LA EXPLOTACIN ECONMICA DE ZONAS COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Medelln, Agosto de 2006

UN ACERCAMIENTO A LOS BIENES COMUNES REGLAMENTACIN DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DE LA LEY 675 DEL 2001

ARTCULO 3 DEFINICIONES
BIENES COMUNES

ESCENCIALES

NO ESCENCIALES

CAPITULO VI DE LOS BIENES COMUNES

Son de propiedad comn. Son indivisibles. Son inalienables. Son inembargables. No pueden ser objeto de impuesto alguno. Se encuentran descritos en el Reglamento de Propiedad Horizontal y no solo all, sino que se extienden a los bienes comunes contemplados en los planos aprobados con la licencia de construccin. Pueden ser explotados econmicamente. Son de dos clases, segn lo determinado en el artculo 3.

CAPITULO VI DE LOS BIENES COMUNES

Pueden ser desafectados como bienes comunes Solamente puede recaer sobre bienes comunes no esenciales. Se requiere el qurum calificado del 70%. Parqueaderos de visitantes: Se requiere la reposicin de igual o mayor nmero de estacionamientos con la misma destinacin, previo cumplimiento de las normas urbansticas. Se excluyen muebles o inmuebles por destinacin o por adherencia Circuitos Cerrados de Televisin Puertas Elctricas Compactadores de Basura El reglamento deber establecer la normatividad aplicable a estos.

ARTCULOS 22 y 23 BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

Posibilidad de conceder el uso exclusivo de bienes comunes, esenciales o no, a los propietarios de los bienes privados. Diferente a la explotacin econmica de los bienes comunes. No requiere la firma de contrato alguno de arrendamiento, comodato u otro. Es una autorizacin que puede ser dada por el Reglamento de Propiedad Horizontal, o la Asamblea de Copropietarios. No implica una reforma al reglamento. Se excluyen bienes, como son Parqueaderos de visitantes Accesos y circulaciones Todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y reas de recreacin y deporte, entre otros. Se permite Parqueaderos destinados a los vehculos de los propietarios del edificio o conjunto (NO VISITANTES) de manera equitativa, salvo que esta asignacin contrare las normas de urbanismo y construccin.

ARTCULO 46 DECISIONES QUE EXIGEN MAYORA CALIFICADA

En relacin con el uso de los bienes comunes: 1. Cambios que afecten la destinacin de los bienes comunes o impliquen una sensible disminucin en uso y goce. Ejemplo: Se propone que el puesto de informacin del Centro Comercial, sea adecuado como local comercial. Igualmente se discute por la doctrina si el cobro del parqueadero de visitantes debe ser aprobado por una mayora calificada, si tenemos en cuenta que esto implica una sensible disminucin en el uso y goce; pero algunos sealan que simplemente se reglamenta el uso del mismo.

6. Desafectacin de un bien comn no esencial. Ejemplo: Si el local resultante del puesto de informacin se quiere desafectar para posteriormente proceder a su enajenacin, se requiere de la aprobacin del 70% de coeficientes de copropiedad.

ARTCULO 51 FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

En relacin con la Explotacin Econmica de los bienes comunes: 6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurdica que surgen como consecuencia de la desafectacin de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectacin, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administracin, conservacin y disposicin de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

EL DERECHO REAL DE DOMINIO ATRIBUTOS DE LA PROPIEDAD

ATRIBUTOS DE LA PROPIEDAD En el Desarrollo del Estado Liberal, hacia un Estado Social de Derecho, se ha girado el entorno del Derecho de Propiedad hacia un esquema donde participan tres actores: Estado Municipio Particular Propietario del subsuelo Propietario del desarrollo del inmueble Propietario de ????????????

Por tal motivo los atributos de la propiedad, deben mirar a la facultad que tiene el Propietario de: USAR: Darle la destinacin natural y jurdica del inmueble. GOZAR: Aprovechar los frutos que produce el bien. DISPONER: Transmitir el dominio de un patrimonio a otro. Por tal motivo, el Propietario, podr suscribir los actos y contratos que impliquen el desarrollo de los atributos del derecho de dominio, as:

EL DERECHO REAL DE DOMINIO ATRIBUTOS DE LA PROPIEDAD

ACTO o CONTRATO Arriendo Censo y Anticresis Comodato Compraventa Concesin Depsito Hipoteca Leasing Permuta Propiedad Horizontal Usufructo Venta ATRIBUTO Uso y Goce Goce Uso (goce) Uso, Goce y Disposicin Uso y Goce Uso Disposicin Uso y Goce Uso, Goce y Disposicin Uso, Goce y Disposicin Uso y Goce Uso, Goce y Disposicin REQUIERE Entrega Escritura Pblica Entrega Escritura Pblica Entrega Entrega Escritura Pblica Entrega Escritura Pblica Escritura Pblica Escritura Pblica Escritura Pblica

EL DERECHO REAL DE DOMINIO ATRIBUTOS DE LA PROPIEDAD

Los contratos pueden ser: Tpicos o Atpicos: Es decir si se encuentran regulados o no por en la legislacin. Consensales, Reales o Solemnes: Si se perfeccionan, es decir generan efectos, con el solo acuerdo de voluntades (consensales), la entrega real de los bienes (reales) o la firma de la escritura pblica (solemnes). Instantneos o de Tracto Sucesivo: Si las obligaciones se ejecutan de forma inmediata como el Contrato de Compraventa, o en un lapso de tiempo, como el contrato de arrendamiento, que se ejecuta perodo a perodo. Gratuitos u Onerosos: Si implican contraprestaciones mutuas o no.

EL ARTCULO 19 DE LA LEY 675 DEL 2001

PARGRAFO 2o. Sin perjuicio de la disposicin segn la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrn autorizar la explotacin econmica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorizacin no se extienda a la realizacin de negocios jurdicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotacin autorizada se ubicar de tal forma que no impida la circulacin por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificacin, ni contravenga disposiciones urbansticas ni ambientales. Las contraprestaciones econmicas as obtenidas sern para el beneficio comn de la copropiedad y se destinarn al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversin, segn lo decida la asamblea general.

CONCEPTO
Los bienes comunes pueden ser sujetos de negocios o actos que impliquen una remuneracin (actos mercantiles?) y con la cual la propiedad horizontal podr desde ceder el uso de un bien comn, hasta constituir un Establecimiento de Comercio de propiedad de la persona jurdica, que tenga por objeto la explotacin econmica de ciertos los bienes comunes. La explotacin econmica no desnaturaliza la propiedad horizontal como entidad sin nimo de lucro: (es claro que el nimo de lucro se refiere a la posibilidad que tienen los entes de repartir los excedentes o las utilidades de un perodo) y su objeto, que es el mantenimiento de los bienes comunes.

CONCEPTO
Por naturaleza es ONEROSO; es decir debe existir una contraprestacin econmica para la Propiedad Horizontal. De no darse esta contraprestacin, no surge la figura, y nos encontramos ante un COMODATO PRECARIO. Este comodato, a favor de terceros no propietarios, no se regular por la figura del artculo 19. El Comodato a favor de terceros no est regulado por la Legislacin de Propiedad Horizontal; mientras que a favor de propietarios, se reglamenta por la figura de BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO, los cuales a decisin de la Asamblea podrn no ser objeto de contraprestacin econmica.

CONCEPTO
La explotacin econmica de zonas comunes, se genera normalmente en las siguientes actuaciones de una Propiedad Horizontal: Se decide el cobro del parqueadero de visitantes.

Se debe determinar: 1. La responsabilidad. 2. La propiedad del Establecimiento de Comercio que se crea con el parqueadero. 3. La operacin 1. Directa: 2. Indirecta 1. Administracin delegada 2. Arrendamiento

CONCEPTO Se aprueba la cesin de reas de una terraza de un edificio para la

instalacin de unas antenas.

Es un espacio que se destina para la instalacin de unos equipos determinados, y en los cuales deben dejarse claro clusulas tales como la no responsabilidad de la Propiedad Horizontal en: La instalacin y operacin de los equipos. Licencias de funcionamiento Daos en los equipos por fallas en los bienes comunes (lnea a tierra, subestacin, plantas de emergencia). Se aprueba la realizacin de una Feria o Exposicin en los pasillos del Centro Comercial. Se destinan unos salones comunales para la realizacin de conferencias, fiestas, eventos. Se cobra por el uso de la piscina, gimnasio y salones comunales Se destinan las zonas comunes para la instalacin de un parque infantil.

REQUISITOS

SE PUEDEN REALIZAR EN CUALQUIER PROPIEDAD HORIZONTAL Residenciales Comerciales Mixtas

REQUIEREN AUTORIZACIN DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Necesidad de adecuar el reglamento a la Ley 675 Competencia en cabeza de Consejo de Administracin Asamblea de Copropietarios Se podr establecer una mayora calificada no superior del 70% de coeficientes de copropiedad en que se encuentra dividida la Propiedad Horizontal.

PUEDE RECAER SOBRE BIENES COMUNES ESENCIALES Y NO ESENCIALES

El Reglamento o la Asamblea pueden establecer lmites de ciertos bienes comunes que pueden no se objeto de explotacin

SOLO SE PUEDE AFECTAR EL USO Y EL GOCE

La propiedad del Bien Comn quedar en cabeza de la Propiedad Horizontal

LIMITACIONES FSICAS

Que no impida la circulacin por las zonas comunes

Que no afecte la estructura de la edificacin

LIMITACIONES NORMATIVAS URBANAS Y AMBIENTALES

Zonas residenciales Proteccin al Medio Ambiente saludable Ruido Contaminacin visual

DESTINACIN EXCLUSIVA DE LA CONTRAPRESTACIN ECONMICA

1. PAGO DE EXPENSAS COMUNES 2. GASTOS DE INVERSIN

LA EXPLOTACIN ECONMICA GENERAR UN ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO?

CONTRATOS RELACIONADOS CON LA EXPLOTACIN ECONMICA

CONCEPTO DE CONTRATO
Son elementos de todo contrato: 1. Capacidad de las partes. Autorizacin expresa del Reglamento de Propiedad Horizontal, y en el evento que el mismo requiera autorizacin del Consejo de Administracin, es necesario la misma. 2. Consentimiento libre de vicios. ERROR, la FUERZA y el DOLO. 3. Que recaiga sobre un objeto lcito. 4. Que tenga una causa lcita.

CONTRATOS QUE POSIBILITAN LA FIGURA DE LA EXPLOTACIN ECONMICA

EL ARRENDAMIENTO
CONCEPTO OBLIGACIONES Y DERECHOS CLASULAS ESPECIALES NORMAS VIGENTES PARA INMUEBLES DESTINADAS A ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO. SE RECOMIENDA Depsitos y cuartos tiles. Vallas y avisos en fachadas. Antenas Espacios necesarios para la ubicacin de plantas de emergencia, aires acondicionados, o equipos especiales necesarios para ciertos bienes privados. Alquiler temporal de salones sociales

LA ADMINISTRACIN DELEGADA
CONCEPTO MANDATO OBLIGACIONES Y DERECHOS

CLASULAS ESPECIALES Responsabilidad SE RECOMIENDA Parqueadero de visitantes

EL COMODATO, EL DEPOSITO GRATUITO Y LA PERMUTA

CONCEPTO

Los primeros por ser gratuitos, no sirven para la explotacin econmica de zonas Comunes La permuta implica transferencia del derecho de dominio.

EL DEPSITO
CONCEPTO OBLIGACIONES Y DERECHOS

CLASULAS ESPECIALES Responsabilidad SE RECOMIENDA Parqueadero de visitantes con operacin directa

LA CONCESIN
CONCEPTO OBLIGACIONES Y DERECHOS CLASULAS ESPECIALES Responsabilidad SE RECOMIENDA
Manejo de parqueaderos de visitantes Parques infantiles Cubculos, stand o burbujas de la PH Vallas y Avisos Cafeteras

EFECTOS CONTABLES Y TRIBUTARIAS

NATURALEZA TRIBUTARIA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ARTCULO 33. NATURALEZA Y CARACTERSTICAS. La persona jurdica originada en la constitucin de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin nimo de lucro. Su denominacin corresponder a la del edificio o conjunto y su domicilio ser el municipio o distrito donde este se localiza y tendr la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, as como del impuesto de industria y comercio, en relacin con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artculo 195 del Decreto 1333 de 1986. PARGRAFO. La destinacin de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirta la calidad de persona jurdica sin nimo de lucro.

Como impuestos nacionales encontramos entre otros: Renta y complementarios - retencin en la fuente. Timbre Iva Patrimonio Contribucin especial. Sin embargo frente al Iva, la DIAN tiene la doctrina de que la exclusin debe ser contemplada de forma especial, y por tal motivo se obliga al pago de la misma, pero no est obligado al cobro.

EFECTOS CONTABLES Y TRIBUTARIAS

EFECTOS CONTABLES Y TRIBUTARIAS

COBRO DEL IVA POR LA EXPLOTACIN ECONMICA TESIS 1 No hay lugar al cobro del Iva, an cuando la actividad sea gravada.

TESIS 2 Hay lugar al cobro del Iva, an cuando la actividad sea gravada

EFECTOS CONTABLES Y TRIBUTARIAS

CONTABILIZACIN El Consejo Tcnico de la Contadura Pblica, expidi la ORIENTACIN PROFESIONAL No. 007, donde sienta doctrina acerca del EJERCICIO PROFESIONAL EN ENTIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Frente a la contabilizacin de los ingresos por la explotacin econmica de los bienes comunes, seala: 3.5.14. INGRESOS, COSTOS Y GASTOS Los ingresos, costos y gastos de este tipo de entes econmicos deben registrarse y representarse por el sistema de causacin y su realizacin no implica necesariamente flujos de efectivo, sino la generacin de derechos y obligaciones. Los ingresos de la propiedad horizontal y de las unidades inmobiliarias cerradas estn integrados por las cuotas con que contribuyen los copropietarios residentes o arrendatarios para sufragar las expensas necesarias, a travs de cuotas ordinarias o extraordinarias y aquellos que se obtengan por la explotacin econmica de los bienes comunes, cuando tal actividad se realice. Las contribuciones a expensas comunes son determinadas en su cuanta por la asamblea y constituyen una obligacin inexcusable de los copropietarios y residentes o arrendatarios, as no hayan participado en la asamblea, de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal.

TEMAS ESPECIALES
1. GOOD WILL 2. DESTINACIN DE BIENES COMUNES Y DESTINACIN DE BIENES PRIVADOS 3. AVALOS 4. SOLUCIN DE CONFLICTOS

LISTA DE CHEQUEO
ITEM 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 CONCEPTO CAPACIDAD DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CAPACIDAD DE LA CONTRAPARTE DELIMITACIN DEL BIEN DESTINACIN DEL BIEN COMN AUTORIZACIN REGLAMENTO DE PH AUTORIZACIN CONSEJO TIPO DE CONTRATO PRECIO FORMA DE PAGO PERODO DE PAGO LUGAR DE PAGO FECHA DE ENTREGA DEL BIEN INVENTARIO OBLIGACIONES DE LA PH OBLIGACIONES DEL USUARIO CLAUSULA COMPROMISORIA NORMAS URBANSTICAS NORMAS AMBIENTALES VERIFICADO OBSERVACIN

GRACIAS dri@une.net.co

Medelln, Agosto de 2006