LE LIVRE FONCIER :UNE INSTITUTION PROPRE A LALSACE-MOSELLE

Les communes peuvent avoir intrt sinformer sur lensemble des droits affectant un bien immobilier dtermin et notamment sassurer de lidentit du ou des propritaires (lorsquelles dcident dacqurir un terrain par exemple). La consultation du Livre Foncier leur offre cette opportunit. Alors que la publicit foncire est ralise dans le reste de la France la conservation des hypothques (1), cette mme publicit est assure par le juge du Livre Foncier en Alsace-Moselle(2). Il existe un Livre Foncier pour chacune des circonscriptions foncires se trouvant dans le ressort dun mme tribunal (3). Le Livre Foncier fait actuellement lobjet dune informatisation dans les conditions fixes par la loi du 29 avril 1994 et par son dcret dapplication du 27 juillet 1994. La loi n2002-306 du 4 mars 2002 portant rforme de la loi du 1 juin 1924 mettant en vigueur la lgislation civile franaise dans les dpartements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, dans ses dispositions relatives la publicit foncire (Chapitre III) concrtise cette informatisation. I - ORGANISATION INTERNE / PAPIER: SYSTEME DU FEUILLET PERSONNEL Le Livre Foncier est tenu par feuillets personnels : un feuillet est ouvert au nom de chaque propritaire (et non pas au nom de chaque immeuble). Sur ce feuillet personnel sont inscrits tous les immeubles appartenant au mme propritaire de la commune. Ce systme permet deffectuer une recherche en connaissant simplement soit le nom du propritaire, soit la dsignation cadastrale de limmeuble. Les feuillets sont diviss en trois sections, recevant chacune des inscriptions diffrentes : Section proprit Cette section comprend la description de la proprit par rfrence au cadastre. Section charges et restrictions du droit de disposer Y sont inscrites toutes les charges (usufruit, bail, servitudes foncires...) qui grvent la proprit, lexception des privilges et des hypothques et certaines restrictions lgales (servitudes publiques). Section privilges, hypothques, sparation des patrimoines .
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Celle-ci relve de la Direction Gnrale des impts. Le Livre Foncier a t introduit dans les trois dpartements par la loi du 22 juin 1891 et dpend du ministre de la justice. 3 Le dcret du 14 octobre 1992 a fix 12 le nombre de juges du Livre Foncier en Moselle, un pour chacun des 9 tribunaux dinstance dont 3 Metz et 2 Thionville.

Elle contient essentiellement le nom et le domicile du crancier, la nature et le capital de la crance, la cause et la date de lexigibilit. En dehors du Livre Foncier proprement dit, chaque bureau foncier tient les registres accessoires et les annexes. Les registres accessoires sont essentiellement le rpertoire des propritaires et le registre parcellaire fourni par les services du cadastre. Ces registres sont tenus jour et permettent lidentification aise des propritaires lors des recherches. Les annexes contiennent tous les actes et pices joints aux requtes dinscriptions. Linscription au Livre Foncier bnficie dune prsomption dexactitude, contrairement ce qui se passe pour la conservation des hypothques (cette prsomption peut cependant tre combattue par une preuve contraire). II - CONSULTATION DU LIVRE FONCIER Le livre Foncier tant constitu par diffrents registres de publicit, ceux-ci peuvent tre consults par deux moyens :
er - la consultation directe: L'article 37 de la loi du 1 juin 1924 modifie prcise que la consultation au service du Livre Foncier ou distance des donnes essentielles est libre. Les donnes essentielles, au sens de la publicit foncire, sont les nom et prnoms du titulaire des droits, sa dnomination s'il s'agit d'une personne morale, l'identification cadastrale de l'immeuble ainsi que la nature des droits, des servitudes, des srets et des charges relatifs celui-ci. Selon toujours le mme article ont accs sur place ou distance l'ensemble des donnes de publicit foncire dtenues par un bureau foncier: les agents spcialement habilits des services administratifs de l'Etat, des collectivits territoriales.

- La rquisition des copies d'inscription tait prvue par l'article 51 du dcret du 18 novembre 1924 relatif la tenue du Livre Foncier. Les futurs dcrets pris en application de la loi du 4 mars 2002 risquent de modifier ces rquisitions. Jusqu' maintenant cette rquisition de copie d'inscription pouvait tre faite par toute personne qui en faisait la demande. Il s'agissait de certificats. La premire copie tait dlivre gratuitement. Le droit consultation emporte naturellement le droit prendre des notes (4). III - LINSCRIPTION AU LIVRE FONCIER Sauf prescription contraire de la loi, une inscription au Livre Foncier na lieu que sur requte. Cette requte peut tre dpose par le propritaire du bien. Mais gnralement elle sera demande par la personne au profit de laquelle linscription doit tre faite. Chaque requte, tablie en la forme authentique pour viter la contestation de la signature, nest recevable quappuye des actes ou pices eux-mmes authentiques qui justifient linscription demande. Toute requte prsente au Livre Foncier est dpose au greffe du Livre Foncier puis inscrite sur un registre de dpt appel aussi journal . Elle est alors frappe dun cachet dentre comportant le jour, lheure et la minute de son arrive. Ces indications sont importantes, car ce sont elles qui dterminent lordre et le rang de chaque inscription. Ensuite le juge du Livre Foncier examine la requte. Ses pouvoirs dinvestigation portent la fois sur :

Rponse ministrielle du 12 dcembre 1994, JOAN du 13 fvrier 1995, page 861.

- la forme de lacte (Le juge du Livre Foncier peut tre amen vrifier la concordance entre la dlibration du conseil municipal et le contenu de lacte de vente. Cest ds lors bon droit que celui-ci a rejet la demande dinscription forme par une socit immobilire qui apparat comme lacheteur de limmeuble dans lacte authentique alors quelle nest pas vise dans la dlibration et que la personne indique comme acqureur dans celui-ci ne figure pas parmi les assurs de la socit) (70). - ladmissibilit du droit inscription (Il est fond requrir la justification par titre ou par prescription du droit de proprit de celui qui sollicite linscription son profit alors que celleci est contraire larticle 552 du code civil en vertu duquel la proprit du sol emporte celle de dessus et de dessous. En loccurrence, il sagissait dun immeuble faisant saillie au dessus dune voie communale (arrt prcit).) - la capacit des parties (par exemple lexistence dune dlibration du conseil municipal se prononant sur les conditions de la vente et autorisant le maire signer lacte) - la reprsentation des parties de celui qui linvoque (Arrt de la Cour dAppel de Colmar, 10 juin 1992) (5). Si la requte ne pose aucune difficult, le juge ordonne linscription requise. Si un obstacle soppose linscription, le juge utilise gnralement lordonnance intermdiaire pour imposer au requrant un dlai convenable pour lever ledit obstacle. Lorsquaucune suite nest donne son ordonnance intermdiaire ou si au dpart la requte nest pas admissible, le juge prend une dcision motive de rejet qui est notifie au requrant. Cette dcision peut tre attaque par la voie du pourvoi ordinaire prsenter au Bureau Foncier. Le juge, au vu des arguments prsents, peut revenir sur sa dcision. Sil la maintient, le dossier est adress la Cour dAppel pour quelle statue sur le recours. Le droit inscrit ne prend rang qu partir de linscription. (Une inscription provisoire prvue larticle 39 de la loi du 1er juin 1924 est galement possible). Un droit reste inscrit aussi longtemps quil na pas fait lobjet dune radiation (celle-ci intervient soit la suite dun acte de main leve, soit doffice, soit sur simple requte appuye de pices officielles). A noter enfin, que la radiation au Livre Foncier consiste non pas rayer, mais souligner en rouge linscription devenue inutile. Tout ce qui est soulign na donc plus de valeur et ne doit donc plus tre pris en considration. En cas de radiation par erreur dun droit inscrit au Livre Foncier, celui-ci doit tre rtabli son rang primitif mais les droits acquis et rgulirement publis par des tiers entre la date de la radiation et celle de la rinscription priment le droit dont il sagit. Toutefois, le titulaire du droit radi par erreur est fond, sil subit un prjudice, mettre en jeu la responsabilit de lEtat (6). IV - PORTEE DE LINSCRIPTION AU LIVRE FONCIER Larticle 41 de la loi dintroduction du 1er juin 1924 dispose que : linscription ou la prnotation dun droit mentionn l'article 38 emporte prsomption de lexistence de ce droit en la personne du titulaire .

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Arrt de la Cour dAppel de Colmar, 10 juin 1992. Cour dAppel de Colmar, 9 septembre 1987

Une telle prsomption dispense le titulaire de prouver lexistence de son droit et ds lors linscription peut tenir lieu de titre de proprit. La prsomption dicte par la loi du 1er juin 1924 ayant le caractre dune prsomption simple, tout intress peut, sous rserve de lapprciation souveraine des tribunaux, contester lexistence des droits inscrits. Un droit publi au Livre Foncier le rend opposable aux tiers. Linscription au Livre Foncier revt donc un aspect essentiel pour les actes qui doivent obligatoirement y tre inscrits. Enfin, si le droit local ne sanctionne pas de faon spcifique le notaire, ou le maire (agissant en application de larticle 98 IV de la loi n 82-213 du 2 mars 1982) qui naurait pas fait inscrire sans dlai certains actes (7) au Livre Foncier comme lexige larticle 43 de la loi du 1er juin 1924 ; il ne faut pas oublier que la responsabilit de lun ou de lautre peut tout de mme tre engage. Le maire pour sa part est soumis au rgime de droit commun de la responsabilit administrative (la jurisprudence exige cependant, en matire de retards abusifs imputables ladministration, que le demandeur tablisse que le retard soit lorigine dun prjudice nettement caractris). A noter que le dfaut de publicit dun transfert de proprit ne peut tre invoqu par un autre acqureur que sil est lui-mme tiers par rapport lauteur du droit. Par consquent, un hritier dudit auteur ne peut valablement opposer le dfaut de publicit (8). V - LES ACTES OBLIGATOIREMENT SOUMIS A LINSCRIPTION AU LIVRE FONCIER Larticle 38 de la loi du 1er juin 1924 en fixe la liste. Il sagit notamment : - de la proprit immobilire, quel que soit le mode dacquisition. - la superficie - lemphytose - les servitudes foncires tablies par le fait de lhomme - le droit du locataire et du fermier en cas de bail de plus de douze ans (il sagit du droit de premption dont bnficie le preneur ou le fermier (9), - les restrictions au droit de disposer insres dans un acte dalination ou dcoulant de tout autre acte tels que les promesses de vente, legs ou donations sous condition ou avec charge de restitution (articles 1048, 1049 du code civil), droit de retour conventionnel (articles 951, 952 du code civil), ou celles rsultant de dclaration de faillite ou de toute autre dcision judiciaire (sont ainsi concerns les demandes en justice et les jugements portant rsolution ou annulation dun contrat relatif un droit immobilier) (10).

Il sagit des actes translatifs ou dclaratifs de proprit immobilire et des actes portant constitution ou transmission dune servitude foncire. 8 Cour dAppel de Colmar, 15 mars 1993. 9 Cour de Cassation, 19 juillet 1995, Tournier). 10 Cependant la Cour dAppel de Metz, dans un arrt du 20 fvrier 1997, affaire SCIKIMA/Me Node/Lacoux/Michel, considre que la demande en justice (qui tendait la rsiliation dune vente immobilire consentie avec rente viagre) ne constitue pas un droit ni

A linverse, tous les autres actes nont pas tre inscrits au Livre Foncier. Cest notamment le cas de la clause de soumission excution force dans le cas dune constitution dhypothque (11). Les privilges gnraux sur les immeubles et le privilge du syndicat des copropritaires sont galement dispenss de la formalit de l'inscription (article 47 de la loi prcite). Il faut galement signaler que les biens immobiliers appartenant au domaine public des communes sont, en vertu de larticle 5 du dcret du 18 novembre 1924, dispenss dinscription au Livre Foncier et peuvent, sils sont inscrits, en tre limins la demande de la commune (12). N.B: L'existence du dcret du 18 novembre 1924 risque d'tre remise en cause car, d'une part, la loi n2002-306 du 4 mars 2002 prcise ou modifie des lments se trouvant dans se dcret et, d'autre part, plusieurs dcrets en Conseil d'Etat sont prvus pour prciser l'application d'un certains nombre d'article de la loi du 4 mars 2002. Donc affaire suivre

une restriction au droit de disposer, au sens de larticle 38 et navait donc pas tre publie au Livre Foncier. 11 Revue de droit local n 23 janvier 1998.
12 Rponse ministrielle, 29 octobre 1990, JOAN du 3 juin 1991, page 2188.