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Julie Merle
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Lpargne au service du Logement sociaL Le financement du Logement sociaL sur fonds dpargne : une heureuse exception franaise
Julie merLe
La fondation pour linnovation politique est un think tank libral, progressiste et europen. prsident : nicolas Bazire Vice-prsident : charles Beigbeder directeur gnral : dominique reyni
La fondapol publie la prsente note dans le cadre de ses travaux sur la croissance conomique.
rsum
Depuis le dbut des annes 2000, la part du logement social dans la construction neuve sest nettement accentue, passant de 11% en 2004 25% en 2011. Aujourdhui, plus dun Franais sur six est log dans le parc locatif social. Cet effort national en faveur du logement social repose, trs majoritairement, sur les prts sur fonds dpargne de la Caisse des dpts. Cette dernire transforme une partie de lpargne populaire en prts de longue dure taux privilgis aux organismes de logement social. Un volume trs consquent de financements publics est ainsi dgag sans avoir recours au budget de ltat. Ce dispositif est sans quivalent dans les circuits financiers classiques franais et trangers. Les conditions particulirement intressantes des prts qui leurs sont octroys permettent aux organismes de logement social de ramener les loyers un niveau infrieur ceux du march, partant dhberger les personnes les plus modestes. Alors que les besoins de construction de logements sociaux vont rester levs, lasschement des ressources budgtaires de ltat et des collectivits locales suscitent des interrogations sur lavenir des financements publics. Dans ce contexte, le dispositif du fonds dpargne apparat plus que jamais indispensable.
Lpargne au service du Logement sociaL Le financement du Logement sociaL sur fonds dpargne : une heureuse exception franaise
Julie merLe*
conomiste dans un tablissement financier
Le logement est une des premires proccupations des Franais : selon une enqute TNS-Sofres datant de juin 2011, 82 % dentre eux dclarent quil est difficile dy accder. Depuis des annes, et encore aujourdhui, la situation se caractrise par une insuffisance du nombre de logements. Selon les diffrentes analyses, il manquerait entre 800 000 et 1 000 000 logements sur le territoire. En dpit de lacclration du rythme de construction de logements sociaux, loffre reste insuffisante. La crise conomique contribue fragiliser les mnages dans leur parcours rsidentiel, avec de plus en plus de personnes touches par le chmage. Les volutions de la socit (familles monoparentales, clibat, veuvage) contribuent galement laugmentation des besoins. Au total, lenqute TNS-Sofres a fait ressortir que prs dun Franais sur deux pense avoir un jour besoin dun logement social. Crise et logement sont des mots qui restent indissociables. Cette crise a des manifestations multiples qui varient dune catgorie de mnage
* Lauteur de cette note a dsir conserver lanonymat et publie cette note sous pseudonyme.
une autre et qui ne sont pas ressenties de manire gale sur les diffrents territoires. La premire dentre elles est celle, rcente, de lenvole des prix de limmobilier : en dix ans, ils ont plus que doubl sur lensemble de la France mtropolitaine. Cette forte augmentation est totalement dcorrle de la progression des revenus dans la mme priode. Le second phnomne, qui caractrise la crise du logement et dcoule souvent du premier, est la hausse du taux deffort des mnages, cest--dire de la part des dpenses quils consacrent au logement rapporte leurs revenus. Ainsi, corrig des aides la personne, entre 2004 et 2007, le taux deffort mdian des locataires est pass de 26 % prs de 30 % dans le parc priv, celui des locataires du parc social de 22 % 24 %. Les taux deffort varient dune catgorie de mnage lautre et diffrent selon les statuts doccupation : une tude rcente de lInsee 1 relve que pour les mnages modestes du parc priv, le taux deffort net des aides est de 32 %, alors quil est de 23 % pour la catgorie la plus aise. Pour les locataires du parc social, le taux deffort net des aides est de 23 %. Enfin, pour prs dun mnage sur dix, le taux deffort net est suprieur 44 %. Bien souvent, laugmentation du taux deffort sexplique par la hausse des loyers, plus forte au moment des relocations dans le secteur priv, et par la hausse des charges, notamment lies lnergie. Ces tensions sur les efforts consentis par les mnages locataires les plus modestes dcoulent largement de la hausse des prix de limmobilier. Les statistiques les plus rcentes 2 ne tiennent en effet pas encore compte des effets de la crise conomique et sociale qui touche durement la France depuis 2008, de laugmentation du nombre de chmeurs et la faiblesse de lvolution des revenus dans cette priode. Ce constat a de fortes consquences : il exclut une part de plus en plus significative des mnages de laccs au logement, notamment ceux qui ne sont pas ligibles au logement social, et il conduit des modifications de parcours rsidentiels : les mnages se logent de plus en plus loin de leur lieu de travail et diminuent la surface de leur logement. Autant de facteurs qui rduisent la qualit de vie et le bien-tre des citoyens, notions dont limportance a t rappele rcemment par le rapport de la commission Stiglitz 3.
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1. claudine pirus, dossier Le taux deffort des mnages en matire de logement : lev pour les mnages modestes et les locataires du secteur priv , in Les Revenus et le patrimoine des mnages, insee rfrences, dition 2011. 2. La prochaine enqute logement de linsee dbutera en 2013. 3. rapport sur la mesure de la performance conomique et du progrs social , commission prside par J. stiglitz, 14 septembre 2009.
Au total, la situation de mal logement, dcrypte chaque anne par la Fondation Abb Pierre, saggrave et senracine, selon le diagnostic formul dans le rapport de 2012. Ainsi 3,6 millions de personnes en France seraient mal loges, mais en ajoutant les personnes qui se trouvent en situation de fragilit de logement court et moyen terme, ce sont en ralit 10 millions de personnes qui seraient concernes par la crise du logement en France. Cest dans ce contexte de crise du logement que sanalyse lvolution rcente du logement social en France, dont la mission est de proposer des loyers moins levs des mnages modestes. Cette mission centrale est assure grce lintervention de multiples acteurs. Parmi eux, le fonds dpargne gr par la Caisse des dpts fournit prs des trois quarts du financement dune opration via un modle unique en son genre de transformation de lpargne populaire en prts trs long terme.
Lpargne au service du logement social
Lactivit du Logement sociaL depuis Le dBut des annes 2000 : Les amBitions des pouvoirs puBLics
La dynamique de construction des logements sociaux en France dcoule directement des choix de ltat, qui dlivre chaque anne les agrments permettant de construire les logements sociaux. Depuis le dbut des annes 2000, les priorits des politiques publiques se sont traduites par une acclration de la construction de logements sociaux sur lensemble du territoire. Ainsi, en dcembre 2000, la loi relative la solidarit pour le renouvellement urbain (dite loi SRU) contient un objectif de mixit sociale et fixe une obligation de 20 % de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants. En 2003, le logement social est un enjeu majeur du Programme national de rnovation urbaine (PNRU). En 2004, et pour rpondre au constat de crise du logement dj patent lpoque, le plan de cohsion sociale initi par M. Jean-Louis Borloo prvoit lintensification de la construction de logements sociaux. En 2007, le logement social devient un outil permettant de rpondre la loi instituant le droit au logement opposable (Dalo). Enfin, aprs le dmarrage de la crise financire, lacclration des objectifs de construction de logements sociaux fait partie du plan de relance de lconomie, qui prvoit de porter la production 100 000 logements sociaux en 2009 et en 2010.
Ces ambitions des politiques publiques ont contribu une nette expansion de la construction : alors quau dbut des annes 2000 environ 50 000 logements sociaux taient construits chaque anne, plus de 104 000 lont t en 2011. La part du logement social dans la construction totale est ainsi passe de 11 % en 2004 25 % en 2011.
500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
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2004
2005
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2008 accession
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Logement social
rsidences secondaires
Cette expansion de lactivit sest ralise dans un contexte de profonde mutation du secteur : au-del de lobjectif de loger des personnes aux revenus modestes, la politique du logement social a t associe dautres ambitions : amnagement du territoire, mixit et cohsion sociale, conomies dnergie et dveloppement durable. Au total, le parc HLM, constitu de 4,5 millions de logements, reprsente 16 % des rsidences principales et loge 10 millions de personnes, soit environ un citoyen sur six.
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catgorie de mnage une personne seule une famille monoparentale avec un enfant une famille avec deux enfants
source : USH.
paris et communes le-de-France (hors autres rgions limitrophes paris et communes limitrophes) 2 050 4 010 4 790 2 050 3 680 4 410 1 780 2 860 3 450
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source : www.developpement-durable.gouv.fr/Plafonds-de-loyers-et-de-prix-en.html.
Ltat
Ltat, avec des subventions qui reprsentent 5 % du financement de lopration pour un logement de type PLUS : le budget de ltat consacr ces aides la pierre est denviron 500 millions deuros. Ce montant est faible au regard des 5,2 milliards deuros consacrs chaque anne aux aides la personne, qui contribuent galement quilibrer les oprations en solvabilisant les locataires du parc social. En effet, parmi les locataires du parc social, 59 % bnficient daides au logement contre 48 % des locataires du secteur priv et 23 % des propritaires accdants. Le plan de financement dcrit ici sintresse seulement aux sources de financement directes contribuant la construction du logement social. Dautres ressources de ltat sont mises contribution pour permettre lquilibre dune opration de construction, notamment loctroi dune TVA taux rduit (qui est passe en janvier 2012 de 5,5 % 7 %), lexonration dimpt sur les socits et de taxe foncire sur les proprits bties (TFPB) pendant une dure pouvant atteindre 30 ans.
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De lpargne populaire aux prts trs long terme Lpargne centralise la Caisse des dpts
La protection de lpargne populaire est une mission historique de la Caisse des dpts : cre en 1816, la Caisse des dpts et consignations a eu pour mission premire de restaurer la confiance des citoyens aprs la ruine de la France provoque par les guerres napoloniennes. Afin de protger linstitution des vellits dun tat impcunieux, elle fut mise sous la protection du Parlement. Cest deux ans plus tard, en 1818, que le premier livret dpargne populaire, lanctre du livret A, fut cr, et sa gestion confie la Caisse des dpts partir de 1837. En deux sicles, ce type dpargne sest largement dvelopp en France : de 352 livrets ouverts en 1818, le livret A est aujourdhui le placement le plus distribu, avec prs de 60 millions de livrets, selon le dernier rapport de lObservatoire de lpargne rglemente. Lpargne populaire livret A (LA, ou livret bleu), livret de dveloppement durable (LDD) et livret dpargne populaire (LEP) est une pargne dfiscalise, garantie par ltat et liquide. Jusquen 2008, ces livrets taient distribus par trois banques seulement (La Banque postale, Caisse dpargne et Crdit mutuel). Le livret A tait alors intgralement centralis au fonds dpargne de la Caisse des dpts, le LDD 9 % et le LEP 85 %. La section du fonds dpargne, dont le bilan est entirement spar du reste des activits du groupe Caisse des dpts, a comme premire mission de protger lpargne ainsi centralise et de financer les missions dintrt gnral dfinies par ltat. Depuis 2008, les rgles rgissant la distribution de ces produits dpargne populaire ont t profondment modifies avec la loi de modernisation de lconomie (LME). Dans un objectif de conformit aux rgles europennes de concurrence, la LME a permis de gnraliser la distribution des livrets dfiscaliss lensemble des rseaux bancaires. Sagissant du logement social et de la politique de la ville, la LME du 4 aot 2008 a apport une garantie essentielle, en prvoyant que le fonds dpargne dispose tout moment dune centralisation du LA et du LDD suprieure ou gale 125 % des encours de prts octroys au logement social et la politique de la ville. Les pouvoirs publics staient fixs comme horizon fin 2011 pour dterminer les rgles et modalits lgislatives de centralisation la section du fonds dpargne du LA et du LDD. Ces rgles ont t prcises par le dcret du 16 mars 2011, dont la publication a t prcde dpres
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discussions entre les banques et ltat. Ces dbats ont soulev la question fondamentale du financement de lconomie et des priorits dintrt gnral. Les banques souhaitaient conserver une part significative des montants collects, essentiels pour elles en termes de liquidit, au service du financement des PME. Ltat sinterrogeait, de son ct, sur le niveau de centralisation ncessaire pour garantir la poursuite du financement du logement social. Le dcret du 16 mars 2011 a finalement tranch avec un taux de centralisation du livret A et du LDD de 65 %. En outre, une disposition cl scurise le fonctionnement du fonds dpargne : si lencours de dpts centraliss au fonds dpargne passe sous les 125 % de lencours des prts au logement social et la politique de la ville, le taux de centralisation sera automatiquement augment pour permettre au fonds dpargne dassurer la poursuite de sa mission. Les banques, en contrepartie de la collecte quelles assurent, bnficient dune commission verse par la Caisse des dpts. Les emplois des 35 % de dpts issus de la collecte de lpargne rglemente quelles conservent leur bilan doivent tre entirement ddis au financement des PME. Cest lObservatoire de lpargne rglemente qui sassure de la bonne utilisation des fonds issus de lpargne populaire, dont les caractristiques sont rsumes dans le tableau ci-dessous.
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1818 1984
15 300 6 000
toute personne physique * personnes majeures dans la limite de 2 Ldd/mnage personnes dont limpt est < 769 euros 2 Lep/mnage
1982
7 700
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52,4
85 %/70 %
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protection de lpargne populaire au service du financement du logement social. La gestion de ce portefeuille est scurise et conforme, comme lensemble des placements de la Caisse des dpts, aux principes de linvestissement responsable.
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Depuis 2008 et le dbut de la crise, le succs de lpargne populaire a t au rendez-vous. En 2011, la collecte de livret A et de LDD a progress de 17,5 milliards deuros. Ce flux record de collecte sexplique par le besoin de scurit et de liquidit des pargnants dans un contexte de crise financire. Il provient galement de son taux de rmunration qui reste attractif (2,25 % au 1er fvrier 2011), au moment o les rendements de court terme sur les marchs financiers sont historiquement faibles. En pleine crise, le fonds dpargne a non seulement continu dassurer sa mission mais a mme pu lamplifier par le dynamisme de sa collecte, jouant un rle contracyclique essentiel, notamment pour le financement du logement social.
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25 20 15 10 5 0 -5 -10
2004 2005 2006 Ldd 2007 2008 Livret a 2009
2010
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Ensuite, la gamme des prts sur fonds dpargne est adapte lquilibre des oprations quelle finance, en fonction de leur objet. Cest le type de financement qui dtermine lligibilit des personnes loges. Plus le prt finance une opration caractre trs social cest--dire une opration o les plafonds de loyer seront particulirement bas , plus son taux sera faible.
tableau 4 : Les caractristiques des principaux prts destination des organismes de logement social
nom des prts pLus : prt locatif usage social (44 % du logement locatif social financ en 2011) pLai : prt locatif aid dinsertion (20 % du logement locatif social financ en 2011) pLs : prt locatif social (35 % du logement locatif social financ en 2011) coprt objet financ principal prt du logement social taux tLa + 0,6 dure 40 50 ans
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Logements accessibles aux mnages ayant des ressources infrieures (55 60 % des plafonds du pLus) Logements destins des mnages aux revenus suprieurs ceux des plafonds du pLus (130 % des revenus du pLus) rnovation thermique des btiments
tLa 0,20
40 50 ans
tLa + 110
40 50 ans
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15 25 ans
Les taux des prts sont en majorit indexs sur le cot de la ressource, le taux du livret A (TLA). En plus de protger le pouvoir dachat de lpargnant, le TLA respecte le modle conomique des organismes. En effet, leurs principales charges sont issues de la dette et leurs recettes proviennent en grande partie des loyers, corrls en partie lvolution de linflation. Au total, charges et recettes voluent dans la mme direction : le risque daugmentation du premier peut tre compens par la progression de lautre. Lindex livret A permet donc aux organismes une gestion adapte de leurs charges financires.
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graphique 5 : volution des prix la consommation, des loyers, des prix des logements anciens et des revenus (indice 100 en 2000)
250 200 180 160 140 120 100 80
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
source : Insee.
Sur le long terme, le taux du livret A est comptitif : il devrait tre infrieur 3 %, compte tenu des volutions passes de linflation franaise et des projections de taux court. Il reste particulirement attractif par rapport un taux fixe, le taux de lOAT 10 ans ayant t en moyenne de 4,2 % depuis 1999. Les prts lhabitat et la ville se font en majorit en dessous du cot de la ressource : alors que ce dernier est gal la rmunration de lpargnant laquelle il faut ajouter la commission paye aux banques, les prts pour le logement social, pour compenser la faiblesse des loyers et ainsi quilibrer les oprations, sont consentis pour une grande partie dentre eux, en dessous. Au total, lattractivit de lindex livret A, son adquation au modle conomique dun organisme et la capacit tarifer les prts sous le cot de la ressource permettent aux organismes de logements sociaux dhberger les personnes les plus modestes. Une autre spcificit de loffre de prts du fonds dpargne qui la distingue du systme bancaire traditionnel est la non-discrimination de taux entre les oprateurs, les territoires et les maturits. Cette pratique
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tablit un systme mutualiste en oprateurs : certains oprateurs de bonne qualit , en renonant lconomie laquelle ils auraient pu prtendre, subventionnent implicitement les oprateurs de qualit moindre , cette dernire tenant souvent aux particularits du territoire sur lequel ils sont installs. Mais la non-discrimination ne signifie pas en aucun cas que lon prtera aux organismes ne prsentant pas de garantie suffisante de remboursement, la mission premire du fonds dpargne restant de protger lpargne populaire. Ainsi la Caisse des dpts na aucunement lobligation de prter, elle peut refuser de financer une opration lui apparaissant dsquilibre. De surcrot, aucun prt au logement social et la ville ne peut tre accord sans garantie. La plupart du temps, les garants des oprations finances par la Caisse des dpts sont les collectivits locales et, dans une moindre mesure, la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). En outre, loctroi dun prt sur fonds dpargne passe par une analyse du risque, indpendante, mene en interne. Cette analyse sassure au pralable de lligibilit de lopration et de sa rgularit juridique, et met un avis sur la qualit de crdit de lorganisme et de la garantie. Les caractristiques des prts au logement social et la ville ne peuvent eux seuls dcrire les fonctions exerces par la Caisse des dpts. Ainsi, en tant que banquier sectoriel au plus proche des territoires, la Caisse des dpts participe au dploiement de la politique du logement social de chacune des rgions. Pour chaque organisme, elle propose une gestion active de la dette. Son approche dpasse le simple financement de lopration : loffre commerciale apprhende une vision globalise. La Caisse des dpts sattache jouer un rle de conseil auprs de chaque organisme : le ramnagement dune partie de la dette peut donner des marges de manuvre pour financer limplantation de logements supplmentaires. Son rseau de directions rgionales donne la Caisse des dpts une bonne connaissance des territoires. Sa proximit et sa crdibilit lui permettent de mobiliser tous les acteurs locaux, lui confrant un rle dterminant de conseil dans le dploiement de la politique damnagement du territoire, au plus prs des collectivits locales. Ladossement un index adapt, la technologie des prts, le rle de conseil et la capacit de la Caisse des dpts ramnager la dette participent sans conteste de la bonne sant financire du secteur. La qualit de crdit des organismes de logement social est reste stable en priode de crise et aucun vnement de crdit majeur nest dplorer.
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Par ailleurs, grce une offre de prts saine et attractive, se refusant proposer des produits structurs, les bailleurs ont t en moyenne peu exposs aux emprunts toxiques, contrairement aux collectivits locales. Selon la Commission denqute sur les emprunts toxiques, ces derniers reprsentent moins de 3 % de lencours de dette des organismes de logements sociaux, contre 14,5 % 5 pour les collectivits locales. Le rle de conseil et daccompagnement de la Caisse des dpts a t particulirement dterminant en la matire, lactivit de ramnagement de dette de la Caisse des dpts a t extrmement dynamique sur la priode 2006-2008. Par ailleurs, assumant son rle de partenaire des pouvoirs publics, elle a alert des risques lis ces pratiques ds 2008, dans le sillage du rapport annuel de la Mission interministrielle dinspection du logement social (Miilos) de 2007.
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conjointement par La Banque postale et la Caisse des dpts), le gouvernement a annonc la mise disposition dune nouvelle enveloppe de prts sur fonds dpargne, dun montant de 5 milliards deuros pour les budgets de 2012. Cest aussi l une des valeurs ajoutes du fonds dpargne : offrir aux pouvoirs publics une rserve de liquidit rapidement mobilisable. Au total, lactivit de financement sur fonds dpargne a connu une expansion marque dans la priode rcente, fruit des ambitions des pouvoirs publics et des circonstances exceptionnelles induites par la crise dclenche depuis plusieurs annes. En 2011, les signatures de prts sur fonds dpargne ont atteint le montant record de 22 milliards deuros, cinq fois suprieurs aux montants distribus dix ans plus tt. La mise en place de ces financements a t rendue possible grce la liquidit du fonds dpargne et la confiance des mnages envers les produits dpargne rglemente, au premier rang desquels figure le livret A.
Les prts sur fonds dpargne ont des impacts macroconomiques significatifs
Au moment o les risques dun asschement du crdit se concrtisent dans un contexte de durcissement des normes prudentielles et de raret de la liquidit, le fonds dpargne a t en mesure de fournir loffre de prts ncessaire au dveloppement du logement social, et mme bien au-del. Son rle est contracyclique et les prts sur fonds dpargne reprsentent dsormais une part significative des nouveaux prts lconomie octroys chaque anne. En 2011, les 22 milliards deuros de prts sur fonds dpargne ont reprsent prs de 10 % des nouveaux prts octroys pour le financement des entreprises franaises. La crise conomique et financire actuelle a finalement reprsent un vritable scnario de stress pour jauger de la capacit dun dispositif tel que le fonds dpargne poursuivre ses missions. Lexprience a montr que non seulement le modle stait rvl robuste et capable daccompagner les politiques publiques, mais quen outre il pouvait aller au-del, en jouant un rle de stabilisateur au pire de la crise. Le succs du financement du logement social apparat dautant plus net si lon regarde en dehors de nos frontires. En Europe, le financement du logement social la franaise fait des envieux. En effet, certains pays sont confronts de vritables crises de financement du logement social : cest le cas lorsque leur financement dpend du modle bancaire traditionnel. Cette crise est encore plus exacerbe lorsque le financement du logement social dpend principalement des subventions publiques : le contexte de disette budgtaire en Europe reprsente alors une vritable menace. Le cas le plus criant en la matire est celui de lAngleterre : le budget allou aux nouveaux logements a t rduit de plus de 60 %. Dautres pays sont en difficult, tels lcosse, le Portugal et lAutriche, qui chercherait mme exprimenter le modle du livret A au niveau local.
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perspectives : des Besoins nomBreuX et des interrogations sur Les moYens Des besoins mieux identifier
En dpit du contexte dincertitude entourant les priodes lectorales, un consensus existe sur les besoins en matire de construction du logement social. Dans les prochaines annes, les agrments distribus par ltat devraient rester levs, quelle que soit la majorit lue (120 000 agrments par an selon le ministre dlgu au Logement, 150 000 selon le programme de lopposition). Ces besoins sont particulirement levs en zones tendues, au premier rang desquelles figure lle-de-France. Le premier effort fournir par les pouvoirs publics sera sans doute lapprofondissement du diagnostic sur les besoins selon les zones. En effet, dans un rapport rcent consacr aux priorits gographiques du logement social, la Cour des comptes relevait, juste titre, que la volont de concentrer les efforts de financement dans les zones les plus tendues sappuyait sur des instruments inadapts. En France, la politique du logement repose essentiellement sur deux dcoupages : un premier destin dterminer les plafonds de loyers destins linvestissement locatif priv, un second utilis pour les plafonds de loyer du logement social. Ils distinguent globalement la rgion parisienne et la situation de quelques zones dynamiques, comme les rgions Provence-AlpesCte dAzur et Rhne-Alpes, du reste du territoire franais. Comme le relve la Cour, ni lun ni lautre de ces deux zonages ne permettent de mesurer finement les besoins en logements sociaux sur les territoires et leur coexistence mal articule induit, de surcrot, des effets ngatifs pour la construction de ces logements . Si un consensus existe sur les besoins globaux, les besoins territoriaux souffrent encore normment de labsence dun diagnostic clair. Mais une fois ces prcisions apportes, les besoins des logements sociaux ne sont pas rservs aux zones tendues et ne se limitent pas simplement comparer le nombre de logements du parc au nombre de prtendants au logement social. Les besoins sont galement lis aux ncessits dadaptation du parc inhrentes aux politiques damnagement du territoire. Ils doivent rpondre aux objectifs de mixit sociale, conformment la loi SRU. Surtout, le parc locatif social devra sadapter aux volutions de la socit. Dans tous les territoires, ladaptation du parc au vieillissement de la population devra tre ralise. Lhbergement
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des populations spcifiques, notamment des jeunes, est galement une problmatique dampleur pour le logement social. Le parc doit aussi continuer les efforts dj entams en matire defficacit nergtique. Enfin, le diagnostic sur les besoins de logement sociaux doit saccompagner dune vision globale et prospective du territoire : si certaines zones sont tendues, comment rendre attractives dautres qui le sont moins ? Les perspectives damnagement du territoire, de construction dinfrastructures de transport adaptes peuvent conduire augmenter les besoins futurs de logements sociaux dans des zones qui pourraient aujourdhui tre considres comme non tendues. Cette vision densemble est indispensable dans le contexte actuel des rflexions autour de la ville durable. En somme, dans les annes qui viennent, lvolution conomique, sociale et socitale, et lamnagement du territoire du pays sont autant de facteurs qui alimenteront les besoins en matire de logement social.
Les doutes sur les moyens : le logement social sinterroge sur son modle conomique
Si le diagnostic sur la persistance des besoins et des attentes de la population en matire de logement social est relativement consensuel, la question des moyens lest beaucoup moins. De nombreuses incertitudes conduisent le mouvement HLM sinterroger sur lavenir de son modle conomique 8. Le premier doute concerne la capacit des pouvoirs publics maintenir le niveau des subventions dans les proportions actuelles. Au niveau de ltat, les ressources budgtaires sont de plus en plus contraintes. Aussi les organismes HLM redoutent que ltat limite les aides la pierre, ce qui les priverait dune ressource permettant de boucler le financement de leurs oprations. Par ailleurs, la capacit des collectivits locales poursuivre leurs efforts de financement du logement social est entache de nombreuses incertitudes. Alors que lquilibre des oprations, notamment en zones tendues , dpend de plus en plus de leur contribution, lvolution de leurs ressources est fragilise par les rformes fiscales rcentes, dans un contexte o leur accs au financement bancaire se voit fragilis. Cette fragilit est une proccupation majeure pour le financement du logement social. Pour la Caisse des dpts, elle
8. dominique dujols et dominique hoorens, la recherche du modle conomique du logement social , Mtropolitiques, 28 septembre 2011 (http://www.metropolitiques.eu/a-la-recherche-du-modele.html).
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lest dautant plus que les collectivits locales sont garantes des prts des bailleurs sociaux. Dans ce contexte, comment assumer la poursuite du financement du logement social ? Une des pistes consisterait tendre la part de prts de la Caisse des dpts. Cependant, elle conduirait, toutes choses gales par ailleurs, un alourdissement de la charge de la dette, nuisible lquilibre des oprations de construction, reposant en grande partie sur des loyers aux plafonds fixs par la loi et limits par la mission dintrt gnral dhberger les personnes modestes. Une autre piste est celle de laccroissement de la mobilisation des organismes dans le plan de financement dune opration. Cette volution est dj constate depuis 2006 : les fonds propres reprsentaient alors 7 % dune opration PLUS, contre 11 % en 2010. Mais cette volution a des contreparties : elle implique pour les bailleurs sociaux la recherche dune rentabilit suprieure. Cela reprsente un vritable bouleversement pour des organismes dpourvus a priori de but lucratif et implique de pratiquer la vente du patrimoine. Les organismes se heurtent dans ces cas-l plusieurs difficults. La premire dentre elles est davoir une demande suffisante daccs la proprit ; or, selon le Centre de recherche pour ltude et lobservation des conditions de vie (Crdoc), deux tiers des mnages hbergs dans le logement social auraient des revenus infrieurs 60 % des plafonds et ne seraient donc pas en capacit dacheter. Par ailleurs, la vente du patrimoine impliquerait de renoncer aux loyers de la clientle la plus solvable du parc, conduisant finalement une augmentation des risques financiers des bailleurs. En somme, contrairement aux subventions, les fonds propres ne sont pas des fonds gratuits. Dans ce contexte dinquitudes croissantes, sans doute devrait-on privilgier une politique freinant la hausse du cot du foncier. En effet, linflation foncire capte lessentiel des ressources budgtaires alloues au logement social. En montants absolus, les aides la pierre de ltat se concentrent bien sur les zones tendues, mais cela sexplique par le cot de lopration : en le-de-France, le prix de revient moyen dun logement est 35 % plus lev que dans le reste de la France. En moyenne, la subvention de ltat pour un logement PLUS (y compris surcharge foncire) stablit plus de 9 000 euros en le-de-France contre une moyenne d peine 4 000 euros pour la France entire. En 2010, 26 % des logements PLUS subventionns par ltat taient situs en le-deFrance : ils captaient plus de 61 % de la dotation budgtaire de ltat pour ce type de logements sur la France entire.
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La question du modle conomique du logement social ne peut sextraire dun dbat sur les moyens de matriser les prix du foncier. Ce dbat nest pas rserv au seul champ du logement social, mais englobe la totalit de la politique du logement en France.
concLusion
Le logement social en France est au cur des rponses des politiques visant rompre avec le constat dimpuissance rgler la crise du logement en France. Au cours de la dernire dcennie, le parc social sest nettement dvelopp sous limpulsion des pouvoirs publics. Au cur du modle de financement du logement social, le fonds dpargne de la Caisse des dpts na pas failli dans sa mission daccompagnement du secteur, alors mme que le secteur financier traditionnel subissait des turbulences sans prcdent. laune de la crise et au regard des autres modles de financement du logement social en Europe, le financement de lconomie par le fonds dpargne est une success story la franaise, qui reprsente, selon les termes dAugustin de Romanet, directeur gnral de la Caisse des dpts de 2007 2012, la plus grande exprience dconomie sociale et solidaire du monde, puisque la Caisse des dpts met 220 milliards deuros de liquidits la disposition de la collectivit pour les usages quelle dcide . Au moment o les besoins de logements sociaux persistent et o des doutes sur les moyens de les financer font cho au contexte conomique et social difficile que traverse lconomie franaise, la poursuite de laccompagnement du financement par le fonds dpargne de la Caisse des dpts est plus que jamais indispensable.
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Qui en 2012 ?
La Fondation pour linnovation politique a cr un simulateur de vote intitul QUI EN 2012 ? . Avec cette application, les internautes peuvent imaginer les rsultats du premier tour tels quils sont donns par les diffrents sondages et les inscrire dans le simulateur de vote. Il sagit ensuite pour eux dimaginer les reports de voix entre le premier et le second tour afin den observer le rsultat. Au soir du 1er tour, le simulateur de vote permettra dtre au plus prs du rsultat final donnant le nom du prochain prsident de la rpublique. Cette application permet de comprendre les logiques politiques qui domineront la campagne du second tour. Lapplication est disponible sur le site www.fondapol.org.
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Valeurs partages
Dominique Reyni (dir.), PUF, mars 2012, 362 pages
La responsabilit
Alain-Grard Slama, novembre 2011, 32 pages
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La jeunesse du monde
Dominique Reyni (dir.), ditions Lignes de Repres, septembre 2011, 132 pages
La libert religieuse
Henri Madelin, septembre 2011, 36 pages
cologie et libralisme
Corine Pelluchon, aot 2011, 40 pages
La fraternit
Paul Thibaud, juin 2011, 36 pages
Lengagement
Dominique Schnapper, juin 2011, 32 pages
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Administration 2.0
Thierry Weibel, janvier 2011, 48 pages
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La protestation contre la rforme du statut des enseignants-chercheurs : dfense du statut, illustration du statu quo.
Suivi dune discussion entre lauteur et Bruno Bensasson David Bonneau, mai 2009, 20 pages
Aprs le 29 janvier : la fonction publique contre la socit civile ? Une question de justice sociale et un problme dmocratique
Dominique Reyni, mars 2009, 22 pages
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