Sunteți pe pagina 1din 39

Ministerul Educaiei i Tineretului al Republicii Moldova Universitatea Tehnic a Moldovei

Catedra : Evaluarea i Managementul Imobilului

Lucrare de an
Disciplina: Bazele pie ei imobiliare Tema: Pia a

terenurilor cu destina ie agricol n raionul Orhei

A efectuat studentul : Ostrovechii Eugen, gr.EI 0818 A verificat :lectorul superior Jitari Liliana

Chiinu 2009

Cuprins:
Capitolul I : Fondul funciar al Republicii Moldova 1. Dinamica suprafeei i modificarea structurii
fondului funciar 2. Clasificarea terenurilor agricole 3. Terenurile agricole. Evoluia lor n fondul funciar

Capitolul II : Pia a terenurilor agricole


1. Particularitile i componentele pieei funciare 2. Evoluia pieei funciare 3. Tranzaciile pe piaa funciar 4. Evoluia preurilor 5. Programul de consolidare al terenurilor agricole Obiective i realizri

Capitolul III : Pia a terenurilor agricole n raionul Orhei


1. Date introductive 2. Starea actual i tendine de dezvoltare 3. Probleme existente i soluii de ameliorare

Concluzii i recomandri Bibliografia Anexe


2

Capitolul I

Fondul funciar al Republicii Moldova

1. Dinamica suprafe ei i modificarea structurii fondului funciar Cadastrul funciar la situaia din data de 1 noiembrie 2005 a fost aprobat prin Hotrrea Guvernului nr. 422 din 25.04.2006, cu suprafaa de 3384,6 mii hectare, inclusiv 228,3 mii hectare terenuri irigate i 69,2 mii hectare terenuri desecate. Din suprafaa total, terenurile cu destinaie agricol ocupau o suprafa de 1952654,95 ha (1329321 deintori funciari) , terenurile satelor, oraelor, municipiilor destinate construciei caselor de locuit, cldirilor de menire social-cultural, altor construcii i amenajri, utilizrii publice - 309148,35 ha (1022751 deintori funciari), terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale 58488,98 ha (1022751 deintori funciari), terenurile destinate proteciei naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi -3047,35 ha (227 deintori funciari), terenurile ale fondului silvic - 429255,12 ha (1984 deintori funciari), terenurile ale fondului apelor - 83667,99 ha (1153 deintori funciari), terenuri ale fondului de rezerv - 548362,79 ha (978 deintori funciari). Conform cadastrului funciar privind situaia de la 1 noiembrie 2005, suprafaa terenurilor cu destinaie agricol aflate n proprietate privat constituia 1688592,29 ha, dintre care: 921,02 ha-intravilan, 1450302,55 ha-terenuri arabile, 11621,73 haprloag, 97407,64 ha - livezi i 118959,53 ha-vii. n perioada ianuarie-noiembrie 2005, suprafaa terenurilor agricole arendate i aflate n posesia cooperativelor i societilor pe aciuni a crescut, iar suprafeele terenurilor agricole, aflate n gestiunea societilor cu rspundere limitat, a ntreprinderilor individuale i a gospodriilor rneti s-au diminuat. Conform cadastrului funciar privind starea de lucruri nregistrat pn la 1 noiembrie 2005, suprafaa terenurilor agricole prelucrate de gospodriile rneti (de fermier) s-a redus simitor. Astfel, suprafeele terenurilor agricole aflate n proprietatea gospodriilor rneti i cele arendate de acestea s-au
4

diminuat cu 119000 mii ha sau cu 17,5% comparativ cu nceputul anului 2005. n acelai timp, s-a redus i numrul deintorilor funciari care gestionau aceste terenuri pn la 378070, ceea ce constituie o reducere a acestora cu 125002 fa de nceputul anului 2005.Aceste schimbri nu s-au produs n urma unor optimizri importante ntreprinse pe piaa funciar, ci reflect doar modificrile operate n Fia Cadastral Centralizatoare a Terenurilor, privind situaia de pn la 1 noiembrie 2005. La capitolul Alte terenuri aflate n proprietate privat al acestui document aflm numrul deintorilor funciari i al terenurilor aflate n posesia acestora, excedent din numrul total al gospodriilor rneti i al terenurilor aflate n posesia acestora, nregistrate pn la 1 ianuarie 2005. Unitile agricole incluse n acest tabel al fiei cadastrale ocup poziia a patra n structura terenurilor agricole private (privind forma organizatorico-juridic), dup terenurile agricole aflate n posesie, i poziia a doua dup numrul deintorilor funciari. Aceste mutaii n cadastrul funciar au fost cauzate de neregulile din cadrul monitoringului funciar i al sistemului informaional al monitoringului funciar. La 1.01.2008 fondul funciar al Republicii Moldova avea urmtoarea structur: terenurile agricole 73,4%, pdurile 13,5%, construciile i drumurile 6,9%, apele 2,8% i terenurile cu alte utilizri 3,4%. Analiza spaial a structurii actuale a fondului funciar scoate n eviden regiunile de cmpie, n care ponderea terenurilor agricole depete 80%. Cel mai nalt nivel de utilizare agricol a terenurilor (peste 80%) s-au pstrat n Cmpia Colinar a Cuboltei, unde se evideniaz raioanele Drochia (87,4%), Dondueni (83,1%) i Rcani (81,9%). O pondere nalt a terenurilor agricole se nregistreaz i n Cmpia Nistrului Inferior (tefan-Vod 79,9%). Raioanele respective dispun de cele mai favorabile condiii naturale (relief plan, soluri fertile) pentru terenurile agricole . Cu mult sub media pe republic (de 73,4%) este ponderea terenurilor agricole n raioanele cu relief fragmentat i care au un grad nalt de mpdurire (n raionul Streni, terenurile agricole dein numai 47,9%, iar pdurile 35,8%; n raionul Clrai, respectiv 54,6% i 30,1%).
5

Aceeai legitate se pstreaz i n cazul terenurilor acvatice i intravilane, care sunt mai frecvente n regiunile slab fragmentate de cmpie. Modificrile recente nregistrate n modul de utilizare a terenurilor sunt benefice pentru restabilirea echilibrului ecologic al peisajelor geografice, ns ponderea terenurilor agricole rmne nc destul de nalt i necesit n continuare att modificri cantitative, ct i calitative. 2. Clasificarea terenurilor agricole Conform Articolului 2 din Codul Funciar al Republicii Moldova nr. 828 , adoptat la 25.12.91, toate terenurile, indiferent de destinaie i de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul funciar, n dependen de destinaia principal, se compune din urmtoarele categorii de terenuri: - cu destinaie agricol; - din intravilanul localitilor; - destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale; - destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi; - ale fondului silvic; - ale fondului apelor; - ale fondului de rezerv. Conform Legii nr. 54/1998, n funcie de destinaie , terenurile se clasific astfel : - terenuri cu destinaie agricol , care se mpart n : - terenuri agricole productive : terenuri arabile , viile , livezile , punile , fneele , pepinierele viticole , pomicole .
6

- terenuri cu vegetaie forestier , amenajri piscicole. - terenuri cu destinaie forestier , din care fac parte : - terenurile mpdurite - terenurile destinate mpduririlor , - terenurile neproductive rpe , bolovniuri , dac acestea sunt cuprinse n amenajamentele silvice . - terenuri aflate permanent sub ape : albiile cursurilor de ape , fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale . - terenuri din intravilan , aferente localitilor urbane i rurale pe care sunt amplasate construciile , alte amenajri ale localitilor - terenuri cu destinaie special , din care fac parte : terenuri folosite pentru transporturi , terenuri folosite pentru construcii i instalaii hidrotehnice , de transport al energiei electrice i gazelor naturale , exploatri miniere i petroliere , plajele , rezervaiile , monumentele naturii , ansamblurile i siturile istorice i altele asemenea. Pentru ca cetaenii s poat avea dreptul la terenuri, exist n acest sens dreptul de proprietate. Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului su posesia , folosina i dispoziia asupra unui bun , exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu , cu respectarea normelor juridice n vigoare . Dup forma dreptului de proprietate asupra terenurilor , terenurile se clasific n: - terenuri aflate n proprietate privat - terenuri aflate n proprietate public . Terenurile proprietate de stat administrate de institutele i staiunile de cercetri tiinifice , destinate cercetrii i producerii seminelor i materialului sditor din categorii biologice superioare i animalelor de ras , aparin domeniului public al statului i rmn n administrarea acestora art. 35 alin. 2 din lege nr. 18/1991 . Conform Ordinului nr.26 din 20 iunie 1994 pentru aprobarea Normelor metodologice orientative de calcul al arendei, potentialul de productie a terenurilor
7

se clasific, n funcie de sol, relief, clim, apa freatic, pe baza notelor de bonitate natural pentru arabil, n urmatoarele 5 clase de calitate: Clasa I (81 - 100 puncte) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare (saraturare, eroziune, alunecari, exces de umiditate etc.), situate pe suprafee plane sau foarte slab nclinate, n condiii climaterice de temperatur si precipitaii favorabile pentru culturi. Clasa II (61 - 80 puncte) - terenuri cu soluri fertile, profunde, cu textura mijlocie sau mijlociu-fina, cu permeabilitate bun sau mijlocie-mic, slab afectate de fenomene de degradare (saraturare, eroziune, exces de umiditate etc. ), situate pe suprafee plane sau slab nclinate, n condiii climaterice de temperatur i precipitaii favorabile pentru culturi. Clasa III (41 - 60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fin, moderat afectate de fenomene de degradare (saraturare, acidifiere, eroziune, exces de umiditate etc.), situate pe suprafee plane sau mijlociu nclinate, n condiii climaterice de temperatur i precipitaii moderat favorabile pentru culturi. Clasa IV (21 - 40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, frecvent scheletice sau cu roc dur, la adncime mic, cu textura variat (grosier pina la fin), puternic afectate de fenomene de degradare (saraturare, acidifiere, eroziune, alunecri active, exces de umiditate etc.) n condiii climaterice puin favorabile pentru culturi agricole. Clasa V (1 - 20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosina arabil, foarte puternic afectate de fenomene de degradare (eroziune, exces de umiditate etc.). Fiecare clas de calitate a terenului se mparte in 3 categorii, in funcie de gruparea parcelelor, form i obstacole, distanta fat de centrul localitaii , de centrul de depozitare si valorificare a produselor sau de gar, de calitatea drumurilor etc., dupa cum urmeaz:
8

Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme si dimensiuni optime pentru mecanizare, grupate, cu drumuri foarte bune, cu acces usor i distana mic de centrul localitii, de centrul de depozitare i valorificare sau de gar. Categoria B - terenuri cu sol moderat uniform, cu forme si dimensiuni ce asigur condiii medii de mecanizare, moderat grupate, cu acces mediu, cu drumuri intreinute si cu distana medie fa de centrul localitii, centrul de depozitare i valorificare sau de gar. Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme si dimensiuni ce au condiii diferite de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunztoare (uneori far drum) i la distane mari fa de centrul localitii, de centrul de depozitare i valorificare sau de gar. Metodologia ncadrrii terenurilor agricole n clas de calitate este unic, iar organele abilitate pentru ncadrarea terenurilor agricole n clase de calitate sunt: Institutul de Cercetri pentru Pedologie i Agrochimie si oficiile judeene pentru studii pedologice i agrochimice. Stabilirea claselor de calitate a terenurilor agricole se face pe baza lucrrilor de bonitate existente, ntocmite de Institutul de Cercetri pentru Pedologie i Agrochimie i oficiile judeene pentru studii pedologice i agrochimice. n zonele n care acestea lipsesc, pentru orientare se pot utiliza datele din lucrrile de cadastru calitativ, existente la Institutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie si Organizarea Teritoriului i la oficiile judeene de cadastru i organizarea teritoriului.

3. Terenurile agricole. Evolu ia lor n fondul funciar Terenurile agricole reprezint totalitatea suprafeelor de teren destinate produciei agricole. Dup categoriile de folosin, terenurile agricole pot fi: arabile, puni i fnee (pajiti), plantaii multianuale . Terenurile agricole reprezint n prezent principala
9

form de utilizare, deinnd 73,4% din suprafaa total a republicii .

Ulterior

terenurile agricole s-au redus n permanen, att ca suprafa ct i ca pondere i au ajuns la 2485 mii ha sau 73,4% din fondul funciar n anul 2008. Acest proces a fost determinat de extinderea suprafeelor cu pduri, a intravilanului (din cauza creterii rapide a numrului populaiei), a lacurilor antropice, a terenurilor destinate industriei i transporturilor .a. Micorarea dimensiunii i a ponderii terenurilor agricole i creterea suprafeei ocupate de vegetaia forestier i de ape este benefic pentru natura Republicii Moldova, contribuind la creterea stabilitii ei ecologice. n ultimii 18 ani, suprafaa terenurilor agricole s-a micorat uor cu 56 mii ha, fiind observat o stabilizare a dimensiunii acestora (n jur de 2543-2520 mii ha pentru anii 2000-2008). Totui, Republica Moldova are n prezent un nivel destul de nalt de utilizare agricol a teritoriului 73,4% din suprafaa total. Dup ponderea terenurilor agricole n suprafaa total, Republica Moldova se afla n anul 2005 pe locul 7 n lume i locul 1 n Europa, indicatorul respectiv fiind de cca. 2 ori mai mare dect cel mediu mondial (38%) i de cca. 1,5 ori mai mare dect cel mediu european. Chiar i n raport cu statele vecine (fr a analiza structura acestor terenuri), indicatorul dat este mai mare (spre exemplu, n Ucraina terenurile agricole dein 71,4%, iar n Romnia 63,8%. Aceste modificri ale structurii terenurilor agricole, au fost condiionate de mai multe cauze. n primul rnd, suprafaa cu vii i livezi s-a extins mult n perioada ocupaiei sovietice, dispunnd de o vast pia de desfacere, care s-a restrns simitor dup destrmarea Imperiului, iar alte piee nu au fost gsite, ceea ce a generat o criz de supraproducie. n al doilea rnd, plantaiile multianuale au suferit mult i din cauza condiiilor meteorologice defavorabile. n acelai timp, s-a extins i suprafaa terenurilor arabile, ndeosebi a celor nsmnate cu gru, porumb i floareasoarelui, care se remarcau prin cel mai nalt nivel de rentabilitate (acesta fiind explicat i prin faptul c producia lor poate fi depozitat pe un timp mai ndelungat). Din punct de vedere al repartiiei spaiale, terenurile agricole reprezent principala form de utilizare a terenurilor n marea majoritate a comunelor. La
10

nceputul anului 2008 ponderea suprafeei agricole n totalul teritoriului oscila ntre 47,9% n raionul Streni i 87,4% n raionul Drochia. n 5 raioane, terenurile agricole deineau peste 80% din fondul funciar, iar nc n 20 depeau 70%. Diferenierile teritoriale ale modului de utilizare a terenurilor sunt generate de varietatea condiiilor naturale (n special a celor morfologice, pedologice i climatice) i de diferenierea teritorial n nivelul de populare. Un grad mai nalt de utilizare agricol a teritoriului este caracteristic pentru regiunile naturale cu potenial agroproductiv foarte nalt Cmpia colinar a Cuboltei, Platoul Moldovei de Nord, Cmpia Nistrului Inferior. Aceste uniti dispun de un relief slab fragmentat (terenurile plane aici au o frecven ntre 33% i 52%) i soluri cu bonitate nalt sub majoritatea culturilor agricole (ntre 70 i 81 puncte). Ponderea terenurilor agricole n suprafaa total este mai ridicat n raioanele din Regiunea economic de Nord (de la 52,3% n mun. Bli pn la 87,4% n raionul Drochia) i de Sud (de la 75,2% n raionul Cantemir pn la 82,2% n raionul Taraclia). n ceea ce privete frecvena terenurilor agricole, aici se evideniaz ndeosebi Cmpia colinar a Cuboltei, unde multe comune au o pondere a terenurilor agricole de peste 90%. De exemplu, n raioanele Drochia i Rcani sunt cte 8 astfel de comune. Valorile maxime pe republic le dein comunele Popetii de Sus (r-nul Drochia) 93,2%, Vinogradovca (Unitatea teritorial din stnga Nistrului), Pelinia (rnul Rcani) 92,4%, Mlieti (Unitatea teritorial din stnga Nistrului) i Mihileni (r-nul Rcani) cte 92,2%, Prlita (r-nul Glodeni) 92,1%, Bhrineti (rnul Floreti) 92,0%. n total pe republic sunt 43 de comune (4,4% din numrul total al lor), unde terenurile agricole dein peste 90%, majoritatea fiind concentrate n Cmpia colinar a Cuboltei. n 165 de comune (16,8% din total) ponderea este ntre 85-90%, iar nc n 194 de comune (19,7%) ntre 80-85%. Circa 58,7% din comune au o pondere a terenurilor agricole mai nalt dect media pe republic.

11

55

12

Figura 1. Terenurile agricole dup: Cadastrul funciar al R. Moldova, 2008

13

n Regiunea Central terenurile agricole au o pondere mai mic ndeosebi nraioanele din Podiul Codrilor. Din cauza reliefului puternic fragmentat i afectat de procese intense de modelare, Podiul Codrilor are cel mai mic grad de utilizare agricol, oscilnd de la 48,2% n raionul Streni pn la 75,2% n raionul Criuleni. Valoarea minim, printre comunele din republic, se nregistreaz n Cpriana (raionul Streni), n care terenurile agricole dein doar 15,4% din suprafaa total, ca urmare a proporiei foarte ridicate a pdurilor (77,9%). n raioanele limitrofe cu acest podi sau cele situate la limitele exterioare ale acestuia (Teleneti, Criuleni, Anenii Noi), ponderea terenurilor agricole este mai ridicat (74,5 -75,8%). n perioada 19702008 s-au nregistrat unele modificri spaiale n ceea ce privete ponderea terenurilor agricole. Cele mai nsemnate reduceri ale acestor suprafee s-au nregistrat n Regiunea economic Central. n raionul Streni ponderea terenurilor agricole s-a redus de la 75,4% la 47,9%, raionul Clrai de la 73,2% la 54,6%, Nisporeni de la 77,3% la 62,3% . Aceste reduceri s-au fcut din considerente ecologice, terenurile sustrase fiind destinate extinderii suprafeelor silvice. n perioada postbelic gradul de asigurare cu terenuri agricole a continuat s scad (de 5,6 ori), cauzele principale fiind creterea numrului populaiei i restrngerea terenurilor agricole. n anul 2008 unui locuitor i revenea n medie, cte 0,63 ha teren agricol sau 1,07 ha/loc. n mediul rural ns cu mari deosebiri spaiale (fig. 21). Spaial, nivelul de asigurare cu terenuri agricole variaz n limite foarte mari, de la valori aproape nule (n oraele mari) pn la 5,14 ha/loc. n comuna Crasni Vinogradari (Transnistria). Cel mai bine este asigurat cu terenuri agricole populaia din raioanele Dondueni, Soroca, Cahul, Taraclia, Cimilia, Cueni, tefan Vod, de asemenea, partea de nord a Transnistriei .a. Raioanele de Sud au un indice nalt de asigurare, n primul rnd, din cauza densitii reduse a populaiei. Cel mai redus nivel de asigurare se nregistreaz n comunele din centrul republicii, unde terenurile agricole sunt mai restrnse i densitatea populaiei este mai mare.

14

Figura 2 . Asigurarea popula iei cu terenuri agricole Dup Cadastrul funciar , 2008
15

Capitolul II Pia a terenurilor cu destina ie agricol

16

1. Particularit ile i componentele pie ei funciare Formarea pieei funciare este una dintre problemele principale ale funcionrii economiei de pia real. Eficiena activitii economice din agricultur, depinde n mare msur, de formarea i funcionarea pieei funciare. Piaa funciar este o parte component a relaiilor funciare. Relaiile funciare snt relaiile aprute n societate ntre autoritile publice, persoanele fizice i juridice, referitoare la folosirea, posesiune i dispoziia sectoarelor de teren. Regulatorul principal al acestei piee este dreptul la proprietate, posibilitatea de a transmite acest drept, concurena, evaluarea monetar i formarea preurilor libere asupra pmntului. Piaa funciar este un spaiu economic unde se confrunt liber cererea i oferta asupra pmntului. Pmntul marf are urmtoarele particulariti : este limitat ca suprafa, are un termen nelimitat de folosire, pmntul nu poate fi deplasat de pe o pia pe alta, se formeaz piee locale ale lui. Aceste particulariti formeaz o ofert i o cerere specific de pmnt. Oferta este rigid, constant, deoarece pmntul este limitat ca suprafa. Cererea la pmnt este variabil, ea influeneaz formarea preurilor. Exist dou tipuri de cerere asupra pmntului : cerere pentru activiti agricole i cerere pentru activiti neagricole (terenuri necesare pentru construirea caselor, drumurilor , edificiilor, etc). Cererea de pmnt pentru activiti neagricole este n cretere comparativ cu cererea de pmnt pentru activiti agricole. Cererea de pmnt agricol depinde de productivitatea marginal a pmntului, respectiv de sporul produsului marginal, obinut dup creterea cu o unitate a suprafeelor cultivate, costurile marginale necesare pentru obinerea sporului produsului marginal, de preul produselor agricole, de cererea de pia, de produsele firmei n cauz. Cererea la produsele agricole este neelastic, oamenii vor cumpra permanent produse alimentare, de aici i cererea de pmnt pentru activiti agricole este relativ constant.
17

Piaa funciar creeaz condiii de formare liber a preului pmntului. Ea ncepe s devin un instrument tot mai utilizat de ctre investitori i n Republica Moldova. Principalii factori ce influeneaz pozitiv piaa sunt : dezvoltarea sectorului de construcii, creterea investiiilor strine n urmtorii ani, demararea unor proiecte de infrastructur (construcia drumurilor, obiective industriale, comerciale, de turism). Factorii care influeneaz negativ piaa funciar sunt: ngradirea accesului investitorilor strini la fondul funciar agricol, lipsa informaiilor privind cererea i oferta cu privire la tranzaciile funciare, cadrul legislativ contradictoriu. O parte component a pieei funciare este piaa arendei pmntului. Relaiile pe aceast pia presupun nstrinarea parial a pmntului care se realizeaz n baza contractului. El precizeaz termenul de arendare, plata de arend. Ultima este n dependen de veniturile pe care le aduce pmntul. Piaa arendei funciare este important, fiindc corespunde pe deplin practicilor agricole moderne, este pe larg rspndit n economiile dezvoltate. Aceast pia poate efecte pozitive asupra repartizrii veniturilor i reducerea srciei, avnd o flexibilitate mare i costuri de tranzacie mai mici. Peste 85% din terenul folosit de gospodriile agricolentreprinderi este luat n arend, suprafaa total a terenurilor transmise n arend este de 570mii ha. Doar circa 1/3 din teren este procurat, dar suprafaa este foarte mic fa de suprafaa terenului cultivat. O problem a pieei funciare ine de costurile de tranzacie. Ele includ nregistratrea oficial i plile notariale, costurile de cutare a arendailor, costurile de negociere pentru definirea condiiilor i de executare a contractelor, costurile de retragere din contract.Ca rezultat- nregistrarea incomplet, absea sau lipsa delimitrii hotarelor terenurilor, proprietarii necunoscui, pretenii de motenire nesoluionate ntre rude i informaii incomplete, care sporesc costurile tranzaciilor. Ele cresc i atunci cnd drepturile de proprietate snt neclare sau nesigure, se atest schimbrii frecvente ale Codului Funciar. Aceasta reduce accesul la pmnt pentru gospodriile rurale care doresc s porneasc sau s-i lrgeasc
18

afacerea lor de familie, contribuind la persistena i dominaia gospodariilor agricole de tip ntreprindere. O alt problem a dezvoltrii pieei funciare este legtura slab dintre ea i alte piee- n primul rnd, cu piaa funciar, n al doilea rnd- cu piaa muncii i piaa produselor agricole. Aceasta duce la constrngerea pieei financiare, la lipsa de lichiditi pentru a investi n agricultur. Ca rezultat,pentru facilitarea dezvoltrii pieei funciare, este necesar asigurarea drepturilor individuale de proprietate prin concentrarea reducerii costurilor de tranzacie, finalizarea demarcrii hotarelor, mbuntirea sistemului de administrare funciar, garantarea unui Cod Funciar stabil, asigurarea transparenei i mbuntirea accesului la informaii despre piaa funciar. De-asemenea, este necesar a ncuraja pieele eficiente de arend funciar, protejnd drepturile deintorilor mici de teren prin oferirea acestora a unor informaii mai bune despre tranzacii. Concomitent, e necesar soluionarea constrngerilor de pe alte piee, pentru a ajuta gospodriile agricole s devin mai competitive i s stimuleze cererea pentru pmnt.

2. Evolu ia pie ei funciare Piaa funciar, este un indicator al gradului de libertate a circulaiei mrfurilor, care depinde de mai muli factori, cel mai important fiind nivelulu de trai al populaiei. n conformitate cu Programul de stat de creare a cadastrului a bunurilor imobile , aprobat prin hotrrea Guvernului nr.1030 din 12 octombrie 1998, n ar se creeaz sistemul cadastrului bunurilor imobile. Odat cu aceasta, s-a accelerat procesul de atribuire n proprietate a bunurilor imobile, pn acum fiind nregistrate n cadastru circa 80 la sut din toate proprietile. Crearea sistemului de cadastru, inclusiv eliberarea titlurilor de autentificare a dreptului deintorului de teren, a impulsionat piaa funciar. O analiz a numrului de tranzacii funciare nregistrate de oficiile cadastrale teritoriale- filialeale ntreprinderii de Stat Cadastru arat c
19

pn la finele anului 2005 piaa terenurilor agricole s-a dezvoltat cu ritmuri accelerate. Astfel, daca n 1999 , cnd graie implementrii cadastrului i nregistrrii dreptului de proprietate asupra pmntului, a ncepu s se in evidena circulaiei acestui tip de proprieti imobiliare, au avut loc 3296 de tranzacii funciare, apoi n anul urmtor numrul lor s-a majorat de mai bine de 8 ori. i n urmtorii ani indicatorul respectiv a continuat s creasc, anual nregistrndu-se cu cte circa 18000-45000 de tranzacii mai multe. Recordul la acest capitol a fost atins n 2005, cnd oficiile cadastrale teritoriale au nregistrat 152716 de tranzacii cu terenuri agricole. Astfel, n 1999 - anul de cnd se ncepe numrarea operaiilor legate de circulaia proprietilor imoboliare, ponderea pieei funciare a alctuit doar 13 la sut fiind depit de 2 ori de tranzaciile cu loturi de pe lng cas i de mai bine de patru ori de cele cu apartamente. Numai peste un an s-a produs o cotitur n structura circulaiei proprietilor imobiliare. Ponderea tranzaciilor cu terenuri agricole s-a majorat de mai bine de trei ori i a constituit circa 44 la sut a apartamentelor (37%). Aceast tendin se pstreaz i n urmtorii ani. n 2002 ponderea pieei funciare a depit 60 la sut din tranzacii, iar n 2003- chiar 68%. Tranzaciile cu terenuri agricole se dezvolt ncet, dar sigur. Investiiile n acest sector sunt nc destul de riscante. Pentru un investitor care i poate permite s-i asume riscuri, plasamentul ideal, recomandat de majoritatea consultanilor de proprietate, este cel n livezi i vii sau n terenuri din apropierea zonelor urbane, care, prin atractivitatea lor, sunt de zeci de ori mai scumpe. Muli cumpr loturi n suburbia capitalei sau a oraului Bli, n sperana c n perspectiv vor reui s schimbe statutul i destinaia acestor terenuri amplasnd pe ele construcii, chiar dac procedurile dureaz de la ase luni pn la civa ani. O atracie n acest sens au devenit raioanele Criuleni i Ialoveni, unde tranzaciile de vnzare-cumprare sunt n cretere. Se vnd, cu rare excepii, loturi mici, de civa zeci de ari, dei n medie creterile sunt evidente, de la 46 de ari pe tranzacie, n 1999, cnd graie
20

implementrii cadastrului i nregistrrii dreptului de proprietate, a nceput s se in evidena acestor tranzacii, pn la aproape un hectar n 2006. Un interes semnificativ l au cumprtorii i fa de terenurile consolidate, cu ct este mai mare terenul consolidat cu att este mai mare preul. Preurile la loturile de pmnt cu destinaie agricol n municipiul Chiinu au crescut cu 10% n 2006, cu puin sub scumpirea loturilor pentru construcie, ceea ce, n opinia experilor de la Bursa de Imobil Lara este o confirmare semnificativ a interesului cumprtorilor pentru terenurile agricole. Dei investiiile n terenurile agricole nu aduc deocamdat mari profituri, numrul de tranzacii de vnzare-cumprare a crescut constant de la an la an, de la o cifr pur simbolic 1933 n 1999 pn la 51 483 tranzacii n anul 2006. Cota procurrilor de terenuri agricole s-a meninut n jurul cifrei de 30% din tranzaciile pe piaa funciar i a atins n 2006 nivelul de 37% (cifr comparabil doar cu motenirile care au i ele o pondere de 37%, urmate de donaii - cu 16%). S-a majorat i cota operaiunilor cu terenuri agricole n totalul tranzaciilor imobiliare, de la 13,1%, n anul 1999, pn, la o cifr de 61,0%, n 2006. Au crescut i preurile, de aproape patru ori, pn la o medie de aproximativ 8000-10 000 de lei. n anul 2006 preul minim de pia a fost n medie pe ar de 3 410 lei, iar cel maxim de 18 567 lei.

Evoluia operaiunilor cu terenuri agricole (vnzare-cumprare, ipotec, arend, motenire, donaie)

21

Surs: Agenia Naional Relaii Funciare i Cadastru

3. Tranzac iile pe pia a funciar Analiza circulaiei proprietilor funciare pe tipuri de tranzacie arat c n perioada 1999-2006 cea mai mare pondere revenea operaiilor de vnzare cumprare a terenurilor agricole- de la 30 % , n 2002, pn la 58 % , n 1999, media n acei opt ani fiind ce circa 36 %. Aceasta este o tendin salutabil deaorece predominarea nstrinrii terenurilor agricole prin vnzare- cumprare este cea mai sigur metod de consolidare a terenurilor agricole, care, la rndul ei, va favoriza dezvoltarea unei agriculturi moderne, facilitnd aplicarea tehnicii i tehnologiilor avansate, precum i a asolamentelor. Un rol important n dezvoltarea agriculturii revine arenzii i ipotecii, care, mpreun cu vnzarea-cumprarea terenurolor, constituie cele trei tipuri de tranzacii cu efect economic. De la 1999 ncoace acestora le revine constant circa jumtate din totalul tipului respectiv de proprieti imobiliare aflate n circulaie. Atta doar c ponderea lor a oscilat de la 70 la sut, n 1999, pn la 46% n 2004. Un sondaj efectuat de Centru de Investigaii Strategice i Reforme, ce a cuprins 464 arendai i 1476 arendatori, a constatat c 88% din arendai opereaz cu terenuri agricole de peste 100 ha, fiecare al patrulea administreaz 500-1000 ha de pmnt i fiecare al cincilea peste 1000 ha. Suprafaa medie de terenuri arendate de un singur arenda este de 680 ha. Deci, intr-o oarecare msur, arenda neutralizeaz teza cu privire la parcelarea pmntului n rezultatul privatizrii. Inteniile de perspectiv ale arendailor i arendatorilor sunt de asemenea pozitive : peste 70 % de respondeni din ambele categorii i-au exprimat dorina de a prelungi contractul de arend. Iar 17 %din arendai intenioneaz s procure pmnt n viitorul apropiat.
22

Dezvoltarea pieei funciare, n special vnzarea-cumprarea terenurilor influeneaz benefic asupra stratificrii locuitorilor de la sate dup genurile de ocupaie i sursele de obinere a veniturilor. Actualmente, potrivit unor date statistice, mai mult de jumtate din steni se ocup cu prelucrarea pmntului, aceasta fiind principala, iar n multe cazuri, unica surs de existen. Iat de e nstrinarea terenurilor prin comercializarea lor va duce la formarea unor cmpuri masive gestionate de proprietarii pricepui, care vor ti s dezvolte businessul agricol. n anii 1999-2005 au fost efectuate n total peste 177 540 tranzacii cu terenuri agricole cu o suprafa de peste 110 mii hectare, ceea ce reprezint doar 7 la sut din suprafaa total. n 2006 situaia nu s-a schimbat cu mult. n proprietate privat se afl 1,56 milioane hectare de pmnt, mprite n 3 milioane de mici sectoare. Parcelarea excesiv a terenurilor este una din marele probleme ce mpiedic crearea unor latifundii. n plus, muli proprietari nu se grbesc s-i vnd terenurile, dovad fiind ponderea nalt a motenirilor i donaiilor, 53% din total n 2006. Tranzaciile cu terenuri agricole sunt pe departe dominante pe piaa cu imobile i case de locuit cu terenuri, cu o cot de 61,0% din totalul tranzaciilor imobiliare n ultimii apte ani. Ponderea tranzaciilor cu apartamente este cu mult mai mic, 16,0%, iar cele cu loturi de pe lng cas respectiv 18,0%, n anul trecut.

Numrul tranzaciilor funciare de vnzare-cumprare Surs: Agenia Naional Relaii Funciare i Cadastru
23

Cine sunt principalii cumprtori? Asociaiile de fermieri, ntreprinderile de prelucrare, n primul rnd, fabricile de vinuri, care cumpr pmnt pentru a-i dezvolta propria baz de materie prim. Persoanele particulare, cu pretenii de mari latifundiari, sunt o excepie pe aceast pia, dar numrul lor crete. Piaa funciar este mai slab dezvoltat n acele regiuni unde snt mai puine gospodrii raneti (de fermieri), acolo predominnd unitile agricole medii i mari, unde cererea pentru cumprarea de terenuri agricole este mic. Potrivit datelor furnizate de oficiile cadastrale teritoriale, n 2006 i 2008 fa de anii precedeni corespunztori s-a atestat o uoar scdere a numrului de tranzacii funciare, n special din acuza diminurii arenzelor i ipotecilor. n primul caz, reducerea se exlpic prin faptul c actualmente, potrivit legislaiei n vigoare, contractele de arend ncheiate pe un termen de pn la trei ani pot fi nregistrate nu neaprat la oficiile cadastrale, ci i la primrie, din care cauz ele nu snt luate la evidena ntreprinderilor din ramur. Scderea numrului de ipoteci se explic prin faptul c bncile comerciale nu prea accept acordarea de credite prin punerea n gaj a terenurilor agricole.

4. Evolu ia pre urilor Preurile la terenurile agricole au crescut nesemnificativ n ultimii doi-trei ani, cu excepia celor amplasate n suburbia capitalei, a municipiului Bli i a unor centre raionale, mai ales din centrul Moldovei. Preul depinde de fertilitatea solului, locul de amplasare a terenului, distana pn la centrele de prelucrare a produciei agricole i pieele de desfacere, cile de acces i posibilitile de irigare, dar i de interesul special al cumprtorului fa de terenul respectiv, insuficiena de informaie despre preurile de pia, dezvoltarea slab a pieei, aspiraia cumprtorului de a
24

monopoliza o parte a pieei, afirm Alexandru chendrea, coordonator n relaiile cu publicul al Oficiului de asisten tehnic pentru susinerea Primului proiect de cadastru. Cele mai scumpe sunt terenurile agricole din municipiul Chiinu, preul minimal a fost n 2006 de 10 000 lei, iar maximal de 300 000 lei pentru un hectar, dup care urmeaz municipiul Bli (9 030-77 400 lei/ha), Orhei (3000-15 000 lei/ha), centrele raionale din suburbia capitalei, ca Ialoveni ( 8 000-30 000 lei/ha), Criuleni (3 000-20 000 lei/ha). n raioanele Ocnia i Dondueni n anul trecut puteai cumpra un hectar de pmnt cu 2 000-5 000 lei), iar n Comrat i mai puin cu 1 300- 3 250 lei/ha. Sub 5 000 de lei, pre maximal, au fost terenurile cu destinaie agricol din raioanele Sngerei, Cinari, Vulcneti, Cidr-Lunga. Potrivit Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, n anul 2006 n 17 din cele 38 uniti administrativteritoriale s-a nregistrat o scdere a tranzaciilor de vnzare-cumprare a terenurilor agricole. Preurile la terenurile agricole sunt nc foarte joase, n condiiile n care piaa funciar se dezvolt mai ncet dect cea a imobilului de locuit. Cu banii pe care i poi obine de la vnzarea unei garsoniere din centrul capitalei (circa 24 mii euro) ai putea cumpra, n raionul Orhei bunoar, circa 50 de hectare de terenuri agricole, dac ai da un pre mediu. ns pe piaa de imobil, n general, i cea a terenurilor agricole, n particular, se fac zeci de tranzacii tenebre n care nu este artat preul adevrat de vnzarecumprare. Astfel c preul, n fine, ar putea fi mai mare.

5. Programul de consolidare a terenurilor agricole Obiective i realizri Prin Hotrrea Guvernului nr 554 din 22.05.06 a fost aprobat programul de consolidare a terenurilor agricole pentru anii 2006-2012. Conform programului,
25

criteriul principal de consolidare a terenurilor l constituie stabilitatea sectorului compact n spaiu i n timp, conform cruia sectorul de teren i va pstra forma i dimensiunile un interval ct mai mare de timp. Programul de consolidare urmeaz a fi realizat pe parcursul a trei etape . Prima etap de realizare a programului va include elaborarea i implementarea proiectelor pilot, n conformitate cu legislaia n vigoare. Etapa a doua va include elaborarea cadrului legislativ-normativ, asigurarea metodico-tiinific, informarea populaliei, crearea comisiilor de coordonare a lucrrilor la nivel local. Etapa a trei va include crearea condiiilot tehnico-materiale i financiare favorabile consolidrii terenurilor pe ntreg teritoriul republicii. Programul de consolidare prevede nlturarea greelilor comise n cadrul privatizrii a peste 1,6mln ha de terenuri agricole. Consolidarea terenurilor agricole reprezint un complex de msuri economice, juridice, tehnice, organizatorice i ecologice, orientat spre folosirea raional a terenurilor agricole, sporirea eficienei sectorului agricol n ansamblu i, ca rezultat, a nivelului de via n comunitile rurale. n cadrul complexului de msuri, prevzute pentru consolidarea terenurilor, cele ecologice trebuie s fie prioritare. Pentru trasarea corect a scopului i a sarcinilor consolidrii terenurilor agricole ntr-un spaiu concret - Republica Moldova se impune elaborarea unor principii, criterii i direcii de baz ale consolidrii. Consolidarea terenurilor agricole are loc cu respectarea urmtoarelor principii de baz: - consimmntul liber - aderarea la procesul consolidrii terenurilor se va efectua cu consimmntul proprietarului de teren; - necesitatea economico-social - consolidarea terenurilor se va efectua doar n cazul unei necesiti economice a proprietarilor de terenuri agricole, ceea ce le va permite s sporeasc eficiena folosirii terenurilor, s acumuleze venituri suplimentare i s amelioreze situaia populaiei din localitile rurale;
26

- respectarea intereselor tuturor proprietarilor de teren din localitate - acest principiu va favoriza nu numai consolidarea terenurilor, dar i va corespunde intereselor comunitii (satului) n ansamblu; - interesul economic - proprietarii de terenuri vor adera la procesul de consolidare a terenurilor agricole reieind din interesul economic personal; - democratizarea - acest principiu va mobiliza participarea publicului larg la renaterea comunitilor rurale; - multilateralitatea - consolidarea terenurilor va include un complex de msuri ce in de mbuntiri i amenajri funciare, construcii (reparaii) etc.; - transparena - aciunile ntreprinse n procesul consolidrii vor fi aduse la cunotina tuturor proprietarilor; - etapizarea - activitile n vederea consolidrii terenurilor agricole se vor desfura pe etape. Etapa iniial este proiectul-pilot, n baza cruia va fi elaborat cadrul legal. Etapa a doua prevede consolidarea masiv, care, la rndul su, se va efectua n baza proiectelor iniiale de consolidare. Fiecare proiect n parte va fi realizat, de asemenea, pe etape; - protecia mediului - orice aciune de consolidare a terenurilor agricole se va efectua cu respectarea principiului proteciei mediului nconjurtor. Aciunile cu impact ecologic vor avea la baz proiecte tiinific fundamentate i vor fi controlate de stat. Criteriile de baz, conform crora proprietile pot fi considerate consolidate, snt urmtoarele: - stabilitatea proprietilor compacte n spaiu i n timp; - suprafaa; - amenajarea teritoriului. Criteriul principal de consolidare a terenurilor l constituie stabilitatea sectorului compact n spaiu i n timp, conform cruia sectorul de teren i va pstra forma i dimensiunile un interval ct mai mare de timp. Stabilitatea sectorului de teren n spaiu i n timp va permite proprietarului s investeasc n plantaii
27

multianuale, sisteme de irigaie, alte cheltuieli care, pentru a fi recuperate, necesit intervale mari de timp. Actualmente, cnd, n relaiile dintre proprietar i arenda predomin arenda de pn la trei ani, este dificil a ntreprinde o activitate economic durabil. Mrimea suprafeei reprezint un criteriu specific de determinare a nivelului de consolidare. n funcie de specializare, de plantele cultivate, de particularitile zonei i potenialul proprietarului, suprafaa adecvat poate fi foarte diferit. Suprafaa adecvat a sectorului de teren nu va fi una stabilit "de sus" pentru diferite cazuri. Proprietarii vor decide singuri care este cea mai adecvat, iar Programul va oferi consultaii i va ajuta proiprietarul s-i ating scopul. Totodat, se constat faptul c gospodriile rneti (de fermier) care, n majoritatea cazurilor, posed terenuri cu suprafaa de 1.0 -1.5 ha, amplasate pe mai multe sectoare, la distane mari unul fa de altul, produc puin producie comercial i competitiv. Amenajarea teritoriului presupune sisteme de irigare, de desecare-drenaj, msuri antierozionale, de acces, de aplicare a asolamentelor. Un rol important n amenajarea terenurilor l joac fundamentarea tiinific a sistemelor construite. Prezentul Program are drept scop crearea unor condiii stimulatorii n domeniul amenajrii teritoriului. n republic snt cunoscute i se aplic urmtoarele direcii de consolidare: - consolidarea parcelelor ce aparin unei familii; - consolidarea individual bazat pe acordul proprietarilor de utilizare a terenurilor agricole; - consolidarea terenurilor agricole n baz de arend. Consolidarea proprietilor familiale se impune n cazurile n care, n procesul de privatizare, unei familii i s-au atribuit mai multe parcele de teren la distane mari una fa de alta. Metoda utilizat n asemenea cazuri este metoda schimbului benevol ntre proprietari.

28

n cazul consolidrii individuale, proprietarii i menin dreptul asupra terenurilor ce le aparin. Ei formeaz masive consolidate prin acorduri de utilizare a terenurilor, contracte de arend pe termen convenit de pri etc. Pn n prezent au fost elaborate i transpuse n natur 6 proiecte de consolidare a terenurilor agricole n comunele Zrneti-Cahul, Cociuluia-Cantemir, Filipeni-Leova, Borceag- Cahul, Antoneti- tefan Vod i Srtenii Vechi Teleneti. Astfel la Zrneti au fost unite cotele a 142 de proprietari, la Cociuluia 72, la Filipeni 394, la Borceag- 44, la Antoneti -861 i la Srteni 771 de proprieti funciare. n total, fiind consolidate peste 1145 ha de terenuri. Actulamente se finalizeaz lucrrile de proiectare pentru consolidarea unor suprafee de pmnt n satele Tomai i Chirie-Lunga(UTA Gguzia) precum i n localitatea Briceni, Gaidar(UTA Gguzia) , Arioreti i Sudarca (Dondueni), Purcari i Brezoaia (tefan Vod). n unitile administrative menionate cu excepia satului Purcari, n procesul de consolidare au fost incluse toate terenurile agricole din fondul funciar privat. n cele 8 localiti menionate, vor fi consolidate terenuri peste 10650 de proprieti formndu-se cmpuri compacte de o suprafa total de 20732ha. Majorarea suprafeelor de terenuri consolidate va permite aplicarea asolamentelor i tehnologiilor avansate , ceea ce va duce implicit la eficientizarea agriculturii. Consolidarea terenurilor agricole ar decurge ntr-un ritm mult mai avansat, dac nu ar exista un ir de probleme, care mpiedic acest proces. Cele mai principale i greu de soluionat sunt refuzul categoric a unor proprietari de a schimba terenurile pentru crearea unor masive compacte, precum i aflarea multora dintre ei peste hotarele republicii. O alt problem este nedorina sau neputina pe motiv financiar a unor ceteni de a perfecta actele de motenire, caracterul complicat i anevoios al procedurii de consolidare. Soluionarea acestor i altor probleme ar impulsiona procesul consolidrii terenurilor agricole i ridica eficiena agriculturii.
29

Capitolul III Piaa terenurilor cu destinaie agricol


30

n raionul Orhei

1. Date introductive Raionul Orhei este situat n Centrul Moldovei, ntr-o zon cu relief foarte pitoresc, tradiii istorice i culturale bogate i potenial turistic pronunat. Dezvoltarea raionului este influenat de poziia n zona de tampon a capitalei i relaiile economice, sociale i culturale intense facilitate de rolul de nod rutier i legtura direct cu Bli, Soroca, Rezina, Rbnia, Streni, Clrai, Ungheni. Hotarele raionului din partea rsritean snt desemnate de rul Nistru. Prin teritoriul raionului se scurg rurile: Rut - afluent al Nistrului; Coglnic, Cula, Vatici - aflueni ai Rutului. Dup rspndirea geomorfologic, relieful terenurilor raionului este nprit n urmtoarele uniti orografice mari : Podiul Moldovei Centrale (Codru), partea de nord-est, reprezint o combinaie de cumpene nguste n form de creast cu vi adnci i largi, versanii
31

crora sunt fragmentai de depresiuni numite hrtoape. Unitatea dat este brzdat de ruleul Vatici i Cula. n componena ei ntr urmtoarele sate i comune: Peresecina, Teleeu, Smnanca, Donici, Selite, Isacova, Vatici, Morozeni, Puuntei, Cliova, Ghetlova . Cmpia ondulat a Moldovei de Nord, care este caracterizat prin forme domole de relief, fapt ce determin manifestarea relativ a procesului de eroziune a solurilor, avnd ns altitudini absolute mai mici - 200 - 250 m, unde se ncadreaz valea rului Rut care strbate de la nord la sud i ruleul Coglnic. n unitatea dat ntr satele i comunele Cioclteni, Mlieti, Brviceni, Mitoc, Cucuruzeni . a. Terenurile de podi, formate de rul Rut n primriile date formeaz un platou n mrime de circa 6500 hectare, pe care snt amplasate terenuri private, puni i altele. Dealurile Prenistrului i terasele lui, se caracterizeaz cu altitudinea de 250 300 m, fragmentarea vertical 150 - 200m. Versanii de vest sunt leni, iar cei de est coboar brusc spre Nistru. n componena cruia ntr urmtoarele sate i comune: Jora de Mijloc, Vcui. Susleni, Bulieti, Mrzaci, Pohrebeni. Relieful, ca factor principal de formare a solului, are un rol deosebit. El influieneaz asupra repartizrii energiei solare, curenilor de aer, regimul de ap, repartizarea precipitaiilor atmosferice i altele. Condiiile geomorfologice a raionului n principiu influieneaz pozitiv pentru dezvoltarea diferitor ramuri n agricultur. Suprafaa total a raionului Orhei, constituie 122831 hectare, ori 122,83 km2. Densitatea populaiei este de circa 100 oameni la km. Teritoriul raionului Orhei este compact, de la Est spre Vest se extinde peste 40 m, de la nord spre sud se extinde la 40 m, Centrul raional este ndeprtat de la capitala Moldovei, oraul Chiinu la o distan de 40 km spre Nord - Est . La nord raionul se mrginete cu raionul Rezina, la est hotarul este rul Nistru, la sud se mrginete cu raionul Criuleni i la nord-est cu raionul Teleneti i Clrai.

32

2.Starea actual i tendin e de dezvoltare Fondul funciar al raionului este format din categorii de terenuri, repartizate ntre primriile satelor i comunelor. Din suprafaa total a raionului terenurile agricole constituie 49,6 la sut, terenurile localitilor constituie 8,6 la sut, terenurile transportului - 0,9, terenurile fondului forestier constituie 20 la sut, terenurile fondului apelor constituie 1,8 la sut. i terenurile de rezerv constituie - 18,6 la sut. Analiznd situaia folosirii fondului funciar n primriile raionului, e necesar de menionat, c la moment suprafaa terenurilor agricole n mrime de 69218 ha ori 56 la sut, sunt deja privatizate de ctre 99177 de deintori de teren. Cu implementarea programului naional PMNT s-a terminat prima etap de privatizare a terenurilor, ceea ce a dat posibilitate primriilor, s elibereze titlurile de autentificare a dreptului deintorului de teren la circa 65668 deintori, pe o suprafa de 54407 hectare, cu suprafaa medie a cotei de teren echivalent, n mrime de 1,25 ha, dintre care pmnt arabil pn la 1,0 ha , livezi pn la 0,20 ha i vii pn la 0,30 ha. Cu apariia noilor formaiuni juridico - organizatorice n prelucrarea terenurilor se ncepe a doua etap - prin consolidarea terenurilor private i formarea suprafeelor respective n aplicarea tehnologiilor i metodelor moderne n prelucrarea solurilor. Pe teritoriul primriilor n agricultur funcioneaz diferite forme juridico organizatorice, aa ca Cooperative de producere - 4 uniti, Societi pe Aciuni - 13, Societi cu Rspundere Limitat n numr de - 52, Asociaii de Gospodrii rneti i Gospodrii rneti. n majoritatea primriilor, piaa funciar ncepe s ia un avnt rapid, ce duce la consolidarea unor suprafee de teren eseniale, mai ales n terenurile ocupate cu plantaii multianuale. Vnzarea - cumprarea terenurilor intens se petrece n primriile situate n apropierea oraului Orhei, aa ca, primriile Step - Soci, Chiperceni, Selite, Peresecina . Normal decurge procesul de vnzare- cumprare a terenurilor i n primriile Jora de Mijloc, Ghetlova.
33

Un potenial respectiv a tranzaciei terenurilor agricole rmne n primriile muntoase - Morozeni, Puuntei, Ghetlova, Isacova, Selite, deasemenea n primriile Bieti, Chiperceni i altele. Piaa funciar a creat condiii de a consoloda suprafee de teren, pentru folosirea metodelor moderne n prelucrarea terenului i dezvoltarea unor ramuri n agricultur. Astfel, tranzacia terenurilor consolidate circa 15 - 20 la sut din terenuri agricole . Care permit aplicarea metodelor moderne de prelucrarea solurilor, crearea suprafeelor mari de plantaii multianuale.

3. Probleme existente i solu ii de ameliorare Principala problem n folosirea fondului funciar rmne utilizarea plantelor multianuale - plantaiilor de livezi i vii. Avnd o infrastructur modern n prelucrarea strugurilor i a fructelor ( fabrica de vin - 3 uniti, fabrica de conserve Orhei ), este necesar de creat suprafee mari de plantaii de livezi i vii. Dac n anul 1995, plantaiile multianuale ( livezi, vii, pomuoare ) era mndria meleagului i ocupau suprafee de 13905 ha dintre care ; livezi - 6995 ha i vii 6339 ha. n anul 2005 aceste suprafee s-au micorat cu milt. Aa suprafeele livezilor constituie 4775 ha i vii - 2956 hectare. Din suprafaa total de 4775 hectare de livezi, raional se utilizeaz numai circa 40 - 50 la sut. Restul terenurilor ocupate de aceste plantaii, necesit atenie la ngrijirea lor i rennoirea soiurilor prin defriare, deoarece sunt ntr-o stare deplorabile. Asemenea sutuaie este i n plantaiile de vii. Din suprafaa total de 2956 hectare numai 60 la sut din plantaii aduc venituri respective. Restul suprafeei necesit defriri i rennoirea soiurilor prin plantare.
34

Din analiza suprafeelor ocupate de plantaii multianuale, reese c raionul are un potenial mare de creare a suprafeelor majore a plantaiilor multianuale (livezi i vii). O alt problem n folosirea raional a terenurilor agricole, rmne ridicarea fertilitii solurulor. Dac n anul 1985 la fiecare hectar se ntroducea cite 10-12 tone de ngrsminte organice i ngrminte minerale la necesitate. La moment problema dat este dat uitrii. Din an n an n rezultatul folosirii necompetente a solului se mresc suprafee terenurilor degradate, care necesit restabilirea lor. O problem n protecia solului rmne restabilirea fiilor de pritecie i construcia sistemelor hidrotehnice pe terenurile degradate. Avnd o suprafa peste 900 ha ocupate cu ape (iazuri), astzi se folosesc la irigare numai circa 300-400 ha . n anii precedeni suprafeele irigate constituiau peste 5000 ha (primria Jora -1500, vcui -550 ha, Ivancea- 400 ha, Cioclteni 500 ha .a.).

Concluzii i recomanri
n prezent, terenurile agricole reprezint principalele categorii de folosin n majoritatea comunelor. Ponderea foarte nalt a acestor terenuri nu este argumentat nici prin prisma rentabilitii sale economice i nici prin valoarea sa ecologic. Pentru aceasta este nevoie de a elabora o strategie naional privind reducerea acestor terenuri, adaptat la specificul diferitor regiuni naturale. Din circuitul agricol trebuie excluse, n primul rnd, terenurile degradate i slab productive, cele de versant predispuse proceselor de eroziune, etc. Se impun i unele modificri n structura acestor terenuri. Este necesar de a reduce suprafaa terenurilor arabile i de a majora suprafeele cu plantaii multianuale
35

i pajiti. n acest caz trebuie s se i-a n calcul condiiile naturale pe care sunt amplasate categoriile nominalizate (condiiile morfologice panta, expoziia; condiiile pedologice i cele hidro-climatice). De foarte multe ori nu se respect specificul morfologic n amplasarea terenurilor, i anume: terenurile arabile trebuie s fie amplasate predominant pe pante pn la 5 (aceste condiii sunt mai frecvente n Cmpia Cuboltei i Cmpiile Moldovei de Sud), terenurile viticole 10-30 (Podiul Codrilor, Colinele Tigheciului, Podiul Coglnicului de Mijloc, Depresiunea Sratei), terenurile pomicole 15-40 (Podiul Codrilor, Podiul Nistrului, Podiul Podoliei), fneele 0-5 (Cmpia Prutului de Mijloc, Cmpia Nistrului Inferior), punile 540 (Cmpia Cuboltei, Dealurile Ciulucurilor, Depresiunea Ialpugului, Cmpia Nistrului Inferior), construciile i drumurile 0-40 (n funcie de specificul litologic), iar terenurile silvice nu dispun de astfel de limite. n scopul optimizrii modului agricol de utilizare se impun i msuri de organizare teritorial plantarea perdelelor de protecie n jurul parcelelor de pe versani din regiunile de podi, consolidarea terenurilor n zonele de cmpie, amenajarea hidroameliorativ n sectoarele de lunc, aplicarea asolamentelor, etc. n scopul optimizrii organizrii teritoriale se impune aplicarea unui ir de msuri ce vor contribui la mbuntirea strii terenurilor i la creterea productivitii lor. Printre acestea am putea meniona: - consolidarea terenurilor agricole n regiunile de cmpie; - aplicarea asolamentelor pe terenurile arabile; - rennoirea terenurilor viticole i pomicole; - consolidarea i extinderea suprafeelor trupurilor silvice; - extinderea suprafeelor cu perdele forestiere (de-a lungul terenurilor acvatice, parcelelor cu arabil, drumurilor); - diversificarea structura funcional a intravilanului; - compactizarea texturii i structurii localitilor, etc.

36

Optimizarea organizrii teritoriale este imposibil fr continuarea reformei funciare, care impune att consolidarea terenurilor agricole (arenda, acordarea creditelor prefereniale pentru agricultori, etc.), ct i promovarea formelor neagricole de utilizare. Este necesar ca toi deintorii i utilizatorii s realizeze un ir de msuri, menite s contribuie la crearea unor peisaje ecologic stabile, printre care: - planificarea i organizarea peisagistic a teritoriului; - restabilirea fertilitii solului i a altor proprieti ale terenurilor; - protecia terenurilor de la aciunea proceselor distructive (eroziune, scurgeri noroioase, inundaii, nmltiniri, procese de srturare, de poluare .a.); - prevenirea transferrii nejustificate a terenurilor arabile n prloag (respectiv, n puni), i a altor procese ce duc la retrogradarea terenurilor; - conservarea terenurilor agricole degradate i efectuarea unor activiti menite s regenereze starea de echilibru a peisajelor; - recultivarea terenurilor degradate, ridicarea fertilitii lor etc.; - n cazul efecturii unor lucrri geologo-inginereti, este strict necesar de a nltura,utiliza i a pstra stratul superior fertil de sol. Utilizarea terenurilor trebuie realizat n baza proiectelor de amenajare teritorial, n care s existe, n mod obligatoriu, diverse calcule, ce vor argumenta sistemul de msuri de protecie a mediului, msurile antierozionale i cele de meninere a stabilitii ecologice a teritoriului. Apare necesitatea ntr-o expertiz ecologic a tuturor proiectelor de amenajare i utilizare a terenurilor, de asemenea, i a altor aciuni cu privire la oferirea i retragerea terenurilor. Utilizarea optim a terenurilor necesit asigurarea procesului de monitorizare, care va include un sistem de control a strii fondului funciar n vederea depistrii modificrilor n folosina acestuia.

37

Bibliografie:
1. Cadastrul funciar al Republicii Moldova 2. Codul Funciar al Republicii Moldova 3. Ziarul Cadastrul 4. Revista Economica nr3 (59) ,2007 5. Agenia Imobiliar Imorcom, Orhei 6. Oficiul Cadastral Teritorial 7. Internet

38

39