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DEBORA ALICE PAULUK

MDULO 4 Detalhamento dos instrumentos do Estatuto da cidade no

plano diretor de Paranagu


Instrumento escolhido: Operaes urbanas consorciadas

UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARAN CURITIBA, 2011

Operaes Urbanas Consorciadas


Introduo
O Estatuto da cidade surgiu para equilibrar e alavancar as aes do Estado quanto ao interesse coletivo, flexibilizando a lei e tornando possvel a melhoria da qualidade da populao como um todo e no apenas priorizando agentes especficos presentes na cidade. Os instrumentos urbansticos surgem como um desafio de tentar alinhar a dinmica do mercado com o bem-estar social do coletivo, tendo como prioridade implantar a funo social da propriedade. Somando-se a isto, o contexto globalizado do ponto de vista da crise urbana quanto as aparentes vantagens do quadro econmico, surgem um elemento importantssimo para redefinir o papel da iniciativa privada na produo do espao urbano. As operaes Urbanas Consorciadas tem como objetivo principal promover o viabilizar intervenes de maior escala atravs da associao de agentes pblicos e privados, concentrando suas aes com base em um projeto urbano.

Definio
Conjunto de intervenes e medidas, coordenadas pelo poder pblico municipal, com a finalidade de preservao, recuperao ou transformao de reas urbanas contando com a participao de proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados. Tem como objetivo alcanar em uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental. Para a implementao do instrumento, necessrio que a rea dentro de uma estratgia estabelecida dentro do prprio plano diretor. A rea deve ser identificada a partir de dois dados principais: onde se deseja transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental em consonncia com os objetivos gerais do Plano. Na lei do plano, alm da rea indicada, deve produzir uma leitura da rea, atravs de uma base de dados que contenha dados tcnicos e a identificao dos agentes envolvidos na operao. Depois disso, realizam-se estudos para a rea e s aps ser apresentada a lei especfica. (Estatuto da cidade, p.82) posvel perceber que deve haver sincronia e bom relacionamento entre a equipe tcnica e o poder legislativo do Municipio. Para a apresentao da lei especfica para a operao urbana consorciada, preciso apresentar: Programa bsico de ocupao, com a finalidade da operao; Programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada pela operao; Estudo prvio de impacto de vizinhana; Contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios permanentes e investidores privados em funo da utilizao das melhorias decorrentes das modificaes das normas edilcias e urbansticas ou da regularizao de imveis; Representao da sociedade civil no controle compartilhado da operao

A forma de aplicao das operaes consorciadas em forma de lei executiva, atravs da contrapartida exigida dos proprietrios, usurios permanentes e investidores privados que sero beneficiados pela operao. No pode haver uma contrapartida desproporcional, na qual proprietrios e investidores privados estejam duplamente beneficiados em detrimento do interesse da coletividade. A lei prev que sejam emitidos Certificados de potencial Adicional de Construo, que sero alienados em leilo ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessrias prpria operao.

Definio dos objetivos da operao urbana consorciada


O plano diretor proposta tem como objetivo principal fazer de Paranagu um plo regional auto-suficiente de atividades culturais, tursticas, sociais e econmicas. O objetivo principal para o uso do instrumento operao urbana consorciada visa a viabilidade e implementao dos itens propostos no plano diretor. No caso deste estudo, a diretriz que ser focada ser: Desafogar o trnsito intenso de carga pesada que ocorre atualmente no centro da cidade;

Desta diretriz geral, desmembram-se outras que so complementares: Criao de um novo acesso de cargas pesadas ao porto, utilizando a antiga estrada de Alexandra; Implementar nova rodovia e ferroviria; Construir uma cidade que tenha uma parceria de cooperao porto-cidade, com investimentos concretos e viveis para ambos os lados; Regularizao da ocupao irregular na regio que acontecer a operao urbana consorciada; Valorizar e preservar os aspectos ambientais presentes na regio da proposta;

Com a implementao destas diretrizes, outras tero reflexos no restante da cidade : Valorizar o acesso da entrada principal da cidade, com a implantao de um centro cvico e reas pblicas de qualidade para a cidade, melhorando a qualidade de vida da populao(uma vez que desvia o trnsito pesado de cargas do centro da cidade); Construir uma cidade que tenha uma parceria de cooperao porto-cidade, com investimentos concretos e viveis para ambos os lados; Melhorar a qualidade dos espaos pblicos da cidade de Paranagu como um todo;

Aplicao do instrumento no caso do plano diretor proposto em Parangu


Utilizaremos como referncia a legislao francesa das ZAC (Zones D`menagement Concerte), pioneira na implantao de grandes equipamentos, coordenando as aes dos diversos agentes envolvidos(Estatuto da cidade, p. 80). No caso de estudo do plano diretor de Paranagu proposto, a rea a ser demarcada a nova rea destinada ao aeroporto e a Zona Industrial (ver mapa de zoneamento entregue na etapa 4 ). A rea primeiramente deve ser delimitada no Plano diretor como uma rea que receber uma operao urbana consorciada. A rea delimitada est no mapa 1. Posteriormente, ser aplicado a desapropriao simples da rea delimitada no mapa 1, para que o poder pblico possa intervir e servir a rea de infra-estrutura adequada ao novo uso. Assim, o poder pblico capaz de fazer a implantao da nova via estrutural de cargas para o acesso ao porto e decidir o uso para cada lote resultante da interveno na nova rea destinada a ampliao do porto, podendo realizar at o projeto arquitetnico de alguns edifcios de interesse do poder pblico (Estatuto da cidade, p. 80). Vende essas reas e os projetos destinados a equipamentos pblicos aos respectivos rgos responsveis (ministrio da educao para as escolas, da sade para hospitais, setor de parques para praas, etc), e as reas destinadas a industrias e porto a prpria iniciativa privada. Cobrando desta ltima a plus-valia produzida pela valorizao da interveno, conseguindo recursos para amortizar financeiramente a operao como um todo e garantir a oferta de moradias. Ou seja, em sntese a ordem das aes so: 1) 2) 3) 4) 5) 6) a demarcao no plano diretor da rea que ser realizada a operao urbana consorciada; plano bsico da operao e desapropriao da rea de interveno; implementao de infra-estrutura, no caso, a via estrutural de cargas com a ferrovia; loteamento da rea e projetos necessrios para a execuo da obra; Venda das reas e os projetos destinados a equipamentos sociais; Venda das reas destinadas a iniciativa privada, com uma valor acrescido da mellhoria que foi colocada no local.

Viabilidade da proposta
Como observa-se no mapa 2, a regio delimitada possui um carter industrial com alguams ocupaes irregulares. A intenso que o porto amplie-se para esta regio afim de concentrar as atividades e infra-estrutura porturia nesta regio. Assim possvel retirar todo o trnsito pesada de cargas referente ao porto que passa no centro da cidade. Uma das premissas a construo da nova via proposta que far a ligao do novo porto at a BR277. Para isso, preciso que haja apoio do governo federal para iniciar o processo para a transformao urbana da regio como um todo.

O investimento dos agentes privados, est na contribuio de melhoria da regio aos agentes industriais principalmente, com a implementao do novo porto e da infra-estrutura que ser oferecido. Analisando o mapa 2, podemos concluir que haver praticamente 4 reas que sofrero transformaes: rea industrial aplicao do instituto de contribuio de melhoria, incentivos fiscais e possibilidade de compra de certificado de potencial adicional de construo; rea do porto rea destinada a ampliao do porto. Um acordo deve ser feito previamente entre Municipio e porto para a implementao da proposta. A rea do porto deve ser, no inicio do plano, desapropriada pelo municpio para implementar a infra-estrutura; rea do retroporto rea destinada a rea retroporturia. Assim como a rea do porto, esta deve ser desapropriada para colocao dos equipamentos necesssrios, com a ajuda do prprio porto na operao; ZEIS regularizar a rea, oferecendo infra-estrutura adequadas aos moradores que vivem em condies precrias na regio.

Para a implementao desta proposta, sugerido 3 etapas, conforme o mapa 3: Etapa 1 consiste na captao de recursos do governo federal e estadual para a construo da nova via estrutural prximo ao novo porto, a desapropriao da rea do porto e retroporto. Nesta etapa ocorreria a venda ao porto da rea, assim, a construo do porto seria concomitante construo do restante da rodovia; Etapa 2 consiste na utilizao do instituto da contribuio de melhoria da rea que a rodovia ofereceu aos lotes industriais e no retorno do dinheiro ao Municipio Etapa 3 Utilizao do recurso inicial do Governo Federal para infra-estrutura da ZEIS

O gasto pblico deve ser igual ou superior ao valor com a venda ao poder pblico e a iniciativa privada. Assim, para efeitos de clculos prvios, considere-se valores hipotticos para o clculo(definido em sala em assessoria com o professor). A seguinte situao encontramos no nosso caso:

Aes

Memorial de clculo

1. Captao de recursos federal e estadual para a construo da via

E T A P A 1

3. Desapropriao de 100.000 ha construo do retroporto e vias 4. Gastos com projetos de vias e ferrovia 5. Venda da rea ao porto

Metro linear a ser construdo: 4km Valor da obra por km: R$ 2.000.000/km (valor para 2 pistas) Total: R$ 8.000.000,00 rea a ser desapropriada: 100.000 ha Valor da terra: R$ 2,00 Total: R$ 200.000,00

Valor gasto pelo poder pblico R$ 8.000.000,00

Contrapartida iniciativa privada

R$ 200.000,00 R$ 300.000,00

6. Venda dos lotes a iniciativa privada - retroporto

E T A P A 2

7. Implementao da via estrutural de cargas (Restante)

rea disponvel para a venda ao porto: 2,25km= 22.500 ha Valor cobrado por ha: R$ 200,00 Total: R$ 4.500.000,00 rea disponvel para a venda a iniciativa privada: 7.5 km= 77.500 ha Valor cobrado por ha(considerando a valorizao da rea com a instalao do porto): R$ 200,00 Total: R$ 150.000.000,00 Metro linear a ser construdo: 5,5 km Valor da obra por km: R$ 2.000.000/km (valor para 2 pistas) Total: R$ 19.000.000,00

R$ 4.500.000,00

R$ 15.000.000,00

R$ 11.000.000,00

8. Implantao da ferrovia subterrnea 2. Valorizao dos terrenos industriais com a infraestrutura, aplicao do instituto da contribuio da melhoria Total dos gastos

R$ 2.500,00
rea industrial valorizada: 6,25 km=62.500 ha Contribuio de melhoria por ha: 80,00 Total: 5.000.000,00

5.000.000,00

R$ 22.000,00

R$ 22.000,00

Como podemos perceber, o total recebido com a venda de lotes a iniciativa privada foi igual ao valor gasto a melhoria com infra-estrutura na regio, ou seja, a operao consorciada vivel. preciso destacar que a rea delimitada deve ser estudada e calculada para que a viabilidade da operao seja vantajosa para ambos os lados. Vale destacar que o municpio ainda pode vender Certificados de

Potencial de Construo. Estes podem ser leiloados pelo Municipio para os lotes industriais, para a viabilizar a construo da ferrovia e da infra-estrutura da ZEIS. importante ressaltar que o investimento inicial do governo federal pode ser potencializado, uma vez que no foi utilizado o valor do caixa do municipio. Ou seja, o municipo nesta operao gastou R$ 16.500 enquanto recebeu da iniciativa privada R$ 22.000. Para cumprir a lei do instrumento, este valor deve ser reutilizado na prpria rea de interferncia da operao, que seria para a infra-estrutura e regularizao das ocupaes irregulares na regio, inibindo novas ocupaes irregulares. Sendo assim, a operao estudada e proposta garantiu uma melhor qualidade de vida no somente para a populao que vive na regio, mas tambm para toda a cidade, uma vez que resolver o conflito do trfego intenso de veculos pesados do centro da cidade. Neste estudo, preciso ressaltar que preciso fazer uma parceria prvia entre prefeitura e porto para que a operao se viabilize. Neste caso, a ampliao do porto o elemento chave que far a valorizao da rea de seu entorno, viabilizando a parceria.

Concluso
O instrumento operaes urbanas consorciadas destinado a reas previstas para grandes transformaes urbanas com um planejamento prvio. A rea que ser dotada de infra-estrutura pelo poder pblico ser paga posteriormente pela diferena de melhoria de infra-estrutura e valorizao do seu entorno, otimizando o dinheiro pblico e garantindo a qualidade de vida para o maior nmero de pessoas possvel. importante ressaltar que necessrio um planejamento estratgico da proposta para que a finalidade do plano de operaes urbanas consorciadas se concretize. indispensvel uma equipe interdisciplinar, para que a proposta consiga atingir o maior nmero de pessoas e otimizar o dinheiro pblico.

Bibliografia

Oliveira, Isabel Cristina Eiras de. Estatuto da cidade; para compreender... / Isabel Cristina Eiras de Oliveira. - Rio de Janeiro: IBAM/DUMA, 2001. ESTATUTO DA CIDADE - guia para implementao pelos municpios e cidados - Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001

Webgrafia consultada: http://www.usp.br/fau/docentes/depprojeto/e_nobre/operacoes_urbanas_consorciadas.pdf http://www.cadernosmetropole.net/download/cm_artigos/cm25_209.pdf http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/ar quivos/ouae/ouae_apresentacao_12_roggouae08nov.pdf http://www.observatoriodasmetropoles.ufrj.br/laura_final.pdf http://fbde.org.br/artigos/ricardo_as%20operacoes%20urbanas%20consorciadas.htm http://www.mp.go.gov.br/portalweb/hp/9/docs/7reco.pdf http://www.santamaria.rs.gov.br/docs/secretarias/ArqSec44.pdf