Cum a ajuns Romania tara cu cei mai multi proprietari din Europa La sfarsitul anului 1990, in Romania existau

8 milioane de locuinte, dintre care 2,6 milioane sau 32,7% apartineau statului, iar 5,4 milioane se aflau in proprietate privata. In anul 2009, numarul locuintelor a crescut la 8,4 milioane, dintre care doar 193.000 se mai aflau in proprietatea statului (2,3% din total), in timp ce populatia detinea 8,2 milioane de locuinte sau 97,7% din total. Cu alte cuvinte, in perioada 1991-2009 statul a vandut populatiei peste 2,4 milioane de locuinte, transformand astfel Romania in tara cu cei mai multi proprietari din Europa. Pentru a intelege cum s-a ajuns intr-o astfel de situatie, trebuie sa ne intoarcem la inceputul anilor 90, atunci cand autoritatile au luat decizia de a vinde chiriasilor locuintele aflate in proprietatea statului.

Dupa cum se poate observa, au existat doua valuri masive de transfer in anii 1991 si 1992, ani in care populatia a cumparat aproximativ 1,4 milioane de locuinte, insa ritmul s-a temperat semnificativ incepand cu 1993. In ce conditii s-au vandut aceste locuinte? Inainte de 1990, un apartament in mediul urban costa aproximativ 100.000 de lei, ceea ce in 1989 insemna $6.700 de dolari sau echivalentul a 32 de salarii medii lunare nete. Dupa 1990, locuintele aflate in proprietatea statului au fost vandute chiriasilor la pretul existent in 1989, dar cum intre timp, inflatia a redus puternic valoarea leului, pretul de vanzare a devenit ridicol.

Astfel, in 1991, cei 100.000 de lei nu mai reprezentau decat echivalentul a 1.300 de dolari sau 13-14 salarii lunare medii nete, iar in 1992 doar 325 de dolari sau 5 salarii. In 1993 si 1994 valoarea leului a continuat sa se deterioreze, asa incat unii dintre chiriasi au cumparat apartamentele la un pret echivalent cu 100-200 de dolari sau 1-2 salarii lunare. Acum, sa facem un calcul in 1991 si 1992 statul a vandut aproximativ 1,4 milioane de locuinte, incasand in schimbul lor o suma maxima de 1-1,5 miliarde de dolari. Daca aceste locuinte ar fi fost vandute la pretul din 1989 calculat in dolari sau actualizat cu inflatia, suma incasata ar fi fost de cel putin 3-4 ori mai mare. De amintit ca in 1992, PIB-ul Romaniei era de 20 de miliarde de dolari. Cum se situeaza Romania in comparatie cu alte tari din punctul de vedere al ponderii locuintelor ocupate de proprietari se poate observa in graficul alaturat (media UE=65%).

Avand in vedere faptul ca numarul locuintelor aflate in proprietatea populatiei este de 8,2 milioane, iar 96% dintre acestea sunt ocupate de proprietari (date din 2007), rezulta ca 300-350.000 de locuinte sunt ocupate de chiriasi. Probabil ca numarul locuintelor inchiriate pare mic, insa trebuie sa tinem cont de faptul ca jumatate din fondul locativ se afla la tara, iar numarul caselor inchiriate in mediul rural este infim. Ce inseamna asta? Daca presupunem ca 80% dintre locuintele inchiriate sunt in mediul urban, rezulta ca aproximativ 6-7% dintre locuintele de la oras sunt ocupate de chiriasi. In realitate procentul se afla undeva in jurul a 10-15%, stiut fiind faptul ca marea majoritate a chiriasilor nu incheie acte cu proprietarii. Istoria cresterii si decaderii sectorului imobiliar din Romania: 2000-2010 In ultimii 10 ani, cei care au investit in sectorul imobiliar romanesc au trecut de la extaz la agonie, respectiv de la siguranta unor randamente spectaculoase, la iminenta falimentului. Cum aceasta experienta a fost una extrem de interesanta, cred ca merita sa facem o istorie a evenimentelor sa vedem de unde am plecat in anul 2000, unde s-a ajuns in 2008, si ce efecte a produs criza in 2009 si 2010. Context european In anul 2000, la nivelul UE, sectorul constructiilor a reprezentat 4,9% din PIB, procentul crescand la 5,6% in 2008 pe fondul cresterii generale a acestui sector in perioada respectiva. In cifre absolute, valoarea adaugata generata de constructii a crescut de la 436 mld. euro la aproape 700 mld. (+60%), insa si PIB-ul UE a crescut de la 8,9 la 12,4 mii de miliarde (+40%).

Daca discutam de Romania, trebuie spus ca tara noastra a fost de departe campioana cresterilor intre 2000 si 2008 am ajuns de la pondere a constructiilor in PIB de 4.9%, la o pondere de 10.7%. In aceasta perioada, sectorul constructiilor a crescut cu 750%, iar PIB-ul cu 287%. Spre comparatie, pe locul doi in topul cresterilor se situeaza Lituania, cu o crestere a sectorului constructiilor de 364% si a PIB de 177%, iar pe locul trei vine Letonia cu procente de 284%, respectiv 178%. Urmeaza in clasament Estonia (280%, 155%) si Bulgaria (279%, 139%), in timp ce, pe ultimul loc se afla Germania cu o scadere de 9,7% a sectorului, si o cresterea de 18,3% a PIB. De remarcat faptul ca ponderea constructiilor in PIB a scazut in Polonia, Ungaria si Cehia, respectiv in tarile cu care ne comparam cel mai des. Cum au evoluat lucrurile in Romania I. Despre ce sume discutam

In anul 2000, valoarea adaugata generata de activitatea din constructii a fost de 1,7 mld. euro, suma crescand pana la 14,3 mld. in 2008, dupa care a urmat o scadere destul de abrupta, prognozele pentru 2010 fiind de aproximativ 10.5 mld euro.

Daca ne referim strict la cladirile rezidentiale, valoarea lucrarilor de constructii a crescut de la 363 mil. euro in 2000, la 4,2 miliarde in 2008 (+1050%!!), dintre care 2.4 mld euro reprezenta valoarea cladirilor individuale (case), iar 1.8 mld euro valoarea apartamentelor construite in blocuri. In acelasi timp, bancile au investit masiv in acest sector, astfel ca soldul creditelor pentru investitii imobiliare a crescut de la mai putin de un miliard de lei in 2002, la 41 de miliarde in decembrie 2008, iar numarul locuintelor ipotecate s-a majorat de la 120.000 in 2003, la peste 200.000 in 2007 si 2008, detalii alaturat. In acest moment exista probabil peste un milion de locuinte ipotecate, bancile avand o expunere de aproximativ 11 mld euro pe sectorul constructiilor.

Criza a facut ca in 2009 si 2010 finantarile sa fie extrem de rare, ritmul de crestere a soldului de credite scazand dramatic de la un plus de 15 mld lei in 2008, la un plus de doar 3 miliarde in 2009, insa mare parte din crestrea inregistrata anul trecut s-a datorat de fapt devalorizarii leului in fata euro. II. Locuinte terminate vs tranzactii imobiliare Majorarea semnificativa a sumelor investite in constructia de cladiri rezidentiale s-a vazut in evolutia numarului de locuinte terminate, numar care a crescut de la 26.376 in 2000, la 67.255 in 2008, fara ca acest lucru sa determine insa si o crestere a numarului de tranzactii. Astfel, desi numarul locuintelor terminate in 2007 si 2008 a fost de peste doua ori mai mare decat in anii 2003 si 2004, iar locuintele vechi erau de asemenea foarte cautate, numarul tranzactiilor imobiliare a scazut cu 2%, de la 1,02 milioane la 1 milion, ceea ce inseamna ca cererea solvabila nu era chiar uriasa, cresterea preturilor determinand o scadere a numarului de tranzactii. De asemenea, se poate observa faptul ca peste 95% dintre tranzactii implicau imobile vechi, numarul locuintelor noi tranzactionate fiind infim raportat la totalul pietei. Mai mult, intre 2006 si prima parte a anului 2008 au fost investite sume uriase in constructia de cladiri rezidentiale, cladiri care au ajuns pe piata exact in momentul in care criza s-a instalat in Romania, astfel ca acum, peste 10.000 de apartamente stau goale, in timp ce alte mii se afla in diverse faze de executie.

III. Perspectiva istorica Desi intre 2000 si 2008, sectorul constructiilor rezidentiale a cunoscut un avant fara precedent, trebuie remarcat faptul ca numarul locuintelor noi finalizate a fost relativ egal cu cel din anii `90, insa mult mai mic in comparatie cu perioada de dinainte de 1989, vezi graficul alaturat.

Concluzia care se desprinde de aici este ca valoarea sectorului rezidential (si al constructiilor in general) a crescut in primul rand ca urmare a exploziei preturilor, nu ca urmare a cresterii volumului activitatii. Astfel, daca in 1990, numarul salariatilor din constructii era de 700.000, in 2007 abia daca depasea 400.000. IV. Perspective pentru 2010 si 2011 In 2009, ponderea constructiilor in PIB a fost de 9.8%, procentul putand scadea la 9% in 2010, iar pentru 2011 cu greu se poate imagina o crestere. Practic, in acest moment, volumul lucrarilor in sectorul rezidential se afla sub nivelul anului 2004 (detalii alaturat), in timp ce numarul autorizatiilor de construire un indicator ce arata evolutia viitoare a lucrarilor de constructii a scazut cu 20% in 2009 fata de 2008, iar in 2010 va mai urma probabil o scadere de inca 15%.

Sa nu uitam nici faptul ca au disparut si investitorii straini, respectiv cei care cumparau la pachet sute de apartamente in speranta ca pretul acestora va creste, in timp ce pe piata exista suficiente locuinte noi pentru a acoperi toata cererea in urmatorii 1,5-2 ani. Daca ar fi sa discutam despre constructia de locuinte noi, probabil ca piata va continua sa scada cel putin pana in momentul in care stocurile actuale vor ajunge la un nivel acceptabil. Cu alte cuvinte, nu putem vorbi despre o relansare inainte de inceputul anului 2012. Concluzie In anul 2011 se va incheia probabil primul ciclu complet de crestere/descrestere a sectorului constructiilor, insa evolutia urmatorului ciclu este extrem de greu de prevazut in acest moment exista doar in mediul urban peste 1.5 milioane de locuinte construite inainte de 1970 (0.7 mil sunt construite inainte de 1960), locuinte care in urmatorii 15-20 de ani vor ajunge la un grad ridicat de uzura. Multe dintre aceste locuinte vor trebui inlocuite, insa nu putem sa nu tinem cont si de faptul ca populatia Romaniei scade, astfel ca in urmatorii 15-20 de ani, o parte dintre locuintele care acum sunt ocupate de catre fostii tarani adusi cu forta la oras vor ramane goale. Exista inca dezbateri privitoare la cererea existenta pe piata imobiliara desi este posibil ca aceasta cerere sa se ridice la un milion de unitati, trebuie remarcat faptul ca nu discutam despre un milion de locuinte care sa se adauge la fondul locativ existent, ci despre locuinte noi care sa le inlocuiasca pe cele vechi. Sursa datelor: Eurostat, INS, BNR, UNNPR.