CONDOMNIOS Condomnio para este trabalho o direito exercido exclusivamente pelo condmino em sua rea privativa e simultneamente exercido

o por vrias pessoas sobre rea que comum a todos. Os condomnios se apresentam sob a forma vertical (prdios) ou horizontal (casas/sobrados). A relao entre os condminos deve ser harmnica e respeitosa. Questes internas envolvendo a organizao do condomnio (regras e procedimentos em geral) no constituem relao de consumo, e devem ser solucionadas segundo o estipulado em conveno, regulamento interno, assemblia ou regulamentao civil. importante, portanto, conhecer a legislao em vigor pertinente ao assunto (Lei 4.591/64 e Lei 10.406/2002) , bem como as normas e deliberaes internas de seu condomnio, que estabelecem direitos e obrigaes. Administrao O espao do condomnio dividido em: reas comuns (indivisveis, utilizadas por todos os moradores que no podem ser alteradas, salvo por unanimidade e permisso legal); reas privativas (unidade de cada proprietrio - casa/apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem). A administrao do condomnio pode ser realizada por autogesto ou por terceiros, onde uma pessoa fsica ou jurdica fica encarregada das funes administrativas (normalmente, uma empresa especializada) escolhida pelo sndico (pessoa que administra os interesses e negcios do condomnio e que pode ou no ser morador do prdio) e aprovada em assemblia. A administradora no tem direito a voto, devendo obedecer s decises tomadas em assemblia. Conhea as principais funes do sndico: - representar o condomnio; - exercer a administrao interna da edificao; - impor multas estabelecidas na conveno ou regulamento interno; - prestar contas assemblia do condomnio; - guardar durante cinco anos a documentao relativa ao condomnio. Assemblia a reunio na qual os moradores tomam decises a respeito do condomnio. As decises, desde que no contrariem as leis em vigor, tornam-se, ento, as regras do condomnio e s podem ser anuladas judicialmente ou por deliberao em outra assemblia. As assemblias mais comuns so: Assemblia Geral Ordinria - realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade aprovar as verbas para as despesas do condomnio do prximo exerccio, bem como apresentar e aprovar a prestao de contas do exerccio que se encerrou. Assemblia Geral Extraordinria - realizada sempre que os interesses do condomnio exigirem, convocada pelo sndico ou dos condminos; geralmente as deliberaes so feitas com voto da maioria dos presentes.

Legislao interna O conjunto de normas do condomnio chamado de Conveno. Deve ser aprovada em assemblia geral, levando-se em conta os votos proporcionais frao ideal de cada unidade. As principais normas que a conveno deve conter so: - discriminao e especificaes das reas comuns e privativas; - definio das regras de utilizao dos bens e servios comuns: piscinas, recreao infantil (play ground), salo de festas, garagem, elevadores, escadas, manobrista, lavanderia, pabx etc; - definio do nmero (quantidade) de votos vlidos para deliberaes (quorum); - forma de escolha do sndico e definio de suas atribuies; - forma de escolha do conselho consultivo (condminos eleitos para auxiliar o sndico) e definio de suas funes; - definio da forma, proporo dos pagamentos de despesas e do fundo de reserva (parcela constituda pelos proprietrios para cobrir gastos emergenciais); - permisso ou proibio de animais de estimao. Despesas e Pagamentos Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas atravs de um balancete contbil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. As despesas podem ser: ordinrias relativas limpeza, manuteno e conservao do condomnio, devendo ser pagas pelo morador da unidade (proprietrio ou inquilino); extraordinrias - referentes s obras que interessam estrutura do edifcio e s condies de segurana e habitabilidade das reas comuns (pinturas de laterais, fachadas, instalao de equipamentos de segurana como extintores e interfones e de lazer), devendo ser pagas, exclusivamente, pelo proprietrio da unidade. A forma de arrecadao determinada por assemblia em funo dos custos apurados ou previstos. As multas devem ser estabelecidas pela conveno, regulamento interno ou assemblia geral. Sua aplicao tem por objetivo obrigar os moradores a obedecerem s regras do condomnio, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber.De acordo com a Lei 4591/64, a multa por atraso de pagamento deve estar fixada em Conveno, no podendo ultrapassar 20%. Entretanto, de acordo com o Novo Cdigo Civil, a partir de 11 de janeiro de 2003, a multa dever estar limitada em at 2% sobre o dbito. Segurana Existe uma srie de exigncias legais no que diz respeito s normas de segurana. Quando no cumpridas, implicam desde punies at interdio da edifcao. O condomnio deve verificar, entre outras coisas:

- condies de instalaes eltricas, hidrulicas e sanitrias; - sistema de pra-raios; - sistema de coleta de lixo; - extintores, portas corta-fogo, sadas de emergncia e elevadores; - contratao de seguro contra incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo ou em parte e que inclua todas as unidades autnomas e as reas comuns. No caso de imveis financiados pelo SFH, esse seguro j vem incluso nas prestaes. Por isso, necessrio que, antes da contratao o proprietrio comunique ao sndico por escrito, evitando o pagamento duplo. Para furto, roubo, quebra de vidro, etc. o seguro opcional. conveniente que a atribuio de responsabilidades esteja prevista em conveno. Dicas para diminuir valor das despesas e evitar riscos - Utilizar racionalmente a gua, evitando desperdcios e vazamentos. Limpar caixas dgua regularmente e tratar a gua das piscinas. Cadastrar a edificao por unidade familiar na Sabesp. - Vistoriar periodicamente a parte eltrica, hidrulica e de gs da edificao. - Verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto segurana da edificao. - Realizar pesquisas de preos na aquisio de produtos, principalmente de limpeza, guardando-os em local seguro; fiscalizar as retiradas, evitando, dessa forma, furtos, desvios ou desperdcios. - Analisar previamente os contratos, inclusive os de prestao de servios que forem assinados em nome do condomnio. - Exigir a emisso de notas fiscais ou recibos em nome do condomnio, quando da compra de materiais e execuo de servios. - Manter atualizados e em local seguro os livros contbeis, notas fiscais e recibos que comprovem pagamentos. - Evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e prejuzos financeiros. - Proceder a todos os registros realizando e documentando todos os pagamentos oriundos dos contratos de trabalho dos funcionrios. - Solicitar periodicamente junto aos rgos governamentais, certides negativas inclusive previdencirias. Lembre-se: Para fazer valer os seus direitos, os condminos (inquilinos ou proprietrios) devem participar efetivamente das assemblias, cumprir as

deliberaes, respeitar e conviver com harmonia. Fonte: http://www.procon.sp.gov.br