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Droit Rural

Modalit dexam : oral crit ou oral.

Intro
Droit rural = ruris = la campagne. Le droit rural est le droit qui se rapporte la campagne par opposition la vie urbaine ou citadine : pas limit a. Cest plus le droit de lagriculture, le droit de lactivit agricole. La forme et le mode de cette activit se sont tellement transform que le contenu du droit rural a t transform dans le mme mouvement. Droit rcent contrairement ce que lon pourrait penser. Il est n partir de la mutation de lagriculture. Cest un droit qui volue en permanence. Naissance en 1955 : 2 dcrets = cration du code rural. En ralit sa naissance est un peu antrieure cette codification. On peut la dater de 1938 (priode du gouvernement du front populaire) complte par des lois promulgues sous le rgime de Vichy : ces deux gouvernements ont donn naissance des dispositions drogatoires du droit commun en matire de droit rural. Le droit rural serait donc n une priode o la population rural commenait diminuer et depuis cette priode cette population ne cesse de diminuer. Paradoxal. Depuis 1934 ( nos jours) le nombre dagriculteur a t divis par 4 et chaque anne ce nombre diminue de 3%. Tant que la population rurale tait majoritaire en France, pas besoin dun droit rural puisque le droit commun tenait compte de cette tendance. Le CC de 1804 tait un code fait pour les agriculteurs, pour rgir les relations entre les propritaires de biens ruraux. La ncessit dun droit rural sest fait sentir lorsque la socit a chang et que la population est devenue majoritairement citadine et partir du moment o lagriculture a chang : plus une agriculture de subsistance, cest une agriculture de production qui produit pour vendre (pour nourri les habitants des villes) = agriculture marchande. On passe dune situation de poly culture et dlevage une situation dagriculture spcialise. Au fur et mesure que les moyens techniques se dveloppent, lagriculture devient de plus en plus intensive. Les agriculteurs sont amens dvelopper des structures destines transformer leur propre production pour la vendre et lcouler dans de meilleures conditions : ncessite leur regroupement = naissance des coopratives charges dacqurir la production des agriculteurs qui ensuite va se charger de la transformation avant de la revendre. Les agriculteurs sont destins adopter une dmarche dentreprise. Droit spcifiques qui se justifie de la sorte. Notamment avec les levages hors sol : concentration sur une petite surface, exemple de la transformation de lagriculture : les agriculteurs ne produisent pas la nourriture pour ces animaux, ils ne les font pas natre non plus. Le rle de lagriculteur se limite la transformation dune matire premire pour aboutir un produit fini mme si ici on travaille sur des animaux vivants. Rapprochement avec les entreprises, cest pour cette raison que la JP a tendance qualifier ces levages industriels dactivit commerciale et non agricole. Elle a qualifi les agriculteurs de commerants de fait.

Le risque ctait dtre englob par le secteur commercial et donc une soumission au droit commercial. Donc il y a eu un mouvement en 2 temps : Les agriculteurs ont demand des lois spciales drogatoires du code civil pour les soustraire lapplication des dispositions du CC quils jugeaient dfavorable leur activit (insuffisamment protectrice). Ils ont obtenu ces drogations, la premire= dcret-loi du 19 juin 1938 qui modifie les rgles des partages successoraux, ctait la rgle du partage en nature aboutit un morcellement accru des proprits et des terrains or en matire agricole ce morcellement nest pas favorable aux exploitations. Ils ont donc obtenu une rgle spcifique pour la transmission des exploitations agricoles qui est celle de lattribution prfrentielle qui permet un hritier qui a particip lexploitation de demander ce que lexploitation soit mise dans son lot (ensuite il dsintresse les autres hritiers = soultes). Aujourdhui la rgle de lattribution prfrentielle dpasse le cadre du droit rural mais en 1938 ctait exclusivement une rgle drogatoire pour les exploitants agricole et pour leurs exploitations. Autre texte : dcret-loi du 29 juillet 1939 crant le contrat de travail salaire diffr : institution encore aujourdhui trs importante (matire de succession rurale). Permet au descendant dun exploitant agricole qui a travaill bnvolement dans une exploitation dobtenir une crance la succession destine rmunrer le travail pass quil avait fourni sur lexploitation du dfunt (caractre familiale des exploitations agricoles). Cest une institution qui leur est propre. Permet au descendant dobtenir une part en plus sur la succession. Cette institution est vue comme un complment de lattribution prfrentielle et le montant de ce salaire diffr va lui permettre de rgler la soulte aux autres hritiers. Autres drogations : Loi 29 mars 1941 : procdure de remembrement. Opration administrative qui simpose aux propritaires de biens ruraux : obligs de cder la proprit des terrains inclus dans le mme primtre pour les regrouper pour crer des parcelles dun seul tenant = plus favorable une agriculture productiviste. Il faut donc expropri les propritaires des terrains situs dans le mme primtre pour ensuite les redistribuer une fois les travaux effectus. Ordonnances du 17 octobre 1945 et du 13 avril 1946 : statut du mtayage et du fermage. Dsormais les relations de louage entre propritaire de biens ruraux et exploitants agricoles sont rglementes par des dispositions drogatoires au CC : carte le droit des obligations et la libert contractuelle. Ces 2 textes mettent en uvre un statut dordre public. Les dispositions qui rgissent ces locations sont des dispositions protectrices de lexploitant agricole. Vise assurer la stabilit de lexploitant sur les lieux quil loue : dure du bail longue (minimum de 9 ans) et droit de renouvellement qui peut tre multiple avec trs peu de possibilit pour le propritaire de reprendre les lieux quil a donn en location : seule hypothse = pour exploiter lui-mme. Possibilit pour le locataire de transmettre ce bail aux membres de la famille ce qui leur permet de perptuer lexploitation. Cest pour cette raison que lacte de bail rural est class dans les actes de disposition. Le loyer nest pas fix librement par les parties, il est assez faible. Les parties ont lobligation de fixer le montant du loyer lintrieur dune fourchette prvue par un barme dpartemental. Les agricultures ont eu cur dobtenir une rglementation propre qui les loigne du droit civile et du droit commercial. Les syndicats agricoles ont obtenu lorganisation du secteur agricole par lEtat ce qui explique aussi bon nombre de caractres propres encore prsents dans le droit rural et cette prsence trs forte de linterventionnisme de lEtat dans ce 2

secteur conomique (pas le cas pour les autres secteurs). Dans les annes 60 = nombreuses lois dorientation agricoles. La premire date du 5 aout 1960 et cette loi affirmait la volont du secteur de lEtat de prvoir un modle type de lexploitation agricole : familiale et personnelle. Les lois dorientation sont des lois qui interviennent priodiquement en matire rurale et qui fixe de grands objectifs. Ex : mise en place des SAFER : socit damnagement foncier rural (intervention pour acqurir des terrains en zone rural et les redistribuer aux agriculteurs) + rgle de cumul : rguler la taille des exploitations. 3me loi du 4 juillet 1980 : mise en place dune politique de soutien aux agriculteurs. On abandonne le modle de lexploitation individuelle, on les incite se grouper dans le cadre de socit agricole. Loi de modernisation de lagriculture du 29 fvrier 1995 : dveloppement de lagriculture et sa capacit exportatrice. Objectifs damnagement du territoire. Loi 11 juillet 1999 : reprend les objectifs prcdents + dveloppement durable + production devra satisfaire des conditions sanitaires. Ide de dvelopper des productions vocation nergtique. Loi 23 fvrier 2005 sur le dveloppement des territoires ruraux : dcoupe le territoire en zone. Loi du 5 juillet 2006 : volution de lesprit du droit rural, inspiration beaucoup plus librale que les prcdentes. Premier objectif = promouvoir une dmarche dentreprise pour les exploitations agricoles. Il sagit de faire voluer lexploitation agricole vers lentreprise agricole (les termes choisis ne sont pas neutre). Cette loi manifeste un rapprochement avec le droit commercial. Ex : cration du fond agricole qui est calqu sur le fonds de commerce, permet lexploitant agricole de grouper ses biens dans une universalit qui sera susceptible dtre cde comme un bien part entire. Nantissement possible sur ce fonds agricole, vu comme un instrument de crdit (garantie pour les cranciers) de la mme manire quen droit commercial. Mise en place dun bail cessible hors du cadre familial qui est un bail largement drogatoire au statut du fermage avec la possibilit pour lexploitant de transmettre son bail non plus quaux membres de sa famille mais toute personne qui serait intresse par lacquisition de son exploitation. La cession peut se faire titre onreux (validit pas de porte ?). Il y a galement un allgement des rgles de contrle des structures, transmission familiale = pas de contrle prfectorale mais simple dclaration. Loi du 27 juillet 2010 : loi de modernisation. Loi motive par le souci de maintenir et amliorer le revenu des exploitants agricoles. Volont de mieux rguler les relations entre producteur et distributeur en imposant la conclusion de contrat crit, rgul par lEtat avec un certain nombre de clauses obligatoires : dure, volume, prixetc. Tentative pour essayer de prserver les terres agricoles (grignotage des terres agricoles pour la construction par exemple). LEtat met en place diffrents observatoires mais inefficacit. Toutes ces lois ont donn naissance un code rural qui sest toff au fil des ans. Le code rural et plus volumineux que le code civil. Il a chang dappellation en 2010, il est devenu le code rural et de la pche maritime. Il est divis en 9 livres depuis cette ordonnance : amnagement de lespace rural, sant publique, sant vtrinaire et protection des vgtaux, livre 3 = exploitation agricole, livre 4 = baux ruraux.etc. Influence de la PAC (instance europenne). Volont de moderniser les exploitations agricoles traduite par diffrentes loi, elle mane aussi de cette politique dagriculture commune. La PAC a pour but : 3

Daccroitre la productivit de lagriculture en dveloppant les progrs technique, en assurant le dveloppement rationnel de la production agricole. Assurer un niveau de vie quitable la population agricole. Objectif de stabilisation du march, garantir la scurit des approvisionnements et assurer des prix raisonnable pour le consommateur.

Lobjectif de la PAC cest de nourrir les europens. Sur ce point la PAC a connu un grand succs. Dans les annes 70 on tait dans une situation dexcdent. Lobjectif de produire toujours plus a t dpass et il a fallu essayer de produire moins car le cot des excdents taient excessifs : instauration des quotas de production / politique de gel des terres (pour limiter la production globale. Aides qui ont pris une nouvelle forme = DPU : droit paiement unique qui met en place une aide direct au revenu dtache de la production effective. Nouveaux objectifs depuis 2000, nouvelle PAC. - Rendre lagriculture moins polluante, plus respectueuse de lenvironnement, lui reconnaitre une fonction plus grande dans lamnagement des territoires, dans le dveloppement durable et on va mettre en vidence le souci de rmunrer les agriculteurs pour les fonctions non marchandes quils accomplissent : ils ont un rle de production et de vente mais ils ont galement des fonctions non marchandes et donc non rmunres : entretien des zones rurales. On a parl dune vritable cologisation de la PAC. Les subventions verses sont de plus en plus mal vcu par les populations qui considrent que ce budget est excessif. Il faut aussi faire accepter ces subventions en les justifiant par dautres motifs que le soutien aux revenus des agriculteurs. La socit est prte aider lagriculture condition que ces derniers changent certaines de leurs pratiques : produire des aliments sains dans le respect de lenvironnement et de bien tre lanimal = conditionnalit des aides (respect dun certain nombre de normes). Souci de dveloppement durable. - Dcouplage des aides : plus lies une production. Fin du lien entre le montant des aides et les volumes produits. - Prise en compte de la multifonctionnalit de lagriculture : fonction environnementale et sociale. Revue droit rural aout 2008 p 35. - Dveloppement durable : programmes de rduction des engraisetc. - Souci de dvelopper les biocarburants. Orientations reprises dans les projets de la futur PAC (mise en place dans la priode de 2014 / 2020). Voir un article de Mr Foyer, revue de droit rural janvier 2007 p 14, p 69. Article de Mr Petit revue de droit rural novembre 2006 p 17. Le droit rural serait pass dun droit purement agraire un droit agro-industriel pour devenir aujourdhui un droit agro-environnemental. En dpit de toutes ces volutions le droit rural prsente des caractres constants : - Le droit rural est un droit transversal. Il est compos de rgles particulires empruntes dautres disciplines (droit des socits, droit des contrats, droit des successions, droit des biens, droit fiscal, socialetc.). Il est aussi compos de rgles qui lui sont propres : contrle des structures des exploitations agricoles par exemple. Il ne soppose pas aux autres branches du droit, il runit les dispositions qui lintressent dans les diffrentes branches du droit.

Cest un droit mixte cheval sur le droit priv et le droit public : notions des deux ordres. On a souvent un double contentieux devant les deux ordres de juridictions (ex : en matire de reprise). Cest un droit total (finalis) : il a pour ambition dorganiser toute la vie de lexploitation agricole. Nul droit professionnel na eu pour ambition de tout rglementer dans un secteur conomique . Cest un droit de protection : fait pour les exploitants leur demande. Ex : mesures dassistance financire, statut du fermage, rgime fiscal plus favorableetc. a tient limportance stratgique du secteur pour le pays. Lagriculture est une activit qui a une fragilit particulire soumise des contraintes spcifiques. Les rsultats de chaque agriculteur vont tre variables et vont dpendre dalas (naturels). Les produits agricoles sont aussi des produits extrmement prissables.

Dfinition du droit rural : Le droit rural est constitu de lensemble des rgles applicables aux exploitations agricoles, cest-dire aux bien et valeurs qui les composent et aux hommes qui y vivent situ dans leur environnement professionnel, administratif, conomique et gographique. Le droit rural cest le droit de lagriculture, des terres agricoles, des facteurs de production et celui de la commercialisation des produits agricoles.

TITRE I : LEXPLOITATION AGRICOLE


Trois significations du terme exploitation agricole : - Activit dexploiter, de mettre en valeur, activit humaine. - Unit conomique : ide dun ensemble de bien affect lexercice dune activit agricole (proche du terme entreprise) - Support financier.

I re partie Lactivit agricole


Question de la dlimitation du champ dapplication du droit rural. Le droit rural est destin rgir les activits agricoles donc il faut dfinir ce que cest. Cest un droit finalit pro. Une activit agricole a une nature civile. Les enjeux de cette dlimitation sont nombreux : - La reconnaissance ou non de la qualit dagriculteur celui qui exerce ces activits. Intrts multiples : en dcoule le statut social de ce professionnel. Possibilit prtendre certaines aides financires rserves aux agriculteurs. Possibilit de bnficier des procdures collectives rserves aux agriculteurs : art L 3511 et -8 du code rural. Possibilit daccorder certaines srets rserves aux agriculteurs, ex : un Varan (gage sans dpossession qui peut porter sur le matriel ou les rcoltes) : art L 342-1 du CR. Obligation de simmatriculer un registre pro particulier, le registre de lagriculture qui serait le pendant du registre du commerce ou des mtiers. Mis en place depuis lanne dernire. Rgle de comptence en matire de litige. Art L 721-6 CR : Sont exclues de la comptence du tribunal de commerce les actions intentes par les agriculteurs. 5

Quelles rgles sappliquent un contrat de location sappliquant un bien usage agricole ? Rgime des baux ruraux. Si lexploitant change son activit, il risque la rsiliation de son bail (changement de destination du bien lou). Rgles de contrle des structures : rserves ceux qui exercent une activit agricole. Possibilit de constituer certaines socits (ex : EARL, GAREC). Possibilit dorganiser lexploitation en fonds agricole. En dcoule le rgime fiscale (TVA spcifique, taxe foncire, exonration particulire). En matire durbanisme, dfinition importante car conditionne la possibilit de construire ou damnager des btiments existants en zone agricole.

Jusqu une loi du 30 dcembre 1988, aucune dfinition lgale de lactivit agricole : mise en valeur de la terre en vue de crer une production vgtale ou animale : unanimit, a allait de soi. Modernisation de lagriculture, segmentation de la production, production hors sol, que les difficults sont apparues et notamment de dlimitation de lactivit agricole avec des activits industrielles et commerciales. Cest ce qui a amen la JP considrer que de nombreux producteurs (notamment les hors sol) avaient la qualit de commerant ds lors quils ne produisaient pas la nourriture pour les animaux quils levaient et ne les faisant pas natre. Ce critre a cr une grande incertitude. Il tait bas sur le critre de laccessoire (proportion daliments achets lextrieur ou produits sur place). Les agriculteurs ont commenc joindre leur activit agricole de nouvelles activits. On a assist lmergence du tourisme la ferme (gtes ruraux, vente la ferme, production dnergie)etc. Ce sont des activits par nature commerciales. Cela accrot les incertitudes sur leur qualit de commerants ou dagriculteurs et donc sur le droit applicable leur situation. Volont de clarifier les choses : loi du 30 dcembre 1988 : dfinition lgislative des activits agricoles = Art L 311-1 du CR.

Chapitre I - La dfinition rurale des activits agricoles par larticle L.311.1 du Code rural
Dfinition des activits agricoles : Article L311-1 Modifi par LOI n2010-874 du 27 juillet 2010 - art. 59 Sont rputes agricoles toutes les activits correspondant la matrise et l'exploitation d'un cycle biologique de caractre vgtal ou animal et constituant une ou plusieurs tapes ncessaires au droulement de ce cycle ainsi que les activits exerces par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Les activits de cultures marines sont rputes agricoles, nonobstant le statut social dont relvent ceux qui les pratiquent. Il en est de mme des activits de prparation et d'entranement des quids domestiques en vue de leur exploitation, l'exclusion des activits de spectacle. Il en est de mme de la production et, le cas 6

chant, de la commercialisation, par un ou plusieurs exploitants agricoles, de biogaz, d'lectricit et de chaleur par la mthanisation, lorsque cette production est issue pour au moins 50 % de matires provenant de ces exploitations. Les revenus tirs de la commercialisation sont considrs comme des revenus agricoles, au prorata de la participation de l'exploitant agricole dans la structure exploitant et commercialisant l'nergie produite. Les modalits d'application du prsent article sont dtermines par dcret. Les activits agricoles ainsi dfinies ont un caractre civil. Toutefois, pour la dtermination des critres d'affiliation aux rgimes de protection sociale des nonsalaris et des salaris des professions agricoles, sont considres comme agricoles les activits mentionnes respectivement aux articles L. 722-1 et L. 722-20.

Remarques : - Lexploitation de la terre a disparu, le seul critre dsormais est lexploitation lie un cycle. Cet abandon a un objectif prcis = rintgrer la dfinition des activits agricoles les productions hors sol. - Cette dfinition lgale largie considrablement la sphre des activits agricoles par rapport la dfinition traditionnelle. Activits qui normalement sont commerciales par nature intgres dans les activits agricole car exerc par un agriculteur.

Section 1 - Les activits agricoles par nature


Ce sont celles qui correspondent la matrise et l'exploitation d'un cycle biologique de caractre vgtal ou animal et constituant une ou plusieurs tapes ncessaires au droulement de ce cycle. 3 conditions : Intervention sur un cycle biologique animal ou vgtal. Cette notion correspond au dveloppement de la vie animal ou vgtal de son dbut (germination ou conception) jusqu son terme (maturit du produit ou la mort de lanimal). Cela permet denglober les formes modernes dlevage hors sol. Il suffit de se situer dans une tape du cycle. De plus, toute rfrence la notion de cycle biologique naturel a t abandonne. Pas de rfrence la finalit de ce cycle : but alimentaire mais aussi toutes les formes dlevage ou de culture des fins non alimentaires (biocarburants). a permet aussi denglober les levages de certains animaux comme lostriculture, la pisciculture. Intervention correspondant une ou plusieurs tapes ncessaires au droulement du cycle. Il ny a aucune exigence pour que lintervention concerne lentier droulement du cycle. Une activit sera considre comme agricole ds lors quil y a transformation de la plante ou de lanimal. Une activit purement conservatoire ne serait pas considre comme une activit agricole. Il faut une modification entre lachat et la revente. a peut parfois poser des difficults pour les activits darboriculteur, ppiniriste, la question sera de savoir sil y a eu transformation. Lexploitant doit avoir la matrise et lexploitation du cycle mme sil ne sagit que dune tape. a implique davoir des pouvoirs de dcision en ce qui concerne la plante ou lanimal. Cest surtout la condition dexploitation qui a t prcise. Cette notion renvoie au caractre lucratif de lactivit, but pro. Implique la recherche dun profit. Exclu les jardiniers ou leveur amateurs. 1 civ 20 mai 2009 revue de droit rural aout 2009 commentaire 126 : exploitation 7

dune truffire. Il sagissait de savoir si un des hritiers dune truffire pouvait se prvaloir de lattribution prfrentielle au moment du partage. Il y a matrise dun cycle mais exploitation titre de hobby et donc par consquent pas de volont dexploitation conomique donc pas dactivit agricole donc pas dattribution prfrentielle. 1 civ 23 mars 2005 revue des loyers juin 2005 : exploitant dun camping qui louait des prairies, sur une partie dune parcelle il levait des bovins, levage amateur mais il entendait sen prvaloir pour faire considrer que la location de ses terrains relevaient du statut des baux ruraux. Aucune activit agricole faute de profit retir de cet levage bovin. 3 civ 28 septembre 2011 : droit de premption de la SAFER. Pour quelle puisse prempter il faut que le terrain ait une vocation agricole. Elle avait voulu prempter un terrain qui servait son propritaire de potager et il tait plant usage de verg = cycle biologique vgtale. La SAFER ne pouvait pas prempter faute de lexercice dune activit agricole dans la mesure o les fruits produits ne ltaient que pour la conso perso du propritaire du terrain donc pas de premption.

Section 2 - Les activits agricoles par relation


Les activits exerces par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation . Sont vises les activits de commercialisation mais aussi de tourisme la ferme , but =permettre aux agriculteurs de se diversifier (en chappant au statut de commerant). Conditions : Activits exerces par un exploitant agricole, cest--dire par un professionnel qui a dj la base une activit agricole par nature. Question de proportion respecter entre les activits agricole par nature et activit de diversification ? Les avis divergent sur ce point dans la mesure o la dfinition lgale ne fait aucune rfrence une notion de proportion. Au moment du vote de la loi de 1988 il avait t question dintroduire la notion de laccessoire des activits de diversification, cette notion a t abandonn donc pour certains il ny a plus lieu dy faire rfrence. Dautres considrent que si lactivit de diversification qui est par nature commerciale devient majoritaire = activit commerciale, double casquette pour lagriculteur. Incertitude importante et gnante en pratique. Elle est accrue par une dcision de la c.com de la cour de cassation du 16 juillet 2010, JCP notarial 2010 n1343 : il sagissait dune socit civile dexploitation agricole qui avait dvelopp une activit importante dhtellerie. Elle conservait pourtant une activit agricole par nature car sur une surface importante cette SCEA avait une production de crale. Un dernier btiment navait pas t amnag et lassemble des associs ont vot la transformation de ce dernier, contestation des associs minoritaires : contraire au but de la socit, ici but commercial et non agricole. La CA a dit que lactivit tait commerciale. Approbation par la cour de cassation : partir du moment o la SCEA tirait les 2/3 de ses revenues grce une activit commerciale, elle avait alors une activit commerciale. Notion de proportion importante.

I/ Les activits dans le prolongement de lacte de production Il sagit de considrer comme agricole toutes les activits de transformation, conditionnement, commercialisation et qui se situe en aval du cycle biologique vgtal ou animal.

Ds lors que toutes ces oprations de transformation et de commercialisation portent sur sa propre production a reste une activit agricole dans le prolongement de lacte de production. Peu importe les procds de transformation ou de commercialisation. Parfois il est ncessaire de procder quelques achats extrieurs pour pouvoir conditionner les produits (ex : il va falloir acheter du sucre pour faire des confitures), tant que a reste marginal et indispensable pour assurer la transformation du produit, cet achat sera tolr. Si en revanche pour complter la vente de confiture de fraise issue de sa production, il achte des oranges pour en faire de la confiture = activit commerciale. CE 18 fvrier 2009, JCP notarial 2010 : socit de ngoce de vin, mais les raisins ntaient pas produits par la socit donc elle ne pouvait invoquer le caractre agricole de son activit = activit commerciale. II/ Les activits ayant pour support lexploitation La formule est ambige. On ne sait pas exactement quel type dactivit sont englobs dans cette expression car le terme exploitation revt plusieurs sens. En loccurrence soit on entend le terme comme support foncier, question de lieu de lexercice de lactivit. Une activit serait agricole ds lors quelle est exerce dans les lieux, sur les terrains composant lexploitation agricole. On peut aussi entendre le terme exploitation comme activit = sens fonctionnel. Ce sont donc des activits qui prolongent les activits agricoles par nature, exerces grce au matriel ou aux produits de lexploitation agricole. Ex : ferme auberge ouverte par un agriculteur sur son exploitation. Si on considre que lexploitation est entendue comme supporte foncier, il suffit quil ouvre son auberge dans le primtre gographique de son exploitation agricole pour quelle soit considre comme activit agricole par relation, peu importe ce quil sert comme produits ses clients. Si on lentend dans le deuxime sens, ferme-auberge = activit agricole que si les produits qui sont servis aux clients sont des produits qui viennent de lexploitation : activit qui a pour support lactivit agricole par nature. Quel critre doit-on retenir ?

Si on retient le critre support foncier : permet denglober de nombreuses activits. Ex : camping la ferme, gte rural, ferme questre, visite de lexploitation. Peu importe quil ny ait aucun lien avec lactivit agricole par nature. Si on retient le deuxime critre (proche de la catgorie davant, activit dans le prolongement de lacte de production) : restreint sensiblement le primtre des activits agricoles.

IL y a donc une incertitude importante qui conduit une inscurit juridique. Les critres retenus par la JP sont fluctuants. Pendant une 1re priode la JP semblait sorienter vers la deuxime conception (sens le plus restrictif possible : lactivit devait tre exerc dans le primtre de lexploitation et tre une activit dans le prolongement de lactivit agricole par nature). Critre retenue notamment par la chambre commerciale jusquen 1996. Ensuite critre support foncier ce qui permettait dlargir la dfinition, loi 17 janvier 2002 qui a introduit un complment pour dfinir les pros qui relevaient dun certain rgime = personnes qui 9

travaillent sur lexploitation : indice. Dans le mme sens, arrt de la cour de cassation com 3 avril 2007 Revue droit rural 2007 commentaire 250 : critre du support foncier sans lien avec lactivit agricole par nature. Eleveur de chevaux qui avaient ouvert des chambres dhtes. Si on retenait le critre fonctionnel = aucun lien entre les chambres et lactivit dlevage de chevaux, si on retient le critre de support foncier, si chambre situ au cur de lexploitation = activit agricole => la cour de cassation la admis. Autres alertes : com 13 juillet 2010 : SCEA exerant une activit de rception. Ici activit htelire dans le primtre de la ferme, toujours une activit agricole maintenue mais aucun lien entre ces deux activits. Cest ce qui a prim aussi, le critre foncier a t considr comme indiffrent. La cour de cassation parat donc abandonner le critre foncier. On en revient la conception la plus restrictive. Les conseils prconisent de crer deux structures quand il y a ce type dactivit pour isoler les deux activits par pas de contamination.

Section 3 Les activits agricoles par dtermination de la loi


La liste sest allonge depuis 1988. I/ les activits de culture marine Loi 1997. Activits rputes agricoles nonobstant le statut social de ceux qui les exercent. Ce sont les activits daquaculture, ostriculture, conchyliculture, culture dalguesetc. But = les distinguer des activits de pche maritime qui sont des activits commerciales. II/ Les activits questres Ajout de la loi de 2005. Activit de prparation et dentranement des quids domestiques lexclusion des spectacles. Volont dharmoniser le rgime fiscale de ces professionnels qui depuis la loi de finance de 2004 relevaient des bnfices agricoles. Multiples intrts, volont de permettre la construction de centre questre en zone rurale. Le fait que les activits questre soient des activits agricoles par dtermination de la loi pose la question des activits de diversification exerces par ces nouveaux exploitants agricoles. Pas dactivit de diversification possible mais elles ne seront pas considres comme agricole. Car activit de diversification agricole que si prolongement dune activit agricole par nature (ici dtermination de la loi). Ex : ouverture dun bar, restaurant, crperie pour les cavaliers = activit commerciale. Nouveaux problmes de dlimitation. JP de plus en plus abondante notamment en rapport de la prise en pension de chevaux, est ce que les personnes qui exercent cette activit ont une activit agricole ? La JP a dtermin que lorsquil sagit de pension pur (location de boxe, pas dactivit dentranement ni de dressage), la JP nous dit que cest simplement une activit de prestation de service et donc activit qui reste commerciale : 3 civ 13 mai 2009 JCP N 2010 Art 2078 note de Mr Roussel => permis de construire pour des boxes en vue dune activit de pension : pas une activit agricole donc pas possible en zone agricole.

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III/ Les activits de mthanisation agricole Introduction rforme du 27 juillet 2010 (dernire loi de modernisation agricole). Il sagit par cette inclusion de cette activit de production dnergie, pour les agriculteurs, de produire et commercialiser lnergie tire de leur production. Mthanisation : fermentation des sous-produits de son exploitation (fumier, paille). Secteur qui semble porteur. Nombreux avantages : permet de diminuer la consommation nergtique des exploitations agricoles puisquelles peuvent produire leur propre nergie grce aux rsidus de leur exploitation. Augmenter les revenus si on peut revendre lnergie produite. Permet de valoriser les sous-produits de lexploitation et les recycler de manire cologique. De plus, le substrat qui demeure aprs fermentation peut tre utilis comme composte. Retard des franais notamment par rapport aux Allemands.

Pour procder la mthanisation il faut collecter des sous-produits dautres exploitations, il y a donc des achats extrieurs donc a ne pouvait pas tre considr comme une activit dans le prolongement dune activit agricole par nature. Pour quelle soit considre comme agricole, cette activit doit rpondre certaines conditions : Il faut que 50 % de la matire transformes proviennent de lexploitation agricole par nature. Activit agricole de prolongement par dtermination de la loi. Activit exerces par un ou plusieurs exploitants agricoles.

Article de Mr Roussel revue de droit rural octobre 2010, tude 26.

Chapitre II La porte de la dfinition de larticle L.311.1 du Code rural


Section 1 - En droit priv
Cet article a permis en droit priv : Dlargir de manire importante les AA et de permettre dy joindre des activits commerciales suivant certaines conditions ainsi que de raffirmer du caractre civil de ces AA. De plus, la dfinition va permettre de savoir qui peut prtendre la qualit dagriculteur parmi tous les pro. Loi 30 dcembre 1988 cr un registre de lagriculture auquel sont tenus de simmatriculer toute personne physique ou morale exerant titre habituel des activits rputes agricoles lexclusion des activits marines et forestires. On, peut en dduire que doivent simmatriculer les exploitants agricoles. La JP a sa prorpe dfinition : est agriculteur celui qui exerce une activit telle que dfinie par cet article titre de profession habituelle : Com 17 mars 1988, arrt ultrieur = de manire personnelle : Com 3 octobre 2000.

A propos du registre de lagriculture : cre par la loi du 30 dcembre 1988 qui a introduit dans le CR lart L 311-1. Obligation qui jusqu prsent restait thorique faute de cration de ce registre (pas de 11

dcret dapplication), il doit tre tenue par les chambres dagriculture. Il a fallu la cration de lEIRL en juin 2010 pour que le lgislateur se sente oblig de mettre en place le registre pour permettre ceux qui adopterait la forme de lEIRL de raliser la dclaration daffectation du patrimoine. Dcret du 29 dcembre 2010. Aujourdhui cette obligation est effective, en pratique a sera assez peu contraignant : limmatriculation au registre a un caractre facultatif et elle repose sur la volont de lagriculteur. Il peut refuser de simmatriculer = aucune sanction. Lefficacit dun tel registre risque dtre trs restreinte. En matire commerciale, Il en rsulte une prsomption selon laquelle la personne inscrite a au RCS est commerante. Aucune prsomption de la qualit dagriculteur. Pour le moment, ce stade, il ny a que deux catgories dagriculteur qui vont se trouver dans lobligation de simmatriculer : ceux qui comptent sorganiser sous la forme dEIRL. Ceux qui veulent organiser leur exploitation sous forme de fonds agricole. Lart L 311-3 qui concerne la cration du fonds agricole indique que la dcision de cration fait lobjet dune dclaration auprs de la chambre dagriculture (inscription au registre dans le mme temps).

Section 2- Au regard des autres branches du droit interne


La porte de lart L 311-1 est trs relative dans la mesure o le lgislateur na pas supprim les autres dfinitions et chacune conserve sa porte propre pour la branche du droit quelle intresse. Par exemple le juge administratif se fonde sur sa propre conception de lactivit agricole. Gnant car une personne peut avoir une AA au sens du code rural mais a peut ne pas tre le cas en droit social ou fiscaletc. pour les activits agricoles en nature il y a un regroupement des dfinitions mais pour les AA accessoires ce nest pas le cas. I/ En droit social Lenjeu de cette dfinition rside dans laffiliation au rgime social spcifique ce secteur dactivit : rgime social agricole. Les art L 722-1 et L 722-20 du CR (affiliation sociale) : autonomie par rapport lart L 311-1. Dfinition sociale plus large que celle donne par lart L 311-1. On y retrouve les activits de culture et dlevage (AA par nature), on retrouve une rfrence aux activits situes dans le prolongement de lacte de production ou situ sur le lieu de lexploitation mais ensuite la dfinition va bien au-del de ces AA au sens stricte, elle inclut des activits diverses qui ont une simple relation avec le monde rural. Ex : entreprise qui exerce leur activit en relation avec lagriculteur mais sans avoir une nature agricole, entreprise de travaux agricole (prestataire de service = activit commerciale). Secteur des salaris agricoles : le rgime prvoit laffiliation par exemple des gardes chasses, les enseignants de tablissement agricole, les salaris des caisses agricoles = rapport avec le secteur de lagriculture. II/ En droit fiscal Lenjeu ici est de savoir qui peut bnficier de cette fiscalit particulire qui frappe les revenus agricoles. Les terres agricoles ou affectes une activit agricoles sont exonres de taxe foncire. La loi fiscale ne donne pas de dfinition de lactivit agricole, art 63 CGI qui dfinit ce que sont les revenus qui doivent tre impos dans la catgorie des bnfices agricoles = revenu que lexploitation des biens ruraux procurent aux fermiers, propritaires exploitantsetc. Pour les AA par nature, convergence : La doctrine fiscale fait rfrence une participation un cycle biologique animal ou vgtal.

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Pour les activits de prolongement (transformation, commercialisation par un agriculteur de sa propre production) = concidence avec la dfinition de lart L 311-1 et le droit fiscal. Pour ladministration fiscale toutes les recettes tires de la commercialisation propre des produits de lagriculteur = AA. Ne doit pas dpasser certains plafonds. Activit ayant pour support lexploitation = pas BA. Les btiments qui hbergent ce genre dactivit ne sont pas exonrs de la taxe foncire. AA par la loi : concidence pour les activits questres avec la dfinition fiscale. Distorsion par contre pour les activits productrices dnergie, dpend de lnergie produite = trs compliqu. Revenu agricole si revenu de la mthanisation = au moins 50% de la matire provient de lexploitaiton de lagriculteur. Source de complexit pour les agriculteurs. III/ En droit de lurbanisme Dfinition importante pour qualifier les btiments ncessaires lexercice dune activit agricole dans la mesure o la rglementation de lusage des sols est conditionne par cette notion dactivit agricole. Que lon soit dans une zone couverte par un document durbanisme ou que la zone ne soit par couverte par ce genre de document (relve du principe de constructibilit limite), dans les deux cas la dlivrance dune PC ne peut tre accord que pour la construction ou lamnagement de btiments ncessaires lexploitation agricole. Dans le cadre dun PLU en zone A = construction et installation ncessaires lexploitation agricole. Dans le cadre du principe de constructibilit limite : adaptation ou changement de destination, extension de construction existante et construction ncessaire lexploitation agricole. Le JA na pas la mme conception que celle que peut en avoir le code rural, conception plus restrictive. Il ressort de la JP et de rponses ministrielles que pour construire en zone agricole ou en zone naturelle, le demandeur dun PC doit justifier de lexercice effective dune activit agricole, de lintrt de son projet pour lactivit agricole, de la relation troite de son projet avec lactivit agricole et il doit dmontrer que la destination du projet ne doit pas tre contraire la destination de la zone. Critre prcis dans une rponse ministriel du 5 octobre 2010. Lien de ncessit entre la construction et lexploitation, une proportion respecter entre la taille de la construction et celle de lexploitation agricole. Lenjeu a peut tre aussi la construction de maison dhabitation pour les exploitants agricoles. On devra prendre en compte lactivit concrtement exerce (plus facile dobtenir un PC pour une maison dhabitation sil sagit de llevage, surveillance des animaux que sil sagit de culture de moules). Critre = ncessit au regard dune exploitation agricole. Pour le JA les activits de diversification sont rarement considres comme des AA : dommageable pour les agriculteurs qui ont besoin d exercer ces activits. CA Marseille 23 septembre 2004 : projet de construction dun stand destin vendre les produits de son exploitation : permis refus car la construction dun stand 4km de lexploitation = pas ncessaire lactivit agricole au sens du CU. Il ne faut pas prendre la ncessit au sens conomique du terme. CE 14 fvrier 2007 : PC sollicit pour la construction dun gte rural : alors mme que les ressources procures par un gte rural serait utile voir indispensable lexploitation, cette construction ne peut tre regarde comme ncessaire lexploitation pour le CU. Cette disposition du CU avait pour but de rserver les terres agricoles aux agriculteurs mais trop rigide, cette disposition se retourne contre eux.

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Section 3 Au regard du droit communautaire


Il sagit de dterminer quels sont les destinataires de la PAC. Chaque EM a sa dfinition de lAA. En France cest lart L 311-1 qui permet doprer cette identification. Mais ce nest pas toujours le cas car il arrive quau niveau communautaire, pour lapplication dun texte dtermine, ce texte pose sa propre dfinition. Des personnes qui sont considres comme agriculteur au sens du droit interne ne le seront pas pour un rglement europen qui rserve les aides aux investissements agricoles ceux qui exercent une activit agricole titre principal, cest--dire au moins 50% de leur revenu proviennent dune activit agricole. Au sens du rglement qui met en uvre les DPU (droit au paiement unique), pour pouvoir prtendre ces DPU il suffit dun maintien des terres dans de bonnes conditions agricoles et environnementales. Donc va tre considr comme agricole celui qui ne produit rien. Il a fallu une adaptation du droit interne pour considrer que ceux qui se situer dans le cadre du rglement europen tait rput exploit leur terre pour ne pas tre considr comme contrevenant leurs obligations de preneur.

II partie La famille travaillant dans lexploitation


80% de la main duvre est fournie par la famille de lexploitant. Le DR tient compte de cette spcificit pour reconnatre et protger ce personnel spcifique. La notion de famille doit tre entendue au sens large parce que la loi du 5 janvier 2006 inclus aussi le conjoint.

Chapitre I - La situation du conjoint


Seul celui qui participe la mme exploitation de son conjoint va tre concern car le droit rural va lui proposer dopter pour un statut juridique qui va lui permettre lexercice de cette activit dans un cadre lgal.

Section 1 - Le choix dun statut juridique et social


Art L 314-7 et suivants du code rural. I/ Les possibilits

A) Le statut de coexploitant Courant dans les exploitations socitaires. Ce sera le cas lorsque lexploitation est un bien commun ou bien indivis. Co-exploitant si co-preneur du bail rural = indice en faveur de la situation de coexploitation. Lart L 321-20 voque des poux qui exploitent ensemble et pour leur compte une mme exploitation agricole. Cest assez vague. Les deux poux doivent tre dans une situation o ils ont un gal pouvoir vis--vis de lexploitation. Il y a plusieurs indices : affiliation des 2 la mutuelle agricole, apparence aux yeux des tiers, proprits des terresetc. 14

Effets juridiques : Existence dun mandat rciproque entre les deux poux. Mandat qui a une origine lgale ds lors que la situation est caractrise. Chacun tant la fois le mandant et le mandataire de lautre. Permet dassouplir les rgles de gestion de lexploitation agricole dans leur rapport entre eux mais aussi avec les tiers. Permet dviter de se proccuper des rgles de pouvoir du RM. En contrepartie a accroit aussi leur responsabilit puisquil assume la responsabilit de leurs propres actes mais aussi la responsabilit des actes de leur conjoint en tant que mandant. Lintgralit des biens du couple, au regard du gage offert des cocontractants, se retrouve offerte en gage aux cranciers. Cette mise lcart des rgles matrimoniales nest pas sans limite. Le mandat ne couvre que les actes dadministration et la condition que ces actes rpondent aux besoins de lexploitation. Permet chaque poux davoir une certaine autonomie dans la gestion de lexploitation. Ce mandat nest pas sans fin, on peut y mettre un terme. Lart L 321-2 prvoit que dans certaines circonstances il va y tre mis fin de plein droit : en cas dabsence dun des poux, sparation de corps ou de bien judiciaire mais possible quun des poux souhaite mettre un terme au mandat de son conjoint = dclaration expresse de volont (art L 321-3) : acte notari : mention en marge de lacte de mariage des poux. La cessation du mandat est opposable aux tiers 3 mois aprs lapposition de cet acte de cessation en marge de lacte de mariage. Le choix de ce statut a une consquence sociale ; ils sont affilis en qualit de chef dexploitation auprs de la caisse = rgime des non-salaris des professions agricoles (travailleurs indpendants). B) le statut de collaborateur dexploitation Art L 321-5 du CR : statut qui suppose que les poux ne soient pas dans une situation de stricte galit : il y en a un qui est chef dexploitation et lautre apporte son aide (rgulire) mais qui nimplique pas la direction de lexploitation. Le collaborateur est dans une situation plus en retrait par rapport son conjoint. Laide = vritable travail professionnel dploy sur lexploitation du conjoint. La diffrence avec la situation de salari cest que le travail fourni par le collaborateur nest pas rmunr. Consquences : la loi prvoit linstauration dun mandat lgal entre les poux. Il nest plus rciproque mais unilatral, seul lpoux qui dirige lexploitation est cens avoir donn mandat son poux collaborateur pour lui permettre daccomplir certains actes dadministration ncessaires lexploitation. Epoux collaborateur = certaine initiative pour la gestion courante de lentreprise. Le conjoint collaborateur nest pas responsable des actes quil va passer puisquil agit au nom du conjoint chef dexploitation, permet de protger ses propres biens (par contre bien commun et bien propre du chef dexploitation = engags). Mandat lgal : Si on veut faire cesser cette situation, mme configuration que pour le mandat rciproque. Ce statut noffre pas un droit rmunration du moins au moment o le travail est effectu mais en ayant adopt ce statut, le conjoint collaborateur se mnage un droit une rmunration diffr son travail. Le lgislateur, plus rcemment a essay de calquer linstitution du salaire diffr des descendants pour en faire bnficier le conjoint collaborateur en lui octroyant des droits dans la succession de son poux chef dexploitation ( condition de survivre au conjoint chef dexploitation). Il sagit dune crance de salaire diffre (attention, diffrent de la crance de salaire diffr des descendants). Parmi les conditions remplir pour pouvoir invoquer cette crance (art L 321-21-1 du code rural) : 15

Il faut que le conjoint ait particip directement et effectivement lexploitation de lautre poux pendant au moins 10 ans (a peut tre aussi du travail de gestion, comptabilit). Il ne faut avoir reu aucune rmunration pour le travail fourni et navoir t associ ni aux bnfices, ni aux pertes de lexploitation. a exclu tous les conjoints maris sous un rgime communautaire. Il ne faut pas que les poux aient divorc avant le dcs du chef dexploitation (plus la qualit de conjoint survivant).

Les modalits de calcul de cette crance sont telles que lintrt va encore se rduire. Le montant de la crance est plafonn par la loi, il y a un double plafonnement : dure = 10 ans et montant = 3 annes de SMIC. Autre plafonnement : le montant de la crance est plafonn 25% de lactif successoral. Et surtout, le montant de cette crance simpute sur les droits successoraux de ce conjoint collaborateur. Du coup on ne rmunre rien. Apport lgislatif qui pour le moment ne donne strictement rien au conjoint collaborateur = droit thorique. Le partenaire PACS nest pas hritier donc la crance peut avoir un intrt pour lui. Dun point de vue social, le conjoint collaborateur doit faire connatre sa qualit de collaborateur auprs de la mutualis sociale agricole et partir du moment o cette dclaration a t faite (dclaration unilatrale) il sera affili au rgime sociale des non-salaris des professions agricoles.

C)

Le statut de salari

Le conjoint peut tre salari de son conjoint chef dexploitation = aucun obstacle cette situation. En pratique elle est peu adopte car il faut le rmunrer. Lorsque ce statut est adopt, le conjoint salari bnficie du rgime de salari agricole. II/ Lobligation de choisir ??? Toute personne qui travaille rgulirement dans une exploitation agricole doit tre soumise un statut. Obligation de choisir un statut par dclaration la MSA. Pas de sanction prvue dans la loi pour le conjoint qui continuerait de travailler hors statut. On peut se demander si le conjoint de lexploitant qui profiterait de son travail bnvole ne pourrait pas tre poursuivi pour dissimulation de travail. Ex : secteur commercial, restaurant proprit des poux mais exploite que par le mari, lpouse travaillait de manire rgulire dans lexploitation mais sans statut. Lpoux a t condamn pour dissimulation dun travail salari. Crim 22 octobre 2002 defresnois 2004 art 37 893.

Section 2 - Les prrogatives du conjoint


Indpendamment du statut le lgislateur reconnat le travail fourni sur une exploitation par un poux en lui offrant un certain nombre de droits : droit de regard sur la conduite de lexploitation en obligeant le conjoint qui exploite lexploitation de demander lavis du conjoint qui laide, ou encore possibilit de reprendre lexploitation. Statut des baux ruraux : a suppose que lexploitation ait pour support un bail rural. A parti de ce moment, le conjoint du preneur, ds lors quil participe lexploitation, pourra tre le bnficiaire potentiel de la premption des terres puisque si le bailleur met les biens lous en vente, le ocataire 16

dispose dun droit de premption pour les acqurir en prfrence : mme droit au conjoint du preneur. Il va pouvoir bnficier dune cession du bail entre vifs ou cause de mort. Va permettre au conjoint de poursuivre lexploitation. En ce qui concerne la consultation du conjoint du preneur quant au sort de lexploitation (art L 41168 CR) : lorsque le conjoint preneur souhaite rsilier le bail = acte qui compromet la survie de lexploitation il devra solliciter laccord de son conjoint qui travaille sur lexploitation pour la rsiliation. Il est dusage que les poux travaillent ensemble sur lexploitation, il existe une facult de reprsentation mutuelle des poux au sein des diffrents organes de la profession : art L 321-4 CR. Pas besoin de diplme pour le conjoint qui a travaill avec le conjoint exploitant pour exploiter luimme une activit agricole.

Chapitre II - La situation du concubin et du partenaire li par un PACS lexploitant


Loi 5 janvier 2006 : modification le chapitre consacr lexploitation familiale. Transposition imparfaite. Les statuts que lon a voqus sont dsormais ouverts aux concubins et aux partenaires pacss. Reste facultatif pour le concubin ou le pacs. Si le partenaire ou le concubin opte pour un de ces statuts il bnficiera des effets de la protection sociale qui leur ai attach. En revanche, il ne semble pas que les concubins et les partenaires puissent se prvaloir des prsomptions de mandat qui sont offertes par lart L 321-1. Cet article vise toujours les poux. Il semble que le partenaire pacs puisse rclamer la crance de salaire diffr qui est ouverte au conjoint collaborateur en cas de pr dcs de lexploitant. Cette loi a aussi tendue, au seul bnfice du partenaire les prrogatives que le statut du fermage assure au conjoint qui travaille sur lexploitation. Il ny a que le droit de regard sur le sort du bail du conjoint qui na pas t tendu au partenaire.

Chapitre III - La situation des parents et allis


Il est frquent galement que dautres membres de la famille travaillent sur lexploitation et en particulier les descendants. Le droit rural leur offre des droits : ex : droit au salaire diffr. Situation plus favorable pour la reprise de lexploitation en vue de sa poursuite.

Section 1 - Les statuts


Ils peuvent tre salaris, en pratique cest trs rare. Statut daire familial ou dassoci dexploitation (moins de succs). I/ laide familial Ce statut est trs rependu. Il risque de se rarfier. Cest un statut rsiduel qui a vocation sappliquer ds lors quon na pas opt pour un autre statut. Il est prvu par lart L 722-10 du CR et il prvoit son application tous les descendants gs de plus de 16 ans ascendant, frre, sur et alli ds lors quil vie sur lexploitation et participe sa mise en valeur en tant que non salari. Prsomption de la 17

participation lactivit pour tous les membres de la famille qui vivent effectivement sur lexploitation. Participation qui doit avoir un caractre professionnel, il faut quelle soit rgulire. a nexclut pas un travail temps partiel. Nanmoins aucun rmunration nai d par lexploitant laide familial, il travaille bnvolement. Quelques rserves dans le cadre des socits : il faut un lien de parent entre laide familial et lexploitant agricole or si on a une personne morale comme exploitant, pas de lien de parent possible. Chaque associ peut faire travailler un membre de sa famille au sein de sa socit. Statut qui risque de se rarfier puisque jusque-l ce statut pouvait tre adopt sans limitation de dure. Aujourdhui a nest plus possible, ce statut ne peut pas tre adopt pendant une priode de plus de 5 ans. Droit une retraite assez faible (extension depuis 2011). En revanche, au dcs de lexploitant, laide familial pourra rclamer la crance de salaire diffr = moyen de rclamer un salaire. II/ Lassoci dexploitation Plus complet que le prcdent = statut transitoire. Art L 321-6 du CR. Les mmes membres de la famille peuvent en bnficier. Il faut une activit dploye sur lexploitation de manire effective : cette activit doit tre lactivit principale de lassoci dexploitation. Mais l encore il nest pas salari. Il a le droit une rmunration minimale. En aucun cas il ne sagit dun salaire. Ce montant est fix par le pouvoir rglementaire, pas rvalu depuis 1984 : 850 francs par mois = 130 euros. Rgime social des non-salaris agricoles.

Section 2 - Le salaire diffr


Ce salaire va venir complter labsence de rmunration de laide familial ou de lassoci dexploitation. Un descendant dun exploitant agricole (et son conjoint), ds lors quils ont travaill sur lexploitation familiale sans tre rmunr, peuvent obtenir au dcs de lexploitant une rmunration qui vient sajouter leurs droits successoraux. Tout se passe comme si les descendants avaient conclu un contrat de travail avec leurs ascendants exploitants leur assurant pour lavenir un paiement forfaitaire du travail effectu sur lexploitation. Art L 321-13 CR. Contrat de travail salaire diffr = fiction juridique, seul effet = ouvrir un droit rmunration. Lintrt de cette crance cest de rmunrer lactivit quils ont fourni, de rparer une sorte dinjustice pour ces descendants qui se sont dvous pour lexploitation. Volont de recrer une sorte dgalit dans le partage car les autres hritiers vont bnficier de la mise en valeur de lexploitation. En pratique cest une source de contentieux important au moment de rglement des successions agricoles. 2010 : RDR fvrier 2010 repre n2 : Article de Monsieur Roussel : la vivacit du contrat de travail salaire diffr. Article de Mme Castella : retour sur le contrat de salaire diffretc => RDR mai 2010 tude n10.

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I/ Les bnficiaires Il y a le descendant de lexploitation et dautre part les conjoints des descendants.

A) Les descendants Aucune restriction quant au degr de parent, a peut tre les enfants, les petits enfantsetc. Il suffit davoir la qualit de descendant. En pratique il peut avoir un intrt demander une crance de salaire diffr mme sil ny a quun seul descendant = avantages fiscaux (totalement dfiscalise). Sil dcde avant davoir pu faire valoir sa propre crance, sa propre crance est transmise ses descendants ( lexclusion de tout autre hritier) : art L 321-14 CR. B) Le conjoint du descendant Il a un droit qui nest pas autonome, son droit est li aux droits du descendant de lexploitant. Possible que sils participent galement lexploitation. Il faut aussi que le descendant lui-mme y participe. Les deux pourront faire valoir une crance de salaire diffr dans la succession des ascendants. Si le conjoint a particip seul lexploitation = pas de crance de salaire diffr. La JP a trouv une solution pour pallier labsence des rmunrations = enrichissement sans cause. Le problme de la situation du conjoint du descendant de lexploitant est li au mariage avec ce dernier. Le conjoint perd sa crance en cas de divorce ou de sparation de corps prononc ses torts exclusifs. II/ Les conditions Il faut que le dfunt ait eu la qualit dexploitant agricole, cest--dire dune personne qui exerait une activit agricole et que cette personne exerait cette activit son profit. La crance de salaire diffr constitue une dette qui va figurer dans le passif de sa succession = dette personnelle lexploitant agricole. Si lexploitant tait mari sous le rgime de communaut, on aurait tendance dire que la dette engage la communaut vu quelle est ne pendant le mariage, mais en fait pas du tout, on ne considre pas que cette dette est ne pendant le mariage, la date de naissance de la dette est fixe au dcs de lexploitant agricole, auparavant elle nest pas exigible = dette purement personnelle lexploitant qui ne grve que sa succession. Si les deux parents avaient la qualit dexploitant agricole, dans ce cas cest une dette qui va grever la succession du premier parent dcd mais elle engage solidairement lautre poux. Le bnficiaire a le choix : soit il exige le rglement de cette crance dans la succession du premier parent dcd soit il attend le dcs du deuxime parent. 1 civ 30 octobre 2006. Il se peut aussi que le descendant nait pas intgralement rempli les conditions pour faire valoir sa crance dans la premire succession. Il va continuer travailler au bnfice du second parent. Il y a une crance unique mme si un premier parent dcde. Il faut que le descendant puisse faire valoir une participation directe et effective lexploitation. Cette participation suppose laccomplissement de travaux ayant un caractre agricole. La cour de cassation a refus une crance de salaire diffr pour une fille qui accomplissait toutes les tches mnagres. Cette collaboration ninterdit pas au descendant dexercer une autre activit professionnelle. Une participation temps partiel est possible mais dans ce cas la crance ne sera galement que partielle. 19

1 civ 8 juillet 2009. Il faut que cette participation ait t bnvole. Travail sans contrepartie. Lart L 321-13 CR : le descendant ne doit pas avoir t associ ni aux pertes ni aux bnfices de lexploitation et quil nait reu aucune somme en argent. Absence de contrepartie pas absolue : loger, nourrit, blanchie, argent de poche. a ne sera pas considr comme un salaire. Pour faciliter la preuve des conditions de cette crance, il est possible de faire une dclaration chaque anne au maire de la commune selon laquelle le descendant participe bien lexploitation de manire bnvoleetc. III/ Le montant Crance liquide par rfrence au taux du SMIC horaire en vigueur au moment du partage. Pour chaque anne de participation lexploitation, le descendant a le droit 2/3 de 2080 fois du montant horaire du SMIC * le nombre danne de participation. La crance est quand mme plafonne. 1er plafond : on compte uniquement les annes postrieures lobtention de la majorit du descendant. 2me plafond : on ne pourra pas obtenir la rmunration de plus de 2 annes de travail. IV/ Le rglement Art L 321-17 CR : exigible quau dcs de lexploitant. Cette crance peut tre revendique par le bnficiaire tant quun partage dfinitif de la succession nest pas intervenu. Il nagit pas en tant quhritier mais en tant que crancier. Si le rglement intervient du vivant des parents, il arrive que les parents cdent titre onreux lexploitation lenfant qui travaille avec eux mais possible quil minore le prix pour faire un rglement par compensation de cette crance. Souvent le rglement se fait par dation en paiement sil intervient du vivant du parent, ils rglent leur crance en attribuant lenfant une partie du matriel, des terresetc.

Chapitre IV Les attributions prfrentielles


Institution forge pour les exploitations agricoles. Le partage nest galitaire quen valeur sauf pluralit de biens permettant de constituer des lots en nature. Lintrt de lattribution prfrentielle Art L 321-20-3 CR : il renvoi aux dispositions du CC : art 831, 834 du CC pour lorganisation du rgime de lattribution prfrentielle. Il a t retouch par la loi du 23 juin 2006.

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Section 1 Les rgles communes aux diffrentes attributions prfrentielles


I/ Les rgles relatives aux biens Les biens doivent constituer une entreprise agricole ou une partie dune entreprise agricole. a peut tre des terres, des btiments, du matriel, du cheptel. Lessentiel cest que pour une demande dattribution puisse prosprer cest que le tout forme un tout cohrent conomiquement. On peut les complter par des biens que possderait dj lattributaire pour former ce tout conomique. Si le support foncier est lou on ne peut pas en demander lattribution = hors indivision. Hypothse o lattributaire va pouvoir demander lattribution du bail son profit. Dans ce cas-l, pour pouvoir poursuivre lexploitation il lui manque le matriel, forme dattribution prfrentielle : attribution prfrentielle dite du train de culture art 831-2 al 3 CC. Cest--dire que tous les lments mobiliers ncessaires la mise en valeur de la ferme vont tre attribus au profit du continuateur du bail. Il peut sagir dune indivision socitaire, une indivision successorale, indivision pacsssorale loi de 2010). II/ Les rgles relatives lattributaire Le demandeur doit avoir la qualit de copartageant. Dans le cadre dun partage de communaut, ou conscutif la dissolution dun pacs ce sont les deux conjoints ou partenaires qui viennent au partage et peuvent solliciter cette attribution. Il peut invoquer des droits en pleine proprit ou en nue-proprit. Exclu quand un copartageant na quun droit en usufruit. Condition de participation lactivit agricole. Cette condition doit tre remplie par lattributaire. La loi assouplie cette condition. Elle pouvait tre remplie par le conjoint de lattributaire. a a t largi par la rforme de 2008, le candidat lattribution peut se prvaloir de sa participation, de celle de son conjoint mais aussi de celle de ses descendants. Quel que soit la personne qui remplit cette condition il faut que ce soit rellement une participation lactivit agricole : 1 civ 26 janvier 2011 (ex : une aide administrative ne remplit pas cette condition). Dernire condition : le candidat doit dmontrer son aptitude exploiter et grer les biens. Il doit tre apte physiquement, intellectuellement et financirement. Cest une attribution pour exploiter : 1 civ 7 dcembre 2011 : refus dune demande dattribution pour 3 enfants mais ces enfants taient trop vieux III/ Les rgles relatives la demande La possibilit dune demande dattribution peut tre carte par voie testamentaire. Elle peut tre carte par stipulation dun contrat de mariage des parents, implicitement par exemple lorsque les conjoints conviennent dun avantage matrimonial sur lexploitation. Lorsque rien ny fait obstacle lun des indivisaires peut former sa demande dattribution auprs des autres indivisaires, ils peuvent la dcider lamiable. A dfaut daccord amiable, cest une demande en justice qui peut tre forme, devant le TGI par celui ou ceux qui rclament cette attribution. Le tribunal a un certain pouvoir dapprciation. Si on est dans le cadre dune attribution facultative : une seule demande, le tribunal va se prononcer en fonction des intrts en prsence. Cest--dire puisque lattribution est facultative, le tribunal nest pas oblig de lattribuer celui qui la demande. Si plusieurs copartageants sont candidats et rclament lattribution, dans ce cas on a des demandes concurrentes. Dans ce cas-l le tribunal devra les dpartager, il a un large pouvoir dapprciation. Il 21

doit se prononcer en fonction de laptitude des diffrents postul grer les biens en cause et sy maintenir. Si aucune demande ne lui parait satisfaire ces objectifs, dans ce cas-l il peut les rejeter. Si on a faire une attribution de droit et que lattributaire rempli les conditions, il devra la prononcer. IV/ Les effets de lattribution Lorsque cette attribution est accorde, lattributaire ne devient pas immdiatement propritaire de lexploitation, il va falloir attendre le partage. Cest la date du partage que lattributaire devient propritaire. Sagissant de lvaluation de lexploitation, cette dernire permet dvaluer le montant de la soulte, elle est faite la date de la jouissance divise. On peut remonter plus loin si cette date est plus favorable. Lorsque le conjoint tait dj locataire des biens qui composaient lexploitation, la valeur de ces biens subit une dcote : des terres loues valent moins cher que des terres libres de bail. Lorsque les terres sont loues lattributaire lui-mme on prend une valuation libre de bai puisque le bail va steindre. Si les terres ont t loues par le conjoint la JP considre que les biens doivent tre valus lous. Le bail va se poursuivre entre le conjoint devenu attributaire et son poux locataire. Solution confirme 1 civ 11 dcembre 2001. Une fois que lvaluation a t faite, lattributaire doit verser une soulte pour quilibrer les lots. La soulte est en principe payable comptant au moment du partage : art 832-4 du CC. Pour faciliter lapplication prfrentielle, lorsquelle est de droit, lattributaire peut se contenter de verser la moiti de la soulte au jour du partage et taler dans le temps le paiement du solde.

Section 2 Les rgles propres aux diffrentes varits dattribution prfrentielle


Depuis la loi du 4 juillet 1980, les formes dattribution prfrentielle se sont diversifies. Il peut y avoir dissociation entre lattribution du support foncier et la capacit dexploiter. Cest toujours les demandes dattribution pour exploiter qui seront privilgies par rapport aux autres formes dattribution. I/ Les attributions pour exploiter en faire valoir direct

A) Lattribution de droit des petites et moyennes exploitations Art 831 et 832 du CC. Rserve des exploitations de taille restreinte. Pour apprcier le seuil de superficie, il faut prendre en compte la superficie des biens indivis objets de la demande mais aussi les biens dont lattributaire est dj propritaire ou exploite. Dans le cadre dune attribution de droit, lattributaire ne peut tre que le conjoint de lexploitant ou alors un hritier lgal (dsign par la loi). En dehors de ces cas lattribution est toujours facultative. Lorsque lattribution est de droit le tribunal ne peut pas la refuser si le candidat remplit les conditions. Marge dapprciation que si demandes concurrentes. Autre particularit : lattributaire de droit peut exiger des dlais de paiement pouvant aller jusqu 10 ans pour la fraction de la soulte quil lui reste payer (moiti). Sil revend les biens dans ce dlai, la soulte devient immdiatement exigible. Possibilit de rvision de la soulte la hausse ou la baisse. Si la valeur de lexploitation vari dau moins : rvision possible dans les mmes proportions. 22

B) Lattribution facultative des grandes exploitations Peut porter sur toutes les exploitations quel que soit leur taille. Elle peut tre demande pour le conjoint survivant ou par le conjoint divorc. Elle peut tre rclame par tous les successeurs lgaux ou testamentaires, ou encore par les partenaires pacss. Elle peut porter sur la totalit ou une fraction de lexploitation. Facilit offerte chacun des indivisaires. Pas de drogation au paiement comptant de la soute, dfaut daccord amiable, la loi ne permet pas lattributaire de profiter de dlai de paiement. II/ Les attributions pour exploiter en faire valoir indirect Dissocie la proprit des biens de leur exploitation. Il y a trois attributions dans cette catgorie.

A) Lattribution pour constituer un GFA (groupement foncier agricole) Le montage va passer par 3 actes : lattribution prfrentielle, la constitution dune socit (un GFA) laquelle les biens attribus vont tre apport, et la conclusion dun bail long terme accor par la socit aux hritiers qui veulent poursuivre lexploitation. Cette attribution peut porter sur tous les biens et droits immobiliers destination agricole. Cette attribution est soit de droit soit facultative. Elle est de droit lorsque lattributaire demande quun bail long terme lui soit accord sur les biens objet de lattribution. Sil ny a pas dexigence de conclusion de bail, dans ce cas lattribution nest que facultative. Pour lhritier qui ne bnficie pas de lattribution : Soulte ou dation en paiement de part de la socit : 1 mois pour former une contestation contre ce mode de paiement. Le partage nest parfait quaprs constitution du GFA et sil y a constitution de baux long terme. B) Lattribution pour donner bail Celui qui demande lattribution na pas lintention dexploiter, il va demander la proprit pour pouvoir la donner en location un de ses co-indivisaires qui va poursuivre cette exploitation. Lattributaire na pas besoin davoir exploit lui-mme les biens dont il demande lexploitation. Celui qui deviendra propritaire va verser une soulte ses autres co-indivisaires et il conclut un bail avec celui qui va exploiter lexploitation. Cest un placement. C) Lattribution en jouissance Celui qui rclame lattribution exige un bail forc sur les terres qui vont tre partages entre tous les indivisaires. Ce nest pas une vraie attribution prfrentielle. Le tribunal va pouvoir rejeter la demande si le candidat prsente une inaptitude manifeste grer lexploitation.

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III Partie - Les structures de lexploitation agricole


Lexploitation agricole constitue lensemble des lments mobiliers et immobiliers affect lexploitation agricole et constituant une unit de culture autonome mais demeurs juridiquement indpendant. Pas de naissance automatique dun fonds, les lments de lexploitation agricole reste isol dans le patrimoine de lagriculteur ou de ceux qui travaillent avec lui. Le support foncier des activits agricoles est pour une large part lou, il est rare quune exploitation soit entirement la proprit de celui qui lexploite. But = assurer la prennit de lexploitation malgr que les biens qui la compose soit dispers. Le droit rural a imagin de recourir aux techniques du droit commercial avec le fonds agricole : nouvelle possibilit imparfaite. Le recours la technique socitaire est le meilleur moyen de donner une unit aux lments de lexploitation : faciliter de transmission.

Chapitre I Le fonds agricole


Cration de la loi du 5 janvier 2006, aboutissement de vieilles revendications de certains syndicats agricole. Le but tant de permettre aux exploitations de se transformer en vritable entreprises agricoles qui soient durables, cessibles et leur reconnatre leur valeur patrimoniale en tant que telle. Cette loi a cr le fons agricole mais ne la pas dfini : art L 311-3 code rural. Ce texte numre les lments du fonds qui sont susceptibles dtre compris dans son nantissement. Ce fond est une universalit de fait regroupant les lments ncessaires lactivit. Cette activit tant civile, le fonds agricole a galement une nature civile : art L 311-3 CR. Cet ensemble est trs imparfait, ce fonds ne peut pas comprendre les lments qui sont les plus indispensables lactivit : le fonds ne peut pas comprendre les immeubles de lactivit : terres et btiments. Que ce soit en proprit ou en faire valoir indirect, le support indispensable de lexploitation ne peut pas faire partie du fonds = principal critique. Pourquoi exclure les immeubles ? La raison est juridique le fons agricole est un meuble incorporel or un bien meuble ne peut pas tre compos dimmeuble. De plus conflit entre les cranciers nantis et les crancier hypothcaires : pose problme.

Section 1 La cration du fonds agricole par lexploitant


I/ La ncessit dune dclaration de lexploitant Art L 311-3 CR. Cest lexploitant agricole qui dcide de faire reconnatre lexistence de son fonds en en faisant la dclaration la chambre de lagriculture. Cette option est ouverte tout exploitant : personne physique ou personne moral et lui seul. On ne sait pas si lexploitant peut rvoquer sa dclaration pour faire disparatre son fonds. Il y a une dcision de la cour de cassation qui semble retenir lexistence dun fonds sans dclaration : le fonds existait de fait : 3 civ 16 septembre 2009 : 2 actes pour transfrer lexploitation : bail pour transfrer le support foncier et une cession de lactivit (lment corporel et incorporel de lexploitation qui tait cd : fabrication de foie gras). On ne peut pas contester la cession dun bien incorporel (une marque est cessible), il y avait donc bien une vritable entit qui comprenait des lments corporels et incorporels = a sappelle un fonds. La cour de cassation est admettant la cession admet ici la cession dun fonds agricole qui navait pas fait lobjet dune dclaration. 24

II/ La composition du fonds agricole Lart L 311-3 CR nnumre pas la composition du fonds.

A) Elments corporels a) Le cheptel mort et vif Le cheptel mort dsigne le matriel et loutillage de lexploitation. Le cheptel vif comprend 2 catgories danimaux : - Ceux qui sont sur lexploitation ne manire permanente qui font partie de son capital : animaux reproducteur et animaux de traits. - Animaux de stock : ceux qui sont produits sur lexploitation et destins la revente = continuellement remplac. En ce qui concerne le cheptel mort et vif il y a une difficult, les objets que le propritaire dun fonds (au sens immeuble) a placs pour lexploitation de cet immeuble sont aussi des immeubles par destination. Problme pour les inclure dans le fonds agricole du coup. Il faudrait que la cration dun fonds agricole soppose limmobilisation par destination. b) Les stocks Btail, rcolte sur pieds. a peut aussi comprendre la semence, la nourriture pour le btail. Les lments du stock peuvent tre nanti et entrer dans le fonds alors quen droit commercial les marchandises ne peuvent pas entrer dans lassiette du nantissement. Pour entrer dans le fonds il faut que ces biens conservent leur qualit de meuble. Lart 520 du CC prvoit que les rcoltes pendantes par les racines et le fruit des arbres non encore recueilli sont des immeubles par nature tant quils ne sont pas dtachs du sol. B) Elments incorporels a) Les contrats Elment incorporel servant lexploitation du fonds la condition quil soit cessible. Il faut que ces contrats puissent tre cds et nantis en mme temps que le fonds. Ces contrats vont tre cessibles seulement si lentreprise partenaire donne son accord. Cest voir au cas par cas. b) Les crances Peuvent faire parties du fonds si cessibles. Crance sur un client ou obtention de subvention. Diffrence avec le fonds de commerce. c) DPU Les droits paiement unique peuvent faire partis du fonds.

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d) Droits produire Donne le droit certains exploitants de produire telle ou telle production. Ils sont aids par des subventions. Il y a certain droit prime qui eux sont cessibles (pas le cas de tous les droits produire). e) Enseigne, le nom dexploitation, les dnominations Lenseigne cest ce qui permet de localiser un tablissement vis--vis de la clientle, a nexiste pas toujours dans le domaine agricole, a sera le cas dans les exploitations qui pratiquent la vente directe par exemple. Les dnominations, les marques : ds lors quelles sont cessibles elles pourront faire parti du fonds de commerce : trs variable, plus rare que dans les fonds de commerce. f) La clientle

En droit commercial = lment essentiel du fonds. En matire agricole cest trs diffrent, il y a beaucoup dagriculteurs qui nont pas de clientle dans la mesure o ils coulent la totalit de leur production par lintermdiaire dune cooprative ou dune unique entreprise. La JP a admis quun client unique pouvait constituer une clientle. g) Brevets, autres droit de proprit industrielle Ce sont des lments trs rares dans les exploitations agricoles moins davoir une activit de transformation. III/ Les lments exclus du fonds A) Immeubles Aucun immeuble nest susceptible dintgrer le fonds agricole, ni les terres, ni les btiments alors que ce sont les lments les plus indispensables la quasi-totalit des exploitations. B) Le bail rural Le bail rural relevant du statut du fermage ne peut pas intgrer le fonds parce quils ne sont pas cessibles. Ils sont dots dun caractre personnel marqu : intuitu personae fort entre le bailleur et le locataire. Garantie pour le bailleur ; choisir qui exploitera ses biens. C) Amlioration culturale Amnagement, amlioration que le preneur peut raliser sur les biens lous et qui reprsente une valeur la fin du bail qui lui donne droit indemnisation par le bailleur. Il ne peut pas cder sa crance damlioration (prohibition pnale, prohibition des pas de porte) = limite importante car la crance reprsente parfois des valeurs considrables.

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Section 2 Les oprations susceptibles de porter sur le fonds agricole


Le fonds a t cr pour pouvoir tre nanti. I/ Le nantissement Fonctionne comme en droit commercial = mme rgime que pour le fonds de commerce. Il faut un contrat de nantissement constat soit par acte authentique soit par ASSP : enregistrement au greffe du TC (mme pour un fonds civil) avec inscription valable 10 ans renouvelable. Les effets sont les mmes : droit de prfrence et droit de suite sur le fonds agricole. Le droit rural dispose de garanties spcifiques : pas vraiment ncessaire den crer une nouvelle. II/ La vente Le fonds rural peut faire lobjet dune cession = un des avantages de la cration dun fonds : cession globale. Aucune formalit na t prvu, le code nen fait pas mention. Dans la mesure o la vente dun fonds de commerce fait lobjet de nombreuses formalits, la question qui se pose est de savoir si on droit transfrer ce formalisme au fonds agricole. III/ Lapport en socit La loi ne dit rien mais a parait vident. Si on veut crer une socit, il faut que lexploitant puisse apporter son fonds une personne morale. IV/ La donation Le droit rural facilite la donation titre gratuite des exploitations. Indirectement la loi envisage cette donation en prvoyant un rgime dexonration spcifique lorsque le fonds est donn un salari agricole. V/ La location-grance Pas voqu par la loi donc on suppose que cest possible mais il faut tre vigilent car la location grance permettrait daccder la terre en dtournant le statut du fermage. On pourrait arriver une situation de sous location = interdit : opration haut risque.

Section 3 Ladoption du statut dEIRL


Patrimoine daffectation susceptible de cession : pourquoi ne pas envisager lEIRL comme une technique dorganisation de lentreprise agricole. Permet de cder lactivit globalement. Permet de passer outre les obstacles du fonds agricole (intgration des immeubles). En matire agricole il faudra dposer la dclaration daffectation la chambre de lagriculture. Drogations pour les EIRL cres par des agriculteurs : on leur permet dexclure de leur patrimoine affect les immeubles pourtant ncessaire leur activit. Sils dcident dexclure leur terre de leur patrimoine affect = garantie moindre pour les cranciers.

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Chapitre II Les socits


Section 1 Les socits foncires agricoles
Socit dont le rle est dacqurir et conserver la proprit de terres, des exploitations, qui sont ensuite exploites par un ou plusieurs des associs en faire valoir direct mais a sera assez rare. Plus souvent les terres et btiments dtenus par la socit seront exploits par lintermdiaire dun bail que la socit va conclure avec un associ, soit avec une autre socit quon va crer pour organiser lactivit = socit dexploitation. Leur rle est de drainer des capitaux vers lagriculture en permettant des investisseurs dintgrer ces socits foncires. Ils vont pouvoir faire des apports en numraire et ainsi favoriser certaines exploitations. Objectif rarement atteint, les agriculteurs se sont rvls souvent hostile la participation dinvestisseur. I/ Le groupement foncier agricole (GFA) Cest une forme de socit qui a t institu par une loi de 1970 et son organisation relve des art L 322-1 et suivants du CR. Ces dispositions doivent tre compltes par les dispositions du CC qui relvent du droit commun des socits civiles puisquil sagit dune activit civile. Socit civile forme entre personne physique et la possibilit drogatoire dintgrer certaines personnes morales dans le capital (liste rglementaire, ex : SAFER). Le GFA a pour objet soir la cration ou la conservation dune ou plusieurs exploitations agricoles. Il assure ou facilite la gestion des exploitations dont il est propritaire, notamment en les donnant en location dans les conditions prvues dans le statut du fermage. Forme socitaire trs utilise : but = tenter de prserver lunit foncire (malgr le dcs dun parent associ par exemple). Le but est aussi danticiper le partage en faisant des donations de parts sociales. Facilite linstallation dun membre de la famille. On aprle du GFA pr successoral (cration aprs le dcs des parents si les enfants sentendent bien) : technique de lattribution prfrentielle possible)

A) La constitution du GFA Socit civile : disposition spcifique au droit rural. Concernant les apports : Le capital social dun GFA est constitu par des apports dimmeubles ou de droits immobiliers destination agricole ou par des apports en numraire : art L 322-8 CR. a ne peut tre que des apports en proprit. a explique pourquoi le GFA doit tre tabli par acte notari (apport immobilier). Lapport de biens ruraux chappe au droit de premption de la SAFER. Ces apports concourent la cration du capital social, aucun montant minimum nest exig. 28

Associs : Toutes les personnes physiques peuvent devenir associes dans un GFA. Si cest un GFA qui exploite il ne peut comprendre que des associs personnes physiques. Si cest un GFA bailleur il peut y avoir un associ personne morale. Il faut au moins 2 associs. B) Le fonctionnement du GFA Il va tre administr par un ou plusieurs grants. Choix du grant diffre si on a faire un GFA exploitant ou bailleur. Si GFA exploitant, le grant ne peut tre choisi que parmi les associs qui procdent directement lexploitation des terres appartenant au groupement. Si GFA bailleur a peut tre un associ exploitant ou non mais avec une restriction : les personnes morales ne peuvent pas tre grant. Droit de vote attribu proportionnellement la participation des associs. Les associs personnes physique auront un droit de vote double en cas de participation dassocis personne morale. Responsabilit des associs : responsabilit indfini des associs proportion de leur participation au capital. Possibilit de quitter le GFA : intuitu personae fort, toute cession de part es soumise lagrment des associs. Cet agrment se fait lunanimit. En cas de cession de part par un associ personne morale, les associs personne physiques ont un droit de rfrence sur ces parts sociales. Les personne morales sont souvent des associs temporaires (SAFER = 5 ans max). La difficult dobtenir son retrait, si on ne trouve pas dacqureur, normalement il existe en droit commun des socits une possibilit de retrait pour juste motif dfaut davoir obtenu lagrment des associs. Possibilit qui nest pas ouverte dans le cadre dun GFA : peut se retirer que dans les conditions prvues par les statuts ( dfaut de rgles particulires, pour se retirer il faudra laccord unanime de tous les autres associs). CA Bordeaux 27 janvier 2009 : lassoci qui souhaitait se retirer dans cette affaire (ne pouvait pas cder ses parts et navait pas obtenu lagrment) avait saisi la cour de cassation en faisant valoir que cette disposition particulire au GFA constituait une atteinte sa proprit. La cour de cassation a rejet cet argumentaire 3 civ 3 juin 2010 : limpossibilit pour un associ de demander le retrait du GFA pour juste motif ne portait pas atteinte son droit de proprit dans la mesure o il conservait la proprit de ses parts. Rgime fiscal : Sil sagit dun GFA bailleur, les loyers rentreront dans la catgorie des revenus fonciers. Rgime trs favorable pour la transmission de parts de GFA titre gratuit = exonration trs importante des frais de mutation. Lorsque la valeur des parts de GFA transmises (donataire, hritier, lgataire) chaque bnficiaire de la transmission nexcde pas 100 000 euros (par part) on a une exonration des de la valeur des parts transmises et au-del de 100 000 euros cest une exonration de moiti. Seule condition : que les biens soient donns bail long terme + exonration partielle de lISF. II/ Le groupement foncier rural (GFR) Art L 322-22 CR : cration rcente (loi 1995). Diffrence avec le GFA = biens susceptibles dtre apports ce GFR. On peut apporter des immeubles usage agricole mais aussi usage forestier.

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Section 2 Les socits dexploitation agricole


Avantages de se regrouper entre plusieurs exploitants agricole = amliore les conditions de travail. Accroit les moyens financiers. Cest le moyen daccrotre le volume de lactivit et dconomiser des charges. Intrt conomique mais aussi intrt familial (constitution de la socit au sein dune mme famille). La socit permet dattribuer tous les participants de la socit la qualit dassoci = droit de regard sur les dcisions prises et ils vont participer aux bnfices par la distribution des rsultats de lexploitation. Le recours la technique socitaire permet de palier le problme de lexploitation individuelle, cela permet de dissocier les patrimoines et de limiter la responsabilit de lexploitant pour ses dettes professionnelles. Cest un autre moyen de transmettre lexploitation, on transmet lentreprise. Permet une transmission progressive de lexploitation par une transmission progressive de parts. I/ Le Groupement agricole dexploitation en commun (GAEC) Socit particulire introduite en 1962, organisation art L 323-1 et suivants du CR. Le but tait de crer une structure de transition entre lagriculture individuelle et lagriculture collective. Cest une socit qui doit maintenir un fonctionnement comparable une exploitation de type familial. Caractristique importante = la transparence : bien quassoci dun GAEC ces derniers conservent leur statut dexploitant individuel. La moiti des GAEC existants sont des GAEC pre fils. Cest une socit civile. L encore le GAEC relve du droit commun des socits civiles et des dispositions spcifiques dans le CR.

A) La constitution du GAEC Socit dexploitation donc elle a pour objet la production agricole. Toutes les activits qui se rattachent lactivit agricole peuvent relever de lobjet social du GAEC condition de ne pas modifier le caractre civil du GAEC. Lactivit doit tre ralise dans des conditions de caractre familial : art L 323-3 CR. Cela se traduit par une obligation de prsente et de travail de chaque associ sur lexploitation. Fonctionnement collgiale de la socit. Limitation du nombre des associs et salaris. Si regroupement de plusieurs exploitations = obligatoirement des exploitations voisines. Avant de dlivrer lagrment tous ces lments seront vrifis : Il existe des GAEC totaux ou partiels : GAEC total = mise en commun de lintgralit de leur production, GAEC partiel = mise en commun que dune branche de la production (ex : crale et pas btail). En ce qui concerne les associs, ils ne peuvent tre que des personnes physiques majeures, ces personnes peuvent tre unies par un lien de parent, deux poux, des concubins ou deux partenaires peuvent crer un GAEC. Minimum = 2 associs, et 10 maximum. Formation capital social : On peut faire des apports en numraire mais aussi en nature, soit en pleine proprit soit en jouissance. En pratique il y a peu dapport en pleine proprit en ce qui concerne les terres et les btiments. Lapport en proprit est souvent utilis pour les biens prissables : plantations, matriels, animaux. 30

Souvent les associs prfrent recourir la technique de mise disposition. Les associs propritaires de biens immobiliers, plutt quen perdre la proprit, prfre la garder et conclure une convention avec le GAEC par laquelle ils vont mettre ces biens disposition du GAEC qui va les exploiter. Permet aux associs, sils quittent le GAEC, de pouvoir rcuprer la proprit de leur bien, il suffit de mettre un terme la convention de mise disposition. Cette convention chappe au statut du fermage condition que les biens mis disposition soit exploit par le propritaire du bien avec les autres associs. Le but est dviter les fraudes. Convention intressante. Cest un contrat sui generis qui est trs utilis. Autre utilisation de la technique = mise disposition du bail dont un associ est titulaire. Associ qui nest pas propritaire des immeubles, il nen est que locataire. Il peut dcider de les faire exploiter par le GAEC par drogations aux rgles du bail rural : admis par le code rural. Si le locataire apporte son droit au bail cest la socit qui devient locataire sa place. Lapport du droit au bail prsente plusieurs inconvnients : - Accord du bailleur. - Le droit au bail rural est dpourvu de valeur vnale donc si lassoci apporte le bail rural il ne recevra pas de parts en contrepartie. - Si lassoci souhaite quitter la socit, il a perdu le support foncier quil avait. Art L333-14 CR : sorte de sous location exceptionnellement autorise. Sinon il y a lapport en industrie : il faut que a corresponde un travail effectif or dans le GAEC les associs ont lobligation lgale de participer lexploitation. Il faut donc que lassoci fournisse un travail supplmentaire par rapport celui exig par la loi. Le minimum du capital social est de 1500 euros en matire GAEC. Rgles de forme : Les statuts doivent tre fait par crit et complt par la rdaction dun rglement intrieur qui dfinit les obligations et les conditions de travail de chaque associ au sein de la socit. Il faut un agrment des statuts par un comit. Il y a des statuts type approuv par arrt conjoint du ministre de lagriculture et de lconomie. Si on a des statuts rglementaires, lagrment sera de droit. Sil y a des modifications importantes au sein du GAEC il faut lagrment du comit. B) Le fonctionnement du GAEC Comment est il administr ? La grance peut tre effectue par un associ ou par plusieurs associs. Les statuts types prvoient quun associ = une voix quel que soit sa participation au capital social. On peut droger ces statuts types mais il faudra lagrment du comit. Dans le GAEC un associ ne peut pas se contenter dapporter des capitaux et dattendre les bnfices, chacun doit participer lexercice en commun de lactivit agricole. Il peut y avoir des motifs lgaux empchant lassoci de travailler au sein de lexploitation (grossesse, maladieetc). Les associs sont rmunrs pour ce travail (minimum le SMIC). La responsabilit des associs est limite deux fois le montant de lapport de lassoci. Pour la cour de cassation, elle a expos le mode de calcul du plafond de cette responsabilit : 8 octobre 1996 : associ = 870 parts de 100 euros chacune, responsabilit limite = 870 * 100 * 2 = 174 000 euros. Rgle lgale mais pas imprative, les statuts peuvent prvoir une responsabilit illimite. Cession de parts : cession soumise laccord unanime des autres associs. 31

Lassoci peut tre exclu si son comportement nuit lexploitation = diminution du capital social. Le GAEC a une dure limite : 99 ans maximum, en gnral il est constitu sur une priode allant de 35 45 ans avec une prolongation ventuelle ensuite. Il peut prendre fin larrive du terme mais aussi par transformation en une autre forme sociale. Cest le cas souvent dans un GAEC pre fils o le pre prend sa retraire, transformation en EARL. Impt des bnfices : imposition de chaque associ, mais possibilit dopter pour lIS. II/ Lexploitation agricole responsabilit limite (EARL) Cration plus rcente, institue par la loi du 11 juillet 1985 (celle qui a institu lEURL). Lobjectif tait de permettre un exploitant, mme seul associ, disoler son patrimoine professionnel de son patrimoine personnel en crant une socit unipersonnelle qui limite sa responsabilit au montant de son apport. LEARL peut tre pluri personnelle ou unipersonnelle. En pratique on peut rencontrer 3 types dEARL : soit avec un associ unique qui a ncessairement la qualit dexploitant agricole (car le grant a forcment cette qualit), but = facilit la transmission de lexploitation (unit patrimoniale dans une mme structure), permet aussi de valoriser des lments dexploitation, notamment le bail rural. EARL pluri personnelle constitue entre agriculteur. Mme avantage que pour le GAEC. EARL pluri personnelle constitue dagriculteur mais aussi dinvestisseur ; ce qui nest pas possible dans le cadre dun GAEC. Rgles particulires pour tre sre que le pouvoir de dcision appartiendra aux exploitants. Les agriculteurs doivent dtenir au moins 50% des parts et le grant doit avoir la qualit dexploitant agricole. Rmunration des exploitants qui peut tre prvue, du coup les bnfices a distribu risquent de ne pas tre intressant pour les investisseurs.

Cest une socit civile soumise aux rgles du droit commun. CR : art L 324-1 et suivant. A) Constitution de lEARL a) Rgles de fond Objet social : art L 324-2 CR : lEARL a pour objet lexercice dactivit agricole au sens de lart L 311-1 du CR. Apports : - Apport en numraire - Apport en industrie mais plus rare. - Apport en nature Il peut sagir de meuble ou dimmeuble. On peut aussi mettre ces biens disposition de la socit. On peut faire la mme chose avec un droit au bail : soit il lapporte lEARL (pas forcment judicieux) ou mise disposition. Capital social : minimum = 7500 euros. Rpartition en sorte que les exploitants dtiennent plus de 50% du capital.

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Qui peut intgrer une EARL en tant quassoci ? Art L 324-1 CR : il ne peut sagir que de personnes physiques, elles peuvent tre aujourdhui majeure ou mineur (depuis 2005) mais en revanche les personnes morales sont exclues. Nombre des associs : minimum 1, maximum 10. Lien de parent : pas de limitation, avant 2010 GAEC interdit entre deux poux et cest pour a quon pouvait tre tent par lEARL. Disparition de cette limitation pour les GAEC donc ce nest plus un argument. b) Rgles de forme Statuts crits, notaris si apport dimmeuble. Pas dagrment. B) Fonctionnement de lEARL Un ou plusieurs grants, obligatoirement choisi parmi un associ ayant la qualit dexploitant agricole : art L 324-8 CR. Autre organe = assemble gnrale des associs. Rgles de droit de vote : normalement les statuts dcident de la rpartition des droits de vote. Dans le cadre dune EARL = droit de vote proportion du capital dtenu. On ne peut pas y droger en ce qui concerne les associs non exploitants. Ces associs ont droit une double rmunration : rmunration fixe pour le travail accompli sur lexploitation (fixe par les statuts), fourchette = mini le SMIC et max 3 fois le SMIC. Pour tous les associs vient sajouter, ventuellement, une rmunration qui rsulte dune distribution des bnfices. Sagissant de la responsabilit = responsabilit limite au montant des apports. Raret en matire de socit civile, normalement il sagit dune responsabilit indfinie. Sagissant de la fiscalit pour la distribution des dividendes : initialement les EARL taient soumis lIS sauf si constitue entre membre de la mme famille ou EARL unipersonnelle avec option possible pour lIR. Depuis la loi du 5 janvier 2006, les associs sont assujettis lIR sur les bnfices avec option possible pour lIS. III/ La socit civile dexploitation agricole (SCEA) Il sagit de socits civiles classiques rgies par le droit commun = CC. Elles peuvent raliser une activit agricole mais la diffrence des socits spcifiquement agricole, cet objet nest pas impos. Ce qui amne des agriculteurs opter pour ce type de structure cest la grande souplesse dorganisation et de fonctionnement de cette socit (pas dagrment, ni de rpartition spciale des votes, intgration de personne morale en tant quassoci)Etc. Inconvnient = responsabilit indfinie des associs. Rgime fiscale = socit de personne donc imposition lIR de chaque associ. Risque = tre soumis lIS si cette activit savre tre une activit commerciale. Il y a des limites.

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IV partie : La location de la terre agricole


La location permet de dvelopper un projet dentreprise et satisfait les exploitants dans leur majorit.

Chapitre I Le champ dapplication du statut du fermage


Art L 411-1 : Toute mise disposition titre onreux d'un immeuble usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activit agricole dfinie l'article L. 311-1 est rgie par les dispositions du prsent titre, sous les rserves numres l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public . Il y a 4 critres, si ces derniers sont prsents, le juge pourra requalifier la convention. Peu de libert contractuelle. Le texte ne sarrte pas l : Il en est de mme, sous rserve que le cdant ou le propritaire ne dmontre que le contrat n'a pas t conclu en vue d'une utilisation continue ou rpte des biens et dans l'intention de faire obstacle l'application du prsent titre : - de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient l'acqureur de les recueillir ou de les faire recueillir ; - des contrats conclus en vue de la prise en pension d'animaux par le propritaire d'un fonds usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propritaire du fonds en application des dispositions du prsent titre sont mises la charge du propritaire des animaux . Vise deux types de conventions qui taient utilise pour viter lapplication du statut, le lgislateur a fini par prsumer que ces deux conventions constitues des baux ruraux, cest aux parties dapporter la preuve que ce nest pas le cas (convention de vente dherbe et de pension danimaux). Convention soumise au statut car rpond la disposition, car il y a une prsomption lgale, par dtermination de la loi.

Section 1 - Les baux runissant les critres lgaux


I/ La mise disposition Le propritaire de bien doit conclure une convention par laquelle il octroie la jouissance de ses biens un locataire. Le propritaire doit agir dlibrment. II/ A titre onreux Cette mise disposition doit se faire titre onreux = trs important en pratique. Suppose une contrepartie verse par le locataire mais quelle que soit cette contrepartie, les tribunaux nhsiteront pas requalifier lopration ds lors quils relvent la moindre contrepartie mise la charge du locataire ils requalifient en bail relevant du statut du fermage (ex : faux contrats de prt, contrepartie = paiement de la taxe foncire par le locataire, rparation des btiments).

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III/ Dun immeuble usage agricole La convention doit porter sur un immeuble usage agricole. Le bien doit avoir une nature immobilire et cet immeuble doit tre affect ou susceptible dtre affect une activit agricole. Si lobjet de la convention porte de manire principale sur des terres et de manire accessoire sur un immeuble usage dhabitation, la qualification sera celle du bail rural. IV/ En vue dexploiter Il faut que la location ait t conclu pour exercer une activit agricole telle que dfinie par lart L 3111 CR. Il faut que lactivit exerce le soit dans un but lucratif. Cour de cassation 15 juillet 2008 : il sagissait de savoir si une CUMA (cooprative dutilisation du matriel agricole) qui avait lou une parcelle de terre pour y installer du matriel de pompage de leau avait conclu un bail rural : non car pas de qualit dexploitant donc pas de location pour exploiter. La rfrence larticle L311-1 permet au locataire dexercer des activits complmentaires.

Section 2 - Les baux soumis au statut par prsomption lgale


I/ La vente des rcoltes sur pied la vente dherbe Le propritaire dune parcelle, dun verger, plutt que de recueillir les fruits et les vendre, trouve un acqureur qui va se charger lui-mme de la rcolte. a peut tre aussi le propritaire dun pturage qui vend lherbe de ses pturages, il ne va pas rcolter son herbe mais concder la jouissance de ce pturage un propritaire danimaux. II/ La prise danimaux en pension Lorsque les obligations qui incombent normalement au propritaire du sol sont transfres la charge du propritaire des animaux : diffrence entre cette convention et une location de terre ou de btiment au profit du propritaire des animaux ? En pratique cette diffrente est trs difficile faire. Du coup il y a prsomption du lgislateur. Pour dmontrer le contraire il faut prouver que le contrat a t conclu de manire ponctuelle pour satisfaire un besoin particulier (ex : le propritaire cette anne-l ne pouvait pas lui-mme rcolter ses fruits). Il faut dmontrer aussi que la convention na pas t conclu dans lintention de faire obstacle lapplication du fermage.

Section 3 - Les baux soumis au statut par dtermination de la loi


Il peut sagir de baux affect des productions particulires dont le caractre agricole nest pas forcment avr. Ex : baux pour des productions hors sol ( lpoque la JP les considr comme des activits commerciales). Lnumration lgale de ces baux figure dans lart L 415-10 du CR. Le texte vise les baux dlevage concernant toute production hors sol, les baux des marrs salants, les baux des bassins amnags pour une activit piscicole, les baux pour les cultures des champignonsetc.

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Chapitre II La conclusion du bail


Section 1 - capacit et pouvoir des parties
Concernant le preneur, il faut respecter les rgles de capacit de droit commun. Cependant le preneur doit tre titulaire dune autorisation dexploiter pour que le bail soit valable. Lorsque le bailleur est incapable, cest l quil va falloir le protger vu lengagement quil prend. Lorsque le bailleur est un mineur non mancip, il rsulte de la combinaison des articles 389-4 et 504 al 3 du CC que le bail consenti par un seul de ses reprsentants lgaux ne peut avoir deffet pour une dure suprieure 9 ans et ce bail nouvre pas de droit au renouvlement au profit du preneur. Si le bail est conclu pour une dure suprieure par un seul des reprsentants lgaux, lorsque le bailleur atteindra la majorit, ce qui a t prvu au-del de la dure de 9 ans devient caduque : art 595 al 2 CC. Pour conclure un bail de plus de 9 ans il faut le consentement des deux reprsentants lgaux ou dun seul mais avec lautorisation du conseil de famille ou du juge des tutelles. A partir du moment o il offre un droit de renouvellement au locataire = acte de disposition. Possibilit dintroduire une clause de reprise triennale qui permettra la majorit du bailleur de reprendre les terres pour pouvoir les exploiter son tour. Mme type de dmarche en ce qui concerne les autres types dincapable : Majeur plac sous tutelle : tant que le bail nexcde pas 9 ans et noffre aucun droit de renouvellement au locataire, il peut tre conclu par le tuteur seul sur les biens du majeur incapable. Si le bail dpasse 9 ans et offre un droit au renouvellement il faut que le tuteur soit autoris le conclure par le conseil de famille ou le juge des tutelles. Cette classification du bail rural dans la catgorie des actes de disposition = dcret 22 dcembre 2008 (loi 5 mars 2007). Majeur plac sous curatelle : ce majeur peut conclure les actes que le tuteur peut conclure seul : acte dadministration (moins de 9 ans et pas de renouvellement).

Les biens de la communaut : les poux ne peuvent lun sans lautre conclure un bail rural sur les immeubles dpendant de la communaut et le bail rural conclu par un poux seul serait annulable. La JP a prcis quon ne pouvait pas admettre de mandat tacite dans ce cas : 3 civ 2 septembre 2009. Situation du dmembrement de proprit : Lorsque les biens sont dmembrs entre un nu propritaire et un usufruitier. Dispositions drogatoires en matire de bail rural : lusufruitier na pas le pouvoir de consentir seul un bail rural, il doit obtenir laccord du nu propritaire : art 595 al 4 du CC. Le juge peut lever le vto du nu propritaire si son refus ne relve pas de motifs lgitimes. Lorsque les biens sont indivis : le bail rural requiert le consentement de tous les indivisaires. Pas de possibilit dinvoquer la rgle des 2/3 parce quil ne sagit pas dun acte dadministration.

Section 2 - Formalisme et preuve


Art L 411-4 du CR prescrit la rdaction dun crit et ltablissement dun tat des lieux pour la conclusion du contrat. Ce formalisme peut tre complt par lenregistrement du bail.

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Rdaction dun crit : La rdaction dun bail crit est une question de preuve et non de validit. Sagissant de lcrit lui-mme il peut sagir dun bail sous seing priv, il peut galement tre rdig par acte notari (avantage davoir un titre excutoire pour le bailleur). Par ailleurs, le recours lacte notari est obligatoire partir du moment o la dure du bail est suprieure 12 ans. Ces baux doivent tre publis la conservation des hypothques donc il faut un AA. Il peut y avoir des baux verbaux mais les contractants ne sont pas libres de son contenu. Si un litige vient opposer les parties sur le contenu de ce bail, le juge se rfrera la convention type applicable dans le dpartement o sont situs les biens : art L 411-4 al 2 CR. Sagissant de la preuve du bail, normalement elle doit tre rapporte par preuve crite. Cette preuve peut tre rapporte par tout moyen mme en labsence de commencement dexcution (drogation du droit commun). Ce qui sera dterminant a sera la preuve dau moins un loyer. Etat des lieux : Fait par les deux parties dans le mois qui suit lentre en jouissance du locataire. Important dtablir dans quel tat sont les biens parce que le locataire est cens les prendre en bon tat de rparation de toute espce. Lorsque le locataire a effectu des travaux sur les biens lous pendant la dure du bail, ltat des lieux dentre compar ltat des lieux de sortie permettra de faire la preuve des amliorations apportes aux biens et le locataire pourra donc demander indemnisation. Lenregistrement : Plus obligatoire depuis 1999, cest une formalit facultative qui prsente lintrt de donner date certaine ce bail pour le rendre opposable aux tiers. Le respect des rgles du contrle des structures = lors de la conclusion dun bail le locataire doit informer le propritaire de sa situation en lui indiquant quelle est ltendue de la superficie quil exploite avant de prendre de nouveaux biens en location et une mention expresse de cette information doit tre crite dans le bail. Le but est dventuellement dissuader le bailleur de conclure un bail rural avec une personne qui a dj beaucoup de terres au risque que le locataire ne soccupe pas correctement des nouveaux biens. Un des objectifs est aussi dviter le cumul de terres pour un mme exploitant : contrle des agrandissements des exploitations. Le preneur, sil tait assujetti une demande dautorisation dexploiter : - Pas de dpt dune demande dautorisation - Refus de lautorisation. Dans ce cas le bail rural est annulable la demande du bailleur, le prfet ou par la SAFER en cas de droit de premption sil y a vente des terres.

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Chapitre III Les effets du bail


Section 1 - Les obligations du bailleur
A) Dlivrance, entretien rparation Lors de lentre en jouissance du locataire le bailleur doit dlivrer le bien lou avec toutes ses dpendances et accessoires. Cette dlivrance des biens doit se faire en bon tat de rparation de toute espce (grosses ou petites rparation, pas de distinction au moment de lentre en jouissance). Nanmoins cette obligation nest pas dordre public, du coup une clause du bail peut dispenser le bailleur davoir effectu toutes les rparations quil aurait d faire : dispense de dlivrer le bien en bon tat, le locataire doit accepter les biens dans ltat dans lequel ils se trouvent. Limite cet arrangement : impossibilit de convenir que le locataire prend les biens dans ltat et doit les restituer en bon tat. Le statut du fermage interdit toute majoration du fermage de manire directe ou indirecte : art L 411-12 du CR : cette clause est nulle. Pendant la dure du bail le bailleur va avoir lobligation dentretenir les biens en tat de servir lusage pour lequel ils ont t lous et de faire toutes rparations qui peuvent devenir ncessaires autres que les rparations locatives. Renforcement de cette obligation par le CR : art L 415-3 qui nonce que le paiement des grosses rparations est la charge exclusive du propritaire. La notion de grosse rparation vise par cet article doit tre entendue plus largement que ce qunumre le code civil dans le cadre de lusufruit. Les menues rparations sont la charge du locataire. Incidences importantes en matire rural notamment pour les travaux de mise en conformit des installations avec les diffrentes normes sanitaires et environnementales : ces travaux sont considrs comme des grosses rparations qui normalement incombent au propritaire. Vu le cout de ces travaux, le bailleur peut sen exonrer par une clause non quivoque du bail. Si de tels travaux doivent tre effectus, le locataire doit en informer le bailleur et lui prsenter un devis des travaux. Le bailleur nest pas oblig daccepter de les prendre sa charge, sil refuse et que la procdure a t suivie, le preneur va pouvoir les effectuer malgr le refus du bailleur de leffectuer lui-mme car il sera prsum avoir eu son accord. Le cot final incombera au bailleur car il sera dbiteur dune indemnisation pour amlioration lorsque le locataire quittera les lieux. Cette indemnisation sera calcule par des rgles prcises et de cette indemnit seront dduites les ventuelles subventions reues par le preneur pour effectuer ces travaux. Par ailleurs il existe une obligation de reconstruire lorsque certains lments lous sont dtruits (ex : destruction dun btiment) ds lors que cette destruction compromet gravement lquilibre de lexploitation : art L 411-30 du CR avec une limite financire, on ne peut pas lobliger reconstruire pour un cot suprieur lindemnit reue par la compagnie dassurance. Si toutefois cest le cas, il a la possibilit de demander une augmentation du fermage. Lorsque le bailleur nexcute pas ses obligations il peut se voir opposer une demande dexcution force par le locataire. Le locataire va saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui peut condamner le bailleur effectuer les rparations, ventuellement sous astreinte. Le tribunal peut autoriser le locataire effectuer lui-mme les rparations, la note de frais tant ensuite transmise au bailleur. Autre moyen : exception dinexcution : il faut vraiment tre sr quil y a une vritable obligation la charge du bailleur.

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B) Lobligation dassurer la permanence et la qualit des plantations Concerne les terres qui supportent des plantations prennes : vignes ou verger. Art L 415-8 CR : oblige le bailleur remplacer les pieds de vigne ou arbres fruitiers qui viendraient prir durant le bail. Le contenu de cette obligation va varier selon les dpartements. Si le bailleur nexcute pas cette obligation : condamnation sous astreinte. Exception ce principe de replantation: art L 415-9 CR : exception concernant les pommiers cidre. C) Obligations de garantie

Obligations classiques : - Garantir la jouissance paisible du locataire (interdiction de troubler la prsence du locataire par ses propres agissements, ex : en modifiant matriellement les biens lous + garantir le locataire contre les troubles qui pourraient tre occasionns par des tiers). - Garantie contre les vices cachs des biens lous. Il faut que les biens lous prsentent des dfauts qui les rendent impropres lusage pour lequel ils ont t lous. Il a pu tre considr que la pollution des terres constituait un vice cach (rend lexploitation des terres impossibles) : 2 civ 25 mai 1993. - Garantie de contenance : art L 411-18 du CR. La superficie des biens donns en location doit correspondre celle donne dans le bail. Le dfaut de concordance peut entraner une rvision du loyer stipul. D) Obligation au paiement de certaines charges Ex : charge pour la scurit incendie. Paiement de la taxe foncire incombe au bailleur lorsque les biens sont lous mais le bailleur peut exiger le remboursement dune fraction de la taxe foncire au preneur. Cette fraction doit tre dtermine par accord entre les parties et dfaut daccord, la loi prvoit quelle est de 1/5 : art L 415-3 al 3 CR. E) Lobligation de laisser le fermier chasser

Obligation qui figure dans lart L 415-7 du CR : le fermier a le droit de chasser sur les biens lous sans que le loyer puisse tre majorer et sans quune clause puisse carter ce droit (OP). Ce droit de chasser appartient exclusivement au locataire, il ne peut pas en faire bnficier quiconque dautre sauf les membres de sa famille qui seraient associs son bail. Sil ne souhaite pas lexercer, il a intrt faire connatre sa renonciation au bailleur, chaque anne par lettre recommande avant le dbut de la priode de chasse : art D 415-2. Lintrt de cette renonciation cest de prserver ses droits indemnisation pour les dgts que les gibiers peuvent faire sur les biens lous. Ce droit de chasser peut venir en concurrence avec le droit de chasse qui est maintenu malgr le bail au profit du bailleur. Ce droit de chasse peut tre exerc par le bailleur lui-mme mais pas seulement, il peut concder un bail sur ce droit de chasse : on aura donc 2 baux sur un mme bien : un bail rural et un bail de chasse. Il peut y avoir des restrictions concernant la protection de la faune. Ces restrictions que simpose le propritaire, elles simposent aussi au locataire sauf dcisions contraire du tribunal paritaire.

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Section 2 - Les obligations du preneur


A) Le paiement des fermages Ces fermages sont payables par avance ou terme chue. En matire de baux ruraux les loyers sont souvent pays termes chues en moyenne deux fois par an. La mconnaissance de cette obligation est une cause spcifique de rsolution du bail. Trs peu de place la libert contractuelle en matire de fixation du fermage. Comment est-il fix au dpart ? a) La dtermination initiale du montant du fermage Les biens lous sont souvent de nature composite : on peut avoir des terres usage agricole, des btiments dexploitation mais aussi des btiments dhabitation et aussi dans certain cas des cultures prennes (vignes, vergers). Le montant du loyer ne va pas tre dtermin de la mme manire, il va se dcomposer en diffrente fraction en fonction de la nature des biens concerns : art L 411-11 CR. En ce qui concerne les terres nues, les btiments dexploitation ou dhabitation : loyer fix en monnaie. En revanche pour les cultures prennes on a conserv la possibilit de fixer le montant du loyer pour les cultures prennes en cours de denre. Ex : pour de la vigne on va fixer le montant de la location en fonction du cours du bordeaux suprieur de lanne. Art L 411-12 CR. Les parties ont lobligation de se rfrer au barme fix par le prfet du dpartement. Ce barme fixe des minimas et de maxima en fonction de la culture, de llevage, de la nature des terres, de leur localisation dans le dpartement. Obligation de fixer le montant du fermage dans cette fourchette impose : art L 411-14 CR. Barme rvis tous les 6 ans. Toute majoration directe ou indirecte des loyers en de ou au-del des minimas ou maximas est prohib : art L 411-12 in fine CR. Toutes les rgles qui concernent la fixation du loyer sont dOP. Si impratifs environnementaux = baisse du bail pour tenir compte de la baisse de rendement dcoulant de ces impratifs environnementaux. Difficult quand le barme na pas prvu de rfrence une culture spcifique. Dans ce cas-l, on impose comme directive en cas de litige entre les parties une apprciation souveraine des juges en fonction de la situation locale, des usages professionnels, barme dans des dpartements voisins. On sest demand pour les exploitations biologiques si on devait considrer que ces productions taient spcialises : fixation de loyer sans tenir compte du barme. La cour de cassation a refus de considrer quil sagissait dune production spcifique permettant dchapper au barme malgr la baisse de rendement d aux contraintes de lagriculture biologique. 3 civ 13 juillet 2011.

b) Les adaptations du montant du fermage en cours de bail Actualisation annuelle prvue par lart l 411-11 CR qui va tre diffrente selon les composantes du bail. Pour les baux dhabitation on se base sur lindice de rfrence de loyers = vrai pour tous les btiments dhabitation mme ceux inclus dans une exploitation agricole loue. Cet indice est applicable aux baux en cours. Sagissant de la fraction des loyers affrentes aux terres nues et aux btiments dexploitation, jusquen 2010 lactualisation se faisait en fonction de lindice dpartementale des fermages. Actualisation qui variait sur le territoire nationale. La loi de 2010 a substitu cet indice un nouvel indice qui est devenu un indice national = uniformit dans lactualisation des fermages. Cet indice 40

doit tre publi avant le 1er octobre. Cet indice prend en compte le revenu des exploitations et le niveau des prix. Fraction des loyers affrents lagriculture prenne : lvolution peut se faire en fonction du cours des denres qui auront t fix pour dterminer le loyer. Actions si le fermage na pas t fix selon les rgles lgales : il faut que le loyer soit suprieur ou infrieur dau moins 10% de la valeur locative du bien donn bail, cette action ne peut tre intente quune fois en cours de bail et quau cours de la 3me anne de jouissance lexclusion de tout autre priode. Il ny aura pas de rattrapage rtroactif, donc la fixation du nouveau loyer ne vaut que pour la priode du bail restant courir. Il existe une action en rgularisation de fermage illicite et qui vise sanctionner un mode de fixation du loyer non conforme lorsque par exemple le loyer de btiments a t fix en rfrence un cours de denre alors quil devait tre fix en monnaie = Action qui peut tre intente nimporte quand. c) La sanction du dfaut de paiement. Action contre le locataire = se prescrit par 5 ans. Dailleurs le bailleur est crancier privilgier en ce qui concerne le fermage. Ce privilge va garantir au bailleur le paiement des deux dernires annes chues, pour lanne en cours et pour lanne suivante. Le dfaut de paiement constitue un motif de non renouvellement du bail. Le bailleur pourra sopposer au renouvellement. Le dfaut de paiement peut aussi tre une cause de rsiliation en cours de bail. Pour que cette demande de rsiliation puisse aboutir il y a des conditions : - Le propritaire doit justifier de deux dfauts de paiement que ce soit pour la mme chance ou des chances diffrentes. - Ces dfauts de paiement doivent avoir persists pendant au moins 3 mois avec mise en demeure du locataire de payer. La JP est comprhensive, le paiement tardif peut tre libratoire et interdire le bailleur dagir (mme si aprs 3 mois mais avant que le bailleur ait saisi le tribunal). Si paiement intgral avant linstance : le bailleur na plus dintrt agir. Solution nettement confirme : 3 civ 29 juin 2011. Il y a des motifs lgitimes qui peuvent bloquer laction en rsiliation : apprciation souveraine des juges du fond : cas de force majeur. Art R 411-10 CR : mise en demeure par lettre recommande. B) lobligation de cultiver en bon pre de famille, dans le respect de la destination du fonds Le fonds correspond au bien lou. Cest une obligation nonce plusieurs reprises : art R 411-27 CR qui renvoie 2 articles du CC : 1766 et 1767 du CC. Lart 1766 prvoit que si le preneur abandonne la culture, sil ne cultive pas en bon pre de famille, sil emploie la chose loue un autre usage que celui auquel elle tait destine, sil nexcute pas les clauses du bail et quil en rsulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, selon les circonstances, faire rsilier le bail. Le preneur est tenu deux obligations principales : - User de la chose loue en bon pre de famille et suivant la destination qui lui a t donne par le bail ou suivant celle prsume daprs les circonstances dfaut de convention. - Payer le prix du bail au terme convenu.

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a) Obligation de respecter la destination du bien

Sagissant de lobligation de respecter la destination du bien lou : condition assez dulcore dans le but de laisser une grande autonomie professionnelle au locataire. On admet quil puisse changer de production alors mme que le bail a t conclu un moment o les terres taient affectes une culture donne : passer de la culture llevage ou inversement. Le tout devra se faire dans le respect de procdure pralable : info ou demande dautorisation du bailleur. Il y a cependant des limitations : Lorsque le bien portera sur des biens rservs un type de production spcifique. Dans ce cas le preneur ne peut changer de production. Si pour changer de production le preneur doit accomplir certains travaux dfinis par le code (va changer de manire importante le bien lou) : procdure spcifique : art L 411-29 : obligation de notifier au bailleur une description dtaille des travaux quil veut entreprendre au moins 1 mois avant le dbut des travaux en question (lettre recommande). Le bailleur dispose dun dlai de 15 jours pour contester, il doit alors saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui doit juger si les travaux vont entrainer une dgradation des biens lous.

Effets ngatifs pour le bailleur en ce qui concerne les droits attachs aux biens lous. Si le preneur dcide dabandonner la production laitire, a va entraner une perte des quotas laitiers qui taient attachs au bien. Nanmoins la JP considre quil ny a pas un changement de destination prohib : libert dexploiter du preneur. Le bailleur ne peut pas sen plaindre sur le fondement du non-respect de la destination du bien. La JP est trs favorable au preneur dans ce domaine. Pour obtenir la rsiliation il faut dmontrer que les travaux sont de nature compromettre la bonne exploitation des biens lous. CA Poitiers 20 fvrier 2007 : suppression des haies entre les parcelles sans avoir prvenu le bailleur : amlioration de lexploitation du point de vue du rendement et de ce fait le bailleur ne pouvait pas sen plaindre. CA Riom 10 fvrier 2011 : chnes abattus et le locataire sest appropri les arbres : rsiliation obtenue. Si le preneur veut se diversifier, possible du moment que lactivit reste agricole. Si ces activits deviennent importantes au point de perdre leur lien avec lactivit agricole de base = activit commerciale exerce dans les lieux lous et l on a un changement de destination qui permet au bailleur dobtenir la rsiliation du bail. Cause de rsiliation autonome : si ce motif fond sur lart L 411-27 CR. Ne ncessite pas des agissements causant prjudice lexploitation du bien. 3 civ 14 novembre 2007. On peut introduire une clause interdisant lexercice de toute activit commerciale dans les lieux : validation par la cour de cassation : 3 civ 14 mai 1997.

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b) Obligation de cultiver en bon pre de famille On a longtemps considr quil sagissait de cultiver pour avoir le meilleur rendement. Cette obligation signifie aujourdhui que le preneur doit exploiter durablement le bien et tenir compte de lenvironnement Art L 411-28 CR : prvoit un droit de regard sur les agissements du locataire lorsquils sont de nature contrarier cet objectif et entrainer une dgradation de la qualit des biens. Pendant la dure du bail, le preneur, pour pouvoir regrouper des parcelles attenantes, le preneur doit notifier ses intentions au bailleur, ce dernier dispose dun dlai de 2 mois pour prendre position. Il peut sopposer la ralisation des travaux. Si le bailleur sy oppose = aucune possibilit de recours pour le locataire. Le silence du bailleur vaut autorisation. Ces travaux peuvent tre tout simplement interdits dans certaines zones : le prfet peut interdire ce type de travaux pour protger lenvironnement dans certaines zones. La JP est assez dcevante, elle sanctionne peu volontiers ce type de comportement du preneur (lorsque ce dernier ne prvient pas le bailleur) , la rsiliation ne peut tre obtenue si les conditions de lexploitation ont t amliore par les travaux non autoriss. Conflit entre la libert dexploiter et le droit de lenvironnement. On retrouve ce conflit dans le cadre de travaux raliss par les preneurs ou encore lorsque la technique dpandage est utilise. Le risque nest pas totalement absent : relve de la libert du locataire, il ne contrevient pas son obligation de cultiver en bon pre de famille lorsquil procde ce type dpandage malgr le refus du bailleur. CA Bourges 2 mai 2003 : le bailleur na pas la possibilit dinsrer dans le bail une clause qui interdirait lpandage de boue de station dpuration sur le bien. CA Amiens 4 juin 2009 : dboute le bailleur de sa demande de rsiliation fonde sur le non-respect de lobligation de cultiver en bon pre de famille (contraire lenvironnement). Le locataire peut abandonner une production intensive pour mieux respecter lenvironnement sans encourir de risque de se voir opposer la rsiliation : art L 411-27 CR. Le preneur pourra se voir imposer des pratiques, par le bailleur, respectueuses de lenvironnement par linsertion de clauses spcifiques dans le bail : bail environnemental . Bail qui relve du statut du fermage mais soumis des rgles drogatoires qui visent satisfaire les objectifs voqus. Champ dapplication assez restreint. Ce bail doit tre conclu par un bailleur personne moral de droit public ou une association agre pour la protection de lenvironnement, ou alors, quel que soit la qualit du bailleur il y a possibilit de conclure un bail environnementale condition que les terrains objet du bail soient situs dans des secteurs spcifiques numrs par le texte (dans ce cas, le bailleur peut tre personne publique ou prive) : art L 411-27 al 4 CR. Les terrains sont donc limits lgard de ce texte. Par ailleurs les clauses susceptibles dtre introduite dans un bail sont galement limitativement numres : dcret 8 mars 2007, art R 411-9-11-1 CR. Possibilit de convenir dun loyer plus faible dans le cas dun bail rural pour tenir compte de ces contraintes spcifiques qui psent sur le locataire et dune ventuelle baisse de rendement. Le bailleur va disposer dun droit de regard accru sur lexercice de lactivit de son locataire. Condition particulire de rsiliation du bail prvue par la loi de 2006 : en cas de non-respect des clauses environnementales = cause spcifique de rsiliation du bail. C) Lobligation deffectuer les rparations locatives et de menu entretien

Art 1754 CC : dresse une liste de ce quon doit comprendre comme rparation locative mme si cette liste nest pas exhaustive. Il sagit de petites rparations. Si on a un doute il faut se rfrer aux usages locaux, aux contrats types dpartementaux. 43

D) Lobligation de garnir le fonds et dengranger Lart 1766 voque lobligation pour le preneur de garnir le bien des bestiaux et ustensile ncessaire lexploitation. Lintrt de cette obligation cest un moyen pour le bailleur de pouvoir exercer son privilge pour le non-paiement des loyers. Obligation dengranger = obligation de stocker les rcoltes dans les lieux lous : art 1767 CC. E) Lobligation dinformer le bailleur des usurpations commises au dtriment de son fonds

Atteinte la proprit du bailleur, cest le locataire qui sen rend compte donc cest lui davertir le bailleur dans les 15 jours partir du moment o il a constat ces agissements : DI sinon. Art L 426 renvoyant lArt 1768 CC. F) Lobligation de restitution du fonds, des pailles et engrais, en fin de bail

Le locataire doit restituer le fonds dans ltat o il la reu. Au moment de la restitution des biens, le bailleur devient aussi le propritaire des plantations qui ont t effectues. a peut viter au locataire de verser une indemnit doccupation au bailleur alors quil a restitu les biens au terme du bail. 3 civ 13 mars 2002. Obligation complmentaire : laisser les pailles et les engrais de lanne si lui-mme (le locataire) les avait reus du locataire prcdent, sinon le bailleur a quand mme la possibilit dexiger quil les laisse sur place mais charge de lindemniser = but = favoriser la reprise de lexploitation : art L 415-2 du CR : renvoi lart 1778 du CC. Cette obligation a donn lieu un arrt de la cour de cassation en 2010 : 3 civ 24 mars 2010.

Section 3 - La dure et le renouvellement du bail


A) Une dure minimale Bail rural de minimum 9 ans. Le point de dpart de cette dure nest pas constitu par la conclusion du bail = date dentre du preneur dans les lieux qui constitue le point de dpart de ce bail de 9 ans. Baux chappant cette rgle : baux conclus par la SAFER, baux sur des petites parcelles (bail de droit commun). Bail long terme = 18 ans minimum : rare. Le locataire bnficie dun droit au renouvellement de son bail.

B) Un droit au renouvellement a) Le principe Art L 411-46 du CR qui prvoit que le preneur a droit au renouvellement du bail nonobstant toute clause, stipulation ou arrangement contraire. Sil ne prend pas cette prcaution de signifier son cong au bailleur, le bail est automatiquement prolong de 9 ans : art L 411-55 CR. Ce droit au renouvellement du bail se transmet aux hritiers lorsque le preneur dcde en cours de bail et plus particulirement ceux qui travaillaient avec lui.

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b) Les exceptions Deux poux exploitent en commun et ils divorcent en cours de bail : il ny a plus quun preneur au lieu de 2. Normalement le bailleur nest pas tenu daccorder le renouvellement si un des co-preneurs a disparu : plus les mmes garanties pour le bailleur = motif pour sopposer au renouvellement. La loi est intervenue pour prvoir une rgle drogatoire en la matire en faveur des poux et des partenaires pacss preneurs : lart L 411-46 du CR accorde au partenaire ou lpoux qui reste ce droit au renouvellement malgr le dpart du conjoint ou du partenaire. c) Les conditions du bail renouvel Conditions lart L 411-59 du CR/ le locataire doit avoir particip effectivement et de faon permanente aux travaux de lexploitation pour pouvoir prtendre au renouvellement. Il faut quil habite sur place ou proximit et il doit avoir les moyens ncessaires la poursuite de lexploitation. La cour de cassation a accept un refus de renouvellement pour un preneur qui habitait 75 km de lexploitation. La Jp ajoute ces conditions une condition supplmentaire mais qui vaut aussi pour le propritaire qui souhaite reprendre. Le locataire doit tre en rgle avec les rgles du contrle des structures (ex : autorisation dexploiter). Motifs de non renouvellement : liste limitative des hypothses dans lesquelles le bailleur peut sopposer au renouvellement. Il ny a que dans ces hypothses que cest possible, sinon le renouvellement est acquis au locataire. - a peut tre une cause de rsiliation du bail ; tout ce qui peut tre invoqu lappui dune rsiliation du bail peut tre utilis par le bailleur pour justifier un refus de renouvellement. - Lge du preneur. Si le preneur a atteint lge de la retraire au moment o le bail atteint son terme, il ne peut plus prtendre au renouvellement de son bail. Mme si le preneur na pas encore atteint lge de la retraite mais quil en est proche, on va permettre au bailleur le renouvellement mais pour une dure limite : pour la priode triennale au cours de laquelle le preneur atteindra lge de la retraite : art L 411-64. Cette limite nest pas toujours invocable, a dpend aussi de la taille de la parcelle. Si elle peut tre qualifie de parcelle de subsistance il aura droit au renouvellement. 3 civ 5 mai 2010 : montre que le bailleur na aucun intrt de conclure un bail au profit dune personne morale ou une socit puisque lorsque le locataire est une personne morale, cette dernire natteindra jamais lge de la retraite donc peu importe que les associs personnes physique aient atteints cet ge : donc aucune possibilit de refuser le renouvellement du bail de la personne morale. - Le bailleur peut sopposer au renouvellement sil peut se prvaloir dun droit de reprise des biens lous : ce droit est troitement encadr : il ne peut reprendre les biens que dans certains cas et que sil remplit certaines conditions (droit de reprise pour exploiter). Le bailleur doit signifier le congs au preneur au moins 18 mois avant la fin du bail : signification par voie dhuissier. Les modalits de contestation de ce cong doivent tre signifies dans lacte. En fonction des motifs il y a des mentions introduire peine de nullit. Cette nullit pour inexactitude des mentions faire signifier dans le cong ntait encourue que si ces inexactitudes taient de nature induire le preneur en erreur : 3 civ 2 fvrier 2011. Lorsque le refus de renouvellement est fond sur lge du preneur, une mention doit tre indique : celle selon laquelle le preneur peut cder son bail soit un conjoint, soit un descendant. a permet au preneur de prolonger la location de manire indirecte.

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Le bail renouvel est vritablement un nouveau bail mme sil ny a aucune modification sur le contenu. Important lorsquil y a eu de nouvelles dispositions lgales. Si les parties narrivent pas trouver un accord concernant le nouveau bail, il y a toujours la possibilit de saisir le tribunal paritaire pour quil fixe les conditions du bail dfaut daccord.

Chapitre IV - La transmission du bail


On a voulu que le locataire puisse aussi transmettre lexploitation aux membres de sa famille. Les possibilits de transmission se sont largies dautre membre de la famille.

Section1 - Les transmissions entre vifs


Elles sont de deux sortes : - Le bail ne change pas de titulaire. Permet la transmission de la jouissance des biens lous dans le que le titulaire change. - Changement de titulaire. A) Les sous-locations, changes, mises disposition et assolement en commun (transmission jouissance) Sous location : mise disposition des biens lous un locataire : le locataire sous loue les biens un sous locataire. Prohibition de principe en matire de bail rural : art L 411-35 CR. Cette sous location est nulle et dune nullit absolue. Cest une opration qui risque davoir des effets dramatiques pour le locataire puisque le bailleur peut aussi invoquer la rsiliation du bail de son locataire qui a sous lou les biens lous mme sil a donn son accord. Par exception ce principe il y a certaines sous locations exceptionnellement permises par la loi : - Sous location de certaines parcelles priphriques : art L 411-39 CR. Le preneur loue un ensemble de terres et il entend se concentrer sur les parcelles qui sont au cur de lexploitation. Il peut demander lautorisation au bailleur pour sous louer. Les conditions sont strictes. - Il peut y avoir sous location pour les btiments dhabitation. Suppose laccord pralable du bailleur : accord crit peine de nullit. Le bailleur a le droit dans ce cas une partie du produit de la sous location. Cette sous location ne doit pas tre confondue avec la facult du preneur de loger des membres de sa famille dans le btiment lou : art L 411-35 CR. - Sous location saisonnire de terres ou de btiments. On trouve encore la trace de la volont de permettre au locataire de se diversifier en se lanant dans le tourisme rural. Elle ncessite laccord du bailleur et elle est temporaire : pour un usage de vacances ou de loisirs.

Echange ???

Mise disposition du bail dans une socit dans laquelle le preneur est un associ : art L 411-37 CR : distinguer avec lapport en socit : dans lapport le preneur se dfait de son bail. Ici il reste locataire. Cette opration de mise disposition suppose que le locataire continue exploiter le bien sous peine de rsiliation du bail. Cette socit doit avoir un objet principalement agricole. Opration qui ne requiert pas laccord du propritaire : seulement sin information : possibilit de rgulariser si pas dinfo dans les 2 mois de la mise disposition, 1 an pour rgulariser. 46

La mise disposition est accorde pour une dure qui ne peut excder celle du bail. Pour garantir la bonne excution des obligations qui psent sur le preneur, la loi prvoit que la socit en tant que personne morale devient indfiniment responsable de la bonne excution des obligations du locataire ses cts. Il est parfois difficile de distinguer entre la mise disposition et la cession du bail : conditions plus strictes : en principe elle est prohibe. SI faite lgard dune personne morale il faut lautorisation du bailleur et sil refuse il ny aucun recours possible. Assolement en commun : autorise de manire assez rcente : loi du 23 fvrier 2005 qui a permis de recourir cette technique. a permet plusieurs exploitants locataires de terres ou de btiment de mutualiser la jouissance des biens quils louent pour les exploiter ensemble. Ils vont exploiter ensemble toutes les terres, tous les btiments quils auront pu mettre disposition de cette socit en participation. Entre 2005 et 2007 cette possibilit de mutualiser les biens lous ne valaient que pour les terres et en 2008 : extension aux btiments dexploitation. Art L 411-39-1 CR. B) La cession du bail Le principe cest la prohibition qui figure dans lart L 411-35 CR. Quel que soit la forme que la cession revte : titre gratuit, onreux, directe, indirecte : en principe = interdite. Ds lors quil y a transmission du titre = interdiction. Prohibition dordre public donc mme avec laccord du bailleur ce nest pas possible. Le bail rural est un contrat personnel, incessible et dpourvu de valeur vnale = garantie offerte au bailleur. Si une cession intervient, en dehors des hypothses o la loi la permet, moyennant le versement dun pas de porte, elle donne lieu des sanctions pnales. Il y a constitution de linfraction ds lors que la cession du bail saccompagne dune transmission des lments dexploitation un prix survalu. Autres sanctions civiles en dehors de la rsiliation du bailetc. : les sommes quil a reues sont sujettes rptition : le cessionnaire. Si on franchit un seuil de survaluation des lments mobiliers dau moins 10% on prsume quil y a pas de porte. Lorsquil y a cession par lintermdiaire dune cession de part, la possibilit de valoriser la cession de bail est admise : 3 civ 10 fvrier 1999.

Il y a des cessions licites : Cession aux membres de la famille de lexploitant. Les personnes concernes sont le conjoint du preneur, son partenaire pacs, ou ses descendants. Le locataire peut aussi dcider de les associer au bail : ils deviennent colocataires ses cts. Il faut que le conjoint ou le partenaire concern ait dj particip lexploitation des biens lous avec le locataire, cette obligation ne concerne pas les descendants. Cette cession ne peut intervenir que si elle est autorise par le bailleur = autorisation pralable. Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir le tribunal paritaire pour quil autorise la cession malgr le refus du bailleur. Le cessionnaire doit respecter les rgles du contrle des structures : si astreint une autorisation dexploiter il faudra quil lait obtenu pour bnficier de cette cession. Jp qui allge cette rgle : on met le bail disposition de la socit qui ne ncessite pas lautorisation du bailleur et cest la socit qui demande lautorisation dexploiter (permet de passer outre lobstacle), le fils ensuite intgre la personne morale : le bail est mis disposition de la socit et donc le fils va pouvoir exploiter les biens lous par lintermdiaire de cette socit. Solution nouvelle qui rsulte dun arrt 3 CIv 4 mars 2009.

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Le preneur peut faire apport son droit au bail une socit agricole : vritable cession du bail au profit de la personne morale (autorisation bailleur). Cest plus proche dune cession titre gratuit (pas de parts sociales en change) : plus pratiqu que la mise disposition. Aucun moyen de lever le refus du bailleur. Cession judiciaire : en cas de LJ ouverte contre le preneur, la cession de son bail pourra tre ordonne par le tribunal ds lors que ce bail constitue un lment essentiel de lexploitation : art L 642-1 du Code de commerce. Le tribunal peut autoriser le conjoint ou les descendants du preneur reprendre le bail ou il peut attribuer le bail rural un autre preneur prsent par le bailleur ou dfaut il peut cder le bail tout autre preneur dont loffre est accepte par le tribunal.

Section 2 - Les transmissions cause de mort


La transmission successorale du droit au bail rpond des rgles successorales drogatoires. Personnes concernes : - Conjoint - Partenaire pacs. - Descendants - Ascendants Qui participaient lexploitation ses cts ou qui a particip dans les 5 ans avant son dcs. Le bail va leur tre transmis de manire indivis. Art L 411-34 Cr : transmission dordre public, le preneur ne peut pas lcarter par une disposition testamentaire : 3 civ 28 juin 2006. Si aucun membre de la famille du preneur ne remplit ces conditions : dans ce cas-l le bail est transmis selon les rgles de dvolution normale : transmission ses hritiers ou lgataires universels : dans ce cas le bailleur dispose dun dlai de 6 mois pour obtenir la rsiliation du bail : si le bailleur na pas t averti du dcs dans les 6 mois il ne peut plus solliciter la rsiliation du bail (pas dobligation pour la famille du dfunt) : 3 civ 21 janvier 2009. Les hritiers qui bnficient de cette transmission du bail le reoive en plus de la masse partager car cest cens ne reprsenter aucune valeur vnale : pas de soulte aux cohritiers.

Chapitre V - Lextinction du bail


Section1- Les causes dextinction
Refus de renouvellement du bail dans les hypothses o le bailleur peut invoquer un motif de refus de renouvellement. Outre cette absence de renouvellement le bail peut prendre fin par sa rsiliation, par la reprise du bien lou par le propritaire ou par la premption des biens lous sils sont mis en vente. A) La rsiliation On distingue la rsiliation pour faute du preneur : ordonnance de 2006 : art L 411-31 CR. Quelle que soit la faute allgue il ne peut y avoir de faute automatique.

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Agissements compromettant la bonne exploitation des biens lous : preneur qui ne dispose pas de la main duvre ncessaire aux besoins de lexploitation : pas dautres hypothses expressment cite donc cest la JP de se prononcer au cas par cas : tat dinculture (biens laisss labandon), dfaut dentretien des terres et des haies, pratiques trop intensives de lexploitation conduisant lpuisement du sol.etc. On peut y ajouter le non-respect des clauses environnementales si on a faire un bail environnemental. Il y a toutes les contraventions aux dispositions lgales prvoyant des procdure dautorisation pralable du bailleur ou dinformationetc. Le bailleur peut demander la rsiliation du bail pour donner une autre destination aux biens lous : ncessite une autorisation prfectorale. Ce changement daffectation doit intervenir dans les 3 ans qui suivent la rsiliation du bail. Le preneur a le droit dtre indemnis pour la perte quil subit si rsiliation en cours de bail : calcul selon les modalits voisines qui prvalent en matire dexpropriation. Il y a des causes de rsiliation qui peuvent tenir la personne du preneur : art L 411-33 CR. Si le preneur est devenu lui-mme propritaire de terres : pas dautorisation dexploiter vu la superficie : peut demander la rsiliation de ses baux pour se dlester de ses biens excdentaires. Le preneur qui souhaite prendre sa retraite peut rsilier le bail : notification 12 mois lavance au bailleur. Autres sries dhypothses entrainant la rsiliation : Destruction des biens : art L 411-30 CR. Rsiliation de plein droit du bail lorsque la totalit des biens sont dtruits (rare en matire de bail puisquon a un ensemble de biens). Autre hypothse o la destruction partielle peut aussi entraner rsiliation : autorisation tribunal, pas de plein droit. Possible si cette destruction compromet gravement lquilibre de lexploitation. Remembrement : laisse au preneur dune parcelle atteinte par un remembrement le choix soit dobtenir le renouvellement du bail sur les parcelles concernes soit la rsiliation.

B) La reprise du bien lou 3 hypothses : La reprise pour exploiter. La reprise pour construire une maison dhabitation. La reprise pour construire une carrire.

Parmi les bnficiaires de cette reprise il y a le bailleur ou certains membres de sa famille. Art L 411-59 CR : pour pouvoir reprendre il faut tre titulaire dun diplme agricole, soit pouvoir se prvaloir dune exprience professionnelle qui respecte certaines conditions (5 ans mini). Le bnficiaire doit sengager exploiter personnellement les biens repris pendant un minimum de 9 ans compter de la reprise. Le tribunal va vrifier si cette condition a une ralit : peut invalider le cong si le bailleur prsente une infirmit : dmontre quil ne pourra pas personnellement exploiter les biens afin de reprise : doit justifier de son aptitude physique exploiter. Doit justifier de son aptitude financire ou matrielle. Il doit galement sengager habiter sur place. Il faut que ce soit son activit principale. Il faut que le propritaire reprenne pour exercer une activit agricole. A toutes ces conditions vient sen ajouter une autre pose par la JP et qui est valide par les textes : il faut que le bnficiaire de la reprise soit en rgle avec le contrle de la structure : si autorisation dexploiter ncessaire il faut quil lait obtenu.

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Double contentieux parallle : TA (autorisation dexploiter) et Tribunal judicaire : les TJ doivent surseoir statuer sur linvalidit du cong en attendant que le TA statue sur lautorisation : prorogation du bail du locataire en attendant. Donc intrt de contester les deux actes : autorisation et cong. Lordonnance de 2006 rend le sursis statuer pour les TJ facultatif. Dclaration pralable art R 331-7 CR : on peut recourir cette procdure de dclaration pralable condition de leffectuer dans le mois qui suit le dpart du preneur en place. Etendue de la reprise, quel bien le propritaire peut-il reprendre ? - Reprise totale : reprise de la totalit des biens donns en location. - Reprise partielle : le bailleur ne reprend quune partie des biens donns en location au locataire. Si la reprise est simplement partielle, le locataire pourra la contester en invoquant le fait que cette reprise partielle compromet gravement lquilibre conomique de son exploitation. Pour apprcier cet quilibre on va apprcier lutilit des terres que le bailleur compte reprendreetc. Cest lensemble de lexploitation qui permettra dapprcier si la reprise dune partie de cet ensemble par le propritaire compromet lquilibre de lexploitation. Si cest le cas, pas possible de reprendre : art L 411-62 CR. Date de la reprise : Encadre par le statut du fermage : normalement quau terme du bail, pas possible dexercer la reprise au cours du bail. Dans ce cas le droit de reprise sanalyse comme un refus de renouvellement. Exception : reprise en cours de bail lorsque le propritaire des biens tait mineur lors de la conclusion du bail, dans ce cas-l, le mineur devenu majeur pourra reprendre les biens lous tous les 3 ans. Autre hypothse : il faut une clause introduite en ce sens dans le bail, elle ne peut jouer qu loccasion dun bail renouvel : clause sexennale (on peut reprendre au bout de 6 ans compter du renouvellement) : reprise pour exploitation par le conjoint, le partenaire ou un descendant, ne peut pas profiter au bailleur lui-mme. Il peut y avoir des reprises diffres : cest le preneur qui a intrt diffrer le moment de la reprise : en raison de lge du preneur. a concerne un preneur qui est proche de lge de la retraite, ds lors que le terme du bail intervient moins de 5 ans de lge de la retraite du locataire, ce dernier, confront un cong fin de reprise, va pouvoir demander une prorogation de son bail pour lui permettre dexploiter jusqu sa retraite = diffre la reprise. Si le bailleur maintient son projet, il ne faut pas oublier de dlivrer un nouveau cong 18 mois avant lge de la retraite du locataire. En ce qui concerne le cong, toutes les conditions sont nonces par lart L 411-47 du CR, il doit tre signifi par exploit dhuissier 18 mois au moins avant lexpiration du bail et lart numre les mentions obligatoires qui doivent figurer dans ce cong peine de nullit de ce cong (motif du cong, le nom, identit, domicileetc.).Le cong doit reproduire les termes de lart L 411-64 CR qui indique les modalits de contestation du cong. Cest au bailleur de dmontrer quil remplit les conditions pour bnficier de la reprise en cas de contestation (inversement de la charge de la preuve). La loi prvoit un systme de sanction pour reprise abusive : le cong peut tre contest devant le tribunal paritaire mais il peut aussi tre contest a posteriori (la reprise en elle-mme qui va tre conteste). Le preneur conserve un droit de regard sur les conditions dexploitation du bnficiaire de la reprise (doit remplir un certain nombre dengagement). Il pourra agir pour se voir rintgrer dans les lieux sil voit que le bnficiaire ne respecte pas ses engagements. Il peut aussi rclamer des DI. Ce droit de regard va sexercer pendant 9 ans. Ex : le bnficiaire nhabite pas sur place, nexploite pas personnellement. 50

2 autres cas de reprise : - La reprise pour construire une maison dhabitation (dpend aussi de la superficie du terrain) : art L 411-57 CR. - La reprise pour exploiter une carrire, suppose que les terrains sy prtent et que le bailleur est lui-mme dj la qualit dexploitant de carrire : art L 411-67 Cr. C) La premption des biens lous par le preneur

Suppose que les biens lous soient mis en vente par le bailleur en cours de bail. Si le preneur exercer son droit de premption, il va devenir propritaire des biens quil louait donc le bail steint. Ce droit de premption est offert par le statut du fermage tous les locataires par lart L 412-1 du CR : droit dacqurir en priorit. Prrogative dOP et donc le preneur ne peut pas y renoncer par avance. a) Bnficiaire du droit de premption Art L 412-1 : bnficie lexploitant preneur en place. Art L 412-5 du CR : pour pouvoir prempter lexploitant en place doit avoir eu la qualit dexploitant agricole depuis 3 ans (par forcment sur les biens lous) et il doit avoir exploit par lui-mme ou par lintermdiaire de membres de sa famille les biens lous mis en vente. Le preneur qui bnficie de ce droit de premption va pouvoir lexercer soit pour continuer dexploiter le fond lui-mme soit pour le faire exploiter par les membres de sa famille. Le droit de premption ne bnficie pas forcment au preneur. Dans ce cas de figure, il prempte et devient propritaire mme si ce nest pas lui qui exploite les biens. Autre possibilit : subroger les membres de la famille dans son droit de premption, le locataire va faire acqurir les biens directement par son conjoint, son partenaire pacs ou ses descendants qui exploiteront les biens en qualit de propritaire : art L 412-5 al 3 Cr. Ce droit de premption a une finalit prcise : permettre au locataire de se maintenir dans les lieux. Il a pour objet de consolider lexploitation du locataire. Ce droit ne doit pas permettre des cumuls fonciers, cest la raison pour laquelle lart L 412-5 prvoit que le droit de premption ne pourra pas tre exerc si le locataire est dj propritaire de terrain dune superficie importante (suprieur 3 units de rfrence au jour o il fait connatre sa volont de prempter = unit de surface dont la taille varie en fonction des dpartements). Disposition cheval entre le statut du fermage et le contrle des structures. b) Obligations imposes celui qui exerce le droit de premption Le bnficiaire du droit de premption est tenu dexploiter personnellement les biens quil a acquis dans les mmes conditions que le propritaire qui exerce son droit de reprise (dure 9 ans compter de la reprise = mme chose pour le locataire qui exerce le droit de premption). a ne signifie pas quil ne peut pas recourir une association avec dautres exploitants agricoles mais a signifie que sil sassocie ainsi, il devra continuer exploiter les biens acquis par premption mme au sein de la socit. Obligation dhabiter sur place. En cas de mconnaissance de ces obligations (si revend ou reloue le bien achet aprs lacquisition) il est sanctionnable mais moins rigoureusement que le propritaire qui effectue une reprise. Il nencourt quune condamnation en DI et seulement la condition que lidentit de lacqureur vinc ait t port sa connaissance dans la notification du projet de vente.

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c) Quelles oprations soumises au droit de premption Droit de premption lorsque le bailleur dcide ou est contraint daliner les biens lous titre onreux sauf le cas dexpropriation pour cause dutilit publique. En cas dalination titre gratuit, le preneur na pas de droit de premption, de mme en cas de licitation entre indivisaires. Alination titre onreux = vente (de gr gr ou par adjudication volontaire ou force). Exception pour lchange ou lapport en socit. En cas dexpropriation a semble logique car sil y a expropriation cest pour donner une autre destination aux biens lous. Certaines causes peuvent bloquer lexercice de ce droit premption mme si opration concerne : - Lorsquun lien de parent proche uni le vendeur lacqureur (3 degrs). On privilgie le maintien des biens dans la famille. Permet dvincer le locataire sauf si ce dernier est aussi un parent du bailleur. - Droit de premption prioritaire reconnu un autre titulaire. Hirarchie dans le droit de premption. Ex : conservatoire du littoral ou une collectivit publique. - Le droit de premption du locataire prime le droit de premption de la SAFER condition que le locataire exploite les biens lous mis en vente depuis 3 ans au moins. Difficults lorsque le propritaire nentend qualiner quune partie des biens lous ou lorsque le bailleur est propritaire dun ensemble dont il loue juste une partie et il entend aliner lensemble : est-ce que le locataire peut aliner le tout. Vente partielle

Le propritaire loue 10 hectares un preneur et compte vendre seulement 4 hectares. La question qui se pose est celle du droit de premption lorsque la fraction mise en vente est infrieure au seuil de dfinition des petites parcelles. Il serait tentant pour un propritaire de vendre des terrains lous en restant en de du seuil des petites parcelles pour pas que le locataire puisse prempter. La JP considre que dans de telles hypothses, en cas de vente partielle des biens lous, le droit de premption est toujours accord quel que soit la superficie mis en vente (si lensemble dpasse le seuil des petites parcelles). Vente dun ensemble dont seulement une partie est loue

Le preneur peut-il prempter sur lensemble des biens vendus ? Dans cette situation le propritaire ne peut pas vendre le tout, il doit faire deux ventes : une vente des biens lous et une vente spare de la superficie restante = obligation de division pour permettre au locataire dexercer son droit de premption sur les biens quil loue. La vente de lensemble est nulle. Il ny a quune hypothse o le propritaire peut recourir la vente globale, cest quand il y a une indivisibilit entre les terrains lous et le reste des terrains quil possde. Dans ce cas il va notifier la vente du tout au locataire qui aura la possibilit de prempter lensemble : il va pouvoir acqurir des biens quil ne louait pas au dpart. Il a aussi la possibilit de contester cette indivisibilit. d) Modalits de lexercice du droit de premption Vente amiable

Le propritaire a trouv un acqureur pour une vente de gr gr. Cest le notaire charg dinstrumenter qui va devoir procder la notification du projet de vente au preneur en vente, lui seul est comptent. Cette notification doit tre faite par lettre recommande ou par exploit dhuissier : art L 412-8 du CR. Jusqu il ny a pas longtemps, toute notification faite tort valait offre de vente et si acceptation du preneur = vente parfaite alors quil ny avait pas premption pour le 52

locataire. La JP vient de revenir sur cette solution en considrant quune notification faite tort ne valait pas offre de vente. La responsabilit du notaire est allge dans ce cas-l : 3 civ 12 octobre 2011. Sagissant le contenu de la notification (information du preneur du projet de vente du bailleur et des conditions de cette vente) : Doit fournir une information complte au locataire : le prix, les charges qui peuvent venir augmenter le prix (commission due un intermdiaire), les conditions et modalits du contrat projet, identit de lacqureur (si lacqureur fait valoir un droit de reprise). Aprs rception de cette notification, le locataire a deux mois pour prendre parti, 3 attitudes possibles : - Il peut renoncer prempter. Il peut renoncer expressment ou il peut renoncer tacitement en ne rpondant pas pendant 2 mois. - Le locataire peut dcider dexercer son droit de premption : il peut accepter purement et simplement les conditions qui figurent dans la notification. Il doit faire connatre son acceptation directement au propritaire. Dans ce cas-l, lacte authentique qui constate la vente doit tre lui-mme ralis dans les 2 mois compter de la dcision de premption du preneur. Si ce nest pas le cas, le propritaire va pouvoir le mettre en demeure de passer lacte authentique et si passer un dlai de 15 jours compter de cette mise en demeure, le droit de premption devient caduc. - Il peut manifester son intention de prempter mais en contestant le prix qui figure dans la notification. Il entend obtenir une rvaluation du prix. Il va manifester au propritaire sa volont dacqurir des conditions diffrentes et il doit saisir le tribunal paritaire pour fixer la valeur vnale des biens mis en vente. Le tribunal va dsigner un expert. Si le preneur obtient une rvision du prix la baisse, le propritaire nest pas oblig de vendre mais il na plus la possibilit de vendre une autre personne et dautres conditions. Le preneur peut aussi trouver que le prix fix par le tribunal est trop lev et donc refuser acqurir, dans ce cas le bailleur peut vendre aux conditions prvues dans la notification. Dans les cas o le preneur refuse de prempter (directement ou indirectement) il faut toujours notifier lacte de vente au preneur qui a refus de prempter : pour lui permettre de prendre connaissance de son nouveau bailleur, a lui permet de vrifier que les conditions de lacte de vente sont les mmes que celles prvues dans la notification. Cette notification doit intervenir dans les 10 jours de la vente. Vente par adjudication

Le preneur doit, peine de nullit de la vente, tre convoqu ladjudication au moins 20 jours lavance. Cest le notaire qui se charge de la convocation, si vente ralise par le tribunal a sera le boulot du greffier. Le preneur nest pas oblig de participer aux enchres et une fois que ladjudication a eu lieu, le fermier dispose dun dlai de 20 jours pour faire savoir sil prempte ou sil renonce. Sil prempte il sera substitu ladjudicataire. a peut interfrer avec le dlai de surenchre (dlai de 10 jours compter de ladjudication), donc intrt dattendre au moins 10 jours. Art L 412-11 et suivants qui organisent la procdure. Elle est sanctionne en cas de non-respect dune de ces tapes qui aurait pour effet de contourner ou dempcher le preneur dexercer son droit.

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2 sanctions possibles : Nullit de la vente avec substitution du preneur lacqureur. Possible dans 3 cas prvus par lart L 412-10 : Lorsque le propritaire a vendu les biens sans respecter le dlai de 2 mois, sans que le droit de premption du locataire soit purg. Lorsque le propritaire a vendu le fond un tiers des conditions diffrentes de celles contenues dans la notification (prix de vente de la notification suprieure celui de la vraie vente). Lorsque le propritaire a indiqu tort des conditions qui auraient pu dissuader le preneur dans la notification.

Nullit avec DI sans substitution.

Art L 412-12 CR. Laction en nullit de la vente doit tre exerce dans des dlais assez bref = 6 mois compter o le locataire a eu connaissance de la vente mconnaissant son droit.

Section 2 - Les consquences de lextinction : Le compte de sortie


Comme lissu de tout contrat excution successive, cette extinction va donner lieu un compte : A) Lindemnisation du preneur sortant Ds quil est oblig de quitter les lieux, le preneur doit tre indemnis pour les amliorations et les travaux raliss pendant quil tait en place, quelle que soit la cause dextinction : art L 411-69 Cr : le preneur qui a, par son travail ou par son investissement, apport des amliorations au bien lous, a droit, lexpiration du bail, une indemnit par le bail, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Ce sont des rgles dOP. Elles sont aussi drogatoires au droit des biens. Travaux et amliorations concerns : Tous les travaux ou investissements qui modifient matriellement le bien lou et qui lui donne une plus-value qui persiste en fin de bail. Ces travaux peuvent tre de nouvelles constructions, installations (ex : drainage dans les champs), lamnagement de btiments existants (ex : travaux de mise aux normes). Le rgime dindemnisation concerne aussi les amliorations culturales, toutes amliorations qui augmentent le potentiel agronomique du sol. Certains travaux sont exclus de toute indemnisation => retournement des prairies pour les mettre en culture. Ltat des lieux est donc important. Pour que ces travaux soient indemnisables il faut aussi quils aient t effectus dans le respect des procdures lgales. Depuis une ordonnance de 2006, selon le type de travaux, le locataire doit soit informer pralablement le propritaire soir lui en demander lautorisation. Tous travaux qui na pas t effectu en respect avec la procdure ne peut pas tre indemnis.

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Dbiteur et crancier de cette indemnisation : Seul le fermier sortant peut prtendre indemnit. Sil y a cession licite, le fermier va cder les amliorations quil a ralises au cessionnaire du bail (pas indemnis par le propritaire car ce dernier ne rcupre pas les amliorations). Dans cette hypothse le nouveau locataire va tre subrog aux droits du preneur sortant et pourra faire valoir sa crance pour amlioration lorsque luimme quittera les lieux (si une amlioration subsiste). Le preneur entrant ne versera pas dindemnisation au preneur sortant pour les amliorations = prohibition. Si le preneur ne cde pas les amliorations, le bailleur indemnisera directement le preneur sortant, il pourra alors demander une survaluation du fermage au preneur entrant : 3 civ 7 mars 2006 : responsabilit du notaire qui avait omis de dconseiller lopration son client. Dbiteur de lindemnit = personne qui se retrouve propritaire du bien lou lorsque le preneur quitte les lieux : ce nest donc pas forcment le bailleur qui avait donn lautorisation pour les travaux. On peut accorder des dlais de paiement au propritaire lorsque le bailleur nest pas lorigine de la rsiliation du bail. B) Lindemnisation du propritaire Art L 411-72 CR : Sil apparat une dgradation du bien lou, le bailleur a le droit lexpiration du bail une indemnit gale au montant du prjudice subi. Intrt de dresser un tat des lieux dentre et de sortie pour pouvoir faire la preuve dventuelle dgradation. A dfaut dtat des lieux a risque de se retourner contre le preneur car il est rput avoir pris les biens en bon tat. Autre cas de prjudice : perte des quotas qui ne permet plus au propritaire dexploiter son bien : rejet de lindemnisation par la JP : simple exercice par le locataire de sa libert professionnelle.

Vme partie Le contrle des structures des exploitations


Quest-ce que ce contrle ? Cest un contrle qui a pour objet le droit dexploiter la terre agricole et les biens agricoles. Ce contrle est donc susceptible de sappliquer toute opration, quelle que soit sa nature qui permet une personne (physique ou morale) daccder la terre agricole pour avoir une activit agricole sur la terre en question. Peu importe la nature juridique du titre en vertu duquel on a accs la terre agricole. Ce contrle va prendre la forme dune demande dautorisation dexploiter que le candidat va devoir dposer auprs de la prfecture puisque cest le prfet qui au sein de chaque dpartement assure leffectivit du contrle et dlivre les autorisations dexploiter : procdure strictement administrative. Sil y a contentieux = devant le tribunal administratif. Il faut dissocier le titre priv du titre administratif qui vient assurer leffectivit du titre priv. Contrle des cumuls des terres : remplacement en 1980 par le contrle des structures actuels = objectifs diversifis. Protection des exploitations familiales qui sont effectivement viables. Lobjectif prioritaire du contrle des structures est de faciliter linstallation des agriculteurs et vise empcher le dmembrement agricole soit favoriser lagrandissement dune exploitation agricole.

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Dernire rforme en date, loi dorientation du 5 janvier 2006, complte par un dcret du 14 mai 2007. La loi de 2006 va dans un sens dassouplissement du contrle sans pour autant remettre en cause les principes fondamentaux. Cette loi a institu la dclaration pralable pour faciliter les transmissions familiales et celle ralise par lentremise des SAFER. 2 procdures : - La voie classique = demande dautorisation pralable pour exploiter (risque de refus). - Dclaration pralable qui concerne les transmissions. Autre changement : suppression de lobligation de faire une demande pralable dautorisation pour les cessions de parts entre associs au sein dune mme socit

Chapitre I : Le cadre du contrle


Arrts prfectoraux adapts aux spcificits locales. Ils vont prciser les objectifs favoriser dans chaque dpartement. Au sein de ces dpartements il va y avoir des organes chargs dappliquer ces rgles.

Section 1 Les normes


Schma directeur des structures du dpartement. Unit de rfrence = superficie exprime en hectare. Elle est tablie dans chaque dpartement, elle correspond la surface quon estime ncessaire pour avoir une exploitation agricole viable. On va se baser sur une moyenne. Il en dcoule la surface minimum pour exploiter (SMI) (en ile et vilaine = 50 hectares). Autres normes : - Norme de distance entre lexploitation et les terres qui sont lobjet de la demande dautorisation dexploiter. Norme qui va jouer essentiellement dans les hypothses dagrandissement ou de regroupement dexploitation. Si on dpasse la distance fixe par le schma il faut demander lautorisation. En Ile et Vilaine cette distance est fixe 5km (minimum prvu par la loi). - Coefficient dquivalence applique pour les productions hors sol. Ex : un agriculteur lve 600 porcs et cultive 10 hectares de mas, il veut tendre son exploitation de mas 20 hectares. Il faut convertir llevage de porc en superficie (600 porcs correspondent 25 hectares). On arrive donc 55 hectares, il doit donc solliciter une autorisation dexploiter (dpasse les 50 hectares).

Section 2 Les organes


Celui chapeaute le contrle des structures cest le prfet (accorde ou refuse les autorisations dexploiter). Autre organe = la CDOA : rdige le schma directeur. Dans la dernire rforme il a t prvu que la consultation de la commission par le prfet nest plus obligatoire (si plusieurs demande ou si reprise de terre par le bailleur) pour essayer dallger le poids du corporatisme qui peut dcouler de lavis de ces CDOA. Composition CDOA : reprsentants de ltat, reprsentant des CT, des chambres dagriculture mais surtout 8 reprsentants des organisations syndicales agricoles. Prside par le prfet. Composition trs large. 56

Chapitre II Le champ dapplication du contrle


Exploitant individuelle qui dcide de constituer une socit = chappe au contrle des structures car pas de changement dexploitant. De mme pour des poux qui exploitent ensemble.

Section 1 Les oprations soumises autorisation pralable


Concerne trois types de situation : I/ Les installations, agrandissements et runions dexploitation On peut avoir de multiples motifs qui conduisent devoir demander une autorisation dexploiter. Il suffit dun seul motif pour tre tenu de solliciter une autorisation.

A) Conditions relatives aux personnes a) La qualification ou lexprience professionnelle : Il faut soit disposer dun diplme prvu par les textes : art R 331-1 du CR, soit dun BEPA, soit dun BPA (brevet pro agricole). Comme quivalent un diplme on peut faire valoir 5 ans minimum dexprience professionnelle acquise sur une surface au moins gal la moiti de lunit de rfrence en qualit dexploitant agricole (En Ile et Vilaine = au moins 25 hectares) : art R 331-1 CR. Si un seul des candidats (si on veut se regrouper pour former une socit) ou si le candidat ne remplit pas cette condition de diplme ou dexprience, le projet dans son ensemble sera soumis au contrle des structures. b) Lge des candidats Ds lors que lun des candidats ou le candidat a atteint lge de la retraite, de ce seul fait il doit faire lobjet dun contrle des structures pour renouveler les gnrations dagriculteur. c) Absence de membres exploitants Contrle de laccs la terre des non-agriculteurs. Si dans le cadre du projet dinstallation, dagrandissementetc. Il y a un ou plusieurs candidats qui nexploitera pas au sein de la structure, il se contente dtre apporteur de capitaux, dans ce cas-l, a ncessite systmatiquement lobtention dune autorisation dexploiter. d) Situation de pluri activits Cest celui qui a une autre profession que la profession agricole. Cette situation requiert une autorisation dexploiter partir du moment o les revenus du foyer fiscal du candidat excde 3120 fois le montant horaire du SMIC : autorisation indispensable. Doit aussi remplir les autres conditions numres prcdemment.

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B) Conditions relatives aux biens a) Condition de superficie Ds lors que le projet va conduire le ou les exploitants concerns exploiter une superficie suprieure au seuil fix par le schma dpartement des structures, ils devront ou devra solliciter une autorisation dexploiter. On doit additionner la superficie du projet, celle dj exploite par les candidats lopration. On prend en compte lensemble des units de production mise en valeur par la mme personne. Ils peuvent tre exploitants individuels mais sils participent des socits en tant quexploitant on va prendre en compte la superficie de lensemble des terres exploites par ces socits. Disparition du quotient donc dans une socit chaque associ est sens exploit lensemble des terres dont dispose la socit. Socit, 2 poux qui exploitent 90 hectares, avant la disparition du quotient, chacun tait cens exploiter 45 hectares. Si un des poux dcds, il tait cens exploiter tout seul les 90 hectares donc il y avait agrandissement donc autorisation ncessaire. Depuis la disparition du quotient, le fait que lun dcde, pas dagrandissement donc pas dautorisation. Le seuil de dclenchement du contrle des structures doit tre fix dans chaque dpartement par le schma directeur dpartemental des structures entre 1 ou 2 units de rfrence (dit la loi) = marge de manuvre pour les prfets. Mme si la superficie du projet ne dpasse pas le seuil, mais partir du moment o les rpercutions vont conduire soir supprimer une exploitation agricole considre comme viable, soit ramener la surface dune exploitation agricole en de dun seuil fix par le schma directeur, soit le projet a pour consquence de priver une exploitation agricole dun btiment essentiel son fonctionnement = autorisation pralable. Le seuil de viabilit doit tre compris entre 1/3 et 1 unit de rfrence. II/ les crations et extensions dateliers hors sol Ne doivent pas dpasser certains seuils : art R 331-3 CR. ??? III/ Certaines oprations ralises par les SAFER La plupart des oprations ralises par les SAFER relvent du rgime de la dclaration et non de lautorisation = rgime allg. On retrouve le mme objectif = prserver les exploitations agricoles viables : si une opration ralise par une SAFER a pour effet de supprimer une exploitation viable (dont la superficie est comprise entre 1/3 et 1 unit de rfrence) ou alors si lopration a pour effet de permettre un agriculteur de sagrandir et dexploiter une surface qui excde alors 2 units de rfrence, dans ce cas l lopration relve du rgime de lautorisation.

Section 2 les oprations soumises dclaration pralable


I/ Les transmissions familiales de lexploitation agricole La mise ne valeur dun bien reu par donation, vente, succession, ds lors que lopration provient dun parent ou dun alli jusquau 3me degr de parent inclus = dclaration et non autorisation pralable. 58

???? 2 Les oprations ralises par les SAFER Chapitre III Les procdures de contrle 1 La prsentation de la demande 2 La dcision du prfet

Section 2 La procdure de dclaration pralable


Dclaration sur papier libre qui peut tre faite au prfet : Contenu simple : les terres concernes, leur superficie, lidentit du bnficiaire et de lauteur de la transmission, dmontr quil a dtenu les terres depuis plus de 9 ans, les capacits pros du bnficiaire.

Chapitre IV La sanction des oprations irrgulires


Sanction civile qui pse sur le locataire : art L 331-6 CR. Si le preneur est tenu dobtenir une autorisation dexploiter, la validit du bail est conditionne par lobtention de cette autorisation. Refus dfinitif dautorisation : Nullit du bail qui peut tre demand par le prfet, la SAFER lorsquelle exerce son droit de premption, le bailleur, peut faire prononcer par le tribunal paritaire. La sanction est moins rigoureuse quil y parait, tant quune action en justice na pas t intente pour faire prononcer la nullit du bail, ce bail est annulable mais pas nul de plein droit. Ex : si le bailleur met les biens en vente, on considre que le preneur, ds lors quil remplit les conditions, doit quand mme recevoir la notification de la vente. SI le bailleur veut mettre en vente et passer outre le droit de premption du preneur qui nest pas en rgle avec le contrle des structures il faut quil demande la nullit du bail avant de mettre en vente ses biens : 3 civ 20 avril 2005. Dans une autre dcision de la 3 civ 31 octobre 2007, lannulation du bail sur ce motif ne peut tre prononc que sil y a exploitation malgr un refus dautorisation ou sil y a eu pralablement une mise en demeure du prfet adress au locataire de rgulariser sa situation au vue des rgles du contrle des structures. Dans lhypothse o un preneur exploite des biens lous sans avoir dpos de demande dautorisation alors que le prfet na pas ragi et na pas mis en demeure de rgulariser, dans ce cas la nullit du bail ne peut tre invoque. Pour les exploitants propritaires des terres quils exploitent = autre sanction civile : art L 331-10 CR qui prvoit que tout intress par lexploitation des terres irrgulirement exploites peut demander un bail forc sur les terres en question. Pas une procdure trs utilise. Sanctions conomiques qui peuvent frapper lexploitant irrgulier = suppression de toutes les aides publiques ds lors quil y a constatation de linfraction. Peut venir sajouter des sanctions administratives qui sont numres par lart L 331-7 CR. Ds lors que le prfet a constat une exploitation irrgulire, aprs mise en demeure, il peut prononcer des sanctions pcuniaire = amende administrative : entre 300 et 900 euros par hectare exploit irrgulirement.

VI e partie : Lexploitation agricole et la prservation de lenvironnement


Aucune synthse faite en la matire. Apparition fin du 20me sicle : premire fois dans lhistoire on a oppos agriculture et environnement puisque jusque-l lagriculteur tait considr au contraire comme le jardinier de nos campagnes. Les pays se sont industrialiss, lagriculteur traditionnel est devenue une agriculture productiviste, mcanise, faisant appel de nouveaux produits issus de la 59

chimie. Le but de cette agriculture tant de produire toujours plus pour que le pays parvienne lauto suffisance mais aussi pour pouvoir exporter. Des excs se sont manifests au niveau de lenvironnement. Le lgislateur sest finalement empar de la question pour tenter de prvenir de nouvelles atteintes voir rparer celles dj causes : encadrer certaines pratiques, en imposer certaines, en interdire dautres. Contrle de limplantation, limitation de lagriculture dans certaines parties du territoire + contrle de lactivit de lexploitation quel que soit le lieu de lexploitation. Il sagit dun secteur indispensable pour lamnagement du territoire et pour la mise en valeur des espaces naturels. Les agriculteurs peuvent rendre certain service marchand : entretien des cours deau, des talusetc. Il y a des contrats spciaux, des primes spciales. MAE : mission agricole et environnementale = convention, en contrepartie = soutien financier. La tendance de la lgislation la plus rcente traduit ces proccupations, notamment les lois du Grenelle de lenvironnement de 2009 et 1010 = mesures contraignantes mais aussi incitatives (MAE) pour transformer le modle productiviste actuel en une agriculture durable conome en eau et en nergie et respectueuse des sols et faible consommatrice de produits chimiques. Objectif = 20% de la surface agricole cultive en bio en 2020. Retrait des substances les plus dangereuse, rduire en 10 ans de moiti les pesticides utiliss par les agriculteurs, rduire la dpendance nergtique des exploitations. Mise ne place de la certification environnementale des exploitations agricoles : entre en vigueur lt 2011. Cest une sorte de label qui viendrait sajouter au label bio qui est cens garantir la qualit des produits et un mode de production respectueux de lenvironnement. La certification vise octroyer aux exploitations qui respectent tous ces objectifs de pouvoir se prvaloir de ce label de haute qualit environnemental. Certification 3 niveaux : - Niveau de base que devrait respecter toutes les exploitations. Doit respecter une directive europenne = bonnes conditions agricoles et environnementales sinon pas daide euro. Doc 2009 : objectif terre 2020 pour un nouveau modle agricole. Il rcence 5 dfis relever pour concilier agriculture et environnement : Mieux utiliser une eau qui se rarfie. Contribuer la restauration du bon tat cologique des eaux (voir directive europenne en 2000), programmes dactions dpartementales labores par les prfets pour respecter les seuils fixs par les directives. Les agriculteurs doivent respecter le code des bonnes pratiques agricoles datant de 1993, dfini un certain nombre de pratique sens rduire la pollution par les nitrates agricoles. Applicable de manire obligatoire que dans les zones vulnrables. Parmi les mesures fixes par ce code = toutes les mesures qui concernent les fertilisants, les pratiques dpandageetc. La France vient dtre assigne fin fvrier 2012 pour le non-respect de la directive nitrate : pas didentification complte des zones vulnrables. On lui reproche aussi de ne pas avoir pris les mesures ncessaires pour lutter contre les nitrates. Contribuer la richesse de la biodiversit et des paysages. Protger les sols agricoles. Les sols vont avoir des fonctions de rgulation essentielle, rle de filtrage des eaux, dpuration, de distribution des eaux, de stockage des matires organiques et minrales. Mieux maitriser lnergie et lutter contre le rchauffement climatique. Programme disolation des btimentsetc.

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Chapitre 1 : lencadrement environnementale des conditions dexercice de lactivit agricole : lexemple de la conditionnalit des aides.
Dispositif mis en place depuis 2005 qui soumet le versement de toutes les aides au respect dexigences de base en matire denvironnement, en matire de sant et la protection animale. Le versement des sommes attribues en excution des MAE sont galement conditionnes par le respect de lensemble des principes poss par le bon exercice de lactivit agricole et environnementale mme si pas daide direct de la PAC. Cette conditionnalit couvre 5 domaines. Le respect de ces exigences peut tre contrl sur place. Les diffrents domaines sont contrls par diffrents corps. Le domaine environnement est contrl par la DDD etc. Sant vgtale contrl par les DRAF (direction gnrale de lagriculture et de la fort), sant et protection animale par les DDP (direction dpartementale de protection). Les contrleurs de ces diffrents services peuvent se rendre sur les exploitations. A lissu de chaque contrle, le contrleur va tablir un rapport sur les points quil a contrl dans lexploitation. Sil y a non-conformit = pourcentage daide en moins. Pour chaque cas danomalie = pourcentage de rduction qui peut saccumuler. Il transmet ce rapport la direction dpartementale des territoires qui va calculer le taux de rduction des aides verses soumises la conditionnalit. Si anomalie intentionnelle = 20 %. On ne va pas envisager toutes les exigences, on retient les deux premiers domaines : environnement et bonnes conditions agricoles et environnementales.

SECTION I : Les exigences poses au titre du domaine environnement.


1re srie dexigences : conservations des oiseaux sauvages et conservation des habitats. Les espces vgtales et animales menacs et les habitats naturels remarquables sont protgs par deux directives communautaires. Liste qui a t tabli des espces protges et en consquences de cette protection qui est instaure au niveau europen, lagriculteur doit se conformer aux mesures de protection : art L 411-1 du code de lenvironnement, art R 411-15 sur les mesures de conservation des biotop, art L 431-3 relatif aux parcs nationaux, art L 432-3 concernant les rserves naturelles. Art L 411-1 du code de lenvironnement : texte qui interdit pour les espces inscrites sur la liste, aussi bien leur destruction que leur mutilation, leur perturbation intentionnelle, leur transport, leur dtention, leur mise en vente, lenlvement des ufs et des nids, la coupe (pour les plantes), leur arrachages, la cueilletteetc. Du fait quun milieu naturel abrite une espce protg = rpercussion sur lexploitation. En plus il peut y avoir des protections locales spcifiques qui peuvent tre prises par la voie darrt de biotop lorsquil sagit de favoriser la conservation du milieu naturel ncessaire lalimentation, la reproduction, au repos et la survie de ces espces protges en imposant la conservation des marres, haies, bosquet, dunesetc. Protection des eaux souterraines contre la pollution des substances dangereuses. Les eaux souterraines fournissent 75% des eaux potables consommes. But = viter le rejet dans lenvironnement de ces substances : substances vises par une direction qui interdit ou rglemente lusage des substances vises par elle et ce titre l il peut y avoir des prlvements pour vrifier labsence de pollution dorigine agricole, si infraction, il peut y avoir un PV + baisse des subventions. 61

pandage : rglementation par une directive europenne : poursuit 2 objectifs : viter les effets nocifs des boues en prescrivant des normes de conformit. Lorsquil y a un contrle pour vrifier les conditions dpandages des boues de station dpuration, on va vrifier sil y a eu un contrat crit entre lagriculteur et le producteur, quil y a eu un arrt prfectoral autorisant lpandage de boueetc. Protection des eaux contre la pollution par les nitrates de source agricole : doit respecter un plafond de 70 kg dazote par hectare et par an. a sert aussi vrifier quil respecte les priodes pendant lesquelles lpandage est interdit. Le code de lenvironnement a inscrit les priodes pendant lesquelles lpandage pouvait tre interdit. Respect de distance entre les surfaces dpandage et les points deau de surface. On va vrifier galement lexistence de capacit de stockage de lexploitation.

SECTION II : Les environnementales

exigences

des

bonnes

pratiques

agricoles

et

Cration ou maintien de bandes dites tampon le long des cours deau. Ce sont des bandes dune largeur de 5 mtres, lagriculteur qui possde des terres en bordure dun cours deau doit cesser de cultiver sur une bande de 5 mtres qui longe le cours deau, cette bande doit rester nanmoins couverte (couverture vgtale) pour absorber les ruissellements. Un arrt prfectoral dfini les cours deau concern. Il doit y avoir un entretien de cette bande tampon, ce ne doit pas tre une friche. Cette couverture doit rester en place toute lanne. Il est permis de mettre des animaux sur cette bande tampon, dans ce cas il faudra une clture pour viter quils sabreuvent dans le cours deau ; Le non brulage des rsidus de culture : le but est de prserver tout ce qui subsiste une fois quon a procd al culture. On laisse ces rsidus pour viter lappauvrissement des sols. On tente dimposer la diversit de absolvant pour que les terres ne soient pas utilises en permanence pour le mme type de production : par anne il faut implanter 3 cultures diffrentes (pas toujours possible), pour les cas dexploitation en monoculture, pour la priode hivernale, il va tre impose de procder un couvert vgtal des terres pendant la priode hivernal : entre le 1er novembre et le 1er mars. N peut laisser les rsidus de sur place, les broyer, les incorpore dans le sol. On va galement rglementer les prlvements qui peuvent tre faits pour lirrigation des cultures. Entretien minimal des terres : vise maintenir les terres de lexploitation quelles soient cultives ou pas. Elles doivent tre maintenues dans un bon tat agronomique et sanitaire afin de conserver un potentiel productif. Gestion des surfaces en herbe : prairies = diversit de la faune et de la flore.

Chapitre 2 : encadrement environnementale des lieux dexercice de lactivit agricole


Activit cantonne par le droit de lurbanisme : Zone agricole. Certaines zones peuvent en plus faire lobjet dune protection supplmentaire. Objectifs : soit prserv ou protger certaines zones qui prsentent un intrt environnemental particulier. Cest le cas dans les zones dfinies comme tant des espaces remarquables, espace

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naturel sensibleetc. ou alors le but peut tre dempcher la dgradation de certaines zones : rosion, captage deauetc. Lactivit agricole va tre exerce de manire spcifique dans cette zone voir interdite mais pour rpondre des objectifs diffrents.

SECTION I : Le cantonnement de lactivit agricole et environnementale dans les zones caractrises.


I/ la protection des espaces remarquables, parc ou rserve naturelle, zone humide. Dans les espaces remarquables : zones littorales = protection renforce au titre de la loi littorale. Ces espaces deviennent inconstructibles donc la possibilit ddifier des btiments usage agricole disparait. On peut juste implanter des amnagements lgers ne dpassant pas une certaine surface, indispensables lactivit agricole. On ne peut quautoriser la rfection des btiments existants lorsque cest ncessaire lactivit : mais pas dhbergement donc pas dextension de lactivit agricole. Parc naturel : conservation dun milieu naturel qui prsente un intrt ou une importance particulire et de le soustraite aux interventions artificielles susceptible de le dgrader (cest le cas de lactivit agricole). Art L 331-1 et L 332-1 code de lenvironnement. Contrainte renforce dans les zones situes en cur de parc : interdiction de principe de tous travaux de mme que linterdiction de toute construction ou installation sauf autorisation spciale de lautorit administrative qui gre le parc. Dans le dcret qui institue le parc peut fixer les conditions de maintien des activits agricoles existantes. Dans laire dadhsion : entoure le cur de parc = rglementation des constructions et des activits mais allges par rapport au cur du parc. Les propritaires des terres comprises dans ces zones peuvent tre indemniss. Rserve naturelle : les textes prvoient quil est possible de soumettre un rgime particulier voir interdire les activits agricoles au sein de ces zones : art L 332-2 code de lenvironnement. Il est licite de rompre les baux conclu sur ces terres ds lors que lactivit exerce devient incompatible avec lobjectif de prservation du milieu : 3 civ 9 juillet 2003. Zone humide : art L 211-1 du code de lenvironnement qui dfinit ces zones comme tant des terrains habituellement inonds ou gorg deau de faon permanente ou temporaire et dont la vgtation est domine par des plantes hydrophiles pendant au moins une partie de lanne dont la conservation est essentielle pour la biodiversit, la prvention des inondationsetc. Tout le corps de rgle qui concerne les eaux est rglement par la police de leau. Tous les travaux dans ces zones = soumis dclaration ou autorisation pralable. Toutes ces protections peuvent se cumuler, ex : zone humide dans un parc naturel en bord de mer. II/ Protection des sites et des paysages Mcanismes gnraux pour protger les paysages. Lorsquun site est considr comme prsentant un intrt particulier ce titre l il peut tre class sur une liste et la ralisation de travaux dans cette zone va relever dun rgime dautorisation prfectorale pralable. Cette protection vise interdire toute modification des lieux exception faite de lexploitation courante des biens ruraux et de lentretien normal des constructions existantes mais sinon autorisation : art L 341-7 et suivants du code de lenvironnement. 63

Il existe des procdures permettant dchapper aux effets nfastes des remembrements. Effets dsastreux sur les paysages, la faune et la flore. Mcanismes qui visent les limiter. Ces procdures de remembrement doivent faire lobjet dune tude pralable pour identifier les actions et les activits qui pourraient tre prjudiciable la conservation des espces prsentant un intrt sur le plan scientifique. Cette tude doit prvoir des mesures conservatoires des espces remarquable sou sensibles, des paysages, des habitats, des espces protges, protection de la ressource en eauetc. : art L 121-1 et suivants du CR. Au vu des rsultats de cette tude pralable, on peut prescrire des mesures en vue den limiter les effets, ex : interdire la destruction de bois, de boisement linaire, de plantationsetc. Cette interdiction peut tre prolonge aprs lopration de remembrement. Lart L 123-8 du CR fixe la liste des travaux connexes : travaux lis lopration de remembrement (destruction de chemin, de talusetc.). Cest la commission communale peut demander lexcution de ces travaux connexes mais elle peut essayer de contrebalancer les effets nfastes en dcidant dautres travaux pour recrer des hais, des talusetc = travaux de restauration. Elle peut aussi dcider dimposer aux propritaires concerns tous travaux ncessaires la sauvegarde des espaces naturelsetc. Le lgislateur est conscient que les propritaires auraient du mal dcider de lexcution de ces travaux = dperdition de terrains en ce qui les concerne. La composition de la commission commune qui dcide des travaux connexes et de restauration a t largie pour comprendre 3 personnes qualifies en matire de protection de la faune, de la flore, de la nature et des paysages. Action de la SAFER : oprateur foncier qui peut acqurir des terres agricoles, normalement, la SAFER tait destine acqurir des terres agricoles pour les rtrocder des agriculteurs. Aujourdhui, les missions de la SAFER ont t largies et notamment elles doivent contribuer, depuis 1999, la ralisation de projet pour la mise en valeur des paysages et la protection de lenvironnement. Pour se faire elles peuvent acqurir des terres agricoles en exerant leur droit de premption et en rtrocdant ces terres pour la ralisation de ces projets ds lors quils font lobjet dune approbation pour lEtatetc. Dune manire gnrale, la SAFER peut acqurir des terres pour mener des oprations destines la rorientation des terres afin de favoriser le dveloppement rural et la protection de la nature.

SECTION II : cantonnement de lactivit agricole dans certaines zones pour des raisons sanitaires et de protection des risques
I/ Protection des zones de captage deau potable Lobjectif est de protger les points de captage deau destin lalimentation des populations, de les prserver des pollutions qui pourraient les affecter en dlimitant le primtre de protection, dans lequel vont sappliquer des servitudes administratives. Le dispositif est prvu par lart L 1321-1 du Code de la sant publique et suivants : impose au prfet de dfinir deux primtres de protection par une dclaration dutilit publique : un primtre de protection immdiat et un primtre de protection rapproch. Dans le primtre de protection immdiat = contraintes les plus lourde : superficie limite (100 m tout au plus). a comprend les parcelles qui servent dassiette aux zones de captage. Protection maximale, les terrains concerns sont frapps din constructibilit et ils doivent tre acquis par une collectivit publique. Ils vont faire lobjet de mesures dexpropriation. Ils doivent tre clturs pour viter toute intrusion donc aucune activit agricole ne peut perdurer dans cette zone. Autour de ce primtre = primtre de protection rapproch. L encore lobjectif est dempcher lexercice dactivit agricole qui risque de contaminer le captage deau. Limitation : interdiction dutilisation de certains produits, interdiction dpandage et diffrentes autres mesures. Dans ce 64

primtre les communes peuvent exercer leur droit de premption urbain pour acqurir certains terrains dans ce primtre. Art R 1321-13 du code de la sant publique. Primtre de protection loigne = facultatif. Les activits peuvent tre rglementes dans ce primtre sil existe un risque potentiel en fonction de la nature des terrains et ds lors que la rglementation de droit commun nest pas satisfaisante. Ces contraintes sont en principe indemnisables : art L 1321-3 du code de la sant publique qui prvoit les possibilits dindemnisation des exploitants et des propritaires pour la perte dusage des terrains. II/ La protection des zones drosion Il sagit dun objectif de prvention des risques naturels. Les textes imposent au prfet (art L 114-1 du CR et lart R 114-2 CR) de dlimiter des zones o en raison de la nature des sols, des conditions de leur occupation, de labsence de couvert vgtal ou de haies, de leur dclivit, une rosion sest produite provoquant une acclration de lcoulement des eaux de ruissellements lorigine de dommages caus en aval ou lorsquil existe une rosion diffuse des sols agricoles de nature compromettre la ralisation des objectifs de bon tat des eaux. Le prfet va devoir dfinir un programme daction dans ces zones pour rduire le phnomne drosion. Il va devoir dfinir des objectifs qui vont sappliquer tous les exploitants agricoles situs dans le primtre et il tablit en mme temps un programme daction. Possibilit de puiser au sein de catgorie de comportement qui figure dans lart R 114-6 du CR pour mettre des recommandations vis--vis des propritaires et des exploitants dont les terrains sont situs dans ces zones. Exemple de mesures : couverture vgtale, recommandation de fertilisants, pratique de travail du soletc. Ces mesures peuvent tre galement utilises au sein des aires dalimentation des captages deau : terrains qui supportent des eaux souterraines. Le prfet agit par la voie des recommandations. Dans un deuxime temps le prfet doit dresser un bilan de son plan daction. Si les objectifs ne sont pas atteints, il peut les transformer en obligation au bout de 3 ans : art R 144-8 CR. Du coup ces pratiques simposent aux exploitants et toute contravention aux rgles devenues obligatoire est passible de sanctions pnales. Contravention de 5me classe.

Titre II Lamnagement foncier rural


IL vise rationaliser lutilisation despace entre les diffrents usages possibles que sont lagriculture, le commerce, lartisanat, lhabitat, la fort, les loisirs et les grands travaux. Lun des buts de lamnagement foncier va tre dorganiser cette cohabitation de la manire la plus harmonieuse possible. 2me objectif : viter la dsertification des zones rurales, il sagit dessayer de maintenir lactivit agricole dans ces zones. Autre objectif = protection de lenvironnement. Ces objectifs sont inscrits dans lart L 11-1 et L 111-2 du CR loi du 9 juillet 1999. Ces sont 2 textes qui illustrent lamnagement foncier rural tel quil est conu par le lgislateur franais = largement contrl par la puissance publique. Un des objectifs a t de crer des units foncires plus importante pour vite r les litiges dans les relations de voisinages = opration de remembrement : cest toujours un mode majeur de lamnagement foncier rural mais il suppose lintervention de la puissance publique.

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Dans cette tude de lamnagement foncier on va donner la premire place ltude de la SAFER qui est un intervenant majeur qui contrle toutes les transactions qui interviennent en matire foncire rural et cest un interlocuteur privilgi des notaires.

I re partie : Les SAFER (Socits damnagement foncier et dtablissement rural)


Art L 141 et suivants du CR, cres par la loi du 5 aout 1960, elles sont nes avec le droit rural tel quon le connait aujourdhui. Ce sont des socits de forme prive, en pratique elles sont toute constitues sous forme de SA mais elles sont charges dune mission de service public et de ce fait elles doivent recevoir un agrment de ladministration. Les adhrents ne peuvent tre que des collectivits publiques ou des personnes morales reprsentants des intrts conomiques, environnementaux et sociaux caractre rural. Lagrment qui leur est dlivr dtermine aussi leur territoire daction. Elles ont un monopole daction dans ce territoire, plusieurs SAFER ne peuvent pas se concurrencer. Lintervention des pouvoirs publics se manifeste au moment de leur cration mais toute leur action est contrle par la puissance publique. 2 commissaires du gouvernement vont devoir donner leur accord ds lors que la SAFER souhaite raliser une acquisition de plus de 75 000 euros, pareil pour toute acquisition par premption quel que soit le montant, pareil sil y a substitution dacqureur. Les SAFER doivent avoir des moyens financiers, elles vont recevoir des subventions de lEtat, de lUE mais elles ont aussi leur propre activit qui peuvent gnrer des profits mais si elles nont pas de but lucratif (ne peuvent pas redistribuer les profits, doivent les rinvestir), ex : rtrocession de terrain acquis par elle. Ce sont des institutions controverses car elles interviennent sur le march foncier et empchent des transactions qui auraient d intervenir de manire amiable.

Chapitre I Les missions de la SAFER


On les trouve numre dans lart L 141-2 CR. Premire mission = mission agricole, instrument de la politique agricole, instrument de modernisation de lagriculture (favoriser linstallation de nouveaux exploitants). Les SAFER doivent raliser des oprations destines amliorer la productivit des exploitations en favorisant leur agrandissement (acquiert des terres et les rtrocde des agriculteurs dont la superficie de lexploitation est insuffisante). Elles peuvent aussi acqurir des terres pour les rtrocder des agriculteurs qui souhaitent sinstaller. Elles peuvent les rtrocder en ltat ou aprs avoir procder des amnagements. Pour accomplir cette mission elles peuvent user dune prrogative importante = elles ont un droit de premption. Le fait dtre titulaire dun droit de premption va leur permettre dtre averti de tous les projets de cession qui vont avoir lieu dans leur primtre dintervention = connaissance parfaite du march. Elles peuvent aussi servir dintermdiaire dans la conclusion de baux ruraux pour lexercice dune activit agricole. a permet dallger la pression sur les propritaires qui ont des terres inoccupes. Possibilit pour les propritaires de mettre leur terre disposition de la SAFER (mis disposition) et la SAFER va elle-mme sous louer les terres mise sa disposition. 66

Deuxime mission : rle dans lamnagement de lespace rural. Lacquisition de terre et leur redistribution peut se faire au bnfice dexploitation agricole mais aussi au bnfice dautre activit qui contribue lamnagement rural : crer une zone artisanale pour revitaliser lconomie dans un certain primtre par exemple. Elle peut intervenir en prvision de grands travaux qui vont priver certains exploitants de leur terre, elle va acqurir des terres et rtrocder ces terres ces exploitants ou dautres activits. 3me mission : lamlioration des structures forestires. 4me mission : dveloppement du territoire et protection de la nature de lenvironnement. Elles vont pouvoir acqurir des terres situs dans des zones de captage deau, acqurir des parcelles dans des sites qui prsentent un intrt environnemental particulier et elles peuvent els rtrocder toute personne qui va permettre de prserver ces parcelles dans cette fonction. 5me mission : prestation de service au profit de collectivit territoriale (raliser des tudes pralables la ralisation de grands travaux par exemple). 6me mission : (nouvelle, 2010) : information de la raffectation des terres agricoles vers dautres usages.

Chapitre II Les moyens daction de la SAFER


Section 1 Les oprations dacquisition sans premption
Art L 141-1 II qui accorde aux SAFER la possibilit dacqurir lamiable des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestires en vue de leur rtrocession pour exercer une des missions qui leur a t confi. Le champ dapplication de ce droit dacquisition est large, il vaut pour tous les biens ruraux (tous ceux qui ne sont pas situs en zone urbaine). Elles peuvent aussi acqurir des parts sociales ds lors que ces dernires donnent vocation lattribution de biens ruraux : elles peuvent se heurter certaines limites, ex : GFA : une personne morale ne peuvent pas acqurir plus de 30% des parts sociales. Elles ne peuvent pas acqurir des parts de GAEC ou dEARL (associ = personne physique). Lacquisition peut tre faite lamiable mais elle peut aussi se porter adjudicataire ou procder un change. Parfois elle prfre ne pas se porter acqureur, il peut tre prfrable dintervenir autrement, elle peut trs bien se faire consentir des promesses de vente des biens ruraux, que ce soit des promesses unilatrales ou synallagmatiques, elle se substitue dans lexercice de loption, la personne de son choix. La SAFER fait lconomie du financement de lopration. Dlai : elle doit trouver une personne dans les 6 mois de loctroi de cette promesse et ensuite la ritration de la vente par AA doit intervenir lintrieur de ce dlai de 6 mois.

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Section 2 Les oprations dacquisition par premption


Dcret dhabilitation pris pour chaque SAFER. Ce dcret fixe les seuils de superficie en de desquels la SAFER ne peut en principe premption (en Bretagne = 10 ares). Ce droit de premption permet aux SAFER de se substituer au cocontractant choisi par le vendeur. Impact important, mme si elle nuse pas de son droit de premption, le bnfice de ce droit lui permettra dtre inform de tous les projets dalination qui interviennent dans son primtre dintervention. Lorsque des terres sont loues, elles peuvent tre premptes par le locataire et si ce dernier ne prempte pas, la SAFER pourra prempter. Elle peut prempter pour elle-mme, elle va devenir propritaire des biens et les rtrocdera. Elle peut aussi dans certain cas prempter pour le compte dautrui, pour le dpartement, pour des agences de lotsetc.

SOUS SECTION I : Premption de la SAFER pour son compte


I/ Champ dapplication du droit de premption de la SAFER

A) Conditions tenant la nature de lacte Toute alination titre onreux, quelle que soit sa forme, ouvre en principe le droit de premption de la SAFER. Il peut sagir dune vente amiable, vente par adjudication volontaire ou force, dune dation en paiement (art L 143-1 et R 143-4 CR). Certaines alinations titre onreux chappent au droit de premption de la SAFER ou quelques prcisions : - Apport en socit : En principe lapport de terre en socit ouvre droit premption de la SAFER. Elle peut empcher la constitution dune socit ou lentre dans le capital dune socit dun exploitant. Il y a des attnuations, on exclut le droit de premption de la SAFER lorsque le but est de constituer un GFA ou un GFR exclusivement familial, se mme lorsquil y a apport en socit dun propritaire exploitant. Moyen laiss aux apporteurs dchapper la premption : en ralisant lapport sous condition de non premption par la SAFER. Si la SAFER dcide dexercer son droit de premption, lapporteur pourra renoncer lopration. Pas possible en matire de vente. - Opration dchange : en principe, le locataire ne peut pas prempter un bien qui est chang par son propritaire contre un autre, or la SAFER le peut alors quelle ne peut pas apporter la mme contrepartie Sil y a change avec soulte, la SAFER ne peut pas exercer son droit. - Elle ne peut pas acqurir des parts sociales par premption. En revendant les parts, on peut chapper au droit de premption de la SAFER. - Si vente en viager = Pas de premption. De mme si on vend en dmembrement. Des cessions successives et rapproches de la nue-proprit et de lusufruit pourrait constituer une fraude aux droits de la SAFER. - Les alinations titre gratuit chappent la premption de la SAFER : donation, legs, transmission par voie successorale.

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B) Conditions tenant la qualit de lacqureur La personne de lacqureur pressentie par le vendeur va permettre dcarter le droit de premption de la SAFER, a sera le cas pour les alinations familiales ou assimiles puisque les textes visent effectivement les cessions consenties des parents ou allis jusquau 4me degr de parent : font obstacle au droit de premption de la SAFER. De mme pour les cessions entre indivisaires ou les cessions entre cohritiers. Alination un professionnel de lagriculture : la SAFER ne pourra pas prempter. a concerne les alinations au profit des salaris agricoles, daide familiale, dassoci dexploitation et ds lors quil acquiert les biens pour sinstaller lui-mme, lopration chappe au droit de premption de la SAFER. Alination au profit dacqureur vinc (ex : un locataire vinc par un droit de reprise) ou dagriculteur expropris : pas de droit de premption de la SAFER. Si vente au preneur qui a exerc son droit de premption : ce droit de premption du locataire prime sur celui de la SAFER.

C) Conditions relatives la nature du bien Les textes visent dune manire gnrale les cessions portant sur des immeubles vocation agricole. Cest sur cette notion quil y a toujours quelques incertitudes, a concerne dabord les immeubles non btis, en principe, tous les terrains vocation agricole situs dans une zone o la SAFER est habilite prempter. La notion de terrain premptable par la SAFER est prcise par larticle R 141-2, conditions : - Terrains susceptible de faire lobjet damnagement foncier. - Terrain compris dans un espace naturel et rural. En ralit, il y a certains terrains rpondant ces critres qui peuvent chapper au droit de premption de la SAFER. Sont notamment exclus les terrains quips ou affects une utilisation ni agricole, ni forestire. Les terrains quips ce sont tous les terrains qui sont support dun quipement permanent (parcelle qui supporte un terrain de foot). Les terrains affects une activit non forestire ou non agricole peuvent poser problme au notaire. Ex : parcelle amnage en jardin dagrment (potager), est ce que le notaire doit signifier la SAFER ? 2 arrts : une parcelle garnit dun potager, darbre fruitier, destin la consommation personnelle au propritaire = pas concern par le droit de premption de la SAFER. 3 civ 28 septembre 2011. Sont exclues les terrains constituant dpendances immdiate de btiment dhabitation et qui ne font pas partie dune exploitation agricole ne sont pas premptables ; De mme pour les terrains non btis mais qui sont des surfaces boises.

Art L 143-1 prvoit que la premption est susceptible de sexercer en cas dalination de btiments dhabitation faisant parti dune exploitation agricole ou de btiment dexploitation ayant conserv leur utilisation agricole. La solution aujourdhui est certaine mais il y a eu une priode dincertitude leve par un arrt 1 civ 31 mai 2007 : hsitation venant de la discordance entre les termes de lart l 69

143-1 et les termes de larticle R 143-2 qui parle lui des btiments ayant une vocation agricole et non une utilisation agricole donc peu importe quil soit utilis de manire agricole au moment de la cession. Le champ dapplication des droits de la SAFER serait plus large. Aprs des hsitations, cette interprtation a t condamne par larrt du 31 mai 2007 : la cour de cassation applique la hirarchie des normes, la dfinition lgale prime sur la dfinition rglementaire. On retient donc le critre de lutilisation effective et non celui de la vocation. Les btiments non utiliss ne sont pas premptables sauf dans certaines zones de montagne. Il y a dautres biens premptables par la SAFER lorsquils sont cds avec dautres immeubles : cest le cas de certains mobiliers corporels lorsquils deviennent immeubles par destination. Lorsque ces biens sont vendus en mme temps que ces immeubles, la SAFER peut prempter les immeubles par nature et les immeubles par destination. Elle peut prempter les DPU : droit paiement unique : nouveau rgime de subventions europennes. Lorsquils sont cds en mme temps que des terrains utilisation agricole la SAFER peut faire une premption globale sur les immeubles et les DPU. Vont tre exclu du droit de premption des terrains qui sont sans utilisation agricole : terrains constructibles destins btir des btiments dhabitation, industriel, tout dpend de la superficie du terrain cd. Il y a des seuils en dessous duquel la SAFER ne peut pas prempter. Ces seuils sont numrs par lart R 143-3 CR. Pour un terrain constructible le seuil est de 2500 m. Sont galement exclus des terrains destins lextraction minrale et galement les terrains boiss. Ceci tant, lorsquil y a vente globale dun ensemble foncier qui comprend des zones boiss et des terrains agricoles =erreur de procder cette vente dans un mme acte car la SAFER peut prempter le tout : 3 civ 19 mars 2008. D) Buts poursuivis par la SAFER Elle peut acqurir des biens lamiable pour satisfaire des objectifs divers. Quand il sagit dacqurir en exerant son droit de premption elle doit poursuivre une objectif purement agricole. Lart L 1432 prvoit que lexercice du droit de premption a pour objet de permettre linstallation, la rinstallation ou le maintien des agriculteurs puis ensuite lagrandissement et lamlioration des structures des exploitations et enfin prservation de lquilibre des exploitations lorsquil est compromis par lemprise de travaux public. Il y a aussi : sauvegarde du caractre familial de lexploitationetc. II/ Purge du droit de premption Le droit de premption est une prrogative dOP qui sexerce dans les conditions prvues aux art L 412-8 L 412-12. La SAFER est libre dutiliser son droit de premption lorsquune notification lui parvient. Le juge judiciaire ne peut pas apprcier lopportunit de son exercice, il ne peut pas enjoindre la SAFER dexercer son droit de premption ni apprcier lopportunit de cet exercice. Il va contrler seulement la rgularit de la procdure suivie.

A) Dans la vente de gr gr La procdure va commencer par la notification du projet de cession qui doit tre opr par le notaire charg de procder cette alination. Cest le notaire et lui seul qui est comptent : art R 143-22 CR : notification par exploit dhuissier ou par lettre recommande. Tous les projets dalination dimmeuble soumis aux droits de la SAFER doivent sans exception tre notifis. Si un droit de premption prioritaire celui de la SAFER peut tre exerc (biens lous ou en indivision) : le notaire 70

va en informer la SAFER, il va effectuer la notification mais en linformant que la notification a dj t ralise au profit du locataire en place par exemple et ds que le titulaire dun droit de premption prioritaire a fait connatre sa dcision, le notaire en informe la SAFER : cest ce moment-l que cours le dlai de la SAFER pour faire connatre sa dcision. La notification doit comprendre des informations sur les biens, sur la personne de lacqureur, tant que la notification nest pas complte, le dlai de premption de la SAFER ne cours pas. La SAFER dispose dun dlai de 2 mois pour prendre sa dcision. On ne peut pas conclure un contrat sous condition de non premption de la SAFER. Quelle est la prote juridique de cette notification, est ce quelle vaut offre de vente ou pas ? Question importante quand le notaire a effectu la notification par erreur. La JP a volu, au dpart elle considr que toute notification du projet, mme fait par erreur valait offre de vente : art L 4128 : la communication vaut offre de vente au prix et conditions. Consquence redoutable : lacceptation du destinataire valait formation de la vente et cette dernire tait parfaite. Aujourdhui la notification errone nest plus considre comme tant une offre de vente, sil y a erreur la notification ne vaut plus rien. 2 arrts rendus : 3 civ 17 fvrier 2010 + 3 civ 12 octobre 2011. Deuxime temps de la procdure : la rpons e de la SAFER aprs 2 mois. Sa rponse doit tre parvenue au notaire dans le dlai de 2 mois. Elle peut renoncer expressment, sinon faute de rponse : renonciation tacite. Si le vendeur souhaite une rponse plus rapide il peut demander une rponse expresse la SAFER mais moyennant finance. Elle peut dcider dexercer son Dp aux conditions fixes dans la notification. Donc la notification de la SAFER vaut vente parfaite. Notification en retour au notaire charg de la vente ? Importance particulire aux termes de la dcision de premption. Si le vendeur ou lacqureur pressenti qui se trouve vinc entend contester la dcision de la SAFZEE, il faudra vrifier que les motifs que la SAFER a indiqus sont biens des motifs correspondant aux objectifs que la loi lui assigne. La SAFER ne peut pas se contenter dune motivation gnrale, abstraite. Elle doit expliquer avec prcisions les raisons qui lont amen prempter. Cela permettra de vrifier la ralit des objectifs mis en avant. Cette motivation concrte est une formalit substantielle, cest--dire qui simpose la SAFER ad validiatatem. Le vendeur peut mettre la SAFER en demeure de ritrer par un AA : si pas fait dans les 15 jours = remise en vente. Si procdure invalide il faudra notifier de nouveau la SAFER lors de la remise en vente. Elle peut prempter mais en contestant le prix, y compris la baisse. Elle va offrir une contreproposition dachat au notaire, le vendeur est libre daccepter ou non mais sil refuse le bien est retir de la vente. Il peut galement saisir le tribunal et lui demander de fixer la valeur vnale du bien sur la base de lexpropriation. Les deux parties peuvent soit accepter de conclure au prix propos par le tribunal, soit renoncer la vente. Dans ce cas, le vendeur a la possibilit de contraindre la SAFER acheter au prix fix par le tribunal B) Dans la vente par adjudication Il faut convoquer la SAFER au moins 20 jours avant la date prvue pour ladjudication. Cest le notaire ou le greffier du tribunal qui doit le faire. La SAFER nest pas tenue de participer aux enchres, elle peut rester dans une position dattente. Quand ladjudication a lieu, elle dispose dun dlai dun mois pour faire connatre sa dcision, pour dire si elle se substitue ladjudicataire ou non. La SAFER ne peut pas contester le prix.

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Si pas oblig de procder par adjudication, obligation de faire une offre pralable la SAFER. Elle pourra alors discuter le prix. III/ Sanctions du non respect du droit de premption Pas de notification : La sanction sera soit la nullit de la vente avec substitution de la SAFER lacqureur soit une nullit sans substitution. Dans tous les cas, la SAFER dispose dun dlai de 6 mois compter du jour o elle a connaissance de la date de la vente.

SOUS SECTION 2 : Premption de la SAFER pour le compte du dpartement


Cest une DP quelle peut exercer dans certains espaces dfinis par les textes, en loccurrence elle peut exercer ce droit de premption la demande du dpartement dans les primtres damnagement et de protection des espaces agricoles et naturels priurbains. Lobjectif ici est prcis par lart L 143-2 du CR : protection et mise en valeur des espaces agricoles et naturels pri urbains : vise des biens qui peuvent tre trs divers : va sappliquer toute terrain bti ou non bti ou lensemble des droits sociaux qui donnent vocation lattribution en proprit ou en jouissance de ces terrains. Cest uniquement la localisation qui compte. Cest le dpartement qui va devenir propritaire, il va pouvoir en faire plusieurs usages.

Section 3 La rattribution des biens acquis


La proprit de la SAFER est temporaire, elle ne peut pas conserver les biens acquis plus de 5 ans. Cela concerne tous les biens quelle acquiert. : 85% lamiable, 15 % avec DP. Exception, lorsquil y a des oprations de remembrement en cours, dans ce cas elle peut les conserver jusquau terme des oprations. Pendant cette priode o elle est propritaire des biens, elle peut soit les conserver purement et simplement en se contentant de les maintenir en bon tat. Pour se faire elle peut consentir des baux transitoires ncessairement drogatoires au statut du fermage. Elle peut aussi procder des amnagements avant la rtrocession. Le but ultime est bien la rtrocession, elle doit susciter des candidatures : nombreuses mesures de publicit. Ensuite elle doit oprer un choix entre ces candidatures, qui rpond au mieux aux missions qui lui sont assignes par la loi. Libert importante car mission large. Hormis la primaut agricole lorsquil y acquisition par DP, les missions de la SAFER ne sont pas hirarchises. Les juges ne contrlent pas lopportunit de la rattribution du bien. Il contrle seulement la rgularit formelle de la dcision : motivation importante. Le choix de lattributaire se fait au regard de sa comptence, intrts coetc. Toute cession consentie par la SAFER doit tre notifie aux autres candidats de mme que les motifs de la dcision qui la conduite choisir tel candidat. Contentieux importants des dcisions de rtrocession (pas quau moment du DP). Lorsquelle a choisi lattributaire elle va lui revendre le bien en faisant ventuellement un profit. Contestation frquente (lutte contre la spculation). Sil y a une rtrocession complte, lattributaire va tre oblig de conserver les biens acquis et de les exploiter pendant une priode minimum de 10 ans. Le non-respect de conservation de ces biens ouvre la SAFER une action en rsolution de la vente : art L 141-1 III.

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II partie : Les divers modes damnagement foncier rural


Procdures de type administratif. Constat : morcellement des terres. Cette mauvaise structure foncire est un handicap pour ces dernires. Ces petites parcelles sont moins favorables lutilisation des machines agricoles do lide de proposer des restructurations foncires pour amliorer les conditions de lexploitation : amnagement du territoire. Art L 121-1 (dernire loi de 2005) : cet article indique que lamnagement foncier rural a pour but damliorer les conditions dexploitations des proprits rurales ou forestires, dassurer la mise en valeur des espces naturels ou ruraux et de contribuer lamnagement du territoire communal dfini dans les PLU. Enumrations des diffrentes procdures damnagement foncier qui peuvent tre utilises : Procdure de droit commun : amnagement foncier agricole et forestiers. Procdure dchange et de cession amiable. Procdure de mise en valeur des terres incultes et la protection des boisements

Chapitre I Lamnagement foncier agricole et forestier


Loi 23 fvrier 2005 : cet amnagement foncier agricole sest substitu aux anciennes procdures de remembrement qui existaient depuis une vingtaine dannes. Lapport majeur opr par la loi de 2005 relve dune volont de dcentralisation. La comptence du prfet est dsormais dvolue au dpartement (conseil gnral). Cest une procdure qui consiste redistribuer globalement et de faon contraignante les parcelles de terre comprises dans un primtre donn en tenant compte de leur affectation conomique. La procdure de remembrement va raliser un transfert forc des droits de proprit dun bien sur un autre dans un intrt public. Redistribution : transfert des droits de proprit et ramnagement des territoires. Volont damliorer les conditions dexploitation : art L 121-3 CR. Organe principal : commission communale damnagement foncier : art L 121-3 CR. Linitiative damnagement peut venir soit des communes soit des propritaires et des exploitants eux-mmes. La commission a un rle important, cest elle qui va proposer les mesures quelle considre ncessaire et cest elle qui va mener et diriger les oprations sur le terrain. La commission est prside par un commissaire enquteur dsign par le TGI, elle comprend le maire de la commune, des propritairesetc + 3 personnes qualifies en matire de faune, floreetc. la commission communale ne dure que le temps des oprations de remembrement Au niveau dpartemental : commission dpartementale damnagement foncier = permanente : rle dune juridiction dappel : va examiner les rclamations faites contre les dcisions des commissions communales. Elle peut modifier le projet de la commission communale = recours administratif pour les plaignants. Le conseil gnral et son prsident sont investis des comptences qui jusquen 2005 taient dvolues au prfet. Ils prennent les dcisions juridiques, ils soumettent lenqute publique, ils ordonnent lexcution des mesures prises. Rle important du gomtre.

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Section 1 Les rgles de fond de lamnagement


I/ Les biens concerns Lart L 123-1 indique que la procdure est susceptible de sappliquer aux proprits rurales non bties. Il y a certains assouplissements apports par la loi, notamment par lart l 123-2 : certains btiments peuvent tre inclus dans lopration damnagement. Ils ne subiront pas les consquences du remembrement car ils devront tre rattribus leur propritaire sans aucune modification de limite. Il ny a que les btiments lgers, de peu de valeur qui peuvent tre inclus dans le primtre et ne pas tre rattribu leur propritaire (ex : abri sommaire pour le btail). Par ailleurs, il y a certaines prcisions apporter concernant les terrains : ils peuvent tous tre inclus dans le primtre et tre rattribu nimporte qui, on va faire une drogation pour certains terrains : ils devront tre rattribus leur propritaire comme des btiments car ils ont une destination spcifique et sont donc irremplaables : art L 123-3 CR : terrains qui sont clos de mur, les sources deau minrale, les gisements, les carrires, les terrains btir, les terrains dit utilisation spciale (ex : supporte des quipements permanents). Terrains destins la culture biologique : quand ces parcelles sont incluses dans le primtre dun remembrement, les propritaires peuvent rcuprer ces terrains. Ce ne sont pas des terrains ordinaires. Les JA pour linstant sy opposent, 2 dcisions du CE qui refusent dinclure ces terrains dans la catgorie des terrains spciaux : CE 10 janvier 1990 : lutilisation de mthode particulire de culture ne saurait par elle-mme confre ces parcelle la qualit de terrains utilisation spciale. Confirmation dans une dcision CE 23 juin 2004. Art l 123-4 : parcelle en zone DAOC doivent tre rattribue mais rien pour lagriculture bio. Le lgislateur ne soriente pas vers une modification, il prvoit plutt que dans cette hypothse on va ddommager les agriculteurs via une soulte. Rgle qui pose lobjectif du remembrement : lamnagement doit aboutir amliorer les exploitations agricoles. II/ Lamlioration des exploitations agricoles Art L 123-1 al 2. Objectif auquel la JP donne un contenu global, lapprciation du rsultat on ne va pas le faire au cas par cas mais dune manire gnrale, on doit faire le bilan de lopration. Si on prend une exploitation de manire isole, il se peut quelle ne bnficie pas dune amlioration. Il faut que globalement les exploitations aient t amliores. Un agriculteur pourrait attaquer lopration en se plaignant quelle a entrain une dtrioration de son exploitation (ne peut pas se plaindre quil ny ait pas eu damlioration). La consquence va tre lannulation de la dcision de la commission. Dcision de 1976 : pour un des propritaires leveurs, son terrain tait situ au bord dun cours deau, pas besoin dapporter de leau aux btes, la suite du remembrement on lui a attribu une parcelle qui ntait pas proche dun cours deau : ses conditions dexploitation taient aggraves. Autre affaire 1997 : culture de mas, avant lopration lagriculteur navait pas besoin de procder lirrigation de ses parcelles, lissu de lopration oblig de faire des investissements pour irriguer. Le CE a considr quil y avait aggravation. Dans ce cas l lopration est illgale. Au mieux lobjectif est damliorer, au pire si a namliore pas pour une exploitation ce nest pas illgal, par contre sil y a aggravation = illgal.

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III/ Lquivalence entre les attributions et les apports Equivalence entre ce qui va tre attribu, ce que lagriculteur va recevoir, et les apports = les terrains quil a apport : art l 123-4 CR : chaque propritaire doit recevoir par la nouvelle distribution, une superficie globale quivalente en valeur de productivit relle celle des terrains quil a apport dduction faite des ouvrages collectifs mentionns dans lart L 123-8 et compte tenu des servitudes cres. Est-ce quon doit raisonner quen terme de surface ou autrement ? Le CR a dcid de raisonner autrement. On ne peut pas raisonner par surface car les terrains ont une valeur diffrente selon la terre concern, cest la valeur de productivit qui va permettre de pondrer la superficie attribue. Ce qui compte cest le rendement que permet de raliser chaque terrain. Les commissions communales, ds le dbut des oprations, vont devoir tablir un classement de tous les terrains compris dans le primtre en fonction des catgories de ces terrains et en fonction des natures de culture. On note les terrains, chaque terrain vaut un certain nombre de point. Il se peut quon attribue moins de point un agriculteur, il sagit dun prlvement pour effectuer les travaux collectifs. Ce prlvement se fait sans indemnisation. Lquivalence ne peut pas tre ralise pleinement en nature dans la plupart des cas. On va donc verser des soultes, plusieurs situations : lorsque des plus-values transitoires sont incorpores aux parcelles apportes. lorsque le propritaire a fait des travaux quil na pas encore amortis. Art L 123-4 : indemnisation possible des exploitants qui ont reu une certification dagriculture bio ou qui tait engag dans un processus de transformation de leur mode de production : ils sont dessaisis de ces parcelles : sils ne reoivent pas des terres quivalente = soulte.

TA Pau 6 novembre 2007 : pas aggravation des conditions dexploitation dans la mesure o il y a compensation judiciaire. IV/ Le regroupement parcellaire Art L 123-4 al 2 : lamnagement foncier a pour but, par la constitution dexploitation dun seul tenant damliorer une exploitation agricole. Lobjectif cest que lopration doit aboutir la constitution dune parcelle unique par propritaire lintrieur de lopration. La loi pose le principe de lunit de parcelle. En ralit, a peut tre un peu plus complexe. On peut raliser des sous masses lintrieur du primtre. Tout dpend de la particularit topographique des lieux. Le but du remembrement cest de supprimer le morcellement des exploitations. Au bout du compte, chaque exploitant se voit attribuer une parcelle unique. Autre rgle prendre en considration, cest le non loignement des terres rattribues par rapport au centre de lexploitation = a va tre les btiments principaux de lexploitation. La rgle veut quil ny ait pas dallongement des distances entre le sige de lexploitation et les nouvelles parcelles rattribues. Rgle souple : les exploitants peuvent aux mmes y renoncer, par ailleurs on admet que la commission communale puisse elle-mme imposer de tels allongements de distance sils sont justifis. Ex : quand a lui facilite la tche ou amliore les conditions dexploitation de manire globale. 75

Section 2 La procdure damnagement foncier


Il faut initier la procdure : quelquun doit avoir lide de lancer une opration damnagement foncier. Cette initiative peut provenir de la commune elle-mme (le maire, le conseil municipal), elle peut galement venir des propritaires ou des exploitants de la commune. Dans ce cas-l, linitiateur de la demande va saisir le conseil gnral, il va apprcier si cela est envisageable et dans ce cas l, si lopration parait opportune, il va commencer par ordonner une tude pralable damnagement. Cette tude pralable comprend 2 volets : celui de lanalyse du foncier (tat des proprits existantes), et celui dune tude environnementale (volet plus rcent). Il sagit de dcrire les espaces naturels qui se situent dans le primtre (paysage, ltat des risques naturelsetc) : on va indiquer les mesures quil serait ncessaire de prendre si lopration est ordonne pour prserver ces lments. Les rsultats de cette tude sont transmis la commission communale damnagement foncier qui va indiquer quelle procdure damnagement foncier elle souhaite mettre en uvre (droit commun ou on peut envisager de recourir la procdure dchange et de cession amiable dimmeuble ruraux). Aprs avoir procd ce choix, la commission communale retransmet ces propositions au conseil gnral qui dcide de procder lopration damnagement ou au contraire dy renoncer. Si le conseil gnral dcide de poursuivre, il va ouvrir une enqute publique sur le projet damnagement pour permettre aux propritaires concerns, aux exploitants, de donner leur avis sur lopration et donc une fois que cette enqute est termine, le conseil gnral prend sa dcision dfinitive. Si lopration est ordonne, juridiquement a prend la forme dun arrt du prsident du conseil gnral : dtermine le primtre, prcise des rgles que la commission devra respecter, il doit aussi prescrire des travaux destins prserver lenvironnement dans le primtre dfini. Lopration va se drouler sur le terrain. Une fois que lopration est termine, que le nouveau plan parcellaire est dessin, pour pouvoir oprer le transfert de proprit, juridiquement il faut un acte = arrt du prsident du conseil gnral qui ordonne le dpt en mairie du nouveau parcellaire et qui constate la clture des oprations et cest cet arrt qui va raliser juridiquement le transfert de proprit.

Section 3 Les effets de lamnagement sur les droits privs


I/ Restrictions des droits des propritaires A partir du moment o lopration est ordonne, les propritaires de terrains inclus dans le primtre ne peuvent plus les aliner librement. Tout projet de mutation ( titre onreux ou gratuit) entre vifs, doit tre port la connaissance de la commission communale pour autorisation. Lobjectif est de contrler les mutations pour pas que lopration soit rendue plus difficile. La commission communale peut trs bien refuser un projet de mutation pendant la dure de la procdure. Si un propritaire procde la vente sans respecter cette procdure dautorisation, la cession est inopposable la commission communale. Restriction de certains actes matriels pour prserver ltat des terrains : pas de modification des surfaces, des conditions daccs qui viendraient remettre en cause ltat des terrains sur lequel la

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commission se base pour dfinir le nouveau plan parcellaire. La commission peut interdire la destruction de toute haie, de tout cheminetc. Prsident du conseil gnral = Liste de travaux interdits ou qui ncessite une autorisation pralable de la commission communale. En cas de non-respect de la procdure, le propritaire peut tre condamn remettre les lieux dans ltat o ils taient avant la ralisation des travaux. Art L 121-19 CR. Aprs le remembrement, ces restrictions se poursuivent. a se manifeste principalement par le fait que les projets de division de parcelle, dans un primtre o le remembrement a eu lieu, ne sont plus libres. Chaque projet de division de parcelle doit tre autoris par la commission dpartementale damnagement foncier. Thoriquement la commission dpartementale ne peut pas purement et simplement interdire le projet de division. Mais elle peut la subordonner au respect de certaines conditions et considrer que tel que le projet est fait, il nest pas satisfaisant : dans ce cas elle doit proposer un contre-projet. On doit pouvoir accder aux nouvelles parcelles. On ne veut pas que les propritaires anantissent les effets du remembrement. Cette procdure dautorisation pralable toute division des terrains va sappliquer tout acte titre onreux ou gratuit qui conduit la division des parcelles. Cette procdure dautorisation est prescrite peine de nullit des actes en question ; art L 123-17 CR. Modification rcente de cette obligation faite au propritaire de soumettre leur projet de division autorisation qui limite dans le temps les consquences de cette restriction. Depuis une loi du 17 mai 2011, la ncessit de respecter cette procdure dautorisation pralable est limite une priode de 10 annes partir de la clture de lopration de remembrement. II/ Transfert des droits des propritaires Art L 123-12 qui indique le transfert de proprit au vue du dpt du nouveau plan parcellaire en mairie. Le transfert de proprit sopre de plein droit, aussi bien vis--vis des parties que vis--vis des tiers. On va avoir un transfert qui sopre par voie administrative sans quil ny ait aucune relation directe entre les anciens et les nouveaux propritaires. Subrogation parfaite. Ce transfert ncessite des mesures de publicit pour que les tiers soient avertis. Cette publicit doit tre accomplie la diligence du prsident de la commission communale. Il faut attendre que les anciens propritaires puissent procder la rcolte quils avaient initie : il peut donc y avoir un dcalage dans le temps du transfert de proprit. Cest la commission communale qui compte tenu des cultures fixe la date de prise de possession des nouveaux lots par les nouveaux propritaires de ces terrains. Transfert des autres droits rels : usufruit, droit viageretc. Les droits rels vont suivre les parcelles. De mme pour les privilges, les hypothquesetc. Les cranciers doivent tre avertis par le prsident de la commission communale, ils ont 6 mois pour renouveler leur inscription et modifier lassiette de leurs droits. Art L 123-13 Cr qui prvoit ce transfert et la ncessit de la publicit de ces transferts. Il ny a pas que les droits rel qui soient concerns, il y a galement les baux. Il faut prvoir le report des baux sur les nouveaux terrains attribus la place des anciens. Mais ce report sur de nouvelles parcelles ne satisfait pas forcment les exploitants. Report pas obligatoire, les preneurs peuvent lexiger mais ils peuvent aussi saisir loccasion de ce remembrement pour rompre le bail. Cest un cas autonome de rsiliation du bail. Art L 123-15 CR. Le remembrement peut aussi avoir des consquences sur le montant du fermage. Dpend des conditions : si meilleures = rvision la hausse, si moins bonnes = rvision la baisse. 77

Section IV Les travaux connexes


Ces travaux vont raliser concrtement sur le terrain le nouveau plan parcellaire. Ces travaux effectus matriellement vont ncessairement prolonger lopration de remembrement. La liste de ces travaux connexes incombe la commission communale, cest elle qui tablit la liste des travaux effectuer. Ds lors quils sont ordonns, leur excution sera confie sur le terrain une association foncire qui va tre constitue exprs pour la ralisation des travaux connexes. Elle est constitue de tous les propritaires concerns et elle est subventionne par le dpartement ou la commune. Ces travaux ont un cot, il y a galement une participation qui est demande aux propritaires concerns. I/ Dtermination des travaux connexes Ce sont des ouvrages collectifs intressant tous les propritaires. Ils sont dcids par la commission communale : art L 123-8 du CR. Le texte indique que la commission a qualit pour dcider : Ltablissement de tout chemin ncessaire pour desservir les parcelles. On redessine la desserte des parcelles. Il va falloir prlever des fractions de terrain (possible). Tous travaux damlioration foncire : ncessaires la sauvegarde des quilibres naturelsetc. Travaux hydraulique : tout ce qui peut permettre le meilleur coulement des eaux ou linverse, la retenue deau.

II/ Ralisation des travaux connexes La constitution dune telle association foncire est obligatoire, elle est institue ds que la commission communale a arrt la liste des travaux connexes effectuer. Cette association est administre par un bureau (propritaires, reprsentants de la commune). Il va falloir passer des marchs publics. Lopposition physique ces travaux est punie comme un dlit par le code pnal.

III/ Financement des travaux connexes Ces travaux doivent tre financs, le financement se fait la fois par des cotisations prlevs sur les propritaires membres de lassociation foncire et il peut y avoir des complments pris en charge par le dpartement et les communes. Concernant les propritaires, financement proportionnel en fonction de la surface qui lui appartient dans le primtre. Il faut entretenir les travaux connexes, ces ouvrages collectifs qui ont t crs : cotisations.

Chapitre II La mise en valeur des terres incultes


Art L 125-1 : on a faire des terres qui ne sont plus exploites. Elles sont laisses improductives labandon. Le but est quelles ne restent pas en friche, il sagit de les rcuprer pour accroitre la surface agricole. Plus gnralement il sagit de lutter contre certains risques naturels, notamment le risque dincendie. On va initier certaines procdures pour contraindre les propritaires pour quils remettent en culture leur parcelle. Tout va tre fait pour quils le fassent eux mme mais sinon on permettra toute personne intresse de mettre en valeur les terres concernes. Il y a deux procdures distinguer :

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Section 1 La mise en valeur provoque par un candidat exploitant


Terre inculte et personne intresse par la mise en valeur de ces terres. I/ Les terres concernes Terres dans un tat dinculture ou de sous exploitation manifeste. Aucune dfinition lgale de cet tat. Larticle L 125-1 dit quil faut que ce critre sapprcie en fonction de ltat de parcelles comparables. Apprciation fait au cas par cas par la commission dpartementale damnagement foncier. Le texte exige un tat dabandon depuis dj 3 ans. II/ La procdure Toute personne peut adresser au prfet une demande pour tre autoris exploiter ces parcelles. La procdure est dclenche par une demande de lintress. Dans les 8 jours, le prfet doit saisir la commission dpartementale dAF pour apprcier ltat dinculture. Si la commission dcide que cest le cas, il y aura un affichage en mairie pour susciter dautres candidatures la mise ne valeur. Paralllement le prfet doit mettre en demeure le propritaire de procder la mise en valeur. Il a deux mois pour rpondre : sil veut les mettre en valeur lui-mme ou les donner en locationetc. Ds lors quil ne rpond pas dans le dlai ou quil ne propose rien, le prfet peut prendre un arrt constatant ce refus de mettre en valeur les biens et partir de l, le candidat initial et tous ceux qui ont pu se manifester aprs laffichage en mairie, sont avertis et donc on leur demande de confirmer leur souhait de mettre en valeur les biens en question. Le prfet fait son choix entre ces candidats. Il sagit dun vritable bail forc qui va tre accord au candidat retenu sur les terres incultes. Le prfet donne lautorisation dexploiter les terres au candidat retenu. Soit il parvient se mettre daccord avec le propritaire des terres incultes = bail amiable (peu probable). Dans la plupart des hypothses, ce ne sera pas le cas, le contenu du bail sera alors fix par le tribunal paritaire des baux ruraux. Le bnficiaire de cette autorisation prend les biens dans ltat dans lequel ils se trouvent. Le propritaire est dcharg de toute responsabilit concernant ltat des btiments. Lobligation qui pse sur lattributaire a va tre de remettre en valeur les terres dans lanne qui suit lobtention de cette autorisation, dfaut, il encourt la rsiliation du bail forc quil a obtenu. Procdure qui rencontre peu de succs.

Section 2 La mise en valeur provoque par ladministration


Art L 125-5 CR. Ici il sagit de zone entire, de rgion trs touche par la dsertification rurale et pour lesquelles les pouvoirs publics considrent quil est bon de faire quelques choses. La procdure va tre engage par le conseil gnral (avant 2005 ctait le prfet) soit de sa propre initiative soit la demande du prfet de mme pour les chambres dagriculture. La procdure commence par un recensement des parcelles incultes ou sous exploites. Ltat dinculture ou de sous exploitation correspond la mme apprciation que ci-dessus (cette situation doit avoir perdure 3 ans). Cest la commission dpartementale damnagement foncier qui est charge de ce recensement. Une fois quil est fait on arrte un primtre pour lapplication de la procdure dans ce primtre. Une enqute va tre ouverte : ouverture dun registre sur lequel les habitants de la commune peuvent faire valoir leurs remarques.

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Lorsque cette enqute est termine, on dresse un tat dfinitif des terrains susceptibles de faire lobjet de la procdure. Les propritaires des terrains concerns vont tre contact et on va leur proposait 2 procds de mise en valeur de ces terrains : Mise en valeur agricole. Si les propritaires ne rpondent pas, l encore on se retrouve dans lhypothse voisine celle du dessus : on va solliciter la candidature dexploitant qui serait intress par la mise en valeur de ces parcelles. Lorsque des candidatures sont formules, on va essayer de tout faire pour que la mise en valeur soit ralise par un bail conclu par le propritaire et les candidats, on essaye de susciter des accords amiables. A dfaut daccord amiable, le prfet prend un arrt qui constate la carence du propritaire ou son refus de conclure un bail et ds lors le prfet peut nouveau attribuer une autorisation administrative dexploiter les parcelles concernes aux candidats qui se sont manifests. Dans certaine zone il peut donner cette autorisation la SAFER. Le prfet peut exproprier le propritaire ds lors quil fait obstacle la remise en tat des parcelles. Expropriation au profit de lEtat qui les remettra la SAFER. On peut imposer aux propritaires de ces parcelles une mise en valeur forestire. Tout dpend de la nature des parcelles. On peut imposer au propritaire dy procder dans un certain dlai. Si le dlai est dpass, il est mis en demeure de raliser les travaux. A dfaut il sera expropri. Incitation financire qui pse sur le propritaire. Si un terrain est inscrit dans le recensement des terres incultes, pour la taxe foncire il va tre inscrit dans la catgorie des meilleures terres labourables = taxe foncire la plus lourde.

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