 6.1 PLANILLA V. VENALES 6 de agosto de 2002. NORMA TTN 7.0 TASACIONES DE EXPROPIACION 3 de mayo de 2002. NORMA TTN 8.0 VALORES TECNICOS CONTABLES 6 de agosto de 2002. NORMA TTN 9.0 PLANILLA VALOR ZONAL 6 de agosto de 2002. NORMA TTN 10.0 REQUISITOS DE INFORME DE TASACION 3 de mayo de 2002. NORMA TTN 11.0 VALUACION DE BIENES MUEBLES 3 de mayo de 2002. NORMA TTN 12.0 PASAJE DE LOTE A BLOCK 6 de agosto de 2002. NORMA TTN 13.0 SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTOS 10 de octubre de 2002. NORMA TTN 14.0 PLANILLA DE CRD 3 de mayo de 2002. NORMA TTN 15.0 SERVIDUMBRE DE CAMARAS DE ELECTRICIDAD 10 de octubre de 2002.

NORMA TTN 1.1

6 de Agosto de 2002

PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. VALOR DE TASACION

I. PRINCIPIOS Valuar es determinar el valor econmico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido. En funcin de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:

Principio de sustitucin. El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul.

Principio de temporalidad. El valor de un bien est en funcin de la fecha de la tasacin y puede variar a lo largo del tiempo.

Principio de finalidad. La finalidad de la valoracin condiciona el enfoque, el mtodo y las tcnicas por seguir.

II. BASES DE VALORACIN. CONCEPTOS DE VALOR 1. Valor de mercado Es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoracin, habindose verificado tcnicamente las caractersticas del mismo, y suponiendo una comercializacin adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente

informados, y que ambos, comprador y vendedor, actan libremente por un inters econmico y sin un condicionamiento particular en la operacin. El valor de mercado de un bien est siempre determinado por la interseccin de sus curvas de oferta y demanda. La curva de demanda est dada por su costo de sustitucin para los potenciales compradores.

El valor de mercado puede ser obtenido:: a) Comparando sus caractersticas fsicas y tcnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias detectadas. b) En funcin de los ingresos netos que l sera capaz de generar y de la tasa de rdito que se obtiene en ese mercado con bienes similares.

2. Valor del Costo de reposicin (CR) 2.1 Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valorizacin, un bien por otro nuevo de sus mismas caractersticas 2.2 Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciacin fsica y/o funcional en la fecha de la valoracin. En el caso de bienes inmuebles, deber sumarse el valor del terreno.

3. Valor de uso. Es el valor econmico que tiene un bien para su dueo en razn de la utilizacin que de l hace. As entendido, se recomienda limitar su utilizacin slo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor objetivo.

III. VALOR DE TASACION Ser el valor determinado en funcin de la finalidad de la tasacin:

valuacin para expropiaciones (valor objetivo) .

valuacin tcnico-contable (para valuaciones patrimoniales). valuacin para la venta o adquisicin de bienes valuacin para locacin o concesin de uso. valuacin para garanta valuacin para subasta valuacin para seguros. valuacin a efectos impositivos o de catastro. valuacin para servidumbres.

La finalidad de la tasacin determinar la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en funcin del cual se adoptar la metodologa contemplada en la Norma correspondiente para la determinacin del Valor de Tasacin solicitado. Se define a continuacin:

VALUACIN PARA EXPROPIACION En el caso de las tasaciones por expropiacin, corresponder la determinacin del Valor Objetivo del bien, entendido en funcin de la Ley N 21.499- como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daos que sean consecuencia directa de la expropiacin, en condiciones equivalentes a las que precedan a la expropiacin, sin tener en cuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias hipotticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. En consecuencia, el Valor Objetivo podr corresponderse con el valor de mercado cuando ste pueda determinarse, o con el costo de reposicin depreciado (CRD) en su defecto.

VALUACIN TCNICO CONTABLE

En la valuacin tcnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor neto de realizacin o el valor de reposicin depreciado. El Valor de Tasacin para estos fines se calcular preferentemente a partir del valor de mercado, obtenido por el Mtodo Comparativo, afectado por un coeficiente de realizacin que tendr en cuenta la hiptesis de la venta del bien en un trmino relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y el descuento de los costos adicionales directos que podran generarse hasta su comercializacin inclusive. Aquellos bienes inmuebles especializados en virtud de su diseo, tamao, ubicacin, etc que un comitente utilice en el cumplimiento de su funcin especfica, sin los cuales la gestin del poseedor se resiente o paraliza y que en caso de destruccin deberan ser indefectiblemente reemplazados por otros de idnticas caractersticas que el mercado no puede proveer, se tasarn por su valor de reposicin depreciado. El valor de uso que mencionan las normas contables ser determinado por el costo de reposicin depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su reemplazo lgico en funcin de los avances tecnolgicos. Para inmuebles, el Valor Tcnico-Contable se compone del valor del terreno y el valor del edificio discriminados, ya que segn las Normas Contables son registros distintos. Para bienes muebles, se efectuar una depreciacin lineal.

VALUACIN PARA VENTA O ADQUISICIN El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado preferentemente obtenido por el mtodo comparativo.

VALUACIN PARA LOCACION O CONCESIN DE USO El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, obtenido por el mtodo comparativo de antecedentes de locacin o concesin, por deduccin fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalizacin de la renta u otro mtodo financiero apropiado.

VALUACIN PARA GARANTA El Valor de Tasacin para fines de garanta, incluida la garanta hipotecaria, ser el valor de realizacin, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta la hiptesis de venta en un trmino relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los costos adicionales directos que podran generarse hasta su comercializacin .

VALUACIN PARA SUBASTA El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, afectado por un coeficiente de reduccin para fijar la base de remate que determinar el comitente.

VALUACIN PARA SEGUROS El Valor de Tasacin para estos fines ser el correspondiente al costo de reposicin depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno.

VALUACIN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado o el costo de reposicin depreciado, afectado por un coeficiente que determinar la autoridad de aplicacin. VALUACION PARA SERVIDUMBRES El Valor de Tasacin para estos fines ser el valor de mercado, afectado por los coeficientes de restriccin segn el caso.

IV. ESQUEMA GENERAL DE LA NORMA

NORMA TTN 2.1 DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES

6 de Agosto de 2002

1. Depreciacin. Merma en el valor econmico de un bien.

1.1. Depreciacin fsica. Deduccin que se realiza sobre el costo de reposicin bruta de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus elementos.

1.2. Depreciacin funcional. Deduccin que se realiza sobre el costo de reposicin bruta de un bien atendiendo a su adaptacin a la funcin a la que se destina.

2. Amortizacin Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la vida til del mismo.

3. Antigedad Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin o fabricacin de un bien, y la fecha de la valoracin.

4. Vida remanente Es el nmero de aos de expectativa de vida que le restan al bien

5. Vida til

Es el nmero de aos de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigedad y su vida remanente.

6. Estado Caractersticas de mantenimiento y conservacin de un bien.

7. Antecedente Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y caractersticas.

8. Referencia Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado.

9. Remanente Parte de un bien que queda despus de una expropiacin.

10. Cosas Se llaman cosas en el Cdigo Civil de la Repblica Argentina, los objetos materiales susceptibles de tener un valor.

11. Bien Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio (art 2312 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

12 . Clasificacin de las cosas Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesin, o por su carcter representativo (art 2313 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

13. Inmuebles por su naturaleza Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por s mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que est incorporado al suelo de una manera orgnica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art. 2314 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

14. Inmuebles por accesin. Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el carcter de perpetuidad (art. 2315 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

15. Accesorias de un inmueble Son tambin inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de ste, sin estarlo fsicamente (art. 2316 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

16. Inmuebles por carcter representativo Son inmuebles por su carcter representativo los instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art. 2317 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

17. Cosas muebles Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose por s mismas, sea que slo se muevan por una fuerza externa, con excepcin de las que sean accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Cdigo Civil) de la Repblica Argentina. Son tambin muebles todas las partes slidas o fluidas del suelo, separadas de l, como las piedras, tierra, metales, etc; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carcter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales reunidos para la construccin de edificios mientras no estn empleados; los que provengan de una destruccin de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con

los mismos materiales; todos los instrumentos pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales (art 2319 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rsticos o urbanos, slo tomarn el carcter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecucin del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Cdigo Civi de la Repblica Argentina l). Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los usufructuarios, slo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art2321 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarn su naturaleza de muebles cuando estn adheridas al inmueble en mira de la profesin del propietario, o de una manera temporaria. (art 2322 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). En los muebles de una casa no se comprendern: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones cientficas o artsticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderas, ni en general otras cosas que las que forman el ajuar de una casa (art 2323 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

18. Servidumbre Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art 2970 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de l, en su superficie, profundidad o altura (art 2998 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina ).

19. Servidumbre administrativa de electroducto Desgnase con el nombre de electroducto todo sistema de instalaciones, aparatos o mecanismos destinados a transmitir, transportar y transformar energa elctrica (art 2 ley 19552 de la Repblica Argentina)

La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y limitaciones al dominio que sean necesarias para construir, conservar, mantener, reparar, vigilar y disponer todo sistema de instalaciones, cables, cmaras, torres, columnas, aparatos y dems mecanismos destinados a transmitir, transportar, transformar o distribuir energa elctrica (art 3 ley 19552 de la Repblica Argentina). Los transportistas y los distribuidores gozarn de los derechos de servidumbre previstos en la ley 19552 (art 18 ley 24065 de la Repblica Argentina).

20. De las servidumbres en trnsito El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio (art 3068 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina). Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no slo las que estn privadas de toda salida a la va pblica, sino tambin las que no tienen una salida suficiente para su explotacin (art 3069 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina).

21. De la servidumbre de acueducto Toda heredad est sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnizacin. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (art 3082 del Cdigo Civil de la Repblica Argentina)

22. Servidumbre de Gasoducto Es el derecho real administrativo o pblico, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que stos puedan cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnizacin a favor del titular del bien gravado. Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la Repblica Argentina.

23. Locacin Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero. Se halla regida por el Cdigo Civil (arts. 1493 1622), y la Ley N 23.091 (B.O. 16/10/84) de la Repblica Argentina.

24. Concesin de Uso Es un contrato de derecho pblico, bilateral, en virtud del cual la Administracin Pblica crea a favor de un particular (concesionario), un derecho real de u so, sobre un bien del dominio pblico del Estado (un derecho de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigacin, etc.), cuyo ejercicio se halla sujeto al poder de polica del Estado, otorgado en el inters privado del concesionario, de carcter oneroso o gratuito, temporario o permanente, no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la administracin por razones de ilegitimidad, o de oportunidad, mrito o conveniencia.

NORMA TTN 3.0

3 de mayo de 2002

METODOS DE VALORACIN DE INMUEBLES

I. METODO DE COMPARACION. 1. Est basado en el principio de sustitucin y permite determinar el valor de mercado de un bien . Su aplicacin requiere: a) Establecer las cualidades y caractersticas propias del bien a tasar que influyen en su valor. b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que se valora y, basndose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de la tasacin. c) Seleccionar de la informacin obtenida una muestra representativa de bienes comparables al que se valora, descartando aquellos que se desven por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasacin. Atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogas observadas entre las caractersticas: superficie, tipologa y antigedad de la edificacin, entorno, o cualesquiera otras relevantes, de aquellos bienes y las del bien a tasar. d) Asignar el valor del inmueble en funcin del valor unitario obtenido utilizando planillas aprobadas.

2. La utilizacin de este mtodo exigir como requisitos indispensables: a) La existencia de un mercado representativo de bienes comparables. b) Disponer de datos suficientemente representativos de ofertas y/o ventas.

3. Planillas Utilizar las planillas de las Normas TTN 5.0 y TTN 6.0.

NORMA TTN 4.0

3 de mayo de 2002

METODOS DE VALORACIN DE INMUEBLES METODO DEL COSTO

Este mtodo permite calcular el costo de reposicin bruto o depreciado de edificios y partes de edificios terminados o en construccin.

1. Costo de reposicin bruto (CRB) Se determinar sumando al valor de mercado del terreno en el que est edificado, calculado en la fecha de la valoracin, los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas caractersticas. Entre los gastos necesarios se incluirn los siguientes: a) Costo de construccin, considerndose como tal, la suma de los costos de ejecucin material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirn en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificacin que sean fcilmente desmontables. b) Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construccin. c) Honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras. d) Gastos de administracin del promotor o emprendedor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta sern los medios del mercado segn las caractersticas del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la valoracin. No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercializacin. En la determinacin del valor de los inmuebles en construccin se tendr en cuenta la situacin de la obra ejecutada a la fecha de la valoracin, sin incluir acopios ni mobiliario.

2. Costo de reposicin depreciado (CRD). Se determinar deduciendo del CRB, la depreciacin fsica y funcional de la edificacin. La depreciacin de la edificacin se calcular: a) Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la tcnica de depreciacin que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nacin utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida til es la suma de la antigedad ms la expectancia de vida, que ser estimada por el tasador.
b) La depreciacin funcional se calcular considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.

Cuando la tcnica de depreciacin no resulte adecuada o compatible con las tcnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarn los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas, a los efectos de determinar la depreciacin fsica. La frmula que se aplicar para la depreciacin fsica ser: Va= VR (VR-Vr) K siendo: Va: valor actual VR: valor de reposicin o costo de reposicin bruto. Vr: valor residual K: coeficiente segn porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de RossHeidecke.

A continuacin se reproduce la tabla: Primera fila, determina el estado del bien segn el siguiente orden: 1.0 EXCELENTE 1.5 MUY BUENA 2.0 BUENA 2.5 NORMAL

3.0 REGULAR 3.5 MALO 4.0 MUY MALO 4.5 DEMOLICION 5.0 IRRECUPERABLE Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relacin a la vida til del bien. El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.

%
000 001 002 003 004 005 006 007 008 009 010 011 012 013 014 015 016 017 018 019 020 021 022 023 024 025 026 027 028 029 030

1.00
0.000 0.505 1.020 1.545 2.080 2.625 3.180 3.745 4.320 4.905 5.500 6.105 6.720 7.345 7.980 8.625 9.280 9.945 10.620 11.305 12.000 12.705 13.420 14.145 14.830 15.625 16.380 17.145 17.920 18.705 19.500

1.50
0.032 0.537 1.052 1.577 2.111 2.656 3.211 3.776 4.351 4.935 5.530 6.135 6.750 7.375 8.009 8.654 9.309 9.974 10.649 11.333 12.028 12.733 13.448 14.173 14.907 15.652 16.407 17.171 17.956 18.731 19.526

2.00
2.520 3.010 3.510 4.030 4.550 5.080 5.620 6.170 6.730 7.300 7.880 8.470 9.070 9.680 10.300 10.930 11.570 12.220 12.870 13.540 14.220 14.510 15.600 16.310 17.030 17.750 18.490 19.230 19.990 20.750 21.530

2.50
8.090 8.550 9.030 9.510 10.000 10.500 11.010 11.530 12.060 12.600 13.150 13.700 14.270 14.840 15.420 16.020 16.620 17.230 17.850 18.480 19.120 19.770 20.420 21.090 21.770 22.450 23.140 23.850 24.560 25.280 26.010

3.00
18.100 18.510 18.940 19.370 19.800 20.250 20.700 21.170 21.640 22.120 22.600 23.100 23.610 24.120 24.630 25.160 25.700 26.250 26.800 27.360 27.930 28.510 29.090 29.680 30.280 30.890 31.510 32.140 32.780 33.420 34.070

3.50
33.200 33.540 33.890 34.230 34.590 34.950 35.320 35.700 36.090 36.480 36.870 37.270 37.680 38.100 38.520 38.950 39.390 39.840 40.290 40.750 41.220 41.690 42.160 42.650 43.140 43.640 44.140 44.650 45.170 45.690 46.220

4.00
52.600 52.840 53.090 53.340 53.590 53.840 54.110 54.380 54.650 54.930 55.210 55.490 55.780 56.080 56.380 56.690 57.000 57.310 57.630 57.960 58.290 58.620 58.960 59.300 59.650 60.000 60.360 60.720 61.090 61.460 61.840

4.50
75.200 75.320 75.450 75.580 75.710 75.850 75.990 76.130 76.270 76.410 76.560 76.710 76.860 77.020 77.180 77.340 77.500 77.660 77.830 78.000 78.170 78.350 78.530 78.710 78.890 79.070 79.260 79.450 79.640 79.840 80.040

5.00
100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000

031 032 033 034 035 036 037 038 039 040 041 042 043 044 045 046 047 048 049 050 051 052 053 054 055 056 057 058 059 060 061 062 063 064 065 066 067 068 069 070 071 072 073 074 075 076

20.305 21.120 21.945 22.780 23.625 24.480 25.345 26.220 27.105 28.000 28.905 29.820 30.745 31.680 32.625 33.580 34.545 35.520 36.505 37.500 38.505 39.520 40.545 41.580 42.625 43.680 44.745 45.820 46.905 48.000 49.105 50.220 51.345 52.480 53.625 54.780 55.945 57.120 58.305 59.500 60.705 61.920 63.145 64.380 65.625 66.880

20.330 21.155 21.970 22.805 23.649 24.504 25.349 26.244 27.128 28.023 28.928 29.842 30.767 31.702 32.646 33.601 34.566 35.541 36.525 37.520 38.525 39.539 40.564 41.599 42.643 43.698 44.763 45.837 46.922 48.017 49.121 50.236 51.361 52.495 53.640 54.794 55.959 57.134 58.318 59.513 60.718 61.932 63.157 64.391 65.636 66.891

22.310 23.110 23.900 24.730 25.550 26.380 27.230 28.080 28.940 29.810 30.700 31.590 32.490 33.400 34.320 35.250 36.190 37.140 38.100 39.070 40.050 41.040 42.040 43.050 44.070 45.100 46.140 47.190 48.250 49.320 50.390 51.470 52.570 53.680 54.800 55.930 57.060 58.200 59.360 60.520 61.700 62.880 64.080 65.280 66.490 67.710

26.750 27.500 28.260 29.030 29.800 30.590 31.380 32.190 33.000 33.820 34.660 35.500 36.350 37.210 38.080 38.950 39.840 40.740 41.640 42.560 43.480 44.410 45.350 46.300 47.260 48.240 49.220 50.200 51.200 52.200 53.220 54.250 55.280 56.320 57.380 58.440 59.510 60.590 61.680 62.780 63.880 65.000 66.130 67.260 68.400 69.560

34.730 35.400 36.070 36.760 37.450 38.150 38.860 39.570 40.300 41.030 41.770 42.520 43.280 44.050 44.820 45.600 46.390 47.190 48.000 48.810 49.630 50.460 51.300 52.150 53.010 53.870 54.740 55.620 55.610 57.410 58.320 59.230 60.150 61.080 62.020 62.960 63.920 64.880 65.850 66.830 67.820 68.810 69.810 70.830 71.850 72.870

46.760 47.310 47.860 48.420 48.980 49.550 50.130 50.710 51.300 51.900 52.510 53.120 53.740 54.360 54.990 55.630 56.280 56.930 57.590 58.250 58.920 59.600 60.280 60.970 61.670 62.380 63.090 63.810 64.530 65.260 66.000 66.750 67.500 68.260 69.020 69.790 70.570 71.360 72.150 72.950 73.750 74.560 75.380 76.210 77.040 77.880

62.220 62.610 63.000 63.400 63.800 64.200 64.610 65.030 65.450 65.870 66.300 66.730 67.170 67.610 68.060 68.510 68.970 69.430 69.900 70.370 70.850 71.330 71.820 72.310 72.800 73.300 73.810 74.320 74.830 75.350 75.870 76.400 76.940 77.480 78.020 78.570 79.120 79.680 80.240 80.800 81.370 81.930 82.530 83.120 83.710 84.300

80.240 80.440 80.640 80.850 81.060 81.270 81.480 81.700 81.920 82.140 82.370 82.600 82.830 83.060 83.290 83.530 83.770 84.010 84.250 84.500 84.750 85.000 85.250 85.510 85.770 86.030 86.290 86.560 86.830 87.100 87.380 87.660 87.940 88.220 88.500 88.790 89.080 89.370 89.660 89.960 90.260 90.560 90.860 91.170 91.470 91.780

100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000

077 078 079 080 081 082 083 084 085 086 087 088 089 090 091 092 093 094 095 096 097 098 099

68.145 69.420 70.705 72.000 73.305 74.620 75.945 77.280 78.625 79.980 81.345 82.720 84.105 85.500 86.905 88.320 89.745 91.180 92.625 94.080 95.545 97.020 98.505

68.155 69.430 70.714 72.009 73.314 74.628 75.953 77.287 78.632 79.986 81.351 82.725 84.110 85.505 86.909 88.324 89.748 91.183 92.627 94.082 95.546 97.021 98.505

68.950 70.190 71.440 72.710 73.980 75.260 76.560 77.850 79.160 80.480 81.820 83.160 84.510 85.870 87.230 88.610 90.000 91.400 92.810 94.560 95.660 97.100 98.540

70.720 71.890 73.070 74.270 75.470 76.670 77.890 79.120 80.350 81.600 82.850 84.120 85.390 86.670 87.960 89.260 90.570 91.890 93.220 94.560 95.910 97.260 98.630

73.910 74.950 76.010 77.070 78.140 79.210 80.300 81.390 82.490 83.600 84.720 85.850 86.980 88.120 89.270 90.430 91.590 92.770 93.960 95.150 96.450 97.560 98.780

78.720 79.570 80.430 81.300 82.170 83.050 83.930 84.820 85.720 86.630 87.540 88.460 89.380 90.310 91.250 92.200 93.150 94.110 95.070 96.040 97.020 98.010 99.000

84.900 85.500 86.110 86.730 87.350 87.970 88.600 89.230 89.870 90.510 91.160 91.810 92.470 93.130 93.790 94.460 95.140 95.820 96.500 97.190 97.890 98.590 99.290

92.100 92.420 92.740 93.060 93.380 93.700 94.030 94.360 94.700 95.050 95.350 95.720 96.060 96.400 96.750 97.100 97.450 97.810 98.170 98.530 98.890 99.260 99.630

100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000

Planillas:

Utilizar la Norma TTN 14.0

NORMA TTN 5.0

3 de mayo de 2002

VALUACIN DE INMUEBLES PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA

Las planillas de anlisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la informacin y la obtencin de valores unitarios que conducirn al Valor de Tasacin. Se utilizan para comparacin integral de lotes, fracciones urbanas, campos o fracciones rurales. Su uso correcto implica dos niveles: . la introduccin de la informacin sobre los inmuebles que obrarn de antecedentes de mercado. . el procesamiento de la informacin en forma coherente y en funcin del objetivo propuesto :la obtencin de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal .

DESCRIPCION DE LA PLANILLA El encabezado lleva los datos bsicos del pedido, la fecha de tasacin, la moneda en uso y el tipo de cambio, el tcnico que intervino y la zona de anlisis (cuando se la utiliza para la obtencin de valores unitarios zonales). Asimismo, se consignan la ubicacin y medidas del lote a tasar y los datos de las inmobiliarias que han sido fuente de informacin. Los antecedentes recogidos se ubican en orden, a la izquierda de la planilla. Se consignan bsicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas. Toda la primera parte de la planilla desarrolla informacin sobre los antecedentes elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificacin y edificabilidad, precio unitario segn superficie y segn superficie construible, denominado valor de incidencia. La planilla de Anlisis de Valores de Tierra permite descontar las mejoras que circunstancialmente puedan tener los antecedentes. De cada antecedente permitir obtener el precio unitario por superficie del terreno y por superficie

edificable en el terreno segn sus posibilidades de acuerdo a la reglamentacin vigente, en el caso de terrenos urbanos. Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente sern procesados utilizando coeficientes de homogeneizacin, que compararn cada una de las caractersticas principales del antecedente con las del tasado. Los coeficientes de homogeneizacin se aplican como multiplicadores. Los rubros de comparacin son los pertinentes para cada caso: en el Anlisis del Valor de la Tierra, corresponder: actualizacin, ubicacin, medidas, esquina, superficie, forma, topografa, aptitud, aptitud productiva para los campos, aptitud constructiva para el medio urbano, servicios, pavimento, etc. Debe tenerse en cuenta que la planilla incorpora rubros de comparacin que pueden ser destinados a terrenos urbanos o a tierra rural. La seleccin de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tasado, es decir del bien que motiva la confeccin de la planilla, de modo que si esto es as, los coeficientes de homogeneizacin razonablemente no asumirn altos niveles, reduciendo el posible error de apreciacin. Para la adopcin de los coeficientes de homogeneizacin o comparacin, el tasador debe apelar a sus conocimientos tcnicos, apreciacin y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindar cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango ms usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicacin del coeficiente que corresponda. A los coeficientes de homogeneizacin netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado. El coeficiente de oferta es una reduccin del valor del antecedente, estimado en funcin del valor real que asumira la operacin. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciacin del tasador puede ser distinta para cada antecedente an dentro de la misma planilla Todos los coeficientes se multiplican entre s, obtenindose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicar el valor unitario solicitado por ese antecedente, obtenindose un valor unitario transformado en cada caso. El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien a tasar, y por l se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las caractersticas que tiene, si sus caractersticas fueran idnticas al bien a tasar, el mercado solicitara este valor transformado, que incorpora adems la reduccin

por contraoferta. El proceso de homogeneizacin implica desde este punto de vista una calificacin del antecedente, extrayendo de l un valor unitario que se utilizar para la determinacin del valor unitario del tasado. El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre s obteniendo el valor unitario final aplicable. Si la tasacin es de un bien singular, se aplicar el valor unitario obtenido a la superficie del mismo. Si la planilla es para la obtencin del valor unitario de un bien para un valor zonal, se deber reproducir el proceso comparativo, en este caso entre el referencial zonal y el caso por tasarse. Superficies Cada valor unitario implica la divisin entre un valor econmico y una superficie. El valor econmico estar inequvocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresar en una unidad conveniente: ser el metro cuadrado en casos urbanos o la hectrea en propiedades rurales. Pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneizacin. El Tribunal establece rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicacin en cada caso quedar a criterio del tasador. Se observa la importancia de que el criterio de homogeneizacin de superficies para la comparacin debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente. PLANILLA DE VALORES DE TIERRA Datos a Ingresar: PLANILLA N: SALA: EXPEDIENTE N: UBICACIN DEL LOTE: SUPERFICIE DEL LOTE: FECHA DE TASACION: PROFESIONAL: INMOBILIARIA: Nmero de la planilla segn registro. Sala del TTN en la cual se realiza la valuacin. Nmero de expediente segn el registro. Ubicacin del lote a tasar. Superficie del lote a tasar; se debe indicar la unidad de medida que puede ser en m2 o ha. Fecha a la cual se realiza la tasacin. Apellido y nombre del profesional interviniente. Nombre y telfono de la inmobiliaria que aporta la informacin. La numeracin indica su relacin con el antecedente. Se debe asignar a cada antecedente la inmobiliaria que le corresponde; si es la misma para varios antecedentes, repetir la misma en cada nmero de inmobiliaria. Tipo de cambio a la fecha de la tasacin entre la moneda de curso legal y el dlar estadounidense ($/U$S).

TIPO DE CAMBIO:

MONEDA DE USO: ZONA DE ANALISIS: PART. O DEP.: PROVINCIA: tasar. PAIS:

Moneda a la cual se realiza la tasacin.

Partido o Departamento en donde est ubicado el bien a tasar. Provincia o Estado en donde est ubicado el bien a Pas en donde est ubicado el bien a tasar.

ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS) N ANTECEDENTE: Nmero de antecedente segn el registro. UBICACIN: Ubicacin del antecedente. FECHA: Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente. OF./VTA: Consignar si el antecedente se trata de una oferta o una venta. MEJORAS: Discriminacin de valores de tierra y mejoras del antecedente. PRECIO TIERRA: Valor de la tierra en el antecedente. PRECIO MEJORA: Valor de las mejoras o edificaciones del antecedente. TIERRA: PRECIO: S.ED.(M2): Datos tcnicos de la tierra del antecedente. Valor de la tierra en el antecedente. Superficie edificable en m2, para lotes urbanos con zonificacin Este parmetro indica la capacidad constructiva en el mismo. Esta constituido por el producto entre la Superficie del lote y el Factor de Ocupacin Total. Valor en metros de la medida del frente del Valor en metros de la medida hasta el fondo del antecedente. Valor en m2 o ha., segn corresponda, de la superficie del antecedente. Zonificacin del antecedente segn el Cdigo de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar RURAL para antecedentes rurales. Factor de Ocupacin Total del antecedente. Precio Unitario: Est constituido por el cociente entre el precio y la superficie del antecedente. Precio Unitario de Incidencia: Est constituido por el cociente entre el precio y la superficie edificable del antecedente (S.ED.(M2). En antecedentes sin FOT este valor debe ser igual al Precio Unitario (P. UNITARIO).

FRENTE: antecedente. FONDO: SUPERFICIE: ZONI:

FOT: P. UNITARIO: P. INCID.:

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES Estos coeficientes comparan distintas caractersticas de cada antecedente con el bien a tasar, obtenindose un coeficiente total que es el resultado de la multiplicacin de todos los coeficientes que se describen a continuacin. ACT: Coeficiente de actualizacin del precio del antecedente cuando el lapso entre la fecha de tasacin y la fecha del antecedente es de tal magnitud que es conveniente su actualizacin. Coeficiente de Ubicacin de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Medida de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Se pondera las medidas del frente y el fondo del antecedente en comparacin con el bien a tasar. Coeficiente de Esquina del antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Superficie del antecedente comparado con el bien a tasar.. Coeficiente de Forma del antecedente comparado con el bien a tasar Coeficiente de Topografa del antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Aptitud del antecedente comparado con el bien a tasar. En tasaciones rurales permitir comparar aptitudes productivas, y en tasaciones urbanas aptitudes proyectuales de un determinado predio. Coeficiente de servicios con que cuenta el antecedente en comparacin con el bien a tasar. Se compara la cantidad y calidad de los servicios Pblicos o Privados. Coeficiente de pavimento con que cuenta el antecedente comparado con el bien a tasar. Se compara la existencia de calles pavimentadas de cada antecedente con respecto al consecuente. En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos. En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado y aclarado en el sector de Observaciones (Obs.:) de la planilla.

UBIC.: MED:

ESQ: SUP: FORM: TOPO: APTI:

SERV:

PAV.:

COEFICIENTE LIBRE:

OFER:

COEF. TOTAL: VALOR UNIT.: VALOR INCID.: OBS.: SE ADOPTA: TOTAL U.: TOTAL I. : PROMED. U.: PROMED. I. :

Coeficiente de oferta de cada antecedente. Contempla un porcentaje de variacin del valor por la aplicacin de las leyes de la oferta y la demanda. Coeficiente total de homogeneizacin de los antecedentes. Valor unitario homogeneizado. Valor de incidencia homogeneizado. Observaciones. Valor unitario adoptado. Suma de los valores unitarios homogeneizados. Suma de los valores de incidencia homogeneizados. Promedio de valores unitarios homogeneizados. Promedio de valores de incidencia homogeneizados.

RECOMENDACIONES: Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla: MONEDA DE USO: Utilizar la moneda de curso legal.

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES: No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se encuentra dentro del rango ptimo de comparacin. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30; de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificacin en el informe respectivo de la tasacin.

NORMA TTN 6.1

6 de agosto de 2002

VALUACIN DE INMUEBLES PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES VENALES Las planillas de anlisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la informacin y la obtencin de valores unitarios que conducirn al Valor de Tasacin. Su uso correcto implica dos niveles: . la introduccin de la informacin sobre los inmuebles que obrarn de antecedentes de mercado. . el procesamiento de la informacin en forma coherente y en funcin del objetivo propuesto :la obtencin de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal . Se describe a continuacin la planilla de Anlisis de Valores Venales para comparacin integral de inmuebles, considerando tierra y construccin.

DESCRIPCION DE LA PLANILLA

El encabezado lleva los datos bsicos del expediente, la fecha de tasacin, la moneda en uso y el tipo de cambio, el tcnico que intervino y la zona de anlisis. Asimismo, se consignan la ubicacin y medidas del bien y los datos de las inmobiliarias que han sido fuente de informacin. Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de la planilla. Se consignan bsicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas. Toda la primera parte de la planilla desarrolla informacin sobre los antecedentes elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificacin, precio unitario segn superficie. La planilla de Anlisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa bsicamente.

Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente sern procesados utilizando coeficientes de homogeneizacin, que compararn cada una de las caractersticas principales del bien a tasar con las de los antecedentes. Los coeficientes de homogeneizacin se aplican como multiplicadores. Los rubros de comparacin son los pertinentes para cada caso: actualizacin, ubicacin, piso, planta, superficie, capacidad constructiva, edad, estado, proporciones de frente y fondo, existencia de patio o terraza, etc La seleccin de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tipo o del tasado, es decir del bien que motiva la confeccin de la planilla, de modo que si esto es as, los coeficientes de homogeneizacin razonablemente no asumirn altos niveles, reduciendo el posible error de apreciacin. Para la adopcin de los coeficientes de homogeneizacin o comparacin, el tasador debe apelar a sus conocimientos tcnicos, apreciacin y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindar cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango ms usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicacin del coeficiente que corresponda. A los coeficientes de homogeneizacin netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado. El coeficiente de oferta es una reduccin del valor del antecedente, estimado en funcin del valor real que asumira la operacin. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciacin del tasador puede ser distinta para cada antecedente an dentro de la misma planilla Todos los coeficientes se multiplican entre s, obtenindose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicar el valor unitario solicitado por ese antecedente, obtenindose un valor unitario transformado en cada caso. El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien a tasar-, y por l se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las caractersticas que tiene, si sus caractersticas fueran idnticas al bien a tasar, el mercado solicitara este valor transformado, que incorpora adems la reduccin por contraoferta. El proceso de homogeneizacin implica desde este punto de vista una calificacin del bien a tasar, extrayendo de l un valor unitario que se utilizar para la determinacin del valor unitario del mismo.

El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre s obteniendo el valor unitario final aplicable.
Superficies

Cada valor unitario implica la divisin entre un valor econmico y una superficie. El valor econmico estar inequvocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresar en una unidad conveniente que ser el metro cuadrado, pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneizacin. En el caso de viviendas, locales, homogeneizarse con un criterio que consecuente. oficinas, etc, la superficie deber compatibilice el antecedente con el

La superficie cubierta se consignar, a tales efectos, al cien por ciento. La superficie semicubierta o descubierta ser procesada con un porcentaje razonable, tomando la precaucin de observar que la superficie descubierta sea considerada con un concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto en el caso de edificios en terreno propio. El Tribunal podr establecer rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicacin en cada caso quedar a criterio del tasador. Se observa la importancia de que el criterio de homogeneizacin de superficies para la comparacin debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.

PLANILLA DE VALORES VENALES

Esta planilla se utiliza para comparar un consecuente con hasta 6 antecedentes de valores venales de Casas, Cocheras, Departamentos, Industrias, Locales, Oficinas, etc., cuando se cuenta con valores de comparacin.

Datos a Ingresar: PLANILLA N: SALA: EXPEDIENTE N: UBICACIN DEL BIEN: SUPERFICIE DEL BIEN: Nmero de la planilla segn registro. Sala del TTN en la cual se realiza la valuacin. Nmero de expediente segn el registro. Ubicacin del lote a tasar. Superficie del lote a tasar. Se debe indicar la unidad de medida que puede ser en m2 o ha.

FECHA DE TASACION: TIPO DE BIEN: PROFESIONAL: INMOBILIARIA:

TIPO DE CAMBIO:

MONEDA DE USO: ZONA DE ANALISIS: PART. O DEP.: PROVINCIA: tasar. PAIS:

Fecha a la cual se realiza la tasacin. Descripcin del tipo de bien a tasar. Apellido y nombre del profesional interviniente. Nombre y telfono de la inmobiliaria que aporta la informacin. La numeracin indica su relacin con el antecedente. Se debe asignar a cada antecedente la inmobiliaria que le corresponde; si es la misma para varios antecedentes, repetir la misma en cada nmero de inmobiliaria. Tipo de cambio a la fecha de la tasacin entre la moneda de curso legal y el dlar estadounidense ($/U$S). Moneda a la cual se realiza la tasacin.

Partido o Departamento en donde est ubicado el bien a tasar. Provincia o Estado en donde est ubicado el bien a Pas en donde est ubicado el bien a tasar.

ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS) N ANTECEDENTE: Nmero de antecedente segn el registro. UBICACIN: Ubicacin del antecedente. FECHA: Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente. OFERTA / VENTA: Consignar si el antecedente se trata de una oferta o una venta. PRECIO: Valor del antecedente. FRENTE: Valor en metros de la medida del frente del antecedente. FONDO: Valor en metros de la medida hasta el fondo del antecedente. SUPERFICIE: Valor en m2, segn corresponda, de la superficie del antecedente. ZONI: Zonificacin del antecedente segn el Cdigo de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar RURAL para antecedentes rurales. FOT: Factor de Ocupacin Total del antecedente. P. UNITARIO: Precio Unitario: Est constituido por el cociente entre el precio y la Superficie del antecedente. COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES

Estos coeficientes comparan distintas caractersticas de cada antecedente con el bien a tasar, obteniendo un coeficiente total que es el resultado de la multiplicacin de todos los coeficientes que se describen a continuacin. ACT: Coeficiente de actualizacin del precio de los antecedentes cuando el lapso entre la fecha de tasacin y la fecha del antecedente es de tal magnitud que es conveniente su actualizacin. Coeficiente de Ubicacin de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Ubicacin del bien en el piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia de la ubicacin en los pisos de edificios de cada antecedente con el bien a tasar.. Coeficiente de Ubicacin en planta del piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia con respecto de estar ubicado al frente, interno o al contrafrente del edificio. Coeficiente de Superficie propia que compara las caractersticas de cada Antecedente con el bien a tasar. Coeficiente de Caractersticas Constructivas de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Edad. Se compara la antigedad en aos de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Estado. Se compara el estado de conservacin de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Frente y Fondo (solo para Locales). Se compara la relacin entre frente y fondo de cada antecedente con respecto al consecuente. Coeficiente de Patio o Terraza. Se compara la existencia de patio o terraza de cada antecedente con respecto al bien a tasar. En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos. En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado y aclarado en el sector de Observaciones (Obs.) de la planilla. Coeficiente de Oferta de cada antecedente. Contempla un porcentaje de variacin del valor por la aplicacin de las leyes de la oferta y la demanda.

UBIC. : PISO:

PLTA:

SUP:

CA.C. : EDAD:

EST. :

F. FD. :

PA.T. :

COEFICIENTE LIBRE:

OFER:

COEF. TOTAL: VALOR UNIT. : OBS. : SE ADOPTA: TOTAL U.: PROMED. U.:

Coeficiente Total de Homogeneizacin de antecedentes. Valor Unitario homogeneizado. Observaciones. Valor unitario adoptado. Suma de los valores unitarios homogeneizados. Promedio de valores unitarios homogeneizados.

los

RECOMENDACIONES: Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla: TIPO DE BIEN: Descripcin del tipo de bien a tasar, aqu se recomienda describir el bien, como ser Departamento de 4 ambientes, Local, etc. Utilizar la moneda de curso legal.

MONEDA DE USO:

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES: No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se encuentra dentro del rango ptimo de comparacin. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificacin en el informe respectivo de la tasacin. HOMOLOGACION DE SUPERFICIES: Criterios de uso para homologar superficies del bien. SUPERFICIE CUBIERTA: SUPERFICIE SEMICUBIERTA: BALCONES: BALCON TERRAZA Y PATIOS. Considerar al 100 %. Considerar al 50 %. Segn cada caso. Segn cada caso.

COEFIC IENTES LIBRES: En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos. Los ms usuales seran:

Caractersticas Arquitectnicas: Pondera distribucin, funcionalidad, calidad espacial, vistas y orientacin, etc. Caractersticas del Consorcio: Pondera el estado de mantenimiento y conservacin de las superficies comunes y la calidad del servicio de administracin, siendo exclusivo para propiedad horizontal.

NORMA TTN 7.0

3 de mayo de 2002

TASACIONES DE EXPROPIACIN NACIONAL

MARCO LEGAL La Constitucin de la Nacin Argentina consagra el principio de la inviolabilidad de la propiedad y establece que ningn habitante puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiacin por causa de utilidad pblica debe ser calificada por ley y previamente indemnizada. La ley 21499, de Expropiaciones, establece, entre otras consideraciones, que : Podr actuar como expropiante el Estado Nacional, as como las entidades autrquicas nacionales y las empresas del Estado Nacional, en tanto estn expresamente facultadas para ello por sus respectivas leyes orgnicas o por leyes especiales. Los particulares, sean personas de existencia visible o jurdicas, podrn actuar como expropiantes cuando estuvieren autorizados por la ley o por acto administrativo fundado en ley. Pueden ser objeto de expropiacin todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfaccin de la utilidad pblica, cualquiera sea su naturaleza jurdica, pertenezcan al dominio pblico o privado, sean cosas o no. La expropiacin se referir especficamente a bienes determinados. Tambin podr referirse genricamente a los bienes que sean necesarios para la construccin de una obra o la ejecucin de un plan o proyecto; en tal caso la declaracin de utilidad pblica se har en base a informes tcnicos referidos a planos descriptivos, anlisis de costos u otros elementos que fundamenten los planes y programas a concretarse, mediante la expropiacin de los bienes de que se trate, debiendo surgir la directa vinculacin o conexin de los bienes a expropiar con la obra, plan o proyecto a realizar. En caso de que la declaracin genrica de utilidad pblica se refiriese a inmuebles, debern determinarse, adems, las distintas zonas, de modo que a falta de individualizacin de cada propiedad queden especificadas las reas afectadas por la expresada declaracin. La declaracin de utilidad pblica podr comprender no solamente los bienes que sean necesarios para lograr tal finalidad, sino tambin todos aquellos cuya razonable utilizacin en base a planos y proyectos especficos convenga material o financieramente a ese efecto, de modo que se justifique que las ventajas estimadas sern utilizadas concretamente en la ejecucin del programa que motiv la declaracin de utilidad pblica. Si se tratase de la expropiacin parcial de un inmueble y la parte que quedase sin expropiar fuere inadecuada para un uso o explotacin racional, el expropiado podr exigir la expropiacin de la totalidad del inmueble. En el supuesto de avenimiento, las partes de comn acuerdo determinarn la superficie inadecuada, a efectos de incluirla en la transferencia de dominio; en el juicio de expropiacin dicha superficie ser establecida por el juez. Cuando la expropiacin de un inmueble incida sobre otros con los que constituye una unidad orgnica, el o los propietarios de estos ltimos estarn habilitados para accionar por expropiacin irregular si se afectare su estructura arquitectnica, su aptitud funcional o de algn modo resultare lesionado el derecho de propiedad.

La indemnizacin slo comprender el valor objetivo del bien y los daos que sean una consecuencia directa e inmediata de la expropiacin. No se tomarn en cuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias hipotticas, ni el mayor valor que pueda conferir al bien la obra por ejecutarse. No se pagar lucro cesante. No se indemnizarn las mejoras realizadas en el bien con posterioridad al acto que lo declar afectado a expropiacin, salvo las mejoras necesarias. La indemnizacin se pagar en dinero en efectivo, salvo conformidad del expropiado para que dicho pago se efecte en otra especie de valor. Declarada la utilidad pblica de un bien, el expropiante podr adquirirlo directamente del propietario, dentro de los valores mximos que estime a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nacin (avenimiento). Tratndose de inmuebles, el valor mximo estimado ser i crementado n automticamente y por todo concepto, en un 10% por avenimiento.

No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles el expropiante deber promover la accin judicial de expropiacin. La cuestin ser decidida por el juez quien, respecto a la indemnizacin prevista en la ley (art. 10) y sin perjuicio de otros medios probatorios, requerir dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nacin. La sentencia fijar la indemnizacin teniendo en cuenta el valor del bien al tiempo de la desposesin. Para la transferencia del dominio de inmuebles al expropiante, no se requerir escritura pblica otorgada ante escribano siendo suficiente al efecto, la inscripcin en el respectivo Registro de la Propiedad del decreto que apruebe el avenimiento o, en su caso, de la sentencia judicial que haga lugar a la expropiacin.
Procede la accin de expropiacin irregular en los siguientes casos: a) cuando existiendo una ley que declara de utilidad pblica un bien, el Estado toma la posesin del mismo sin haber cumplido con el pago de la respectiva indemnizacin; b) cuando, con motivo de la ley de declaracin de utilidad pblica, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en condiciones normales; c) cuando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restriccin o limitacin, que importe una lesin a su derecho de propiedad. En el juicio de expropiacin irregular los valores indemnizables sern fijados en la misma forma prevista para el juicio de expropiacin regular, contemplada en el art. 10 de la ley y siguientes, debiendo tenerse en cuenta para la tasacin que no existe toma de posesin. La Ley Orgnica del Tribunal de Tasaciones de la Nacin establece en su artculo 2do como primera funcin del Tribunal: a) Tasar los bienes muebles e inmuebles sujetos a expropiacin y dictaminar acerca de su valor en los casos previstos en la ley 21499. La ley 21626 t.o. 2001 establece entre las atribuciones del Tribunal en pleno:

Producir los dictmenes mencionados en el artculo 15 de la ley 21499 Entre las atribuciones de las Salas del Tribunal, establece: a) Proyectar y someter los dictmenes mencionados en el inciso a) del artculo 3 del presente, dentro de los plazos que segn las modalidades de cada caso fije el reglamento de funcionamiento del Tribunal. Los plazos de la expropiacin y las acciones de retrocesin se rigen por lo determinado en los Titulos VI y VII de la Ley N 21.499.

DETERMINACIN DEL VALOR DE TASACIN EN EXPROPIACIN


En el caso de las tasaciones por expropiacin corresponder la determinacin del Valor Objetivo del bien, entendido en funcin de la ley 21499 como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcir el valor de su propiedad, ms los daos que sean consecuencia directa de la expropiacin, en condiciones equivalentes a la que se hallaba con anterioridad a la expropiacin, valuando la propiedad afectada sin tener en cuenta circunstancias de carcter personal, valores afectivos, ganancias hipotticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. En consecuencia, el Valor Objetivo podr corresponderse con el valor venal o de mercado cuando ste pueda determinarse, o con el costo de reposicin depreciado, en su defecto. El valor para la indemnizacin comprender el Valor Objetivo del bien y los daos que sean consecuencia directa de la expropiacin. El Informe de Tasacin brindar ambos conceptos, valor objetivo y perjuicios directos, por separado, para informacin del Sr. Juez. La expropiacin puede afectar a un inmueble en forma total o en forma parcial. En el primer caso se valuar adoptando como Concepto de Valor, el Valor Venal o de Mercado (Norma TTN 3.0), cuando exista mercado de bienes comparables. En su defecto, se adoptar el Valor del Costo de Reposicin Depreciado (Norma TTN 4.0), es decir se considerar el valor del terreno (Norma TTN 3.0) y el costo de reposicin depreciado de la construccin. En las expropiaciones parciales se adoptar el Costo de Reposicin Depreciado para las construcciones. Se valuar la superficie de terreno expropiada aplicando el valor unitario que se determine para el terreno total. El perjuicio al remanente en el caso de expropiacin parcial de un inmueble, se encarar segn los siguientes criterios: Para la consideracin del perjuicio al terreno remanente, se evaluar si ha quedado afectado por forma irregular, superficie reducida o alguna otra circunstancia. El perjuicio se calcular aplicando un coeficiente sobre el valor de la tierra del remanente, a estimar en cada caso. Para la consideracin del perjuicio a la construccin, deber determinarse qu parte de la misma queda inutilizable, valundosela en funcin de su superficie a partir de su costo de reposicin depreciado. Si fuese necesario reconstruir o reubicar algn ambiente o elemento de la construccin por resultar imprescindible (bao, escalera, etc), se valuar por su costo de reposicin a nuevo y no por su costo de reposicin depreciado.

Si se tratase de la expropiacin parcial de un inmueble y el remanente fuera inadecuado para un uso o explotacin racional, el expropiado puede exigir la expropiacin total del inmueble. En ese caso corresponder tasar el Valor Objetivo del bien en su totalidad . En la expropiacin directa, la justicia fija la indemnizacin teniendo en cuenta el valor del bien al tiempo de la desposesin. Para tasar, se tomar la fecha del Acta de Toma de Posesin. Cuando no exista tal Acta, como sucede en los casos de expropiacin irregular o inversa, es decir solicitada por el afectado, la fecha ser la del dictamen del Tribunal de Tasaciones, o sea la ms prxima a la sentencia. Las condiciones del bien y del mercado a considerar en la tasacin diferirn segn se tase a fecha de toma de posesin o a la fecha actual del dictamen. En el primer caso coincidirn la fecha del valor con la fecha de las condiciones del bien y del mercado; en el segundo el valor ser a fecha actual pero en las condiciones de todo tipo que existan al momento de Iniciacin de la Demanda.

GRAFICO DEL PROCESO EXPROPIATORIO NACIONAL

Declaracin de Utilidad Pblica

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIN

Sala A

Sala B

Sala AD HOC

El expropiado acepta el Valor (Avenimiento)

El expropiado NO acepta el Valor Proceso Judicial El Juez ordena la Toma de posesin

Tribunal de Tasaciones de la Nacin PLENARIO ( Miembros ms Representantes)

Toma de Posesin

Sentencia Judicial

NORMA TTN 8.0


DETERMINACIN CONTABLES DE VALORES TECNICOS

6 de agosto de 2002
DE BIENES INMUEBLES CON FINES

INTRODUCCION En virtud de lo dispuesto por la Decisin Administrativa N 56/99, el Tribunal de Tasaciones de la Nacin interviene a fin de obtener las valuaciones tcnicas con fines contables de Inmuebles de Dominio Pblico y Privado y de bienes muebles del Estado Nacional. El objetivo de la tarea consiste en la registracin y valorizacin contable de los bienes del Estado con criterios de valuacin uniformes. Incluye la individualizacin fsica de los bienes, su correlacin con los registros contables, y su clasificacin segn cantidad, tipo y ubicacin, permitiendo el cotejo de la documentacin actual con la realidad fsica de las propiedades del Estado Nacional y as obtener la informacin real de los bienes.

En sntesis, los objetivos fundamentales son: Correcta exposicin contable. Criterio uniforme de valuacin en todo el pas. Informacin real del estado fsico de los bienes.

La registracin contable impone a la tarea valuatoria la determinacin de un valor para las tierras y otro valor para los edificios. Se adopta el concepto de valuacin por unidad econmica.

UNIDAD ECONOMICA

Se define como Unidad Econmica a un inmueble o conjunto de inmuebles que constituyan una unidad funcional de uso del Servicio Administrativo Financiero (SAF) de que se trate. El Servicio Administrativo Financiero (SAF) es el rgano responsable de la coordinacin, organizacin y operacin de los sistemas que integran la Administracin Financiera a nivel de la Jurisdiccin o la Entidad. La administracin de los bienes es responsabilidad del SAF.

La implementacin de este concepto de unidad econmica se realiza en las siguiente s etapas: A. La Contadura General de la Nacin informa los registros contables de los inmuebles pertenecientes a cada Servicio Administrativo Financiero. B. La identificacin de las Unidades Econmicas es responsabilidad de cada Servicio Administrativo Financiero. El criterio de Unidad Econmica incluye varios conceptos, que se pueden ejemplificar de la siguiente forma: 1. Inmuebles que se encuentran construidos sobre varios terrenos. Se deber considerar al conjunto como un bien a tasar, discriminando el terreno, como un registro, y el edificio, como un registro amortizable. Inmuebles que estn compuestos por varias construcciones en un terreno propiedad del Servicio Administrativo Financiero. El SAF determinar si el bien en el estado en que se encuentra, constituye una unidad de gestin racional para los fines del Organismo. De ser esto cierto se deber tomar como Unidad Econmica todo el conjunto de edificios y terreno. Inmuebles del caso anterior con varias construcciones que pertenecen al mismo Servicio Administrativo Financiero sobre varios terrenos: aqu el Administrador deber decidir cual o cuales de estos forman Unidades Econmicas independientes entre s. Inmuebles en Propiedad Horizontal. El primer caso a analizar es el de departamentos individuales en un edificio del cual el Servicio Administrativo Financiero no es propietario del 100 %; en este caso cada unidad econmica se corresponder con cada unidad funcional. El valor a determinar ser el valor del mercado del bien, siendo el valor de la mejora el valor amortizable. El valor del terreno se determinar por el porcentaje de dominio de la propiedad sobre el terreno del edificio. En ningn caso se deber considerar como una Unidad Econmica a inmuebles con diferente ubicacin geogrfica e incomunicados entre s.

2.

3.

4.

5.

Ejemplos de Unidades Econmicas en el Anexo.

DETERMINACION DEL VALOR

La presente Norma rige para la valuacin contable de bienes inmuebles. La valuacin determinar el Valor Tcnico con fines Contables de las edificaciones (mejoras) y terrenos segn corresponda, la expectativa de vida til remanente del edificio y su estado de ocupacin. En los inmuebles rurales, sus instalaciones se debern detallar asignndole valor en forma separada al terreno.

En los inmuebles en construccin se determinar el valor del terreno y las mejoras en el estado en que se encuentran. A los efectos de esta Norma, se clasificarn los bienes inmuebles en no especializados y especializados. Bienes no especializados: Son aquellos bienes para los que existe un mercado de bienes comparables y se valuarn por su Valor de Realizacin. Bienes especializados: Son aquellos que, por su diseo, configuracin, ubicacin geogrfica, etc., tienen un mercado muy limitado o inexistente y se valuarn por el Costo de Reposicin Depreciado.

ESQUEMA GENERAL

UNIDAD ECONMICA
BIENES DE UN ORGANISMO (SAF)

TIERRA

MEJORAS

ESPECIALIZADOS

NO ESPECIALIZADOS

Valor neto de realizacin Costo de reposicin (Valor de mercado afectado depreciado por coeficiente de realizacin)

Valor neto de realizacin (Valor de mercado afectado por coeficiente de realizacin)

Se tasar de acuerdo con lo expresado en la Norma TTN 1.1 en el tem Valuacin Tcnico Contable. Para valuaciones por comparacin de mercado se utilizar la Norma TTN 3.0. En las valuaciones de Costo de Reposicin Depreciado, se utilizar la Norma TTN 4.0. Para la valuacin contable de bienes muebles, se debe utilizar la Norma TTN 11.0.

PLANILLAS

Para la tierra se debe utilizar la Planilla de Valores Zonales de la Norma TTN 9.0. En el caso de Costo de Reposicin Depreciado, se debe utilizar la planilla de la Norma TTN 14.0.

ANEXO: GRAFICOS DE UNIDADES ECONOMICAS

CASO 1: 1 Edificio sobre varios Terrenos. Registros: 1 edificio 3 terrenos

Terreno 1

Unidad econmica: 1 unidad econmica 1 registro edificio 1 registro terreno nico

Terreno 2

Terreno 3

CASO 2: 3 Edificios sobre un Terreno.

Registros:

3 edificios 1 terreno

Edificio 1

Unidad econmica: 1 unidad econmica 3 registros, uno por cada edificio 1 registro del terreno

Terreno

Edifico 2

Edificio 3

CASO 3: Varios Edificios sobre varios Terrenos.

Registros:

3 edificios 3 terrenos

Terreno 1 Ed.1 Ed.2 Terreno 2 Ed. 3 Terreno 3 Ed. 4

Unidad econmica: 2 unidades econmicas Unidad 1: 1 terreno y 2 edificios Unidad 2: 2 terrenos y 2 edificios

CASO 4: 1 Departamento en un Edificio que no es del Estado Nacional Registros: 1 Departamento

Unidad econmica: 1 unidad econmica = 1 Unidad Funcional

CASO 5: 1 Campo con instalaciones. Registros: 1 Un campo

Unidad econmica:

1 unidad econmica 1 registro del campo 1 registro por cada instalacin

CASO 6: Edificios sobre Terrenos y/o Terrenos en distintas ubicaciones.

Registros:

3 edificios 3 terrenos

Edificio 1 Terreno 1 Edifico 2 Terreno 2 Edificio 3 Terreno 3

Unidad econmica: No es una unidad econmica la unificacin de los terrenos y los edificios. Son Unidades econmicas independientes.

CASO 7: Inmuebles en construccin s obre Terrenos. Registros: 1 Construccin 1 terreno

Unidad econmica: Se valoriza las construcciones al estado en que se encuentran. Ej. 30 % de obra. Se Determina el valor del terreno

Edificio en construccin. Terreno

CASO 8: Incorporacin de mejoras a los inmuebles. Registros: 1 Construccin 1 terreno

Unidad econmica: Se determina el nuevo valor contable por las mejoras introducidas Se determina la nueva vida Util del edificio. Se verifica nuevamente el valor del terreno.

Edificio

Terreno

NORMA TTN 9.0

6 de agosto de 2002

VALUACIN DE INMUEBLES

PLANILLA DE VALORES ZONALES Las planillas de anlisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la informacin y la obtencin de valores unitarios que conducirn al Valor de Tasacin. Su uso correcto implica dos niveles: . la introduccin de la informacin sobre los inmuebles que obrarn de antecedentes de mercado. . el procesamiento de la informacin en forma coherente y en funcin del objetivo propuesto :la obtencin de un valor unitario zonal . Se describe a continuacin la planilla de Anlisis de Valores Zonales para comparacin integral de inmuebles.

DESCRIPCION DE LA PLANILLA El encabezado lleva los datos bsicos del expediente, el nmero de planilla, la fecha de tasacin, el tipo de bien a zonificar, la moneda en uso y el tipo de cambio, el profesional que intervino, el barrio y la zona de anlisis. Asimismo, se consignan la ubicacin del bien tipo, las medidas del bien tipo, el Pas, la Provincia o estado, el Partido, Departamento o Ciudad, el Barrio y la zona de anlisis. Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de la planilla. Se consignan bsicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas.

Toda la primera parte de la planilla desarrolla informacin sobre los antecedentes elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificacin, precio unitario segn superficie. La planilla de Anlisis de Valores Zonales permite obtener de cada antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa bsicamente. Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente sern procesados utilizando coeficientes de homogeneizacin, que compararn cada una de las caractersticas principales antecedente con el tipo de bien a zonificar. Los coeficientes de homogeneizacin se aplican como multiplicadores. Los rubros de comparacin son los pertinentes para cada caso: ubicacin, superficie, aptitud, esquina y servicios. Se cuenta con dos coeficientes libres a determinar, que deben ser aclarados en las observaciones de las planilla. La seleccin de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tipo, es decir del bien que motiva la confeccin de la planilla, de modo que si esto es as, los coeficientes de homogeneizacin razonablemente no asumirn altos niveles, reduciendo el posible error de apreciacin. Para la adopcin de los coeficientes de homogeneizacin o comparacin, el tasador debe apelar a sus conocimientos tcnicos, apreciacin y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindar cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango ms usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicacin del coeficiente que corresponda. A los coeficientes de homogeneizacin netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado. El coeficiente de oferta es una reduccin del valor del antecedente, estimado en funcin del valor real que asumira la operacin. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciacin del tasador puede ser distinta para cada antecedente an dentro de la misma planilla Todos los coeficientes se multiplican entre s, obtenindose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicar el valor unitario solicitado por ese antecedente, obtenindose un valor unitario transformado en cada caso.

El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien zonificado -, y por l se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las caractersticas que tiene, si sus caractersticas fueran idnticas al bien zonificado, el mercado solicitara este valor transformado, que incorpora adems la reduccin por contraoferta. El proceso de homogeneizacin implica desde este punto de vista una calificacin del bien zonificado, extrayendo de l un valor unitario que se utilizar para la determinacin del valor unitario del bien zonificado. El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre s obteniendo el valor unitario final aplicable.
Superficies

Cada valor unitario implica la divisin entre un valor econmico y una superficie. El valor econmico estar inequvocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresar en una unidad conveniente que ser el metro cuadrado o la hectrea, segn corresponda, pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneizacin. En el caso de viviendas, locales, oficinas, etc, la superficie deber homogeneizarse con un criterio que compatibilice el antecedente con el consecuente. La superficie cubierta se consignar, a tales efectos, al cien por ciento. La superficie semicubierta o descubierta ser procesada con un porcentaje razonable, tomando la precaucin de observar que la superficie descubierta sea considerada con un concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto en el caso de edificios en terreno propio. El Tribunal podr establecer rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicacin en cada caso quedar a criterio del tasador. Se observa la importancia de que el criterio de homogeneizacin de superficies para la comparacin debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.

PLANILLA DE VALORES ZONALES Esta planilla se utiliza para comparar un consecuente hipottico con hasta 5 antecedentes de valores venales de Casas, Cocheras, Departamentos,

Industrias, Locales, Oficinas, Lotes, Campos, etc., cuando se cuenta con valores de comparacin. Esta planilla es recomendada para la determinacin de los Valores Tcnicos con fines Contables, por su simplicidad y facilidad para obtener valores referenciales. Datos a Ingresar: PLANILLA N: SALA: EXPEDIENTE N: TIPO DE BIEN: Nmero de la planilla segn registro. Sala del TTN en la cual se realiza la valuacin. Nmero de expediente segn el registro. Tipo de bien tipo zonal a tasar. Ej: Casa, Departamento 3 amb., Cochera, Campo, etc. UBICACIN LOTE / MEJ.TIPO: Ubicacin del lote o mejora tipo a tasar. SUPERFICIE LOTE /MEJ. TIPO: Superficie del lote o mejora tipo a tasar. Se debe indicar la unidad de medida que puede ser en m2 o ha. BARRIO: Barrio en donde se encuentra el bien tipo. ZONA: Zona del barrio en donde se encuentra el bien tipo. FECHA DE TASACION: Fecha a la cual se realiza la tasacin. PROFESIONAL: Apellido y nombre del profesional interviniente. TIPO DE CAMBIO: Tipo de cambio a la fecha de la tasacin entre la moneda de curso legal y el dlar estadounidense ($/U$S). MONEDA DE USO: Moneda a la cual se realiza la tasacin. PARTIDO, DPTO, CIUDAD: Partido, Departamento o Ciudad, en donde est ubicado el bien zonal a tasar. PROVINCIA: Provincia o Estado en donde est ubicado el bien a tasar. PAIS: Pas en donde est ubicado el bien a tasar. ANTECEDENTES N ANTECEDENTE: UBICACIN: FECHA: OFERTA / VENTA:

Nmero de antecedente segn el registro. Ubicacin del antecedente. Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente. Consignar si el antecedente se trata de una oferta o una venta. VALOR: Valor ofertado o vendido del antecedente. VALOR MEJORA Valor de desmejoras que afectan al antecedente y deben ser descontadas. PRECIO SIN MEJORAS: Valor del antecedente a considerar. FRENTE: Valor en metros de la medida del frente del antecedente.

FONDO: SUPERFICIE: ZONI:

FOT: P. UNITARIO:

Valor en metros de la medida hasta el fondo del antecedente. Valor en m2 o en Ha segn corresponda, de la superficie del antecedente. Zonificacin del antecedente segn el Cdigo de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar rural para antecedentes rurales. Factor de Ocupacin Total del antecedente. Precio Unitario: Est constituido por el cociente entre el precio y la Superficie del antecedente.

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES Estos coeficientes comparan distintas caractersticas de cada antecedente con el bien a tasar, obteniendo un coeficiente total que es el resultado de la multiplicacin de todos los coeficientes que se describen a continuacin. UBIC. : SUP: Coeficiente de Ubicacin de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Coeficiente de Superficie propia que compara las caractersticas de cada Antecedente con el bien zonal a tasar. Coeficiente de Aptitud. Se compara la aptitud de cada antecedente comparado con el bien zonal a tasar. Coeficiente de Esquina. Se compara la ubicacin en esquina de cada antecedente comparado con el bien zonal a tasar. Coeficiente de Servicios. Se compara la existencia de los servicios urbanos de cada antecedente con respecto al bien zonal a tasar. En la planilla existen dos (2) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos. En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado y aclarado en el sector de Observaciones (Obs.) de la planilla. Coeficiente de Oferta de cada antecedente. Contempla un porcentaje de variacin del valor por la aplicacin de las leyes de la oferta y la demanda. Coeficiente Total de Homogeneizacin de los antecedentes. Valor Unitario homogeneizado. Observaciones. Valor unitario adoptado.

APT: ESQ. :

SERV :

COEFICIENTE LIBRE:

OFER:

COEF. TOTAL: VALOR UNIT. : OBS. : SE ADOPTA:

TOTAL U.: PROMED. U.:

Suma de los valores unitarios homogeneizados. Promedio de valores unitarios homogeneizados.

RECOMENDACIONES: Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla: TIPO DE BIEN: Descripcin del tipo de bien zonal a tasar, aqu se recomienda describir el bien, como ser Departamento de 4 ambientes, Local, etc. Utilizar la moneda de curso legal.

MONEDA DE USO:

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION MULTIPLICADORES: No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se encuentra dentro del rango ptimo de comparacin. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificacin en el informe respectivo de la tasacin. HOMOGENEIZACION DE SUPERFICIES: Criterios de uso para homologar superficies del bien. SUPERFICIE CUBIERTA: SUPERFICIE SEMICUBIERTA: BALCONES: BALCON TERRAZA Y PATIOS: Considerar al 100 %. Considerar al 50 %. Segn cada caso. Segn cada caso.

NORMA TTN 10.0

3 de mayo de 2002

REQUISITOS DE UN INFORME DE TASACION

1. El informe de tasacin respetar las disposiciones de la presente Norma, y deber contener: El nombre del tasador y su nmero y fecha de inscripcin en el Registro si correspondiere. La identificacin del bien. La finalidad de la tasacin, con indicacin del comitente para la cual se efecta. El nmero o nmeros de Normas TTN utilizadas. El Valor de Tasacin, sealando el mtodo de valoracin mediante el cual se haya obtenido. Cualquier otro contenido que sea requerido por la normativa especfica segn la finalidad de la tasacin.

2. El informe se elaborar con los siguientes requisitos formales: Se firmar por un tcnico profesional competente. Existir una declaracin expresa de que la tasacin se ha realizado de acuerdo con los requisitos normativos aprobados segn la finalidad de la tasacin. Se indicarn la fecha de la visita y la fecha de emisin del informe.

II. COMPROBACIONES MINIMAS El tasador deber conocer las caractersticas y la situacin real del bien a tasar. Deber realizar como mnimo las siguientes comprobaciones, para el caso de inmuebles: Identificacin fsica del bien, mediante inspeccin ocular, con comprobacin de su superficie segn plano u otra documentacin obrante y de su estado de conservacin o construccin. Las dems que sean exigidas segn la finalidad de la tasacin.

III. INSTRUCCIONES ESPECIALES Al informar el valor se incluir toda la informacin que sea esencial para su adecuada comprensin, sin omitir ningn elemento de importancia. Debern evitarse los riesgos que podran emanar de una incorrecta interpretacin de lo que se comunica. En el informe de valuacin se precisar adems del propsito de la valuacin, toda otra informacin que permita identificar los usos para los que el valuador considera que son vlidas las conclusiones del informe. Cuando en las valuaciones hechas con fines judiciales, los valores fueran elaborados siguiendo criterios derivados de una norma jurdica o de la interpretacin dada a su sentido o alcance, el informe precisar claramente esa norma y dicha interpretacin. En todos los casos se deber evaluar cuales son los bienes que pueden ser valuados individualmente y cuales son aquellos que pueden ser correctamente valuados slo al ser considerados como parte de un conjunto. Cuando se tase un bien o un conjunto, como suma del valor de sus distintos componentes, el criterio de valor que se utilice para valuar cada uno de stos, deber ser compatible con el criterio con el que se tasen los dems componentes, en funcin del objetivo de la tasacin. En toda tasacin que sea encarada con sentido racional, el tasador, en principio, deber dedicar a los distintos bienes a tasar una parte del esfuerzo y los recursos disponibles para la tarea que sea proporcional a la importancia relativa que cada uno de ellos tenga. De all que dependiendo de la importancia econmica que tenga el bien o grupo de bienes en el valor del conjunto a tasar, y de las particularidades del caso, el tasador utilizar la metodologa que corresponda en cada circunstancia, tanto para evaluar o cuantificar los distintos parmetros que determinan el valor del bien, como para determinar luego dicho valor en funcin de ellos.

PRESENTACIN DE INFORMES ANTE EL TTN Los Informes de Tasaciones Judiciales, Especiales o Contables u otros que se presenten a la consideracin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, debern cumplimentar adems de todos y cada uno de los requisitos anteriormente expuestos, lo estipulado en el Cdigo de Procedimiento 6.50 y en el Cdigo de

Procedimiento 6.60 del Manual de Procedimientos del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, cuyos contenidos se transcriben a continuacin:

CODIGO DEL PROCEDIMIENTO: 6.50

Procedimiento: Informe de Tasacin Judicial

I. Objetivo: Se determina el modelo nico de informe de tasacin Judicial.

II. Responsabilidad: Direcciones de Salas y Direccin Tcnica Legal

III. Areas intervinientes: Direcciones de Salas y Direccin Tcnica Legal

IV. Alcance del procedimiento: Se determina el modelo nico de Informe de Tasacin Judicial para Expedientes Judiciales (J) e Informes Judiciales (I). Los Informes de Tasacin Judicial deben ser elaborados segn este modelo por los profesionales de cada Sala. Las mismas deben ser respaldadas segn los procedimientos anteriores. Cada informe debe ser firmado y aclarado por el Profesional. Las indicaciones entre parntesis son recomendaciones.

V. Modelo:

Buenos Aires, (fecha) 1. SALA:

2.

EXPEDIENTE N

3.

JUICIO:

4.

MOTIVO:

5.

TOMA DE POSESION:

6.

FECHA DE TASACION:

7.

NORMAS DEL TTN UTILIZADAS:

8.

PROPIEDADES AFECTADAS:

9.

DESCRIPCION GENERAL:

10. DESCRIPCION DE LOS BIENES:

11. TASACION

12. COMENTARIO REFERIDO AL INFORME DEL SR. REPRESENTANTE DE LA ACTORA: (Indicar valores) 13. COMENTARIO REFERIDO AL INFORME DEL SR. REPRESENTANTE DE LA DEMANDADA: (Indicar valores) 14. OBSERVACIONES:

15. DICTAMEN DE SALA:

16. ANEXOS:

(Planos, Planillas, Antecedentes, Fotografas) Firma del Profesional Aclaracin del Profesional

CODIGO DEL PROCEDIMIENTO: 6.60

Procedimiento: Informe de Tasacin Especial, Contables u otras.

I. Objetivo: Se determina el modelo nico de informe de tasacin Especial, Contable u otras.

II. Responsabilidad: Direcciones de Salas y Direccin Tcnica Legal

III. Areas intervinientes: Direcciones de Salas y Direccin Tcnica Legal

IV. Alcance del procedimiento: Se determina el modelo nico de Informe de Tasacin Especial, Contable u otras, para expedientes Especiales (E), expedientes Contables (C) (P), expedientes de Muebles (M) u otras. Los Informes de Tasacin Especial, Contables u otras deben ser elaborados segn este modelo por los profesionales de cada Sala. Las mismas deben ser respaldadas segn los procedimientos anteriores. Cada informe debe ser firmado y aclarado por el Profesional. Las indicaciones entre parntesis son recomendaciones.

V. Modelo:

Buenos Aires, (fecha)

1. SALA:

2. EXPEDIENTE N: 3. SOLICITANTE: 4. MOTIVO:

5. FECHA DE TASACION:

6. NORMAS DEL TTN UTILIZADAS:

7. BIENES A TASAR:

8. DESCRIPCION GENERAL:

9. DESCRIPCION DE LOS BIENES:

10. TASACION:

11. OBSERVACIONES:

12. DICTAMEN DE SALA:

13. ANEXOS:

(Planos, Planillas, Antecedentes, Fotografas) Firma del Profesional Aclaracin del Profesional

NORMA TTN 12.0

6 de agosto de 2002

TASACIN DE FRACCIONES (BLOCKS) SUBDIVISIBLES A PARTIR DE ANTECEDENTES DE LOTES


La Norma tiene por finalidad la tasacin de una fraccin de terreno que puede ser fraccionada en inmuebles de menores dimensiones, con antecedentes de ofertas o ventas de lotes. Ser de aplicacin en aquellos casos en que no existan antecedentes comparables con la fraccin a tasar o como verificacin de algn caso particular. En el proceso econmico que tiene lugar, el precio de venta de la totalidad de los lotes estar integrado por el precio de compra de la fraccin (Pf), los gastos (G), el inters del capital invertido (I) y la utilidad del negocio (U).

Pv = Pf + G + I + U

(1)

Los trminos de esta ecuacin econmica son los siguientes:

PRECIO DE VENTA: (Pv) Es la suma total de la venta de los lotes del fraccionamiento, obtenidos sobre la base de los antecedentes de ofertas o ventas de lotes. Determinados por las Normas TTN 3.0 y 5.0.

GASTOS: (G) Gastos necesarios para que la fraccin se encuentre en condiciones de ser vendida en lotes, ms los requeridos para la concrecin del negocio. Como por ejemplo: Mensura, subdivisin y amojonamiento: honorarios, gastos, derechos. Apertura de calles: trazado, construccin, obras de drenaje. movimiento de tierra, plantaciones, provisin de agua, energa elctrica, pavimentacin, etc.. Propaganda: se tomar la necesaria y suficiente para la venta del loteo. Venta: comisin de venta. Administracin: suma integrada por los gastos generales, asignaciones, etc. Urbanizacin:

Relacionando el monto de los gastos con el precio de venta, se obtiene: Kg = G (2)

Pv Kg: Representa el gasto que corresponde a cada peso obtenido en la venta.

INTERES DEL CAPITAL OBTENIDO: (I) Se determina el inters simple que remunera al capital invertido, sobre la base siguiente:

Suponer que los gastos realizados (G) se integran a lo largo del perodo de preparacin (Tp) del negocio. Admitir una recuperacin lineal del capital invertido a lo largo del perodo de realizacin (Tr) del negocio. Considerar las capitalizaciones a inters simple en operaciones donde la realizacin total del negocio se logra en perodos de tiempo ms o menos cortos. Adoptar tasas de inters diferenciadas segn las distintas caractersticas de los trminos que integran el capital invertido, capital tierra (Pf) y capital gastos (G). Sobre la base de los antecedentes: I = If + Ig (3)

If: tasa anual de inters que corresponde al capital Pf Ig: tasa anual de inters que corresponde al capital G Siendo: Tp: tiempo, en aos, de preparacin del loteo; Tr: tiempo, en aos, de realizacin del negocio; equivalente al tiempo transcurrido desde la iniciacin de las ventas hasta el final de las mismas.

Se puede determinar: If e Ig como sigue:

Pf

0 Tp

P Tr

0 Tp

P Tr

1) Determinacin de If: If = (Pf . Tp + Pf . Tr ) . if 2

If = Pf . Ki 2) Determinacin de Ig:

(3a)

Ki = (Tp + Tr ) . if 2

(3b)

Ig = (G . Tp ) + (G . Tr ) . ig 2 2 Ig = G . KI (3c) KI = T . ig 2 Ki: Producto de la tasa de inters que corresponde al capital tierra por la sumatoria del tiempo de preparacin mas la mitad del tiempo de realizacin. Kl: Producto de la tasa de inters que corresponde al capital gastos por la mitad del tiempo total. (3d)

UTILIDAD DEL NEGOCIO: (U) La utilidad del negocio es el saldo que queda, al final del mismo, despus de deducir del total de la venta (Pv), las sumas empleadas como capital, gastos e intereses. Ello surge de la ecuacin (1): U = Pv - (Pf + G) - I Siendo la utilidad media anual: Um = U T (4a) (4)

y definiendo a la tasa anual de utilidad del negocio (U) como la relacin entre la utilidad media anual y el capital invertido: u = Um (Pf + G) (4b)

resulta: U = (Pf + G) . u . T U = (Pf + G) . Ku Ku = u . T (4c) (4d) (4e)

Ku: Representa la utilidad del negocio por cada peso de capital invertido durante todo el tiempo que dure la operacin.

PRECIO DE COMPRA DE LA FRACCION: (Pf) Es el precio del bloque, incgnita a determinar, en funcin de los dems trminos de la ecuacin (1). Reemplazando en (1) cada uno de sus trminos por los correspondientes de las expresiones (2), (3), (3a), (3c), (4d), se obtiene:

Pf = Pv . 1 - Kg (1 + KI + Ku) 1 + Ki + Ku Pf = Kb . Pv Siendo: Kb = 1 - Kg (1 + KI + Ku) 1 + Ki + Ku (5b) (5a)

(5)

Kb: es el coeficiente de pasaje de lote a block y relaciona el precio de la fraccin en block con el de la misma loteada.

PLANILLA DE PASAJE DE LOTE A BLOCK Pasaje de lote a block Datos Superficie total de la Fraccin Porcentaje de reas comunes sobre el total de la fraccin Areas comunes Superficie a lotear Superficie de cada lote Cantidad de lotes $/m2 segn los antecedentes Normas TTN 3.0 y 5.0 Total de la venta Tiempo de Preparacin del loteo Tiempo de Realizacin del negocio Tiempo Total Tasa anual de inters que corresponde al capital tierra "Pf" Tasa anual de inters que corresponde al capital gastos "G"
m2 84.300,00 % 30,00 m2 25.290,00 m2 59.010,00 m2 400,00 147,00 130,00 $/m2 $ 7.644.000,00 0,50 ao 3,00 ao 3,50 aos % 6,00 % 20,00

Pv Tp Tr T if ig

Utilidad del Negocio Gasto % gastos sobre el Total de la venta Clculos

u G

20,00 1.375.000,00 17,99 0,12 0,35 0,70 0,18 0,35

% $ %

Ki KI Utilidad del negocio por cada peso de capital invertido durante todo el tiempo que dure la operacin Gasto que corresponde a cada peso obtenido en la venta Coeficiente de Pasaje de lote a block Precio total de compra de la fraccin Precio Adoptado Precio unitario Ku Kg Kb Pf $/m
2

$ 2.651.236,26 $ 2.650.000,00 31,45 $/m2

El porcentaje de reas comunes ser establecido en funcin de la reglamentacin de Uso del Suelo de la jurisdiccin de que se trate. RECOMENDACIONES: Tasas de Inters recomendadas: if: Tasa de deposito pasiva mxima (Ej. Tasa de plazo fijo) ig: Tasa de prestamos activa mnima (Ej. Tasa de prestamos) Tiempo de Realizacin del negocio Tr: La presente Norma ser de aplicacin hasta un tiempo de realizacin del negocio mximo de tres (3) aos.

RECONOCIMIENTO: La presente Norma desarrolla el procedimiento del Ing. Renzo Macagno del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, al cual este Organismo le brinda el debido reconocimiento.

NORMA TTN 13.0

10 de octubre de 2002

VALUACION DE SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTO

Al afectarse un predio con una lnea elctrica y en especial con una de alta tensin, ste se ve reducido en su valor, ya que si bien no se altera el dominio se afecta su exclusividad y/o se restringen las posibilidades de uso afectando su valor economico. En consecuencia, corresponde determinar en cada caso y de acuerdo al uso y destino del predio, en qu grado sufre deterioro el valor econmico del mismo para establecer la indemnizacin correspondiente. Las indemnizaciones por establecer se clasifican en las producidas por la construccin y/o reparacin del electroducto y las que son motivadas por la extensin del electroducto en s. Las primeras corresponden a los daos que son consecuencia de la construccin, el transporte de materiales y de personal en la obra, y pueden extenderse ms all de la zona del electroducto por razones operativas . Las segundas, de carcter permanente, son motivadas por la ocupacin fsica del suelo y espacio areo y de las restricciones a que est sujeta la zona de afectacin por servidumbre y son consecuencia del derecho de usar o ejercitar la servidumbre. En este caso, la determinacin de la indemnizacin se regir por la presente norma. La determinacin de la indemnizacin por la existencia del electroducto en s, tiene carcter de permanente y debe tener en cuenta la disminucin del valor econmico del predio como consecuencia directa de la afectacin y del uso y/o explotacin a que estaba sometido el bien. La rentabilidad de un predio rural depende de la explotacin y uso. Cualquier restriccin que limite, cambie o impida dicho destino, afecta en forma parcial o total la renta y en consecuencia el valor econmico del predio. Bajo los electroductos existen zonas de seguridad, cuyos anchos son variables en funcin de la tensin, distancia entre los conductores externos o extremos y flecha mxima en el centro de la distancia entre dos torres. La autoridad de aplicacin determina las restricciones sobre construcciones y plantaciones en dichas reas.

Como ejemplo, la Especificacin Tcnica N: T80 de Agua y Energa Elctrica Sociedad del Estado dispone que las lneas areas de alta tensin que atraviesan predios rurales o urbanos, restringen el dominio sobre una zona del inmueble afectado, definiendo una zona de seguridad en la que no se permitir la existencia de ningn tipo de vivienda. En la zona rural se definen, adems, dos franjas adyacentes, una a cada lado de la zona de seguridad; en dichas franjas se establecern restricciones al dominio admitindose construccin de viviendas de una sola planta, sin terrazas accesibles ni balcones sobresalientes. Dentro de la zona total mencionada en los puntos precedentes, cuyo ancho variable queda establecido en la frmulas y tablas de la Especificacin Tcnica a la que a tales efectos se remite, el titular de la servidumbre podr autorizar la existencia de cualquier otro tipo de construccin (galpones, molinos, tanques, etc) si, a su exclusivo juicio, no afecta la seguridad del servicio e instalaciones de la lnea. Sobre toda la zona de servidumbre se permitir la plantacin de rboles, caas, etc., hasta una altura tal que se cumplan las distancias libres estipuladas en la tabla correspondiente de la Especificacin Tcnica T80. Donde exista el peligro de cada de rboles, no se permiten aqullos que en su cada total o de alguna de sus partes puedan pasar a una distancia, respecto de los conductores no declinados, menor que la indicada en la tabla correspondiente de la Especificacin referida.

INDEMNIZACION DE LA TIERRA
El artculo 9 de la Ley N 19. 552 de la Repblica Argentina, modificado por el artculo 83 de la Ley N 24.065 de Repblica Argentina, establece que: El propietario del predio afectado por la servidumbre tendr derecho a una indemnizacin que se determinar teniendo en cuenta: a) El valor de la tierra en condiciones optimas en la zona donde se encuentre el inmueble gravado. b) La aplicacin de un coeficiente de restriccin que atienda el grado de las limitaciones impuestas por la servidumbre, el que deber ser establecido teniendo en cuenta la escala de valores que fije la autoridad competente. El valor de la tierra en condiciones optimas debe interpretarse como el valor de mercado de la tierra libre de mejoras del inmueble afectado, determinado por el mtodo de comparacin descripto en la Norma TTN 3.0. A los efectos de medir el grado de limitaciones impuestas por una servidumbre de electroducto, y en concordancia con la normativa vigente, resulta razonable establecer una escala de valores en base a la aptitud, destino o uso del suelo por el que atraviesa el electroducto. Asimismo, la magnitud del perjuicio estar determinada por la relacin entre la superficie afectada sobre la superficie total de la parcela y la forma en que el trazado del electroducto incide en la geometra del inmueble y se determinar en cada caso. En sntesis, para la determinacin del Valor de Tasacin que debe establecerse como indemnizacin, corresponder:

1) Determinar el valor de la tierra afectada por el tendido considerando las reas de seguridad, segn corresponda. La determinacin del valor se realizar p el Mtodo or Comparativo aprobado por las Normas TTN 3.0 y 5.0.

2) Aplicar al valor de la tierra as determinado los coeficientes de restriccin que se establecen en el siguiente cuadro que atienden a la aptitud o uso de la franja de servidumbre.

Cuadro 1: Tabla de coeficientes de restriccin segn la aptitud o uso de la franja de servidumbre

USO, APTITUD O ESTADO a) Ganadera extensiva (campos de uso exclusivamente ganadero con aprovechamiento de pastizales rurales) b) Ganadera semiextensiva (con aprovechamiento de pasturas cultivadas) c) Agricultura extensiva.

COEFICIENTES DE RESTRICCION (%) Zona de mxima Zona de media seguridad seguridad 30 10

35

20

40

20

d) Horticultura, floricultura, frutales de bajo porte, criadero de aves, cerdos, etc. e) Forestacin, frutales de alto porte.

60

40

90

50

f) Quintas de fin de semana, clubes de campo. Aerdromos y canchas de golf

90

60

g) Lotes urbanos y suburbanos

95

50

En las reas ocupadas por las torres se indemnizar con el 95 % (Noventa y cinco por ciento) del valor de la tierra, cuando se trate de Torres Autosoportadas.

Cuando se trate de Torres Cross Rope o Torres Arriendadas, el porcentaje a aplicar ser del 60 % (Sesenta por ciento) de la superficie ocupada por estas instalaciones siempre que este porcentaje sea mayor que el obtenido para la franja propiamente dicha, caso contrario le corresponder el porcentaje utilizado para la franja de servidumbre. En lotes urbanos y suburbanos se considerar la prdida de aptitud de la superficie libre de mejoras. 3) Determinar en cada caso particular la magnitud del perjuicio al predio remanente debida a la relacin entre la superficie afectada y la superficie total del predio y/o la forma o disposicin del trazado del electroducto en fracciones rurales. El Tribunal de Tasaciones de la Nacin utilizar las tablas del anexo de la presente Norma, para fracciones rurales.

ANEXO de la Norma TTN 13.0

Tabla 1: Afectacin por superficie

Sup. Afectada / Sup. Total Hasta 1% 1 a 2% 2 a 5% 5 a 10% 10 a 15% 15 a 20% 20 a 25% 25 a 30% 30 a 35% 35 a 40% 40 a 45% 45 a 50% 50 a 55% 55 a 60% 60 a 65% 65 a 70% 70 a 75% 75 a 80% 80 a 85% 85 a 90% 90 a 95% 95 a 100%

% de indemnizacin de la Superficie no afectada 0,5 1 3 4 7 10 13 17 20 23 27 32 37 42 47 52 57 62 68 74 80 90

NOTA: Estos porcentajes se aplicarn hasta 25 hectreas.

Tabla 2:

Porcentaje de depreciacin sobre el rea no afectada segn la forma del trazado

NOTA: aplicable a las aptitudes estipuladas en los incisos d), e), y f) del Cuadro 1 de la presente Norma. Estos porcentajes se aplicarn hasta 25 hectreas.

NORMA TTN 14.0

3 de mayo de 2002

VALUACIN DE INMUEBLES

PLANILLAS DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO (CRD)

La planilla de Costo de Reposicin Depreciado es el instrumento para el procesamiento de la informacin y la obtencin de valores individuales de bienes que conducirn al Valor de Tasacin. Se utiliza para edificaciones de cualquier tipo, sea una construccin individual o un conjunto de construcciones que conforman una propiedad inmueble.

DESCRIPCION DE LA PLANILLA El encabezado lleva los datos bsicos del pedido, la fecha de tasacin, la moneda en uso y el tipo de cambio, el profesional que intervino, la Sala del TTN actuante y el nmero de expediente en trmite. Asimismo, se consignan la denominacin general del bien a tasar, los datos de ubicacin y la zona de anlisis, con determinacin del Pas, Provincia y Partido o Departamento. Las columnas de la planilla se disponen en el siguiente orden: un nmero de orden, la designacin del bien, su superficie, la edad, la expectativa de vida, la relacin porcentual entre la edad y su vida til, el estado, el coeficiente K de RossHeideck, el valor de reposicin, el valor residual, su valor actual, el valor final redondeado, un coeficiente de realizacin para cuando corresponda, el valor final adoptado redondeado y finalmente observaciones sobre los bienes. El valor de reposicin VR debe ser el valor unitario del bien a nuevo o sea su valor de construccin. El valor residual es el valor del bien que puede recuperable en una demolicin. Superficies: se expresar en la unidad conveniente que ser el metro cuadrado. Todos los valores adoptados correspondientes a los distintos bienes se suman y se obtiene el valor final del bien.

PLANILLA DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO

Esta planilla se utiliza para valorar hasta veinte (20) bienes por el mtodo de Costo de Reposicin Depreciado utilizando la tabla de Ross-Heidecke.

Datos a Ingresar:

DENOMINACION DEL BIEN: UBICACIN DEL BIEN: ZONA DE ANALISIS: PART. / DEP.: PROVINCIA: PAIS: EXPEDIENTE N: SALA: FECHA DE TASAC. : PROFESIONAL: MONEDA: T. CAMBIO:

Descripcin general del nombre del bien a tasar. Ubicacin del lote a tasar. Partido o Departamento en donde est ubicado el bien a tasar. Provincia o Estado en donde est ubicado el bien a tasar. Pas en donde est ubicado el bien a tasar. Nmero de Expediente segn el registro. Sala del TTN en la cual se realiza la valuacin. Fecha a la cual se realiza la tasacin. Apellido y nombre del profesional interviniente. Moneda a la cual se realiza la tasacin. Tipo de cambio a la fecha de la tasacin entre la moneda de curso legal y el dlar estadounidense ($/U$S). Nmero de orden. Designacin del bien. Superficie cubierta en m2. Edad del bien en aos. Expectancia de vida o remanente en aos. Relacin porcentual entra la edad y la vida util del bien. La vida util es la suma entre la edad y la expectancia de vida o remanente del bien. Estado segn la Tabla de Ross-Heidecke. Sus valores son los siguientes: 1.0 EXCELENTE 1.5 MUY BUENA 2.0 BUENA 2.5 NORMAL 3.0 REGULAR 3.5 MALO 4.0 MUY MALO 4.5 DEMOLICION

N : DESIGNACION: SUP. CUB. M2: EDAD: EXP: E/VU:

EST:

K: VR: Vr: Va: VALOR:

COEF. REAL : V. ADOPTADO:

OBSERVACIONES :

5.0 IRRECUPERABLE Valor del coeficiente de Ross-Heidecke. (dividido por 100) Valor de Reposicin a nuevo del bien en $/m2. Valor Residual en $/m2. Valor Actual o valor depreciado en $/m2. Valor del bien. Producto del Valor Actual (Va) por la superficie del bien (SUP.CUB.). Valor redondeado a la centena. Coeficiente de Realizacin. Solo para valores contables de bienes. Valor adoptado o final del bien. Producto del Valor (VALOR) por el coeficiente de realizacin del bien (COEF. REAL.). Valor redondeado a la centena. Observaciones.

RECOMENDACIONES: Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla: MONEDA DE USO: COEF. REAL : Utilizar la moneda de curso legal. Utilizar coeficientes de magnitud tal que represente la disminucin de valor por realizacin inmediata del bien. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.80 a 0.95, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango corresponde su justificacin en el informe respectivo de la tasacin.

NORMA TTN 15.0

10 de octubre de 2002

TASACIN DE SERVIDUMBRES DE CAMARAS DE ELECTRICIDAD

La indemnizacin debe establecerse con motivo de la ocupacin fsica de un espacio determinado por la cual se ve imposibilitado su uso por un extenso e ilimitado perodo de tiempo, la determinacin de la indemnizacin por la afectacin de la servidumbre tendr en consecuencia el carcter de permanente y de orden legal, y deber tenerse en cuenta el valor econmico de dicho espacio y el perjuicio directo causado al resto del inmueble. De acuerdo con la Norma TTN 1.1 corresponder partir del valor de mercado o venal del espacio afectado. Por tratarse de una afectacin y no de una transferencia de dominio, dicho valor ser corregido por un coeficiente multiplicador de 0,95. La determinacin del valor de mercado del espacio afectado se realizar segn la Norma TTN 3.0, es decir por el Mtodo Comparativo, asimilando dicho espacio al espacio general del que forma parte. Los perjuicios que pudieran existir sern considerados en cada caso.

La indemnizacin por servidumbre de cmara de electricidad ser:

Is = Vm esp . kr + P

Siendo: Is: Indemnizacin por servidumbre Vm esp: Valor de mercado del espacio ocupado Kr: Coeficiente reductor (0,95) Perjuicios directos eventuales

P:

El suministro elctrico al propio afectado o a otros vecinos, realizado a partir del aprovechamiento de las instalaciones ubicadas en el lugar es independiente de la valuacin de la servidumbre.

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