Sunteți pe pagina 1din 6

RAPORT

de reevaluare intocmit in conformitate cu prevederile HG 1553/18.12.2003 art.1 Comisia de reevaluare a Soc. Coop. Federalcoop Timi alctuita din: ing. Trifut Sefora - Preedinta Comisiei; ec. Astrenie Mihaela - secretarul Comisiei; Rev. Bungau Marin - membru, constituita potrivit Hot. Consiliului de Administraie din 17.12.2010, in temeiul HG 1553/18.12.2003 art. 1 alin. 4 din Normele de aplicare privind reevaluarea imobilizariilor corporale a procedat la reevaluarea urmtoarelor bunuri: Complex comercial constnd n intravilan cu cas cu etaj nscris n cartea funciar nr.99 cu nr topografic 174/a, localitatea Cenei nr. 53

Bunurile sunt proprietatea Societate Coop. Consumcoop ANDA CENEI potrivit Extraselor de Carte funciara 99 Reevaluarea acestora se face in vederea determinrii valorii juste, tinandu-se seama de indicatorii de inflaie, utilitatea bunului, starea acestuia si de preul pieei. Reevaluarea se face tinand cont de inflaia comunicata de INS pe anul 2010 apreciat la 7.98 %. DESCRIEREA PROPRIETII Proprietatea supusa evalurii este amplasata in localitatea Cenei nr. 53 situata la o distanta de 25 Km de municipiul Timioara. Proprietatea consta in unitate comerciala definita Complex Comercial fiind edificata potrivit CF 99 Nr. Cadastral 174/a Suprafaa totala construita a proprietii mai sus descrisa este de 704mp Suprafaa utila desfurata este de 457 mp.

n urma inspeciei la fata locului, Comisia a constatat ca imobilul are urmtoarele utilitai alimentarea cu ap, canalizare, reea, instalaie electric. Amplasarea Imobilului este in zona centru comunei Cenei. Frontul stradal al imobilului este 22m Proprietatea are destinaia comert cu amnuntul, farmacie, servicii comerciale Numrul incaperilor este de 10 camere din care 8pentru comert si 2 birouri. Imobilul funcioneaz din anul 1974 cu destinaia comerciala. Cldirea este construita din crmida si boltari de beton, prevzuta cu fundaii de 1.1 m adncime. Are un numr de22 usi si un numr de12 ferestre. Dispune de grup social, WC, chiuveta, fosa septica, instalaie de canalizare. Tamplaria este din geam termopan DA si geamuri din lemn Accesul in cldire se face prin fata djn strada principala. Unitatea este prevzuta cu sistem de alarma, sisteme de ventilaie naturala si aparatura specifica. Spatiile sunt permanent intretinute, au prevzute sisteme de iluminat electrice si natural. WC-ul este prevzut cu gresie, instalaie de apa si iluminat natural si artificial. nclzirea se face natural cu lemne si crbuni pentru centrala proprie. Unitatea dispune si de incalzire climatizata. Structura de rezistenta este din beton cu compartimentri de crmida. Acoperiul este o arpanta din lemn cu invelitoare din igla si/sau Pardoselile sunt din gresie si beton, mozaic, pereii sunt zugrvii cu vopsea lavabila si/sau var Unitatea are magazine de mana pentru marfa si ambalaj. Acestea sunt funcionale si corespunztor intretinute. Dupa identificarea celor prezentate comisia constata ca sunt intrunite condiiile ca imobilul sa fie supus adecvrii valorii contabile la valoarea sa reala si anume: S-au purtat discuii cu lucratorii comerciali, cu clienii si alti teri in care siau exprimat opinia ca spatiile sunt corespunztoare, ofer un climat adecvat si pot fi folosite in continuare pentru activitatea de comert, farmacie si servicii comerciale Imobilul este declarat annual la D.T. Impozite din cadrul Primriei locale, pentru care se pltesc annual impozitele si taxele prevzute de lege.

Estimarea valorii are la baza cele 3 abordri: - comparaia directa - costuri - randament Abordarea prin comparaie directa se bazeaz pe informaii privind tranzacii recente cu proprieti comparabile si pe ajustarea preturilor de vnzare, pe baza criteriilor si elementelor de comparaie. Valoarea estimata prin metoda comparaiei are la baza compararea preturilor corespunztoare tranzaciei recente cu imobile asemntoare, similare prezentului imobil evaluat. Elementele semnificative ale comparaiei sunt: - starea tehnica - situaia pieei la momentul tranzaciei, aplicarea la un imobil similar, vrsta imobilului, modul de finanare, starea tehnica, mixul de servicii si produse oferite. Abordarea acestei metode este legata de: - informaii cu privire la tranzacii (finanare, dreptul de proprietate vndut, piaa) cu uniti comparabile. - Caracteristicile proprietii: localizare, stare, servicii oferite, segmentul de piaa. In urma aplicrii acestei metode, valoarea rezultata din evaluare este de 46.997 lei. Abordarea pe baza de costuri presupune estimarea valorii cldirii pornind de la costul de inlocuire din care se deduce deprecierea estimata, la care se adaug valoarea de piaa a terenului considerat liber. Costul de inlocuire este exprimat in uniti monetare pe mp si are la baza costurile practicate de firmele de construcii comparate cu cele obinute de la inginerii constructori, arhiteci, instituii de cercetri, reviste si manuale de specialitate, care ofer date cu privire la uniti similare. Deprecierea estimata tine cont de urmtorii factori: - deteriorarea fizica care genereaz uzura fizica; - deteriorarea funcionala care genereaz neadecvarea funcionala; - deteriorarea externa care genereaz depreciere economica din cauze externe. Fisele de calcul ale cldirii sunt prezentate in Anexa la Raportul de evaluare.

Centralizatorul valorilor estimate pentru cldirile proprietii este prezentat in tabelul de mai jos: Nr. Denumire Valoare de Deprecierea Valoarea Crt imobile nlocuire constatata rmasa estimata estimate % 65795 18798 46997 1 Imobil constand in intravilan cu casa si etaj

TOTAL VALOARE

65795

18798

46997

Valoarea terenului se estimeaz analiznd piaa imobiliara si tinand cont de zona in care este localizat terenul, mrimea suprafeei si gradul de dotare cu utiliti (instalaii electrice, incalzire, gaz, canalizare s.a.). Deoarece terenul are o poziie centrala comparabilitatea se face la valoarea de circulaie cea mai buna si anume de 25 E / mp. Din analiza ofertelor nu rezulta un pre mai mare dect acesta pentru terenuri similare. Valoarea terenului este de: Suprafaa = ........ - ......mp Pretul/mp este ......-.......EURO Cursul de schimb E/RON .....-...... Valoarea terenului este de.......-.......RON. Abordarea pe baza de randament Prin aplicarea metodelor de randament se estimeaz valoarea unei afaceri, a unei participatii sau a unei aciuni, prin calcularea valorii prezente a beneficiilor viitoare. Valoarea unei proprieti imobiliare este valoarea rezultata din utilizarea tuturor factorilor componeni ai proprietii.

Valoarea de randament reprezint suma tuturor fluxurilor nete pe ca 'e le poate genera o unitate comerciala deinuta de proprietarii sai, lund (in considerare factorul timp si factorul risc. Deci o proprietate imobiliara are o valoare de randament exclusiva in cazul in care este folosita in activitatea comerciala pentru un orizont de timp rezonabil si profitabil. Aceasta metoda de evaluare este cea mai utilizata de ctre lanurile comerciale similare si care corespund cerinelor moderne ale comerbiantilor. Metodele de randament se bazeaz in principal pe principiul ca " valoarea unei proprieti este echivalenta cu valoarea prezenta a ctigurilor viitoare". Din cadrul metodelor de randament au fost luate in calcul tehnica de actualizare a fluxurilor financiare (metoda cash- flow) si capitalizarea directa. - Metoda fluxurilor financiare se bazeaz pe capacitatea proprietii de a genera fluxuri pozitive disponibiliti ce raman la dispoziti proprietarului. Perioada de timp folosita este 2008-2009-2010. Actualizarea fluxului pleac de la urmtoarele premise: - prudenta evalurii - datele sunt din evidenta financiara - previziunile pe 3 ani, plecnd de la categoria comerciala a spaiului. - Rata de actualizare 1 = 7,89% - Rata de capitalizare C= 10,2 % - Legislaia in vigoare - Gradul de folosina al imobilului fiind de 78 %. - Vnzarea medie zilnica fiind de 1570 lei - Adaosul comercial mediu lunar de 12,88 % S-a constatat dupa calculele efectuate ca imobilul creste in valoare de la 43524 RON la 46997 RON adic cu 7,97%. - Cheltuielile cu intretinerea spaiului, fora de munca comerc)iala, tesa si alte categorii de personal ajung la 79,87 %. - Cheltuielile de circulaie sunt de 19,98 % - Rentabilitatea bruta este de 2,15 % Comisia estimeaz ca prin aplicarea acestei metode creterea valorii imobilului nu depete cu mult valoarea dedusa prin metodele anterioare.

Propunerea valorii In urma aplicrii diverselor metode de evaluare s-au estimate urmtoarele valori: * Cldire Valoare Nr. Teren valoare estimata Crt valoare Metoda estimata TOTALA estimata 1. 2. Costuri DCF 46997 30547 46997 30547

3.

Capitalizare

36657

36657

Analiznd metodele folosite pentru estimarea valorii proprietarii, din punct de vedere al adecvrii si al calitii si cantitii informaiilor, comisia constata ca proprietatea este o proprietate generatoare de profit pentru care abordarea adecvata este o abordare pe venit. De asemenea analiznd situaia actuala a proprietii din punct de vedere al condiiilor comerciale, este clar ca mai sunt necesare investiii viitoare de confort. Fata de aceasta situaie, constatam ca singura metoda care tine cont de perioada de stagnare a activitii aferenta timpului de, executare a viitoarelor investiii este metoda cash flow. Fata de cele de mai sus, evaluatorii considera ca valoarea estimata a imobilului este de 46997 RON. SOC. COOP. CONSUMCOOP BENEFICIAR COMISIA DE EVALUARE EXECUTANT Ing. TRIFUT SEFORA Ec. ASTREIR MIHAELA Rev. BUNGAU MARIN

S-ar putea să vă placă și