Note D'information CGI Copie

NOTE DINFORMATION CGI
INTRODUCTION EN BOURSE HAUTEUR DE 20% DU CAPITAL
INTRODUCTION EN BOURSE PAR AUGMENTATION DU CAPITAL ET PAR CESSION DACTIONS

OFFRE PRIX OUVERT
Prix par action : Entre 832 et 952 dirhams

Nombre dactions offertes : 3 681 600 Montant global de lopration : Entre 3 063 091 200 et 3 504 883 200 dhs 2 208 000 par augmentation 1 837,1 2 102,0 Mdh par augmentation 1 473 600 par cession 1 226,0 1 402,9 Mdh par cession
Priode de souscription du 23 au 27 juillet 2007

Conseiller Financier et Coordinateur Global >
Chef de file>
Co-Chefs de file>
Membres du Syndicat de Placement >
S E C U R I T I E S
VISA DU CONSEIL DONTOLOGIQUE DES VALEURS MOBILIRES CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE LA CIRCULAIRE DU CDVM N0304/ DU 19 NOVEMBRE 2004, PRISE EN APPLICATION DE LARTICLE 14 DU DAHIR PORTANT LOI N1212-93- DU 21 SEPTEMBRE 1993 RELATIF AU CONSEIL DEONTOLOGIQUE DES VALEURS MOBILIERES (CDVM) ET AUX INFORMATIONS EXIGEES DES PERSONNES MORALES FAISANT APPEL PUBLIC A LEPARGNE TEL QUE MODIFIE ET COMPLETE, LORIGINAL DE LA PRESENTE NOTE DINFORMATION A ETE VISE PAR LE CDVM LE 12 JUILLET 2007, SOUS LA REFERENCE VI/EM/023/2007.
NOTE DINFORMATION CGI

INTRODUCTION EN BOURSE HAUTEUR DE 20% DU CAPITAL
INTRODUCTION EN BOURSE PAR AUGMENTATION DU CAPITAL ET PAR CESSION DACTIONS
OFFRE PRIX OUVERT
Prix par action : Entre 832 et 952 dirhams

Nombre dactions offertes : 3 681 600 Montant global de lopration : Entre 3 063 091 200 et 3 504 883 200 dhs 2 208 000 par augmentation 1 8437,1 2 102,2 Mdh par augmentation 1 473 600 par cession 1 226,0 1 402,9 Mdh par cession
Priode de souscription du 23 au 27 juillet 2007
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VISA DU CONSEIL DONTOLOGIQUE DES VALEURS MOBILIRES CONFORMEMENTAUX DISPOSITIONS DE LACIRCULAIRE DU CDVM N0304/ DU 19 NOVEMBRE 2004, PRISE ENAPPLICATION DE LARTICLE 14 DU DAHIR PORTANT LOI N1212-93- DU 21 SEPTEMBRE 1993 RELATIF AU CONSEIL DEONTOLOGIQUE DES VALEURS MOBILIERES (CDVM) ET AUX INFORMATIONS EXIGEES DES PERSONNES MORALES FAISANT APPEL PUBLIC A LEPARGNE TEL QUE MODIFIE ET COMPLETE, LORIGINAL DE LA PRESENTE NOTE DINFORMATION A ETE VISE PAR LE CDVM LE 12 JUILLET 2007, SOUS LA REFERENCE VI/EM/023/2007.
Espace Oudayas, Avenue Mehdi Benberka Hay Ryad - Rabat - Maroc Tl. : 037 23 94 01 / 02 Fax : 037 56 32 25 Site web : www.cgi.ma
Boomerang
ABREVIATIONS ET DEFINITIONS
Abrviations
ADM ADN AFD AGE AGO ALEM ANHI ANPME AO APD APS BEI BTP CA CCG CDG CDVM CGI CHU CMR CNRST CNSS DCE DCF Dh EBE FBCF FEC FSH Gdh Ha HO HT Autoroutes du Maroc. Administration de la Dfense Nationale. Agence Franaise de Dveloppement. Assemble Gnrale Extraordinaire. Assemble Gnrale Ordinaire. Agence de Logements et dEquipements Militaires. Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre. Agence Nationale pour la Promotion de la Petite et Moyenne Entreprise. Appel doffres. Avant Projet Dfinitif. Avant Projet Sommaire. Banque Europenne dInvestissement. Btiment et Travaux Publics. Chiffre daffaires. Caisse Centrale de Garantie. Caisse de Dpt et de Gestion. Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires. Compagnie Gnrale Immobilire. Centre Hospitalier Universitaire. Caisse Marocaine de Retraite. Centre National pour la Recherche Scientifique et Technique. Caisse Nationale de Scurit Sociale. Dossier de Consultation des Entreprises. Discounted Cash Flow. Dirham (s). Excdent Brut dExploitation. Formation Brute du Capital Fixe. Fonds dquipement Communal. Fonds Social de lHabitat. Milliard (s) de dirhams. Hectare (s). Hors uvres. Hors Taxes.
Note dinformation Introduction en Bourse de la Compagnie Gnrale Immobilire, filiale de la Holding CDG Dveloppement.
IDE INPMA IR IRCAM IRIA IS Kdh LPEE MEDZ MEDA MITC MO MOD MPO Nb ND NTIC OPH OST OMPIC OPCVM PER P/B PME PMI RGF SA SAI MDIQ SAMAZ SAR SFCDG SHN SHON SHR SIDET SMCEI SNEC
Investissement Direct tranger. Institut National des Plantes Mdicinales et Aromatiques Impt sur le Revenu. Institut Royal de la Culture Amazighe. Institut de Recherche Informatique et Automatisme. Impt sur les Socits. Millier (s) de dirhams. Laboratoire Public dEssais et dtudes. Nouvelle appellation de la socit Maroc Htels et Villages. Partenariat Euro Mditerranen. Moroccan Information Technopark de Casablanca. Matrise dOuvrage. Matrise dOuvrage Dlgue. Management Par Objectifs. Nombre. Non disponible. Nouvelles Technologies de lInformation et de la Communication. Organisme Public de lHabitat. Organisme sous tutelle. Office Marocain de la Proprit Industrielle et Commerciale. Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilires. Price Earning Ratio. Price to Book Ratio. Petites et Moyennes Entreprises. Petites et Moyens Industries. Royal Golf de Fs. Socit Anonyme. Socit Anonyme Immobilire de MDiq. Socit dAmnagement Al Haouzia. Socit dAmnagement Riad. Socit Forestire de la CDG. Socit Htelire de Nador. Surface Hors uvre Nette. Socit Htelire El Riad. Socit Immobilire de Dveloppement Touristique. Socit Maroco - Canarienne dtudes et dInvestissements. Socit Nationale dquipement et de Construction.
SODEA SOGATOUR SOGETA SOGEPIB SOMADET SONADAC SOTHERMY T TGR TVA TCAM Var. VCH VEFA VIT VNC WACC ZAT
Socit de Dveloppement Agricole. Socit Gnrale dAmnagement Touristique. Socit de Gestion des Terres Agricoles. Socit de Gestion et dExploitation du Parc Industriel de Bouskoura. Socit Marocaine pour le Dveloppement Touristique. Socit Nationale dAmnagement Communale. Socit thermo - mdicale de Moulay Yacoub. Tranche. Trsorerie Gnrale du Royaume. Taxe sur la Valeur Ajoute. Taux de Croissance Annuel Moyen. Variation. Valorisation du Capital Humain. Vente en tat Futur dAchvement. Valeur Immobilire Totale. Valeur Nette Comptable. Weighted Average Cost of Capital. Zone dAmnagement Touristique.
Dfinitions
Garantie obligatoire (police d'assurance) de 10 ans compter de la rception de la construction couvrant les dommages compromettant sa solidit ou son tanchit. Pour les projets CGI, cette dernire prlve 1,30% chaque dcompte des lots gros uvres et tanchit pour contracter cette police d'assurance. Fonds de Garantie au profit des populations Revenus Irrguliers et/ou Modestes. Fonds de Garantie au profit des fonctionnaires, agents de lEtat et des collectivits locales, et employs du secteur public. Agrgat qui mesure le flux annuel d'investissements, essentiellement matriels, raliss dans un pays. Lhabitat insalubre se compose gnralement de trois types dhabitat : les bidonvilles, lhabitat non rglementaire ou clandestin et les tissus anciens. Habitat construit en dur, sans plan densemble, ni autorisation et reprsentant aujourdhui la forme la plus dynamique du tissu urbain dont il trouble lorganisation et la gestion. Norme internationale dfinie en matire de management de la qualit et sanctionne par une certification. La livraison commerciale correspond au transfert de proprit suite la signature du contrat de vente dfinitif (acte gnrateur du chiffre daffaires). La livraison technique diffre de la livraison commerciale. En effet, la livraison technique porte sur les produits livrs par la socit de construction la CGI au titre de lexercice. Or la livraison commerciale correspond au transfert de proprit (acte gnrateur du chiffre daffaires) et peut porter sur les produits livrs techniquement au titre de lexercice comme elle peut porter sur des produits livrs techniquement au titre des exercices antrieurs. Oprations de promotion immobilire ralises par la CGI en compte propre. Oprations de promotion immobilire ralises par la CGI pour compte de tiers. Retenue que le Matre d'ouvrage opre sur le rglement des travaux effectus (10% de chaque dcompte plafonne 7% du march). Elle permet de faire face, et ce, pendant une anne, aux vices de ralisation non dcels au cours des rceptions techniques. Prix de vente public dun bien immobilier. Convention par laquelle le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur sengage en payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux. Ralisation de travaux damnagement ncessaires pour la construction (adduction deau, lectricit etc.). Zone dhabitat comprenant des logements et toutes les infrastructures ncessaires la vie en communaut.
Garantie dcennale
FOGARIM FOGALOGE Formation Brute du Capital Fixe Habitat insalubre
Habitat non rglementaire ISO 9001
Livraison commerciale
Livraison technique
Matrise dOuvrage Matrise dOuvrage Dlgue
Retenue de Garantie
Valeur Immobilire Totale Vente en Etat Futur dAchvement Viabilisation Zone intgre
SOMMAIRE
Abrviations et dfinitions................................................................................................................................ 3 Sommaire ........................................................................................................................................................ 7 Avertissement .................................................................................................................................................. 9 Partie I. COORDONNEES & ATTESTATIONS ............................................................................................. 12 1.1. Le Directoire....................................................................................................................................... 13 1.2. Les Commissaires aux Comptes ....................................................................................................... 14 1.3. L'organisme conseil ........................................................................................................................... 19 1.4. Le conseil juridique ............................................................................................................................ 20 1.5. Le responsable de l'information et de la communication financire................................................... 20 Partie II. PRESENTATION DE LOPERATION ............................................................................................. 21 2.1. Cadre de lopration........................................................................................................................... 22 2.2. Objectifs de lopration ...................................................................................................................... 23 2.3. Intentions des actionnaires ................................................................................................................ 23 2.4. Structure de loffre.............................................................................................................................. 24 2.5. Renseignements relatifs aux titres cder et emettre.................................................................... 25 2.6. lments dapprciation du prix ......................................................................................................... 26 2.7. Cotation en Bourse ............................................................................................................................ 32 2.8. Syndicat de placement et intermediaire financier .............................................................................. 34 2.9. Modalits de souscription .................................................................................................................. 35 2.10. Modalits de traitement des ordres.................................................................................................. 42 2.11. Procdure de contrle et denregistrement par la Bourse de Casablanca ...................................... 44 2.12. Procdure de dtermination du prix suite lOPO........................................................................... 45 2.13. Entits charges denregistrer lopration........................................................................................ 46 2.14. Modalits de rglement/livraison .................................................................................................... 46 2.15. Restitution du reliquat au client....................................................................................................... 46 2.16. Modalits de publication des rsultats de lopration ..................................................................... 47 2.17. Commissions factures aux souscripteurs ...................................................................................... 47 2.18. Fiscalit............................................................................................................................................ 47 2.19. Charges relatives lopration ........................................................................................................ 49 Partie III. PRESENTATION GENERALE DE LA CGI .................................................................................... 51 3.1. Renseignements caractre gnral ................................................................................................ 52 3.2. Renseignements sur le capital de la CGI........................................................................................... 53 3.3. March des titres mis par la CGI...................................................................................................... 58 3.4. Notation de la CGI ............................................................................................................................. 58 3.5. Organes sociaux de la CGI ................................................................................................................ 58 3.6. Les Membres du directoire ................................................................................................................ 62 3.7. Les organes de Direction / Membres du directoire / Membres de la Direction .................................. 62 3.8. Gouvernement dentreprise ............................................................................................................... 66
Partie IV. ACTIVITE DE LA CGI .................................................................................................................... 67 4.1. Historique et faits marquants ............................................................................................................. 68 4.2. Appartenance de lmetteur un Groupe .......................................................................................... 69 4.3. Filiales de la CGI................................................................................................................................ 76 4.4. Prsentation du secteur ..................................................................................................................... 80 4.5. Activit de la CGI ............................................................................................................................... 96 4.6. Organisation..................................................................................................................................... 126 4.7. Stratgie de dveloppement ............................................................................................................ 137 Partie V. SITUATION FINANCIERE ............................................................................................................ 143 5.1. Analyse du Compte de Produits et Charges .................................................................................... 144 5.2. Analyse du Bilan .............................................................................................................................. 159 5.3. tude de lquilibre financier............................................................................................................ 167 5.4. Analyse du tableau des flux de trsorerie........................................................................................ 169 Partie VI. Perspectives 2007-2011 .............................................................................................................. 171 6.1. Perspectives de la CGI .................................................................................................................... 172 6.2. Business plan de la CGI .................................................................................................................. 175 Partie VII. Facteurs de risques .................................................................................................................... 201 7.1. Risque concurrentiel ........................................................................................................................ 202 7.2. Risque li aux taux dintrts ........................................................................................................... 202 7.3. Risque li lvolution du march action......................................................................................... 202 7.4. Risque li la sous-traitance........................................................................................................... 202 7.5. Risque de renchrissement du foncier ............................................................................................ 202 Partie VIII. Faits exceptionnels .................................................................................................................... 203 Partie IX. Litiges et affaires contentieuses .................................................................................................. 205 Partie X. Annexes ........................................................................................................................................ 207 10.1. Principes et mthodes comptables ................................................................................................ 208 10.2. tats financiers .............................................................................................................................. 211 10.3. Informations complmentaires ....................................................................................................... 237
AVERTISSEMENT
Le visa du CDVM nimplique ni approbation de lopportunit de lopration ni authentification des informations prsentes. Il a t attribu aprs examen de la pertinence et de la cohrence de linformation donne dans la perspective de lopration propose aux investisseurs. Lattention des investisseurs potentiels est attire sur le fait quun investissement en titres de capital comporte des risques et que la valeur de linvestissement est susceptible dvoluer la hausse comme la baisse sous linfluence de facteurs internes ou externes lEmetteur. Les dividendes distribus par le pass ne constituent pas une garantie de revenus futurs. Ceux-l sont fonction des rsultats et de la politique de distribution des dividendes de lEmetteur. La prsente note dinformation ne sadresse pas aux personnes dont les lois du lieu de rsidence nautorisent pas la souscription ou lacquisition de titres de capital, objet de la dite note dinformation. Les personnes en la possession desquelles ladite note viendrait se trouver, sont invites sinformer et respecter la rglementation dont elles dpendent en matire de participation ce type dopration. Chaque tablissement membre du syndicat de placement ne proposera les titres de capital, objet de la prsente note dinformation, quen conformit avec les lois et rglements en vigueur dans tout pays o il fera une telle offre. Ni le Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires (CDVM) ni la Compagnie Gnrale Immobilire (CGI) ni CDG Capital, nencourent de responsabilit du fait du non-respect de ces lois ou rglements par un ou des membres du syndicat de placement.
PREAMBULE
En application des dispositions de larticle 14 du Dahir portant loi n 1-93-212 du 21 septembre 1993 relatif au CDVM et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public lpargne tel que modifi et complt, la prsente note dinformation porte, notamment, sur lorganisation de lEmetteur, sa situation financire et lvolution de son activit, ainsi que sur les caractristiques et lobjet de lopration envisage. Ladite note dinformation a t prpare par CDG Capital conformment aux modalits fixes par la circulaire du CDVM n 03/04 du 19/11/04 prise en application des dispositions de larticle prcit. Le contenu de cette note dinformation a t tabli sur la base dinformations recueillies, sauf mention spcifique, des sources suivantes : commentaires, analyses et statistiques fournis par la Direction Gnrale de la Compagnie Gnrale Immobilire notamment lors des due diligences effectues par le Conseiller Financier et Coordinateur Global auprs de la socit selon les standards de la profession ; liasses comptables et fiscales de la Compagnie Gnrale Immobilire pour les exercices clos aux 31 dcembre 2004, 2005 et 2006 ; plans daffaires des diffrentes oprations menes par la CGI sur la priode 2007-2011 ; Rapports de gestion pour les exercices 2004, 2005 et 2006 ; procs-verbaux des Conseils dAdministration, des Assembles Gnrales Ordinaires, des Assembles Gnrales Extraordinaires, des Conseils de Surveillance et des procs verbaux de dlibration du Directoire tenus au cours des annes 2004, 2005, 2006 et 2007 ; rapports gnraux et spciaux des commissaires aux comptes pour les exercices clos au 31 dcembre 2004, 2005 et 2006 ; donnes recueillies auprs du Ministre dlgu charg de lHabitat et de lUrbanisme.
En application des dispositions de larticle 13 du Dahir portant loi n 1-93-212 du 21 septembre 1993 relatif au Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public lpargne tel que modifi et complt, cette note d'information doit tre : remise ou adresse sans frais toute personne dont la souscription est sollicite, ou qui en fait la demande ; tenue la disposition du public au sige de la Compagnie Gnrale Immobilire, sis Espace Oudayas, Avenue Mehdi Ben Barka, BP 2177, Hay Ryad, Rabat et dans les tablissements chargs de recueillir les souscriptions selon les modalits suivantes : elle est disponible tout moment au sige administratif et commercial de la Compagnie Gnrale Immobilire (Espace Oudayas, Avenue Mehdi Ben Barka, BP 2177, Hay Ryad, Rabat, Tlphone : (212) 37 23 94 94, Tlcopie : (212) 37 72 45 97) ; elle est disponible auprs de CDG Capital (Tour Mamounia, Rabat, Tlphone : (212) 37 66 52 72) ; elle est disponible auprs du Chef de file et des Co-chefs de file du syndicat de placement ;
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Adresse Safabourse Attijariwafa Bank CIH 9, Bd Kennedy, Casablanca 2, Bd Moulay Youssef, Casablanca 187, avenue Hassan II Casablanca
Numro de tlphone 022 36 20 20 022 22 41 69 022 47 97 30
Numro de tlcopieur 022 36 78 78 022 22 41 00 022 47 97 89
elle est disponible auprs des points de collecte du rseau de placement ; elle est disponible sur le site du CDVM (www.cdvm.gov.ma).
tenue la disposition du public au sige de la Bourse de Casablanca et sur son site internet www.casablanca-bourse.com.
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PARTIE I COORDONNEES & ATTESTATIONS
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1.1. L E D IRECTOIRE
1.1.1. Coordonnes du Prsident du Directoire
Reprsentant lgal de la CGI SA Fonction Adresse Numro de tlphone Numro de tlcopieur Adresse lectronique
Mohamed OUANAYA Prsident du Directoire Espace Oudayas, Avenue Mehdi Ben Barka, BP 2177, Hay Ryad, Rabat 037 23 94 77 037 56 48 82 spresident@cgi.ma
1.1.2. Attestation
Le Prsident du Directoire atteste que, sa connaissance, les donnes de la prsente note d'information dont il assume la responsabilit, sont conformes la ralit. Elles comprennent toutes les informations ncessaires aux investisseurs potentiels pour fonder leur jugement sur le patrimoine, l'activit, la situation financire, les rsultats et les perspectives de la Compagnie Gnrale Immobilire ainsi que sur les droits rattachs aux titres proposs. Elles ne comportent pas d'omissions de nature en altrer la porte.
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1.2. L ES C OMMISSAIRES AUX C OMPTES

Il est noter que les comptes 2005 et 2006 ont t audits par Deloitte Audit et que les comptes 2004 lont t par KPMG.
1.2.1. Coordonnes du Commissaire aux Comptes

Raison sociale Prnom et nom Adresse Numro de tlphone Numro de tlcopieur Adresse lectronique Date du premier exercice soumis au contrle Date dexpiration du mandat actuel Raison sociale Prnom et nom Adresse Numro de tlphone Numro de tlcopieur Adresse lectronique Date du premier exercice soumis au contrle Date dexpiration du mandat Deloitte Audit Ahmed BENABDELKHALEK 288, Bd Zerktouni, 5me tage B.P 15 913 - Casa 022 22 40 21 / 25 / 26 / 34 022 22 22 40 / 78 www.deloitte.ma 2005 2007 KPMG Fessal KOHEN 11, Avenue Bir Kacem, Souissi- Rabat 037 63 37 02 06 037 63 37 11 fkohen@kpmg.com 2002 2004
1.2.2. Attestation
Nous avons procd la vrification des informations comptables et financires contenues dans la prsente note dinformation en effectuant les diligences ncessaires et compte tenu des dispositions lgales et rglementaires en vigueur. Nos diligences ont consist nous assurer de la concordance desdites informations avec les tats de synthse. Sur la base des diligences ci-dessus, nous navons pas dobservation formuler sur la concordance des informations comptables et financires, donnes dans la prsente note dinformation, avec les tats de synthse tels que audits par nos soins pour les exercices 2005 et 2006 et tels que audits par les soins de KPMG pour lexercice 2004.
Rapport gnral du commissaire aux comptes relatif aux comptes sociaux pour lexercice clos le 31 dcembre 2006
Conformment la mission qui nous a t confie par votre Assemble Gnrale, ats de synthse de la Compagnie Gnrale Immobilire SA au 31 dcembre 2006, lesquels comprennent le bilan, le compte de produits et charges, ltat des soldes de gestion, le tableau de financement et ltat des informations complmentaires (ETIC) relatifs lexercice clos cette date. Ces tats de synthse qui font ressortir un montant de capitaux propres et assimils de 399 109 087 dirhams dont un bnfice de 88 534 845 dirhams, sont la responsabilit des organes de gestion de la socit. Notre responsabilit consiste mettre une opinion sur ces tats de synthse sur la base de notre audit.
14
Nous avons effectu notre audit selon les normes de la profession au Maroc. Ces normes requirent quun tel audit soit planifi et excut de manire obtenir une assurance raisonnable que les tats de synthse ne comportent pas danomalies significatives. Un audit comprend lexamen, sur la base de sondages, des documents justifiant les montants et informations contenus dans les tats de synthse. Un audit comprend galement une apprciation des principes comptables utiliss, des estimations significatives faites par la Direction Gnrale ainsi que la prsentation gnrale des comptes. Nous estimons que notre audit fournit un fondement raisonnable de notre opinion.
Opinions sur les tats de synthse :

1) Notre rapport gnral au titre de lexercice clos le 31 dcembre 2005, dat du 24 mars 2006 exprimait une opinion avec les rserves suivantes que nous maintenons au 31 dcembre 2006 : i. Certaines constructions, bien que livres aux acqureurs et le prix de vente entirement encaiss par la Compagnie, continuent de figurer en stocks et en avances acqureurs. Cette situation affectait au 31 dcembre 2005 quatre clients (rpartis sur deux programmes) et dont certains en contentieux et rsulte du fait que la Compagnie, sappuyant sur le principe de transfert de proprit, ne comptabilise en chiffre daffaires les ventes des units de logements, de commerce et de lots de terrain, que lorsque les contrats dfinitifs sont signs conjointement par la Compagnie et les acqureurs. Au titre de lexercice 2006, seule lavance dun client a t apure pour un montant de 1 Mdh. ii. Au 31 dcembre 2005, le compte fournisseurs - retenue de garantie comprend pour 1 Mdh des retenues prleves sur les dcomptes relatifs aux travaux de gros uvres et tanchit sur des programmes propres et MOD achevs et dfinitivement rceptionns. Ces retenues sont destines couvrir les primes dassurance dcennales non encore contractes au titre des programmes susviss (propres et MOD). Au 31 dcembre 2006, ce compte comprend pour un solde de 2,1 Mdh des retenues de garanties destines couvrir les primes dassurance dcennale non encore contracte. Nous ne sommes pas en mesure dvaluer le risque dont la Compagnie Gnrale Immobilire pourrait tre redevable en cas de sinistre. 2) Nous formulons les nouvelles rserves suivantes : i. La socit a comptabilis en produits de lexercice la cession despaces bureaux au profit de la socit Foncire Chellah pour un montant de 62,2 Mdh. Cette vente est ralise sous la condition suspensive dobtention dun prt pour le financement de cette opration. Le dblocage dudit prt a t effectu en fvrier 2007. Dans la mesure o la CGI ne dispose pas de laccord doctroi en 2006 du prt par la banque, cette vente ne devrait pas tre rattache lexercice 2006. Par consquent, le rsultat de lexercice ainsi que la situation nette se trouvent majors de la marge ralise sur cette opration de vente pour un montant de 23,9 Mdh ; ii. Certains comptes de crances de lactif circulant nont pas fait lobjet danalyse et de justification au 31 dcembre 2006. Nous ne pouvons pas de ce fait nous assurer de leur validit et exhaustivit. Il sagit notamment des comptes suivants : iii. Comptes de la TVA rcuprable pour 52,9 Mdh ; Compte de crance sur les projets MOD pour 1 Mdh.
Certains comptes de dettes de passif circulant nont pas fait lobjet danalyse et de justification au 31 dcembre 2006. Nous ne pouvons pas de ce fait nous assurer de leur validit et exhaustivit. Il sagit notamment des comptes suivants :
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Comptes fournisseurs, factures non parvenues pour 5,3 Mdh ; Comptes de fournisseurs, retenues de garantie pour 4,7 Mdh ; Comptes de la TVA facture pour 12,5 Mdh.
Selon le management, lanalyse et lapurement de ces comptes sont en cours.
iv.
Compte de crance sur les projets MOD pour 1 Mdh.
A notre avis, lexception des situations dcrites aux paragraphes 1 2, les tats de synthse cits au 1er paragraphe de ce rapport donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidle du patrimoine et de la situation financire de la socit Compagnie Gnrale Immobilire SA au 31 dcembre 2006 ainsi que du rsultat de ces oprations et de lvaluation de ses flux de trsorerie pour lexercice clos cette date, conformment aux principes comptables admis au Maroc.
Vrifications et informations spcifiques :

Nous avons procd galement aux vrifications spcifiques prvues par la loi et nous nous sommes assurs notamment de la concordance des informations donnes dans le rapport de gestion du Conseil dAdministration destin aux actionnaires avec les tats de synthse de la socit. A lexception de lincidence des situations dcrites ci-dessus, nous navons pas dautre observation formuler sur la sincrit et la concordance avec les tats des informations donnes dans le rapport de gestion du Conseil dAdministration et dans les documents adresss aux actionnaires sur la situation financire et les comptes annuels. Le commissaire aux comptes Deloitte Audit reprsent par Ahmed BENABDELKHALEK
Conformment la mission qui nous a t confie par votre Assemble Gnrale, nous avons procd laudit des tats de synthse de la Compagnie Gnrale Immobilire SA au 31 dcembre 2005, lesquels comprennent le bilan, le compte de produits et charges, ltat des soldes de gestion, le tableau de financement et ltat des informations complmentaires (ETIC) relatifs lexercice clos cette date. Ces tats de synthse qui font ressortir un montant de capitaux propres et assimils de 378 659 229 dirhams dont un bnfice de 81 886 637 dirhams, sont la responsabilit des organes de gestion de la socit. Notre responsabilit consiste mettre une opinion sur ces tats de synthse sur la base de notre audit. Nous avons effectu notre audit selon les normes de la profession au Maroc lexception du point dcrit dans le paragraphe 1 ci aprs. Ces normes requirent quun tel audit soit planifi et excut de manire obtenir une assurance raisonnable que les tats de synthse ne comportent pas danomalies significatives. Un audit comprend lexamen, sur la base de sondages, des documents justifiant les montants et informations contenus dans les tats de synthse. Un audit comprend galement une apprciation des principes comptables utiliss, des estimations significatives faites par la Direction Gnrale ainsi que la prsentation gnrale des comptes. Nous estimons que notre audit fournit un fondement raisonnable de notre opinion.
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Opinions sur les tats de synthse :

1) Nous navons pas audit les comptes clos au 31 dcembre 2004, cette date prcdent notre nomination en tant que Commissaire aux Comptes de la Compagnie Gnrale Immobilire SA. De ce fait, toute inexactitude dans ces chiffres pourrait avoir une incidence sur la situation nette de lexercice clos au 31 dcembre 2005. 2) Certaines constructions, bien que livres aux acqureurs et le prix de vente entirement encaiss par la Compagnie, continuent de figurer en stocks et en avances acqureurs. Cette situation qui affecte essentiellement quatre clients (rpartis sur deux programmes) et dont certains sont en contentieux, rsulte du fait que la Compagnie, sappuyant sur le principe de transfert de proprit, ne comptabilise en chiffre daffaires les ventes des units de logements, de commerce et de lots de terrain, que lorsque les contrats dfinitifs sont signs conjointement par la Compagnie et les acqureurs. 3) Au 31 dcembre 2005, le compte fournisseurs - retenue de garantie comprend pour 1 Mdh (contre 1,5 Mdh au 31 dcembre 2004) des retenues prleves sur les dcomptes relatifs aux travaux de gros uvres et tanchit sur des programmes propres et MOD achevs et dfinitivement rceptionns. Ces retenues sont destines couvrir les primes dassurance dcennale non encore contractes au titre des programmes susviss (propres et MOD). Nous ne sommes pas en mesure dvaluer le risque dont la Compagnie Gnrale Immobilire pourrait tre redevable en cas de sinistre. Au cours du 1er trimestre 2006, lattribution des contrats dassurance dcennale est toujours en cours. A notre avis, lexception des situations dcrites aux paragraphes 1 3, les tats de synthse cits au 1er paragraphe de ce rapport donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidle du patrimoine et de la situation financire de la socit Compagnie Gnrale Immobilire SA au 31 dcembre 2005 ainsi que du rsultat de ces oprations et de lvaluation de ses flux de trsorerie pour lexercice clos cette date, conformment aux principes comptables admis au Maroc.
Vrifications et informations spcifiques :

Nous avons procd galement aux vrifications spcifiques prvues par la loi et nous nous sommes assurs notamment de la concordance des informations donnes dans le rapport de gestion du Conseil dAdministration destin aux actionnaires avec les tats de synthse de la socit. A lexception de lincidence des situations dcrites ci-dessus, nous navons pas dautre observation formuler sur la sincrit et la concordance avec les tats des informations donnes dans le rapport de gestion du Conseil dAdministration et dans les documents adresss aux actionnaires sur la situation financire et les comptes annuels. Le commissaire aux comptes Deloitte Audit reprsent par Ahmed BENABDELKHALEK
En excution du mandat de commissariat aux comptes que vous avez bien voulu nous confier, lors de votre Assemble Gnrale du 24 juin 2002, nous avons procd laudit des tats de synthse de la Compagnie Gnrale Immobilire CGI , arrts au 31 dcembre 2004, lesquels comprennent le bilan, le compte de produit et charges, ltat des soldes de gestion, le tableau de financement et ltat des
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informations complmentaires (ETIC) relatifs lexercice clos cette date. Ces tats de synthse qui font ressortir un montant de capitaux propres et assimils de 321 948 Kdh dont un bnfice net de 30 004 Kdh sont la responsabilit des organes de gestion de la CGI. Notre responsabilit consiste exprimer une opinion sur ces tats de synthse sur la base de notre audit. Nous avons effectu notre audit conformment aux normes de la profession. Ces normes requirent que notre audit soit planifi et excut de manire obtenir une assurance raisonnable que les tats de synthse ne comportent pas danomalies significatives. Un audit comprend lexamen, sur la base de sondages, des documents justifiant les montants et les informations contenus dans les tats de synthse. Un audit comprend galement une apprciation des principes comptables suivis, des estimations significatives retenues par la direction, ainsi que de la prsentation gnrale des comptes. Nous estimons que notre audit fournit un fondement raisonnable lexpression de notre opinion.
Opinion sur les tats de synthse

1. Certaines constructions, bien que livres aux acqureurs et le prix de vente entirement encaiss par la compagnie, continuent de figurer en stocks et en avances acqureurs. Cette situation qui affecte essentiellement quatre clients (rpartis sur deux programmes) et dont certains sont en contentieux, rsulte du fait que la compagnie, sappuyant sur le principe relatif au transfert de proprit, ne comptabilise en chiffre daffaires les ventes des units de logements, de commerce ou de lots de terrain, que lorsque les contrats dfinitifs sont signs conjointement par la compagnie et les acqureurs. 2. Au 31 dcembre 2004, le compte fournisseurs-retenues de garantie comprend pour 1 Mdh (contre 1,5 Mdh au 31 dcembre 2003) des retenues prleves sur les dcomptes relatifs aux travaux de gros oeuvres et tanchit sur des programmes propres et MOD achevs et dfinitivement rceptionns. Ces retenues sont destines couvrir les primes dassurance dcennale non encore contractes au titre des programmes susviss (propres et MOD). Nous ne sommes pas en mesure dvaluer le risque dont la CGI pourrait tre redevable en cas de sinistre. Au cours du premier semestre 2005, la socit a entam les dmarchages ncessaires pour conclure des contrats dassurance dcennale en vue de la couverture des risques relatifs aux programmes susviss. A notre avis, sous rserve de lincidence sur les tats financiers des situations dcrites aux paragraphes 1 2, les tats de synthse cits au premier paragraphe ci-dessus donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidle du patrimoine et de la situation financire de la Compagnie Gnrale Immobilire (CGI) au 31 dcembre 2004 ainsi que du rsultat de ses oprations et de lvolution des ses flux de trsorerie pour lexercice clos cette date, conformment aux principes comptables admis au Maroc.
Vrifications et informations spcifiques

Nous avons procd galement aux vrifications spcifiques prvues par la loi et nous nous sommes assurs notamment de la concordance des informations donnes dans le rapport de gestion du Conseil dAdministration destin aux actionnaires avec les tats de synthse de la socit. Le commissaire aux comptes KPMG reprsent par Fessal KOHEN
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1.3. L' O RGANISME CONSEIL

1.3.1. Coordonnes de lOrganisme Conseil
Dnomination ou raison sociale Reprsentants lgaux Fonction Adresse Numro de tlphone Numro de tlcopieur Adresse lectronique CDG Capital Hassan Boubrik / Dayae Oudghiri Kaouach Directeur Gnral / Directeur Corporate Finance Tour Mamounia Place Moulay El Hassan - Rabat 037 66 52 54 037 66 52 56 corporatefinance@cdgcapital.ma
1.3.2. Attestation
La prsente note d'information a t prpare par nos soins et sous notre responsabilit. Nous attestons avoir effectu les diligences ncessaires pour nous assurer de la sincrit des informations qu'elle contient. Ces diligences ont notamment concern lanalyse de lenvironnement conomique et financier de la CGI travers : Les requtes dinformations et dlments de comprhension auprs de la Direction Gnrale de la CGI ; Lanalyse des comptes sociaux, des rapports dactivit relatifs aux exercices 2004, 2005 et 2006 ainsi que les procs verbaux des organes de direction et des assembles gnrales dactionnaires de la CGI tenus au cours des annes 2004, 2005, 2006 et 2007 ; Les principales caractristiques du secteur de limmobilier.
Il est noter que la CGI est une filiale de CDG Dveloppement qui est elle-mme filiale de la CDG et que CDG Capital, qui agit en tant que conseiller financier, est galement une filiale de la CDG. Compte tenu de ce qui prcde, nous attestons avoir mis en uvre toutes les mesures ncessaires pour garantir lobjectivit de notre analyse et la qualit de la mission pour laquelle nous avons t mandats.
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1.4. L E CONSEIL JURIDIQUE

1.4.1. Coordonnes du Conseiller Juridique
Dnomination ou raison sociale Reprsentant lgal Fonction Adresse Numro de tlphone Numro de tlcopieur Adresse lectronique Cabinet Naciri & Associs Gide Loyrette Nouel Hicham NACIRI Associ Avocat la Cour 63, Bd Moulay Youssef, Casablanca 022 27 46 28 022 27 30 16 naciri@gide.com
1.4.2. Attestation
Lopration dintroduction en bourse de la socit Compagnie Gnrale Immobilire SA par voie de cession dactions et daugmentation de capital est conforme aux stipulations statutaires de Compagnie Gnrale Immobilire SA et la lgislation marocaine en matire de droit des socits
1. 5. L E RESPONSABLE DE L ' I NFORMATION ET DE LA

COMMUNICATION FINANC IRE
Pour toutes informations et communications financires, prire de contacter : Responsable Fonction Adresse Numro de tlphone Numro de fax Adresse lectronique Abdeslam BOUMEHDI Directeur Gnral, charg des Finances Membre du Directoire Espace Oudayas, Avenue Mehdi Ben Barka, BP 2177, Hay Ryad, Rabat 037 23 94 04 037 56 48 82 aboumehdi@cgi.ma
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PARTIE II PRESENTATION DE LOPERATION
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2.1. C ADRE DE L OPRATION

Lintroduction au premier compartiment de la Bourse de Casablanca des actions de la CGI par voie de cession dactions et daugmentation du capital a t dcide par le Directoire runi le 4 juin 2007. Le Directoire runi le 4 juin 2007 a propos par ailleurs lAssemble Gnrale Extraordinaire dapporter aux statuts les modifications ncessaires afin de les mettre en harmonie avec les dispositions lgales rgissant les socits faisant appel public lpargne, notamment la loi n 17-95 relative aux socits anonymes et la loi n1-93-212 relative au conseil dontologique des valeurs mobilires et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public lpargne, tel que modifie et complte. LAssemble Gnrale Extraordinaire en date du 27 juin 2007 a pris acte de la dcision du Directoire de procder lintroduction des actions de la Socit au premier compartiment de la cote de la Bourse de Casablanca et a dcid : daugmenter le capital dun montant 220.800.000 dirhams, par l'mission de 2.208.000 actions nouvelles au prix correspondant la valeur nominale des actions et au montant de la prime dmission dterminer par le Directoire, librer en espces et en totalit lors de la souscription ; de supprimer le droit prfrentiel de souscription rserv aux actionnaires pour la totalit de ladite augmentation du capital ; de modifier les statuts de la Socit par leur mise en harmonie avec la rglementation rgissant les socits faisant appel public lpargne, en dcidant notamment de supprimer la clause dagrment.
La date dentre en vigueur des modifications statutaires relatives la suppression de la clause dagrment correspond la date de la tenue de lAssemble Gnrale Extraordinaire, soit le 27 juin 2007, les autres modifications statutaires devant entrer en vigueur compter du premier jour de cotation des actions de la Socit la Bourse de Casablanca. Le Directoire runi le 4 juin 2007 a confr tous pouvoirs Monsieur Mohamed Ouanaya, Prsident du Directoire, avec facult de subdlgation, leffet de : fixer lensemble des modalits dintroduction en Bourse par voie de cession des actions de la CGI, et notamment de dterminer le prix de cession desdites actions ; et, gnralement, prendre toutes mesures utiles et daccomplir toutes formalits ncessaires la ralisation dfinitive de la cession des actions et linscription des actions de la CGI la cote de la Bourse de Casablanca.
Par ailleurs, lAssemble Gnrale Extraordinaire susvise a donn tous pouvoirs au Directoire leffet de : de complter les modalits dintroduction en Bourse par voie daugmentation du capital de la CGI, et notamment de dterminer le prix d'mission des actions nouvelles ; de constater la ralisation dfinitive de l'augmentation de capital ; et, gnralement, de prendre toutes mesures utiles et daccomplir toutes formalits ncessaires la ralisation dfinitive de l'augmentation de capital et linscription des actions mises la cote de la Bourse de Casablanca.
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Le Directoire runi le 11 juillet 2007 a arrt les modalits dfinitives de laugmentation du capital raliser dans le cadre de lintroduction de la CGI en Bourse, par mission de 2.208.000 actions un prix de souscription ouvert (prime dmission comprise) entre 832 dirhams et 952 dirhams par action. Le Prsident du Directoire a fix le prix de cession des actions entre 832 dirhams et 952 dirhams par action.
2.2. O BJECTIFS DE L OPRATION

Avec une exprience de prs dun demi-sicle et des ralisations qui ont favoris son positionnement dans le secteur, la CGI aborde, travers son introduction en bourse, une nouvelle tape dans son dveloppement, avec comme ambition de marquer de son empreinte le paysage urbain national, et ce par le lancement doprations de grande envergure sinscrivant dans la politique de dveloppement rgional. Pour accompagner et soutenir son plan de dveloppement stratgique 2007 2010, la CGI a dcid de procder une introduction en bourse sur la place de Casablanca par une augmentation de son capital social combine une cession dactions. Cette opration devrait permettre la CGI de : 1. Financer le besoin en fonds de roulement additionnel gnr par le lancement de nouveaux programmes ; 2. Accrotre la notorit de lentreprise auprs des institutionnels, de la communaut financire et du grand public ; 3. Accder directement aux sources de financement des marchs financiers ; 4. Renforcer sa politique de transparence et de performance ; 5. Motiver et fidliser ses collaborateurs en les associant au capital de la socit.
2.3. I NTENTIONS DES ACTION NAIRES

CDG Dveloppement, actionnaire majoritaire de la CGI, nenvisage pas de souscrire la prsente opration. Nanmoins, les dirigeants entendent participer cette dernire.
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2.4. S TRUCTURE DE L OFFRE

2.4.1. Montant global
Le montant global de l'opration sera compris entre 3 063 091 200 dirhams et 3 504 883 200 dirhams, sur la base dune fourchette de prix comprise entre 832 dirhams et 952 dirhams par action et dun nombre dactions gales 3 681 600 titres.
2.4.2. Place de cotation

Les actions de la CGI seront cotes la Bourse de Casablanca.
2.4.3. Rpartition de loffre

La prsente opration est structure en cinq (5) types dordres : Type dordre I : Rserv aux salaris de la CGI. Type dordre II : Rserv aux salaris de CDG Dveloppement, de la CDG, du RCAR et de la CNRA. Type dordre III : Rserv aux : personnes physiques rsidentes ou non rsidentes de nationalit marocaine ou trangre exprimant des ordres infrieurs ou gaux 300 000 Dh ; et personnes morales non institutionnelles 1 de droit marocain ou tranger exprimant des ordres infrieurs ou gaux 300 000 Dh.
Type dordre IV : Rserv aux : personnes physiques rsidentes ou non rsidentes de nationalit marocaine ou trangre exprimant des ordres strictement suprieurs 300 000 Dh et infrieurs ou gaux 25 000 000 Dh ; et personnes morales non institutionnelles de droit marocain ou tranger exprimant des ordres strictement suprieurs 300 000 Dh et infrieurs ou gaux 25 000 000 Dh.
Type dordre V : Rserv aux :
institutionnels marocains et trangers et aux OPCVM Actions et Diversifis exprimant des ordres infrieurs ou gaux 368 160 actions.
Cette offre ne sadresse pas aux OPCVM obligataires.

1
Est dsign comme investisseur institutionnel tout investisseur qualifi par nature selon larticle 12-3 du Dahir portant loi n1-93-212, tout professionnel de linvestissement agr ou rglement en tant que tel, toute personne morale dont lobjet social prvoit comme activit rgulire linvestissement en valeurs mobilires.
24
2.4.4 Clause de transvasement

Si le nombre de titres demand par type dordre demeure infrieur loffre correspondante, le chef de file du syndicat de placement en collaboration avec le conseiller financier et coordinateur global de lopration, la CGI et la Bourse de Casablanca attribuera la diffrence aux autres types dordres (Voir dtails dans la partie rgles de transvasement).
2.5. R E NSEIGNEMENTS RELATI FS AUX TITRES CDER ET

EMETTRE
Nature des titres Forme juridique des actions Les actions de la CGI sont toutes de la mme catgorie. Les actions de la CGI seront au porteur. Elles seront entirement dmatrialises et inscrites en compte chez Maroclear. Le nombre dactions offertes dans le cadre de cette opration est de 3 681 600 actions rparties comme suit : - Cession de 1 473 600 actions existantes ; - Emission de 2 208 000 actions nouvelles. Entre 832 et 952 dirhams. 100 Dh. Entre 732 et 852 dirhams. Les actions cdes et mises seront entirement libres et seront libres de tout engagement. Les actions de la CGI seront admises au premier compartiment. Les actions mises et cder dans le cadre de l'introduction en bourse de la CGI porteront jouissance compter de la date dfinie par le Directoire devant constater la ralisation dfinitive de laugmentation de capital dcide par lAssemble Gnrale 2 Extraordinaire du 27 juin 2007 . Aucune clause statutaire ne restreint la libre ngociation des actions composant le capital de la CGI. Les actions, objet de la prsente opration, sont librement ngociables. Toutes les actions bnficient des mmes droits tant dans la rpartition des bnfices que dans la rpartition du boni de liquidation. Chaque action donne droit un droit de vote lors de la tenue des assembles.
Nombre dactions offertes
Fourchette de prix par action Valeur nominale Prime dmission Libration des titres Compartiment de cotation
Date de jouissance
Ngociabilit des titres
Droits rattachs
Droit aux dividendes qui seront distribus courant anne 2008 au titre de lexercice clos au 31/12/2007.
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Droit prfrentiel de souscription
LAssemble Gnrale Extraordinaire ayant dcid en date du 27 juin 2007 laugmentation de capital dun montant de 220 800 000 Dh a supprim le droit prfrentiel de souscription rserv aux actionnaires actuels pour la totalit de laugmentation de capital. A lissue de laugmentation de capital, les anciens actionnaires seront dilus hauteur 3 de 12% et ne dtiendront plus que 88% des actions en circulation (hors cession).
2.6. LME NTS D APPRC IATION DU PRIX

Afin de valoriser la socit, trois mthodes de valorisation ont t retenues savoir : lactualisation des flux, les comparables boursiers et la mthode dite des anglo-saxons.
2.6.1. Actualisation des flux futurs

2.6.1.1 Dfinition
Cette mthode consiste valuer la valeur de lactif conomique sur la base des flux de trsorerie disponibles, actualiss au cot moyen pondr du capital (Weighted Average Cost of Capital WACC). Les flux de trsorerie sont apprhends nets dimpt. Ils sont prvus sur un horizon explicite, lequel est born par une valeur terminale. Mthode dvaluation fondamentale, lactualisation des DCF (Discounted Cash Flows) aboutit une valeur dentreprise, de laquelle il convient de retrancher lendettement net pour obtenir la valeur des capitaux propres.
2.6.1.2 Principales hypothses retenues a. Cash flows libres oprationnels :

Les flux oprationnels libres dcoulent du business plan dtaill dans la partie Perspectives. Ces flux sont relatifs : - la CGI (volution des comptes sociaux) sur lhorizon 2007 2013 ; et
- lensemble des projets dvelopps par la CGI en partenariat avec des oprateurs locaux et internationaux sur la dure de vie de chacun desdits projets.
A lissue de la prsente opration, CDG Dveloppement ne dtiendra plus que 80% du capital de la CGI (dilution de 12% suite laugmentation de capital laquelle elle ne participera pas et cession de 8%).
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b. Taux dactualisation :
Indicateur Taux sans risque Valeu r 3,26% Explication Dernier Taux des Bons du Trsor 7 ans (en ligne avec lhorizon de prvisions retenu) enregistr sur le march primaire. Beta moyen pondr par les capitalisations flottantes de lensemble des entreprises oprant dans le secteur de limmobilier sur les 5 dernires annes. Rentabilit des fonds propres des socits cotes retrait des extrmes (12%) Taux sans risque.
Beta
1,06
Prime de risque Taux Capitaux Propres Cot de la dette Taux dIS Taux Dette nette % Fonds Propres % Dette nette Cot Moyen Pondr du Capital
8,74% 12,52 % 5,0% 35% 3,25% 50% 50% 7,89%
Taux effectif du cot de la dette au niveau de la CGI.
Structure de financement actuelle. Structure de financement actuelle.
c. Croissance perptuelle :
Indicateur Taux de croissance perptuelle Valeu r 3,0% Explication Croissance du PIB long terme.
2.6.1.3 Valorisation rsultante

La mthode dactualisation des flux futurs aboutit une fourchette de valorisation comprise entre 12,4 et 16,9 Gdh. Le haut de fourchette correspond un CMPC moins lev (7,39%) et un taux de croissance linfini plus lev (3,5%), le bas de fourchette reflte lvolution inverse de ces deux derniers indicateurs (8,39% et 2,5% respectivement). Ainsi, la valorisation par actualisation des flux futurs retenue est de 14,2 Gdh.
Indicateur / (Mdh) Valeur dentreprise Valorisation des projets Cash net Valorisation par DCF Milieu de fourchette 9 371 4 150 682 14 203
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2.6.2. Comparables boursiers

2.6.2.1 Dfinition
La mthode des comparables boursiers est fonde sur la comparaison de l'entreprise avec des actifs ou des entreprises de mme nature (activit, zone gographique). C'est une approche analogique, pragmatique dont le fondement mathmatique est la rgle de trois et le fondement conceptuel est la thorie des marchs l'quilibre : l'quilibre des marchs permettant de situer la valeur d'une entreprise par rapport aux autres. Deux ratios ont t retenus pour tablir la comparaison avec les autres socits du secteur : PER (Price Earning Ratio): cest le rapport du cours de laction sur le bnfice par action qui est galement appel multiple de capitalisation des bnfices. P/B (Price to Book Ratio) : cest le coefficient mesurant le rapport entre la valeur de march des capitaux propres (la capitalisation boursire) et leur valeur comptable.
2.6.2.2 Principales hypothses retenues a. Echantillon retenu:

La CGI opre dans le secteur de limmobilier destin essentiellement au logement et dans une moindre mesure au tertiaire et mne des projets innovants denvergure nationale. Ainsi lchantillon retenu de socits comparables cotes sur la place casablancaise se rsume lensemble des entreprises ayant attrait limmobilier de manire plus ou moins directe, savoir les cimenteries Ciments du Maroc, Holcim et Lafarge Maroc, les socits de matriaux de construction Aluminium du Maroc et Sonasid, la socit de peinture Colorado, lentreprise Douja Promotion, groupe Addoha, active sur le segment de la promotion immobilire et les acteurs de levage et de mtallurgieMdiaco et Fnie-Brossette respectivement.
b. Paramtres de lchantillon :
Indicateurs fondamentaux Socit Douja Promotion (Groupe Addoha) Ciments du Maroc Holcim Lafarge Maroc Aluminium du Maroc Sonasid Secteur dactivit Immobilier Ciment Ciment Ciment Profils en Aluminium Ronds bton et fils machine Chiffre daffaires e 2007 (Mdh) 2 731 3 051 2 317 4 324 602 6 423 Rsultat net e 2007 (Mdh) 856 795 378 1 061 36 785 Fonds propres e 2007 (Mdh) 2 448 3 947 1 629 4 280 322 2 797
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Colorado Mdiaco Fnie-Brossette Total secteur CGI
Peinture de Btiment Levage Mtallurgie
394 221 467 20 530
45 5 51 4 012 229
156 46 289 15 913 4 137
Immobilier
1 197
Indicateurs boursiers Socit Douja Promotion (Groupe Addoha) Ciments du Maroc Holcim Lafarge Maroc Aluminium du Maroc Sonasid Colorado Mdiaco Fnie-Brossette Total secteur
Capitalisation boursire au 10 juillet 2007 38 205 20 167 11 999 25 965 512 11 271 842 192 750 109 903
PER 2007 44,6 25,4 31,8 24,5 14,2 14,4 18,5 36,3 14,6 27,4
P/B 2007 15,6 5,1 7,4 6,1 1,6 4,0 5,4 4,2 2,6 6,9

En multipliant le rsultat net 2007e et les fonds propres 2007e de la CGI par les multiples de PER et de P/B 2007e respectivement du secteur de limmobilier, la valorisation de la socit ressort dans une fourchette de valorisation de 6,3 28,6 Gdh. Ainsi, la valorisation moyenne par comparables boursiers stablit 17,4 Gdh.
(Mdh) Socit Valorisation par type de ratio Valorisation par comparables boursiers Application du e PER 2007 sectoriel 6 283 17 429 Application e du P/B 2007 sectoriel 28 576
29
2.6.3. Mthode des anglo-saxons

2.6.3.1 Dfinition
La mthode des anglo-saxons permet dapprhender le Goodwill dune socit. Celui-ci traduit la valeur des actifs incorporels tels les marques commerciales, le savoir-faire (know-how), lexprience, la clientle et la notorit. Selon cette approche, le Goodwill est gal la capitalisation de la diffrence entre le bnfice net et la rmunration au taux sans risque de lANCC. La valorisation de lentreprise est alors gale son actif net comptable corrig (ANCC) augment du Goodwill.
2.6.3.2 Principales hypothses retenues

Idem que Valorisation par actualisation des flux futurs.

La mthode des Anglo-Saxons aboutit une fourchette de valorisation comprise entre 14,2 et 18,3 Gdh. Le haut de fourchette correspond un CMPC moins lev (7,39%) et un taux de croissance linfini plus lev (3,5%), le bas de fourchette reflte lvolution inverse de ces deux derniers indicateurs (8,39% et 2,5% respectivement). Ainsi, la valorisation par les Anglo-Saxons retenue est de 15,8 Gdh.
Indicateur / (Mdh)
Goodwill ANCC Valorisation des projets
Milieu de fourchette
10 045 1 651 4 150
Valorisation Anglo-Saxons
15 846
2.6.4. Rsum des valorisations

Au final, les rsultats des trois types de valorisation se rsument comme suit :
Valorisation
Actualisation des flux futurs Comparables boursiers Anglo-Saxons
Mdh
14 203 17 429 15 846
Valorisation CGI
15 910
30
La moyenne pondre des mthodes prsentes ci-dessus stablit 15 910 Mdh. Aprs une dcote IPO de 15%, la valeur dentreprise stablit 13 478 Mdh. Etant donn que loffre est prix ouvert, la valorisation de la CGI est dans une fourchette dont la largeur est de 14%, et comprise, de ce fait, entre 13 478 et 15 422 Mdh, soit une fourchette de 832 952 dirhams par action.
Valorisation finale Bas de fourchette Haut de fourchette
Mdh 13 478 15 422
Prix par action 832 952
31
2.7. C OTATION EN B OURSE

2.7.1 Calendrier de lopration
Etapes
Rception par la Bourse de Casablanca du dossier complet de lopration Avis dapprobation de la Bourse de Casablanca. Rception par la Bourse de Casablanca de la note dinformation vise par le CDVM. Publication au Bulletin de la Cote de lavis relatif lopration dintroduction en bourse de la socit. Ouverture de la priode de souscription. Clture de la priode de souscription. Rception des souscriptions par la Bourse de Casablanca via les membres du syndicat de placement. Centralisation et consolidation des souscriptions et traitement des rejets par la Bourse de Casablanca. Fixation du prix de laction Publication du prix de laction au niveau du site de la Bourse de Casablanca - Allocation des souscriptions et remise par la Bourse de Casablanca du listing des souscriptions relatives laugmentation de capital lmetteur - Remise des allocations par dpositaire au chef de file. Constatation de la ralisation dfinitive de laugmentation de capital par le Directoire Rception par la Bourse de Casablanca du PV du Directoire ayant ratifi laugmentation de capital et de la lettre comptable de Maroclear. Remise des allocations des titres aux membres du syndicat de placement Premire cotation et enregistrement de lopration. Annonce des rsultats de lopration au Bulletin de la Cote. Rglement et livraison. Prlvement par la Bourse de Casablanca la commission dadmission
Au plus tard
11 juillet 2007 12 juillet 2007 12 juillet 2007
13 juillet 2007 23 juillet 2007 27 juillet 2007 1er Aot 2007 Avant 12h00 2 aot 2007 6 aot 2007 14h30 6 aot 2007 7 aot 2007 16h00 7 aot 2007 8 aot 2007 avant 10h00 8 aot 2007 Avant 12h00 10 aot 2007 16 aot 2007 17 Aot 2007
32
2.7.2 Libell de laction, secteur dactivit

Libell Compartiment Secteur dactivit Mode de cotation Procdure de 1re cotation Date de 1re cotation CGI. 1
er
compartiment.
Immobilier. Continu. Offre Prix Ouvert. 10 aot 2007.
33
2.8. S YNDI CAT DE PLACEMENT ET INTERMEDIAIRE FI NANCIER

Type dintermdiaire financier
Conseiller et Coordinateur global Chef de file
Dnomination
CDG Capital SAFABOURSE Crdit Immobilier et Htelier
Type dordre
I, II, III, IV, V III, IV, V (pour les souscriptions effectues par les institutionnels de droit tranger) III, IV, V (pour les souscriptions effectues par les institutionnels de droit tranger) III, IV, V III, IV, V (pour les souscriptions effectues par les institutionnels de droit tranger) III, IV, V (pour les souscriptions effectues par les institutionnels de droit tranger) III, IV, V (pour les souscriptions effectues par les institutionnels de droit tranger) III, IV III, IV III, IV III, IV III, IV III, IV III, IV III, IV III, IV III, IV III, IV III, IV III, IV
Co-chefs de file Attijariwafa Bank Attijari Intermdiation Banque Marocaine du Commerce Extrieur BMCE Capital Bourse
Upline Securities Socit Gnrale Marocaine des Banques Membres du syndicat de Placement Sogebourse Banque Marocaine pour le Commerce et lIndustrie BMCI Bourse Banque Centrale Populaire ICF Al Wassit Crdit du Maroc CDM Capital Dar Tawfir Eurobourse MSIN Crdit Agricole du Maroc Finergy
La centralisation et la gestion des services titres et financier de la CGI seront assures par CDG Capital.
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2.9. M ODALITS DE SOUSCRIP TION

2.9.1 Priode de souscription
La priode de souscription est fixe du 23 au 27 juillet 2007, inclus.
2.9.2 Descriptif des types dordre

2.9.2.1. Type dordre I
Ce type dordre est rserv lensemble des salaris de la CGI et disposant dun contrat dure indtermine. Le nombre dactions offertes ce type dordre est de 73 632 actions (soit 2% du nombre total dactions offertes et 0,4% du capital) et ce, dans les conditions suivantes : aucun montant minimum nest prvu pour ce type dordres. Le montant individuel de souscription nest pas plafonn. Les salaris seront servis hauteur de leurs demandes jusqu lquivalent de 24 mois de salaire brut. Le reliquat sera servi au prorata des demandes. (Cf. partie Rgles dattribution). une dcote de 20% sera applique ce type dordre par rapport au prix de laction au moment de lintroduction en Bourse sous condition de conserver les titres au minimum trois ans dater de lintroduction en Bourse. Toutefois, les salaris ayant souscrit la prsente offre auront la possibilit de cder leurs actions, sans avoir rembourser la dcote de 20%, dans les cas ci-aprs : accession la proprit immobilire pour la premire fois ; mariage ou divorce avec garde denfants ; invalidit du souscripteur ; dcs du salari ; dpart en retraite du salari. La dcote propose aux salaris sera supporte par la socit CGI. Si les actions ayant bnfici de cet avantage sont cdes dans des cas autres que ceux susmentionns, le salari devra restituer la socit CGI la dcote dont il a bnfici. Un financement par une banque dsigne sera propos aux salaris qui en mettent le souhait. Le financement accord aux salaris tiendra compte de leur capacit dendettement et pourra tre rembours par anticipation. Les actions acquises dans le cadre de la prsente opration, par le biais dun prt, seront nanties au profit de ladite banque dsigne, jusqu remboursement du principal et des intrts affrents au prt. Les actions acquises par les souscripteurs sans avoir recours un financement bancaire ne seront pas nanties.
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Les salaris ont galement la possibilit de souscrire au type dordre III ou IV en tant que personnes physiques. Cependant, ils ne bnficieront pas au titre des actions souscrites au type dordre III ou IV de lensemble des avantages lis au type dordre I cits prcdemment. Lensemble des souscriptions des salaris au type dordre I devra tre adress au Chef de file SAFABOURSE, seul habilit enregistrer ce type dordre.
2.9.2.2 Type dordre II

Ce type dordre est rserv lensemble des salaris de CDG Dveloppement, de la CDG, du RCAR et de la CNRA et disposant dun contrat dure indtermine. Le nombre dactions offertes ce type dordre est de 202 488 actions (soit 5,5% du nombre total dactions offertes et 1,10% du capital) et ce, dans les conditions suivantes : Aucun montant minimum nest prvu pour ce type dordres. Le montant individuel de souscription nest pas plafonn. Les salaris seront servis hauteur de leurs demandes jusqu lquivalent de 12 mois de salaire brut. Le reliquat sera servi au prorata des demandes. (Cf. partie Rgles dattribution). Un financement par une banque dsigne sera propos aux salaris qui en mettent le souhait. Le financement accord aux salaris tiendra compte de leur capacit dendettement et pourra tre rembours par anticipation. Les actions acquises dans le cadre de la prsente opration, par le biais dun prt, seront nanties au profit de ladite banque dsigne, jusqu remboursement du principal et des intrts affrents au prt. Les actions acquises par les souscripteurs sans avoir recours un financement bancaire ne seront pas nanties. Les salaris ont galement la possibilit de souscrire au type dordre III ou IV en tant que personnes physiques. Cependant, ils ne bnficieront pas au titre des actions souscrites au type dordre III ou IV de lensemble des avantages lis au type dordre II cits prcdemment. Lensemble des souscriptions des salaris au type dordre II devra tre adress au Chef de file SAFABOURSE, seul habilit enregistrer ce type dordre.
2.9.2.3. Type dordre III

Le nombre dactions offertes ce type dordre est de 460 200 actions (soit 12,5% du nombre total dactions offertes et 2,5% du capital). Ce type dordre est rserv : aux personnes physiques rsidentes ou non rsidentes de nationalit marocaine ou trangre exprimant des ordres infrieurs ou gaux 300 000 Dh; et aux personnes morales non institutionnelles de droit marocain ou tranger exprimant des ordres infrieurs ou gaux 300 000 Dh.
Aucun montant minimum nest prvu pour ce type dordre.
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Les souscriptions au type dordre III peuvent tre adresses lun des membres du syndicat de placement, au choix du souscripteur. En ce qui concerne les salaris dsirant souscrire, en plus de leur souscription au type dordre I ou II selon les cas, au type dordre III en tant que personnes physiques, ils sont tenus de le faire auprs du mme membre du syndicat de placement ayant collect leur souscription au type dordre I ou II, soit le Chef de file, SAFABOURSE.
2.9.2.4. Type dordre IV

Le nombre dactions offertes ce type dordre est de 920 400 actions (soit 25,0% du nombre total dactions offertes et 5,0% du capital). Ce type dordre est rserv : aux personnes physiques rsidentes ou non rsidentes de nationalit marocaine ou trangre exprimant des ordres strictement suprieurs 300 000 Dh et infrieurs ou gaux 25 000 000 Dh ; et aux personnes morales non institutionnelles de droit marocain ou tranger exprimant des ordres strictement suprieurs 300 000 Dh et infrieurs ou gaux 25 000 000 Dh.
Les souscriptions au type dordre IV peuvent tre adresses lun des membres du syndicat de placement, au choix du souscripteur. En ce qui concerne les salaris dsirant souscrire, en plus de leur souscription au type dordre I ou II selon les cas, au type dordre IV en tant que personnes physiques, ils sont tenus de le faire auprs du mme membre du syndicat de placement ayant collect leur souscription au type dordre I ou II, soit le Chef de file, SAFABOURSE.
2.9.2.5. Type dordre V

Le nombre dactions offertes ce type dordre est de 2 024 880 actions (soit 55% du nombre total dactions offertes et 11,0% du capital). Ce type dordre est rserv aux : aux institutionnels marocains et aux OPCVM actions et diversifis exprimant des ordres infrieurs ou gaux 368 160 actions ; et aux institutionnels trangers exprimant des ordres infrieurs ou gaux 368 160 actions.
Un mme souscripteur au type dordre V peut souscrire plusieurs ordres des prix diffrents, le cumul de tous les ordres devant tre infrieur ou gal 368 160 actions. Aucun nombre de titres minimum nest prvu pour ce type dordre. Les souscriptions des investisseurs trangers au type dordre V peuvent tre adresses au Chef de file SAFABOURSE, aux co-chefs de file Attijariwafa Bank et CIH et aux membres du syndicat de placement
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Attijari Intermdiation, BMCE Bank, BMCE Capital Bourse et Upline Securities, seuls habilits enregistrer ce type dordre. Les autres souscriptions au type dordre V doivent tre adresses au Chef de file SAFABOURSE et au membre du syndicat de placement Attijari Intermdiation, seuls habilits enregistrer ce type dordre.
2.9.3 Conditions de souscription

2.9.3.1. Ouverture de compte
Hors enfants mineurs et hors investisseurs institutionnels, les oprations de souscription sont enregistres dans un compte titres et espces au nom du souscripteur ouvert auprs du membre du syndicat de placement auprs duquel la souscription est faite. Pour les enfants mineurs, les souscriptions peuvent tre enregistres soit sur leurs comptes soit sur celui des personnes habilites souscrire en leurs noms, savoir celui du pre, la mre, du tuteur, ou du reprsentant lgal de lenfant mineur. Pour les institutionnels, seule louverture dun compte dintermdiation sera exige. Toute personne, dsirant souscrire auprs dun membre du syndicat de placement, devra obligatoirement disposer dun compte ou ouvrir un compte auprs dudit membre ; Pour effectuer une ouverture de compte, le membre du syndicat de placement doit exiger : Une copie du document didentification du client (carte didentit nationale, carte de sjour, registre de commerce, passeport,) ; et Un contrat douverture de compte dment sign par le souscripteur, sous rserve de compatibilit avec la politique commerciale dudit membre du syndicat de placement.
Le membre du syndicat de placement peut dcider de ne pas procder louverture de nouveaux comptes si cela peut reprsenter un risque potentiel pour le bon droulement de lopration. Les ouvertures de comptes ne peuvent tre ralises que par le dtenteur mme du compte. Il est donc strictement interdit douvrir un compte par procuration ; Une procuration pour une souscription ne peut en aucun cas permettre louverture dun compte pour le mandant; Louverture de compte pour enfants mineurs ne peut tre ralise auprs des membres du syndicat de placement que par le pre, la mre, le tuteur, ou le reprsentant lgal de lenfant mineur.
2.9.3.2. Modalits de souscription

Les souscriptions peuvent tre ralises par le souscripteur lui mme ou par son mandataire; Tout bulletin doit tre sign par le souscripteur ou son mandataire. Les bulletins de souscription doivent tre horodats par les membres du syndicat de placement; Les souscriptions aux types dordre I, II, III et IV sont exprimer en dirhams ;
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Les souscriptions au type dordre V sont exprimer en quantit et prix (palier de prix 10 dirhams) ;
Les Salaris ayants souscrit aux types dordre I ou II, selon les cas pourront souscrire aussi au type dordre III ou IV, en passant par SAFABOURSE ;
Les membres du syndicat de placement doivent sassurer, avant lacceptation dune souscription, que le souscripteur a la capacit financire dhonorer ses engagements ; Les membres du syndicat de placement sont tenus daccepter toutes souscriptions de toute personne habilite participer lopration et remplissant les conditions prvues dans la prsente note dinformation, sous rserve que celle-ci fournisse les garanties financires ncessaires pour la ralisation de la transaction ; Les membres du syndicat de placement sengagent respecter la procdure de collecte des souscriptions ; Les membres du syndicat de placement sengagent exiger de leurs clients (autres que les institutionnels compte tenu des contraintes qui leur sont propres) la couverture de leurs souscriptions selon les modalits suivantes : un montant reprsentant au minimum 40% de la souscription demande devra faire lobjet dun dpt effectif (remise de chque ou espces) sur le compte du souscripteur du type dordre III. Ce dpt devra rester bloqu jusqu lattribution des titres ; un montant reprsentant au minimum 10% de la souscription demande devra faire lobjet dun dpt effectif (remise de chque ou espces) sur le compte du souscripteur du type dordre IV. Ce dpt devra rester bloqu jusqu lattribution des titres ; Pour le reliquat des souscriptions relatives aux types dordre III et IV, la souscription sera couverte selon les modalits dfinies avec les membres du syndicat de placement. Les instruments financiers suivants peuvent tre accepts selon les proportions suivantes : Crdit levier par signature, Engagements et Cautions bancaires : 100% ; Parts dOPCVM, Certificat de Dpts, Dpts Terme, Obligations dtat, Bons de caisse : 100% ; Valeurs cotes, Bons de Socits de Financement, Billets de trsorerie : 80%.
La somme des garanties financires fournies par les personnes physiques et morales hors institutionnels devra reprsenter 100% de la souscription. Les dpts couvrant les souscriptions de types I, II, III et IV, doivent se faire auprs du membre du syndicat de placement auprs duquel les souscriptions sont faites. Dans le cas o celui-ci na pas le statut de dpositaire, ledit dpt peut tre effectu auprs dun autre membre du syndicat de placement ayant le statut de dpositaire. Dans le cas o les souscriptions seraient transmises avec des dpts auprs de dpositaires non membre du syndicat de placement, la Bourse de Casablanca procdera automatiquement lannulation des ordres de souscriptions.
2.9.3.3. Autorisation des souscriptions pour compte de tiers

Les souscriptions pour compte de tiers sont autorises condition que le souscripteur prsente une procuration dment signe et lgalise par son mandant dlimitant exactement le champ dapplication de la procuration (procuration sur tous types de mouvements titres et espces sur le compte, ou
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procuration spcifique la souscription aux actions objet de lopration dintroduction en bourse de la CGI). Les membres du syndicat de placement sont tenus, au cas o ils ne disposeraient pas dj de cette copie, den obtenir une et de la joindre au bulletin de souscription. Le mandataire doit prciser les rfrences des comptes titres et espces du mandant, dans lesquels seront inscrits respectivement les mouvements sur titres ou sur espces lis aux actions objet de la prsente opration. Une mme personne ne pourra raliser plus de deux souscriptions pour le compte dun tiers. Dans le cas dun mandat de gestion de portefeuille, le gestionnaire ne peut souscrire pour le client dont il gre le portefeuille quen prsentant une procuration dment signe et lgalise par le mandant ou le mandat de gestion si celui-ci prvoit une disposition express dans ce sens. Les socits de gestion sont dispenses de prsenter ces justificatifs pour les OPCVM quelles grent. Les souscriptions pour le compte denfants mineurs dont lge est infrieur ou gal 18 ans sont autorises condition dtre effectues par le pre, la mre, le tuteur ou le reprsentant lgal de lenfant mineur. Les membres du syndicat de placement sont tenus, au cas o il nen disposerait pas dj, dobtenir une copie de la page du livret de famille faisant ressortir la date de naissance de lenfant mineur lors de louverture de compte ou lors de la souscription pour le compte du mineur en question le cas chant et de le joindre au bulletin de souscription. Dans ce cas, les mouvements sont ports soit sur un compte ouvert au nom de lenfant mineur, soit sur le compte titres ou espces ouvert au nom du pre, de la mre, du tuteur ou du reprsentant lgal. Les souscriptions pour le compte denfants mineurs doivent tre effectues auprs du mme membre du syndicat de placement que celui auprs duquel la souscription du pre, de la mre, du tuteur ou du reprsentant lgal a t ralise.
2.9.3.4. Interdiction des souscriptions multiples

Un souscripteur na le droit de transmettre quun seul ordre pour son propre compte (sauf pour les souscriptions des salaris et les souscriptions au type dordre V). Ainsi les rgles suivantes sappliquent : Les salaris de la CGI, de CDG Dveloppement, de la CDG, du RCAR et de la CNRA ont la possibilit de souscrire, en plus de leur souscription dans le cadre du type dordre I ou II, au type dordre III ou IV; Une mme personne ne peut souscrire quune seule fois au type dordre I ; Une mme personne ne peut souscrire quune seule fois au type dordre II Une mme personne ne peut souscrire quune seule fois au type dordre III ; Une mme personne ne peut souscrire quune seule fois au type dordre IV ; Une mme personne ne peut souscrire la fois aux types dordre I et II; Une mme personne ne peut souscrire la fois aux types dordre III et IV ; Les souscripteurs au type dordre V ne peuvent pas souscrire aux types dordre III et IV ; Une mme personne peut souscrire plusieurs fois au type dordre V des prix diffrents de la fourchette de lOPO (par palier de 10 Dh bornes comprises) condition que le cumul de ses souscriptions ne dpasse pas le plafond fix pour cette tranche (soit 368 160 titres) ; Les salaris dsirant souscrire au type dordre III ou IV, en plus de leur souscription au type dordre I ou II, doivent le faire auprs du mme membre du syndicat de placement, soit SAFABOURSE ;
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Les souscriptions, y compris celles effectues pour le compte denfants mineurs, auprs de plusieurs membres du syndicat de placement sont interdites ; Chaque souscripteur ne peut transmettre quun seul ordre pour le compte dun mme tiers. Cependant, il ne peut souscrire pour le compte de deux tiers mandant ; Les souscriptions par les membres du syndicat ou par leurs collaborateurs pour leur compte ne doivent pas tre effectues dans les deux derniers jours de la priode de souscription.
Tous les ordres de souscription, ne respectant pas les conditions ci-dessus, sont frapps de nullit.
2.9.4 Identification des souscripteurs

Les membres du syndicat de placement doivent sassurer de lappartenance du souscripteur lune des catgories dfinies ci-dessous. A ce titre, ils doivent obtenir copie du document qui atteste de lappartenance du souscripteur la catgorie, et la joindre au bulletin de souscription en ce qui concerne les ordres I, II, III, IV et V.
Type dordre I Catgorie de souscripteur Salaris de la CGI Salaris de CDG Dveloppement, de la CDG, du RCAR et de la CNRA Personnes physiques marocaines rsidentes Personnes physiques marocaines rsidentes ltranger Personnes physiques rsidentes et non marocaines Personnes physiques rsidentes non marocaines Enfant mineur Personnes morales de droit marocain Personnes morales de droit tranger non Documents joindre Photocopie de la Carte dIdentit Nationale,(ou la carte de rsident pour les salaris trangers). Photocopie de la Carte dIdentit Nationale (ou la carte de rsident pour les salaris trangers). Photocopie de la Carte dIdentit Nationale. Photocopie de la Carte dIdentit Nationale. Photocopie de la carte de rsident. Photocopie du passeport contenant lidentit de la personne ainsi que les dates dmission et dchance du document. Photocopie de la page du livret de famille attestant de la date de naissance de lenfant. Photocopie du registre de commerce. Tout document faisant foi dans le pays dorigine et attestant de lappartenance la catgorie, ou tout autre moyen jug acceptable par les membres du syndicat de placement. Photocopie des statuts et du rcpiss du dpt du dossier. Photocopie de la dcision dagrment : V OPCVM de droit marocain - Pour les FCP, le certificat de dpt au greffe du tribunal. - Pour les SICAV, le modle des inscriptions au registre de commerce. Photocopie du registre de commerce comprenant lobjet social faisant ressortir leur appartenance cette catgorie. Tout document faisant foi dans le pays dorigine et attestant de lappartenance la catgorie, ou tout autre moyen jug acceptable par les membres du syndicat de placement. 41
II
III et IV III et IV III et IV
III et IV
III et IV III et IV
III et IV
IV
Associations marocaines
Investisseurs institutionnels nationaux (Hors OPCVM)
Investisseurs institutionnels de droit tranger
Toutes les souscriptions qui ne respectent pas les conditions ci-dessus seront frappes de nullit. Les bulletins de souscription dont le modle est joint en annexe 1 la prsente note dinformation, doivent tre imprativement utiliss par lensemble des membres du syndicat de placement pour les types dordre I, II, III, IV et V. Les ordres de souscription sont irrvocables aprs la clture de la priode de souscription.
2.10. M O DALITS DE TRAITEME NT DES ORDRES

2.10.1 Rgles dattribution
A lissue de la priode de souscription, lattribution des actions proposes au public se fera de la manire suivante :
2.10.1.1. Type dordre I

Le nombre de titres allous ce type dordre est de 73 632 actions. Les actions seront alloues raison dune action par souscripteur hauteur de 24 mois de salaire. Le mcanisme dattribution dune action par souscripteur dans la limite de sa demande se fera par itration jusqu puisement du nombre dactions quivalent 24 mois de salaire des souscripteurs. Le reliquat de loffre (i.e. le montant de loffre rserve au type dOrdre I moins le montant servi entirement dans le cadre de lallocation itrative hauteur de 24 mois de salaire) sera servi au prorata du reliquat des demandes suprieures 24 mois de salaire brut. Dans le cas o le nombre de titres allous ne serait pas un nombre entier, ce nombre de titres sera arrondi lunit infrieure. Les rompus seront attribus par palier dune action avec priorit aux demandes les plus fortes.
2.10.1.2. Type dordre II

Le nombre de titres allous ce type dordre est de 202 488 actions. Les actions seront alloues raison dune action par souscripteur hauteur de 12 mois de salaire. Le mcanisme dattribution dune action par souscripteur dans la limite de sa demande se fera par itration jusqu puisement du nombre dactions quivalent 12 mois de salaire des souscripteurs. Le reliquat de loffre (i.e. le montant de loffre rserve au type dOrdre II moins le montant servi entirement dans le cadre de lallocation itrative hauteur de 12 mois de salaire) sera servi au prorata du reliquat des demandes suprieures 12 mois de salaire brut. Dans le cas o le nombre de titres allous ne serait pas un nombre entier, ce nombre de titres sera arrondi lunit infrieure. Les rompus seront attribus par palier dune action avec priorit aux demandes les plus fortes.
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2.10.1.2. Type dordre III

Le nombre dactions alloues ce type dordre est de 460 200 actions. Les actions seront alloues raison dune action par souscripteur avec priorit aux demandes les plus fortes. Le mcanisme dattribution dune action par souscripteur dans la limite de sa demande se fera par itration jusqu puisement du nombre dactions ddies ce type dordre. Le diffrentiel dallocation stablira une action entre les diffrents investisseurs dont la demande naura pas t entirement satisfaite.
Dans le cas o le nombre dactions demandes nexcde pas le nombre dactions offertes, la demande sera entirement servie.
En fonction de la demande globale de titres exprime, certaines souscriptions pourraient ne pas tre servies.
2.10.1.3. Type dordre IV

Le nombre dactions alloues ce type dordre est de 920 400 actions. Si le nombre de titres demands (calcul sur la base du montant demand et du prix qui sera fix suite la procdure dOffre Prix Ouvert OPO) excde le nombre de titres offerts, les titres seront servis au prorata des demandes de souscriptions. Dans le cas o le nombre de titres calcul en rapportant le nombre de titres demands par le souscripteur au ratio de sursouscription du type dordre IV ne serait pas un nombre entier, ce nombre de titres sera arrondi lunit infrieure. Les rompus seront allous par palier dune action par souscripteur, avec priorit aux demandes les plus fortes. Dans le cas o le nombre dactions demandes nexcde pas le nombre dactions offertes, la demande sera entirement servie. En fonction de la demande globale de titres exprime, certaines souscriptions pourraient ne pas tre servies.
2.10.1.4. Type dordre V

Le nombre de titres allous ce type dordre est de 2 024 880 actions. Si le nombre de titres demands excde le nombre de titres offerts, les titres seront servis au prorata des demandes de souscriptions. Dans le cas o le nombre de titres calcul en rapportant le nombre de titres demands par le souscripteur au ratio de sursouscription du type dordre V ne serait pas un nombre entier, ce nombre de titres sera arrondi lunit infrieure. Les rompus seront allous par palier dune action par souscripteur, avec priorit aux demandes les plus fortes. Dans le cas o le nombre dactions demandes nexcde pas le nombre dactions offertes, la demande sera entirement servie.
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En fonction de la demande globale de titres exprime, certaines souscriptions pourraient ne pas tre servies.
2.10.2. Rgles de transvasement

Les rgles de transvasement se rsument comme suit : Si le nombre de titres demands pour le type dordre I est infrieur au nombre dactions prvues pour ce type dordre, le reliquat est affect au type dordre II puis au type dordre III puis au type dordre IV puis au type dordre V. Si le nombre de titres demands pour le type dordre II est infrieur au nombre dactions prvues pour ce type dordre, le reliquat est affect au type dordre I puis au type dordre III puis au type dordre IV puis au type dordre V. Si le nombre de titres demands pour le type dordre III est infrieur au nombre dactions prvues pour ce type dordre, le reliquat est affect au type dordre I puis au type dordre II puis au type dordre IV puis au type dordre V. Si le nombre de titres demands pour le type dordre IV est infrieur au nombre dactions prvues pour ce type dordre, le reliquat est affect au type dordre III puis au type dordre II puis au type dordre I puis au type dordre V. Si le nombre de titres demands pour le type dordre V est infrieur au nombre dactions prvues pour ce type dordre, le reliquat est affect au type dordre IV puis au type dordre III puis au type dordre II puis au type dordre I.
2.11 . P ROCDURE DE CONTRLE ET D ENREGISTREMENT PAR L A B OURSE DE C ASABLANCA

2.11.1. Centralisation
Les membres du syndicat de placement remettront la Bourse de Casablanca, sous forme de cl USB, au plus tard le 01 aot 2007 12 heures, le fichier des souscripteurs ayant particip la prsente opration. A dfaut, les souscriptions seront rejetes. La Bourse de Casablanca procdera la consolidation des diffrents fichiers de souscripteurs et aux rejets des souscriptions qui ne respectent pas les conditions de souscription prdfinies. Le 8 aot 2007 12h30, la Bourse de Casablanca communiquera aux membres du syndicat de placement les rsultats de lallocation.
2.11.2. Appel de fonds

Il convient de rappeler larticle 1.2.8 du Rglement Gnral de la Bourse de Casablanca relatif la procdure dappel de fonds :
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Quelle que soit la procdure retenue, et en cas de demande excessive de nature entraner une attribution inquitable des titres, la Socit Gestionnaire peut exiger que les socits de bourse membres du syndicat de placement lui versent, le jour de clture des souscriptions, les fonds correspondant la couverture des ordres de souscription, sur un compte de la Socit Gestionnaire ouvert Bank Al Maghrib. Elle fixe le pourcentage de couverture requis et le dlai pendant lequel les fonds doivent rester bloqus. Dans tous les cas, ce dlai ne peut dpasser le jour de lattribution des titres. La dcision de couverture des ordres de souscriptions est motive et notifie au CDVM sans dlai . En cas dappel de fonds par la Bourse de Casablanca, les membres du syndicat de placement nayant pas le statut de socit de bourse sengagent verser la socit de bourse quils auront dsign cet effet, premire demande, leur part dans les fonds requis par la Bourse de Casablanca.
2.11.3. Modalits denregistrement la Bourse de Casablanca

Lors de la sance du 10/08/2007, il sera prononc lintroduction de la CGI la Bourse de Casablanca et son inscription au 1er compartiment de la cote. Sur la base des rsultats de lallocation, il sera procd lenregistrement en Bourse des transactions correspondantes lopration. En particulier, il sera procd, sur la base des rsultats de lallocation, la validation des Avis dOpr, configurs conformment aux modles en vigueur la Bourse de Casablanca, par les socits de bourse et les tablissements dpositaires, et ce, pralablement au rglement des transactions. (Cf : Entits charges denregistrer lopration)
2. 12. P ROCDURE DE DTERMIN ATION DU PRIX SUITE L OPO

Le prix de laction CGI sera dtermin dans les locaux de la Bourse de Casablanca, lissue de la centralisation des ordres de type IV dans le cadre de lOffre Prix Ouvert (OPO). Le prix de laction CGI rsultera de la confrontation de l'offre des actions et des demandes mises par les investisseurs institutionnels selon la technique dcrite au Rglement Gnral de la Bourse de Casablanca. Cette confrontation sera effectue, notamment, sur la base des critres de march suivants : la quantit demande par palier de prix ; la sensibilit au prix des demandes exprimes par ces investisseurs ; le niveau de satisfaction de la demande.
Le prix de laction CGI sera fix le 6 aot 2007 14h30, dun commun accord, par le Directoire de la CGI (pour la partie des actions souscrites au titre de laugmentation du capital) et par le Prsident du Directoire de la CGI (pour la partie des actions souscrites au titre de la cession dactions) en concertation avec CDG Capital, Conseiller Financier et Coordinateur global, SAFABOURSE, Chef de file du syndicat de placement, Attijariwafa Bank et CIH, Co-chefs de file du syndicat de placement et la Bourse de Casablanca, en prsence du CDVM. Le prix final retenu sera unique et sappliquera lensemble des souscripteurs aux types dordre II, III et IV et des souscripteurs au type dordre V ayant exprim leurs ordres ce prix ou un prix suprieur. Les souscripteurs au type dordre I bnficieront, quant eux, dune dcote de 20% par rapport au prix retenu.
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Le prix de laction fera lobjet dune annonce sur le site Web de la Bourse de Casablanca, www.casablanca-bourse.com le 6 aot 2007 et dun communiqu de presse diffus par lEmetteur travers un journal dannonces lgales au plus tard le 08 aot 2007.
2. 1 3 . E NTI TS CHARGES D ENREGISTRER L OPRATION

Lenregistrement des transactions dans le cadre de la prsente opration (ct vendeur) se fera par lintermdiaire de SAFABOURSE. SAFABOURSE ainsi que les autres socits de bourse procderont lenregistrement des allocations quelles auront recueillis (ct acheteurs), tandis que les membres du syndicat de placement nayant pas le statut de socit de Bourse sont libres de dsigner la socit de bourse de leur choix, qui se chargera de lenregistrement de leurs souscriptions auprs de la Bourse de Casablanca (dans le cadre des types dordres qui leur sont rservs). Ils devront informer la Bourse de Casablanca ainsi que la socit de bourse choisie par crit, et ce avant le dbut de la priode de souscription. Lenregistrement se fera un seul cours, tant donn que la CGI supportera la dcote offerte aux salaris de la CGI.
2.14. M O DALITS DE RGLEMEN T / LIVRAISON

Le rglement et la livraison des titres seffectueront le 16 aot 2007 selon les procdures en vigueur la Bourse de Casablanca. Sur instruction des avis doprs et conformment aux procdures en vigueur la Bourse de Casablanca, les comptes Bank Al Maghrib des tablissements dpositaires seront dbits des fonds correspondant la valeur des actions attribues chaque membre du syndicat de placement majore des commissions. Il est rappeler que la CGI a dsign CDG Capital comme seul dpositaire des titres cds et mis dans le cadre de cette opration.
2.15. R ESTITUTION DU RELIQU AT AU CLIENT

Les membres du syndicat de placement sengagent rembourser aux clients dans un dlai nexcdant pas 10 jours ouvrables compter de la date dannonce des rsultats soit au plus tard le 29/08/2007, les reliquats espces issus de la diffrence entre le montant net vers par ses clients la souscription, et le montant net correspondant leurs allocations relles. Le remboursement du reliquat doit tre effectu soit par virement sur un compte bancaire ou postal, soit par remise dun chque, et sous rserve de lencaissement effectif par les membres du syndicat de placement du montant dpos pour la souscription. En cas dchec de lopration financire, les souscriptions doivent tre rembourses dans un dlai de 10 jours ouvrables, compter de la date de publication des rsultats, et sous rserve de lencaissement effectif par les membres du syndicat de placement du montant dpos pour la souscription.
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2.16. M O DALITS DE PUBLICAT ION DES RSULTATS DE L OPRATION

Les rsultats de lopration seront publis au Bulletin de la Cote par la Bourse de Casablanca le 10 aot 2007 ainsi que dans un journal dannonces lgales, par lmetteur, le 10 aot 2007.
2.17. C OMMISSIONS FACTURE S AUX SOUSCRIPTEURS

Dans le cadre de la prsente opration de placement, chaque membre du syndicat de placement sengage explicitement et irrvocablement lgard du Coordinateur global, du Chef de file, des Co-chefs de file et des autres membres du syndicat de placement facturer aux souscripteurs une commission de 1,1% (hors taxes), dont : - 0,1% HT au titre de la commission dadmission en Bourse ; - 0,2% HT au titre de la commission de rglement livraison ; - 0,8% HT au titre de la commission dintermdiation. La TVA de 10% sera applique en sus. Le Chef de file et les membres du syndicat de placement sengagent, formellement et expressment, ne pratiquer aucune ristourne aux souscripteurs, simultanment ou postrieurement la souscription, et ce pour quelque motif que ce soit.
2.18. F ISCALIT
Lattention des investisseurs est attire sur le fait que le rgime fiscal marocain est prsent ci-dessous titre indicatif et ne constitue pas lexhaustivit des situations fiscales applicables chaque investisseur. Ainsi, les personnes physiques ou morales dsireuses de participer la prsente opration sont invites sassurer auprs de leur conseiller fiscal de la fiscalit qui sapplique leur cas particulier. Sous rserve de modifications lgales ou rglementaires, le rgime actuellement en vigueur est le suivant :
2.18.1 Actionnaires personnes physiques rsidentes au Maroc

2.18.1.1. Imposition des profits de cession
Conformment aux dispositions de larticle 75 du Code Gnral des Impts, les profits de cession des actions sont soumis lIR au taux de 10%. Pour les actions cotes, limpt est retenu la source et vers au trsor par lintermdiaire financier habilit teneur de comptes titres.
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Selon les dispositions de larticle 70 du Code Gnral des Impts, sont exonrs de limpt : Les profits ou la fraction des profits sur cession dactions correspondant au montant des cessions ; ralises au cours dune anne civile, nexcdant pas le seuil de 24 000 DH ; La donation des actions effectue entre ascendants et descendants, entre poux et entre frres et surs.
Le fait gnrateur de limpt est constitu par la ralisation des oprations ci-aprs : la cession, titre onreux ou gratuit lexclusion de la donation entre ascendants et descendants et entre poux, frres et surs ; lchange, considr comme une double vente sauf en cas de fusion ; lapport en socit.
Le profit net de cession est constitu par la diffrence entre : dune part, le prix de cession diminu, le cas chant, des frais supports loccasion de cette cession, notamment les frais de courtage et de commission ; et dautre part, le prix dacquisition major, le cas chant, des frais supports loccasion de ladite acquisition, tels que les frais de courtage et de commission.
Les moins-values subies au cours dune anne sont imputables sur les plus-values des annes suivantes jusqu lexpiration de la 4me anne qui suit celle de la ralisation des moins-values.
2.18.1.2. Imposition des dividendes

Les dividendes distribus des personnes physiques rsidentes sont soumis une retenue la source de 10%.
2.18.2 Actionnaires personnes morales rsidentes au Maroc

Les profits nets rsultant de la cession, en cours ou en fin dexploitation, dactions cotes la Bourse de Casablanca sont imposables en totalit. Par drogation aux dispositions de larticle 161-I du Code Gnral des Impts, les personnes morales soumises lImpt sur les Socits (IS) qui, procdent des cessions de titres de participation bnficient, pour une priode de deux ans allant du 1er janvier 2006 au 31 dcembre 2007, dun abattement appliqu sur le profit net global des cessions, obtenu aprs imputation des pertes rsultant des cessions. Le taux de labattement est de : 25% si le dlai coul entre lanne dacquisition et lanne de cession est suprieur 2 ans et infrieur ou gal 4 ans ;
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50% si le dlai coul entre lanne dacquisition et lanne de cession est suprieur 4 ans.

Personnes morales rsidentes passibles de lIS :
Les dividendes distribus des contribuables relevant de lIS sont soumis une retenue la source de 10% libratoire de lIS. Cependant les revenus prcits ne sont pas soumis audit impt si la socit bnficiaire fournit la socit distributrice une attestation de proprit des titres comportant son numro dimposition lIS. Personnes morales rsidentes passibles de lIR :
Les dividendes distribus des personnes morales rsidentes passibles de lIR sont soumis une retenue la source au taux de 10%.
2.18.3 Actionnaires personnes physiques non rsidentes

Les profits de cession dactions ralises par des personnes physiques non rsidentes sont imposables sous rserve de lapplication des dispositions des conventions internationales de non double imposition.

Les dividendes dactions sont soumis une retenue la source au taux de 10%.
2.18.4 Actionnaires personnes morales non rsidentes

Les profits de cession dactions cotes la Bourse de Casablanca ralises par des personnes morales non rsidentes sont exonrs de limpt sur les socits. Toutefois, cette exonration ne sapplique pas aux profits rsultant de la cession des titres des socits prpondrance immobilire.
2.18.4.2 Imposition des dividendes

Les dividendes sont soumis une retenue la source au taux de 10%.
2.19. C HARGES RELATIVES L OPRATION

Lensemble des frais relatifs la prsente introduction en bourse sera support par i) la CGI pour la part relative laugmentation de capital et la dcote rserve ses salaris, ii) lactionnaire cdant, CDG Dveloppement pour la part relative la cession de capital.
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Ces frais sont estims autour de 2,0% du montant de lopration. Ils sont relatifs : Aux commissions lies au : i. ii. iii. iv. v. vi. Conseiller financier ; Conseiller juridique ; Placement des titres ; Dpositaire des titres ; Bourse de Casablanca ; Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires.
Aux frais suivants : vii. viii. ix. x. Frais lgaux ; Agence de communication ; Commissaires aux comptes ; Publication aux journaux ;
A la dcote de 20% offerte aux salaris de la CGI dun montant compris entre 10,2 et 11,7 Mdh, entirement prise en charge par la socit.
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PARTIE III PRESENTATION GENERALE DE LA CGI
51
3.1. R E NSEIGNEMENTS CARA CT RE GNRAL

Dnomination sociale Sige social Sige administratif et commercial Tlphone Tlcopie Site Web Forme juridique Date de constitution Dure de vie de la Socit N du Registre de Commerce Exercice social Compagnie Gnrale Immobilire SA (CGI) Immeuble de la Caisse de Dpt et de Gestion, Place My El Hassan, Rabat Espace Oudayas, Avenue Mehdi Ben Barka, BP 2177, Hay Riad, Rabat 037 23 94 94 037 72 45 97 www.cgi.ma Socit Anonyme Conseil de Surveillance et Directoire 12 mars 1960 99 ans 16 836 Rabat Du 1 janvier au 31 dcembre Selon larticle 2 des statuts de la CGI, la socit a pour objet tant au Maroc qu ltranger de raliser : Toutes oprations foncires et immobilires portant sur des terrains nus ou des terrains comportant des constructions dmolir ; La ralisation de tous projets immobiliers tant pour son propre compte que pour le compte de tiers ; La participation sous toutes ses formes, y compris la souscription toutes socits ou la cration de toute socit ou entreprise dont lactivit serait similaire ou connexe, ou de nature favoriser le dveloppement des activits ci-dessus ; Et plus gnralement, toutes oprations commerciales, financires, mobilires ou immobilires pouvant se rattacher directement ou indirectement aux objets prcits.
er
Objet social
Capital Social actuel
1 620 000 000 dirhams entirement libr et divis en 16 200 000 actions de 100 Dh chacune, toutes de mme catgorie. Les statuts, les procs verbaux des Conseils de Surveillance, runions du Directoire et Assembles Gnrales, ainsi que les rapports des commissaires aux comptes peuvent tre consults au sige administratif et commercial de la CGI, sis Espace Oudayas, Avenue Mehdi Ben barka, Hay Riad, Rabat. La Socit est rgie par le droit marocain, la loi 17-95 relative aux socits anonymes, ainsi que par ses statuts.
Documents juridiques
Textes lgislatifs et rglementaires
De par son activit, la CGI est soumise aux textes lgislatifs et rglementaires suivants : Loi n 25-90 promulgue par le Dahir n1-92-7 du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes dhabitation et morcellement ;
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Dahir du 12 aot 1913 formant code des obligations et contrats, complt par la loi n 44-00 du 03 octobre 2002 relative la vente en tat futur dachvement ; Loi n18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la coproprit des immeubles btis ; Article 19 de la loi de finances 1999 2000 instituant des exonrations fiscales au profit des promoteurs immobiliers, te quil a t modifi et complt par larticle 16 bis de la loi de finances pour lanne 2001 ;
De par sa cotation la Bourse de Casablanca, la CGI sera soumise aux dispositions lgales et rglementaires relatives au march financier et a modifi ses statuts en consquence afin de se conformer notamment au : Dahir portant loi n 1-93-211 du 21 septembre 1993 relatif la Bourse de Casablanca modifi et complt par les lois 34-96, 29-00 et 52-01 ; Rglement gnral de la Bourse de Casablanca approuv par larrt du Ministre de lEconomie et des Finances, de la Privatisation et du Tourisme n 1960-01 du 30 octobre 2001. Celui-ci a t modifi par lamendement de juin 2004 entr en vigueur en novembre 2004 ; Dahir portant loi n1-93-212 du 21 septembre 1993 relatif au Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public lpargne tel que modifi et complt par la loi n2301 ; Dahir portant loi n 35-96 modifi et complt par la loi 43-02 relative la cration du dpositaire central et linstitution dun rgime gnral de linscription en compte de certaines valeurs ; Rglement du dpositaire central approuv par larrt du ministre de lconomie et des finances n932-98 du 16 avril 1998 et amend par larrt du ministre de lconomie, des finances, de la privatisation et du tourisme n1961-01 du 30 octobre 2001; Dahir n1-04-21 du 21 avril 2004 portant promulgation de la loi n26-03 relative aux offres publiques sur le march boursier marocain.
3.2. R ENS EIGNEMENTS SUR LE CA PITAL DE LA CGI

3.2.1. Renseignements caractre gnral
A la veille de lintroduction en bourse, le capital social de la CGI est entirement libr. Il slve 1 620 000 000 Dh, rparti en 16 200 000 actions de valeur nominale de 100 Dh chacune.
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3.2.2. Historique du capital social et de lactionnariat

Depuis sa cration en 1960, la CGI a procd plusieurs augmentations de capital pour le porter in fine 1 620 000 000 dirhams. Le tableau ci-dessous dtaille les diffrentes augmentations de capital ralises par la CGI :
Evolution du Capital Social

Anne Capital Initial en Dh 1 000 000 1 000 000 2 450 000 8 350 000 20 000 000 28 000 000 40 000 000 Nature de lopration Montant de laugmentation de capital en Dh 1 450 000 5 900 000 11 650 000 8 000 000 12 000 000 250 000 000 Capital final en Dh
1960 1966 1975 1988 1991 1992 2005
Apport initial lors de la constitution par la CDG Augmentation de capital par apport en nature Augmentation de capital par apport en numraire Augmentation de capital incorporation de rserves Augmentation de capital incorporation de rserves Augmentation de capital incorporation de rserves Augmentation de capital incorporation de rserves par par par par
1 000 000 2 450 000 8 350 000 20 000 000 28 000 000 40 000 000 290 000 000
2007
290 000 000
Augmentation de capital en numraire et par compensation avec les crances de CDG Dveloppement hauteur de 230 Mdh au titre davances inscrites en comptes courants dassocis.
1 330 000 000
1 620 000 000
Source : CGI
En 1960, date de cration de la CGI, le capital social de la socit tait de lordre de 1 MDh. En 1966, une premire augmentation de capital par apport en nature a t ralise par la CDG. Elle a port sur un transfert dimmeubles pour un montant de 1,45 Mdh. Depuis, la CGI a enregistr plusieurs autres augmentations de capital par apports en numraire, par incorporation de rserves et par compensation avec des crances pour le porter fin 2007 1,62 Gdh.
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3.2.2.1. Historique de lactionnariat

Depuis 2000, lactionnariat de la CGI a connu les changements suivants :
dc.-04 Valeur nominale 100 janv.-05 Prix par action 100
Actionnaires CDG CDG Dveloppement

Source : CGI
% capital 99,9% -
Nb. de titre 399 993 -
% capital 99,9%
Nb. de titre 399 993
- Entre 2000 et 2004, la CDG tait lunique actionnaire de la CGI, dtenant 99,9% du capital social (39,9 Mdh). - En janvier 2005, la CDG a procd la cession des 399 993 actions quelle dtient dans la CGI la Socit CDG dveloppement au prix nominal de 100 Dh laction. - Au mois de juin 2005, CDG dveloppement a procd une augmentation du capital incorporation de rserves de 250 Mdh, le portant 290 Mdh.
dcembre-05 Valeur nominale 100 dc.-06 Valeur nominale 100
Actionnaires CDG CDG Dveloppement

Source : CGI
% capital 99,9%
Nb. de titre 2 899 991
% capital 99,9%
Nb. de titre 2 899 991
- A fin 2006, CDG Dveloppement est lunique actionnaire de la CGI, dtenant 99,9% du capital, soit 2 899 991 actions. - A la veille de la prsente opration, et suite une augmentation de capital de 1,33 Gdh, CDG Dveloppement dtient environ 100% du capital, (le reliquat tant constitu des actions de garantie dtenues par les membres du conseil de surveillance, soit 10 actions au total), soit 16 199 990 actions.
3.2.2.2. Structure de lactionnariat

Pr IPO Actionnaires CDG Dveloppement Autres Flottant Par cession Par augmentation Total Nb de titres 16 199 990 10 16 200 000 % capital 99,99% ns 100% % droit de vote 99,9% ns 100% Nb de titres 14 727 990 10 3 680 000 1 472 000 2 208 000 18 408 000 Post IPO % capital 80% ns 20% % droit de vote 80% ns 20%
100%
100%
Source : CGI
55
Suite lintroduction en bourse par augmentation et cession de capital : - le nombre dactions global passerait de 16 200 000 18 408 000 titres ; - CDG Dveloppement ne dtiendrait plus que 80% suite la cession de 1 472 000 actions quelle dtenait avant cette opration et la dilution lie la non participation la prsente augmentation de capital ; Ainsi la part du flottant slverait 20%, soit 3 680 000 actions aprs cession des actions de CDG Dveloppement et cration de 2 208 000 actions nouvelles.
a. Brve prsentation de CDG Dveloppement, principal actionnaire :

Nom Sige social Domaine d'activit Capital Social 2006 Situation nette 2006 Chiffre d'affaires 2006 Rsultat net social 2006 Rsultat net consolid 2006
Source : CDG Dveloppement
CDG Dveloppement Espace Oudayas, Avenue Mehdi Ben Barka, Hay Riad, Rabat Holding de socits d'investissement, d'ingnierie et de services 1 728 956 Kdh dtenu 99,9% par la CDG 1 759 619 Kdh 7 514 Kdh 11 002 Kdh 126 299 Kdh
3.2.2.3. Pacte dactionnaires

A ce jour, aucun pacte dactionnaires nexiste entre les actionnaires de la CGI.
3.2.2.4. Intention des actionnaires

Dans les 12 mois suivant ladmission des actions CGI la cote de la Bourse de Casablanc a, lactionnaire contrlant le capital de la CGI ne compte pas : cder la totalit ou une partie de ses actions ou droits de vote ; acqurir des actions ou des droits de vote supplmentaires.
3.2.2.5. Restriction en matire de ngociabilit

La prsente opration est destine au 1er compartiment de la Bourse de Casablanca. Il nexiste ds lors aucune restriction en matire de ngociabilit visant les actions de la CGI.
3.2.2.6. Dclaration de franchissement de seuil

Les porteurs dactions CGI sont tenus de dclarer aux organismes concerns certains franchissements de seuils conformment aux dispositions des articles 68 ter et 68 quater du Dahir portant loi n 1-93-211 relatif la Bourse de Casablanca tel que modifi et complt. Larticle 68 ter prvoit que toute personne physique ou morale qui vient possder plus du vingtime, du dixime, du cinquime, du tiers, de la moiti ou des deux tiers du capital ou des droits de vote sur une socit ayant son sige au Maroc et dont les actions sont cotes la Bourse de Casablanca, informe cette socit ainsi que le Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires et la socit gestionnaire, dans un dlai de 5 jours ouvrables compter de la date de franchissement
56
de lun de ces seuils de participation, du nombre total des actions de la socit quelle possde, ainsi que du nombre de titres donnant terme ac cs au capital et des droits de vote qui y sont rattachs. Elle informe en outre dans les mmes dlais le Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires des objectifs quelle a lintention de poursuivre au cours des 12 mois qui suivent lesdits franchissements de seuils . Larticle 68 quater prvoit que toute personne physique ou morale possdant plus du vingtime, du dixime, du cinquime, du tiers, de la moiti ou des deux tiers du capital ou des droits de vote sur une socit ayant son sige au Maroc et dont les actions sont inscrites la cote de la Bourse de Casablanca, et qui vient cder tout ou partie de ces actions ou de ces droits de vote, doit en informer cette socit ainsi que le Conseil Dontologique des Valeurs Mobilires et la socit gestionnaire dans les mmes conditions que celles vises larticle 68 ter ci-dessus, sil franchit la baisse lun de ces seuils de participation .
3.2.2.7. Politique de distribution des dividendes a. Dispositions statutaires

Daprs larticle 56 des statuts de la CGI : A peine de nullit de toute dlibration contraire, il est fait sur le bnfice net de lexerci ce, diminu le cas chant, des pertes antrieures, un prlvement de 5 % affect la formation dun fonds de rserve, appel rserve lgale. Ce prlvement cesse dtre obligatoire lorsque le montant de la rserve lgale excde le dixime du capital social ; Il est effectu aussi sur le bnfi ce de lexercice, tous autres prlvements en vu de la formation de rserves imposes par la loi, ou de rserves dont la constitution peut tre dcide, avant toute distribution, par dcision de lassemble gnrale ordinaire ou de toutes sommes reportes nouveau par cette assemble ; Le bnfi ce distribuable est constitu du bnfice net de lexerci ce, diminu des pertes antrieures ainsi que des sommes porter en rserve tel que stipul dans les trois (3) alinas ci-dessus et augment du report bnfi ciaire des exercices prcdents ; La mise en paiement des dividendes doit intervenir dans un dlai maximum de neuf (9) mois aprs la clture de lexercice.
b. Dividendes distribus au cours des trois derniers exercices

Au cours de la priode 2004 2006, la CGI a procd des distributions de dividendes telles que dtailles dans le tableau ci-dessous :
Kdh Rsultat net Dividendes distribues en N+1 4 Taux de distribution Nombre dactions Rsultat net par action (Dh) Dividendes par action (Dh)
Source : CGI
2004 30 004 25 000 83,3% 400 000 75,0 62,5
2005 81 887 70 000 85,5% 2 900 000 28,2 24,3
2006 88 535 80 000 90,4% 2 900 000 30,5 27,6
Taux de distribution = Dividendes n+1 (au titre de lanne n) / rsultat (n)
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Les dividendes au titre de lexercice 2004 et distribus en 2005 slvent 25 Mdh, soit plus de 83% du rsultat net 2004. En 2006, la CGI a distribu 70 Mdh relatifs lexercice 2005. Le taux de distribution sest ainsi tabli plus de 85%. Le 25 mai 2007, lAssemble Gnrale Ordinaire de la CGI a dcid de distribuer un dividende de 80 Mdh portant ainsi le taux de distribution plus de 90%. Dans la perspective de son introduction en Bourse, la CGI envisage de distribuer au minimum 50% de son rsultat distribuable.
3.3. M ARCH DES TITRES MI S PAR LA CGI

A ce jour, aucun titre de crance, ni titre de capital de la CGI nest mis sur le march financier marocain ni sur aucun autre march financier.
3.4. N OTATION DE LA CGI

La CGI na, ce jour, fait lobjet daucune notation.
3.5. O RGANES SOCIAUX DE LA CGI

LAssemble Gnrale Extraordinaire, tenue le 28 mai 2007, a adopt un systme de gouvernance par Directoire et Conseil de Surveillance. En effet, la CGI a toujours t administr par un Conseil dAdministration. Compte tenu du volume dinvestissement projet par la socit durant les exercices futurs, un mode de gouvernance plus toff et plus oprationnel est devenu une ncessit. Linstitution de ce nouveau mode de gouvernance permettra une plus grande souplesse dans les prises de dcisions et donc une meilleure ractivit vis--vis du march, qualits ncessaires dans un secteur en pleine mutation.
3.5.1. Assembles dActionnaires

Les modes de convocations, les conditions dadmission, les quorums et les conditions dexercice des droits de vote des Assembles Gnrales Ordinaires et Extraordinaires de la CGI sont conformes la loi n17-95 relative aux Socits Anonymes.
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3.5.1.1. Modalits
Lassemble gnrale est convoque par le Conseil de surveillance qui en fixe lordre du jour. A dfaut, elle peut tre galement convoque par i) le ou les commissaires aux comptes dans les conditions prvues larticle 116 de la Loi 17-95, aprs avoir vainement requis sa convocation par le conseil de surveillance, par ii) un mandataire dsign par le Prsident du tribunal statuant en rfr la demande, soit de tout intress en cas durgence, soit dun ou plusieurs actionnaires runissant le dixime du capital social ou bien par iii) le ou les liquidateurs en cas de dissolution de la Socit et pendant la priode de liquidation. Lassemble gnrale ordinaire est runie au moins une fois par an dans les six mois qui suivent la clture de l'exercice social. A compter de lintroduction en bourse de la socit, les convocations aux assembles seront faites par un avis insr dans un journal figurant dans la liste fixe par application de l'article 39 du dahir portant loi 193-212 du 21 septembre 1993 relatif au conseil dontologique des valeurs mobilires et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public l'pargne et au "Bulletin officiel". Elles seront faites trente (30) jours au moins avant la date de lassemble.
3.5.1.2. Dlibration
Lassemble gnrale ordinaire ne dlibre valablement sur premire convocation, que si les actionnaires prsents ou reprsents possdent au moins le quart (1/4) des actions ayant droit de vote. Si elle ne runit pas ce quorum, une nouvelle assemble est convoque. Cette deuxime assemble dlibre valablement quelle que soit la portion du capital reprsente. Chaque actionnaire a autant de voix quil possde ou reprsente dactions sans limitation. Les dcisions sont prises la majorit des voix des actionnaires prsents ou reprsents. Lassemble gnrale extraordinaire nest rgulirement constitue et ne dlibre valablement que si les actionnaires prsents ou reprsents possdent au moins, sur premire convocation la moiti (1/2) et, sur deuxime convocation, le quart (1/4) des actions ayant le droit de vote. A dfaut de ce dernier quorum, la deuxime assemble peut tre proroge une date postrieure de deux (2) mois au plus celle laquelle elle avait t convoque et se tenir valablement avec la prsence ou la reprsentation dun nombre dactionnaires reprsentant le quart (1/4) au moins du capital social. Chaque membre de lassemble a autant de voix quil possde ou reprsente dactions. Dans toutes les assembles gnrales extraordinaires, les dcisions sont prises la majorit des deux tiers (2/3) au moins des voix des actionnaires prsents ou reprsents. Sauf dispositions lgales contraires, les actionnaires runis en assemble gnrale sans lobservation des formes et dlais prescrits pour les convocations, peuvent dlibrer valablement lorsque tous les actionnaires sont prsents ou reprsents l'assemble. Lordre du jour est arrt par lauteur de la convocation. Toutefois, un ou plusieurs actionnaires, reprsentant au moins cinq pour cent (5%) du capital social, ont la facult de requrir, vingt (20) jours avant la date de lassemble gnrale par lettre recommande avec accus de rception, linscription lordre du jour dun ou de plusieurs projets de rsolutions. Lorsque le capital social de la socit est suprieur cinq millions de dirhams, le montant du capital reprsenter en application de l'alina prcdent est rduit deux pour cent pour le surplus. Lassemble ne peut dlibrer sur une question qui nest pas inscrite lordre du jour. Nanmoins, elle peut, en toutes circonstances, rvoquer un ou plusieurs membres du directoire et procder leur remplacement. Lordre du jour dune assemble ne peut tre modifi sur deuxime convocation ou en cas de prorogation.
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3.5.1.3. Conditions dadmission

Lassemble gnrale se compose de tous les actionnaires quelque soit le nombre de leurs actions, condition que lesdites actions soient libres des versements exigibles. Les actionnaires peuvent assister lassemble gnrale sur simple justification de leur identit condition : pour les propritaires dactions nominatives, dtre inscrits sur le registre des actions nominatives de la Socit ; pour les propritaires dactions au porteur, de dposer, au lieu indiqu sur lavis de convocation, ces actions ou un certificat de dpt dlivr par ltablissement dpositaire de ces actions. Ces formalits doivent tre effectues cinq (5) jours au moins avant lassemble. En cas de dmembrement de la proprit de laction, seul le titulaire du droit de vote peut participer lassemble gnrale.
Tout actionnaire peut se faire reprsenter par un autre actionnaire, par son conjoint ou par un ascendant ou descendant. Le mandataire dsign na pas la facult de se substituer une autre personne. Le mandat ne vaut que pour une assemble ou pour les assembles successives convoques avec le mme ordre du jour. Il peut galement tre donn pour deux assembles, lune ordinaire, lautre extraordinaire, tenues le mme jour ou dans un dlai maximum de quinze (15) jours.
3.5.1.4. Conditions dexercice du droit de vote

Les conditions dexercice du droit de vote des Assembles Gnrales Ordinaires et Extraordinaires de la CGI sont conformes la loi n17-95 relatives aux socits anonymes. Chaque actionnaire a autant de voix quil possde ou reprsente dactions sans limitation.
3.5.2. Conseil de surveillance

Le directoire est contrl par un conseil de surveillance compos de trois (3) membres au moins et de douze (12) membres au plus, sauf drogation temporaire prvue en cas de fusion. Ce dernier nombre est port quinze (15) lorsque les actions de la socit sont inscrites la cote de la Bourse de Casabanca. Les membres du conseil de surveillance sont nomms parmi les personnes physiques ou morales actionnaires, par lassemble gnrale ordinaire qui peut les rvoquer tout moment. Par ailleurs, les personnes morales nommes au conseil de surveillance sont tenues de dsigner un reprsentant permanent qui est soumis aux mmes conditions et obligations que sil tait membre du conseil en son nom propre. Aucun membre du conseil de surveillance ne peut faire partie du directoire. Si un membre du conseil de surveillance est nomm au Directoire, son mandat prend fin ds son entre en fonction. Suite au changement du mode de gouvernance de la CGI, les membres du conseil dadministration de la CGI ont t dsigns en tant que membres du Conseil de Surveillance.
60
A fin juin 2007, les membres du Conseil de Surveillance sont :

Nom & prnom Mustapha Bakkoury (Directeur Gnral de la CDG) Rachid SLIMI (Prsident du Directoire de CDG Dveloppement) Fonction dans CS de la CGI Prsident Lien avec la CGI Maison mre de CDG Dveloppement Nominati on 2007 Expiration du mandat AGO statuant sur les comptes clos en 2012 AGO statuant sur les comptes clos en 2012 AGO statuant sur les comptes clos en 2012 AGO statuant sur les comptes clos en 2012 AGO statuant sur les comptes clos en 2012 AGO statuant sur les comptes clos en 2012 AGO statuant sur les comptes clos en 2012 AGO statuant sur les comptes clos en 2012 AGO statuant sur les comptes clos en 2012 AGO statuant sur les comptes clos en 2012 AGO statuant sur les comptes clos en 2012
Vice Prsident
Maison mre
2007
Ali HARRAJ (Secrtaire Gnral de la CDG)
Intuitu personae
Maison mre de CDG Dveloppement Maison mre de CDG Dveloppement
2007
Abdeslam ABOUDRAR (Directeur Gnral Adjoint de la CDG)
Intuitu personae
2007
Said LAFTIT ( Membre du Directoire du CIH)
Intuitu personae
Aucun
2007
Mohammed Sad HASSAR (Wali, Secrtaire Gnral du Ministre de lIntrieur) CDG Dveloppement (reprsent par M. Rachid SLIMI, Prsident du Directoire de CDG Dveloppement) Abderrahmane EL OUAZZANI (Directeur Gnral de la Foncire Challaf) Mohamed BASTOS (Prsident du Conseil dAdministration de Dyar Al Mansour) Mohamed Najib LAHLOU (Membre du Directoire Al Omrane) Ahmed BOURIS (Directeur des Oprations Budgtaires et bancaires de la Trsorerie Gnrale)
Source : CGI
Intuitu personae Reprsentant de CDG Dveloppem ent Intuitu personae
Aucun
2007
Maison mre
2007
Filiale de CDG Dveloppement
2007
Intuitu personae
Filiale de CDG Dveloppement
2007
Intuitu personae
Aucun
2007
Intuitu personae
Aucun
2007
61
3. 6. L ES M EMBRES DU DIRECTOIR E
Le nombre des membres du directoire est fix cinq (5). Les membres du directoire ou le directeur gnral unique peuvent tre choisis en dehors des actionnaires, ils sont obligatoirement des personnes physiques. Les membres du directoire ou le directeur gnral unique sont nomms par le conseil de surveillance. Leur rvocation peut tre prononce par lassemble gnrale ordinaire des actionnaires, sur proposition de ce conseil. Au 30/06/2007, le Directoire de la CGI est compos des membres suivants :
Noms & prnoms Mohamed OUANAYA Fonctions dans le Directoire Prsident du Directoire Fonctions dans CGI Prsident du Directoire Directeur Gnral, membre du Directoire, charg des Finances Directeur Ple Tertiaire Directeur Ple logement Directeur Ple Support Nomination 2007
Abdeslam Boumehdi
Membre du Directoire
2007
Mhammed El MERINI Najib ARHILA Abdeljalil GHANNAMI

Source : CGI
Membre du Directoire Membre du Directoire Membre du Directoire
2007 2007 2007
3.7. L ES ORGANES DE D IRECTI ON / M EMBRES DU DI RECTOIRE / M EMBRES DE LA D IRECTION

M. Mohamed OUANAYA, (45 ans), Prsident du Directoire
M. OUANAYA est ingnieur dtat de lEcole Nationale des Ponts & Chausses Paris (1986) et diplm du cycle suprieur de gestion de lISCAE (1998). Aprs avoir occup la fonction de directeur technique la Socit Nationale dAmnagement Communal (SONADAC), M. OUANAYA a t nomm Vice Prsident de la socit MAROC HOTELS & VILLAGES (MHV), filiale de CDG Dveloppement spcialise dans lamnagement des zones touristiques, industrielles et urbaines, rcemment renomme MedZ. En 2002, M. OUANAYA a assur la fonction de Prsident du Directoire de la socit SCET-SCOM. En 2006, M. OUANAYA a t nomm par le Conseil dAdministration du 23 mars de la mme anne, en remplacement de M Mustapha Bakkoury, en tant que Prsident du Conseil dAdministration de la CGI, fonction quil occupera jusquau changement du mode de gouvernance de la socit et lissue duquel il occupe aujourdhui la fonction de Prsident du Directoire.
62
Par ailleurs, M. OUANAYA occupe plusieurs autres fonctions dans dautres entits aussi bien lintrieur qu lextrieur du groupe CDG. Le tableau ci-dessous dtaille lensemble de ces fonctions :
Socit Dyar Al Madina Dyar Al Mansour CG Park Fonctions Reprsentant de CDG Dveloppement Reprsentant de CDG Dveloppement Prsident Secteur dactivit Gestion locative Promotion de lhabitat social Construction et exploitation de Parking Amnagement de zones industrielles et touristiques Bureau dtude Bureau dtude Gestion multi services (facility management) Dveloppement de lancien aroport dAnfa Amnagement et dveloppement de la nouvelle ville de Zenata Dbut des mandats Dcembre 2006 Juin 2006 Avril 2006
MEDZ
Administrateur
Juin 2003 Janvier 2006 Novembre 2006 Novembre 2006 Mai 2006 Novembre 2006
INGEMA SCET SCOM
Administrateur Administrateur
EXPROM Agence dUrbanisation et de Dveloppement dAnfa Socit dAmnagement de Zenata

Source : CGI
Administrateur
Administrateur
Administrateur
M. Abdeslam BOUMEHDI, (37 ans), Directeur Gnral, charg des Finances, Membre du Directoire,
M. BOUMEHDI est ingnieur dtat de lEcole Mohammedia des Ingnieurs (1994) et titulaire dun Mastre en Techniques Financires de lESSEC Paris (1996). M. BOUMEHDI a dbut sa carrire la CDG au niveau de la Direction des Participations. Il a ensuite particip la cration de la socit de gestion de portefeuille CD2G dont il a assur la direction gnrale de 1999 2003. En 2004, M. BOUMEHDI est revenu la CDG pour prendre part au projet de cration de la Banque dAffaires CDG Capital o il a occup le poste de Directeur Gnral Adjoint jusqu juin 2007. Membre du Directoire de la CGI, M. BOUMEHDI a t nomm en juillet 2007 en tant que Directeur Gnral de la CGI, charg des Finances.
63
M. Najib ARHILA, (32 ans), Membre du Directoire, Directeur en charge du Ple Logement
M. ARHILA est ingnieur dtat Gnie Civil de lEcole Mohammedia des Ingnieurs. Il est aussi titulaire du diplme TURGOT du Center for Financial Economic and Banking Studies (CEFEB) Marseille et dun diplme en management de lIAE PARIS I PANTHEON SORBONNE. M. ARHILA a dbut sa carrire en 1996 en tant quIngnieur Chef de Projets au Bureau dtudes TEAM INTERNATIONAL . En 2002, il intgre le Ministre des Pches pour occuper la fonction de Chef de projet puis de responsable du programme national damnagement du littoral. En septembre 2004, il a assur la fonction de Development manager responsable de la zone Nord la socit Maroc Htel et Villages (MHV), rcemment renomme MedZ. En juin 2006, il intgre la socit Emaar properties en tant que Development Manager . Depuis mai 2007, M. ARHILA est la CGI en tant que Membre du Directoire, en charge du Ple Logement. M. Mhammed EL MERINI, (36 ans), Membre du Directoire, Directeur en charge du Ple Tertiaire
M. EL MERINI est ingnieur dEtat de lEcole Hassania des Travaux Publics en 1993. Il est aussi titulaire dun diplme dingnierie du contrle de la pollution industrielle luniversit de Kitakyushu au Japon en 1997 et dun MBA ENPC lcole Hassania des travaux publics en 2006. M. EL MERINI a dbut sa carrire en 1993 la cellule Qualit des milieux naturels au Cabinet du Ministre de lquipement. En 1998, M. EL MERINI a intgr la socit HELGEM ingnieurs conseils o il a occup le poste de Directeur technique puis de Directeur gnral. En 2003, M. EL MERINI a intgr la socit SCET-SCOM o il a dirig le dpartement de leau et de lenvironnement. En novembre 2006, M. EL MERINI a rejoint la CGI en tant que directeur en charge de la Marina de Casablanca. En juin 2007, il a t nomm membre du Directoire, en charge du Ple Tertiaire. M. Ghannami Abdeljalil, (46 ans), Membre du Directoire, Directeur en charge du Ple Support
M. Ghannami est ingnieur en informatique de lInstitut dInformatique et de Mathmatique appliqus de Grenoble en 1986 et titulaire dun MBA de lUniversit du Qubec Montral en 1995. Aprs avoir occup les postes de Chef de projets et responsable qualit chez Steria, France et au Canada Standard Life, M. Ghannami a rejoint la filiale informatique de Bell Canada en tant que Directeur Qualit. Par la suite, M. Ghannami a rejoint la Caisse Nationale de Scurit Sociale (CNSS) o il a t nomm conseiller du Directeur Gnral. En mars 2000, M. Ghannami a occup le poste de directeur Gnral de Bell Networks puis Directeur Gnral du Groupe Telepac Technology, avant de rejoindre en 2003 Poste Maroc en tant que Directeur de la stratgie En mai 2007, Mr Ghannami a rejoint la CGI en tant que Membre du Directoire, charg du Ple Support. M. Youness DINIA, (43 ans), Directeur Financier au sein du Ple Finances
M. DINIA est titulaire du diplme d'expert comptable mmorialiste l'Institut des Techniques Economiques et Comptables de Toulouse ainsi que du Diplme des Etudes Internationales et de Dveloppement de l'Universit Anatole France de Toulouse. M. DINIA a dbut sa carrire en 1991 dans un cabinet d'audit et
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conseil "MCA CONSULTANTS" Toulouse avant de rejoindre le cabinet international PRICE WATERHOUSE COOPERS Casablanca. En 1997, M. DINIA a rejoint le Fonds d'Equipement Communal (FEC) pour mettre en place le service Contrle de Gestion . Il y a occup par la suite le poste de Chef de Dpartement Ressources Financires puis a t nomm responsable du dpartement Comptabilit et Budget . En 2003, M. DINIA a rejoint l'Office National des Pches pour occuper le poste de Directeur Financier et Comptable. En dcembre 2006, M. DINIA a rejoint la CGI en tant que Directeur Financier. M. Mostafa HADFAT (51 ans), Directeur de lAudit, Contrle de Gestion et Qualit
M. HADFAT est ingnieur diplm de lEcole Nationale des Ponts et Chausses de Paris (1984). Il a dbut sa carrire en 1984 en tant que Chef de service second uvres du btiment au Laboratoire Public des Essais et des Exprimentations (LPEE). En 1987, il a rejoint la socit IMEG pour occuper la fonction de Chef de projet puis en 2001, M HADFAT a t nomm Directeur Gnral de la socit SW Maghreb. En septembre 2001, il a intgr lODEP en tant que Directeur de lOrganisation et des Systmes dInformation puis a rejoint pour la deuxime fois, en novembre 2006, la socit SW Maghreb en tant que Directeur Gnral. En mai 2007, M. HADFAT a rejoint la CGI en tant que Directeur en charge de lAudit, du Contrle de Gestion et de la Qualit M. Lahcen KOURIMATE, (54 ans), Directeur du Dveloppement Foncier
M. KOURIMATE est titulaire dune licence en droit priv et dun certificat dtudes suprieures en droit des affaires la facult de Droit de Rabat. M. KOURIMATE compte plus de 29 ans dexprience la CGI quil a intgr en 1982 en tant que chef du dpartement des affaires gnrales. En 1994, M. KOURIMATE a t nomm chef du dpartement des affaires juridiques et de la matrise douvrage dlgue puis en 1996, il a t promu en tant que chef du dpartement des affaires juridiques et foncires, rattach la direction gnrale. Depuis 2004, M. KOURIMATE occupe la fonction de directeur du dveloppement immobilier et foncier de la CGI. M. Ahmed EL BAHARI, (56 ans), Directeur de la Communication et des Relations Publiques
M. EL BAHARI est titulaire dun DEUG en statistiques obtenu en 1972 de lInstitut National de Statistique et dconomie Appliqu (INSEA). En 1976, M. EL BAHARI obtient le diplme danalyste concepteur de I.R.I.A.(Institut de Recherches Informatique et Automatisme) Paris et Units de Valeur, option Mathmatiques, Recherche Oprationnelle et Informatique de CNAM Paris. M. EL BAHARI a dbut sa carrire en 1973 en tant quanalyste programmeur au Secrtariat dtat au plan. En 1998, M. EL BAHARI intgre la CGI o il a occup plusieurs postes : Chef de service Informatique, Chef de dpartement informatique puis Chef de dpartement de la gestion informatique et administrative. En 2000, M. EL BAHARI a t nomm Attach de Direction puis Responsable des Systmes dinformation de la CGI. Depuis Avril 2003, M. EL BAHARI est directeur support de la CGI. A compter de juin 2007, M. EL BAHARI est Directeur de la Communication et des Relations Publiques.
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3.8. G OUVERNEMENT D E NTREPRISE

3.8.1. Rmunrations attribues aux membres du Conseil de Surveillance
Les membres du Conseil de Surveillance ne peroivent aucune rmunration.
3.8.2. Rmunrations attribues aux principaux dirigeants

A fin 2006, les salaires perus par les Directeurs de la CGI par an totalisent une enveloppe de plus de 6 Mdh. Lenveloppe prvisionnelle au titre de lexercice 2007, et aprs le changement de mode de gouvernance, est de lordre de 8 Mdh, membres du Directoire compris.
3.8.3. Conventions entre la CGI, ses administrateurs et ses principaux dirigeants

Il nexiste, ce jour, aucune convention entre la CGI, les membres du Directoire et du Conseil de Surveillance.
3.8.4. Prts accords ou constitus en faveur des membres des organes de surveillance et de direction
La CGI na jamais accord ou constitu de prts en faveur des membres du Directoire et du Conseil de Surveillance.
3.8.5. Intressement et participation du personnel

La CGI accorde son personnel titulaire des primes annuelles en fonction du taux de ralisation des objectifs. Celles-ci sont en moyenne de 2 mois de salaire. Le personnel non titulaire, en loccurrence une partie des commerciaux, peroit depuis 3 ans une rmunration variable en fonction du nombre dunits ou de projets vendus.
3.8.6. Comits techniques

A la veille de la prsente opration, il nexiste aucun comit technique au sein de la CGI.
66
PARTIE IV ACTIVITE DE LA CGI
67
4. 1. H ISTORIQUE ET FAI TS M ARQUANTS

1960 1986 1988 Cration de la Compagnie Gnrale Immobilire (CGI) par la Caisse de Dpt et de Gestion. Distinction internationale Prix Aga Khan darchitecture Darlamane Casablanca, portant sur 4000 logements. pour le projet
Distinction internationale Meilleur prix arabe dhabitat pour lopration Hay Al Fath Rabat, portant sur 2500 appartements. - Reprise de la CGI par CDG Dveloppement, filiale 100% de la CDG. En effet, suite la rorganisation de la CDG en trois ples (cf : partie 2.1), celle-ci a transfr, dans les conditions de march, les actions quelle possdait dans la CGI CDG Dveloppement. - Redfinition du primtre dintervention de la CGI. Celui-ci couvre dsormais tous les domaines dactivits forte valeur ajoute, telle que le logement autre que social, les espaces bureaux, les centres commerciaux et de loisirs, les complexes multifonctionnels, les rsidences intgres dans les zones touristiques, le renouvellement urbain non social, les lotissements et la matrise douvrage dlgue. - Nomination de Monsieur OUANAYA en tant que Prsident du Conseil dAdministration de la CGI ;
2004
2006 - Certification ISO 9001, version 2000, premier jalon du projet qualit de la CGI, dnomm Miftah ; - Installation de la CGI dans de nouveaux locaux Hay Riad, Rabat 5. - Repositionnement de la CGI sur des projets de grandes envergures tels que la Casablanca Marina et ce, suite la rorganisation de lentreprise ; 2007 - Adoption dun nouveau systme de gouvernance bas sur une gestion par Directoire et Conseil de Surveillance ; - Nouvelle organisation de la CGI : Organisation en quatre ples savoir le Ple Logements, le Ple Tertiaire, le Ple Finances et le Ple Support ; - Etablissement du plan de dveloppement stratgique ralis en collaboration avec le Cabinet MAZARS .
Lancien sige administratif et commercial de la CGI, situ au 42 boulevard Al Alaouiyine a t cd la socit Dyar Al Mansour, filiale de CDG Dveloppement, au prix de 21 Mdh (cession enregistre dans les comptes de lexercice 2007)
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4.2. A PPARTE NANCE DE L METTEUR UN G ROUPE

4.2.1. Brve prsentation du Groupe CDG
La CDG, tablissement public dot de la personnalit civile et de lautonomie financire, est une institution financire ayant pour vocation dune part de conserver, scuriser et convertir lpargne institutionnelle en encours long terme et, dautre part, concourir la dynamisation, lanimation et au dveloppement des marchs financiers. La CDG a ainsi pour rle central de recevoir, conserver et grer des ressources dpargne qui, de par leur nature ou leur origine, requirent une protection spciale. Le lgislateur fait obligation certains dposants institutionnels, principalement la Caisse Nationale de Scurit Sociale (CNSS) et la Caisse dEpargne Nationale (CEN), de confier la CDG lexcdent de leurs ressources afin de les investir de faon sre et rentable. Outre les dpts rglements de la CNSS, de la CEN et des professions dauxiliaires de justice, notamment les secrtaires-greffiers et les notaires, la CDG reoit aussi des dpts libres principalement dentreprises ou institutions publiques ou prives comme ses filiales, des compagnies dassurance, des caisses mutualistes, des barreaux, etc. La CDG assure, en outre, la gestion administrative et financire de la Caisse Nationale de Retraites et dAssurances (CNRA), et, par son biais, du Rgime Collectif dAllocation de Retraite (RCAR)6. Il est noter que la CNRA est un tablissement public qui assure une activit traditionnelle de gestion des rentes daccidents de travail et des maladies professionnelles et une activit plus concurrentielle de vente de produits dassurance cibls. Afin de mieux sparer les activits oprationnelles, des activits de marchs et des investissements financiers et clairement distinguer entre son rle d'oprateur de son rle d'investisseur, la CDG sest dote au courant de lanne 2004 dune nouvelle organisation. Cette dernire a permis galement de dissocier, au sein des activits oprationnelles, les activits concurrentielles des interventions de "missions d'intrt gnral" tout en amliorant la lisibilit du bilan des actions de la CDG et son systme de gouvernance. Cette nouvelle organisation sarticule autour de trois lignes mtiers : Mtiers de Prvoyance et de Promotion de lEpargne : La CDG assure la gestion et centralisation des dpts rglements assures par la Direction Activits Bancaires Rglementes et la gestion des consignations administratives et judiciaires ainsi que les cautionnements assurs par la Direction des Consignations. Cette ligne de mtier comprend par ailleurs lactivit qui dcoule de la gestion de la Caisse nationale de retraites et dassurances (CNRA), et, par son biais, du Rgime collectif dallocation de retraite (RCAR) ainsi que de la gestion des dpts rglements. Ces activits sont regroupes au sein du Ple Prvoyance et Promotion de lEpargne (PPPE). Mtiers Oprationnels : Cette ligne regroupe les mtiers oprationnels non financiers, savoir : la promotion immobilire, lamnagement de zones (touristiques, urbaines et industrielles), les services limmobilier, le tourisme, les infrastructures, les services aux collectivits locales, ainsi que les mtiers dappui aux entreprises et le dveloppement durable. Ces mtiers ont tous t logs au sein dune nouvelle holding cre en 2004, CDG Dveloppement.
Le RCAR est une institution de prvoyance sociale constitue dun rgime gnral et dun rgime complmentaire de retraite destins aux fonctionnaires non titulaires de lEtat et des collectivits locales et au personnel des entreprises publiques soumises au contrle financier de lEtat.
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Mtiers financiers : Ce groupe de mtiers peut lui-mme tre scind en trois segments : Banque daffaires qui regroupe les mtiers suivants : activits de march corporate finance, gestion dactifs, et services bancaires et financiers.logs au sein de CDG Capital, filiale cre en mars 2006. Investissements financiers qui sarticulent dune part autour de lactivit de gestion et de prise de participation minoritaires mais stratgiques, loges dans Fipar-Holding et, dautre part, autour de la gestion de fonds spcialiss, savoir le fonds touristique SIM dans lequel sont logs les actifs hteliers du Club Med au Maroc,le fonds de capital-risque ACASA, . Participations Financires Directes comprend lactivit de pilotage et suivi des filiales financires de la CDG, savoir principalement CIH (aprs prise de contrle par la CDG), Sofac-Crdit, Maroc-Leasing, SCR, CMM et Loterie Nationale. Cette activit est assure par une direction ddie loge au sein du Ple Finances de la CDG.
A fin 2006, lorganisation du Groupe CDG se prsente comme suit :
Caisse de Dpt et de Gestion

CDG tablissement Public, assurant des missions de gestion de fonds publics et de promotion de lpargne
Mtiers Prvoyance et Promotion de lpargne

Activits bancaires rglementes et consignations CNRA RCAR
Mtiers Financiers
Mtiers Oprationnels
Banque daffaires CDG Capital Oprateur sur les marchs financiers, couvrant plusieurs lignes de mtiers
Investissements financiers Fipar-Holding CDG Investisseur financier, dtenant un portefeuille de participations minoritaires stratgiques
CDG Dveloppement Oprateur en ingnierie et services dans les secteurs de :
Safabourse CD2G Maghreb Titrisation
Promotion et Amnagements Tourisme Dveloppement durable Infrastructures, services aux

collectivits locales, appui aux lentreprises
Participations Directes
Maroc Leasing Sofac-Crdit CIH CMM
Ainsi, de par son statut et ses missions, la CDG simpose de fait comme le principal investisseur institutionnel du Royaume, jouant un rle de premier plan dans divers secteurs stratgiques de lconomie nationale aussi bien par des investissements directs qu travers ses filiales et organismes grs. A lhorizon 2010, le groupe CDG ambitionne de devenir un acteur de rfrence lchelle nationale, sur toute la chane de ses mtiers (immobilier, tourisme, finance, prvoyance).
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Il ambitionne galement dtre un catalyseur des investissements dans le long terme en dveloppant une expertise ainsi quun savoir-faire permettant de contribuer la ralisation de grands projets territoriaux structurants et la maturit des marchs financiers. La vision stratgique du groupe CDG comporte : Une recherche de performances financires maximales dans la gestion des avoirs de ses clients ; Un rle de premier plan pour contribuer la maturit des marchs financiers ; Un positionnement central dans la rforme des retraites ; Un rle dexcellence pour le dveloppement doprations damnagement urbain et territorial ; Une recherche de rentabilit maximale dans le cadre de ses missions de financement de projet, .
4.2.2 Prsentation de CDG Dveloppement, actionnaire direct de la CGI

La CGI est dtenue 99,9% par CDG Dveloppement, filiale 100% du Groupe Caisse de Dpt et de Gestion (CDG). CDG Dveloppement a t cre en octobre 2004 pour incarner la stratgie du groupe CDG dans les activits oprationnelles non financires. Son portefeuille est constitu fin 2006 de 34 filiales principales oprant, tel que cit plus haut, dans quatre lignes de mtiers :
-
Ingnierie, Promotion et Amnagement ; Tourisme ; Grands projets urbains, Infrastructures et Services aux Collectivits locales ; Dveloppement durable.
4.2.2.1. Ingnierie, amnagement et promotion :

CDG Dveloppement ambitionne de devenir un des premiers catalyseurs des grands projets urbains l'chelle nationale (villes nouvelles, renouvellement urbain, amnagement de zones touristiques et industrielles, etc.) travers notamment la CGI. En sus, CDG Dveloppement s'inscrit rsolument dans les choix stratgiques du Gouvernement en appuyant les actions de lutte contre la pauvret et l'exclusion sociale. Pour cela, elle renforce les leviers de l'intgration sociale en soutenant les actions visant juguler l'habitat insalubre et moderniser le tissu urbain et en renforant sa contribution la ralisation de grandes oprations de logement social. Ces actions sont ralises principalement travers la socit Dyar Al Mansour, filiale de CDG Dveloppement spcialise dans la promotion de lhabitat social. La socit enregistre son actif de nombreux projets phares tels que les programmes de relogement Al Kora et Mers El Kheir (raliss par la CGI en MOD). La consolidation de sa position de prcurseur dans la gestion locative sociale fait galement partie de ses objectifs stratgiques.
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4.2.2.2. Tourisme :
L'intervention de CDG Dveloppement dans le secteur du Tourisme rpond trois grandes orientations stratgiques, son positionnement en tant qu'investisseur financier, le dveloppement de son rle d'amnageur/ dveloppeur et la dlgation de la gestion des htels des oprateurs externes travers des partenariats forts et durables. En tant qu'amnageur de zones touristiques, CDG Dveloppement apporte une valeur ajoute importante en contribuant dvelopper l'offre destine aux oprationnels du secteur. Plusieurs ralisations s'inscrivent d'ores et dj dans cette orientation stratgique. Il en est ainsi de l'amnagement des zones Aguedal et Chrifia Marrakech ainsi que Ghandouri, Cap Spartel et le Lac Tanger, devant permettre la ralisation d'une nouvelle gnration de zones touristiques rpondant aux meilleurs standards internationaux en matire d'quipements et de services. CDG Dveloppement gre aussi le patrimoine htelier de la CDG soit directement par sa filiale Sogatour, soit travers des oprateurs internationaux de renom (Mridien, Accor, Look-Voyages, etc.) en gestion pour compte ou en location-grance libre.
4.2.2.3. Grands projets urbains, infrastructures, services aux collectivits :

Dans ses nouveaux mtiers, CDG Dveloppement met les services aux collectivits au centre de sa stratgie. La holding a lanc une vaste opration de numrisation du territoire, qui consiste mettre la disposition des citoyens des espaces publics numriques qui auront pour vocation une offre Internet, avec un contenu spcifique, informationnel, culturel sous le label cyber-bases. La conception et la mise en uvre de cet important projet sont menes en partenariat avec la Caisse des Dpts et Consignations franaise et la Direction Gnrale des Collectivits Locales au Ministre de l'Intrieur. Par ailleurs, CDG Dveloppement a initi la cration de socits dconomie mixte avec un certain nombre de collectivits locales.
4.2.2.4. Dveloppement durable :

En matire de dveloppement durable, CDG Dveloppement agit pour le dveloppement et la protection de la fort, travers la cration dun fonds d'investissement forestier de 300 MDh. CDG Dveloppement entend galement contribuer au montage, au financement et la ralisation de projets de traitement des eaux et des dchets au profit des collectivits locales. Le tableau ci-dessous prsente lorganisation de CDG Dveloppement, la dnomination et la classification de ses filiales :
% dtention Participation / Filiale Ingnierie, Amnagement et Immobilier
CGI Dyar Al Madina Dyar Al Mansour MEDZ Ingema Scet-Scom SONADAC EXPROM ALMANAR SOGEPIB
2004
100,0% 83,7% 100,0% 100,0% 70,0% 7,7% 100,0% 10,0%
2005
100,0% 83,7% 100,0% 100,0% 79,6% 95,4% 7,7% 100,0% 10,0%
2006
100,0% 83,7% 100,0% 100,0% 86,7% 95,4% 7,7% 100,0% 30,0% 10,0%
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Grands projets urbains, Infrastructures, Services collectivits locales Socit d'Amnagement de Zenata AGENCE ANFA CG Park ADM Acacianet Tourisme BNDE Capital Management SHN SOTHERMY RGF SOGATOUR RESORT CO SAI M'DIQ SOMADET Maroc Tourist SHR SIDET SMCEI Sport Dveloppement Atlas Hospitality (Sotoram) SAMAZ Dveloppement durable Cellulose du Maroc Papelera de Ttouan SFCDG MITC
Source : CDG Dveloppement
1,2% 100,0% 100,0% 100,0% 71,0% 100,0% 100,0% 81,4% 90,0% 52,3% 32,9% 16,1%
0,9% 100,0% 100,0% 71,0% 100,0% 100,0% 50,0% 81,4% 90,0% 52,3% 32,9% 16,1%
100,0% 100,0% 100,0% 0,2% 51,0% 100,0% 71,0% 100,0% 100,0% 21,3% 50,0% 100,0% 100,0% 52,3% 32,9% 6,3% 20,0% 16,1% 22,0% 62,7% 26,1% 70,0% 17,5%
62,7% 17,5%
62,7% 26,1% 17,5%
La stratgie de CDG Dveloppement sarticule autour des axes suivants :

-
Soutenir la croissance rentable des filiales existantes et leur dveloppement ; tre un leader dans les mtiers de lamnagement et un catalyseur de grands projets urbains; Renforcer et optimiser ses interventions dintrt gnral dans les domaines du logement social et du dveloppement des territoires ; Incuber et dvelopper de nouvelles activits (numrisation des territoires, sant, nergie, concessions, etc) ; Atteindre des niveaux de rentabilit des fonds propres en ligne avec les marchs.
Les chiffres cls de CDG Dveloppement se prsentent comme suit : 34 principales filiales ; 16 participations ; 1 500 collaborateurs ; 45 000 logements construits ; 4 400 lits dhtels ; 10 zones industrielles amnages ; 5 zones touristiques.
73
La CGI occupe par ailleurs une place importante dans le groupe comme en tmoigne les indicateurs suivants en 2006 :
Avant consolidation
Rsultat net CGI Total Groupe CDG Dveloppement Dividendes distribus par la CGI au titre de lexercice 2006 Total Groupe CDG Dveloppement Chiffre d'affaires Total Groupe CDG Dveloppement
Source : CGI
Part
12% 100% 87% 100% 23% 100%
Aprs 7 consolidation
46 195 944 253 995 831 680 064 032 2 586 010 047
Part
18% 100% 26% 100%
88 534 845 719 414 136 80 000 000 91 569 612 619 930 822 2 721 665 713
4.2.3. Principaux flux entre la CGI et le Groupe CDG

Dans le cadre des oprations ralises en matrise douvrage dlgue pour le compte de la CDG, des filiales du groupe CDG et plus particulirement des filiales de CDG dveloppement, la CGI facture des commissions allant de 2% 6%, en fonction des prestations ralises [taille du projet, dure de production, complexit de lopration, primtre de la mission (commercialisation incluse ou pas)]. Dans le cadre de ces ralisations, la CDG, les filiales du groupe CDG et les filiales de CDG Dveloppement ne bnficient daucunes conditions avantageuses en termes de prix, de conditions de paiement, de recouvrement de crances ou autres (les relations sont dailleurs toujours formalises dans des mandats de gestion). Les tableaux ci-dessous dtaillent les flux entre la CGI et la CDG dune part et la CGI et le Groupe CDG dautre part, au cours de ces 3 dernires annes :
4.2.3.1. Flux entre la CGI et la CDG :

Date de la convention Taux de rmunration HT Produit (+) ou charge (-) comptabilis 2004 (Dh) Produit (+) ou charge () comptabilis 2005 (Dh) Produit (+) ou charge () comptabilis 2006 (Dh)
Bnficiaire
Mail Central Rabat (MOD) Lotissement Gzenaya (MOD) Z.I Bouznika (locaux) (MOD) Z.I Bouznika (lotissement) (MOD) Al Hadika Fs (lotissement) (MOD) Ilts 13 et 14 (MOD) High Tech Center Rabat (MOD) Zone industrielle Gzenaya (MOD) Mamounia (MOD)
1993 1997 2000 2000 2001 2001 2001 2001 2001
3,00% 3,00% 3,00% Forfait 500 Kdh/TTC 5,00% 3,50% 3,00% 3,00% 3,00%
2 469 473 522 783 15 672 142 647 204 832 167 826 286 550 462 374 41 765 165 134 17 386 75 015
Tenant compte des retraitements des flux intra -groupe.
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Al Hadiqa Fs (MOD) Lotissement industriel Hssain (MOD) Centre Multifonctionnel de lAgdal (MOD) Convention de prfinancement des acquisitions de terrains du programme Berrechid (*)
(*) Emprunt totalement rembours en 2005
2001 2003 2005
5,00% 3% ralisation 1,5% commercialisation Forfait 4500 Kdh/TTC (Etudes) 7,50%
1 280 030 113 021 1 250 000 -4 131 132 187 110
Source : CG
4.2.3.2. Flux entre la CGI et le Groupe CDG :

Date de la Taux de rmunration convention HT Produit (+) ou Produit (+) ou Produit (+) ou charge (-) charge (-) charge (-) comptabilit comptabilit(e) comptabilit(e) 2004 (Dh) 2005 (Dh) 2006 (Dh)
Bnficiaire
RCAR Logement Bab El Beda (MOD) RCAR Logement Bab El Beda II (MOD) MHV- ZAT Ghandouri Tanger (MOD) MHV-ZAT Aguedal Marrakech (MOD) Socit de dveloppement Al Kora (MOD) SAR- Projet Guich Oudayas Socit de dveloppement Al Kora Mers El Kheir (MOD) RCAR Bureaux (MOD) EXPROM Parking sous parc (MOD)** CGP Parking (MOD) Socit EXPROM Programme Arsa Sala** MEDZ- Le lac Cap Spartel Cession ensemble immobilier avec financement crdit bail Maroc Leasing Acquisition de 70% de la Socit Al Manar Cession ensemble immobilier la Foncire Chellah Convention d'avance- Acquisition terrain Chrifia conclue avec CDG Dveloppement (160MDH) Convention d'avance - Acquisition titres Socit Manar conclue avec CDG Dveloppement (70,5MDH)
* MHV rcemment dnomm MEDZ
1992 2002 2002 2002 2003 2003 2004 2002 2004 2006 1997 2006 2006 2006 2006 2006 2006
3,50% 3,00% 2,80% 2,80% 3% pour le relogement 6% pour la promotion 5% 4% 3,50% 3,50% 3,50% 3% Etude et ralisation 2% commercialisation 1,5% et 5% Cession Acquisition Cession 2,61% 2,65% 194 521 15 810 165 252 628 607 945 983 2 959 723 481 983 589 633 867 371 846 413 284 206
813 828
308 711 643 001 133 233 1 536 839 351 559
328 703 168 573
606 426 300 000 33 869 396 70 500 000 66 200 000 -46 400 -161 533
** Les donnes sont reprises au niveau des principaux flux entre la CGI et ses filiales Source : CGI
75
4.3. F ILIALES DE LA CG I
4.3.1. Brve prsentation des filiales et participations de la CGI
Depuis la cration de CDG Dveloppement en 2004, lorganisation de la CGI a connu quelques changements notamment au niveau de ses filiales. En effet, voulant se concentrer sur son cur de mtier, la CGI a procd la cession de sa participation dans la SCET en 2004 et dans EXPROM et la SCOM en 2005 au profit de CDG Dveloppement (conditions dtaille dans la partie analyse financire). De plus, les socits en question nopraient pas exclusivement avec la CGI mais avec lensemble des filiales du groupe ou autres, ce qui ne justifiait pas leur attachement la CGI en tant que filiales. La CGI a par ailleurs procd lacquisition, fin 2006, de 70% du capital de la socit Al Manar Development Company. Lorganigramme juridique de la CGI SA au 31 dcembre 2006 se prsente comme suit :
Compagnie Gnrale Immobilire (CGI)

70%
Al Manar Developement Company
Par ailleurs, la CGI dtient une participation dans la socit pour le Dveloppement et la Promotion du Sport Sport Dv hauteur de 20% du capital.
4.3.1.1. Prsentation de la filiale : Al Manar Development Company

La socit Al Manar Development Company est rige en tant que socit vhicule du projet Casablanca Marina , lequel est conu comme tant le nouveau ple multifonctionnel de la ville de Casablanca. (cf : partie perspectives) En effet, la socit Al Manar Development Company a pour objet : Identifier et quantifier la demande laquelle doit rpondre le projet par une offre adquate et intgre ; Concevoir un amnagement urbain du projet dans un cadre homogne et intgr ; Crer une assiette foncire adquate au plan damnagement du projet travers le ramnagement de la frontire avec locan et sa protection, et assainir le statut foncier de cette assiette ;
76
Intgrer le projet dans son environnement immdiat par la mise en place de partenariats avec la Commune Urbaine de Casablanca, la Marine Royale, lAgence Nationale des Ports ; Dvelopper les moyens techniques, logistiques, financiers et organisationnels ncessaires pour la ralisation et la commercialisation des composantes du projet ; Dvelopper une stratgie de communication autour du projet vis--vis des partenaires et du grand public.
Le tableau ci-dessous rsume les lments cls relatifs la socit : Dnomination Forme juridique Sige social Capital social Chiffre daffaires 20068 Rsultat net 2006 Dividendes Situation nette 2006 Actionnariat - CDG Dveloppement : 30% (300 000 actions et autant de droits de vote) ; Date de cration
Source : CGI
Socit Al Manar Development Company S.A Conseil dAdministration Espace Oudayas, Avenue Mehdi Ben Barka, BP 2177, Hay Riad, Rabat 100 Mdh 0 (Phase dinvestissement / Aucune commercialisation) -2,5 Mdh Rsultat net dficitaire car la socit est toujours en phase dinvestissement et la commercialisation na toujours pas dbut. 96 400 608,87 Dh - La Compagnie Gnrale Immobilire : 70% (700 000 actions et autant de droits de vote) ;
15 Mars 2004
4.3.1.2. Prsentation de la participation : Socit pour le Dveloppement et la Promotion du Sport Sport Dv

La CGI a procd en 2006 une prise de participation hauteur de 20% dans la socit de Dveloppement et la Promotion du Sport Sport Dv. . En effet, la volont du groupe CDG de restructurer de manire globale son activit sponsoring ainsi que son ambition de doter la capital du Royaume dun grand club de football la conduite, en concertation avec les instances dirigeantes du FUS, adopter une forme de partenariat o le Groupe CDG prend en main, travers ses filiales et notamment la CGI, la gestion de la section football du FUS. Cette collaboration permettra terme au Groupe CDG de mieux tirer parti de ses engagements aux cts de ce club, en termes dimage et de rayonnement.
Pas de chiffre daffaires ralis en 2004 et 2005
77
a. Mission de Sport Dv
En effet, la socit a pour vocation de devenir un label de rfrence spcialis dans le management du sport. Elle dveloppe ainsi trois grandes lignes mtiers qui sadressent aussi bien aux clubs sportifs, quaux entreprises et institutions ou encore au grand public : La gestion dinfrastructures sportives ; Le marketing sportif ; Le management oprationnel de clubs sportifs.
b. Chantiers en cours
Dbut 2007, la socit pour le Dveloppement et la Promotion du Sport sest employe structurer le partenariat historique qui lie le Groupe CDG au FUS section football autour de trois axes : La gestion commerciale de limage du Club ; La formation sportive ; Lassistante la gestion administrative du club. La remonte du club en 1re division devrait permettre de renforcer davantage cette collaboration. Sport Dv est par ailleurs partie prenante dun projet dacadmie du football dans la rgion de Rabat, projet qui permettra lentreprise de : Dvelopper un savoir faire en termes de formation sportive dlite ; Initier la 1re exprience Sport Etudes au Maroc ; Edifier et rentabiliser un centre sportif conu selon les meilleurs standards internationaux. Le tableau ci-dessous rsume les lments cls relatifs la socit :
Dnomination Forme juridique Sige social Capital social Socit pour le dveloppement et la promotion du sport Socit Anonyme Conseil dAdministration Place Moulay Hassan, Immeuble CDG, Rabat 9Mdh Actionnariat Compagnie Gnrale immobilire : 18 000 actions (20% du capital et 20% de droits de vote); Foncire Chellah : 18 000 actions ; SOFAC : 18 000 actions ; Socit de gestion de la loterie nationale : 18 000 actions ; CDG Dveloppement : 17 993 actions.
Date de cration
Source : CGI
Octobre 2006
78
Il convient par ailleurs de prciser que la CGI ne compte pas avoir dengagements financiers dans cette socit et que sa contribution se limitera uniquement la prise de participation actuelle de 20% du capital.
4.3.2. Principaux flux entre la CGI et ses filiales

Dans le cadre des oprations ralises en matrise douvrage dlgue pour le compte de ses filiales, la CGI facture des commissions allant de 2% 6%, en fonction des prestations ralises (taille du projet, dure de production, complexit de lopration, primtre de la mission (commercialisation comprise ou pas)). Dans le cadre de ses ralisations, les filiales de la CGI ne bnficient daucune condition avantageuse en termes de prix, de conditions de paiement, de recouvrement de crances ou autres (les relations sont formalises par des mandats de gestion). Il convient par ailleurs de souligner que la CGI a procd la cession de trois de ses filiales au cours de la priode tudie : SCET en 2004 et SCOM et EXPROM en 2005. Toutefois des conventions signes dans le pass entre la CGI et lesdites filiales continuent de courir notamment celles concernant des ralisations faites par la CGI en MOD. Le tableau ci-dessous dtaille les flux entre la CGI et ses filiales au cours de ces 3 dernires annes (en Dh) :
Bnficiaire EXPROM : Programme Arsa Sala EXPROM - Parking sous - parc Hay Riad Convention MOD pour la ralisation dun pkg CGP
Source : CGI
Date de la convention 1997
Taux de rmunration HT 3% HT pour tude et travaux 2% HT pour la commercialisation 3,5% 3,5%
Produit 2004 606 426
Produit 2005 284 206 -
Produit 2006 328 703 168 573
2004 2006
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4.4. P RSENTATION DU SECTE UR

AVERTISSEMENT Le secteur de la promotion immobilire nest soumis aucune rglementation particulire, hormis celle relative aux exigences administratives du Ministre de lhabitat. La seule rglementation que les socits du secteur doivent respecter concerne les autorisations de construire, les dlivrances des permis dhabiter et le respect des normes architecturales. Labsence de donnes sectorielles officielles, et dans la mesure o lexistence doprateurs non organiss rend difficile cette collecte, certaines informations ont t estimes par les dirigeants de la CGI ou par CDG Capital et ne reprsentent en aucun cas des donnes officielles fournies par un organisme habilit cet effet.
4.4.1. Brve prsentation du secteur de lhabitat et de limmobilier

4.4.1.1. Importance du secteur de lhabitat et de limmobilier dans lconomie nationale
Le secteur des BTP9 constitue un enjeu conomique et social important du fait de limportance de son poids dans lconomie nationale et de son impact sur la cration demplois et la promotion sociale :
a. Poids dans lconomie nationale

La contribution du secteur du BTP dans le PIB slve environ 5% en 2005. En effet, la valeur ajoute du secteur a atteint 24 Gdh contre 22 Gdh en 2004, enregistrant ainsi une progression de prs de 9%. En 2006, la valeur ajoute devrait progresser de manire significative 26 Gdh sous leffet de grands chantiers initis par les pouvoirs publics et les oprateurs privs. La contribution du secteur dans le PIB stablirait ainsi 7,4%. En outre, le secteur du BTP reprsente prs de 44% de la Formation Brute du Capital Fixe (FBCF)10 en 2005 o la branche relative au secteur de limmobilier dtient une part grandissante, contribuant elle seule pour prs de 28%, soit un volume d'investissement annuel de 32,7 Gdh. Le graphique ci-dessous dtaille lvolution de la branche relative au secteur de limmobilier par rapport lactivit travaux publics. En effet, sur les 10 dernires annes, celle-ci sest mieux comporte que lactivit travaux publics passant de 19 Gdh en 1995 36 Gdh en 2006.
9
10
Les indicateurs relatifs au secteur du BTP sont aussi des indicateurs pour le secteur de la promotion immobilire Agrgat qui mesure le flux annuel d'investissements, essentiellement matriels, raliss dans un pays.
80
(Source : Direction de la statistique)
Autre indicateur tmoignant de limportante contribution du secteur au dveloppement de lconomie nationale, lencours des crdits limmobilier. En 2005, lencours des crdits limmobilier a enregistr un accroissement de 25% 57 Gdh par rapport 2004. Rapport aux concours lconomie (292 Gdh), il reprsente plus de 19%. A fin 2006, le rapport encours crdits immobiliers sur concours lconomie sest tabli 23% contre 20% en 2005.
(Source : Direction de la statistique)
b. Contribution du secteur au volet social

En 2005, le secteur du BTP emploie plus de 9% de la population active urbaine soit environ 427 183 personnes. En priode dintense activit, habituellement au 3me trimestre de chaque anne, le secteur emploie prs de 11% de la population urbaine. Ainsi le nombre demplois dans le secteur du BTP, au niveau de lensemble du pays a atteint 707.130 en 2005 contre 658 074 en 2004, soit une augmentation de 7%. Lanne 2006 a enregistr un nombre demplois dans le secteur du BTP de 814 130 personnes, au niveau de lensemble du pays, contre 707 130 emplois permanents en 2005, soit une augmentation de 15,2%. Notons que suite la forte volution du secteur au cours de ces dernires annes, le nombre demploi dans le secteur du BTP a enregistr une augmentation 28,5% entre 2002 et 2006. Sur le plan de la qualification des effectifs, le secteur des BTP fait largement appel une main duvre non qualifie. Il constitue avec le secteur de lagriculture lun des principaux pourvoyeurs de travail pour cette catgorie de la population active.
4.4.1.2 Evolution du secteur de lhabitat et de limmobilier

Le secteur de lhabitat et de limmobilier connat depuis quelques annes un essor conomique considrable. En effet, aprs une longue priode de lthargie et de dficit structurel lis :
81
Un rythme acclr du taux durbanisation engendrant la multiplication par 5 de la population urbaine entre 1960 et 2005 (8% au dbut du sicle, 30% en 1960, 59% en 2005) ; un faible taux de croissance annuel de la population pendant les annes 90 atteignant 0,7% et en 2004 1,5% ; une propagation du phnomne de lhabitat insalubre et irrgulier ; une absence dactions de maintenance et dentretien du parc de logement ;
Le secteur de limmobilier est entr depuis 2003 dans une phase de croissance deux chiffres. Cette volution est principalement lie la leve progressive des contraintes historiques du secteur, grce notamment la mise en place par les pouvoirs publiques dun plan daction pour la remise niveau du secteur et au climat conjoncturel globalement favorable.
a. Contraintes historiques du secteur

Le secteur de lhabitat et de limmobilier a toujours t confront un dsquilibre majeur entre loffre et la demande en termes de logement, consquence de la rapidit de la croissance urbaine et la pousse de lexode rural. Cet tat de fait tait encore plus accentu par de nombreuses contraintes qui ont entrav, pendant plusieurs dcennies, le dveloppement du secteur. Il sagit notamment de :
La faiblesse de loffre foncire mobilisable, un cot abordable :
La raret des terrains mobilisable a toujours constitu un frein essentiel au dveloppement du secteur de limmobilier au Maroc. En effet, compare loffre thorique de terrain btir, selon les plans damnagement, loffre relle est trs rduite et les terrains effectivement mobilisables sont rares (excluant les terrains non immatriculs, non desservis, destins lquipement et aux infrastructures, ), contribuant ainsi la surenchre des prix.
Des surcots gnrs par la lenteur des procdures administratives :
Les procdures rigides rgissant le secteur de limmobilier ont souvent contribu lextension des dlais de production des logements, ainsi que des dlais de dlivrance des autorisations de construire. En effet, les dlais de dlivrance de ces autorisations peuvent aller jusqu un an, ralentissant ainsi la ralisation des projets et entranant une hausse des prix du mtre carr loti. Des mesures transitoires, mais toujours insuffisantes, ont toutefois t mises en place dans un souci de simplification des procdures et dencouragement linvestissement.
- La dficience de la gestion urbaine en matire de prise en charge de linfrastructure primaire :

Le Maroc dispose de nombreux textes juridiques relatifs la planification et lamnagement des villes. En effet, lappareil juridique rgissant le secteur immobilier marocain a toujours fait lobjet dune attention particulire de la part des autorits. Celui-ci a t renforc en 1992 par deux lois sur lurbanisme et sur les lotissements et le morcellement puis a t complt plus rcemment en 2002 par la loi sur la coproprit et par le texte sur la Vente en Etat Futur dAchvement (VEFA). Toutefois, ces lois sont juges contraignantes dans la mesure o elles engendrent des difficults telles que linsuffisance des ressources des collectivits locales pour la mise en uvre de linfrastructure primaire.
La faible implication des banques dans le financement du logement :
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Le systme bancaire marocain a, jusquen 2002, faiblement contribu au dveloppement du secteur de limmobilier. En effet, les crdits immobiliers ne constituaient pas plus de 15% des crdits lconomie. La performance du secteur bancaire ce propos tait trs en retard par rapport aux niveaux enregistrs dans les pays industrialiss, o le financement du logement draine plus de 30% des crdits lconomie (Source : Bank Al Maghrib). Cet tat de fait a t mis en exergue par lenqute logement ralis en 2000 et qui a montr que le financement bancaire est assez dfaillant comme source de financement du logement. Ainsi seuls 5% du parc existant cette date ont t financs totalement ou partiellement par le crdit bancaire contre 81% par des fonds propres, 9% par les aides familiales et 4% par dautres formes de crdit. (Source : Ministre de lhabitat, enqute logement 2000, synthse des rsultats novembre 2001). Plusieurs facteurs ont concouru cette situation notamment les conditions daccs aux crdits (garantie, exigence de revenus rguliers, etc.) ainsi que les niveaux de taux levs par rapport aux revenus des mnages.
- Non adquation des rgimes fiscaux en vigueur

Bien que le secteur de limmobilier bnfice davantages fiscaux non ngligeables, celui-ci demeure assujetti une panoplie de taxes et impts. En effet, ces impts et taxes psent lourdement sur les promoteurs puisquils reprsentent entre 15 et 20% du cot de revient
Lthargie du secteur locatif :
Depuis presque une dcennie, le secteur locatif connat une vritable rcession. Cette situation est due principalement la dtrioration des relations entre les propritaires et les locataires, l'inadaptation de la lgislation relative au secteur locatif qui se caractrise par la complexit et la lenteur de sa procdure et labsence de mesures dincitation linvestissement dans le secteur locatif. Une rvision de la loi sur le locatif a t effectue il y a quelques annes en vue damliorer les rapports entre bailleurs et locataires. Cependant, il reste mettre en place des incitations notamment fiscales pour relancer linvestissement dans ce secteur qui satisfait les besoins de plus de 35%des mnages urbains (source : Lhabitat social au Maroc : Problmatique et stratgie dintervention, Ministre de lHabitat).
Pratique dite du noir :
La pratique du noir, appele galement dessous de table, est une pratique largement rpandue au Maroc. En effet, le systme sest dvelopp au fil du temps paralllement la loi et reflte aujourdhui un vrai tat desprit. Cette pratique, qui consiste ce que lacqureur dun bien immobilier ou foncier ne dclare pas aux services de lenregistrement la totalit du prix de la transaction, pnalise fortement le dveloppement du secteur de limmobilier. En effet, nombreux sont les marocains qui naccdent pas aux logements en raison de cette contrainte.
b. Stratgie de lEtat pour la relance du secteur

Pour assurer la mise niveau du secteur de lhabitat et de limmobilier, et afin de lever les principales contraintes auxquelles il a toujours t confront, le gouvernement marocain a mis en uvre un ensemble dactions et de programmes notamment :
- Programme National des 200 000 logements :
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Le programme de construction de 200 000 logements sociaux a t lanc par les pouvoirs publics ds la fin de lanne 1995 pour rpondre aux besoins du pays en matire dhabitat. Dans le cadre de ce programme, plusieurs mesures incitatives dordre financier et fiscal ont t mises en place. Parmi ces mesures : Relvement de la valeur immobilire totale (VIT) du logement social de 150 000 Dh 200 000 Dh avec une superficie couverte maximale de 100 m ; Relvement de la ristourne dintrt prise en charge par lEtat de 5 points 6 points sur les taux des prts accords aux acqureurs des logements ayant un revenu mensuel infrieur 3 600 Dh ; Remboursement de la TVA pour les promoteurs et le prt subventionn pour lacqureur ; Mobilisation dune enveloppe de dpart de 6,3 Gdh pour le financement des prts promoteurs et des prts acqureurs des logements sociaux ; Cession des terrains domaniaux au profit des promoteurs avec un abattement allant de 30 50% du prix dexpertise.
- Avantages fiscaux
Depuis 1995 et suite lannonce du programme de 200 000 logements, les pouvoirs publics ont accord une attention particulire la concrtisation des projets dhabitat social, notamment travers le recours au partenariat avec le secteur priv et la mise en place dun cadre fiscal incitatif et susceptible dencourager les promoteurs immobiliers investir dans lhabitat social. En effet, larticle 19 de la loi de Finances n26-99 pour lanne budgtaire 1999-2000, promulgue par dahir n1-99-184 du 16 rabii I 1420 (30 juin 1999), modifi et complt par larticle 16 bis de la loi de Finances n55-00 pour lanne budgtaire 2001 promulgue par dahir n1-00-351 du 29 ramadan 1421 (26 dcembre 2000) a prvu un certain nombre davantages fiscaux au profit de promoteurs immobiliers. Il sagit de lexonration des impts et taxes suivants: les droits denregistrement et de timbre ; les droits dinscription sur les livres fonciers ; limpt des patentes ; la taxe sur la valeur ajoute (TVA) ; limpt sur les socits (IS) ; limpt gnral sur le revenu (IGR) ; la participation la solidarit nationale sur les terrains non btis ; la taxe urbaine ; et, tous impts, taxes, redevances et contributions perus en faveur des collectivits locales et de leurs groupements.
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Ces exonrations sappliquent aux promoteurs immobiliers qui sengagent raliser un programme de 11 construction dau moins 2 500 logements sociaux sur une priode nexcdant pas 5 ans. Ces exonrations sont applicables aux conditions gnrales au titre de larticle 19 de la loi n 26-99 et au titre de larticle 16 bis de la loi n55-00 prcites et, en outre, aux conditions particulires prvues par la convention conclue avec lEtat et par le ou les cahiers des charges qui la compltent.
- Programme gouvernemental en matire dhabitat et durbanisme

Dans la continuit des programmes antrieurs, le gouvernement marocain a mis en place, partir de 2003, le programme gouvernemental en matire dhabitat et durbanisme. Ce programme dfinit une vision stratgique du secteur. Le programme sarticule autour de 4 axes principaux: 1. Augmentation des potentialits daccueil des villes et cration de nouveaux ples urbains : Dans ce cadre, les rserves foncires potentiellement urbanisables doivent tre mobilises pour permettre lextension des villes et la cration de nouvelles zones urbaines, mme de rduire la pression sur le logement sans les grandes agglomrations urbaines. 2. Adaptation de loffre en habitat au volume et la nature de la demande : Malgr les efforts dploys par le gouvernement pour faciliter laccs au logement, une tranche non ngligeable de la socit marocaine, notamment les mnages revenus limits, ne trouve toujours pas de produits appropris leurs pouvoirs dachat. Pour rpondre cette contrainte, le gouvernement sest fix comme objectifs pour la priode 2003-2007 : i) le doublement de la production des units dhabitat social pour atteindre, terme une production annuelle de 100 000 logements par an et ii) la promotion dune offre constitue de logements dont la valeur serait comprise entre 80 000 Dh et 120 000 Dh. 3. Acclration des programmes de rsorption de lhabitat insalubre : Les efforts du gouvernement doivent tre concentrs sur la rsorption des bidonvilles et le ramnagement des constructions menaant ruine. Une nouvelle approche base sur le Contrat ville ou villes satellites devrait radiquer, lhorizon 2010, lensemble des bidonvilles recenss.
4. Mise niveau des villes et amlioration des conditions dhabitat dans le milieu rural : Dans le
cadre des nouvelles orientations des projets de cration dagglomration urbaine, il est ncessaire de renforcer la couverture du territoire national en documents durbanisme et de veiller leur adaptation aux spcificits des projets.
c. Actions menes
Suite la mise en application des chantiers de rforme prvus aussi bien par le programme gouvernemental en matire dhabitat et durbanisme que par les programmes antrieurs, plusieurs contraintes lies au secteur ont t leves. Aujourdhui, un premier bilan peut tre dress :
11
Le programme minimum requis par les conventions tablies dans le cadre de larticle 19 est fix 2 500 logements conomiques contre 3 500 arrts initialement dans le cadre de la loi de Finances 1999 - 2000.
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Mobilisation du foncier public :
Dans le cadre du programme gouvernemental en matire dhabitat et durbanisme, une premire tranche de terrains domaniaux et de terrains grs par la SODEA et SOGETA a t mobilise et mise la disposition des Organismes Publics de lHabitat (OPH). Portant sur une superficie de 3400 Ha, cette premire tranche a permis de renforcer le primtre dintervention de ces organismes et de poursuivre les projets mis en chantier ou achevs en 2004 et 2005. Elle a aussi permis lextension de certaines villes voire louverture de nouvelles zones urbaines la priphrie de certaines villes. Les deux principaux chantiers lancs au cours de cette priode sont la nouvelle ville de Tamansourt, prs de Marrakech et la ville de Tamesna aux environs de Rabat.
Mise en uvre dune nouvelle approche de lutte contre lhabitat insalubre
Le gouvernement marocain a mis en place une stratgie nouvelle pour la lutte contre lhabitat insalubre et non rglementaire. Il sagit du programme villes sans bidonvilles lanc en 2004 et dfinissant, dans un cadre contractuel, les obligations de lEtat et des collectivits locales. Lobjectif tant doptimiser les moyens et les conditions dintervention aussi bien sur le plan foncier, financier, institutionnel et social. La ralisation de ce programme stale sur la priode 2004-2010 et concerne 72 villes et 272 000 mnages rsidant dans prs de 1000 bidonvilles. A fin 2005, 217 600 mnages ont t concerns par ce programme soit : 43 contrats de villes signs portant sur 139 600 mnages ; Contractualisation partielle des villes de Casablanca et Tmara portant sur 56 300 mnages ; Convention des provinces du Sud concernant 21 700 mnages.
Renforcement des ressources financires alloues au secteur
La loi de finances 2002 a procd la cration du Fonds Solidarit Habitat en remplacement de lancien Fonds Social de lHabitat (FSH). Ce changement a pour objectif de drainer au nouveau fonds les produits de la taxe spciale sur le ciment (0.05 Dh/Kg) et de permettre la comptabilisation des oprations relatives aux projets dhabitat social et des programmes de rsorption de lhabitat insalubre. La loi de finances 2004 a port le montant de la taxe sur le ciment 0.10 Dh/Kg ce qui a permis daugmenter les ressources du nouveau fonds qui sont passes de 0,4 Gdh en 2003 1 Gdh en 2004 puis 1,05 Gdh en 2005. Par ailleurs, de nouvelles conventions de financement extrieur ont t signes au cours de cette mme priode notamment pour soutenir les actions de la holding Al Omrane et le programme villes sans bidonvilles (Prt AFD : 50 M , prt BEI : 70 M , Don MEDA : 90 M .
Cration des Fonds de garantie
Le gouvernement a procd en 2003 la signature de conventions entre lEtat et la Caisse Centrale de Garantie (CCG) et entre la CCG et les banques. Ces conventions avaient pour objet la cration de fonds de garantie savoir le Fonds de Garantie au profit des populations revenus modestes et/ou irrguliers (FOGARIM) et le Fonds de Garantie au profit des fonctionnaires, agents de lEtat et des collectivits locales, et employs du secteur public (FOGALOGE Public).
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Ces fonds ont t cre en remplacement du systme de ristournes dintrt accordes par lEtat dans le cadre du programme national des 200 000 logements qui ne couvrait quune tranche de la population notamment celle revenu rgulier. Au titre du mme exercice, une autre convention a t signe entre la Fondation Mohamed VI de Promotion des Oeuvres Sociales de l'Education - Formation, le Groupement Professionnel des Banques du Maroc (G.P.B.M.), la Caisse de Dpt et de Gestion (C.D.G.) et la Caisse Centrale de Garantie (C.C.G.). Cette convention porte sur la cration dun Fonds de Garantie ddi au corps des enseignants FOGALEF. A fin 2004, le nombre de demandes de crdit tait assez faible aussi bien pour le FOGARIM (268 dossiers) que pour le FOGALOGE - Public (30 dossiers). A fin 2005, le nombre de dossiers FOGARIM a considrablement augment 2 897 dossiers correspondant 288 Mdh. Le nombre de dossiers FOGALOGE Public sest tabli quant lui 54 dossiers correspondant prs de 6 Mdh environ. Selon la presse marocaine, et concernant les dossiers FOGALEF , ce sont 27 757 prts qui ont t octroys pour un montant global de 4,423 milliards de DH en 2005. Ces crdits ont bnfici 21 300 fonctionnaires de lEducation. Pour amliorer le fonctionnement du FOGARIM , lEtat a adopt en 2005 de nouvelles mesures, notamment le relvement du plafond de la mensualit du remboursement des prts garantis 1500 Dh et la ralisation dune campagne de communication pour mieux informer les citoyens. Suite ces mesures, le nombre moyen des dossiers de crdit au logement traits par la CCG sest tabli 500 dossiers par mois. -
Refonte et mise niveau financire des OPH
La nouvelle politique de lhabitat a prvu la restructuration de lensemble des organismes publics sous tutelle du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme savoir les ERAC, lANHI, la SNEC et Attacharouk. Cette restructuration a pour objectif lamlioration de leurs performances, lassainissement de leur situation financire ainsi que le recentrage de leurs activits sur le domaine de la lutte contre lhabitat insalubre. Dans cette optique, les pouvoirs publics ont dcid le regroupement de ces organismes en un Holding national Al Omrane dot dune plus grande autonomie en termes de ressources financires et de couverture territoriale.
d. Bilan des ralisations physiques

Sous limpulsion des diffrentes actions inities par les pouvoirs publics et notamment le lancement du programme gouvernemental en matire dhabitat et durbanisme, le secteur de lhabitat et de limmobilier a connu une bonne croissance au cours de la priode 2003-2005, en rupture avec la priode de lthargie quil a connu entre 1995 et 2002. . Les agrgats conomiques suivant tmoignent de limportante volution du secteur :
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Principaux Indicateurs de la construction
Le tableau ci-dessous dtaille lvolution des principaux indicateurs de la construction au niveau national:
En milliers
Nombre des autorisations de construire Surface des planchers Surface btie
14 13 12
2002
41 285 13 913 000 5 150 000 89 467
2003
47 378 18 386 564 6 049 171 107 910
2004
50 185 15 407 182 5 645 641 105 584
2005
50 570 15 548 789 5 686 765 109120
en m
en m
Nombre de logements autoriss

Source : Ministre dlgu charg de lurbanisme et de lhabitat Donnes 2006 indisponibles
Depuis la mise en application des chantiers de rforme, le secteur de limmobilier enregistre un dynamisme important. En effet, la cadence de construction a t favorise par la hausse du nombre dautorisations de construire, estime 22%, de 41 285 en 2002 50 570 autorisations en 2005. Cette forte volution a permis la progression de 22% du nombre de logements autoriss. En effet, celui-ci est pass de 89 467 units en 2002 109 120 units en 2005, dpassant largement la demande des mnages urbains. Cette forte reprise de la production est le rsultat de la mise en place des dispositions oprationnelles ds lentre en vigueur du programme gouvernemental. Aujourdhui, la reprise du secteur est confirme. En effet, en 2005, laction conjugue des oprateurs publics et privs a permis de produire pour la 1re fois plus de 113 000 units dhabitat social et dachever prs de 31 500 units.
Evolution des ventes du ciment
Dans un contexte globalement favorable, la consommation de ciment, indicateur important de lvolution du secteur est en volution continue comme en atteste le tableau ci-dessous. Toutefois, une forte augmentation des ventes de ciment est constate partir de 2003. En 2006, le secteur a ralis des ventes de plus de 11 millions.
En milliers de tonnes Evolution des ventes de ciment Variation (%)
2000 7 480 3,40%
2001 8 058 7,72%
2002 8 486 5,32%
2003 9 277 9,32%
2004 9 796 5,60%
2005 10 289 5,03%
2006 11 357 10,38%
Source : Ministre dlgu charg de lurbanisme et de lhabitat
12 13
Autorisations relatives des projets de construction regroupant plusieurs logements. Surface plancher : Surface rserve la construction x le nombre de niveaux du btiment construire. 14 Surface btie : la surface rserv la construction, abstraction faite du nombre de niveaux construire.
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- Evolution de lencours des crdits immobiliers

La cration des deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE, ainsi que linnovation permanente des banques en terme de mcanismes de financement (baisse des taux dintrt, allongement des dures de crdit), ont permis une large tranche de la population, anciennement exclue du systme bancaire, daccder au logement dans des conditions avantageuses. En effet, les taux dintrts relatifs aux crdits immobiliers ont baiss de prs de 15% passant de 8% en 2003 environ 6,8% en 2006. La dure maximale des crdits est quant elle passe 25 ans puis porte il y a peu jusqu 40 ans. Autre mesure incitative en matire de crdits immobiliers, les facilits accordes aux personnes physiques trangres non rsidentes pour loctroi de crdit logements au Maroc. En effet, la circulaire de lOffice des changes portant le numro 1711 donne plus de souplesse en matire de crdits immobiliers pour les non rsidents notamment : Engagement du client hauteur de 30% du montant du prt soit par cession de devises, soit par dbit dun compte tranger en dirhams convertibles ouvert en son nom ; Mise en place de cautions en faveur de banques trangres hauteur de 70% de la valeur du bien immobilier ; Mise en place de conventions fiscales avec de nombreux pays, vitant la double imposition ; Rduction de 80% du montant de limpt d au titre de la pension de retraite de source trangre condition de transfrer titre dfinitif cette retraite sur un compte en dirhams non convertibles.
Par consquent, lencours des crdits immobiliers a enregistr une forte progression passant de 23 Gdh en 1997 prs de 74 Gdh en 2006, soit une croissance annuelle moyenne de prs de 14%, dpassant le rythme de croissance des crdits lensemble de lconomie sur la priode (9%). Sagissant de la part de lencours des crdits immobiliers dans le total de lencours de crdit lconomie, celle-ci a dpass pour la premire fois le cap de 20% stablissant ainsi prs de 23% en 2006.
1997 Crdits immobiliers (1) Concours l 'conomie (2) (1) / (2) 22 817 152 029 15,0% 1998 25 234 168 495 15,0% 1999 27 229 185 905 14,6% 2000 28 175 205 424 13,7% 2001 32 045 208 647 15,4% 2002 35 155 226 221 15,5% 2003 39 472 246 008 16,0% 2004 45 571 262 743 17,3% 2005 56 902 292 029 19,5% 2006 73 789 324 601 22,7%
89
4.4.1.3 Organisation du secteur a. Principaux intervenants du secteur

La production de logements implique lintervention de plusieurs acteurs exerant dans divers secteurs dactivit conomique. En effet, il existe au moins huit principaux types dintervenants dans le secteur, savoir :
Grands ples
Matrise duvre et ingnierie
Matre douvrage Producteurs/ distributeurs de matriaux de construction Entreprises de travaux
Catgories de professionnels Architectes Bureaux dtudes techniques Topographes Promoteurs publics Promoteurs privs Coopratives/ Associations/ Amicales
Producteurs de matriaux de construction Distributeurs de matriaux de construction Entreprises organises Entreprises de travaux Conservation foncire et cadastre Ministre de lHabitat et de lUrbanisme Agences urbaines Ministre des Finances Collectivits locales Services, lectricit, plomberie Banques
Administrations
Conseil juridique et gestion immobilire Systme bancaire
Dans cette chane de production, le promoteur immobilier joue un rle primordial. En effet, ce dernier se charge de la gestion et de la coordination des diffrents changes manant des diffrents oprateurs, concourant ainsi la bonne ralisation des projets. Parmi ces huit catgories dintervenants, six interviennent principalement dans le secteur de limmobilier. Il sagit en loccurrence des bureaux dtudes techniques, des architectes, des entreprises de construction, des producteurs et distributeurs de matriaux de construction et enfin des promoteurs immobiliers. Ces derniers sont, selon une tude mene en 2001 par le Ministre de lHabitat et de lUrbanisme, au nombre de 793 entits. Ils emploient prs de 11 100 personnes, soit 3,8 % de leffectif total du secteur de limmobilier et ralisent un chiffre daffaires estim 6,5 Gdh, soit 16% du chiffre daffaires global. Le tableau ci-dessous dtaille les principaux agrgats relatifs ces intervenants :
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Ca t gorie s d'inte rve na nts Bureaux d'tudes techniques Architectes Entreprises de construction Producteurs de matriaux de construction Distributeurs de matriaux de construction Promoteurs immobiliers Tota l
Effe ctifs de s e ntre prise s Nombre % 368 5,3% 1 409 20,3% 1 333 19,2% 1 064 15,3% 1 984 28,5% 793 11,4% 6 951 100,0%
Chiffre d'a ffa ire s Mdh % 780 1,9% 815 2,0% 13 900 34,0% 17 400 42,6% 1 428 3,5% 6 500 15,9% 40 823 100,0%
Em plois Nombre % 3 000 1,0% 7 000 2,4% 146 500 49,7% 63 500 21,6% 63 400 21,5% 11 100 3,8% 294 500 100,0%
Source : Monographie du secteur de la promotion immobilire, novembre 2001
b. Principales catgories de promoteurs organiss

Il existe aujourdhui trois principales catgories de promoteurs immobiliers organiss : les promoteurs publics, les promoteurs privs et les coopratives et associations dhabitat. Les promoteurs publics et privs reprsentent lessentiel de la production nationale. Compte tenu du nombre important des intervenants, il nexiste pas dindication sur les parts de marchs des diffrents oprateurs du secteur.
b.1. Les promoteurs publics :

Il sagit des Organismes Sous Tutelle du Ministre de lHabitat (OST), aujourdhui regroups dans la holding Al Omrane, ainsi que dautres promoteurs publics tels que le Ministre des Habous, lagence de logements et dquipements militaires (ALEM) et la Socit nationale damnagement Communal (SONADAC). La Holding Al Omrane est considre par les pouvoirs publics comme tant un instrument privilgi d'intervention dans le secteur de limmobilier.
Il convient de noter que la Holding Al Omrane, qui regroupe dsormais les anciennes OST, a procd la cration en 2006 de la filiale .Al Boughaz, en charge de i) la ralisation des actions damnagement et de lotissements de terrains destins la promotion de lhabitat social en partenariat avec le secteur priv, ii) de la rsorption des bidonvilles et de lhabitat insalubre et iii) du dveloppement de la matrise douvrage urbaine et sociale dans la rgion de Tanger et Ttouan.
Lvolution de lactivit globale de ces organismes, avant leur regroupement en 2004 dans la holding Al Omrane, peut tre apprhende travers le nombre dunits livres et le nombre dunits mises en chantier : Le nombre dunits livres
Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du nombre dunits livres par les OST durant la priode 19962002 :
Annes 1996 1997 1998 Lots 17 807 15 720 22 429 Logements 3 176 2 183 7 696 Commerces et autres 1 064 1 205 1 610
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1999 2000 2001 2002 Total Moyenne annuelle
28 227 25 973 22 344 32 200 164 700 23 529
4 617 5 593 4 951 3 215 31 431 4 490
989 1 246 1 231 395 7 740 1 106
Les OST contribuent pour plus de la moiti dans la production nationale de lots dhabitat du secteur organis avec, en moyenne, une production de 23 529 lots par an. La construction de logements et de commerces a, par ailleurs, toujours t marginale dans les activits des OST. Sur la priode 1996 2002, la production moyenne est de 4490 logements et 1 106 commerces. Le nombre dunits mises en chantier
Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du nombre dunits mises en chantier durant la priode 19962002 :
Annes 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Total Moyenne annuelle Lots 22 664 7 493 14 513 18 877 29 649 44 869 40 075 178 140 25 449 Logements 14 390 2 160 2 368 4 017 4 822 4 477 3 497 35 731 5 104 Commerces et autres 3 792 1 351 263 148 132 213 134 6 033 862
Au cours de cette priode, la production annuelle moyenne stablit 25 449 lots, 5 104 logements et 862 units de commerces.
b. 2. Les promoteurs privs :

Avec le lancement du programme de 200 000 logements et limplication effective des pouvoirs publics dans divers domaines (mobilisation du foncier, urbanisme, etc.), le secteur de lhabitat et de limmobilier a connu lmergence dun secteur priv dynamique oprant aussi bien dans le crneau du logement social que celui du logement de standing, tertiaire et autres. En outre, compte tenu de lattractivit de plus en plus importante du Maroc tant sur le plan touristique (Plan Azur) que sur le plan industriel et commercial (zones industrielles, avantages fiscaux), le pays
92
attire davantage dInvestissements Directs Etrangers (IDE). Le secteur de limmobilier saccapare une part importante de ces investissements, se positionnant ainsi au 3me rang en terme dIDE aprs le secteur des tlcommunications et le secteur industriel. Autour de ces investissements, de nouveaux promoteurs immobiliers trangers se sont installs, en loccurrence des filiales de grands groupes trangers attirs par le dynamisme du secteur et les taux de rentabilit levs du secteur. Promoteurs privs nationaux :
Les principaux intervenants nationaux du secteur sont Douja Promotion Groupe Addoha, la Compagnie Gnrale Immobilire, Yousra lil Tajhiz, Jet Sakane et Groupe Jamai.
2005 (en Mdh) Socit Chiffre d'affaires 2005 Capital social 2005
2006 (en Mdh) Chiffre d'affaires 2006 Capital social 2006 Actionnari at
Douja Promotion Groupe Addoha
2 132
1 759
1 668
1 350
Compagnie Gnrale Immobilire Yousra lil Tajhiz Jet Sakane Groupe Jamai
Source : OMPIC * Donnes indisponible sur le site de lOMPIC
515 295 21 ND*
40 8,4 24 ND*
620 ND* ND* ND*
290 ND* ND* ND*
Anas Sefrioui Noureddin e Ayoubi Flottant en bourse CDG Dveloppe ment Groupe Chabi Groupe Jet ND
La Compagnie Gnrale Immobilire (CGI) : Cre il y a plus de 47 ans, la CGI, filiale de CDG dveloppement, a marqu de son empreinte le paysage urbain marocain. La socit opre sur diffrents segments savoir la production de logement, de bureaux, de commerces ainsi que la viabilisation de quelques lots de terrain. En 2006, la CGI a ralis un chiffre daffaires de 620 Mdh, en hausse de 20% par rapport 2005. La CGI est prsente sur le segment du logement non social ainsi que sur les activits tertiaires. Douja Promotion Groupe Addoha : Avec une production annuelle de 7000 logements le Groupe Addoha simpose comme un acteur majeur dans le paysage immobilier au Maroc. Le Groupe sest historiquement positionn sur le segment du logement social mais se diversifie aujourdhui dans la production de logement de standing, bureaux, commerces, etc. Le chiffre daffaires du groupe Addoha sest tablit prs de 1,7 Gdh en 2006 contre 2,1 Gdh en 2005 et 1,4 Gdh en 2004. En 2006, Douja Promotion Groupe Addoha a t la premire socit du secteur de limmobilier sintroduire en bourse.
93
Yousra Lil Tajhiz : Principale entreprise immobilire du Groupe Chaabi, Yousra lil Tajhiz connat depuis 2005, un dveloppement important de son activit. En effet, suite la rorganisation du ple immobilier du Groupe, la socit a ralis en 2005 une importante volution de son chiffre daffaires, celui-ci sest tabli 295 Mdh contre 18 Mdh en 2004. Loffre du groupe vise couvrir une large clientle en proposant des logements pour tous les segments (social et non social). Jet Sakane : Jet Sakane est une filiale du Groupe Jet, spcialise dans la matrise douvrage sociale, aussi bien au Maroc qu lEtranger (Amrique latine, Gabon, Lybie). A fin 2005, le chiffre d'affaires de Jet Sakane sest tabli 21 Mdh.
Groupe Jama : Cre en 1995, le groupe Jama opre dans les secteurs du logement social, conomique, rsidentiel et touristique. Selon la presse marocaine, le groupe projette de construire plus de 28 000 logements travers les villes du royaume, notamment Casablanca, Rabat, Tanger, Marrakech et ce en partie grce la signature de conventions de partenariat public priv avec le gouvernement marocain.
Promoteurs privs trangers :
Les principaux intervenants trangers oprant dans le secteur de limmobilier sont notamment: Sama Duba : Filiale de Duba Holding, celle-ci a annonc des projets de 12 milliards de dollars sur les 5 prochaines annes Rabat (Amwaj), Casablanca (Marina, Cap el Hank, Casa Towers) et Marrakech (Chrifia, Salam Resort). Emaar : Le Groupe Emirati a conclu des conventions dinvestissement pour prs de 45 Gdh pour raliser de grands projets tels que Saphira Rabat, Oukamden Marrakech et Tinja Marrakech. Aref Investment Group : Ce holding koweitien vient de crer quatre entits de droit marocain charges dexcuter son premier projet de logements conomiques Casablanca. Linvestissement total du projet est de 50 millions de dollars. Groupe Zaid Ali : Groupe jordanien prsent au Maroc travers les centres commerciaux et limmobilier. Il dtient 50% dAgadir marina qui a ncessit 900 Mdh dinvestissement. Il est galement associ dans le complexe rsidentiel Star Hill Tanger dun cot de plus de 700 Mdh Au cours des exercices 2004 et 2005, les oprations de mise en chantier ralises par les secteurs publics et privs sont passes de 217 796 units 315 612 units, soit une progression de prs de 45%. Toutefois, la contribution du secteur priv la mise en chantier des units a baiss de 14 points 44% au profit du secteur public qui a vu, grce linitiation de plusieurs programmes sociaux et autres, augmenter sa contribution de 42% 56%. Concernant les achvements dunits, le secteur public a contribu hauteur de 50% des achvements en 2005 contre 45% en 2004, consquence de lvolution importante du nombre dunits mises en chantier. Pour sa part, le secteur priv a vu sa contribution dans les achvements lgrement baisser, au profit du public, passant de 54% en 2004 50% en 2005. Le tableau ci-dessous dtaille lvolution des units mises en chantier et des units acheves, par type doprateurs :
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Oprateurs Publics Privs Total units
2004 91 187 126 609 217 796
Mise en chantier 2005 177 836 137 776 315 612
Var% 95,0% 8,8% 44,9%
2004 57 944 70 092 128 036
Achvements 2005 84 601 83 175 167 776
Var% 46,0% 18,6% 31,0%
Source : Ministre dlgu charg de lurbanisme et de lhabitat Donnes 2006 non disponibles
Coopratives et associations dhabitat :
Dans le secteur de lhabitat et de limmobilier, le mouvement associatif connat un important essor sous deux formes essentielles : les coopratives et les associations. De 3 coopratives dhabitat cres en 1978, le mouvement a connu un dveloppement important pour atteindre en 2001 un total de 761 coopratives, sur 3922 tous secteurs confondus. Lessentiel de leurs projets (42%) consiste en la construction dappartements en coproprit. Le reste concerne lamnagement de lotissements conomiques (35%) ou de villas (23%). Sagissant des associations ou des amicales dhabitat, celles-ci consistent en des groupements de personnes physiques qui mettent en commun, et dune faon permanente leurs connaissances et leurs activits dans un but non lucratif en oprant pour le compte de leurs adhrents. Il nexiste ce jour aucun recensement exhaustif des associations et amicales dhabitat. Cependant, le Ministre de lhabitat et de lurbanisme dnombre 1150 associations fin 2001 et amicales regroupant prs de 42000 adhrents et couvrant plusieurs champs dactivits : lotissement, construction de logements, lotissement et construction de logements, restructuration des quartiers dhabitat non rglementaires,etc.
b.3. Le secteur non organis :

En dpit de limportante volution du secteur de limmobilier, les intervenants non organiss demeurent encore une composante dominante. En effet, dans un secteur o les contrles ne sont pas systmatiques et o la corruption est omniprsente, les oprateurs non organiss ont la possibilit de procder lacquisition de terrains, leur construction ainsi qu la mise en vente des appartements, des bureaux ou des locaux commerciaux.
Selon les rsultats du rapport sur les 50 ans de dveloppement humain 15 , il existait en 2000 prs de 53.000 entreprises de construction au Maroc, dont 50.000 serait de type non organis. Limportance de ces chiffres reflte le poids de ces intervenants dans le secteur de limmobilier.
15
www.rdh50.ma
95
4.4.1.4. Rglementation sectorielle et professionnelle

Le Maroc dispose dun important arsenal juridique relatif la planification et lamnagement des villes. Ce patrimoine a t renforc en 1992 par les deux lois sur lurbanisme et sur les lotissements et morcellements. Depuis 2004, le Ministre de lHabitat et de lUrbanisme sest inscrit dans une dmarche volontariste pour une rforme de fond des textes rgissant lurbanisme et la construction. Les efforts dploys ont abouti plusieurs ralisations notamment : Ladoption des dcrets dapplication relatifs la loi sur la coproprit, la loi sur la vente en tat futur dachvement et la loi sur la location accession ; La publication du dcret portant amendement du dcret approuvant le rglement gnral de construction parasismique ; Llaboration du nouveau code de lurbanisme ; Llaboration du projet de loi 04-04 dictant diverses dispositions en matire dhabitat et durbanisme dont : La promotion de la qualit et de la scurit dans la construction et la professionnalisation du secteur ; Le renforcement des dispositifs en matire de contrle et de sanctions des infractions ; La garantie dune offre suffisante dhabitat social faible valeur immobilire totale (VIT) ; La simplification et la rationalisation des autorisations de lotir et de construire ainsi que la clarification des rles des diffrents intervenants. Ce projet de loi insiste sur le principe du respect des textes de lois en matire durbanisme et dhabitat et propose des sanctions trs lourdes lencontre des personnes ou entits (promoteurs, lus, architectes, entreprises de construction etc.) responsables des infractions. La mise en place de ce dispositif de rpression des infractions permettra, terme, une meilleure organisation du secteur.
4.5. A CTIVIT DE LA CGI

4.5.1 Prsentation de la CGI
Cr en 1960, la CGI est un promoteur immobilier national qui, de par ses nombreuses oprations immobilires, a faonn le paysage urbain marocain. En effet, lexprience de la CGI, fruit de cinq dcennies de production, ainsi que son adossement au groupe CDG ont permis la socit de raliser de nombreux programmes immobiliers structurants sur presque lensemble des grandes villes du Royaume. La CGI se positionne sur le segment du moyen et du haut standing. Alors quelle tait galement prsente sur le segment du logement social, la spcialisation depuis 2004 dune filiale de CDG Dveloppement dsormais dnomme Dyar Al Mansour sur ce segment, a compltement dsengag la CGI de ce premier segment dactivit que cela soit en matrise douvrage ou en matrise douvrage dlgue.
96
Il est savoir que lessentiel des programmes raliss par la CGI se fait pour le compte propre de la CGI travers des oprations en matrise douvrage. Le reste, savoir les oprations ralises en matrise douvrage dlgue, se fait pour le compte dorganismes publics et privs qui recourent au savoir faire de la CGI pour mener bien leurs projets immobiliers. Ces deux modes dintervention de la CGI se dclinent comme suit :
4.5.1.1. Matrise douvrage (MO) :

La CGI (matre douvrage) prend linitiative des ralisations immobilires et assume la responsabilit du financement et de la coordination des oprations. En effet, la socit a la responsabilit du suivi des oprations de conception et de ralisation de programmes immobiliers (choix des terrains, dfinition et tude des programmes, passation des marchs de travaux, suivi des constructions, vente des produits finis et service aprs vente). Cette activit reprsente 97,4% du chiffre daffaires de la CGI en 2006.
4.5.1.2. Matrise dOuvrage Dlgue (MOD) :

La CGI (mandataire ou matre douvrage dlgu) reoit du matre douvrage lautorisation de grer un certain nombre de projets en son nom, travers une convention de mandat. Cette convention fixe les missions la charge de la CGI notamment la slection des entrepreneurs et fournisseurs, la gestion des marchs de travaux etc. Elle fixe aussi les termes de rmunration du mandataire ainsi que les modalits de paiement des investissements engags. Ces dernires peuvent tre de trois sortes : 1. le matre douvrage ouvre un compte la Trsorerie Gnrale (TGR) et lalimente en cash. A chaque fois quune facture est tablie, la CGI demande lautorisation de la rgler au matre douvrage et procde au rglement de ladite facture par le dbit du compte du mandant ; 2. chaque fois quune facture est tablie, la CGI la transmet au matre douvrage qui se charge du rglement ; 3. Le matre douvrage donne les fonds la CGI qui se charge du rglement des dpenses engages. Ce cas est toutefois trs rare. Le recours la MOD est frquemment utilis par le groupe CDG ainsi que par des matres douvrages externes, quils soient publics ou privs et ce, dans le cadre doprations de gr gr (pas de recours aux appels doffres). Cette activit reprsente 97,4% du chiffre daffaires de la CGI en 2006. Sagissant des domaines dinterventions de la CGI, ceux-ci couvrent tous les domaines dactivits immobilires, savoir : Le logement : la CGI innove constamment en matire de programmes dhabitat non social (Valeur Immobilire Totale >200 000 Dh). Plusieurs concepts ont ainsi t dvelopps par la socit, notamment les appartements et villas finis et semi-finis, les rsidences dhabitations scurises, les rsidences intgres dans les zones touristiques, etc. Limmobilier de bureaux : la CGI livre des immeubles de bureaux de grande qualit, en respectant les dlais, les prestations et les cots annoncs. Que ce soit dans le cadre dune vente en tat futur dachvement (VEFA), dune matrise douvrage ou dune matrise douvrage dlgue, la socit sinvestit directement aux cts des entreprises marocaines.
97
Les commerces et les centres commerciaux : la CGI conoit et ralise des surfaces commerciales intgres (ex : Mahaj Riad Rabat) participant ainsi au dynamisme urbain et lanimation des villes et des quartiers. Les lots de terrains viabiliss : la viabilisation de lots de terrain dans lobjectif de les cder est une opration occasionnelle pour la CGI. En effet, la CGI na pas vocation oprer dans ce crneau. Cependant, il arrive que la CGI dispose de lots de terrain quelle ne compte pas dvelopper (en raison de la faible rentabilit du projet, situation gographique peu intressante etc.), elle les propose donc la vente, viabiliss.
Par ailleurs, dans le cadre doprations MOD, la CGI intervient dans la ralisation de btiments administratifs, siges sociaux, cliniques et hpitaux, mosques et autres.
4.5.2 Description du processus de production

Sagissant du cycle de production, celui ci peut aller de 3 ans 5 ans, selon les projets. Il peut tre rsum comme suit :
Prospection
Montage
APS
Autorisation
APD
DCE
AO
Ralisation
Livraison
SAV
Phase tude
Production
Source : CGI
4.5.2.1. Phase prospection :

Consiste en la recherche de terrains pour la ralisation de projets par la CGI.
4.5.2.2. Phase tude :

Cette phase comprend plusieurs tapes savoir : Montage de lopration : consiste en la ralisation des tudes de faisabilit, des tudes de march et des premires estimations financires du projet ainsi qu lacquisition du terrain. Le montage des oprations se fait en moyenne en 3 mois; Avant Projet Sommaire (APS) : les architectes ralisent une esquisse du projet et tudient sa consistance. Les bureaux dtudes ralisent une estimation du cot de production et analysent les aspects techniques du projet, rsultant en un Avant Projet Sommaire. Cette tape se fait en moyenne en 3 mois; Autorisation de construire : le dpt de la demande dautorisation de construire se fait auprs de lAgence Urbaine. En gnral, il faut compter 1 6 mois pour recevoir cette autorisation ;
98
Avant Projet Dtaill (APD) : les architectes et les bureaux dtude tablissent une tude plus dtaille sur le projet, aboutissant lAPD. Cette tude se fait en moyenne en 2 mois ; Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) : les bureaux dtude tablissent, en concertation avec les architectes, le cahier des charges auquel doivent se conformer les matres douvrages potentiels. Cette phase dure en moyenne 1 mois; Appel dOffres (AO) : Lancement des appels doffres et slection des entreprises selon des critres bien dfinis (le respect du cahier des charges, les rfrences du prestataire de service, la qualit des travaux effectus et enfin le prix. Cette phase dure en moyenne prs de 1 mois entre le lancement de lappel doffre et la slection des matres douvrages potentiels.
4.5.2.3. Phase ralisation :

Cette phase comprend lensemble des tapes entre la mise en chantier des projets et leurs livraisons techniques. Y sont ainsi rpertoris les projets mis en chantier au cours de lexercice prcdent et toujours en ralisation pendant lexercice en cours, les nouveaux projets lancs et les projets techniquement livrs (livrs par les socits de construction la CGI). En parallle, et ds la ralisation des premires fondations, le prix de vente par unit est dfini (pr commercialisation), suivi du lancement de la commercialisation laquelle est matrialise par la signature des promesses de vente (cf : processus de commercialisation). Il convient de souligner que les dlais de livraison ne sont pas marqus sur ces promesses de vente. Une fois les projets livrs techniquement, la CGI se charge de demander des autorisations dhabiter auprs de la commune dont dpend le projet. Par la suite, celle-ci sadresse au service de la Conservation Foncire, du Cadastre et de la Cartographie pour lclatement du titre global en titres unitaires.
4.5.2.4. Livraison commerciale :

Une fois les projets livrs techniquement, les permis dhabiter et les titres relatifs au projet disponibles, les commerciaux contactent les clients, signataires des promesses de vente, pour complter le paiement et signer les contrats de vente dfinitifs (aprs la signature des contrats de vente dfinitifs, la CGI constate comptablement le chiffre daffaires relatif la vente. Les avances des clients reues auparavant sont classes en avances clients (Cf : Partie analyse financire).
4.5.2.5. Service Aprs vente :

La CGI assure un service aprs vente lensemble de ses clients. En effet, toutes les rclamations manant des clients concernant une anomalie ou une malfaon sont prises en charge par la CGI titre gratuit pendant une anne aprs la date de livraison (Cf : processus de commercialisation de la CGI).
4.5.3 Rcapitulatif de lactivit

Les tableaux ci-dessous dtaillent les projets livrs techniquement au cours des trois derniers exercices, aussi bien en matrise douvrage quen matrise douvrage dlgue ainsi que les projets en ralisation (en chantier, non encore livrs techniquement16) fin 2006.
16
La livraison technique ne correspond par la livraison commerciale. En effet, la livraison technique porte sur les produits livrs par la socit de construction la CGI au titre de lexercice N. Or la livraison commerciale correspond au transfert de proprit (acte gnrateur du chiffre daffaires) et peut porter sur les produits livrs techniquement au titre de lexercice N comme elle peut porter sur des produits livrs techniquement au titre dexercices antrieurs.
99
4.5.3.1.
Projets livrs techniquement en MO

Type de proje t Consista nce Im pla nta tion D but de cha ntie r 2001 2001 2001 2002 2004 2001 2003 2004 2004 2002 2004 2005 2005 2003 2004 2004 2002 Budge t HT hors foncie r (Kdh) 44 327 28 663 69 730 12 576 155 296 32 300 39 056 17 421 32 143 112 268 16 808 30 599 280 595 85 12 85 41 69 18 312 033 705 113 090 585 165 375
Nom du proje t
Koutoubia (T2) Menara (T1) Tiguemmi (T2) Errabie lotissement (T1) TOTAL Shem's Menara (T2) Espace Oudayas (T1) Espace les palmiers (T1) Riads des oliviers Errabie lotissement (T2) Jbel Tghat (T1) TOTAL Bassatine El Menzeh (SF1) Bassatine El Menzeh (Relogement) Espace Oudayas (T2) Espace les palmiers (T2) Jbel Tghat (T1) Errabie (zone industrielle) TOTAL
Chantiers term ins en 2004 Appartements 179 Magasins 50 Appartements 172 Appartements 199 Magasins 48 Lots 208 Chantiers term ins en 2005 Appartements 99 Magasins 3 Appartements 246 Magasins 16 Bureaux 3 200 m_ Bureaux 5 167 m_ Villas et apparts 79 Lots Lots Chantiers term ins en 2006 Villas semi finies 86 Relogement 104 Bureaux 15 630 m_ Bureaux 7 700 m_ Lots 677 Lots 93 278 334
Casablanca Casablanca Agadir Berchid Rabat Casablanca Rabat Rabat Marrakech Berchid Fs Rabat Rabat Rabat Rabat Fs Berchid -
Source : CGI
4.5.3.2. Projets livrs techniquement en MOD a. Pour le compte de la CDG

Dbut de Chantier Cot d'inv. HT hors foncier (Kdh)
60800 67000 55300 183100 28000 28000
Nom du projet
Identit filiale
type de projet
Consistance
Implantation
Chantiers termins en 2004 Gzenaya (T1) Hadika (T2) High Tech Center TOTAL Ilts 13 & 14 TOTAL
Source : CGI
CDG CDG CDG -
Lots Lots Bureaux Appartements -
240 832 16 000 m Chantiers termins en 2005 45 -
2002 2003 2002 2004 -
CDG -
100
b. Pour le compte des filiales de la CDG

Nom du projet Identit filiale type de projet Consista nce Implanta tion Dbu t de Chan tier
2002 2003 2003 2004 2004 -
Cot d'inv. HT hors foncier (Kdh)

50 542 50 542
Bab El Beida (T2) TOTAL Al Kora (T1) Guich Oudayas (T1) Mers Elkeir (T1) TOTAL Mers Elkeir (T2) TOTAL
Source : CGI
RCAR Diar Al Mansour Socit d'amnagem ent Riad Diar Al Mansour Diar Al Mansour -
Chantiers termins en 2004 Appartemen Casablanc 170 ts a Chantiers termins en 2005 Relogement 876 Rabat Commerces 360 Lots de recasement Relogement 1 312 900 Rabat Rabat Rabat -
138 400 103 500 79 000 320 900 82 000 82 000
Chantiers termins en 2006 Relogement 525 -
c. Pour le compte dautres matres douvrage

Cot d'inv. HT hors foncier (Kdh)
Nom du projet
Identit filiale
type de projet
Consistance
Implantation
Dbut de Chantier
Chantiers termins en 2005

Centre de vaccances M'diq INPMA Sige de la prsidence de l'universit de Mohammedia TOTAL Espace les Lauriers Station de tlvision "Mdi 1 SAT" TOTAL
Source : CGI
Fondation Hassan II (Ministre de l'intrieur) CNRST Prsidence de l'universit Hassan II de Mohammedia HIGAPROM Mdi 1 SAT -
Logements Bureaux
92 1 500 m
Ttouan Taounate
2004 2004
37 760 27 800
Bureaux
1 200 m
Mohammedia
2004
6 000
Bureaux Bureaux -
Chantiers termins en 2006 13 000 m 5 294 m Rabat
2004 2005 -
71 560 39 900 81 500 121 400
Tanger -
101
4.5.3.3. Projets en tude et en ralisation fin 2006 a. En matrise douvrage
Nom du projet An Aouda Al Boustane Al irfane (I) Al irfane (II) Al irfane (III) Al mansour (T1-R1) Al mansour (T1-R2) El Menzeh - Dalia El Menzeh - La Valle El Menzeh - Les Lilas El Menzeh - Yasmine El Menzeh Rsidence II El Menzeh Rsidence III EL Menzeh SF2 EL Menzeh SF3 Guich Oudayas dlim (I) Guich Oudayas dlim (II) Guich Oudayas dlim (III) Jardins des Oudayas-Acacias Jardins des Oudayas-Les Cdres Jardins des Oudayas-Les Chnes Jardins des Oudayas-Les Eucalyptus Jardins des Oudayas-Les Pins Jardins des Oudayas-Squoias Les Camlias Ouled Mtaa Ouest Parcelle O (sect 24) Parcelle P (sect 24) Riads Oudayas (B2) (zone 1) Riads Oudayas (B2) (zone 2) Riads Oudayas (B2) (zone 3) Skhirate Tamesna (T1) Tamesna (T2) Tamesna (T3) Technopolis Arsat Targa Camp Ibn Tachfine Khalid Ibn Oualid Les Oliviers de Targa Les Riads de Targa Zahrate Annakhyl Zahrate Annakhyl CDG Riads agadir T1 Riads Agadir T2 Riads agadir T3 Riads Agadir T4 Taddart III Oued fs RGF appartements (I) RGF appartements (II) RGF Lotissement RGF Villas (I) RGF Villas (II) Ghandouri P6 & P7 Ghandouri P8 Pinde de Tanger Al Jabal TOTAL
Logements
Implantation Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat et et et et et et et et et et et et et et et et et Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Consistance 4 550 11 000 160 160 160 78 90 114 49 111 100 49 27 46 54 114 71 138 135 170 110 54 150 120 112 500 24 22 224 306 213 93 600 1 000 1 000 350 162 12 500 217 80 78 62 30 360 415 355 300 400 400 74 100 85 69 70 110 42 220 256 38 639 Phase fin Avancement 2006 * Etudes Etudes Ralisation 85% Ralisation 33% Etudes Ralisation 87% Ralisation 23% Ralisation 15% Ralisation 36% Ralisation Ralisation Etudes Etudes Ralisation Ralisation Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Ralisation Ralisation Etudes Ralisation Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Etudes Ralisation Etudes Etudes 29% 26% 98% 89% 8% 4% 55% 6% Dbut de chantier 2010 2009 2005 2006 2007 2005 2006 2005 2005 2005 2005 2007 2007 2004 2004 2008 2009 2010 2007 2007 2007 2006 2006 2008 2005 2008 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2008 2009 2008 2007 2009 2009 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2010 2007 2008 2007 2007 2009 2007 2006 2008 2008 Fin de Chantier 2015 2019 2007 2007 2009 2007 2008 2007 2007 2007 2007 2009 2009 2007 2007 2009 2010 2011 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2007 2011 2009 2009 2008 2009 2008 2009 2009 2010 2011 2010 2009 2019 2012 2009 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2013 2009 2010 2008 2009 2010 2009 2008 2011 2011 Investissements Cot engags prvisionnel 5 200 000 9 000 000 37 484 44 000 21 184 65 000 1 053 45 300 28 278 32 500 9 152 40 000 7 319 50 000 26 614 73 000 18 838 15 721 52 079 39 097 587 723 323 1 709 3 200 194 61 625 1 369 31 722 552 930 728 1 850 757 432 268 1 896 263 1 600 4 517 341 095 66 000 60 000 63 271 35 171 53 079 44 097 102 000 63 000 124 300 72 000 88 400 38 200 21 200 75 300 54 000 113 000 200 000 32 000 33 000 61 000 76 000 58 600 127 000 170 000 295 000 295 000 200 000 91 000 8 500 000 214 000 85 500 94 000 130 000 56 000 163 500 150 000 196 000 132 000 200 000 456 000 43 400 46 200 23 000 107 000 80 200 141 000 79 300 350 000 170 000 28 678 518
Type de projet Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Villas en villgiature Appartements Appartements Villas Villas Villas Semi-fines Villas Semi-fines Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Villas Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Villas Villas Riads Villas Villas Appartements Appartements Appartements Appartements Appartements Villas Appartements Appartements Lots Villas Villas 44 appart + 66villas Villas Villas Appartements -
Rabat et Rgions Rabat et Rgions Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat et et et et et et et et et et et et Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions Rgions
Rabat et Rgions Rabat et Rgions Rabat et Rgions Rabat et Rgions Rabat et Rgions Marrakech Marrakech Marrakech Marrakech Marrakech Marrakech Marrakech Agadir Agadir Agadir Agadir Agadir Fs Fs Fs Fs Fs Fs Tanger Tanger Tanger Ttouan -
Source : CGI
102

Nom du projet Guich Oudayas B3 Jardins des Oudayas-Squoias Bureaux Place Carre Al Mansour Bureaux Parcelle 7 Parcelle 8 Al Irfane Tranche II TOTAL
Bureaux
Implantation Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Rabat Consistance 50000m_ 6300m_ 44470m_ 5366m_ 4769m_ 7189m_ 4450m_ 122 544 Phase fin Avancement 2006 * Etudes Etudes Etudes Ralisation 30% Etudes Etudes Ralisation 33% Dbut de chantier 2009 2008 2008 2006 2007 2007 2006 Fin de Chantier 2012 2009 2011 2008 2009 2009 2007 Investissements Cot engags prvisionnel 230 000 52 000 200 000 4 786 16 000 235 36 000 75000 5 280 16 000 10 301 625 000
Type de projet Bureaux Bureaux Bureaux Bureaux Bureaux Bureaux Bureaux -
Source : CGI
b. En matrise douvrage dlgue (totaux)
Nom du projet Golf Thalasso Htel Restinga TOTAL Matre d'ouvrage CDG CDG -
Pour le compte de la CDG

Investissements engags hors foncier 1480 61 1541 Cot prvisionnel 14000 67000 81000
Type de projet Implantation Consistance Phase fin 2006 Avacement* Dbut de chantier Fin de Chantier Thalasso Htel El Jadida Restinga 10 000 m_ 9 000 m_ Etudes Etudes 2005 2007 2007 2009
(*) Avancement calcul sur la base de l'investissement engag par rapport au budget hors foncier pour les projets en chantier
Source : CGI
Nom du projet Matre d'ouvrage
Pour le compte des filiales de la CDG

Investissements engags hors foncier 114089 38342 16868 169299 Cot prvisionnel 130500 74800 44500 249800
Type de projet Implantation Consistance Phase fin 2006 Avacement* Dbut de chantier Fin de Chantier Viabilisation Viabilisation Parking Rabat Rabat Rabat 35 ha 55 ha 17 524 m_ Travaux Travaux Travaux 87% 51% 38% 2004 2005 2006 2007 2007 2007
Guich Oudayas Viabil. (T1) AR S Guich Oudayas Viabil. (T2) AR S Parking Parc TOTAL EXPROM -
(*) Avancement calcul sur la base de l'investissement engag par rapport au budget hors foncier pour les projets en chantier
Source : CGI
103
Pour le compte des autres matres douvrages

Investissements engags hors foncier 84222 19804 2980 61194 0 1300 9942 1658 41222 6386 45584 56985 5452 17089 9414 3774 67886 64 0 434956 Cot prvisionnel 140000 120000 45000 110000 72500 46000 69000 222000 52000 23000 120000 115000 142000 59000 17000 17500 79000 25000 88000 1562000
Nom du projet
Matre d'ouvrage
Type de projet
Implantation Consistance Phase fin 2006 Avacement* Dbut de chantier Fin de Chantier
Ministre de l'intrieur Facult de An Sbaa Facult de Ben Msik Facult d'Agadir Facult de Taroudante Facult de Ouarzazate Facult Oujda CHU Oujda Sige IRCAM Direction des impts CMR CNRST Fond. Med VI Marrakech Al Andalous Immeuble JADE Cit Universitaire Fs Mdi1 SAT ANPME SNRT TOTAL
Ministre de l'intrieur Prsidence Universit Hassan II de Prsidence Universit Ibn Zohr Agadir
Bureaux Bureaux Bureaux Bureaux Bureaux Bureaux
Rabat Casablanca Casablanca Agadir Taroudante Ouarzazate Oujda Oujda Rabat Knitra Rabat Rabat Marrakech Fs Rabat Fs Tanger Rabat Rabat -
23 000 m_ 15 830 m_ 9 500 m_ 19 300 m_ 19 000 m_ 10 982 m_ 14 400 m_ 45 000 m_ 9 065 m_ 7 200 m_ 24 000 m_ 14 500 m_ 420 200 16 300 lits 5 294 m_ 4 800 m_ 15 700 m_ -
Travaux Travaux Etudes Travaux Etudes Travaux Etudes Etudes Travaux Travaux Travaux Travaux Etudes Travaux Travaux Travaux Travaux Etudes Etudes -
60% 17% 56% 3% 79% 28% 38% 50% 29% 55% 22% 86% -
2005 2005 2007 2005 2007 2006 2007 2007 2004 2006 2004 2004 2007 2006 2005 2006 2005 2007 2008 -
2008 2007 2008 2007 2009 2008 2008 2010 2007 2007 2007 2007 2009 2006 2007 2007 2007 2009 2010
MES Ministre de Sant IRCAM Direction Gnrale des impts CMR CNRST Fondation Mohammed VI pour les enseignants Fonds Hassan II pour les agents d'autorit ONOUSC Mdi1 SAT ANPME SNRT -
Bureaux CHU Bureaux Bureaux Bureaux Bureaux Appartements Appartements Appartements Cit universitaire Station TV Bureaux Bureaux -
(*) A vancement calcul sur la base de l'investissement engag par rapport au budget hors foncier pour les projets en chantier
Source : CGI
4.5.4. Production de la CGI (hors foncier)

4.5.4.1. Evolution de la production par ligne mtier
La production de la CGI correspond aux investissements engags par la socit aussi bien en matrise douvrage quen matrise douvrage dlgue. Cette production se fait en deux phases: une phase dtude et une phase de ralisation qui comprend elle aussi trois autres phases : la poursuite des mises en chantier raliss dans les exercices antrieurs, les nouvelles mises en chantier et enfin les livraisons techniques (livraison par les socits de construction des projets la CGI).
a. Production en matrise douvrage

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution de la production MO sur la priode tudie :
Kdh (HT) Production MO Logements % MO 2004 198 645 144 997 72,90% 2005 403 065 253 516 62,90% Var% 102,91% 74,84% 2006 400 634 287 776 71,80% Var% -0,60% 13,50% -
104
Etudes Ralisations Bureaux % MO Etudes Ralisations Commerces % MO Lots de terrains % MO Etudes Ralisations
Source : CGI
7 426 137 571 29 171 14,70% 29 171 0 24 477 12,40% 24 477
5 793 247 723 97 831 24,20% 97 831 0 51 718 12,90% 88 51 630
-21,99% 80,07% NS NS 111,30% ns 110,93%
ND ND 51 187 12,80% ND ND 0 61 671 15,40% ND ND
-47,60% 19,20% -
Au cours de lexercice 2004, la production de la CGI en MO a atteint 199 Mdh. Lessentiel de cette production, soit 73% de linvestissement global MO, a concern la ralisation de programmes dhabitat tels que les projets Ryads des oliviers Marrakech (49 Mdh), Menara Casablanca (17 Mdh) et Tiguemmi Agadir (42 Mdh). La production de bureaux et de lots de terrains a pour sa part engag des investissements de lordre de 29 Mdh et 25 Mdh, respectivement. En 2005, la production en matrise douvrage a enregistr une forte augmentation 403 Mdh, tire principalement par linvestissement en bureaux et en logements. En effet, la production despaces bureaux a connu au cours de cet exercice une importante volution 98 Mdh principalement en raison de la ralisation des espaces bureaux les Oudayas et la finalisation de lespace les Palmiers tranche I pour 50 Mdh et 48 Mdh respectivement. La ralisation de logements continue quant elle de mobiliser une quote-part importante des investissements de la CGI (63%) 253 Mdh. En 2006, la production de la CGI en MO sest tablie 401 Mdh en baisse de 0,6% par rapport 2005. En effet, la baisse des investissements en bureaux (-48%) 51 Mdh et le maintien des investissements en logements un niveau quasi stable par rapport 2005 ont fortement contribu au recul du niveau de la production au cours de cet exercice. En effet, la baisse de la production en bureaux est lie principalement leur non programmation dans les nouveaux projets raliss par la CGI au cours de cet exercice. Cette baisse a toutefois t compense par une augmentation de la production de logement. La production de lots de terrain sest quant elle tabli 62 Mdh en 2006 en progression de 20% par rapport 2005. Cette progression est lie la mise en vente de lots de terrains qui ne rentrent pas dans les programmes de dveloppement de la CGI.
b. Production en matrise douvrage dlgue

Kdh (HT) Production MOD MOD CDG MOD - Filiales CDG MOD - Autres MOD
Source : CGI
2004 375 618 119 862 202 654 53 102
2005 364 632 48 657 170 878 145 097
Var% -2,9% -59,4% -15,7% 173,2%
2006 444 554 17 214 69 888 357 452
Var% 21,9% -64,6% -59,1% 146,3%
105
La ventilation de la production entre tudes et ralisations nest pas disponible en matrise douvrage dlgue. En effet, compte tenu des faibles investissements engags (en valeur) au niveau des tudes, la CGI ne procde pas la ventilation de la production MOD entre tudes et ralisations.
La production de la CGI en MOD au cours de lexercice 2004 a atteint 376 Mdh. Lessentiel de cette production concerne les projets raliss pour le Groupe CDG pour 323 Mdh. Le reste tant ralis pour dautres matres douvrage (53 Mdh). En 2005, la production de la CGI en MOD a enregistr une lgre baisse 365 Mdh suite la prise en charge progressive de quelques filiales de la CDG, notamment MHV et Dyar Al Mansour, de leurs propres oprations. En effet, arrives en phase de maturits, ces filiales ont dveloppes suffisamment dexpertise pour mener bien leurs propres oprations de promotion immobilire. Les investissements engags pour le groupe CDG sont ainsi passs de 323 Mdh 220 Mdh, en baisse de 32%. Cette baisse est lie principalement lachvement par la CGI des grands chantiers mens pour le compte de la CDG. En 2006, la production de la CGI en MOD sest tablie 445 Mdh, en hausse de 22%. En effet, les investissements engags pour le compte dautres matres douvrage (357 Mdh) ont fortement contribu la hausse de la production au cours de cet exercice, et compensant par la mme occasion la baisse des investissements relatifs aux projets raliss pour le groupe CDG (-60%).
4.5.4.2. Evolution de la production par type de produit a. Logements

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution de la production de logements sur la priode 2004 2006 :
Nombre dunits de logements Etudes MO Ralisations Etudes MOD CDG Ralisations Etudes MOD - Filiales CDG Ralisations Etudes MOD - autres MOD Ralisations Total tudes Total ralisations
Source : CGI
2004
1 495 914 45 2 471 1 800 92 3 295 3 522
2005
2 729 1 064 45 1 776 620 108 3 349 2 993
2006 4639 1511 0 525 420 200 5 059 2 236
a.1. Matrise douvrage Au cours de lexercice 2004, la production de logement en matrise douvrage a port sur 1495 units en tude et 914 units en ralisation. Lexercice 2004 a en effet t caractris par : Le dbut des tudes des projets suivants : El Menzeh (100 villas semi finies, 49 villas en villgiature et 333 appartements) ; Guich Oudayas (513 appartements) ;
106
Al Irfane (500 logements 17).
La mise en chantier des projets suivants : Kora promotionnel I (186 logements) ; Shems (99 appartements) ; Ryad des oliviers (65 villas et 14 appartements). La livraison technique de trois projets totalisant 600 units dont : 2me tranche du projet Koutoubia (179 Appartements) ; 2me tranche du projet Tiguemi (199 Appartements) ; 1re tranche du projet Menara18 (172 Appartements).
En 2005, la production de logement en matrise douvrage a enregistr une nette augmentation, notamment pour les oprations en phase dtude. Celles-ci se sont tablies 2 737 units contre 1 495 units une anne auparavant. Les oprations en phase de ralisation ont lgrement augment atteignant 1064 units contre 914 units en 2004. Le dtail des programmes suivis par la CGI au cours de cet exercice se prsente comme suit : Le dbut des tudes des projets suivants : El Menzeh (49 villas en villgiature et 325 appartements) ; Guich Oudayas (1378 logements) ; Al Mansour II (90 logements) ; Al Irfane I et II (320 logements) ; Targa (190 villas et 225 appartements) ; Ghandouri P6, P7 et P8 (108 villas et 44 appartements). La mise en chantier des projets suivants : El Menzeh SF2 et SF3 (100 villas semi finies) ; El Menzeh (86 villas et 104 logements) ; 1re tranche Al Irfane (160 logements); Al Mansour T1-R1 (78 appartements) ; Les Camlias (112 appartements). La livraison technique des programmes Riads des Oliviers (65 villas et 14 appartements), Shems (99 logements) et la 2me tranche du programme Menara (246 appartements).
17
Logements = ensemble de villas, appartements ou bien les deux ensemble.
18
Programme mis en chantier avant 2004
107
La production 2006 a port sur 4 280 units en tudes, en progression de plus de 56% par rapport 2005. Cette importante volution est lie au dbut des tudes de plusieurs nouveaux projets tels que Tamesna, Al Ghandouri, les jardins des Oudayas, etc. Sagissant du nombre dunits de logement en ralisation, celui-ci a largement augment par rapport 2005 stablissant 1 735 units. La production de logements en matrise douvrage sest caractrise au cours de cet exercice par : La poursuite de ltude du projet Al Ghandouri P6 et P7 (66 villas et 44 appartements) Le dbut des tudes des projets suivants : Bassatine El Menzeh (79 villas semi finies) ; Skhirat (93villas en villgiature) ; Ryads Oudayas squence 1, 2 et 3 (743 logements) ; Les jardins des Oudayas (535appartements) ; Al Irfane tranche 3 (160 logements) ; Targa (158 villas et 162 appartements) ; Al Ghandouri (66 villas et 44 appartements) ; Ryad Agadir (1430 appartements) ; Tamesna T1 (600 appartements) ; Oualidia (73 appartements) ; Rsidence Golf Fs (139 villas et 174appartements). Rsidence Al Jabal Tetouan (256 appartements). La mise en chantier des projets suivants : Al Irfane tranche 2 (160 logements) ; Al Mansour T1- R2 (90 logements) ; El Menzeh (49 villas en villgiature et 325 appartements) ; Les jardins des Oudayas (204 appartements) ; El Ghandouri P8 (42 villas villas). La poursuite des oprations en chantier 2005 : El Menzeh (100 villas semi finies) ; Al Irfane tranche 1 (160 logements) ; Al Manssur tranche 1 (78 logements) ; Les Camlias (112 logements). La livraison technique de 86 villas semi finies dans le cadre du programme El Menzeh ainsi que de 104 appartements relevant du programme de relogement des anciens occupants du terrain El Menzeh.
a.2. Matrise douvrage dlgue Au cours de lexercice 2004, la production de logement en MOD a port sur 1 800 units en tudes et 2 608 units en ralisation. Lessentiel de cette production a concern la ralisation de projets pour le compte des filiales de la CDG savoir :
108
La mise en chantier du programme de relogement Mers El Kheir (1 425 logements) ; La poursuite des oprations mises en chantier en 2003 notamment le relogement Al Kora (876 logements) ; La livraison technique du projet Bab Al Baida II (170 logements).
Sagissant de la production en MOD pour le compte de la CDG, elle a concern un seul programme savoir le programme lots 13 & 14 (45 logements ddis exclusivement pour le personnel du Groupe CDG) mis en chantier en 2003 et dont les chantiers ont continu en 2004. Enfin, sagissant de la production de logement en MOD pour le compte dautres matres douvrage, celle-ci a concern le dbut des tudes des oprations de logements pour la fondation Med VI pour les enseignants (420 logements Marrakech et 200 Fs) et pour la fondati on Hassan II pour les agents dautorit (700 logements Rabat et 400 Sal) ainsi que la mise en chantier du centre de vacances Mdiq pour la Fondation Hassan II (92 logements Ttouan). En 2005, la production en MOD pour le compte de la CDG a concern la livraison technique des lots 13 & 14 portant sur 45 logements. Par ailleurs, la production en MOD pour le compte des filiales de la CDG sest caractrise au cours de cet exercice par la livraison technique de 876 logements dans le cadre du programme de relogement Al Kora et 900 logements dans le cadre du programme de relogement Mers el Kheir I. Enfin, sagissant de la production de logements pour le compte dautres matres douvrages, celle-ci sest caractrise par : La poursuite des tudes des oprations de logements pour la fondation Mohamed VI pour les enseignants (420 logements Marrakech et 200 logements Fs) ; Le dbut des tudes et la mise en chantier de limmeuble Jade19 Rabat (16 logements) ; La livraison technique du centre de vacances Mdiq pour la Fondation Hassan II (92 logements Ttouan).
En 2006, la production de logements en MOD a concern la ralisation doprations pour le compte des filiales de la CDG notamment la livraison technique du programme de relogement Mers El Kheir II Rabat (525 logements). Sagissant de la production ralise pour le compte des autres matres douvrage, celle-ci a port sur la poursuite des tudes relatives lopration de logement pour la fondation Mohamed VI pour les enseignants Marrakech (420 logements) et la poursuite de la ralisation de lopration de logements pour la fondation Mohamed VI pour les enseignants Fs (200 logements).
19
Compte tenu de la taille du projet, les tudes ont t lances au dbut de lanne 2005 et la mise en chantier a t lance courant la mme anne.
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b. Espaces bureaux
Le tableau ci-dessous dtaille lvolution de la production de bureaux sur la priode 2004 2006 :
Espaces bureaux en m Etudes MO Ralisations Etudes MOD CDG Ralisations Etudes MOD - Filiales CDG Ralisations Etudes MOD - autres MOD Ralisations Total tudes Total ralisations
Source : CGI
2004 30 682 100 000 16 000 29 200 100 000 75 882
2005 5 366 30 682 34 494 5 366 65 176
2006 110 728 32 131 18 294 110 728 50 425
Matrise douvrage
En 2004, la production despace bureaux en MO sest tabli 30 682 m, correspondant la mise en chantier de lEspace les palmiers (11 852 m) et la poursuite de lopration de lEspace Oudayas (18 830 m) mise en chantier en 2003. Au cours de lexercice 2005, la production de bureaux en matrise douvrage sest tablie pour les programmes en phase dtude 5 366 m correspondant au projet Al Mansour Bureaux . Pour les programmes en ralisation, celle-ci sest leve 8 367 m relative la livraison technique de la premire tranche de lespace bureaux les palmiers pour 5167 m et du 1er bloc de lespace bureaux Oudayas pour 3 200 m. Lexercice 2005 a aussi t caractris par la poursuite des travaux lancs en 2003 relatifs la ralisation des autres blocs de lespace bureaux Oudayas et espace Les Palmiers . Enfin, en 2006, la production de bureaux en matrise douvrage sest tabli 106 300 m pour les oprations en phases dtude et 32 131 m pour les oprations en phase de ralisation. La production tait ainsi caractrise par : Le dbut des tudes des oprations suivantes : Les jardins des Oudayas (6 300 m) ; Complexe multifonctionnel de lAgdal (100000 m dont 48 000 m de bureaux) ; Hay Ryad, parcelle 7 et 8 (11 958 m) ; Place carre (44 470 m) ; La mise en chantier des oprations suivantes : Al Irfane tranche 2 (4 450 m de bureaux) ; Al Mansour bureaux (5 366 m) ;
110
La livraison technique des oprations suivantes : Espace Oudayas tranche II (15 630 m) ; Espace les palmiers (6 685 m).
Matrise douvrage Dlgue
Au cours de lexercice 2004, la production en MOD a port sur 100 000 m de plancher de bureaux lance en tude et 45 200 m en phase de ralisation. Ainsi, la production en MOD pour le compte de la CDG sest caractrise par le dbut de la programmation du complexe multifonctionnel de lAgdal (100 000 m) et la livraison technique du High Tech Center Rabat (16 000 m). La production en MOD pour le compte dautres matres douvrage a t, quant elle, caractris par la mise en chantier de lImmeuble usage de bureaux Espace les Lauriers de 13 000 m ainsi que des bureaux de CNRST20 (produit pour le compte de lINPMA 21) Taounate (15 000 m) ainsi que du sige de la prsidence de luniversit de Mohammdia (1 200 m). En 2005, la production en MOD a concern uniquement les oprations ralises pour le compte des autres matres douvrage. Il sagit pour cet exercice de la poursuite des oprations mises en chantier en 2004 notamment la ralisation des plateaux de bureaux Espace les Lauriers (13 000 m), de la livraison technique des bureaux de CNRST Taounate (15 000 m) et du sige de la prsidence de luniversit de Mohammdia (1 200 m) ainsi que du lancement du chantier des bureaux de MEDI1 SAT (5 294 m). Sagissant de lexercice 2006, la production en MOD a port sur la livraison technique dune partie du programme Espace les lauriers (13 000 m) et des bureaux de MEDI1 SAT (5 294 m).
c. Commerces
Matrise douvrage
La production de commerces en MO na jamais reprsent une quote-part importante dans la production globale de la CGI. En effet, lessentiel de la production de commerces se faisait en complmentarit avec dautres programmes notamment les logements (commerces en bas dimmeubles). Plusieurs commerces ont ainsi t raliss notamment dans les programmes tels que Tiguemi, Koutoubia, Shems etc. Aujourdhui, la CGI souhaite riger la production de commerce en une activit part entire. Ainsi, plusieurs tudes dans ce sens ont t entames en 2006, notamment celles relatives la construction du complexe multifonctionnel de lAgdal qui abriterait aussi bien des commerces, de lhtellerie que des bureaux.
20
Centre National pour la Recherche Scientifique et Technique. Institut National des Plantes Mdicinales et Aromatiques.
21 21
111
Matrise douvrage Dlgue
Sagissant de la MOD, la production de commerces reprsente aussi une faible quote-part dans la production globale en MOD. La dernire opration ralise fut pour le compte de la socit Dyar Al Mansour, filiale de CDG Dveloppement dans le cadre du programme de relogement Al Kora (360 commerces livrs en 2005).
d. Lots de terrains viabiliss

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution de la production de lots de terrain viabiliss sur la priode 2004 2006 :
Nombre de lots de terrain Etudes MO Ralisations Etudes MOD CDG Ralisations Etudes MOD - Filiales CDG Ralisations Etudes MOD - autres MOD Ralisations Total tudes Total ralisations
Source : CGI
2004 1 590 1 654 1 312 4 556
2005 1 382 582 400 1 312 400 3 276
2006 770 82 400 1 252
Matrise douvrage Lexercice 2004 a enregistr la livraison technique de.208 lots de terrain relatifs au programme Erabi tranche 1 et la mise en chantier du programme Jbel Tghat (1 011 lots) et la poursuite du chantier du lotissement Errabie (371 lots) lanc en 2002. En 2005, la production de lots de terrain viabiliss en matrise douvrage a concern 1 382 lots, en phase de ralisation. Il sagit de : la livraison technique de 612 lots : 334 lots relatifs la premire tranche du programme Jbel Tghat Fs et de 278 lots relatifs la seconde tranche du programme Errabii ; La poursuite des chantiers des programmes Jbel Tghtat II (677 lots) et du lotissement Errabi (93 lots industriels). Lexercice 2006 a, quant a lui, enregistr la livraison technique de deux lotissements. Il sagit de lotissement Errabi (93 lots industriels) et de la 2me tranche du lotissement Jbel Tghat (677 lots).
112
Matrise douvrage Dlgue La production de lots de terrain viabiliss en MOD a concern au cours de lexercice 2004, prs de 2 966 units rparties entre les oprations ralises pour la CDG et les oprations ralises pour le compte des filiales de la CDG. En effet, la production pour le compte de la CDG sest tablie 1 654 lots en phase de ralisation, dtaills comme suit : La mise en chantier du lotissement industriel Gzenaya III (500 lots), repris par MEDZ la fin de lexercice 2006 ; ; La poursuite des oprations mises en chantier en 2003 relatives la viabilisation du lotissement industriel Hsan Sal (82 lots) ; La livraison technique de la 1re tranche du lotissement Gzenaya I Tanger (240 lots) et de la 2me tranche du programme Hadiqa Fs (832 lots).
Sagissant de la production en MOD pour les filiales du groupe CDG, celle-ci sest tabli 1 312 lots de terrains viabiliss. Elle a concern la poursuite de lopration de recasement Guich Oudayas tranche 1 (1 312 lots) lancs en 2003. En 2005, la production de lots de terrain pour le compte de la CDG a port sur 582 lots relatifs la poursuite des oprations du lotissement industriel Gzenaya III (500 lots) lanc en 2004 et du lotissement industriel Hsan pour 82 lots). La production pour les filiales de la CDG a concern le dbut des tudes du lotissement de recasement de Guich Oudayas tranche 2 (400 lots) et la livraison technique de 1 312 lots du lotissement de recasement de Guich Oudayas tranche 1. Lexercice 2006 a quant lui t marqu par la poursuite des chantiers du lotissement Hsan (82 lots) arrt au cours du mme exercice linitiative du matre douvrage CDG ainsi que par la mise en chantier du lotissement relatif au recasement Guich Oudayas tranche 2 (400 lots).
e. Autres
Dans le cadre des oprations ralises en matrise douvrage dlgue, la CGI a procd la ralisation de nombreux projets tels que la construction de facults, hpitaux, siges administratifs etc. Lensemble de ces projets est toujours en cours de production. Aucune livraison aux clients na t ralise ce jour. En effet, en 2004, la production en matrise douvrage dlgue pour le compte de la CDG a concern le dbut des tudes du Centre de thalassothrapie dEl Jadida. Sagissant de la production en matrise douvrage dlgue pour le compte des autres matres douvrage, celle-ci a concern : Le dbut des tudes des oprations suivantes : Facult de droit dAgadir ; Facult de droit dOuarzazate ;
113
Facult dAn Seba ; Facult de Ben Msik ; Facult de mdecine et de pharmacie dOujda.
La mise en chantier des oprations suivantes : Sige de la CMR ; Sige de lIRCAM.
En 2005, la production en matrise douvrage dlgue pour le compte des filiales de la CDG a concern la mise en chantier du Centre de thalassothrapie dEl Jadida. La production pour le compte dautres matres douvrage a quant elle concern : Les tudes des oprations suivantes : Facult de droit dOuarzazate ; Facult de droit de Taroudant ; Facult de droit de Ben Msik ; Centre Hospitalier Universitaire (CHU) dOujda ; Facult de mdecine et de pharmacie dOujda ; Direction rgionale des impts de Kenitra. La mise en chantier des oprations suivantes : Sige du Ministre de lIntrieur ; Facult de droit dAgadir ; Facult de droit dAn Seba. La poursuite des oprations mises en chantier en 2004 : Sige de la CMR ; Sige de lIRCAM.
En 2006, la production en matrise douvrage dlgue pour le compte de la CDG a concern la poursuite de la ralisation du Centre de thalasso thrapie dEl Jadida qui a t arrt pendant plus de 9 mois en raison dun litige sur le foncier qui est aujourdhui rsolu. La production en en matrise douvrage dlgue pour le compte des filiales de la CDG a quant elle port sur le dbut des tudes des projets Chrifia (dveloppement dune zone intgre de 268 Ha) et de la Marina de Casablanca (Cf : Perspectives). Enfin, sagissant des oprations ralises pour le compte des autres matres douvrages, celles-ci ont concern : Les tudes des oprations suivantes : Facult de droit de Taroudant ; Centre Hospitalier Urbain (CHU) dOujda ; Sige de la SNRT ; Sige de lANPME ;
114
Al Jabal, Mdiq22 ; Plusieurs agences et bureaux de la CNSS.
La poursuite des oprations suivantes : Facult de droit dOuarzazate ; La poursuite des oprations suivantes : Sige de la CMR ; Sige de lIRCAM ; Sige du Ministre de lIntrieur ; Facult de droit dAgadir ; Facult de droit dAn Seba ; Facult de droit Ben Msik ; Facult de mdecine et de pharmacie de Oujda ; Direction rgionale des impts de Kenitra Cit Universitaire Dhar El Mehraz Fs.
4.5.3 Acquisitions foncires de la CGI

Afin dassurer la prennit de lactivit, la CGI mne rgulirement des oprations de prospection foncire sur lensemble du Royaume. Ces oprations permettent didentifier et de mobiliser des terrains pour le lancement doprations de promotion. Lacquisition de ces terrains se fait soit par la rponse aux appels doffre lancs par des organismes disposant de rserves foncires tels que le Ministre de lhabitat, le Ministre des Habous la holding Al Omrane, ou autres, soit par la signature de conventions de partenariat entre la CGI et ces mmes organismes. La CGI profite aussi des synergies avec le Groupe CDG pour toffer son patrimoine foncier. En effet, la CDG acquire des rserves foncires quelle met la disposition des filiales notamment CDG Dveloppement ou directement la CGI. Le prix de cession fait toujours lobjet de ngociation entre les parties car aucune politique de prix nest fige. Il convient par ailleurs de souligner que les terrains dtenus par la CGI ne pourraient tre transfrs au Groupe CDG et que ce dernier continuera vendre la CGI les terrains quil acquire et ce selon les besoins de la CGI et aux conditions du march. En rgle gnrale, les acquisitions de terrains se font sous deux formes diffrentes : Acquisitions formalises par des contrats de vente : il sagit dacquisitions dfinitives qui se traduisent par le transfert de proprit du bien. Elles sont obligatoires si lachat du terrain se fait auprs de privs (particuliers) ; Acquisitions faisant lobjet de promesses de vente : elles se font gnralement quand lachat de terrain se fait auprs dorganismes publics et privs et que les titres fonciers ne sont
22
Opration raliser en collaboration avec Al Omrane dans le cadre dun amnagement urbain de 25 ha Mdiq dont 4 ha seront valoriss par la CGI.
115
toujours pas disponibles. Elles permettent la CGI dentamer les tudes et de lancer la programmation des projets en attendant la signature des contrats de vente dfinitifs. La rserve foncire de la CGI comprend, outre les terrains dj acquis et ceux faisant lobjet de promesses de vente, des terrains acqurir dans le cadre du groupe CDG, des terrains acqurir dans le cadre de conventions dj signes 23 et des terrains en cours de ngociation. A fin 2006, le patrimoine foncier de la CGI se prsente comme suit :
Superficie en Ha 2006 Acquisitions formalises par des contrats de vente24 Rabat 14,4 Fs 28, 2 Tanger 13,0 Skhirat 6,9 Marrakech 48,6 Casablanca 1,9 El Jadida 1,1 Tmara 62,7 Agadir 4,0 El Oualidia 1,2 Mohammedia 0,4 Total 1 182,4 Acquisitions ayant fait objet de promesses de vente Rabat 12,6 Agadir 10,9 Temara 28,2 Marrakech 282,8 Total 2 334,5 Terrains acqurir dans le cadre du Groupe CDG ou dans le cadre de conventions dj signes Rabat 11,5 Ttouan 22,2 Bni Mellal 4,4 Tmara 620,5 Sal 27,5 Marrakech 220,0 Bouskoura (Casablanca) 464,0 Total 3 1 370,2
Rserve foncire CGI

Source : CGI
1 887,1
23
Conventions de vente, faisant office dune promesse de vente, signe entre les parties, mais reste conclure le contrat de vente dfinitif.
24
Rserve foncire inscrite dans les comptes de la CGI.
116
Le patrimoine foncier le la CGI slve fin 2006 prs de 1 887,1 ha rpartis entre les principales villes du Royaume. Les acquisitions formalises par des contrats de vente portent sur plus de 182 ha. Elles concernent pour lessentiel une rserve foncire de prs de 63 ha Rabat ddie la deuxime tranche du programme Bassatine Al Menzeh, une rserve foncire de 48 ha Marrakech destine la ralisation du programme Targa (villas et appartements) et enfin une rserve foncire de 28ha Fs et qui est actuellement en cours de valorisation en projet immobilier. Ces terrains sont tous comptabiliss au niveau des comptes de la CGI. Lvolution de cette rserve foncire au cours de la priode tudie se prsente comme suit :
PROGRAMME
TADDART 3me tranche BERRECHID HABIT. NASSIM TERRAIN OUALIDIA ESSALAM 2 ELJADIDA J.TGHAT TERRAIN TR 1 GOLF ROYALE FES J.TGHAT TERRAIN TR2 TERRAIN CHEGAG FES ROYAL GOLF DE FES TARGA MARRAKECH MY ISMAIL MEKNES MOHAMMEDIA TER. HAY FATH ESPACE LES PALMIERS CAMELEAS ESPACE OUDAYAS ALIRFANE 1ERE TRCHE TERRAIN SKHIRAT TERRAIN SODEA TANGER TERRAIN SODEA TANGER GHANDOURI LOT N 6 ET 7 GHANDOURI LOT N 8 ELMENZAH Total
Source : CGI
VILLE
AGADIR BERRECHID CASABLANCA EL OUALIDIA ELJADIDA FES FES FES FES FES MARRAKECH MEKNES MOHAMMEDIA RABAT RABAT RABAT RABAT RABAT SKHIRATE TANGER TANGER TANGER TANGER TEMARA -
Au 31/12/06
4,0 2,6 1,9 1,2 1,2 9,0 0,3 8,5 62,7 91,4
Achat 2004
21,4 48,6 0,2 3,1 4,9 78,2
Achat 2005
32,2 0,9 0,4 5,0 38,4
Achat 2006
4,3 6,9 3,1 1,8 16,1
Achat fin juin 2007

2,5 0,5 3,0
Rserves formalises par contrats de vente

4,0 1,9 1,2 1,1 21,4 4,3 2,5 48,6 0,5 8,5 0,9 5,0 6,9 3,1 4,9 3,1 1,8 62,7 182,4
Destination du terrain
Rserve foncire Projet MO ralis Rserve foncire Rserve foncire Rserve foncire Projet MO ralis Projet MO en cours Projet MO ralis Projet MO en cours Projet MO en cours Projet MO en cours Vendu Projet MO en cours Rserve foncire Projet MO ralis Projet MO en cours Projet MO ralis Projet MO en cours Projet MO en cours Rserve foncire Rserve foncire Projet MO en cours Projet MO en cours Projet MO en cours -
Les acquisitions ayant fait lobjet de promesses de vente ont quant elles port sur plus de 334 ha dont prs de 283 ha sur la ville de Marrakech. En effet, la CGI est sur le point de racheter auprs de la CDG un terrain de 268 ha rserv au projet Chrifia. Une avance a dj t paye dans ce sens par la CGI en 2006 (160 Mdh). Ce terrain sera ainsi acquis par la CGI puis transfr par cette dernire sa filiale Chrifia (cf. Partie Perspectives). Les terrains acqurir auprs du groupe CDG ou ayants fait lobjet de conventions dj signes slvent 1370 ha. Ils concernent essentiellement un terrain Ain Aouda Tmara de 620 ha et un terrain Bouskoura de 464 ha. Il convient de souligner que lorsque la CGI acquire des terrains auprs de particuliers, aucune pratique du noir nest tolre.
117
4.5.4 Chiffre daffaires par activit

Le chiffre daffaires de la CGI est compos du chiffre daffaires matrise douvrage (MO) augment du chiffre daffaires ralis dans le cadre doprations gres en matrise douvrage dlgue (MOD) : Chiffre daffaires MO : concerne les oprations effectues par la CGI pour son propre compte (MO). Il est constat comptablement ds la signature par les deux parties, en loccurrence la CGI et le client, du contrat de vente dfinitif (transfert de proprit) ; Chiffre daffaires MOD : correspond aux honoraires, communment appels marge, de la CGI relatifs aux projets raliss en MOD. Il est calcul sur le montant des investissements grs par la CGI pour compte de tiers. En effet, le taux de marge de la CGI s'applique sur l'ensemble des dpenses lies au projet l'exclusion du cot du terrain. Il varie entre 2% et 6% en fonction des projets. Si la CGI soccupe de la commercialisation du projet, le taux de marge est augment de 1,5% 2%. La comptabilisation de ce chiffre daffaires se fait au fur et mesure de lavancement du projet, en fonction des dispositions fixes dans la convention de mandat.
4.5.4.1. Evolution du chiffre daffaires par ligne mtier

Au cours de la priode 2004-2006, le chiffre daffaires de la CGI MO et MOD (hors chiffres daffaires enregistr suite la facturation de 3% de pnalit lors des dsistements des clients) enregistre une progression annuelle moyenne de 55% passant de 258 Mdh 619 Mdh. Lessentiel de ce chiffre daffaires est ralis par les oprations en matrise douvrage qui reprsentent en moyenne plus de 95% du chiffre daffaires global.
En Kdh Chiffre d'affaires MO Part dans CA global Chiffre d'affaires MOD Part dans CA global CA CDG CA filiales CDG CA autres MOD Total MO & MOD 2004 245 819 95,2% 12 324 4,8% 2 350 5 517 4 457 258 143 2005 496 828 96,6% 17 498 3,4% 4 657 3 169 9 672 514 326 Var% 102,1% 42,0% 99,0% -42,6% 117,0% 99,2% 2006 603 693 97,5% 15 717 2,5% 392 4 583 10 742 619 410 Var% 21,5% 10,2% 87,4% 44,6% 9,0% 20,4%
a. Activit MO
En 2004, le chiffre daffaires en matrise douvrage sest tabli prs de 246 Mdh. Il a concern le transfert de proprit de 646 logements portant aussi bien sur des projets livrs techniquement avant 2004, que sur des projets livrs techniquement en 2004 (600 logements), 79 commerces et 105 lots viabiliss (concerne des commerces et des lots livrs techniquement avant 2004). Les programmes dhabitat notamment les projets livrs techniquement en 2004 (Tiguemi Agadir (tranche 1) et Koutoubia Casablanca) et les projets livrs techniquement au titre dexercices antrieurs (projets Hadika Casablanca et projet Oum Rabie El Jadida) reprsentent aussi bien en volume quen valeur plus de 40% du chiffre daffaires ralis.
118
En 2005, le chiffre daffaires en matrise douvrage a enregistr une progression de prs de 102% 497 Mdh. Il a port sur ltablissement de contrats de vente dfinitifs de 8 367 m despaces bureaux (dont 5167 m dans espace les Palmiers 25 et 3200 m dans espace les Oudayas, livrs techniquement en 2005) et de 1120 units (702 logements, 72 commerces et 346 de lots de terrain). Lessentiel de ce chiffre daffaires (63%) est ralis suite la cession des projets dhabitats Riads des oliviers Marrakech (42 logements sur 79 livrs techniquement en 2005), Tiguemi Agadir (174 logements sur 199 livrs techniquement en 2004) et Shems Tmara (43 logements sur 99 livrs techniquement en 2005), des espaces Bureaux Oudayas et Palmiers Rabat et du lotissement Jbel Tghat Fs. En 2006, le chiffre daffaires en matrise douvrage a progress de prs de 22% 604 Mdh contre 497 Mdh en 2005. Il a ainsi port sur la livraison avec tablissement de contrats de vente dfinitifs (constatation du chiffre daffaires)26 de 546 logements portant aussi bien sur des projets livrs techniquement avant 2006, que sur des projets livrs techniquement en 2006 (190 logements), 53 commerces, 15 630 m de bureaux et 770 lots de terrains. Lessentiel de ce chiffre daffaires (40%) est ralis sur le segment du logement (242 Mdh) grce la poursuite de la vente des programmes Riads des oliviers, El Menzeh villas et Menara. Le reste du chiffre daffaires est rparti entre la vente des lots de terrains (184 Mdh), des bureaux (138 Mdh) et des commerces (39 Mdh).
b. Activit MOD
En 2004, le chiffre daffaires en MOD a atteint 12 Mdh. Il a concern le transfert de proprit de 990 units rparties entre les programmes de la CDG (878 units) et ceux des filiales de la CDG (112 units dont 16 logements du programme Bab Al Baida livr techniquement en 2004). En valeur, les oprations en MOD pour le compte des filiales de la CDG contribuent hauteur de 45% dans le chiffre daffaires global de la MOD. Le reste du chiffre daffaires est ralis travers les oprations en MOD pour le compte de la CDG (19%) et ceux pour le compte des autres matres duvres (36%). En 2005, le chiffre daffaires en MOD a enregistr une progression de 42% passant de 12 Mdh en 2004 17 Mdh. Cette importante volution est lie laugmentation du nombre dunits produites par la CGI pour le compte du groupe CDG qui sest tabli prs de 1937 units (dont 11 logements sur 45 du programme lots 13 & 14 livr techniquement au cours de ce mme exercice) . En 2006, le chiffre daffaires matrise douvrage dlgue enregistre quant lui une baisse de 10% 16 Mdh en raison de la baisse des oprations ralises pour le compte de la CDG (-87%). Il convient de signaler que le projet Mers El Khir, livr techniquement en 2006 a t partiellement commercialis au cours de cet exercice pour 352 Kdh.
4.5.4.2. Rpartition gographique du chiffre daffaires

La CGI intervient sur presque lensemble des grandes villes du Royaume et plus particulirement sur les villes de Rabat, Casablanca, Agadir, Marrakech et Fs. Dailleurs en terme de rpartition du chiffre daffaires, celles-ci saccaparent plus de 70% du chiffre daffaires global MO de la socit.
25
26
La vente des espaces bureaux Palmiers sest faite dune manire graduelle (tranche par tranche)
Le transfert de proprit concerne aussi bien les units livres techniquement au cours de cet exercice que les units livres techniquement au cours dexercices antrieurs.
119
Les interventions ponctuelles de la CGI dans certaines villes sexpliquent principalement par des opportunits foncires que la socit exploite. Il sagit notamment dinterventions dans les villes dIfrane, Safi ou Settat. Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du CA MO par zone dintervention de la CGI :
2004 25 458 10,36% 104 233 42,40% 64 482 26,23% 1 900 0,77% 0,00% 28 911 11,76% 1 007 0,41% 1 054 0,43% 503 0,20% 11 523 4,69% 5 789 2,35% 0,00% 958 0,39% 0,00% 0,00% 245 818 2005 89 529 18,02% 88 878 17,89% 84 273 16,96% 89 434 18,00% 43 649 8,79% 26 917 5,42% 24 453 4,92% 0,00% 202 0,04% 19 516 3,93% 19 026 3,83% 4 201 0,85% 0,00% 5 665 1,14% 1 085 0,22% 496 828 2006 233 866 38,74% 56 428 9,35% 12 105 2,01% 61 182 10,13% 132 844 22,01% 22 527 3,73% 32 203 5,33% 0,00% 0,00% 43 039 7,13% 5 850 0,97% 0,00% 0,00% 0,00% 3 649 0,60% 603 693
Rabat Part CA% Casablanca Part CA% Agadir Part CA% Marrakech Part CA% Fs Part CA% El Jadida Part CA% Tmara Part CA% Ifrane Part CA% Knitra Part CA% Berrechid Part CA% Oujda Part CA% Settat Part CA% Safi Part CA% Meknes Part CA% Autres Part CA%
Total
Source : CGI
Le chiffre daffaires MOD est quant lui constat selon un chancier dment dtaill dans la convention de mandat. Les choix stratgiques de la CGI quant au lieu dintervention ne sont pas appliqus et par consquent aucune lecture stratgique ne peut tre faite sur la base de la rpartition gographique du chiffre daffaires MOD. Il convient de souligner par ailleurs que la CGI peut choisir de ne pas aller sur des projets si la destination ne lintresse pas.
120
4.5.5 Principaux fournisseurs et prestataires de services

Dans un souci de garantir des prestations de qualit, la CGI sest toujours entoure de prestataires ayant une solide exprience dans le secteur de limmobilier. Il sagit en loccurrence de :
4.5.5.1. Cabinets darchitecte :

La CGI travaille avec plus dune cinquantaine de cabinets darchitectes locaux. La slection de ces architectes se fait selon des critres prdfinis tels que la qualit des prestations et les rfrences. La CGI lance aussi des concours entre les cabinets darchitectes et ce, lors de la programmation de construction ddifices emblmatiques. Lobjectif tant pour la CGI tant de russir avoir au final les meilleures propositions en termes de conception et de ralisation.
4.5.5.2. Bureaux dtude :

La CGI opre aussi avec prs de 10 bureaux dtude dont SCET SCOM, filiale de CDG Dveloppement. Le recours aux services de la SCET SCOM se fait dans les conditions normales de march.
4.5.5.3. Entreprises de gros uvres :

La CGI veille confier les oprations de construction des entreprises nationales spcialises et bien structures. Pour cela, un cahier des charges fixant les critres de slection auxquels doivent se conformer ces entreprises est tabli par les architectes et les bureaux dtudes. Les principales entreprises auxquelles a dj fait appel la CGI sont : Entreprise Mosadak, TGCC, Asskhour, Oxytec, les ouvrages modernes, SNTM, etc ;
4.5.5.4. Agences de communication :

La CGI opre avec deux agences de communication savoir Camlon studio et MJB. Le recours ces prestataires de services se fait en rgle gnrale via des appels doffres lancs par la CGI. Celle-ci fixe un cahier des charges bien dfini qui dtermine les critres de slection des soumissionnaires. Les critres de slection sont : le respect du cahier des charges, les rfrences du prestataire de service, la qualit des travaux effectus et enfin le prix. Le portefeuille de la CGI en termes de fournisseurs, toutes disciplines confondues, est trs diversifi comme en tmoigne le tableau ci-dessous :
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FOURNISSEUR er 1 fournisseur me 2 fournisseur me 3 fournisseur me 4 fournisseur me 5 fournisseur er 1 fournisseur me 2 fournisseur me 3 fournisseur me 4 fournisseur me 5 fournisseur er 1 fournisseur me 2 fournisseur me 3 fournisseur me 4 fournisseur me 5 fournisseur er 1 fournisseur me 2 fournisseur me 3 fournisseur me 4 fournisseur me 5 fournisseur
% des investissements en 2006 6,64% 6,64% 6,04% 5,14% 4,19% 1,85% 1,17% 1,04% 1,00% 0,91% 0,48% 0,33% 0,32% 0,32% 0,31% 0,45% 0,35% 0,31% 0,30% 0,26%
Source : CGI
Par ailleurs, le rglement des prestataires de service se fait ds la constatation par la CGI de la ralisation des prestations, en conformit avec le cahier de charges.
4.5.6 Principaux clients

La clientle de la CGI en matrise douvrage est compose essentiellement de particuliers. Par contre, la clientle de la CGI en matrise douvrage dlgue elle est constitue dorganismes publics et privs. Celle-ci est dailleurs rpartie en 3 catgories : La Caisse de Dpt et de Gestion ; Les filiales de la Caisse de Dpt et de Gestion ; Autres matres douvrages notamment les ministres, les offices, des socits prives etc.
Sagissant des modalits de paiement, la CGI a mis en place des modalits commerciales souples et transparentes et ce afin de rpondre au mieux aux contraintes, principalement financires, des clients. En effet, la socit pratique la politique de vente en tat futur dachvement (VEFA) avec un chancier de paiement bien dfini : A la signature de la promesse de vente, le client verse 20% du prix dachat ; Puis, tous les 6 mois et ce jusqu' la livraison, celui-ci sacquitte de 10% du prix dachat. Ainsi, le client paye 50% du prix dachat pendant la priode de construction qui dure en moyenne entre 18 et 24 mois ; Au final, le client verse le reliquat (50%) la livraison du logement, au moment de la signature du contrat de vente dfinitif.
En cas de dsistement, la CGI applique une pnalit de 3% du prix dachat du bien.
ARCHITECT ES
Bureaux d'Etude
ETANCHEIT GROS E UVRES
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Il convient de souligner par ailleurs que le Chiffre daffaires de la CGI nest pas concentr sur un ou des projets particuliers. En effet, en 2006, le projet de bureaux espace Oudayas, premier projet en terme de chiffre daffaires, ne reprsente pas plus de 22% du chiffre daffaires global de la CGI. Le tableau cidessous prsente la part des cinq principaux projets dans le chiffre daffaires de la CGI :
Projets Espace Oudayas Jbel Tghat II EL Menzeh villas (S.F 1) Ryads des Oliviers Menara
Source : CGI
% CA 2006 22% 14% 11% 10% 8%
4.5.7 Processus de commercialisation de la CGI

Le processus de commercialisation est pris en charge au niveau du dpartement commercial de chaque ple. Cette nouvelle organisation, fruit de la rcente restructuration de la CGI, a pour principal objectif de dcliner la stratgie commerciale de chaque ple et de ladapter chaque produit (logement et tertiaire), et ce pour assurer une plus grande proximit avec le march. Par ailleurs, pour assurer la commercialisation de ses produits, la CGI mobilise ses quipes commerciales au niveau de points de vente installs sur lensemble des programmes en cours de commercialisation. Le sige de la CGI reprsente aussi un canal de commercialisation des produits de la CGI puisquune quipe commerciale est constamment mobilise pour accueillir, renseigner et vendre aux clients potentiels lensemble des produits raliss ou en cours de ralisation par la CGI. Il est fait de temps en temps appel des agences immobilires structures et jouissant dune crdibilit sur la place comme relais de commercialisation lorsque le rythme dcoulement savre insatisfaisant.
Le processus de commercialisation (pris en charge par chaque ple produit) de la CGI peut tre rsum comme suit :
Lancement Collecte des demandes dacquisition commercial Commercialisation Livraison
Service aprs vente
Phase prospect
Phase commercialisation
Phase post - commercialisation
4.5.7.1. Phase I : Collecte des demandes et prospection:

Les demandes dacquisition parviennent la CGI par le biais de diffrents canaux : Visite des clients potentiels la CGI et aux bureaux de vente ; Courrier postal ; Courrier lectronique ; Appels tlphoniques ;
123
Visite du stand de la CGI pendant les foires et salons.
Ces demandes sont saisies dans une base de donnes. Les commerciaux se chargent par la suite de les traiter (programmes souhait, emplacement etc.) et denvoyer aux clients ayants dposs leurs demandes un accus de rception confirmant lenregistrement de leur demande au niveau de la base de donne.
4.5.7.2. Phase II : Commercialisation

Lancement commercial
Une fois les autorisations administratives ncessaires obtenues, les travaux de ralisation dmarrs, la CGI lance la commercialisation de ses projets. Un courrier est envoy, par voie postale et lectronique, lensemble des prospects enregistrs dans la base de donnes correspondant au projet lanc. Dans ce courrier, la CGI indique les lments suivants : Date et heure de dmarrage de la commercialisation ; Lieux de la commercialisation ; Description du produit commercialiser ; Fourchette de surfaces et de prix de vente ; Montant de la premire avance ; Mode daffectation.
Une bannire publicitaire est galement affiche sur le site web de la CGI annonant ce lancement commercial. Laffectation se fait selon le principe premier venu, premier servi et se poursuit jusqu lpuisement total du stock du programme en question. Les affectations sont concrtises par ltablissement par la CGI dune promesse de vente et sa signature par lacqureur et le vendeur. La promesse de vente rgie la relation entre les deux parties tout au long du processus de commercialisation. Commercialisation Au fur et mesure de lavancement des travaux, la commercialisation des units encore disponibles se poursuit. Les commerciaux veillent aussi rappeler et relancer les clients pour venir rgler les avances selon lchancier convenu et arrt dans le compromis de vente.
4.5.7.3. Phase III : Post-commercialisation

Livraison :
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Une fois les travaux de ralisation termins et la livraison technique effectue, un courrier est adress lensemble des acqureurs leur annonant le dbut de la livraison. A cette occasion, le personnel de la Direction Commerciale de la CGI accorde une assistance aux acqureurs en matire de procdures administratives lies la mutation de proprit et les informe des conditions en vigueur doctroi de crdits immobiliers, sur le march. Service Aprs Vente : La CGI assure un service aprs vente au profit de ses clients pendant une anne aprs la date de livraison et pendant dix ans pour les corps dtat couverts par une garantie dcennale. La CGI prend en charge les frais de gestion (surveillance, nettoyage ) des rsidences quelle livre pendant au moins une anne compter de la date dobtention du permis dhabiter.
4.5.8 Gestion technique des projets

Lorganisation de la CGI compte, aussi bien au niveau du ple logement que du ple tertiaire, des directions de projets, charges dassurer un suivi rgulier des chantiers en cours. Ces directions sont en gnrales composes dun ingnieur, dun architecte et dun chef de projet et soccupent du suivi et du contrle des travaux sur le terrain. Elles sont aussi considres comme tant linterlocuteur des bureaux dtudes et des architectes externes. Cette organisation ne prvoit toutefois pas autant de directions de projet que de chantiers en cours. En effet, une direction de projet peut encadrer un ensemble de chantier sur une rgion donne. Si toutefois, un projet ncessite une entire mobilisation des quipes (projet important dpassant les 100 Mdh), une direction de projet peut tre mobilise sur ce chantier uniquement et assurer une prsence permanente sur les chantiers. Cette proximit avec les chantiers permet de mener bien les projets dans des conditions optimales et dans dlais satisfaisants.
4.5.9 Politique tarifaire

La CGI fixe le prix de vente par mtre carr en se basant essentiellement sur le business plan du projet ainsi que les informations issues des tudes de marchs.
4.5.10 Etudes de march

Les interventions de la CGI dans une rgion du Royaume sont souvent motives par les opportunits quoffre le march local de limmobilier. Ces opportunits sont mises en vidence par le dispositif de veille concurrentielle et confirmes par les tudes de marchs menes rgulirement par le dpartement marketing de chaque ple au niveau de toutes les rgions susceptibles de prsenter un intrt pour la CGI. Ces tudes de marchs sont souvent menes par des quipes pluridisciplinaires de la CGI. Toutefois, dans le cas doprations de grande envergure, elles peuvent tre sous-traites des cabinets spcialiss.
125
Les rsultats des tudes de march sont complts par des donnes socio-conomiques, urbanistiques et immobilires ainsi que par des tudes de benchmarking couvrant lensemble des concurrents prsents dans la localit concerne.
4.6. O RGANISATION
4.6.1 Moyens humains
4.6.1.1 Effectifs des ressources humaines
Au 31 dcembre 2006, leffectif global de la CGI slve 98 collaborateurs dont prs dun tiers de femmes. Le tableau ci-dessous dtaille lvolution des effectifs sur la priode tudie :
2004 Effectif Global Recrutement Dpart Dpart en retraite
Source : CGI
2005 94 7 15 -
Var - 7.9% -
2006 98 10 4 2
Var 4.2% -
102 17 5 -
A fin 2004, leffectif global de la CGI slve 102 collaborateurs contre 90 une anne auparavant. En effet, lexercice 2004 a t caractris par le recrutement de 17 personnes et le dpart de cinq autres. A fin 2005, leffectif de la CGI sest tabli 94 collaborateurs contre 102 collaborateurs un exercice auparavant. En effet, pour accompagner son dveloppement et compenser le dpart de quelques collaborateurs (15 personnes), la CGI a procd au recrutement de 7 personnes. En 2006, leffectif de la CGI a atteint 98 personnes. En effet, les 6 dparts, dont 2 la retraite, enregistrs au cours de cet exercice, ont t largement compenss par le recrutement de 8 personnes. Il convient de souligner que la CGI a eu recours des intrimaires notamment pour renforcer ses quipes de vente lors de la commercialisation de quelques projets. Ainsi, fin 2004, la CGI comptait 12 intrimaires. Depuis 2005, la CGI na plus eu recours aux intrimaires car les projets sur lesquels ils taient mobiliss ont t entirement commercialiss.
4.6.1.2. Effectifs des ressources humaines par fonction

Le tableau ci-dessous dtaille la rpartition des effectifs de la CGI par fonction :
2004 Direction Gnrale 2 2005 8 2006 7
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Direction technique Direction MOD Direction commerciale et Marketing Direction financire et comptable Direction support Direction Dveloppement immobilier et foncier Sponsoring / dtachs Total
Source : CGI
22 37 13 21 5 2 102
15 5 29 11 20 4 2 94
17 7 29 12 19 5 2 98
En 2004, lessentiel de leffectif de la CGI tait rparti entre la direction commerciale et marketing (37 personnes), la direction technique (22 personnes) et la direction support (21 personnes). En 2005, les directions marketing et commerciale, support et technique reprsentent toujours lessentiel des effectifs (plus de 68%) avec respectivement 29, 20 et 15 collaborateurs. Lexercice a toutefois enregistr la cration de la direction MOD, charge de lensemble des oprations ralises par la CGI en matrise douvrage dlgue. A fin 2006, lessentiel des effectifs de la CGI est concentr au niveau de la direction commerciale et marketing (29 personnes), suivi de la direction support (19 personnes) et la direction technique (17 personnes).
4.6.1.3 Effectifs par anciennet

La CGI a russit consolider ses comptences humaines en fidlisant, avec succs, ses effectifs. En effet, plus de la moiti du personnel a une anciennet suprieure dix annes. Le tableau ci-dessous dtaille lanciennet des collaborateurs : Part en 2004 2005 En % du nombre % Moins de 5 ans 29 28% 21 Entre 6 ans et 10 9% 10 9 ans Entre 11 ans et 15 10% 4 10 ans Entre 16 ans et 20 15% 13 15 ans Entre 21 ans et 25 20% 24 21 ans Entre 26 ans et 30 11% 14 11 ans Plus de 30 ans 7 7% 8 Total 102 100% 94
Source : CGI
Part en % 22% 11% 4% 14% 26% 15% 8% 100%
2006 27 10 5
Part en % 28% 10% 5%
11 11% 23 23% 14 8 98 14% 8% 100%
A fin 2004, lanalyse par anciennet des effectifs de la CGI se prsente comme suit :
127
38% du personnel de la CGI ont une anciennet de service de plus de 20 ans ; 25% ont une anciennet entre 10 ans et 20 ans ; 37% ont une anciennet infrieure 10 ans.
En 2005, celle-ci fait ressortir ce qui suit : 49% du personnel de la CGI a une anciennet de service de plus de 20 ans ; 18% ont une anciennet entre 10 ans et 20 ans ; 33% ont une anciennet infrieure 10 ans.
En 2006, cette analyse fait ressortir ce qui suit : 46% du personnel de la CGI a une anciennet de service de plus de 20 ans ; 16% ont une anciennet entre 10 ans et 20 ans ; 38% ont une anciennet infrieure 10 ans.
4.6.1.4 Pyramide des ges

La rpartition des effectifs par ge est donne comme suit : Part en Part en 2004 2005 % % Moins de 30 19 19% 10 11% ans 31 40 ans 20 20% 23 24% 41 50 ans 30 29% 25 27% 51 55 ans 23 22% 20 21% 56 et plus 10 10% 16 17% Total 102 100% 94 100%
Source : CGI
2006 6 32 24 18 18 98
Part en % 6% 33% 25% 18% 18% 100%
Lanalyse du tableau ci-dessus fait ressortir les lments suivants : En 2004 : En 2005 : En 2006 : 39% des effectifs de la CGI ont moins de 40 ans ; 35% des effectifs de la CGI ont moins de 40 ans ; 27% ont entre 40 ans et 50 ans ; 38% ont plus de 50 ans. 39% des effectifs de la CGI ont moins de 40 ans ; 29% ont entre 40 ans et 50 ans ; 32% ont plus de 50 ans.
128
25% ont entre 40 ans et 50 ans ; 36% ont plus de 50 ans.
4.6.1.5 Encadrement des effectifs

Le tableau ci-dessous dtaille la ventilation du taux dencadrement au cours des trois derniers exercices, par fonction : 2004 2005 Taux d'encadrement 2006 50% 75% 71% Direction Gnrale 73% 67% 71% Direction technique 80% 86% Direction MOD 24% 41% 38% Direction commerciale et Marketing 62% 54% 58% Direction financire et comptable 24% 35% 37% Direction support 80% 75% 80% Direction Dveloppement immobilier et foncier 0% 0% 0% Sponsoring 42% 51% 53% Total
Source : CGI
Lorganisation de la CGI se caractrise par un taux dencadrement important de prs de 48,7% en moyenne sur les trois dernires annes. Les taux dencadrement les plus levs concernent en gnral la Direction Gnrale, la Direction MOD, la Direction du Dveloppement Immobilier et la Direction technique.
4.6.2 Organigramme
Lorganigramme de la CGI se prsente comme suit :
129
130
Lorganisation de la CGI est articule autour de quatre ples (le ple Finances, le Ple Logement, le ple Tertiaire et le ple Support), et de trois directions attaches directement au Directoire (Direction du Dveloppement foncier, Direction du contrle de gestion, de laudit et de la qualit et Direction de la communication et des relations publiques) :
4.6.2.1. Ple Finances

Le ple Finances dveloppe une organisation en deux directions et deux entits : la communication financire et les montages fiscaux et juridico-financiers. La direction de la stratgie financire a pour mission de piloter lallocation des ressources financires de la CGI, dtablir les tudes financires de tous les projets (tertiaire et logement), du montage financier des projets et des relations avec les bailleurs de fonds et les partenaires financiers. Elle aura galement charge la ngociation et la mise en place des contrats de financement moyen et long terme. Le directeur de la comptabilit et de la gestion de la trsorerie est charg dune part de loptimisation de la trsorerie de la CGI et de ses filiales, et dautre part des diffrents aspects comptables (suivi analytique, tenue de comptes, dclarations fiscales et sociales) ; Le responsable de la communication financire est charg de la communication de la CGI vis--vis de la communaut financire (instances de march, investisseurs, analystes). Il est galement responsable des aspects financiers de la communication avec les autres interlocuteurs externes (presse, grand public) ; Le responsable des montages juridico-fiscaux, en lien avec la direction de la stratgie financire, est charg de la mise en place des structures juridicofiscales les plus appropries chaque projet et soccupera du suivi des risques fiscaux et de la veille en la matire.
4.6.2.2. Ple logement

Le ple logement est organis en Mode Projet avec un leadership assum par des directeurs de projets qui seront responsabiliss sur toute la chane de valeur : Dveloppement, Ralisation et Commercialisation des projets. Les projets sont affects par le directeur du ple logement un directeur de projet selon leurs localisations gographiques. Le directeur du projet dispose dune quipe ddie en permanence compose de chefs de projets, darchitectes, dingnieurs chargs dtudes techniques et de techniciens. Le ple dispose galement de deux dpartements oprationnels : Le Marketing qui assure la veille march et le marketing produit ; Le Commercial qui assure la promotion et la vente des produits
131
4.6.2.3. Ple tertiaire

Le ple tertiaire se charge des ralisations de la CGI autres que le logement, savoir les bureaux, les commerces ainsi que les projets de la CGI dans le secteur du tourisme (cf : perspectives). Le ple Tertiaire est organis en Mode Projet avec un leadership assum par des directeurs de projets qui seront responsabiliss sur toute la chane de valeur : Dveloppement, Ralisation et Commercialisation des projets. Les projets sont affects par le directeur du ple tertiaire un directeur de projet selon leurs localisations gographiques. Le directeur du projet dispose dune quipe ddie en permanence compose de chefs de projets, darchitectes, dingnieurs chargs dtudes techniques et de techniciens. Le ple dispose galement de deux dpartements oprationnels : Le Marketing qui assure la veille march et le marketing produit ; Le Commercial qui assure la promotion et la vente des produits.
4.6.2.4. Ple Support

Le ple Support est considr comme tant une entit support, rgulateur de moyens, mettant la disposition des ples susmentionnes les ressources ncessaires pour quils puissent atteindre leurs objectifs. Cette organisation prvoit aussi un dploiement territorial travers des structures cibles du type agence permettant une meilleure proximit des affaires des points de vue stratgique, technique et commerciale.
4.6.2.5. Direction du dveloppement foncier

La Direction du dveloppement foncier regroupe les activits de dveloppement stratgique du foncier de la CGI.
Elle travaille en amont des processus de dveloppement pour identifier et scuriser laccs aux emprises foncires au profit de tous les ples Mtier.
4.6.2.6. Direction du contrle de gestion et de laudit

La Direction du contrle de gestion et de laudit regroupe les entits de contrle de gestion et daudit de la CGI. Le regroupement de ces deux mtiers permet justement de constituer un vritable contre poids des entits oprationnelles visant veiller la surveillance des risques quelles encourent. Lincompatibilit prsume entre les mtiers daudit et dorganisation est attnue par un contrle interne fort et des rgles de validation formelles des procdures et des rgles de gestion par les gestionnaires avant leur mise en application.
4.6.2.7. Direction de la communication et des relations publiques
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La Direction de la communication et des relations publiques est une fonction stratgique dans la gestion des relations extrieures de la CGI. Le dpartement Communication, attach cette direction, a pour mission de Piloter et coordonner les actions de communication interne et externe conformment aux orientations stratgiques de la CGI. Il est le garant de la cohrence de la communication en terme de forme (Charte graphique, support) et de canaux utiliss (Mutualisation des actions, choix des mdias).
4.6.3 Politique des ressources humaines

La politique sociale de la CDG sapplique lensemble des filiales du Groupe CDG :
4.6.3.1. Le systme dvaluation VCH

A linstar des autres socits du Groupe CDG, la CGI a mis en place en 2003 un systme innovant en matire de gestion des ressources. Il sagit du systme VCH Valorisation du Capital Humain . Ce systme considre la comptence et le rsultat/mrite comme tant les fondements de la gestion RH. Ainsi, la rmunration est base plus sur les rsultats et le niveau de comptences dmontr, que sur lanciennet. Pour valuer la comptence et la performance des collaborateurs dans lexercice de leur fonction, des entretiens individuels sont tenus de manire formelle entre le collaborateur et son manager. Au terme de ces entretiens, un parcours individuel de progrs pour lanne venir (comptences techniques et comportementales dvelopper, objectifs atteindre, actions de formation, perspectives de carrire, mobilit) est dfini.
4.6.3.2. Le Management Par Objectifs (MPO)

En complmentarit avec le systme VCH, la CGI est en phase dimplmenter un nouveau systme Management Par Objectifs (MPO) . Ce systme est un outil structurant qui permet dune part le suivi de lexcution de la stratgie de la socit et dautre part la consolidation de la culture dentreprise tourne vers les rsultats et lanticipation. Dans le cadre du MPO, chaque cadre se fixe, lors dun entretien avec son manager, des objectifs annuels selon des critres SMART (Spcifiques, Mesurables, Accepts, Ralistes et Temporiss) qui contribuent la ralisation du plan daction de sa structure, labor selon les orientations stratgiques de la CGI et bas sur une politique de rmunration variable. Les cadres sont ainsi rtribus par une prime variable, en fonction de la ralisation de leurs objectifs individuels, fixs dans le cadre du Management Par Objectifs.
4.6.3.3. Lvolution des carrires

La CGI adhre la stratgie du Groupe CDG qui, compte tenu de la richesse de ses mtiers et du nombre de ses filiales, encourage la mobilit interne de ses collaborateurs. Lobjectif de cette politique est principalement de faire correspondre la stratgie de lentreprise celle de lindividu.
4.6.3.4. Politique de formation
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Chaque anne, un plan de formation ambitieux est labor par la CGI. En effet, la socit fait de la formation une mesure daccompagnement importante pour la ralisation des ses orientations stratgiques et de ses projets. En 2006, les charges en formation taient de lordre de 200 Kdh, et 70 personnes ont pu en bnficier
Actions de formation Nombre de personnes concernes Cot total (Kdh)
Source : CGI
2004 40 150
2005 50 170
2006 70 200
4.6.3.5. Recrutement :
Un plan de recrutement est labor annuellement, avec le souci deffectuer des recrutements qualitatifs.
4.6.3.6. Politique sociale :

Attentive lamlioration des conditions de vie professionnelle et personnelle de ses collaborateurs, la CGI offre ses collaborateurs divers avantages sociaux diversifis. Parmi les principales mesures sociales : - Couverture mdicale quasi-complte ; - Retraite complmentaire : Capital Fin de Carrire et RECORE ; - Dons loccasion de certains vnements (Ad AL Adha, Achoura, rentre scolaire, plerinage et dcs) ; - Accs la proprit moyennant la rduction de la marge du prix daccession ; - Prts immobiliers, pour lacquisition dune voitures et personnels des taux avantageux ; - Centres de vacances Marrakech, Ifrane et Restinga.
4.6.4 Moyens techniques et informatiques

Le systme dinformation de la CGI a connu une volution trs sensible ces dernires annes en vue daccompagner le dveloppement de lactivit de lentreprise et lui offrir les outils et supports ncessaires. Dans ce sens, la CGI sest dote dune solution client- serveur sous Oracle et dun systme intgr spcifique au secteur de limmobilier. Lentreprise dispose aussi dun site Internet hberg la CDG.
4.6.4.1Infrastructure technique a. Plate- forme matrielle

La plate-forme matrielle de la CGI est compose de trois serveurs : Un serveur pour la messagerie et lintranet ; Un serveur pour le partage des fichiers ; Un serveur pour la base de donnes Oracle et GOI, Gestion des Oprations Immobilires.
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Le parc informatique compte 80 micro-ordinateurs dont 22 portables et 12 postes au niveau des points de vente.
b. Plate- forme logicielle

La CGI a choisi pour la gestion des oprations immobilires, lditeur Franais ABEL pour la solution GOI (Gestion des Oprations immobilires). Les systmes dexploitation utiliss sont Windows 2000 Server pour les serveurs et Windows XP pour les postes de travail.
c. Infrastructure rseau
Le sige de la CGI est totalement cbl via trois panneaux de brassage relis au rseau LAN Ethernet 10/100 MBPS, la connectique est quand elle assure par 5 Switchs CISCO. Une ligne spcialise de 128 Ko, avec liaison RNIS pour le Backup, est ddie lInternet et la Messagerie.
4.6.4.2. La scurit du matriel et des donnes

Lensemble du matriel (quipements rseau, serveurs et postes de travail) est couvert par un dispositif garantissant la scurit daccs et dutilisation. Ainsi : Les serveurs et les quipements rseau sont protgs par des onduleurs MGE permettant une certaine autonomie ainsi que larrt propre des bases de donnes et des serveurs ; La protection antivirale des serveurs est assure par le module Server Protect de la suite TrendMicro, celle des postes de travail se fait par le module OfficeScan de la suite TrendMicro ; Le service Web security de TrendMicro scurise tous les accs Internet et bloque laccs aux sites contenu douteux ; Laccs distance aux bases de donnes et la messagerie partir des points de vente de la CGI se fait travers des canaux scuriss et lantivirus est mis jour chaque accs.
4.6.4.3. Le patrimoine applicatif de la CGI a. Le systme dinformation mtier : Gestion des Oprations Immobilires
La gestion des oprations immobilires est assure par le systme dinformation de la CGI travers une solution intgre verticale UP MANAGER OPERIS , compose de trois logiciels couvrant tout le processus dun projet immobilier depuis ltude de faisabilit jusquau service aprs- vente :
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Le montage de lopration, qui comprend ltude de faisabilit et le montage financier, est assur par UP MANAGER PLANEST. Le suivi et la ralisation du projet se fait par UP MANAGER B-SITE. Il sagit de : - La gestion des appels doffres - Les plannings de ralisation - La gestion des marchs, Conventions, contrats, - La facturation (dcomptes, Notes dhonoraires,) La gestion commerciale comprenant la gestion des prospects, des rservations et des affectations ainsi que le service aprs vente est assur par UP MANAGER MARKET.
b. Les applicatifs fonctionnels

La CGI a dvelopp en interne un certain nombre dapplicatifs ddis la gestion de ses diffrentes fonctions, Il sagit notamment : La comptabilit gnrale ; La gestion du portefeuille Effets ; La gestion commerciale ; La gestion des Ressources Humaines ; La gestion de la paie du personnel.
4.6.5 Audit interne et comptabilit analytique

Le systme de comptabilit gnrale de la CGI assure une comptabilit analytique par projet Toutefois, suite aux recommandations du plan stratgique labor par le Cabinet Mazars, la CGI sest engage perfectionner ses outils de contrle de gestion et de gestion budgtaire. Ainsi, une nouvelle direction charge de qualit et contrle de gestion a t cre. Elle assurera le pilotage des processus fonctionnels et oprationnels de la CGI et se chargera de mettre jours les tableaux de bord de lentreprise en adquation avec les nouvelles perspectives. Cette mme direction est charge de laudit interne de la CGI. Elle aura pour mission la formalisation des procdures et le suivi de leur application.
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4.7. S TRATGIE DE DVELOPP EMENT

4.7.1 Analyse de la situation actuelle de la CGI
En vue de sadapter aux volutions du march de limmobilier et daccompagner le dveloppement de son activit, la CGI a tabli un plan de dveloppement stratgique 2007- 2010 complt par une tude stratgique ralise par le Cabinet MAZARS. Cette tude a abouti la dfinition dun certain nombre dorientations stratgiques. Ainsi, la situation actuelle de la CGI fait ressortir lanalyse SWOT dont lextrait est dcrit ci-dessous :
4.7.1.1. Forces
Vision claire du dveloppement dans la promotion immobilire concurrentielle ; Repositionnement russi dans le core business ; Savoir faire reconnu ; Un potentiel dintervention important et de qualit ; Une forte notorit ; Proximit institutionnelle et des autorits locales ; Adossement au groupe CDG ; Capacit dvelopper des partenariats stratgiques ; Situation financire saine ; Dveloppement de lcoute client entam et sanctionn par des ratios de satisfaction probants.
4.7.1.2. Faiblesses
Stratgie base sur les moyens (utilisation du foncier actuel) ; Absence oprationnelle de certaines grandes villes ; Systme de gouvernance en cours de mise en place ; Processus de planification, de suivi des ralisations et contrle de gestion perfectibles ; Planification approximative des ressources financires ; Un rfrentiel des processus optimiser.
4.7.1.3. Opportunits
Dficit important du logement sur le plan national (conomique et standing) ; Parts de march acqurir dans limmobilier touristique ; Forte attractivit du Maroc ; Leve de fonds importante en cas dintroduction en bourse.
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4.7.1.4. Menaces
Disponibilit du foncier pour les projets post 2010 ; Disponibilit des ressources de qualit face des projets dj programms ; Risque de bulle immobilire et touristique : saturation du pouvoir dachat local, baisse de lattractivit du Maroc linternational ; Monte en puissance dune concurrence structure et comptitive ; Inadaptation du produit fini au besoin du march.
4.7.2 Orientations stratgiques

Afin doptimiser ses forces, profiter de ses opportunits et remdier ses menaces, la CGI a dfini en collaboration avec le Cabinet MAZARS les orientations stratgique suivantes : Raliser un Chiffre daffaires annuel consolid de 1,5 milliard de dirhams en 2008 pour atteindre 8 milliards de dirhams lhorizon 2010/2011, grce la matrise de la gestion des ressources et lamlioration de la rentabilit financire des projets ; La conclusion de partenariats forts et durables avec de grandes institutions autour de grands projets structurants Affiner et diversifier loffre de produits et services proposs, tout en confirmant sa position actuelle afin de rpondre au mieux aux exigences des clients. Il sagit de : Renforcer loffre de la CGI sur de nouveaux segments forte valeur ajoute, notamment limmobilier professionnel (bureaux, centres commerciaux) et limmobilier touristique (htels & resorts) ; Favoriser les produits coulement rapide : Logements de standing, rsidences secondaires, complexes rsidentiels scuriss etc ; Intervenir en priorit sur des projets structurants, intgrs et bien rmunrs en dveloppant loffre MOD cl en main, et limiter les petites interventions en MOD de moins de 80 Mdh.
Adopter une stratgie offensive de dveloppement foncier afin de consolider les rserves foncires et crer de nouvelles zones urbaines et touristiques. Ainsi, la CGI suit avec un grand intrt lvolution des grands projets damnagement initis par lAgence dAmnagement du Bouregreg (SABR), MedZ et la holding Al Omrane ; Affirmer la prsence effective de la CGI sur les zones dintervention prioritaires travers louverture progressive de reprsentations commerciales et techniques (agences rgionales et bureaux de reprsentation).
4.7.3 Stratgie de dveloppement territoriale

La CGI a toujours t active sur la majorit des grandes villes du Royaume. Cette stratgie permettait la socit davoir un regard continu sur lvolution de ces marchs et de consolider ses parts de march. Toutefois, les interventions de la CGI au niveau de ces villes taient dune part justifies par la
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disponibilit dopportunits foncires au niveau des villes en question et dautres parts par la demande potentielle enregistre au niveau de ces localits. Aujourdhui, conformment au plan de dveloppement stratgique 2007 - 2010, la CGI ambitionne daxer sa stratgie de dveloppement autour de 5 principales zones. Ces zones dintervention sont Agadir, Marrakech, laxe Casablanca Rabat - Kenitra, Fs, et laxe Tanger - Ttouan.
Agadir
La CGI a toujours jouit dune bonne image de marque Agadir. En effet, la socit est intervenue dans plusieurs projets denvergure au niveau de la ville notamment lamnagement avec lERAC de lavenue Hassan II, principale avenue de la ville ainsi que la ralisation de nombreux programmes dhabitat tels que Charaf, Taddart et Tiguemi. Ces programmes ont dailleurs eu beaucoup de succs auprs de la population locale et trangre (MRE en particulier). En outre, lembellie touristique que connat actuellement le Maroc et particulirement la ville dAgadir font que la demande sur limmobilier est de plus en plus importante. Pour accompagner ce dveloppement, la CGI a rcemment acquis 10 ha dans la nouvelle zone damnagement dAl Omrane (500 Ha), lobjectif tant de raliser un programme de rsidences scurises (Riads dAgadir).
Marrakech
A limage de la ville dAgadir, et compte tenu de lembellie touristique que connat la ville de Marrakech, celle-ci reprsente pour les promoteurs une zone dintervention privilgie notamment sur le segment de lhabitat secondaire. La CGI compte aujourdhui consolider sa prsence Marrakech en lanant de nombreux programmes stratgiques notamment les projets Zakra Anakhil , Chrifia avec Sama Duba, Targa .
Casablanca Rabat Knitra
La CGI est prsente sur le grand Casablanca travers plusieurs programmes (projet Bernoussi (170 logements), projet Sidi Moumen (400 logements) etc. Toutefois, en raison de la forte concurrence et la multitude dintervenants dans le secteur, la socit est encore peu connue. Pour remdier cette situation, la CGI est en phase de lancer un grand nombre de projets stratgiques en partenariat avec des oprateurs de notorit internationale. Il sagit par exemple du projet de la Marina en partenariat avec des oprateurs nationaux et internationaux. Ce projet de grande envergure (450 000 m plancher construit sur 26 ha dont 10 ha gagns sur la mer) marquera le dpart de la CGI au niveau de Casablanca. Par ailleurs, la CGI sintresse renforcer son patrimoine foncier Casablanca notamment travers lacquisition de terrains dans la nouvelle ville de Zenata et laroport dAnfa. Sagissant de la ville de Rabat, la CGI est trs prsente aussi bien au niveau de limmobilier rsidentiel que limmobilier professionnel. La socit a son actif de nombreux projets dhabitat tels que le projet Bassatine Al Menzeh (60 ha), les jardins des Oudayas (1 400 logements) etc. ainsi que des projets dimmobilier de bureaux : Al Irfane (4 000 m), Al Mansour (3 000 m) ; Place carre ( 7 000 m). Aujourdhui, pour accompagner la forte demande en bureaux sur cette ville, 130 000 m sont programms dont 48 000 m dans le cadre du centre multifonctionnel de lAgdal.
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Enfin, concernant la ville de Kenitra, la CGI compte dvelopper de nombreux projets dhabitat conomique et conomique amlior pour rpondre la demande grandissante des fonctionnaires (proximit de Rabat).
Fs
Le march immobilier de la ville de Fs a toujours t caractris par la petite promotion immobilire qui se fait de manire occasionnelle par des particuliers. Aussi, pour pouvoir sintroduire sur ce march, la CGI a d innover en termes de produits proposs. Plusieurs projets ont t programms dans ce sens notamment le projet de villas et appartements haut standing autour du Golf (40 ha), le projet Oued Fs en partenariat avec MedZ pour le dveloppement dune zone touristique.
Tanger Ttouan
Depuis le lancement du projet Tanger Med, et plus rcemment la prparation de la candidature pour lexposition universelle, la demande en immobilier est de plus en plus importante Tanger. Pour accompagner ce dveloppement, la CGI a programm un certain nombre de projets importants notamment le dveloppement, en partenariat avec MedZ, de la zone touristique El Ghandouri ainsi que la ralisation du programme immobilier Al Marsa (centre commercial, bureaux, rsidences touristiques et htelires), en joint venture avec lONCF. Dautres projets sont prvus sur la cote nord du Royaume et ce afin de renforcer la prsence de la CGI dans la rgion. Il sagit par exemple des projets de logement Fnideq et Mdiq, de construction dun htel Restinga, etc.
4.7.4 Stratgie commerciale de la CGI

La nouvelle stratgie commerciale de la CGI se base sur ladaptation de son offre aux exigences du march et non plus, comme cela se faisait par le pass, sur lexploitation de ses opportunits foncires. Les prix de vente sont quant eux fixs sur la base des lments suivants : Le cot de revient global de lopration, obtenu suite llaboration dun montage financier prvisionnel incluant lensemble des charges quelles que soit leur nature ; Le prix de vente du march rvls par les diffrentes tudes de march menes en interne ou par des spcialistes ; La pondration des prix de vente de chaque unit vendre en fonction des avantages spcifiques quelle procure (emplacement, orientation etc.). Par ailleurs, la CGI dispose dun certain nombre datouts qui renforcent sa position concurrentielle sur le march de limmobilier. Il sagit principalement : Des modalits commerciales pratiques : - La vente en tat futur dachvement (VEFA) avec chancier davances ;
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- La souplesse et la transparence dans les affectations ainsi que la diffrentiation des prix au sein dun mme programme ; - Labsence de la pratique du noir ; - Le bon rapport qualit/prix et des prix dfinitifs non rvisables ; - Les prestations complmentaires : Enregistrement de lacte de vente, inscription la conservation foncire pour le transfert de proprit, conseil des clients pour les taux et modalits de crdits bancaires en vigueur ; - Le service aprs - vente assurant la rparation de toute anomalie ou mal faon constates par le client posteriori et donc aprs la remise des cls. De la ractivit et de la capacit dadaptation des prix de vente en fonction du march ; De la capacit dinnovation et de la matrise du march.
Afin de rpondre au mieux aux attentes de ses clients, la CGI adopte une politique commerciale de proximit, en mettant leur disposition un bureau de vente par opration, avec au moins, un dlgu commercial et un agent de visite par bureau. La CGI assure aussi ses clients un service aprs vente. En effet, une garantie dune anne est prvue dans lensemble des marchs liant la CGI aux entreprises assurant la ralisation des constructions. Ainsi, toutes les rclamations manant des clients concernant une anomalie ou une malfaon sont prises en charge par la CGI titre gratuit dans le cadre de son service aprs vente. En outre, la CGI prend en charge les frais de gestion (gardiennage, scurit, entretien etc.) des rsidences quelle livre et ce pour une dure dau moins un an compter de la date dobtention des permis dhabiter.
4.7.5 Stratgie marketing de la CGI

La stratgie marketing de la CGI est souple et ractive. Elle dcoule ainsi de sa politique commerciale, puisquelle vise sadapter aux changements qui peuvent affecter son environnement. Par ailleurs, la CGI pratique une stratgie de communication agressive base sur une segmentation par produits travers une prsence dans les diffrentes manifestations (foires, salons,). La communication institutionnelle est quant elle soutenue puisque lentreprise vient de changer son identit visuelle et quelle sest offerte un nouveau sige sis Hay Riad. Les grands axes de la stratgie marketing de la CGI sont : Une veille concurrentielle permanente ; Des tudes de march le long de lanne (tude de faisabilit, enqute de prix tude pr- commercialisation etc.) ; Des tudes de satisfaction clients lances priodiquement jouant le rle de baromtre de satisfaction ;
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Des focus groupes mens priodiquement ; Une gestion pro activit de la base de donnes prospects pour tenir inform la clientle et ragir par rapport la tendance de la demande en produits immobiliers ; Une gestion et une mise jour permanente du site web.
Cette stratgie marketing a t conue pour permettre la CGI de raliser les objectifs suivants : Suivre de prs lvolution du march de limmobilier en vue de profiter de ses opportunits et de sadapter ses changements ; Entretenir et maintenir limage de marque de la CGI un niveau soutenu ; Aiguiser le sens de pro activit de la CGI pour anticiper les diffrentes tendances du march et des comportements des acqureurs ; Remplir les gaps qui peuvent se produire entre les objectifs assigns et la dclinaison de la stratgie sur le terrain ;
Constituer une base de donnes de prospects et de clients et ce afin de rester le plus proche du march.
4.7.6 Dmarche qualit

Consciente de limportance de la qualit et en vue daccompagner le dveloppement de son activit, la CGI sest engage dans une dmarche qualit totale qui a abouti la certification ISO 9001 version 2000 et qui vise terme, lobtention de la certification ISO 9004.
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PARTIE V. SITUATION FINANCIERE
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5.1. A NALYSE DU C OMP TE DE P RODUITS ET C HARGES

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du compte de produits et charges de la CGI sur la priode 2004 -2006 :
CPC (KDH) PRODUITS D'EXPLOITATION Ventes de marchandises en l'tat Ventes de biens et services produits Chiffre d'affaires Variation des stocks de produits Immobilisations produites par lentreprise pour ellemme Subvention d'exploitation Autres produits d'exploitation Reprises d'exploitation, transfert de charges CHARGES D'EXPLOITATION Achats revendus de marchandises Achats consomms de matires et fournitures Autres charges externes Impt et taxes Charges de personnel Autres charges d'exploitation Dotations d'exploitation RESULTAT D'EXPLOITATION PRODUITS FINANCIERS Produits des titres de participations et autres titres immobiliss Gains de change Intrts et autres produits financiers Reprises financires - Transferts de charges CHARGES FINANCIERES Charges d'intrts Pertes de change Autres charges financires Dotations financires RESULTAT FINANCIER RESULTAT COURANT PRODUITS NON COURANTS Produits des cessions d'immobilisations Subvention d'quilibre Reprises sur subventions d'investissement Autres produits non courants Reprises non courantes - Transfert de charges CHARGES NON COURANTES Valeurs nettes d'amortissement des immobilisations cdes Subventions accordes Autres charges non courantes Dotations non courantes RESULTAT NON COURANT RESULTAT AVANT IMPOTS IMPOTS SUR LES BENEFICES RESULTAT NET 2004 365 983 258 624 258 624 94 801 203 12 355 334 501 302 986 4 579 1 041 21 211 187 4 496 31 482 18 997 18 000 997 18 781 11 781 7 000 216 31 698 11 734 4 668 6 985 81 4 064 3 988 76 7 670 39 369 9 365 30 004 2005 793 752 515 494 515 494 205 521 2 689 121 69 927 677 469 630 042 4 995 733 25 077 1 251 15 371 116 283 7 318 7 000 318 7 939 4 550 3 389 - 621 115 662 18 894 15 429 64 3 401 11 298 8 537 2 762 7 596 123 257 41 371 81 887 Var 116,9% NA 99,3% 99,3% 116,8% NA NA -40,2% NS 102,5% NA 107,9% 9,1% -29,6% 18,2% NS NS ns -61,5% -61,1% NA -68,1% NA -57,7% -61,4% NA NA -51,6% NS NS 61,0% NS NA NA -99,1% NS 178,0% 114,1% NA NS NA -1,0% NS NS 172,9% 2006 865 352 619 931 619 931 70 500 143 174 779 742 556 688 641 5 276 302 30 679 1 413 16 246 122 796 35 164 13 352 423 21 389 6 580 6 580 28 585 151 381 21 032 17 886 3 087 59 40 295 37 710 140 2 445 - 19 263 132 117 43 583 88 535 Var 9,0% NA 20,3% 20,3% -65,7% NA NA 17,8% 149,9% 9,6% NA 9,3% 5,6% -58,8% 22,3% 13,0% 5,7% 5,6% NS 90,7% NA 33,0% NA -17,1% 44,6% NA NA NA NS 30,9% 11,3% 15,9% NA NA NS -98,3% NS NS NA -94,9% NA NS 7,2% 5,3% 8,1%
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5.1.1. Produits dexploitation

Lvolution des produits dexploitation est dtaille comme suit :
En Kdh Chiffre daffaires Variation de stocks de produits Immobilisations produites pour soi-mme Autres produits d'exploitation Reprises d'exploitation, transfert de charges PRODUITS D'EXPLOITATION 2004 258 624 94 801 203 12 355 365 983 2005 515 494 205 521 2 689 121 69 927 793 752 Var 99,3% 117% -40,2% NS 116,9% 2006 619 931 70 500 0 143 174 779 865 352 17,8% 150% 9,0% Var 20,3% 65,7%
En 2005, les produits dexploitation ont enregistr une progression de 117% passant de 366 Mdh en 2004 plus de 793 Mdh. Cette importante volution sexplique essentiellement par : Une hausse de prs de 100% du chiffre daffaires 515 Mdh ; Une variation de stock qui stablit 206 Mdh, en progression de prs de 117% par rapport 2004 ; Des reprises dexploitation de lordre de 70 Mdh, en forte augmentation par rapport 2004.
En 2006, les produits dexploitation poursuivent leur trend haussier mais un rythme moins soutenu que celui de 2005. En effet, la hausse de 20% du CA combine aux fortes reprises dexploitation (150%) a t attnue par la baisse du poste variation des stocks (-66%), induisant ainsi une progression modre des produits dexploitation (9%).
5.1.1.1. Chiffre daffaires

Le tableau ci aprs dtaille lvolution du chiffre daffaires sur la priode 2004 2006 :
En Kdh
Vente de produits et services Vente de m/ses en ltat Chiffre daffaires Dont CA matrise d'ouvrage (MO) CA matrise d'ouvrage dlgue (MOD) CA li au dsistement des clients 245 819 12 324 481 496 828 17 498 1 168 102,10% 42,00% 142,83% 603 693 15 717 521 21,50% 10,20% 55,39%
2004
258 624 258 624
2005
515 494 515 494
Var
99,30% 99,30%
2006
619 931 619 931
Var
20,30% 20,30%
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En 2005, le chiffre daffaires a enregistr une importante progression (99%), passant de 259 Mdh 515 Mdh. Cette augmentation est en partie lie aux importants efforts de commercialisation dploys par la CGI. Lessentiel du chiffre daffaires 2005 est ralis sur le segment de la MO qui reprsente plus de 96% du chiffre daffaires global contre 3,4% pour la MOD dont le montant des honoraires de la CGI avoisinait 17 Mdh. Le reste du chiffre daffaires, soit 1 Mdh est gnr par les pnalits de dsistement. Au terme de l'exercice 2006, le chiffre d'affaires sest tabli 620 Mdh, en augmentation de 20% par rapport l'exercice 2005. Le chiffre daffaires MO continu de tirer la croissance du chiffre daffaires de la CGI avec une progression de plus de 21% 604 Mdh. Le chiffre daffaires MOD enregistre quant lui un recul de 10% en raison de la baisse des oprations ralises pour le compte de la CDG. Il convient par ailleurs de souligner, suite aux rserves du commissaire aux compte, que certaines constructions livres aux acqureurs et payes par eux continuent de figurer en stock et avances acqureurs au 31 dcembres 2006. En 2007, la CGI a dcid de comptabiliser le chiffre daffaires correspondant. Cette mthode, qui droge au principe de comptabilisation du chiffre daffaires retenu par la CGI, fera lobjet dune mention dans les ETIC aux 31 dcembre 2007.
De plus, la cession despace bureaux au profit de la socit Foncire Chellah a t finalise au cours du 1er trimestre 2007. La marge comptabilise par la CGI sest lev 23,9 millions de dirhams.
a. Evolution du chiffre daffaires par produit
a.1. Logements Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du chiffre daffaires logement au cours de la priode 2004 2006 :
2004 En Kdh
Logements MO (CA) Logements MOD (Marge) MOD CDG MOD Filiales CDG Autres MOD Total
2005 CA / Marge
203 081 5 292 168 4 390 734 208 373
2006 CA / Marge
294 181 6 520 1 934 2 197 2 389 300 701
En nombre
646 270 169 101 916
En nombre
702 1 044 28 1 016 1 746
En nombre
546 51 4 47 597
CA / Marge
242 347 3 166 1 165 2 001 245 513
Matrise douvrage
En 2004, le chiffre daffaires de la CGI en MO relatif la construction de logements sest tabli 203 Mdh pour 646 units de logement. Il correspond principalement la vente dune partie des programmes livrs techniquement avant 2004, en loccurrence Koutoubia (161 appartements pour 58 Mdh), Tiguemi (174 logements pour 62 Mdh), ainsi quune partie de programmes: Al Hadiqa (145 logements pour 29 Mdh), Oum Rabi (125 logements pour 25 Mdh) etc.
146
En 2005, le nombre de logements en MO a progress de 9% par rapport 2004 passant de 646 702 units. Cette volution est due principalement la poursuite des oprations de commercialisation des programmes dhabitat Koutoubia (105 logements de 179 livrs techniquement en 2004), Tiguemmi (174 Logements de 199 livrs techniquement en 2004), Oum Rabii (134 logements livrs techniquement avant 2004) et Ryads des oliviers (44 logements sur 79 livrs techniquement en 2005) ainsi que la mise en vente de nouveaux programmes tels que le programme Menara I et II (155 logements sur 172 livrs techniquement en 2004 et 246 livrs techniquement en 2005). En valeur, le chiffre daffaires logement en MO a suivi la mme tendance enregistrant une progression de prs de 45% 294 Mdh. Cette volution est due en grande partie la vente des programmes Riads des oliviers (89 Mdh), Tiguemmi (73 Mdh) et Menara (36 Mdh) qui reprsentent plus de 67% du chiffre daffaires global logement MO en 2005. En 2006, le nombre de logements vendu en MO sest tabli 546 logements pour 242 Mdh. Ce recul aussi bien en volume quen valeur est principalement du lpuisement de stocks de logements disponible la vente. Lexercice 2006 a toutefois enregistr la poursuite de la vente, voire la clture des ventes de nombreux programmes tels que Shems (57 appartements sur 99 livrs techniquement en 2005), Menara (219 appartements dont 172 livrs techniquement en 2004 et 246 livrs techniquement en 2005), etc.
Matrise douvrage dlgue
En 2004, le chiffre daffaires en MOD relatif la production de logement a concern 270 units pour un montant de 5 Mdh. Lessentiel de ce chiffre daffaires est ralis sur les prestations effectues pour le compte des filiales de la CDG (4 Mdh). Sagissant du nombre de logements MOD vendu en 2005, celui-ci a fortement augment passant de 270 units 1 044 units (portant aussi bien sur des logements livr techniquement au cours de cet exercice que sur des exercices antrieurs). Cette volution est lie laugmentation du nombre de logements livrs techniquement aux filiales de la CDG notamment dans le cadre de programmes des relogements Al kora (876 logements) et Mers El Kheir (900 logements). En valeur, le chiffre daffaires MOD sest tabli prs de 7 Mdh en progression de 23% par rapport 2004. Cette volution est la facturation des honoraires au titre des programmes raliss pour le compte CDG et autres MOD, lesquels programmes ont port respectivement sur 26 Mdh et 127 Mdh. En 2006, le chiffre daffaires MOD sest tabli 3 Mdh, en baisse de 47% par rapport 2005. En effet, les chiffres daffaires lis aux oprations MOD raliss pour le compte des filiales du groupe CDG (47 logements) a baiss.de 47% tandis quaucun chiffre daffaires na t enregistre en 2006 dans le cadre de la MOD pour le compte de la CDG. De mme, aucun chiffre daffaires li aux oprations MOD pour le compte dautres matres douvrage na t comptabilis au cours de cet exercice (aucun projet MOD pour le compte dautres matres douvrage na t livr techniquement pour faire lobjet de transfert de proprit). Il convient par ailleurs de rappeler que la comptabilisation du chiffre daffaires MOD se fait selon un chancier en fonction de ltat davancement du projet. a.2. Espaces bureaux
147
Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du chiffre daffaires bureaux au cours de la priode 2004 2006 :
En Kdh Bureaux MO Bureaux MOD
MOD CDG MOD Filiales CDG Autres MOD
2004 ND ND ND ND 4 009 286 3 723 4 009 8 367 ND ND ND ND -
Total
2005 87 070 9 609 2 042 284 7 283 96 679
15 630 15 630
2006 138 426 9 238 497 8 741 147 664
Matrise douvrage En 2004, aucune vente despaces bureaux en MO na t enregistre. Lensemble des programmes de bureaux, en loccurrence Espace Les Palmiers et Espace Oudayas sont toujours en cours de construction (toujours pas de transfert de proprit). Lexercice 2005 a quant lui t marqu par la vente dune partie des deux programmes de bureaux raliss en matrise douvrage savoir Espace des Oudayas Tranche I et Espace les palmiers Tranche I dune superficie respective de 3 200 m et 5 167 m. Le chiffre daffaires bureaux MO sest ainsi tabli 87 Mdh. En 2006, le chiffre daffaires bureaux en MO sest tabli 138 Mdh en progression de 59% par rapport 2005. Il a port essentiellement sur la poursuite de la vente de la 2me tranche Espaces bureaux Oudayas (15 630 m) et de la 2me tranche de lEspace Bureaux Les Palmiers. Matrise douvrage dlgue En 2004, la CGI a ralis un chiffre daffaires de 4 Mdh relatifs aux oprations en MOD. Ce chiffre daffaires correspond aux honoraires facturs par la CGI suite lachvement de quelques phases des projets raliss. La facturation a port sur 286 Kdh pour la CDG et sur prs de 4 Mdh pour dautres matres douvrage. A cours de lexercice 2005, le chiffre daffaires relatif la prestation en MOD pour la production de bureaux sest tabli prs de 10 Mdh pour une valeur globale dinvestissement de 376 Mdh. Il est rparti entre la MOD pour le compte de la CDG (2 Mdh), la MOD pour le compte des filiales de la CDG (284 Kdh) et la MOD pour les autres matres douvrage (7 Mdh), et ce aussi bien pour les projets livrs techniquement au cours de cet exercice quau cours dexercices antrieurs. En 2006, le chiffre daffaires MOD est rest quasiment stable par rapport 2005 stablissant 9 Mdh. Lessentiel de ce chiffre daffaires (95%) provient des honoraires facturs aux matres douvrage autres que la CDG et ses filiales (Facult dAgadir pour 1,5 Mdh, le sige de Mdi 1 pour 1,6 Mdh). a.3. Commerces Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du chiffre daffaires commerces au cours de la priode 2004 2006 :
148
2004 En nombre 79 9 9 88 CA / Marge 13932 13 932
2005
2006
Commerces MO Commerces MOD

MOD CDG MOD Filiales CDG Autres MOD
Total
En nombre CA / Marge En nombre CA / Marge 72 19334 58 38761 7 2 133 2 7 133 79 19 334 60 38 894
Matrise douvrage Lexercice 2004 a t caractris par la vente de 79 commerces raliss en MO, pour une valeur de 14 Mdh. Ces commerces relevaient pour la plupart de programme dhabitats tels que Oum Rabie, Hadiqa, Koutoubia et autres. En 2005, le nombre de commerces MO vendu a lgrement baiss passant de 79 commerces 72, consquence de la baisse du stock de commerce disponible la vente. En valeur, le chiffre daffaires commerces MO a enregistr une nette progression 19 Mdh contre 14 Mdh une anne auparavant. En effet, la baisse du nombre dunits vendues en 2005 a t compense par la vente dunits de valeurs plus importantes, ce qui a contribu lamlioration du chiffre daffaires. En 2006, la CGI a vendu 58 commerces raliss en matrise douvrage pour une valeur de 39 Mdh. En effet, quoiquen baisse en nombre par rapport 2005 (-19%), la valeur des commerces vendus en 2006 a plus que doubl. Lessentiel de ce chiffre daffaires et li la vente des commerces relatifs au programme Espace Palmiers pour 24 Mdh, le reste tant ralis suite la vente de magasins relevant de programmes dhabitat (magasins en bas dimmeuble) tels que Tiguemi, Koutoubia et Shems. Matrise douvrage dlgue Lexercice 2004 a t caractris par la livraison pour le compte dune filiale de la CDG de 9 commerces dans les programmes Al Arsa 1 et 227. Aucun honoraire na par ailleurs t comptabilis au cours de cet exercice car ceux-ci ont t facturs ultrieurement, conformment aux modalits fixes dans le mandat. En 2005, le nombre dunits livres slve 7 commerces raliss pour le compte dune ancienne filiale de la CGI. Il sagit en effet de la vente du reste des commerces disponibles dans le programme Al Arsa Sal. Aucun chiffre daffaires na par ailleurs t enregistr au niveau de la CGI au cours de cet exercice. En effet, le rglement des honoraires par le mandant se fait conformment un chancier prtabli dans le mandat.
27
Programmes, raliss en MOD pour le compte dune filiale de la CDG, portant sur 296 logements et 4 commerces pour Al Arsa 1 et 400 logements et 23 commerces pour Al Arsa 2. La CGI a procd lachat en 2000 de 63 logements pour le compte de son personnel (opration comptabilise dans les immobilisations corporelles de la CGI) puis les a revendu en 2005.
149
Lexercice 2006 a par ailleurs enregistr un chiffre daffaires MOD de 133 Kdh. Ce chiffre daffaires relatif la livraison de 2 commerces correspond des honoraires facturs une filiale de la CDG, conformment lchancier de paiement fix dans le mandat. a.4. Lots de terrain Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du chiffre daffaires relatif la viabilisation de lots de terrain au cours de la priode 2004 2006 :
2004 En nombre Lots de terrain en MO 105 Lots de terrain en MOD 711 709 MOD CDG
MOD Filiales CDG Autres MOD 2 -
2005 CA / Marge 28 805 3 023 1 896 1 127 31 828 En nombre 346 886 880
6 -
2006 CA / Marge 96 243 1 369

681 688 -
Total
816
1 232
97 612
En nombre CA / Marge 770 184 159 305 3 180 305 392 2 788 1 075 187 339
Matrise douvrage En 2004, le chiffre daffaires MO relatif la vente de lots de terrains viabiliss sest tabli 29 Mdh. Il a port sur la cession de 105 lots, livrs techniquement avant 2004, et rpartis essentiellement entre la 1re tranche du programme Erabbi (65 lots sur 208 livrs techniquement en 2004), le lotissement Al Wahda (29 lots) et le programme Al Hadiqa (8 lots livr techniquement avant 2004). En 2005, le nombre de lots de terrain MO vendus a fortement progress passant de 105 lots en 2004 346 lots. Cette forte progression est lie principalement la vente de 148 lots, sur 612 lots livrs techniquement lors du mme exercice (334 lots dans le cadre du programme Jbel Tghat Fs et 278 lots dans le cadre de la seconde tranche du programme Erabbi) et 143 lots restants de la premire tranche du programme Erabbi, livrs techniquement en 2004. En ligne avec cette volution, le chiffre daffaires MO relatif la cession des lots de terrain a fortement augment passant de 29 Mdh 96 dh. Les lots relatifs au programme Jbel Tghat contribuent eux seuls 46% du chiffre daffaires MO lots de terrain. Au cours de lexercice 2006, le chiffre daffaires de la CGI en MO relatif la viabilisation de lots de terrain a progress de 92% 184 Mdh. Il a port sur la poursuite de la vente des lots de terrains au niveau de plusieurs lotissements notamment Jbel Tghat. Matrise douvrage dlgue En 2004, le chiffre daffaires MOD relatif la vente de lots de terrains viabiliss a atteint 3 Mdh suite la facturation de la CGI de ces honoraires la CDG et ses filiales, et ce conformment lchancier de rglement.
150
Sagissant du chiffre daffaires MOD 2005, celui-ci sest tabli 1 Mdh contre 3 Mdh une anne auparavant. Ce chiffre daffaires correspond aux honoraires facturs par la CGI suite lachvement de quelques phases des projets en cours. Enfin en 2006, le chiffre daffaires MOD relatif la viabilisation de lots de terrain a atteint 3 Mdh contre 1 Mdh une anne auparavant. Cette importante progression est due la facturation de la CGI deux filiales de la CDG de 2,7 Mdh (1,2 Mdh pour MEDZ et de 1,5 Mdh pour la SAR) relatifs ses prestations en MOD. Il sagit des projets relatifs lamnagement de la zone touristique Agdal et Ghandouri pour le compte de MEDZ et de Guiche Oudayas pour la SAR).
b. Variation de stock
Au cours de la priode tudie, le poste variation de stock a connu une volution en dent de scie passant de 95 Mdh en 2004 206 Mdh en 2005 (+117%) pour stablir 71 Mdh en 2006 (-66%) (cf : lanalyse de ce poste est dtaille au niveau de lactif circulant du bilan). Il est noter que tous les projets en chantier, non encore vendus, sont comptabiliss en stock.
c. Reprises dexploitation, transfert de charge

Lanalyse du poste reprises dexploitation, transfert de charge fait ressortir ce qui suit :
En Kdh Transfert de charges MOD Reprises dexploitation Reprises d'exploitation, transfert de charges 2004 9 317 3 038 12 355 2005 61 622 8 305 69 927 Var NS 173,4% NS 2006 173 123 1 656 174 779 Var 180,9% -80,1% 150%
Le rglement de certains projets MOD (ouverture de compte TG ou gestion de fonds par la CGI) les montants des charges dcaisses pour le rglement des fournisseurs engags sont comptabiliss en tant que produits dans le compte transfert de charges MOD . Cette criture permet, pour les besoins dun arrt comptable, dannuler les charges MOD, comptabilises en achats consomms de matires et fournitures. Ainsi, le poste transfert de charge , compos essentiellement des montants lis la rcupration des investissements de certaines conventions MOD fin dexercice, a enregistr une forte volution passant de 62 Mdh en 2005 173 Mdh en 2006. Sagissant des reprises dexploitation, celles-ci ont sensiblement augment en 2005 8 Mdh, principalement suite la reprise dune provision pour dprciation de stock de 7 Mdh relative principalement au projet Jbel Tghat tranche 1 livre en 2005. En 2006, celles-ci renouent avec la baisse pour stablir prs de 2 Mdh (principalement reprise sur client douteux pour 1,1 Mdh et reprise sur provision pour investissement pour 0,4 Mdh).
151
5.1.2. Charges dexploitation

Lvolution des charges dexploitation se prsente comme suit :
En Kdh Achats revendus de marchandises Achats consomms de matires et fournitures Autres charges externes Impt et taxes Charges de personnel Autres charges d'exploitation Dotations d'exploitation Charges dexploitation
2004 302 986 4 579 1 041 21 211 187 4 496 334 501
2005 630 042 4 995 733 25 077 1 251 15 371 677 469
Var NA 107,9% 9,1% -29,6% 18,2% 568,5% 241,9% 102,5%
2006 688 641 5 276 302 30 679 1 413 16 246 742 556
Var NA 9,3% 5,6% -58,8% 22,3% 13,0% 5,7% 9,6%
Les charges d'exploitation, constitues essentiellement des achats consomms de matires et fournitures, ont connu une progression notable en 2005 677 Mdh (103%) En 2006, les charges d'exploitation continuent sur leur tendance haussire 743 Mdh, en progression de 10% par rapport 2005. Le dtail des principaux postes se prsente comme suit :.
5.1.2.1. Achats consomms de matires et fournitures:

Lvolution des achats consomms de matires et fournitures, principal indicateur des investissements de la CGI, se prsente comme suit :
En Kdh Achat Terrains Achat Equipement Constructions en cours Achats MOD Achats carburants Eau, lectricit et fournitures de bureaux Achat prestations Achats C/Programmes achevs Total achats consomms de matires et fournitures 2004 103 245 28 045 160 010 9 317 114 466 857 930 302 984 2005 155 754 59 719 348 684 61 622 95 483 1 878 1 807 630 042 Var 50,9% 112,9% 117,9% NS -16,7% 3,6% 119,1% 94,3% 108,6% 2006 110 215 105 680 294 954 173 124 79 489 3 069 1 031 688 641 Var -29,2% 77,0% -15,4% 180,9% -16,5% 1,3% 63,4% -45,0% 9,3%
En 2005, laugmentation de 109% des achats consomms de matires et fournitures est essentiellement lie aux investissements engags dans le cadre de la production de la CGI et aux achats de 38 ha de terrains (formalises par des contrats de vente) pour une valeur de 156 Mdh (frais annexes, dont
152
enregistrement, compris). Les achats MOD reprsentent prs de 10% du montant global des achats contre seulement 3% en 2004. En 2006, les achats consomms continuent sur leur tendance haussire mais un rythme moins soutenu que celui de 2005, stablissant ainsi 689 Mdh. En effet, la hausse des investissements engags pour le compte des clients MOD (181%) a t attnue par la baisse en valeur des acquisitions de terrains (-29%) et des constructions en cours (-15%).
5.1.2.2. Autres charges externes

Les autres charges externes restent pratiquement stables sur la priode 2004-2006 passant de 4,6 Mdh 5,3 Mdh. Celles-ci reprsentent par ailleurs une part ngligeable dans les charges dexploitation de la CGI
5.1.2.3. Charges de personnel

Les charges de personnel ont progress en 2005 de 18% pour stablir 25 Mdh et ce, pour atteindre un effectif de 98 personnes contre 102 en 2004, suite au recrutement de 4 personnes et au dpart dune personne. En 2006 les charges du personnel se sont tablies 31 Mdh, en progression de 22% par rapport 2005. Cette volution est due au recrutement de 8 personnes au niveau de diffrentes directions de la CGI.
5.1.2.4. Autres charges dexploitation :

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution des autres charges dexploitation :
2004 72 0 116 187 2005 0 0 1251 1 251 Var NS NA NS 568,5% 2006 0 163 1250 1 413 Var NA NS NS 13,0%
Jetons de prsence Pertes sur crances irrcouvrables Reste de poste des autres charges dexploitation Autres charges dexploitation
En 2005, celles-ci ont connu une importante hausse 1,2 Mdh correspondant aux frais dassistance pays CDG dveloppement28. En 2006, les autres charges dexploitation se sont maintenues leur niveau de 2005 1,4 Mdh.
28
Aucune convention ne rgie cette relation.
153
5.1.2.5. Dotations dexploitation

En 2005, les dotations dexploitation se sont tablies 15 Mdh, en hausse de 11 Mdh par rapport 2004. Cette hausse est lie principalement la constitution de provisions pour charges diverses relatives au complment de droits d'enregistrement pour divers terrains. En 2006, les dotations dexploitation se sont maintenues au mme niveau que celui de 2005 16 Mdh. Celles-ci sont constitues principalement par le provisionnement pour dprciation de stocks relatif au relogement des bidonvillois du programme El Menzeh (3,1 Mdh) et au programme Zone Industrielle de Berrechid (9,2 MDH).
5.1.3. Analyse de la valeur ajoute

Avertissement : Les achats consomms de matires et fournitures sont hors MOD. En effet, ceux-ci sont repris au niveau des produits dans le compte Reprises dexploitation, transfert de charges . Donc, pour les besoins de lanalyse de la valeur ajoute, un retraitement savre ncessaire. Le tableau ci-dessous dtaille lvolution de la valeur ajoute au cours de la priode 2004-2006.
En Kdh Ventes de marchandises (en ltat) Achats revendus de marchandises Marge brute sur vente en ltat (1) Vente de biens et services produits Variation stocks de produits Immobilisations produites par lentreprise elle mme Production de lexercice (2) Achats consomms de matires et fournitures Autres charges externes Consommation de lexercice (3) Valeur ajoute (1+2-3) Ratio VA/ Production 2004 0 0 0 258 624 94 801 0 353 425 293 669 4 579 298 248 55 177 16% 2005 0 0 0 515 493 205 521 2 689 723 703 241 364 4 995 246 359 477 344 66% Var NA NA NA 99,30% 116,80% NS 104,80% -17,8% 9,10% -17,40% NS 2006 -426 0 -426 620 357 70 500 0 690 857 515 516 5 276 520 792 169 639 25% Var NS NA NS 20,30% -65,70% NS -4,50% 113,58% 5,60% 111,40% -64,46% -
En 2005, la valeur ajoute enregistre une forte progression stablissant 477 Mdh contre 55 Mdh une anne auparavant, justifie par une augmentation significative de la production de 105%. Cette augmentation est due la hausse des ventes de biens et services produits (+99%) et de la variation des stocks de produits (+117%). En 2006, la valeur ajoute enregistre une baisse de 64%, en passant de 477 Mdh en 2005 170 Mdh. Cette baisse sexplique par : la baisse de 4,5% de la production en raison de la diminution de la variation des stocks de produits (-66%) la forte hausse de la consommation due principalement une augmentation des achats consomms de matires et fournitures en lien avec les investissements engags par la socit.
154
Le ratio VA/Production passe de 16% en 2004 66% en 2005, consquence de la forte progression de la valeur ajoute compare celle de la production. En 2006, ce ratio stablit 25% suite une baisse plus significative de la valeur ajoute par rapport celle de la production.
5.1.4. Analyse de lexcdent brut dexploitation

Lvolution de lexcdent brut dexploitation au cours de la priode 2004-2006 se prsente comme suit :
En Kdh Valeur ajoute Impts et taxes Charges de personnel Excdent brut dexploitation Ratio EBE/Production 2004 55 177 1 041 21 212 32 924 9% 2005 477 344 733 25 077 451 534 62% Var 765,1% -29,60% 18,20% 1271% 2006 169 639 302 30 680 138 657 20% Var -64,5% -58,80% 22,30% -69% -
En 2005, lexcdent brut dexploitation enregistre une forte croissance passant 452 Mdh contre 33 Mdh au titre de lexercice 2004. Cette augmentation est justifie principalement par la croissance de la valeur ajoute sur la priode qui stablit 477 Mdh en 2005 contre 55 Mdh en 2004. Le ratio EBE/Production stablit 62% en 2005 contre 9% en 2004. Cette hausse est due la forte croissance de lexcdent brut dexploitation. En 2006, lexcdent brut dexploitation enregistre une baisse importante et stablit 139 Mdh contre 452 Mdh une anne auparavant. Cette baisse sexplique par la forte diminution de la valeur ajoute qui passe de 477 Mdh en 2005 170 Mdh en 2006. Par consquent, le ratio EBE/Production baisse par rapport 2005 pour stablir 20%. Cette diminution est justifie par la forte baisse de lexcdent brut dexploitation.
5.1.5. Rsultat dexploitation

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du rsultat dexploitation :
En Kdh Produits d'exploitation Dont chiffre daffaires (1) Charges d'exploitation Rsultat d'exploitation (2) Marge oprationnelle (2)/(1) 2004 365 983 258 624 334 501 31 482 12,2% 2005 793 752 515 494 677 469 116 283 22,6% Var 116,9% 99,3% 102,5% 269,4% 2006 865 352 619 931 742 556 122 796 19,8% Var 9,0% 20,3% 9,6% 5,6% -
Alors que les charges dexploitation progressent plus vite que le chiffre daffaires en 2005, en lien avec les investissements engags par la CGI aussi bien en matrise douvrage quen matrise douvrage dlgue, le rsultat d'exploitation est en hausse grce la forte volution des produits dexploitation. Par consquent, la marge oprationnelle samliore passant de 12,2% 22,6%. En 2006, la croissance continue de lactivit de la CGI a t faiblement ralentie par la progression des charges dexploitation (investissements de la CGI). Par consquent, le rsultat dexploitation continue
155
sur sa progression (5,6%) mais dune manire moins soutenue quen 2005. La marge oprationnelle sen trouve quant elle 19,8%, en baisse de 2,8 points.
5.1.6. Rsultat financier

Lanalyse du rsultat financier fait ressortir ce qui suit :
En Kdh Produits financiers Produits des titres de participations et autres titres immobiliss Intrts et autres produits financiers Reprises financires - Transft de charges Charges financires Charges d'intrts Dotations financires Rsultat financier 2004 18 997 18 000 997 0 18 781 11 781 7 000 216 2005 7 318 7 000 318 0 7 939 4 550 3 389 -621 Var -61,5% -61,1% -68,1% -57,7% -61,4% -51,6% ns 2006 35 164 13 352 423 21 389 6 580 6 580 0 28 585 Var 380,5% 90,7% 33,0% -17,1% 44,6% -100,0% ns
Les produits financiers de la CGI correspondent essentiellement aux revenus des titres de participation des filiales. En 2005, ils se sont tablis 7 Mdh en baisse de 11 Mdh par rapport 2004 qui avait enregistre des revenus de lordre de 18 Mdh au titre des dividendes exceptionnels distribus par les filiales EXPROM et SCOM. Ces 7 Mdh ont t totalement distribus par Exprom. Les charges financires ont aussi enregistr une baisse consquente passant de 19 Mdh en 2004 prs de 8 Mdh en 2005. Cette baisse de 11 Mdh est la consquence : des efforts dploys par la CGI afin de matriser le cot de ses ressources (crdits spots ngocis des taux variant entre 3,8% et 4,25%) ; de la dotation financire opre sur les titres EXPROM (3 Mdh) suite une perte de 3 Mdh enregistre par la socit et qui a entran la rduction de sa situation nette de 18 Mdh en 2004 15 Mdh en 2005 du remboursement des autres dettes de financement qui se sont leves 16,5 Mdh fin 2004. Par consquent, le rsultat financier stablit -621 Kdh contre 216 Kdh une anne auparavant. En 2006, les produits financiers de la CGI ont enregistr une forte progression 35 Mdh. importante volution est lie : Cette
aux revenus des titres de participation pour 13 Mdh (7 Mdh distribus par SCOM et 6 Mdh distribus par EXPROM) ; la reprise de la provision des titres EXPROM (21 Mdh) suite la cession de la socit CDG Dveloppement. Il est souligner que cette provision a t constitue hauteur de 11 Mdh en 2000, 7 Mdh en 2004 et 3 Mdh en 2005 suite la baisse de la situation nette de la socit.
156
Sagissant des charges financires 2006, elles passent de 8 Mdh en 2005 7 Mdh en 2006, soit une baisse de 17%. Cette baisse est principalement lie la baisse des taux dintrts dbiteurs constats sur le march des taux. Ainsi, le rsultat financier passe de -621 Kdh en 2005 plus de 28 Kdh en 2006.
5.1.7. Rsultat non courant

Le tableau ci aprs dtaille lvolution du rsultat non courant sur la priode 2004 2006 :
En Kdh Produits non courants Charges non courantes Rsultat non courant 2004 11 734 4 064 7 670 2005 18 894 11 298 7 596 Var 61,0% 178,0% -1,0% 2006 21 032 40 295 -19 263 Var 11,3% 256,7% NS
En 2004, les produits non courants se sont tablis prs de 12 Mdh, composs des produits des cessions dimmobilisation (63 logements du programme Al Arsa entrant dans les activits sociales de la CGI (salaris de la CGI)) pour 5 Mdh et des reprises aux provisions pour 7 Mdh correspondant diverses charges payer devenu sans objet. Sagissant des charges non courantes, celles-ci se sont tablies 4 Mdh correspondant essentiellement aux valeurs nettes damortissement des immobilisations cdes (cession dune partie des appartements Al Arsa (23 appartements)). Par consquent, le rsultat non courant sest tablit 8 Mdh En 2004. En 2005, les produits non courants ont progress de 61% 19 Mdh. Ces derniers sont composs essentiellement : des produits de cession des logements inscrits lactif (Al arsa pour 7,4 Mdh) ; des produits de cession des titres SCET pour 8 Mdh ; une reprise de provisions pour travaux de reprise (mal faon) dans divers programmes et qui est devenue sans objet (3,4 Mdh).
Sagissant des charges non courantes, elles ont fortement volu passant de 4 Mdh 11 Mdh soit une hausse de 178%. Elles sont constitues essentiellement : De la valeur nette comptable des appartements Al Arsa pour 6, 5 Mdh ; De la valeur nette comptable des titres SCET pour 2 Mdh ; Dautres charges pour 2,7 Mdh se rapportant essentiellement aux frais des tudes menes sur les programmes Challah et Oudayas (projets non raliss).
Limportante hausse des charges non courantes a ainsi t largement compense par la hausse des produits non courants. Le rsultat non courant en ressort 8 Mdh, en quasi stabilit par rapport 2004.
157
En 2006, le rsultat non courant a enregistr une forte baisse -19 Mdh contre 8 Mdh une anne auparavant. En effet, la forte augmentation des charges non courantes 40 Mdh a pnaliser le rsultat non courant. Ce dernier est constitu comme suit : Produits non courants 21 Mdh, en progression de 11% par rapport 2005. Ils sont constitus hauteur de 18 Mdh par les produits de cession des titres EXPROM (16,8 Mdh) et SCOM (1,2 Mdh). Le reste, soit 3 Mdh, correspond des reprise de provisions relatifs diverses charges payer devenu sans objet ; Charges non courantes 40 Mdh, contre 11 Mdh une anne auparavant. Cette forte progression est due principalement i) la cession en 2006 des titres de participation EXPROM et SCOM et par consquent, la comptabilisation dune valeur nette damortissement de ces cessions de 38 Mdh (37,2 Mdh pour EXPROM et 0,5 Mdh pour SCOM) et ii) la constatation dune dotation aux provisions pour investissement pour 2,4 Mdh.
5.1.8. Rsultat net

Lanalyse du rsultat net sur la priode 2004 2006 fait ressortir ce qui suit :
En Kdh Rsultat d'exploitation Rsultat financier Rsultat courant Rsultat non courant Rsultat avant impts IS Rsultat net 2004 31 482 216 31 698 7 670 39 368 9 365 30 004 2005 116 283 -621 115 662 7 596 123 258 41 371 81 887 Var 269,4% NS 264,9% -1,0% 213% 341,8% 172,9% 2006 122 796 28 585 151 381 -19 263 132 118 43 583 88 535 Var 5,6% NS 30,9% 353,6% 7,2% 5,3% 8,1%
En ligne avec lvolution du rsultat courant, le rsultat net de la CGI slve 82 Mdh en 2005, en progression de 173% par rapport 2004. Cette volution intervient malgr la forte augmentation de limpt sur les socits qui a enregistr une progression bien suprieure (342%) celle du rsultat avant impts (213%). En effet, en 2004, lIS reprsentait 24% du rsultat avant impts contre 33% en 2005 et ce en raison de lenregistrement de produits non taxables (dividendes et reprises de provisions ayant subit limpt au moment de leur constitution). En 2006, le rsultat net continu sur sa tendance haussire passant 89 Mdh contre 82 Mdh une anne auparavant. Cette progression est la consquence de la hausse de 31% du rsultat courant, laquelle a t que partiellement attnue par la baisse du rsultat non courant.
158
5.2. A NALYSE DU B ILAN

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du bilan de la CGI sur la priode 2004 -2006
Actif (en Kdh)
Immobilisations en non valeurs (A) Immobilisations incorporelles (B) Immobilisations corporelles (C) Immobilisations financires (D) Ecarts de conversion - actif ( E ) TOTAL I Actif immobilis (A+B+C+C+D+E) Stocks (F) Crances de l'actif circulant (G) Titres et valeurs de placement (H) Ecarts de conversion - actif (I) TOTAL II Actif circulant (F+G+H+I) TOTAL III Trsorerie Actif TOTAL GENERAL (I+II+III)
2 004
198 19 866 23 605 43 669 747 250 116 884 864 134 90 825 998 629
2 005
838 794 14 667 17 573 33 871 958 007 222 867 1 180 874 107 423 1 322 168
Var
NA NS -26,2% -25,6% NA -22,4% 28,2% 90,7% NA NA 36,7% 18,3% 32,4%
2 006
425 1 249 14 434 73 712 89 819 1 016 149 504 264 1 520 413 125 071 1 735 304
Var
-49,3% 57,3% -1,6% NS NA 165,2% 6,1% 126,3% NA NA 28,8% 16,4% 31,2%
Passif (en Kdh)

Total des Capitaux Propres (A) Capitaux Propres Assimils (B) Dettes de financement (C) Provisions durables pour risques et charges (D) Ecart de conversion - Passif (E) Total I Passif permanent (A+B+C+D+E) Dettes du Passif Circulant (F) Autres provisions pour risques et charges (G) Ecarts de conversion - Passif (H) Total II Passif circulant (F+G+H) Total III Trsorerie Passif Total Gnral I + II + III
2 004
320 766 1 182 16 549 10 519 349 016 528 912 473 529 385 120 227 998 629
2 005
377 652 1 007 20 784 399 443 799 794 799 794 122 931 1 322 168
Var
17,7% -14,8% NA 97,6% NA 14,4% 51,2% NA NA 51,1% 2,2% 32,4%
2 006
396 187 2 922 21 234 420 343 997 366 997 366 317 595 1 735 304
Var
4,9% 190,2% NA 2,2% NA 5,2% 24,7% NA NA 24,7% 158,4% 31,2%
5.2.1. Actif
5.2.1.1. Actif immobilis
Le tableau ci-dessous dtaille lvolution de lactif immobilis :
En Kdh Immobilisations en non valeur Immobilisations incorporelles Immobilisations 2004 198 19 2005 838 794 14 Var NA NS 2006 425 1 249 14 Var -49,3% 57,3% -1,6%
159
corporelles Immobilisations financires Actif Immobilis Net
866 23 605 43 669
667 17 573 33 871
26,2% 25,6% 22,4%
434 73 712 89 819
NS 165,2%
Lactif immobilis net de la CGI a enregistr une baisse de 22% en 2005 passant de 44 Mdh en 2004 prs de 34 Mdh. Cette baisse sexplique essentiellement par : La baisse de 26% des immobilisations corporelles de 5 Mdh 15 Mdh essentiellement suite la cession dimmobilisations (cession dappartements Al Arsa) et lacquisition de diverses immobilisations corporelles pour 0,3 Mdh ; La baisse de 26% des immobilisations financires (de 24 Mdh 18 Mdh) suite : - la dprciation des titres de la socit EXPROM par rapport la situation nette au niveau de son bilan (la CGI a enregistr une dotation aux provisions pour dprciation dune valeur de 3 Mdh correspondant la baisse de la situation nette comptable de la socit EXPROM) ; - la cession des titres de SCET dtenus par la CGI (valeur historique 2 Mdh) pour une valeur de 8 Mdh ; - la baisse de lencours des prts immobiliss de la CGI 1 Mdh contre 2 Mdh (prts destins aux salaris de la socit). En 2006, lactif immobilis a enregistr une forte progression 90 Mdh contre 34 Mdh une anne auparavant. Cette volution est due principalement : la forte augmentation des immobilisations financires, consquence de lacquisition de 70% des titres de participation de la socit Al Manar Dveloppement Company pour 70 Mdh et de 20% de la socit pour le dveloppement et la promotion du Sport pour 1,8 Mdh ; la cession des titres de participation dExprom (valeur historique de 15,8 Mdh) et de Scom (valeur historique de 0,2 Mdh) au profit de CDG Dveloppement.
5.2.1.2. Actif circulant

Lvolution de lactif circulant est dtaille comme suit :
En Kdh Stocks Crances de l'actif circulant Ecarts de conversion Actif Actif circulant 2004 747 250 116 884 864 134 2005 958 007 222 867 1 180 874 Var 28,2% 90,7% NA 36,7% 2006 1 016 149 504 264 1 520 413 Var 6,1% 126,3 % NA 28,8%
Compos des valeurs d'exploitation (stocks) et des crances clients, lactif circulant slve fin 2005 1 Gdh contre 864 Mdh en 2004. Cette importante progression s'explique essentiellement par laccroissement de 91% des crances de lactif circulant et de 28% des stocks.
160
En 2006, lactif circulant continue sa progression pour atteindre 2 Gdh en 2006 tir par la hausse de 6% du niveau des stocks et de 126% des crances clients.
a. Stocks
Lanalyse des stocks fait ressortir ce qui suit :
En Kdh Marchandises Matires et consommables Produits en cours Produits intermdiaires rsiduelsfinis Produits Stocks Achats consomms Ratio de rotation des stocks dachat TTC)
29
2004 fournitures produits 300 082 332 110 115 058 747 250 302 986 786
2005 453 427 311 865 192 716 958 007 630 042 484
Var NA 51,1% -6,1% NA 67,5% 28,2% 107,9% -38,3%
2006 459 575 415 437 141 1137 016 149 688 641 470
Var NA 1,4% 33,2% NA 26,8% 6,1% 9,3% -3%
(jours
En 2005, les stocks totalisaient 958 Mdh, soit une augmentation de 211 Mdh par rapport 2004 (+28%). Cet accroissement est d essentiellement : A la hausse de 51% des investissements engags par la CGI en MO. Ces investissements, comptabiliss dans le poste Matires et fournitures consommables , correspondent aux stocks des terrains, aux quipements (construction et viabilisation) et aux tudes. Ils sont valoriss au cot dacquisition lequel comprend le prix dachat des terrains, les frais accessoires dachat (droit denregistrement, de conservation foncire) ainsi que les dpenses des travaux et dquipement (travaux de lotissement) ; il est noter que, pour les besoins des arrts comptables, les achats au titre de MOD ne sont pas comptabiliss dans les stocks bien quils soient comptabiliss dans les achats car ils sont contrebalanc par un transfert de charges ; Au maintien des investissements au niveau des travaux de construction en cours un niveau relativement stable par rapport 2004. Ces investissements sont comptabiliss au niveau du poste produits en cours ; A lvolution de 68% du stock de produits finis 193 Mdh, correspondant au stock des programmes achevs constructions termines , contribue massivement la progression global du niveau des stocks en 2005.
Le dlai dcoulement des stocks diminue entre 2004 et 2005 denviron 38% passant de 786 jours dachats 484 jours dachats. Ceci est principalement d limportante hausse des achats consomms (108%) par rapport 2004, notamment les achats des quipements (+113%) et les achats pour constructions en cours (+118%). En 2006, les stocks se sont tabli 1 Gdh, en progression de 58 Mdh (+6,1%) par rapport 2005 et ce en raison du :
29
Ratio de rotation de stock = (Stock/Achats consomms TTC)*360
161
maintien un niveau stable des investissements engags par la CGI. renforcement des investissements au niveau des travaux et des acquisitions foncires produits en cours pour 103 Mdh ; dstockage au niveau des produits finis pour 52 Mdh.
Le dlai dcoulement des stocks reste relativement stable par rapport 2005 (baisse de 3%) stablissant 470 jours dachats contre 484.
b. Crances de lactif circulant

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution des crances de lactif circulant sur la priode tudie :
En Kdh Fournisseurs dbiteurs, avances et acomptes Clients et comptes rattachs Personnel Etat Comptes dassocis Autres dbiteurs Comptes de rgularisation actif Crances de l'actif circulant Chiffre daffaires (TTC) Dlai de rglement des clients (jours de 30 CA) 2004 5 659 14 793 26 42 733 39 288 14 385 116 884 292 245 15,5 2005 41 073 66 600 43 67 070 46 173 1 908 222 867 582 508 34,9 Var NS NS 63,0% 57,0% NA 17,5% -86,7% 90,7% 125,9% 125,9% 2006 231 349 120 525 79 84 793 58 324 9 193 504 264 700 522 52,6 Var NS 81,0% 82,9% 26,4% NA 26,3% NS 126,3% 50,5% 50,5%
En 2005, les crances de lactif circulant ont affich un total de 223 Mdh, avec une variation de 91% par rapport 2004. Cette importante volution est principalement lie : la hausse des crances clients et rattachs qui se sont tabli fin 2005 67 Mdh contre 15 Mdh une anne auparavant. En effet, laugmentation du portefeuille effets (7 Mdh) suite aux facilits de paiement accordes aux clients au titre du complment de lapport initial sur diffrents projets ainsi que le paiement du complment du prix de vente (42 Mdh) correspondant aux contrats signs fin 2005 et dont le rglement est intervenu dbut 2006, ont largement contribu la progression des crances clients ; la progression de 53% des autres crances de lactif circulant 156 Mdh consquence de laugmentation des avances payes au titre des acquisitions de terrains sur divers projets (41 Mdh) et du dblocage des reliquats des prts immobiliers accords par les banques aux clients et non encore dbloqus 31(17 Mdh).
30
Ratio dlai rglement client = Clients et comptes rattachs * 360 / (chiffre daffaires TTC)
31
Comptablement, les montants des prts immobiliers sont incrits dans un compte dblocage prts ouvert par programme et dans lequel sont enregistrs au dbit les prts accords aux clients, et au crdit les montants dbloqus. Le solde du compte reprsente les crdits non encore dbloqus
162
Le dlai de rglement des clients augmente de 126% par rapport 2004 stablissant 35 jours de CA contre 16 jours de CA un an auparavant. Cette importante hausse sexplique par laugmentation des crances clients et rattachs 67 Mdh. En 2006, les crances de lactif circulant se sont tables 504 Mdh, en forte progression par rapport lexercice prcdent (126%). Cette volution est lie principalement : la hausse de 81% des crances clients et rattaches correspondant la vente des espaces bureaux pour 66 Mdh (dont le produit na toujours pas t rcupr fin 2006) et au lease back du sige de la CGI en Crdit bail immobilier32 pour 38 Mdh (vente comptabilise au 31/12/2006, alors que lencaissement de la crance a t effectue dbut 2007). Le reliquat, soit 17 Mdh concerne les facilits de paiements accords aux clients sur divers programmes ; la progression des autres crances de lactif circulant qui passent de 156 Mdh en 2005 384 Mdh en 2006. Cette hausse correspond essentiellement aux avances au titre des acquisitions de terrain sur divers programmes notamment les projets Chrifia , Tamesna , Guich Oudayas et autres. celui-ci
Le dlai de rglement des clients continue augmenter mais un rythme moindre (50,5%) sest tabli fin 2006 53 jours de CA.
Sagissant de la rserve du commissaire aux comptes relative au compte TVA rcuprer portant sur les avances clients reues sur divers programmes, il convient de souligner que les comptes de TVA rcuprable pour 52,9 Mdh ainsi que le compte de crance sur les projets MOD pour 1 Mdh sont en cours danalyse. Les comptes de TVA facture dont le solde slevait 12,5 Mdh au 31 dcembre 2006, sont analyss ce jour.
5.2.1.3. Trsorerie Actif

Lvolution de la trsorerie actif est dtaille comme suit :
En Kdh Titres et valeurs de placement Chques et valeurs encaisser Banques, T.G et C.P Caisses, rgies d'avances et accrditifs Trsorerie Actif 2004 6 708 84 116 2 90 825 2005 938 106 469 15 107 423 Var NA 86,0% 26,6% NS 18,3% 2006 1 005 124 053 13 125 071 Var NA 7,1% 16,5% 16,0% 16,4%
En 2005, la trsorerie actif de la CGI a atteint 107 Mdh en progression de 18% par rapport 2004. Lessentiel de cette trsorerie, soit 94 Mdh, provient des encaissements de chez les matres douvrage
32
Sige construit par la CGI et revendu Maroc leasing qui la lou son tour la CGI sous forme de crdit bail immobilier
163
dans le cadre des oprations menes en MOD. Le reste, soit 13 Mdh est gnr par les activits propres la CGI. En 2006, la trsorerie actif slve 125 Mdh en hausse de 16% par rapport 2005. La quasi-totalit de cette trsorerie concerne les oprations en MOD.
5.2.2 Passif
5.2.2.1 Financement permanent
Le tableau ci-dessous dtaille lvolution des financements permanents sur la priode tudie :
En Kdh Capitaux Propres Dont Rsultat net Capitaux Propres assimils Dettes moyen et long terme Provisions durables pour R&Cs Ecart de conversion passif Passif permanent 2004 320 766 30 004 1 182 16 549 10 519 349 016 2005 377 652 81 887 1 007 20 784 399 443 Var 17,7% 172,9% -14,8% NA 97,6% NA 14,4% 2006 396 187 88 535 2 922 21 234 420 343 Var 4,9% 8,1% 190,2% NA 2,2% NA 5,2%
a. Capitaux propres
Lvolution des capitaux propres est dtaille comme suit :
En Kdh
Capital social Prime dmission, de fusion, dapport Rserve lgale Autres rserves Report nouveau Rsultat net Capitaux Propres
2004
40 000 0 4 000 212 421 34 341 30 004 320 766
2005
290 000 0 4 000 1 766 0 81 887 377 652
Var
NS NA NA NS NS 179,9% 17,7%
2006
290 000 0 8 094 9 558 0 88 535 396 187
Var
NA NA 202% NS NA 8,1% 4,9%
Les capitaux propres de la CGI progressent de 18% en 2005 pour stablir 378 Mdh contre 321 Mdh en 2004. Cette volution repose sur la croissance du rsultat net de la socit (hausse de 180% du rsultat net sur la priode) et ce en dpit dune distribution de dividende de 25 Mdh
164
En 2006, les capitaux propres de la CGI se sont tabli 396 Mdh, en progression de 5% par rapport 2005. Cette volution sexplique principalement par : un rsultat net de 88 Mdh diminu des distributions de dividendes ; la croissance des rserves, qui passent de 6 17 Mdh.
la distribution dun dividende de 70 Mdh aprs dotation de la rserve lgale hauteur de 4,1 Mdh
b. Capitaux propres assimils

En 2005, les capitaux propres assimils de la CGI ont enregistr une baisse de 15% 1 Mdh. Cette baisse est due la diminution de la provision pour logement (0,17 Mdh), constitue au titre des prts logements accords au personnel CGI. La diminution de cette provision correspond la reprise ralise suite aux remboursements des salaris de leurs prts. En 2006, le niveau des capitaux propres assimils de la CGI renoue avec la hausse passant de 1 Mdh prs de 3 Mdh, consquence de la constitution dune provision pour investissement pour 2,4 Mdh.
c. Endettement moyen et long terme

En 2005, la CGI a procd au remboursement intgral de ses dettes moyen et long terme. A fin 2006, et part les concours bancaires, la socit na contract aucune nouvelle dette depuis le remboursement intgral de ses dettes moyens et long terme.
d. Provisions durables pour risques et charges

En 2005, la CGI a procd laugmentation des provisions pour risques et charges de plus de 11 Mdh suite la constitution de provisions pour charges diverses. Ces provisions sont composes essentiellement par une provision pour complment de droits denregistrement pour divers terrains. En 2006, le montant des provisions pour risques et charges sest tabli 21 Mdh en progression de 0,4 Mdh par rapport son niveau en 2005. Cette lgre hausse est lie la constatation dune provision pour impts payer pour 0,5 Mdh laquelle a t partiellement compense par une reprise au titre de la mme rubrique (0,06 Mdh).
5.2.2.2 Passif circulant

Lvolution du passif circulant est dtaille comme suit :
En Kdh Fournisseurs et comptes rattachs Clients crditeurs avances et acomptes Personnel Organismes sociaux Etat 2004 129 503 306 340 1 810 1 016 11 714 2005 203 661 440 588 1 874 118 58 332 Var 57% 44% 4% -88% NS 2006 233 329 382 297 1 923 816 38 604 Var 14,6% 13,2% 2,6% NS 33,8%
165
Comptes d'associs Autres cranciers Comptes de rgularisation Passif Dettes du passif circulant
0 77 702 829 528 912
0 92 855 2 365 799 794
NA 20% 185% 51,2%
231 850 105 384 3 162 997 366
NA 13,5% 33,7% 24,7%
A fin 2005, les dettes du passif circulant slvent 800 Mdh en progression de 51%. Cette hausse sexplique essentiellement par : la hausse de 57% du poste fournisseurs et comptes rattachs lequel est constitu des montants des retenues de garanties opres sur les situations de travaux, des garanties dcennales relatives aux travaux raliss et comptabiliss fin 2005 sur divers programmes ; la progression de 44% des avances clients 441 Mdh contre 306 Mdh en 2004. ces avances correspondent pour lessentiel des avances clients sur divers projets non encore livrs ; lvolution de 62 Mdh des autres dettes du passif circulant. Celles-ci correspondent principalement aux fonds reus en 2005 des mandants pour la ralisation de leurs projets (Fondation Mohamed VI, IRCAM ) et de lImpt sur les socits 2005 (41 Mdh).
Au cours de lexercice 2006, les dettes du passif circulant se sont tablies 997 Mdh, en hausse de 25% par rapport 2005. Cette progression est due essentiellement : la hausse de 15% du poste fournisseurs et comptes rattachs ; laugmentation de 145% des autres dettes du passif circulant correspondant en grande partie aux avances en comptes courant pour 232 Mdh accord par lactionnaire pour lacquisition de 70% de la socit Al Manar Developement Company (70 Mdh), lacquisition de la Socit pour le dveloppement et la promotion du sport pour 1,8 Mdh et le versement dun acompte de 160 Mdh MedZ pour lachat du terrain Chrifia Marrakech.
Sagissant de la rserve du commissaire aux comptes relative aux retenues pour assurances dcennales, il convient de prciser que tous les programmes achevs et rceptionns par la CGI sont totalement assurs lexception de : Programmes Annakhil (Rabat) : la CGI vient dobtenir de lorganisme de contrle lattestation mentionnant quil n y a pas de danger quant linstabilit de louvrage. Le dossier a t transmis lassurance pour ltablissement de contrat ; Programmes El Menzeh (Rabat) : Lappel doffres est lanc pour la dsignation de lassureur. Lassurance en question sera couple avec les 100 villas en cours de livraison en 2007 ; Programme Tiguemmi (Agadir) : Lattestation du bureau de contrle exige par le cabinet dassurance est en cours dtablissement. Par ailleurs, il convient de prciser que les comptes fournisseurs, retenues de garantie dont le solde slevait 4,7 millions de dirhams au 31 dcembre 2006 ont t analyss. Ainsi, certaines retenues devenues sans objet pour un montant total de 2,5 millions de dirhams seront constates en produit au cours de lexercice 2007.
166
Les comptes fournisseurs factures non parvenues qui totalisaient 5,3 millions de dirhams au 31 dcembre 2006 ont quant eux t analyss. Un montant total de 5,1 millions de dirhams correspondant des charges provisionnes devenues sans objet sera repris au titre de lexercice 2007.
5.2.2.3 Trsorerie passif

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution de la trsorerie passif sur la priode tudie :
En Kdh Crdit d'escompte Crdit de trsorerie Banques (Soldes crditeurs) Trsorerie passif 2004 120 227 120 227 2005 122 931 122 931 Var NA NA 2% 2,2% 2006 317 595 317 595 Var NA NA 158% 158,4%
A fin 2005, la trsorerie passif demeure pratiquement inchange par rapport 2004 stablissant ainsi 123 Mdh. Celle-ci correspond aux rglements effectus pour la constitution de la rserve foncire (80 Mdh). En effet, le recours la dette court terme pour le financement des acquisitions foncires sexplique principalement par la rapidit du dblocage des fonds en vue de profiter des opportunits foncires. L'exercice 2005 a t marqu par un effort considrable en termes de ventes et de recouvrements, ce qui sest traduit par des encaissements de l'ordre de 632 Mdh. Ces recettes, conjugue aux conditions avantageuses ngocies par la CGI auprs des organismes bancaires (notamment pour les crdits spots et les dcouverts), ont permis de rduire considrablement la charge d'intrts. En 2006, la trsorerie passif de la CGI passe de 123 Mdh en 2005 318 Mdh. Cette trsorerie ngative est la consquence des paiements des travaux en cours et du financement de plusieurs acquisitions de terrains.
5.3. TUDE DE L QUILIBRE FINANCIER

Lanalyse des principales masses du bilan fait ressortir ce qui suit :
En Kdh Passif permanent Actif Immobilis Net Fonds de roulement Actif circulant 2004 349 016 43 669 305 347 864 134 2005 399 443 33 871 365 572 1 180 874 Var 14,4% 22,4% 19,7% 36,7% 2006 420 343 89 819 330 524 1 520 413 Var 5,2% 165,2 % -9,6% 28,8%
167
Passif circulant Besoin en fonds de roulement BFR en nombres de jours du CA Trsorerie actif (1) Titres et valeurs de placements (2) Disponibilits et titres de Placements (1+2) Trsorerie passif Trsorerie nette
529 385 334 749 466 90 825 90 825 120 227 - 29 402
799 794 381 081 266 107 422 107 422 122 931 - 15 509
51,1% 13,7% 18,3% NA 18,3% 2,2% 47,3%
997 366 523 048 304 125 071 125 071 317 595 - 192 524
24,7% 37,3% 16,4% NA 16,4% 158,4 % NS
5.3.1 Fonds de roulement

En 2005, le fonds de roulement a affich un total de 366 Mdh contre 305 Mdh en 2004, soit une variation denviron 20%. Cette amlioration a t rendue possible grce leffet conjugu de laccroissement de 14% des ressources stables ralis suite laccroissement de la capacit bnficiaire de la socit et de la baisse de 22% des emplois stables. En 2006, le fonds de roulement a marqu une baisse de 9,6% pour stablir 331 Mdh. En effet, laugmentation des immobilisations et notamment les participations financires a absorb la progression des ressources stables et tir la baisse le fonds de roulement de lexercice. Il est noter que laugmentation de capital, objet de la prsente introduction en bourse, vise la consolidation de lassise financire de la CGI.
5.3.2 Besoin en Fonds de roulement

Le besoin en fonds de roulement est pass de 335 Mdh en 2004 381 Mdh en 2005, soit une variation de 14%. En effet, durant la priode tudie, lvolution du BFR ne suit pas lvolution du FR.. Ainsi, lanne 2005 a t marque par un effort important de commercialisation et de recouvrement de la part de la CGI, chose qui a permis au besoin en fonds de roulement daugmenter de manire modre. En 2006, le BFR sest tablit 523 Mdh, en progression de 37% par rapport 2005. Cette variation est due laugmentation des investissements au niveau des travaux et des acquisitions foncires. Par ailleurs, le besoin en fonds de roulement se situe au dessus de 250 jours du chiffre daffaires (8,3 mois) entre 2004 et 2006. Cette situation sexplique par la dure relativement longue du cycle dexploitation. Le besoin en fonds de roulement de la CGI est attnu par les avances verses par les clients. Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du taux de couverture du BFR par le FR :
168
En Kdh Fonds de roulement Besoin en fonds de roulement Financement du BFR
2004 305 347 334 749 91,2%
2005 365 572 381 081 95,9%
Var 19,7% 13,8% -
2006 330 524 523 048 63,2%
Var -9,6% 37,3% -
En 2005, le FR couvre le BFR hauteur de 96 % contre 91% en 2004. Ce pourcentage a ensuite baiss 63,2% en 2006 cause de la baisse du fonds de roulement et laugmentation du besoin en fonds de roulement.
5.3.3 Trsorerie nette

Le tableau ci-aprs prsente lvolution de la trsorerie nette de la CGI sur les 3 derniers exercices :
En Kdh Trsorerie actif Trsorerie passif Trsorerie nette 2004 90 825 120 227 - 29 402 2005 107 422 122 931 - 15 509 Var 18,3% 2,2% 47,3% 2006 125 071 317 595 -192 524 Var 16,4% 158,4% NS
En consquence de lvolution du fonds de roulement et du besoin en fonds de roulement, la trsorerie nette sest amliore de 47% en 2005 pour stablir -15 Mdh. Cette dernire sest dtriore en 2006 enregistrant un solde de -193 Mdh. A noter que le recours au financement court terme pour saisir les opportunits foncires impacte ngativement la situation de la trsorerie nette.
5.4. A NALYSE DU TAB LEAU DES FLUX DE TR SORERIE

KDH Capacit d'autofinancement - Distribution de bnfices Autofinancement (A) Cession et rduction d'immobilisations (B) Cession d'immobilisations incorporelles Cession d'immobilisations corporelles Cession d'immobilisations financires Rcupration sur crances immobilises Augmentation des capitaux propres Augmentation de capital, apports Subventions d'investissement Augmentation des dettes de financement (D) TOTAL RESSOURCES STABLES (A+B+C+D) Acquisitions et augmentations d'immobilisations (E) Acquisitions d'immobilisations incorporelles 2004 39 027 14 000 25 027 4 997 4 668 329 0 4 420 34 444 2 158 267 2005 90 814 25 000 65 814 16 535 7 429 8 000 1 106 0 240 82 589 4 325 923 2006 92 011 70 000 22 011 18 698 667 17 219 812 0 0 40 709 75 757 751
169
Acquisitions d'immobilisations corporelles Acquisitions d'immobilisations financires Augmentation des crances immobilises Remboursement des capitaux propres (F) Remboursement des dettes de financement (G) Emplois en non valeurs (H) TOTAL EMPLOIS STABLES (E+F+G+H) Variation du BFR Variation de la trsorerie Trsorerie dbut d'exercice Trsorerie fin d'exercice (Trsorerie Nette)
787 0 1 104 0 50 826 0 52 984 108 977 90 437 - 119 839 - 29 402
2 939 0 463 0 16 789 1 250 22 364 - 46 332 13 893 - 29 402 - 15 509
1 922 72 300 784 0 0 0 75 757 - 141 967 -177 015 - 15 509 -192 524
En 2005, les ressources stables connaissent une forte augmentation de 140% et stablissent 82,6 Mdh contre 34,4 Mdh en 2004. Cette volution sexplique dune part par la hausse de la capacit dautofinancement de 133% tire par la croissance de la capacit bnficiaire de la socit, et dautre part par laugmentation des cessions dimmobilisations (corporelles et financires). Les emplois stables enregistrent pour leur part une diminution de 58% et stablissent 22 Mdh en 2005 contre 53 Mdh une anne auparavant suite au remboursement des dettes de financement. En 2006, les ressources stables se chiffrent 41 Mdh soit une diminution de 51% par rapport 2005. Cette volution sexplique essentiellement par la baisse de 66% de lautofinancement suite la distribution de 70 Mdh de dividendes au titre de lexercice 2005. Quant aux emplois stables, ils connaissent une forte hausse de 239% pour stablir 76 Mdh sous leffet des progressions enregistres au niveau des acquisitions dimmobilisations (notamment Al Manar et la participation dans Sport Dv.).
170
PARTIE VI. PERSPECTIVES 2007-2011
171
AVERTISSEMENT
Les prvisions ci-aprs sont fondes sur des hypothses dont la ralisation prsente par nature un caractre incertain. Les rsultats et les besoins de financement rels peuvent diffrer de manire significative des informations prsentes. Ces prvisions ne sont fournies qu titre indicatif, et ne peuvent tre considres comme un engagement ferme ou implicite de la part de la CGI. Aucune garantie ne peut tre donne quant leur ralisation effective. CDG Capital a effectu une revue globale de cohrence des prvisions mais ne garantit pas, de manire expresse ou explicite, leur exactitude ou leur caractre complet. CDG Capital dgage expressment sa responsabilit en rapport avec ces renseignements, avec des erreurs quils contiendraient ou pour toute omission.
6.1. P ERSPECTIVES DE LA CGI

Compte tenu des changements majeurs observs depuis quelques annes dans le secteur de limmobilier, la CGI a entam une rflexion approfondie sur lvolution de ses orientations stratgiques. Cette rflexion, mene conjointement avec le Cabinet Masnaoui Mazars, a abouti la dfinition de nouvelles orientations dans le cadre dun plan stratgique 2007 2010.
6.1.1 Vue globale du secteur de limmobilier au Maroc

Le secteur de limmobilier au Maroc prsente des perspectives dvolution trs intressantes et un fort potentiel de dveloppement. En effet, compte tenu de la croissance de la population urbaine, de lexode rural et de la prolifration de lhabitat insalubre, le Maroc enregistre un phnomne de sur densification des villes induisant un dficit en logements important. Les pouvoirs publics se sont ainsi engags, en vue dattnuer ce dficit, dans une politique volontariste pour la restructuration du secteur, base sur llaboration de plusieurs programmes visant permettre toutes les catgories de mnages de disposer dun habitat dcent. Le dpartement de lurbanisme (ministre de lhabitat et urbanisme) prvoit dans ce cadre, la ralisation de 150 000 logements par an compter de 2009. Un autre volet qui prsente de relles potentialits pour le dveloppement du secteur de limmobilier est la cration, par les pouvoirs publics, de villes nouvelles autour des plus grandes agglomrations du Royaume, en vue de contribuer labsorption de la pression dmographique. Dans cette perspective, le Maroc table sur la cration de 15 villes nouvelles, dont notamment, Tamesna (Rabat) et Tamansourt (Marrakech). Le secteur de limmobilier touristique bnficiera dans les prochaines annes de la dynamique du secteur du tourisme, rig en priorit nationale et bnficiant dans le cadre de la vision 2010 dune stratgie et dun plan daction bien dfinis. Ce plan daction vise dvelopper la capacit daccueil du pays qui devrait atteindre une capacit additionnelle de 80 000 chambres dont 65 000 dans les destinations balnaires et 15 000 dans les destinations culturelles. Latteinte de ces objectifs ne peut se raliser sans le dveloppement simultan de lhtellerie classique et de limmobilier locatif vocation touristique (ILVT), dautant plus que le rythme daccroissement actuel de la capacit daccueil htelire est largement insuffisant.
172
Etant donn limportance de lILVT, les pouvoirs publics sont en phase de soumettre au parlement un texte de loi N01-07 rgissant ce secteur dactivit afin dencourager les investisseurs institutionnels et individuels y investir leurs fonds ou leurs pargnes. Dans le mme sens, le gouvernement a mis en place un dispositif incitatif pour les investisseurs, comprenant notamment des avantages fiscaux, des aides au financement des dpenses dinfrastructure externe et un appui lacquisition de terrains vocation touristique ( travers le Fond Hassan II). Une autre opportunit du secteur du tourisme en gnral et de limmobilier touristique en particulier, rside dans le dveloppement du tourisme de niche, notamment le tourisme ciblant les retraits des pays du nord, le tourisme daffaires ou le tourisme golfique. Pour ce qui est du financement, les institutions financires ont affirm leur volont daccompagner le secteur du tourisme par la mise en place de fonds dinvestissement ddis. Ainsi, Attijariwafa Bank a cr un fond dinvestissement dune dure de vie illimite de plus de 6 milliards de dirhams. BMCE Bank a mis en place un fonds dune capacit dinvestissement de 5 milliards de dirhams oprationnel ds Juin 2007. La CDG, quant elle, a cr le fonds MADAF en 2007 dont le montant dengagement global devrait se situer entre 2 et 3 milliards de dirhams dici fin 2008. Consciente des opportunits de dveloppement que prsente le secteur de limmobilier touristique, la CGI la dfinis comme un axe prioritaire de son plan de dveloppement stratgique. Elle compte, ainsi, se positionner sur de nouveaux segments forte valeur ajoute, notamment les htels & resorts et les rsidences touristiques tout en renforant son positionnement sur limmobilier, en affinant loffre des produits et services quelle propose.
Afin de matriser son environnement et de dfinir ses orientations stratgiques, la CGI a ralis avec le cabinet Masnaoui Mazars une tude de la situation actuelle du march de limmobilier permettant dvaluer le contexte dans lequel la CGI voluera dans les annes venir.
6.1.2 Etat des lieux - Analyse des potentialits de croissance

Ci-aprs une analyse dtaille de la situation actuelle du march de limmobilie r: Forces Une volont ferme et irrversible des pouvoirs publics pour rsorber le dficit en logement et radiquer lhabitat insalubre ; Une mise disposition par lEtat de bases foncires (8700 Ha dj identifis) des prix incitatifs au profit doprateurs structurs ; Une industrie de la construction fort dveloppe ; Des liquidits importantes au niveau des institutions financires, permettant un accs facile aux crdits de logement ; Mise en place de plusieurs fonds de garantie (FOGARIM, FOGALOG,). Faiblesses Peu doprateurs privs organiss ;
173
Raret des rserves foncires dans les milieux urbains, malgr la disponibilit dun foncier brut important en zones priurbaines et urbaines (A titre illustratif, le Ministre des Habous dispose dune rserve foncire de plus de 80 000 Ha) ; Non respect des normes de construction et de scurit ; Lourdeur administrative en matire doctroi des autorisations.
Opportunits Lexistence dune forte demande de limmobilier soutenue par une baisse des taux dintrt autant pour les promoteurs que pour les acqureurs ; Une population jeune constitue de plus en plus de personnes actives et lmergence dune classe moyenne solvable souhaitant accder la proprit ; Un rgime de conservation foncire fiable et scurisant et une Agence en phase de modernisation ; Un intrt des MRE pour les placements immobiliers ; Un dsengagement de lEtat du segment de production de logement en faveur des oprateurs privs ; Des avantages fiscaux accords dans le cadre du programme de 200 000 logements (relays aujourdhui par le nouveau programme de 600 000 logements) et des dispositions de larticle 19 de la loi de finances 1999- 2000.
Menaces Prdominance de lauto construction en dehors des grandes villes ; Concurrence du secteur non organis.
6.1.3 Orientations stratgiques de la CGI

Les nouvelles orientations de la CGI se rsument comme suit :
Etoffer la gamme de produits et services :
La CGI vise confirmer sa position actuelle sur le secteur de limmobilier rsidentiel qui reprsente aujourdhui prs de 60% de son activit. Par ailleurs, la socit ambitionne de renforcer son offre sur des segments nouveaux forte valeur ajoute tels que limmobilier professionnel et limmobilier touristique (htels & ressorts). Sagissant des interventions en MOD, la CGI compte dsormais limiter ses interventions des oprations stratgiques et rentables.
Intervenir de manire slective sur les projets :
Dans le cadre de sa rorientation stratgique de la CGI, lactivit de la CGI sarticulera essentiellement autour de trois types de projets : La matrise douvrage directe : Des projets pilots et financs par la CGI ;
174
La matrise douvrage dlgue : Des projets pilots et non financs par la CGI. Cette activit sera amene voluer progressivement vers une formule MOD cl en main33. Il est noter, que la CGI compte intervenir de manire slective sur les projets MOD et ne retiendra que les projets dont le cot global est suprieur 80 Mdh ; Le partenariat : des projets financs partiellement par la CGI, soit dans le cadre dune filialisation avec pilotage oprationnel (projets intgrs de manire globale), soit dans le cadre de participations financires (projets intgrs par mise en quivalence).
Rquilibrer la prsence gographique de la CGI :
La CGI compte assurer une plus grande proximit avec ses clients et ce travers une prsence rgionale plus importante, notamment sur les zones dinterventions prioritaires (Rabat, Casablanca, Marrakech, Agadir, Fs, Tanger, Ttouan).
Optimiser la stratgie foncire de la CGI :
La CGI a pour objectif de consolider trs rapidement ses rserves foncires, notamment par un dveloppement foncier offensif grce sa proximit institutionnelle avec les autorits locales, la direction des domaines, etc., et ce pour impulser des zones touristiques et urbaines nouvelles.
Dvelopper des partenariats stratgiques :
La CGI ambitionne de dvelopper des partenariats stratgiques sur toute la chane de valeur : Investisseurs, Amnageurs, Architectes, Bureaux dtudes, Entreprises de travaux A la date daujourdhui, la socit a dj nou de nombreux partenariats avec des partenaires de choix notamment Sama Duba dans le cadre doprations immobilires de grandes envergures.
6.2 . B USINESS PLAN DE LA CG I

La CGI ambitionne de raliser des projets de grande envergure aussi bien en matrise douvrage quen partenariat avec des oprateurs de renom. Les comptes prsents sur la priode 2007-2011 sont consolids et concernent les activits Matrise douvrage et Matrise douvrage dlgue.
Socit Al Manar Development Casablanca) Projet Chrifia Marrakech projet Bouskoura Company (Marina de Pourcentage de participation 70% 70% 70% Mthode dintgration Globale 100% Globale 100% Globale 100%
33
Considr juridiquement comme de la Matrise dOuvrage. En effet, la CGI ralise le projet et sengage le cder lacqureur qui sengage aussi lacheter. Les investissements sont supports par la CGI qui les rcupre dans son prix de cession du bien.
175
projet du centre multifonctionnel dAgdal projet Marsa Immolog Salam Resort Marrakech Amwaj
70% 50% 50% 30% 20%
Globale 100% Globale 100% Mise en quivalence (50% du RN) Mise en quivalence (30% du RN) Mise en quivalence (20% du RN)
6.2.1. Brve prsentation des principaux projets de la CGI

6.2.1.1. Projets raliss en matrise douvrage
Le dtail des projets en matrise douvrage est prsent dans le tableau ci-dessous :
Ville Rabat et rgion Date Date de dbut dachvement des travaux des travaux Bassatine Al Menzeh Avant 2007 2009 Guich Promotionnel Avant 2007 2012 Riads des Oudayas Avant 2007 2009 Tamesna Avant 2007 2011 Place Care 2008 2011 Al Irfane Avant 2007 2009 Les Camelias Avant 2007 2007 Al Mansour Avant 2007 2008 Al Boustane 2009 2019 An Aouda 2009 2018 Technopolis 2008 2010 Ouled Mtaa Ouest 2007 2011 Targa 2007 2009 Camp Ibn Tachfine 2008 2019 Khalid Ibn Oualid 2009 2013 Taddart 3 2007 2011 Royal Golf de Fs Avant 2007 2010 Oued Fs 2009 2013 2009 Ghandouri Avant 2007 Pinde de Tanger 2008 2011 Riads Agadir Avant 2007 2010 Knitra 2008 2019 2011 Avant 2007 Projet Investisseme nt 2007-2011 308 077 885 864 193 478 759 448 200 000 94 579 51 375 46 284 1 790 100 850 377 200 000 200 000 266 992 1 983 900 126 260 200 000 297 373 288 889 214 183 350 000 640 311 222 200 1 123 765 11 293 455 Investisseme nt global 308 077 913 664 193 478 759 448 200 000 94 579 51 375 46 284 9 000 000 5 200 000 200 000 200 000 266 992 8 500 000 214 000 200 000 297 373 456 000 214 183 350 000 640 311 1 200 000 1 123 765 30 629 529
Marrakech
Fs Tanger Agadir Knitra Casablanca, Essaouira, Ttouan, Total
Le montant dinvestissement sur la priode 2007-2011 est de lordre de 11,3 Gdh. Les principaux projet devant dmarrer pendant cette priode, savoir Al Boustane , An Aouda , Ibn Tachefin , Khalid Ibn Oualid , Oued Fs , Pinde de Tanger et Knitra , sont prsents ci-dessous :
176
a. Projet Al Boustane
Le projet Al Boustane concerne la ralisation de prs de 11 000 appartements Rabat. Le programme est rparti sur 10 tranches telles que dtailles ci-aprs :
Dsignation
Al Boustane T1 Al Boustane T2 Al Boustane T3 Al Boustane T4 Al Boustane T5 T10 Total
Nombre dappartements
1 100 1 100 1 100 1 100 5 500 11 000
Date de dbut des travaux

2009 2010 2011 2012 2013
Date de dbut de livraison

2011 2012 2013 2014 2015- 2019
Le projet ncessitera un investissement de 10,3 Gdh tal sur plus de 10 ans partir de 2009. En moyenne, chaque tranche ncessitera 2 ans de travaux et engagera un budget de 1 Gdh. A fin 2011, le montant investi sera de lordre de 1,8 Gdh. La commercialisation de ce projet commencera en 2009 notamment pour la tranche 1.. La vente des 5 dernires tranches (5 500 appartements) commencera au del de 2013.
b. Projet Ain Aouda

Le projet Ain Aouda porte sur la ralisation dappartement et de villas conomiques 25 Km lest de Rabat sur un terrain dune superficie de 620 Ha acqurir auprs de la CDG et dont une convention a dj t signe. La programmation de ce projet se prsente comme suit :
Dsignation
Ain Aouda T1 Ain Aouda T2 Ain Aouda T3 Ain Aouda T4 Ain Aouda T5 T7 Total
Nombre de villas
650 650 650 650 1 950 4 550
Date de dbut des constructions

2009 2010 2011 2012 2013
Date de dbut de livraison

2010 2011 2012 2013 2014- 2018
Le budget global allou ce projet est de 5,7 Gdh, tal sur 7 ans partir de 2009. Lessentiel de cet investissement soit 63% du budget sera engag entre 2011 et 2014. A fin 2011, linvestissement engag sera de lordre de 850 Mdh. Sagissant de la commercialisation de ce projet, elle dbutera en 2010 pour la 1re tranche.
c. Projet Ibn Tachefine

Le projet Ibn Tachefine est un programme rsidentiel Marrakech. Il porte sur la ralisation de 12 500 appartements de haut standing, rpartis sur prs dune dizaine de tranches. La consistance de ce projet, sur un terrain de 270 Ha et dont une convention pour le dveloppement a dj t signe avec lALEM et lADN, se prsente comme suit :
Dsignation
Ibn Tachefine T1 Ibn Tachefine T2
Nombre dappartements
1 250 1 250
Date de dbut des travaux

2009 2010
Date de dbut des livraisons

2011 2012
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Ibn Tachefine T3 Ibn Tachefine T4 Ibn Tachefine T5 T10 Total
1 250 1 250 7 500 12 500
2011 2012 2013
2013 2014 2015- 2019
Le cot global de ce projet, hors foncier, est de lordre de 8,5 Gdh tal sur plus de 10 ans partir de 2009. A fin 2011, le montant des investissements engager slve 1,9 Gdh Sagissant de la commercialisation, elle dbutera en 2010 et concernera la 1re tranche du programme, soit prs de 1 250 appartements. Elle continuera dune manire progressive jusquen 2013 au rythme de 1 250 appartements par an. La vente des 5 dernires tranches (7 500 appartements) commencera au del de 2013.
d. Projet Khalid Ibn Oualid

Le projet Khalid Ibn Oualid est un programme rsidentiel intgr prvu au niveau de Marrakech sur un terrain dune superficie de 4,5 ha (accord de principe pour son acquisition du Domaine). La consistance de ce projet se prsente comme suit :
Dsignation Appartements bon standing Appartements moyen standing Commerces Centre commercial Lots htels Bureaux Nombre 122 95 96 1 500 m 1 2 500 m
Le cot global de ce projet est de 230 Mdh tal sur 4 ans partir de 2009. La commercialisation dbutera en 2010 pour finir en 2014. Prs de trois quarts de la commercialisation seront raliss en 2011 et 2012.
e. Projet Oued Fs
Le projet Oued Fs est un ensemble rsidentiel intgr, dot damnagements paysagers forte inspiration golfique. En effet, sur une superficie totale de 30 ha (53 100 m HO) en cours dacquisition de MedZ, le projet offre une varit de produits alliant rfrences architecturales traditionnelles et confort moderne. Le projet Oued Fs consistera en la construction de 400 villas dveloppant une faade homogne sur le golf avec un investissement global de prs de 676 Mdh dont 220 Mdh pour le foncier tal sur 4 ans, de 2009 2013. Lessentiel de cet investissement (97%) sera engag entre 2010 et 2012. La commercialisation de ce projet sera quant elle lance partir de 2010.
f. Projet Pinde de Tanger

Le projet Pinde de Tanger consiste en la ralisation, en deux tranches, de 220 villas Tanger sur un terrain dune superficie de 30 ha en cours dacquisition de MedZ. Le cot global de ce projet est de 560 Mdh, engager dici 2011.
178
La commercialisation sera lance en 2009 et finira en 2012. Lessentiel des encaissements se fera toutefois en 2011.
g. Projet sur Knitra

Le projet de Knitra comprendra des programmes rsidentiels de moyen standing, sur un terrain de 25 ha dont laccord de principe de cession est dj obtenu du Haut Commissariat des Eaux et Forts. Ces programmes seront raliss en tranches tel que dtaill ci-dessous :
Dsignation Kenitra T1 Kenitra T2 Kenitra T3 Kenitra T4 Kenitra T5 Kenitra T6 T 10 Total Nombre dappartements 300 300 300 300 300 1 500 3 000 Date de dbut des constructions 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Date de dbut de livraison 2010 2011 2012 2013 2014 2015- 2019
Linvestissement global de ce projet sera de 1,2 Gdh tal sur prs de 10 ans partir de 2009. A fin 2011, linvestissement engag serait de 222 Mdh et portera sur 900 logements. La mise en vente des appartements est quant elle prvue pour 2009 notamment pour la 1re tranche. Le reste du programme sera commercialis progressivement et stalera au-del de 2014 pour les tanches 6 10.
6.2.1.2. Projets raliss en matrise douvrage dlgue

Les projets raliss en activit MOD sur la priode 2007-2011 sont : les projets en cours engags avant le 31/12/2006 (cf. activit) ; ainsi que ceux relatifs aux filiales intgres globalement.
La socit compte aussi dvelopper cette activit avec dautres matres douvrages, mais par conservatisme, ce potentiel na pas t pris en compte dans ltude prvisionnelle.
6.2.1.3. Projets raliss par la CGI en partenariat avec dautres investisseurs

Lensemble des projets dcrits ci-dessous est ou sera ralis, en partenariat avec des investisseurs institutionnels locaux et/ou trangers de grand renom. Chacun de ces projets est ou sera port par une structure juridique dont la CGI dtiendrait la majorit.
a. Projet Casablanca Marina

Le projet Casablanca Marina est conu comme tant le nouveau ple multifonctionnel de Casablanca. Il est, en effet, vou crer une dynamique conomique importante en rpondant une demande croissante en rsidentiel, en espaces bureaux et en activits commerciales, touristiques et de loisirs. Le projet est dcompos en quatre secteurs caractres distincts :
179
La Marina : Ce secteur a pour vocation de matrialiser une forte connexion avec la ville de Casablanca. Il est principalement ddi aux activits de tourisme, animation et loisirs. Il abritera un htel 5 toiles, un palais des congrs et des restaurants. Il comprendra aussi un yacht club, des Commerces/Loisirs /Animations, ainsi que des activits nautiques lies au Port de Plaisance qui y sera ramnag ; Les Ramblas : Cette partie du projet est conue autour des activits commerciales. Elle accueillera ainsi un grand centre commercial (galeries commerciales, hypermarch, cinma, food court, loisirs), une tour htel ainsi que des espaces bureaux ; Les Portes Ocanes : Cet espace est conu autour du rsidentiel et du tertiaire. Il abritera des bureaux, des logements, des commerces de proximit, des quipements de loisirs et de tourisme ainsi que plusieurs lots de services et dquipements, le tout dans un ensemble urbain intgr. Les Jardins de la Mosque : Au pied de la grande mosque Hassan II, ce secteur est conu sous forme de jardins et parcs de promenade, avec des quipements socioculturels et de loisirs et un aquarium. Ce secteur marque le dpart des promenades pitonnes qui longent tout le projet au niveau des diffrents quartiers (balade des jardins) et le long de la nouvelle corniche amnage dans le cadre du projet (balade marine).
Le projet de la Marina est ralis en partenariat avec Sama Duba (30% du capital). La CGI y participe hauteur de 70% travers la socit de projet Al Manar Development Company qui assure le rle de vhicule pour ledit projet. Ce projet stend sur 26 hectares dont environ 10 hectares gagns sur la mer. En terme de programmation, il offrira prs de 450.000 m de plancher, rpartis entre le rsidentiel (30%), les bureaux (30%), le commerce (25%), lhtellerie et loisirs (10%), et les quipements et services (5%), tel que prsent ci-dessous :
Dsignation Rsidentiel Bureaux Commerces Htels Services / Equipements Palais des congrs Aquarium Total Superficie SHON (m) 129 000 127 000 107 500 46 000 13 500 15 000 10 000 448 000
Le budget oprationnel global de ce projet est de 5,4 Gdh dont le cot de reprise du projet, terrain et travaux maritime pour 897 Mdh et hors Palais des congrs et Aquarium, Lessentiel de linvestissement soit prs de 44% du budget sera investi sur la priode 2008 2010. Sagissant de la commercialisation, elle sera lance ds 2008 et stalera sur 4 ans environ (jusquen 2011) pour les segments lis lanimation du site (port de plaisance et la boutique htel, tour htel, centre commerciale) et sur prs de 6 ans (jusquen 2013) pour les programmes de logements et de bureaux professionnels. Le CPC simplifi de la Marina sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
180
En Kdh
Chiffre d'affaires Production Investissements Rsultat d'exploitation Rsultat net Part des intrts minoritaires
Source: Compagnie Gnrale Immobilire
2 007
0 218 808 -218 808 0 -685 -205
2 008
0 514 847 -514 847 0 -8 222 -2 467
2 009
273 000 965 850 -873 908 91 942 47 567 14 270
2 010
410 000 1 174 117 -992 596 181 521 102 178 30 653
2 011
2 725 141 1 564 884 -1 079 117 485 767 322 129 96 639
Le CPC de la Marina sus mentionn a t consolid par intgration globale.
b. Projet Bouskoura
Ce projet consiste en le dveloppement par la CGI en partenariat avec dautres oprateurs, sur une superficie de prs de 357 ha, dune zone dhabitat intgre 5 Km de Casablanca, dans la province de Bouskoura. La consistance de ce projet se prsente comme suit :
Programmation Villas isoles + villgiature Immeubles orients Htel 200 chambres Boutique htel Centre commercial Commerces Bureaux Equipements publics Equipement animation Total
Nombre 833 units 2200 units 200 chambres 63 chambres 1 units 375 units 2 lots 50 lots 60 lots
m SHON 250 000 330 000 20 000 5 000 20 000 15 000 30 000 20 000 30 000 720 000
Le projet Bouskoura ncessitera un investissement de lordre de 6 Gdh rpartis essentiellement (61%) entre 2010 et 2012. La commercialisation sera quant elle lance partir de 2010 et stalera sur 4 ans. Le chiffre daffaires escompt serait de prs de 9 Gdh. Le CPC simplifi du projet Bouskoura sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
En Kdh Chiffre d'affaires Production Investissements Rsultat d'exploitation Rsultat net
2 007 0 273 927 -273 927 0 0 0
2 008 0 464 476 -464 476 0 -23 224 -6 967
2 009 0 813 461 -813 461 0 -16 851 -5 055
2 010 516 495 1 567 762 -1 398 278 169 484 85 716 25 715
2 011 2 235 221 1 938 360 -1 204 887 733 473 438 330 131 499
181
Le CPC du projet Bouskoura sus mentionn a t consolid par intgration globale.
c. Projet du Centre Multifonctionnel de lAgdal

Ce projet consiste en la ralisation, sur un terrain de 5 hectares en plein centre de lAgdal Rabat, d'un complexe Multifonctionnel comportant de nombreux programmes de bureaux, de commerces et de loisirs. La programmation du centre se prsente comme suit :
Dsignation
Hypermarch Galerie commerante Bureaux Restaurant d'entreprises Salle de confrence (500 places) Htel de 110 places Total hors sous sol Parking 2000 places en sous sol Total gnral
Surfaces m HO
15 000 25 000 48 000 1 000 1 000 10 000 100 000 60 000 160 000
Le montant des investissements engager pour la ralisation de ce projet est estim 1,3 Gdh environ. Lessentiel de cet investissement (55%) sera engag en 2009, date de dbut des travaux. La commercialisation se fera quant elle sur plan et dbutera en 2008 pour finir en 2011. Le CPC simplifi du projet du Centre Multifonctionnel de lAgdal sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
2 007 0 235 400 -235 400 0 0 0
2 008 0 27 908 -27 908 0 0 0
2 009 0 664 034 -664 034 0 -13 232 -3 970
2 010 0 188 838 -188 838 0 1 176 353
2 011 1 636 136 519 956 -94 419 425 537 291 754 87 526
Le CPC du projet du Centre Multifonctionnel de lAgdal sus mentionn a t consolid par intgration globale.
d. Projet Chrifia
Le site de Chrifia est situ dans la province dAl Haouz, dans la commune rurale de Tamsloht, prs de Marrakech. Il stend sur 268 ha (386 631 m HO). 3 ples distincts seront difis savoir le village du Sud, lOasis et les vergers. Ces villages sinspireront aussi bien en terme darchitecture que damnagement des grands espaces du sud marocain (le dsert, loasis, les valles, les vergers) exposant ainsi la diversit des paysages et du patrimoine du sud.
182
La programmation prvue sur ces sites et labore par un cabinet espagnol de renom se prsente comme suit :
Dsignation Programme rsidentiel Commentaires 1 035 villas (isoles, jumeles, en bande, riads). 690 appartements prvus dans les Town Centers . Htel Grand Luxe (5*) Welness de 6 000 m HO (60 cls) Htel Resort de lOasis de 8000 m HO (80 cls) Superior First (4*) comprenant 4 maisons dhtes (25 30 cls), une ferme dhtes (30 cls), 1 VVT (220 cls) et une rsidence snior (80 cls). First (4*) comprenant un htel Confrences (220 cls).
Programmes hteliers
Ce projet engagera un investissement global de 3,6 Gdh rparti sur une dure de ralisation de 5 ans. Lessentiel de cet investissement se fera entre 2010 et 2013 au rythme de 18% en 2010, 19% en 2011 et 18% en 2012. En termes de commercialisation, celle-ci dbutera en 2010 pour finir en 2012. Le CPC simplifi du projet Chrifia sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
2 007 0 361 280 -361 280 0 0 0
2 008 0 363 269 -363 269 0 -16 861 -5 058
2 009 100 480 436 088 -400 133 35 955 7 193 2 158
2 010 42 020 650 795 -635 759 15 036 -14 013 -4 204
2 011 1 473 365 1 215 496 -688 278 527 219 331 184 99 355
Le CPC du projet Chrifia sus mentionn a t consolid par intgration globale.
e. Projet Al Marsa
Ce projet consiste en la cration, en partenariat avec lONCF (50%), dun complexe danimation et de tourisme sur le site de lancienne gare de Tanger. Le site stend sur une superficie globale brute de 45 000 m sur laquelle sera dveloppe une surface plancher de 50 700 m dtaille comme suit :
Dsignation Centre culturel Centre commercial Centre daffaires 2 appart htels (134 units) 2 htels 3* (160 chambres) 370 places de parking Total Consistance en m HO 1 600 20 000 9 520 10 290 9 030 320 50 760
Linvestissement prvisionnel relatif ce projet sera de lordre de 533 Mdh et stalera sur une priode de 4 ans partir de 2007.
183
La commercialisation de ce projet dbutera quant elle en 2009 pour sachever en 2010. Le CPC simplifi du projet Al Marsa sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
2 007 0 104 280 -104 280 0 -667 -333
2 008 0 62 590 -62 590 0 -3 399 -1 699
2 009 20 769 169 355 -163 527 5 828 -2 258 -1 129
2 010 567 909 252 454 -93 100 159 354 104 384 52 192
Le CPC du projet Al Marsa sus mentionn a t consolid par intgration globale.
6.2.1.4. Projets raliss par la CGI en partenariat avec dautres oprateurs

La CGI participe aussi dans des projets de grandes envergures dvelopps par des oprateurs de grande exprience aussi bien locaux qutrangers. La plupart de ces projets sont ports par des structures juridiques dont la CGI est minoritaire et seront intgrs par mise quivalence. Le dtail de ces projets est synthtis ci-dessous :
a. Projet Amwaj
Le projet AMWAJ stale sur une centaine dhectares et constitue la deuxime squence du projet damnagement de la valle du Bouregreg. Le projet est conu pour renforcer le lien urbanistique et socio-conomique entre les deux rives du fleuve Bouregreg, en constituant une continuit homogne et intgre entre les villes de Rabat et Sal. Le master plan du projet repose sur linterfrence de quatre circuits urbains constituant chacun un caractre architectural et une vocation urbaine et culturelle distincts : Rabat Rouge : constitue un ensemble architectural faisant le lien entre les monuments historiques des deux villes ; Rabat Vert : constitue un ensemble centr sur les espaces verts et la promenade ; Rabat Bleu : autour du fleuve Bouregreg et des nombreux canaux artificiels amnags dans le cadre du projet, avec un caractre urbain proche de la ville de Venise ; Le carr dor : autour des activits daffaires et de loisirs.
Sur le plan de la programmation, le projet permettra le dveloppement de prs de 1,3 million de m2 SHON, dcomposs en :
Dsignation
Marina Rsidentiel Htels
Destination
Vente Vente Vente gestion
Surfaces m HO
650 490 142 800
184
Rsidentiel locatifs Commerces Bureaux Centre de confrence Loisirs et autres Parking Total gnral
Vente gestion Vente gestion Vente gestion Vente gestion Vente gestion
36 624 153 005 245 951 35 000 14 646 49 034 1 327 550
Le dveloppement de ce projet se fait travers lentit juridique Amwaj et est confi Sama Duba qui dtient 70% du capital. La CGI dtient quant elle une participation de 20%. Le reliquat est dtenu par des institutionnels locaux. Le projet Amwaj ncessitera des investissements de lordre de 20 Gdh et sera ralis sur quatre ans partir du 2me semestre 2007. La commercialisation se fera quant elle dune manire progressive (sur plan) et dbutera en 2008 pour finir en 2015. Le CPC simplifi du projet Amwaj sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
En Kdh Chiffre d'affaires Production Investissements Rsultat d'exploitation Rsultat net % RN CGI (20%)
2 007 0 199 125 -199 125 0 0 0
2 008 0 5 973 750 -5 973 750 0 -929 -186
2 009 6 767 220 10 488 700 -8 960 625 1 528 075 890 587 178 117
2 010 8 271 046 6 646 647 -4 779 000 1 867 647 1 252 456 250 491
2 011 1 262 786 480 884 0 480 884 222 975 44 595
Le CPC du projet Amwaj sus mentionn a t consolid par mise en quivalence hauteur de 20% du rsultat net.
b. Projet Salam Resort

Le projet Salam Resort consiste en le dveloppement en partenariat avec Sama Duba, qui sera actionnaire majoritaire dans ce projet, dune zone rsidentielle et touristique proche de Chrifia. Le projet stend sur une superficie de 450 ha sur laquelle seront dvelopps des programmes de villas et dappartements, des htels, des town centers, etc. La consistance de ce projet est dtaille comme suit :
Dsignation
Villas Appartements Htels Town centers Lots Total gnral
Surfaces m HO
446 332 140 330 118 200 41 400 27 000 773 262
Salam Resort engagera des investissements de lordre de 6,6 Gdh dont 4 Gdh engager entre 2011 et 2013. La commercialisation se fera quant elle dune manire progressive (sur plan) et dbutera en 2009 pour finir en 2014.
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Le CPC simplifi du projet Salam Resort sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
En Kdh Chiffre d'affaires Production Investissements Rsultat d'exploitation Rsultat net % RN CGI (30%)
2 007 0 481 500 -481 500 0 0 0
2 008 0 171 700 -171 700 0 -8 585 -2 576
2 009 34 672 652 428 -639 973 12 455 -23 170 -6 951
2 010 86 680 1 075 313 -1 044 174 31 138 -23 910 -7 173
2 011 1 132 450 2 001 168 -1 594 354 406 814 263 502 79 051
Le CPC du projet Salam Resort sus mentionn a t consolid par mise en quivalence hauteur de 30%.
c. Immolog
Cre en 2005, Immolog est actuellement dtenue majoritairement par la socit Douja Promotion Groupe Addoha. Elle a pour objet principal, lacquisition de terrains ainsi que la ralisation, le financement et la commercialisation de logements de type conomique et de standing et de manire plus gnrale des oprations de promotion immobilire en partenariat avec la CGI, qui se substitue la CDG dans le cadre de la convention de partenariat conclue le 16 septembre 2005 entre la CDG et Douja Promotion Groupe Addoha en vue la ralisation doprations immobilires. La convention liant la CDG Douja Promotion a t substitue par une prise de participation directe de la CGI dans Immolog au courant du mois de juillet 2007. Le CPC simplifi dImmolog sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
En Kdh Production Investissements Rsultat d'exploitation Rsultat net % RN CGI (50%)
2 007 580 500 462 800 117 700 117 700 58 850
2 008 652 500 523 000 129 500 129 500 64 750
2 009 300 511 227 000 73 512 70 767 35 383
2 010 919 155 626 911 292 244 254 143 127 072
2 011 1 021 799 691 899 329 900 279 789 139 895
Le CPC dImmolog a t consolid par mise en quivalence hauteur de 50%.
186
6.2.2. Compte de produits et charges prvisionnels consolid

Lvolution du compte de produit et charges de la CGI sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
2 006 604 214 15 717 0 619 931 70 500 70 500 143 174 779 865 353 688 641 688 641 0 0 0 53 916 5 276 302 30 679 1 413 0 16 246 742 557 122 796 28 585 151 381 -19 263 132 117 -43 583 0 88 535 88 535 11,10% 2007e 1 180 742 16 207 0 1 196 949
50,60%
2008e 1 383 401 84 081 0 1 467 482

22,60%
2009e 3 175 196 144 817 394 249 3 714 262

153,10%
2010e 3 429 905 177 391 1 536 424 5 143 720

38,50%
2011e 3 955 980 174 329 8 069 863 12 200 172 137,20% 1 622 936 -2 831 167 -1 208 231
Chiffre d'affaires MO Social Chiffre d'affaires MOD Social Chiffre d'affaires filiales Chiffre d'affaires Consolid
Variation
Variation de stock Social Variation de stock filiales Variation de stock consolid Autres produits d'exploitation Reprise d'exploitation, transfert de charges Produits d'exploitation
386 573 1 193 695 1 580 267
2 139 322 1 433 090 3 572 412
836 305 2 654 539 3 490 844
2 443 226 2 297 542 4 740 768
2 777 217
220,90%
5 039 894
81,50%
7 205 106
43,00%
9 884 488
37,20%
10 991 942
11,20%
Achats consomms (Terrains) - dont terrains MO CGI - dont terrains Filiales Achats consomms (projets) - dont Achats MO CGI - dont Achats Filiales Charges de structure Autres charges externes Impts et taxes Charges de personnel Autres charges d'exploitation Dotations d'exploitation CGI Provisions d'exploitation CGI Charges d'exploitation
Variation
1 495 529 572 746 922 783 944 351 673 439 270 912 76 365 13 660 470 33 532 1 300 15 802 11 602 2 516 245
163,10%
1 659 879 1 659 879 0 2 905 092 1 472 002 1 433 090 116 478 14 594 1 062 60 000 1 365 15 802 23 655 4 681 449
86,00%
748 471 748 471 0 5 496 833 2 581 770 2 915 064 155 108 15 621 1 871 80 000 1 433 15 802 40 380 6 400 412
36,70%
1 808 300 1 808 300 0 6 610 594 3 302 022 3 308 572 171 592 16 752 2 266 84 000 1 505 15 802 51 267 8 590 485
34,20%
1 370 400 1 370 400 0 6 330 923 3 264 222 3 066 701 176 568 17 995 2 205 88 200 1 580 15 802 50 787 7 877 892
-8,30%
Rsultat d'exploitation Variation Rsultat financier Rsultat Courant Rsultat Non Courant Rsultat avant impt IS Part du Rsultat Stes Mis en quivalence de l'exercice Rsultat net Intrts minoritaires Rsultat NPG - CGI
Variation
260 971
112,50%
358 445
37,40%
804 694
124,50%
1 294 003
60,80%
3 114 050
140,70%
13 701 274 673 -17 000 257 673 -87 683 58 850 228 839 -539 229 378
164,40%
6 844 365 289 0 365 289 -145 948 61 989 281 330 -16 191 297 521
29,70%
-76 293 728 400 0 728 400 -261 019 206 550 673 932 6 274 667 657
124,40%
-118 773 1 175 230 0 1 175 230 -394 716 370 390 1 150 904 104 709 1 046 195
56,70%
-940 3 113 110 0 3 113 110 -1 109 945 263 540 2 266 705 415 019 1 851 686
77,00%
Marge nette
Source : Compagnie Gnrale Immobilire
19,20%
20,30%
18,00%
20,30%
15,20%
187
Avertissement : les comptes 2006 ne sont pas consolids car la la socit Al Manar na ralis aucun chiffre daffaires en 2006 et na t acquise quen dcembre 2006..
6.2.2.1. Produits dexploitation

Les produits dexploitation sur la priode 2007-2011 se prsentent comme ci-dessous :
2 006 Chiffre d'affaires MO Social Chiffre d'affaires MOD Social Chiffre d'affaires filiales Chiffre d'affaires Consolid Variation Variation de stock Social Variation de stock filiales Variation de stock consolid Produits d'exploitation 70 500 865 352 70 500 779 136 15 717 0 794 853 2007e 1 180 742 16 207 0 1 196 949 50,6% 386 573 1 193 695 1 580 267 2 777 217 220,9% 2008e 1 383 401 84 081 0 1 467 482 22,6% 2 139 322 1 433 090 3 572 412 5 039 894 81,5% 2009e 3 175 196 144 817 394 249 3 714 262 153,1% 836 305 2 654 539 3 490 844 7 205 106 43,0% 2010e 3 429 905 177 391 1 536 424 5 143 720 38,5% 2 443 226 2 297 542 4 740 768 9 884 488 37,2% 2011e 3 955 980 174 329 8 069 863 12 200 172 137,2% 1 622 936 -2 831 167 -1 208 231 10 991 942 11,2%
Les produits dexploitations passent de 865 Mdh en 2006 11 Gdh en 2011 et ce en raison du fort chiffre daffaires ralis par les filiales en 2011. Le chiffre daffaires ralis par les filiales reprsente 66% du chiffre daffaires consolid.
a. Produits dexploitation de la CGI social :

a.1. Chiffre daffaires MO
Le tableau ci-dessous prsente lvolution du chiffre daffaires de la CGI dans le cadre des oprations ralises en matrise douvrage, sur la priode 2007 - 2011 :
En Kdh Riad Agadir % MO Tamesna % MO Pinde deTanger % MO Knitra % MO Al Boustane (4) % MO Camp Ibn Tachfine (5) % MO Autres (*) % MO TOTAL MO % du total CA consolid 2 007 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 1 180 742 100% 1 180 742 99% 2 008 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 1 383 401 100% 1 383 401 94% 2 009 513 274 16% 267 257 8% 0 0% 0 0% 0 0% 0 0% 2 394 665 75% 3 175 196 85% 2 010 331 464 10% 495 575 14% 0 0% 53 097 2% 386 163 11% 0 0% 2 163 606 63% 3 429 905 67% 2 011 208 359 5% 228 319 6% 687 852 17% 212 389 5% 1 029 767 26% 446 018 11% 1 143 276 29% 3 955 980 32%
188
Le chiffre daffaires MO de la CGI affiche une croissance annuelle moyenne de 35% au cours de la priode tudie passant de 1 Gdh en 2007 prs de 4 Gdh en 2011. Cette importante volution sexplique principalement par la commercialisation de nombreux projets envisags par la CGI notamment : en 2009, Riads Agadir (513 Mdh) et Tamesna pour (270 Mdh), en 2010, Riads Agadir (331 Mdh), Tamesna pour (495 Mdh), Al Boustane (386 Mdh) ; en 2011, Tamesna pour (228 Mdh), Al Boustane (1029 Mdh) et Pinde de Tanger (688 Mdh).
La rpartition du chiffre daffaires par type se prsente comme suit :

CA en Kdh Logement
Var%
2 007 1 043 902

-
2 008 862 968

-17%
2 009 2 080 346

141%
2 010 2 495 114

20%
2 011 3 584 194

44%
Tertiaire
Var%
34
126 221
-
520 433
312%
1 094 850
110%
934 791
-15%
371 785
-60%
Autres Total CA MO
Var%
10 600 1 180 742

-
1 383 401
17%
3 175 196
130%
3 429 905
8%
3 955 980
15%
Le chiffre daffaires li au tertiaire enregistre aussi de fortes progressions pour atteindre plus de 1 Gdh en 2009 et 2010. Le repli en 2011 sexplique par lpuisement de stocks de commerces et de bureaux disponibles la vente et la non prise en compte, par conservatisme, des projets pouvant dmarrer en 2008. Sagissant de la structure du chiffre daffaires, celle-ci affiche dici 2011 une prdominance des produits logements qui reprsentent en moyenne plus de 76% du chiffre daffaires social de la CGI.
a.2. Chiffre daffaires MOD

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution du chiffre daffaires MOD de la CGI sur la priode 2007 - 2011 :
Programmes CA MOD projets en cours CA MOD relatif aux filiales CGI Total Chiffre dAffaires MOD Var Source: Compagnie Gnrale Immobilire 16 207 2 007 16 207 2 008 13 180 70 901 84 081 419% 144 817 144 817 72% 177 391 177 391 22% 174 329 174 329 -2% 2 009 2 010 2 011
Il est rappeler que le chiffre daffaires de la CGI en MOD correspond aux honoraires facturs par la CGI aussi bien ses filiales quaux autres matres douvrages. Il est calcul sur le montant des investissements grs par la CGI pour le compte de ces autres matres douvrages. Le chiffre daffaires MOD connat une volution notable sur les 5 prochaines annes passant de prs de 16 Mdh en 2007 prs de 174 Mdh en 2011. Cette volution est principalement lie la hausse continue des investissements engags par les filiales de la CGI au cours de cette priode et par consquent la progression des honoraires facturs par la CGI ces dites filiales.
34
Le tertiaire comprend tout ce qui nest pas logement (bureau, magasin, tourisme,..)
189
Il convient par ailleurs de souligner que cette volution du chiffre daffaires MOD intervient malgr la baisse des honoraires lie aux projets en cours, consquence des choix stratgiques de la CGI qui se veut dsormais slective quant ses interventions en MOD et que par conservatisme, ce potentiel na pas t pris en compte dans ltude prvisionnelle.
a.3. Variation de stock

La variation de stock des projets MO sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
En Kdh Variation de stock social 2006
70 500
2007
386 573
2008
2 139 322
2009
836 305
2010
2 443 226
2011
1 622 936
Lvolution de la variation de stock est troitement lie lvolution des investissements engags par la CGI sur la priode prvisionnelle considre. Sur la priode 2007 2010, la variation de stock enregistre une forte progression passant de 386 Mdh prs de 2 443 Mdh. Cette importante volution sexplique par limportant tat davancement des travaux engags par la CGI au cours de cette priode, aussi bien au niveau des constructions quau niveau de lacquisition des terrains. En 2011, suite aux ventes enregistres pendant cette priode, la variation de stock enregistre un net repli pour stablir autour de 1 623 Mdh contribuant ainsi la baisse du niveau des stocks.
b. Produits dexploitation des filiales CGI :

b.1 Chiffre daffaires des filiales
Le chiffre daffaires des filiales se prsente comme suit :
En Kdh CA Marina
% CA filiales
2 007 0 0 0 0 0 0
2 008 0 0 0 0 0 0
2 009 273 000

69%
2 010 410 000

27%
2 011 2 725 141

34%
CA Chrifia (Oasis Resort)

% CA filiales
100 480
25%
42 020
3%
1 473 365
18%
CA Bouskoura
% CA filiales
0
0%
516 495
34%
2 235 221
28%
CA Al Marsa
% CA filiales
20 769
5%
567 909
37%
0
0%
CA C.M. Agdal
% CA filiales
0
0%
0
0%
1 636 136
20%
Total CA filiales (IG)

% du total CA consolid Variation
394 249
11%
1 536 424
30% 289,7%
8 069 863
66% 425,2%
Les chiffres daffaires relatifs la commercialisation des projets des diffrentes filiales tant constats comptablement partir de 2009, le chiffre daffaires ralise respectivement en 2010 et 2011 une augmentation de 289% et 425% pour atteindre 8 Gdh en 2011 qui reprsente 66% du chiffre daffaires consolid. La Marina contribue ce chiffre hauteur de 34%.
190
b.2. Variation de stock des filiales :

La variation de stock des projets ports par les filiales sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
En Kdh Variation de stock 2 007 1 193 695 2 008 1 433 090 2 009 2 654 539 2 010 2 297 542 2 011 -2 831 167
Sur la priode 2007 - 2009, limportante volution de la variation de stock sexplique par la hausse des stocks en cours de ralisation par les filiales. A partir de 2010, la variation de stock enregistre un repli pour stablir -2,8 Gdh en 2011 engendre essentiellement par une variation de stock de la marina pour -1,2 Mdh et du centre multifonctionnel dAgdal pour -1,1 Mdh en raison des ventes effectives.
6.2.2.2. Charges dexploitation

Les charges dexploitation, entirement supports par la CGI, sur la priode 2007-2011 se prsentent comme ci-dessous :
2 006 Achats consomms (Terrains) - dont terrains MO CGI - dont terrains Filiales Achats consomms (Projets) - dont Achats MO CGI - dont Achats Filiales Charges de structure Autres charges externes Impts et taxes Charges de personnel Autres charges d'exploitation Dotations d'exploitation CGI Provisions aux provisions CGI Charges d'exploitation (II)
Variation Source : Compagnie Gnrale immobilire
2007e
2008e
2009e 748 471 748 471 0 5 496 833 2 581 770 2 915 064 155 108 15 621 1 871 80 000 1 433 15 802 40 380 6 400 412
36,7%
2010e 1 808 300 1 808 300 0 6 610 594 3 302 022 3 308 572 171 592 16 752 2 266 84 000 1 505 15 802 51 267 8 590 485
34,2%
2011e 1 370 400 1 370 400 0 6 330 923 3 264 222 3 066 701 176 568 17 995 2 205 88 200 1 580 15 802 50 787 7 877 892
-8,3%
688 641 1 495 529 1 659 879 688 641 572 746 1 659 879 0 922 783 0 0 944 351 2 905 092 0 673 439 1 472 002 270 912 1 433 090 53 916 76 365 116 478 5 276 13 660 14 594 302 470 1 062 30 679 33 532 60 000 1 413 1 300 1 365 0 15 802 15 802 16 246 11 602 23 655 742 556 2 516 245 4 681 449
163,1% 86,0%
Les charges dexploitation passent de 742 Mdh en 2006 7,8 Gdh en 2011 constitu hauteur de 40% par les achats consomms effectus par par les filiales de 2008 2011.
a. Acquisitions de terrains
Le tableau ci-dessous prsente lvolution des acquisitions de terrains sur la priode 2007-2011 :
Terrain en Kdh Achat de terrains en MO Rabat Marrakech Fs Tanger 2006 688 641 2007 572 746 102 700 225 310 0 0 2008 1 659 879 558 550 656 638 0 224 700 2009 748 471 290 000 400 000 100 000 0 2010 1 808 300 491 600 642 000 124 700 0 2011 1 370 400 38 400 642 000 0 0
191
Autres villes + rserve foncire Achat du foncier par les filiales Marrakech (Oasis Resort) Casablanca (Bouskoura) Rabat (CMAgdal) Tanger (Marsa) Total achat de terrains 688 641
103 371 922 783 323 668 269 665 235 400 94 050 1 495 529
126 033
7 720
0 600 000
1 659 879
748 471
1 808 300
1 370 400
En 2007, bien que les achats de terrain soit de 573 Mdh, les filiales procderont lacquisition des terrains ncessaires pour faire leurs investissements. Ainsi les terrains de Marrakech, Casablanca, Rabat et Tanger seront acquis respectivement auprs de la CGI, Ministre de lIntrieur, la CDG et lONCF. En 2008, la CGI procdera lacquisition du foncier des grands projets MO pour se stabiliser 1 370 Mdh en 2011. Afin de renforcer la rserve foncire et dassurer la prennit de lactivit, il a t retenu en 2011 une acquisition dune rserve foncire de 600 Mdh.
b. Investissements hors foncier social

Le tableau ci-dessous dtaille lvolution des investissements hors fonciers lis aux projets raliss en Matrise dOuvrage, sur la priode 2007 2011 :
En Kdh
Achats HT Projets MO Logements Tertiaires Tourisme
2007
673 439 632 451 40 988 NA
2008
1 472 002 1 381 724 90 278 NA
2009
2 581 770 2 402 898 178 872 NA
2010
3 302 022 3 095 850 206 172 NA
2011
3 264 222 3 079 869 184 352 NA
Lvolution des investissements engags par la CGI enregistre un TCAM de 47% passant de 673 Mdh en 2007 prs de 3,2 Gdh en 2011. La construction de logements mobilise lessentiel des investissements avec une quote-part moyenne de prs de 96% des investissements globaux. Les investissements des filiales, y compris le foncier, se prsentent comme suit :
Filiales (intgration globale) Marina % programme % total Chrifia % programme % total Bouskoura % programme % total Marsa % programme 2 007 218 808 6% 32% 361 280 15% 54% 273 927 7% 41% 104 280 25% 2 008 514 847 14% 35% 363 269 15% 25% 464 476 11% 32% 62 590 15% 2 009 873 908 24% 34% 400 133 16% 15% 813 461 20% 32% 163 527 39% 2 010 992 596 27% 30% 635 759 26% 19% 1 398 278 34% 42% 93 100 22% 2 011 1 079 117 29% 33% 688 278 28% 21% 1 204 887 29% 37% Total 3 679 276 100% 33% 2 448 720 100% 22% 4 155 029 100% 37% 423 497 100%
192
% total Agdal % programme % total Total filiales (ig) % programme % total filiales
15% 235 400 19% 35% 1 193 695 10% 86%
4% 27 908 2% 2% 1 433 090 12% 97%
6% 664 034 55% 26% 2 915 064 24% 113%
3% 188 838 16% 6% 3 308 572 28% 100%
94 419 8% 3% 3 066 701 26% 94%
4% 1 210 600 100% 11% 11 917 121 100% 106%
c. Charges de structure
Le tableau ci-dessous prsente lvolution des charges de structure de la CGI sur la priode 2007 2011 :
En Kdh Autres charges externes Impts et taxes Charges de personnel Autres charges d'exploitation Charges rpartir Dotations dexploitation CGI Charges de structure Variation 2006 5 276 302 30 679 1 413 0 16 246 53 916 2007 13 660 470 33 532 1 300 15 802 11 602 2008 14 594 1 062 60 000 1 365 15 802 23 655 2009 15 621 1 871 80 000 1 433 15 802 40 380 2010 16 752 2 266 84 000 1 505 15 802 51 267 2011 17 995 2 205 88 200 1 580 15 802 50 787
76 365
41%
116 478
53%
155 108
33%
171 592
11%
176 568
3%
Sur la priode considre, les charges de structure se caractrisent par : la hausse des charges externes en 2007 suite au loyer du crdit bail du sige de lordre de 4,3 Mdh ; la forte augmentation en 2008 et 2009 des charges de personnel suite au niveau lev dinvestissement. De ce fait, la masse salariale reprsente en moyenne 79% des charges de structure de la CGI ; la constatation de charges rpartir engendrs par les frais dintroduction en bourse ; la hausse des dotations dexploitation suite la provision, par conservatisme, de crances irrecouvres et qui est de lordre de 1,5% du CA.
6.2.2.3. Rsultat dexploitation consolid

Lvolution du rsultat dexploitation sur la priode 2007 2011 se prsente comme suit :
En Kdh Rsultat d'exploitation Var 2006 122 796 2007 260 971
112,5%
2008 358 445

37,4%
2009 804 694

124,5%
2010 1 294 003

60,8%
2011 3 114 050

140,7%
A fin 2011, le rsultat dexploitation stablit 3,1 Gdh contre 261 Mdh en 2007, soit une progression annuelle moyenne de plus de 86%. Cette importante volution est lie lvolution du chiffre daffaires de la CGI, toutes matrises douvrage confondues et surtout au rsultat des filiales enregistr en 2011.
193
6.2.2.4. Rsultat financier

Le rsultat financier volue sur la priode 2007-2011 comme suit :
En milliers de dirhams Rsultat Financier CGI Rsultat Financier Filiales Rsultat financier consolid 2007 15 052 -1 351 13 701 2008 58 549 -51 705 6 844 2009 13 588 -89 881 -76 293 2010 2 274 -121 047 -118 773 2011 11 435 -12 375 -940
Etant donn linjection de fonds propres de lordre 3,2 Gdh en 2007 pour le financement des diffrents projets, le rsultat financier est positif avant datteindre un pic de -118 Mdh en 2010 suite au financement des besoins dexploitation par dette en 2008 et 2009 au taux de 5% lan. Lencours maximal de la dette est fin 2009 de lordre de 2,4 Gdh.
6.2.2.5 Rsultat non courant

Le rsultat non courant sur la priode 2007-2011 est limit 2007.
En milliers de dirhams Produits non courants Charges non courantes Rsultat non courant filiales Rsultat non courant consolid 2007 21 000 -38 000 0 -17 000
Les produits non courants reprsentent la vente du sige de la CGI pour 21 Mdh. Les charges non courantes sont constitus de la valeur nette comptable du sige pour 4 Mdh plus le cot de conversion de droits aux bnfices, suite un apport de terrain, de la CDG Immolog, en prise de participation, soit 32 Mdh.
6.2.2.6 Rsultat net

Sur la priode tudie, le rsultat net part du groupe enregistre une croissance annuelle moyenne de 69% passant de 229 Mdh en 2007 1 856 Mdh en 2011. .
En kdh Rsultat d'exploitation Rsultat financier Rsultat Courant Rsultat Non Courant Rsultat avant impt IS Part du rsultat net des socits mises en quivalence Rsultat net de l'exercice Intrts minoritaires Rsultat NPG - CGI
Variation Marge nette 11,1%
2006 122 796 28 585 151 381 -19 263 132 117 -43 583 0 88 535 88 535
2007 260 971 13 701 274 673 -17 000 257 673 -87 683 58 850 228 839 -539 229 378
164,4% 19,2%
2008 358 445 6 844 365 289 0 365 289 -145 948 61 989 281 330 -16 191 297 521
29,7% 20,3%
2009 804 694 -76 293 728 400 0 728 400 -261 019 206 550 673 932 6 274 667 657
124,4% 18,0%
2010 1 294 003 -118 773 1 175 230
2011 3 114 050 -940 3 113 110
0 0 1 175 230 3 113 110 -394 716 -1 109 945 370 390 1 150 904 104 709 1 046 195
56,7% 20,3%
263 540 2 266 705 415 019 1 851 686

77,0% 15,2%
194
Lvolution du rsultat net est le corollaire de : limportante progression du chiffre daffaires CGI social et filiales sur la priode ; des rsultats dgags par les socits consolides par mise en quivalence.
Lvolution de la part de CGI dans le rsultat net des socits mises en quivalence sur la priode 20072011 se prsente comme suit :
En kdh Salam resort Amwaj Immolog Part du rsultat net des socits mises en quivalence 2007 0 0 58 850 58 850 2008 -2 576 -186 64 750 61 989 2009 -6 951 178 117 35 383 206 550 2010 -7 173 250 491 127 072 370 390 2011 79 051 44 595 139 895 263 540
Le rsultat mis en quivalence passe de 58 Mdh en 2007 263 Mdh en 2011 avec un pic en 2009 de 370 Mdh. Lvolution de la part des minoritaires des socits intgres globalement sur la priode 2007-2011 se prsente comme suit :
En kdh Marina Chrifia Bouskoura Marsa Agdal Intrts minoritaires 2007 -205 0 0 -333 0 -539 2008 -2 467 -5 058 -6 967 -1 699 0 -16 191 2009 14 270 2 158 -5 055 -1 129 -3 970 6 274 2010 30 653 -4 204 25 715 52 192 353 104 709 2011 96 639 99 355 131 499 0 87 526 415 019
195
6.2.3. Tableau de flux prvisionnel consolid

Le tableau des flux prvisionnels consolid se prsente comme suit :
En Kdh
Investissements Investissements filiales Equipements pour CGI Charges de structure IS IS filiales Emplois oprationnels Encaissements clients honoraires MOD Non courant Encaissements clients filiales Ressources oprationnelles Besoins oprationnels financer Remboursement terrain chrifia Leve de dettes filiales Leve avances actionnaires Leve FP Leve FP filiales Ressources financires Frais financiers Frais financiers filiales Remboursement de dette Remboursement de dette filiales Remboursement des avances actionnaires Participations financires Dividendes Remboursement capital Emplois Financiers Trsorerie nette Trsorerie cumule fin 2006 Trsorerie nette cumule
2007e 1 364 192 1 193 695 3 800 127 973 87 683 0

2 777 344 1 442 694 16 207 -17 000 0 1 441 901 -1 335 443 286 000 40 000 160 000 3 202 016 313 015 4 001 031 15 052 -1 351 0 0 -160 000 -184 275 -80 000 0 -410 574 2 255 014 270 445 1 984 569
2008e 3 118 748 1 433 090 4 000 77 021 145 948 0

4 778 807 2 050 368 84 081 157 475 2 291 924 -2 486 883 1 136 664 0 0 111 379 1 248 044 58 549 -51 705 0 0 0 -413 -85 670 0 -79 239 -1 318 079 666 490
2009e 3 356 375 2 915 064 5 000 98 925 239 595 21 424
6 636 383 3 413 721 144 817 1 442 485 5 001 023 -1 635 359 1 235 633 0 0 18 904 1 254 537 13 588 -89 881 0 0 0 -69 741 -135 523 0 -281 558 -662 380 4 110
2010e 3 561 090 3 308 572 5 000 104 522 269 809 124 907
7 373 900 4 288 620 177 391 4 642 606 9 108 617 1 734 717 558 843 0 0 0 0 558 843 2 274 -121 047 0 -637 567 0 0 -222 481 0 -978 822 1 314 738 1 318 848
2011e 3 698 329 3 066 701 5 000 109 980 333 721 776 223
7 989 955 4 511 188 174 329 6 447 851 11 133 368 3 143 413
160 000 0 160 000 11 435 -12 375 0 -1 665 924 -160 000 0 -250 537 0 -2 077 401 1 226 013 2 544 861
La trsorerie nette est excdentaire sur la priode 2007-2011. Les principaux flux de trsorerie sont comme suit :
6.2.3.1. Emplois oprationnels

Les charges de structure en 2007 comprennent toutes les charges lies savoir : lintroduction en bourse
les frais daugmentation de capital ; la dcote pour les salaris potentiellement rcuprable ; les honoraires de consultants (financiers, communication,..), CDVM, SBVC
196
6.2.3.2. Ressources oprationnelles

Les encaissements clients Les encaissements clients passent de 1,4 Gdh en 2007 10,9 Gdh en 2011 (dont 6,4 Mdh pour les filiales) permettant la CGI dallger le besoin de financement. En effet, le financement de projets immobiliers est caractris par des avances clients. Pour les projets de la CGI, les avances sont de lordre de 20% la signature de promesse de vente, puis 10% chaque semestre jusqu concurrence de 50% du bien. Le reliquat est rgl la livraison dfinitive.
6.2.3.3. Ressources financires

Les ressources financires sont caractrises en 2007 par linjection de 1,1 Gdh de CDG Dev et la leve de 2,1 Gdh de fonds en bourse. Les annes suivantes, la socit fait recourt lendettement. LEndettement Le reliquat des besoins oprationnels est financ hauteur de 30% en fonds propres qui sont utiliss en premier pour lacquisition du foncier. Le reliquat des besoins est financ par un mix de dette moyen et court hauteur de 70% au taux de 5%, entirement lev par les filiales. Lendettement consolid est de lordre de 32% des capitaux permanents, confrant la socit un effet de levier trs important permettant doptimiser lacquisition du foncier par endettement. Lanne 2007 connat galement la cession par la CGI du terrain objet du projet chrifia la dite filiale pour un montant de 286 Mdh.
6.2.3.4. Emplois financiers

Participations financires Lensemble des injections de fonds propres dans les filiales consolid par mise en quivalence est tal sur 3 ans. Le dtail des participation est prsent comme suit :
En milliers de Dh Salam Resort Amwaj Participations financires 2 007 144 450 39 825 184 275 2 008 0 413 413 2 009 0 69 741 69 741
Politique de distribution de dividendes Il a t retenu un taux de distribution de dividendes de la CGI de 50%
197
6.2.4. Bilan prvisionnel consolid

Le bilan prvisionnel consolid sur la priode 2007 -2011 est prsent ci-dessous :
ACTIF en Kdh IMMOBILISATION EN NON VALEUR IMMOBILISATIONS INCORPORELLES Ecart d'acquisition IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMMOBILISATION FINANCIERES TOTAL ACTIF IMMOBILISE STOCKS (F) AUTRES postes de L'ACTIF CIRCULANT TOTAL ACTIF CIRCULANT II (F+G+H+I) TRESORERIE - ACTIF III TOTAL ACTIF (I+II+III) PASSIF en Kdh Capitaux propres part du Groupe Capital social+reserves consolids Report nouveau Rsultat net de l'exercice (part CGI) Capitaux propres et assimils Intrts minoritaires FP des minoritaires RN+ reserves (part filiales minoritaires) 15 442 3 712 20 827 1 588 241 530 340 2 118 581 0 2 139 409 2 006 425 1 249 0 81 443 347 987 429 430 3 168 508 164 797 3 333 305 1 984 569 5 747 304 0 69 641 345 638 415 279 6 740 920 279 684 7 020 605 666 490 8 102 374 0 58 838 586 546 645 385 10 231 765 467 171 10 698 935 4 110 11 348 430 0 48 036 829 864 877 901 14 972 533 608 14 973 141 1 318 848 17 169 890 0 37 234 793 510 830 744 13 764 302 608 13 764 910 2 544 861 17 140 515 2 007 2 008 2 009 2 010 2 011
2 006 393 638 307 652 -2 549 88 535 2 922
2 007 3 918 062 3 743 180 4 893 169 989 2 922 341 396 343 028 -1 093 -539 0 40 000 21 234 4 323 614 1 423 690 202 203 644 249 23 472 553 766 1 423 690 5 747 304
2 008 4 065 162 3 756 610 89 212 219 341 2 922 436 584 454 407 -1 631 -16 191 1 176 664 21 234 5 702 567 2 399 807 353 879 1 468 690 23 472 553 766 2 399 807 8 102 374
2 009 4 561 913 3 921 502 173 030 467 382 2 922 461 763 473 311 -17 822 6 274 2 412 297 21 234 7 460 129 3 888 301 555 611 2 755 452 23 472 553 766 3 888 301 11 348 430
2 010 5 258 555 4 060 111 417 930 780 514 2 922 566 472 473 311 -11 548 104 709 2 333 573 21 234 8 182 756 8 987 134 508 702 6 720 349 1 204 317 553 766 8 987 134 17 169 890
2 011 6 719 810 3 768 737 947 908 2 003 165 2 922 981 491 473 311 93 161 415 019 667 649 21 234 8 393 106 8 747 409 529 811 5 653 545 2 170 287 393 766 8 747 409 17 140 515
DETTES DE FINANCEMENT PROVISIONS DURABLES POUR RISQUES ET CHARGES TOTAL FINANCEMENT PERMANENT PASSIF CIRCULANT Fournisseurs et comptes rattachs Clients crditeurs, avances et acomptes Divers cranciers Comptes d'associs TOTAL PASSIF CIRCULANT TRESORERIE - PASSIF TOTAL PASSIF (I+II+III)
21 234 446 701 1 422 263 346 329 382 340 67 977 625 616 1 422 263 270 445 2 139 409
198
6.2.4.1. Actif a. Actif immobilis

Lactif immobilis est principalement constitu dimmobilisations financires qui comprennent les participations financires, comptabilises au nominal, dans les projets intgrs par mise en quivalence ainsi que les avances en compte courant aux filiales. Ce poste passe de 348 Mdh en 2007 793 Mdh en 2011.
b. Actif circulant
De par la nature de lactivit, lactif circulant est constitu essentiellement de stocks des projets en cours, qui passe de 1,5 Gdh en 2006 15 Gdh en 2010. En 2011, le stock baisse 13,7 Gdh suite au dstockage dun grand nombre de projets.
6.2.4.2. Passif a. Capitaux propres

Aprs laugmentation de capital en 2007, les capitaux propres passent de 394 Mdh en 2006 3,8 Gdh pour atteindre 6,7 Gdh en 2011 suite aux rsultats bnficiaires de la CGI, de ses filiales et de ses participations minoritaires.
b. Endettement
Les dettes de financements consolids passe de 40 Mdh en 2007 suite la leve de capitaux propres, 2,4 Gdh en 2009.
c. Passif circulant
Le passif circulant, constitu essentiellement davances clients, passe de 1,4 Gdh en 2006 8,6 Gdh en 2011.
6.2.5. Evolution de lquilibre financier prvisionnel CGI social

Le tableau ci-dessous prsente lvolution de lquilibre financier de la CGI social sur la priode 20072011 :
En milliers de Dirhams 2 006 2 007 2 008 2 009 2 010 2 011
Financement Permanent Rsultat net Dividendes Actif Immobilis Fonds de roulement Fonctionnel (A)
420 343 88 535
3 945 550 4 130 925 4 440 365 4 718 957 5 088 188 171 340 80 000 271 046 85 670 444 962 135 523 501 073 222 481 619 768 250 537
89 819 330 524
1 186 944 1 435 440 1 538 489 1 527 686 1 356 884 2 758 606 2 695 486 2 901 876 3 191 270 3 731 305
199
Variation Actif Circulant Variation Passif Circulant Variation Besoin de financement Global (B) Variation Variation BFR Var BFR / Var CA Trsorerie nette (Actif - Passif) = A-B -297 908 628 432 891 982
735%
-2%
8%
10%
17%
1 520 413 1 566 910 3 821 120 4 844 911 6 821 575 8 444 510 3,1% 759 928 -14,80% 806 982 28% -178 551 -25% 143,9% 26,8% 40,8% 23,8%
1 578 570 2 018 828 4 011 479 5 553 767 107,73% 27,89% 98,70% 38,45%
2 242 550 2 826 084 2 810 095 2 890 744 178% -1 435 567 -71% 26% -583 534 -106% 75 792 -1% 15 988 1% 381 175 3% -80 648 27% 840 561
1 951 623 452 936
La trsorerie est excdentaire partir de 2007 suite aux augmentations de capital effectues au cours de lanne. Le FDR passe de 2,7 Gdh en 2007 3,7 Gdh en 2011 suite aux : financement permanent qui passe de 3,9 Gdh en 2007 5 Gdh en 2011 et ce grce uniquement des rsultats dgags par la socit (hors dividendes filiales) ; Maintien du niveau de lactif immobilis 1,5 Gdh constitu essentiellement des titres de participation.
Le BFR passe de 800 Mdh 2,8 Gdh et ce en raison de : la forte augmentation de lactif circulant constitu de stock passant de 1,5 Gdh en 2007 8,4 Gdh en 2011 et ; laugmentation du passif circulant passant de 0,7 Gdh en 2007 5,5 Gdh 2011.
La variation du BFR passe ainsi par un besoin en 2008 de 1,4 Gdh pour se stabiliser niveau de croissance de 3% en 2011.
200
PARTIE VII. FACTEURS DE RISQUES
201
7.1. R ISQUE CONCURRE NTIEL

Le march de limmobilier offre des opportunits de profits et de rente intressantes et ne prsente pas de barrires lentre contraignantes, ce qui encourage larrive de plusieurs oprateurs nationaux et internationaux. Cette multiplication des oprateurs risque dexacerber la concurrence et de provoquer une rosion des marges bnficiaires surtout si le foncier devient plus coteux.
7.2. R ISQUE LI AUX TAUX D INTRTS

Une augmentation des taux dintrt crditeurs risque de dtourner une partie de lpargne vers les dpts bancaires et les titres de crances, ce qui affecterait ngativement la demande sur le march de limmobilier. Laugmentation des taux dintrts dbiteurs causerait un renchrissement des crdits, principale source de financement de limmobilier et par voie de consquence une baisse de la demande sur limmobilier.
7.3. R ISQUE LI L VOLUTION DU MARCH ACTION

Le march des actions connat depuis quelques annes une croissance considrable qui touche la fois le nombre dentreprises cotes, les volumes traits et les performances des actions cotes. Cet engouement sur la bourse risque de dtourner une partie de lpargne place dans limmobilier vers le march action.
7.4. R ISQUE L I LA SOUS - TRAITANCE

La CGI fait appel des sous-traitants pour la ralisation des projets quelle commercialise. Ces soustraitants sont des entreprises de BTP qui doivent satisfaire les conditions de prix, de qualit des prestations et des dlais de ralisation inscrits dans les cahiers des charges tablis par la CGI lors des appels doffres. La non abondance de sous-traitants pouvant satisfaire ces conditions constitue un facteur de risque de nature impacter les cots dacquisition de services de la CGI, les dlais de ralisation des projets et la qualit des livrables.
7.5. R ISQUE DE RENCHRISSEMENT DU FONCIER

La demande sur les terrains dans les zones urbaines ne cesse daugmenter. Elle est tire par la croissance dmographique et la facilitation de laccs au crdit. Les prix du foncier ont donc de fortes chances de poursuivre la tendance ascendante quils ont connue depuis quelques annes. Cette situation reprsente un facteur de risque pour la CGI si cette dernire narrive pas impacter le renchrissement des terrains sur les prix de vente cause de la concurrence. Ce risque est nanmoins attnu par la volont de ltat de crer 15 nouvelles villes lhorizon 2020. Ces villes satellites constitueront une offre de terrains supplmentaire dans les zones urbaines, ce qui aura tendance attnuer lenvole des prix.
202
PARTIE VIII. FAITS EXCEPTIONNELS
203
A la date dtablissement de la prsente note dinformation, la CGI ne connat pas de faits exceptionnels susceptibles daffecter significativement sa situation financire.
204
PARTIE IX. LITIGES ET AFFAIRES CONTENTIEUSES
205
Il n'existe pas de litiges et affaires contentieuses susceptibles d'avoir une incidence significative sur la situation financire, le rsultat, l'activit et le patrimoine de la Compagnie Gnrale Immobilire.
206
PARTIE X. ANNEXES
207
10. 1. P RINCIPES ET MTHODES COMPTABLES

Les principales mthodes et pratiques comptables appliques se rsument comme suit :
10.1.1. Immobilisations en non valeur :

Cette rubrique qui correspond aux charges rpartir est amortie sur 3 ans.
10.1.2. Immobilisations incorporelles :

Cette rubrique enregistre le cot dacquisition hors taxes rcuprables des immobilisations en recherche et dveloppement et de logiciels. Ces immobilisations sont amorties sur 3 ans aux taux de 33%.
10.1.3. Immobilisations corporelles :

Les immobilisations corporelles sont enregistres au cot dacquisition hors taxes rcuprables ou au cot de production lors de la livraison soi mme des constructions (logements). Elles sont amorties de faon linaire en application des taux suivants : Constructions Agencement et amnagements des constructions Matriel de transport Matriel informatique Matriel et mobilier de bureau Et amnagements divers. 4% 10% 20% 33% 10% - 20% et 33 1/3%
10.1.4. Immobilisations financires :

Les titres de participation sont valoriss au prix dacquisition, les prts octroys des tiers et au personnel de la Compagnie sont enregistrs la valeur nominale. La provision pour dprciation des titres de participations est calcule sur la base dune situation provisoire.
10.1.5. Stocks
Le stock des terrains, tudes et quipements est valoris au cot dacquisition qui comprend le prix dachat des terrains, les frais accessoires dachat (droits denregistrement, de conservation foncire.) ainsi que les dpenses dtudes et des travaux de viabilisation et dquipement (travaux de lotissement). Le stock des constructions en cours est valoris au cot des terrains et des quipements ainsi que les cots des travaux de construction. Les stocks des programmes achevs constructions termines comprennent lensemble des cots des terrains dquipement ou de constructions, y compris les charges restant payer sur ces programmes qui sont constates sous forme de dettes provisionnes.
208
10.1.6. Provisions pour dprciation des stocks :

Les tudes et quipements sont provisionns lorsquils sont susceptibles dtre partiellement ou totalement abandonns. Les constructions acheves et/ou en cours sont provisionnes pour tenir compte notamment des surcots affectant les programmes concerns et chaque fois que les prix de vente attendus sont jugs infrieurs au cots de ralisation des programmes concerns.
10.1.7. Comptes mandants (Matrise douvrage dlgue) :

Les montants des travaux raliss par la compagnie en qualit de Matre dOuvrage Dlgu, sont dbits dans les comptes de charges par nature et font lobjet dun transfert aux comptes mandant concerns la clture de lexercice. Ces comptes sont donc dbits du montant des travaux raliss en Matre dOuvrage Dlgu et crdits des collectes de fonds auprs de mandants.
10.1.8. Provisions rglementes :

Cette rubrique enregistre : Une provision pour investissement constitue en 2003 ; Et une provision pour acquisition de logements constitue en 2000 pour faire face aux prts sollicits par le personnel CGI.
10.1.9. Provisions pour risques et charges :

Des provisions pour risques et charges ainsi que des provisions pour charges sont constitues pour faire face notamment des litiges avec des tiers ou des travaux dentretien ou de rfection concernant certains programmes achevs.
10.1.10. Clients ventes :

Les ventes des units de logements, de commerce ou de lots de terrain ne sont comptabilises quaprs signature des contrats dfinitifs par la Compagnie et les acqureurs (mthode de lachvement). Les avances collectes auprs des attributaires de lots ou de constructions sont loges dans des subdivisions nominatives de comptes clients crditeurs et sont identifis par un code programme. Elles sont apures au fur et mesure de la constatation comptable des ventes. La marge dintervention, sur les oprations pour lesquelles la Compagnie intervient en qualit de Matre dOuvrage Dlgu, est constate en produits au fur et mesure de sa facturation en fonction de ltat davancement du projet (cf : page 143).
10.1.11. Provisions pour dprciation des crances clients :

La Compagnie provisionne les crances douteuses ayant fait lobjet de recours judiciaires.
209
10.1.12. Taxe sur la valeur ajoute :

La TVA dductible au titre de lacquisition de travaux et de prestation pour la ralisation des programmes (y compris les lotissements) ainsi que la taxe affrente lacquisition des immobilisations et des prestations ncessaires au fonctionnement de la Compagnie sont enregistres dans des comptes de crances sur lEtat. La TVA collecte au titre des ventes, des produits financiers et des prestations de service est loge dans les subdivisions concernes des postes de TVA Etat passif . Il est noter particulirement que la TVA grevant les travaux de lotissement est impute globalement sur la TVA collecte au titre des ventes et prestations de la Compagnie et fait lobjet dune rgularisation lachvement et la livraison soi mme des lots concerns. Pour les oprations pour lesquelles la CGI intervient en tant que Matre dOuvrage Dlgu, les cots des travaux sont enregistrs TTC.
10.1.13. Imputation des charges financires aux programmes :

En raison du caractre spcifique de son activit, la CGI incorpore aux comptes de stocks, les charges financires courues durant la priode de ralisation des programmes. Les frais financiers courus aprs lachvement des programmes sont supports par la marge de la compagnie.
210
10. 2. TATS FINANCIERS

10.2.1. Bilans des trois derniers exercices
10.2.1.1. Bilan 2006
EXERCICE Brut IMMOBILISATION EN NON VALEURS (A) 1 250 000,00 Amortissements & provisions 825 000,00 Net 425 000,00 EXERCICE PRECED. Net 837 500,00
ACTIF
FRAIS PRELIMINAIRES CHARGES A REPARTIR SUR PLUSIEURS EXERC. PRIMES DE REMBOURSEMENT DES OBLIGATIONS IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (B) IMMO. EN RECHERCHE & DEVELOPPEMENT BREVET, MARQUES, DROITS & VAL. SIMILAIRES FONDS COMMERCIAL AUTRES IMMOBILISATIONS INCORPORELLES IMMOBILISATIONS CORPORELLES TERRAINS CONSTRUCTIONS INSTALL. TECHNIQUE MATERIEL & OUTILLAGE MATERIEL DE TRANSPORT MOBIL. MATERIEL DE BUREAU & AMENAG. DIVERS AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN COURS IMMOBILISATIONS FINANCIERES (D) PRETS IMMOBILISES
0,00 1 250 000,00 0,00 5 140 114,50 1 478 300,00 0,00 0,00 3 661 814,50 38 159 354,88 561 391,47 23 424 815,12 0,00 148 171,87 14 024 976,42 0,00 0,00 73 804 755,26 1 335 022,67
0,00 825 000,00 0,00 3 891 031,83 884 897,75 0,00 0,00 3 006 134,08 23 725 614,66 0,00 12 309 921,07 0,00 144 986,87 11 270 706,72 0,00 0,00 93 153,09 0,00
0,00 425 000,00 0,00 1 249 082,67 593 402,25 0,00 0,00 655 680,42 14 433 740,22 561 391,47 11 114 894,05 0,00 3 185,00 2 754 269,70 0,00 0,00 73 711 602,17 1 335 022,67
0,00 837 500,00 0,00 793 990,59 70 552,50 0,00 0,00 723 438,09 14 666 987,47 561 391,47 12 361 960,98 0,00 5 005,00 1 738 630,02 0,00 0,00 17 572 805,69 1 474 511,26
211
AUTRES CREANCES FINANCIERES TITRES DE PARTICIPATION AUTRES TITRES IMMOBILISES ECARTS DE CONVERSION - ACTIF (E) DIMINUTION DES CREANCES IMMOBIL.ISEES AUGMENTATION DES DETTES DE FINANCEMENT TOTAL I (A+B+C+D+E) STOCKS (F) MARCHANDISES MATIERES & FOURNITURES CONSOMMABL. PRODUITS EN COURS PRODUITS INTERN. & PROD. RESID. PRODUITS FINIS CREANCES DE L'ACTIF CIRCULANT (G) FOURNIS. DEBITEURS, AVANCES ET ACOMPTES CLIENTS ET COMPTES RATTACHES PERSONNEL ETAT COMPTES ASSOCIES AUTRES DEBITEURS COMPTES DE REGULARIS. ACTIF TITRES & VALEURS DE PLACEMENT (H) ECART DE CONVERSION-ACTIF (I) (ELT CIRC) TOTAL II (F+G+H+I) TRESORERIE ACTIF CHEQUES & VALEURS A ENCAISSER BANQUES, T.G. ET CP. CAISSE, REGIES D'AVANCES & ACCREDITIFS TOTAL III TOTAL GENERAL I+II+III
169 732,59 72 300 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 118 354 224,64 1 036 361 839,34 0,00 465 559 364,40 429 294 319,66 0,00 141 508 155,28 510 068 726,03 232 344 246,19 124 320 680,58 78 913,14 84 793 473,17 0,00 59 338 503,76 9 192 909,19 0,00 0,00 1 546 430 565,37 125 071 182,23 1 005 301,87 124 053 226,54 12 653,82 125 071 182,23 1 789 855 972,24
93 153,09 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28 534 799,58 20 212 853,28 0,00 5 984 093,37 13 857 594,43 0,00 371 165,48 5 804 379,63 995 040,11 3 795 274,52 0,00 0,00 0,00 1 014 065,00 0,00 0,00 0,00 26 017 232,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 54 552 032,49
76 579,50 72 300 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 89 819 425,06 1 016 148 986,06 0,00 459 575 271,03 415 436 725,23 0,00 141 136 989,80 504 264 346,40 231 349 206,08 120 525 406,06 78 913,14 84 793 473,17 0,00 58 324 438,76 9 192 909,19 0,00 0,00 1 520 413 332,46 125 071 182,23 1 005 301,87 124 053 226,54 12 653,82 125 071 182,23 1 735 303 939,75
25 241,50 16 073 052,93 0,00 0,00 0,00 0,00 33 871 283,75 958 006 953,70 0,00 453 426 590,08 311 864 712,19 0,00 192 715 651,43 222 867 098,49 41 072 974,79 66 599 925,59 43 136,34 67 069 643,32 0,00 46 173 380,58 1 908 037,87 0,00 0,00 1 180 874 052,19 107 422 600,63 938 329,85 106 469 200,91 15 069,87 107 422 600,63 1 322 167 936,57
212
PASSIF CAPITAL SOCIAL OU PERSONNEL (1) (-) : ACTIONNAIRES, CSNA, C.APP. NON VERSE PRIME D'EMISSION, DE FUSION, D'APPORT ECART DE REEVALUATION RESERVE LEGALE AUTRES RESERVES REPORT A NOUVEAU (2) RESULTATS NETS EN INSTANCE D'AFFECT. (2) RESULTAT NET DE L'EXERCICE (2) TOTAL DES CAPITAUX PROPRES (A) CAPITAUX PROPRES ASSIMILES (B) SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT PROVISIONS REGLEMENTEES DETTES DE FINANCEMENT (C) EMPRUNTS OBLIGATAIRES AUTRES DETTES DE FINANCEMENT PROV. DURABLES POUR RISQUES & CHARGES (D) PROVISIONS POUR RISQUES PROVISIONS POUR CHARGES ECARTS DE CONVERSION - PASSIF (E) AUGMENTATION DES CREANCES IMMOBILISEES DIMINUTION DES DETTES DE FINANCEMENT TOTAL I (A+B+C+D+E) DETTES DU PASSIF CIRCULANT (F) FOURNISSEURS & COMPTES RATTACHES CLIENTS CREDITEURS, AVANCES & ACOMPTES PERSONNEL ORGANISMES SOCIAUX ETAT COMPTES D'ASSOCIES AUTRES CREANCIERS COMPTES DE REGULARISATION - PASSIF AUTRES PROV. POUR RISQUES & CHARGES (G) ECART DE CONVERSION-PASSIF (H) (ELT C.) TOTAL II (F+G+H) TRESORERIE - PASSIF CREDITS D'ESCOMPTE CREDITS DE TRESORERIE BANQUES (SOLDES CREDITEURS) TOTAL III TOTAL GENERAL I + II + III
EXERCICE 290 000 000,00 0,00 0,00 0,00 8 094 331,87 9 558 025,40 0,00 0,00 88 534 844,63 396 187 201,90 2 921 884,67 0,00 2 921 884,67 0,00 0,00 0,00 21 234 485,10 97 450,00 21 137 035,10 0,00 0,00 0,00 420 343 571,67 997 365 411,17 233 329 330,66 382 297 440,23 1 922 896,72 816 180,69 38 603 705,98 231 850 000,00 105 383 896,91 3 161 959,98 0,00 0,00 997 365 411,17 317 594 956,91 0,00 0,00 317 594 956,91 317 594 956,91 1 735 303 939,75
EXERCICE PRECEDENT 290 000 000,00 0,00 0,00 0,00 4 000 000,00 1 765 719,93 0,00 0,00 81 886 637,34 377 652 357,27 1 006 872,16 1 006 872,16 0,00 0,00 0,00 20 784 048,30 121 950,00 20 662 098,30 0,00 0,00 0,00 399 443 277,73 799 793 519,60 203 661 358,80 440 587 806,93 1 873 893,79 117 537,72 58 332 456,47 0,00 92 855 155,29 2 365 310,60 0,00 0,00 799 793 519,60 122 931 139,24 0,00 0,00 122 931 139,24 122 931 139,24 1 322 167 936,57
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10.2.1.2. Bilan 2005

EXERCICE ACTIF IMMOBILISATION EN NON VALEURS (A) FRAIS PRELIMINAIRES CHARGES REPARTIR SUR PLUSIEURS EXERC. PRIMES DE REMBOURSEMENT DES OBLIGATIONS IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (B) IMMO. EN RECHERCHE & DEVELOPPEMENT BREVET, MARQUES, DROITS & VAL. SIMILAIRES FONDS COMMERCIAL AUTRES IMMOBILISATIONS INCORPORELLES IMMOBILISATIONS CORPORELLES TERRAINS CONSTRUCTIONS INSTALL. TECHNIQUE MATERIEL & OUTILLAGE MATERIEL DE TRANSPORT MOBIL. MATERIEL DE BUREAU & AMENAG. DIVERS AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN COURS IMMOBILISATIONS FINANCIERES (D) PRETS IMMOBILISES AUTRES CREANCES FINANCIERES TITRES DE PARTICIPATION AUTRES TITRES IMMOBILISES ECARTS DE CONVERSION - ACTIF (E) DIMINUTION DES CREANCES IMMOBIL.ISEES AUGMENTATION DES DETTES DE FINANCEMENT TOTAL I (A+B+C+D+E) Brut 1 250 000,00 0,00 1 250 000,00 0,00 4 389 070,50 840 800,00 0,00 0,00 3 548 270,50 36 551 722,96 561 391,47 23 570 264,32 0,00 145 463,00 12 274 604,17 0,00 0,00 39 054 958,78 1 474 511,26 118 394,59 37 462 052,93 0,00 0,00 0,00 0,00 81 245 752,24 Amortissements & provisions 412 500,00 0,00 412 500,00 0,00 3 595 079,91 770 247,50 0,00 0,00 2 824 832,41 21 884 735,49 0,00 11 208 303,34 0,00 140 458,00 10 535 974,15 0,00 0,00 21 482 153,09 0,00 93 153,09 21 389 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 47 374 468,49 Net 837 500,00 0,00 837 500,00 0,00 793 990,59 70 552,50 0,00 0,00 723 438,09 14 666 987,47 561 391,47 12 361 960,98 0,00 5 005,00 1 738 630,02 0,00 0,00 17 572 805,69 1 474 511,26 25 241,50 16 073 052,93 0,00 0,00 0,00 0,00 33 871 283,75 EXERCICE PRECED. Net 0,00 0,00 0,00 0,00 197 729,10 0,00 0,00 0,00 197 729,10 19 866 378,21 572 089,68 17 307 901,53 0,00 6 825,00 1 979 562,00 0,00 0,00 23 605 182,71 2 113 488,28 29 641,50 21 462 052,93 0,00 0,00 0,00 0,00 43 669 290,02
214
STOCKS (F) MARCHANDISES MATIERES & FOURNITURES CONSOMMABL. PRODUITS EN COURS PRODUITS INTERN. & PROD. RESID. PRODUITS FINIS CREANCES DE L'ACTIF CIRCULANT (G) FOURNIS. DEBITEURS, AVANCES ET ACOMPTES CLIENTS ET COMPTES RATTACHES PERSONNEL ETAT COMPTES ASSOCIES AUTRES DEBITEURS COMPTES DE REGULARIS. ACTIF TITRES & VALEURS DE PLACEMENT (H) ECART DE CONVERSION-ACTIF (I) (ELT CIRC) TOTAL II (F+G+H+I) TRESORERIE - ACTIF CHEQUES & VALEURS A ENCAISSER BANQUES, T.G. ET CP. CAISSE, REGIES D'AVANCES & ACCREDITIFS TOTAL III TOTAL GENERAL I+II+III
965 862 212,55 0,00 459 410 683,45 313 364 712,19
7 855 258,85 0,00 5 984 093,37 1 500 000,00 0,00
958 006 953,70 0,00 453 426 590,08 311 864 712,19 0,00 192 715 651,43 222 867 098,49 41 072 974,79 66 599 925,59 43 136,34 67 069 643,32 0,00 46 173 380,58 1 908 037,87 0,00 0,00 1 180 874 052,19 107 422 600,63 938 329,85 106 469 200,91 15 069,87 107 422 600,63 1 322 167 936,57
747 249 756,95 0,00 300 082 412,86 332 109 706,62 0,00 115 057 637,47 116 884 476,79 5 659 479,15 14 792 938,66 26 461,27 42 733 061,79 0,00 39 287 845,05 14 384 690,87 0,00 0,00 864 134 233,74 90 825 415,50 6 707 897,20 84 115 626,70 1 891,60 90 825 415,50 998 628 939,26
193 086 816,91 229 035 361,97 42 068 014,90 70 759 083,96 43 136,34 67 069 643,32 0,00 47 187 445,58 1 908 037,87 0,00 0,00 1 194 897 574,52 107 422 600,63 938 329,85 106 469 200,91 15 069,87 107 422 600,63 1 383 565 927,39
371 165,48 6 168 263,48 995 040,11 4 159 158,37 0,00 0,00 0,00 1 014 065,00 0,00 0,00 0,00 14 023 522,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 61 397 990,82
215
PASSIF CAPITAL SOCIAL OU PERSONNEL (1) (-) : ACTIONNAIRES, CSNA, C.APP. NON VERSE PRIME D'EMISSION, DE FUSION, D'APPORT ECART DE REEVALUATION RESERVE LEGALE AUTRES RESERVES REPORT A NOUVEAU (2) RESULTATS NETS EN INSTANCE D'AFFECT. (2) RESULTAT NET DE L'EXERCICE (2) TOTAL DES CAPITAUX PROPRES (A) CAPITAUX PROPRES ASSIMILES (B) SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT PROVISIONS REGLEMENTEES DETTES DE FINANCEMENT (C) EMPRUNTS OBLIGATAIRES AUTRES DETTES DE FINANCEMENT PROV. DURABLES POUR RISQUES & CHARGES (D) PROVISIONS POUR RISQUES PROVISIONS POUR CHARGES ECARTS DE CONVERSION - PASSIF (E) AUGMENTATION DES CREANCES IMMOBILISEES DIMINUTION DES DETTES DE FINANCEMENT DETTES DU PASSIF CIRCULANT (F) FOURNISSEURS & COMPTES RATTACHES CLIENTS CREDITEURS, AVANCES & ACOMPTES PERSONNEL ORGANISMES SOCIAUX ETAT COMPTES D'ASSOCIES AUTRES CREANCIERS COMPTES DE REGULARISATION - PASSIF AUTRES PROV. POUR RISQUES & CHARGES (G) ECART DE CONVERSION-PASSIF (H) (ELT C.) TOTAL II (F+G+H) TRESORERIE - PASSIF CREDITS D'ESCOMPTE CREDITS DE TRESORERIE
EXERCICE 290 000 000,00 0,00 0,00 0,00 4 000 000,00 1 765 719,93 0,00 0,00 81 886 637,34 377 652 357,27 1 006 872,16 0,00 1 006 872,16 0,00 0,00 0,00 20 784 048,30 121 950,00 20 662 098,30 0,00 0,00 0,00 799 793 519,60 203 661 358,80 440 587 806,93 1 873 893,79 117 537,72 58 332 456,47 0,00 92 855 155,29 2 365 310,60 0,00 0,00 799 793 519,60 122 931 139,24 0,00 0,00
EXERCICE PRECEDENT 40 000 000,00 0,00 0,00 0,00 4 000 000,00 212 421 093,35 34 340 907,18 0,00 30 003 719,40 320 765 719,93 1 182 181,89
1 182 181,89 16 548 931,76 0,00 16 548 931,76 10 519 201,61 121 950,00 10 397 251,61 0,00 0,00 0,00 528 912 476,20 129 502 767,22 306 339 713,62 1 809 960,51 1 015 504,28 11 713 860,89 0,00 77 701 609,39 829 060,29 472 977,00 0,00 529 385 453,20 120 227 450,87 0,00 0,00
216
BANQUES (SOLDES CREDITEURS) TOTAL III TOTAL GENERAL I + II + III
122 931 139,24 122 931 139,24 1 322 167 936,57
120 227 450,87 120 227 450,87 998 628 939,26
10.2.1.3. Bilan 2004

EXERCICE ACTIF IMMOBILISATION EN NON VALEURS (A) FRAIS PRELIMINAIRES CHARGES REPARTIR SUR PLUSIEURS EXERC. PRIMES DE REMBOURSEMENT DES OBLIGATIONS IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (B) IMMO. EN RECHERCHE & DEVELOPPEMENT BREVET, MARQUES, DROITS & VAL. SIMILAIRES FONDS COMMERCIAL AUTRES IMMOBILISATIONS INCORPORELLES IMMOBILISATIONS CORPORELLES TERRAINS CONSTRUCTIONS INSTALL. TECHNIQUE MATERIEL & OUTILLAGE MATERIEL DE TRANSPORT MOBIL. MATERIEL DE BUREAU & AMENAG. DIVERS AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN COURS IMMOBILISATIONS FINANCIERES (D) PRETS IMMOBILISES AUTRES CREANCES FINANCIERES TITRES DE PARTICIPATION AUTRES TITRES IMMOBILISES ECARTS DE CONVERSION - ACTIF (E) DIMINUTION DES CREANCES IMMOBIL.ISEES AUGMENTATION DES DETTES DE FINANCEMENT TOTAL I (A+B+C+D+E) Brut 0,00 0,00 0,00 0,00 3 664 780,50 759 000,00 0,00 0,00 2 905 780,50 41 444 301,94 572 089,68 28 607 879,61 0,00 390 113,00 11 874 219,65 0,00 0,00 41 698 335,80 2 113 488,28 122 794,59 39 462 052,93 0,00 0,00 0,00 0,00 86 807 418,24 Amortissements & provisions 0,00 0,00 0,00 0,00 3 467 051,40 759 000,00 0,00 0,00 2 708 051,40 21 577 923,73 0,00 11 299 978,08 0,00 383 288,00 9 894 657,65 0,00 0,00 18 093 153,09 0,00 93 153,09 18 000 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43 138 128,22 Net 0,00 0,00 0,00 0,00 197 729,10 0,00 0,00 0,00 197 729,10 19 866 378,21 572 089,68 17 307 901,53 0,00 6 825,00 1 979 562,00 0,00 0,00 23 605 182,71 2 113 488,28 29 641,50 21 462 052,93 0,00 0,00 0,00 0,00 43 669 290,02 EXERCICE PRECED. Net 0,00 0,00 0,00 0,00 29 929,80 0,00 0,00 0,00 29 929,80 25 457 519,28 695 191,20 21 743 138,29 0,00 19 500,25 2 374 866,03 0,00 624 823,51 30 611 852,44 2 120 158,01 29 641,50 28 462 052,93 0,00 0,00 0,00 0,00 56 099 301,52
217
STOCKS (F) MARCHANDISES MATIERES & FOURNITURES CONSOMMABL. PRODUITS EN COURS PRODUITS INTERN. & PROD. RESID. PRODUITS FINIS CREANCES DE L'ACTIF CIRCULANT (G) FOURNIS. DEBITEURS, AVANCES ET ACOMPTES CLIENTS ET COMPTES RATTACHES PERSONNEL ETAT COMPTES ASSOCIES AUTRES DEBITEURS COMPTES DE REGULARIS. ACTIF TITRES & VALEURS DE PLACEMENT (H) ECART DE CONVERSION-ACTIF (I) (ELT CIRC) TOTAL II (F+G+H+I) TRESORERIE - ACTIF CHEQUES & VALEURS A ENCAISSER BANQUES, T.G. ET CP. CAISSE, REGIES D'AVANCES & ACCREDITIFS TOTAL III TOTAL GENERAL I+II+III
762 514 397,80 0,00 313 307 379,43 333 609 706,62
15 264 640,85 747 249 756,95 0,00 0,00
653 222 438,92 0,00 150 200 288,67 364 439 322,69 0,00 138 582 827,56 86 394 542,19 1 058 045,36 10 651 614,01 78 092,77 28 144 188,46 0,00 41 824 862,61 4 637 738,98 0,00
13 224 966,57 300 082 412,86 1 500 000,00 332 109 706,62 0,00 0,00
115 597 311,75 122 877 442,24 6 654 519,26 18 776 799,00 26 461,27 42 733 061,79 0,00 40 301 910,05 14 384 690,87 0,00 0,00 885 391 840,04 90 825 415,50 6 707 897,20 84 115 626,70 1 891,60 90 825 415,50 1 063 024 673,78
539 674,28 115 057 637,47 5 992 965,45 116 884 476,79 995 040,11 3 983 860,34 0,00 0,00 0,00 1 014 065,00 0,00 0,00 0,00 5 659 479,15 14 792 938,66 26 461,27 42 733 061,79 0,00 39 287 845,05 14 384 690,87 0,00 0,00
21 257 606,30 864 134 233,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90 825 415,50 6 707 897,20 84 115 626,70 1 891,60 90 825 415,50
739 616 981,11 58 609 215,23 1 096 814,18 57 503 106,69 9 294,36 58 609 215,23 854 325 497,86
64 395 734,52 998 628 939,26
218
PASSIF CAPITAL SOCIAL OU PERSONNEL (1) (-) : ACTIONNAIRES, CSNA, C.APP. NON VERSE PRIME D'EMISSION, DE FUSION, D'APPORT ECART DE REEVALUATION RESERVE LEGALE AUTRES RESERVES REPORT A NOUVEAU (2) RESULTATS NETS EN INSTANCE D'AFFECT. (2) RESULTAT NET DE L'EXERCICE (2) TOTAL DES CAPITAUX PROPRES (A) CAPITAUX PROPRES ASSIMILES (B) SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT PROVISIONS REGLEMENTEES DETTES DE FINANCEMENT (C) EMPRUNTS OBLIGATAIRES AUTRES DETTES DE FINANCEMENT PROV. DURABLES POUR RISQUES & CHARGES (D) PROVISIONS POUR RISQUES PROVISIONS POUR CHARGES ECARTS DE CONVERSION - PASSIF (E) AUGMENTATION DES CREANCES IMMOBILISEES DIMINUTION DES DETTES DE FINANCEMENT TOTAL I (A+B+C+D+E) DETTES DU PASSIF CIRCULANT (F) FOURNISSEURS & COMPTES RATTACHES CLIENTS CREDITEURS, AVANCES & ACOMPTES PERSONNEL ORGANISMES SOCIAUX ETAT COMPTES D'ASSOCIES AUTRES CREANCIERS COMPTES DE REGULARISATION - PASSIF AUTRES PROV. POUR RISQUES & CHARGES (G) ECART DE CONVERSION-PASSIF (H) (ELT C.) TOTAL II (F+G+H) TRESORERIE - PASSIF CREDITS D'ESCOMPTE CREDITS DE TRESORERIE BANQUES (SOLDES CREDITEURS) TOTAL III TOTAL GENERAL I + II + III
EXERCICE 40 000 000,00 0,00 0,00 0,00 4 000 000,00 212 421 093,35 34 340 907,18 0,00 30 003 719,40 320 765 719,93 1 182 181,89 1 182 181,89 16 548 931,76 0,00 16 548 931,76 10 519 201,61 121 950,00 10 397 251,61 0,00 0,00 0,00 349 016 035,19 528 912 476,20 129 502 767,22 306 339 713,62 1 809 960,51 1 015 504,28 11 713 860,89 0,00 77 701 609,39 829 060,29 472 977,00 0,00 529 385 453,20 120 227 450,87 0,00 0,00 120 227 450,87 120 227 450,87 998 628 939,26
EXERCICE PRECEDENT 40 000 000,00 0,00 0,00 0,00 4 000 000,00 211 718 097,09 22 267 926,16 0,00 26 775 977,28 304 762 000,53 1 195 003,74 1 195 003,74 62 954 847,02 0,00 62 954 847,02 11 073 832,03 97 450,00 10 976 382,03 0,00 0,00 0,00 379 985 683,32 295 402 634,85 115 628 751,39 114 845 612,78 1 991 637,22 1 024 462,94 7 847 029,85 0,00 52 780 412,01 1 284 728,66 487 977,00 0,00 295 890 611,85 178 449 202,69 0,00 0,00 178 449 202,69 178 449 202,69 854 325 497,86
219
10.2.2. Comptes de Produits et Charges des trois derniers exercices

10.2.2.1. Compte de produits et charges 2006
OPERATIONS TOTAUX DE L'EXERCICE PRECEDENT 4 793 751 944,79 0,00 515 493 522,08 205 520 916,09 2 688 736,50 0,00 121 479,93 69 927 290,19 793 751 944,79 677 468 952,72 0,00 630 042 060,27 4 994 811,11 732 779,80 25 077 091,75 1 250 747,00 15 371 462,79 677 468 952,72 116 282 992,07 7 318 322,36 7 000 000,00 0,00 318 322,36 0,00 7 318 322,36 7 939 491,36 4 550 491,36 0,00 0,00 3 389 000,00 7 939 491,36 -621 169,00 115 661 823,07
Compte de Produits et Charges
Propres l'exercice 1
Concernant les exercices prcd. 2 -426 293,09 0,00 -426 293,09 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -426 293,09 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -426 293,09 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -426 293,09
TOTAUX DE L'EXERCICE 3=1+2
PRODUITS D'EXPLOITATION VENTES DE MARCHANDISES VENTES DE BIENS & SERV. PRODUITS C.A. VARIATION DE STOCKS DE PRODUITS ( ) IMMO. PRODUITES PAR L'ENTREPRISE. (1) POUR ELLE SUBVENTIONS D'EXPLOITATION AUTRES PRODUITS D'EXPOITATION REPRISES D'EXPLOITATION ; TRANSF DE CHGES TOTAL I CHARGES D'EXPLOITATION ACHATS REVENDUS (2) DE MARCHANDISES ACHATS CONSOMMES (2) DE MATIERES &AUTRES CHARGES EXTERNES FOURN IMPOTS ET TAXES CHARGES DE PERSONNEL AUTRES CHARGES D'EXPLOITATION DOTATIONS D'EXPLOITATION TOTAL II RESULTAT D'EXPLOITATION (I - II) PRODUITS FINANCIERS PROD. DES TITRES DE PARTI. & TITR.IMM CHANGE GAINS DE INTERETS & AUTRES PRODUITS FINANCIERSFINANCIERES ; TRANSF. DE REPRISES CHARGES TOTAL IV CHARGES FINANCIERES CHARGES D'INTERETS PERTES DE CHANGE AUTRES CHARGES FINANCIERES DOTATIONS FINANCIERES TOTAL V RESULTAT FINANCIER (IV-V) RESULTAT COURANT (III+VI)
865 778 761,78 0,00 620 357 114,72 70 499 626,79 0,00 0,00 143 043,67 174 778 976,60 865 778 761,78 742 556 478,44 0,00 688 640 696,49 5 276 053,94 302 025,48 30 679 257,07 1 412 890,00 16 245 555,46 742 556 478,44 123 222 283,34 35 164 386,32 13 352 000,00 0,00 423 386,32 21 389 000,00 35 164 386,32 6 579 636,48 6 579 636,48 0,00 0,00 0,00 6 579 636,48 28 584 749,84 151 807 033,18
865 352 468,69 0,00 619 930 821,63 70 499 626,79 0,00 0,00 143 043,67 174 778 976,60 865 352 468,69 742 556 478,44 0,00 688 640 696,49 5 276 053,94 302 025,48 30 679 257,07 1 412 890,00 16 245 555,46 742 556 478,44 122 795 990,25 35 164 386,32 13 352 000,00 0,00 423 386,32 21 389 000,00 35 164 386,32 6 579 636,48 6 579 636,48 0,00 0,00 0,00 6 579 636,48 28 584 749,84 151 380 740,09
220
OPERATIONS
Propres l'exercice 1 151 807 033,18 17 945 127,46
Concernant les exercices prcd. 2 -426 293,09 3 086 905,42
TOTAUX DE L'EXERCICE 3=1+2 151 380 740,09 21 032 032,88
TOTAUX DE L'EXERCICE PRECEDENT 4 115 661 823,07 18 893 825,21
RESULTAT COURANT (REPORT) PRODUITS NON COURANTS
PRODUITS DES CESSIONS D'IMMOBILISATION SUBVENTIONS D'EQUILIBRE REPRISES SUR SUBVENTIONS D'INVESTISS. AUTRES PRODUITS NON COURANT REPRISES NON COURANTES. TRANSF. DE CHARGES
17 885 780,93 0,00 0,00 0,53 59 346,00
0,00 0,00 0,00 3 086 905,42 0,00
17 885 780,93 0,00 0,00 3 086 905,95 59 346,00
15 428 885,00 0,00 0,00 63 777,98 3 401 162,23
TOTAL VIII CHARGES NON COURANTES
17 945 127,46 40 155 066,19
3 086 905,42 140 362,15
21 032 032,88 40 295 428,34
18 893 825,21 11 298 310,94
VALEURS NETTES D'AMORT. DES IMMO. CEDEES SUBVENTIONS ACCORDEES AUTRES CHARGES NON COURANTES DOTAT. NON COURANTES AUX AMORT. & AUX PROV.
37 710 066,19 0,00 0,00 2 445 000,00
0,00 0,00 140 362,15 0,00
37 710 066,19 0,00 140 362,15 2 445 000,00
8 536 716,41 0,00 2 761 594,53 0,00
TOTAL IX RESULTAT NON COURANT (VIII - IX) RESULTAT AVANT IMPOTS (VII + X) IMPOTS SUR LES RESULTATS RESULTAT NET (XI - XII) TOTAL DES PRODUITS (I + IV + VIII) TOTAL DES CHARGES (II + V + IX + XII) RESULTAT NET (PRODUITS - CHARGES)
40 155 066,19 -22 209 938,73 129 597 094,45 43 582 500,00 86 014 594,45 918 888 275,56 832 873 681,11 86 014 594,45
140 362,15 2 946 543,27 2 520 250,18 0,00 2 520 250,18 2 660 612,33 140 362,15 2 520 250,18
40 295 428,34 -19 263 395,46 132 117 344,63 43 582 500,00 88 534 844,63 921 548 887,89 833 014 043,26 88 534 844,63
11 298 310,94 7 595 514,27 123 257 337,34 41 370 700,00 81 886 637,34 819 964 092,36 738 077 455,02 81 886 637,34
221
10.2.2.2. Comptes de produits et charges 2005

OPERATIONS TOTAUX DE L'EXERCICE PRECEDENT 4 365 983 231,21
Propres l'exercice 1 793 751 944,79
Concernant les exercices prcd. 2 0,00
TOTAUX DE L'EXERCICE 3=1+2 793 751 944,79
PRODUITS D'EXPLOITATION
VENTES DE MARCHANDISES VENTES DE BIENS & SERV. PRODUITS C.A. VARIATION DE STOCKS DE PRODUITS ( ) (1) IMMO. PRODUITES PAR L'ENTREPRISE. POUR ELLE SUBVENTIONS D'EXPLOITATION AUTRES PRODUITS D'EXPOITATION REPRISES D'EXPLOITATION ; TRANSF DE CHGES 515 493 522,08 205 520 916,09 2 688 736,50 0,00 121 479,93 69 927 290,19
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 515 493 522,08 205 520 916,09 2 688 736,50 0,00 121 479,93 69 927 290,19
0,00 258 624 340,48 94 800 580,21 0,00 0,00 203 173,45 12 355 137,07
TOTAL I II CHARGES D'EXPLOITATION
793 751 944,79 675 546 550,80
0,00 1 922 401,92
793 751 944,79 677 468 952,72
365 983 231,21 334 500 903,65
ACHATS REVENDUS (2) DE MARCHANDISES ACHATS CONSOMMES (2) DE MATIERES & FOURN AUTRES CHARGES EXTERNES IMPOTS ET TAXES CHARGES DE PERSONNEL AUTRES CHARGES D'EXPLOITATION DOTATIONS D'EXPLOITATION
0,00 628 243 164,11 4 994 811,11 609 274,04 25 077 091,75 1 250 747,00 15 371 462,79
0,00 1 798 896,16 0,00 123 505,76 0,00 0,00 0,00
0,00 630 042 060,27 4 994 811,11 732 779,80 25 077 091,75 1 250 747,00 15 371 462,79
0,00 302 985 977,63 4 579 161,29 1 041 122,32 21 211 349,09 187 089,81 4 496 203,51
TOTAL II III IV RESULTAT D'EXPLOITATION (I - II) PRODUITS FINANCIERS
675 546 550,80 118 205 393,99 7 318 322,36
1 922 401,92 -1 922 401,92 0,00
677 468 952,72 116 282 992,07 7 318 322,36
334 500 903,65 31 482 327,56 18 996 798,79
PROD. DES TITRES DE PARTI. & TITR.IMM GAINS DE CHANGE INTERETS & AUTRES PRODUITS FINANCIERS REPRISES FINANCIERES ; TRANSF. DE
7 000 000,00 0,00 318 322,36 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00
7 000 000,00 0,00 318 322,36 0,00
18 000 000,00 0,00 996 798,79 0,00
222
CHARGES
TOTAL IV V CHARGES FINANCIERES
7 318 322,36 7 939 491,36
0,00 0,00
7 318 322,36 7 939 491,36
18 996 798,79 18 781 088,27
CHARGES D'INTERETS PERTES DE CHANGE AUTRES CHARGES FINANCIERES DOTATIONS FINANCIERES
4 550 491,36 0,00 0,00 3 389 000,00
0,00 0,00 0,00 0,00
4 550 491,36 0,00 0,00 3 389 000,00
11 781 088,27 0,00 0,00 7 000 000,00
TOTAL V VI VII RESULTAT FINANCIER (IV-V) RESULTAT COURANT (III+VI)
7 939 491,36 -621 169,00 117 584 224,99
0,00 0,00 -1 922 401,92
7 939 491,36 -621 169,00 115 661 823,07
18 781 088,27 215 710,52 31 698 038,08
223
OPERATIONS
Concernant les exercices prcd. 2 -1 922 401,92 62 911,72
VII VIII
15 428 885,00 0,00 0,00 866,26 3 401 162,23
0,00 0,00 0,00 62 911,72 0,00
15 428 885,00 0,00 0,00 63 777,98 3 401 162,23
4 668 300,00 0,00 0,00 6 984 763,83 81 412,20
TOTAL VIII IX CHARGES NON COURANTES
18 830 913,49 8 754 278,48
62 911,72 2 544 032,46
18 893 825,21 11 298 310,94
11 734 476,03 4 063 994,71
8 536 716,41 0,00 217 562,07 0,00
0,00 0,00 2 544 032,46 0,00
8 536 716,41 0,00 2 761 594,53 0,00
3 988 135,75 0,00 75 858,96 0,00
TOTAL IX X XI XII XIII XIV XV XVI RESULTAT NON COURANT (VIII - IX) RESULTAT AVANT IMPOTS (VII + X) IMPOTS SUR LES RESULTATS RESULTAT NET (XI - XII) TOTAL DES PRODUITS (I + IV + VIII) TOTAL DES CHARGES (II + V + IX + XII) RESULTAT NET (PRODUITS CHARGES)
8 754 278,48 10 076 635,01 127 660 860,00 41 370 700,00 86 290 160,00 819 901 180,64 733 611 020,64 86 290 160,00
2 544 032,46 -2 481 120,74 -4 403 522,66 0,00 -4 403 522,66 62 911,72 4 466 434,38 -4 403 522,66
11 298 310,94 7 595 514,27 123 257 337,34 41 370 700,00 81 886 637,34 819 964 092,36 738 077 455,02 81 886 637,34
4 063 994,71 7 670 481,32 39 368 519,40 9 364 800,00 30 003 719,40 397 156 946,14 367 153 226,74 30 003 719,40
224
10.2.2.3. Compte de Produits et Charges 2004

OPERATIONS TOTAUX DE L'EXERCICE 3=1+2 365 983 231,21 TOTAUX DE L'EXERCICE PRECEDENT 4 298 404 955,25
Propres l'exercice 1
Concernant les exercices prcd. 2 49 711,91
PRODUITS D'EXPLOITATION
365 933 519,30
VENTES DE MARCHANDISES VENTES DE BIENS & SERV. PRODUITS C.A. VARIATION DE STOCKS DE PRODUITS ( ) (1) IMMO. PRODUITES PAR L'ENTREPRISE. POUR ELLE SUBVENTIONS D'EXPLOITATION AUTRES PRODUITS D'EXPOITATION REPRISES D'EXPLOITATION ; TRANSF DE CHAGES 258 624 340,48 94 800 580,21 0,00 0,00 153 461,54 12 355 137,07
0,00
0,00 258 624 340,48
0,00 273 982 432,36 10 938 734,26 0,00 0,00 152 820,00 13 330 968,63
0,00 0,00 0,00 49 711,91 0,00
94 800 580,21 0,00 0,00 203 173,45 12 355 137,07
TOTAL I II CHARGES D'EXPLOITATION
365 933 519,30 333 409 119,43
49 711,91 1 091 784,22
365 983 231,21 334 500 903,65
298 404 955,25 250 363 517,16
ACHATS REVENDUS (2) DE MARCHANDISES ACHATS CONSOMMES (2) DE MATIERES & FOURN AUTRES CHARGES EXTERNES IMPOTS ET TAXES CHARGES DE PERSONNEL AUTRES CHARGES D'EXPLOITATION DOTATIONS D'EXPLOITATION
0,00 302 055 917,41 4 579 161,29 879 398,32 21 211 349,09 187 089,81 4 496 203,51
0,00 930 060,22 0,00 161 724,00 0,00 0,00 0,00
0,00 302 985 977,63 4 579 161,29 1 041 122,32 21 211 349,09 187 089,81 4 496 203,51
0,00 215 213 022,95 4 816 493,06 250 876,73 19 938 015,17 291 438,91 9 853 670,34
TOTAL II III IV RESULTAT D'EXPLOITATION (I - II) PRODUITS FINANCIERS
333 409 119,43 32 524 399,87 18 996 798,79
1 091 784,22 -1 042 072,31 0,00
334 500 903,65 31 482 327,56 18 996 798,79
250 363 517,16 48 041 438,09 7 727 998,80
PROD. DES TITRES DE PARTI. & TITR.IMM GAINS DE CHANGE INTERETS & AUTRES PRODUITS
18 000 000,00 0,00 996 798,79
0,00 0,00 0,00
18 000 000,00 0,00 996 798,79
250 000,00 0,00 1 477 998,80
225
FINANCIERS REPRISES FINANCIERES ; TRANSF. DE CHARGES 0,00 0,00 0,00 6 000 000,00
TOTAL IV V CHARGES FINANCIERES
18 996 798,79 18 781 088,27
0,00 0,00
18 996 798,79 18 781 088,27
7 727 998,80 14 440 078,03
CHARGES D'INTERETS PERTES DE CHANGE AUTRES CHARGES FINANCIERES DOTATIONS FINANCIERES
11 781 088,27 0,00 0,00 7 000 000,00
0,00 0,00 0,00 0,00
11 781 088,27 0,00 0,00 7 000 000,00
14 440 078,03 0,00 0,00 0,00
TOTAL V VI VII RESULTAT FINANCIER (IV-V) RESULTAT COURANT (III+VI)
18 781 088,27 215 710,52 32 740 110,39
0,00 0,00 -1 042 072,31
18 781 088,27 215 710,52 31 698 038,08
14 440 078,03 -6 712 079,23 41 329 358,86
226
OPERATIONS
Concernant les exercices prcd. 2 -1 042 072,31 6 007 605,96
4 668 300,00 0,00 0,00 977 157,87 81 412,20
0,00 0,00 0,00 6 007 605,96 0,00
4 668 300,00 0,00 0,00 6 984 763,83 81 412,20
65 000,00 0,00 0,00 1 192 713,14 0,00
TOTAL VIII CHARGES NON COURANTES
5 726 870,07 3 988 135,75
6 007 605,96 75 858,96
11 734 476,03 4 063 994,71
1 257 713,14 412 994,72
3 988 135,75 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 75 858,96 0,00
3 988 135,75 0,00 75 858,96 0,00
0,00 0,00 12 994,72 400 000,00
TOTAL IX RESULTAT NON COURANT (VIII - IX) RESULTAT AVANT IMPOTS (VII + X) IMPOTS SUR LES RESULTATS RESULTAT NET (XI - XII) TOTAL DES PRODUITS (I + IV + VIII) TOTAL DES CHARGES (II + V + IX + XII) RESULTAT NET (PRODUITS - CHARGES)
3 988 135,75 1 738 734,32 34 478 844,71 9 364 800,00 25 114 044,71 391 099 628,27 365 985 583,56 25 114 044,71
75 858,96 5 931 747,00 4 889 674,69 0,00 4 889 674,69 6 057 317,87 1 167 643,18 4 889 674,69
4 063 994,71 7 670 481,32 39 368 519,40 9 364 800,00 30 003 719,40 397 156 946,14 367 153 226,74 30 003 719,40
412 994,72 844 718,42 42 174 077,28 15 398 100,00 26 775 977,28 307 390 667,19 280 614 689,91 26 775 977,28
227
10.2.3. Tableaux de financement des trois derniers exercices

10.2.3.1. Tableaux de financement 2006
Exercice Prcdent (B) 399 443 33 871 365 572 1 180 874 799 794 381 081 -15 509 Variations (A - B) Emplois (C) 0 55 948 35 048 339 539 0 141 967 -177 015 Ressources (D) 20 900 0 0 0 197 572 0
I. SYNTHESE DES MASSES DU BILAN 1 2 3 4 5 6 7 FINANCEMENT PERMANENT MOINS ACTIF IMMOBILISE FONDS DE ROULEMENT FONCTIONNEL (1-2) (A) ACTIF CIRCULANT MOINS PASSIF CIRCULANT BESOINS DE FINANCEMENT GLOBAL (4-5) (B) TRESORERIE NETTE (ACTIF-PASSIF) = A-B
Exercice (A) 420 344 89 819 330 524 1 520 413 997 365 523 048 -192 524
Exercice II. EMPLOIS ET RESSOURCES RESSOURCES STABLES DE L'EXERCICE (FLUX) AUTOFINANCEMENT (A) CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT DISTRIBUTIONS DE BENEFICES CESSIONS ET REDUCTIONS D'IMMOB. (B) CESSIONS D'IMMOB. INCORPOR. CESSIONS D'IMMOB. CORPOREL. CESIONS D'IMMOB. FINANC. RECUPERATIONS SUR CREANCES IMMOBILISEES AUGMENT. DES CAPITAUX PROPRES ASS. (C) AUGMENTATION DE CAPITAL, APPORTS SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT AUGMENT. DES DETTES DE FINANCEMENT (D) (NETTES DE PRIMES DE REMBOURSEMENT) TOTAL I - RESSOURCES STABLES (A+B+C+D) EMPLOIS STABLES DE L'EXERCICE (FLUX) ACQUISITION & AUGMENTAT. D'IMMOB. (E) E 75 757 0 D 0 0 70 000 110 709 0 C 0 667 17 219 812 0 B A 70 000 0 70 000 0 92 011 92 011 0 18 698 Emplois Ressources
Exercice Prcdent Emplois Ressources (c) (d)
25 000 0 25 000 0 0 0 0 0
90 814 90 814 0 16 535 0 7 429 8 000 1 106 0
0 25 000 4 325
240 240 107 589 0
228
ACQUISITION D'IMMO. INCORP. ACQUISITION D'IMMO. CORP. ACQUISITION D'IMMO. FINANC. AUGMENTAT. DES CREANCES IMMOB. REMBOURS. DES CAPITAUX PROPRES (F) REMBOURS. DES DETTES DE FINANCEMENT (G) EMPLOIS EN NON VALEURS (H) TOTAL II - EMPLOIS STABLES (E+F+G+H) VARIATION DU BESOIN DE FINAN. GLOBAL BFG VARIATION DE LA TRESORERIE TOTAL GENERAL F G H
751 1 922 72 300 784 0 0 75 757 141 967 -177 015 110 709 0 0 0 110 709 0
923 2 939 463 16789 1 250 22 364 45 859 14 366 107 589 107 589 0 0 0 0

Exercice (A) 399 443 33 871 365 572 1 180 874 799 794 381 081 -15 509 Exercice Prcdent (B) 349 016 43 669 305 347 864 134 528 912 335 222 -29 874 Variations (A - B) Emplois (C) 0 0 0 316 740 0 45 859 14 366 Ressources (D) 50 427 9 798 60 225 0 270 881 0
I. SYNTHESE DES MASSES DU BILAN 1 2 3 4 5 6 7 FINANCEMENT PERMANENT MOINS ACTIF IMMOBILISE FONDS DE ROULEMENT FONCTIONNEL (1-2) (A) ACTIF CIRCULANT MOINS PASSIF CIRCULANT BESOINS DE FINANCEMENT GLOBAL (4-5) (B) TRESORERIE NETTE (ACTIF-PASSIF) = A-B
Exercice II. EMPLOIS ET RESSOURCES RESSOURCES STABLES DE L'EXERCICE (FLUX) AUTOFINANCEMENT (A) CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT DISTRIBUTIONS DE BENEFICES CESSIONS ET REDUCTIONS D'IMMOB. (B) CESSIONS D'IMMOB. INCORPOR. CESSIONS D'IMMOB. CORPOREL. CESIONS D'IMMOB. FINANC. 7 429 8 000 B A 25 000 0 25 000 0 16 535 90 814 90 814 Emplois Ressources
Exercice Prcdent Emplois (c) Ressources (d)
14 000 0 14 000 0 0 0
28 504 28 504 0 4 997 0 4 668
229
RECUPERATIONS SUR CREANCES IMMOBILISEES AUGMENT. DES CAPITAUX PROPRES ASS. (C) AUGMENTATION DE CAPITAL, APPORTS SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT AUGMENT. DES DETTES DE FINANCEMENT (D) (NETTES DE PRIMES DE REMBOURSEMENT) TOTAL I - RESSOURCES STABLES (A+B+C+D) EMPLOIS STABLES DE L'EXERCICE (FLUX) ACQUISITION & AUGMENTAT. D'IMMOB. (E) ACQUISITION D'IMMO. INCORP. ACQUISITION D'IMMO. CORP. ACQUISITION D'IMMO. FINANC. AUGMENTAT. DES CREANCES IMMOB. REMBOURS. DES CAPITAUX PROPRES (F) REMBOURS. DES DETTES DE FINANCEMENT (G) EMPLOIS EN NON VALEURS (H) TOTAL II - EMPLOIS STABLES (E+F+G+H) VARIATION DU BESOIN DE FINAN. GLOBAL BFG VARIATION DE LA TRESORERIE TOTAL GENERAL F G H 16 789 1 250 22 364 45 859 14 366 107 589 E 4 325 923 2 939 0 463 25 000 D 0 C 0
1 106 0
0 0
329 0
240 240 107 589 0
4 420 4 420
14 000 2 154 267 787 1 100
37 921 0
50 826
0 0
52 980
0 108 977
0 107 589
79 918 146 898 146 898

Exercice I. SYNTHESE DES MASSES DU BILAN 1 2 3 4 5 6 7 FINANCEMENT PERMANENT MOINS ACTIF IMMOBILISE FONDS DE ROULEMENT FONCTIONNEL (1-2) (A) ACTIF CIRCULANT MOINS PASSIF CIRCULANT BESOINS DE FINANCEMENT GLOBAL (4-5) (B) TRESORERIE NETTE (ACTIF-PASSIF) = A-B Exercice (A) 338 497 43 669 294 828 864 134 529 385 334 749 -39 921 Prcdent (B) 379 986 56 099 323 887 739 617 295 891 443 726 -119 839 Variations (A - B) Emplois (C) 41 489 0 29 059 124 517 0 0 79 918 Ressources (D) 0 12 430 0 0 233 494 108 977 0
230
Exercice II. EMPLOIS ET RESSOURCES RESSOURCES STABLES DE L'EXERCICE (FLUX) AUTOFINANCEMENT (A) CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT DISTRIBUTIONS DE BENEFICES CESSIONS ET REDUCTIONS D'IMMOB. (B) CESSIONS D'IMMOB. INCORPOR. CESSIONS D'IMMOB. CORPOREL. CESIONS D'IMMOB. FINANC. RECUPERATIONS SUR CREANCES IMMOBILISEES AUGMENT. DES CAPITAUX PROPRES ASS. (C) AUGMENTATION DE CAPITAL, APPORTS SUBVENTIONS D'INVESTISSEMENT AUGMENT. DES DETTES DE FINANCEMENT (D) (NETTES DE PRIMES DE REMBOURSEMENT) TOTAL I - RESSOURCES STABLES (A+B+C+D) EMPLOIS STABLES DE L'EXERCICE (FLUX) ACQUISITION & AUGMENTAT. D'IMMOB. (E) ACQUISITION D'IMMO. INCORP. ACQUISITION D'IMMO. CORP. ACQUISITION D'IMMO. FINANC. AUGMENTAT. DES CREANCES IMMOB. REMBOURS. DES CAPITAUX PROPRES (F) REMBOURS. DES DETTES DE FINANCEMENT (G) EMPLOIS EN NON VALEURS (H) TOTAL II - EMPLOIS STABLES (E+F+G+H) VARIATION DU BESOIN DE FINAN. GLOBAL BFG VARIATION DE LA TRESORERIE TOTAL GENERAL Emplois Ressources
Exercice Prcdent Emplois (c) 12 000 0 12 000 0 0 0 0 0 Ressources (d) 20 456 20 456 0 750 0 65 685 0
14 000 0 14 000 0
28 504 28 504 0 4 997 4 668 329 0
0 0 14 000 2 154 267 787 0 1 100 50 826 52 980 0 79 918 146 898
4 420 4 420 37 921 0
0 12 000 1 818 180 1 286 352
4 742 25 948 0 0
F G H
0 0 108 977 0 146 898 1 818 12 711 26 529
0 0 0 581 26 529
231
10.2.4. Etat des soldes de gestion des trois derniers exercices

10.2.4.1. Etat des soldes de gestion 2006
I. TABLEAU DE FORMATION DES RESULTATS (T.F.R.) Exercice clos le 31/12/2006 EXER. PRECED. 0,00 0,00 0,00 723 703 174,67 515 493 522,08 205 520 916,09 2 688 736,50 635 036 871,38 630 042 060,27 4 994 811,11 88 666 303,29 0,00 732 779,80 25 077 091,75 62 856 431,74 0,00 121 479,93 1 250 747,00 69 927 290,19 15 371 462,79 116 282 992,07 -621 169,00 115 661 823,07 7 595 514,27 41 370 700,00
EXERCICE
1 2 I II I II 3 4 5 III III 6 7 IV 8 V 9 = + = +
VENTES DE MARCHANDISES (EN L'ETAT) ACHATS REVENDUS DE MARCHANDISES MARG BRUTE SUR VENTES EN L'ETAT PRODUCTION DE L'EXERCICE : (3+4+5) VENTES DE BIENS & SERVICES PRODUITS VARIATION STOCKS DE PRODUITS IMMOB. PRODUITES PAR L'ENTREP. ELLE MEME CONSOMMATION DE L'EXERCICE : (6 + 7) ACHAT CONSOMMES DE MATIERES ET FOURNIT. AUTRES CHARGES EXTERNES VALEUR AJOUTEE (I + II - III) SUBVENTIONS D'EXPLOITATION IMPOTS ET TAXES CHARGES DE PERSONNEL EXCEDENT BRUT D'EXPLOITATION (E.B.E.) INSUFFISANCE BRUT D'EXPLOITATION (I.B.E.) AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION AUTRES CHARGES D'EXPLOITATION REPRISES D'EXPLOITATION : TRANSF. DE CHARGE DOTATIONS D'EXPLOITATION RESULTAT D'EXPLOITATION RESULTAT FINANCIER = RESULTAT COURANT RESULTAT NON COURANT
-426 293,09 0,00 -426 293,09 690 856 741,51 620 357 114,72 70 499 626,79 0,00 693 916 750,43 688 640 696,49 5 276 053,94 -3 486 302,01 0,00 302 025,48 30 679 257,07 0,00 -34 467 584,56 143 043,67 1 412 890,00 174 778 976,60 16 245 555,46 122 795 990,25 28 584 749,84 151 380 740,09 -19 263 395,46 43 582 500,00
10 = = 11 + 12 13 + 14 VI VII VIII IX 15 =
IMPOTS SUR LES RESULTATS
RESULTAT NET DE L'EXERCICE
88 534 844,63
81 886 637,34
232
II. CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT (C.A.F.) - AUTOFINANCEMENT 1 RESULTAT NET DE L'EXERCICE Bnfice (+) Pertes 2 3 4 5 6 7 8 9 I 10 II + + + + (-) 88 534 844,63 0,00 3 149 541,34 0,00 2 445 000,00 553 674,01 21 389 000,00 0,00 17 885 780,93 37 710 066,19 92 010 997,32 70 000 000,00 22 010 997,32 81 886 637,34 0,00 14 476 036,78 3 389 000,00 0,00 175 309,73 0,00 1 870 205,23 15 428 885,00 8 536 716,41 90 813 990,57 25 000 000,00 65 813 990,57
DOTATIONS D'EXPLOITATION (1) DOTATIONS FINANCIERES (1) DOTATIONS NON COURANTES (1) REPRISES D'EXPLOITATION (2) REPRISES FINANCIERES (2) REPRISES NON COURANTES (2) (3) PRODUITS DES CESSIONS D'IMMOBILISATIONS VALEURS NETTES D'AMORT. DES IMM. CEDEES CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT (C.A.F.) DISTRIBUTIONS DE BENEFICES AUTOFINANCEMENT
II. CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT (C.A.F.) - AUTOFINANCEMENT 1 RESULTAT NET DE L'EXERCICE Bnfice (+) Pertes 2 3 4 5 6 7 8 9 I 10 II + + + + (-) 88 534 844,63 0,00 3 149 541,34 0,00 2 445 000,00 553 674,01 21 389 000,00 0,00 17 885 780,93 37 710 066,19 92 010 997,32 70 000 000,00 22 010 997,32 81 886 637,34 0,00 14 476 036,78 3 389 000,00 0,00 175 309,73 0,00 1 870 205,23 15 428 885,00 8 536 716,41 90 813 990,57 25 000 000,00 65 813 990,57
233
10.2.4.2. tat des soldes de gestion 2005

Exercice clos le 31/12/2005 EXER. PRECED. 1 2 I II I II 3 4 5 III III 6 7 IV 8 V 9 10 = + = = 11 12 13 14 VI VII VIII IX 15 = + + = = + VENTES DE MARCHANDISES (EN L'ETAT) ACHATS REVENDUS DE MARCHANDISES MARG BRUTE SUR VENTES EN L'ETAT PRODUCTION DE L'EXERCICE : (3+4+5) VENTES DE BIENS & SERVICES PRODUITS VARIATION STOCKS DE PRODUITS IMMOB. PRODUITES PAR L'ENTREP. ELLE MEME CONSOMMATION DE L'EXERCICE : (6 + 7) ACHAT CONSOMMES DE MATIERES ET FOURNIT. AUTRES CHARGES EXTERNES VALEUR AJOUTEE (I + II - III) SUBVENTIONS D'EXPLOITATION IMPOTS ET TAXES CHARGES DE PERSONNEL EXCEDENT BRUT D'EXPLOITATION (E.B.E.) INSUFFISANCE BRUT D'EXPLOITATION (I.B.E.) AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION AUTRES CHARGES D'EXPLOITATION REPRISES D'EXPLOITATION : TRANSF. DE CHARGE DOTATIONS D'EXPLOITATION RESULTAT D'EXPLOITATION RESULTAT FINANCIER RESULTAT COURANT RESULTAT NON COURANT IMPOTS SUR LES RESULTATS 0,00 0,00 0,00 723 703 174,67 515 493 522,08 205 520 916,09 2 688 736,50 635 036 871,38 630 042 060,27 4 994 811,11 88 666 303,29 0,00 732 779,80 25 077 091,75 62 856 431,74 0,00 121 479,93 1 250 747,00 69 927 290,19 15 371 462,79 116 282 992,07 -621 169,00 115 661 823,07 7 595 514,27 41 370 700,00 0,00 0,00 0,00 353 424 920,69 258 624 340,48 94 800 580,21 0,00 307 565 138,92 302 985 977,63 4 579 161,29 45 859 781,77 0,00 1 041 122,32 21 211 349,09 23 607 310,36 0,00 203 173,45 187 089,81 12 355 137,07 4 496 203,51 31 482 327,56 215 710,52 31 698 038,08 7 670 481,32 9 364 800,00
I. TABLEAU DE FORMATION DES RESULTATS (T.F.R.)
EXERCICE
81 886 637,34
30 003 719,40
234
II. CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT (C.A.F.) - AUTOFINANCEMENT 1 RESULTAT NET DE L'EXERCICE Bnfice (+) Pertes 2 3 4 5 6 7 8 9 I 10 II + + + + (-) 81 886 637,34 0,00 14 476 036,78 3 389 000,00 0,00 175 309,73 0,00 1 870 205,23 15 428 885,00 8 536 716,41 90 813 990,57 25 000 000,00 65 813 990,57 30 003 719,40 0,00 3 411 106,46 7 000 000,00 0,00 1 832 082,07 0,00 81 412,20 4 668 300,00 3 988 135,75 37 821 167,34 14 000 000,00 23 821 167,34
235
10.2.4.3. tat des soldes de gestion 2004

I. TABLEAU DE FORMATION DES RESULTATS (T.F.R.) 1 2 I II I II 3 4 5 III III 6 7 IV 8 V 9 10 = + = = 11 12 13 14 VI VII VIII IX 15 = + + = = + VENTES DE MARCHANDISES (EN L'ETAT) ACHATS REVENDUS DE MARCHANDISES MARG BRUTE SUR VENTES EN L'ETAT PRODUCTION DE L'EXERCICE : (3+4+5) VENTES DE BIENS & SERVICES PRODUITS VARIATION STOCKS DE PRODUITS IMMOB. PRODUITES PAR L'ENTREP. ELLE MEME CONSOMMATION DE L'EXERCICE : (6 + 7) ACHAT CONSOMMES DE MATIERES ET FOURNIT. AUTRES CHARGES EXTERNES VALEUR AJOUTEE (I + II - III) SUBVENTIONS D'EXPLOITATION IMPOTS ET TAXES CHARGES DE PERSONNEL EXCEDENT BRUT D'EXPLOITATION (E.B.E.) INSUFFISANCE BRUT D'EXPLOITATION (I.B.E.) AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION AUTRES CHARGES D'EXPLOITATION REPRISES D'EXPLOITATION : TRANSF. DE CHARGE DOTATIONS D'EXPLOITATION RESULTAT D'EXPLOITATION RESULTAT FINANCIER RESULTAT COURANT RESULTAT NON COURANT IMPOTS SUR LES RESULTATS EXERCICE 0,00 0,00 0,00 353 424 920,69 258 624 340,48 94 800 580,21 0,00 307 565 138,92 302 985 977,63 4 579 161,29 45 859 781,77 0,00 1 041 122,32 21 211 349,09 23 607 310,36 0,00 203 173,45 187 089,81 12 355 137,07 4 496 203,51 31 482 327,56 215 710,52 31 698 038,08 7 670 481,32 9 364 800,00 Exercice clos le 31/12/2004 EXER. PRECED. 0,00 0,00 0,00 284 921 166,62 273 982 432,36 10 938 734,26 0,00 220 029 516,01 215 213 022,95 4 816 493,06 64 891 650,61 0,00 250 876,73 19 938 015,17 33 593 265,03 0,00 152 820,00 291 438,91 13 330 968,63 9 853 670,34 48 041 438,09 -6 712 079,23 41 329 358,86 844 718,42 15 398 100,00
30 003 719,40
26 775 977,28
236
II. CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT (C.A.F.) - AUTOFINANCEMENT 1 RESULTAT NET DE L'EXERCICE Bnfice (+) Pertes 2 3 4 5 6 7 8 9 I 10 II + + + + (-) 30 003 719,40 0,00 3 411 106,46 7 000 000,00 0,00 11 149 565,65 0,00 81 412,20 4 668 300,00 3 988 135,75 28 503 683,76 14 000 000,00 14 503 683,76 26 775 977,28 0,00 4 207 306,11 0,00 400 000,00 4 862 586,75 6 000 000,00 0,00 65 000,00 0,00 20 455 696,64 12 000 000,00 8 455 696,64
10. 3. I NFO RMATIONS COMPLME NTAIRES

10.3.1. Les principales mthodes dvaluation spcifiques lentreprise (A1)
Cf. Principes et mthodes comptables.
237
10.3.2. Ltat des drogations 2006 (A2)

INDICATION DES DEROGATIONS I. DEROGATIONS AUX PRINCIPES COMPTABLES FONDAMENTAUX JUSTIFICATION DES DEROGATIONS
INFLUENCE DES DEROGATIONS SUR LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS
II. DEROGATIONS AUX METHODES D'EVALUATION
III. DEROGATIONS AUX REGLES D'ETABLISSMENT ET DE PRESENTATION DES ETATS DE SYNTHESE
238
10.3.3. Ltat des changements de mthodes 2006 (A3)

NATURE DES CHANGEMENTS I. Changements affectant les mthodes d'valuation _ JUSTIFICATION DU CHANGEMENTS
INFLUENCE SUR LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _
II. Changements affectant les rgles de prsentation _ _ _ _ _ _ _
239
10.3.4. Tableau des immobilisations 2006 (B2)

Montant Brut Dbut Exercice IMMOBILISATION EN NON-VALEURS FRAIS PRELIMINAIRES CHARGES A REPARTIR / PLUSIEURS EXERCICES PRIMES DE REMBOURSEMENT DES OBLIGATIONS IMMOBILISATIONS INCORPORELLES IMMOBILIS. EN RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT BREVET, MARQUES, DROITS ET VAL. SIMIL. FONDS COMMERCIAL AUTRES IMMOBILISATIONS INCORPORELLES IMMOBILISATIONS INCORPORELLES EN COURS IMMOBILISATIONS CORPORELLES TERRAINS CONSTRUCTIONS INSTALL. TECHNIQUES, MATERIEL & OUTILLAGE MATERIEL DE TRANSPORT MOBILIER, MATERIEL DE BUREAU & AMENAG. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN COURS IMMOBILISATIONS INCORPORELLES EN COURS 1 250 000,00 0,00 1 250 000,00 0,00 4 389 070,50 840 800,00 0,00 0,00 3 165 770,50 382 500,00 36 551 722,96 561 391,47 23 570 264,32 0,00 145 463,00 12 274 604,17 0,00 0,00 0,00 168 491,61 0,00 2 708,87 1 750 372,25 0,00 0,00 0,00 0,00 313 940,81 0,00 751 044,00 52 500,00 0,00 0,00 70 050,00 628 494,00 1 921 572,73 0,00 0,00 313 940,81 0,00 585 000,00 0,00 0,00 0,00 3 235 820,50 425 994,00 38 159 354,88 561 391,47 23 424 815,12 0,00 148 171,87 14 024 976,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 585 000,00 Augmentation Acquisit. 0,00 PPE/PEM 0,00 Virement 0,00 Cession 0,00 Diminution Retrait 0,00 Virement 0,00 Montant Brut Fin Exercice 1 250 000,00 0,00 1 250 000,00 0,00 5 140 114,50 1 478 300,00
NATURE
240
10.3.5.Tableau des amortissements 2006 (B2 bis)

Cumul Dbut NATURE IMMOBILISATION EN NON-VALEURS FRAIS PRELIMINAIRES CHARGES A REPARTIR / PLUSIEURS EXERCICES PRIMES DE REMBOURSEMENT DES OBLIGATIONS IMMOBILISATIONS INCORPORELLES IMMOBILIS. EN RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT BREVET, MARQUES, DROITS ET VAL. SIMIL. FONDS COMMERCIAL AUTRES IMMOBILISATIONS INCORPORELLES IMMOBILISATIONS CORPORELLES TERRAINS CONSTRUCTIONS INSTALL. TECHNIQUES, MATERIEL & OUTILLAGE MATERIEL DE TRANSPORT MOBILIER, MATERIEL DE BUREAU & AMENAG. AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN COURS 11 208 303,34 0,00 140 458,00 10 535 974,15 4 528,87 734 732,57 0,00 0,00 1 167 545,28 65 927,55 12 309 921,07 0,00 144 986,87 11 270 706,72 3 595 079,91 21 884 735,49 295 951,92 1 906 806,72 65 927,55 3 891 031,83 23 725 614,66 3 595 079,91 295 951,92 0,00 3 891 031,83 412 500,00 412 500,00 0,00 825 000,00 Exercice 1 412 500,00 Dotation de l'exercice 2 412 500,00 Amortis. sur Immobilis. sorties 3 0,00 Cumul d'Amortis. Fin Exercice 4=1+2-3 825 000,00
241
10.3.6. Tableau des plus ou moins values sur cessions ou retraits dimmobilisations 2006 (B3)
DATE DE CESS/RET 23/03/2006 VALEUR TERRAIN 930,35 MONTANT BRUT 313 940,81 AMORTISSEMENTS CUMULES 65 927,55 VALEUR NETTE D'AMORTISS. 248 013,26 PRODUIT DE CESSION 666 780,93 PLUS VALUES 418 767,67 MOINS VALUES
TOTAUX
930,35
313 940,81
65 927,55
248 013,26
666 780,93
418 767,67
0,00
242
10.3.7. Tableaux des titres de participations (B4)

10.3.7.1. Tableau des titres de participations 2006
Raison sociale de la socit mettrice SPORT-DEV. Al Manar devepment company Secteur d'activit 1 DEVELOP.SPORT Capital social 2 9 000 000 100 000 000 Participation au capital en % 3 20% 70% Prix d'acquisition global 4 1 800 000 70 500 000 Valeur comptable nette 5 1 800 000 70 000 000 96 009 758,47 -2 553 184,28 Extrait des derniers tats de synthse de la socit mettrice Date de cloture 6 Situation nette 7 Rsulatat net 8 Produits inscrits au C.P.C. de l'exercice 9
TOTAL
109 000 000
72 300 000
71 800 000
96 009 758,47
-2 553 184,28
243

Raison sociale de la socit mettrice SCOM EXPROM Secteur d'activit 1 B.D'ETUDES PROM.IMMO. Capital social 2 1 000 000,00 500 000,00 Participation au capital en % 3 100,00% 100,00% Prix d'acquisition global 4 200 000,00 37 262 052,93 Valeur comptable nette 5 500 000,00 37 262 052,93 Extrait des derniers tats de synthse de la socit mettrice Date de clture 6 31/12/2005 31/12/2005 Situation nette 7 0,00 15 873 250,38 Rsultat net 8 0,00 5 995 393,79 Produits inscrits au C.P.C. de l'exercice 9
TOTAL
1 500 000,00
37 462 052,93
37 762 052,93
15 873 250,38
5 995 393,79
244

Raison sociale de la socit mettrice SCOM SCET EXPROM Secteur d'activit 1 B.D'ETUDES B.D'ETUDES PROM.IMMO. Capital social 2 1 000 000,00 8 300 000,00 500 000,00 Participation au capital en % 3 100,00% 24,10% 100,00% Prix d'acquisition global 4 200 000,00 2 000 000,00 37 262 052,93 Valeur comptable nette 5 1 000 000,00 2 000 000,00 25 462 052,93 Extrait des derniers tats de synthse de la socit mettrice Date de cloture 6 31/12/2004 31/12/2004 31/12/2004 Situation nette 7 9 493 153,01 14 480 208,30 17 157 125,66 Rsulatat net 8 2 661 946,24 2 213 275,18 3 618 541,66 Produits inscrits au C.P.C. de l'exercice 9
TOTAL
9 800 000,00
39 462 052,93
28 462 052,93
41 130 486,97
8 493 763,08
10.3.8. Tableau des provisions (B5)
245
10.3.8.1. Tableau des provisions 2006

Montant Brut Dbut Exercice 21 482 153,09 1 006 872,16 20 784 048,30 534 282,80 2 445 000,00 529 987,49 24 500,00 59 346,00 Dotations Exploitat. Financire N. Courante Exploitat. Reprises Financire 21 389 000,00 N. Courante Montant Brut Fin Exercice 93 153,09 2 921 884,67 21 234 485,10
NATURE
1. PROV. POUR DEPRECIATION / ACTIF IMM 2. PROVISIONS REGLEMENTEES 3. PROV.DURABLES POUR RISQUES & CHARG
SOUS TOTAL (A)
43 273 073,55
534 282,80
0,00
2 445 000,00
554 487,49
21 389 000,00
59 346,00
24 249 522,86
4. PROV.PR DEPREC./ACTIF CIRCL (Hs.TR) 5. PROV. POUR DEPRECIATION STOCKS 6. PROV.POUR DEPREC.DES CPTES DE TRES
6 168 263,48 7 855 258,85
738 419,59 12 357 594,43
1 102 303,44
5 804 379,63 20 212 853,28
SOUS TOTAL (B) TOTAL (A + B)
14 023 522,33 57 296 595,88
13 096 014,02 13 630 296,82
0,00 0,00
0,00 2 445 000,00
1 102 303,44 1 656 790,93
0,00 21 389 000,00
0,00 59 346,00
26 017 232,91 50 266 755,77
246

Montant Brut Dbut Exercice 18 093 153,09 1 182 181,89 10 519 201,61 12 135 051,92 1 870 205,23 Dotations Exploitat. Financire 3 389 000,00 175 309,73 N. Courante Exploitat. Reprises Financire N. Courante Montant Brut Fin Exercice 21 482 153,09 1 006 872,16 20 784 048,30
NATURE 1. PROV. POUR DEPRECIATION / ACTIF IMM 2. PROVISIONS REGLEMENTEES 3. PROV.DURABLES POUR RISQUES & CHARG
SOUS TOTAL (A)
29 794 536,59
12 135 051,92
3 389 000,00
0,00
1 870 205,23
0,00
175 309,73
43 273 073,55
5 992 965,45 15 264 640,85
895 426,01
720 127,98 7 409 382,00
6 168 263,48 7 855 258,85
SOUS TOTAL (B)
21 257 606,30
895 426,01
0,00
0,00
8 129 509,98
0,00
0,00
14 023 522,33
TOTAL (A + B)
51 052 142,89
13 030 477,93
3 389 000,00
0,00
9 999 715,21
0,00
175 309,73
57 296 595,88
247

Montant Brut Dbut Exercice Dotations Exploitat. Financire N. Courante Exploitat. Reprises Financire N. Courante Montant Brut Fin Exercice
NATURE
1. PROV. POUR DEPRECIATION / ACTIF IMM 2. PROVISIONS REGLEMENTEES 3. PROV.DURABLES POUR RISQUES & CHARG
11 093 153,09 1 195 003,74 11 073 832,03 1 101 834,00
7 000 000,00 12 821,85 1 656 464,42
18 093 153,09 1 182 181,89 10 519 201,61
SOUS TOTAL (A)
23 361 988,86
1 101 834,00
7 000 000,00
0,00
1 656 464,42
0,00
12 821,85
29 794 536,59
6 627 582,00 14 750 498,67
335 097,05 750 000,00
969 713,60 235 857,82
5 992 965,45 15 264 640,85
SOUS TOTAL (B)
21 378 080,67
1 085 097,05
0,00
0,00
1 205 571,42
0,00
0,00
21 257 606,30
TOTAL (A + B)
44 740 069,53
2 186 931,05
7 000 000,00
0,00
2 862 035,84
0,00
12 821,85
51 052 142,89
248
10.3.9. Tableaux des crances (B6)

10.3.9.1. Tableau des crances 2006
CREANCES ANALYSE PAR ECHEANCE TOTAL 1 504 755,26 1 335 022,67 169 732,59 510 068 726,03 + 1 an 791 777,32 622 044,73 169 732,59 37 923 011,67 472 145 714,36 - 1 an 712 977,94 712 977,94 E.N.R. 0,00 0,00 Mt en Dev 0,00 AUTRES ANALYSES Mt/E.O.P. 0,00 Mt/E.L. 0,00 Mt R.E. 0,00
DE L'ACTIF IMMOBILISE * PRETS IMMOBILISES * AUTRES CREANCES FINANCIERES DE L'ACTIF CIRCULANT * FOURNISS.DEBITEURS, AVANCES & ACOM * CLIENTS & COMPTES RATTACHES * PERSONNEL * ETAT * COMPTES D'ASSOCIES * AUTRES DEBITEURS * COMPTES DE REGULARISATION ACTIF
232 344 246,19 124 320 680,58 78 913,14 84 793 473,17 0,00 59 338 503,76 9 192 909,19
1 676 990,19 11 338 268,89 22 932 859,28 605 639,57 1 369 253,74
230 667 256,00 112 982 411,69 78 913,14 61 860 613,89 0,00 58 732 864,19 7 823 655,45
249

CREANCES TOTAL ANALYSE PAR ECHEANCE + 1 an DE L'ACTIF IMMOBILISE * PRETS IMMOBILISES * AUTRES CREANCES FINANCIERES DE L'ACTIF CIRCULANT * FOURNISS.DEBITEURS, AVANCES & ACOM * CLIENTS & COMPTES RATTACHES * PERSONNEL * ETAT * COMPTES D'ASSOCIES * AUTRES DEBITEURS * COMPTES DE REGULARISATION ACTIF 1 592 905,85 1 474 511,26 118 394,59 229 035 361,97 1 028 392,85 909 998,26 118 394,59 80 985 234,49 148 050 127,48 - 1 an 564 513,00 564 513,00 E.N.R. 0,00 0,00 Mt en Dev 0,00 AUTRES ANALYSES Mt/E.O.P. 0,00 Mt/E.L. 0,00 Mt R.E. 0,00
42 068 014,90 70 759 083,96 43 136,34 67 069 643,32 0,00 47 187 445,58 1 908 037,87
35 068 014,90 16 971 004,18 22 932 859,28 4 718 744,45 1 294 611,68
7 000 000,00 53 788 079,78 43 136,34 44 136 784,04 0,00 42 468 701,13 613 426,19
250

CREANCES DE L'ACTIF IMMOBILISE * PRETS IMMOBILISES * AUTRES CREANCES FINANCIERES DE L'ACTIF CIRCULANT * FOURNISS.DEBITEURS, AVANCES & ACOM * CLIENTS & COMPTES RATTACHES * PERSONNEL * ETAT * COMPTES D'ASSOCIES * AUTRES DEBITEURS * COMPTES DE REGULARISATION ACTIF TOTAL 2 236 282,87 2 113 488,28 122 794,59 122 877 442,24 10 601 196,08 112 276 246,16 ANALYSE PAR ECHEANCE + 1 an 1 266 951,86 1 266 951,86 - 1 an 846 536,42 846 536,42 E.N.R. 122 794,59 0,00 122 794,59 0,00 AUTRES ANALYSES Mt en Dev Mt/E.O.P. 0,00 Mt/E.L. 0,00 Mt R.E. 0,00
6 654 519,26 18 776 799,00 26 461,27 42 733 061,79 0,00 40 301 910,05 14 384 690,87 1 294 611,68 9 306 584,40
6 654 519,26 9 470 214,60 26 461,27 42 733 061,79 0,00 40 301 910,05 13 090 079,19
251
10.3.10. Tableaux des dettes (B7)

10.3.10.1. Tableau des dettes 2006
DETTES DE FINANCEMENT EMPRUNTS OBLIGATAIRES AUTRES DETTES DE FINANCEMENT DU PASSIF CIRCULANT FOURNISSEURS ET COMPTES RATTACHES CLIENTS CREDITEURS, AVANCES ET ACOMP PERSONNEL ORGANISMES SOCIAUX ETAT COMPTES D'ASSOCIES AUTRES CREANCIERS COMPTES DE REGULARISATION - PASSIF 0,00 997 365 411,17 233 329 330,66 382 297 440,23 1 922 896,72 816 180,69 38 603 705,98 231 850 000,00 105 383 896,91 3 161 959,98 28 582 293,28 13 167 488,71 0,00 194 316 230,06 76 426 760,92 76 139 687,15 0,00 803 049 181,11 156 902 569,74 306 157 753,08 1 922 896,72 816 180,69 25 436 217,27 231 850 000,00 76 801 603,63 3 161 959,98 TOTAL 0,00 ANALYSE PAR ECHEANCE + 1 an 0,00 - 1 an E.N.P. AUTRES ANALYSES Mt en Dev Mt-E.L. Mt R.E.
252

DETTES DE FINANCEMENT EMPRUNTS OBLIGATAIRES AUTRES DETTES DE FINANCEMENT 0,00 0,00 0,00 TOTAL 0,00 ANALYSE PAR ECHEANCE + 1 an 0,00 - 1 an E.N.P. AUTRES ANALYSES Mt en Dev Mt-E.L. Mt R.E.
DU PASSIF CIRCULANT
799 793 519,60
291 221 733,89
508 571 785,71
FOURNISSEURS ET COMPTES RATTACHES CLIENTS CREDITEURS, AVANCES ET ACOMP PERSONNEL ORGANISMES SOCIAUX ETAT COMPTES D'ASSOCIES AUTRES CREANCIERS COMPTES DE REGULARISATION - PASSIF
203 661 358,80 440 587 806,93 1 873 893,79 117 537,72 58 332 456,47 0,00 92 855 155,29 2 365 310,60
58 536 951,90 190 935 000,00
145 124 406,90 249 652 806,93 1 873 893,79 117 537,72
13 167 488,71 28 582 293,28
45 164 967,76 0,00 64 272 862,01 2 365 310,60
253

DETTES DE FINANCEMENT EMPRUNTS OBLIGATAIRES AUTRES DETTES DE FINANCEMENT DU PASSIF CIRCULANT FOURNISSEURS ET COMPTES RATTACHES CLIENTS CREDITEURS, AVANCES ET ACOMP PERSONNEL ORGANISMES SOCIAUX ETAT COMPTES D'ASSOCIES AUTRES CREANCIERS COMPTES DE REGULARISATION - PASSIF 16 548 931,76 528 912 476,20 129 502 767,22 306 339 713,62 1 809 960,51 1 015 504,28 11 713 860,89 0,00 77 701 609,39 829 060,29 0,00 212 415 863,37 34 522 863,37 177 893 000,00 16 548 931,76 316 496 612,83 94 979 903,85 128 446 713,62 1 809 960,51 1 015 504,28 11 713 860,89 0,00 77 701 609,39 829 060,29 TOTAL 16 548 931,76 ANALYSE PAR ECHEANCE + 1 an 0,00 - 1 an E.N.P. AUTRES ANALYSES Mt en Dev Mt-E.L. Mt R.E.
254
10.3.11. Tableau des srets relles donnes ou reues 2006 (B8)

MONTANT TIERS CREDITEURS OU TIERS DEBITEURS COUVERT PAR LA SURETE
NATURE (1)
DATE ET LIEU D'INSCRIPTION
OBJET (2) (3)
VAL. CPT. NET. SURETE DONN. DATE CLOTURE
* SURETES DONNES
* SURETES RECUES
6 770 793,96
CLIENTS
255
10.3.12. Tableau des engagements financiers reus ou donns hors oprations de crdit-bail 2006 (B9)
MONTANT EXERCICE MONTANT EXERCICE PRECEDENT
ENGAGEMENTS DONNES * AVALS ET CAUTIONS * Engagements en matire de pensions de retraites et obligations similaires
* Autres engagements donnes
TOTAL 1 1) Dont engagements l'gard d'entreprises lies ENGAGEMENTS RECUS * AVALS ET CAUTIONS(CGI) * AVALS ET CAUTIONS ( M.O.D.) * AUTRES ENGAGEMENTS RECUS Montant Exercice 56 018 945,32 16 338 496,35 Montant Exercice Prcdent 48 125 759,01 6 596 978,01
256
10.3.13. Ltat de rpartition du capital social (C1)

Nom, prnom ou raison sociale des principaux associs (1) 1 C.D.G Dveloppement rep. Par Mr A.ELOUAZZANI Mr Ali HARRAJ Mr Abdesselam ABOUDRAR Mr Rachid SLIMI Mr MOHAMED OUANAYA Mr MOHAMED BASTOS Mr Abderrahmane ELOUAZZANI Mr Mohammed Sad HASSAR Ahmed BOURISS Mohammed Najib LAHLOU 2 C.D.G. C.D.G. C.D.G. C.D.G. C.D.G. C.D.G. C.D.G. MIN.DE L'INTERIEUR MIN.ECON. & FINANCES SECRETARIAT HABITAT NOMBRE DE TITRES Adresse Exercice prcdent 3 2 899 991 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Exercice actuel 4 2 899 991 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Valeur nominale de chaque action ou part sociale 5 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 MONTANT DU CAPITAL Souscrit 6 289 999 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Appel 7 Libr 8 289 999 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
(1) Quand le nombre des associs est infrieur ou gal 10, l'entreprise doit dclarer tous les participants au capital. Dans les autres cas, il y a lieu de ne mentionner que les 10 principaux associs par ordre d'importance dcroissante.
257
10.3.14. Tableaux daffectation des rsultats intervenus au cours de lexercice (C2)

10.3.14.1. Tableau daffectation des rsultats intervenue au cours de lexercice 2006
MONTANT B. AFFECTATION DES RESULTATS * RESERVE LEGALE 0,00 0,00 81 886 637,34 * AUTRES RESERVES * TANTIEME * DIVIDENDES * AUTRES AFFECTATIONS * REPORT A NOUVEAU
MONTANT
A. ORIGINE DES RESULTATS A AFFECT.
(DECISION DU 27/06/2006) * REPORT A NOUVEAU * RESULT. NETS EN INST. D'AFFECT. * RESULTAT NET DE L'EXERCICE * PRELEVEMENT SUR LES RESERVES * AUTRES PRELEVEMENTS
70 000 000,00 11 886 637,34
TOTAL
81 886 637,34
TOTAL
81 886 637,34
258

MONTANT MONTANT
A. ORIGINE DES RESULTATS A AFFECT. (DECISION DU 27/06/2005) * REPORT A NOUVEAU * RESULT. NETS EN INST. D'AFFECT. * RESULTAT NET DE L'EXERCICE * PRELEVEMENT SUR LES RESERVES * AUTRES PRELEVEMENTS 34 340 907,18 0,00 30 003 719,40
B. AFFECTATION DES RESULTATS * RESERVE LEGALE * AUTRES RESERVES * TANTIEME * DIVIDENDES * AUTRES AFFECTATIONS * REPORT A NOUVEAU 25 000 000,00 39 331 804,73 12 821,85
TOTAL
64 344 626,58
TOTAL
64 344 626,58
259

MONTANT MONTANT
A. ORIGINE DES RESULTATS A AFFECT. (DECISION DU 28/06/2004) * REPORT A NOUVEAU * RESULT. NETS EN INST. D'AFFECT. * RESULTAT NET DE L'EXERCICE * PRELEVEMENT SUR LES RESERVES * AUTRES PRELEVEMENTS 22 267 926,16 0,00 26 775 977,28
B. AFFECTATION DES RESULTATS * RESERVE LEGALE * AUTRES RESERVES * TANTIEME * DIVIDENDES * AUTRES AFFECTATIONS * REPORT A NOUVEAU 14 000 000,00 0,00 34 340 907,18 702 996,26
TOTAL
49 043 903,44
TOTAL
49 043 903,44
260
10.3.15. Datation et vnements postrieurs (C5) 2006

I. DATATION Exercice clos le 31/12/2006
. Date de clture (1)
. Date d'tablissement des tats de synthse (2)
(1) Justification en cas de changement de la date de clture de l'exercice (2) Justification en cas de dpassement du dlai rglementaire de trois mois prvus pour l'laboration des tats de synthse
261
II. EVENEMENT NES POSTERIEUREMENT A LA CLOTURE DE L'EXERCICE NON RATTACHABLES A CET EXERCICE ET CONNUS AVANT LA 1ERE COMMUNICATION EXTERNE DES ETATS DE SYNTHESE DATES * FAVORABLES INDICATION DES EVENEMENTS
*DEFAVORABLE
262

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INTRODUCTION EN BOURSE PAR AUGMENTATION DU CAPITAL ET PAR CESSION DACTIONS

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