PARTEA 1. CADRUL GENERAL AL EVALURII 1.1.

Introducere n practic evalurii proprietilor imobiliare Proprietile imobiliare reprezint cele mai importante elemente dintr-o activitate economic ce contribuie la crearea valorii, odat ce sunt incluse n circuitul economic, indiferent de purttorul dreptului de proprietate sau dezmembramintelor acestuia; fie c este vorba de organisme de stat, persoane fizice sau juridice angrenate ntr-o activitate economic al crei scop este creearea de plusvaloare exprimat prin profit, la baz st ntotdeauna o proprietate imobiliar. Toate tipurile de proprieti imobiliare trebuie conduse i organizate profesional de persoane specializate, pentru sporirea valorii proprietii. Estimarea adecvat a valorii proprietilor imobiliare i analiza competent a tuturor aspectelor care in de acestea sunt utilizate ca i suport al deciziilor privind dispoziia i folosina proprietilor. ntr-un secol dominat de informaie ca cea mai important resurs de dezvoltare, tiina evalurii este chemat s ofere informaii cruciale exponenilor activitii economice. Estimrile realiste, precise, concur, printre altele, la stabilirea i stabilizarea creditelor i investiiilor care promoveaz o dezvoltare a proprietilor imobiliare n sensul impus de societate. ntruct deciziile privind utilizarea i dispoziia proprietilor precum i drepturile legate de proprieti depind de cunotine ample i solide, evaluatorii aduc un aport substanial celor care iau asemenea decizii. tiina evalurii a devenit din ce n ce mai sofisticat pe msura dezvoltrii societii n general i a economiei n particular, pentru a rspunde, n cele din urm, unor nevoi de informaie (informare) din ce n ce mai complexe. Dezvoltarea gradual a evalurii a pornit de la practic, iar teoria tiinific a devenit curnd necesar pentru a rspunde unor conjuncturi ct mai variate, cu principii i practici care s poat fi aplicate pn la nivel de individ, proprietate sau afacere particular. Utiliznd aceleai practici bazate pe raionamentul profesional al evaluatorilor i pe tehnicile moderne de culegere, analiz i utilizare a informaiilor pertinente asupra valorii proprietii i utilizrii ei, relevana i comparabilitatea valorii capt recunoatere. ncrederea pe care o inspir evaluarea influeneaz deciziile persoanelor care posed, conduc, vnd, cumpr, investesc sau mprumut bani garantai cu proprieti imobiliare.

Evaluarea este o analiz care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese privind o anumit proprietate imobiliar, exprimat de o persoan imparial, specializat n analiz i evaluarea proprietilor. Procesul de evaluare este activitatea care are c finalitate estimarea valorii i se compune dintr-un ansamblu de metode, procedee i activiti coerente i ordonate finalizate cu un raport de evaluare care sprijin valoarea estimat, prezentnd descrierea specific a proprietii evaluate, dat (momentul) estimrii, rezervele i condiiile limitative aferente i concluziile desprinse din diversele metodele utilizate. Asociaia profesional romneasc ce are ca principal obiectiv evaluarea proprietilor imobiliare este Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR). Pe plan european, dintre asociaiile similare se disting Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGoVA) i Comitetul Evaluatorilor de Proprieti din Europa Central i de Est. Organizaii internaionale cu obiective similare sunt Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) i Institutul de Evaluare din SUA. 1 1.2. Necesitatea evalurii Evaluarea este necesar oriunde o proprietate este tranzacionat prin vnzare-cumprare, cu ocazia nchirierilor i n general oriunde apar situaii n care trebuie luat o decizie sau urmeaz s se acioneze sau s se stabileasc o strategie pentru care este necesar o estimare a valorii. Printre situaiile particulare n care este necesar evaluarea proprietii se numr:

1

transferul de proprietate sau de folosin; impozitarea proprietii; determinarea programului de utilizare a proprietii; finanarea proprietii; compensarea pentru pagube.

ANEVAR - IROVAL "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

n cazul transferului de proprietate, evaluarea este necesar pentru asistarea potenialilor cumprtori n deciziile lor de a oferi preuri de cumprare i a potenialilor vnztori n determinarea preurilor de vnzare acceptabile, stabilirea unei baze pentru schimbul de proprieti imobiliare, stabilirea bazei pentru reorganizarea sau fuzionarea proprietilor (sau a afacerilor care le utilizeaz), determinarea condiiilor de plat pentru o anumit tranzacie sau determinarea cuantumului chiriei. Finanarea proprietii i creditul utilizeaz evaluarea pentru estimarea valorii garaniei oferite pentru o propunere de credit cu ipotec, asigurarea nvestitorului cu o baz solid pentru a cumpra valori mobiliare asigurate de proprietate i/sau stabilirea unei baze pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliar. Evaluarea este necesar n cazul exproprierilor pentru estimarea valorii de pia a unei proprieti ca un tot, nainte de expropriere, estimarea valorii de pia a ceea ce rmne dup expropriere i estimarea daunelor la o proprietate avariat. Procesul de impozitare a proprietii utilizeaz (sau ar trebui s utilizeze) evaluarea pentru estimarea valorii n cauz, separrii activelor depreciabile (construcii de activele nedepreciabile - terenuri - i estimarea uzurii), pentru determinarea taxelor pentru moteniri sau donaii, estimarea valorii patrimoniului istoric sau cultural. Alte situaii n care apare necesitatea evalurii sunt:

stabilirea ealonrii chiriei; stabilirea fezabilitii unei construcii sau a unui program de renovare; asistarea firmelor care doresc s cumpere locuine pentru salariaii transferai; satisfacerea cerinelor asiguratului i asigurtorului; asistarea fuziunii firmelor, emisiunii de aciuni sau reevalurilor contabile; estimarea valorii de lichidare pentru o vnzare forat sau licitaie; asistarea clienilor n probleme de investiii, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele, restriciile i programarea n timp;

acordarea consultanei comisiilor de urbanism, judectorilor, planificatorilor referitor la efectele probabile ale aciunilor propuse; arbitrarea prilor aflate n litigiu; determinarea tendinelor cererii i ofertei pe piaa specific; determinarea situaiei existente la un moment dat pe piaa imobiliar.2 Proprietatea imobiliar sau interesul atastat uneia trebuie s aib 5

1.3. Tipuri de valori ataate proprietilor imobiliare caracteristici pentru a avea valoare pe piaa imobiliar: utilitate, cerere efectiv, raritate relativ, transferabilitate i sigurana. Utilitatea este abilitatea proprietii de a satisface cerinele sau dorinele umane, cum sunt de exemplu adpostul, spaiul privat sau ctigul. Cerina efectiv este necesitatea sau dorina subiectiv de a obine serviciul sau satisfacia generate de proprietate, pe baza puterii de cumprare sau a capacitii financiare. Raritatea relativ desemneaz cerina ca oferta s fie limitat fa de cerere. Transferabilitatea semnific faptul c dreptul de proprietate pot trece de la o persoan (fizic sau juridic) la alta cu o uurin relativ. Sigurana desemneaz calitatea unei proprieti de a fi amplasat ntr-un mediu n care acioneaz legea i ordinea, n aa fel nct nvestitorii n proprieti imobiliare s nu rite pierderea dreptului de proprietate n urma unor eventuale manifestri negative ale incertitudinilor politice sau legislative.

Principalele categorii de valoare care se pot ataa proprietilor imobiliare sunt: 1. valoarea de pia; 2. valoarea de utilizare; 3. valoarea de investiie; 4. valoarea de asigurare;
2

5. valoarea de impozitare; 6. costul de nlocuire net (CIN); 7. valoarea de casare;

IROVAL - "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I - Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

8. valoarea de lichidare (n urma unei vnzri forate);

9.valoarea special

1.4. Principiile evalurii proprietilor imobiliare Practica evalurii a impus de-a lungul timpului cteva principii de baz care pornesc de la premisa c proprietile imobiliare sunt bunuri fungibile, crora li se poate aplica teoria economic. Aceste principii sunt: a) cererea i oferta. Valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este determinat de interaciunea dintre cererea i oferta existente la data evalurii. b) schimbarea. Forele cererii i ofertei sunt ntr-o dinamic permanent i creeaz n mod constant un nou mediu economic, ducnd astfel la fluctuaii ale preului i valorii. Principiul schimbrii presupune c evaluatorul s sesizeze cauzele i efectele forelor cererii i ofertei studiind tendinele i impactul lor asupra valorilor proprietilor imobiliare. Acest principiu oblig specificarea datei evalurii; c) concurena. Preurile sunt susinute i valorile sunt stabilite printr-o continu competiie i interaciune ntre cumprtori, vnztori, antreprenori i ali participani pe piaa imobiliar; d) substituia. Un cumprtor raional nu va plti mai mult pentru o proprietate dect costul de achiziie a unei alte proprieti cu aceleai caracteristici; aceasta nseamn c trebuie s existe (sau creat) o alternativ cu o utilitate sau productivitate egal, innd cont de factorul timp. n evaluare se presupune c un cumprtor are urmtoarele alternative:
s cumpere o proprietate existent cu o utilitate egal cu cea n cauz,

aceast nsemnnd c evaluarea se poate aborda prin comparaie pe pia cu tranzaciile anterioare pentru a estima valoarea de pia;
s cumpere un teren i s construiasc pentru a avea o proprietate cu o

utilitate egal cu cea n cauz, aceast constituind baza pentru abordarea prin costuri a estimrii valorii de pia;
s cumpere o proprietate ce produce venituri n acelai cuantum i cu

aceleai riscuri cu proprieatea n cauz, aceasta fiind baza abordrii prin venituri n estimarea valorii de pia.
6

e) proporii variabile. Proprietatea imobiliar atinge maximum de productivitate sau cea mai bun utilizare cnd factorii de producie (munca, natura, capitalul i/sau managementul)sunt n echilibru relativ; f) contribuia (productivitatea marginal). Valoarea oricrui factor de producie sau component a proprietii, depinde de ct de mult prezena acestuia adauga plusvaloare la valoarea global a proprietii. Acest principiu poate fi interpretat i prin estimarea pierderii de valoare atunci cnd un factor de producie (sau unul dintre componentele sale) lipsete. Acest principiu permite efectuarea unor corecii n cazul comparaiei cu tranzaciile anterioare i totodat asigura o baz pentru estimarea deprecierii cauzat de lipsuri (deficiene) sau de plusuri ale proprietii n abordarea prin costuri; g) cea mai bun utilizare. n scopul evalurii pe pia, proprietatea ar trebui evaluat n ipoteza celei mai bune utilizri. Aceasta implica o utilizare legal, posibil i probabil a unei proprieti imobiliare care i va da cea mai mare valoare n prezent, pstrndu-i utilitatea (este cazul construciilor nepotrivite celei mai bune utilizri a terenului i care construcii nu reprezint o valoare adecvat adugat terenului); h) conformitatea. O proprietate imobiliar atinge valoarea maxim atunci cnd este amplasat ntr-un mediu coerent fizic, economic i social sau de utilizare a terenului compatibil i armonioas; i) anticiparea. Valoarea de pia este egal cu valoarea actualizat a veniturilor sau satisfaciilor viitoare generate de proprietate, aa cum sunt percepute de vnztorii i cumprtorii tipici.3 1.5. Etapele procesului de evaluare Procedurile sistematice izvorte din practica evalurii sunt aplicate n toate cazurile, cu toate c diferitele caracteristici ale proprietilor imobiliare sunt particulare de la caz la caz. Etapele uzuale n procesul de evaluare sunt: 1. stabilirea obiectului evalurii; 2. planificarea activitilor necesare;
3

Crivii Adrian, Vascu Adrian - "Evaluarea intreprinderilor - curs -" , ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR, 1999

3. culegerea, ordonarea, analiza i interpretarea datelor i transformarea n estimare rezonabil a valorii. Procesul de evaluare este orientat de evaluator de la identificarea aspectelor legate de obiectul ce urmeaz a fi evaluat pn la transmiterea rezultatelor ctre client. Fiecare proprietate imobiliar este unic i pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singur proprietate. De regul, misiunea de evaluare i propune s estimeze valoarea de pia i procesul de evaluare conine toate etapele necesare. Totui, procesul de evaluare asigura cadrul necesar pentru a putea fi estimate i alte categorii de valoare. Numrul etapelor depinde de natura misiunii de evaluare i de informaiile care sunt accesibile. n toate cazurile, procesul de evaluare indica traseul ce trebuie parcurs n realizarea cercetrii pieei i analizei datelor, n aplicarea tehnicilor de evaluare i n integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice ntr-o estimare a valorii solicitate. 1. Primul pas n procesul de evaluare, definirea obiectului, conine mai multe etape care trebuie s stabileasc limitele evalurii, eliminarea oricrei ambiguiti referitoare la natura misiunii i identificarea proprietii imobiliare ce se evalueaz, atributele dreptului de proprietate implicate, utilizarea evalurii, definiia valorii solicitate de client, dat i sfera evalurii i alte condiii limitative. 2. A doua etap conine analiza preliminar, culegerea i selectarea informaiilor, activiti care conin 3 segmente succesive care trebuie parcurse de evaluator. Astfel, n primul segment de activiti (A) trebuie identificate datele generale care includ informaii referitoare la forele sociale, economice, legislative i de mediu care afecteaz (sau pot afecta) valoarea proprietii. Evaluatorul trebuie s analizeze interaciunea acestor patru fore care creeaz climatul economic n care valorile proprietilor se modifica sau nu la un moment dat i ntr-un loc dat. Aceste informaii sunt eseniale n evaluare din cel puin urmtoarele 3 motive:

asigura un fundament n care se plaseaz specificul proprietilor imobiliare evaluate;

8

constituie informaii din care se pot extrage tendinele ce influeneaz valoarea terenului i a corelrii cu valoarea construciilor; reprezint o baz pentru aprecierea celei mai bune utilizri, explicarea rezultatelor i estimarea valorii finale. Al doilea segment de activiti (B) au ca scop culegerea datelor specifice

care s fie convertite n informaii despre proprietatea imobiliar evaluat (subiect) i despre proprietile imobiliare comparabile, vndute sau nchiriate, precum i alte caracteristici relevante ale pieei imobiliare locale. Datele specifice despre subiect sunt oferite prin descrierea terenului i a construciilor, care ajuta evaluatorul s selecteze date specifice comparabile legate de vnzri, nchirieri sau alte caracteristici ale pieei locale. n analiza datelor generale se urmresc tendinele pe plan naional, regional sau local; n analiza datelor specifice se studiaz o serie de proprieti asemntoare cu subiectul. Al treilea segment de activiti (C) cuprinde analiza cererii i ofertei competitive care sprijin evaluatorul n extragerea preurilor de vnzare specifice, condiiile de nchiriere, veniturile i cheltuielile, indicele de recuperare a investiiei, costurile de construcie, durata de viaa economic estimat a construciilor i gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite n calcule ce pot da o indicaie referitoare la valoarea proprietii imobiliare analizate. Datele referitoare la oferta competitiv i la cerere sunt informaii necesare pentru a nelege poziia competitiv a proprietii imobiliare pe o pia viitoare. Datele referitoare la oferta cuprind componentele proprietilor imobiliare competitive (att existente ct i propuse), gradul de ocupare sau puterea de absorbie a pieei. Datele referitoare la cerere includ: populaia, veniturile, ocuparea forei de munc i rezultatele sondajelor privind utilizatorii poteniali. Gradul de ocupare i preurile oferite indica punctele tari sau punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezenta sau de perspectiv a proprietii.

3. A treia etap va ncepe prin analiza celei mai bune utilizri. Cea mai bun utilizare se va considera att pentru teren, n ipoteza c ar fi liber, ct i pentru proprietatea imobiliar existent (teren i construciile de pe el), iar concluziile trebuie s fie coerente. Pentru a fi luat n consideraie, cea mai bun utilizare trebuie s ndeplineasc 4 condiii: s fie legal permis, fizic posibil, financiar fezabila i maxim profitabil. Cea mai bun utilizare a terenului i a construciilor se alege din mai multe alternative. Evaluarea terenului este realizat individual de cea a construciilor aferente sau a proprietii n general, atunci cnd valoarea acestuia este relevant pentru proprietatea n cauz. Pentru estimarea valorii acestuia pot fi aplicate 6 metode de evaluare, care vor fi prezentate ulterior. Cea mai fiabil metod de evaluare a terenurilor este considerat, totui, ca fiind metoda comparaiei cu vnzrile anterioare; astfel, vnzrile unor parcele de teren liber similare cu cea evaluat sunt analizate i comparate n funcie de proprietile terenului de evaluat. Dac nu sunt suficiente date pentru comparare sau dac coreciile se dovedesc a fi prea mari, evaluatorul va utiliza i alte metode de evaluare a terenului, dintre cele disponibile i aplicabile fiecrui caz particular n parte. Alegerea unei metode sau a alteia pentru estimarea celei mai bune valori este n funcie de raionamentul profesional al evaluatorului. n evaluarea proprietilor imobiliare (dar i n evaluarea altor tipuri de proprieti) sunt utilizate trei abordri clasice: abordarea prin cost; abordarea prin comparaia vnzrilor; abordarea prin capitalizarea veniturilor. Evaluatorii estimeaz valoarea proprietilor imobiliare cu ajutorul unor metode i proceduri specifice care reflect cele trei abordri distincte de analiz a datelor - cost, comparaia vnzrilor i capitalizarea veniturilor. n toate estimrile valorii imobiliare se utilizeaz una sau mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de

10

tipul de proprietate, de scopul evalurii i de calitatea i cantitatea datelor disponibile pentru analiz. Dei toate cele trei abordri sunt aplicabile, totui una sau mai multe metode pot avea o semnificaie mai mare ntr-un anumit caz. De exemplu, abordarea prin cost se poate dovedi neadecvat n evaluarea proprietilor imobiliare cu construcii vechi care au o depreciere ridicat, cauzat de deteriorarea fizic i de neadecvarea funcional, care sunt dificil de estimat. Comparaia cu vnzrile anterioare nu poate fi aplicat cu succes pentru evaluarea proprietilor imobiliare foarte specializate (cum ar fi o biseric sau un cimitir) pentru c nu exist date comparabile. Abordarea prin capitalizarea venitului nu se poate utiliza n cazul cldirilor ocupate de proprietar. Aceast abordare poate s nu fie adecvat pe pia proprietilor comerciale sau industriale n care proprietarul ocupant poate supralicita investitorul. Oricare ar fi cazul sau proprietatea de evaluat, profesionitii evaluatori trebuie s aplice cel puin dou dintre cele 3 metode de evaluare, urmrind abordri diferite, chiar dac sunt recunoscute i cazurile n care o singur metod poate fi considerat suficient. Abordarea prin cost este bazat pe ipoteza c participanii pe pia fac legtura ntre valoare i cost. n aceast abordare, valoarea unei proprieti imobiliare se estimeaz prin adugarea valoarii terenului la valoarea costului de construcie pentru reproducerea sau nlocuirea construciilor existente i apoi scznd deprecierea (deteriorarea fizic i neadecvarea funcional) aprut din diferite cauze. Se include n valoarea estimat profitul normal ce l obine antreprenorul. Aceast abordare este deosebit de util n evaluarea unor construcii noi sau aproape noi i pentru acele proprieti care nu se vnd frecvent pe pia. Rezultatele acestei abordri pot fi folosite pentru comparaii cu rezultatele altor metode ce se pot aplica. Abordarea prin comparaia vnzrilor anterioare este util cnd exist un numr de proprieti similare care au fost vndute recent. Utiliznd aceast metod, un evaluator poate ajunge la o valoare, comparnd proprietatea pe care o evalueaz (proprietatea subiect) cu alte proprieti similare, numite tranzacii
11

comparabile. Preurile de vnzare ale proprietilor ce sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendina de a indica un interval n care se va situa i valoarea proprietii subiect. Elementele de comparaie pentru estimarea similaritii proprietilor imobiliare pot fi:

drepturile de proprietate transmise; condiiile de finanare; condiiile de vnzare; condiiile pieei; localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilizarea proprietii; componentele non-imobiliare ale valorii. Ulterior efecturii comparaiilor se aplic corecii asupra preului de

vnzare, innd cont de intervalul de timp dintre dat tranzaciei i data evalurii. Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) urmrete estimarea valorii actualizate a beneficiilor viitoare obinute din utilizarea proprietii imobiliare. Ca i n cazul abordrii prin comparaia vnzrilor, abordarea prin venit necesita un studiu de pia. Cercetarea i analiza datelor se efectueaz pe baza raportului dintre cerere i oferta, care ofer informaii despre tendinele i previziunile pieei. Nivelul de fructificare a capitalului investit atrage investiia de capital n funcie de riscul aferent afacerilor imobiliare. n plus, nivelul fructificrii ateptat de investitori fluctueaz n funcie de schimbrile de pe pieele monetare i de fructificrile oferite de alte domenii de investiii alternative. Evaluatorul trebuie s fie la curent cu schimbrile de pe pia monetar i de capital, n cazul investiiilor comparabile.
12

Datele specifice pe care evaluatorul le analizeaz n aceast abordare sunt: venitul brut anual previzionat, obinut din exploatarea proprietii imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare i a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul i durata fluxurilor de venituri i valoarea previzionat de vnzare a proprietii dup o anumit perioad de timp specificata. Dup ce se estimeaz veniturile i cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rat de capitalizare sau este actualizat cu o rat de actualizare. Ratele de capitalizare sau de actualizare utilizate sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile i ateptate pentru proprieti imobiliare similare. Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare n care evaluatorul analizeaz concluziile alternative i selecteaz n final o valoare. De multe ori este necesar o trecere n revist a ntregului proces de evaluare. n aceast etap, evaluatorul se bazeaz pe experien, expertiz, logica i raionamentul profesional, pentru a explica, reconcilia i rezolva diferenele ntre rezultatele obinute prin aplicarea unor metode de evaluare diferite. Evaluatorul trebuie s judece/aprecieze nsemntatea relativ, aplicabilitatea i fundamentarea fiecrui rezultat i se va baza mai mult pe cel mai adecvat rezultat al scopului evalurii. Concluzia se fundamenteaz pe adecvarea, precizia i cantitatea tuturor faptelor i evidentelor colectate n procesul de evaluare. Orice evaluare profesional are ca i finalitate raportul de evaluare. Forma, dimensiunile i coninutul raportului de evaluare difer n funcie de cerinele clientului, de tipul proprietii imobiliare i de natura misiunii de evaluare. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia a elaborat un standard profesional care recomand coninutul raportului de evaluare, cu scopul proteciei clientului i asigurrii unui nivel profesional adecvat al raportului. n calitate de document scris, raportul de evaluare asigura evaluatorului oportunitatea de a fundamenta i explic opiniile i concluziile sale i de a demonstra soliditatea valorii estimate. Coninutul raportului este de fapt i o trecere n revist a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la datele, informaiile i faptele colectate n cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la concluziile sale. Raportul reflecta nelegerea de ctre
13

evaluator a principiilor economice i de evaluare, abilitatea de a interpreta datele relevante i logic n selectarea tehnicilor i procedurilor adecvate, precum i modul de aplicare a lor pentru a deduce estimarea final a valorii. Cel mai bun raport de evaluare este acela care d posibilitate beneficiarului s neleag problema i datele faptice i s urmreasc logica evaluatorului pn la concluzia final.4

PARTEA 2. VALOAREA (DE PIA I N AFAR PIEEI) 2.1. Valoarea de pia

4

Sorin Stan, Ion Anghel, Veronica Gruzsniczki Capitalul intelectual al intreprinderii, ANEVAR, Editura IROVAL, 2006;

14

Valoarea de pia este definit de standardul internaional de evaluare IVS1 elaborat de Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) intrat n vigoare la data de 1 iulie 2000 ca fiind "suma estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o tranzacie echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri". n cadrul definiiei, suma estimat se refer la cel mai probabil pre ce se poate obine n mod rezonabil pe pia, la data evalurii i n celelalte condiii stipulate n definiie. "Data evalurii" cere c estimarea s se fac cu referire la o dat precis. Mrimea valorii urmeaz s reflecte situaia i circumstanele reale ale pieei la o anumit dat i nu n trecut sau viitor fa de data respectiv; definiia presupune i simultaneitatea schimbului cu ncheierea contractului fr nici o modificare a preului. "Cumprtorul hotrt" se refer la un cumprtor motivat, dar care nu este obligat s cumpere cu orice pre; el cumpra n conformitate cu realitile de pe pia curent, cu ateptrile lui i nu pe o pia imaginar sau ipotetic ce nu poate fi demonstrat sau anticipat c exist; presupusul cumprtor nu va plti un pre mai mare dect cere pia; evaluatorul nu trebuie s fac presupuneri nerealiste referitoare la condiiile pieei, nici s considere un nivel al valorii de pia peste cel ce se poate obine n mod rezonabil. "Vnztorul hotrt" semnifica cerina n stabilirea valorii de pia c vnztorul s nu fie nici foarte doritor i nici forat s vnd la orice pre i totodat s nu fie forat s in la un pre ce nu este considerat rezonabil pe pia curent; vnztorul hotrt este motivat s vnd proprietatea imobiliar n condiiile pieei pentru cel mai bun pre ce se poate obine dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel pre. O "tranzacie echilibrat" este una n care ntre pri nu exist o relaie particular sau special (de exemplu, firma mam i sucursala ei sau ntre proprietar i

15

chiria) care ar face c nivelul preului s nu fie caracteristic pieei; se presupune c prile acioneaz independent. Un "marketing adecvat" nseamn c proprietatea imobiliar a fost anunat la vnzare ntr-un mod adecvat, ca s se poat obine cel mai bun pre. Durata publicitii depinde de condiiile pieei, dar trebuie s fie suficient pentru c proprietatea s fie adus n atenia unui numr suficient de cumprtori poteniali. "n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz i prudent" presupune c att vnztorul ct i cumprtorul sunt informai n mod rezonabil despre natura i caracteristicile proprietii imobiliare, utilizarea ei n prezent i potenial, precum i despre situaia pieei la data evalurii. Fiecare parte se presupune c i apr interesele n cunotin de cauz i prudent, pentru a obine cel mai bun pre pentru poziia lor n cadrul tranzaciei. Prudena se estimeaz prin referirea la situaia pieei la data evalurii, fr a beneficia de cunotinele obinute la o dat ulterioar. Nu poate fi considerat c imprudent un vnztor ce vinde o proprietate pe o pia cu preuri n cdere, la un pre mai mic dect nivele anterioare. n asemenea cazuri, la fel ca n alte situaii de vnzare-cumprare pe piee cu preuri n schimbare, un vnztor sau un cumprtor prudent va aciona n concordan cu cele mai bune informaii despre pia, disponibile n acel moment. "Fr constrngeri" semnific faptul c fiecare parte este motivat s intre n tranzacie, dar nici una nu este forat sau constrns s o ncheie. 2.2. Tipuri de valori n afar pieei Standardul Internaional de Evaluare IVS2 se refer la urmtoarele tipuri de valoare care nu se bazeaz pe pia: 1. Valoarea de utilizare reprezint valoarea pe care o anumit proprietate imobiliar o are pentru o anumit utilizare. Valoarea de utilizare se concentreaz pe valoarea cu care o anumit proprietate imobiliar contribuie la ntreprinderea/afacerea din care face parte, fr a lua n considerare cea mai bun utilizare a proprietii sau suma ce poate fi obinut prin vnzarea acesteia. Valoarea de utilizare depinde de administrarea proprietii i de condiiile externe. Valoarea de utilizare se va estima n
16

evaluarea proprietilor imobiliare n scopul fuziunii, prelurii sau emisiunii de valori mobiliare (ori majorarea valorii nominale a aciunilor existente). n evaluarea unor tipuri de proprieti care, de obicei, nu se vnd sau nu se nchiriaz, devine dificil s se decid ce este mai adecvat s se evalueze: valoarea de pia sau valoarea de utilizare. Asemenea proprieti imobiliare se numesc proprieti cu pia limitat i sunt proprieti care au relativ puini cumprtori la un anumit moment dat. Exemple de asemenea proprieti de pia limitat includ fabrici mari, proprieti n apropierea cii ferate, proprieti cu activiti de cercetare-dezvoltare. Multe asemenea proprieti au structuri unicat, materiale de construcii speciale sau au un design ce restrnge utilizarea numai la destinaia iniial. Aceste proprieti au un potenial de conversie limitat i ele se numesc de obicei proprieti cu scop special, cum ar fi case de rugciuni, muzee, coli, cldiri publice, cluburi. Se poate aprecia c exist o trecere treptat ntre proprietile cu pia i cele cu pia limitat. Dac exist acea pia limitat, evaluatorul va face tot ce este posibil pentru a evidenia caracteristicile acestei piee. Dac utilizarea actual a proprietii este att de specializat nct nu exist o pia demonstrabil pentru ea, dar actuala utilizare va continua, evaluatorul va estima numai valoarea de utilizare. 2. Valoarea de investiie reprezint valoarea unei proprieti, pentru un anumit investitor sau grup de investitori, cu anumite obiective de investiii identificate. Acest concept subiectiv reflecta relaia dintre o proprietate specific i un anumit investitor sau grup de investitori cu obiective i/sau criterii de investiii definite. Dac se exprima ntr-o unitate monetar, valoarea de investiie este preul pe care un investitor l-ar plti pentru o investiie, n concordan cu capacitatea sa de a percepe acea investiie. Valoarea de investiie este util pentru un potenial cumprtor al unei investiii deja existente sau al unei proprieti imobiliare generatoare de venit. Conceptul de valoare de investiie nu trebuie confundat cu valoarea de pia a unei proprieti ce constituie o investiie. 3. Valoarea de asigurare este valoarea unei proprieti imobiliare, recunoscut de prevederile unei polie sau contract de asigurare.
17

4. Valoarea de impozitare este valoarea bazat pe definiiile din legislaia fiscal specific impozitrii. 5. Costul de nlocuire Net (CIN) reprezint o metod acceptabil de evaluare utilizat n scopul elaborrii situaiilor financiare pentru proprietile specializate sau cu pia limitat. CIN se bazeaz pe o estimare a valorii de pia a terenului la care se adauga costul de nlocuire (sau de reconstrucie) a construciilor (mbunatirilor) i se scade deprecierea cumulat a acestora. Rezultatul este o combinaie ntre elemente de pia i nebazate pe pia. CIN este o aplicaie specific a abordrii prin cost. Abordarea prin cost poate fi aplicat n estimarea valorii de pia, toate elementele caracteristice acestei metode fiind obinute din informaii de pe pia. 6. Valoarea de casare este valoarea unei proprieti excluznd terenul, din perspectiva materialelor pe care le nglobeaz i nu n ipoteza continurii utilizrii fr reparaii sau modificri speciale. 7. Valoarea de lichidare (sau de vnzare forat) este suma care poate fi obinut n mod rezonabil din vnzarea unei proprieti ntr-un interval de timp prea scurt pentru a ndeplini condiiile specificate n definiia valorii de pia. Valoarea de lichidare este dat de cel mai probabil pre care se poate obine pentru o proprietate, n urmtoarele condiii:

Vnzarea se va face ntr-o perioad limitat sever, specificata de client; Condiiile reale ale pieei sunt cele curente; Cumprtorul acioneaz prudent i n cunotin de cauz; Vnztorul este obligat s vnd; Cumprtorul este motivat obinuit; Cumprtorul se consider c acioneaz n cel mai bun interes al sau; Se permite numai un marketing limitat n timp i efort; Plata se face n numerar; Preul nu este influenat de aranjamente financiare speciale sau faciliti ori de cineva interesat de vnzare.
18

8. Valoarea special este un termen legat de un element de valoare extraordinar, superior valorii de pia. Valoarea special ar putea aprea, de exemplu, prin asocierea fizic, funcional sau economic cu o alt proprietate.

2.3. Factorii care influeneaz valoarea Valoarea este extrinseca bunului sau serviciului la care se refer; ea este creat subiectiv de participanii pe o anumit pia. Relaiile care creeaz valoarea sunt complexe i valoarea se schimba cnd se modifica factorii ce o influeneaz. De regul sunt patru factori economici interdependeni care creeaz valoarea: utilitatea, raritatea, dorina i puterea efectiv de cumprare. Toi factorii trebuie s fie prezeni pentru c o proprietate imobiliar s aib valoare. Utilitatea este capacitatea unui bun economic de a satisface o cerere, necesitate sau dorina uman. De exemplu, toate proprietile au o utilitate (diferit) pentru chiriai, proprietari-investitori sau proprietari-ocupanti; proprietile rezideniale satisfac necesitatea de adpost. Valoarea acestor servitui este legat de dorinele i utilitatea pentru proprietarul - ocupant, dar aceast valoare poate fi convertit n venituri sub form de chirie. Ctigurile date de proprietile imobiliare generatoare de venit pot fi msurate de obicei prin fluxurile financiare (cash-flow). Influena utilitii asupra valorii depinde de caracteristicile priprietatii imobiliare, cum ar fi: dimensiunea, design, amplasament. Ctigurile aferente unei proprieti imobiliare rezult din drepturile de proprietate. Restricionarea unor drepturi poate reduce fluxul de ctiguri i deci diminua valoarea. La fel, o proprietate poate atinge cea mai mare valoare dac ea poate realiza legal cea mai util funciune. Reglementrile de mediu, de urbanism i alte limitri pot mri sau diminua valoarea. Raritatea este o ofert prezenta sau anticipat a unui bun, raportat la cererea pentru el. n general, dac cererea este constant, raritatea unui bun l face mai valoros. Terenul, de exemplu, este n general suficient, dar terenul utilizabil solicitat

19

este relativ rar i prin urmare are o valoare mai mare. Aerul care are un nalt grad de utilitate nu are o valoare economic deoarece se regsete din abunden. Dorin este nevoia cumprtorului potenial de a deine un bun care s-i satisfac o necesitate uman (ex. adpost, mbrcminte, hrana) sau cerine individuale dincolo de nevoile vitale. Dorina mpreun cu utilitatea i raritatea trebuie considerate n relaie cu puterea efectiv de cumprare. Puterea efectiv de cumprare este capacitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe pia i anume de a achiziiona bunuri i servicii cu bani sau echivalent. O estimare corect a valorii unei proprieti imobiliare cuprinde i o apreciere real a posibilitilor pieei de a plti acea proprietate. Interaciunea complex a celor patru factori care creeaz valoarea este reflectat n principiul economic fundamental - cererea i ofert. Utilitatea unui bun sau serviciu, raritatea sau abundenta sa, intensitatea dorinei oamenilor de a le achiziiona i puterea efectiv de cumprare, toate acestea vor afecta ofert i cererea ntr-o situaie dat a pieei. Cererea unui bun sau serviciu este creat de utilitate i afectat de raritate. Cererea mai este influenat i de dorin i de forele care creeaz i stimuleaz dorina. Dei atracia oamenilor pentru diferite lucruri poate fi nelimitat, dorin este restricionat de puterea efectiv de cumprare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpra mrfuri scumpe va afecta cererea acestor mrfuri. Oferta unui bun sau serviciu este influenat de utilitate i limitat de raritate, iar dorina afecteaz disponibilitatea. Terenul este un bun limitat i terenul ntr-o zon destinat unei anumite folosine, poate reprezenta o ofert insuficienta dac percepia privind necesitatea lui devine ridicat. O putere de cumprare slab va crea o presiune asupra ofertei. Dac ns puterea de cumprare crete, oferta unui bun sau serviciu relativ rar, se deschide i se creeaz o cerere datorat pieei care va duce la creterea ofertei.5

Shannon PRATT,Abordarea prin piata a evaluarii intreprinderilor, editia a doua, traducere ANEVAR 2008.

20

PARTEA 3. METODELE DE EVALUARE Cele 3 metode de evaluare prezentate n primul capitol, care urmresc o abordare prin cost, prin comparaia vnzrilor i prin capitalizarea veniturilor, vor fi tratate n continuare. Primele dou metode, metod de evaluare prin comparaia vnzrilor i cea efectuat prin costuri sunt analizate n cadrul evalurii terenurilor i n cadrul evalurii construciilor(ntruct n cazul ambelor metode se impune evaluarea separat e terenurilor de evaluarea construciilor), iar metoda bazat pe capitalizarea veniturilor (metoda cu abordare a evalurii prin randament) este tratat separat, ntruct considera terenurile i construciile aferente ca un tot unitar care contribuie nediscriminatoriu la generarea de venituri. 3.1. Evaluarea terenului n condiiile n care proprietatea de evaluat aparine unei societi comerciale, se considera situaia n care terenul este n proprietatea societii i dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzaciei. naintea evalurii propriu-zise trebuie analizate cel puin urmtoarele aspecte:

nregistrrile contabile referitoare la teren i actele de proprietate asupra acestuia; planurile amplasamentelor i verificarea referitoare la suprafa scriptic i cea faptica; din suprafaa total de teren se separ suprafeele care deservesc derularea activitii (teren construit, aferent reelelor, cile de transport etc.) i suprafeele libere n exces care vor fi considerate n afar exploatrii;

21

n funcie de amplasarea terenului n zona se culeg informaii de pia privind valorile de tranzacionare n zon, a terenurilor libere similare; se ntocmete o fis preliminar n care suprafeele terenurilor apar distinct n funcie de destinaia acestora (de exploatare sau libere) i de localizarea acestora care va conine i valorile de pia ale terenurilor n zonele respective. Odat parcurse aceste etape, evaluarea se efectueaz n funcie de tipul

terenului, fie c este teren n exploatare sau teren n exces. Evaluarea terenului n exploatare se realizeaz innd cont de faptul ca terenurile contribuie la desfurarea activitii i deci, n aceast perioad valoarea lor este diferit fa de valoarea de pia; evaluarea trebuie s aib n vedere pe lng valoarea de pia a terenurilor n zonele respective faptul c ele vor fi imobilizate nc un numr de ani egal cu durata de viaa economic a ntregului obiectiv (tipul de valoare rezultat nu este valoare de pia). Evaluarea terenurilor n exces se evalueaz de regul la valoarea de pia n condiii n care exist suficiente informaii de pia i poate fi aplicat una din urmtoarele proceduri: comparaia direct, proporia, extracia, parcelarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei de baz; proporia i extracia combina metoda costului cu metoda comparaiei directe, iar tehnica rezidual combina metoda capitalizrii cu metoda costului, parcelarea combinnd toate cele trei metode. 3.1.1. Metoda comparaiei directe Premisele n considerarea acestei metode sunt acelea ca terenurile sunt libere sau se considera libere, pentru scopul evalurii. Metod este cea mai utilizat i preferata atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile i acele informaii referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau deosebiri. Elementele de comparaie sunt drepturile de proprietate, restriciile legale, condiiile pieei (data vnzrii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitile disponibile, zonarea i cea mai bun utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adic suprafa i forma, lungimea la faada, topografia, localizarea i vederea. Este raional s se coreleze rezultatele a doua sau mai multe comparaii.
22

Dac preurile s-au schimbat rapid n ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate ct mai aproape de data evalurii. Uneori evaluatorul trebuie s aleag ntre tranzacii cu proprieti din apropiere dar care au avut loc cu mai muli ani nainte de data evalurii i ntre tranzacii recente dar pentru loturi localizate la distan, fiind indicat s se bazeze pe tranzaciile recente. n general, suprafaa este un element de comparaie mai puin important dect data i localizarea. Cele mai multe loturi au arie optim, ns dac suprafaa e mai mare, valoarea terenului existent n plus are tendina s se reduc foarte puternic. De aceea, este bine s se caute proprieti comparabile, dar cu aproximativ aceeai suprafa. Zonarea este deseori criteriul de baz de selecie, pentru c amplasamentele din aceeai zon sunt cele mai comparabile. Ca regul general, cu ct sunt mai multe sau mai mari deosebirile ntre proprietate evaluat i cele comparabile, cu att e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate. Evaluatorul va putea lua n considerare i preurile de ofert (nenegociate), dei acestea sunt mai puin credibile (preurile din ofertele de vnzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de cumprare sunt mai mici dect preurile negociate). Informaiile directe pot fi obinute din discuiile cu prile implicate n tranzacii: cumprtori, vnztori, avocai, notari i ageni imobiliari. n general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecii ale preurilor din tranzaciile comparabile. Mrimea coreciilor depinde de datele disponibile i sunt exprimate n mod absolut (n moneda) sau relativ (procentual). Coreciile pentru drepturile de proprietate, finanare i condiiile pieei i condiiile de vnzare se fac naintea celor referitoare la localizare i caracteristicile fizice. Toate coreciile trebuie prezentate n raportul de evaluare, ntr-o form logic i uor de neles. n localitile urbane dens dezvoltate, se gsesc foarte rar amplasamente libere i valoarea lor nu poate fi estimat prin comparaie direct. La fel i loturile libere din localitile rurale izolate sunt foarte rar tranzacionate i datele de

23

comparaie pot fi nesigure. n aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proporiei sau prin metoda extraciei. 3.1.2. Metoda proporiei Aceast metod cunoscut i sub numele de metoda alocrii, este bazat pe principiul echilibrului i pe conceptul contribuiei, care spune c normal exista un raport tipic ntre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru anumite tipuri de proprieti n anumite localizri. Acest raport este n general mai sigur cnd construciile sunt relativ noi. La construciile mai vechi crete raportul valoare teren/valoare proprietate. Metoda proporiei nu d o valoare determinat a proprietii; ea poate fi folosit cnd este insuficient numrul de tranzacii de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosiera pentru c se pot ridica construcii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egal. 3.1.3. Metoda extraciei Metoda extraciei este o variant a metodei proporiei. Valoarea terenului este extras din preul de vnzare a unei proprieti prin scderea contribuiei construciilor care este estimat prin costuri i depreciere. Proprietile din zona rural sunt estimate frecvent prin aceast metod, deoarece contribuia cldirilor n valoarea total este, n general, redus i uor de identificat. Valoarea terenului data de metoda extraciei poate fi utilizat pentru comparaie cu preurile din tranzaciile terenurilor libere i este util mai degrab a estima nite parametri normalizai dect valori absolute. 3.1.4. Metoda parcelarii Metod este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai bun utilizare i exist date de comparaie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine planificat poate crea o proprietate mai bun acolo unde zonarea, utilitile disponibile, condiiile legale, accesul i alte elemente sunt ntr-o combinaie favorabil.

24

Evaluatorul ncepe s analizeze o parcelare prin determinarea numrului i dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal i economic. Loturile propuse trebuie s fie n conformitate cu cerinele legale i s ndeplineasc cerinele pieei locale. Se efectueaz apoi o analiz comparativ cu loturile deja construite i dup coreciile necesare, evaluatorul urmeaz s estimeze care este preul de vnzare cel mai probabil, durata de construire probabil i rata de absorbie a parcelelor de ctre pia. Metoda parcelarii se utilizeaz i n studiile de fezabilitate i n evalurile unde sunt puine tranzacii comparabile. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorbie a costurilor indirecte i pentru servicii. 3.1.5. Metoda rezidual Metoda poate fi utilizat n cazurile n care nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber. Aceast tehnic este bazat pe principiul echilibrului i a conceptului de contribuie care se refer la echilibrul factorilor de producie, adic teren, mna de lucru, coordonare i capital. Metoda se utilizeaz n cazurile n care: - valoarea cldirilor este cunoscut sau poate fi estimat cu o bun precizie; - venitul anual net stabilit, generat de proprietate, este cunoscut sau poate fi estimat; - se pot extrage de pe pia ratele de capitalizare separat pentru cldiri i pentru teren. Valoarea cldirilor poate fi estimat ca pentru cldiri noi care reprezint cea mai bun utilizare i care nu au depreciere fizic sau funcional. Pentru a aplica metod, evaluatorul va determina mai nti construcia (actuala sau ipotetic) care reprezint cea mai bun utilizare. Apoi va estima venitul anual net i stabil, din exploatare, obinut din chiria de pe pia i cheltuielile de operare estimate la data evalurii; n continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui cldirilor i va obine partea rmas pentru teren. Aceasta este capitalizata cu o rat de capitalizare obinut de pe pia imobiliar i se obine valoarea terenului. 3.1.6. Metoda capitalizrii rentei de baz
25

Renta de baz poate fi capitalizata cu o rata corespunztoare. Renta de baz este mrimea pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a terenului. Aceast procedur este util cnd exist informaii de pe pia nchirierilor imobiliare, dac renta curent corespunde cu cea de pe pia, atunci valoarea obinut prin capitalizare cu o rat de pia este echivalent cu valoarea de pia. Dac renta pltit prin condiiile contractuale nu corespunde cu cea de pe pia, se vor face coreciile ce apar din diferenele n condiiile de contract, fa de cele normale pe pia. Renta poate avea diferite clauze de escaladare i de plat i acestea trebuie reflectate n renta de baz.6 3.2. Evaluarea construciilor Evaluarea construciilor reclama de regul alocarea celei mai mari poriuni de timp. Pregtirea evalurii construciilor, implica, n condiiile n care subiectul evalurii este n proprietatea unei societi comerciale (i nu numai), cel puin urmtoarele faze: - preluarea de la beneficiar a unei liste de inventar cu construciile aflate n patrimoniul ntreprinderii de evaluat care s cuprind cel puin: numrul de inventar, data punerii n funciune (PIF), denumirea, valoarea de inventar, valoarea rmas de amortizat la data evalurii i dac este posibil, evoluia scriptic a valorii de inventar; - preluarea de la beneficiar a documentaiilor de construcie respectiv ale planurilor construciilor. Aceast etap este foarte important avnd n vedere c pentru operaiunea de evaluare sunt strict necesare informaiile legate de dimensiunile reale ale construciilor (suprafee construite, suprafeele desfurate, nlimi etc.). Dac nu exist documentaii individuale pentru fiecare construcie se solicita un plan de situaie n care s figureze construciile aflate pe amplasament. La majoritatea ntreprinderilor care au elaborat documentaia pentru intabularea terenurilor, exista
6

IROVAL Teste pentru evaluarea proprietatii imobiliare, editia 2007 revizuita IROVAL Teste pentru evaluarea intreprinderii, editia 2006 IROVAL Revista de Evaluare, numarul 1(2)/2007, p.24-36, p.82-94;

26

aceste planuri de situaie care cuprind amplasamentul i conturul construciilor aflate pe acesta, respectiv suprafeele construite, n acest caz evaluatorul trebuind s verifice suprafeele nscrise n anexele documentaiei cu cele din teren pentru a nu apare erori legate n special de suprafeele desfurate ale cldirilor. - dac nu exist nici un fel de documentaie, trebuie efectuate msurtori la fiecare cldire i ntocmita o schi a planului de situaie. Nivelul de complexitate al msurtorilor, care poate ajunge pn la ntocmirea unei antemsurtori, este reclamat de metod de evaluare aplicat. - avnd lista de inventar i planul de situaie urmeaz operaiunea de identificare i corelare ale acestora, respectiv identificarea fiecrei construcii de pe planul de situaie (de pe teren de fapt) pe baza numrului de inventar din evidenele contabile. Operaiunea este foarte important pentru corectitudinea evalurii i verificabilitatea acesteia. n aceast faz este posibil ca unele construcii aflate n inventar s nu se gseasc pe teren sau s se gseasc sub denumiri diferite, dar i situaia n care unele construcii s existe pe teren i s nu figureze n evidenele contabile, din diferite motive. n aceast situaie evaluatorul mpreun cu personalul avizat din partea beneficiarului stabilesc forma scriptica a listei construciilor de evaluat, avnd n vedere o regul: sunt supuse evalurii toate construciile aflate pe amplasament care sunt declarate n proprietatea beneficiarului, indiferent dac acestea sunt nregistrate n evidenele contabile sau nu. Valoarea rezultat trebuie s reflecte realitatea din teren i nu multiplicarea unor valori scriptice. - fiind definitivate aceste etape, urmeaz inspecia cldirilor i descrierea obiectivelor de evaluat. Etap este foarte important pentru aciunea de evaluare, ntruct urmrete:

stabilirea structurii constructive (necesar pentru elaborarea devizelor, ncadrarea n cataloage etc.). n cadrul acesteia se identifica toate elementele constructive care se pot observa: fundaii, suprastructura, acoperi, finisaje, instalaii, dotri, anexe etc.;

27

elemente referitoare la starea fizic a construciei, reparaii curente sau capitale efectuate; condiiile de exploatare prezente i viitoare; vecinti i influenele acestora asupra construciei. Cu ct numrul cldirilor este mai mare, cu att operaiunea necesita

alocarea unei cantiti mai mari de timp. Aceste etape este recomandat s fie parcurse asistat de un specialist n construcii. Evaluarea propriu-zis trebuie s : 1. stabileasc valoarea construciei noi (valoare de nlocuire sau valoare de reconstrucie) i 2. estimeze deprecierea acumulat. n urma acestor etape rezulta valoarea rmas actualizat a construciei la data evalurii. Principiul este simplu, dar apar dificulti n aplicarea celor doi pai, avnd n vedere n general complexitatea i diversitatea construciilor. Fiecare construcie trebuie tratat separat. 3.2.1. Stabilirea valorii construciei noi Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile curente la data evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai meteriale, normative de construcie, arhitectur, planuri, calitate, manopera i nglobnd toate deficienele supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate. Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri actualizate. Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului: metoda comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate i metoda devizelor. n fiecare din acestea trebuie c informaiile de pe pia construciilor din zona respectiv s fie relevante.

28

Metoda comparaiilor unitare estimeaz costul sub forma costului unitar - pe unitatea de suprafa sau de volum. Metoda utilizeaz costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condiii ale pieei sau eventuale diferene fizice. Costurile indirecte pot fi incluse n costul unitare sau calculate separat. Dac proprietile comparate sunt localizate pe alte piee, evaluatorul va face o corecie pentru localizare. Costul unitar depinde de dimensiune i anume scade cu creterea suprafeei sa a volumului cldirii. Aceasta pentru c instalaiile, central termic, lifturile, uile, ferestrele i altele asemntoare, de regul nu cost proporional mai mult pentru o cldire mai mare. Metoda comparaiilor unitare este relativ simpl, practic i larg utilizat. Cifrele de cost unitar se exprima de regul, la suprafa desfurat construit sau volumul total construit. Costul total este estimat comparnd cldirea evaluat cu cldiri similare, construite recent pentru care sunt disponibile preurile de contract. Trebuie s se ia n considerare evoluia preurilor ntre data contractului (sau execuiei) i data evalurii. n aplicarea corect a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cldiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, innd seama de diferenele de dimensiune, firma, finisaje, dotarea cu instalaii, precum i de diferena de timp ntre data elaborrii costului de barem i data evalurii. Raportul ntre costul instalaiilor i echipamentelor ce doteaz cldirile i costul de baz al construciei a crescut semnificativ de-a lungul timpului. Instalaiile i echipamentele au tendina s mreasc costul unitar i se uzeaz mai rapid dect elementele construciei propriu-zise. Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i separat pentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta evaluatorul s efectueze coreciile ce apar din cauza existenei sau absenei acestor elemente deosebite. Simplitatea aparent a metodei comparaiilor poate fi neltoare. Pentru a deine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie s acioneze logic i s compare cu atenie cldirea evaluat cu cldiri similare sau structuri standard catalogate. Varianta din urm este aplicat pe scara cea mai larg n prezent, fiind relativ simpl, dar care poate conduce la erori inacceptabile avnd n vedere dificultile privind:
29

- corelarea ntre structura constructiv foarte diversificata a construciilor i preurile barem coninute n cataloage; - aplicarea coreciilor cele mai adecvate; - utilizarea unor indici de actualizare (care conin un grad ridicat de subiectivism) avnd n vedere c preurile barem coninute de cataloage sunt la nivelul anului 1965; - faptul c au aprut construcii efectuate pe baz de tehnologii noi care nu sunt cuprinse n cataloage. Totui, cnd este corect aplicat, metoda duce la estimri rezonabil de precise pentru costul de reconstrucie sau de nlocuire. n msura n care este posibil, este recomandat ca aceste valori s fie estimate pe baza unora din urmtoarele dou metode. Metoda costurilor segregate utilizeaz costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii i exprimate fa de uniti de msur adecvate. Utiliznd aceast metod, evaluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n construcie plus manopera, utilaje i transporturi legat de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat de suprafa. De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui metru ptrat (mp) de pardoseal, metru liniar de perete de o anumit nlime etc. Costurile estimate se bazeaz pe costuri normate pentru diferite componente ale construciei (de exemplu, costul de lucrri de excavare se exprima de regul, n lei/m3 , costul fundaiei n lei/m liniar. Regia i profitul constructorului poate fi inclus n costul unitar sau pot fi calculate separat. Costurile indirecte, de regul, se calculeaz separat. Totui, sunt necesare cunotine de specialitate pentru a asambla costurile de baz ale echipamentelor, materialelor i manoperei i de a le combina ntr-o estimare de cost final. Dac este bine aplicat, metoda costurilor segregate poate nlocui o expertizare cantitativ complet i duce l o estimare precis a costului de reconstrucie sau de nlocuire, cu un efort considerabil mai mic.

30

Metoda devizelor este cea mai complet i precis, fcndu-se un calcul ce reflecta cantitatea i calitatea tuturor materialelor utilizate i toate categoriile de manopera necesar. Se adaug apoi cheltuielile conexe, regia i profitul. 3.2.2. Estimarea deprecierii acumulate Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciilor ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau externe. Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze de la finalizarea construciei, chiar dac reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului. Avnd n vedere clasificarea n una din categoriile construcie necesar exploatrii, construcie n afar exploatrii, construcie n curs de execuie sau construcie n curs de dezvoltare, deprecierile luate n calcul vor conduce la tipul de valoare care corespunde fiecrui caz n parte (valoare de pia, valoare de utilizare, valoare de investiie etc.). Cea mai complex situaie o prezint construciile n afar exploatrii, care se evalueaz la valoarea de pia i pentru care estimarea deprecierii va putea fi efectuat pe baza aspectelor descrise n continuare. Deprecierea este o pierdere de valoare a costructiei din orice cauz, reprezentnd diferena dintre costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciei i valoarea ei de pia. Uzura fizic se manifesta prin fisuri, czturi, rosturi, infestri sau defecte de structur. Neadecvarea funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor sau echipamentelor ataate. Neadecvarea funcional este similar cu uzura moral a mijloacelor fixe. Deprecierea economic (din cauze externe) se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile legale. Uzura scriptic este o noiune contabil ce se refer la valoarea imobilizrilor reinut de proprietar. Uzura scriptic (amortismentul) nu este o mrime

31

data de pia, ci este reglementat de autoritatea fiscal sau aprecierile profesionitilor contabili i se raporteaz la costul istoric. Durata de viaa economic este perioada de timp n care construciile contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Durata de via fizic poate depi durata de viaa economic, dar reparaiile i modernizrile aduse construciilor mai vechi pot extinde durata de viaa economic, care ns nu poate depi durata de via fizic. Durata de viaa economic rmas este perioada de timp estimat, n care construciile vor continua s contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Evaluatorul va estima durata de viaa economic rmas, interpretnd atitudinile i reaciile cumprtorilor de proprieti competitive. Vrsta scriptica sau vrsta istoric sau calendaristica este numrul de ani trecui de la terminarea construciei. Vrsta efectiv este dat de starea tehnic i utilitatea construciei. Vrsta efectiv poate diferi de cea scriptica, n funcie de lucrrile de ntreinere realizate n trecut. Exista mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate. Oricare este acceptabil dac evaluatorul o aplica coerent i logic i dac ea reflect o reacie a unui cumprtor informat i prudent fa de situaia construciei evaluate. Pentru a avea o estimare corect i fundamentata a deprecierii acumulate, prin oricare din metode, evaluatorul trebuie s ia n considerare toate elementele ce ar putea diminua valoarea, dar s considere fiecare element numai o singur dat. Metodele de estimare a deprecierii acumulate sunt: metoda duratei de viaa economic, metoda modificat a duratei de viaa economic, metoda segregrii i tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metod suplimentar, metoda duratei de via fizic poate fi utilizat numai pentru a estima uzura fizic. Metoda duratei de viaa economic consta n aplicarea la costul construciilor un raport calculat ntre vrsta efectiv i durata total de viaa economic, totul calculat la data evalurii. Deprecierea = (Du/Dt) x costul de reconstrucie/nlocuire
32

Unele elemente ale deprecierii pot fi ascunse ntruct sunt grupate. Un punct slab al metodei este faptul c elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia n considerare faptul c unele componenete ale cldirii pot avea o durat de via fizic mai scurt sau mai lung. Durata de viaa economic are semnificaie numai pentru uzura global. Metoda modificat a duratei de viaa economic consta n estimarea mai nti a costului eliminrii tuturor elementelor recuperabile ale uzurii fizice aprute ca urmare a ntreinerii necorespunztoare, precum i cele ale neadecvarii funcionale. Aceast sum se scade din costul cldirii estimat la data evalurii. Ulterior, se estimeaz un procentaj sau o sum global care s acopere toate elementele nerecuperabile. Aceast sum este raportul dintre vrsta efectiv i durata total de viaa economic aplicat la costul cldirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice i funcionale. Este necesar s se in seama de faptul c prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata de viaa economic va crete i/sau vrsta efectiv va scdea i aceast metod nu ia n considerare diferitele durate de via rmase pentru diferite elemente componente ale cldirii. Metoda presupune c utilitatea cldirii se reduce linear, ceea ce face c aplicarea s fie simpl, dar nu ntotdeauna realist. Totui, metoda reprezint un mijloc convenabil de a face comparaii ntre diferte proprieti imobiliare. Metoda segregrii solicita evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global. Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat. Cele 5 tipuri de depreciere care pot afecta o cldire sunt:

uzura fizic recuperabil; uzura fizic nerecuperabil; neadecvarea funcional recuperabil; neadecvarea funcional nerecuperabil; deprecierea extern (ce poate fi i temporar).

33

n general se cuantifica mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabila i extern. Metoda comparaiei considera c deprecierea acumulat este diferena dintre costul de reconstrucie sau de nlocuire i contribuia n valoare a construciilor, toate estimate la data evalurii. Metoda nu face distincie ntre diferite tipuri de depreciere (fizic, funcional sau extern). Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i corecte ale unor tranzacii de proprieti comparabile i prin urmare nu pot fi aplicate ntr-o pia limitat sau pentru anumite proprieti imobiliare cu destinaie special. Dup estimarea deprecierii i diminuarea acesteia din valoarea de reconstrucie/nlocuire, rezulta valoarea rmas actualizata. n condiiile n care exist n patrimoniul ntreprinderii de evaluat un numr mare de construcii, rezultatele procedurilor anterioare, aplicate fiecrei construcii n parte i materializate ntr-o fis individual, vor fi coninute ntr-un centralizator final. Acesta ar trebui s conin denumirea, numrul de inventar, data PIF, suprafaa desfurat, valoarea de nlocuire/reconstrucie, deprecierea, valoarea rmas actualizata. Raportul de evaluare trebuie s ofere explicaii suplimentare legate de procedura de evaluare, descrierea obiectivelor de evaluat, stabilirea deprecierii i rezultatele obinute.7 3.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor (metode de randament) Pentru metodele de randament folosite n evaluare se utilizeaz diferite fluxuri de venituri generate. Cele mai utilizate sunt venitul brut potenial, venitul net din exploatare, cash-flow nainte de impozitare i valoarea rezidual. Venitul brut potenial reprezint venitul total generat de proprietatea imobiliar n condiii de utilizare maxim (grad de utilizare integral), nainte de scderea cheltuielilor operaionale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub form de chirie) practicat n mod curent la data evalurii, la nivelul chiriei sperate n prima lun sau an complet de exploatare sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deinere.
7

Revista de Economie Teoretica si Aplicata, numarul 3/2006, p. 69-72, nr. 4/2007, p.43-46, nr.3/2008, p.75-84,

34

Venitul brut efectiv este venitul anticipat din toate formele de exploatare (operaiunile) a proprietii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spaiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre chiriai). Venitul net din exploatare reprezint venitul net anticipat rezultat dup deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, nainte de scderea amortizrii i a serviciului aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprim ca o sum anual. n unele cazuri, venitul net poate reprezenta o sum anual repetabil mai muli ani (venitul este constant). n alte cazuri, venitul net poate fi considerat la nivelul iniial (aferent primului an de investiie) care se ateapt s evolueze dup o schem fix (de exemplu, la o rata anual de cretere constant). n cele mai multe cazuri ns este necesar o estimare a venitului net pentru fiecare an al perioadei inclus n analiz. Cash-flow-ul disponibil nainte de impozitare este partea din venitul net care rmne dup plat serviciului aferent creditelor (dobnzi+rate), nainte de plat impozitului pe profit. Cash-flow-ul disponibil dup impozitare este fluxul de numerar disponibil dup plat impozitului pe profit. Suma aferenta impozitului depinde de mrimea venitului total impozabil generat de deinerea proprietii, de mrimea amortizrii fiscale i a dobnzilor deductibile, precum i de ra de impozitare. Valoarea rezidual este o sum rmas pe care investitorul o poate obine la expirarea duratei de investiie (cnd renuna la dreptul de proprietate, prin vnzare ca ntreg sau lichidare). n funcie de tipul drepturilor evaluate, valoarea rezidual poate fi calculat nainte sau dup deducerea oldului ipotecii i impozitului. De exemplu, valoarea rezidual pentru un drept integral de proprietate reprezint ceea ce se poate obine prin vnzarea proprietii. Valoarea rezidual poate fi estimat, fie ca o sum de bani anticipat a se primi, fie ca o schimbare relativ a valorii proprietii n perioada de deinere a drepturilor evaluate. Suma total poate fi estimat pe baza unei opiuni a chiriaului de a achiziiona proprietatea la expirarea contractului de nchiriere. Pe de alt parte, valoarea rezidual poate fi estimat prin
35

capitalizarea unui ctig net pe care un cumprtor l-ar putea obine la momentul revnzrii. Practic a consacrat 2 categorii de metode de randament: 1. metode bazate pe capitalizarea veniturilor 2. metode bazate pe actualizarea veniturilor (capitalizarea progresiv) 1. Capitalizarea direct - este o metod folosit pentru transformarea nivelului estimat al venitului net ateptat ntr-un indicator de valoare a proprietii. Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului estimat printr-o rat de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunztor de multiplicare (inversul ratei de capitalizare). Venitul ateptat luat n considerare este n cele mai multe cazuri venitul estimat al anului urmtor. Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezint relaia dintre venit i valoare, relaie acceptat pe pia i rezultat dintr-o analiz comparativ a vnzrilor de proprieti comparabile. Venitul generat de proprietate, de obicei venit net din exploatare sau cash-flow, este mprit prin preul de vnzare mediu al pieei pentru a se determina rata de capitalizare. Multiplicatorul poate fi calculat prin mprirea preului de vnzare al unor proprieti comparabile la venitul anual realizat de proprietile respective. Capitalizarea direct este orientat spre pia: evaluatorul care o utilizeaz trebuie s porneasc de la analiza informaiilor de pe pia imobiliar i s evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului mediu. Capitalizarea direct nu face o difereniere explicit ntre recupararea i randamentul capitalului, ipotezele investitorului nefiind specificate. n mod implicit, se consider c rata sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu i c perspectivele unor venituri viitoare, peste capitalul nvestit, sunt suficient de atractive. Capitalizarea direct poate fi aplicat venitului brut potenial, venitului brut efectiv sau cash-flowului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile asupra proprietii i asupra pieei.

36

Capitalizarea direct este simpl i uor de neles. Rata de capitalizare sau factorul multiplicator se selecteaz direct de pe pia. Capitalizarea direct nu solicit o estimare elaborat a veniturilor viitoare din moment ce rata de capitalizare este selectat din cadrul tranzaciilor cu proprieti comparabile i deci reflect medii ale investitorilor. Formula de calcul n capitalizarea direct este:

unde

VNE - venitul net din exploatare

c= rata de capitalizare V-valoarea estimat Analiza investiiei consta n esen n a determina cine, ce obine i cnd. Ea evideniaz mrimea i timpul realizrii veniturilor i cheltuielilor. Referitor la mrimea veniturilor i cheltuielilor se prefer o diferen pozitiv maxim ntre venituri i cheltuieli. Investitorul dorete obinerea ct mai curnd a acestor venituri i ntrzierea ct mai mult posibil a cheltuielilor. Recuperarea investiiei evideniaz preocuparea primar a investitorului de a menine intact capitalul investit i nseamn c ntregul capital este recuperat de investitori la finele perioadei de investiie. n cadrul metodei capitalizrii directe trebuie estimat venitul brut anual, adic aprecierea cantitii, calitii i duratei veniturilor previzionate. Cantitatea este mrimea veniturilor nete ce se pot obine, calitatea lor reprezint probabilitatea de a fi obinut ntr-adevr veniturile previzionate, iar durata este perioada n care se prevede obinerea veniturilor. Venitul brut potenial este suma total a veniturilor din chirie n ipoteza unui grad de ocupare de 100% obinut anual. Venitul brut efectiv se obine prin scderea pierderilor de chirie din cauza neocuprii integrale i din cauza neplii sau ntrzierii la plat a chiriei. Calculul venitului net din exploatare se efectueaz prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli

37

care sunt n sarcina proprietarului/investitorului aa cum rezult din prevederile legale, contractate sau cutuma. proprietate i cheltuielile pentru asigurare; - cheltuieli variabile care se modifica direct proporional cu gradul de ocupare, cum ar fi utiliti, salarii, administraie, reparaii i ntreinere, dac prin contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriai; - rezerve pentru reparaii capitale. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparaiei directe, care se bazeaz pe o analiz a tranzaciilor recente de proprieti comparabile ocupate de chiriai. Rata de capitalizare se obine prin mprirea veniturilor nete din exploatare la preul de vnzare: Pot apare 3 categorii de cheltuieli: - cheltuieli fixe, care nu se modific cu gradul de ocupare, cum ar fi taxele pe

Condiiile de aplicabilitate a metodei sunt:

tranzaciile s fie recente pentru a reflecta corect condiiile actuale ale pieei; proprietile trebuie s fie comparabile cu cea evaluat n special privind localizarea, calitatea investiiei i alte caracteristici; venitul net din exploatare al proprietii comparabile trebuie s fie calculat n acelai mod ca pentru proprietatea de evaluat. De multe ori metoda nu se poate aplica din cauza lipsei de date pentru

proprieti comparabile. Formula de capitalizare direct: 2. Capitalizarea progresiv (actualizarea) - este o metod utilizat pentru transformarea unor venituri viitoare n valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rat de randament adecvat sau prin selectarea unei rate unitare de actualizare, care s reflecte n mod explicit coninutul venitului generat de

38

proprietate, schimbrile poteniale de valoare i randamentul ateptat. i aceast metod trebuie s reflecte comportamentul pieei. Actualizarea este o metod orientat spre rezultate, care strimuleaza ateptrile investitorului mediu prin intermediul formulelor care calculeaz valoarea prezena a ctigurilor ateptate n condiiile asumrii unui anumit nivel de risc. Procedeul de transformare a unor venituri periodice n valoare prezenta se numete actualizare; randamentul ateptat al investiiei poart denumirea de ra de actualizare. Actualizarea pornete de la premisa c investitorul va beneficia de o fructificare satisfctoare a investiiei fcute (inclusiv de recuperarea integral a capitalului iniial mobilizat). Aceast metod analizeaz capacitatea investiiei de a realiza un anumit nivel considerat acceptabil de pia, de fructificare a capitalului. La analiza veniturilor viitoare, trebuie fcut distincia ntre chiria contractual i chiria pieei. Chiria normal de pia se folosete pentru evaluarea dreptului integral de proprietate. Dac se evalueaz dreptul de nchiriere (folosin), evaluatorul ia n considerare chiria contractual pe durata neexpirata a contractului n vigoare i chiria pieei pentru perioada ulterioar. O serie de tehnici analitice pot fi utilizate pentru evaluarea unei proprieti n ntregul sau, a unei categorii de venituri generate de proprietate sau drepturi limiate ntr-o proprietate. Valoarea prezen poate fi calculat cu sau fr luarea n considerare a impactului structurii de finanare i nivelului de impozitare, atta timp ct drepturile de evaluat sunt clar delimitate. Selecia tehnicilor utilizate se face n funcie de scopul analizei, disponibilitatea datelor i de practicile uzuale n domeniu. Actualizarea se bazeaz pe ipoteze privind schimbrile ateptate la nivelul evoluiei veniturilor i valorii proprietii. Pentru a selecta o rat de actualizare adaptat cerinelor pieei trebuie analizat suficient de detaliat comportamentul pieei. De asemenea, actualizarea ia n considerare obiectivele invetitionale specifice privind recuperarea i randamentul investiiei. Veniturile degajate sunt transformate n valoare prezena prin aplicarea randamentului ateptat de investitor. Actualizarea se aplic
39

folosind tabele de factori, disponibile n numeroase lucrri sau funcii integrate n calculatoare programabile. Actualizarea este n esen o tehnic utilizat pentru a transforma un flux de venituri viitoare ntr-o valoare prezenta, prin aplicarea unei rate adecvate de actualizare. Termenul de anuitate se refer la un contact care prevede plati regulate ale unor sume stipulate. Plile nu trebuie s fie neaprat anuale, dar intervale dintre plati trebuie s fie regulate. Suma de plat poate fi liniara (plti egale), progresiv sau regresiv, dar plile trebuie s fie explicite ealonate i posibil de calculat. Veniturile periodice viitoare i preul de revnzare sunt convertite n valori prezente prin actualizare, o procedur care se bazeaz pe ipoteza c beneficiile primite n viitor valoreaz mai puin dect dac ar fi ncasate astzi. Randamentul investiional compenseaz investitorul pentru decizia de amnare a unor beneficii prezente (adic de a dispune imediat de capitalul deinut) i pentru acceptarea unor beneficii i riscuri viitoare. Fructificarea este denumit dobnda de ctre creditori i prifit de ctre investitori de capital propriu. 8 Tehnica de actualizare include o ipotez privind modul n care se asigura fructificarea capitalului investit - respectiv prin ctiguri periodice, prin revnzare sau printr-o combinaie ntre cele dou categorii de fluxuri. Pentru anumite instrumente de investiii, scutirea sau reducerea fiscal poate contribui la randamentul investiiei. Orice investitor cauta s obin o fructificare total supraunitara, cu alte cuvinte veniturile viitoare nsumate i actualizate s fie mai mari dect investiia iniial. Valoarea prezena a unor beneficii viitoare este mai redus dect valoarea lor viitoare. O plat viitoare este actualizata n valoare prezena prin calcularea sumei care, dac ar fi investita azi, va crete cu o rat de cretere compus care s egalizeze plile viitoare. Formula standard pentru actualizarea fluxurilor viitoare este:
8

Intreprinderile mici si mijlocii - Mihuleac, Emil

40

unde: i = randamentul ateptat al capitalului n perioada de previziune; n = numrul de perioade dup care va fi obinut ctigul. Din formula se vede c valoarea viitoare n = valoarea prezenta x (1+i)n i n acest caz reprezint rata compus de cretere. Dac se sconteaz pe o serie de ctiguri anuale viitoare, fiecare ctig periodic trebuie actualizat cu formula standard, iar valoarea prezena a ncasrilor este suma valorilor prezente. Aceast procedur standard de actualizare reprezint fundamentul tuturor metodelor de randament bazate pe actualizare. Suma depus sau primit n viitor poate lua forma unei racuperari integrale, la un anumit moment, forma unei suite de ctiguri (ca n cazul chiriei) sau o combinaie a celor dou. Compunerea sau actualizarea fluxurilor se face la o rata care reprezint rata efectiv a randamentului ateptat; la nivelul unui an, rata este echivalentul ratei nominale de fructificare. Dac sumele sunt compuse sau actualizate la perioade mai scurte de un an (semestrial, trimestrial etc.) rata anual trebuie mprit la numrul de perioade. De exemplu, o rata nominal de 12% corespunde unei rate semestriale efective de 6% sau efective lunare de 1%. Fiecare factor de ajustare (prin compunere sau actualizare) pornete de la cteva ipoteze investiionale specifice care sunt implicite la calcularea i aplicarea factorului respectiv. Prin urmare, evaluatorul trebuie s identifice premisele aplicabile proprietii evaluate pentru a putea selecta i utiliza un anumit factor de ajustare care s corespund premiselor determinate. Analiza veniturilor actualizate se poate utiliza att pentru calcularea valorii prezente ct i pentru deducerea unei rate de actualizare din informaii privind alte tranzacii. n cadrul acestei analize, veniturile viitoare trebuie specificate n valori absolute, din punct de vedere al evoluiei, ealonrii n timp i duratei. Veniturile luate

41

n considerare se refer la ctigurile lichide disponibile pentru furnizorii de capital necesar la finanarea proprietii imobiliare. Fiecare venit periodic disponibil, inclusiv din revnzare dac este cazul, este actualizat i transformat n valoare prezenta, apoi toate veniturile prezente sunt nsumate pentru a obine valoarea total a proprietii analizate. Cash-flow-urile analizate pot consta n fluxul de numerar aferent ntregii proprieti, fluxul de numerar aferent unei categorii de capital (credit sau capital propriu), fluxul de numerar nainte sau dup impozitare. Formula general de analiza CF este:

unde: CFk este fluxul aferent perioadei K (deci va fi primit dup k perioade) a = rata de actualizare n = numrul perioadelor de deinere. n CFn sunt incluse dou elemente: fluxul periodic anual i valoarea estimat a investiiei la data revnzrii. Formula poate fi folosit pentru a determina oricare dintre indicatorii componeni, celelalte informaii fiind cunoscute (determinarea valorii prezente dac se cunosc: fluxurile anuale - fiecare sau pe baza unei relaii ntre ele - rata de actualizare, perioada de deinere; determinarea ratei de actualizare dac se cunosc valoarea prezenta, fluxurile anuale, perioada de deinere etc.). De asemenea, formula este aplicabil att pentru estimarea valorii totale a proprietii ct i pentru estimarea valorii capitalului propriu sau creditului ipotecar, a dreptului de nchidere sau a oricrui ali interes ntr-o proprietate. n cazul n care fluxurile anuale viitoare sunt diferite ntre ele i nu variaz n baza unei scheme care poate fi dedusa, analiza prezentat este cea mai recomandabila metod de randament.
42

Formulele de evaluare pentru fluxuri anuale constante sau ntre care se poate stabili o relaie de evoluie reprezint simplificri care sunt aplicabile n situaii speciale. Alegerea ratei de actualizare este o operaiune critic pentru analiza fluxurilor anuale disponibile. Alegerea unei rate adecvate presupune faptul c evaluatorul trebuie s verifice i s interpreteze atitudinile i ateptrile participanilor pe pia, care includ vnztori, cumprtori, consultani, brokeri. Dei, de fapt randamentul real ateptat nu poate fi calculat dect dup ncheierea tranzaciei, investitorul poate s-i stabileasc un obiectiv de atins nainte de a deveni proprietar (pentru cumprtor) sau pe timpul deinerii calitii de proprietar (ca vnztor). Rate istorice de fructificare a capitalului care pot fi obinute prin analiza tranzaciilor comparabile sunt relevante, dar ele reflect trecutul, nu viitorul i atunci cnd sunt luate ca baza de fundamentare trebuie ca evaluatorul s manifeste discernmnt. Rezulta deci c alegerea unei rate adecvate de actualizare trebuie s fie concentrat pe o perspectiv asupra viitorului i s in seama de ceea ce ateapt vnztorii i cumprtorii tipici de la urmtorii ani (deci, tranzaciile cu care se face comparaia trebuie s fie recente). Verificarea ipotezelor de investiie se poate face att n mod direct (prin intervievarea prilor care au ncheiat o tranzacie comparabil) sau indirect (prin estimarea ctigurilor ateptate i valorii apreciate la momentul revnzrii pentru o proprietate comparabil i deducerea de aici a unei rate de actualizare). Evaluatorul va restrnge treptat, pe msur ce aprofundeaz analiza, domeniul n care se situeaz rata estimat, prin compararea caracteristicilor fizice, economice i financiare (referitoare la riscuri) ale proprietii comparabile cu cele ale proprietii evaluate. n unele cazuri poate fi justificat alegerea unei rate superioare sau inferioare domeniului sugerat de comparaii. Selectarea final a ratei implica judecata evaluatorului asupra condiiilor curent pe pia de capital i pe cea imobiliar, precum s asupra aciunilor, percepiei i ateptrii investitorilor care activeaz pe pia imobiliar. Rata de fructificare este n primul rnd o expresie a
43

riscurilor percepute. Segmente ale perioadei de previziune pot fi caracterizate prin niveluri diferite de risc i, prin urmare, prin rate diferite de fructificare. n evaluarea dreptului de nchiriere de exemplu, se poate aplica o anumit rat pentru actualizarea seriei de venituri nete anuale din chirii i o alt rat pentru actualizarea fluxului aferent ieirii din investiie. Prima rata reflecta credibilitatea chiriaului, precum i beneficiile, constrngerile i limitrile contractului de nchiriere, pe cnd cea de-a doua acoper doar riscul pieei. Decizia de a utiliza o singur rata de actualizare pentru toate fluxurile sau de a aplica mai multe rate, trebuie fundamentat pe comportamentul curent al investitorilor pe pia. Uneori este bine ca evaluatorul s apeleze la serviciile firmelor de "evaluare a riscului" pentru a ncadra proprietatea evaluat ntr-o anumit categorie de risc.9

BIBLIOGRAFIE 1. ANEVAR - IROVAL "Evaluarea proprietii imobiliare", Colecia Biblioteca ANEVAR 2. IROVAL - "Evaluarea i finanarea proprietilor imobiliare, Partea I - Bazele evalurii i finanrii proprietilor imobiliare", Colecia Biblioteca ANEVAR 3. Crivii Adrian, Vascu Adrian - "Evaluarea ntreprinderilor - curs -" , ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR, 1999 4. http://econpapers.repec.org/ 5. http://repec.org/ 6. ntreprinderile mici i mijlocii - Mihuleac, Emil 7.ANEVAR, Standarde internaionale de evaluare Ediia a opta, 2007;

Liviu SEBE, Gheorghe BDESCU Contabilitatea i fiscalitatea operaiunilor privind fuziunea i lichidarea societilor comerciale, Editura Tribuna Economic 2001;

44

8. Sorin V STAN, Ion ANGHEL (coord.) - Evaluarea ntreprinderii, Ediia a treia revizuit, Editura IROVAL 2007; 9. Sorin Stan, Ion Anghel, Veronica Gruzsniczki Capitalul intelectual al ntreprinderii, ANEVAR, Editura IROVAL, 2006; 10. Evaluarea mainilor i echipamentelor traducere dup American Society of Apprasers, traducere ANEVAR, Editura IROVAL, 2000 11. IROVAL Teste pentru evaluarea proprietii imobiliare, ediia 2007 revizuita 12. IROVAL Teste pentru evaluarea ntreprinderii, ediia 2006 13. IROVAL Revista de Evaluare, numrul 1(2)/2007, p.24-36, p.82-94; 14. Revista de Economie Teoretic i Aplicat, numrul 3/2006, p. 69-72, nr. 4/2007, p.43-46, nr.3/2008, p.75-84, vezi http://www.ectap.ro 15. Liviu SEBE, Gheorghe BDESCU Contabilitatea i fiscalitatea operaiunilor privind fuziunea i lichidarea societilor comerciale, Editura Tribuna Economic 2001; 16. Shannon PRATT,Abordarea prin pia a evalurii ntreprinderilor, ediia a doua, traducere ANEVAR 2008. 17. Buletin Informativ ANEVAR nr.2 (65)/ 2009, p.13-20.

45