GOBIERNO DE CHILE MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO DIVISION TECNICA DE ESTUDIO Y FOMENTO HABITACIONAL MANUAL DE TASACIONES PARA EL SUBSIDIO HABITACIONAL

CUERPO N 1: METODOLOGIAS DE TASACION

INTRODUCCION El presente Manual de Tasaciones se ha desarrollado, principalmente, para la apl icacin del Subsidio Habitacional, que requiere de procedimientos actualizados para la tasacin uniform e y simplificada de la vivienda en general en todo el pas y, en segundo trmino, con el objeto de facilita r la tasacin de otros inmuebles no destinados a Subsidio pero de inters en el quehacer del Ministerio d e Vivienda y Urbanismo. Por esta ltima razn, se incluye el enfoque de tasacin por comparacin de m ercado y el enfoque para tasar inmuebles atpicos no habituales del mercado el cual, obviament e, no suele tener la frecuencia de uso de los otros enfoques mencionados. El Manual propone procedimientos estandarizados, a ser aplicados a gran nmero de casos, que permitan resolver, en breve lapso de tiempo, la tasacin de inmuebles en general q uedando, no obstante, un margen menor y limitado de inmuebles que, por sus particularidades o especifi cidad, deben ser abordados por otros procedimientos de valoracin que no forman parte de este Manua l. Debe tenerse presente que an cuando se ha considerado otorgar a este Manual un al cance algo ms amplio, su concepto original y la generalidad de sus partes apuntan a bienes que corresponden especficamente al Subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y se encuadran al mismo tiempo con las normativas internacionales1 que regulan y uniforman los conceptos, procedimi entos y las condiciones en que deben operar los profesionales de la valoracin. Este Manual consta de las siguientes partes: a) En una primera parte Metodologa de la Tasacin se definen los Conceptos Bsicos utili zados en este Manual, se desarrollan las distintas Metodologas de Tasacin para abordar la v aloracin tanto de inmuebles no edificados (terrenos urbanos y rurales) como de aquellos edifica dos (casas, departamentos, oficinas, etc.) y tambin se incluye la Metodologa para la creacin de bases de datos para tasaciones b) En una segunda parte Procedimientos de la Tasacin y Bases de Datos, el tasador en contrar desarrollados, en forma detallada y sistemtica, los Procedimientos de Tasacin y lo s Procedimientos para desarrollar y usar bases de datos. c) En una tercera parte Anexos, se incluye:

Anexo N 1 contiene Tablas relativas a valores unitarios, incidencias y otros ante cedentes de apoyo, necesarios para el desarrollo de las tasaciones, las cuales el MINVU debe r actualizar Anexo N 2 contiene las instrucciones para el uso de los formularios de tasacin. Anexo N 3 contiene los procedimientos para actualizar los valores de costo de ree mplazo UF/M. Anexo N 4 contiene los procedimientos para analizar las incidencias de las partid as en la edificacin de inmuebles tpicos. Anexo N 5 contiene las operaciones de la aplicacin computacional para tasar. Anexo N 6 contiene nmina de fuentes de informacin de mercado inmobiliario. d) En el CD que se adjunta al Cuerpo N 1 se incluyen los 3 Cuerpos aludidos, as como los Formularios digitales que debe usar el tasador. En la pgina de internet de la Asociacin de Arquitectos Tasadores de Chile A. G., w ww.asatch.cl, se encuentra una traduccin parcial de las Normas Internacionales de Tasacin, IVSC 2000. Cuerpo N 1.doc

Todas las actividades que el tasador debe abordar se facilitan con la aplicacin c omputacional que se incluye en este Manual, la cual integra los antecedentes descritos, las alternat ivas de respuestas y operaciones automticas que el tasador requiere en la secuencia de su labor. Para los efectos de mantener actualizados el Manual, los procedimientos, las tab las de valores y las bases de datos inmobiliarios, as como tambin controlar su adecuada aplicacin y perf eccionamiento, se requiere de la participacin de una Unidad Central de Tasaciones que en forma espe cfica administre los antecedentes y regule el uso de ellos, dotada de profesionales idneos a su cargo. Con igual sentido, a nivel regional se establece la necesidad de contar con un Supervisor, que contro lar la emisin de los Informes de Tasacin y mantencin de las bases de datos en coordinacin con la Unidad Central de Tasaciones. Es oportuno sealar que, para estos efectos, el MINVU asign el estudio previo del M anual al arquitecto Alberto Arenas Pizarro, quien como responsable del encargo cont con la colaboracin de un grupo de profesionales, entre los cuales se debe mencionar a los arquitectos Ral Pardo Sez y Juan Carlos Piracs Schmidt. Actu como contraparte tcnica una Comisin formada por profesionales d el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y del SERVIU Metropolitano. El resultado final del prese nte estudio corresponde a la participacin conjunta de la Consultora y de la Comisin aludida. Cuerpo N 1.doc

CONCEPTOS BASICOS En el Manual se utilizan los siguientes conceptos bsicos, ordenados por orden alf abtico: Aceptabilidad de la edificacin: Constatacin a simple vista de la inexistencia de a nomalas evidentes en la edificacin usada, tanto en sus antecedentes administrativos como en las con diciones de estructura y de habitabilidad de la edificacin usada, que aseguran la posibilidad de que ell a siga prestando servicios por lo menos 20 aos ms desde la fecha de la tasacin y, por tanto, su apti tud frente al beneficio del Subsidio Habitacional. Base de Datos: Es una coleccin tabulada de datos relacionados con un tema o propsi to determinado. Condiciones Especiales de Edificacin: Caractersticas desvalorizantes de una constr uccin. Costo de Reposicin: Es el costo de construccin de una edificacin nueva, incluyendo tanto los costos directos como los indirectos. Costo de Reemplazo: Es el costo de reposicin de una edificacin nueva, al cual se l e ha agregado un factor de comercializacin. Depreciacin: Es la prdida de valor de la edificacin usada o no nueva respecto a una nueva, debido a la disminucin parcial o total de su capacidad para producir el servicio requerido , cualquiera sea la causa (deterioro o desgaste fsico, obsolescencia funcional o prdida de utilidad, inadecu acin econmica o cada en desuso). Se produce principalmente por el simple transcurso del tiempo y, por consiguiente, cualquier unidad, aunque se la conserve cuidadosamente y sin funcionar, est sujet a a depreciacin. Deterioro o desgaste: Es el conjunto de daos o defectos fsicos y qumicos provocados en la edificacin por el uso, el clima, etc. Enfoque Comparativo o de Mercado: Mtodo de tasacin que determina el valor de un in mueble mediante el anlisis comparativo entre inmuebles similares utilizando estadsticas s istematizadas de valores de transferencias y/o de ofertas del mercado inmobiliario.2 Enfoque de Costo: Metodologa de tasacin que determina el valor de una edificacin a partir de sus costos de reposicin o reemplazo.2 Enfoque de Valor Residual: Mtodo de tasacin que determina el valor de una parte de un inmueble, habitualmente el suelo, descontando del valor de mercado del inmueble el costo d e las edificaciones y de las obras complementarias. Se aplica cuando no se dispone de referencias directa

s de valores del suelo en el mercado inmobiliario. Factor de comercializacin: Factor de incremento del Costo de Reposicin que es habi tual constatar en los precios de transferencias inmobiliarias, equivalente a un 7% en este Manual. Inmueble Tpico: Todo inmueble que es susceptible de ser adquirido con Subsidio Ha bitacional. En esta clasificacin se encuentra: En general, las normas internacionales de tasacin recomiendan el uso preferente d el enfoque comparativo para determinar el valor de mercado de un inmueble, limitando el uso de los enfoques de costo de re posicin y/o de reemplazo a situaciones en que no es aplicable el enfoque comparativo. Cuerpo N 1.doc

La Vivienda Urbana Nueva. La Vivienda Urbana Usada. La Vivienda Rural. Inmueble Atpico: Todo inmueble que no est afecto al Subsidio Habitacional. De acue rdo a su presencia en el mercado inmobiliario, se distinguen: Los Inmuebles Atpicos Habituales en el Mercado Inmobiliario, que corresponden a a quellos que existen y se transan de manera usual en el mercado y no estn afectos al Subsidio Habitacional, tales como terrenos, casas, departamentos, oficinas, locales comerciales, boxes de estacionamiento y bodegas. Los Inmuebles Atpicos No Habituales en el Mercado Inmobiliario, corresponden a lo s que no existen ni se transan de manera usual en el mercado y tampoco estn afectos al Subsidio ha bitacional. Como ejemplos se pueden citar los establecimientos educacionales, industrias, ed ificios pblicos, policlnicos, etc. Referencia: Propiedad comparable o testigo. Remozamiento: Es un mejoramiento de los efectos del deterioro generado a travs de obras de mantenimiento. Valor Unitario Base de Edificacin (VUBE): es el valor expresado en UF/m2 edificad o que corresponde a cada Clase y Calidad de Edificacin, establecidos en las Tablas de este Manual. Cuerpo N 1.doc

METODOLOGAS Conceptualmente, metodologa es la ciencia que trata del mtodo o conjunto de reglas que deben seguirse en un estudio, en este caso, de la tasacin. 1 METODOLOGAS DE TASACION El tasador podr, segn sean las caractersticas del inmueble a tasar, aplicar alguno de los enfoques de valoracin que contempla este Manual: Enfoque de Costo de Reemplazo: Metodologa para la tasacin de inmuebles tpicos (vivi endas urbanas o rurales) afectos a la aplicacin del Subsidio Habitacional. Enfoque Comparativo o de Valor de Mercado: Metodologa de tasacin para inmuebles atp icos habituales del mercado inmobiliario no afectos a la aplicacin del Subsidio Habita cional (casas y departamentos, locales comerciales, oficinas, boxes de estacionamiento, bodegas, terrenos, etc.). Enfoque Mixto: Metodologa de tasacin para inmuebles atpicos no habituales del merca do inmobiliario. 1.1 ENFOQUE DE COSTO DE REEMPLAZO PARA TASAR INMUEBLES TPICOS El Enfoque de Costo de Reemplazo permite determinar el valor de un inmueble como la adicin del valor del suelo, del valor de lo edificado y del valor de sus obras complementarias, e xcepto para las viviendas rurales donde no se incluyen estas ltimas. 1.1.1 Procedimiento de tasacin El Enfoque de Costo de Reemplazo consta de los siguientes pasos: a) Establecer las caractersticas o atributos propios del inmueble que influyan en su valor (anlisis de la propiedad). b) Obtener el valor del suelo a partir del costo de adquirir un terreno similar en base al anlisis del segmento del mercado de terrenos similares o comparables por localizacin, uso y t ipologa, entre otras caractersticas, mediante el enfoque comparativo o de mercado (en la tasacin de la vivienda rural se considera una superficie mxima de 500 m por vivienda).3 c) Obtener el valor de lo edificado a partir del costo de construccin de una edifica cin nueva, el que incluye un factor de comercializacin como una resultante del mercado inmobiliario con motivo de una operacin de compraventa. Slo en el caso de viviendas urbanas usadas se descuen ta la depreciacin que corresponda.

Vase el captulo 1.2 . Cuerpo N 1.doc

d) Obtener para las viviendas urbanas el valor de las obras complementarias. Para determinar los Costos de Reemplazo de una vivienda nueva el tasador dispond r de Tablas de Valores Unitarios Base de Edificacin (VUBE) UF/m2 para las distintas tipologas de edificacin. Asimismo, contar con una metodologa para determinar la depreciacin de viviendas usa das y el valor de las obras complementarias. 1.1.2 Anlisis de la propiedad Cada propiedad constituye una mercadera nica. El tasador debe establecer las carac tersticas o atributos que influyen en su valor considerando tanto su parte edificada y el te rreno, como tambin aquellas condiciones que la diferencian de otras propiedades, tanto propias del inmueble como del sector en que se sita (las que detallar en el Informe de Tasacin)4 a partir, principalment e, de la informacin obtenida en: a) La inspeccin fsica a la propiedad y al sector; b) El anlisis de la documentacin legal y tcnica de la propiedad y restricciones legale s a su uso (servidumbres de trnsito, vista, acequias, servicios, concesiones, arriendos a la rgo plazo, etc.). Deber, en consecuencia, tener a la vista las certificaciones de: Antecedentes Previos, en que conste la exclusin de la propiedad de planes de remo delacin urbana, o de estar sujeta a expropiaciones. Aceptabilidad en caso de vivienda usada Excepcin de Orden de Demolicin, o Clausura por Insalubridad. Permiso de Edificacin, Certificado de Recepcin Final o Certificado de Regularizacin . Certificados de No Expropiacin de los organismos competentes. c) el conocimiento de las disposiciones normativas del Plan Regulador y dotacin de s ervicios pblicos que potencian o restringen el uso y/o constructibilidad del inmueble. 1.1.2.1 Aceptabilidad de las edificaciones urbanas usadas Previo al estudio de la Tasacin propiamente tal, tratndose de viviendas urbanas us adas, en la inspeccin inicial de ellas el tasador evaluar sus condiciones de estructura y de h abitabilidad y la posibilidad de que ella sigan prestando servicios por lo menos 20 aos ms desde la fecha de la tasacin y, por tanto, su aptitud frente al beneficio del Subsidio Habitacional.

El tasador justificar la no aceptabilidad de la edificacin nforme de No Aceptabilidad de la Edificacin y no efectuar la tasacin. de Tasacin ser la constancia tcita de no apreciarse a simple vista la videntes, siendo este caso probablemente el ms habitual que se le presentar

llenando el formulario

La sola emisin de un Informe existencia de anomalas e al tasador.

Excepcionalmente podrn incorporarse al beneficio del Subsidio Habitacional las ed ificaciones de adobe, de madera no tratada o de albaileras no confinadas ni armadas. En estos casos el tas ador informar de esta situacin al SERVIU, quien designar a un especialista en estructuras para q ue determine si procede o no su aceptabilidad . La Aceptabilidad de la edificacin se determinar constatando a simple vista la inexis tencia de anomalas evidentes en la edificacin. Para ello se seguirn los siguientes pasos: Vanse los formularios de tasacin en el Anexo N 2 Cuerpo N 1.doc

a) Se verificar, en los antecedentes administrativos de la edificacin, si est afecta a posibles expropiaciones, inclusin en planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de dem olicin o clausura. Deber, en consecuencia, tener a la vista las certificaciones de: Antecedentes Previos, en que conste la exclusin de la propiedad de planes de remo delacin urbana, o de estar sujeta a expropiaciones. Excepcin de Orden de Demolicin, o Clausura por Insalubridad. Permiso de Edificacin, Certificado de Recepcin Final o Certificado de Regularizacin . Certificados de No Expropiacin de los organismos competentes. b) Se comprobarn las condiciones de estructura y de habitabilidad simultneamente y, p or tanto, la clara posibilidad de servicio por 20 aos ms, de acuerdo a la siguiente pauta: Obra Gruesa: La existencia de uno de los siguientes defectos o deterioros eviden tes no permitir consignar la posibilidad de 20 aos ms de servicio como vivienda, necesarios para o torgar el Subsidio Habitacional. -Falta de cubierta total o parcial -Falla en estructura de techumbre -Desaplomes en muros, con riesgo de colapso -Grietas a 45 o similar inclinacin en elementos estructurales -Fallas producidas en elementos estructurales -Asentamientos por fallas de terreno -Pudricin de piezas estructurales en madera -Presencia de insectos xilfagos en elementos estructurales

Terminaciones: No se aceptarn fallas, defectos, carencias o deterioros evidentes que amenacen riesgo de colapso parcial de la estructura o resten habitabilidad a la edificacin: -Falta de ventanas y puertas al exterior -Ausencia de pavimentos o radieres interiores -Falta de ventilacin por recinto -Presencia significativa de humedad en muros o pavimentos por filtracin

Instalaciones: El Tasador confirmar la existencia y operacin de las redes de servi cios esenciales, tales como Agua Potable, Alcantarillado, Electricidad y Combustible. No se aceptarn: -Falta de artefactos sanitarios bsicos5 -Filtraciones en redes que daan la estructura -Instalaciones elctricas fuera de norma

-Instalaciones de red de combustible fuera de norma -Inadecuada ventilacin de gases quemados Vase formulario de No Aceptabilidad e instructivo para su uso en el Anexo 2. Se entiende por artefactos sanitarios bsicos: Lavatorio, WC, Ducha y Lavaplatos. Cuerpo N 1.doc

1.1.2.2 Clasificacin de las Edificaciones Para los efectos de la tasacin, las edificaciones se clasificarn de acuerdo a las principales variables que inciden en el valor, tales como la clase y calidad de construccin, las condic iones especiales, la altura de la edificacin, antigedad y estado de conservacin. a) Clase de las Edificaciones La Clase de una edificacin corresponde al material de la estructura resistente o soportante, que es aquella parte de la edificacin que la hace mantener su forma y perdurar en el tie mpo, sin considerar las tabiqueras no soportantes.6 El tasador clasificar la Clase de las edificaciones segn sea el material estructural predominante de la edificacin, de acuerdo a la siguiente tabla: Tipo Material Estructural Predominante A Acero B Hormign armado C Albaileras de ladrillo confinadas y armadas Ca Albaileras no armada ni confinada D Albaileras de bloques o piedra confinadas E Maderas Impregnadas y Maderas de Durabilidad 1 segn Norma Ea Maderas no tratadas o de durabilidad menor F Adobe G Prefabricados en acero H Prefabricados en madera I Placas o paneles prefabricados de hormign liviano o similares El tasador deber asimilar los sistemas no consultados a alguno de los sealados pre cedentemente. b) Calidad de las Edificaciones El tasador determinar la Calidad de las edificaciones segn las siguientes definicion es, teniendo presente que las calidades Superior y Buena no se presentan en operaciones subsi diadas y que la calidad Deficiente no permite otorgar la Aceptabilidad prevista como necesaria en este Manual.7 Cdigo Definicin 1. Superior o En general, edificacin de diseo exclusivo, con complejidad de formas , volmenes y/o de Lujo: estructura, sea por razones estticas o funcionales y, por tanto, con mayores cost os de construccin. Recintos amplios y bien distribuidos. Uso de materiales finos, caros o de gran durabilidad. Instalaciones especiales como climatizacin, seguridad, etc. 6 Definicin del Servicio de Impuestos Internos para fines de avalos segn Res. Ex. N 5. 562 S.I.I. de 19/12/1994 Fija Valores Base de Terrenos, Construcciones y Definiciones Tcnicas para el Reavalo de los Bie nes Races de la Segunda Serie, No Agrcolas . La definicin de Clases del Manual se basa en las que establecen el SII y

la Ordenanza General de Urbanismo y Construccin. 7 Basada en las que han determinado tanto el SII como el MINVU. Cuerpo N 1.doc

2. Buena o Edificacin de tipo individual o que forma parte de conjuntos de pocas uni dades, no Media necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena distribucin. Instalacio nes y Superior: terminaciones en su mayora corrientes, pero posee algunas de mayor cali dad. 3. Corriente o Edificacin de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de diseo, con recintos de Media: dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente distribuidos. Estructura corrien te, con un adecuado margen de seguridad. Terminaciones e Instalaciones ms completas que las esenciales. 4. Regular o Edificacin econmica, de diseo sencillo o masivo. Elementos estructurales de Media dimensiones mnimas de acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de baj o Inferior: costo. Instalaciones completas econmicas. 5. Inferior: Edificacin econmica, de diseo simple y masivo. Elementos estructurales de dimensiones mnimas de acuerdo a normas. Puede carecer de algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas. 6. Deficiente: Construcciones con errores de diseo y distribucin, con recintos de dim ensiones inadecuadas, algunos sin iluminacin ni ventilacin natural, generalmente proyectada s sin asesora tcnica. Defectos estructurales y/o de edificacin, con elementos de dimensiones inferiores a las establecidas en las normas. Terminaciones mnimas, de mala calidad y/o defectuosa colocacin o con materiales heterogneos o de desechos. Puede carecer de los servicios esenciales. c) Condiciones Especiales La edificacin a tasar puede presentar condiciones especiales de construccin que la desvalorizan respecto a una que no posea estas condiciones. Las definiciones de las condicion es especiales son:8 Condicin Especial Definicin 1. Construccin Recinto cubierto y abierto por uno o ms lados (corredores, porches, lo gias, abierta (CA) terrazas cubiertas y similares). Para clasificar su clase se considera el materi al estructural predominante. La superficie de estos espacios, se calcular sin considerar la proyeccin de aleros9 2. Mansarda o Recinto habilitado en el entretecho, con ventilacin e iluminacin natura

l. Hacia Buhardilla (MS) el exterior suele carecer de muros laterales verticales. La superficie se calcul ar como lo establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en base al rea interior utilizable, delimitada o no por tabiques perimetrales. No se considera mansarda el ltimo piso de edificios en que los muros son inclinados como consecuencias de la aplicacin de rasantes. 3. Piso Zcalo (PZ) Recinto cuyo piso se encuentra bajo el nivel de terreno, al menos en un 50% de la superficie de sus muros. Estos, adems, cumplen la funcin de contencin del terreno. Posee iluminacin natural. 4. Subterrneo (SB) Recinto cuyo piso se encuentra bajo el nivel del terreno. Los mur os cumplen la funcin de contencin del terreno. No posee iluminacin natural. 5. Sin Condicin Construccin normal (SC) 8 Resolucin Ex 5562 de 19/12/99 del SII. 9 Los balcones descubiertos en edificios en altura no se tasan debiendo el tasad or dejar constancia de ello en el Informe. Cuerpo N 1.doc

1.1.3 Valoracin del Terreno El valor del suelo se obtendr a partir del costo de adquirir un terreno similar e n base al anlisis del segmento del mercado de terrenos similares o comparables por localizacin, uso y t ipologa, entre otras caractersticas, mediante el enfoque comparativo o de mercado.10 El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar su superficie por su Val or Unitario Base de Mercado (VUBM): VT = Superficie Terreno x VUBM En el caso de la vivienda rural la superficie de terreno a considerar ser como mxi mo de 500 m2. En el caso que el tasador no disponga de datos de mercado de terrenos comparable s similares que le permitan obtener directamente el VUBM, el valor del terreno se obtendr aplicando la metodologa de Valor Residual, es decir, se descontar al valor de mercado del inmueble el costo de reemplazo de las edificaciones y obras complementarias. 1.1.3.1 Valor de Tasacin del Terreno segn Metodologa de Valor Residual La Metodologa de Valor Residual constituye un enfoque de tasacin que, al igual que el de Rentabilidad y el de Precios Hednicos, no es materia de este Manual. Slo como una forma aproxim ativa de l, se describe un procedimiento que permite al tasador del MINVU obtener el valor del suelo de manera indirecta cuando no disponga de datos de mercado de terrenos comparables similar es que le permitan obtener directamente el VUBM. En estos casos, si el objetivo de la tasacin es determinar el valor del terreno y no existen datos de mercado de terrenos comparables, su valor se obtendr descontando al valor de merc ado del inmueble edificado el costo de reemplazo de las edificaciones y obras complementarias: Se determinar el inmueble ms adecuado a desarrollar en ese terreno, de acuerdo a l as condiciones de mercado y normas del Plan Regulador, aplicando el Principio del M ayor y Mejor Uso. Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de me rcado. Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementa rias (VOC). El valor mximo que puede alcanzar el terreno en el mercado ser la resultante de de scontar al valor del inmueble el valor de reemplazo de las edificaciones y obras complementarias: VT = VI -VE -VOC

1.1.4 Valoracin de las Edificaciones 1.1.4.1 Valores Unitarios Base de Edificacin (VUBE) para inmuebles tpicos Los Valores Unitarios Base de Edificacin nueva (VUBE) se expresan en UF/m2, en Ta blas segn las clases y las calidades de edificacin (Corriente, Regular e Inferior), agrupadas e n extensin (uno o dos pisos) o altura (ms de 2 pisos).11 Las Tablas se detallan en el Anexo 1 y son las siguientes: Tabla 3: Costos de reemplazo de edificacin nueva para viviendas urbanas tpicas en extensin Tabla 4: Costos de reemplazo de edificacin no frecuente para viviendas urbanas tpi cas nuevas en extensin, a los que excepcionalmente se les aplique el Subsidio Habitacional. 10 Vase el captulo 1.2 11 Estos valores se han calculado en base a estudios estadsticos de valores inmobili arios correspondientes a las edificaciones nuevas ms frecuentes, obtenidos tanto del MINVU como del empresariado privado. Cuerpo N 1.doc

Tabla 5: Costos de reemplazo de edificacin nueva para viviendas urbanas tpicas en altura. Tabla 6: Costos de reemplazo de edificacin nueva, sin instalaciones, para viviend as rurales subsidiadas. Tabla 7: Recargo por Instalaciones para viviendas rurales subsidiadas. En las Tablas se indican con negritas los valores de costo de reemplazo UF/m para cada tipologa, as como el rango de variacin estadstica razonable de cada valor (valores mximo y mnimo) , lo que permite al tasador escoger, excepcionalmente, un valor distinto dentro de los ra ngos establecidos disponiendo, por lo tanto, de una adecuada flexibilidad. a) Por lo tanto, el valor de cada edificacin (VEi) que se diferencie en la propiedad ser: Valor Edificacin i = VEi = Superficie Edificada i x VUBE Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn b) El tasador deber dejar constancia si descuenta el factor de comercializacin (7%) a los valores de la Tabla. c) Para viviendas de calidad inferior, de menos de 30 m2 de superficie, el tasador podr aumentar el Valor Unitario Base hasta en un 10 % cuando se trate de Clase C-D, y hasta un 20 %, cuando se trate de clase E-H. d) Los Valores Unitarios Base para edificacin nueva en altura incluyen el valor de l a cuota proporcional o prorrateo de las superficies comunes edificadas y de las obras co mplementarias. e) En las Regiones XI, XII y Provincias de Palena y de Chilo de la X Regin, el tasado r deber aplicar el factor 1,38 para obtener los valores UF/m2. f) Los Valores Unitarios Base para viviendas rurales slo consideran las partidas de Obra Gruesa y Terminaciones, y excluyen Instalaciones. El tasador determinar la tasacin de las i nstalaciones tomando como base los porcentajes de incidencias de las partidas y sus rangos de variacin respecto a las partidas de Obra Gruesa + Terminaciones, indicados en la Tabla 7. 12

Por lo tanto, el valor de cada edificacin (VEi) de la vivienda rural que se difer encie en la propiedad ser: Valor Edificacin iVivienda Rural = VEi = Superficie Edificada i x VUBE x (1 + %Re cargo Instalaciones) Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn Ejemplo de tasacin de Vivienda Rural: Sea una vivienda rural de 40 m2 de una estructura de madera impregnada en un pis o, complementada con letrina sanitaria y pozo negro, un lavadero con provisin de agu a y desage, y con alumbrado elctrico instalado. Las opciones para desarrollar la tasacin son: Valor de la edificacin sin instalaciones = 40 m2 x 4,27 UF/m2 = 170,80 UF a) Valoracin de instalaciones por Incidencias: Las instalaciones sanitarias indicada s son mnimas y, por lo tanto, se utilizan las incidencias mnimas y no las promedio, excepto para electricidad: 12 Excepcionalmente se podr calcular el valor de las instalaciones aplicando los val ores unitarios de partidas contenidos en la Tabla 8 del Anexo 1. Cuerpo N 1.doc

Incidencias: Alcantarillado: 3,34% Agua Potable: 2,84% Artefactos Sanitarios: 3,92% Electricidad: 5,06% Total recargo: 15,16% Valor de las instalaciones = 170,80 UF x 0,1516 = 25,89 UF Valor de Reemplazo con instalaciones = 170,80 UF + 25,89 = 196,69 UF En caso que la vivienda a tasar no corresponda a algn sistema de transferencia co mercial o similar, el tasador podr descontar el factor de comercializacin (7%): Valor de Reposicin = 196,69 x (1 0,07) = 182,92 UF

b) Valoracin de Instalaciones por Listado de Partidas: Excepcionalmente, como alt ernativa, se puede calcular el valor de ellas aplicando el listado referencial de precios de partidas frecuentes de instalaciones (Tabla 8): VE = Sup. Edificada x VUBE + S Valor de partidas de Instalaciones Valores Partidas: letrina sanitaria y pozo negro: 6,99 UF Lavadero con desage: 9,69 UF Instalacin elctrica de alumbrado: 6,72 UF Valor de las instalaciones: 23,40 UF Valor de Reemplazo con instalaciones = 170,80 UF + 23,40 UF = 194,21 UF En caso que la vivienda a tasar no corresponda a algn sistema de transferencia co mercial o similar, el tasador podr descontar el factor de comercializacin (7%): Valor de Reposicin = 194,21 x (1 0,07) = 180,61 UF

En cualquiera de los casos anteriores se agregar el valor de mercado del Terreno, obtenido mediante el enfoque comparativo, reiterndose que las Obras Complementarias no se tasan. 1.1.4.2 Correcciones debido a las Condiciones Especiales de la Edificacin Las condiciones especiales de construccin modifican los VUBE en estos casos. Los factores de correccin al Valor Base estn indicados en la Tabla 9. Por lo tanto, el valor de reemplazo de cada edificacin (VE) que presente alguna c ondicin especial es: VEi = Superficie Edificada i x VUBE x Factor Condicin Especial Cuerpo N 1.doc

Ejemplos: a) Vivienda Urbana: Construccin de albailera reforzada de 45 m2, con mansarda de mader a de 25 m2, y porche de 4 m2, todos de calidad 5 (inferior): Edificacin 1: C 5 VE1 = 45 m2 x 5,78 UF/m2 x 1,00 = 260,10 UF Edificacin 2: E 5 VE2 = 25 m2 x 6,97 UF/m2 x 0,60 = 104,55 UF Edificacin 3: C 5 VE3 = 4 m2 x 5,78 UF/m2 x 0,50 = 11,56 UF Total: Valor de las Edificaciones VE = 376,21 UF b) Vivienda Rural: De iguales caractersticas de la anterior y con la incidencia de l as instalaciones sealadas para el ejemplo 1 de vivienda rural del punto 0. La mansarda y el porche slo tiene instalacin elctrica: Edificacin 1: C 5 VE1 = 45 m2 x 4,84 UF/m2 x 1,00 = 217,80 UF Recargo Instalaciones = 15,16% = 217,80 x 0,1516 = 33,02 UF Valor de Reemplazo de Edificacin 1 con instalaciones = 250,82 UF Edificacin 2: E 5 VE2 = 25 m2 x 4,27 UF/m2 x 0,60 = 64,05 UF Recargo Instalaciones = 5,06% = 64,05 x 0,0506 = 3,24 UF Valor de Reemplazo de Edificacin 2 con instalaciones = 67,29 UF Edificacin 3: C 5 VE3 = 4 m2 x 4,84 UF/m2 x 0,50 = 9,68 UF Recargo Instalaciones = 5,06% = 9,68 x 0,0506 = 0,49 UF Valor de Reemplazo de Edificacin 3 con instalaciones = 10,17 UF Total: Valor de las Edificaciones con instalaciones VE = 328,28 UF 1.1.4.3 Depreciacin La depreciacin es la prdida de valor de la edificacin usada o no nueva respecto a u na nueva, debido a la disminucin parcial o total de su capacidad para producir el servicio requerido , cualquiera sea la causa (deterioro o desgaste fsico, obsolescencia funcional o prdida de utilidad, inadecu acin econmica o cada en desuso). Se produce principalmente por el simple transcurso del tiempo y, por consiguiente, cualquier unidad, aunque se la conserve cuidadosamente y sin funcionar, est sujet a a depreciacin. La depreciacin es, por lo tanto, un elemento a considerar inevitablemente en la tasa cin de inmuebles usados. La depreciacin se calcular segn la edad de la vivienda, contabilizada desde la fech a del trmino de su construccin (o fecha de la Recepcin Final Municipal). Sin embargo, considerar slo l a edad de la edificacin para determinar la depreciacin es insuficiente pues, en la prctica, sta p uede acelerarse o aminorarse de acuerdo al estado de conservacin y mantencin de lo construido. Por l o tanto, en lugar

de la edad real de la edificacin, se utilizar la edad efectiva, concepto que incor pora la evaluacin de las alteraciones por remozamientos y/o deterioros que ha sufrido la vivienda durante su existencia. Deterioro o desgaste es el conjunto de daos o defectos fsicos y qumicos provocados por el uso, el clima, etc. Por su parte, Remozamiento es un mejoramiento de los efectos del det erioro. La edad efectiva est asociada al Valor de Tasacin de modo que un remozamiento reju venece o disminuye la edad real y, consecuentemente, mejora el Valor de Tasacin. A la inve rsa, el deterioro produce un envejecimiento, el cual aumentar la edad real y la depreciacin, rebajan do el Valor de Tasacin, como se puede apreciar en el grfico siguiente: Cuerpo N 1.doc

VALOR DE LA EDIFICACION DEPRECIACION Aumento de Valor por remozamiento Prdida de Valor por Deterioro VALOR RESIDUAL Rejuvenecimiento Envejecimiento EDAD EN AOS Edad Efectiva = Edad Real x Factor de Edad Efectiva El Factor de Edad Efectiva depende tanto de la incidencia de las partidas Obra G ruesa, Terminaciones e Instalaciones como del grado de alteracin por Remozamientos y/o Deterioros en ell as, de manera que se puede conformar la frmula siguiente: Factor Edad Efectiva = Incidencia Obra Gruesa x Factor Alteracin Obra Gruesa + Incidencia Terminaciones x Factor Alteracin Terminaciones + Incidencia Instalaciones x Factor Alteracin Instalaciones Las incidencias de las partidas segn las calidades de edificacin son (Tabla N 10): Partida Corriente Calidades de Edificacin Regular Inferior Obra gruesa 51,48% 55,14% 64,32% Terminaciones 35,39% 30,25% 20,80% Instalaciones 13,12% 14,61% 14,88% El Factor de cada partida depender del grado de alteraciones por Remozamiento o D eterioro, evaluado respecto a un estado de conservacin normal para la edad de la edificacin. Slo afect arn a las partidas de Terminaciones e Instalaciones en las diferentes calidades de edificacin, es de cir, el Factor para Obra Gruesa invariablemente ser igual a 1,0 pues no debe tener alteraciones para su ac eptabilidad. Por ejemplo, en el caso de una vivienda de Calidad Inferior el Factor de Edad se calcular: Factor Edad Efectiva = 0,6432 x 1 + 0,208 x Factor Terminaciones + 0,1488 x Fact or Instalaciones Para determinar los Factores de Alteracin sobre Terminaciones e Instalaciones se evaluarn los Remozamientos y Deterioros en una graduacin de Ningn, Poco, Mediano, Mucho y Total , desde 0% a 100% con incrementos de 25 % (Tabla 11)

Cuerpo N 1.doc

Para simplificar la aplicacin de los grados, factores, incidencias y el total del clculo de la Edad Efectiva, el Tasador puede recurrir a las Tablas 12, 13 y 14 del Anexo N 1 para las distint as calidades de edificacin (Inferior, Regular o Corriente). En el Informe de Tasacin no es necesario recurrir a las tablas; bastar con ingresa r los datos respectivos (calidad, edad y grado de Remozamiento o Deterioro) y la depreciacin se calcular automticamente. Ejemplo: Clculo de edad efectiva en el caso de una vivienda de Calidad Inferior y 20 aos de edad real: a) Conservacin Normal: categora "Ningn": sin Deterioros ni Remozamientos: Factores de Alteracin por Remozamiento y Deterioro Ningn = 1,00 Factor Edad Efectiva = 0,6432 x 1,0 + 0,2080 x 1,0 + 0,1488 x 1,0 = = 0,6432 + 0,2080 + 0,1488 = 1,00 Edad Efectiva = 20 x 1,0 = 20,0 = 20 aos b) Deterioro Mediano en Terminaciones y Poco en Instalaciones: Factores de Alteracin por Deterioro Mediano = 1,5 Poco = 1,25 Factor Edad Efectiva = 0,6432 x 1,0 + 0,2080 x 1,5 + 0,1488 x 1,25 = = 0,6432 + 0,3120 + 0,1860 = 1,1412 Edad Efectiva = 20 x 1,1412 = 22,82 = 23 aos c) Remozamiento Total en Terminaciones y Mucho en Instalaciones: Factores de Alteracin por Remozamiento Total = 0,0 Mucho = 0,25 Factor Edad Efectiva = 0,6432 x 1,0 + 0,2080 x 0 + 0,1488 x 0,25 = = 0,6432 + 0 + 0,0372 = 0,6804 Edad Efectiva = 20 x 0,6804 = 13,608 = 14 aos La depreciacin de la edificacin, en consecuencia, se calcular suponiendo una antiged ad efectiva de 20, 23 y 14 aos respectivamente, en lugar de los 20 aos reales. 1.1.4.4 Coeficientes Anuales de Depreciacin La depreciacin se calcular segn la edad efectiva de la vivienda contabilizada desde la fecha del trmino de su construccin (o fecha de la Recepcin Final Municipal) considerando los siguientes porcentajes anuales de depreciacin segn sea su Clase de edificacin (Tabla N 15): Clase de Edificacin A-G B C-D-I E-H Ca-Ea-F % Anual de Depreciacin 1.0 0.8 1.1 1.5 2.0 % Mximo de Depreciacin 70 80 Los Coeficientes Anuales de Depreciacin se usarn para calcular el Valor de Edifica

cin Depreciado. El Valor de Edificacin Depreciado es aqul que a que el enfoque de tasacin por Costo de Reemplazo determina ciacin, correspondiente a la clase de edificacin de ar este valor a un Valor Depreciado. Este ser, en primera instancia, Cuerpo N 1.doc

corresponde a la vivienda usada, debido un valor de edificacin nueva. La depre la vivienda y su edad efectiva, rebaj el Valor de Tasacin de lo edificado.

Coeficiente Depreciacin = Edad Efectiva x % Anual Depreciacin para la Clase Valor Unitario de Edificacin Depreciado = VUBE x (1 -Coeficiente Depreciacin) Ejemplo: clculo del Valor Unitario de Edificacin Depreciado para la vivienda del e jemplo anterior: Edad Edad % Anual Coeficiente VUBE Clasificacin VUBE Real Efectiva Depreciacin Depreciacin Depreciado a) C - 5 20 20 1,1 0,22 5,78 4,51 b) C - 5 20 23 1,1 0,253 5,78 4,32 c) C - 5 20 14 1,1 0,154 5,78 4,89 1.1.4.5 Valor de la Edificacin En sntesis, el valor total de las edificaciones (VE) que existan en la propiedad ser la suma de los valores de cada edificacin (VEi): Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn Y el valor de cada edificacin (VEi) que se diferencie en la propiedad ser: Edificacin Nueva - Vivienda Urbana: Valor Edificacin i = VEi = Superficie Edificada i x VUBE i x Factor Condicin Espec ial i Edificacin Usada - Vivienda Urbana: Valor Edificacin i = VEi = Sup. Edific. i x VUBE i x Factor Cond. Especial i x (1 - Coef. Depreciacin) i Edificacin Nueva - Vivienda Rural: Valor Edificacin i = VEi = Superf. Edific. i x VUBE i x Factor Cond. Especial i x (1 + % Recargo Instalac.) i 1.1.5 Valoracin de las Obras Complementarias Se entender por Obras Complementarias toda aquella construccin que sin formar parte integrante de un edificio contribuye a su funcionamiento u ornato .13 El valor de las Obras Complementarias (VOC) en las viviendas usadas se determina r como un porcentaje del Valor Total de las edificaciones y, por lo tanto, incluir la depre ciacin que corresponda. En las viviendas rurales no se considerarn las obras complementarias. La incidencia del valor de las obras complementarias en relacin al valor de lo ed ificado depender de la calidad de la edificacin principal y su rango de variacin es el siguiente(Tabla N 1 6): Calidad Edificacin Corriente Regular Inferior Incidencia mnima 3,60% 2,83% 1,44% Incidencia Promedio 4,56% 3,53% 2,00% Incidencia mxima 5,53% 4,24% 2,56% 13 Norma INN NCh 1156/5 Of. 1999

Cuerpo N 1.doc 17

Valor Obras Complementarias = VOC = VE x % Incidencia OOCC para la Calidad Segn se trate de la calidad que tenga la edificacin y si, segn el criterio tcnico de l tasador, el monto de Obras Complementarias sobrepasa el rango mayor para esa calidad, se utilizar l a lista valorada de obras complementarias que se seala en la Tabla 17 del Anexo N 1. 1.1.6 Valor de Tasacin del Inmueble Tpico a) Vivienda Urbana: El Valor de Tasacin ser, en resumen, el resultado de la adicin del valor del suelo, del valor de lo edificado y del valor de sus obras complementarias Valor de Tasacin = VT + VE + VOC

El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar su superficie por su Val or Unitario Base de Mercado (VUBM), determinado mediante la aplicacin del Enfoque Comparativo (vase el captulo 1.2: VT = Superficie Terreno x VUBM En el caso que el tasador no disponga de datos de mercado de terrenos comparable s similares que le permitan obtener directamente el VUBM, el valor del terreno se obtendr apl icando la metodologa de Valor Residual, es decir, se descontar al valor de mercado del inmue ble el costo de reemplazo de las edificaciones y obras complementarias (vase el captulo 1 .1.3.1.) El Valor de lo Edificado (VE) que exista en la propiedad ser la suma de los valor es de cada una de de las edificaciones que se diferencien en ella (VEi): VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn VEi = Superficie Edificada i x VUBE i x Factor Condicin Especial i (edificacin nue va) VEi = Sup. Edific. i x VUBE i x Factor Cond. Especial i x (1 - Coef. Depr.) i (e dificacin usada) El Valor de las Obras Complementarias (VOC) ser : VOC = VE x % Incidencia OOCC para la Calidad b) Vivienda Rural Nueva: El Valor de Tasacin ser el resultado de la adicin del valo r del suelo y del valor de lo edificado. Valor de Tasacin = VT + VE

El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar su superficie (con un mxi mo de 500 m2) por su Valor Unitario Base de Mercado (VUBM), determinado mediante la aplica cin del enfoque comparativo: VT = Superficie Terreno x VUBM

El Valor de lo Edificado (VE) que existan en la propiedad ser la suma de los valo res de cada una de de las edificaciones que se diferencien en ella (VEi): VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn VEi = Superficie Edificada i x VUBE i x Factor Condicin Especial i x (1 + % Recar go Instalaciones) i Cuerpo N 1.doc

1.2 ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO14 PARA TASAR INMUEBLES ATPICOS HABITUALES Tasar un inmueble es determinar su precio a priori , antes que la negociacin y el in tercambio tengan lugar, en base a los antecedentes que se tengan del mercado. Es decir, se trata de medir el precio hipottico o ideal ms probable en el que se podra vender el inmueble en condiciones normales de mercado a la fecha de la tasacin. Este valor tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razon ablemente similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable.15 Por lo tanto, media nte este Mtodo se mide dicho valor por comparacin, en forma ordenada y sistemtica, con propiedades s ustitutas, similares o equivalentes funcionalmente, que estn disponibles y compitiendo por l os mismos compradores que la propiedad a tasar, y cuyas caractersticas y precios de transfe rencias u ofertas en el mercado son conocidos por el tasador, mediante procedimientos estadsticos. Para tasar estos inmuebles atpicos habituales (terrenos con o sin edificaciones) se comparar el inmueble a ser tasado con una muestra del mercado de ofertas y/o ventas en canti dad no inferior a cinco productos inmobiliarios similares, de las que se establecer un rango o franja de v alores que contendr el valor UF/M del inmueble a tasar.16 1.2.1 Procedimiento de tasacin El Enfoque Comparativo o de Mercado consta de los siguientes pasos: a) Establecer las caractersticas o atributos propios del inmueble a tasar que influy an en su valor (anlisis de la propiedad). b) Analizar el segmento del mercado de inmuebles similares o comparables por locali zacin, uso y tipologa, entre otras caractersticas (anlisis de mercado). c) Seleccionar una muestra representativa de inmuebles comparables al que se valora , corregir las diferencias que explican sus distintos precios, y asignar el valor al inmueble e n funcin de dicho anlisis (tasacin del inmueble problema). La clave de la metodologa est en determinar qu inmuebles pueden considerarse de igu ales caractersticas y sustitutivos del objeto de la tasacin. 1.2.2 Anlisis de la propiedad Cada propiedad constituye una mercadera nica. El tasador debe establecer las carac tersticas o atributos que influyen en su valor as como aquellas que la diferencian de otras p

ropiedades, tanto propios del inmueble a tasar como del sector en que se sita (las que detallar en e l Informe de Tasacin)17 a partir, principalmente, de la informacin obtenida en: 14 Denominado tambin enfoque comparativo de ventas y/o de ofertas acionales o enfoque de valoracin comer- cial en nuestro pas. en las normas intern

15 Principio de Sustitucin: una persona prudente no pagar ms por un inmueble que el co sto de adquisicin de otro razonablemente similar o equivalente e igualmente deseable, que lo sustituya en forma igualmente satisfactoria. El menor costo de la mejor opci{on, ya sea un sustituto o el original, tiende a establecer el V alor de Mercado. 16 Tratndose de inmuebles edificados en rgimen de copropiedad, dado que en los valore s de oferta y/o transferencias de los inmuebles comparables est incluido el valor de la cuota proporcional de terreno, espacios comunes y obras complementarias, la aplicacin de esta metodologa implica que en sus resultados tambin estarn incluido s dichos tems, que no son valorados independientemente en el mercado. 17 Vanse los formularios de tasacin en el Anexo N 2. Cuerpo N 1.doc

a) La inspeccin fsica a la propiedad. Para los efectos de la tasacin, las edificaciones se clasificarn considerando la c lase y calidad de construccin, y sus condiciones especiales, de acuerdo a lo sealado en el captulo 1. 1.2.2 del Enfoque de Costo de Reemplazo. b) El anlisis de la documentacin legal y tcnica de la propiedad y restricciones legale s a su uso (servidumbres de trnsito, vista, acequias, servicios, concesiones, arriendos a la rgo plazo, etc.). Deber, en consecuencia, tener a la vista los documentos que certifiquen: Antecedentes Previos, en que conste la exclusin de la propiedad de planes de remo delacin urbana, o de estar sujeta a expropiaciones. Excepcin de Orden de Demolicin, o Clausura por Insalubridad. Permiso de Edificacin, Certificado de Recepcin Final o Certificado de Regularizacin . Certificados de No Expropiacin de los organismos competentes. c) El conocimiento de las disposiciones normativas del Plan Regulador y dotacin de s ervicios pblicos que potencian o restringen el uso y/o constructibilidad del inmueble. 1.2.3 Anlisis del mercado El estudio del segmento del mercado inmobiliario correspondiente a la tipologa de l inmueble que se tasa consta de: El anlisis del mercado inmobiliario, propiamente tal. El anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo. La tasacin del inmueble tipo que corresponde a la propiedad a tasar. 1.2.3.1 Anlisis del mercado inmobiliario No es posible determinar el valor real de mercado de un inmueble a partir, solam ente, de su caracterizacin material y localizacional; se requiere analizarlo en el contexto d el submercado particular al que pertenece, pues dicho valor depende tambin de la composicin de la oferta en el mercado y las necesidades y condiciones de acceso de la demanda. Estas condiciones del mercado son variables en el tiempo y en el espacio geogrfico, siendo necesario que el tasador est al tanto de: a) La situacin general del pas, incluyendo los aspectos econmicos y polticos del moment o, especialmente las decisiones pblicas (normas ambientales y tributarias, etc.) y p

rivadas que afectan al mercado inmobiliario (apreciacin de nuevos proyectos, proveedores y/o demandantes que entrarn al mercado, etc.). Informacin sobre el nivel de las actividades econmic as predominantes, tasas de inters, desempleo e inflacin y tendencias de precios, etc. b) La situacin coyuntural del segmento del mercado inmobiliario y de construccin al c ual pertenece el inmueble a tasar (lo que se detallar en la hoja Mercado del Informe de Tasacin): nivel de actividad, comportamiento, volmenes y orientacin espacial en los ltimos aos, expecta tivas, tendencias o evolucin previsible de la oferta y la demanda, inters por localizarse en el sector. Cambiar el plan regulador, estabilidad o variabilidad del mercado y de los preci os, rango de valores de propiedades en el rea. Cantidad de propiedades ofrecidas o disponibles para la venta y cantidad vendida, con apreciacin del esfuerzo publicitario y el tiempo de comercializacin. Cuerpo N 1.doc

1.2.3.2 Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo El tasador evaluar, en trminos generales, cmo responde la propiedad a los requerimi entos del segmento del mercado inmobiliario al que pertenece. El tasador debe calificar el grado de atraccin y demanda que la propiedad ejerce sobre su mercado, es decir, respecto a otras propiedades que pueden considerarse que compiten por igu al demanda, bsicamente en cuanto a su ubicacin, vecindario, construccin, conservacin, posibilida des de comercializacin y otras caractersticas adversas o ventajosas que presenta en relac in a su competencia.18 La evaluacin se basar en la siguiente escala: Inferior: Las caractersticas de la propiedad son inferiores a aquellas que pudieran ser con sideradas competidoras, a tal punto que esto afectar en forma negativa el precio y/o tiempo de comercializacin de la propiedad. Similar: Las caractersticas de la propiedad son las tpicas del mercado y se consideran acep tables cuando se las compara con las de su competencia. Pueden existir algunas caracters ticas negativas, pero tambin existirn otras positivas que las neutralizarn. La propiedad tendr un plazo y precio de venta similar al de propiedades cercanas y competitivas Superior: Las caractersticas de la propiedad son superiores a aquellas que pudieran ser con sideradas competidoras y se espera que el precio de la propiedad sea superior al promedio y/o que se venda en un periodo menor que el promedio de su categora. La evaluacin considerar, al menos, la calidad de la propiedad respecto a lo observ able en el mercado de propiedades similares, a similar fecha, en los siguientes aspectos: a) Localizacin: Evaluacin global de todos aquellos elementos relativos a la ubicacin d e la propiedad que atraen o favorecen el inters del comprador, en comparacin con propie dades de ubicaciones o precios similares o competitivas. Considera, entre otros, la compa tibilidad de la propiedad respecto a las que la rodean en cuanto a uso, conveniencia de la ubica cin con relacin a las fuentes de trabajo, centros comerciales y de servicios, escuelas, lugares de recreacin, disponibilidad de servicios y de transporte pblico, seguridad, riesgos naturales o artificiales, etc. b) Vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad: Evaluacin de, entre otros, la calidad

ambiental y condiciones del entorno inmediato y de accesibilidad a la propiedad respecto a aquellas de precios o ubicaciones similares o competitivas, tales como uso y conservacin d e propiedades vecinas, arborizacin, iluminacin, categora de la calle, ancho, estado de la pavimen tacin, velocidad e intensidad de trnsito, cercana a situaciones negativas como actividade s o edificaciones perturbadoras (industrias, supermercados, edificaciones ruinosas, etc.), conos de sombra, ruidos molestos permanentes, etc. c) Terreno: Evaluacin conjunta de sus caractersticas fsicas (tamao, forma, frente, prop orciones, topografa, etc.) en cuanto permiten obtener un mayor o menor desarrollo edificato rio respecto a lo observable en las propiedades comparables, de acuerdo a la normativa urbana que lo regula y la disponibilidad o dotacin de servicios pblicos (agua potable, alcantarillado, aguas lluvias, gas, etc.). d) Construccin: Evaluacin de la respuesta de lo edificado tanto a los requerimientos del mercado como de los usuarios y del medio ambiente en esa localizacin y momento en cuanto a tipologa, materialidad (clase y calidad constructiva), uso o destino de lo construido, hab itabilidad o funcionalidad de diseo y distribucin, orientacin, presencia o ausencia de errores, defectos u omisiones en la construccin o funcionalidad, flexibilidad ante usos alternativos, dimensiones, relacin fachada/superficie en locales comerciales, disponibilidad de estacionamie ntos en departamentos, oficinas y locales comerciales, etc. 18 Hoja Mercado del Informe de TasaciN.

Cuerpo N 1.doc

e) Estado de Conservacin: Evaluacin de las condiciones actuales de mantenimiento de l a propiedad, considerando la antigedad de las construcciones, estado y otros factor es que afecten su conservacin respecto a lo observable en otras propiedades comparables. f) Comercializacin: Evaluacin de las posibilidades y modos de comercializacin que pres enta la propiedad (venta o arriendo, plazos y precios), fundada en el nivel de atraccin q ue la propiedad en su conjunto ejerce sobre los potenciales compradores, considerando todas sus car actersticas. g) Otras caractersticas: Adversas o deficitarias de la propiedad, as como ventajas y comodidades que presenta en relacin a su competencia: estacionamientos, piscina, calefaccin, o rientacin, vistas, calidad y estado de las reas comunes, etc. 1.2.3.3 Principio de Mayor y Mejor Uso El tasador analizar, en el caso de inmuebles atpicos y principalmente de terrenos, cul es el mayor y mejor uso posible de la propiedad, es decir, aquel uso ms probable de una propied ad que es fsicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente facti ble y que resulta en el valor ms alto de la propiedad que se tasa. Este principio exige que el tasador estime las alternativas de uso del inmueble o, lo que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles de comprador para el inmueble que valora , alternativas que, en ningn caso, son arbitrarias pues los usos a evaluar deben cumplir las siguientes condiciones: Que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso. Que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador. Que sea legalmente posible, es decir, que el uso est permitido por la normativa u rbanstica y cualquier otra ley. Que sea fsicamente posible desarrollar ese uso en el inmueble a valorar, dadas la s dimensiones, forma y dems caractersticas fsicas del terreno, y el desarrollo de la tecnologa de l a construccin. Que la posible operacin de cambio de uso sea financieramente rentable y aconsejab le. Este mayor y mejor uso no necesariamente corresponde al uso actual, independient emente de que el comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el i nmueble de tal forma. Sin embargo, un uso que es permitido legalmente y es posible fsicamente podr requerir

que el Tasador justifique por qu es razonablemente probable. Una vez establecido que uno o ms uso s son usos razonablemente probables, entonces se debe probar su viabilidad econmica. El uso que resulta en el mayor valor del inmueble se considera el mayor y mejor uso. Por otra parte, el valor de la propiedad puede verse limitado si se considera la mantencin (y valoracin) de las construcciones existentes para los usos que fueron diseadas si stos no son los ms adecuados o eficientes actualmente para la propiedad (valor para el uso actual). En una economa de mercado, el suelo tiende hacia el mayor y mejor uso porque los usuarios potenciales, que esperan obtener mayor excedente de productos sobre el costo de produccin, generalmente pueden ofrecer ms por el uso de la tierra. Si consideramos una propi edad agrcola, un individuo paga un precio acorde con el rendimiento que espera obtener, segn la us e para siembras, hortalizas, arboledas, frutales, ganadera, etc. Si un comprador puede y desea cam biar su uso, por ejemplo de agrcola a habitacional, estar dispuesto a pagar un precio diferente, y otro ser el precio si le da un uso industrial. Vemos habitualmente que los cambios de uso del suelo provo cados por la planificacin urbana generan cambios de valor, en muchos casos muy notorios, depen diendo del mejor uso que se establezca para dichos terrenos. Cuerpo N 1.doc

1.2.4 Tasacin del inmueble tipo. Siendo la base del enfoque de mercado la comparacin entre inmuebles similares o e quivalentes y de valores conocidos, es indispensable que exista un mercado representativo de inmu ebles comparables y disponer de informacin suficiente, actualizada y confiable sobre ofertas y/o vent as del mercado inmobiliario en que se consignen los datos adecuados y necesarios para realizar dichas comparaciones.19 A mayor cantidad y mejor calidad de la informacin, ms fcil ser su a nlisis y, por lo tanto, la tarea del tasador. Un primer anlisis de los antecedentes del mercado y aproximacin al valor de las di stintas tipologas de productos inmobiliarios lo constituye el estudio de las referencias contenidas e n la Base de Datos Inmobiliaria que el SERVIU debe formar.20 El anlisis estadstico bsico nos permite establecer valores promedios para la tipolo ga de productos inmobiliarios similares al de la propiedad a tasar y disponer de otros indicadores estadsticos que nos determinan rangos de variacin probable del valor o "franjas de valor" en torno al valor promedio para un nivel de confianza dado. El anlisis estadstico avanzado nos permite medir cmo varan los valores en relacin a l as variaciones de las principales caractersticas o atributos de los inmuebles (singu larmente o en conjunto), y establecer medidas de semejanza de las caractersticas de las propied ades que permita ordenarlas de mayor a menor semejanza respecto al inmueble a tasar.21 Si la muestra obtenida es muy reducida, los procedimientos de anlisis estadstico s on insuficientes ya que el error cometido puede ser muy grande. 1.2.5 Tasacin del inmueble especfico Consiste en calcular el valor de la propiedad a tasar, a partir de los anteceden tes de mercado, considerando todas las particularidades que la diferencian de aquellas propiedad es de referencia (precisamente, la existencia de estas diferencias impide la aplicacin directa de los valores promedios y otros estadgrafos obtenidos del anlisis estadstico bsico). Consta de los siguientes pasos: La adecuada seleccin de ventas u ofertas recientes de propiedades comparables con tenidas en nuestra Base de Datos. La deteccin y evaluacin de las diferencias entre las propiedades comparables y la propiedad a tasar; La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas; y

La ponderacin de la informacin recabada que, trasladada a la propiedad a tasar, ll evan a una conclusin confiable del valor de mercado (reconciliacin de valores). 1.2.5.1 Seleccin de inmuebles comparables Se trata de extraer de la Base de Datos una muestra representativa de aquellos i nmuebles ms semejantes a la propiedad objeto de tasacin, es decir, con: a) Similitud en tipologa inmobiliaria (terreno, casa, departamento, oficina, etc.) y uso pues el mercado inmobiliario se presenta segmentado en cuanto a estas caractersticas. 19 Si no se dispone de una base de datos, se deber buscar referencias de mercado slo para la tasacin que se est resolviendo en el momento alternativa menos eficiente por cierto cias comparables segn la dificultad y cuanta de la tasacin. 20 Vase la Metodologa para Bases de Datos. 21 Dada la natural variabilidad de los precios en los mercados, es imprescindibl e que peridicamente los Supervisores efecten anlisis hednicos de las referencias contenidas en las bases de datos para medir em pricamente los valores que el mercado asigna a cada uno de los atributos. Vase el captulo 2.2.2.2, Anlisis estadstico avan zado. Cuerpo N 1.doc aumentando el nmero de referen

b) Similitud en ubicacin: de localizacin, es conveniente limitarse a si bien lgicamente hay predios de acuerdo a su ubicacin especfica

dada la dificultad de detectar y medir todas las variables comparar inmuebles que se encuentran en un mismo sector mejorados o desmejorados en relacin a la propiedad a tasar, dentro del sector.

c) La mayor semejanza posible respecto a superficies y caractersticas de entorno inm ediato o vecinal, en cuanto a terrenos y construcciones. Las principales caractersticas de las propiedades comparables seleccionadas se re gistrarn en la hoja Comparables del Informe de Tasacin, para efectuar las correcciones que procedan, re comendndose se grafiquen sus ubicaciones en un plano para apreciar mejor las semejanzas o di ferencias de localizacin. Si se dispone de una muestra demasiado pequea o no suficientemente significativa o, simplemente, de no existir modelos de comparacin en el sector debido a la escasez o total carenci a de antecedentes fiables de mercado, el tasador deber: Ampliar espacial y temporalmente los criterios de seleccin, es decir, recurrir a ot ras referencias con caractersticas semejantes situadas en un rea geogrfica ms extensa o en reas vecin as o cercanas y/o considerar un intervalo mayor de tiempo.22 Reducir las exigencias de semejanza de superficies y de caractersticas de entorno inmediato, terrenos y construcciones, siempre que se respeten ciertos rangos de similitud. Si persiste de todas maneras la falta de informacin de mercado, el tasador deber r ecurrir a principios y tcnicas de otros enfoques de tasacin no contemplados en este Manual, tales como Enfoque de Rentabilidad, de Precios Hednicos y de Valor Residual, o deber informar que no es posible determinar el valor de mercado de la propiedad usando esta metodologa. En ningn caso se efectuar la tasacin por esta metodologa si se cuenta con menos de c inco referencias recientes y comprobadas de propiedades comparables conocidas en deta lle por el tasador.23 1.2.5.2 Evaluacin de las diferencias y homogeneizacin Pese a que las propiedades seleccionadas son similares a la propiedad a tasar, e s decir, son comparables, probablemente persistirn algunas diferencias que explican sus distin tos valores. Una vez que se han determinado las, al menos, 5 propiedades comparables y reunidos los d atos de cada una de ellas, el tasador debe analizar y evaluar dichas diferencias:

a) En una primera instancia, las diferencias se apreciarn cualitativamente, al menos en aquellas caractersticas de los inmuebles sealadas en el punto 1.2.3.2, registrndolas en la h oja Comparables del Informe de Tasacin. Se utilizar la siguiente escala: Inferior o Peor: Las caractersticas de la propiedad comparable son inferiores a l as de la propiedad tasada, a tal punto que el precio de la comparable requerir un ajuste hacia arrib a a efectos de compensar dicha especificacin. Similar o Equivalente: Las caractersticas de la propiedad comparable son, en trmin os generales, similares las de la propiedad tasada, no requirindose, por tanto, ningn ajuste par a compensar ese atributo. Superior o Mejor: Las caractersticas de la propiedad comparable son superiores a las de la propiedad tasada, a tal punto que el precio de la comparable requerir un ajuste h acia abajo para compensar dicha diferencia. 22 Sin embargo, se reducir la semejanza debilitando peligrosamente la validez y conf iabilidad de las comparaciones, homogeneizaciones y clculos estadsticos aplicables posteriormente. 23 La Unidad Ejecutiva de Expropiaciones para Obras Concesionadas del MOP exige con siderar, al menos, 5 transferencias reales similares a la propiedad a tasar y en su misma rea. Cuerpo N 1.doc

El tasador debe asegurarse que todos los factores que inciden significativamente sobre el valor de la propiedad sean incluidos en esta evaluacin de las similitudes o diferencias e ind icar por qu dichos factores son inferiores, equivalentes o superiores segn su anlisis. b) En una segunda instancia, valorar y ajustar o corregir dichas diferencias (homogene izacin), es decir, estimar los valores que tendran las propiedades comparables si tuvieran igu ales caractersticas que el inmueble a tasar. Cualquiera sea el mtodo a emplear, el tasa dor deber preguntarse si el precio que estara dispuesto a pagar un comprador por la propied ad podra variar en lo estimado por la sola incidencia de la caracterstica en cuestin:24 Por aportes de valor: Se suma o resta el valor estimado de cada atributo o carac terstica especfica posible de medir por separado (diferencias de superficies de terreno y construcciones; complementos como piscina, estacionamiento, bodega, etc.),25 o Aplicando coeficientes correctores a los atributos diferentes de cada inmueble c omparable.26 Estas correcciones se registrarn en la hoja Comparables . Como se trata de inmuebles similares, relativamente homogneos, se harn con mucha prudencia; los ajustes deben tener un r ango de variacin pequeo y, como ejemplo, en dicha hoja se propone que sean, en principio, de 2.5%, pero deben ser definidos por el tasador de acuerdo a los antecedentes del mercado ana lizados, y ponderados segn sea su influencia en el valor de la propiedad. Es importante dest acar que cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un valor ms confiable que sin l.27 1.2.6 Reconciliacin: franja de valor y valor de tasacin Es la determinacin del valor definitivo del inmueble objeto de la tasacin, es deci r, de su precio ms probable en el mercado, a partir de los valores ajustados de las referencias sele ccionadas, ponderando todos los datos pertinentes sobre la propiedad, las comparables y las condicione s del mercado actuales y esperadas. Podemos diferenciar las siguientes fases en este proceso final: a) Aproximacin cuantitativa o matemtica al Valor Unitario Base de Mercado (VUBM): De la muestra homogeneizada se deduce el valor promedio y la mediana, as como el margen de error de la estimacin del promedio (dada la dispersin de los datos), lo cual define una fra nja de valor, rango estadstico o entorno dentro del cual se encuentra dicho valor ms probable con un c ierto grado de confiabilidad. El grado de confiabilidad generalmente se expresa en trminos de po rcentajes. Estadsticamente, el margen de error de la estimacin del promedio nos define la fra

nja de valor para un nivel de confianza preestablecida:28 Franja de valor = promedio margen de error29 24 La hoja Comparables incluida en el formulario de tasacin facilita el anlisis y homog eneizacin de las propiedades comparables. 25 Basndose en el Principio de Contribucin: el valor de una caracterstica, atributo o componente del inmueble depende de su contribucin al valor total de ella, de cunto agrega al valor neto por su presencia y cunto le resta por su ausencia. 26 La Unidad Central de Tasaciones podr medir o acotar los aportes de valor y los co eficientes correctores mediante anlisis estadsticos y hednicos de valor, a partir de la informacin recopilada en las bases de datos. Vase el captulo 2.2.2.2, Anlisis estadstico avanzado. 27 Un mtodo tradicional de homogeneizacin es usar factores de correccin del valor prom edio del tipo, como porcentajes globales por encima o debajo de la media, estimados por el tasador. No se recomi enda este mtodo pues es de fundamentacin discutible. 28 Si la muestra tiene suficientes referencias comparables, se puede calcular una e cuacin hednica de valor (como se indica en captulo 2.2.2.2, Anlisis estadstico avanzado, Bases de Datos), ms ajustada a las car actersticas de la propiedad a tasar. 29 Ver Eduardo Magnou, Manual del Tasador , pg. 128 Clculo del margen de error . Editorial Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1992. R. Dantas se refiere a error muestral y se refiere a la franja de valor co mo lmites del intervalo de confianza de Ingeniera de Tasaciones, una introduccin a la metodologa cientfica , Editora Pini Ltda., Venezu ela 2002. La frmula del margen de error es la siguiente: margen de error = t x s / vn siendo n = cantidad de elementos de la muestra s = desviacin estndar Cuerpo N 1.doc

Entonces, el Valor de Tasacin tiene el siguiente rango de variacin: (promedio - margen de error) < VUBM < (promedio - margen de error) Si al ordenar de mayor a menor los valores de la muestra homogeneizada, e interc alar la mediana entre ellos, sta se encuentra fuera de la franja de valor o los valores extremos se distancian mucho del promedio, es posible que la informacin de que disponemos contenga errores o b ien los criterios de homogeneizacin aplicados tienen sesgos que distorsionan los resultados. b) Aproximacin cualitativa al Valor Unitario Base de Mercado (VUBM): El Valor Unitar io Base de Mercado se aproximar o alejar del promedio antes calculado, en base a la ponderacin relativa de cada propiedad comparable, segn sea su grado de semejanza o diferencia con la pro piedad a tasar y el grado de confiabilidad de la informacin de mercado que se tenga de ella. Son indicadores ms confiables del valor de tasacin aquellos de propiedades que requieran la menor ca ntidad de ajustes en su valor y, adems, las ventas efectivas, siguindole en orden decreciente las pr omesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta de avisos clasificados publicados . c) El Valor de Tasacin del Inmueble (VT) ser el producto del Valor Unitario Base de M ercado por su superficie (o la unidad de medida comparable utilizada): Valor de Tasacin = Superficie de Inmueble x VUBM Tratndose de tasacin de terrenos urbanos o rurales, el Valor de Tasacin ser:30 VT = Superficie del Terreno x VUBM Tratndose de tasacin de inmuebles edificados habituales del mercado inmobiliario, en el VUBM est incluida el terreno y las obras complementarias, por lo que el Valor de Tasac in ser: VT = Superficie Edificada x VUBM Tratndose de inmuebles edificados en rgimen de copropiedad, esta superficie es net a; es decir, no considera la parte proporcional de reas comunes edificadas. Por lo tanto, el Valor de icamente, salvo si la dispersin de se el valor de mercado ms probable, con lo cual antes. Es un valor objetivo y directo, bles similares.31 Tasacin no ser necesariamente un monto determinado matemt la muestra es baja. El valor as obtenido puede considerar se asegurar, ante una venta, una mayor cantidad de demand obtenido por comparacin con valores de mercado de inmue

La mayor o menor solidez del Valor de Tasacin depender de la cantidad y calidad de las muestras analizadas, es decir, de si se cont con informacin suficiente para hacer estimacio nes confiables sobre los precios del mercado. La dispersin de los resultados depender de cun representat iva haya sido la muestra utilizada y es una medida de la incertidumbre que existe sobre el valor final, que se deber indicar en el informe de tasacin, explicando que no es posible hacer mayores prec isiones en el valor dadas las evidencias de mercado disponibles. t = coeficiente de Student, tabulado en la mayora de los textos de estadsticas dep ende del nivel de confianza y de n El tasador no requiere dominar la formulacin matemtica pues en Excel, por ejemplo, con la herramienta Estadstica Descriptiva puede obtener automticamente tanto el margen de error como los princi pales estadgrafos. 30 No obstante, se podr recurrir a la metodologa de Valor Residual sealada en el captul o 1.1.3.1, para el caso de tasacin de terrenos urbanos. 31 Puede decirse que es el menos malo de los posibles obtenidos y al que se parecern los precios de mercado, si ste existe. De todas maneras, es aconsejable contrastarlo con los resultados obtenidos mediante otros enfoques de tasacin. Cuerpo N 1.doc

1.2.7 Diagrama de flujo del Enfoque de Mercado Seleccin Comparables Reconciliacin CONOCIMIENTO DE LA CIUDAD Y DEL MERCADOTASACION DEL INMUEBLE ESPECIFICO ESTUDIO DE MERCADO Propiedad Sector Ubicacin en Plano Fichas de Comparables Anlisis Prop. v/s mercado Coef. Correctores Aportes de Valor Evaluacin Diferencias Anlisis Base de Datos Anlisis Segmento mercado Anlisis Mercado en General INSPECCION Inspeccin y Anlisis Documentacin Anlisis del Mercado: - Situacin General - Situacin submercado Anlisis de la Propiedad en relacin a su Mercado Objetivo Tasacin del Tipo: Promedios Franjas de Valor Ecuaciones de valor Seleccin de Propiedades Comparables Anlisis de Prop. Comparables

Evaluacin Comparables v/s Propiedad Homogeneizacin de Valores Ponderacin de Antecedentes y Clculo Final Valor de Tasacin Cuerpo N 1.doc

1.3 ENFOQUE PARA TASAR INMUEBLES ATPICOS NO HABITUALES Un inmueble Atpico No Habitual es aquel que no est afecto al Subsidio Habitacional y tiene escasa o nula presencia en el mercado inmobiliario, por lo cual, para obtener su valor se requiere un enfoque propio que contempla la adicin del Valor de Mercado del suelo en que est emplazada la propiedad y el Costo de Reposicin de las Edificaciones y las Obras Complementarias. Como ejemplos de estos inmuebles se pueden citar los establecimientos educaciona les, industrias, edificios pblicos, policlnicos, etc. 1.3.1 Procedimiento de tasacin Para tasar un inmueble atpico no habitual se deber establecer cul es el objetivo de la tasacin: Si el objetivo es establecer el valor del inmueble segn su mayor y mejor uso del inmueble,32 deber aplicarse el enfoque comparativo o de mercado desarrollado en el Captulo 1.2. Si el objetivo es establecer el valor del inmueble con su uso actual, debe segui rse el procedimiento que se detalla a continuacin: a) Establecer las caractersticas o atributos propios del inmueble tasado que influya n en su valor (anlisis de la propiedad). b) Obtener el valor del suelo a partir del costo de adquirir un terreno similar al del inmueble y de igual uso o equivalente, en base al anlisis del segmento del mercado de terrenos simila res o comparables por localizacin, uso y tipologa, entre otras caractersticas, mediante el enfoque co mparativo o de mercado. c) Obtener el valor de lo edificado y de las obras complementarias a partir del Pre supuesto de Construccin de una edificacin nueva y descontando la depreciacin que corresponda en el caso de edificaciones usadas. 1.3.2 Anlisis de la propiedad Cada propiedad constituye una mercadera nica. El tasador debe establecer las carac tersticas o atributos que influyen en su valor considerando tanto su parte edificada y el te rreno, como tambin aquellas condiciones que la diferencian de otras propiedades, tanto propias del inmueble como del sector en que se sita (las que detallar en el Informe de Tasacin)33 a partir, principalmen te, de la informacin obtenida en: a) La inspeccin fsica a la propiedad.

Para los efectos de la tasacin, las edificaciones se clasificarn considerando la c lase y calidad de construccin, y sus condiciones especiales, de acuerdo a lo sealado en el subcaptulo 1.1.2.2 del Enfoque de Costo de Reemplazo. b) El anlisis de la documentacin legal y tcnica de la propiedad y restricciones legale s a su uso (servidumbres de trnsito, vista, acequias, servicios, concesiones, arriendos a la rgo plazo, etc.). Deber, en consecuencia, tener a la vista los documentos que certifiquen lo siguie nte: 32 Cuando el mayor y mejor uso posible de la propiedad no corresponde a su uso actu al, lo que puede acontecer en localizaciones urbanas caracterizadas por un alto coeficiente de constructibilidad (uso de suel o de alta intensidad y densidad), el suelo se valoriza de una forma tan significativa que el mercado no acepta considerar las edificaciones existentes en la propiedad (con caractersticas, estado de conservacin y usos generalmente inadecuados al momento y poca de la tasacin, lo que significa una depreciacin econmica total de las edificaciones) como un valor agregado al sue lo sino incluidos en l. 33 Vanse los formularios de tasacin en el Anexo N 2. Cuerpo N 1.doc

Antecedentes Previos, en que conste la exclusin de la propiedad de planes de remo delacin urbana, o de estar sujeta a expropiaciones. Excepcin de Orden de Demolicin, o Clausura por Insalubridad. Permiso de Edificacin, Certificado de Recepcin Final o Certificado de Regularizacin . Certificados de No Expropiacin de los organismos competentes. c) El conocimiento de las disposiciones normativas del Plan Regulador y dotacin de s ervicios pblicos que potencian o restringen el uso y/o constructibilidad del inmueble. 1.3.3 Valoracin del Terreno El valor del suelo se obtendr a partir del costo de adquirir un terreno similar e n base al anlisis del segmento del mercado de terrenos similares o comparables por localizacin, uso y t ipologa, entre otras caractersticas, y considerando que se mantiene el uso actual del inmueble aunque no corresponda a su mayor y mejor uso. El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar su superficie por su Val or Unitario Base de Mercado (VUBM), determinado mediante la aplicacin del Enfoque Comparativo o de Me rcado: 34 VT = Superficie Terreno x VUBM 1.3.4 Valoracin de las Edificaciones La tasacin de las Edificaciones se efectuar por Costo de Reposicin, caso a caso, en base a la extensin de un Presupuesto de Construccin. El presupuesto de construccin constituye el elemento bsico, posible de calificar como nico e insustituible, en los casos de tipologas de inmuebles no habituales, para poder determinar el Valor de la Edificacin (VE). VE = Presupuesto de lo edificado Tratndose de edificaciones no nuevas, se aplicar la depreciacin correspondiente segn la Tabla N 15, previa determinacin de la edad efectiva considerando las incidencias de las p artidas de Obras Gruesa, Terminaciones e Instalaciones deducidas del presupuesto.35 En todo caso, no proceder aplicar los castigos correspondientes a las condiciones especiales de edificacin. VE = Presupuesto de lo edificado X (1- Coeficiente Depreciacin) Excepcionalmente y slo en carcter referencial, se podrn utilizar los Valores Unitar ios Bases de Edificacin (VUBE) sealados en la Tabla N 18, cuando exista similitud entre el edifi cio a tasar y las tipologas arquitectnicas que all se indican. El tasador aplicar, cuando corresponda,

los castigos debidos a las condiciones especiales de edificacin. En estas circunstancias, al t ratarse de edificios no nuevos se proceder a depreciarlos en base a su edad real, aplicando los coeficien tes sealados en la Tabla N 15. VE = Superficie edificada x VUBE x Factor Cond. Especial x (1 -Coeficiente Depre ciacin) 34 Vase el captulo 1.2. 35 Vase el procedimiento para determinar la edad efectiva en el captulo 1.1.4.3. Cuerpo N 1.doc

1.3.5 Valor de las Obras Complementarias El Valor de las Obras Complementarias (VOC) se determinar a partir del presupuest o de construccin de las obras complementarias nuevas, descontando la misma depreciacin de las edif icaciones en caso de no ser nuevas. VOC = Presupuesto de Obras Complementarias Cuando se haya utilizado excepcionalmente la Tabla N 18, el valor de las obras co mplementarias se determinar utilizando el Listado de Obras Complementarias Frecuentes Valoradas (T abla 17), efectuando la depreciacin que proceda. 1.3.6 Valoracin del inmueble La suma de los valores determinados para el terreno, lo edificado y sus obras co mplementarias proporcionar el valor de la tasacin del inmueble atpico no habitual del mercado inm obiliario. Valor del Inmueble = Valor del Terreno + Valor Edificaciones + Valor Obras Compl ementarias VI = VT + VE + VOC Cuerpo N 1.doc

2 METODOLOGIA PARA LA CREACION DE UNA BASE DE DATOS PARA TASACIONES36 Tasar un inmueble es medir el precio hipottico ms probable en el que se podra vende r un inmueble en condiciones normales de mercado, a la fecha de la tasacin. En consecuencia, todos los mtodos de tasacin requieren informacin de mercado, ya sea precios de transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construccin, etc., de inmuebles comparables o equivalentes a l objeto de la tasacin. Es decir, informacin de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus caractersticas.37 Sin informacin de mercado no hay tasacin. En este sentido, la tasacin es un problema de informacin: saber buscar, analizar y ponderar sistemticamente las caractersticas de un bien y los factores que pueden afectar su valor, constituye la tcnica de una tasacin. La base de una buena tasacin est en la buena informacin que se pueda obtener.38 La manera ms prctica, eficiente y efectiva de manejar esta informacin es mediante l a creacin de una Base de Datos inmobiliaria, administrada a travs de programas computacionales de amplia difusin.39 Su objetivo es disponer de informacin oportuna, confiable y estadsticamente repres entativa de dicho mercado. Como el mercado cambia constantemente, esta base es esencialmente dinmic a y debe ser actualizada permanente y sistemticamente. Su utilizacin y el anlisis o interpretacin de estos datos es materia propia de las metodologas de tasacin. A continuacin, en la primera parte de este captulo se explica cmo crear esta base d e datos, cmo capturar, clasificar y, en lo posible, medir las principales caractersticas de lo s inmuebles que inciden en sus precios. Como una base de datos tiene sentido y eficacia slo si la informacin se procesa, a naliza y evala sistemticamente, ms adelante se proporcionan orientaciones para la elaboracin de es tadsticas sistematizadas de mercado que permitan una primera aproximacin al valor para dist intas situaciones o tipologas de productos inmobiliarios, en las cuales el tasador podr apoyar o respa ldar sus proposiciones de tasacin.. Finalmente, se detallan los procedimientos operativos para la creacin, uso y actu alizacin de las bases de datos. Para asegurar esta actualizacin y que los valores determinados de las t asaciones sean deducidos del mercado, se establece que el tasador debe considerar para cada tas acin una muestra mnima de referencias (propiedades comparables o testigos) del mercado de ofertas

y/o de ventas, en cantidad no inferior a cinco propiedades similares y comparables a la propiedad que se tasa. Al menos dos de estas referencias deben ser aportadas por el tasador a la base de datos, sin perjuicio que permanentemente proporcione antecedentes de nuevas referencias de propiedades ub icadas en las comunas donde trabaje. 36 Para efectos de la tasacin de inmuebles atpicos requerir que la Base de Datos de tran sferencias y/u ofertas incluya, adems de terrenos, los dems productos inmobiliarios que habitualmente se transan e n el mercado. 37 Que el Tasador conozca y verifique las referencias utilizadas no es habitual en nuestro pas; sin embargo, es una obligacin tica y profesional que el tasador certifique que realmente considera en su tasacin slo inmuebles efectivamente similares o igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad que el inmueble a tasar. 38 Emplear posteriormente procesos matemticos, estadsticos o modelos economtricos comp lejos tiene una importancia secundaria si la informacin base no es correcta o es de difcil cuantificacin. En ni ngn caso debe confundirse calidad de la valoracin con complejidad matemtica .

39 Una Base de Datos es una coleccin tabulada de datos similares relacionados con un tema o propsito determinado, en este caso, la valoracin Inmobiliaria. Cuando esta base de datos se opera computacional mente, se recurre a los programas denominados "sistemas de administracin de bases de datos". Junto con este Manual se proporciona una aplicacin en Excel 97 de Microsoft para la captura de datos y su manejo como bases de datos. Cuerpo N 1.doc

2.1 CREACION DE UNA BASE DE DATOS INMOBILIARIA La metodologa desarrollada para disponer de una base de datos inmobiliaria contem pla los siguientes puntos: a) La captura de informacin de mercado que deben realizar los tasadores, b) El procesamiento de la informacin, para generar la bases de datos propiamente tal y mantenerla actualizada, y c) El anlisis estadstico de la informacin acumulada y su uso en las tasaciones. El segundo punto requiere del dominio de los programas computacionales que permi ten administrar bases de datos, Excel entre otros, por lo que se ha determinado que el responsab le de esta labor es el Supervisor de la Unidad Regional de Tasaciones. El procedimiento a seguir se det alla en el captulo 2. El anlisis estadstico de los datos de mercado es parte del proceso que debe seguir todo tasador al efectuar una tasacin y, por lo tanto, se detalla en este captulo, si bien se plant ea como responsable de realizarlo al supervisor de la Unidad. 2.2 CAPTURA DE INFORMACIN DE MERCADO La recoleccin de informacin concreta sobre transacciones reales u ofertas, no cond icionadas, es uno de los elementos ms importantes de la tasacin, ya que aporta datos a comparar. Se utilizar la informacin obtenida directamente desde las distintas fuentes de informacin, debida mente comprobadas, tales como:40 Publicaciones en la prensa (diarios, peridicos, revistas y radios) e Internet;41 Corredores de propiedades; Conservadores de bienes races;42 Servicio de Impuestos Internos;43 Organismos que tienen informacin catastral de las propiedades como son las Munici palidades, MOPTT, empresas de servicios sanitarios y de electricidad, Ciren-Corfo, etc., Y El propio tasador, quien en su constante recorrido por la ciudad identifica las propiedades en venta o vendidas recientemente y sus caractersticas, tiempo que estn o estuvieron en ofert a, etc. 40 Un listado ms extenso de fuentes de informacin se indica en el Anexo N 6. Esto ltimo en razn de que se trata de antecedentes variables en el tiempo

41 Normalmente informan sobre ofertas de propiedades en venta. Una oferta proporcio na slo la manifestacin del propietario del bien de su intencin de venderlo por determinado precio, no es el valor que el mer cado asigna a dicho bien y, probablemente, diferir del precio en que efectivamente se transar. 42 Hoy en da la distorsin de precios que existe en las escrituras de compraventas es mnima pues ya no hay impuestos a las transferencias y muchas de ellas se financian con crditos bancarios. Asimismo, la mayor fiscalizacin del S.I.I. a la justificacin de inversiones ha tendido a equilibrar las pretensiones de compradores (minimiza r el precio indicado) y vendedores (maximizar dicho precio). 43 El SII no slo tiene y administra la base catastral de propiedades ms grande del pas sino que tambin recibe los antecedentes de transferencias de los Conservadores de Bienes Races y copias de las tasaciones de inmuebles que efecta el sistema bancario nacional, convirtindose en la fuente de informacin ms completa sobre el te ma. Cuerpo N 1.doc

2.2.1 Procesamiento de la informacin y su inclusin en la Base de Datos La informacin a incluir debe permitir conocer en forma precisa los valores y cara ctersticas principales de las distintas propiedades que conformarn la base de datos. El esfuerzo se debe centrar en lo esencial de cada inmueble, en aquellos atributos o componentes tcnicos que lo sin gularizan, definen y diferencian de los otros, permitiendo formarse fcilmente una idea global del bien .44 Los datos deben capturarse y clasificarse segn criterios de segmentacin del mercado y homogeneidad de los inmuebles, de modo de permitir y facilitar su comparacin posterior, segn sus carac tersticas ms relevantes. Con frecuencia, los datos de propiedades proporcionados por las fuentes son inco mpletos e insuficientes para los fines de tasacin, por lo que es indispensable contrastarlas y/o compleme ntarlas recurriendo al conocimiento profesional del rea en estudio y contacto directo o telefnico con las fuentes y organismos que, de alguna manera, regulan la actividad inmobiliaria en el rea.45 Para la captura de datos es necesario precisar las unidades de medida comparable s y los elementos de comparacin: Las Unidades de Comparacin que los compradores y vendedores usan en el proceso de anlisis y comparacin de los precios al tomar sus decisiones de compra o venta dependen del tipo de inmueble; por ejemplo, precio por unidad de medida, normalmente superficie de su elo, edificable o edificada (UF/m2, UF/h). En otros segmentos de mercado como en el de estacionamie ntos, la unidad es el precio por box; en el comercio puede importar el frente (UF/m linea l), en bodegas el volumen (UF/m3), en departamentos la unidad de medida puede ser el precio por ha bitacin; etc. Los Elementos de Comparacin son aquellas caractersticas especficas de los inmuebles (y de las transacciones) que explican que los precios de ellos varen entre s. Podemos distin guir aquellos elementos que son indispensables en la fase de seleccin de inmuebles comparables para la tasacin y aquellos a considerar en la homogeneizacin posterior, en el estudio del valor de tasacin propiamente tal.46 2.2.1.1 Caractersticas de las referencias para la seleccin de inmuebles Para que dos inmuebles sean comparables deben poseer, al menos, un cierto nmero d e caractersticas idnticas o muy parecidas.47 Si se desconocen algunos de estos datos, la propiedad no se deber considerar como referencia: Tipologa del inmueble, ya sea por su uso actual (permitido y/o probable, dada la

segmentacin que presenta el mercado inmobiliario segn los diferentes usos posibles que permite la normativa urbana) o por su tipo edificatorio (vivienda aislada, bloque, edificio, etc.). Ubicacin: Diferenciacin de reas urbanas con un cierto grado de uniformidad reconoci ble (barrio, poblacin, etc.), al poseer caractersticas morfolgicas, funcionales, sociales, ambie ntales y econmicas parecidas y, no slo por el significado en valor hay predios mejorados o desmejorados, de acuerdo a su ubicacin dentro del sector o ciudad sino porque barr ios homogneos denotan tipos y programas de edificacin igualmente homogneos, y similares caractersticas socioeconmicas de la demanda (lo cual define su capacidad de pago, sus preferencias, gustos y hbitos de bsquedas de propiedades). 44 Vase el formulario de Captura de Datos de Mercado. 45 Ninguna fuente es suficientemente vlida por s misma, todas tienen diversos grados de confiabilidad y, segn sean sus objetivos y mtodos, presentan sesgos que hay que detectar, evaluar y corregir. La desconfianza en una fuente de informacin que no se ha contrastado con otra es una regla bsica para tasar correctamente. 46 Cada una de estas categoras de datos forman los campos de la base de datos y se d isponen en columnas en la planilla de la aplicacin computacional. El conjunto de datos de los distintos campos para una pr opiedad se denomina registro. 47 En el formulario de Captura de Datos de Mercado se detallan estas caractersticas. Cuerpo N 1.doc

Se indicar la direccin y, adems, el tasador, el tipo de rea (urbana o rural), densid ad de construcciones y de uso (intensidad de uso); infraestructura y equipamiento que posee cada zona, facilidad de acceso y comunicaciones, factores ambientales negativos; tendencia de desarrollo urbano; estrato socioeconmico de la poblacin residente o demandante; inters del mer cado por el sector; etc. Superficies de terreno y construcciones existentes (en viviendas, similar tamao d enota similar programa de recintos). Precio expresado en unidades de medida comparables (UF/m2, UF/h., UF/unidad, etc. )48, segn el tipo de bien, sealando las condiciones financieras de la transferencia u ofert a (especialmente cuando son formas o plazos de pago atpicos), las condiciones concretas de la tran saccin (si hay intereses particulares ventas entre personas o empresas relacionadas o necesidades especficas del vendedor o comprador como urgencias para vender o comprar), as como las condi ciones generales del mercado que puedan influir en el precio. Fecha, para evitar comparar datos lejanos en el tiempo y, adems, para apreciar ca mbios en el mercado inmobiliario, en las tendencias de desarrollo del sector y en el inters d e la oferta y de la demanda por localizarse en el sector. Registrar tanto la fecha de la primera ofe rta detectada como de la ltima, permite determinar el tiempo que lleva o estuvo en oferta el bien y est ablecer velocidades de venta. Fuente de origen del dato.49 Debe registrarse el nombre del contacto, el telfono (para verificar las referencias y, posteriormente, para hacer un seguimiento de ellas) y, adems, el t ipo de dato de modo de no mezclar informacin de distinta confiabilidad y fines.50 Se debe indica r, adems, si el tasador verific o no las caractersticas de la propiedad y las condiciones econmicas de la transferencia u oferta. 2.2.1.2 Caractersticas de las propiedades a tener en cuenta para homogeneizar Son aquellos atributos que permiten establecer diferencias o analogas entre propi edades comparables y efectuar ajustes a sus valores (homogeneizacin) en funcin a ellos. En general, se debe tratar de atributos medibles objetivamente o calificados de acuerdo a ndices conocidos o de amplio uso. Entorno inmediato o vecinal: diferencias de calidad en el grado de urbanizacin, t ipo y categora de la va de acceso a la propiedad, cercana a esquinas, a equipamientos (comercio, edu cacin, reas

verdes, etc.) y a movilizacin pblica, inmediatez a ciertas actividades o edificaci ones perturbadoras o negativas (industrias, supermercados, edificaciones ruinosas, conos de sombra producidos por edificios vecinos, ruidos molestos permanentes, etc.), presencia de externalidad es ambientales positivas, tales como arborizacin de la calle, paisaje, vista, conservacin de espa cios pblicos, etc. Tipologas de las construcciones del sector y existentes en las propiedades de ref erencia: agrupamientos y alturas, materialidad (clase estructural y calidad), programa (p or ejemplo, cantidad de baos y dormitorios en viviendas, metros de fachada o relacin fachada/superficie en locales comerciales, acceso a estacionamientos en departamentos, oficinas y locales come rciales), antigedad de construccin (que denota similares niveles de utilidad, habitabilidad y deterioro, as como tipo de construccin), incluyendo el estado de conservacin. 48 Expresarlos en Unidades de Fomento evita ajustes monetarios por tiempo transcurr ido, pues se carece de ndices de variacin de precios del mercado inmobiliario. 49 Es habitual que se presenten sesgos en los distintos tipos de fuentes, especialm ente entre precios de ofertas no condicionadas y de transacciones reales, los cuales el tasador debe corregir. Para algunas com unas del Gran Santiago, ACOP proporciona estadsticas trimestrales de la relacin existente entre precios de oferta y precios reales de venta. 50 Compraventa o transferencia, oferta firme de compra (aquella en que un comprador calificado, capacitado y dispuesto a comprar, presenta una oferta de buena fe y, a su vez, el vendedor la acepta, ya sea en forma tcita o escrita), avisos calificados y cotizaciones: (precios pedidos por una propiedad, publicados o no en algn medio de difusin), remate, dacin en pago, tasacin o peritaje (no son referencias de mercado propiamente tal), etc. Cuerpo N 1.doc

Caractersticas del terreno que afectan sus posibilidades de aprovechamiento51 o l os costos de desarrollo, tales como superficie, forma, frente, relacin frente-fondo, restricci ones fsicas y legales a su uso: topografa, acequias, servidumbres de trnsito, de servicios, etc. Disposiciones normativas del Plan Regulador: en general, los terrenos urbanos se valoran en funcin de las posibilidades de uso que permiten las normas urbansticas y de su mxim a capacidad de construccin (coeficiente de constructibilidad, ocupacin de suelo, reas afectas a no edificacin o edificacin restringida, a rehabilitacin o remodelacin urbana, a expropiaciones, etc .) y disponibilidad de servicios pblicos (agua potable, alcantarillado, aguas lluvias, etc.). 2.2.1.3 Planos de referencias: la variable espacial Para estudiar la distribucin y eventual concentracin o dispersin de los datos, dada la complejidad de incorporar la variable espacial en los anlisis y procesos numricos o estadsticos, l as referencias de la Base de Datos deben ubicarse en forma precisa sobre un plano. Este plano permiti r analizar: La localizacin y distribucin espacial de las referencias, Las distintas tendencias de localizacin, necesidades de infraestructura y espacio de las diferentes actividades urbanas, y Las caractersticas de dichas localizacin respecto a la ciudad y su entorno inmedia to.52 2.2.1.4 Verificacin de la informacin (control de calidad) Todos los datos sobre las propiedades y sus valores deben ser corroborados por e l tasador. Se evaluar la informacin recolectada diferenciando o eliminando todos los datos atpicos, dudo sos o incompletos que puedan distorsionar la base de datos en cuanto a su representatividad del me rcado inmobiliario o a su distribucin espacial, tales como: Aquellos que correspondan a situaciones anmalas o estn incompletos; Transferencias entre personas o entidades relacionadas; Intervenciones atpicas en su financiamiento o promocin; Promociones equivocadas en cuanto a su ubicacin, tipologa, calidad, etc.;

Exceso de datos referidos a un mismo conjunto o edificio; Acciones especulativas o ventas forzadas; y Los datos de propiedades con ms de una construccin53 51 Especialmente relevante en los sectores de mayor valorizacin de las ciudades o co

n procesos de cambio de uso e intensidad de uso, y secundario en loteos consolidados en los cuales la subdivisin predial e s una consecuencia de las exigencias municipales respectivas. 52 El valor de un inmueble refleja la competencia de las distintas actividades urba nas por una localizacin. En esta competencia se define un orden espacial de las actividades (dnde deberan localizarse) y una asign acin funcional del suelo (cunto suelo corresponde a cada actividad) que evoluciona a lo largo del tiempo. La estructur a de valores del suelo y de los inmuebles refleja coherentemente la jerarquizacin de la estructura morfolgico-funcional del espacio urbano (autocorrelacin espacial); a su vez, los valores y atributos de las propiedades tienden a ser ms parecidos si estn prxim as en el espacio que situadas lejos unas de otras y, por lo tanto, de la comparacin de sus localizaciones surgen relacione s que expresan el mayor o menor valor relativo de unas con respecto a otras, lo que permite, conociendo estas relaciones y el v alor de un predio, estimar el valor de aquellos que tengan caractersticas similares. 53 Por la dificultad que representa diferenciar la contribucin de cada una de las di ferentes edificaciones al valor total de la propiedad. Cuerpo N 1.doc

2.2.1.5 Seguimiento de las referencias Puesto que es difcil obtener datos sobre la demanda, para conocer el comportamien to del mercado es fundamental investigar las variaciones de los valores de oferta derivados del pa so del tiempo hasta que se produzca la transaccin definitiva (precios reales de los inmuebles).54 Nos da la posibilidad de conocer plazos medios de oferta y posibles consecuencias, en cuanto a los precios fijado s inicialmente. Normalmente, las ofertas fijan un lmite al valor de mercado pues nadie est dispues to a pagar ms de lo que se pide por un determinado inmueble, si ste no encuentra comprador a su preci o de oferta. Una propiedad no vendida en un plazo prudencial tiene claramente un precio de oferta superior al que est dispuesto a pagar la demanda efectiva. 2.2.2 Anlisis estadstico de la informacin y su uso en la tasacin. Una Base de Datos tiene sentido y eficacia slo si se analiza y evala sistemticament e. El proceso de anlisis de los antecedentes del mercado constituye, en gran parte, la tcnica de la tasacin. En este proceso podemos diferenciar dos etapas: una general orientada a obtener una apro ximacin al valor de cada una de las tipologas de productos inmobiliarios en las distintas reas urbanas en estudio, y otra ms especfica, que intenta encontrar modelos o patrones de comportamiento en los pr ecios de los inmuebles.55 2.2.2.1 Anlisis estadstico bsico Las referencias de inmuebles disponibles en la Base de Datos se deben ordenar y estratificar o agrupar en conjuntos ms o menos homogneos, en cuanto a sus caractersticas ms relevantes, segn criterios de segmentacin del mercado tales como tipologas inmobiliarias, localizaciones, fec has, rangos de superficie y de valores unitarios, etc. La elaboracin de estadsticas sistematizadas para las distintas situaciones y tipol ogas de productos inmobiliarios56 considerados en la base de datos permite: Establecer valores promedios para cada tipologa de productos inmobiliarios y disp oner de otros indicadores estadsticos como medianas y modas, distribucin o frecuencia de los dat os, medidas de incertidumbre como la varianza y la desviacin estndar, que nos determinan rangos d e variacin probable del valor o "franjas de valor" en torno al valor promedio para niveles de confianza dados.57 El tasador sintetizar los anlisis en tablas de valores promedios y cantidad de dat os para distintas agrupaciones y cruces de los datos, que permitan visualizar las variaciones de v alor, tales como los siguientes: a)

Por sectores (barrios, comunas, etc.) y perodos de tiempo (mes, trimestre, semest re o ao) b) Por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de ambos, c) Por rangos de superficies y rangos de antigedad de lo construido. 54 Por eso se necesita registrar el contacto y el telfono. 55 La Planilla de Clculo Excel posee herramientas simples tanto para administrar una base de datos como para efectuar una "estadstica sistematizada de mercado" sin que el usuario deba desarrollar frmulas matemticas. 56 La frecuencia de estos anlisis depender de la dinmica de los mercados y de la ca ntidad y velocidad de obtencin de datos. 57 Con un grfico de dispersin (XY) se puede visualizar la distribucin, tendencia y dispersin de los datos. Cuerpo N 1.doc

Verificar la consistencia de la informacin y depurar los datos, descartando aquel los notoriamente diferentes del resto que pueden distorsionar los anlisis por motivos no explicables.58 A mayor nmero de referencias, la informacin de mercado ser ms representativa y fiabl e. Con muestras muy reducidas los procedimientos estadsticos son insuficientes pues el e rror cometido puede ser muy grande. 2.2.2.2 Anlisis estadstico avanzado El objetivo de este anlisis es establecer modelos o patrones de comportamiento de los precios de los inmuebles, intentar detectar los factores de valorizacin o desvalorizacin, relacio nes de causalidad entre los valores y las distintas caractersticas de los inmuebles: En relacin a una variable: estudio de cmo vara el precio en relacin al cambio de alg una caracterstica significativa de los inmuebles como, por ejemplo, la superficie o a ntigedad, mediante el anlisis de regresin lineal simple o curva que mejor se ajuste a los datos.59 Ej emplo de este tipo de estudio es generar tablas de depreciacin basadas en el mercado; En relacin a un conjunto de variables (anlisis de regresin mltiple y de correlacin): desarrollar una ecuacin "hednica" de valor permite medir o ponderar estadsticamente la importancia relativa de las distintas caractersticas de los inmuebles considerada s en conjunto como determinantes del precio y descartar aqullas irrelevantes o escasamente significa tivas que complican innecesariamente el trabajo La Unidad Central de Tasaciones permitir proporcionar a los tasadores cifras acot adas, representativas del comportamiento del mercado, a aplicar en la etapa de homogeneizacin de antece dentes del enfoque comparativo o de mercado. El tasador debe intentar medir cmo cambian los valores al variar los principales atributos de los inmuebles (singularmente o en conjunto), y establecer medidas de semejanza de di chos atributos que permita ordenar las propiedades de mayor a menor semejanza respecto al inmueble a tasar. Ponderando con estos antecedentes las caractersticas de las referencias que compo nen la muestra de la base de datos, se puede reiterar el anlisis estadstico bsico y definir en forma ms precisa la franja de valor para cada tipologa de producto inmobiliario. Es fundamental la correcta i nterpretacin de estos resultados estadsticos, relacionndolos de un modo sensible con los antecedentes ter icos y con el conocimiento que el tasador tiene del comportamiento de del mercado inmobiliario . Entender las razones

del valor facilita posteriores tasaciones, especialmente aquellas en que se cuen ta con poca informacin y a las cuales, por la similitud de sus caractersticas, podemos extrapolar prudente mente los resultados de estos anlisis. 58 Los valores que se desvan en exceso del promedio son valores no representativos d e la poblacin homognea por alguna causa o caracterstica intrnseca atpica o anormal del inmueble, no recogida entre la s caractersticas explicativas capturadas y, por tanto, deben ser excluidos de la muestra. En muestras grandes pueden elimina rse los valores extremos o aquellos que difieran en un determinado porcentaje del promedio. 59 Mediante un grfico de dispersin se puede visualizar la curva que mejor se ajusta a los datos, obtener su ecuacin y una medida de su representatividad (r2). Cuerpo N 1.doc

INDICE INTRODUCCION ................................................................... ........................................................................ 2 CONCEPTOS BASICOS .............................................................. ................................................................. 4 METODOLOGAS ..................................................................... .................................................................... 6 1 METODOLOGAS DE TASACION........................................................ ..............................................6 1.1 ENFOQUE DE COSTO DE REEMPLAZO PARA TASAR INMUEBLES TPICOS ................... ...........................................6 1.1.1 Procedimiento de tasacin .................................................. ................................................................................ .........6 1.1.2 Anlisis de la propiedad ................................................... ................................................................................ ............7 1.1.3 Valoracin del Terreno ..................................................... ................................................................................ ..........11 1.1.4 Valoracin de las Edificaciones............................................. ................................................................................ .....11 1.1.5 Valoracin de las Obras Complementarias..................................... ...........................................................................17 1.1.6 Valor de Tasacin del Inmueble Tpico ........................................ ..............................................................................18

1.2 ENFOQUE COMPARATIVO O DE MERCADO PARA TASAR INMUEBLES ATPICOS HABITUALES..... ......................19 1.2.1 Procedimiento de tasacin .................................................. ................................................................................ .......19

1.2.2 Anlisis de la propiedad ................................................... ................................................................................ ..........19 1.2.3 Anlisis del mercado ....................................................... ................................................................................ ...........20 1.2.4 Tasacin del inmueble tipo.................................................. ................................................................................ .......23 1.2.5 Tasacin del inmueble especfico ............................................. ................................................................................ .23 1.2.6 Reconciliacin: franja de valor y valor de tasacin........................... ..........................................................................25 1.2.7 Diagrama de flujo del Enfoque de Mercado ................................. ..............................................................................27

1.3 ENFOQUE PARA TASAR INMUEBLES ATPICOS NO HABITUALES .......................... ...................................................28 1.3.1 Procedimiento de tasacin .................................................. ................................................................................ .......28 1.3.2 Anlisis de la propiedad ................................................... ................................................................................ ..........28 1.3.3 Valoracin del Terreno ..................................................... ................................................................................ ..........29 1.3.4 Valoracin de las Edificaciones............................................. ................................................................................ .....29 1.3.5 Valor de las Obras Complementarias........................................ ................................................................................ .30

1.3.6 Valoracin del inmueble .................................................... ................................................................................ .........30 2 METODOLOGIA PARA LA CREACION DE UNA BASE DE DATOS PARA TASACIONES........... 3 1 2.1 CREACION DE UNA BASE DE DATOS INMOBILIARIA ................................. ..................................................................32 2.2 CAPTURA DE INFORMACIN DE MERCADO............................................. ....................................................................32 2.2.1 Procesamiento de la informacin y su inclusin en la Base de Datos ........... ............................................................33 2.2.2 Anlisis estadstico de la informacin y su uso en la tasacin. .................. ................................................................36 Cuerpo N 1.doc