ase metode recunoscute de evaluare a terenului

dr. ec. Sorin Stan

Iroval Evaluarea unui teren neamenajat (liber sau vacant) sau pe care se afl amplasate amenajri i/sau construcii, se poate face prin ase metode (sau tehnici) de evaluare, prezentate n GN 1Evaluarea proprietii imobiliare, paragraful 5.25, inclus n Standardele Internaionale de Evaluare, ediia a opta, 2007, ca i n toate manualele, crile, suporturile de curs etc. cu tema evaluarea proprietii imobiliare. Cele ase metode recunoscute de evaluare a unui teren sunt:

1. comparaia vnzrilor; 2. tehnica parcelrii i dezvoltrii; 3. repartizarea (alocarea); 4. extracia (prin scdere), numit i abstracia; 5. tehnica rezidual a terenului (capitalizarea venitului rezidual alocat terenului); 6. capitalizarea rentei funciare (chiriei);

Toate cele ase metode (numite i tehnici) de evaluare a terenului nu sunt altceva dect derivri ale celor trei abordri tradiionale ale valorii oricrui tip de proprietate, respectiv abordarea prin comparaie, abordarea prin venit i abordarea prin cost. Mai trebuie reinut c evaluarea terenurilor este de competena profesional a evaluatorului de proprieti imobiliare, care respect cerinele GN1- Evaluarea proprietii imobiliare. Prezentarea sintetic a esenei acestor metode de evaluare i a adecvrii utilizrii lor este redat n continuare. 1. Metoda comparaiei vnzrilor se bazeaz pe principiul economic al substituiei. Metoda se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consider a fi libere pentru scopul evalurii. Valoarea terenului deriv din informaiile de pia ale preurilor de tranzacie ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de pia poate fi determinat n urma analizei preurilor de pia ale terenurilor libere comparabile, din aceeai arie de pia, care au fost tranzacionate la o dat apropiat de data evalurii. Analiza preurilor la care s-au efectuat tranzaciile sau a ofertelor de vnzare de terenuri similare libere este urmat de efectuarea unor corecii ale preurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferenele dintre preurile pltite sau cerute pe unitatea de suprafa, cauzate de diferenele caracteristicilor specifice ale proprietilor i tranzaciilor (numite elemente de comparaie). Aceast metod este cea mai uzual i preferabil tehnic de evaluare a terenului, cu condiia s existe informaii suficiente despre vnzrile de terenuri similare, din aceeai arie de pia.

n cazul c nu exist un numr suficient de vnzri sau de oferte de vnzare de terenuri similare sau n situaia n care evaluatorul ar trebui s fac multe i ample corecii ale preurilor de tranzacie ale unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului n cauz, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicrii metodei comparaiei vnzrilor, evaluatorul de proprieti imobiliare are la dispoziie alte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea rezultatelor obinute din aplicarea acestor 5 metode, mai puin preferate, depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor i a raionamentului profesional al evaluatorului. 2. Tehnica parcelrii i dezvoltrii (numit i metoda utilizrii anticipate sau metoda costului dezvoltrii) const n plasarea evaluatorului n postura ipotetic de dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa c amenajrile i construciile proiectate reprezint cea mai probabil utilizare a terenului. Aceast metod este aplicabil n cazul evalurii unor suprafee mari de teren neamenajat, a cror cea mai bun utilizare o reprezint parcelarea i amenajarea ca amplasamente i/sau eventual construirea pe loturile parcelate i amenajate ale cldirilor rezideniale. Deci, aceast metod se poate aplica n dou ipoteze:

parcelarea unui teren viran i amenajarea acestuia ca amplasament, prin dotarea cu infrastructura necesar i apoi vnzarea loturilor amenajate; i parcelarea unui teren viran, amenajarea acestuia ca amplasament, construirea locuinelor adecvate i apoi vnzarea proprietilor rezideniale rezultate (teren plus locuin).

Rezultatul acestei metode este valoarea maxim pe care un dezvoltator prudent ar putea s o plteasc pentru achiziionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculat ca mrime rezidual dintre preurile de vnzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietilor construite i costurile totale estimate de parcelare, amenajare i construire, n care se include i profitul dezvoltatorului. Credibilitatea rezultatului metodei este condiionat de existena unui volum important de informaii despre costurile de parcelare, amenajare i de construcie, despre preurile de vnzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum i despre preurile de vnzare ale proprietilor construite. 3. Metoda alocrii se bazeaz pe principiul echilibrului, conform cruia exist un raport procentual normal ntre valoarea terenului i valoarea ntregii proprieti, specific diferitelor categorii de proprieti imobiliare, aflate n locaii specifice. Acest raport procentual este dedus din analiza preurilor de vnzare ale terenurilor libere i ale unor proprieti comparabile (teren i construcii), dintr-o arie comparabil i competitiv nvecinat, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi preului de vnzare a proprietii construite, pentru a determina valoarea terenului. Aceast metod este aplicabil n situaia cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii.

Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului i valoarea total a proprietii este dificil de obinut i de susinut, aceast metod este mai rar utilizat i aproape niciodat ca o prim metod de evaluare a terenului. 4. Metoda extraciei const n determinarea valorii terenului liber ca o mrime rezidual, dup ce din preul curent de vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus amenajri i construcii) s-a sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor. Aceast metod este adecvat cnd:

nu exist terenuri libere, vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii; valoarea construciilor este mic (ndeosebi n mediul rural); i dac se poate determina cu acuratee costul de nlocuire net (CIN) al construciilor.

5. Tehnica rezidual a terenului este nscris n abordarea prin venit, fiind utilizat cnd fluxul de venit este dependent att de construcii i amenajri, ct i de teren. Etapele aplicrii acestei metode sunt:

determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietii; determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de capitalizare aferente construciilor i scderea acestuia din VNE anual total al proprietii; i capitalizarea VNE rmas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rat de capitalizare adecvat.

Cele trei condiii ale aplicrii acestei metode sunt:

(a) cunoaterea CIN a cldirilor (construciilor) i amenajrilor sau posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate; (b) cunoaterea venitului net total din exploatare al proprietii sau posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate; i (c) posibilitatea obinerii nivelurilor de pia ale ratelor de capitalizare ale terenurilor i cldirilor.

Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii:

- cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii; - pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale unui amplasament, n cadrul analizei celei mai bune utilizri.

6. Capitalizarea rentei funciare (chiriei) se aplic n cazul n care venitul se obine din cedarea dreptului de folosin a terenului, independent de amenajrile de pe acesta (dac exist), n schimbul unei rente sau chirii, deci este un venit independent de veniturile generabile de construciile i amenajrile de pe teren.

Aceast metod se aplic pentru evaluarea terenurilor cu destinaie agricol, ca i pentru evaluarea terenurilor nchiriate. Metoda const n convertirea rentei funciare (sau chiriei pentru teren) n valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare extras de pe pia. Metoda poate fi aplicat n condiiile n care exist informaii de pia suficiente asupra nivelurilor de pia ale rentelor i chiriilor funciare, precum i a ratelor de capitalizare. Pentru aplicarea acestei metode trebuie s se analizeze clauzele contractului de nchiriere/ arendare/ concesiune, referitoare la escaladarea chiriei/ rentei, rennoirea contractului, precum i valoarea terminal i selectarea unei rate de capitalizare de pia adecvate.

n concluzie, se poate spune c cea mai bun metod de evaluare a terenului este comparaia direct, iar cnd nu exist vnzri sau oferte de vnzare de terenuri comparabile, pot fi aplicate cu precauie celelalte metode de evaluare.

Bibliografie 1. Appraisal Institute, Evaluarea proprietii imobiliare, ediia a doua canadian, ANEVAR, 2004. 2. International Valuation Standards Council (IVSC), Standarde Internaionale de Evaluare, ediia a opta, 2007, ANEVAR, 2007.