Student Gherghini Angel-Marius Seria 2, Grupa 3 ndrumtor Prof.

Harbd Maria

-2012-

Contractul de locatiune

Cuprins
1. Noiunea contractului de locaiune ___________________________________________ 3 2. Varietile contractului de locaiune __________________________________________ 3 3. Caractere juridice ale contractului de locaiune _________________________________ 4 4. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune _____________________________ 6
4.1. Capacitatea prilor __________________________________________________________ 6 4.2. Obiectul contractului _________________________________________________________ 6 4.3. Consimmntul i cauza ______________________________________________________ 8

5. Efectele contractului de locaiune ____________________________________________ 8

5.1. Obligaiile locatorului ________________________________________________________ 8 5.2. Obligaiile locatarului _______________________________________________________ 12

6. Contractul de sublocaiune i de cesiune a contractului __________________________ 15

6.1. Sublocaiunea _____________________________________________________________ 15 6.2. Cesiunea __________________________________________________________________ 15

7. ncetarea locaiunii _______________________________________________________ 16

7.1. Cauze de ncetare __________________________________________________________ 16 7.2. Denunarea unilateral _____________________________________________________ 17 7.3. Expirarea termenului _______________________________________________________ 17 7.4. Rezilierea _________________________________________________________________ 18 7.5. Pieirea lucrului _____________________________________________________________ 18 7.6. Desfiinarea titlului locatorului _______________________________________________ 19 7.7. Efectul nstrinrii lucrului ___________________________________________________ 19

8. Natura juridica a dreptului locatarului _______________________________________ 20 Bibliografie _________________________________________ Error! Bookmark not defined.

Contractul de locatiune

1. Noiunea contractului de locaiune

Contractul de locaiune este contractul prin care una din pri, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar sau chiria, folosina temporar, total sau parial a unui lucru n schimbul unei sume de bani determinate, numit chirie (art.1.777 C.civ.). Din aceast definiie, rezult c ceea ce caracterizeaz locaiunea, spre deosebire de contractul de vnzare - cumprare, este c, prin acest contract se transmite asupra locatarului nu dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosin asupra lucrului, chiar dac lucrul este productor de fructe i locatarul dobndete fructele, aceast dobndire este ns, accesorie folosinei, locatarului nerevenindu-i obligaia s asigure dobndirea fructelor de ctre locator.

2. Varietile contractului de locaiune

n legislaia noastr sunt prevzute dou varieti ale contractului de locaiune i anume: contractul de nchiriere a suprafeelor locative, reglementat, de Legea nr. 114/1996 1 i contractul de arendare reglementat prin Legea nr. 16/1994, legea arendrii2. n funcie de obiectul asupra cruia se rsfrng efectele contractului de locaiune distinge ntre contractul de arendare (atunci cnd obiectul contractului este un fond rural) i contactul de nchiriere a suprafeelor locative (atunci cnd obiect al contractului l constituie un apartament, o suprafa locativ, n genere), aceste dou varieti ale contractului de locaiune fiind reglementate de reguli speciale. Contractul de arendare este o varietate a contractului de locaiune, un contract prin care una din pri, numit arendator, transmite celeilalte pri numit arenda, bunuri agricole n vederea exploatrii pe o durat determinat i n schimbul unui pre, numit arend, stabilit de pri. Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendrii nr.16/19941, ale crei dispoziii se completeaz cu prevederile legislaiei civile. Contractul de nchiriere de locuine este un contract prin care o persoan numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit chiria, folosina temporar, total sau parial, a unei locuine n schimbul unei sume de bani, numit chirie. Contractul de nchiriere a locuinei este reglementat prin Legea nr. 114/19961. Rezult c nchirierea se deosebete de locaiunea de drept comun prin obiectul ei specific:
1Legea locuinei nr. 114/1996 a fost modificat i completat prin OUG 40/1997, prin Legea nr 146/1997 i prin legea nrl96/1997, OUG 44/1998, Legea nr. 145/1999, OUG 40/1999, OUG 80/2001 i Legea 241/2001. Alte acte normative cu

Contractul de locatiune

locuina. Astfel fiind, nchirierea de locuine nu poate fi calificat un contract special distinct, ci numai o varietate a contractului de locaiune de drept comun. n consecin, contractului de nchiriere i sunt aplicabile dispoziiile dreptului comun referitoare la locaiune, n msura n care legislaia locativ nu prevede norme speciale2. Asemntor contractului de vnzare-cumprare, prile pot ncheia, anterior locaiunii, un antecontract de locaiune (promisiune unilateral sau bilateral), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vnzare), innd ns seama c locaiunea, deci i antecontractul de locaiune, este - n principiu - un act de administrare.3

3. Caractere juridice ale contractului de locaiune

Locaiunea este un contract bilateral (sinalagmatic), deoarece contractul nate obligaii n sarcina ambelor pri: locatorul se oblig s asigure locatarului folosina bunului nchiriat, iar locatarul se oblig s plteasc locatorului preul locaiunii. Locaiunea este un contract cu titlu oneros, ntruct ambele pri contractante urmresc obinerea unui avantaj patrimonial, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig. Locatorul urmrete s primeasc preul (chiria) ca un contraechivalent al prestaiei sale, iar locatarul urmrete s primeasc bunul n vederea folosinei. Locaiunea este un contract comutativ deoarece din momentul ncheierii lui, ambele pri cunosc existena i ntinderea obligaiilor ce le revin, care nu depind de un element viitor i incert, care ar da posibilitatea existenei unor anse de ctig sau de pierdere pentru prile contractante. Locaiunea este un contract consensual care se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, nemaifiind nevoie de ndeplinirea vreunei formaliti (solo consensu). Cu privire la proba contractului, trebuie fcut precizarea c n cazul n care contractul nu este constatat printr-un nscris, legea distinge urmtoarele situaii:

inciden n materie sunt: Legea nr. 85/1992 privind organizarea locuinelor construite din fondurile statului (republicat n 1994) privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie, construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat, Legea nr. 17/1994 pentru prelungirea sau rennoirea contractelor de nchiriere, Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaie de locuine trecute n proprietatea statului, Legea nr 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv, n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. 2 CSJ, c.com., dec. nr. 4458/1998 n jurisprudena CSJ, 1998, p. 373-374; CSJ, s.com, dec. nr. 116/1992, n Dreptul nr. 56,1993, p. 132;dec. nr. 432/1991 n deciziile CSJ 1990-1992, p. 495-498; T.S. s.civ.,dec nr 276/1994 n Dreptul nr. 12,1994, p77. 3 Fr. Deak, op. cit., p 174.

Contractul de locatiune

Dac contractul a fost ncheiat verbal i nu s-a nceput executarea lui, nu este admis nici o dovad, nefiind posibil nici dovedirea contractului prin martori, chiar dac ar exista un nceput de dovad scris.4 Dac contractul ncheiat verbal a fost pus n executare, legiuitorul prevede c dac exist o contestaie asupra preului, locatorul poate cere o expertiz asupra preului, iar cheltuielile expertizei vor fi suportate de locatar, dac preul declarat de acesta este mai mic dect preul stabilit de expert. Dac contractul de locaiune a fost constatat printr-un nscris, care ulterior ncheierii a fost distrus sau pierdut datorit unui caz de for major, atunci existena acestuia poate fi dovedit prin orice mijloc de prob.5 Locaiunea este un contract cu executare succesiv, n timp. In aceast privin trebuie fcut precizarea c dei Codul civil definete locaiunea, artnd, c folosina bunului se face pe timp determinat, n realitate termenul contractului de locaiune poate fi i nedeterminat de ctre pri, n momentul ncheierii contractului, caz in care contractul poate nceta prin simpla denunare unilateral de oricare din pri. Legiuitorul a dorit s precizeze prin expresia pe timp determinat" c locaiunea nu poate fi venic, deoarece legea interzice expres locaiunile ereditare, concesiunile perpetue de folosin imobiliar care sunt cunoscute n vechiul drept, sub denumirea de emfiteuze sau besman (embatic) n principiu, termenul pentru care contractul se ncheie se stabilete prin acordul de voin al prilor dac legiuitorul nu intervine prin prorogri legale (n anumite domenii) sau prevede posibilitatea pentru locatar la rennoirea contractului. Locaiunea este un contract trcinslativ de drept de folosin6 temporar asupra bunului care formeaz obiectul contractului. Datorit faptului c prin contractul de locaiune se transmite doar dreptul de folosin asupra lucrului nchiriat, riscul pieirii lucrului n caz de for major sau caz fortuit va fi suportat de ctre locator7, potrivit regulii res perit domino". De asemenea locatarul nu poate opune uzucapiunea n vederea obinerii dreptului de proprietate asupra bunului nchiriat, orict de lung ar fi durata acestuia.8

A. Benabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris,1995, p. 207,nr. 331; D Alexandresco, Explicaiunea... tomme IX, p. 61; C Hamangiu, I Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op. cit. voi. II p. 957; Julieta Manoliu, tefan Ruschi, Drept civil, voi. I, Contracte, Iai, 1984, p. 92-94; D. Macovei, M.S. Striblea, op. cit., pag.153; Fr. Deak, op.cit, p. 175. 5 J. Manoliu, t. Rauschi, op. cit, p. 93. 6 T. S., dec.civ.2437/1974tn RRD nr. 9/1975.p. 72. 7 PAS, dec. nr. 3142/1979, n RRD nr. 10, 1980, p. 73.
8

C. Toader, op. cit, p. 75.

Contractul de locatiune

4. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune

4.1. Capacitatea prilor Locaiunea este n principiu un act de administrare, i deci, pentru ncheierea contractului, prile trebuie s aib capacitatea cerut de lege pentru a ncheia acte de administrare.9 In cazul minorilor ntre 14 i 18 ani, contractul de locaiune se ncheie cu ncuviinarea ocrotitorului legal, fr autorizarea autoritii tutelare. n privina imobilelor, dac termenul pentru care s-a ncheiat locaiunea depete 5 ani, atunci contractul este considerat de lege ca fiind un act de dispoziie i n consecin, locatorul trebuie s aib capacitatea cerut de lege pentru a face acte de dispoziie.10 Astfel, minorul care are capacitate de exerciiu restrns care ncheie un asemenea act trebuie s aib pe lng ncuviinarea reprezentantului su legal i autorizaia prealabil a autoritii tutelare. Pentru ncheierea contractului de locaiune, locatorul poate s nu fie proprietarul lucrului dat n locaiune, astfel nct i un uzufructuar i chiar un locatar, poate ncheia valabil un contract de locaiune avnd ca obiect bunul deinut cu titlu de uzufruct sau de locaiune.11 Dac un coproprietar ncheie un contract de locaiune care are ca obiect bunul aflat n indiviziune atunci se aplic regulile care guverneaz vnzarea de ctre unul din coproprietari12 sau teoria mandatului reciproc sau a gestiunii de afaceri.13 n cazul n care se nchiriaz lucrul altuia de ctre o persoan care nu are asupra lucrului un drept opozabil fa de proprietar, care s-i dea posibilitatea nchirierii, proprietarul nu va avea obligaia respectrii locaiunii.

4.2. Obiectul contractului

Locaiunea fiind un act de administrare, oricare dintre soi n timpul cstoriei, poate nchiria un bun comun, ntruct se prezum c are consimmntul celuilalt so (art.35 C.fam.); T.S., S.civ.dec nr. 2437/1974, n RRD nr. 9, 1975, p. 72; T.S, dec.civ.nr. 534/1975 n CD, 1975, p. 149. 10 D. Alexandresco, op. cit., p. 302; Fr. Deak, op. cit., p. 176; D Macovei, M.S. Striblea, op. cit, p. 154; CSJ, s.com, dec. nr. 273/1993 n Dreptul nr. 1, 1994, p. 93-94. Potrivit unei alte opinii locaiunea reprezint un act de dispoziie dac durata ei depete termenul de 3 ani; C. Sttescu, Drept civil. Persoana fizic. Persoana juridic. Drepturile reale, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1970, p. 237-239; D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale. Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997,p. 174; Doru Cosma, Contractul de nchiriere a locuinei, Editura tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1997,p. 56-57; Fr. Deak, op. cit. p. 177, Mazeaud, op.cit. p. 891 12 Fr. Deak op. cit., p. 177. D. Chiric, op.cit, p. 64-65, M. Murean, Contractele civile, Voi I, Editura Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996, p. 37-39; D Macovei, M.S. Striblea, op.cit, p. 155. 13 C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale. Universitatea Bucureti, 1988, p. 180.

Contractul de locatiune

Locaiunea fiind un contract sinalagmatic (bilateral), d natere la obligaii reciproce; obligaia locatorului are ca obiect lucrul nchiriat i obligaia locatarului are ca obiect preul (chiria). Dup cum observm contractul de locaiune are un dublu obiect: lucrul nchiriat i preul (chiria) care trebuie s ndeplineasc condiiile prevzute de lege pentru a fi considerat valabil ncheiat. Lucrul nchiriat poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporai, dar n toate cazurile trebuie s fie un lucru determinat individual, neconsumptibil, care s nu se distrug prin folosin. De asemenea i un bun viitor poate forma obiectul contractului de locaiune, excepie fcnd bunurile dintr-o motenire nedeschis, deoarece pactele asupra unor succesiuni viitoare sunt interzise de Codul civil, sub sanciunea nulitii absolute.14 n raport cu ntinderea lucrului nchiriat, locaiunea poate fi total sau parial. Facem precizarea c bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ teritoriale pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (art. 135 alin.5 din Constituie, art. 12 alin 6 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia) De asemenea: speciale Preul pe care locatarul l pltete n schimbul folosinei lucrului se numete chirie. Ea se fixeaz de regul n bani.15 De asemenea se fixeaz n raport cu durata contractului, fie global, fie pe uniti de timp i se pltete la termenele stipulate, de regul n mod succesiv. Chiria trebuie s fie determinat sau determinabil, sincer i serioas. Chiria este determinat dac cuantumul e.i a fost stabilit de ctre pri n momentul ncheierii
14

dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului de locaiune dect nuda proprietate nu poate forma obiectul locaiunii, ntruct titularul ei nu bunurile coproprietate forat nu pot forma obiectul locaiunii dect odat cu persoan nu poate fi obiect al locaiunii bunurile cu regim special (armele) pot fi nchiriate numai n condiiile legii

mpreun cu bunul de care este legat; poate s asigure locatarului folosina bunului care formeaz obiectul dreptului su.

bunul principal

Interzicerea pactelor asupra unei moteniri nedeschise rezult din dou texte din Codul civil, cuprinse n seciunea consacrat obiectului conveniilor i respectiv renuntii la motenire (art. 965 alin.2 i art. 702 C. civ.) 15 Suntem n prezena contractului de locaiune i atunci cnd chiria este fixat sub forma unei alte prestaii (prestri servicii)

Contractul de locatiune

contractului16 i este determinabil cnd prile precizeaz n contract elementele cu ajutorul crora urmeaz s se stabileasc preul sau cnd este lsat la aprecierea unui ter ales de comun acord de ctre pri sau de ctre o persoan desemnat de pri. Dac lucrul a fost nchiriat n schimbul unor sume derizorii, contractul nu mai este locaiune, ci un comodat, dac condiiile prevzute de lege pentru acest contract sunt ndeplinite. 4.3. Consimmntul i cauza In ceea ce privete consimmntul i cauza contractului de locaiune se aplic regulile generale cunoscute n materie de contracte.

5. Efectele contractului de locaiune

5.1. Obligaiile locatorului Obligaiile locatorului rezult din principiul potrivit cruia locatorul trebuie s asigure locatarului folosina bunului pe toat durata locaiunii. Aceast obligaie are un caracter general, succesiv, fiind o obligaie de a face. Pentru a-i ndeplini obligaia de a asigura locatarului folosina lucrului, locatorul este obligat: locaiune s garanteze pe locatar mpotriva viciilor ascunse i mpotriva tulburrilor aduse folosinei bunului A. Obligaia de predare In virtutea contractului de locaiune i a art.1.786, C.civ., locatorului i revine obligaia de a preda locatarului lucrul dat n locaiune la termenul convenit de pri i cu cheltuiala locatarului17. Dac locatorul refuz predarea bunului, locatarul va putea cere instanei desfiinarea contractului cu daune interese sau s oblige pe cealalt parte la executarea silit a contractului. Predarea bunului presupune i predarea tuturor accesoriilor sale, care trebuie s se fac ntr-o stare corespunztoare destinaiei n vederea creia a fost nchiriat. s predea locatarului bunul nchiriat s menin lucrul n stare de a servi conform destinaiei pentru care a fost dat n

16

CSJ , s.com., dec. nr. 21/1994, n Deciziile CSJ 1990-1992, p. 230-231; T.S. dec. nr. 87/1997 n Jurispruden CSJ, 1997, p. 436-437. 17 V.C. Ilamangiu, Codul civil adnotat, Editura Universal "ALCALAY", Bucureti, 1925, p.

Contractul de locatiune

Predarea bunului se va face la locul stabilit de pri prin contract; iar n lipsa unei asemenea clauze, predarea se va se va face acolo unde se afl bunul n momentul ncheierii contractului. Dac predarea bunului s-a fcut cu ntrziere, locatarul poate solicita o diminuare a chiriei proporional cu lipsa folosinei. Dei C.civ. prevede c locatorul este dator prin nsi natura contractului, far a mai fi nevoie de vreo stipulaie contrar, de a a preda locatarului lucrul nchiriat sau arendat i de a face ca acesta s se poat folosi nempiedicat de lucrul nchiriat pe tot timpul duratei contractului, totui, ntruct este vorba de o obligaie de a face", locatorul n caz de neexecutare urmeaz a fi pus n ntrziere dup regulile prevzute de C.civ..18 Avnd n vedere faptul c locaiunea este un contract cu executare succesiv, obligaia de predare se prelungete pn la ncetarea efectelor contractului, locatarul avnd dreptul s cear s fie meninut n folosina lucrului n tot timpul locaiunii.19 B. Obligaia efecturii reparaiilor Locatorul este inut fa de locatar, nu numai la predarea lucrului n bun stare, pentru a putea fi ntrebuinat, ci i la ntreinerea lucrului n tot timpul ct dureaz locaiunea. Pentru aceasta, locatorul trebuie s efectueze reparaiile necesare n tot timpul locaiunii, bineneles, dac bunul are nevoie de astfel de reparaii. Trebuie fcut meniunea c reparaiile aa zise locative" cad n sarcina locatarului. n cadrul acestei obligaii, locatorul, aa cum artam mai sus, trebuie s efectueze reparaiile de ntreinere, el rspunznd de deteriorarea ce provine din lipsa de ntreinere; nu are obligaia reconstituirii imobilului care datorit gradului avansat de uzur nu mai poate fi folosit20 (art. 1.788 C. civ.) Dac aceast obligaie nu este ndeplinit, atunci locatarul poate cere rezilierea contractului, chiar i pentru viciile aparente existente n momentul ncheierii contractului, sau poate cere justiiei obligarea locatorului la efectuarea reparaiilor, sub sanciunea plii de daune, sau autorizarea de a le efectua locatarul, n contul locatorului, reinnd reparaiile efectuate, din chirie.21 C. Obligaia de garanie

18 19

C. Hamangiu, op.cit., p. 565 Fr. Deak, St. Crpenaru, op. cit, p. 94, E. Safta-Romano, op. cit. p. 93. 20 T.S., col. civ., dec. nr. 272/1966 n J.N. nr. 6, 1966, p. 170, . Beligrdeanu. Examen teoretic al practicii judiciare privind regimul juridic al lucrrilor efectuate de chiria, n timpul locaiunii, n RRD, nr. 5, 1974, p. 31-34 21 M.B.Cantacuzino, op.cit, p. 654; T. S s.civ., dec. nr. 644/1982, p. 86; T. S s.civ., dec. nr. 779/1976, n CD, 1976, p. 102.

Contractul de locatiune

n al treilea rnd, locatorul are obligaia de garanie; el trebuie s-1 garanteze pe locatar mpotriva viciilor ascunse ale lucrului i mpotriva tulburrilor folosinei.22 n virtutea obligaiei de garanie, locatorul rspunde de tulburrile provenite din propria sa fapt, de la teri, i din viciile lucrului, dac datorit acestor tulburri se aduce o atingere serioas folosinei23 Locatorul este obligat s se abin de la orice fapt personal, care ar avea drept consecin tulburarea locatarului n folosina lucrului, tulburare de drept sau de fapt. Conform art.1.799 C.civ., locatarul nu va putea s schimbe n timpul duratei locaiunii forma sau destinaia lucrului nchiriat. ntruct locatorul trebuie s ntrein lucrul n bunstare pe toat durata locaiunii, el nu rspunde de stingerea folosinei rezultat din efectuarea unor reparaii, cu condiia s fie vorba de reparaii cu caracter urgent i care dureaz cel mult 40 zile. Art.1.802 C.civ. prevede c dac n cursul executrii contractului, lucrul nchiriat are nevoie de reparaii urgente care nu se pot amna pn la ncetarea contractului, locatorul este n drept a proceda la efectuarea lor i n timpul locaiunii, locatarul fiind obligat s le suporte: fr nici o diminuare a chiriei dac ele nu dureaz mai mult de 40 de zile cu diminuarea chiriei dac au o durat mai mare de 40 de zile i cu dreptul pentru locatar de a cere rezilierea contractului dac reparaiile sunt

de aa natur, nct locatarul pierde folosina total a lucrului.24 Din dispoziiile Codul civil rezult c locatorul nu rspunde de tulburarea cauzat prin fapta unui ter care nu invoc vreun drept asupra lucrului. Deci locatorul nu garanteaz pentru tulburrile de fapt, situaie n care terul va putea fi urmrit direct de locatar n numele su personal, prin aciunile posesorii,25 cu condiia ca agentul tulburtor: s nu fie locatorul, adic cel pentru care el deine" i fa de care el poate s nu invoce vreun drept asupra lucrului nchiriat26 (invocarea dreptului de aciona sau se poate apra n temeiul contractului.

proprietate, sau a unui alt drept real principal asupra bunului nchiriat)

22 23

C. Toader, Eviciunea n contractele civile, Editura AII, Bucureti, 1997, p. 159-186 D.Cosma, Contractul de nchiriere a locuinei, Editura tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1977; p. 70; T.S., s.civ.dec. nr. 375/1972, n CD, 1972, p. 127. ' R. Sanilevici Drept civil. Contracte, Iai, 1982, p. 90. C Hamangiu, op.cit., p. 517. 25 CSJ, s.civ., dec. 1592/1991 n Dreptul 6/1992, p. 83, Trib. Jud. Maramure, dec.civ.nr. 831/ 1988, p. 77, Fr.Deak, St. Crpenaru, op.cit., p. 96. C.Sttescu, Teoria general a drepturilor reale. Introducere n teoria general a obligaiilor, Univ. Bucureti, 1973, p. 206, CSJ, SU,dec. nr. VIII/1999 n Juridica nr. 1, 2000, p. 35-36; T.Mun. Bucureti s.a IlI-a, dec. nr. 99/1990, n Dreptul nr. 3, 1992, p. 67,CSJ, s.civ., dec. nr. 1592/1991 n Dreptul nr. 6,1992, p. 83. 26Fr. Deak, op.cit. p. 183.

10

Contractul de locatiune

mpotriva proprietarului, locatarul va putea folosi numai aciuni ntemeiate pe contractul de locaiune, n schimb mpotriva terilor, fr drept asupra lucrului se va putea apra prin aciunile posesorii. Dac tulburarea din partea terului este o tulburare de drept, adic terul invoc un drept real asupra lucrului, locatarul nu are la ndemn aciunea posesorie n contra terului tulburtor, ci trebuie s ncunotineze pe proprietarul-locator, pentru c numai acesta este n drept i n msur de a se apra contra unei asemenea tulburri. Locatorul va rspunde de pierderea sau reducerea folosinei rezultat din eviciune. n acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului cu daune - interese, fie o diminuare a chiriei proporional cu pierderea parial a folosinei i daune interese. Se poate ntmpla ca tulburarea din partea terului s se combine cu faptul personal al locatorului, caz n care locatorul rspunde n virtutea obligaiei de a se abine de Ia orice fapt personal, care ar duce la tulburarea locatarului n folosina lucrului. Dac locatarul este tulburat prin fapte svrite de un ter oarecare, prin fapte ce reprezint delicte civile, atunci locatorul nu rspunde, locatarul putnd s se apere prin aciunea civil delictual intentat mpotriva terului ce a svrit fapte cauzatoare de prejudicii27 (rspundere delictual) Locatorul are obligaia s-l garanteze pe locatar pentru viciile ascunse i stricciunile bunului care mpiedic folosina lui normal. Viciile de care locatorul l garanteaz pe locatar sunt acelea care mpiedic bunul de a servi conform destinaiei sale. n materie de locaiune - spre deosebire de vnzare - cumprare, unde o condiie a rspunderii pentru viciile lucrului vndut este i aceea a existenei viciului n momentul ncheierii contractului28 - viciile pot aprea i ulterior ncheierii contractului, ntruct locatorul este obligat s asigure folosina util pe tot parcursul perioadei pentru care contractul a fost ncheiat.29 Aadar, locatorul trebuie s-l garanteze pe locatar mpotriva viciilor, chiar dac nu a avut cunotin de ele i chiar dac ele apar ulterior ncheierii contractului de locaiune, deoarece obligaia de a asigura folosina lucrului este o obligaie continu.
27 28

C Brsan, C. Sttcscu, op.cit., p. 180. Fr. Deak, St. Crpenaru, op.cit., p. 61 i urm; L. Mihai, Obligaiile locatorului i natura juridic a drepturilor corelative ale locatarului, CSJ, nr. 1, 1986,p. 12. 29 C.Hamangiu, Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, vol.2, op.cit, p. 962,1. Zinveliu op.cit., p. 176-177; Fr.Deak op.cit., p. 185; D Chiric, op.cit., p. 178, D. Alexandrescu, op.cit, voi IX, p. 101, I. Zinveliu, Contracte civile - instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Editura Dacia, Cluj Napoca,1978, p. 177; L. Stnciulescu, Drept civil, Contracte speciale. Succesiuni, Ed AII Beck, 2002, p. 158.

11

Contractul de locatiune

n cazul descoperirii viciilor ascunse, locatarul poate cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului cu daune interese pentru toate pagubele suferite din cauza viciilor sau stricciunilor. Locatorul este obligat i la despgubiri fa de locatar, dac din cauza viciilor a suferit o pagub i aceasta, indiferent dac locatorul a cunoscut sau nu viciile, cu diferena c dac n-a cunoscut viciile, datoreaz numai daune previzibile, iar dac a cunoscut viciile, datoreaz att daunele previzibile la ncheierea contractului, ct i cele imprevizibile. Dac viciile se datoreaz cazului fortuit sau forei majore, locatarul are la ndemn aceleai posibiliti ca cele de mai sus dar far daune interese, pentru c este vorba de o cauz strin ce nu poate fi imputat locatorului. Obligaia de garanie pentru eviciune i pentru vicii ascunse, nefiind reglementat prin norme imperative, ea poate fi modificat prin convenia prilor, n sensul agravrii, diminurii sau nlturrii ei. 5.2. Obligaiile locatarului A. proprietar Potrivit art. 1796 C.civ., locatarul trebuie s ntrebuineze lucrul nchiriat potrivit destinaiei determinate prin contract, ntruct destinaia lucrului nchiriat este de esena contractului de locaiune. In lipsa unei stipulaii exprese, destinatia se determin de obicei prin natura lucrului nchiriat, profesiunea locatarului, destinaia sa anterioar sau alte fapte care au precedat locaiunea. In cazul cnd locatarul nu-i ndeplinete obligaia de a se ngriji ca un bun proprietar de lucrul nchiriat i conform destinaiei lui, locatorul are facultatea de a cere rezilierea contractului cu daune interese sau repunerea lucrului n starea anterioar. Art. 19796 C.civ., impune locatarului obligaia de a ntreine i ntrebuinta lucrul nchiriat ca un bun proprietar. Prin expresia bun proprietar", trebuie s nelegem c locatarul este inut de a ntreine lucrul n tot timpul locaiunii. Prin aceasta trebuie s nelegem c locatarului i revine sarcina de a efectua reparaiile mici ( numite locative), spre deosebire de reparaiile capitale care sunt n sarcina locatorului.30 Aceste reparaii nu cad n sarcina Obligaia de a ntrebuina lucrul conform destinaiei i ca un bun

30 S. Bcligrdcanu, Examen teoretic al practicii judiciare privind regimul juridic al lucrrilor efectuate de chiria n timpul locaiunii, n RRD nr. 5/1983, p. 71; Fr.Deak, op.cit., p. 187, D.Chiric, op.cit, p. 179, C.Toader, Manual... voi I, p. 8081, D.Andrei, Dreptul la despgubiri al constructorului locatar, n RRD nr. 8,1978, p. 32-36; T.S., s.civ; dec. nr. 1056/1976, n CD,1976, p. 88; Dec. nr. 784/1979 n CD, 1979, p. 86; dec.nr 1489/1981, n CD,1981, p. 87, Decnr. 316/1983, n CD. 1983, p. 54;CSJ, s.com.dec. nr. 3896/1998 n Jurisprudena CSJ, 1998, p. 371-373.

12

Contractul de locatiune

locatarului, dac au fost cauzate prin vechime, for major sau caz fortuit, sarcina probei incumbnd locatarului. Trebuie precizat c locatarul rspunde de asemenea, de stricciunile i pierderile provocate de membrii familiei sale sau de sublocatari. Reparaiile privind prile comune n cazul unor imobile folosite de mai muli locatari cad n sarcina proprietarului, dac nu se face dovada c acestea sunt cauzate de unul dintre ei, de membrii familiei sau de sublocatari. In cazul unor deteriorri sau degradri ale bunului din culpa sa , a membrilor familiei, a sublocatarilor (acolo unde sublocaiunea este permis), locatarul poate fi obligat la reparaii, chiar dac nu sunt locative. De asemenea, n cazul n care locatarul nu a efectuat reparaiile locative ce cdeau n sarcina sa i bunul nchiriat a suportat deteriorri i mai mari datorit neglijenei acestuia, atunci el este inut s efectueze i reparaiile mari, fiind n culp. Respectarea obligaiei de a folosi lucrul nchiriat ca un bun proprietar i n conformitate cu destinaia sa, are n vedere att bunurile mobile, ct i cele imobile. B. Plata chiriei Locatarul trebuie s plteasc preul locaiunii, chiria, la termenele stipulate n contract. Plata chiriei se va face la domiciliul debitorului (fiind cherabil). n cazul n care locatorul ncheie contractul de locaiune cu mai muli locatari, obligaia de plat a chiriei este conjunct, dac prin contract nu s-a prevzut solidaritatea sau indivizibilitatea.31 Dac locatorul a decedat, motenitorii si, sunt ndreptii s solicite plata chiriei, n caz contrar, ei au la ndemn aciunea pentru rezilierea contractului mpotriva chiriaului. n caz de neexecutare, locatorul poate cere, executarea silit sau rezilierea contractului pentru locatarul neplatnic, putnd beneficia i de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului. Dac bunul care formeaz obiectul contractului de locaiune, a fost vndut i noul proprietar nu-1 ntiineaz pe locatar, plata fcut vechiului proprietar este valabil. C. Restituirea lucrului nchiriat Dup ncetare contractului de locaiune, locatarul este obligat s restituie locatorului bunul nchiriat sau arendat cu toate accesoriile lui i potrivit inventarului fcut. n lips de inventar, prezumia este c locatarul a primit lucrul n bun stare.

31C.Ap. Galai, Sintez de practic judiciar a Curii de Apel Galai 1.07.1993-31.12.1994, p. 86.

13

Contractul de locatiune

Obligaia de restituire implic i obligaia de conservare a lucrului pn n momentul restituirii, obligaie ce presupune angajarea rspunderii locatarului pentru degradrile i pierderile pe care bunul le-a suferit datorit culpei sale, a membrilor familiei sau a sublocatarului. Restituirea bunului poate fi cerut de locator printr-o aciune personal sau printr-o aciune n revendicare (dac are calitatea de proprietar) Locatarul nu rspunde dac lucrul nchiriat a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii, forei majore sau cazului fortuit; n acest caz riscul este suportat de locator deoarece acesta are calitatea de proprietar (res perit domino). Dovada incumb, potrivit regulilor generale locatarului. D. Rspunderea pentru incendiu Locatarul rspunde de pagubele cauzate locatorului prin incendiu, dac nu dovedete c incendiul a provenit din vreuna din cauzele prevzute de art.1822 C.civ., adic din for major, caz fortuit, comunicarea incendiului de la alt imobil sau defect de construcie. Regula vizeaz aa numitele cauze anonime (acele situaii n care cauza izbucnirii incendiului nu a putut fi stabilit), astfel nct orice cauz strin neimputabil, dovedit, este exoneratoare de rspundere (art. 1822 alin 1,2 C.civ.). Dispoziia special cuprins C.civ., instituie o prezumie de rspun dere pentru rsturnarea creia nu este suficient proba lipsei de culp, ci aa cum am artat mai sus, locatarul va trebui s fac dovada cauzei strine, neimputabile lui Dac exist mai muli locatari, fiecare rspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu, n raport cu valoarea locativ a prii din imobil ce o ocup. Rspunderea lor va fi conjunct, iar nu solidar, ntruct rspunderea este contractual. Pentru a fi exonerat de rspundere, oricare colocatar va putea dovedi c incendiul a izbucnit n partea un uia dintre ei, sau c n-a putut izbucni n partea pe care el o ocup. Dac incendiul a izbucnit ntr-o parte comun a imobilului, care se afl n ntreinerea i administrarea locatorului, atunci paguba este suportat de locator.32 E. Aprarea contra uzurprilor O alt obligaie a locatarului este aceea de a aduce la cunotin locatorului uzurparea ncercat de un ter asupra lucrului. Prin uzurpare nelegem orice atingere provenit de la un ter asupra proprietii sau posesiei lucrului dat n locaiune.33
32 33

Fr. Deak, op. cil, p. 190. CSJ, s.com.dec. nr. 4268/1998, n Dreptul nr. 10, 1999,p. 146.

14

Contractul de locatiune

Locatarul trebuie s-1 ntiineze pe locator n termen util, de orice ncercare de uzurpare, pentru ca acesta s se poat apra. Dac locatarul nu-si ndeplinete aceast obligaie, el va rspunde de prejudiciul suferit de locator n urma uzurpai- unii.

6. Contractul de sublocaiune i de cesiune a contractului

6.1. Sublocaiunea Locatarul, n temeiul unui contract de sublocaiune, poate transmite dreptul su de folosin unui ter, total sau n parte (art. 1805 C.civ.), dar cu ndeplinirea a dou condiii: ca sublocaiunea s nu fie interzis prin contractul principal. Interzicerea ca sublocaiunea s nu fie convenit n condiii care s contravin condiiilor sublocaiunii nu se prezum, ci trebuie s fie stipulat expres;34 din contractul principal de locaiune. Dac contractul de sublocaiune a fost ncheiat cu nerespectarea condiiilor menionate mai sus, locatorul va putea cere n instan executarea obligaiei sau rezilierea contractului principal de locaiune (cu daune interese) pentru neexecutarea de obligaii. Instana poate acorda locatarului un termen pentru a respecta condiiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinei potrivit destinaiei prevzute n contract. Contractul de sublocaiune nu produce efecte fa de locator, fa de el va rmne mai departe obligat locatarul35, el producnd efecte numai ntre pri, ca orice contract de locaiune, ntruct locatorul nu este parte contractant; drepturile i obligaiile dintre locator i locatarul principal rmn neatinse. Locatorul nu are nici o aciune direct mpotriva sublocatarului, ci numai aciunea oblic, n calitate de creditor al locatarului, dar el poate pune sechestru pe bunurile mobile aduse de sublocatar, n virtutea privilegiului su de locator, numai n limita chiriei pe care sublocatarul o datoreaz, att pentru trecut ct i pentru viitor, chiar dac chiria pentru viitor a fost pltit de sublocatar anticipat. Prin urmare, din cele artate reiese c prin sublocaiune nelegem acea locaiune care se ncheie ntre locatarul principal, ca locator i o ter persoan, ca locatar, numit sublocatar 6.2. Cesiunea

34

Trib. Jud. Gorj, dec.civ. 342/1982, n RRD nr. 12/1982, p. 62, L.Mihai, Rspunderea locatarului pentru incendiu, n RRD nr. 3, 1984, p. 27-30., T.S., s.civ., dec. nr. 853/1973, n CD, 1973, p. 465; P. Anca, Not sub dec. T.S., s.pen. nr. 853/1973 n RRD nr. 10, 1974, p. 59-62. 35 T.S., sect.pen., dec nr. 853/1973, n CD, 1973, p. 465.

15

Contractul de locatiune

Conform art.1805 C.civ., locatarul poate s-i cedeze contractul su ctre un ter, astfel nct obiectul cesiunii l formeaz nu contractul de locaiune n ntregime, ci numai drepturile locatarului, el rmnnd obligat, n continuare fa de locator. Cesiunea are loc n aceleai condiii ca i sublocaiunea , dar pentru a fi opozabil terilor, trebuie s fie acceptat prin act autentic de ctre locator sau notificat locatorului. Cesiunea contractului se deosebete de sublocaiune prin faptul c sublocaiunea reprezint de fapt o locaiune, n schimb cesiunea este o vnzare a dreptului de folosin a locatarului principal ctre un ter. Legislaia noastr nu cunoate cesiunea de obligaii, astfel nct aceast cesiune a contractului de locaiune are ca efect numai transmiterea dreptului de folosin de la locatarul principal (cedent) la cesionar, nu i transmiterea obligaiilor pe care locatarul iniial le are fa de locator. Cesiunea trebuie comunicat debitorului cedat i acceptat de locatorul iniial. Potrivit regulilor specifice cesiunii, locatarul cedent garanteaz existena dreptului de folosin din momentul cesiunii i nu pe tot parcursul exercitrii dreptului de folosin de ctre cesionar, deci este un contract cu executare imediat, nu cu executare succesiv, ca sublocaiunea . Dac locatarul a subnchiriat sau cesionat contractul su, cu toate c a fost interzis prin contractul principal, locatorul va putea cere instanei, rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaii.

7. ncetarea locaiunii
7.1. Cauze de ncetare Contractul de locaiune nceteaz prin: denunarea unilateral; expirarea termenului; rezilierea contractului; pieirea obiectului; desfiinarea titlului locatorului; ncetarea prin efectul nstrinrii lucrului de ctre proprietar.

Precizm c moartea uneia dintre pri nu constituie mod de ncetare a locati unii, ntruct drepturile i obligaiile se transmit succesorilor, cu excepia cazului cnd prile au stipulat expres ncetarea contractului pentru acest caz.
16

Contractul de locatiune

7.2. Denunarea unilateral Dac contractul de locaiune a fost ncheiat fr termen, el poate nceta prin denunare unilateral deci prin manifestarea de voina a uneia din pri, de a nceta contractul, dar cu condiia respectrii termenului de preaviz (art. 2809 C.civ.) Termenul de preaviz este intervalul de timp dintre manifestarea de voin privind desfacerea contractului i ziua n care contractul urmeaz s nceteze ca urmare a denunrii. Acest termen de preaviz variaz dup natura lucrului i obiceiul locului i are ca scop ca locatorul s-i poat gsi alt locatar, respectiv locatarul s-i poat gsi alt bun, similar. Denunarea reprezint un act unilateral de voina care duce la ncetarea contractului, indiferent de acceptarea celeilalte pri i fr necesitatea vreunei justificri36 Legea nu prevede ndeplinirea vreunei formaliti n ceea ce privete denunarea unilateral a contractului, ns se recomand ca aceasta s fie fcut n scris, iar dac partea concediat refuz s dea o dovad de primire se face prin intermediul executorilor judectoreti Dup expirarea termenului de preaviz37, locaiunea nceteaz, un nou contract putnd fi ncheiat numai n condiiile existenei acordului de voin al ambelor pri contractante cu respectarea condiiilor necesare pentru ncheierea lui valabil. 7.3. Expirarea termenului Dac prin contract prile au fixat un termen, locaiunea nceteaz de drept la mplinirea termenului, fr s mai fie nevoie de vreo ntiinare prealabil, apli- cndu-se regula dies pro homine interpellat". Dac dup expirarea termenului, locatarul rmne n folosina lucrului, fr ca locatorul s-1 mpiedice38, locaiunea se consider rennoit prin tacita relocaiune, chiar dac prile n-au convenit n acest sens. Tacita relocaiune duce la o prelungire a contractului n aceleai condiii n care a fost ncheiat, care ns se va socoti un nou contract 39 de locaiune fr termen. Dac contractul iniial a fost nsoit de anumite garanii, relocaiunea ia natere fr garanii, deoarece ele trebuie stipulate expres.
36 D. Alexandresco, op.cit., p. 309 37T.S., s.civ., dec. nr. 2628/1987, n CD, 1987, p. 85, Fr. Deak, op. cit, p. 196; D. Chiric, op.cit., p. 185; J. Manoliu, t. Ruschi, op. cit., p. 102 38CSJ, s.com, dec. nr. 913/1996 n Jurisprudena CSJ 1996, 261-262; CSJ, s.com., dec. nr. 2606/1998; dec. nr. 3381/1998; dec. nr. 4268/1998, n Jurisprudena CSJ 1998, p. 366-371. 39CSJ, s.com., dec. nr. 770/1997, n Jurisprudena CSJ 1997, p. 439-440; CSJ, s.com., dec. nr. 4268/1998 n Dreptul nr. 10, 1999, p. 146.

17

Contractul de locatiune

Pentru a mpiedica tacita relocaiune, locatorul trebuie s-i manifeste voina de a nu rennoi contractul la expirarea termenului, fr ca locatarul s se poat opune ncetrii contractului. Manifestarea de voin de a nu rennoi contractul, concediul, trebuie s fie anunat nainte de expirarea contractului, dar fr respectarea termenului de preaviz, pentru c fiecare parte contractant cunoate termenul pentru care contractul s-a ncheiat. Dac s-a anunat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocaiune (reconduciune), chiar dac a continuat s foloseasc lucrul nchiriat, locatorul putnd cere restituirea lucrului i daune interese. 7.4. Rezilierea Dac una dintre pri nu-i respect obligaiile ce i revin, cealalt parte poate cere instanei rezilierea contractului, ca o aplicare a regulilor generale privind contractele bilaterale cu executare succesiv. Neexecutarea obligaiilor trebuie s fie cu privire la obligaiile principale (art. 1817 C.civ.), prin violarea crora se aduce o vtmare celeilalte pri (neplata chiriei, nefolosirea bunului potrivit destinaiei prevzute, neefectuarea reparaiilor urgente i capitale). Rezilierea trebuie pronunat de instan, potrivit regulilor generale, dar se poate acorda, avnd n vedere circumstanele, un termen de graie. Rezilierea va putea opera i de plin drept, dac prile au stipulat n contract clauza pactului co- misoriu expres. 7.5. Pieirea lucrului Pieirea lucrului poate fi totala sau pariala. Dac pieirea lucrului este total, contractul se desface de drept deoarece locatorul nu mai poate asigura folosina lucrului, indiferent de cauza pieirii lucrului, n cazul n care lucrul a pierit din culpa locatorului, acesta va fi obligat s suporte pe lng desfacerea contractului i plata de daune interese40, pentru acoperirea pagubelor cauzate locatarului prin ncetarea contractului41. Dac lucrul a pierit numai n parte, locatarul poate cere, dup caz, fie o reducere a chiriei, fie desfacerea contractului, dac partea care a pierit din bun era att de important, nct se poate prezuma c locatarul nu ar fi ncheiat contractul dac ar fi avut cunotin despre acest fapt. Acest drept l are numai locatarul, nu i locatorul.

40 41

PAS, dec. nr. 3142/1979, RRD 10/1980, p. 73. Fr.Deak, op. cit., p. 199.

18

Contractul de locatiune

Problema daunelor interese se rezolv n funcie de culpa prii care a provo cat pieirea parial a lucrului, partea culpabil fiind obligat s plteasc daune interese. Dac pieirea bunului s-a produs fortuit, nu se pltesc daune, aplicndu-se teoria riscului contractului. 7.6. Desfiinarea titlului locatorului O asemenea desfiinare a titlului locatorului are drept efect ncetarea contractului de locaiune, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina lucrului (resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis). Titlul locatorului poate fi anulat, rezolvit sau locatorul poate fi evins printr-o aciune n revendicare. Legea cunoate cteva excepii de la aceast regul. Astfel, contractul de locaiune ncheiat de uzufructuar ar rmne n vigoare timp de 5 ani, chiar dac uzufructul a ncetat ( art.1819C.civ.), n limitele unui act de administrare. De asemenea, rmn valabile contractele de locaiune ncheiate de motenitorul aparent42, n cazul n care locatarul a fost de bun credin, contracte ncheiate de terul dobnditor al imobilului ipotecat, chiar dac este evins, cu condiia ca, contractul de locaiune s fi fost ncheiat cu bun credin i cu dat cert, anterioar transcrierii comandamentului43. 7.7. Efectul nstrinrii lucrului In cazul nstrinrii lucrului nchiriat locaiunea nu nceteaz. Cumprtorul este obligat s respecte contractul de locaiune ncheiat de vnztor, dac existena sa este consacrat printr-un nscris autentic sau sub semntur privat cu dat cert, anterioar vnzrii, cu excepia unei clauze contrare prevzut n contractul de locaiune. In lips de stipulaie contrar, contractul de locaiune cu dat cert anterioar este opozabil terului dobnditor. Dac contractul este ncheiat pe o perioad mai mare de 3 ani, trebuie ndeplinite formalitile privind publicitatea imobiliar ( art.21 din Legea nr.7/1996 ), nainte de

42

Potrivit acestei teorii a proprietarului (motenitorului) aparent, contractul de locaiune ncheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bun credin i pstreaz efectele, ca i cum ar fi fost ncheiat cu proprietarul adevrat. In- acest sens a se vedea: Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Editura Actami, Bucureti, 1999, p. 78; M. Eliescu, Transmisiunea i mpreala motenirii. Editura Academiei, Bucureti, 1966, P. 79-80; D. Gherasim, Buna credin n raporturile juridice civile, Editura Academiei RSR, Bucureti, 1981, p. 220-222; D. Chiric, Drept civil. Succesiuni, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1996, p. 273274; P. Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor judectoreti din circumscripia Curii de Apel Suceava n materie civil, n Dreptul nr. 2, 1996, p. 90-91; T.S. s.civ., dec. nr. 2437/1974, n Repertoriu... 1969-1975, p. 154; dec. nr. 2479/1983, n CD, 1983, p. 69-71, dec. nr. 442/1986 n CD, 1986, p. 221-223. 43 Fr. Deak, op.cit., p. 200.

19

Contractul de locatiune

nscrierea contractului de vnzare - cumprare, pentru a fi opozabil terilor44. n cazul n care nu au fost efectuate formele de publicitate, dar contractul de locaiune are dat cert, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vnzrii. Vnzarea lucrului nchiriat constituie o cauz de ncetare a contractului de locaiune dac contractul a fost ncheiat verbal sau prin nscris sub semntur privat fr dat cert sau dac contractul cu dat cert nu a fost supus publicitii, nainte de nscrierea contractului de vnzare - cumprare n cartea funciar, dar dup expirarea termenului de 3 ani. n cazurile n care cumprtorul nu este obligat s respecte locaiunea fcut de vnztor, pentru a obine desfacerea contractului, trebuie s ntiineze locatarul despre concediu, respectnd termenele de preaviz dup obiceiul locului, desfacerea contractului opernd n condiiile generale ale denunrii unilaterale a contractului ncheiat pe termen nedeterminat. n cazurile de desfacere a contractului, prin efectul nstrinrii lucrului nchiriat, locatarul este n drept s cear daune interese de la locator, dac nu s-a prevzut n contract o stipulaie expres contrar, iar pn la plata acestora, el are un drept de retenie asupra lucrului nchiriat. De asemenea, locatarul are dreptul de a reine lucrul atta timp ct nstrinto- rul locator sau dobnditorul nu i-au pltit despgubirile la care era ndreptit. Dac dobnditorul menine locaiunea, locatarul este obligat s o respecte.

8. Natura juridica a dreptului locatarului

Printre caracterele juridice ale locaiunii se enumer i acela c locaiunea este un contract translativ al dreptului de folosina temporara a lucrului nchiriat, un contract creator de raporturi obligaionale i nu un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale. De aici reiese c dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean. n literatura de specialitate s-a artat c dreptul de folosin al locatarului ar fi totui un drept real45, avnd n vedere urmtoarele consideraii: mpotriva tulburrilor de fapt, locatarul se poate apra prin aciunea posesorie; dac termenul locaiunii depete 3 ani, contractul e supus publicitii; n anumite condiii (data cert i respectarea formelor de publicitate) locatarul

se bucur de un drept de urmrire, ceea ce rezult din opozabilitatea contractului fa de

44 45

T.S., s.civ.dec. nr. 1404/1977, n CD, 1977,p. 41. M.B. Cantacuzino, op.cit., p. 670, P. Anca, Natura juridic a dreptului de folosin privind suprafaa locativ n S.C.J. 1/1956, p. 141, M.Murean, Natura juridic a dreptului de folosin locativ, n RRD 8/1973, p. 12.

20

Contractul de locatiune

locatarii ulteriori ai aceluiai bun i fa de creditorii urmtori care au transcris comandamentul dup ncheierea contractului de locaiune. Dar, contrar acestei preri, dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean46 pentru aciunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci cnd deinerea lucrului se exercit animus sibi habendi, dar i de cel care deine lucrul n interesul su pro priu", n temeiul unui contract cu posesorul, afar numai dac tulburtorul este cel pentru care el deine adic de ctre detentorul precar; opozabilitatea contractului este o simpl excepie de la principiul relativittii fiindc dreptul este opozabil fa de teri, locaiunea este supus publicitii

efectelor contractului; dac depete 3 ani; drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosin locativ nu a fost reinut de legiuitor printre aceste drepturi47. Rezult c dreptul de folosin al locatarului este un drept de crean care are caracter mobiliar, temporar i care poate fi transmis ntre vii potrivit regulilor de la cesiunea de crean, iar mortis cauza" ca i celelalte drepturi de crean.

46

D.Alexandresco, op.cit., p. 298, C. Ilamangiu, I.Rosetti - Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, Editura Naional, Bucureti, 1929, voi. II, p. 966, H.L. i J.Mazeaud, Legons de droit civil, voi III, Paris, p. 872, Fr. Deak, op.cit., p. 205; D Chiric, op.cit., p. 175; E. Safta-Romano, op.cit., p. 94; A. Benabent, op.cit., p. 87-88; I. Zinveliu, op.cit. p. 175. 47 T.R. Popescu, P.Anca, Teoria general a obligaiilor, Editura tiinific, Bucureti 1968, p. 17; T. Ionacu, S. Brdeanu, Drepturile reale principale, Editura Academiei, Bucureti 1978, p. 17; C. Sttescu, G. Brsan, op.cit, 1988, p. 21-22; I Albu, Drept civil, Introducere in studiul obligaiilor, Editura Dacia, Cluj, 1984, p. 66-68; I. Lul, Privire general asupra obligaiilor propter rem, n Dreptul nr. 8, 2000, p. 9.

21

Contractul de locatiune

Bibliografie:
Legea locuinei nr. 114/1996 cu modificarile ulterioare Benabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris,1995, p. 207,nr. 331 tefan Ruschi, Drept civil, voi. I C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale. Universitatea Bucureti, 1988, p. 180. C. Sttescu, Drept civil. Persoana fizic. Persoana juridic. Drepturile reale, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1970, p. 237-239 Codul civil adnotat, Editura Universal "ALCALAY", Bucureti C. Toader, Eviciunea n contractele civile, Editura AII, Bucureti, 1997, p. 159-186 D.Cosma, Contractul de nchiriere a locuinei, Editura tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1977; p. 70; Zinveliu, Contracte civile - instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Editura Dacia, Cluj Napoca,1978, p. 177 P. Anca, Natura juridic a dreptului de folosin privind suprafaa locativ n S.C.J. 1/1956, p. 141

22