Sunteți pe pagina 1din 36

Universitatea Tehnica de Constructii F.C.C.I.

PROIECT

DISCIPLINA: NUMELE: ANUL:

Ingineria Costurilor VASILE GEORGIANA I Master Managementul Proiectelor in Constructii

SEMESTRUL II - 2011

Cuprins
1

Studiu de Caz: Realizarea unui bloc de locuinte 2S+P+10E


1.Descriere 2. Analiza 2.1. Crearea Proiectului 2.2. Crearea Structurii WBS 2.3. Crearea Activitatilor 2.4. Stabilirea Relatiilor de Conditionare dintre Activitati 2.5. Calculul Planificarii 2.6. Definirea Componentelor de Cost 2.7. Alocarea Componentelor de Cost 2.8. Calculul Costurilor 2.9. Definirea Centrelor de Cost 2.10. Analiza Cash-Flow-ului 2.11. Calculul Parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare 2.12. Elaborarea Scenariului de Finantare a Constructiei 2.13. Structuri multiple WBS 2.14. Urmarirea si Controlul Proiectului 2.15. Analiza Performantelor Proiectului 3. Concluzii

1. Descriere proiect
2

Compania internationala BUILDINGS a hotarat sa realizeze un bloc de locuinte intr-o zona rezidentiala a orasului Brasov, pentru a acoperi o parte din necesarul de locuinte pentru tineri n aceasta zona. Proiectul este stabilit 2S+P+10E. Primul subsol folosit pentru amenajarea parcarii subterane, un subsol tehnic, parter si zece etaje. S-a stabilit ca nivelul va avea 550 mp pe nivel, reprezentand patru apartamente cu 4 camere cu o suprafata de 100 mp si patru apartamente cu 2 camere cu o suprafata de 40 mp, 2 lifturi si casa scarii, impartite pe doua scari (44 apartamente cu 2 camere si 44 cu 4 camere). Compania a angajat o firma de consultanta, CONSULT- PROJECT ce se va ocupa pe intreaga perioada de desfasurare a proiectului de elaborarea tuturor studiilor, avand calitatea de Manager de proiect, astigurand: - Planificarea proiectelor, - Analiza nesesara luarii deciziilor cu privire la investitie, - Analiza financiara, - Analiza la risc, - Urmarirea desfasurarii proiectului de investitie, Peoiectul tehnic va fi realizat de firma de proiectare Project invest, iar executia lucrarilor va fi realizata de firma de executie Home Construct Invest, in calitate de antrepenor general, care la randul lui va angaja subcontractati de specialitate pe anumite domenii.

2. Analiza proiectului
Pentru realizarea investitiei, Consult Project, pe baza studiului de prefezabilitate si fezabilitate a stabilit valoarea totata a investitiei, realizand devizul general al investitiei. Devizul general al investisiei: CAPITOLUL 1 - Cheltuieli pentru obinerea i amenajarea terenului 1.1 Achiziie teren - 245000 euro (700 mp) 1.2 Amenajarea terenului (1%) 25200 euro TOTAL CAPITOL 1 : 270200 euro CAPITOLUL 2 - Cheltuieli pentru asigurarea utilitailor necesare obiectivului (4%) 2.1 Retele exterioare 50000 euro 2.2 Drumuri de acces 50800 euro TOTAL CAPITOL 2: 100800 euro CAPITOLUL 3 - Cheltuieli pentru proiectare i asistena tehnica 3.1 Studii de teren: geo, topo 27000 euro 3.2 Taxe pentru obinerea de avize, acorduri autorizaii 1000 euro 3.3 Proiectare i inginerie (3%) 75600 euro 3.4 Organizarea procedurilor de achiziie 2000 euro 3.5 Consultana (1.5%) 37800 euro 3.6 Asistena tehnica (1.5%) 37800 euro TOTAL CAPITOL 3: 181200 euro CAPITOLUL 4 -Cheltuieli pentru investiia de baza 4.1 Construcii i instalaii aferente lucrarilor de constructii si instalatii aferente 970000 euro 4.2 Montaj utilaje tehnologice, inclusiv reele aferente 50000 euro 4.4 Dotari, inclusiv utilaje cu durata mare de serviciu 130000 euro TOTAL CAPITOL 4: 1150000 euro CAPITOLUL 5 - Alte cheltuieli 5.1 Organizare de antier ( 3,5% ) 88200 euro
3

5.2 Comisioane, cote, taxe, costul creditului (1,8% ) 45360 euro 5.3 Cheltuieli diverse i neprevazute ( 5% ) 126000 euro TOTAL CAPITOL 5: 259560 euro CAPITOLUL 6 - Cheltuieli pentru probe tehnologice i teste i predare la beneficiar 6.1 Probe tehnologice i teste ( 0,3% ) - 10080 euro TOTAL CAPITOL 6 : 10080 euro TOTAL GENERAL = 2520000 euro Se estimeaza ca aprtamentele cu patru camere se vor vinde cu 120000 euro, iar apartamentele cu 2 camere se vor vinde cu 80000 euro, preturile incluzand un loc de parcare la subsolul blocului. Astfel, daca se vand toate apartamentele se achitioneaza 8800000 euro (un pofit de 6280000 euro). Investitia va fi recuperata dupa vanzarea a 8 apartamente cu 4 camere si 20 cu 2 camere. Considerm ns c apartamentele nu vor fi vndute, ci vor fi nchiriate, astel se va obine urmtorul mod de recuperare a investiiei: Tip Cost Nr. Recuperare Recuperare camer nchiriere Camere /lun /lun 2 camere 350 44 15400 184800 4 camere 600 44 26400 316800 TOTAL / AN 501600 TOTAL / 6 ANI 3009600 Considerm perioada de analiz de 6 ani, perioad n care investiia se va recupera din nchirierea tuturor apartamentelor. Soluia este aleas pentru situaia n care s-ar nchiria toate apartamentele. 2.1.Crearea proiectului In meniul principal selectati comanda File/Create Project/New. In fereastra de dialog care apare, introduceti in campul Name numele proiectulii (Bloc de locuinte) si un cod de proiect (bloc). Deselectati optiunea Show hours and minutes.

Fig. 1 Fereastra de Proprietati


2.2.

Crearea Structurii WBS


4

Proiectul nostru consta din urrnatoarele etape principale: 1. Pregatirea Proiectului - cuprinde doua faze: 1.1. Achizitie Teren 1.2. Amenajare Teren 2. Proiectare - cuprinde urmatoarele faze: 2.1. Studii de Teren 2.2. Arhitectura 2.3. I nstalatii 2.4. Avize, Acorduri si Autorizatii 3. Organizarea Licitatiei 3.1. Realizare Licitatii 3.2. Atribuire Contract 4. Executie - cuprinde urmatoarele categorii de lucrari: 4.1. Organizare de Santier 4.2. Infrastructura 4.3. Suprastructura 4.4. Arhitectura 4.5. Instalatii 4.6. Montaj Utilaje si Dotari 4.7. Retele Exterioare 4.8. Drumuri si Platforme 5. Pregatirea si Darea in Exploatare 5.1. Probe si Expertize 5.2. PIF 6. Exploatarea, Intretinerea si Recuperarea Investitiei 6.1. Exploataresi Intretinere 6.2. Recuperarea Investitiei Deoarece efortul de management al proiectului trebuie evidentiat, vom include in structura WBS o faza suplimentara care va contine activitatile de management al proiectului. Pentru crearea structurii WBS se vor stabilii principalele activiti pe faze i subfaze. Avnd principalele activiti cu subfazele aferente, vom putea detalia proiectul nostru. Vom genera mai intai principalele faze, asa cum au fost ele identificate mai sus.

Fig.2 Generareaprincipalelor faze din structuraWBS Pentru generarea sub-fazelor vom selecta de exemplu faza Pregatirea Proiectului, iar din meniul contextual vom selecta comanda New Phase, One Level Lower. Procedam similar i cu celelalte faze.

Fig. 3. Generarea prncipalelor faze din structura WBS

Fig. 4 Structura WBS proiectului formagrafica a sub Crearea Activitatilor Analiza proiectului nostru a condus la stabilirea urmatoarelor activitati si a duratelor lor, corespunzator fiecarei faze identificate anterior:
2.3.

Nr. Crt. 1

Denumirea Activitatii Project Management Project Management Pregatirea Proiectului Achizitie Teren Achizitie Teren Amenajare Teren Amenajare Teren Proiectare Studii de Teren Studii Geologice Masuratori Topografice Arhitectura Proiectare Arhitectura Proiectare Structura de Rezistenta Instalatii Proiectare Instalatii Avize, Acorduri si Autorizatii Avize, Acorduri si Autorizatii Organizarea Licitatiei Organizarea Licitatiei si Atribuire de Contract Executie Organizare de Santier Organizare de Santier Predare Amplasament si Mobilizare Infrastructura OS Infrastructura Realizare Infrastructura Suprastructura Structura metalica Acoperis Izolatii Fatada Arhitectura Compartimentari Pardsoseli Usi si Ferestre Instalatii Instalatii Electrice si de Foc Instalatii Termice, Ventilatie si Aer Cnditionat Instalatii Sanitare Montaj Utilaje si Dotari Montaj Utilaje si Dotari Retele Exterioare Retele Exterioare Drumuri si Platforme Realizare Drumuri Realizare Platforme Pregatirea si Darea in Exploatare Probe si Expertize, PIF Probe si Expertize, PIF Punere In Functiune Exploatarea, Intretinerea si Recuperarea Investitiei Exploatare i intretinere 7 Exploatare si Intretinere Recuperarea Investitiei Recuperarea lnvestitiei

Tipul Durata Activitatli Activitatli (zile) Hammock

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata

15 20 15 5 45 45 20 45 30 10 9 20 25 15 10 15 25 25 20 45 45 40 10 10 20 15 10

Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Durata Milestone Durata Durata

1300 1556

Pentru inserarea activitatilor, se selecteaza mai intai faza in cadrul carei dorim sa generam activitatea si apoi apasam tasta Insert. Modificarea tipului de activitate se poate face din graficul Gantt al Activitatilor, panoul din stanga, in coloana DPH Type, sau in fereastra de proprietati a activitatii. Durata activitatii se poate introduce direct in graficul Gantt al Activitatilor in panoul median, in coloana Duration, Days [Remaining], sau in fereastra de proprietati a activitatii. Activitatea Project Management flu va Ii tratata in acest moment. Vom lasa durata neschimbata, iar tipul de activitate va ramane Duration. Dupa ce vom stabili relatiile de conditionare dintre activitati si vom cunoaste care este succesiunea activitatilor, vom putea defini si aceasta activitate.

Fig. 5 DefinireaActivitatilor a duratelor si Stabilirea Relatiilor de Conditionare dintre Activitati Stabilirea relatiilor de conditionare se poate face atat din graficul Gantt al Activitatilor sau Graficul Retea, cat si din fereastra de proprietati a activitatii. Din discutiile avute cu expertii sai, compania BUILD-INVEST a decis ca activitatile definite in cadrul proiectului vor avea urmatoarele relatii de conditionare:
2.4.

Activitate predecesoare 2 3 4

Unitate Activitate de Calendar Decalaj succesoare timp rela ie (zi) 3 Achizitie teren Amenajare teren Finish1 Start 4 Achizitie teren Studii Geologice Finish1 Start 5 Studii Geologice Masuratori Finish1 topografice Start Denumirea activit ii predecesoare Denumirea activit ii succesoare Tip rela i e
8

5 6 7 8 9 10 11 11 12 14 15 16 16 17 20 19 19 19

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 20 19 21 22 23

Masuratori Proiectare topografice arhitectura Proiectare Proiectare arhitectura instalatii Proiectare Avize, acorduri arhitectura si autorizatii Proiectare Organizare instalatii licitatii Avize, acorduri Organizare si autorizatii licitatii Organizare Predare licitatii amplasament Predare Organizare de amplasament santier Organizare de Infrastructura OS santier Organizare de Realizare santier infrastructura Realizare Realizare infrastructura structura metalica Realizare Acoperis structura metalica Acoperis Izolatii

FinishStart FinishStart StartStart FinishStart FinishStart FinishStart FinishStart FinishStart FinishStart FinishStart

1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 5 1 1 1

19 22 23

24 25 25

FinishStart Acoperis Falada FinishStart lzolatii Pardsoseli FinishStart Compartimentari StartPardsoseli Slart Compartimentari Usi si Ferestre FinishStart Compartimentari lnstalatii FinishElectnce si de Slart Foc Compartimentari Instalatii Termice, FinishVentilatie si Start Aer Cnditionat Compartimentari Instalatii sanitare FinishStart lnstalatii Electnce Montaj Utilaje si Finishsi de Foc Dotari Start Instalatii Montaj Utilaje si Termice, Dotari FinishVentilatie si Start Aer Coditionat
9

1 1 1 1

24 14 26 27 25 29 18 3 30 30

25 26 27 28 29 30 19 26 31 32

Instalatii sanitare Montaj Utilaje si Dotari Realizare Retele Exterioare Intrastructura Retele Exterioare Realizare Drumuri Realizare Reaiizare Drumuri Platforme Monlaj Utilaje si Probe si Dotari Expertize Probe si Punere In Expertize Functiune Fatada Compartimentari

FinishStart FinishStart FinishStart FinisnStart FinishStart FinishStart FinishStart Amenajare Teren Retele Exterioare FinishStart Punere In Exploatare SI FinishFunctiune Intretinere Start Punere In Recuperarea FinishFunctiune Investitiei Start

15

1 1

20

1 1 1 1 1 1 1

30

2.5. Calculul Planificarii Dupa definirea datelor de baza, vom face calculul planificarii. Aceasta va conduce l a stabilirea datelor de inceput si sfarsit a fiecarei activitati, la calculul rezervelor totale si libere de timp si in ultima instanta, l a stabilirea duratei proiectului. Pentrucalculul panificariivom apasa butonul iar in fereastrade dialog de optiuni tie calcul vom apasa butonulOk. Vom obtine urmatoarea esalonarea activitatilor:

Fig. 6 Rezultatele Calculului Planificarii Ne intereseaza insa sa vedem rezultatele sumarizate pe diferitele faze din graficul Gantt al
10

Activitatilor. Pentru aceasta avem la dispozitie doua metode. Prima este sa deplasam cursorul mouse-ului in bareta obiectelor, in dreptulunei faze si sa facem click pe semnul minus din dreptulei. Toate randurilecare sunt cu un nivel mai jos vor fi ascunse in cadrul fazei. Acest procedeu insa trebuie aplicat pentru fiecare faza in pafle, ceea ce poate sa tie destul de consummatorde timp.

Fig. 7 Fereastra de Optiuni de afisare a graficulul Gantt A doua metoda este sa definim in optiunile graficului Gantt, nivelul de sumarizare pe care dorim sa-l aplicam. Pentru aceasta, vom selecta comanda Gantt, Options care ne va permite accesul la fereastra de optiuni a graficuluiGantt. In grupun de optiuni Expand to vom selecta optiunea Level iar din lista de nivele, acel la care dorim sa facem sumarizarea. Sa selectam pentru proiectulnostru,nivelul 3. Apasam apoi butonulOk. Pentrufazele care nu au definite sub-faze de nivel 3, vom face sumarizarea direct din graficulGantt. Dupa scalarea scarii timpuluiastfel incat sa vedem intreagadesfasurarea proiectului,vom obtine urmatoareaimagine:

11

Fig. 8 Sumarizarea fazelor Proiectului Acurn va urma activitatea Project Management, despre care stabilisem ca va fi o activitate de tip Hammock. 0 asemenea activitate se desfasoara intre data de inceput si data de sfarsit a grupului de activitati pe care ii infasoara.

Fig. 9 Definirea Activitatilor Hammock Definirea activitatilor de tip Hammock se va face prin doua relatii de conditionare cu doua activitati predecesoare: o activitate de la care va prelua data de incepere printr-o relatie de conditionare de tip Inceput Inceput si o activitate de la care va prelua data de incheiere printr-o relatie de conditionare de tip Sfarsit Sfarsit. Calculul duratel activitatii de tip hammock se face numai in timpul calculului planificarii, cand se cunosc datele de inceput/sfarsit ale activitatilor. Orice declarare eronata a relatiilor de conditionare pentru activitatile de tip hammock va conduce la anularea calculului planificarii si Ia apanitia until mesaj de eroare. Analizand desfasurarea in timp a activitatilor din cadrul proiectului nostru, ajungem la concluzia ca activitatea Project Management trebuie sa inceapa odata cu activitatea Achizitie Teren sis a se incheie odata cu activitatea Punere In Functiune. Ca urmare, vom selecta activitatea Project Management, iar din fereastra de proprietati a activitatii, vom selecta panoul Links. In panoul Preceding Activities apasam butonul Add, iar din usia de activitati vom selecta activitatea Achizitie Teren, dupa care apasam butonul Ok. Implicit, relatia de conditionare va fi de tipul Finish-Start. Vom modifica tipul relatiei de conditionare apasand butonul Properties din dreptul aceluiasi panou. Se afiseaza fereastra de proprietati a relatiei de conditionare din care vom selecta optiunea Stan-Stan. Vom adauga apoi activitatea Punere In Functiune, jar din proprietatile relatiei de conditionare, vom .sekcta tipul Finish-Finish.
12

Fig. 9 Stabilirea Relatiilor Conditionare panoul Links de in

Fig. 10 Selectarea activit ilor La incheierea procesului de definire a relatiilor de conditionare vom selecta panoul Initial Data din fereastra de proprietati si apoi vom selecta din grupul DPI-IType, optiunea Hammock. Dupa apasarea butonului Ok din fereastra de proprietati a activitatii Project Management, vom face din nou calculul planificarii.

13

Fig. 11 Fereastra de Proprietatii a Relatiei de Conditionare 2.6. Definirea Componentelor de Cost n urma unei analize simple ale datelor proiectului, se consider c fiecare subcapitol din Devizul General va reprezenta o component de cost. Pentru aceasta, componentele de cost se codific corespunztor fiecrui capitol i subcapitol din DG, astfel:

14

Fig. 12 Fereastra Componentelor de cost 2.7. Alocarea Componentelor de Cost Pentru alocarea componentelor de cost am stabilit fiecrei activiti component de cost corspunztoare i am alocat o valaore corespunztoare valorilor stabilite n devizul general: Nr. Crt. 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 Denumirea Activitatii Achizitie Teren Amenajare Teren Studii Geologice Masuratori Topografice Proiectare Arhitectura Proiectare Structura de Rezistenta Proiectare Instalatii Avize, Acorduri si Autorizatii Organizarea Licitatiei si Atribuire de Contract Organizare de Santier Predare Amplasament si Mobilizare Infrastructura OS Realizare Infrastructura Structura beton armat Acoperis Izolatii Fatada Compartimentari Pardsoseli Usi si Ferestre Instalatii Electrice si de Foc Instalatii Termice Instalatii Sanitare Montaj Utilaje si Dotari Retele Exterioare Realizare Drumuri Realizare Platforme i mprejmuiri Probe si Expertize, PIF Punere In Functiune Exploatare si Intretinere Recuperarea lnvestitiei Componenta de cost Achizitie Teren Amenajare Teren Studii de teren Studii de teren Proiectare i inginerie Proiectare i inginerie Proiectare i inginerie Taxe pentru obinerea de avize, acorduri autorizaii Organizarea procedurilor de achiziie Organizare de antier Organizare de antier Organizare de antier Lucrari de construcii aferente Lucrari de construcii aferente Lucrari de construcii aferente Lucrari de construcii aferente Lucrari de construcii aferente Lucrari de construcii aferente Lucrari de construcii aferente Lucrari de construcii aferente Lucrari de construcii aferente Lucrari de construcii aferente Lucrari de construcii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari Retele exterioare Drumuri de acces Drumuri de acces Probe tehnologice i teste Exploatare i ntreinere Recuperarea investitiei Valoare (euro)
245000

25200 15000 12000 25000 30000 20600 1000 2000 55000 10000 23200 290000 370000 45000 30000 37000 55000 15000 20000 30000 33000 45000 50000 130000 50000 25000 25800 10080 3009600 500000

15

Fig.13 Fereastra de alocare a componentelor de cost

Fig.14 Alocarea componentelor de cost pentru fiecare activitate 2.8. Calculul Costurilor

16

Fig.15 Calculul componentelor de cost 2.9. Definirea Centrelor de Cost Centrele de cost pot fi definite ce i component ce au n gestiune resurse de toate tipurile de resurse: financiare, umane i material. nc din etapa de analiz a DG pot fi stabilite o serie de component de cost astfel:

Cod
C1 C2 C3

Centru de cost
Cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului Cheltuieli pentru realizarea infrastructurii Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica

Component de cost
Achizitii teren Amenajare teren Retele exterioare Drumuri de acces Studii de teren Proiectare i inginerie Organizarea procedurilor de achiziie Consultana Asistena tehnica Taxe pentru obinerea de avize, acorduri autorizaii Construcii i instalaii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari Organizare de antier Comisioane, cote, taxe Cheltuieli diverse i neprevazute Probe tehnologice i teste Exploatare si intretinere

C4 C5 C6 C7

Cheltuieli pentru investitia de baza Alte cheltuieli Cheltuieli pentru darea n folosinta Cheltuieli de exploatare
17

C8

Recuperarea investitiei

Recuperarea investitiei

Dup efectuarea calculului costurilor i materialelor, om obine urmtoarele rezultate:

Fig.16 Afiarea componentelor de cost definite

2.10. Analiza Cash-Flow-ului Cash-Flow-ul se refer la distribuia n timp a cheltuielilor necesare realizrii blocului de locuine, ceea ce intereseaz mai mult pentru studiul de caz actual. De asementea dorim s aflm perioada de recuperare a investiiei i parametrii VNA i IRR. Pentru acestea se vor realize nc dou centre de cost: Cash-Flow i Cheltuieli necesare.

Cod
CF

Centru de cost
Cash-Flow

Component de cost
Achizitii teren Amenajare teren Retele exterioare Drumuri de acces Studii de teren Taxe pentru obinerea de avize, acorduri autorizaii Proiectare i inginerie Organizarea procedurilor de achiziie Consultana Asistena tehnica Construcii i instalaii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari Organizare de antier
18

CH

Cheltuieli necesare

Comisioane, cote, taxe Cheltuieli diverse i neprevazute Probe tehnologice i teste Exploatare si intretinere Recuperarea investitiei Achizitii teren Amenajare teren Retele exterioare Drumuri de acces Studii de teren Taxe pentru obinerea de avize, acorduri autorizaii Proiectare i inginerie Organizarea procedurilor de achiziie Consultana Asistena tehnica Construcii i instalaii aferente Montaj utilaje tehnologice Dotari|Organizare de antier Comisioane, cote, taxe Cheltuieli diverse i neprevazute Probe tehnologice i teste

Dup ce am stabilit cele dou centre de cost, se va realize diagrama Cash-Flow.

Fig.17 Paramentrii graficului Cash-Flow

19

Fig.18 Graficul Cash-Flow 2.11. Calculul Parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare Pentru calculul parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare vom considera ca Iridicele de Actualizare are valoarea de 10%. Introducem aceasta valoare in Tabelul de Componente de Cost, in campul Discounted Rate, pentru toate componentele de cost pe care le-am definit anterior. Calculul parametrilor VNA, RIR si Perioada de Recuperare se face in fereastra de calcul al costurilor si materialelor.

Fig. 18 Calculul Datei de Recuperare si a RIR Pentru afisarea VNA, in graficul Gantt al Activitatilor vom selecta comanda Edit, Show Column, iar din fereastra Fields Available, grupul de optiuni General, se va alege campul NPV.
20

Valoarea VNA va fi afisata pentru fiecare faza, corespunzator indicele de actualizare stabilit. Odata cu calculul costurilor si materialelor, se recalculeaza si graficele de Cheltuieli si de Cash-Flow discontate .

Fig. 19 Calculul NPV si afisarea graficului de Cash-Flow 2.12. Elaborarea Scenariului de Finantare a Constructiei Scenariul de finantare a constructiei Bloc de locuinte trebuie sa tina seama de distributia cheltuielilor care se vor face in perioada de constructie. Pentru a pune in evidenta acest lucru, vorn face graficul distributiei cheltuielilor pentru fiecare luna.

21

Fig. 20 Elaborarea Graficului de distributie lunara a centrului de cost Cheltuieli necesare Vom afisa deasemenea in tabelul aferent graficului Gantt al Activitatilor, coloana corespunzatoare centrului de cost Cheltuieli necesare, cu atributul [Remaining]. Graficuldistributieicheltuielilorse prezintaastfel:

Fig. 21 Afisarea graficului de Cheltuieli Ne intereseaza insa sa cunoastem care sunt valorile cheltuielilor pentru fiecare luna din perioada de construire. Pentru aceasta vom elabora un raport tabelar. Decarece ne intereseaza valorile pe ansamblul
22

proiectului,vom face mai intai sumarizarea proiectuluila nivelul radacinii WBS,prin click pe semnul minus din dreptulradacinii.

Fig. 22 Sumarizarea proiectuluila nivelulradaciniiWBS

Fig. 23 Stabilirea parametrilor de raport 1

23

Fig. 24 Stabilirea parametrilor de raport 2

Fig. 25 RaportulTabelarde distributiea Cheltuielilor lunare Pornim scenariul nostru de finantare de la premisa ca vom avea surse de finantare odata la trei luni. Ca urmare, va trebui sa definim un numar de cinci activitati Milestone de finantare, considerand si avansul necesar achizitiei terenului. Aceste activitati vor apartine unei faze distincte, pe care o vom denumi Finantare executie. Vom genera apoi o noua componenta de cost care ne va ajuta sa alocam sumele de bani ce se cuvin etapei de constructie, pe care o vom numi Finantare Constructie.

24

Fig. 26 Definirea fazei si activitatilor de finantare si alocarea componenrei de cost Finantare executie Distribuim pe scara timpului activitatile de finantare prin constrangere planificarii. si facem calculul

Fig. 27 Esalonarea activitatilor de finantare

25

Afisam apoi graficul de cash-flow Cash-Flow .

Fig. 28 Graficul Cash-Flow 2.13. Structuri multiple WBS Analiza proiectului nostru doar prin prisma etapelor procesului investitional nu este indeajuns. Facem o alta structura WBS, dar fara partea de Recuperare si Intretinere. Ca urmare, vom cauta sa organizam activitatile intr-o noua structura WBS care sa exprime acest lucru. Mai intai vom genera noua structura WBS. Aceasta se realizeaza selectand comanda Project, WBS.

Fig. 29 Biblioteca de Structuri WBS

26

Fig. 30 Stabilirea caracteristicilor structuril WBS

Fig. 31 Structura WBS Etapa de constructive 2.14. Urmarirea si Controlul Proiectului Aceast etap se refer la momentul n care proiectul a fost aprobat, a debutat realizarea acestuia i resupune urmrirea modului n care decurge realizarea acestuia. Pentru o eficien sporit, dar pentru a i observa rezultate la nivelul derulrii proiectului, urmrirea proiectului se va face trimestrial. Pentru aceasta, o dat la trei luni se va realize un formular de monitorizare a proiectului care va prezenta starea proiectului la acel moment, eventualele ntrzieri. Pe baza acestor formulare vom lua decizii cu privire la derularea proiectului. Pentru primul raport de monitorizare vom face analiza la data de 05.08.2011, ora 17:00, la trei luni de la nceperea proiectului.

27

Fig. 32 Stabilirea perioadei de monitorizare

Fig. 33 Formularul de monitorizare Considerm c activitatea Arhitectur nu a nceput n aceast peroad, drept pentru care va fi scoas din Tabelul de monitorizare. De asemenea, activitatea Achiziie teren a nceput la data stabilit, dar a fost ntrziat din motive obiective i s-a ncheiat la data de 31.05.2011. Cu toate acestea, costul acestei activiti a sczut la 235000 euro. Activitatea Studii geologice a prezentat o ntrziere, iar la data analizei era finalizat n proporie de 90%. Celelalte activiti au decurs normal, ele nu sufer nicio modificare.

28

Fig. 34 nregistrarea datelor actuale n formularul de monitorizare

Fig. 35 Actualizarea dartelor n proiect

Fig. 36 Compararea proiectului nou cu proiectul de referin Dup ce au fost salvate cele dou variante de proiect se compar i se observ stadiul n care se afl la acest moment, dup prima perioad de analiz. Se oberv c data de finalizare a proiectului se prelungete. Considerm a doua dat de analiz a proiectului 07.11.2011, dup nc trei luni de la nceperea proiectului. n acest moment, s-a finalizat activitatea Studii geologice, cei 10% ct mai rmseser de realizat. Activitatea Proiectare arhitectural s-a ncheiat mai devreme, pe data de 03.10.2011, iar la data analizei era finalizat n proporie de 100%. Activitaea proiect de instalaii era finalizat n proporie de 45% la data analizei, dar s-au cheltuit deja 10000 euro, rmnnd necesari 15000 euro. Celelalte activiti nu au suferit modificri fa de starea precedent a proiectului.

29

Fig. 37 A doua perioad de monitorizare

Fig. 38 Al doilea tabel de monitorizare

Fig. 39 Actualizarea datelor n tabelul de monitorizare

30

Fig. 40 Starea actual a proiectului proiectului Fa de varianta precedent, proiectul nostru evolueaz conform figurii precedente. n continuare vom face cea de-a treia monitorizare a proiectului, dup nc trei luni de la monitorizarea precedent, la data de 06.02.2012, orele 16:00.

Fig. 41 A treia perioad de monitorizare Cea de-a treia dat de monitorizare a proiectului va fi dup nc trei luni de la ultima monitorizare, la data de 06.02.2011. La aceast dat considerm c activitatea Obinere acorduri, avize i autorizaii a nceput mai trziu dect era planificat, la data de 03.01.2012. La momentul analizei presupunem c s-a realizat 45% din aceast activitate i s-au cheltuit 300 euro din suma alocat de 1000 euro. Cu toate acestea se preconizeaz c mai este nevoie de suma de 800 euro.

Fig. 42 Al treilea tabel de monitorizare


31

n continuare este prezentat modul cum decurgerealizarea proiectului i modificrile aduse planului de monitorizare.

Fig. 43 Actualizarea datelor n tabelul de monitorizare

Fig. 44 Starea actual a proiectului, dup a treia monitorizare Pentru a analiza performanele proiectului nostru, dup fiecare etap de monitorizare vom stabili dac acesta se ncadreaz n principalii parametrii. n cazul n care observm o abatere de la parametrii stabilii iniial, se impug anumite decizii care s readuc proiectul la standardele iniiale. Se va analiza evoluia parametrilor dup fiecare etap de monitorizare.

32

Fig. 45 Varia ia parametrilor Cheltuieli necesare i Finish-prima analiz n acest moment am cheltuit cu 19330 euro mai puin dect ne-am propus, dar suntem n ntrziere cu 20 de zile fa de termenul stabilit.

Fig. 46 Varia ia parametrilor Cheltuieli necesare i Finish- a doua analiz Observm o uoar scdere a ntrzierii proiectului, ceea ce nseamn c vom mai atepta s vedem evoluia proiectului nainte de a lua anumite msuri. Parametrul Cheltuieli necesare sufer de asemenea o uoar cretere, prin creterea cheltuielilor.

33

Fig. 47 Varia ia parametrilor Cheltuieli necesare i Finish- a treia analiz Se observ c ntrzierea se accentueaz, ajungnd ca dup a treia perioad de analiz s avem o ntrziere de 32 de zile. Acest rezultat impune msuri pentru ca proiectul s revin la parametrii iniial stabilii. Pentru analiza Earned Value se va analiza parametrul Cheltuieli dup fiecare etap de analiz. Se va stabili evoluia parametrilor ACWP (Actual cost), BCWP (Earned Value) i BCWS (Planeed Value). Ulterior se analizeaz variaia indicilor de performan de cost (CPI) i de desfurare n timp (SPI).

Fig. 48 Varia ia parametrilor ACWP, BCWP, BCWS, CPI, SPI - prima analiz

34

Fig. 49 Varia ia parametrilor ACWP, BCWP, BCWS, CPI, SPI a doua analiz

Fig. 50 Varia ia parametrilor ACWP, BCWP, BCWS, CPI, SPI a treia analiz Observnd cele trei figuri putem stabili faptul c indicele de desfurare n timp variaz foarte mult, ceea ce exprim faptul c exist numeroase ntrzieri ale proiectului ce impug msuri immediate pentru a se reveni la graficul iniial.

35

3.Concluzii
Acest studiu de caz a presupus realizarea i urmrirea n timp unui proiect de investiie. Proiectul Bloc de locuine 2S+P+10E, este un proiect de construcii realizat n maniera unui proiect real executabil. Realizarea acestuia n termenii stabilii iniiali necesit anumite msuri luate n moment cheie ale derulrii activitii. Pentru a putea lua aceste decizii la momentul oportun este necesar o monitorizare sistematic, la anumite interval de timp bine alese. Deoarece finalizarea execuiei lucrrilor s-a considerat c necesit aproximativ doi ani i jumtate, s-a ales perioada de monitorizare la interval de 3 luni. Finanarea investiiei a fost aleas la 5 luni. Aceast soluie s-a ales deoarece pe o periad de apoximativ 27 de luni ct dureaz execuia lucrrilor, perioada de 5 luni satisface cerinele bneti ale investiiei. La nceputul perioadei de monitorizare, n primele 3 luni ale derulrii proiectului, acesta se finalizeaz n luna iulie 2013. Dup cele 3 monitorizri successive la cte 3 luni se poate observa c acesta se finalizeaz n august 2013, situaie creat de ipotezele considerate n analiz. Cu toate acestea, dei perioada de realizare a proiectului crete, costurile au avut o scdere destul de mic fa de ce era stabilit iniial. Pentru a evita aceast situaie, ar trebui crescute costurile pn n limita stabilit, pentru a reveni i perioada de execuie la calculele planificate.

36