DILSA MARIA RIBEIRO FRANCISCO FIALHO SILVIA ROCHA

DO CONDOMNIO EDILCIO

Faculdade Cidade Luz-FACILUZ Ilha Solteira 2011

DILSA MARIA RIBEIRO FRANCISCO FIALHO SILVIA ROCHA

DO CONDOMNIO EDILCIO

Pesquisa apresentado Faculdade de Ilha Solteira FACILUZ como parte das exigncias parciais da Disciplina: DIREITO CIVIL ministrada pela Prof Geisa Cavalcante Carbone Sato.

Faculdade Cidade Luz-FACILUZ Ilha Solteira 2011

SUMRIO

INTRODUO CONDOMINIO EM EDIFICOS NATUREZA JURDICA INSTITUIO E CONSTITUIO DO CONDOMNIO ESTRUTURA INTERNA DO CONDOMNIO DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO EM EDIFICAES REFERNCIA BIBLIOGRFICA

1-INTRODUO Nasceu depois da 1 Guerra Mundial, 1914 - 1918, devido a crise de moradia, onde ocorreu um desajuste entre a oferta e a procura juntamente com crescimento das cidades. Apareceu o condomnio em edifcios de apartamentos, que teve uma grande aceitao. Numerosas cidades, bem como Orlees, Rennes, Paris, Nantes, Auxerre etc, cruzaram, pelo direito consuetudinrio ou costumeiro, vieram a versar a diviso de edifcios em planos horizontais a fim de resolver seus problemas, assim como: I - melhor aproveitamento do solo, espao, tornando-o mais barato; II - tornar mais econmico a edificao, condenando assim o aumento do custo de vida beneficiando da aquisio de grandes quantidades de materiais; III - facilitar o alcance da casa prpria, que todos interessava provocar, como importante elemento de coeso familiar; e IV - prender seus donos nas circunvizinhanas dos locais de trabalho. A ideia de organizar condomnio nos prdios de mais de um andar, distribuindo-os por vrios proprietrios, fez com que o desenvolvimento urbano, a valorizao dos terrenos e a necessidade de aproveitamento de espao crescesse. A identidade entre a divulgao da lei nova e o incio da fase de enorme propagao dos condomnios em edificaes fez com que se sugerisse a ao de saber se essa classe de condomnio era admissvel, antes da Lei de 1928, neste caso, tratavase de investigar se podia algum ser possuidor de outrem, ou se, pelo avesso, desconhecendo-se no Brasil o direito de superfcie, era impossvel conceber-se uma propriedade imvel qualificado da do solo em que se colocava a construo, pois, segundo a regra geral, o acessrio deve adotar o principal. Os condomnios edilcios s se tornaram aceitvel, quando, pelo Decreto-lei n 5.481, o legislador produziu que as edificaes poderiam ser vendidas em parte, constituindo cada apartamento uma propriedade autnoma, suscetvel de ser como tal alienada e gravada; e que os negcios jurdicos assim alcanados dominariam ser transcritos ou inscritos no Registro de Imveis. A lei n 5.481/28 veio consentir a "alienao parcial dos edifcios de mais de cinco andares", edificadas de cimento-armado ou outro assunto parecido incombustvel, contanto que cada apartamento, que passaria a compor uma unidade autnoma, reprimisse pelo menos trs peas. Cada unidade deveria ser distinguida por uma qualificao numrica e averbada no Registro de Imveis. No perodo da averbao, teria ela nascido, com a vida prpria, para o direito. O terreno e as partes de uso comum suportam a compor coisa inalienvel e indivisvel, de domnio comum de todos os proprietrios do prdio.

CONDOMNIO EM EDIFCIOS Conceito O condomnio em edifcio ou em edificaes, tambm chamado de plano horizontal ou condomnio especial, caracteriza-se pela apresentao de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condmino titular, com exclusividade, da unidade autnoma, seja apartamento, escritrio, sala, loja, sobreloja, garagem, e titular de partes ideais das reas comuns, assim como terreno, estrutura do prdio, telhado, rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, calefao e refrigerao central, corredor de acesso s unidades autnomas e ao logradouro publico e etc. Nesse sentido, dispe o art. 1331 do CC: "pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedades comuns dos condminos". Caio Mrio prev uma idia de propriedade, e ainda, uma idia de condomnio. O doutrinador diz: "Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autnoma, subordinada embora a srias restries (o que no estranho ao conceito do domnio tradicional). Condomnio sobre o solo, sobre os elevadores do edifcio, sobre a caixa-d"gua, sobre o saguo da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prdio como unidade arquitetnica. A nosso ver h uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...". Portanto, o condomnio edilcio funde o domnio singular com o domnio comum, formando "um direito diferente, que amalgama as noes de propriedade e de co-propriedade." No entendimento de Pazutti Mezzari, sobre o instituto da propriedade horizontal amealhase que: "... forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autnomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietrios daqueles. Trata-se de direito novo, hbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada". A diviso de um edifcio em apartamentos, salas, conjuntos ou andares admitido juridicamente sob forma em que se combinam regras da propriedade individual e do condomnio. Cada unidade pertence exclusivamente a um proprietrio que tem o exerccio do seu direito limitado pelas obrigaes especiais que decorrem de possu-lo num edifcio com outras unidades autnomas. Caracteriza-se pela justaposio de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado do condomnio de partes do edifcio, foradamente comuns. O condomnio edilcio, a nova denominao do instituto da propriedade horizontal, atualmente rege-se pelas disposies estampadas nos artigos 1.331 a 1.358, da Lei n 10.406/2002, subdivididos em trs sees: - Seo I, abrangendo os artigos 1.331 a 1.346, engloba as disposies gerais atinentes ao instituto; - Seo II, de que tratam os artigos 1.347 a 1.356, ocupa-se da administrao do condomnio; - Seo III, por sua vez, perfazendo-se atravs dos artigos 1.357 e 1.358, ocupa-se das formas de extino do condomnio.

NATUREZA JURDICA Vrias teorias explica a natureza jurdica das relaes que estabelecem entre os proprietrios dos vrios apartamentos. H teoria mais acertada a que vem no condomnio em edifcios de apartamentos uma mistura de propriedade individual e de condomnio. A primeira teoria a denominada acfala, que nega a existncia de verdadeira propriedade nessa forma de condomnio. A segunda teoria inclui tais relaes jurdicas quando se fala de servides. Para outros, ainda ocorre a existncia de pessoa coletiva ou jurdica, proveniente da reunio dos vrios proprietrios, teoria essa que veio a ser transio para outra, a da sociedade ou associao de fato. Entretanto, doutrina mais em voga prefere vislumbrar uma comunidade de direito, de que so titulares vrias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto. Os edifcios de andares ou apartamentos pertencentem a proprietrios diversos umas propriedades comuns e uma propriedade exclusiva ou privativa. Cada proprietrio de frao autnoma pode usar livremente das partes comuns, consoante sua destinao, de modo a que no prejudique a comunho. A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autnomos, delimitados pelas paredes divisrias. Cada proprietrio tem domnio nico e exclusivo sobre suas peas ou dependncias. Tem por objeto a unidade autnoma sendo lcito ao seu titular no s ceder com esta o uso das partes comuns a estranho e imiti-lo na sua posse, mas tambm alienar ou gravar de nus real cada unidade, sem o consentimento dos demais condminos (art. 1.331, 1 e 5 do Cdigo Civil). Concluise que, tudo que no for objeto de propriedade exclusiva pertence em condomnio aos donos de apartamentos, por ser complemento indispensvel da propriedade de cada um. Para efeitos tributrios, cada autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindo o condmino, diretamente com as importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos (art. 11 da Lei n 4.591/64). Os seus direitos so quase to completos, quase to absolutos, quanto os do proprietrio nico de sua casa. A nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade jurdica ao condomnio, to necessria a esse instituto, que dela precisa para poder interagir com maior desenvoltura no mundo jurdico, principalmente no que tange a aquisio de bens imveis que se possam incorporar ao prdio j existente. O condomnio uma fico jurdica que existe na rbita do direito. Baseado na doutrina uma quase pessoa, que infelizmente, pela nova lei civil, vai continuar sem personalidade jurdica.

No condomnio regulado por essa lei, em sua natureza jurdica, existe clara e qualificado duplicidade de direitos reais. O direito de propriedade da unidade autnoma, em que o ius utendi, fruendi et abutendi o mais amplo possvel, como na propriedade em geral, sofre restries de vizinhana impostas pela convivncia material da coisa, em planos horizontais. No se aponta muito do direito de propriedade rigoroso que tambm sofre restries de uso e gozo, tendo em vista os direitos de vizinhana em geral, as normas edilcias e os princpios do abuso de direito. Sendo assim, podemos concluir que o direito de usar da unidade autnoma encontra limites apenas nos princpios de ordem natural de vizinhana, de um lado, e de outro nos ordenamentos particulares do condomnio e, margem desse direito, em quase tudo igual propriedade exclusiva individual, coloca-se, portanto, a disciplina dirigida s partes comuns do edifcio. Nesse aspecto, existe efetivamente condomnio. J os titulares de unidades condominiais so comproprietrios de frao ideal de terreno e das partes de uso comum. Por essa razo, no que for omissa a lei condominial especfica, devem ser chamadas conferncia interpretativa as normas sobre o condomnio em geral do Cdigo Civil. No que no conflitar com a finalidade do condomnio em edifcios, essa modalidade deve ser tratada tambm como condomnio.

INSTITUIO E CONSTITUIO DO CONDOMINIO

Todo condomnio em edificaes deve ter, obrigatoriamente, o ato de instituio, a Conveno de Condomnio e o Regulamento (Regimento Interno). O novo Cdigo Civil distingue, de maneira objetiva os atos de instituio e os de constituio do condomnio. Instituio, feito por destinao do proprietrio do edifcio, mediante escritura pblica, sendo que a venda das unidades autnomas pode ser realizada antes ou depois de concluda a obra. Por incorporao imobiliria, que o negcio jurdico que tem o intuito de promover e realizar a construo, para a alienao total ou parcial de edificaes de unidades autnomas. Por testamento, em que se recebe, por herana, um prdio que dever ter essa configurao. Por constituio do regime por vrios herdeiros. Por arrematao em hasta pblica, doao, compra das fraes do edifcio. Por sentena judicial, em ao de diviso.

O ato de Instituio previsto no art. 1.332 do referido diploma e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscrio obrigatria no Registro de Imveis, devendo conter, alm do disposto em especial, a individualizao de cada unidade, a determinao da frao ideal atribuda a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que se destinam.

Art. 1332 do Cdigo Civil

Institui-se o condomnio edilcio por atos entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em lei especial: l - a discriminao e individualizao das unidades de propriedades exclusiva, extremada uma das outras e das partes comuns: ll a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, respectivamente ao terreno e as partes comuns: lll o fim a que as unidades se destina.

O ato de Instituio do condomnio edilcio, um documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condmino, e deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais. A utilizao do prdio por ela regulada. Difere dos contratos em geral porque estes obrigam somente as partes contratantes, enquanto a Conveno sujeita todos os titulares de direito sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou deteno, atuais ou futuros. Pode conter outras normas aprovadas pelos interessados, alem das obrigatrias, desde que no contrariem a lei. Objetiva, pois, estabelecer regramento para o bom aproveitamento do edifcio por todos e para que haja tranquilidade interna. Poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular (CC, art. 1.334, 1). So equiparados aos proprietrios,salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas (art. 1.334, 2). Qualquer alterao posterior da Conveno reclama o quorum de dois teros das fraes ideais, tambm deliberada em assembleia. O ato de Constituio, art. 1333 do CC, esto definidos na Conveno de Condomnio, que um ato regra gerador de direito estaturio ou corporativo, aplicvel no s aos que integram a comunidade, como tambm a todos que nela se encontrem na condio permanente ou ocasional de ocupantes, e nas condies do art. 1335 do Cdigo Civil. A modificao da destinao originria das unidades autnomas, bem como mudanas nas fachadas do prdio, nas fraes ideais, nas reas de uso comum e outras exigem a unidades de votos (CC, art. 1351; Lei n. 4.591/64, art. 10, 2). O Regulamento, ou Regimento Interno, complementa a Conveno. Geralmente, contm regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns e colocado em quadros, no andar trreo, aos elevadores ou portaria, fixados na parede.

ESTRUTURA INTERNA DO CONDOMNIO

O condomnio um composto de unidades autnomas e reas comuns. A unidade autnoma pode consistir em apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas, abrigos para veculos ou casas em vilas particulares, no se reclamando nmero mnimo de peas nem metragem mnima. Nenhuma unidade autnoma pode ser privada de sada para a vida pblica (CC, art. 1.33, 4). Exige a Lei n. 4.591/64 que cada uma tenha designao especial, numrica ou alfabtica (arts. 1, 1, e 2) Pode o proprietrio de cada unidade alug-la, ced-la, grav-la, sem que necessite de autorizao dos outros condminos (art. 4). E este no tem preferncia na aquisio, ao contrrio do que acontece no condomnio comum e como previsto no art. 504 do Cdigo Civil. Se, no entanto, uma mesma unidade pertencer a dois ou mais proprietrios, aplicam-se-lhes as regras do condomnio comum, tais como as referencias a administrao, venda da coisa comum e pagamento de despesas e dividas (art. 6). O art.

1.339, 2, do cdigo Civil permite ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assembleia geral. Se o condmino resolver alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores (CC, art. 1.338). Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado (art. 11).

Os arts. 1.331, 2, do Cdigo Civil e 3 da lei n. 4.591/64 enumeram as reas comuns do condomnio. So elas insuscetveis de diviso e de alienao, separadas da respectiva unidade. Quando sua utilizao, dispe o art. 19 da referida lei que cada consorte poder usar as partes e coisas comuns, de maneira e no causar dano ou cmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das mesmas partes por todos. Para us-las com exclusividade, s com anuncia da unanimidade dos condminos. A fachada do edifcio propriedade de todos. Assim, o condomnio no pode alter-la, a menos que obtenha anuncia de todos os consortes (Lei n. 4.591, art. 10, 2) A utilizao do condomnio sofre limitaes impostas pela lei e restries previstas na Conveno. Alm da norma genrica do ar. 1.277 do Cdigo Civil, proibindo o uso anormal da propriedade, o art.1.336, IV, do mesmo diploma considera dever do condomnio no utilizar as suas partes de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana do possuidores, ou aos bom costumes. O art. 10, II, da Li n.4.591/64 traz idntica limitao, tambm prescrevendo que p condomnio no pode destinar sua unidade a utilizao diversa da finalidade de prdio. Assim, se residencial, no podem existir escritrios, gabinetes dentrios etc. Com relao a manuteno de animais no prdio, deve haver disposio pertinente na conveno. Se omissa, no poder. Em princpio, se censurada. Se a conveno vendar somente a presena de animais que causam incomodo aos vizinhos ou ameaam sua segurana, as questes que surgirem sero dirimidas em funo da prova dessas duas situaes de fato. Se a proibio for genrica, atingindo animais de qualquer espcie, poder mostrar-se exagerada na hiptese de um condomnio possuir um animal de pequeno porto e inofensivo. Por essa razo tem os tribunais exigido a demonstrao de que o animal, de alguma forma, prejudica a segurana, o sossego ou a sade do condminos. A clasulas restritivas e proibitivas da conveno de vem ser, assim, interpretadas em consonncia com as normas legais referentes aos condomnios, especialmente os arts. 10 e 19 da Lei n 4.591 e 1.277 e 11.336, IV, do Cdigo Civil. Inovou o estatuto civil de 2002 ao prev a possibilidade de se aplicar multa ao condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condomnios ou possuidores (art. 1.337, pargrafo nico). Tem a jurisprudncia proclamado, no tocante as despesas de condomnio, que, para as prestaes devidas antes da entrada em vigor do nosso Cdigo Civil, aplica-se sobre o debito a multa de 20%, como previsto na legislao de regncia da poca. Todavia, para as prestaes vencidas posteriormente, aplica-se a multa de 2% prevista no art. 1.336 do novo diploma.

O tribunal de justia de So Paulo tem considerado indevida a cumulao, nos contratos, do abono de pontualidade com clusula penal moratria, por importar previso de dupla multa e alterao da real data de pagamento da prestao. Entende, toda via, perfeitamente legal a estipulao do referido abono quando inexiste previso de cumulao com multa moratria (31 Cm., Ap. 992.09.037291-2,j.23-2-2010).

Quanto s relaes internas a Cada consorte pode usar livremente a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso. Da as responsabilidades que lhe decorrem dos arts. 1.315 e 1.319 do CC. b - Cada condomnio pode alhear a respectiva parte indivisa (CC, art. 1.314), respeitando o direito preferencial reconhecido nos demais (CC, arts. 504, pargrafo nico, e 1.322 e pargrafo nico). C Cada consorte tem direito de gravar a parte indivisa(CC, art.1.314), sendo evidente que no pode gravar a propriedade sob condomnio em sua totalidade sem o consentimento dos outros condminos (CC,art.1.420, 2). D Se um dos consortes contrair dvida em proveito da comunho responder pessoalmente pelo compromisso assumido, mas ter contra os demais ao regressiva (CC, 1.318), e, se dvida tiver sido contrada por todos, aplica-se o disposto no art. 1.317 do Cdigo Civil.

DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO O SNDICO A administrao do condomnio edilcio (art. 1.347 a 1.356 do Cdigo Civil) desempenhada por um sindico, auxiliado por um Conselho Consultivo, escolhidos todos pela Assemblia Geral, passando a ser rgo executor de suas deliberaes, por perodo no superior a dois anos, facultada a reeleio, porm a conveno pode impedir a reeleio por mais de um encargo. No adequada a perpetuidade no cargo, mas a lei no probe inflexivelmente reeleies. Essa proibio, apesar disso, aconselhada no Projeto n 6.960/2002, com redao que deixar passar a delegao do sindico no superior a dois anos, permanecendo lcito renovao por um nico perodo contnuo. O sindico, com presena mal envolvida na vida condominial, realiza o papel mais importante do condomnio, no s porque concebe ativa e passivamente em juzo, mas tambm porque cumpri as funes executivas do administrador, pertencendo ao sindico amparar direitos e interesses comuns dos condminos. Suas principais funes, alm da representao do condomnio, est a administrao, devendo prestar contas anualmente assemblia e quando exigidas, incumbi estabelecer multas na configurao da conveno e regulamento, alm de exercer e fazer cumprir tais atos normativos e cuidar pelo patrimnio condominial. Enquanto ao sindico, pode ser pessoa fsica ou jurdica, condmino, ou no, os membros do Conselho Consultivo devero ser sempre condminos, quer dizer, rgo colegiado de consulta e fiscalizao e seus membros so essencialmente condminos; deste modo, com interesse idntico aos outros comunheiros. A fim de que a lei no evite que os condminos, por maior parte, escolham pessoa fsica ou jurdica, estranha ao condomnio, para desempenhar tal funo. Alias, no previne que o sindico administre suas funes administrativas a pessoa ou pessoas de sua confiana, contanto que adote a culpabilidade pelo mandato e a reprima a aprovao da Assemblia Geral, no fato do sindico ser um condmino. No podendo aplicar-se absolutamente administrao, delegam suas funes as empresas especializadas, que lhe far s vezes, sempre sob sua responsabilidade. Na pratica, averiguou-se que a maioria dos prdios dirigida por empresas especializadas, que so organizados para o imprescindvel, no raro rduo, de receber dezenas de condminos, cogitar oramentos, provir concorrncia para fornecimentos e obras, etc. Conquanto o sindico tenha representao ativa e passiva do condomnio, seja judicial ou extrajudicial, deve-se advertir que na hiptese de ao judicial que submergir direitos privados dos condminos ser obrigatria a citao de todos os co-proprietrios interessados. Na qualidade de representante, atue em nome de outrem, nos limites da conveno, e sob a fiscalizao da assemblia, praticando, em juzo ou fora dele, a ao de defesa dos negcios comuns. As tarefas de aceitar e dispensar empregados; aplicar pena de multas posto em lei e pela

conveno, colher contribuies definidas pela assemblia; sofisticar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano e realizar o seguro da edificao responsabilidade do sindico. Incumbi-lhe a nomeao do porteiro, que deve fiscalizar a entrada do prdio, cuidando pela conservao das partes comuns e para que todos os servios sejam bem executados e para que a conveno, o regimento interno e as determinaes assembleares sejam cumpridos. Todo aquele que administra bens de outrem deve prestar contas. Sendo administrador, destituvel ad nutum. Igualmente, pode abandonar ao cargo, por sua natureza, involuntariamente do consentimento de outro rgo, como no art. 186 do CC, responde por indenizao se trazer prejuzo ao condomnio por culpa ou dolo. A atividade do sindico no caracteriza relao de emprego nem locao de servio. Ele representante da comunho. No faz jus remunerao se esta no estiver regularmente prevista. Poder fixar a remunerao para o sindico pela mesma assemblia que o eleger, salvo se a conveno dispor variavelmente, seu exerccio gratuito ou salariado. O sindico que cometer anormalidade, no apresentar contas ou no administrar favoravelmente o condomnio poder ser derrubado, pela forma e sob as condies previstas na conveno, ou, no silencio desta, pelo voto da maioria absoluta dos condminos, presentes, em Assemblia Geral notadamente convidada para os fins do 2 do art. 1.348 do Cdigo Civil.

Da Administrao do Condomnio (art. 1.347 a 1.356 do Cdigo Civil) Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se. Art. 1.348. Compete ao sndico: I - convocar a assemblia dos condminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio; IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assemblia; V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores; VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificao. o 1 Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao. o 2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno. o Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio. Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico. o 1 Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo.

o 2 Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino. Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se. Art. 1.348. Compete ao sndico: I - convocar a assemblia dos condminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio; IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assemblia; V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores; VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificao. o 1 Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao. o 2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno. o Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio. Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. o 1 Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo. o 2 Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.

Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos condminos. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004) Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assemblia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais. Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio. Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio. Art. 1.355. Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos. Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil - Direitos Reais. So Paulo: Atlas, 2004. DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro.So Paulo: Saraiva, 2002. GONALVES, Carlos Alberto. Sinopses jurdicas - Direito das Coisas. So Paulo: Editora Saraiva 2011. Cdigo Civil Brasileiro Vade Mecum Saraiva 8 Ed. 2009. Curso de Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas, 24 edio Editora Saraiva 2009