ONABE

Organismo Nacional de Administracin de Bienes

MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS PBLICOS DEL ESTADO NACIONAL

PAUTAS GENERALES

ONABE / RGANO RECTOR

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INDICE

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El Mantenimiento Consideraciones generales Preservacin Vida til Definiciones Costos del Mantenimiento Implementacin del Mantenimiento Legislacin vigente

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EL MANTENIMIENTO CONSIDERACIONES GENERALES

Los Organismos Nacionales de la administracin y los prestadores de servicios pblicos requieren de una infraestructura edilicia adecuada a sus funciones. importante Por del ello, el mantenimiento de edilicio constituye de cada una una parte de las conjunto responsabilidades

administraciones.

El presente documento tiene por objeto crear conciencia respecto del mantenimiento edilicio, destacando la importancia de su implementacin, no slo para asegurar el funcionamiento de la infraestructura, sino tambin para preservar el patrimonio arquitectnico del Estado Nacional.

El mayor xito respecto del mantenimiento lo constituye el hecho de reconocer la necesidad de su implementacin, estableciendo polticas y acciones duraderas que exceden lo puramente tcnico. Habitualmente, suele considerarse al mantenimiento como una actividad accesoria, en algn sentido prescindente, relegada respecto de otras inherentes a la administracin, atendindose slo aquellos temas de corto plazo que resultan ineludibles para el funcionamiento edilicio. En este sentido, no pueden obviarse las cuestiones presupuestarias, donde se imputan los fondos disponibles destinados a distintos aspectos de la

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administracin, entre los cuales deben priorizarse tambin las cuestiones edilicias. De esta manera, es importante establecer polticas desarrolladas en base a sistemas de mantenimiento especialmente diseados, estableciendo rutinas que prevean, dentro de lo posible, la totalidad de las acciones necesarias para sostener el funcionamiento y la integridad fsica de los edificios pblicos, tendiendo a alcanzar la vida til proyectada. El mantenimiento de los edificios pblicos debe ser considerado tambin como una prioridad relacionada con la calidad de vida de sus usuarios, optimizando la calidad de los lugares de trabajo y de atencin al pblico. Asimismo, los sistemas de mantenimiento de los edificios pblicos,

considerados individualmente, no difieren de los que puedan ser empleados en los edificios privados, la diferencia puede residir en la escala de su aplicacin, en el diseo de las polticas de implementacin, en los programas presupuestarios adoptados y en los circuitos administrativos preestablecidos. Pues, el mantenimiento debe estar sustentado en un Plan Maestro concebido para cada edificio, considerado a largo plazo y no subordinado a programas presupuestarios de mediano o particular. La implementacin del mantenimiento implica contar con procedimientos donde se establezcan las acciones que deben realizarse durante toda la vida corto plazo, vinculados a decisiones coyunturales o circunstanciales ligadas a una gestin en

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til del edificio, en forma independiente a los perodos de gestin de las distintas administraciones que tengan a su cargo esta responsabilidad. De este modo, el sostenimiento de los edificios requiere de metodologas de mantenimiento con alto rigor tcnico que permitan alcanzar la totalidad del perodo de vida til y representen un lapso de tiempo significativo respecto de la duracin de la construccin de la obra. Existen estimaciones realizadas donde queda evidenciada la necesidad de la implementacin del mantenimiento. Tanto es as que, en el caso de un edificio carente de ste, la depreciacin puede alcanzar al 60 % de la inversin inicial al momento de promediar su vida til (a los 25 aos sobre 50 aos de vida til), mientras que en el caso de haberse implementado una poltica de mantenimiento sostenida en el tiempo, la depreciacin alcanzar slo el 9 % del mismo valor inicial. Dicho de otra manera, la falta de mantenimiento deprecia, a ms de la mitad, la inversin realizada originalmente. En el caso de la construccin de nuevos edificios, el mantenimiento comienza en el momento de su concepcin, considerando la totalidad del perodo de vida til. Cabe destacar la etapa de proyecto en la que se acumula el mayor porcentaje de errores, que luego llevarn a la formacin de patologas. Desde el punto de vista estrictamente proyectual, resulta significativo incorporar los conceptos de vida til y economa. El concepto de economa, habitualmente, es confundido con la utilizacin de sistemas de ejecucin y

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materiales baratos, cuando en realidad la economa debe ser evaluada considerando la totalidad del perodo para el cual fue proyectado el edificio.

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PRESERVACION

El patrimonio arquitectnico de una ciudad forma parte del medio ambiente, hace a la calidad de vida de los ciudadanos y debe tener un uso congruente con las necesidades actuales de la sociedad. Este carcter no debe constituir un obstculo para su utilizacin, evitando caer en la conservacin a ultranza. Se trata de bienes no renovables o de casi imposible recuperacin. La preservacin patrimonial nada tiene que ver con fosilizar la infraestructura sino, por el contrario, con revitalizarla. El hecho de utilizar esta infraestructura favorece su permanencia y salvaguarda. Cuando se trata de edificios existentes, muchos de los cuales se encuentran al borde de alcanzar su vida til o ya la han alcanzado, resulta ms necesario an implementar un sistema de mantenimiento sustentado en decisiones tcnico presupuestarias adecuadas para cada uno de los casos. Para estos edificios, dependiendo de su valoracin patrimonial, debe incorporarse tambin el concepto de preservacin, lo que supone realizar un anlisis pormenorizado de las caractersticas arquitectnicas del edificio en cuestin, estableciendo las polticas de intervencin ms convenientes. En este sentido, la categorizacin de un bien inmueble como perteneciente al patrimonio arquitectnico tiene como fin distinguirlo por su valor histrico cultural, garantizando su conservacin y otorgndole un tratamiento diferenciado.

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Muchos de los edificios del Estado Nacional se encuentran emplazados en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires y forman parte importante del patrimonio arquitectnico y urbano. Al respecto, existen informes elevados al "Comit de Patrimonio en Peligro" del ICOMOS INTERNACIONAL (Consejo Internacional de Monumentos y Sitios UNESCO), que ponen de manifiesto la situacin del patrimonio cultural inmueble del pas y declaran el estado de emergencia patrimonial en Argentina, calificando su actual condicin como la peor en Amrica Latina. Los edificios y sitios ms valiosos del pas, especialmente en Buenos Aires, se encuentran en grave riesgo de perder o han perdido su integridad y autenticidad patrimonial debido a mltiples causas, donde pueden mencionarse: la falta generalizada de conciencia sobre la necesidad de verdaderas y correctas polticas y prcticas de mantenimiento, la falta de profesionalidad de los operadores y de rigurosidad en el manejo del patrimonio arquitectnico por parte de las sucesivas administraciones de los distintos Organismos. La tutela de los bienes culturales y en particular el patrimonio

arquitectnico, es uno de los objetivos que debe instalarse definitivamente como parte permanente de las polticas del Estado Nacional. Uno de los instrumentos ms eficaces para garantizar la conservacin del patrimonio construido, es la formacin de recursos humanos estables, especficamente preparados y competentes en las operaciones de gestin e intervencin propiamente dichas. Una notable cantidad de errores irreversibles sobre el

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patrimonio provienen de la falta de preparacin y formacin de los operadores. Es por ello que el mantenimiento y la preservacin del patrimonio deben constituirse en una obligacin, mientras que la restauracin, que implica recuperar los valores estticos e histricos originales, resulta una opcin respecto del tipo de intervencin. La falta de mantenimiento en bienes destinados a perdurar, conduce a edificios degradados prematuramente, limitando su vida til y deteriorando la calidad de vida de las personas que los ocupan. En este sentido, las metodologas de mantenimiento estn condicionadas a la tipologa edilicia y se encuentran estrechamente relacionadas con la poca de construccin y de los materiales empleados en la ejecucin.

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VIDA UTIL

La vida til de un edificio queda determinada segn tres instancias claramente diferenciadas: la de proyecto, la de ejecucin y la de uso (mantenimiento). Durante el transcurso del perodo de uso, la vida til se encuentra estrechamente ligada a la correcta implementacin del mantenimiento, permitiendo que el edificio pueda alcanzar la totalidad del perodo de tiempo para el cual fuera proyectado. Conocer la vida til propuesta para cada elemento de la construccin permitir estimar la vida til del conjunto y con ello se podr determinar los ciclos de mantenimiento, las inspecciones, las reparaciones cclicas, entre otras acciones necesarias para cada elemento componente del edificio.

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DEFINICIONES

En trminos generales, pueden distinguirse dos tipos de mantenimientos: el preventivo y el correctivo.

Mantenimiento preventivo: Incluye todas aquellas en el actividades en que forma puedan ser y previamente evaluadas

programadas

tiempo,

sistemtica

econmicamente. Est destinado a la prevencin de las deficiencias y problemas que puedan plantearse en el edificio y en sus equipos e instalaciones debido al uso cotidiano.

El

mantenimiento

preventivo

(planificado)

comprende

los

trabajos

realizados peridicamente, durante toda la vida til, para conservar las caractersticas edilicias, subsanar las deficiencias provocadas por la accin del uso, agentes atmosfricos o su combinacin, sin que sus componentes fundamentales sean objeto de sustitucin o modificacin parcial o total.

En trminos de economa, puede plantearse que las intervenciones sern ms eficientes y ms fciles los de realizar, parmetros cuando sean ejecutadas previamente oportunamente, planificados. siguiendo tcnicos

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Mantenimiento correctivo: Comprende aquellas operaciones necesarias para resolver situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles y, por lo tanto, no cuantificables.

Existen otras definiciones de mantenimiento conceptualmente anlogas a las previamente enunciadas.

Mantenimiento ordinario: Comprende todos aquellos trabajos peridicos sobre elementos del edificio para lograr su adecuada utilizacin, minimizando el envejecimiento y el desgaste de sus sistemas por el paso del tiempo y la accin ordinaria sobre los materiales empleados en su construccin.

Reparaciones extraordinarias: Comprenden aquellos trabajos necesarios a efectuar en los edificios cuando se producen averas y desperfectos extraordinarios, derivados de fallas en sus componentes, instalaciones, etc., imputables a causas de diseo, ejecucin o a la calidad de la construccin, como as tambin cualquier otro deterioro producido por la accin de agentes naturales, como son: las inundaciones, la accin del viento, las lluvias, el granizo, etc.

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Tambin puede ser clasificado de acuerdo con los objetivos, complejidad y costos, dividindolos en las siguientes categoras:

Mantenimiento simple o habitual: Pueden considerarse los trabajos tales como la limpieza peridica de determinados elementos con el fin de eliminar suciedades, humedad, la reposicin o reparacin de determinados componentes como la sustitucin de lmparas, interruptores, pintura, renovacin de herrajes, carpintera, cristales, tejas, etc.

Mantenimiento medio: Consiste en la reparacin de partes del edificio para prolongar su vida til y evitar deterioros ms graves. Debe realizarse por personal especializado en este tipo de trabajo.

Mantenimiento complejo: Consiste en la ejecucin de trabajos de reparacin compleja o sustitucin de elementos fundamentales de la edificacin, por ejemplo: componentes estructurales de importancia, que por su especificidad debe ser realizado por personal especializado. Por su complejidad y costo, los trabajos de

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restauracin

histrica,

refuncionalizacin,

ampliacin

modernizacin

edilicia deben ser excluidos de esta categorizacin. Otra posible clasificacin de los tipos de mantenimiento es la concebida de acuerdo con la periodicidad de su aplicacin.

Mantenimiento planificado: Consistente en intervenciones peridicas, con una visin preventiva, que se puede articular sobre la base de un programa preestablecido o rutinario.

Mantenimiento no planificado: Consistente en acciones con un objetivo puramente correctivo frente a deterioros imprevistos detectados de forma inesperada.

Independientemente de la definicin que pueda considerarse ms adecuada el mantenimiento y los costos emergentes son conceptos inseparables. Resulta muy importante considerar adecuadamente la eleccin de los materiales y los equipos en la instancia de la concepcin edilicia, tendiendo a minimizar los futuros costos de mantenimiento. Organizar el mantenimiento, es definir una poltica, administrarla y aplicarla, recoger las conclusiones, analizar estas experiencias y, de considerarse necesario, reorientar en consecuencia esta poltica.

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Dicha organizacin consta de dos etapas fundamentales, la planificacin del mantenimiento y la responsabilidad en el mantenimiento.

Planificacin del mantenimiento preventivo: Su planificacin se basa en la tipologa edilicia, la calidad y durabilidad de sus componentes y materiales, la calidad de ejecucin y el uso adecuado del inmueble. Resulta conveniente establecer las instrucciones concretas de uso y mantenimiento del edificio y los equipos, contando, adems, con el personal adecuado para realizar la programacin de esas actividades. En edificios existentes, el cronograma de operaciones de mantenimiento ser diseado especficamente para cada uno de ellos, en funcin de las prioridades derivadas de los diagnsticos del estado de situacin.

Responsabilidad en el mantenimiento: La responsabilidad del mantenimiento de un edificio corresponde, en primer lugar, al usuario, asegurando el cumplimiento riguroso de las rutinas de mantenimiento preventivo planificadas, adems de la adecuada utilizacin de los diferentes componentes, la limpieza, la atencin y resolucin de las eventualidades que puedan suceder. Algunas tareas deben ser ejecutadas por tcnicos y profesionales, segn sea la complejidad y el riesgo que implique la ejecucin de los trabajos; mientras que actividades como la pintura, limpieza interior y exterior,

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mantenimiento de cisternas, tanques de agua e intervenciones menores, deben ser ejecutadas por el usuario.

Procedimientos y actividades Realizar relevamientos de estado de situacin edilicia y estudios especficos dirigidos a la formulacin de diagnsticos. Programacin de rutinas de inspeccin y acciones relativas al estado edilicio general y de las estructuras, equipos e instalaciones en particular. Designar un responsable idneo que de cumplimiento a las rutinas de mantenimiento y que para se encuentre las capacitado rutinas tcnica y administrativamente esas tareas. Mantenimiento preventivo: se dispondr de un plantel de personal bsico de mantenimiento rutinario y de intervencin diaria, como as tambin se contar con los materiales necesarios para ejecutar las tareas programadas. Mantenimiento correctivo: Se atendern, prioritariamente, las formalizar establecidas,

conociendo tanto la mano de obra como los materiales necesarios para

cuestiones ms crticas en materia estructural, de estado de las instalaciones y de seguridad de los edificios. Estas acciones, de mayor escala y costo, pueden concretarse mediante otras modalidades de

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ejecucin, sea por contrato va licitacin o por convenio con Organismos tcnicos del Estado Nacional.

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COSTOS DEL MANTENIMIENTO

Los costos pueden disminuir dependiendo de la rigurosidad y precisin con que se aplique el Programa de Mantenimiento Preventivo previamente diseado. Dentro del costo total de mantenimiento se encuentran los mantenimientos limpieza. Los costos de mantenimiento de un edificio deben ser tenidos en cuenta considerando todo el perodo de vida til. La principal ventaja del mantenimiento esta ntimamente ligada con el concepto de economa, al prolongar el tiempo de explotacin de una construccin sin tener que realizar inversiones adicionales. El poder utilizar una construccin por mayor tiempo y con una prestacin adecuada, constituye una ventaja para los usuarios, satisfaciendo mejor sus necesidades. La aplicacin adecuada y en el momento preciso de medidas y trabajos en las diferentes etapas de la vida de un edificio influye considerablemente en el costo global. Es decir, la rigurosidad a la hora de implementar el mantenimiento impide el desgaste anticipado del edificio y sus equipos, reduciendo los costos generados por la realizacin de grandes reparaciones. Se trata, en principio, de reparaciones de menor importancia, ejecutadas regular y cclicamente en las distintas componentes del edificio: estructuras, equipos, etc. programados (preventivos), las reparaciones no programadas (correctivas), el funcionamiento (explotacin) y el costo de

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IMPLEMENTACION DEL MANTENIMIENTO

La implementacin del mantenimiento de un edificio en particular implica establecer una metodologa especficamente diseada, respondiendo a sus caractersticas constructivas, sus equipos, sus instalaciones, la calidad y durabilidad de sus componentes y materiales, la calidad de ejecucin, su antigedad, su estado de conservacin previo, etc. En este sentido, existe un gran nmero de software - lo que comnmente se denomina enlatados destinados a la gestin integral del mantenimiento edilicio, donde pueden programarse y administrarse las operaciones del mantenimiento preventivo, del mantenimiento correctivo de emergencia indicadores y de del desarrollo de proyectos, anlisis de permitiendo costos, establecer gestin, realizando rendimientos,

productividad, etc. De esta forma, mediante la utilizacin de este tipo de herramientas informticas y una vez determinados los calendarios de mantenimiento, es posible realizar un riguroso seguimiento la la de las tareas del previamente seguimiento, de los programadas. proyectados. Conviene Resulta destacar que importancia distorsin

contrastando el desarrollo de los trabajos efectivamente realizados con los evidente exagerada procedimientos establecidos incrementa la posibilidad de tener que realizar tareas correctivas, que seguramente impliquen una mayor afectacin de recursos.

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Para un mejor mantenimiento de los equipos e instalaciones a los cuales se encuentran destinadas estas tareas, estos software permiten incorporar su identificacin, localizacin en el edificio (planos), catlogos y caractersticas tcnicas, rutinas de mantenimiento establecidas por los fabricantes, etc., permitiendo evaluar el rendimiento de cada uno de ellos. El historial de las tareas de mantenimiento permite contar con un registro de fallos de los equipos e instalaciones, conociendo sus causas y sus frecuencias. Una vez definidas las rutinas de acuerdo a las frecuencias establecidas en los planes de mantenimiento, algunos de estos software proyectan automticamente el programa de mantenimiento preventivo anual. Pueden generarse las rdenes de trabajo y distribuir adecuadamente las cargas de tareas de acuerdo con las distintas especialidades requeridas. Estos programas permiten realizar la administracin de inventario de materiales y repuestos, facilitando el control de las existencias y los movimientos de entradas y salidas. Adems, puede identificarse el tipo de mano de obra necesaria segn las especialidades, rendimiento, costos por hora, etc.; el tipo y cantidad de herramientas necesarias en las operaciones de mantenimiento, facilitndose su compra, administracin y reposicin; como as tambin, pueden incluirse los catlogos de proveedores y servicios. De esta manera, conociendo las rutinas establecidas, la mano de obra necesaria, la afectacin de servicios externos, los materiales, repuestos y herramientas involucradas en las operaciones, el clculo para la afectacin de los recursos resulta una tarea automtica.

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En trminos generales, estos sistemas de administracin computarizados facilitan la interpretacin y monitoreo de la informacin proveniente del rea de mantenimiento, logrando conocer y evaluar las condiciones de operacin bajo las cuales se realizan estas tareas y su rendimiento. Los diagnsticos emergentes del tratamiento de esta informacin permiten adoptar las decisiones ms adecuadas, optimizando las operaciones de mantenimiento. Para una adecuada operacin de estos procedimientos, mediante la utilizacin de tecnologas informticas, se requiere de la capacitacin del personal dedicado al mantenimiento edilicio. Resulta obvia la necesidad de contar con un plantel de personal capaz de operar el sistema y que, adems, tenga conocimiento tcnico acerca de las prcticas de mantenimiento habituales para el edificio que se debe administrar.

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LEGISLACION VIGENTE

Las distintas administraciones de los Organismos del Estado Nacional, a travs de sus departamentos de mantenimiento, deben asegurar el cumplimiento de la totalidad de las reglamentaciones vigentes tanto locales, provinciales como nacionales referidas a distintos aspectos edilicios.

Cdigos de edificacin e indicadores urbansticos. Seguridad estructural. Seguridad contra incendios. Higiene y seguridad laboral. Instalaciones elctricas. Sistemas de pararrayos. Instalaciones de gas. Instalaciones termomecnicas de calderas. Instalaciones de acondicionamiento de aire. Instalaciones mecnicas de ascensores. Sistemas de telecomunicaciones.

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Y cualquier otra reglamentacin particular que no se encuentre puntualizada en este listado.

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FUENTES

Se han extractado conceptos y definiciones de distintas fuentes, en algunos casos literalmente transcriptos. INFLUENCIA DE FACTORES ECONMICOS EN LA CONSERVACIN DEL PATRIMONIO URBANO. Arq. Beatriz Cecilia Amarilla PRESERVACIN DEL PATRIMONIO ARQUITECTNICO. Centro Nacional de Conservacin y Restauracin Santiago de Chile EFICIENCIA ENERGTICA EN EDIFICIOS PBLICOS. Direccin Nacional de Promocin - Secretara de Energa MINPLAN NUEVAS PRESPECTIVAS DEL PATRIMONIO HISTORICO CULTURAL. Comisin para la Preservacin del Patrimonio Histrico Cultural de la CABA GESTIN DE ACTIVOS FSICOS DEL ESTADO NACIONAL Proyecto de Modernizacin del Estado Gabinete de Ministros Presidencia de la Nacin THE PENNSYLVANIA GREEN BUILDING OPERATIONS AND MAINTENANCE MANUAL Commonwealth of Pennsylvania Department of General Services HERITAGE BUILDING MAINTENANCE MANUAL Canada`s Historics Places Manitoba MANTENIMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA EDILICIA Universidad de la Repblica Uruguay MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS PBLICOS Revista Vivienda Buenos Aires PATRIMONIO ARQUITECTNICO URBANO, PRESERVACIN CONCEPTUALES E INSTRUMENTOS DE SALVAGUARDA. Y RESCATE: BASES

Fabin Garr, Muselogo, Estudio de Museologa Rosario, Argentina.

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