Sunteți pe pagina 1din 20

Caracteristici ale pieei ipotecare n Uniunea European

Cuprins

CAP 1. PIEE IPOTECARE N EUROPA ..........................................................................................3 1.1. CARACTERISTICILE PIEEI IPOTECARE ......................................................................................... 3 1.2. PIAA CREDITULUI IPOTECAR N EUROPA .................................................................................... 7 CAP 2. PIAA IPOTECAR UNIC ...............................................................................................13 CAP 3. CREDITUL IPOTECAR N ROMNIA ..............................................................................17 CONCLUZII .......................................................................................................................................19 WEBOGRAFIE ...................................................................................................................................20

Cap 1. Piee ipotecare n Europa


1.1. Caracteristicile pieei ipotecare Pieele ipotecare din statele membre ale Uniunii Europene difer substanial. Aceast diferen se datoreaz unor numeroi factori, printre care se numr i: diferite circumstane economice; diferite sisteme juridice i legi referitoare la proprieti; diferite sisteme de impozitare i sisteme sociale; produse i instituii implicate; preuri de tranzacionare; culturi i tradiii diferite. Caracteristica principal a pieei ipotecare din Europa este fragmentarea1 acesteia. n fiecare ar, exist o mare varietate de produse, preuri i clieni, precum i diferenele n ceea ce privete tipurile de contracte disponibile, precum i instituiile care opereaz pe pia. Dreptul de proprietate este reglementat la nivel naional. Acest lucru ar putea explica parial structura foarte diferit a pieelor imobiliare care exist pe teritoriul UE. Sistemele de impozitare variaz considerabil n statele membre i au o influin substanial asupra pieelor imobiliare, a modului n care sunt structurate. Preurile caselor din Uniunea European sunt la niveluri foarte diferite. Este greu de realizat o comparaie a nivelului preurilor n statele member deoarece tipul i calitatea locuinelor sunt foarte diferite. Cel mai mare contrast este ntre economiile n care preurile caselor rmn relative stabile i economiile care afieaz o mare volatilitate. Evoluia preurilor locuinelor n timp influieneaz cererea. Introducerea euro ca moned unic a avut o influien semnificativ asupra pieelor imobiliare din rile membre ale Uniunii Europene, punndu-se bazele unei piee de capital unice, lichid i stabil. La nivelul Uniunii Europene, pieele ipotecare care deservesc pieele imobiliare sunt, de asemenea, foarte diferite din punct de vedere structural n statele membre. Pentru majoritatea cetenilor UE, angajarea unui credit ipotecar pentru achiziionarea unei locuine reprezint investiia financiar cea mai important din cursul vieii lor. Creditul ipotecar
1

http://www.iese.edu/research/pdfs/DI-0562-E.pdf

joac un rol foarte important n cadrul economiei globale a UE, media la nivelul Uniunii Europene fiind de 51,9% din PIB. Nivelul gradului de ndatorare variaz, n prezent, de la 105,6% din PIB n Olanda pn la doar 4,9% n Romnia, cel mai mic nivel nregistrndu-se ns n Rusia (doar 2,1%). S-a nregistrat o creterea a nivelului gradului de ndatorare raportat la PIB n aproape toate rile UE n ultimii ani reflectnd o cretere a numrului de persoane care au contractat credite ipotecare. Acest lucru poate fi atribuit unor factori diferii precum: creterea investiiilor rezideniale, ateptri mai mari n ceea ce privete veniturile, scderea ratelor dobnzii i un tratament fiscal favorabil al mprumuturilor ipotecare. n plus, produsele inovatoare i o utilizare mai mare a pieei de capital n vederea obinerii de fonduri necesare finanrii a determinat o mbuntire a accesului la creditul ipotecar a persoanelor care anterior nu ndeplineau condiiile necesare contractrii unui astfel de credit. Nivelul gradului de ndatorare al arilor din UE la sfritul anului 2009

Sursa: www.hypo.org

Durata de acordarea a unui credit ipotecar poate varia de la 10 ani, n unele ri din partea sudic a UE, pn la 30 de ani n Danemarca sau Germania. n anumite ri predomin produsele ipotecare ce au o rat fix, n timp ce n altele, produsele cu o rata variabil sunt mult mai comune.

ntre rile membre ale UE se manifest diferene semnificative n ceea ce privete instituiile de creditare i produsele pe care acestea le ofer. Principalele caracteristici ale acestor produse sunt prezentate mai jos. Produse ipotecare tipice Marea Britanie termen de rambursare tipul ratei dobnzii variabil renegociabil variabil +/- 90% rata de referin 50% rata de referin 50% rata fix
Sursa: Judith Hardt Mortgage Market Europe recent trends and their likely impact on the mortgage industry, n Mortgage Market Europe 2001, Roma, 2001.

Danemarca 25-30 ani

Estonia 10-15 ani

Frana 15 ani

25 ani

Sistemele de finanare a locuinelor care opereaz pe pieele europene au evoluat, de asemenea, independent, rezultnd o mare varietate de instituii care ofer credite ipotecare. n unele ri, creditele ipotecare sunt oferite de ctre instituii specializate, cum ar fi bncile ipotecare, societile de construcie, (Bausparkassen), iar n alte ri aceste credite sunt oferite de bncile comerciale, bncile de economii i de societile de asigurare. Tipul instituiilor care ofer credite ipotecare are consecine importante asupra modului de finanare a creditului ipotecar, n ultimii ani nregistrndu-se o tendin de despecializare a acestor instituii. Creditorii ipotecari obin fondurile necesare finanrii creditelor ipotecare utiliznd o varietate de metode i instrumente la nivel european. Finanarea efectiv se refer la procesul prin care creditorii obin banii necesari pentru a acorda ulterior mprumuturi consumatorilor sub forma creditului ipotecar. Sursa predominant de finanare a creditelor ipotecare n statele UE o reprezint depozitele provenite din activitatea de retail. Finanarea creditelor ipotecare pe baza depozitelor prezint o serie de dezavantaje, printre care se numr i faptul c depozitele sunt de obicei pasive pe termen scurt, iar creditele ipotecare sunt active pe termen lung. Depozitele sunt constituite, de obicei, la rate ale dobnzii variabile, rate care limiteaz sau determin creterea costurilor creditorilor n ceea ce privete produsele oferite pe termen lung la rate ale dobnzii fixe. Obligaiunile garantate au, de asemenea, o lung istorie ca surs de finanare a creditorilor ipotecari, n special n Germania i Danemarca, fiind utilizate n prezent, din ce n ce mai mult, n Spania, Frana, Marea Britanie, Suedia i Olanda. Finanarea creditelor ipotecare prin obligaiuni
5

garantate a crescut constant n rile Uniunii Europene n ultimii ani, reprezentnd n prezent 20% din finanarea total. Cele trei surse principale de finanare2 a creditelor ipotecare n Europa sunt: depozitele persoanelor fizice: circa 2/3 din creditele ipotecare din Europa sunt finanate din depozite. Marea Britanie, n special, se bazeaz foarte mult pe depozitele persoanelor fizice pentru finanarea creditelor ipotecare. obligaiunile garantate: acestea sunt titluri de crean garantate printr-un portofoliu de acoperire a creditelor ipotecare. Aceste instrumente reprezint aproximativ 20% din finanarea ipotecar n Europa. titluri garantate cu ipotec: acestea sunt titluri de crean emise n afara bilanului, care presupune c mprumuturile ipotecare sunt transferate de la banc ctre un SPV (special purpose vehicle ) care emite valori mobiliare. Acest sistem a fost foarte rspndit n SUA i a devenit din ce n ce mai utilizat i n Europa, n anul 2007 reprezentnd aproximativ 5% din finanarea ipotecar. Cu toate acestea emiterea, emiterea de noi obligaiuni ipotecare a nregistrat o diminuare considerabil ca urmare a crizei financiare. Alte surse utilizate pentru finanarea creditelor ipotecare pot fi: lichiditile pe termen scurt, veniturile din asigurri, contractele de economisire, scheme ale vnzrilor de portofolii ipotecare, etc. Finanarea construirii locuinelor prin intermediul contractelor de economisire, care sunt foarte rspndite n Germania i Austria, presupune ncheierea unui contract cu o persoan fizic prin care aceasta se oblig s constituie depozite de valori prestabilite timp de 4 5 ani sau chiar mai mult, n schimbul angajamentului casei de economii de a acorda creditul ipotecar specificat n contract, la sfritul perioadei de economisire convenite. Mrimea creditului se bazeaz pe conceptul multiplicrii, incluznd dobnda i subvenia pn la 1,5 ori n Germania pe toat perioada contractului, ratele dobnzii, att la depozitele atrase ct i la creditul acordat fiind fixe, ntotdeauna sub cele practicate pe pia, ceea ce face ca acest sistem s fie deosebit de atractiv. Un avantaj important al acestor contracte de economisire l constituie faptul c deponenii au astfel certitudinea obinerii creditului dup un numr de ani de economisire i nu sunt afectai de
2

http://www.hypo.org/Content/default.asp?PageID=448

fluctuaiile ratei dobnzii. De asemenea, acetia obin subvenii importante din partea statului, subvenii ce au ca scop meninerea valorii economiilor n raport cu inflaia. Acest sistem ncurajeaz procesul de economisire pe termen lung. Totui aceste contracte de economisire prezint i o serie de dezavantaje. Datorit faptului c sunt pe termen lung aceste programe nu sunt suficient de flexibile la confruntarea cu schimbrile mediului economic. n plus, pentru a atragere numrului satisfctor de beneficiari, aceste programe sunt dependente de subvenii guvernamentale importante, ce au atins niveluri ntre 1 i 1,5% din bugetele de stat ale unor ri cum ar fi Cehia i Slovacia. n ceea ce privete finanarea creditelor ipotecare pe baza valorilor mobiliare ipotecare (MBS), mecanismul este urmtorul: o instituie de creditare i vinde parial sau integral portofoliul de credite ipotecare, constituit prin gruparea acestora n pachete de credite ipotecare cu caracteristici similare, unei instituii specializate, al crei scop principal este cel de a separa creditele i fluxurile de trezorerie de instituiile iniiatoare. Acestea i finaneaz achiziiile prin emiterea unor valori mobiliare care sunt cumprate de diveri investitori i garantate cu creditele ipotecare achiziionate. Acest instrument de finanare devine din ce n ce mai atractiv datorit faptului c permite creditorilor s nregistreze aceste active n afara bilanului, reducnd astfel volumul capitalului propriu imobilizat. Dei, n Europa, finanarea pe baza valorilor mobiliare ipotecare este foarte redus, comparativ cu Statele Unite, aceste instrumente ncep s devin din ce n ce mai atractive, mai ales n Marea Britanie, Spania i Frana. 1.2. Piaa creditului ipotecar n Europa Hypostat este principala surs de informaii statistice privind evoluiile recente ale pieei locuinelor i pieei ipotecare n Europa i nu numai. Potrivit statisticilor Hypostat, piaa creditelor ipotecare din UE, n 2009, a nregistrat o cretere de 0,6% fa de anul 2008, ca urmare a evoluiei pozitive nregistrate pe majoritatea pieelor ipotecare naionale. Potrivit datelor furnizate de Hypostat, la sfritul anului 2009, n ceea ce privete proprietatea individual i mrimea total a creditelor ipotecare, n anumite ri din UE situaia se prezenta astfel: n Belgia 78% dintre familii sunt proprietare, iar valoarea total a mprumuturilor ipotecare a fost de 146 329 milioane euro (137 016 milioane euro n 2008). n 2009, valoarea noilor credite ipotecare acoradate a crescut cu 2,5% fa de 2008, iar numrul de contracte a crescut cu mai mult de 10%, cea mai mare cretere nregistrndu-se n cea de-a doua jumtate a anului. Ascensiunea din
7

cea de-a doua jumtate a anului 2009 a continuat i n 2010, nregistrndu-se o cretere de aproximativ 26%. n Frana 57,4% dintre familii sunt proprietare, iar valoarea total a mprumuturilor ipotecare a fost de 737 600 milioane euro; n Germania 43,2% dintre familii sunt proprietare, iar valoarea total a mprumuturilor ipotecare a fost de 1 146 969 miliarde euro. Piaa ipotecar german a nregistrat n 2010 rezultate pozitive, o cretere de 20,2% fa de anul precedent. n 2009, valoarea creditelor ipotecare restante a ajuns la 1147 milioane euro. Germania este ara care are cea mai mare pia de obligaiuni ipotecare garantate din UE, reprezentnd 30,7% din piaa total. n 2009, au fost emise obligaiuni ipotecare n valoare de 110,4 miliarde euro, nregistrndu-se o scdere fa de 2008 cnd valoare a fost de 152,9 miliarde euro. n Olanda 57,2% dintre familii sunt proprietare, iar valoarea total a mprumuturilor ipotecare a fost de 602 192 milioane euro. Rata dobnzii la creditele ipotecare a fost de 5,37% la sfritul anului 2009, comparativ cu 2008 cnd a avut valoarea de 5,27%. Aproximativ 75% din creditele ipotecare sunt acordate la o rat fix a dobnzii, debitorii fiind protejai astfel de variaia ratei dobnzii. Valoarea creditelor ipotecare restante a ajuns la aproximativ 106% din PIB n 2009, trei factori contribuind la aceast cretere excesiv. n primul rnd, cererea a fost mai mare dect oferta, ceea ce a determinat persoanele fizice s contracteze mprumuturi mai mari pentru a putea concura pe piaa imobiliar. n al doilea rnd, datorit programului MITR, persoanele fizice pot contracta mprumuturi mult mai mari dect n mod normal. n al treilea rnd, ratele LTV (loan-tovalue) ridicate sunt nc posibile datorit faptului c guvernul garanteaz mprumuturile ipotecare. Securitizarea ipotecilor prin intermediul SPV (special purpose vehicles) a jucat un rol din ce n ce mai mare n sectorul financiar olandez. Securitizarea a constituit, n 2009, 32% din valoarea creditelor ipotecare restante. n Marea Britanie 69,5% dintre familii sunt proprietare, iar valoarea total a mprumuturilor ipotecare a fost de 1 372 659 miliarde euro; n Spania 85% dintre familii sunt proprietare, iar valoarea total a mprumuturilor ipotecare a fost de 678 872 milioane euro. n prezent, 70% din tranzaciile imobiliare din Europa se realizeaz prin intermediul creditelor, iar 80% din credite nu sunt oferite de ctre bnci, ci de instituiile financiare specializate, care asigur sigurana creditrii. Ratele la creditele imobiliare din Europa sunt diferite de ratele din
8

Romnia, acestea situndu-se n intervalul 2,5-5,5%. Mrimea ratelor este determinat de statutul beneficiarului, ara de reedin, nivelul veniturilor acestuia. Rata dobnzii poate fi redus cu 1,5% dac cel cruia i se ofer mprumutul primete venituri pe teritoriul UE. Perioada minim de examinare a cererii este de o lun. Potrivit ageniei international Gordon Rock, este uor s obii un credit ipotecar n ri precum: Austria, Marea Britanie, Germania, Spania, Portugalia, Cipru, Frana i Finlanda, dar este mai greu de obinut un credit ipotecar n state precum: Grecia, Italia, Turcia, Cehia i Elveia. Cea mai mic rat a dobnzii la creditele ipotecare se nregitreaz n Elveia: 2,0% pentru ceteni strini, i 1,8% pentru localnici. Cea mai mare rat, se nregistrez n Turcia: 6,9% pentru cetenii strini i 5,5% pentru locuitorii acestui stat. Conform Gordon Rock s-a nregistrat o mbuntire a accesibilitii la creditului ipotecar, pe parcursul anului 2010, n ri precum: Frana, Germania, Spania, i o nrutirea a accesului la acesta n Grecia, Portugalia i Finlanda. Potrivit statisticilor realizate la sfritul anului 2009 de Hypostat, n urma recesiunii din 2008, piaa european a creditelor ipotecare a cunoscut o uoar revenire n 2009, nregistrndu-se o scdere a valorii creditelor ipotecare restante din anul precedent. Volumul total al mprumuturilor restante recuperate a nregistrat o uoar cretere, de la 6,090 miliarde euro n 2008 la 6,126 miliarde euro n anul 2009. Cu toate acestea, n 2009, piaa european a creditelor ipotecare a fost n continuare afectat de cea mai grav recesiune din UE. n 2009, condiiile pieei creditelor ipotecare au continuat s se deterioreze ca o consecin a turbulenelor macroeconomice i financiare, n special n primele dou trimestre ale lui 2009. Cu toate acestea, n trimestrul al treilea i al patrulea, n unele ri din UE s-a nregistrat o cretere a activitii. Majoritatea pieelor au nregistrat n acest an o cretere a valorii creditelor ipotecare restante, singurele excepii find rile Baltice, Marea Britanie i Irlanda. Pe toate pieele studiate, cererea de noi credite a sczut brusc fa de anul 2008, dei aceast scdere a nceput s se stabilizeze n trimestrul al patrulea a lui 2009. rile UE, au fost astfel mprite n dou mari grupuri: cele n care scderea cererii de noi credite a fost mai pronunat dect n celelalte (rile Baltice, Republica Ceh, Finlanda, Frana, Irlanda, Italia, Olanda, Marea Britanie), iar cea de-a doua categorie a fost reprezentat de rile n care scderea a fost de o mai mic amploare, iar n unele cazuri s-au nregistrat chiar evoluii pozitive fa de anul 2008. nsprirea condiiilor de creditare la nivelul UE, creterea ratei omajului i problemele de finanare a bncilor ipotecare, au constituit principalii factori ai unei astfel de evoluii a piei europene a creditelor ipotecare.
9

n ceea ce privete trendul preurilor locuinelor, lund n coniderare perioada 2005-2010 inclusiv, Suedia i Marea Britanie au fost rile care au nregistrat cea mai mare cretere a preului locuinelor, n timp ce Danemarca a depit celelalte ri doar pn la nceputul anului 2007. Germania a nregistrat o stabilitate a preurilor locuinelor, comparativ cu alte state. n general, preul caselor a atins cel mai ridicat nivel n anul 2008, ulterior creterea preurilor locuinelor a nceput s ncetineasc n cea mai mare parte a rilor ca urmare a evoluiei cererii de locuine din ultimii ani. Indicele preurilor nominale, 2005-2010

Sursa: European Mortgage Federation

Rata de cretere a preurilor nominale, 2005-2010 (%)

Sursa: European Mortgage Federation

10

Rata de cretere a preurilor a rmas pozitiv n 2009-2010 doar n Suedia i Marea Britanie. n majoritatea rilor din UE, ratele de cretere au nregistrat valori negative. n general, evoluia pozitiv a ofertei de locuine din majoritatea rilor din UE nu a condus, n ultimii ani, la o cretere prea mare a cererii. ncetinirea ritmului de cretere a ofertei de locuine din 2009 i 2010 a contribuit la stabilizarea preurilor.
n statele membre ale Uniuni Europene se utilizeaz diferite tipuri de mprumuturi, toate aceste tipuri putnd fi mprite n trei categorii: mprumuturi cu dobnd variabil, mprumuturi cu dobnd fix i creditele mixte3.

mprumuturile cu dobnd variabil pot fi mprite, la rndul lor, n mai multe categorii, i anume: mprumuturi cu dobnd revizuibil: aceast categorie se ntlnete n Marea Britanie i Portugalia, variaiile dobnzii fiind legate de variaiile costului resurselor instituiei creditoare; mprumuturi cu dobnzi difereniate: sunt acordate n ri precum Frana, Belgia i Spania. Dobnda variaz n funcie de un indice de referin, indice care este definit n contractul ncheiat ntre debitor i creditor. Acest indice poate fi stabilit prin lege sau poate depinde de un mecanism aprobat de banca central a respectivului stat; mprumuturi cu dobnd renegociabil: acest tip de mprumuturi poate fi contractat n Germania i Belgia. mprumutul, este acordat, n acest caz, pe o durat determinat (20-30 ani), la o rat fix a dobnzii pentru o perioad de 10-15 ani, dup acest termen fiind renegociat. n ceea ce privete mprumuturile cu dobnd fix, rata dobnzii este unic pe ntreaga durat a contractului de credit. Aceast categorie de mprumuturi este, uneori, nsoit de clauze de siguran sau de plafoane de variaie, limite care pot fi fixate la prelungirea duratei contractului. Creditele mixte presupun o parte a dobnzii variabil i o parte a dobnzii fix. n Germania, predomin forma de economisire n care drepturile la mprumut sunt n funcie de faza de economisire care preced. De asemenea, se utilizeaz deschiderile de linii de credit ipotecar, n care se acord un credit pentru cumprarea unei locuine, iar cel ce se mprumut ramburseaz ratele de capital n manier progresiv, dar poate reutiliza acest capital pentru rambursarea unor credite de consum.

http://www.iese.edu/research/pdfs/DI-0562-E.pdf

11

Pieele financiare din statele membre ale UE nregistreaz o serie de transformri fundamentale, ca urmare a manifestrii unor factori precum: eforturilor de a aplica un cadru clar i constant de reglementare n toate rile UE, ca parte a procesului de creare a pieei unice a serviciilor financiare; globalizarea aceasta este o consecin a dezvoltrii tehnologiei, a descentralizrii financiare i a circulaiei libere a capitalului; reformele financiare iniiate n statele membre. Ca urmare a aderrii la UE, n statele membre s-a constat o mbuntire a cadrului de reglementare, precum i manifestarea unui sprijin n realizarea reformele financiare. Introducerea euro ca moned unic a determinat schimbarea fundamental a mediului economic n care acioneaz toi finanatorii ipotecari. Pieele ipotecare din statele Uniunii Europene se dezvolt ntr-un ritm mai accelerat dect PIB-ul, fiind foarte rezistente la schimbare, iar diferenele n ceea ce privete reglementrile referitoare la impozite, taxe, subvenii, precum i protecia consumatorului, indic faptul c realizarea pieei unice europene va necesita o perioad mai lung de timp.

12

Cap 2. Piaa ipotecar unic


Integrarea pieei europene de credit este un element central al economiei UE i al funcionrii eficiente a pieei interne. Creditul ipotecar este pentru majoritatea cetenilor europeni cea mai mare invenie financiar de pn acum. Pieele creditului ipotecar reprezint o parte semnificativ a economiei europene, de aceea integrarea pieelor creditului ipotecar din UE este esenial pentru o funcionare mai eficient a sistemului financiar al UE. n prezent, pieele ipotecare din Uniunea European pot fi mprite n trei categorii: piaa ipotecar continental dependent: este cel mai rspndit model i este prezent n aproape toate rile UE; piaa ipotecar continental european independent: aceast pia i are originile n Germania i Elveia, iar n prezent este destul de rspndit i n rile din estul Europei precum Estonia, Polonia, Slovenia; piaa ipotecar scandinav independent. Ca urmare a creterii nevoilor pentru mprumuturile ipotecare transnaionale i paneuropene, necesitatea crerii unei piee ipotecare comune s-a manifestat nc din 1990. Cel mai mare obstacol n calea realizrii acestei piee l-a constituit diferenele semnificative dintre legile ipotecare din diferitele ri europene. Moneda unic euro a avut un impact considerabil asupra pieelor creditului ipotecar european. Un mediu economic stabil ce promoveaz cele mai mici tarife, rate ale creditelor ipotecare stabile i credite pe termen lung, ncurajnd astfel achiziionarea de locuine 4. Ratele dobnzilor la creditele ipotecare au sczut n mod semnificativ n majoritatea statelor UE odat cu adoptarea programului de convergen stabilit n Tratatul de la Maastricht. Piaa ipotecar unic5 le permite tuturor instituiilor s se mprumute, n aceleai condiii, n orice stat al UE, s beneficieze de aceleai produse i la aceleai costuri, iar obligaiunile ipotecare vor avea o form standardizat. Aceste obligaiuni ipotecare vor conferi o mai mare flexibilitate pieei: posibiliti mai mari pentru a se asigura titrizarea ipotecar, o modalitate mai uoar de refinanare, etc. Cele mai multe ipoteci acordate n prezent n Europa sunt suficient de flexibile pentru a fi titrizate.
4 5

http://www.housingfinance.org/uploads/Publicationsmanager/Europe_JudithHardtEuropeanIntegration.pdf http://www.finpolconsult.de/mediapool/16/169624/data/Johnson_Muller_Duebel_EU_Mortgage_Credit_Costs_and_Be nefits_Study_05.pdf

13

O parte tot mai mare din creditele ipotecare este finanat de piaa de capital prin emiterea de obligaiuni ipotecare garantate. Cu toate acestea, pieele secundare, n special n ceea ce privete mprumuturile ipotecare, rmn fragmentate datorit diferenelor n ceea ce privete cadrul juridic, fiscal i de reglementare care predomin n diferite state. Datorit faptului c mprumutul curent transnaional este practic inexistent, creditorii strini ntmpin numeroase dificulti legale atunci cnd ncearc s concureze cu creditorii din rile europene, este necesar mbuntirea acestuia i crearea euroipotecii. Promovarea dezvoltrii unei piee financiare pan-europene6 prin facilitarea transferului portofoliilor de credite ipotecare n afara granielor ar putea contribui la promovarea integrrii pe piaa primar. Aceasta ar permite creditorilor s ptrund pe pieele externe cu mult mai mult uurin, ceea ce ar duce la o cretere a concurenei ntre creditori. Caracterul fragmentat al pielor ipotecare europene i, n special, lipsa unei piee europene secundare a creditelor ipotecare standardizat a dat natere la o serie de ineficiene. Ca rezultat, piaa european ipotecar prezint o serie de deficiene7: piee ipotecare naionale fragmentate; structuri fragmentate de finanare, ceea ce face piaa european ipotecar mai puin atractiv pentru investitori la nivel mondial; lipsa unei modaliti eficiente, n cazul bncilor, de a obine credite n afara bilanului ntr-un mod standardizat, limitnd diversificarea transfrontalier a portofoliului de credite; lipsa unui mecanism care s permit creditorilor mici, precum i creditorilor care provin din rile mai mici s concureze n vederea obinerii finanrii cu marii creditori, limitnd astfel concurena; piaa secundar pentru finanarea ipotecar este nc extreme de fragmentat n cadrul UE; multe ri prezint restricii cu privire la diferite aspect ale produselor ipotecare: n Spania, ratele variabile trebuie s fie raporatate la un indice oficial n timp ce n Marea Britanie creditorii pot ajusta ratele n mod liber. n Belgia este restricionat frecvena ajustrii ratelor, iar n Italia este stabilit o limit superioar a ratelor. n vederea eliminrii obstacolelor care stau n calea realizrii unei integrri complete au fost adoptate diferite norme, directive (Codul European de Conduit, Cartea Alb, etc). n martie 2011, Comisia European a anunat c va propune un act normativ8 pentru a crea o singur pia a creditelor ipotecare, scopul acestui act fiind de a stabiliza acest sector i de a realiza
6 7

http://www.ecb.int/pub/pdf/other/eumortgagecreditconsultationen.pdf http://www.housingfinance.org/uploads/Publicationsmanager/0409_EMF.pdf

14

o pia mai competitiv pentru consumatori, dar i pentru creditori. Se intenioneaz facilitarea accesului la creditele ipotecare n interiorul UE, astfel nct cetenii comunitari s poat opta pentru tipul de credit potrivit, n orice stat membru. Se ncearc astfel eliminarea barierelor ntre statele membre n ceea ce privete acordarea de credite ipotecare, dar i reducerea costurilor acestora. n aprilie 2011, Comisia European a trimis spre dezbarere un proiect pentru reglementarea creditului ipotecar9.. Noua directiv va aduce reguli mai stricte n special n ceea ce privete brokerii de credite i mai mult transparen in ceea ce privete costurile impuse clienilor. Propunerea Comisiei Europene vizeaz crearea unei piee unice eficiente i competitive, care s ofere un nivel ridicat de protecie i s asigure o intensificare a activitii tranfrontraliere, respectiv posibilitarea de a obine un credit din strintate. Comisia Europeana propune ca statele membre s elaboreze reglementri concrete pentru autorizarea i monitorizarea activitii intermediarilor de credite. Brokerii vor trebui s ofere clienilor informaii despre societile financiare cu care colaboreaz, s precizeze dac lucreaz cu un numr restrns de creditori sau acoper o gam mai larga de parteneri. De asemenea, clienii trebuie s aib acces la detalii despre nivelul comisionului ncasat de brokeri de la bncile pentru care intermediaz mprumuturi i cum variaz aceste comisioane. Conform unui nou proiect al Directivei europene10 privind contractele de credit pentru proprietile rezideniale se vor include noi msuri de siguran pentru clieni crora creditorul trebuie s le asigure consiliere personalizat i remunerat separat", s le ofere o perioad de gndire suficient pentru a evalua toate riscurile i s fie informai explicit asupra tuturor costurilor. n urma analizei pieei ipotecare din iulie 2010, Financial Services Authority (FSA) din Regatul Unit recunoate c circa 50% din toate solicitrile de credite ipotecare din 2007 i 2008 au fost procesate fr o verificare a venitului i c, la apogeul pieei, aproape 33% dintre creditele ipotecare rezideniale acordate n Regatul Unit au fost vndute exclusiv pe baza dobnzii, n cazul a aproximativ trei sferturi dintre acestea nefiind prevzut niciun mijloc precis de rambursare. Mai multe studii11 au concluzionat c se pot obine beneficii din integrarea pieelor creditului ipotecar din Uniunea European. Se estimeaz c, pn n 2015, pe parcursul unei perioade de zece ani (20052015), integrarea pieelor creditului ipotecar din UE ar putea avea drept efect creterea nivelului PIB n UE cu 0,7% i creterea consumului privat cu 0,5%.

8 9

http://www.capital.ro/detalii-articole/stiri/credite-ipotecare-transfrontaliere-in-ue-145711.html http://www.conso.ro/credite-imobiliare/comisia-europeana-a-pregatit-o-directiva-pentru-creditele-ipotecare 10 http://www.adevarul.ro/adevarul_europa/credite_ipotecare-directiva_UE_credite-rata_creditParlamentul_European_0_547145451.html 11 http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:52007SC1684:RO:NOT

15

Piaa ipotecar unic este departe de a fi fost pe deplin realizat, atta timp ct exist diferite tipuri de obstacole. Aceste obstacole restrng nivelul activitii transfrontaliere de creditare ipotecar att n ceea ce privete cererea, ct i oferta, reducnd concurena i opiunile pe pia. Prin urmare, furnizorii de credit pot deveni mai puin eficieni dect ar putea fi, iar debitorii se confrunt cu oferte mai puin competitive i cu o alegere mai limitat n ceea ce privete produsele. n plus, anumite categorii de debitori pot fi marginalizate sau chiar excluse de pe aceast pia.

16

Cap 3. Creditul ipotecar n Romnia


Dei n anii de boom economic, bncile au acordat extrem de multe credite ipotecare, Romnia ocup ultimul loc pe piaa creditelor ipotecare din regiune. Creditul mediu per locuitor era, la finele anului trecut, de numai 270 de euro, mult sub nivelul din regiune. Potrivit specialitilor, n urmatorii ani decalajul dintre Romania si celelalte state din Europa Centrala si de Est nu se va reduce. Valoarea creditelor pentru locuine a crescut, pe parcursul anului trecut, cu aproape 10%. Conform Bncii Naionale a Romniei, n ianuarie 2010, soldul mprumuturilor ipotecare a crescut cu 1,4%, iar principalul motiv al creterii finanrilor pentru locuine l-a constituit programul guvernamental Prima cas. Totui, piaa ipotecar din Romnia este cea mai puin dezvoltat. Raportat la PIB, valoarea mprumuturilor pentru locuine reprezint mai puin de cinci procente, n timp ce n alte state din regiune, nivelul depete 10%. Mai mult, n statele din vestul Europei, ponderea variaz ntre 50% (Germania) i aproximativ 100% (Olanda)12.

Sursa: www.fin.ro

n Romnia, raportat la numrul de locuitori, valoarea medie a unui mprumut pentru locuie este de doar 267 de euro, n timp ce n Bulgaria, nivelul acesteia depete 560 de euro, iar n Ungaria, creditul mediu se apropie de 770 de euro per locuitor.
12

www.fin.ro/articol_41428/suntem-ultimii-in-europa-la-creditele-ipotecare-doar-270-de-euro-locuitor.html

17

Unul dintre principalele impedimente n calea extinderii creditelor ipotecare ine de nivelul dobnzilor. Programul Prima cas, a impus bncilor o marj maxim pentru mprumuturile ipotecare. De asemenea, multe instituii de credit au anunat scderi ale costurilor la finanrile clasice pentru locuine, deoarece acordarea de mprumuturi ipotecare este o activitate cu un grad mai redus de risc (ca urmare a ipotecii) i prin care bncile i pot rebalansa portofoliile de finanri. Totui, chiar i cu programul Prima cas, decalajul dintre ara noastr i alte state din regiune nu se va diminua considerabil. n ciuda situaiei dificile cu care se confrunt acum sectorul imobiliar, pe termen mediu i lung Romnia va continua s rmn o pia interesant pentru bnci, potenialul de cretere pe acest segment fiind unul semnificativ. Sistemul legal al pieei ipotecare din Romnia poate fi considerat relativ eficient13 potrivit Bncii Europene pentru Reconstrucie i Dezvoltare. n privina cadrului care reglementeaz piaa ipotecar, raportul BERD atribuie calificative de eficient pentru patru criterii din cele cinci principale ale studiului (simplitatea, viteza, costurile, sigurana, potrivirea la realitatea pieei). n ceea ce privete criteriul funcii legale de baz, BERD acord sistemului legal din ara noastr calificativul cu anumite deficiene, datorit incertitudinilor legate de procedurile i practica sistemului de justiie. n Romnia, ca i n ri precum Bulgaria, Croaia, Polonia, Ungaria, recuperarea unei datorii garantate cu ipotec este estimat la circa 50-80%, n timp ce n Lituania i Slovacia, recuperarea se face la valoarea de pia. Experii BERD au constatat c sunt restricii legale la accesarea unui credit ipotecar i la garantarea unei datorii cu creditele ipotecare din portofoliu, necesitatea unei hotrri n justiie att pentru confirmarea procedurii de executare silit, ct i pentru punerea sa n aplicare. Potrivit experilor BERD, n Romnia, piaa dei este relativ bine reglementat duce lips de instrumente financiare structurate precum securitizrile. Dei, Romnia i Polonia au adoptat un cadru legal pentru securitizri garantate cu credite ipotecare (MBS), pn acum nu s-a nregistrat nici o emisiune de astfel de instrumente. n prezent, Romnia este printre puinele state membre n care activitatea brokerilor de credite nu este reglementat. Conform unei directivei propuse, clienii trebuie s aib acces la proceduri extrajudiciare de soluionare a disputelor care decurg din drepturile i obligaiile aferente contractelor de credit. n Romnia, acest lucru ar presupune nfiinarea unui organism de tip ombudsman bancar care s ofere posibilitatea rezolvrii conflictelor ntr-un mediu reglementat, dar mai puin birocatic dect instanele de judecat.
13

http://www.banknews.ro/stire/15757_berd_sistemul_legal_al_pietei_ipotecare_din_romania_este_relativ_eficient,_dar _nu_a_fost_inca_testat.html

18

Concluzii

Caracteristica principal a pieei ipotecare din Europa este fragmentarea acesteia. n fiecare ar, exist o mare varietate de produse, preuri i clieni, precum i diferenele n ceea ce privete tipurile de contracte disponibile i instituiile care opereaz pe pia. n unele ri, creditele ipotecare sunt oferite de ctre instituii specializate, cum ar fi bncile ipotecare, societile de construcie, iar n alte ri aceste credite sunt oferite de bncile comerciale, bncile de economii i de societile de asigurare Creditorii ipotecari obin fondurile necesare finanrii creditelor ipotecare utiliznd o varietate de metode i instrumente la nivel european. Sursa predominant de finanare a creditelor ipotecare n statele UE o reprezint depozitele provenite din activitatea de retail. Obligaiunile garantate au, de asemenea, o lung istorie ca surs de finanare a creditorilor ipotecari, n special n Germania i Danemarca, fiind utilizate n prezent, din ce n ce mai mult, n Spania, Frana, Marea Britanie, Suedia i Olanda. Introducerea euro ca moned unic a avut o influien semnificativ asupra pieelor imobiliare din rile membre ale Uniunii Europene, punndu-se bazele unei piee de capital unice, lichid i stabil. Integrarea pieei europene de credit este un element central al economiei UE i al funcionrii eficiente a pieei interne, de aceea pentru a elimina obstacolelor care stau n calea realizrii unei integrri complete au fost adoptate diferite norme, directive (Codul European de Conduit, Cartea Alb, etc). n ultimii ani, s-a nregistrat o creterea a nivelului gradului de ndatorare raportat la PIB n aproape toate rile UE, reflectnd o cretere a numrului de persoane care au contractat credite ipotecare. Totui, piaa ipotecar din Romnia este cea mai puin dezvoltat, dei n anii de boom economic bncile au acordat extrem de multe credite ipotecare. Creditele ipotecare acordate n ara noastr s-au situat pe un trend ascendent i n 2010, dar Romnia continu s ocupe ultimul loc pe piaa creditelor ipotecare din regiune.

19

Webografie

1. www.banknews.ro 2. www.capital.ro 3. www.conso.ro 4. www.ecb.int 5. www.eur-lex.europa.eu 6. www.fin.ro 7. www.finpolconsult.de 8. www.housingfinance.org 9. www.hypo.org 10. www.iese.edu

20