Sunteți pe pagina 1din 54

Ministerul Educaiei i Tineretului al Republicii Moldova Universitatea Tehnic a Moldovei Facultatea Cadastru Geodezie i Construcii Catedra Evaluarea i Managementul

Imobilului

la disciplina Investiii n bunuri imobiliare/ Development

Tema : Evaluarea eficientei economice a proiectului de dezvoltare a imobilului. Argumentarea construciei unei coli private

A elaborat : st. gr.IMC-0810,Moldovanu Vadim A verificat : conf. univ., dr., Albu Svetlana

Chiinu 2011
1

Cuprins
Introducere.. Capitolul I. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE..... 1.1 Analiza general a pieei imobiliare........... 1.2 Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul investiional. 1.3 Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional respectiv Capitolul II. CONCEPIA I ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A IMOBILULUI.. 2.1 Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice.... 2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului... Capitolul III. STRUCTURA FINARII..... 3.1 Descrierea surselor de finanare posibile.. 3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare . 3.3 Argumentarea selectrii structurii finanrii i determinarea costului capitalului. Capitolul IV. EVALUAREA PROIECTULUI INVESTITIONAL... 4.1 Aprecierea datelor iniiale.. 4.2 Determinarea indicatorilor eficienei economice. 4.3 Analiza rezultatelor Concluzii.. Bibliografie.. Anexe... 3 7 7 12 ..18 ..21 ..21 ..25 ..28 ..28 ..30 .32 ..35 ..35 ..42 .45 ..47 ..48 ..49

Introducere
Sistemele educative ale unei naiuni constituie realizri importante, pentru c mobilizeaz resursele societii i definesc n mare msur identitatea cultural a respectivei naiuni, mobilitatea social i dezvoltarea sa economic competitiv. n prezent, Ministerul Educaiei i Tineretului, n conformitate cu actele normative, este responsabil de elaborarea i promovarea politicilor n urmtoarele domenii: educaie precolar, nvmnt primar i gimnazial, nvmnt liceal, nvmnt special, nvmnt extracolar, nvmnt mediu de specialitate, nvmnt profesional, nvmnt superior i postuniversitar, nvmnt pentru aduli, perfecionarea i recalificarea cadrelor, ocrotirea drepturilor copilului, politica de tineret, promovarea relaiilor internaionale n domeniul educaiei, integrarea sistemului educaional din Republica Moldova n sistemul european al nvmntului, politica lingvistic de stat, tehnologiile informaionale i de comunicaie n educaie, formarea cadrelor didactice i manageriale n sistemul de nvmnt, cercetare tiinific din instituiile subordonate de nvmnt superior i de cercetare, evaluare i acreditarea instituiilor de nvmnt, evaluare i examinare. [3] Deoarece bugetul public este principalul finanator al educaiei, fondurile alocate nu favorizeaz dezvoltarea infrastructurii educaionale. Pornind de la aceast situaie s-a ncercat dezvoltare unei afaceri prin investiii n domeniul nvmntul privat.[3] Lucrarea dat s-a axat pe analiza eficienei implementrii unui astfel de proiect investiional, i anume construcia unei coli private. Structural lucrarea este alcatuita din 4 capitole. Capitolul I - Analiza pieei imobiliare cuprinde analiza general a pieei imobiliare, criteriile generale de segmentare a pieei bunurilor imobile i s-a efectuat analiz a pieei imobilului cu destinaie special si s-a argumentat necesitatea realizarii proiectului investitional respectiv n localitatea dat. Capitolul II - Concepia i echipa proiectului de dezvoltare a imobilului cuprinde cerintele arhitecturale i tehnico- tehnologice privind obiectul investiional examinat i rezultatele studiului pieei privind componena echipei de proiect. Capitolul III - Structura finarii prezint informaia privind sursele posibile de finanare a proiectului, ofertele de creditare, precum i argumentarea structurii financiare selectate pentru a fi aplicat n cadrul proiectului respectiv.
3

Capitolul IV Evaluarea proiecului cuprinde 3 compartimente: (1) Aprecierea datelor initiale in care vor fi determinate consecutiv: cheltuielile investitionale; venitul brut potential; profitul impozabil; impozitul pe venit; profitul net; uzura mijloacelor fixe; marimea fluxului net de numerar. Toti indicatorii mentionati vor fi apreciati pentru o perioada de prognoza de 10 ani. (2) Determinarea indicatorilor eficientei economice si anume: valoarea neta actualizata totala, termenul actualizat de recuperare a investitiilor; indicile de profitabilitate si rata interna de rentabilitate. (3) Analiza rezultatelor obtinute va cuprinde analiza corespunderii rezultatelor capatate conditiilor de acceptabilitate a proiectului investitional conform fiecarui criteriu de eficienta. n concluzie snt analizate rezultatele obinute privind eficienta proiectului elaborat, acceptabilitatea acestuia si posibilitatea realizarii acestui proiect investitional la etapa actuala de dezvoltare a economiei de piata si a pietei imobiliare. Lucrarea contine 5 figuri, 1 diagrama si ... tabele.

Exemplu de evaluare a proiectului investitional


Proiectul de dezvoltare a imobilului:

Constructia unei scoli private Date iniiale:

Nr d/or 1

Indicatorul Investiii necesare LCM, euro/m2 Utilaj, mii euro Suprafaa util, m2 /elev

Valoarea

300 150 2,5

Structura investiiilor Mijloace mprumutate, mii euro 1000

Costul capitalului, % Mijloace proprii Mijloace mprumutate 12 17

Condiiile creditrii Termenul, ani Rambursarea trimestriala n rate egale, mii Euro Rata dobinzii, % 5 50 (1000:20) 4,25 (17:4)

Capacitatea, elevi Gimnaziu Liceu 1000 850

Plata pentru instruire,Euro/elev/an Gimnaziu Liceu 800 1100

Utilizarea capacitilor, %

n primul an 8 Uzura se va determina prin metoda casarii liniare.Norma uzurii pentru : Mijloacele fixe pasive, % Mijloacele fixe active, % 9 10 Rentabilitatea medie ramural, % Taxa impozitului pe venit, %

80

3 14 18 15

Capitolul I. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE 1.1 Analiza general a pieei imobiliare


Termenul de piata este unul din cel mai des intilnit in economia oricarei tari. Se vorbete despre pia liber, economie de pia, pia de capital, pia finaciar, pia imobiliar. Pentru a explica mai bine acest termen se folosesc cele mai diverse notiuni. Piaa este o structur complex care ofer cadrul schimbului de mrfuri i servicii. Piata imobiliara reprezinta interactiunea intre oferta de proprietati imobiliare si cererea pentru aceste produse, iar economia de piata se caracterizeaza printr-un schimb generalizat de bunuri economice. Tranzactiile de piata sunt mijlocite de instrumente monetare, motiv pentru care economia de piata este prin natura sa economie monetara.[2] Piaa imobiliar definete totalitatea de bunuri imobile i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vnzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un ansamblu de instituii si proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale, diferite drepturi asupra bunrilor imobiliare. Piaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile de proprietate i interesele legate de aceasta, se stabilesc preurile i se repartizeaz spaiul ntre diferite variante concurente de gestionare a pmntului [5,p.9]. In scopul efectuarii unei analize complexe a pietei imobiliare, a aplicarii corecte a metodelor de avaluare, evidentei corecte si inregistrarii bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Cel mai frecvent este utilizata clasificarea bunurilor imobile dupa destinatia functionala: Bunuri imobiliare cu destinatie locativa; Bunuri imobiliare cu destinatie comerciala; Bunuri imobiliare cu destinatie industriala; Loturi de pamint fara constructii Bunuri imobile specializate.

Locurile de pamint

Comerciala a

Idustriala

Segmentarea Pietii Imobiliare

Locativa

Cu destinatie speciale

Figura 1 Segmentele pietii imobiliare


Sursa[Elaborat de autor]

Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia ntre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu i se derulez tranzacii cu bunuri imobile. Se consider c pe o pia imobiliar ce funcionez eficient, are loc o coordonare permanenta intre cerere si oferta. Concret se pune problema identificrii numrului de proprieti imobiliare vacante sau a deficitului. O pia imobiliar este considerat bun n cazul n care numarul spatiilor libere este >0. Se poate considera c fiecare persoan poate prefera existena pe pia a unui numar de bunuri imobile disponibile, pentru ca s poat funciona corespunztor. Proprietarii imobilelor vor fi avantajai n cazul n care va exista exista un deficit pe pia, deoarece pot beneficia n condiii mai avantajoase la vnzri sau nchirieri. O alt modalitate de analiz a pieei imobiliare se realizeaz pe baza ratei de neocupare a spaiilor imobiliare (Rno ), definit ca pondere a spaiilor libere, ce pot fi oferite spre vnzare sau nchiriere n totalul spaiilor disponibile pe pia. Rata de neocupare este un indicator la care se face referire n analizele privind piaa imobiliar. Dinamica ei este urmrit pe segmente ale pieei imobiliare ce vizeaz spaiile de oficii, spaiile de locuit, spaiile comerciale i terenurile.

Acest indicator depinde de situaia economiei, de nivelul chiriilor sau de tipul de pia pentru care se determin. Teoretic vorbind, exist un anumit nivel al ratei de neocupare, care se consider, normal, astfel nct piaa s funcioneze corespunztor. O pia imobiliara trebuie s asigure dezvoltarea sau contractarea spaiilor pentru a satisface condiiile dintr-un mediu economic n schimbare. Situatia existenta pe piata imobiliara poate fi caracterizata ca o confruntare intre vinzatori si cumparatori. Multi vinzatori nu sunt inca pregatiti sa accepte schimbarea pe piata si care incearca sa-si vinda bunul imobil cu preturile de ieri. Din pacate acest lucru nu este posibil. Acum,pentru a face o tranzactie, vinzatorul este nevoitsa cedeze in pret. Se atesta o crestere a ofertei destul de rapid. In ceea ce priveste evaluarile efectuate de participantii pietii, a fost observata o varietate de opinii, probabil ca urmare a diferitor metode de comportament a vinzatorilor si cumparatorilor. Cel mai frecvent tip - pozitia de asteptare. Vinzatorii nu cred pina la sfirsit in scaderea preturilor iar cumparatorii asteapta cind acest proces va lua amploare.

Un criteriu important al segmentrii pieei imobiliare se centreaz pe destinaia funcional a bunurilor imobiliare. Potrivit destinaiei bunurilor imobiliare, piaa imobiliar poate fi divizat n urmtoarele segmente: Piaa terenurilor fr construcii include terenurile libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, plantaii de vie, livezi, etc); Piaa imobiliar locativ cuprinde case de locuit individuale, apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, etc.; Piaa imobiliar industrial - constituit din uniti de producere din diferite ramuri ale economiei naionale. De regul bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care unesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construcii auxiliare; Piaa bunurilor imobiliare comerciale - include oficii, bunuri imobiliare utilizate pentru activitate pentru activitatea de comer cu amnuntulsau en-gros, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie comercial; Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii, podurile, cldirile cultelor, teatre i alte construcii care dup dtil i utilizare snt unice [5, p.32]. Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare: amplasarea geografic,
9

tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar etc. permite efectuarea unei analize profunde a impactului

Segmentarea pieei imobiliare

factorilor de pia asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuie la determinarea exact a situaiei pe pia i prognozarea tendinelor de dezvoltare a pieei. Pentru a efectua o analiza cit mai eficienta a pietei imobiliare, este necesar de a analiza fiecare segment al ei. 1. Piaa terenurilor: Piaa terenurilor cu destinaie neagricol rmne a fi cea mai puin transparent. Pn nu de mult, a existat o metod de rspndit de a achiziiona terenul. Era suficient de a lua lotul n chirie, de a ncepe construcia, iar ulterior pmntul era privatizat la preul normativ. ns, primria a ncetat licitaiile de dare n arend, iar n aceste circumstane, vnztorii privai reprezint unica surs de pe pia. Acetia menin preurile i nu le coboar indiferent despre discuiile despre criz. n cazul loturilor mici pentru case individuale, oferta este evident mai mic dect cererea. Preurile medii la un ar de teren constituiau de la 1000 pn la 4000 euro n funcie de apropierea P de Chiinu, nivelul dezvoltrii infrastructurii i grad de prestigiu al acestuia. 2. Piaa imobilului comercial: Conform statisticii ultimilor cinci ani, perioada din septembrie pn la decembrie fusese vrful de vnzri anume de imobil comercial, fiind condiionat de acel fapt, c companiile, care planificau n viitor s procure imobilul pentru activitatea sa de ntreprinztor sau pentru investirea mijloacelor sale, se grbeau s efectueze cumprarea pn la sfritul anului. Astfel cumprarea imobilului se lua n cont ca cheltuieli i compania i-a optimizat impozitele conform rezultatelor anului. La momentul dat cererea de obiectele imobilului comercial, n general, s-a redus cu 60-65%. Suprafaa total disponibil pe piaa Chiinului a spaiilor de birou este de cca. 120 000 m.p. Ageniile imobiliare ce opereaz pe pia indic cifre diferite, dar mesajul e acelai: oferta se afl ntr-o permanent cretere - cu cca. 10-15% anual. Astfel, ctre finele anului 2007, spun operatorii, vor mai fi date n exploatare spaii de birouri cu o suprafa total de 20 000 mp, dintre care 10 000 de lux.[13]

10

3. Piata imobilului locativ Cererea continu s dicteze direcia pieei. Nu toi cei care doresc s-i procure un apartament nou cu o suprafa mare pot s-i permit acest lucru i atunci cumpr locuine pe piaa secundar. Preurile la locuinele vechi s-au apropiat de "nivelul psihologic de 1000 euro pe metru ptrat", iar n partea central a capitalei a depit 1200 euro, constat experii Bursei imobiliare Lara, care fac o radiografie a pieei ntr-o analiz ampl a evoluiei pieei imobiliare din municipiul Chiinu n pima jumtate a anului 2008.[12] 4. Piata imobilului comercial Piata bunurilor imobile industriale a luat amploare odata cu privatizarea intreprinderilor la inceputul anilor 90. Totusi numarul tranzactiilor pe acest segment al pietii este mic in comparatie cu piata imobilului locativ. Pina in prezent acest segment al pietii a avut o tendinta de crestere. Odata cu declansarea crizei financiare atit pe plan mondial cit si national a fost inregistrata o stagnare a pietii imobiliare, atit locativa cit si nelocativa. Insa in legatura cu situlatia de criza creata la momentul actual observam o scadere considerabila a capacitatii de cumparare a populatiei si respectiv stagnarea procesului de productie fapt ce determina cererea scazuta fata de imobilul industrial. Pe piata imobilelor industiale predomina contractele de arenda si nu cele de vinzarecumparare ca pe piata imobilului locativ.[12] Datele Moldbuilding arat c preurile unui metru ptrat n ncperile de depozit variaz ntre 100 i 300 de euro, n timp ce n cazul ncperilor destinate produciei, preul ajunge pn la 10000 euro pe m2 . Preul la oficii variaz ntre 1000 i 1500 de euro.Evident, n lunile apropiate tendina de micorare a preurilor la imobil se va dezvolta i va prevala.

1.2 Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul investiional


Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru un stat stabil din punct de vedere economic. nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component esenial al economiei de pia. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea activitilor administrativ-gospodreti,creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.[5, p.9] Piaa imobilelor cu destinaie special

11

Bunurile imobile cu destinaie special sau mai simplu bunuri specializate, reprezint o ramur a clasificrii bunurilor imobile dup destinaie funcional. Aceste bunuri prin caracterul lor specific nu se vnd n mod curent (dac se mai vnd vreodat). Caracterul specific al unor astfel de bunuri implic alte tipuri de cunotine n momentul evalurii. Din cauza varietii din punct de vedere funcional pot fi de folos cunotine ce in de cunoaterea funcionalitii echipamentului tehnologic, cunotine de valorificare critic artistic, tehnice, etc.Bunurile din aceast categorie pot fi clasificate asfel :

Figura 2. Clasificarea bunurilor imobile specializate


[Sursa: elaborat de autor]

Imobilul specializat nu se vinde n mod curent, iat de ce este greu de apreciat valoarea lor material, mai ales n cazul obiectelor de o semnificaie patrimonial (istoric, naional, artistic). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei, mrime, amplasare, caracteristicile funcionale i modul de utilizare,tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat n cldire, etc. Acest segmentul dat de pia este cel mai slab dezvoltat dintre toate celelalte, aceasta se exprim att prin numrul mic de bunuri ct i de participani pe acest segment.
12

Obiectivul investitional examinat in aceasta lucrare este o scoala privata. Aceasta face parte din piaa obiectelor imobiliare destinate instituiilor de nvmnt Obiectele destinate instituiilor de nvmnt fac parte din categoria bunurilor imobiliare cu destinaie special, care se afl n subordonarea Ministerului Educaiei i Tineretului al Republicii Moldova. Aceast categorie de bunuri imobile se clasific dup cum urmeaz: n funcie de nivelul, treapta sau ciclul cruia aparine:

1) educaie timpurie i nvmnt precolar- cre, grdini, centru comunitar; 2) nvmntul primar- coal primar; 3) nvmint secundar general- gimnaziu, liceu; 4) nvmnt vocaional- tehnic: coal profesional, colegiu; 5) nvmnt superior- universitate, institut, academie; 6) nvmnt extracolar- centre de creaie, cluburi i instituii de profil, tabere colare. 7) nvmnt de arte i sport- coli de muzic, arte, sport, .a. In funcie de condiiile locale pot fi create:

1) instituii de nvmnt de tipul coal- grdini; 2) instituii de circumscripie; In funcie de tipul de proprietate instituiile se clasific n :

1) instituii publice; 2) instituii private. [1] Finantarea invatamintului este principalul compartiment de cheltuieli din bugetul municipal. Pe parcursul ultimilor trei ani insa, indiferent de cresterea cifrelor absolute, ponderea cheltuielilor pentru invatamint in bugetul municipal scade.

13

Activitatea instituiilor de nvmnt primar i secundar general la nceputul anului de studii 2010/11* Reeaua instituiilor de nvmnt primar i secundar general este constituit din 1489 coli, gimnazii i licee, inclusiv 5 coli serale i 1484 coli de zi. nvmntul de zi se desfoar n 85 coli primare, 763 gimnazii, 495 licee, 108 coli medii de cultur general i 33 coli pentru copii cu deficiene n dezvoltarea intelectual sau fizic.

Tabelul 1. Instituii de nvmnt primar i secundar general 2009/10 Instituii de stat Total inclusiv instituii de stat 1492 1485 91 707 473 179 2010/11 inclusiv instituii de stat 1471 1466 85 763 477 108

Total

Total De zi coli primare gimnazii licee coli medii de cultur general coli pentru copii cu deficiene n dezvoltarea intelectual sau fizic Serale

1512 1505 91 708 492 179

1489 1484 85 763 495 108

35 7

35 7

33 5

33 5

14

colile, gimnaziile, liceele care reprezint proprietatea public dein o pondere majoritar - 98,8%. n republic funcioneaz 18 licee cu forma de proprietate nestatal, care snt amplasate doar n mediul urban. Instituii de nvmnt de zi. n rezultatul optimizrii reelei instituiilor de nvmnt primar i secundar general numrul acestor instituii n anul de studii 2010/11 s-a micorat comparativ cu anul de studii precedent cu 21 uniti. Numrul colilor medii generale s-a diminuat cu 71 uniti sau cu 39,7%, iar numrul gimnaziilor s-a majorat cu 55 uniti sau cu 7,8%. n cazul colilor primare, liceelor i colilor pentru copii cu deficiene fizice i intelectuale se observ modificri minore. coli primare snt cu 6 uniti mai puine, colile pentru copii cu deficiene n dezvoltarea intelectual sau fizic cu 2 uniti mai puine, iar licee cu 3 mai multe. Paralel s-a schimbat structura instituiilor de nvmnt primar i secundar general. Comparativ cu anul de studii 2009/10 ponderea gimnaziilor s-a majorat cu 4,4 puncte procentuale, iar ponderea colilor medii de cultur general s-a diminuat cu 4,6 puncte procentuale. Ponderea liceelor s-a majorat cu 0,7 puncte procentuale.

Tipul instituiilor de nvmnt difer n dependen de mediul de reedin. Astfel, n mediul urban prevaleaz liceele - cu o pondere de 64 la sut, fiind urmate de gimnazii cu 15 la sut, pe cnd n mediul rural 63% din totalul de instituii de nvmnt sunt gimnazii, iar 23% constituie liceele. Ponderea colilor de cultur general este nesemnificativ, n mediul urban -7,6%, iar n rural acestea reprezint 7,2%. Totodat, n mediul urban colile primare i colile pentru copii cu deficiene intelectuale i fizice ocup o pondere mai mare (7,9% - coli primare, 4,9% - coli speciale) dect n mediul rural (5,0% - coli primare, 1,3% - coli pentru copii cu deficiene intelectuale i fizice).

15

Figura 2. Repartizarea instituiilor de nvmnt dup tipuri, anul de studii 2010/11

n anul de studii 2010/11 n nvmntul primar i secundar general au fost cuprini 395,1 mii elevi sau cu 4,5% mai puin dect n anul de studii precedent (vezi anexa, tabelul 1). n ultimii 10 ani numrul elevilor s-a micorat cu 37,2%, iar numrul populaiei din grupa de vrst 7-18 ani a fost n descretere cu 31,6%.

Figura 3. Evoluia populaiei de vrst colar (7-18 ani) i a numrului de elevi din nvmntul primar i secundar general, n perioada 2000-2010

n anul de studii 2010/11 numrul de elevi la 10 mii locuitori a constituit 1114 elevi fa de 1166 n anul de studii 2009/10 i 1737 elevi n anul 2000/01.

16

Rata brut de cuprindere n nvmntul general obligatoriu n anul 2009 a constituit 90,7%, reprezentnd practic nivelul anului 2008. Rata brut de cuprindere n nvmntul primar a constituit 93,5%, iar rata de cuprindere n nvmntul gimnazial, este n scdere ncepnd cu anul 2006 i a atins nivelul de 88,8% n 2009 (vezi anexa, tabelul 8). Din totalul elevilor cuprini n nvmntul primar i secundar general, 140,5 mii (35,6%) reprezint elevii din nvmntul primar i din clasele pregtitoare din coli, 193,1 mii (48,9%) elevii din nvmntul gimnazial i 61,4 mii (15,5%) elevii, care au urmat cursurile de studii liceale. Numrul copiilor nscrii n clasa I care au fost ncadrai n programe de educaie precolar a constituit 34,1 mii persoane sau 97,7%, prezentnd o majorare de 6,2 puncte procentuale comparativ cu anul de studii precedent. Pe medii de reedin, exist unele discrepane n numrul elevilor cuprini pe niveluri educaionale. Astfel, numrul elevilor cuprini n nvmntul primar este mai mare n cazul mediului rural, acesta constituie 61,3% din numrul total al copiilor cuprini n nvmntul primar i 63,5% din numrul total al copiilor cuprini n nvmntul gimnazial, pe cnd ponderea elevilor din nvmntul liceal din numrul total al copiilor din acest nivel este mai superioar n mediul urban 62,5%.

Figura 4. Repartizarea elevilor din nvmntul primar i secundar general, pe medii, anul de studii 2010/11

Majoritatea elevilor din nvmntul primar i secundar general (99,0%) erau nscrii n colile publice, sectorul privat fiind, astfel, nesemnificativ reprezentat. Numrul elevilor care fac studii n instituii private constituie 3,8 mii persoane i s-a diminuat comparativ cu anul de studii 2009/10 cu 2,6%. Distribuia elevilor nscrii n nvmntul primar i secundar general pe regiuni se prezint dup cum urmeaz: mun.Chiinu 20,3%, Nord 27,1%, Centru 31,1%, Sud 16,0%, UTA Gguzia 5,0%. Cel mai mare numr de elevi la 10 mii locuitori se nregistreaz n UTA Gguzia 1237 persoane. n zona Sud acest indicator constituie 1167 persoane 10 mii locuitori, Centru 1155, Nord 1058 i n mun. Chiinu 1019 persoane (vezi anexa, tabelul 7).
17

Pe parcursul ultimilor ani n nvmntul primar i secundar general s-a schimbat considerabil situaia privind studierea limbilor strine. De o popularitate tot mai mare se bucur limba englez, care este studiat de 55,2% elevi, dup care urmeaz limba francez 53,3% elevi, iar limba german este studiat doar 3,0% elevi. n nvmntul primar i secundar general se mai studiaz i urmtoarele limbi strine: spaniol, latin, italian, turceasc, polonez. n funcie de mediul de reedin, se constat diferene semnificative n ierarhia limbilor studiate. Astfel, limba francez este studiat preponderent n instituiile din mediul rural (68,5% din total elevi din mediul rural), iar n mediul urban predomin ponderea elevilor care studiaz limba englez (82,6% din total elevi din mediul urban).

Figura 5. Ponderea elevilor din nvmntul primar i secundar general, care studiaz limbi moderne

Actualmente, n ar funcioneaz 96 coli, n care procesul educaional se desfoar n dou schimburi. Este necesar de menionat, c numrul elevilor ce studiaz n schimbul doi este n continu descretere, constituind n anul de studii 2010/11 - 6,8 mii persoane sau 1,7% din numrul total de elevi.

Figura 6. Elevi ce studiaz pe schimburi1

18

Reeaua instituiilor de nvmnt special din ar, organizat pentru copiii cu deficiene (psihice, fizice, senzoriale, motorii, de limbaj, socio-afective i de comportament sau cu deficiene asociate) cuprinde 33 uniti. Numrul elevilor nscrii n nvmntul special, n anul de studii 2010/11 a nregistrat o scdere cu 11,3% comparativ cu anul colar anterior i a constituit 3148 persoane. Majoritatea elevilor din instituiile nominalizate snt cu deficiene n dezvoltarea intelectual 81,1%, cu auz slab 7,5%, cu restane poliomielitice i paralizii cerebrale 5,1% copii, cu vederea slab 3,6%, surzi 2,7%. Absolveni. n anul 2010 numrul absolvenilor din nvmntul gimnazial a fost de 45,4 mii elevi, din care 22,1 mii fete. Numrul de absolveni ai liceelor i colilor medii de cultur general a constituit 20,4 mii elevi. n funcie de medii, repartizarea absolvenilor pe tipuri de instituii este urmtoarea: n cazul gimnaziilor 36,2% din absolveni snt din mediul urban i 63,8% - din mediul rural. n ceea ce privete absolvenii liceelor i colilor medii de cultur general, 65,4% din absolveni snt din mediul urban, iar 34,6% respectiv din mediul rural.

Personalul didactic. Numrul personalului didactic care i desfoar activitatea n instituiile de nvmnt primar i secundar general n anul de studii 2010/11 a nregistrat 37,3 mii persoane, prezentnd practic nivelul anului precedent. Rata elev/profesor n nvmntul primar constituie 16 persoane, n nvmntul gimnazial 9 persoane i n nvmntul liceal 12 persoane. Din numrul total al personalului didactic 84,2% alctuiesc femeile. Ponderea femeilor din nvmntul primar i secundar general s-a majorat comparat cu anul de studii 2000/01 cu 5,9 puncte procentuale. Ponderea personalului didactic cu vechimea n munca pedagogic sub 3 ani a constituit n anul de studii 2010/11 8,2%, fiecare al cincilea cadru didactic este de vrst pensionar, iar 2,4% - paralel cu activitatea didactic fac studii superioare n domeniu. Baza tehnico-material. La nceputul anului de studii 2010/11 din cele 1484 instituii de nvmnt primar i secundar general de zi, 1459 uniti desfurau procesul educaional n ncperi proprii, iar 25 n ncperi arendate. Din total instituii, 1149 dispun de ncperi standardizate, iar restul 335 de ncperi reamenajate. Toate instituiile cuprindeau 32,3 mii sli de clas (inclusiv cabinete de studii i laboratoare), 1,2 mii ateliere de studii, 1,2 mii sli sportive, 1,4 mii biblioteci, 0,9 mii sli de lectur, 1,2 mii puncte medicale.

19

Analiza bazei tehnico-materiale n dependen de tipul instituiei relev urmtoarele: de sal sportiv dispun 49,4% din colile primare, 69,7% gimnazii, 94,1% licee i 100% coli medii. Punctul medical este prezent n 51,6% coli primare, 66,4% gimnazii, 92,2% coli medii i 94,7% licee. Practic fiecare instituie colar dispune de bibliotec. Circa 86% din numrul total de coli dispun de cabinete pentru bazele informaticii i tehnicii de calcul, care snt utilate cu 17,2 mii computere. Din acestea, 13,5 mii lucreaz n reea colar comun. Din numrul total de computere, 43,2% snt cu acces la Internet. n medie la un loc utilat cu computer revin 23 elevi, n mediul urban acest indicator este de 27 elevi, iar n mediul rural 21 elevi.

Figura 8. Asigurarea cu computere

nvmntul seral. n anul de studii 2010/11, elevii din nvmntul seral i desfoar activitatea educaional n 5 coli, toate fiind amplasate n mediul urban. Numrul elevilor din nvmntul seral s-a micorat comparativ cu anul de studii precedent cu 21,9% i constituie 1409 persoane, reprezentnd 0,4% din numrul total al elevilor din colile de zi. Numrul absolvenilor, care au primit certificat de studii gimnaziale n anul 2010 a constituit 251 persoane, iar numrul celor care au primit atestat de studii medii generale a nregistrat cifra de 1262 persoane.
Sursa:[statistica.md]

20

1.3 Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional


Este bine cunoscut faptul c succesele economice ale statelor snt determinate direct de calitatea sistemelor de nvmnt i c cel mai eficient factor de producie este capitalul uman, exprimat n cunotinele, competenele, capacitile creative i calitile morale ale membrilor societii, pe care le formeaz n mare msur sistemul de nvmnt. Specialitii menioneaz, n acest sens, c n economia secolului XXI sistemul de nvmnt va deveni o ramur prioritar de producie, fiind privit ca o sfer ocupaional i ca o sfer de investiii avantajoase. Aceast concepie asupra misiunii nvmntului va domina politica educaional n majoritatea statelor lumii n secolul XXI. Tranziia de la economia centralizat la economia de pia a determinat necesitatea modificrii politicii educaionale a tnrului stat independent. Drept sarcin principal a fost stabilit edificarea unui sistem educaional naional, modern i democratic, bazat pe valorile naionale i universale. n consecin, sistemul de nvmnt a intrat n faza unor reforme democratice, avnd la baz noile principii ale educaiei, formulate explicit n Legea nvmntului, adoptat de Parlament n anul 1995. Investiiile n domeniul nvmntului se materializeaz prin alocarea unor fonduri n scopul implementrii programelor de studii, la formarea i perfecionarea personalului didactic, la reabilitarea, dezvoltarea i modernizarea infrastructurii colilor, .a. Starea i accesibilitatea infrastructurii educaionale i a dotrilor aferente contribuie semnificativ la realizarea obiectivelor specifice privind asigurarea calitii i accesului la educaie. Fondurile alocate din bugetul de stat pentru investiii n uniti de nvmnt nu acoper necesarul de creare i reabilitare a infrastructurii educaionale n Republic.[3] n urma analizei datelor statistice oferite de Ministerul Educaiei i Tineretului al Republicii Moldova cu referire la numrul total al elevilor i instituiilor investiional pentru construcia unei coli private. Este evident c cel mai bine este dezvoltat acest segment n municipiul Chiinu, aici fiind amplasate 16 din cele 22 de instituii de nvmnt preuniversitar din domeniul privat din Republic. Avantajele pe care le deine capitala n comparaie cu celelalte orae i municipii snt multiple, ns dac ar fi s privim puin n perspectiv putem observa n celelalte regiuni ale rii o tendi de dezvoltare- regional. de nvmint acreditate, a informaiilor privind infrastructura nvmntului a condus la ideea realizrii unui proiect

21

Efectund o analiz a numrului total a liceelor pentru fiecare regiune i municipiu n parte i a factorilor specifici locali s-a ajuns la decizia ca regiunea amplasrii s fie comuna Bacioi din suburbia orasului Chisinau. Bacioi este o localitate-la sud Fata de sectorul Botanica, municipiul Chisinau, Republica Moldova. Comuna Bacioi este asezat pe ambele maluri ale Isnovtului 10 km sud-vest de municipiul Chiinu. Anul fondrii este 1484 1485.. Suprafaa total a comunei constituie 1519 ha. n satele comunei locuiesc 10828 mii locuitori. n comun activeaz: Primaria, Liceul ,,Grigore Vieru , grdinia, 48 ageni economici. In comuna Bacioi fac parte si urmatoarele sate ca Satul Braila nr. locuitori- 1195 Satul Frumusica nr, locuitori- 750 Satul Straisteni nr. locuitori-670 Mrimea bugetului local la venituri i cheltuieli estn valoare de 5623,1 mii lei.

In urma unor cerecetari am determinat ca pretul unui ar de teren in aceasta localiatae se stabileste in mediu la 2000 Euro. Aceasta da dovada ca comuna este una de elita. In localitate functioneaza un singur liceu, deci comuna are nevoie de o scoala sau inca de un liceu, pentru a instrui tinerii din localitate. Dupa analiza datelor statistica am observat ca numarul de licee de stat se micsoreaza. Parintii tinerilor prefer ca acestia sa-si faca studii cit mai bune pentru a le asigura un viitor cert in conditiile economiei instabile din tara. Consider ca este foarte comoda amplasarea liceului privat anume in aceasta regiune, deoarece oportunitile realizrii acestui proiect investiional, rezult din urmtoarele:
22

In regiune functioneaza un singur gimnaziu, si tinerii sunt nevoiti sa circule la liceu in capitala ; Localitatea se dezvolta si numarul populatiei creste in continuu ; Conform datelor statistice numarul nou-nascutilor este in crestere si la momentul darii in exploatare a liceului vor fi necesare noi locuri pentru elevi ; Conform unei analize s-a observat ca in ultimii ani populatia prefera sa se mute cu traiul in suburbia capitalei ; Liceele private dau mai multe rezultate calitative in domeniul stiintei si invatamintului; Amplasarea geografic a comunei (zona central a rii,aproprierea de municipiul Chisinu); Starea instituiilor de nvaamnt att din ora, ct i la nivel de raion; Construcia obietului se va desfura n baza unui proiect ce prevede concepte constructive i spaiale perfecionate, design modern; Dotarea cu materiale didactice la un nivel nalt care s asigure sporirea calitii procesului educaional; In prezent sa mereste numarul elevilor ce sunt nevoiti sa studieze in schimbul II, deci este necesar un numar mai mare de licee.

23

Capitolul II. CONCEPIA I ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A IMOBILULUI 2.1 Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice
Construciile snt destinate pentru a creea condiii optime pentru adpostirea i desfurarea activitii vieii innd seama de condiiile naturale impuse de natur sau mediul nconjurtor n mijlocul cruia se amplaseaz. Factorii principali care determin concepia, alctuirea i modul de execuie ale construciilor snt n general urmtorii: omul, activitatea omului i mediul. Fiecare construcie sau element de construcie trebuie s satisfac un ansamblu de condiii tehnice sau cerine tehnico-economice principale, care privesc durabilitatea, rezistena la foc i condiii de rezisten, fizice, arhitectonice, economico-organizatorice. Durabilitatea, adic durata de funcionare normal a principalelor elemente de construcie, fr pierderea calitilor necesare de exploatare. Durabilitatea se refer la: rezistena la nghe-dezghe a materialelor i elementelor de construcie; rezistena la umiditate; rezistenta la aciunea biologic a microorganismelor i rezistena la coroziune. Rezistena la foc reprezint capacitatea construciei de a rezista la solicitrile termice i mecanice produse n timpul i din cauza incendiilor. Din punctul de vedere al rezistenei la foc, elementele de construcie depind direct de materialele din care se execut i se caracterizeaz prin gradul de combustibilitate i limita de rezisten la foc. . Combustibilitatea unui material sau element de construcie reprezint capacitatea acestuia de a se aprinde i de a arde n continuare, contribuind la creterea cantitii de cldur dezvoltat de un incendiu. Limita de rezistenta la foc a unui element de construcie este perioada de timp (n ore) n care acesta dei supus aciunii temperaturilor nalte, i pstreaz stabilitatea i se poate opune propagrii incendiilor. Condiiile prin care se asigur rezistena i stabilitatea construciilor sub aciunea solicitrilor se refer la capacitatea portant, deformaiile, fisurarea i oboseala elementelor de rezistent. n afara acestora trebuie respectate i condiiile de exploatare specifice fiecrei construcii (uzur, oc etc.). Condiiile fizice i igienice de exploatare sunt legate de factorii fizici exteriori sau interiori ai ncperilor (temperatura, viteza i umiditatea aerului, variaiile de temperatur, lumin etc.). Aceste condiii sunt importante pentru realizarea confortului (termic, fonic,
24

de iluminare, de ventilaie etc.) i al igienei n cldiri. Condiiile de ordin arhitectural-estetic asigur construciilor un aspect plcut, cu o plastic i o compoziie arhitectonic corespunztoare. Condiiile economico-organizatorice privesc n special costul construciilor, modul de executare i posibilitile de industrializare a construciilor, materialele folosite, etc. Eficiena economic a construciilor se obine prin reducerea maxim a consumurilor pentru executarea i ntreinerea construciilor, care se poate realiza prin alegerea just a amplasamentului construciei, folosirea celor mai eficiente materiale, stabilirea volumelor minime ale construciilor, dimensionarea just a elementelor de construcie, posibiliti simple de montaj, organizarea raional a lucrrilor de construcii etc.[8, 203-204]. n funcie de destinaia fiecrei construcii snt stabilite prin normative anumite cerine tehnice, arhitecturale, sanitaro-igienice i altele n corespundere cu particularitile construciei. Proiectarea construciilor pentru coli de nvmnt general se face n corespundere cu NCM C 01.03.2000 Construcii Civile. Proiectarea construciilor pentru coli de nvmnt general. Conform normativului dat snt impuse urmtoarele cerine: a) Cerintele fata de terenul colii: Construcia instituiilor colare se va efectua pe un sector propriu, distanat de magistrale i ntreprinderi, conform zonelor de protecie sanitar. Distana de la cldire pn la aliniamentul strzii trebuie s fie de 25m. Distana de la cldirea colii, din partea unde se afl ferestrele ncperilor de instruire-educare, i pn la cldirile din vecintate trebuie s fie de minimum 2,5 nlimi a cldirii de vizavi. Suprafaa sectorului trebuie s asigure 50m2 pentru fiecare elev. Pe sector vor fi urmtoarele zone: sportiv, de odihn, lot experimental i de gospodrie. Zona sportiv nu trebuie s se afle din partea ferestrelor claselor. Sectoarele sportive pot s aib nveli de iarb, lemn, cauciuc.Terenul sportiv combinat poate fi asfaltat. Terenurile sportive se vor nivela permanent, pentru a exclude traumatismul i se vor amplasa la 25m de la casele de locuit. Zona de gospodrie se va amplasa n vecintatea blocului alimentar, va avea teren pavat i intrare separat. Lzile de gunoi pot fi metalice din beton, cu capace i plasate numai pe teren pavat (asfaltat) n zona de gospodrie la distana nu mai mic de 25 m de la blocul colii. n aceast zon pot s se afle latrina necanalizat cu hazna betonat pentru elevi i personalul colii (1 scaun la 35 elevi) i lavoare (1 la 60 elevi).

25

Toate drumurile, cile de circulaie trebuie s fie pavate. Sectorul colii trebuie s aib lumin artificial. Nivelul apei subterane trebuie s fie la 1 m mai jos de fundamentul cldirii. Solul trebuie s fie uscat. b) Cerine fa de cldire : Cldirea colii va avea nu mai mult de 4 etaje i va dispune de urmtoarele ncperi, (secii): - de nvmnt pentru clasele I-IV; - de nvmnt pentru clasele V-XII; - ateliere; - sportive i de menire cultural; - pentru grupele cu regim prelungit; - comune: bloc alimentar, bibliotec, administrative, de gospodrie, medicale; Seciile sus numite se izoleaz una de alta i trebuie s aib o legtur funcional att ntre ele, ct i cu terenul colii. Este interzis amplasarea ncperilor instructiv-educative n subsol sau demisol, cu excepia depozitelor, WC-urilor, vestiarelor. Atelierele i slile sportive se vor amplasa la parter n blocuri speciale, izolate de seciile de instruire a elevilor. ncperile pentru clasa I vor fi amplasate la primul etaj, vor fi izolate de celelalte clase i vor avea urmtoarele normative de suprafa: clasa - 2 m2 pentru un elev, dormitorul - 2 m2/elev, camera de jocuri - 2 m2/elev, recreaia - 1 m2/elev, closetul, garderoba etc. Repartizarea cabinetelor n blocul colii se efectueaz n dependen de vrsta elevilor. La fiecare etaj se plaseaz havuzuri cu ap potabil, WC. Ua de intrare n closet nu se va afla vizavi cu ua de la intrarea n clas, cabinet. Slile pentru sport se amplaseaz nu mai sus de nivelul doi (etajul 1). Nu se admite trecerea n slile pentru sport prin ncperile de instruire. ncperea pentru depozitarea utilajelor sportive va comunica cu sala pentru sport printr-o u sau un hol cu limea de cel puin 2 m i nlimea de cel puin 2,2 m. n componena ncperilor de instruire sportiv pot fi i bazine pentru not. ncperile osptriei trebuie s se afle la primul etaj, n vecintatea zonei de gospodrie. Numrul de locuri n sala cantinei din coli este de 250 la 1000 elevi, iar n colile-internat pentru

26

50% din numrul total de elevi. Cantinele colare trebuie s dispun de ncperi pentru prelucrarea materiei prime (secie de prelucrare a crnii i petelui, secie de prelucrare a legumelor). Numrul de locuri n sala de festiviti este de 25% din numrul total de elevi n colile generale i 50% n colile-internat. n coli (100 de elevi i mai mult) n componena punctului medical vor fi: cabinetul lucrtorului medical, cabinetul de proceduri i cabinetul medicului stomatolog. c) Cerine fa de ateliere: Atelierele amplasate n cldirea colii se izoleaz de clase i se vor afla la parter. Suprafaa atelierelor trebuie s corespund normelor n vigoare, lund n vedere specificul procesului pedagogic i activitatea fizic intens a elevilor (6m2 pentru un elev). Depozitele (12m2), ncperile pentru pstrarea uneltelor (16m2) etc. trebuie s se afle n edificiul atelierelor. Podelele ncperilor de producere trebuie s fie calde, netede i s permit dereticarea umed. Pereii trebuie s fie netezi, acoperii cu vopsea, ceea ce ar permite dereticarea umed. Atelierele se vor dota cu lavoare cu ap cald i rece, spun, erveele electrice i perii. Atelierele vor fi asigurate cu ap potabil - havuzuri sau recipiente cu get ascendent. Apa din vase se va schimba zilnic. Sub recipientele pentru ap se instaleaz un vas pentru captarea apei.Atelierele vor fi dotate cu trus medical i brancard. Vestiarele pentru haine trebuie s fie izolate de cele pentru echipamentul de protecie. d) Microclimatul, ventilaia, nclzirea Temperatura aerului n ncperi este de 18-20oC cu excepia slii sportive, atelierelor de prelucrare a metalului i lemnului (15-17oC), duurilor (25oC). Umiditatea relativ n ncperile colilor va fi de 40-60%. Oberlihturile trebuie s aib o suprafa de 1/50 din suprafaa podelei i s ndrepte aerul spre tavan. Se interzice de a le ncleia sau a le bate n inte. ncperile se aerisesc la recreaie, pn la lecii i la sfritul lor. n timpul cald ocupaiile se vor efectua cu oberlihturile sau ferestrele deschise. Cldirea colii trebuie s fie asigurat cu nclzire i ventilaie central. n clase, cabinete, laboratoare se organizeaz o ventilaie artificial, prin refularea aerului cu un debit de 16 m3

27

or/elev, ateliere - 20 m3 or/elev, sala sportiv - 80 m3 or/elev. Agentul termic n sistema de nclzire va fi aerul sau apa. Asigurarea cu cldur a instituiilor de nvmnt preuniversitar trebuie s corespund cerinelor igienice fa de cldirile i construciile publice. e) Aprovizionarea cu ap : Instituiile colare se asigur cu sisteme centralizate de ap rece i fierbinte (11,5-14,0 litri pe zi pentru un elev n coli, iar n colile internat - 100 litri pe zi pentru un elev) i canalizare. Conducte de ap rece se vor instala n laboratoarele de chimie, fizic, biologie, n vecee, n clasele 1-4, n ncperile pentru regim prelungit; se vor racorda la havuzuri. Cu ap cald se vor asigura chiuvetele: instalate n laboratoarele de chimie, fizic i biologie, cabinetul de desen liniar, informatic, ncperile pentru cercuri, ateliere, cancelarie, cantin, bufet, cabinetele de igien personal, duurile, chiuvetele pentru necesiti tehnice.

2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului


Adoptnd o viziune simplificatoare a procesului de implementare a unui proiect de investiii, putem spune ca relaia dintre proprietarul proiectului (viiorul beneficiar) i antreprenorul-furnizor de bunuri i servicii pentru investiii se poate asimila cu un simplu act de vanzare cumprare. ns, n practic problemele sunt mult mai complexe, mai ales n cazul proiectelor de amploare i de mare complexitate tehnic cnd beneficiarul de proiect este pus n situaia de a intra n relaii contractuale cu mai muli furnizori specializai pentru execuia anumitor pri de proiect pentru care au calificarea necesar. Astfel pentru realizarea unui proiect este antrenat echipa de proiect care joac un rol important n realizarea acestuia. Echipa de proiect este un grup de persoane care lucreaz independent pentru atingerea unui scop comun. Alegerea membrilor echipei este din acest punct de vedere eseniala i condiioneaz succesul sau eecul proiectului. De aceea este foarte important ca la etapa formrii echipei proiectului s fie analizate toate aspectele legate de capacitile i experiena fiecruia din cei implicai n cadrul proiectului, deoarece unele aspecte neobservate pot genera mai trziu planificate. devieri ale proiectului de la cele

28

Proiectul care a fost supus spre analiz va fi realizat de ctre beneficiarul proiectului i o firma de construcii care va prelua executarea tuturor lucrrilor pe parcursul desfurrii proiectului. Firma de construcii a fost selectat n urma analizei firmelor din ora care au n profilul lor de activitate genul dat de lucrri. Au fost analizate urmtoarele firme de construcii: Inrecons S.A; Basconsluks S.R.L; Cirasico S.R.L. Glorinal S.R.L. Story.md ROTGAN Grup

Selecia firmei s-a bazat pe urmtoarele criterii de evaluare: Reputaia companiei; Experien n domeniul managementului construciilor de tip social; Experien de lucru n cadrul proiectelor similare; Proceduri de asigurare a calitii, garanie, standarde de calitate implementate; Posedarea licenei pentru executarea tipurilor necesare de lucrri; Analiza obiectelor daja construite de intreprindere; Analiza preturilor intreprinderii pentru realizarea obiectivului; Cei mai buni specialisti angajati; Oferirea unor consultante preinvestitionale ; Imaginea firmei pe piata ; Opiniile clientilor si partenerilor firmei ; Relatiile de parteneriat cu alte intreprinderi din ramura si cu bancile de finantare ;

29

n final s-a decis c pentru executare tuturor lucrrilor i pregtirea pentru darea n exploatare a centrului comercial s fie antrenat S.A Glorinal avind ca domeniu de specialitate construcii civile i industriale. Glorinal este o companie infiinta in 1998 care ofera servicii complete de proiectare si executie a obiectivelor cu destinatie civila si industriala.Realizare impecabila a proiectelor cu posibilitatea executarii lor cu echipe specializate, respectand graficele de lucru si managementul calitatii. Beneficiind de o experienta in proiecte civile cu o varietate deosebita, atat din punct de vedere al sistemului structural, al regimului de inaltime, cat si al destinatiei (locuinte individuale, imobile de locuinte, cladiri de birouri, centre industriale, centre sportive, imobile cu destinatie speciala), Glorinal ofera servicii complete de proiectare, executie si project

management.Serviciile complete de proiectare sunt puse la dispozitie investitorilor care doresc realizarea de proiecte unicat sau posibilitatea de a alege din toata gama de proiecte tip.

n realizarea proiectului investiional pentru construcia colii private vor fi antrenai subiectii: 1.Investitorul- care va coordona activitatea de investiii la nivelul titularilor, si la nivelul tuturor etapelor de realizare a proiectului. 2.Compania de Investiii i Glorinal . Selectarea companiei date s-a realizat n urma unei cercetri de marketing pe piaa construcilor i-n baza criteriilor de evaluare tehnic. Oferind o gam diversificat de produse i servicii compania va prelua execuia tuturor ansamblurilor de lucrri din cadrul proiectului, avnd libertatea n caz de necesitate de a ncheia subcontracte de execuie cu ageni specialzai pentru execuia unor pri specifice de proiect.

Beneficiar

Glorinal

Figura 6: Echipa proiectului

30

Capitolul III. STRUCTURA FINANRII


3.1 Descrierea surselor de finaare porsibile Activitatea de investitii necesita resurse financiare a caror formare este stimulata de mecanismele economiei de piata si de pirghiile financiare, fiscale utilizate de catre stat. n economia de pia, fiecare agent economic i constituie fondul pentru investiii de sine stttor, tinznd s utilizeze ct mai eficient sursele respective. Sursele de finaare pot fi clasificate n diferite moduri. Din punctul de vedere al agentului economic, sursele de formare a resurselor investitionale pot fi clasificate n surse proprii, atrase i mprumutate. [4,p.24] Sursele proprii de formare a resurselor investiionale includ: Parte din profitul net cptat n urma activitii economice; Amortismentul acumulat, care servete pentru finanarea nnoirii activelor fixe ajunse la limita duratei de funcionare la fel i pentru necesitile de dezvoltare modernizare; Polia de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietii; Investiii financiare de lunga durat, efectuate anterior i termenul crora expir n perioada dat; Reinvestirea sumei cptat n urma vnzrii unei pri din fondurile fixe; Parte din activele circulante imobilizate n investiii.

Sursele atrase de formare a investiiilor includ: Emiterea i vnzarea de aciuni se folosete deseori pentru sporirea capitalului firmei; Emitere certificatelor investiionale (n cazul fondurilor de investiii); Alocaii n fondul statutar din partea altor investitori; Mijloace acordate de ctre stat pentru investiii. Statula aloc fonduri pentru investiii n volume ct mai mici posibile asigurnd cu resurse doar domeniile care sint absolute necesare, dar care nu pot face fa concurenei sau pe cele ce constituie monopolul statului. Sursele mprumutate de formare a resurselor investiionale cuprind:

31

mprumuturi bancare pe termen lung i mijlociu se folosesc n cazul insuficienei mijloacelor proprii ale firmei. n funcie de garaniile care stau la baza lor, creditele pentru investiii pot fi:

mprumuturi bancare pe baza garaniilor materiale. Garaniile se refer la capitalul sau patrimonial firmei, n special la unele elemente ale activului imobilizat, care ar putea fi transformate uor n lichiditi.

Credite ipotecare. Se ipotecheaz, de obicei, cldiri, terenuri, mijloace circulante cu o convertire rapid n lichiditi.

Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu snt garantate material. Singura garanie o constituie studiul de fezabilitate al afacerii.

Credite externe, care snt de mai multe categorii:

a) credite guvernamentale sau cu garanie guvernamental n spatele crora st un stat; b) credite bancare, cnd riscul este suportat de exclusiv de banci; c) credite acordate de instituii internaionale- aceste credite se acord pentru obiectivele vitale din cadrul de restructurare, fr garanii materiale; emisie de obligaiuni- este o form clasic de finanare a activitii investiionale; mprumut fiscal investiional acordat ntreprinderilor investiiilo reale n anumite sectoare ale economiei; Leasing investiional, un sistem special de finanare a investiiilor prin intermediul cruia se inchiriaz utilaje i masini moderne, tehnic de calcul, mijloace de transport i alte bunuri mobiliare i imobiliare de la unitile specializate, n schimbul unei chirii. n decizia de finanare, principala alegere se face ntre sursele proprii i sursele mprumutate, criteriul acestei selecii fiind costul procurrii capitalului. Din punctul de vedere al surselor proprii, nu prea exist multe alternative, respectiv ori se recurge la autofinanare, ori se aduc aporturi noi la capitalul societii. Autofinanarea este ntradevar cea mai puin costisitoare soluie, dar cel mai adesea este insuficient, de aceea se apeleaz i la surse externe. Selecia i combinarea acestor surse nseamn decizia de finanare pe termen lung, iar criteriul de optimizare l constituie valoarea actualizat net ce rezult din fiecare variant de finanare. de ctre stat n scopul stimulrii

32

Aadar, companiile se pot finana, toretic, alegnd dintre aceste instrumente pe cele mai convenabile din punctul de vedere al costurilor, rapiditii, eficienei lor, ns de cele mai multe ori, n practica, ele nu au posibilitatea de a opta, fie din pricina situaiei societii, fie a birocraiei foarte mari, a lipsei de timp pentru parcurgerea tuturor etapelor solicitate de finanator, etc. i atunci, decizia de finanare poate fi mpovrtoare pentru compania respectiv.

3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare


Oferta de produse bancare pentru investiii este des ntlnit pe piaa bancar din Republicii Moldova, aceasta mbrcnd diverse forme cum sunt: creditul pentru investiii, creditul pe termen mediu, finanarea investiiilor prin diverse programe de finanare (inclusiv granturi) etc. Pentru analiza comparativa a ofertei de credite bancare pentru investiii au fost utilizate informaii furnizate de urmtoarele bnci: 1) B.C Victoriabank SA; 2) B.C.Banca de economii a Moldovei 3) BC Moldova Agroindbank SA; 4) BC ProCreditBank S.A.; 5) BC Banca Nationala a Moldovei ; 6) B.C. "EXIMBANK-Gruppo Veneto Banca" S.A. 7) B.C. "Comertbank" S.A. n analiza dat s-au utilizat urmtoarele criterii de comparaie: a) Documentaia necesar pentru obinerea creditului; b) Termenul creditului; c) Suma maxim a creditului; d) Garaniile necesare; e) Rata dobnzii;

33

n timp ce toate cele 15 instituii bancare de la noi acord credite pentru consum, mprumuturi pentru business sunt acordate de zece, iar pentru iniierea afacerii de doar dou bnci. Instituiile financiare au devenit mai prudente din cauza crizei, care a dus la falimentul unui numr impuntor de afaceri, bncile comercializnd cu mare greu gajul motenit. Sectorul financiar ar trebui s sporeasc de aproape dou ori creditarea business-ului privat n raport cu valoarea produsului intern brut pentru ca Republica Moldova s ajung cel puin la nivelul rilor cu venituri medii din regiune. Dei genereaz 61% din profitul net total pe economie, sectorul business-ului mic i mijlociu asimileaz doar 31% din creditele acordate de sectorul bancar., dobnzilor nalte practicate, ct i calitii proaste a propunerilor de business ale antreprenorilor.Totui, din puinele oferte pentru creditarea business-ului am fcut un clasament al celor mai tentante. Astfel, cea mai mic rat a dobnzii la mprumuturile pentru investiiile n afaceri o are MoldovaAgroindbank, de la 13,25% pn la 17,25% n lei i de la 8% pn la 10,5% n valut strin, n funcie de conditiile produselor, categoria clientului i termenul de creditare. Creditele acordate din liniile externe de creditare au o dobnd ce variaz de la 8% pn la 22,5% n lei i de la 4,75% pn la 12% n valut. Banca este mai rezervat n ce privete oferirea de mprumuturi pentru ntreprinderile nou create. Suma mprumuturilor n aceste scopuri variaz de la 1000 pn la 30 000 dolari (echivalentul n lei) pentru ntreprinderile mici i de la 1000 pn la 5000 de dolari pentru microntreprinderi. Rata dobnzii este cuprins ntre 18,5% i 22% anual iar perioada de rambursare poate dura de la 18 la 36 de luni.Cine are o afacere primete i credit

La ProCreditBank ofertele pentru creditarea business-ului sunt mai modeste. Doritorii pot lua mprumutul ProBusiness n lei i dolari. Pentru cele n lei rata dobnzii variaz ntre 8% i 20% n funcie de perioada creditului, suma maxim a mprumutului fiind de 1,2 mil. de lei. La creditul n dolari, suma maxim pentru care se poate opta e de 100 mii dolari. Pentru ambele credite gajul se ia n avere mobil (rezerve materiale, echipament, transport auto) iar averea imobil trebuie s valoreze cel puin 50% din suma ctre rambursare. Pentru accesarea creditului ProBusiness este necesar s avei o afacere stabil, nu mai puin de 6 luni.Dei genereaz 61% din profitul net total pe economie, sectorul business-ului mic i mijlociu asimileaz doar 31% din credite Comerbank. Acestea sunt cuprinse ntre 15-23% anual n cazul creditelor n lei. Perioda de acordare este de la 1 la 5 ani, iar gajul poate fi constituit din bunuri imobile, bunuri mobile precum i depozite. Suma maxim este de 26,8 mil. lei. Pentru creditul n dolari putei opta pentru cel mult 2,1 mil. dolari la o rat a dobnzii de 9-11% anual.Credite pentru business din resursele proprii ale bncii.
34

Banca de Economii acord credite pentru business doar din resursele proprii. Suma creditului se stabilete n funcie de necesitatea i situaia financiar a companiei. Creditul solicitat poate fi acordat pentru completarea mijloacelor circulante i achitarea cheltuielilor curente - pe un termen de pn la 24 luni calendaristice, pentru efectuarea investiiilor (pentru achiziionarea de echipamente, procurarea si/sau construcia (reconstrucia) ncperilor destinate desfurrii activitii) pe un termen de pn la 36 luni calendaristice. Creditele pot fi acordate n lei, dolari sau euro, n mod integral, n trane sau sub form de linie de credit (n cazul creditelor acordate pentru completarea mijloacelor circulante). n scopul asigurrii rambursrii creditelor, se accept n calitate de gaj bunuri materiale proprii sau ale persoanelor tere. Banca nu acord mprumuturi pentru cei care vor s nceap o afacere. Victoriabank Creditul pentru finanarea investiiilor i a majorrii capitalului circulant este destinat persoanelor care practic o activitate de antreprenoriat de minim 2 ani, ntreprinderilor cu capital privat de minim 75%. Suma maxim a mprumutului este echivalent al 800 mii de euro acordat pentru efectuarea investiiilor sau echivalentul a 500 mii de euro pentru majorarea capitalului circulant. Termenul de acordare este de opt ani iar rata dobnzii se stabilete individual n funcie de proiect, situaia financiar i istoria de creditare a clientului. Indizio i Progresso de la Eximbank. Eximbank ofer pentru business dou tipuri de credite Indizio destinat nfiinrii unei afaceri precum i modernizrii i extinderii celei existente. Suma maxim este de 30 mii de euro, pe o perioad de 24 luni. Rata dobnzii este format din rata de baz fixat de Banca Naional plus 8 puncte procentuale. Pentru creditul Progresso destinat investiiilor i modernizrii afacerii, suma pentru care putei opta este de 300 mii euro pe o perioad de maxim 60 de luni rata dobnzii fiind aceeai ca n cazul Indizio. Bncii Naionale a Moldovei rata medie ponderat la creditele acordate n moned naional a crescut n aprilie cu 0,45 puncte procentuale pn la 15,05% anual, n timp ce dobnda medie la creditele n valut strin s-a redus cu 0,32 puncte procentuale la 8,67% anual. n aprile bncile comerciale au acordat persoanelor juridice credite n lei moldoveneti n sum de 1,03 mld.lei, iar n valut strin - 947 mil. lei. Cele mai solicitate credite au fost tradiional cele acordate pe un termen mai mare de un an.

35

a) Referitor la documentaia necesar pentru obinerea creditului, au rezultat urmtoarele: Reiese c toate bncile prin documentaiile solicitate urmresc: O analiz a rentabilitii activitii desfsurate de solicitantul creditului pentru investiii; O asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investiii pe baza planului de afaceri si a studiului de fezabilitatea solicitat n acest sens; O asigurare pentru capacitatea de plat, aceasta va trebui s fac fa la rambursarea serviciului datoriei si la cheltuielile de funcionare pentru activitatea desfsurat precum i cele aferente proiectului de investiii, pe baza fluxului de ncasri i pli. Dei am putea aprecia c documentaia solicitat de unele bnci este rezultatul unei flexibilizri a relaiei banc client (solicit 12 categorii de documente cum erau 9categorii de documente n raport cu anii de pina la criza financiara) totui se poate aprecia c numrul mai mare de documente solicitate este rezultatul unei bune asigurri mpotriva riscurilor bancare. b) Referitor la durata de acordare: Creditele pentru investiii sunt credite acordate pe termen mediu i lung ntruct att durata de execuie a investiiilor ct i posibilitatea de a produce profituri viitoare depesc de regul un an. n urma analizei datelor oferite de Bancile respective, s-a putut observa perioada de acordare este aceeai, diferena fiind n faptul c unele bnci coreleaz durata de acordare a creditului cu dimensiunea si complexitatea proiectului, ciclul de producie al ntreprinderi, valorilor n mrfuri i materiale propuse n calitate de asigurare, ceea ce ar nsemna o corelare a duratei creditului cu particularitile proiectului de investiii. BC Moldova Agroindbank SA include ca i avantaj la finanarea proiectelor investiionale, faptul c eliberarea creditului poate fi efectuat n trane pe masura necesitilor iar dobanda se va calcula de la suma creditului efectiv eliberat, iar graficul de rambursare a creditului se va determina innd cont de sezonalitatea afacerii. c) Referitor la valoarea creditului:. Din analiza datelor oferite de bnci reiese c toate bncile solicit companiilor participarea cu resurse proprii la finanarea proiectului de investiii. Aceasta reprezint n fapt o strategie a tuturor bncilor pentru a face investitorii mai responsabili, prin utilizarea de resurse proprii, n realizarea proiectelor de investiii. d) n privina garaniilor necesare, din analiza comparat a datelor rezult c se accept garanii att reale (cu cele dou forme, mobiliare i imobiliare) ct i personale. Principiul de pruden bancar impune ca valoarea garaniei s nu depseasc dublul valorii creditului acordat.
36

Ceea ce se poate remarca este faptul c bncile i-au diversificat garaniile pentru a-i apropia serviciile lor ctre nevoile de finanare ale companiilor. Portofoliul de garanii al oricrui client (format din garanii reale i personale) trebuie s asigure banca mpotriva riscului de insolvabilitate al clienilor si. e) Referitor la doband, datele furnizate de bnci sunt sintetizate n tabelul de mai jos: Tabelul 2 Comparaie privind creditul pentru investiii utiliznd criteriul dobnzii Instituia financiar- creditar 1) BC EuroCreditBank S.A.; 2) BC Comerbank S.A 3) BC Moldova Agroind bank S.A 4) B.C Banca Nationala a moldovei Rata dobnzii
8%-20%-n

lei

15%-23% -lei 9% -11% n valut 13.25% -17.25% lei 8.25% -10.5% n valut 15.5% - lei 8.67% - in valuta

3.3 Argumentarea selectrii structurii finanrii i determinarea costului capitalului


Avnd n vedere faptul c sursele proprii nu sunt suficiente n vederea finanrii proiectului de investiie prezentat este necesar apelarea la un mprumut. Din costul total al proiectului (fig. 1) care se ridic la 1352,5 mii euro, ntreprinderea poate asigura finanarea unui procent de 26,06 %. Diferena(73,94%) ar trebui acoperit din surse externe.

capital propriu, mii lei, 537.5 capital imprumuta t, mii lei, 1000

Figura 7. Costul total al proiectului investiional n acest sens, ntreprinderea i propune obinerea unui credit bancar n valut, pe o perioad de 5 ani. Analiznd ofertele bancare n baza urmtoarelor criterii: documentaia necesar pentru obinerea creditului, termenul creditului, suma maxim a creditului, garaniile necesare, rata
37

dobnzii, banca selectat a fost BC Moldova Agroindbank S.A. deoarece limita creditului se stabilete de conform valorii activitii, pentru care se acord creditul, rentabilitatea conform business-planului, argumentarea tehnico-economic activitii, pentru care se acord creditul, lund n consideraie capacitatea beneficiarului de a rambursa credit i a achita rata dobnzii, deasemenea i istoria creditar a clientului. Rambursarea creditului i achitarea dobnzilor trimestriale egale (tab.3). Rata dobnzii este de 10 %. se va realiza prin intermediul unor pli

Anul Trimestrul Suma datoriei la finele anului, (mii euro) Achitarea sumei de baza, (mii euro) Dobnda, (mii euro) Spre achitare la finele anului, (mii euro) Spre achitare anual, (mii euo)

anul 0 I 1000 950 II 900

anul 1 III 850

IV 800

I 750

II 700

anul 2 III 650

IV 600

I 550

II 500

anul 3 III 450

IV 400

50 25 75

50 23,75 73,75

50 22,5 72,5

50 21,25 71,25

50 20 70

50 18,75 68,75

50 17,5 67,5

50 16,25 66,25

50 15 65

50 13,75 63,75

50 12,5 62,5

50 11,25 61,25

292,5

272,5

252,5

(Continuare)
Anul Trimestrul Suma datoriei la finele anului, (mii euro) Achitarea sumei de baza, (mii euro) Dobnda, (mii euro) Spre achitare la finele anului, (mii euro) Spre achitare anual, (mii euo) I 350 50 10 60 II 300 50 8,75 58,75 anul 4 III 250 50 7,5 57,5 IV 200 50 6,25 56,25 I 150 50 5 55 II 100 50 3,75 53,75 anul 5 III 50 50 2,5 52,5 IV 0 50 1,25 51,25

232,5

212,5

38

Determinarea costului capitalului Rata de actualizare utilizat n evaluarea proiectului de investiie este reprezentat de costul mediu ponderat al capitalului antrenat n vederea finanrii lui. La baza structurii de finaare a proiectului dat st soluia mixt, deaceea stabilirea costului capitalului s-a utilizat media ponderat dintre rata de rentabilitate a mijloacelor proprii i rata dobnzii la creditul bancar (3.1):
CC Ccp *Wcp Cci *Wci ,

(3.1)

Unde : CC - costul capitalui, (%); Ccp costul capitalului propriu, (%); Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea total a investiiei; Cci costul capitalului mprumutat, (%); Wci ponderea capitalului mprumutat din valoarea total a investiiei; Costul capitalului mprumutat se situeaz la nivelul ratei dobnzii aferent creditului bancar, de 10 %. Costul capitalului propriu este reprezentat de rata de rentabilitate de 12% solicitat de investitor de capital propriu. n stabilirea acestei rate s-au avut n vedere cerinele de rentabilitate minime care trebuie ndeplinite de proiectul de investiii. Suma capitalui propriu (Cp) se determin ca diferen dintre valoarea total a investiiei (I) i suma capitalului mprumutat (Ci) (3.2):
C p I Ci =1537,5-1000=537,5 ( mii euro),

(3.2)

Avndu-se n vedere aceste elemente poate fi calculat costul mediu ponderat al capitalului antrenat n finanarea proiectului analizat: CC=[12%*537,5/1537,5+10%*1000/1537,5]=10,7% Costul capitalului antrenat n realizarea proiectului dat va constitui 10,25 %.

39

Capitolul IV. EVALUAREA PROIECTULUI 4.1 Aprecierea datelor iniiale


Fundamentarea ansamblului de decizii specifice activitilor investiionale se sprijin pe un sistem de indicatori de eficien. Fiecare indicator cuantific o corelaie specific ntre anumii parametrii de efort i efect caracteriznd, deci, un aspect parial al eficienei proiectului. O cerin a mediului de afaceri actual impune folosirea unui sistem ct mai complet al indicatorilor de eficien actualizai. Pentru o corect evaluare a eficienei economice a unui proiect, este nevoie, n primul rnd, de identificarea complet i corect a tuturor parametrilor de efort i de efect, apoi, n funcie de condiiile concrete, se construiesc acele corelaii care au relevana pentru factorii decizionali. Analiza proiectulse efectuiaz pe o perioad de 10 ani. Algoritmul de calcul: 1. Valoarea investiiei (I): Valoarea investitiei (I) este expresia valoric a consumului de resurse alocate pentru realizarea obiectivului propus sau, altfel spus, preul pe care un ntreprinzator este dispus s-l plteasc pentru a achiziiona un bun sau un serviciu. n cazul proiectului dat valoarea investiiei reprezint suma costului lucrrilor de construcii- montaj i valoarea utilajului (4.1). Costul total al lucrrilor de construcii montaj se determin : LCM=LCM1m2*Sut*Nelev=300(Euro/m2)*2,5(m2/elev)*1850(elevi)=1387500 (euro) Unde: LCM- Costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);
LCM 1m2 - Costul lucrrilor de construcii-montaj pentru 1m2 de STutila ,euro/ m2;

Sut - Suprafata total util, m2; Nelev numarul total de elevi; Suprafaa util se calculeaz ca produs dintre suprafaa util pentru un elev i numrul total de elevi (4.2):
I LCM I utilaj =1387,5 (mii euro) +150 (mii euro)=1537,5 (mii euro)

(4.2)

Unde: I- Valoarea investiiei, (mii euro); LCM - Costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);
I utilaj - Investiii necesare pentru utilaj, (mii euro);

40

2. Venitul brut potenial (VBP): Venitul brut potenial va reprezenta suma ncasat pe durata util a proiectului din taxele anuale pentru colarizare (4.4). Taxa anual pentru studiile gimnaziale va constitui 800 euro/an, iar pentru studii liceale de 1100 euro/an.
VBP Tliceu * nrliceu Tgim * nrgim , (mii euro/an)

(4.3)

Unde: VBP- venitul brut potenial, (mii euro);


Tgim , Tliceu - taxa pentru studii gimnaziale, respectiv liceale, ( mii euro/elev); nrgim , nrliceu - numrul elevilor de gimnaziu i de liceu, (elevi);

Anul 1: Dat fiind faptul c n primul an sunt utilizate doar 80% din capacitatea liceului, venitul brut potenial obinut va constitui:
VBP (Tliceu * nrliceu Tgim * nrgim ) *80% = (0,8*1000+1,1*850)*80%=1735( mii euro/an) (4.4) 1

Anul 2: VBP2=(0,8*1000+1,1*850)=1735 (mii euro/an); Anul 3: VBP3=(0,8*1000+1,1*850)=1735 (mii euro/an); Anul 4: VBP4=(0,8*1000+1,1*850)=1735 (mii euro/an); Anul 5: VBP5=(0,8*1000+1,1*850)=1735 (mii euro/an); Anul 6: VBP6=(0,8*1000+1,1*850)=1735 (mii euro/an); Anul 7:VBP7=(0,8*1000+1,1*850)=1735 (mii euro/an); Anul 8: VBP8=(0,8*1000+1,1*850)=1735 (mii euro/an); Anul 9: VBP9=(0,8*1000+1,1*850)=1735 (mii euro/an); Anul 10:V BP10=(0,8*1000+1,1*850)=1735 (mii euro/an);

3. Amortizarea (A): Amortizarea se va determina prin metoda casrii liniare. Metoda casrii linare const n defalcri uniforme pe toat durata de funcionare a activului/pasivului i se determin ca produs dintre valoarea uzurabil a fondurilor fixe i norma de amortizare (4.5). A=FF*Na (4.5) Unde: A- amortizarea, (mii euro); FF- Valoarea fondurilor fixe, (mii euro);

N a - Norma de amortizare, (%/an);

41

Amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor fixe reprezint 3 % anual din valoarea acesteia: Ap=LCM* N a =0,03*1387,5= 41,625 mii euro/an Unde: Ap - Amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor fixe, (mii euro); LCM- Costul total al lucrrilor de construcii-montaj, (mii euro);

N a - norma de amortizare pentru partea pasiv a fondurilor fixe, (%/an);


Amortizarea pentru partea activ a fondurilor fixe reprezint 14 % anual din valoarea acesteia: Aa= Vutilaj * N a =0,14*150=21 mii euro/an; Unde: Aa - amortizarea pentru partea activ a fondurilor fixe, (mii euro/an);
Vutilaj - Valoare utilaj, (mii euro);

N a - norma de amortizare pentru partea activ a fondurilor fixe, (%/an);


Uzura anuala a mijloacelor fixe reprezint suma amortizrii prii pasive i a celei active: A=Ap+Aa=41,625+ 21 =62,625 (mii euro/an); 4. Rambursareai creditului: Suma creditului este de 1000 mii euro, ea este acordat pe o perioad de 5 ani cu rata dobnzii de 10 % anual (tab.4).
Tabelul 4
Anul Trimestrul Suma datoriei la finele anului, (mii euro) Achitarea sumei de baza, (mii euro) Dobnda, (mii euro) Spre achitare la finele anului, (mii euro) Spre achitare anual, (mii euo) anul 0 I 1000 950 II 900 anul 1 III 850 anul 2 III 650 anul 3 III 450

IV 800

I 750

II 700

IV 600

I 550

II 500

IV 400

50 25 75

50 23,75 73,75

50 22,5 72,5

50 21,25 71,25

50 20 70

50 18,75 68,75

50 17,5 67,5

50 16,25 66,25

50 15 65

50 13,75 63,75

50 12,5 62,5

50 11,25 61,25

292,5

272,5

252,5

42

(Continuare)
Anul Trimestrul Suma datoriei la finele anului, (mii euro) Achitarea sumei de baza, (mii euro) Dobnda, (mii euro) Spre achitare la finele anului, (mii euro) Spre achitare anual, (mii euo) I 350 50 10 60 II 300 50 8,75 58,75 anul 4 III 250 50 7,5 57,5 IV 200 50 6,25 56,25 I 150 50 5 55 II 100 50 3,75 53,75 anul 5 III 50 50 2,5 52,5 IV 0 50 1,25 51,25

232,5

212,5

Suma rambursrii n fiecare trimestru reprezint raportul dintre suma creditului i numru de trimestre pe perioada crora se acord creditul ( 4.6): S=1000 mii euro/20=50 mii euro (4.6)

Dobnda se calculeaz ca 10% din suma restant la nceputul fiecrui trimestru : D1=0,1*1000/4= 25 mii euro D2=0,1*950/4=23,75 mii euro D3=0,1*900/4=22,5 mii euro D4=0,1*850/4=21,25 mii euro D5=0,1*800/4=20 mii euro D6=0,1*750/4=18,75 mii euro D7=0,1*700/4=17,5 mii euro D8=0,1*650/4=16,25 mii euro D9=0,1*600/4=15 mii euro D10=0,1*550/4=13,75 mii euro D11=0,1*500/4=12,5 mii euro D12=0,1*450/4=11,25 mii euro D13=0,1*400/4=10 mii euro D14=0,1*350/4=8,75 mii euro
43

D15=0,1*300/4=7,5 mii euro D16=0,1*250/4=6,25 mii euro D17=0,1*200/4=5 mii euro D18=0,1*150/4=3,75 mii euro D19=0,1*100/4=2,5 mii euro D20=0,1*50/4=1,25 mii euro 5.Venitul brut efectiv (VBE)- se determin ca diferen dintre venitul brut potenial (VBP) i suma rambursrii creditului ( Scredit ) (4.7):

VBE VBP Scredit


Anul 1: VBE1=1388-292,500=1095,500 (mii euro); Anul 2: VBE2=1735-272,500=1462 ,500 (mii euro); Anul 3: VBE3=1735-252,500=1482,500(mii euro); Anul 4: VBE4=1735-232,500=1502,500 (mii euro); Anul 5: VBE5=1735-212,500=1522,500 (mii euro); Anul 6: VBE6=1735 (mii euro); Anul 7: VBE7=1735 (mii euro); Anul 8: VBE8=1735 (mii euro); Anul 9: VBE9=1735 (mii euro); Anul 10: VBE10=1735 (mii euro);

(4.7)

6. Determinm venitul pn la impozitare (VB), care reprezint cot parte venitul brut efectiv (VBE) ( 4.8), tiind c rentabilitatea medie ramural constituie 18 %:

PB VBE *18% , (mii euro)


Anul 1: VB1=1095,500*18%=197,19 (mii euro); Anul 2: VB2=1462,500*18%=263,25 (mii euro); Anul 3: VB3=1482,500*18%=266,85 (mii euro); Anul 4: VB4=1502,500*18%=270,45 (mii euro); Anul 5: VB5=1522,500*18%=274,05 (mii euro);

(4.8)

44

Anul 6: VB6=1735*18%= 312,300 (mii euro); Anul 7: VB7=1735*18%= 312,300(mii euro); Anul 8: VB8=1735*18%= 312,300 (mii euro); Anul 9: VB9=1735*18%= 312,300 (mii euro); Anul 10: VB10=1735*18%= 312,300 (mii euro); 7. Impozitul pe venit (b), care reprezint 15 % din profitul brut (VB) (4.9): b=15%*VB, mii euro (4.9) Anul 1: b1=197,19 *15%=29,578 (mii euro); Anul 2: b2=263,25*15%=39,487 (mii euro); Anul 3: b3=266,85 *15%=40,027 (mii euro); Anul 4: b4=270,45*15%=40,567 (mii euro); Anul 5: b5=274,05*15%=41,107 (mii euro); Anul 6: b6=312,300 *15%=46,845 (mii euro); Anul 7: b7=312,300 *15%=46,845 (mii euro); Anul 8: b8=312,300 *15%=46,845 (mii euro); Anul 9: b9=312,300 *15%=46,845 (mii euro); Anul 10: b10=312,300 *15%=46,845 (mii euro);

8. Profitul net(PN): profitul net anual se determin ca diferen dintre profitul brut anual (PBi) i suma impozitului pe venit achitat pentru anul respectiv (bi) (4.10):

PNi PBi bi , mii euro


Anul 1: PN1= 197,19-29,578=167,612 ( mii euro); Anul 2: PN2= 263,25-39,487=223,763 ( mii euro); Anul 3: PN3= 266,85-40,027=226,823 ( mii euro); Anul 4: PN4= 270,45-40,567=229,883 ( mii euro); Anul 5: PN5= 274,05-41,108=232,942 ( mii euro); Anul 6: PN6= 312,300 -46,845 =265,455 ( mii euro); Anul 7: PN7= 312,300 -46,845 =265.455 ( mii euro);

(4.10)

45

Anul 8: PN8= 312,300 -48,845 =265,455 ( mii euro); Anul 9: PN9= 312,300 -46,845 =265,455 ( mii euro); Anul 10: PN10= 312,300 -46,845 =265,455 ( mii euro); 9. Cash flow-ul (CF): Pentru anul i al unei perioade de exploatare cash-flow-ul se determin ca suma dintre profitul net pe anul n cauz (PNi) i amortismentul anual (Ai),(4.11):

CFi PNi Ai , mii euro


Anul 1: CF1= 167,612 +62,625=230,237 ( mii euro); Anul 2: CF2= 223,763 +62,625=286,388 ( mii euro); Anul 3: CF3= 226,823 +62,625=289,448 ( mii euro); Anul 4: CF4= 229,883 +62,625=292,508 ( mii euro); Anul 5: CF5= 232,942 +62,625=295,567 ( mii euro); Anul 6: CF6= 265,455 +62,625=328,080 ( mii euro); Anul 7: CF7= 265,455 +62,625=328,080 ( mii euro); Anul 8: CF8= 265,455+62,625=328,080 ( mii euro); Anul 9: CF9= 265,455 +62,625=328,080 ( mii euro); Anul 10: CF10= 265,455 +62,625=328,080 ( mii euro);

(4.11)

Pentru al 10-lea an, fiind ultimul an de gestiune, se calculeaz cash-flow-ul post prognoz ( CF pp) ca diferen dintre valoarea investiiilor totale (I) i suma uzurii acumulate ( Ai ), (4.12):
i 1 n

CFpp I Ai , mii euro


i 1

(4.12)

CFpp=1537,5 -10*62,625= 910,750 (mii euro); La suma cash-flow-ului pe ultimul an se adaug i cash-flowpost prognoz (CFpp): CF10=328,080 +910,750 = 1238,58 (mii euro).

46

Tabelul 5 Valorile indicatorilor iniiali


Indicatorul Venitul brut potential,mii euro Rambursarea imprumutulu i mii euro Venitul dupa rambursare, mi euro Venit pina la impozitare, mii lei Impozitul pe venit, mii euro Profit net, mii euro Uzura, mii euro NCF mii euro NCF Total mii euro Achitarea imprumutul Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul 7 Anul 8 Anul 9 Anul10

1388

1735

1735

1735

1735

1735

1735

1735

1735

1735

292,5

272,5

252,5

232,5

212,5

1095,5

1462,5

1482,5

1502,5

1522,5

1735

1735

1735

1735

1735

197,19

263,25

266,85

270,45

274,05

312,30

312,3

312,3

312,3

312,30

29,578

39,487

40,027

40,567

41,108

46,84

46,84

46,84

46,84

46,84

167,612

223,763

226,823

229,883

232,942

265,45

265,45

265,45

265,45

265,45

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

62,625

230,237

286,388

289,448

292,580

295,567

328,08

328,08

328,08

328,08

328,08

3034,62

292,5

272,5

252,5

232,5

212,5

4.2 Determinarea indicatorilor eficienei economice


1. Valoarea net actualizat total (VNAT): caracterizeaz, n valoare absolut, aportul de avantaj economic al proiectului de investiii, care reprezint diferena dintre suma investiiilor necesare exprimate n valoare actual (I) i valoarea total a cash-flow-ului total actualizat (CFT) (4.16) :
VNAT I i ' CF j ' ,
i 1 j 1 n m

(4,16);

47

Cash- flow- ul actualizat total (CFT ),(4.17):


CFT ' CF j =
j 1 m

( PB
j 1

Aj ) ,

(4.17)

Etapele de calcul snt prezentate n tabelul 6: Tabelul 6

Perioada examinat Anul 0 Anul 1 Anul2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul7 Anul8 Anul 9 Anul 10

CF, (mii euro) 230,237 286,388 289,448 292,580 295,567 328,080 328,080 328,080 328,080 328,080

CFpp, (mii euro)

910,750

coef. Disc 1 0,9090 0,8264 0,7513 0,6830 0,6209 0,5644 0,5131 0,4665 0,4240 0,3855

CF, euro) 209,285 236,671 217,462 184,325 185,911 185,168 168,337 153,049 119,601 477,568

(mii CFT, euro)

(mii

2137,378

VNAT=-1537,5+2137,564= 600,064 (mii euro)

2. Indicele de profitabilitate (IP), caracterizeaz raportul dintre valoarea net actualizat total (VNAT) i fondurile de investiii (I) care stau la baza proiectului de investiii i genereaz acest volum de VNAT[4,81]:
IP VNAT *100% , I

(4.19)

Conform calculelor din proiect: IP

600,064 *100% 39,041 % 1537,5

Exprimat sub form de coeficient: IP= 1+600,064/1537,5=3,904 3.Rata intern de rentabilitate (RIR):reprezint rata- limit de actualizare, prntru care se se anuleaz realizarea de VNAT la proiectul de investiii. Altfel spus,RIR este acea rat de actualizare, care face ca toat durata proiectului valoarea actual a veniturilor provenite din vnzarea produselor i s fie agal cu suma costurilor totale de investiii i de exploatare actualizate [4, 82]. Analitic rata intern de rebtabilitate se determin dup formula:
48

RIR amin (amax amin ) *

VNAT () , VNAT () VNAT ()

(4.20)

n calcule pentru a determina RIR, s-a calculat VNAT pentru ratele amin=10% i amax=20% (tab. 7)

RIR 10 (20 10) *

599,877 14,196% 599,877 245, 22


Tabelul 7

Perioada 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

VAN(a=0) a= 10% -1537,50 1,00 230,237 0,9090 286,388 0,8264 289,448 0,7513 292,580 0,6830 295,567 0,6209 328,080 0,5644 328,080 0,5131 328,080 0,4665 328,080 0,4240 1238,830 0,3855 VNAT(a=10%)

VAN (a= 10%) -1537,50 209,285 236,671 217,462 184,325 185,911 185,168 168,337 153,049 119,601 477,568 599,877

a=20% 1,00 0,8333 0,6944 0,5787 0,4822 0,4018 0,3348 0,2325 0,1938 0,1615 0,1345 VNAT(a=20%)

VAN (a=20%) -1537,50 191,856 198,867 167,503 141,082 123,547 109,841 76,278 63,582 52,984 166,731 -245,22

4. Termenul de recuperare a investiiilor (T): arat perioada de timp, din durata de funcionare, n care efortul investiional se recupereaz pe seama profitului obinut. n abordare static se determin ca raport dintre valoarea investiiilor (I) i valoarea medie a cash-flow-ului (
CF ), (4.18):
T I , CF

(4.18)

T= 1537,5/303,462=5,06 (ani) sau 5 ani, 5 zile sau 60,792 luni Dac vom lua n consideraie factorul timp n determinarea termenului de recuperare a investiiilor, atunci vom obine urmtoarele rezultate conform tabelului 8:

49

Tabelul 8 Suma restant la finele anului, (mii euro) 1143,215 906,544 689,082 787,357 504,757 391,589 151,252 -1,797 -155,398 -632,966

Indicatorul Anul 0 Anul1 Anul2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul 7 Anul 8 Anul 9 Anul 10

Investiiile, (mii euro) 1352,5

CF', (mii euro)

Perioada, (ani)

Termenul de recuperare, (ani)

209,285 236,671 217,462 184,325 185,911 185,168 168,337 153,049 119,601 477,568

1 1 1 1 1 1 1 0,988 0 0 7,988 sau 7ani 11 luni i 9 zile

[sursa:completat de autor n urma calculelor efectuate]

4.3 Analiza rezultatelor


Evaluarea proiectului de investiie considerat s-a realizat pe baza urmtoarelor criterii: Valoarea net actualizat total (VNAT); Indicele de profitabilitate (IP); Rata intern de rentabilitate (RIR); Termenul de recuperare a investiiilor (T): Calculele efectuate confirm valorile corespunztoare ale indicatorilor eficienei proiectului ( tab. 9) i corespunderea lor condiiilor necesare. Tabelul 9 Nr. crt. 1 2 3 4 Denumirea indicatorilor Valoarea net actualizat total (VNAT), mii euro Indicele de profitabilitate (IP); Rata intern de rentabilitate (RIR), (%) Termenul de recuperare a investiiei, ani Condiia eficienei VNAT 0 IP>1 RIR>CC Trec<10 ani Valoarea calculat 600,064 3,904 14,0196>10,7 7,988 ani<10 ani

50

Valoarea pozitiv semnificativ a VNAT de 600,067 (mii euro) i cea supraunitar a indicelui de profitabilitate de 3,904 evideniaz faptul c proiectul de investiie analizat se dovedete a fi rentabil. Valoarea estimat a ratei interne de rentabilitate de 14,019 % este superioar limitei minime acceptat de investitori (10 %). Termenul de recuperare actualizat al investiiei evideniaz faptul c recuperarea valorii acesteia pe baza cash-flow-urilor actualizate se realizeaz ntr-un interval de 7 ani i 11 luni 9 zile. Indicele de profitabilitae constituie 3,904 indica ca la 1 leu investit investitorul va capata 2,9 lei, ceea ce este in folosul acestuia. Analiza efectuat demonstreaz c proiectul dat poate s se realizeze eficienT n comparatie cu alte segmente de pia.

51

Concluzii Situaia infrastructurii educaionale, i n special, situaia din Republic, reprezint argumentul care susine necesitatea construciei unei coli private, care s asigure desfurarea procesului educaional la un nivel nalt, din punct de vedere calitativ, i ntr-un mediu favorabil att pentru elevi ct i pentru cadrele didactice. Lucrarea dat s-a bazat pe studiul i argumentarea eficienei investiiilor pentru construcia unei coli private. Interpetarea rezultatelor obinute trebuie s se realizeze innd cont de caracteristicile segmentului de pia n care se dorete a investi, i anume piaa imobilelor cu destinaie special. n baza calculelor efectuate s-au obinut urmtoarele valori: Valoarea net actualizat total (VNAT)- 600,064 (mii euro); Indicele de profitabilitate (IP)- 3,904; Rata intern de rentabilitate (RIR)-14,019%; Termenul de recuperare a investiiilor (T)-7 ani, 11 luni si 9 zile. Indicatorii de eficien determinai respect condiiile necesare, ns nu vor asigura un grad mediu de eficien. n final putem s concluzionm, c segmentul de pia spre care s-a orientat proiectul investiional dat, necesit investiii n special din partea statului, deoarece efectele pe care le induce snt mai mult de ordin social. Astfel din punct de vedere al agenilor economici, domeniul dat prezint pentru investiii un nivel sczut de rentabilitate.

52

BIBLIOGRAFIE 1. Legea nvmntului nr.547 din 21.07.95, Monitorul Oficial al R.Moldova nr.62-63/692 din 09.11.1995; 2. NCM C 01.03.2000 Construcii Civile. Proiectarea construciilor pentru coli de nvmnt general; 3. Planul de Dezvoltare Institutionala (PDI) al Ministerului Educatiei si Tineretului, 20092011 4. NCM L.01.07-2005 Regulament privind fundamentarea proiectelor investiionale n constrcuii; 5. Albu Svetlana, Capsz Valeriu, Albu Ion, Eficiena investiiilor: curs universitar, Chiinu , 2005. 6. Buzu Olga, Matcov Angela, Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic, Chiinu, 2003. 7. Strategia nationala - Educatie pentru toti, 2004-2015 8. Manole Ion, Managementul investiiilor: Lucrri practice, Dacia, 2000. 9. Pestianu C., Construcii, Bucureti, 1979 10. Usturoi Liubov, Albu Svetlana, Development: dezvoltarea imobilului, Chiinu, 2009. 11. Vasilescu Ion, Invstiii, Bucureti, 2000. 12. www.biblioteca.ase.ro 13. www.lara.md 14. www.casa-ta.md 15. http://www.imobilexpert.md 16. www.yp.md 17. www.construct.md 18. www.statistica.md 19. www.localitati.casata.md

53

ANEXE

54