Sector vivienda: evolucin, acceso y dficit habitacional Autores: Julio Hidalgo R. Jos Oate H.

Fecha: 14 de mayo de 2012

Introduccin El presente trabajo tiene por objeto dar un panorama general de la situacin de la vivienda en el pas. En la primera parte se introduce la hiptesis a comprobar en el trabajo y los objetivos que se desean alcanzar con la investigacin. Se realiza tambin un anlisis general del sector, los actores involucrados y un anlisis histrico del sector. En segundo lugar se presenta el aporte del sector construccin a la economa nacional y los factores que condicionan la demanda de vivienda. Por ltimo se realiza un anlisis sobre el dficit cualitativo y cuantitativo de la vivienda en el Ecuador y una visin general de los incentivos que impulsan el acceso a este bien. Se menciona adicionalmente a la crisis de Estados Unidos en perspectiva del sector de la vivienda, haciendo hincapi en los temas referentes a regulacin y riesgo moral. Hiptesis de trabajo y objetivos de investigacin En la presente investigacin se desea corroborar si la estabilidad econmica producto de la dolarizacin ha contribuido a reducir el dficit habitacional en el Ecuador. El objetivo principal de estudio ser analizar si se ha producido una reduccin del dficit habitacional en el periodo 1990-2010. Adicionalmente se busca conocer a fondo las caractersticas del dficit habitacional en el Ecuador, el rol de actores como el Estado y el Sistema Financiero nacional en la promocin del acceso a la vivienda y los factores que inciden en la oferta y la demanda del mencionado bien. Perspectiva general del sector. La Vivienda es un bien de primera necesidad para el desarrollo de las familias, pues es donde se cobijan y desarrollan los hogares. As mismo, la vivienda pertenece al sector econmico de la construccin, el cual por sus caractersticas de generacin de empleo, provisin de bienes de capital fijo, etc., es un claro termmetro de la dinmica econmica de un pas, pues su crecimiento implica, la mayor cantidad de veces, desarrollo econmico de la econmica local, y a su vez su retroceso, se puede relacionar a procesos de recesin. Dentro de esta ltima caracterstica del bien vivienda, tambin hay que hacer referencia a sus contribuciones econmicas y financieras dentro de los mercados inmobiliario e hipotecario; los mismos que a su vez captan gran parte de los gastos familiares (pago de hipoteca o alquiler, gastos de mantenimiento, intereses, etc.) representando un alto porcentaje de su renta

disponible, convirtindola en el activo ms importante de sus portafolios. Por tanto, la capacidad que tengan los hogares para acceder al mercado de viviendas se determina, en primer lugar, por la evolucin del precio de la vivienda y de los ingresos o rentas, principalmente, del jefe o jefa del hogar. Segn el Instituto Nacional de Estadsticas y Censos, INEC, el 38% de los ecuatorianos estn bajo el umbral de la pobreza, el 8% de la poblacin est desempleada y cerca del 51% estn subempleados. En este contexto, las posibilidades de acceder a vivienda propia son escasas para la mayora de la poblacin. En cuanto al sector financiero, los crditos hipotecarios se concentran en el sector privado,aunque en los ltimos aos el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social ha regresado al mercado con crditos hipotecarios blandos, dirigidos para principalmente para la clase media. El problema de vivienda en Amrica Latina En gran medida, la crisis se centra en la aguda necesidad presente en los tugurios. Amrica Latina es una tierra de contrastes: sus ricos son, en general, muy ricos - y sus pobres son muy pobres. En el centro urbano de cada pas de Amrica Latina, los barrios pobres estn en todas partes. En Ro de Janeiro se enfrentan el vidrio y el mrmol de algunos de los ms bellos edificios residenciales y comerciales en el Hemisferio Occidental y los ms pauprrimos hogares en las favelas. Por otra parte, en los barrios pobres de Amrica Latina se reproducen enfermedades con una mordacidad que podra ocurrir slo en las zonas tropicales y subtropicales. Son focos de desintegracin moral, delincuencia y trastorno cvico y poltico. En segundo lugar debemos tomar en cuenta la situacin de la vivienda en el medio rural, donde hay literalmente cientos de miles de familias cuyo ingreso monetario no es ms que 30 al ao, cuyo conocimiento y medios para cultivar la tierra es primitivo, y para quienes un hogar cuenta con una sola habitacin con piso de tierra al descubierto, un techo de paja o chatarra de metal oxidado, paredes de barro, sin instalaciones sanitarias ni agua potable. Adems se debe tomar en cuenta que incluso los organismos especializados en financiacin de viviendas rurales como el GRUH1 atienden a un acomodado segmento de la clientela rural. La Unin Panamericana estima que 25 millones de nuevas viviendas sern requeridas para reemplazar los tugurios y viviendas precarias en zonas urbanas y rurales reas de Amrica Latina. El programa de vivienda pblica y como trabaja en los Estados Unidos La agencia federal que ahora administra el programa de vivienda pblica se llama Administracin de Asistencia de Vivienda (HAA). HAA no construye ni opera proyectos de vivienda en s, sino que ayuda a las localidades en sus esfuerzos para proporcionar una vivienda adecuada a familias de bajos ingresos.

Gujarat Rural Housing Finance

Con el fin de acogerse a la generosidad de la ayuda y asesora del gobierno federal, el rgano de gobierno local (por ejemplo, el ayuntamiento o el consejo de regidores) debe adoptar una ordenanza la creacin de una autoridad de vivienda local. Al establecer una autoridad de vivienda, el gobierno local nombra un consejo de comisionados que representan diversos grupos de inters en la comunidad. La junta formula planes y polticas de la autoridad, y nombra a un director ejecutivo que lleva a cabo la administracin del da a da del programa. Entre los requisitos necesarios constan: la aprobacin del proyecto por una resolucin del rgano de gobierno local, una demostracin de la necesidad del proyecto en particular, una demostracin de que existe un plan viable para la reubicacin de las familias a ser desplazadas por el proyecto, y la aprobacin de HAA del sitio y el concepto estructural bsico. El primer acuerdo formal entre HAA y la autoridad local es el contrato preliminar de prstamo, ejecutado para proporcionar los fondos con los que la autoridad local contrata a un arquitecto y las finanzas de las encuestas y evaluaciones. Un programa de desarrollo se produce por la autoridad, dando una descripcin detallada de los planes y el calendario del proyecto. Durante esta etapa, HAA puede prestar hasta el noventa por ciento del coste del proyecto. Si los prstamos no se necesitan de inmediato, la autoridad local invierte los fondos en valores a corto plazo. El informe del programa de desarrollo es un requisito previo para la contribucin anual del contrato. HAA se compromete al pago de subvenciones anuales, para un mximo de cuarenta aos, para cubrir los gastos de capital del proyecto. Si hay cualquier excedente, a menudo debe ser utilizado para reducir la contribucin anual del prximo ao. Despus de que el contrato de las contribuciones que se ejecuta, y todas las objeciones han sido son satisfechas, el proyecto "sale a licitacin." Los contratistas presentan ofertas en sobres cerrados que se abren en una audiencia pblica y los precios de oferta son anunciados.La seleccin de un contratista (que requiere la aprobacin de HAA) se anuncia varias semanas despus de la audiencia, el contrato se adjudicar al licitador responsable ms bajo. Durante las primeras etapas de la construccin, la autoridad local emitir a corto plazo notas a retirarse de todos los prstamos federales, con intereses. Las notas estn exentas de impuestos, bajo inters de valores, y garantizados por el contrato de las contribuciones anuales. Tales notas por lo general vencen en tres a seis meses de emisin, y se pagan por las reediciones, cada emisin es asegurada por el contrato de las contribuciones. Inversin en vivienda y polticas habitacionales en Amrica Latina En muchos de los pases de la regin, existen desde hace varios aos polticas de vivienda encaminadas a solucionar los problemas deficitarios, en especial de las familias de estratos de ingreso ms bajo. As, en Colombia en el perodo 1990-94 se dio inicio a un nuevo Plan de Vivienda y en 1991 empez a operar el Subsidio Familiar de Vivienda, consistente en la entrega de subsidios directos para aquellas familias de hasta cierto nivel de ingresos. Adems, se desvincul al Estado de la construccin directa de viviendas y se incorpor al sector privado a la construccin de vivienda social. Una de las exigencias para la entrega del subsidio era disponer de un ahorro previo equivalente a entre un 5% y 30% del valor de la solucin habitacional, en tanto que el crdito hipotecario poda financiar hasta un mximo de 70% del valor de la vivienda. Sin embargo, los resultados de esta poltica no fueron muy positivos, y

tanto el dficit cualitativo como el cuantitativo continuaron aumentando. Adems, para las viviendas que no contaban con la totalidad de servicios pblicos, surga la necesidad de ampliacin de redes de agua potable, alcantarillado y tendido elctrico, ya sea directamente por el Estado o a travs de licitaciones pblicas. La ley de servicios pblicos aprobada en 1994 permite la participacin del sector privado en el ofrecimiento de estos servicios, y los programas de mejoramiento prcticamente se iniciaron ese ao. En Chile existe desde 1978 un sistema de subsidios a la demanda, que consiste en un aporte total o parcial que el Estado otorga sin cargo y por una sola vez a las familias de ingreso bajo y medio que no son propietarias, para que adquieran una vivienda. El sistema fija lmites a los valores de las viviendas a ser subsidiadas, lo que a su vez constituye el mecanismo utilizado para focalizar este beneficio en la poblacin de menores ingresos. Para poder acceder al subsidio, se exige un ahorro previo y se toma en consideracin tanto el monto acumulado como la antigedad. Complementariamente, el sistema bancario de mercado permite acceder a un mecanismo de crdito hipotecario. Las personas que no son sujetos de crdito para el sector privado utilizan crditos provenientes de recursos pblicos. Hay seis modalidades para la entrega del subsidio habitacional, dependiendo del estrato socioeconmico y otras variables del grupo familiar. El sistema de postulacin se basa en una ficha que toma en consideracin, adems del monto y antigedad del ahorro previo, diversas caractersticas socioeconmicas del grupo familiar, discriminando positivamente hacia grupos vulnerables como familias ms numerosas, adultos mayores o mujeres jefas de hogar. De acuerdo con la informacin contenida en el estudio referido a Chile, la ayuda fiscal ha estado muy focalizada en los hogares indigentes y pobres no indigentes. En Bolivia, en cambio, no existe un sistema de subsidios habitacionales, ni requisitos de ahorro previo para viviendas de tipo social, y el pas ha adolecido tradicionalmente de falta de mecanismos de financiamiento para este tipo de viviendas. El sistema pblico de financiamiento de la vivienda de inters social esta compuesto por el Fondo Social de Emergencia (FSE), el Instituto de Vivienda Social (IVS) y el Fondo Nacional para la Vivienda Social (FONVIS). Los fondos del FONVIS provienen del 3% del salario del trabajador, un tercio de los cuales es aportado por el trabajador y el resto por el empleador. En el sector privado formal, existen tres subsistemas que participan en el financiamiento de la vivienda: el mutual de ahorro y prstamo, el cooperativo y el bancario. La reestructuracin de la poltica nacional de vivienda iniciada a mediados de 1987, consistente en reducir la participacin del Estado y aumentar la del sector privado, insufl un nuevo dinamismo al sistema de financiamiento habitacional. Sin embargo, considerando la magnitud de las necesidades habitacionales, el sistema no ha logrado un nivel de actividad suficiente. Organismos como el Banco Interamericano de Desarrollo, Banco Mundial, y la Corporacin Andina de Fomento, han decidido no conceder ms crditos para financiar viviendas. Como consecuencia de lo anterior, en la actualidad Bolivia est tratando de implementar la titularizacin en el mercado habitacional, con el objeto de utilizar estos fondos en la financiacin de crditos hipotecarios. Para ello cuenta, desde marzo de 1998 con un marco legal y con cerca de 300 millones de dlares provenientes de la cartera hipotecaria de las asociaciones mutuales, adems de la cartera hipotecaria del sistema bancario.

Respecto de los recursos destinados a solucionar el problema habitacional, en Bolivia la inversin total en vivienda alcanz un 2,2% del PIB en 1992, cifra inferior al 2,9% correspondiente al promedio para la regin para el mismo ao. De acuerdo con estimaciones realizadas, Bolivia requera en 1995 de una inversin equivalente al 42% del PIB de 1992 nicamente para absorber el dficit cuantitativo total, y un 21,6% de ese PIB para solucionar el dficit cualitativo. Por lo tanto, estas consideraciones sealan la importancia de aumentar los recursos destinados a solucionar el problema habitacional en este pas. Antecedentes de la Vivienda en Ecuador En nuestro pas la Vivienda es un derecho garantizado en la Constitucin Poltica del Estado (2008), sin embargo la situacin de la vivienda arrastra un dficit acumulado que pas de 850 mil en el ao 2000 a 1430.000 en el 2006, de un total de 3000.000 de hogares aproximadamente que abarca una poblacin de 14 millones de habitantes. Histricamente los planes sociales de vivienda a pesar de no ser una poltica de estado ni existir una Ley de Vivienda como en otros pases, han sido emprendidos por instituciones pblicas como el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), la Junta Nacional de la Vivienda (JNV), el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) y el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) es por eso que cada gobierno, previo a las elecciones ha promocionado soluciones habitacionales. Es en 1998 que se implementa el Bono de la Vivienda a travs del Sistema de Incentivos para la Vivienda (SIV), sistema que fue financiado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y el gobierno ecuatoriano en un 90% y 10% respectivamente; el monto de la operacin ascendi a $68.6 millones. El actual en su esfuerzo de reducir el dficit habitacional a travs del Decreto Ejecutivo No. 110 del 13 de febrero del 2007 duplica el Bono para la Vivienda urbana nueva a 3600 dlares y establece 1500 dlares de subsidio para mejoramiento de vivienda. Tambin en Abril del ao 2008 a travs del Acuerdo Ministerial No. 13 se aprueba el Reglamento para la otorgacin del Bono de Titulacin que es un subsidio nico y directo que otorga el estado por intermedio del MIDUVI a personas de bajos recursos econmicos para financiar la formalizacin y perfeccionamiento de las escrituras de traspaso de dominio de un inmueble a favor de un beneficiario del bono de titulacin. Actualmente asciende a $200,00. Por otro lado la oferta de vivienda por parte de los sectores privado y semiprivado ha sido muy significativa sobre todo para los niveles de clase media y alta que es hacia donde han focalizado su inversin, as lo demuestra el sistema financiero2 conformado por bancos, cooperativas, mutualistas, sociedades financieras e instituciones financieras pblicas que a finales del 2006 destin 830 millones de dlares para financiar vivienda, equivalente al 2,7% del PIB, contribuyendo as a 30 mil soluciones habitacionales. Sin embargo, la suma de las iniciativas privadas ms las gubernamentales no han sido suficientes para reducir el dficit de vivienda que cada ao se profundiza, se estima que solo la demanda anual de hogares nuevos es de 55.000 viviendas aproximadamente a nivel nacional. De tal manera que es imprescindible analizar el tema de la demanda de vivienda y sus

determinantes debido a su repercusin en el desarrollo integral de la familia y a su enorme impacto econmico a corto plazo en la generacin de empleo e inversin sino tambin porque el bien Vivienda requiere de bienes y servicios complementarios que se van adquiriendo a lo largo de la vida del usuario sin restarle la importancia de las implicaciones sociales y culturales que este bien genera. Participacin del VAB de la construccin en el PIB nacional El desarrollo econmico del pas se halla estrechamente vinculado al desarrollo del sector de la construccin, pues ste abarca distintos tipos de edificaciones (infraestructuras, viviendas, comercios e inclusive las que realizan grupos informales en zonas perifricas de las ciudades), y se caracteriza por sus fuertes encadenamientos. El auge del sector en el Ecuador se atribuye principalmente a los beneficios derivados de la dolarizacin por una parte, y a las remesas de los migrantes por otra, segn algunos analistas. En este sentido, la estabilidad monetaria inherente al cambio de moneda, ha dinamizado el mercado de bienes inmuebles, aunque de manera concentrada en las ciudades de Quito y Guayaquil como se verificar ms adelante. Por su parte, las remesas han venido estimulando el consumo interno y el de este sector significativamente, al punto de convertirse en el foco de inters de empresas constructoras, inmobiliarias, constructores independientes, promotores de vivienda, entidades financieras, entre otros, para la promocin de vivienda. Grfico n1 Tasa de Crecimiento Real del sector construccin
30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -24.9% 1999 2000 2001 2002 2003 -0.7% 2004 2005 (sd) 2006 2007 (p) 2008 (sd) (p*) 2009 (p*) 2010 (p*) 18.3%

19.7%

20.0% 13.8% 4.0% 7.3% 3.8% 5.4% 0.1% 6.7%

Fuente: Boletines estadsticos, Banco Central del Ecuador. Elaboracin: Autores

De ah que en la economa ecuatoriana, el valor agregado bruto VAB2 de la construccin es un importante componente del PIB nacional. En el perodo comprendido entre el ao 2000 y 2009, su participacin promedio en ste fue de 8.6%. No obstante, su comportamiento en el tiempo ha sido fluctuante, pero siempre con una tendencia ascendente y expansiva, pues a esta rama se incorporan cada vez nuevas compaas. De acuerdo a la Superintendencia de Compaas, desde 1978 a 2006, las empresas del sector se han incrementado en ms de 324%, existiendo a ese ao ms de 1600 empresas a nivel nacional.
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El VAB mide el valor aadido generado por el conjunto de productores de un pas, en definitiva recoge los valores que se agregan a los bienes y servicios en las distintas etapas del proceso productivo.

En la crisis financiera y econmica del pas de 1999, la construccin fue uno de los sectores ms afectados de la economa con un descenso en su produccin del 24.9% (el PIB total decreci en 6.3% en ese ao). Entre 2000 y 2002, el PIB de este sector registr una importante recuperacin como efecto de la implementacin del esquema de dolarizacin, la demanda de vivienda como resultado de la desconfianza en el sector financiero, el incremento significativo de las remesas3, y la construccin del Oleoducto de Crudos Pesados (OCP) en 2002, cuyo costo super los USD 1,300 millones y concluy en el 2003. El 2007 fue un ao de recesin para el sector, debido a la reduccin del ndice de confianza empresarial, la desaceleracin en la cartera de crdito de vivienda debido a la incertidumbre del sector financiero y la poca inversin del Gobierno central. Sin embargo, el gobierno logr duplicar el valor del bono de vivienda4 nueva y para mejoramiento de las existentes, equiparando el bono rural y el bono urbano en USD 3.600, tambin duplic el bono de mejoramiento de vivienda urbana y cuadriplic en el rea rural llegando hasta USD 1.500. Adicionalmente se implement el bono de titulacin destinado a financiar la formalizacin y perfeccionamiento de las escrituras de traspaso de dominio de los inmuebles. Para 2008 la situacin del sector mejor notablemente, gracias a las inversiones realizadas en materia de reconstruccin vial y vivienda por parte del gobierno, registrando la mayor tasa de crecimiento (9,53%), manteniendo la tendencia observada desde el inicio de la dolarizacin. Con relacin al segundo trimestre de 2007, este sector tuvo un repunte del 21,3%. Por su parte, el ao 2009 marcado por la crisis internacional represent un espacio de recesin para el sector constructivo. Los bancos restringieron sus lneas de crdito con lo que algunos proyectos se vieron paralizados. Entre 2008 y 2009, el volumen de crditos del sistema financiero privado para este sector se contrajo en USD 30.11 millones. Al trmino de ese ao, el 65% del crdito originado en vivienda se hallaba concentrado en el Banco Pichincha(31%), Mutualista Pichincha (15.6%), Banco de Guayaquil (8.3%), Banco Internacional (7%), y Produbanco (5.1%). En tanto que, geogrficamente en las ciudades de Quito, Guayaquil, Cuenca, Loja, Manta y Ambato se registraba la mayor cartera hipotecaria. Hasta diciembre de 2009, el nmero de proyectos ofertados en Quito, alcanzaron los 670, mientras que en Guayaquil fueron 130 y en Cuenca 60.5 Para reactivar el sector, el Gobierno dispuso que se destinen USD 600 millones de los fondos de la Reserva de Libre Disponibilidad que estaban en el Banco Central a octubre de ese ao, para vivienda. Doscientos millones de dlares se viabilizan a travs del Banco Ecuatoriano de la Vivienda para otorgar crditos a constructores a una tasa del 5% y a 3 aos plazo. Doscientos millones de dlares ms por medio de crdito hipotecario al 5% de tasa fija, a 12 aos plazo, a travs del Banco del Pacfico. Por ltimo, doscientos millones se canalizan a travs del
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De acuerdo a la Oficina Comercial del Gobierno de Colombia, Proexport, aproximadamente un 60% de las remesas que ingresan al Ecuador (USD 1,700 millones) est destinada a la compra y/o construccin de inmuebles (Diario Hoy, marzo 20 del 2006). 4 En 1998 se implement el Sistema de Incentivos de Vivienda SIV, que consiste en la entrega de un bono no reembolsable a las familias de bajos recursos econmicos, combinado con financiamiento y ahorro familiar. A 2007, se haba entregado alrededor de 240 mil subsidios de entre USD 500 y USD 1.800 para adquirir vivienda de hasta $8.000. El monto era diferenciado para quienes queran comprar casa en la ciudad o en el campo. 5 Entrevista a Gonzalo Rueda, Gerente General de MarketWatch, disponible en www.clave.com.ec.

Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda MIDUVI, para entregar bonos de USD 5.000 a las personas que quieren comprar vivienda de hasta USD 60.000, con lo que se atiende al segmento de la clase media y media baja, cuyos ingresos familiares mensuales oscilan entre USD 800 y USD 2.000, grupo considerado como el ms sensible ante las crisis econmicas, segn Jos Macchiavello, ex Ministro de Obras Pblicas y presidente ejecutivo de la constructora Etinar. En este contexto, el sector de la construccin se ha visto fortalecido. Segn la Cmara de la Construccin de Pichincha, cerca de 85000 personas compraron una casa propia en el 2010 en el pas. Tambin se vieron incrementados los crditos hipotecarios por parte del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), que a partir del mes de octubre entreg su cartera al Banco del IESS (BIESS). En total esta entidad otorg el 36% de los crditos de 2010, segn la Cmara de Construccin de Quito. Este banco tambin promocion el cambio de hipotecas para los afiliados que tenan crditos en el sistema financiero privado. Hasta abril de 2011, de acuerdo a los datos de esta entidad se han realizado 6351 operaciones para vivienda terminada, 2211 para construccin de vivienda, 310 para remodelacin y ampliacin, 880 para sustitucin de hipoteca y una para adquisicin de terreno, a nivel nacional. Cuadro 1. Banco del IESS. Prstamos Hipotecarios en miles de dlares

Fuente: BIESS. Confirmando as que el sector no se vio afectado por la cada que sufrieron las remesas en 2010 respecto de 2009, esto es, en trminos absolutos de USD 171.4 millones y relativos del 6.9%, segn el Banco Central del Ecuador. Anlisis de la inflacin y de las tasas de inters del sector La inflacin ha sufrido una trayectoria creciente en el periodo 1963-2000. Como lo indica el grfico n2, se logra alcanzar una estabilidad gracias a la adopcin del dlar como moneda oficial. Prueba de esto son las bajas tasas de inflacin registradas en el periodo posterior al ao 2000. Grfico n2 Inflacin en el periodo 1961 - 2011

70% 66.1% 60% 56.3% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 3.0% 4.7% 1.6% 3.9% 14.2% 13.7% 12.2% 7.0% 3.1% 2.7% 5.0% 33.7% 29.3% 36.6% 31.7% 30.1% 31.9%

Inflacin anualizada promedio

Fuente: Roberto Daza, 51 aos de inflacin, abril 2012. Elaboracin: autores

En el grfico n3 se observa la reduccin progresiva que ha sufrido la tasa de inters en el ltimo periodo. Este es un factor ms que incide en la mejora del acceso a vivienda ya que permiten el endeudamiento a largo plazo por parte de los hogares. Asimismo las bajas tasas de inflacin y una tasa de inters decreciente promueven el ahorro en el largo plazo, lo cual se puede traducir en un endeudamiento para la compra de una vivienda.

Grfico n3 Tasa activa nominal promedio para crdito de vivienda

12.50% 12.17% 12.00% 11.50% 11.00% 10.75% 10.50% 10.00% 2007 2008 2009 2010 11.68% 11.84% Tasa activa nominal

Fuente: Banco Central del Ecuador. Anuario estadstico n 33 Elaboracin: Autores

Revisin de los factores condicionantes de la demanda de vivienda La vivienda es un bien que adems de cubrir una necesidad bsica de alojamiento de los hogares, puede tambin ser analizada como un activo de inversin. Esto a su vez implica que la formulacin y ejecucin de polticas pblicas a lo largo de la historia reciente del pas, han afectado a este bien desde estos dos campos. As, las variables demogrficas, econmicas, financieras y polticas son factores que, con distinta ponderacin, explican el comportamiento de la demanda de vivienda y que a continuacin sern revisados. Factores demogrficos La demanda de vivienda responde a factores demogrficos en funcin de que satisface una necesidad bsica de los hogares, es decir, se vincula a variables relacionadas con la poblacin. De esta manera, para visualizar este componente, se debe tener claro el comportamiento de las variables poblacionales, ms concretamente la evolucin del nmero total de habitantes y sus caractersticas. Vale entonces sealar que segn los censos nacionales y las proyecciones de crecimiento de la poblacin, el nmero de habitantes en el pas mantiene un aumento en trminos absolutos. An as, la tasa de crecimiento poblacional ha tenido una disminucin, lo cual se refleja en la cifra de 2.19% que presentaba en el periodo inter-censal 1982-1990, mientras que entre 1990 y 2001 la tasa tuvo un valor de 2.05%. Otros factores que determinan las caractersticas de los hogares en el Ecuador tienen que ver con el nmero de personas que conforman el hogar, el gnero y la edad del jefe de familia, entre otros.

Al mismo tiempo se deben analizar las cifras sobre dficit de vivienda en el Ecuador, para esto hay que considerar que metodolgicamente se deben estudiar por separado el dficit cuantitativo del cualitativo, siendo este ltimo el de mayor envergadura, pues se relaciona a las condiciones fsicas (piso, paredes y techo) y accesibilidad a la prestacin de servicios bsicos (luz, agua, SSHH) que posea la vivienda de un hogar. Segn cifras del censo de vivienda del ao 2001, en el pas el 70% de la poblacin tena vivienda propia, mientras que los datos de la ECV 2005 muestran que este porcentaje se ha incrementado, pues el 83% de los encuestados indica que posee casa propia (pagada, pagndola o cedida). Esto implica que en trminos absolutos, el dficit cuantitativo ha experimento un decremento en los ltimos aos. Sin embargo, las cifras que se obtienen de la Encuesta de Condiciones de Vida del ao 2005 sobre los componentes del dficit cualitativo son contundentes en trminos de precariedad del sector, pues fcilmente se aprecia que 75.5% del total de viviendas est en dficit de algn tipo. Estos cambios en la poblacin generan al mismo tiempo una fuerte presin sobre la demanda de vivienda y, por ende, obliga a pensar sobre el tipo de polticas e incentivos que se deben disear para mejorar y facilitar el acceso a este bien a la poblacin.

Factores econmicos financieros La constitucin de nuevos hogares, y por tanto la demanda de nuevas viviendas est muy relacionada con variables econmicas y ms concretamente con el empleo y la renta, factores que condicionan la capacidad de los jefes de hogar para hacer frente a los costes de la vivienda y de los restantes gastos del hogar. Por tanto, resulta necesario analizar el mercado laboral para valorar en qu medida su comportamiento puede haber influido en la demanda de vivienda. La poblacin econmicamente activa en el pas bordea los cuatro millones y medio de habitantes, concentrndose en los principales centros urbanos del pas, especialmente, en la ciudad de Guayaquil y Quito que renen, aproximadamente, el 25% y 19%, respectivamente. El mercado laboral en el pas se ha mantenido relativamente estable a pesar de los diversos cambios que ha soportado en los ltimos tres aos: nueva constitucin, modificacin al marco legal y de regulacin, crisis financiera internacional, etc. Grfico n4 Contratacin Laboral - Volmen de Construccin 2011

8 7 6 5 4 3 2 1 0 -1

6.9 4.9 3.5 3.6 1.7 0.7 0 -0.2 -0.5 -0.1 0.4 0.4 0.1 0.2 -0.1 -0.4 0.3 0.2 -0.4 3.7 Empleo Volumen

4.5 3.5 3.5 3.6

4.5

-0.3

Fuente: Boletines estadsticos, Banco Central del Ecuador. Elaboracin: autores

Aun cuando la tasa de desempleo ha ido incrementando lentamente en los ltimos aos, debido a una serie de factores econmicos y geopolticos, es la tasa de subempleo la que mantiene una constante y agrupa a gran parte de la poblacin en capacidad de trabajar. Esto a su vez se convierte en un limitante para el acceso a la vivienda, pues los ingresos promedios en este sector son relativamente bajos, lo cual no facilita su acceso a crditos en el mercado financiero formal. Vale mencionar que la construccin de viviendas, en funcin de los flujos de capital de inversin y la capacidad de generar empleo, se constituye en un indicador de la dinamia de la economa de un pas. En el pas el acceso al crdito hipotecario ha estado orientado a familias de la clase media o alta, siendo casi imposible que los sectores ubicados en los primeros quintiles de riqueza puedan acceder a este servicio financiero. El mercado hipotecario en el Ecuador se ha distribuido entre la banca pblica, privada y organizaciones no gubernamentales, con fuertes distorsiones, como por ejemplo, mientras que en mercados como el de los EEUU la entrada para la obtencin de vivienda nueva oscila entre el 5 y 10% con tasas de inters del 5 y 6% a plazos de 15 a 30 aos, en el Ecuador, el porcentaje de entrada es en promedio 30%, con tasas entre el 8 y 11%, con plazos mximos de 15 aos. La serie de requisitos solicitados por las entidades financieras (garantas, certificados de empleo en dependencia, costos de transacciones, etc.) y la restriccin del ingreso (cuotas mensuales muy altas, costos financieros, etc.), dificultan el acceso a vivienda digna a los sectores con menores ingresos, quedndoles como alternativa el acceder a los programas ofertados por ONGs, cuyas viviendas son, por lo general, de tipo emergente y no soluciones definitivas. Por tanto, se hace necesario promover la inversin privada en el campo de vivienda social, pues existe un mercado creciente y requirente de soluciones habitacionales en condiciones de habitabilidad y que al mismo tiempo se den los incentivos necesarios para que se convierta en negocio atractivo para los empresarios inmobiliarios.

Factores polticos legales En los ltimos 50 aos en el Ecuador se han implementado una serie de polticas pblicas direccionadas al sector vivienda, las cuales, en su gran mayora, han respondido a intereses polticos de los regentes o presiones de organismos internacionales, por lo que muchas de ellas han carecido de anlisis tcnicos o de consideraciones de lo demandado por la sociedad civil. En la dcada del 70, el gobierno militar del Gral. Rodrguez Lara, logra financiar, gracias a los recursos provenientes del auge petrolero, programas de construccin de planes de vivienda, con el objetivo de erradicar los asentamientos irregulares, pero sin ningn tipo de planificacin, pues si bien se impusieron una meta de al menos 282.000 viviendas, la asignacin de los crditos hipotecarios no responda a una calificacin adecuada. A inicios de los aos 80, con el regreso a la democracia, se inicia una nueva etapa en la planificacin del Estado. En el gobierno de Rolds y Hurtado se crea el BEV, entidad que junto a la Junta Nacional de la Vivienda implementaron programas de ampliacin-mejoramiento y construccin de vivienda. Se estima que entre las dos entidades anteriores y el Instituto de Seguridad Social se construyeron, aproximadamente, 46.000 viviendas. A mediados de la dcada, en el Gobierno de Febres Cordero y Peaherrera (1984-1988), se construyeron alrededor de 104 mil viviendas. Finalmente, el gobierno de Borja y Parodi (19881992), a travs del BEV 84 mil viviendas, destinadas principalmente a la clase media y mediabaja. La dcada de los 90 se caracteriz por la liberalizacin econmica y la disminucin de la participacin del Estado. El gobierno de Durn-Balln y Dahik, crea el MIDUVI, entidad que absorbi a la JNV y a su vez tom la gua del BEV. Entre sus logros se tuvieron la construccin de un poco ms de 75 mil viviendas y la reconstruccin de otras 39 mil. Una vez terminado este perodo, se suscitaron una serie de eventos polticos que obligaron a cambiar varias veces de presidente. An as, es necesario mencionar que durante el gobierno de Mahuad y Noboa (1998-2002) se cre el Sistema de Incentivos para la vivienda. Al iniciar el nuevo milenio, se suceden los gobiernos de Lucio Gutirrez y Alfredo Palacio, quienes mantienen las polticas de incentivos para construccin y mejoramiento de vivienda. Con el gobierno de Correa y Moreno, se inicia una reorganizacin y un reenfoque de la poltica de vivienda, polticas que se expresaron en una equiparacin y aumento en el monto de los bonos, entre el sector urbano y rural, implementacin de un bono de titulacin o formalizacin del dominio del inmueble. Segn datos del MIDUVI se han construido hasta fines del 2009 cerca de 180 mil viviendas. En estos ltimos 20 aos, a ms de la inestabilidad poltica, el marco legal para el sector vivienda tambin ha variado, pues se han dado dos Asambleas Constituyentes, las cuales han plasmado diferentes enfoques sobre los derechos y deberes de los ciudadanos y el Estado. As, mientras en la constitucin del ao 1998 se indicaba en el Captulo 4, artculo 32, inciso 2 que: El Estado estimular los programas de vivienda de inters social, para hacer efectivo el derechos de los ciudadanos a la vivienda; en la constitucin del ao 2008 se establece en el

captulo segundo, Derechos del buen vivir, toda una seccin, la sexta, para Hbitat y vivienda, la cual en el artculo nmero 30 expresa: Las personas tienen derecho a un hbitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situacin social y econmica. Uno de los aportes que debe ser potenciado con el nuevo marco legal, es que el reconocimiento al derecho ciudadano a una vivienda digna no solo pasa por los enunciados en la ley, sino por una participacin activa en el diseo de polticas pblicas que considere sus necesidades y el aprovechamiento racional y sustentable de los recursos, de forma tal que a mediano plazo el problema de la vivienda tenga una solucin consensuada y efectiva.

El sector y el dficit habitacional en el Ecuador Segn el gobierno, el dficit habitacional actual del pas es de 1,2 millones de viviendas6, cifra que no discrimina segmentos de mercado, y que se halla relacionada con las condiciones de pobreza, el poder adquisitivo de las personas y hasta ahora por la falta de una poltica de vivienda. Sin embargo, la situacin parece mejorar, pues el target del mercado inmobiliario de vivienda se ha visto transformado. Anlisis del sector indican que si hasta hace pocos aos slo se ofertaba casas y departamentos de lujo que no se podan adquirir ni con prstamos, ahora el 70% de la oferta de vivienda es para el sector popular. Las grandes compaas han construido casas y departamentos cuyos precios oscilan entre USD 25000 y USD 35000. Otros datos sealan planes habitacionales de constructoras y municipios con casas de USD 12000 hasta USD 20000. Segn la Subsecretara de Hbitat y Vivienda, en el pas el dficit habitacional baj 9% en cinco aos, pasando de 756.806 en 2006 a 692.216 en el 2010. Es decir que en el lapso de cuatro aos se han construido 64.590 viviendas. Cifras del MIDUVI refieren que el dficit de viviendas nuevas en el 2006 era de 23,3% y en 2010 fue de 19,3%.7 Datos adicionales indican que el IESS y el Banco del Afiliado (BIESS), desde el 2008 a marzo de 2011 entregaron USD 1.159 millones en prstamos hipotecarios, permitiendo que 30.000 familias tengan casa propia. Esta situacin, ha generado la preocupacin de la banca privada, pues si bien no se ha reducido el volumen de crdito, la tasa de crecimiento es menor a aos anteriores, segn Csar Robalino, presidente de la Asociacin de Bancos Privados del Ecuador, quin manifiesta adems en una entrevista realizada en un diario nacional, que a marzo de 2011, la cartera total de prstamos para vivienda del BIESS se ubic en USD 1.159 millones, en tanto que, el sistema privado a febrero de este ao registr un saldo total de USD 1.488 millones, una diferencia mnima tomando en cuenta que la banca privada lleva muchos ms aos en el mercado (Diario La Hora, 21 mayo 2011). De otra parte, el MIDUVI canaliz desde 2007 hasta abril de 2011, USD 811 millones en bonos para vivienda, beneficiando a 207.000 familias. En tanto que, el BEV en el perodo de enero a
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Estimaciones sobre la Encuesta de Condiciones de Vida ECV del INEC (2005-2006) indican que el 75.5% corresponde al dficit cualitativo, es decir, al porcentaje de viviendas que necesitan mejorarse. 7 Dficit cuantitativo: nmero de viviendas que se necesitan.

diciembre de 2010, aprob 80 crditos para proyectos habitacionales por un monto de USD 115 millones. Los esfuerzos por superar el problema de la vivienda en el Ecuador han sido importantes, aunque todava hay mucho por hacer. La asignacin presupuestaria del Gobierno Central a los sectores sociales se ha visto incrementada ao tras ao, as lo verifican los valores de los montos devengados en el perodo 2000 a 2010, que van desde USD 465.3 a USD 4642.4 millones. Especficamente en el caso de la vivienda, en este mismo perodo el incremento ha sido diez veces ms en 2010 respecto al ao 2000. La meta del gobierno central es enfocarse en las personas de bajos recursos, que representan el 80% del valor total del dficit habitacional, con la dotacin de financiamiento tanto para la adquisicin como para el mejoramiento de vivienda. Complementariamente a esto, el gobierno se halla realizando importantes inversiones en obras de infraestructura, tanto vial como en reas sociales. En cuanto a las obras viales, un reportaje de la revista Amrica Economa del 3 de enero de 20118, recoge la cifra de USD 5.000 millones que sern invertidos solamente en este ao en 300 kilmetros de autopistas de alta velocidad, que se estiman terminar en 2014. El costo por kilmetro en el caso de vas de montaa es de USD 3.5 millones, mientras que en terreno plano es de USD 2.5 millones. La construccin de tneles y viaductos tiene un valor de USD 5 millones. En cuanto al rea social, el Instituto de Contratacin de Obras (ICO), prev concretar en el lapso de tres aos, contratos por alrededor de 150.000 millones de dlares; mientras que para este ao existe una inversin de 400 millones de dlares ya planificada. En total, en el 2011 el pas ha programado un Plan Anual de Inversiones que asciende a USD 4.691 millones, recursos que dinamizan an ms el sector de la construccin en el Ecuador. El dficit cualitativo en vivienda est relacionado a las condiciones habitacionales de la vivienda. El INEC considera tres variables para medir el dficit cualitativo de vivienda: materias primas utilizadas (materiales), espacios y servicios. Basta con la deficiencia de uno de ellos para que sea considerada una vivienda con dficit habitacional cualitativo. El material con el cual estaba elaborado el techo y el piso de la vivienda fueron considerados para el anlisis. Como se aprecia en el cuadro n1, la existencia de una baja proporcin de casas con piso de caa, tierra u otros es inferior al 10%, por lo que se deduce que no hay deficiencias el material para el piso de la vivienda y que este se concentra en materiales como los mostrados en las tres primeras categoras. Por otro lado, y como se seala en el recuadro n2, es preocupante la existencia de un alto nmero de viviendas con techo de zinc, alrededor del 45%, y que esta tendencia no ha cambiado en 20 aos. Asimismo, el incremento de viviendas con techo de hormign ha sido bastante reducido en los ltimos 10 aos (cerca del 2%) en comparacin al periodo anterior, cuando increment en ocho puntos porcentuales.
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Reportaje Ecuador invertir US$5000 M en construccin de autopistas. Disponible en: http://www.americaeconomia.com/negocios-industrias/ecuador-invertira-us5000m-en-construccionde-autopistas

En cuanto a los espacios de la vivienda, se observa en el cuadro n3 que existe una tendencia creciente hacia la tenencia de duchas de uso exclusivo. Por otro lado, la no tenencia de ducha se ha mantenido constante en los ltimos 10 aos. Es interesante observar las cifras relacionadas a la tenencia de servicio higinico (cuadro n4) ya que indican que cerca del 80% de la poblacin ya tiene acceso a un bao de uso exclusivo en comparacin al 49% de los aos de 1990. Sin embargo hay que tomar en cuenta que no se ha reducido la cantidad de viviendas que disponen de un bao comn y que se ha dejado de lado la categora letrina en el censo del ao 2010. En relacin a los servicios que dispone a la vivienda, nicamente se consideraron los de energa elctrica, agua potable, recoleccin de desechos y aguas servidas. Se dejaron de lado a categoras como internet o televisin por cable ya que estas no se encontraban presentes en los censos anteriores, sobre todo el de 1990. En cuanto a la electricidad disponible en los hogares, el grfico n5 muestra que desde 1990 ha habido una tendencia creciente en cuanto a la provisin de este servicio, pasando del 78% en 1990, 90% en 2001, hasta llegar en el 2010 al 95% de hogares que poseen cobertura de energa elctrica. El abastecimiento de agua es el segundo servicio tomado en cuenta. Como lo indica el grfico n6, en la actualidad un 72% de la poblacin accede al servicio a travs de la red pblica. Por otro lado Se ha mantenido la tendencia de las viviendas que acceden a este servicio a travs de pozos. En tercer lugar est la forma de deshacerse de las aguas servidas. Este dato es muy importante porque el grfico n7 indica que apenas un 54% de la poblacin accede a la red de alcantarillado. Asimismo, el 24% de las viviendas, casi una cuarta parte de las existentes en el pas, todava mantienen pozos spticos como forma de descargar las aguas servidas. Esto presenta un grave problema en cuanto a dficit habitacional ya que la forma de desechar las aguas servidas tiene una estrecha relacin con varios problemas de salud pblica. Por ltimo, el grfico n8 presenta la forma en la cual se dispone de la basura en las viviendas del pas. Es satisfactorio observar el crecimiento que ha tenido el uso de carros recolectores para este fin, pero esto no es una seal de un manejo satisfactorio de los desechos. Existe un notable descenso en el porcentaje de hogares que utilizan terrenos o quebradas para deshacerse de sus desechos lo que implica una ayuda a la manutencin de un ambiente sano y libre de contaminacin. Los datos del cuadro n5 indican que existe un dficit cualitativo de vivienda del 75% a nivel nacional. Esto contrasta con la informacin del cuadro que seala la existencia de un 74% de familias que tienen casa propia. Estos datos dan muestras que el dficit cualitativo es el que debera cobrar ms importancia al momento del diseo de polticas pblicas, y que estas deberan estar enfocadas en el aseguramiento de unas condiciones dignas de vida, tal como lo asegura la nueva Constitucin de la Repblica. Cuadro N5 Dficit habitacional cualitativo Total de viviendas: 3'260.070 Hacinamiento Servicios bsicos Materiales Dficit cualitativo

Regin

Nacional

972.827 29,80% 572.372 400.455

1.316.561 40,40% 433.181 883.380

2.338.651 71,70% 1.316.196 1.022.455

2.463.916 75,50% 1.403.199 1.060.717

Urbano Rural

Fuente: INEC, Encuesta de condiciones de vida - quinta ronda, 2005-2006. Elaboracin: autores

Dficit habitacional cuantitativo en Ecuador Como se observa en el cuadro n5, existe un porcentaje del 74% de personas con vivienda propia, pagada o en proceso de pago, o cedida; mientras que la parte restante se divide principalmente entre las viviendas que son alquiladas. Por tanto, cerca de las 3/4 partes de la poblacin del Ecuador tienen vivienda propia, y la mayor parte del 26% restante se divide entre aquellos que alquilan su vivienda (24,9%) que conforma el grupo ms numeroso. Cuadro N6 Situacin del dficit cualitativo en Ecuador La vivienda que ocupan es Area Urbana % Area Rural En arriendo 536.136 24,91% 52.535 Anticresis y/o arriendo 2.448 0,11% 566 Propia y la esta pagando 79.004 3,67% 9.630 Propia y totalmente pagada 1.219.605 56,67% 835.831 Cedida 289.247 13,44% 156.673 Recibidas por servicios 25.459 1,18% 57.342 Otro 390 0,02% Total 2.152.290 1.112.576

% Total % 0,05 588.671 0,18 0,00 3.013 0,00 0,01 88.634 0,03 0,75 2.055.436 0,63 0,14 445.920 0,14 0,05 82.802 0,03 390 0,00 3.264.866

Fuente: INEC, Encuesta de condiciones de vida - quinta ronda, 2005-2006. Elaboracin: autores

Incentivos para la obtencin de vivienda propia El gobierno actual plantea varios programas que ayudan a la obtencin de una vivienda propia. Entre estos se encuentran9: 9

Programa de Vivienda Rural Programa de Vivienda Urbano Marginal Programa de Vivienda Urbana Programa de Vivienda "Manuela Espejo" Vivienda para el Magisterio Programa de Vivienda Reasentamientos de Emergencia Programa de Vivienda Urbana para la persona Migrante y/o su familia Programa de Sistemas de Apoyos Econmicos para Vivienda SAV-BID Programa "SOCIO ESCRITURA" Programa Mejoramiento de Barrios "SOCIO COMUNIDAD" Ley Nacional de Catastro-DINAC

MIDUVI. Proyectos de la Subsecretara de Vivienda. Internet. Acceso: 5 de mayo de 2012.

Programa de Asistencia Tcnica de Catastros-DINAC Transferencias a Gobiernos Seccionales Programa de Vivienda Maestros Escuelas Unidocentes

Por lo general, estos programas se enfocan en asegurar la total provisin de servicios bsicos, especialmente alcantarillado y agua portable, en aquellos sectores marginales de las ciudades y del campo. Adicionalmente las personas pueden ser acreedoras a un bono para la compra de vivienda o mejoramiento de la misma. Este constituye una ayuda para aquellas familias que desean comprar una vivienda, construir una cuando la familia tiene terreno o, mejorar la que ya tiene. Las personas que pueden ser acreedoras del bono deben ser ecuatorianos, jefes de un ncleo familiar organizado o, personas solteras sin cargas familiares de 30 aos en adelante. De igual manera, las familias no deben poseer otra vivienda en ninguna parte del pas El monto mximo a financiar es de USD 20.000 y las viviendas a financiar deben estar en programas habitacionales registrados en el MIDUVI. Quienes vayan a construir una vivienda en terreno propio, su valor, sumado al valor del terreno, debe ser de hasta USD 20.000. Quienes quieran mejorar su nica vivienda, la misma que su costo final una vez aplicado el mejoramiento y sumado el terreno no supere los USD 20.000 pueden acceder tambin al bono. Cabe recalcar que este bono es para viviendas que estn ubicadas dentro del rea urbana. Otro punto importante a mencionar es la existencia de programas de ayuda especficos para grupos vulnerables de la poblacin. En primer lugar se encuentra el programa de vivienda Manuela Espejo para personas afectadas por una discapacidad, o aquel destinado para las vctimas de desastres naturales o los programas de ayuda al migrante. Existe tambin el bono para financiamiento de vivienda urbano marginal, cuyos detalles se muestran en el cuadro n7:

Financiamiento de vivienda Histricamente, los bancos privados han sido los principales actores que han financiado los crditos para vivienda, tal como lo muestra el grfico n 9: Grfico N9 Operaciones de vivienda: nmero de operaciones por entidad

15000

10000

5000

0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 BANCA PUBLICA COOPERATIVAS SOCIEDADES FINANCIERAS BANCOS PRIVADOS MUTUALISTAS

Fuente: Superintendencia de Bancos y Seguros. Elaboracin: autores

Se observa una tendencia constante en cuanto a la participacin de los bancos privados a lo largo del periodo. No obstante, en los ltimos aos ha ingresado un nuevo actor en el mercado, el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), el cual se ha convertido en uno de los principales prestamistas para la compra de vivienda. Lamentablemente no se considera al Biess dentro de las estadsticas de la Superintendencia de Bancos. Para la adquisicin de vivienda el financiamiento es crucial. En el mercado se encuentran distintas opciones que van desde la reserva de la vivienda o del departamento con un adelanto de USD 1 000; tambin se puede pagar el 10% del valor total del bien en un perodo de tres meses y el porcentaje restante se financia en 5, 10 15 aos, segn las condiciones y trminos que imponen el banco o la mutualista. Entre otras opciones, una de las ms comunes es cancelar un 30% de entrada y el 70% restante se financia con una entidad privada o pblica. Otra alternativa es la que ofrece el Biess con el financiamiento del 100% del valor del inmueble, si este cuesta hasta USD 100 000. El plazo de pago con la entidad estatal puede ser de hasta 25 aos. El Biess entreg el ao pasado USD 722,05 millones en prstamos hipotecarios y para este ao tiene previsto dar USD 900 millones. Una cifra que an es baja respecto del dficit de vivienda en el pas (1,2 millones de unidades), conforme el director del Biess, Efran Vieira. Actualmente, y segn Efran Vera, gerente del Biess, Los crditos que ms se otorgan tienen plazos de 15 aos y de USD 45 000. Ya somos el primer banco en cartera de vivienda, con un poco ms del 51%. Quisiramos hacer mucho ms. Hasta el mes de Abril el Biess alcanz la histrica cifra de USD 1 019 millones desembolsados por concepto de hipotecarios, que beneficiaron a 28 799 afiliados. Grfico N10 Crdito entregados por el Biess.

Fuente: Biess Elaboracin: Diario El Comercio.

Para Efran Vieira, gerente del Biess, en Ecuador an se camina lentamente en lo que se refiere a generacin de vivienda. En el 2012 el Banco calcula ofertar crditos hipotecarios para 27.000 viviendas; el ao pasado fueron 21.510 (para casas valoradas en unos USD 40 000). Otro punto a favor para la expansin del crdito de vivienda ha sido la acumulacin de los intereses ganados por los prestamistas de inters, como lo indica el grfico n11. La crisis de Estados Unidos y su relacin al tema de estudio La severidad de la crisis financiera desatada a raz de la explosin de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos y los prstamos subprime en 2007 ha sorprendido a los analistas ms diversos y ha provocado una grave recesin econmica. A pesar de que la crisis ha tenido aspectos comunes con crisis pasadas, su magnitud la ms grave de los aos treinta del siglo XX, debido a los canales amplificadores en un mercado globalizado y las debilidades que ha mostrado en la regulacin y supervisin de las entidades financieras, plantean la necesidad de la reforma de la regulacin financiera y cambios en los modelos de negocio bancarios. La crisis que empieza con las hipotecas subprime se vuelve sistmica tras la cada de Lehman Brothers, en septiembre de 2008, poniendo en peligro la estabilidad del sistema financiero internacional. Las prdidas bancarias esperadas (desde 2007 hasta 2010) se estiman en ms de 1.500 millardos de dlares en Estados Unidos y en la UE, y la ayuda comprometida para rescatar al sector bancario ha llegado hasta un 30% del PIB. Por qu y en qu han fallado los mecanismos reguladores? Han aparecido nuevos fallos de mercado o han sido similares a crisis anteriores? Qu lecciones podemos extraer de la crisis? La respuesta a estas preguntas har patentes cules son las cuestiones fundamentales para el diseo de una regulacin adecuada y determinar si hay necesidad de una reformulacin radical de la arquitectura reguladora. Las grandes tendencias hasta la crisis Es posible distinguir dos perodos en la historia reciente del sector financiero. Una regulacin estricta, intervencionismo y estabilidad desde los aos cuarenta hasta los setenta, seguido de un perodo de liberalizacin y mayor inestabilidad. En el primer perodo, la competencia entre las instituciones financieras estuvo severamente limitada por la regulacin de los tipos,

actividades e inversiones, la separacin entre la banca comercial, las compaas de seguros y la banca de inversin (Glass-Steagall Act de 1933 en Estados Unidos1), las restricciones sobre la actividad de las cajas de ahorros y la segmentacin geogrfica (en Estados Unidos). La banca universal se mantuvo en algunos pases europeos. Se estableci el seguro de depsito, y el banco central actu como prestamista de ltima instancia para el sistema financiero. La estabilidad de este perodo contrasta con el aumento considerable del nmero de quiebras y crisis en el perodo posterior, en el cual se liberaliz el sector2. La liberalizacin consisti en el levantamiento de controles sobre tipos y actividades de la banca de inversin, as como de las restricciones geogrficas (con el Riegle-Neal Act en Estados Unidos en 1994), la eliminacin de coeficientes de inversin obligatorios y la convergencia entre las actividades de instituciones de varios tipos (por ejemplo, entre cajas de ahorros y bancos, entre banca comercial y banca de inversiones, entre banca y seguro, hasta cierto punto). En esta liberalizacin, acompaada de una inadecuada regulacin, est el origen del aumento de la inestabilidad, como muestran las crisis en Estados Unidos (S&Ls), Japn y Escandinavia4. A pesar de estos episodios de crisis, la liberalizacin financiera ha contribuido al desarrollo financiero general y, por tanto, al crecimiento de la economa. En la base del proceso de liberalizacin y desregulacin hay avances en las tecnologas de la informacin, en el procesamiento de transacciones (cajeros automticos, banca telefnica y electrnica) y en la capacidad computacional, as como en tcnicas de cobertura de riesgo (por ejemplo, con innovaciones como el uso de instrumentos derivados y tcnicas de titulizacin). Estos desarrollos aumentan la productividad y generan economas de escala en las actividades internas, as como la necesidad de capital humano muy cualificado y especializado. Una parte integral del proceso es la liberalizacin de movimientos internacionales de capitales y la reduccin general de los costes de transporte y barreras para el comercio; en suma, la globalizacin financiera. A ello se aaden los cambios demogrficos en los pases desarrollados, con una poblacin en proceso de envejecimiento y crisis en la financiacin del estado de bienestar (afectando a la gestin de activos y a la banca privada con una demanda por sistemas de pensiones en alza), y un movimiento hacia el valor para el accionista (afectando al mercado del control corporativo de bancos y empresas) que presiona a los bancos a obtener rentabilidades elevadas. El proceso de liberalizacin ha resultado en una tremenda expansin de la intermediacin financiera, con un fuerte aumento de los activos financieros de los intermediarios como porcentaje del PIB (en Estados Unidos, el porcentaje va del 98% en 1950 a un pico del 306% en 2007). Los porcentajes de los activos financieros de los intermediarios correspondientes para la eurozona son del 277% en 1995 y del 507% en 2008, y para Espaa, del 218% en 1995 y del 430% en 2008. Antes de la crisis de 2007, la banca haba evolucionado desde el negocio tradicional de recibir depsitos y conceder (y supervisar) prstamos hacia la provisin de servicios a inversores (gestin de fondos de inversin/activos, asesora y seguros) y empresas (consultora, seguros, fusiones y adquisiciones, colocacin de acciones y emisin de deuda, titulizacin, gestin de riesgo), y la realizacin de inversiones con fondos propios. En un conglomerado financiero podemos identificar un banco minorista, un banco de inversin o corporativo, la gestin de

activos, inversiones con fondos propios y seguros. El ahora infame modelo bancario de originar y distribuir es un buen ejemplo del proceso evolutivo de la banca. Al mismo tiempo, aunque los bancos crearon vehculos fuera del balance (SIV, ABCP conduits), stos fueron asegurados con lneas de liquidez. En cualquier caso, el margen financiero perdi importancia en relacin a los ingresos por comisiones y se pas de la inversin en infraestructura en las sucursales a la inversin en redes de comunicacin, tecnologa de la informacin y capital humano especializado. Pasada la crisis, el margen financiero ha ganado otra vez importancia y el peso de los activos financieros bancarios tiende al alza. El retorno a la banca tradicional se aprecia en Estados Unidos, donde recientemente el volumen de activos de la banca comercial en trminos reales crece ms que el del total de intermediarios financieros. La crisis y los fallos en la regulacin En el sector financiero se dan todos los fallos de mercado clsicos. En primer lugar, las importantes externalidades que se producen cuando quiebra una institucin bancaria, en particular si tiene carcter sistmico, tanto para el resto del sector financiero como para la economa real. La fragilidad, el contagio y los problemas de coordinacin de los inversores son ubicuos en el sistema financiero. En segundo lugar, las asimetras de informacin en los mercados financieros, que dejan desprotegido al pequeo inversor y pueden hacer que el mercado se colapse. Al mismo tiempo, los problemas de agencia (conflicto de intereses) entre accionistas y depositantes inducen una asuncin excesiva de riesgo, que se ve acrecentada por los mecanismos de garanta y de ayuda a las entidades sistmicas para evitar su quiebra. El riesgo moral y la seleccin adversa son fenmenos recurrentes en el sector. Los conflictos de inters son generalizados. En tercer lugar, el poder de mercado de las entidades, dado que muchos sectores bancarios tienden a estar concentrados y existen barreras a la entrada. Finalmente, la racionalidad limitada de los agentes econmicos agudiza los ciclos financieros y alimenta las burbujas. La regulacin ha intentado paliar los fallos de mercado con los mecanismos de seguro de depsito, el banco central como prestamista en ltima instancia, y requisitos prudenciales y de supervisin. El proceso de liberalizacin en la banca ha estado acompaado por requisitos prudenciales, permitiendo a los bancos confiar en sus propios modelos internos para valorar y controlar el riesgo, e incluyendo exigencias de divulgacin de informacin para las instituciones financieras a fin de aumentar la transparencia y fomentar la disciplina de mercado. Esta visin flexible de las exigencias de capital, supervisin y disciplina de mercado son los pilares del marco de Basilea II. La intencin de este marco fue proporcionar a las exigencias de capital una mayor sensibilidad frente al riesgo. Todo el esquema regulatorio se ha puesto en cuestin debido a la crisis. En efecto, la crisis financiera ha puesto de manifiesto debilidades del sistema financiero que desembocaron en una crisis de liquidez, con la paralizacin del mercado interbancario, que se convirti en sistmica en otoo de 2008, y que ha provocado quiebras y ha dejado los balances de muchas entidades con graves problemas. En el centro de los problemas est el modelo de originar y distribuir y la pirmide invertida de productos derivados complejos basados en las hipotecas subprime. En el modelo de originar y distribuir, los bancos tratan de deshacerse del riesgo crediticio originando prstamos

hipotecarios y titulizndolos rpidamente en una cadena de productos estructurados crecientemente complejos. El problema del modelo es que deja la supervisin de las hipotecas en un limbo, es opaco y, dada la complejidad de los productos, lleva a una subvaloracin del riesgo. Adems, el riesgo hipotecario vuelve al balance de los bancos cuando los vehculos de inversin estructurados (SIV) tienen problemas de liquidez debido a los compromisos explcitos e implcitos que mantienen las entidades. La subvaloracin del riesgo se ve agravada por el uso de modelos estadsticos basados en series cortas y correlaciones histricas (y distribuciones con poco peso en los extremos), sin tener en cuenta el riesgo sistmico generado por los nuevos productos y los altos niveles de apalancamiento. Se ha abusado de modelos mecnicos de valoracin del riesgo que funcionan solamente en un rango de parmetros muy limitados. Adems, el aumento de la financiacin mayorista a corto plazo se ha manifestado como una debilidad crucial en el balance de las entidades financieras, como muestran los casos de Northern Rock y Lehman Brothers. Toda una cadena de incentivos alineados incorrectamente lleva a la catstrofe. Las agencias pblicas en Estados Unidos impulsan las hipotecas subprime para que se concedan a familias con pocas posibilidades de devolver el prstamo; las agencias de calificacin crediticia, alineadas con los emisores, compiten para dar las calificaciones ms favorables a los productos ms arriesgados, y la compensacin cortoplacista de los gestores financieros induce a la toma de riesgos excesivos (esto vale tanto para los originadores y distribuidores de los productos complejos como para los compradores pensemos en los incentivos de los gestores de un Landesbank, por ejemplo). Esta cadena se alimenta con tipos de inters muy bajos que financian la burbuja inmobiliaria. La poltica monetaria solamente apunta a la inflacin sin preocuparse de las burbujas en los precios de los activos y de la situacin del balance de las entidades financieras. De hecho, el modelo central de poltica monetaria usado por los bancos centrales, sorprendentemente, no asigna ningn papel a la intermediacin financiera. Se debate tambin hasta qu punto la presin para generar valor para el accionista y fallos en los mecanismos de gobierno corporativo han contribuido a la crisis. Aqu hay que destacar que la responsabilidad limitada de los accionistas en un contexto en donde hay seguros de depsito y polticas explcitas o implcitas de TBTF (too big to fail), hace que stos demanden la asuncin de riesgos elevados, puesto que los beneficios son privados y las prdidas, en caso de quiebra, se socializan. Los accionistas disean entonces contratos de compensacin con los ejecutivos que incentivan la toma de riesgo al hacer la remuneracin insensible a la baja (con bonos garantizados, por ejemplo) pero sensible al alza. Hay evidencia reciente de que esto ha sucedido en el perodo antes de la crisis6. Puede existir adems un problema adicional de agencia (conflicto de intereses) entre los accionistas y los ejecutivos, y entre los ejecutivos y los traders de los intermediarios. La reputacin de las entidades financieras se ha visto daada por la crisis. En octubre de 2008 y durante los meses posteriores, el porcentaje de la poblacin que tena confianza plena en los intermediarios financieros o los mercados de valores disminuy drsticamente. De forma parecida, la confianza en los bancos y agentes financieros se qued por debajo del nivel de confianza que una persona tiene en otra aleatoriamente seleccionada. Este desplome en la confianza estuvo provocado en gran medida por la aparicin de comportamientos oportunistas (como el emblemtico fraude de Bernard Madoff) que salieron a la luz, gracias a la, por

entonces, incipiente crisis y contribuyeron a ensombrecer a toda la industria financiera. De hecho, en los estados de Estados Unidos con un mayor nmero de vctimas del fraude de Madoff, el nivel de confianza en los intermediarios financieros ha cado ms que en estados con una menor concentracin de vctimas de este fraude. Las crisis pasadas y la actual tienen en comn desajustes en los vencimientos (excesiva transformacin de plazos) en instituciones muy apalancadas, contagio a travs de la exposicin interbancaria y problemas de coordinacin de los inversores que inducen a los participantes en el mercado interbancario y en el mercado de papel comercial a no renovar sus crditos por miedo a que otros tampoco lo harn. El resultado es el colapso del mercado de papel comercial con garanta de activos (titulizaciones) y el colapso asociado del mercado interbancario. En la crisis actual el contagio se ha exacerbado por canales de mercado. La financiacin mayorista ha acentuado la fragilidad. El apalancamiento se mueve de manera procclica. Cuando los valores de los activos suben, con la contabilidad a valores de mercado, se fortalece el balance de las entidades permitiendo un mayor endeudamiento, y nuevas compras de activos alimentan el ciclo alcista de los precios y del apalancamiento. El proceso se invierte cuando se produce el desapalancamiento en la fase posterior de la crisis. La globalizacin del mercado financiero conduce potencialmente a una mayor diversificacin, pero tambin a ms posibilidades de contagio con efectos domin entre entidades y contagios por problemas de informacin. Aqu desempea un papel fundamental la opacidad de los nuevos instrumentos financieros derivados, que conduce a la subestimacin del enorme riesgo sistmico acumulado en el sistema, as como un problema muy severo de seleccin adversa al no saberse exactamente ni la magnitud ni la distribucin de las exposiciones a los productos txicos derivados de las hipotecas subprime. Este problema de informacin asimtrica paraliza los mercados interbancarios y los hace ilquidos. La reforma regulatoria en curso La reforma de la regulacin se debera asentar en los siguientes aspectos clave: En primer lugar, los bancos centrales deberan tener un mandato para mantener la estabilidad financiera. En algunos casos este mandato ya existe formalmente, pero la crisis actual requiere la reconsideracin del papel de las cantidades en el balance del sector financiero para atajar posibles burbujas especulativas. Para ello se requieren medidas macroprudenciales especficas que tengan en cuenta la evolucin de las necesidades de capital y liquidez a lo largo del ciclo econmico. Las provisiones dinmicas del Banco de Espaa son un ejemplo. En segundo lugar, cualquier institucin que realiza las funciones de la banca (transformaciones de vencimientos, supervisin de crditos opacos) es frgil, est sujeta a pnicos y necesita la cobertura de una red de seguridad y, por tanto, no puede escapar a la supervisin. La regulacin y la supervisin deben extenderse a todas las entidades que realizan las funciones de bancos. En tercer lugar, las prdidas esperadas de los pasivos garantizados por el Gobierno deben ser cubiertas por primas de seguro que dependan del riesgo asumido por la entidad. Al mismo tiempo, la falta de observabilidad de las acciones de los bancos que actan protegidos por la

red de seguridad (el problema del riesgo moral) apunta a la necesidad de limitar su rango de actividades (en particular, las ms arriesgadas, como por ejemplo, propietary trading). En cuarto lugar, las instituciones que ocupan un lugar central en el sistema financiero, para las cuales la doctrina de TBTF se aplica con mayor intensidad, deben ser reguladas de manera que los potenciales efectos externos de su quiebra sean internalizados por las mismas. Ello es posible mediante tasas la Pigou impuestas a las instituciones segn su contribucin al riesgo sistmico. Debido a la presencia de estas instituciones en los mercados globales, los estndares regulatorios deberan ser uniformes y acompaados por una supervisin coordinada internacionalmente. En quinto lugar, un enfoque fragmentario de la regulacin financiera no funciona: se necesita tener en cuenta de manera coordinada los requisitos de capital y de liquidez, y el grado de liberalizacin del mercado; se debe inducir una alineacin de incentivos en el sistema en general, y en particular en cada paso desde la sala de juntas hasta el cliente, pasando por los ejecutivos, analistas, vendedores y agencias de calificacin de riesgo. Finalmente, es preciso establecer mecanismos de manera que la intervencin del supervisor no se posponga (regulatory forbearance) mientras los balances de las entidades financieras se deterioran y el capital disminuye. Este ha sido un problema tradicional en las crisis financieras, que las alarga en el tiempo y aumenta su coste. La respuesta de los gobiernos se ha dado mediante los trabajos del Comit de Estabilidad Financiera y del Banco de Pagos Internacionales (FSB y BIS, respectivamente, por sus siglas en ingls), y cambios legislativos en Estados Unidos, Reino Unido y la Unin Europea. Los requisitos de solvencia y liquidez de la banca van a aumentar de manera importante en el marco de la nueva regulacin de Basilea (denominada Basilea III). Los objetivos de la regulacin son que las entidades puedan sobrevivir a prdidas inesperadas y que se ataje el posible contagio entre entidades. Se va a incrementar la cantidad (ratios de solvencia ms estrictas) y calidad (menos instrumentos hbridos como participaciones preferentes o deuda subordinada en relacin al core capital compuesto por acciones ordinarias que debe ser el elemento predominante y reservas, netos del fondo de comercio) del capital de las instituciones, con provisiones contracclicas, y se van a imponer requisitos de liquidez para ajustar y moderar la transformacin de plazos de la industria. En trminos de requisitos de capital, aunque no se han especificado an, se espera que los actuales mnimos de ratios sobre activos ponderados por riesgo del 2% para el core Tier 1, del 4% para el Tier 1 (incluyendo acciones preferentes no acumulativas), y del 8% para el capital regulatorio total (incluyendo acciones preferentes perpetuas e instrumentos hbridos deuda/capital, deuda subordinada y provisiones genricas) se aumenten sustancialmente. Es posible que el mercado sea an ms exigente. La ponderacin por riesgo de los activos est tambin en revisin. La filosofa es que el core capital es el que realmente protege en una situacin de crisis. Por otra parte, se exigir mucho ms capital para la cartera de negociacin de los bancos y para las titulizaciones complejas (como los CDO collateralized debt obligations). Adems, se simplificarn los otros tipos de capital para asegurar que los riesgos

de mercado sean respaldados por un capital de la misma calidad que los riesgos de crdito y operativos. Para moderar la vulnerabilidad de la financiacin mayorista, se propone introducir una ratio de liquidez a corto plazo (liquidity coverage ratio) para cubrir 30 das de retiradas con activos lquidos, y una ratio de largo plazo de fondos estables netos (net stable funding) para moderar la transformacin de plazos (y que el activo a largo plazo no sea financiado a corto plazo). La segunda ratio debera proporcionar un colchn de un ao para enfrentar problemas de rentabilidad o solvencia de una institucin debidos a un incremento en los riesgos de crdito, de mercado, operacional u otros (incluyendo exposiciones fuera de balance); problemas por potenciales reducciones en la calificacin de elementos del balance, y cualquier evento que ponga en tela de juicio la reputacin de la institucin. Dentro de las nuevas propuestas en el marco de Basilea III tambin se incluye una ratio de apalancamiento con el objetivo de proporcionar un indicador simple, transparente y no basado en el riesgo que acte como una medida suplementaria a la ratio de capital ponderada por riesgo de Basilea II. Este indicador, que se aplicar a nivel mundial, exigir a los bancos mantener un total de capital Tier 1 equivalente al 3% de los activos totales. Se ha determinado adems un perodo de transicin para la implementacin y posibles modificaciones a esta ratio. Los bancos estarn obligados a publicar esta ratio a partir de 2015, y debern cumplir con el requerimiento del 3% a partir de 2018. Estos requisitos representarn un aumento de coste para las instituciones y una disminucin potencial de los niveles de crdito a corto plazo17. Asimismo, si se mantienen las ideas iniciales, los cambios propuestos penalizarn en trminos de capital a las instituciones bancarias que tengan intereses y participaciones minoritarios y negocio asegurador. En efecto, los intereses minoritarios no se consolidaran en el core capital (Tier 1)18, mientras que s computaran como activos ponderados por riesgo (la razn es que el inters minoritario puede cubrir el riesgo de la subsidiaria relacionada pero no el riesgo del grupo, y se evita un posible arbitraje regulatorio); asimismo, las participaciones significativas (de ms del 10%) en instituciones financieras no consolidadas (bancos, seguros y otras entidades financieras) se reconocern como parte del core capital slo hasta un lmite del 10% de las acciones ordinarias (para evitar el contagio de problemas en las subsidiarias al grupo). La promulgacin de la Dodd-Frank Act en Estados Unidos (julio de 2010) representa un esfuerzo por fortalecer las capacidades de regulacin y supervisin. Entre los cambios ms importantes se encuentran la creacin de un consejo de reguladores (Financial Stability Oversight Council) a cargo de la identificacin de las entidades con importancia sistmica -a las cuales se les impondrn requerimientos ms exigentes de liquidez, capital y apalancamiento, la proteccin a los consumidores respecto a la falta de informacin sobre los productos financieros, la limitacin de las actividades de inversin por cuenta propia de los bancos (Volcker rule19), la mayor transparencia en las transacciones con derivados, y la capacidad de los reguladores de tomar el control y liquidar las entidades financieras con problemas cuya quiebra amenazara la estabilidad del sistema, recayendo las prdidas sobre los accionistas y acreedores no asegurados.

Las entidades de importancia sistmica podrn estar sujetas a requisitos adicionales a discrecin del regulador, reduciendo su complejidad, adoptando testamentos para establecer los procedimientos de resolucin en caso de quiebra, incrementando sus requisitos de capital, introduciendo instrumentos de deuda que se convierten en acciones en determinados supuestos, limitando su apalancamiento, y creando subsidiarias capitalizadas independientemente. En relacin con los mercados, la Dodd-Frank Act ha establecido que las operaciones con derivados por parte de los bancos se debern realizar a travs de organismos centralizados y no en transacciones over-the-counter, que quedan bajo supervisin federal. Al mismo tiempo se establecen reglas prudenciales y de transparencia para que el mercado de titulizaciones recupere su papel crucial en la financiacin de la economa. Por ejemplo, la entidad originadora deber retener una parte del riesgo (stake del 5%), para que as mantenga los incentivos a supervisar los crditos. Se establece tambin una agencia de proteccin del consumidor, el Bureau of Consumer Financial Protection (como una oficina dentro de la Reserva Federal pero independiente de sta). Esta agencia podra ser un elemento que ayude a recuperar la confianza de los inversores y superar los conflictos de inters que han contagiado al sector. Las agencias de calificacin de riesgos estarn sujetas a la supervisin de la SEC. En el debate internacional se plantean asimismo tasas e impuestos para internalizar las externalidades que las entidades sistmicas confieren al conjunto del sistema financiero. Estas tasas podran acumularse para constituir fondos de rescate de entidades con problemas. La Administracin Obama ha propuesto un impuesto sobre el pasivo de la banca financiado en los mercados mayoristas del 0,15%22. Reino Unido ha decidido imponer un impuesto similar a los bancos, as como Francia y Alemania (que consideran tambin un impuesto a las transacciones financieras de acuerdo con la Comisin Europea). La contabilidad se tender a hacer ms homognea (en un proceso de convergencia entre Estados Unidos y la Unin Europea), y se armonizar la definicin de capital para facilitar las comparaciones internacionales, el tratamiento de las posiciones fuera de balance y la estimacin del valor razonable en mercados ilquidos. Los mecanismos de compensacin de los directivos y empleados estn siendo revisados de manera exhaustiva con vistas a controlar la asuncin de riesgo por parte de las entidades, as como el gobierno corporativo de la banca. Por ejemplo, la Comisin Europea ha propuesto medidas que restringen los pagos a ejecutivos bancarios cuando dejan la empresa y la prohibicin que el primer ejecutivo sea el presidente del consejo de administracin. La DoddFrank Act requiere que los accionistas expresen su opinin no vinculante sobre la remuneracin de los ejecutivos.

Conclusiones El anlisis realizado en el presente documento indica que, efectivamente, una mayor estabilidad econmica ha contribuido a la reduccin del dficit habitacional en el Ecuador. No obstante, es necesario recalcar que nicamente se ha logrado la reduccin del dficit habitacional cuantitativo, es decir, el acceso a una vivienda.Sin embargo, es evidente la existencia de un dficit habitacional cualitativo que el pas ha estado arrastrando a lo largo de las ltimas dcadas. Las cifras demuestran que, a pesar de que hay una mayor proporcin de personas que tienen acceso a una vivienda propia, las condiciones en la que esta se encuentra conllevan a la existencia de un dficit cualitativo. No basta con que las personas tengan una vivienda propia sino que esta debe cumplir con requisitos mnimos de infraestructura, espacio fsico y provisin de bienes y servicios para que satisfaga los requerimientos de las familias que acceden a este bien. De igual manera, tiene que satisfacer los derechos consagrados en la nueva Constitucin de Montecristi, aprobada en el ao 2008 la cual es garantista de derechos, como lo es el acceso a una vivienda digna. Como nos indica la informacin de los grficos n2 y3, la reduccin en la inflacin producto de la dolarizacin, y la baja en las tasas de inters contribuyen a una expansin de este sector de la economa. Esto se complementa con la informacin de los grficos 12 y 13, los cuales evidencian el grado de participacin del sector privado en el financiamiento de vivienda, as como el incremento en el volumen de crdito para el sector. En los ltimos aos, la dinmica del sector de la construccin tambin se ve impulsada por el gasto pblico y tambin ha sido beneficiado por la liquidez del sistema financiero, especialmente de los bancos nacionales quienes son los principales prestamistas para el sector. De igual manera, en los ltimos aos ha surgido el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) como una alternativa conveniente para corregir el dficit habitacional del Ecuador. Su efectividad a la hora de proveer crditos para la compra y remodelacin de vivienda es respaldada por las cifras del cuadro n1. Pese a que su participacin es relativamente baja en comparacin al sector privado, la Institucin tiene grandes perspectivas de crecimiento. La ayuda que el gobierno presta al sector es otro factor importante que puede contribuir a solucionar el dficit habitacional. Las soluciones de vivienda popular a nivel urbano y rural prometen ser una alternativa para la gente de escasos recursos y con poca capacidad de ahorro. Las ayudas concedidas en forma de bonos y prstamos constituyen un alivio para la gente con baja capacidad adquisitiva.

Referencias bibliogrficas
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Anexos
Cuadro N1 Material del piso de la vivienda 1990 2001 2010 Entablado o parquet 43% 36% 29% Baldosa o vinyl 14% 13% 26% Ladrillo o cemento 26% 33% 36% Caa 5% 4% 1% Tierra 12% 11% 7% Otros 1% 3% 1%
Material del piso
Fuente: INEC, Censos de Poblacin y Vivienda, 1990, 2001, 2010. Elaboracin: autores

Cuadro N2 Material del techo de la vivienda Material del techo o cubierta 1990 2001 2010 Hormign (losa, cemento) 18,90% 26,40% 29,70% Asbesto (eternit, eurolit) 10,40% 11,80% 15,10% Zinc 45,70% 44,50% 44,70% Teja 20,10% 13,40% 9,10% Palma, paja u hoja 4,70% 1,60% 1,10% Otros materiales 0,20% 2,40% 0,30%
Fuente: INEC, Censos de Poblacin y Vivienda, 1990, 2001, 2010. Elaboracin: autores

Cuadro N3 Servicio de ducha 1990 2001 2010 Uso exclusivo 39% 55% 60% 9% 12% 7% Compartido 52% 33% 33% No tiene
Fuente: INEC, Censos de Poblacin y Vivienda, 1990, 2001, 2010. Elaboracin: autores

Cuadro N4 Tenencia de servicio higinico SERVICIO HIGIENICO 1990 2001 2010

Uso exclusivo Uso comun Letrina Ninguno 49% 11% 14% 26% 65% 11% 8% 17% 82% 11%

0%
7%

Fuente: INEC, Censos de Poblacin y Vivienda, 1990, 2001, 2010. Elaboracin: autores

Grfico N5 Tenencia de servicio elctrico

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5%

22%

10%

78%

90%

95%

No S

1990

2001

2010

Fuente: INEC, Censos de Poblacin y Vivienda, 1990, 2001, 2010. Elaboracin: autores

Grfico N6 Abastecimiento de agua

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1 2 3
Fuente: INEC, Censos de Poblacin y Vivienda, 1990, 2001, 2010. Elaboracin: autores

3% 12%

2% 6% 12%

2% 5% 10% 12%

15% 12% 13%

Otros Carro repartidor Ro, acequia Pozo 67% 72% Red pblica

57%

Grfico N7 Eliminacin de aguas servidas

Conectado a red pblica de alcantarillado 8% 10% 54% 24% Con descarga directa al mar, ro, lago o quebrada Letrina No tiene
Fuente: INEC, Censos de Poblacin y Vivienda, 1990, 2001, 2010. Elaboracin: autores

2%

3%

Conectado a pozo sptico Conectado a pozo ciego

Grfico N8 Forma de disponer de la basura

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1990 2001 2010
Fuente: INEC, Censos de Poblacin y Vivienda, 1990, 2001, 2010. Elaboracin: autores

5% 22%

5% 18% 15%

2% 17% 5% Otras formas Incineracin o entierro Terreno baldo o quebrada Carro recolector

29%

77% 63% 43%

Grfico N11 Cartera de vivienda: intereses mensuales

30,000.00 25,000.00 Miles USD 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 Apr-07 Apr-08 Apr-09 Apr-10 Apr-11 Oct-07 Oct-08 Oct-09 Oct-10 Oct-11 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jul-07 Jul-08 Jul-09 Jul-10 Jul-11

Fuente: Superintendencia de Bancos y Seguros. Elaboracin: Autores

Cuadro N7 Tipos de bonos otorgados por el gobierno

Tipo De Intervencin /Tipo De Vivienda Vivienda Nueva Vivienda Nueva Vivienda Nueva O Terminacin Mejoramiento Valor del bono 5.000 5.000 Quintil/Ingreso Familiar Quintil uno/hasta un salario bsico unificado Segundo Quintil/ ms de un salario bsico unificado hasta dos salarios bsicos unificados Tercer quintil/ ms de dos salarios bsicos unificados hasta tres salarios bsicos unificados Hasta tercer quintil/ hasta tres salarios bsicos unificados Aporte Beneficiario Usd. Ninguno 250 (mnimo)

3.960 2

360 (mnimo) 10% del valor del bono

Fuente: MIDUVI, Subsecretara de vivienda. Elaboracin: autores

Grfico N12 Volumen de crdito para el sector vivienda

$ 800 $ 700 USD millones de dlares $ 600 $ 500 $ 400 $ 300 $ 200 $ 100 $2007 2008 2009 Aos 2010 2011 Bancos Mutualistas Cooperativas Soc. Financieras IF Pblicas Total

Fuente: Superintendencia de Bancos y Seguros Elaboracin: autores

Grfico N13 Participacin de entidades del sector financiero en crdito para vivienda

Participacin de entidades del sector financiero en crdito para vivienda

90% 80% Porcentaje de participacin 70% 60% 50% 40% 69.8% 30% 20% 10% 19.1% 9.2% 0% 2007 21.0% 9.7% 2008 54.7% 13.8% 5.6% 2009 10.0% 13.1% 2010 17.0% 14.9% 2011 81.4% 67.2% 68.1% Bancos Mutualistas Cooperativas Soc. Financieras IF Pblicas

Fuente: Superintendencia de Bancos y Seguros Elaboracin: autores