U.S.A.M.V. IASI Facultatea: AGRICULTURA Specializarea: I.E.A.

An: IV , Grupa: 427

RAPORT DE EVALUARE A BUNURILOR IMOBILIARE

IANUARIE 2012

CUPRINS 1.Introducere
1.1. Certificarea evaluatorului 1.2. Rezumatul faptelor principale si concluziile importante
2.

Premizele evaluarii
2.1. Obiectul si scopul evaluarii. 2.2. Data estimarii valorii

Clientul si destinatarul raportului

2.3. Moneda raportului 2.4. Standardele aplicate 2.5. Procedura de evaluare: etape parcurse, surse de informatii 2.6. Clauza de nepublicare 2.7. Responsabilitatea fata de terti 2.8. Inspectia si identificarea proprietatii 2.9. Dreptul de proprietate evaluat 2.10. Ipoteze si conditii limitative 2.10.1. Ipoteze 2.10.2. Conditii limitative

3.Prezentarea datelor
3.1.

Analiza pietei imobiliare 3.1.1. Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate 3.1.2. Analiza ofertei si cererii tendintele pietei 3.2. Descrierea terenului si a constructiei

4.

Analiza privind cea mai buna utilizare a proprietatii Evaluarea proprietatii imobiliare
5.1. Evaluarea terenului 5.1.1. Metoda comparatiei pe terenuri 5.1.2. Tehnica reziduala 5.2. Evaluarea constructiei 5.2.1. Abordarea prin costuri 5.2.2. Abordarea prin comparatii 5.2.3. Abordarea prin venit

5.

6. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

1. Introducere
1.1 Certificarea evaluatorului

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva referitor fata de imobilele subiect ale prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele Comitetului International de Standarde in Evaluare IVSC si metodologia de lucru recomandata de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romnia). In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos. S-au primit, insa, informatii importante (suprafete, valori de inregistrare si alte elemente legate de identificarea tehnica si juridica a imobilelor) de la reprezentantii desemnati ai Consiliului Judetean. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris si prealabil al evaluatorului) si verificat, in conformitate cu Standardul International de Practica in Evaluare GN11- Verificarea evaluarii. La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membri ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport.

Vitalariu Andrei
Expert evaluator, membru ANEVAR

Lungu Bogdan
Analist piata

1.2. Rezumatul faptelor principale si concluziile importante Prin evaluarea bunurilor din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de vanzare a acestora, pentru vanzarea lor de catre lichidatorul judiciar desemnat. Avand in vedere prevederile Standardelor Internationale de Evaluare, adoptate de catre Romania, tinand cont de scopul pentru care s-a efectuat evaluarea bunurilor din prezentul raport, pot fi analizate doua tipuri de valori recunoscute de Standarde, si anume: valoarea de piata si valoarea de vanzare fortata. Conform Standardelor Internationale de Evaluare, valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Spre deosebire de valoarea de piata, valoarea de vanzare fortata (sau valoarea de lichidare) reprezinta suma care ar putea fi primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de comercializare necesara, specificata in definitia valorii de piata. Altfel spus, valoarea de vanzare fortata poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de dezavantajul vanzatorului. In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de vanzare a bunului imobil detinut de Rebenciuc Cosmin este de : Valoare estimata a imobilului = 439.385 eur (1.904.339 ron)

2. Premizele evaluarii

2.1.

Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatarul raportului

Obiectul evaluarii il reprezinta bunul imobil teren si constructie situata in

Botosani, str. Primaverii, nr. 2, aflat in proprietatea lui Rebenciuc Cosmin. Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata (asa cum este definita in standardele IVS1) a bunului imobil cu care urmeaza sa garanteze un imprumut imobiliar.
2.2.

Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor

corespunzatoare lunilor octombrie - decembrie 2011, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator ianuarie 2012. Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata bunurilor imobile a suferit o scadere semnificativa fata de data achizitiei bunurilor de catre debitoare.
2.3.

Moneda raportului
Opinia finala a evaluarii va fi prezentata in EUR si LEI. Avand in vedere ca

metodele utilizate conducla exprimarea valorii finale in Lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in si din valuta este 4,3341 Lei pentru un EUR. Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc.)

2.4.

Standardele aplicate
Standardele internationale evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a

Evaluatorilor dinRomania prin Hotararea Conferintei Nationale ANEVAR - 2004, publicate sub denumirea SIE editia a sasea: Standardele internationale de evaluare 1, 2, 3: IVS 1 - Valoarea de piata - baza de evaluare IVS 3 - Raportarea evaluarii Standarde Internationale de aplicatie in evaluare IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului Standarde Internationale de Practica in Evaluare - GN GN 1: Evaluarea proprietatii imobiliare GN 8: Costul de inlocuire net
2.5.

Procedura de evaluare: etape parcurse, surse de informatii

Baza de evaluare este valoarea de piata Definitia valorii de piata data de

Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGOVA), si a standardului IVS 1, este urmatoarea: valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluarii, intre un cumparator hotart sa cumpere si un vnzator hotart sa vnda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrngere. Fiecare din expresiile cuprinse in definitia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in esenta, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzactie cu un activ intre vnzatori si cumparatori independenti (nelegati prin relatii preferentiale) si in care fiecare isi cunoaste interesul, are convingerea satisfactiei din tranzactia realizata, fara a fi constrnsi sa o faca. Valoarea de piata este deci expresia valorii de schimb stabilita in mod obiectiv pe piata bunului supus evaluarii, piata caracterizata prin ipotezele enumerate in definitia IVSC/TEGOVA a valorii de piata.

Prin stabilirea valorii de piata, tinnd cont de definitia si expresia acesteia, se asigura posibilitate gasirii numitorului comun de convertire a valorilor imobiliare, in valori mobiliare pe baza unui coeficient de convertibilitate a valorilor de piata a celor doua categorii de valori. In procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordari ale evaluarii: cost, comparatia vanzarilor si capitalizarea venitului. Cu exceptia cazurilor cand exista restrictii sau cand exista alte constrangeri pentru anumite omisiuni, este rezonabil ca evaluatorul sa ia in considerare fiecare abordare. Fiecare abordare se bazeaza pe principiul substitutiei, conform caruia, atunci cand sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii similare, cel cu pretul cel mai scazut va avea cea mai mare cerere si cea mai raspandita distributie. Cu alte cuvinte, pretul unei proprietati stabilit pe o piata data, este limitat de preturile platite in mod frecvent pentru proprietati competitive pe acelasi segment de piata, de alternativele financiare pentru investirea banilor in altceva, si de costul de construire a unei noi proprietati sau de adaptare a unei proprietati vechi pentru o utilizare similara cu cea a proprietatii evaluate. Informatiile utilizate au fost:

Standardele internationale de evaluare; 6;

Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici Evaluarea proprietatii imobiliare si alte documentatii de specialitate; Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania; Rapoarte anuale privind Piata Imobiliara editate de unele agentii imobiliare; Publicatii on-line ale agentiilor imobiliare;

2.6.

Clauza de nepublicare
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre

proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care

conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (ianuarie 2012) cand are loc operatiunea de evaluare si stadiul de dezvoltare al pietii imobiliare. Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.
2.7. Responsabilitatea

fata de terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre reprezentant autorizat din partea clientului, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semni-ficative care afecteaza opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general in care are loc operatiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pietei imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluarii. Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nicio circumstanta.
2.8.

Inspectia si identificarea proprietatii

Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator in data de 05.01.2012.

Bunul imobil supus evaluarii a fost identificat pe baza planurilor de amplasament. De asemenea au fost verificate prin sondaj utilitatile (apa si electricitate), au fost fotografiate bunurile imobile si au fost realizate descrieri ale proprietatii. Identificarea proprietatii evaluate:

Localizare: Imobilul este amplasat in Botosani, str. Primaverii, nr. 2, in apropierea unitatii militare; Accesul: Acces facil Descriere cladiri: pe teren se afla o constructie de locuinte cu regim de inaltime S+P+1E Suprafete: Suprafata construita desfasurata 330 mp, iar suprafata de teren de 1091 mp Regimul juridic: Imobil proprietatea Rebenciuc Cosmin Racorduri utilitati: Toate utilitatile Vecinatati: Zona mixta rezidentiala, comerciala, birouri

2.9. Dreptul de proprietate evaluat

Pentru scopul evaluarii am considerat ca drepturile evaluate reprezinta dreptul real de proprietate asupra proprietatii imobiliare analizate, considerate ca fiind libera de sarcini, valabila si vandabila. In conformitate cu actele prezentate, imobilul este proprietatea Rebenciuc Cosmin, actele de proprietate fiind: Contract de vanzare cumparare nr. 3698/18.07.2005 Incheiere de intabulare 12431/21.07.2005 nr. 7815/11.11.2003 Certificat de urbanism nr. 1695/01.08.2005 Autorizatie de construire nr. 55/60227/16.03.2006 Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 1/21.08.2008 Incheiere de intabulare nr. 404304/11.09,.2008 Extras de carte funciara nr. 405229/12.08.2008
2.10.

Ipoteze si conditii limitative

Acest raport este destinat numai pentru scopul enuntat, numai pentru beneficiarul si destinatarul acestuia. Posesia raportului sau a mai multor copii ale acestuia nu confera nimanui dreptul de publicare, cu exceptia situatiei prevazute de lege in vederea efectuarii formalitatilor de vanzare, de catre lichidatorul judiciar desemnat. Informatiile continute in raport pot fi utilizate numai de catre lichidatorul judiciar desemnat, sau de catre proprietarul sau utilizatorul bunului evaluat, in cadrul procedurilor prevazute de lege in vederea vanzarii acestuia. La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative,

prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

2.10.1. Ipoteze

Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a

suprafetei si consideratiilor privind titlul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este considerat real si tranzactionabil;

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie

evaluatorului (anexate in copie) si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

Proprietatea imobiliara a fost evaluata in ansamblul ei, in ipoteza transferului Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si

integral al dreptului de proprietate;

restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o nonconformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport;

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la

baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de Evaluatorul nu a efectuat masuratori ale proprietatii, ci a estimat valoarea acesteia Metoda comparatiei relative a fost aplicata terenului, sub rezerva insuficientei si

evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

bazandu-se pe suprafata inscrisa in actele puse la dispozitie si anexate in copie;

nivelului redus de incredere asupra informatiilor privind tranzactii libere incheiate cu proprietati similare in zona; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

2.10.2.

Conditii limitative

Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare

consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori,

identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat premizele si conditiile in

care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ; Se are in vedere faptul ca pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara; piata imobiliara in ansamblu nu este pe deplin influentata de trecerea la cursul de referinta RON/EUR;

3.
3.1.

Prezentarea datelor

Analiza pietei imobiliare

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in

contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea

ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzarecumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii.
3.1.1.

Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate imobiliara de teren liber situata in zona Splaiul Unirii, cu restrictii la construire datorita traversarii terenului pe jumatatea din spate, de linii de curent de inalta tensiune, si evaluat in ipoteza unei posibile viitoare dezvoltari prin construire a terenului, conform amplasamentelor vecine, cu aceleasi caracteristici tehnico-economice, ca ale terenului supus evaluarii. Valoarea unui teren creste automat, daca exista pentru el o Autorizatie de construire, un proiect sau un Plan Urbanistic de Dezvoltare (PUD) aprobat. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare tip teren intravilan si locuinte, piata a carei arie

geografica se poate defini ca fiind zona Primaverii Mun Botosani , partea dreapta pe sensul de mers Sos de Centura periferia Mun Botosani. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica la nivel local, comportamentul participantilor la piata, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat.
3.1.2.

Analiza ofertei si cererii tendintele pietei

Cerere - Cererea de cumparare, in cel de-al treilea trimestru al anului 2011, a ramas scazuta in sectorul imobiliar din Romania. Avand in vedere slaba revenire economica nu se intrevad imbunatatiri imediate in cresterea cererii de cumparare a categoriei de bunuri supuse evaluarii. Oferta - Pentru capitala, piata terenurilor ramane cel mai spectacular sector, atat ca numar de tranzactii, cat si ca varietate si dinamica a preturilor. Cei mai multi cumparatori sunt din randul investitorilor in sectorul imobiliar. In schimb, sunt din ce in ce mai putini botosaneni care isi achizitioneaza un teren cu scopul de a-si construi o casa in regie proprie. Bazele de date ale agentiilor imobiliare si rubricile de mica publicitate sunt impanzite de oferte de vanzare de terenuri. Preturile pornesc de la 20-50 Euro/mp (in zone limitrofe intravilane) si ajung pana la 500-1000 Euro/mp ultracentral. Tendinte - Ca o tendinta generala, expertii imobiliari sustin, de altfel, ca in ultima perioada se cumpara terenuri fie pentru a doua casa, in zone linistite de la marginea orasului, fie pentru initierea unor afaceri, precum construirea unor sedii de birouri sau apartamente luxoase, destinate inchirierii, fie numai pentru a face o investitie.
3.2.

Descrierea terenului si a constructiei

Zona de amplasare, conform inspectiei efectuate de evaluator, in baza

documentelor atasate la Raport si conform discutiilor purtate cu proprietarul, este zona sudica a Mun. Botosani , in apropierea Soselei de Centura, cu acces direct din Strada primaverii ( drum amenajat asfaltat cu doua benzi pe sens), terenul fiind situat pe partea stanga a Strazii Primaverii pe directia de mers spre Strada Sucevei.

Proprietatea este reprezentata de un lot de teren cu latura comuna, ce totalizeaza o suprafata de 1091 mp, cu o suprafata construita de 330mp, situat in intravilanul Mun. Botosani (conform documentatia atasata la Raport,), imprejmuit, cu forma aproximativ dreptunghiulara , cu o topografie plana , orientat N S si un front stradal total de 35.8 ml la Strada Primaverii. Terenul este localizat, conform documentatiei atasata la Raport , la cca 200 ml de Sos de Centura, pe partea dreapta pe sensul de mers Sos de Centura Strada Sucevei, cu deschidere directa la Strada Primaverii. Cladirea are o sprafata la sol de 150 mp, iar suprafata desfasurata este de 420 mp. Regimul de inaltime al cladirii este S+P+1E, avand caregoria de folosinta locuina. Cladirea este racordata la toate utilitatile si se afla situata intr-o zona mixta rezidentiala comnerciala birouri.

4.

Analiza privind cea mai buna utilizare a proprietatii

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii:

permisibila legal

posibila fizic fezabila financiar maximum productiva

Permisibila legal in toate cazurile sunt analizate doar acele utilizari permise de

lege. Este necesar sa se analizeze reglementarile privind donarea, restrictiile de vnzarecumparare, normativele de constructii, impactul asupra mediului, restrictiile de dezvoltare.

Posibila fizic Dimensiunea, forma, suprafata, structura geologica a terenului si

accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii, etc.) afecteaza utilizarile unor proprietati imobiliare. Este necesar de asemenea sa fie analizata capacitatea si disponibilitatile utilitatilor publice.

Fezabila financiar Este necesara analiza pentru a determina daca utilizarea

proprietatii produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile financiare si amortizarea capitalului.

Maxim productiva Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare

este aceea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piata pentru acea utilizare si conform limitarilor urbanistice . Prin analiza CMBU, se identifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietatii imobiliare. Analiza CMBU este un studiu economic al impactului fortelor de piata asupra proprietatii analizate. CMBU se bazeaza pe datele colectate si analizate pentru estimarea valorii proprietatii prin analizarea fezabilitatii legata, respectiv, de estimarea profitului potential generat de proprietate, de investitii, stabilitatea ocuparii, managementului, precum si de cresterea potentiala a valorii. Tipul de utilizare reprezinta elementul esential in estimarea valorii proprietatii, iar valoarea terenului trebuie considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constand in gasirea utilizarii care maximizeaza valoarea proprietatii. Pe baza studiului pietei imobiliare specifice tipurilor de proprietati existente in zona si care urmaresc tendintele de dezvoltare urbana, proprietatea de evaluat a fost analizata pentru cea mai buna utilizare in ipoteza terenului intravilan cu condstructie de locuinte.

5.

Evaluarea proprietatii imobiliare

5.1. Evaluarea terenului

5.1.1.

Metoda comparatiei pe terenuri

Abordarea prin comparatia directa pleaca de la premisa ca preturile pentru proprietati sunt determinate de catre piata. O indicatie asupra valorii de piata poate deci fi calculata dintr-o studiere a preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare. Atunci cand exista informatii disponibile, abordarea prin comparatia directa este cea mai directa si sistematica abordare pentru estimarea valorii. Cand nu exista informatii suficiente, aplicabilitatea abordarii prin comparatia direcata poate fi limitata. Cercetarea insuficienta de catre evaluator nu este o scuza pentru omisiunea acestei abordari, atunci cand exista informatii disponibile sau cand acestea pot fi procurate in mod rezonabil. Dupa ce au fost colectate si verificate informatiile privind vanzarile, vor fi selectate si analizate unul sau mai multe criterii de comparatie. Criteriile de comparatie utilizeaza doua componente pentru a genera un factor (de ex. , pret pe unitatea de masura sau rata rezultata prin raportarea pretului de vanzare a proprietatii la venitul sau net, adica multiplicatorul venitului net sau al anului de cumparare) care reflecta precis diferentele dintre proprietati. Criteriile de comparatie pe care cumparatorii si vanzatorii de pe o anumita piata le utilizeaza in deciziile de cumparare si de vanzare au o relevanta speciala si pot avea o greutate mare. Elementele de comparatie sunt caracteristicile specifice ale proprietatii si tranzactiilor care conduc la variatia pretului platit pentru proprietatea imobiliara. Acestea sunt consideratii esentiale in abordarea prin comparatia directa.

Pentru a realiza o comparatie directa intre o proprietate comparabila vanduta si proprietatea evaluata, evaluatorul ar trebui sa ia in considerare posibile corectii bazate pe diferente dintre elementele de comparatie. Corectiile pot fluctua in functie de diferentele intre fiecare element comparart. Evaluatorii aplica metode cantitative si/sau calitative pentru analizarea diferentelor si estimarea corectiilor.
5.1.2.

Tehnica reziduala

Metoda reziduala, se foloseste cnd nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de teren liber. Se foloseste cnd valoarea cladirilor este cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna si se pot extrage de pe piata date credibile pentru calculul ratelor de capitalizare separat pentru cladiri si separat pentru teren. 5.1.3. Abordarea prin costuri Abordarea prin cost, este reprezentata printr-o aplicatie distincta, numita Costul de Inlocuire Net (CIN), care este folosit in circumstante specifice. Abordarea stabileste valoarea prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului si construire a unei noi proprietati cu aceeasi utilitate sau pentru adaptarea unei proprietati vechi pentru aceeasi utilizare, fara cheltuieli pentru intarziere. Stimulentul estimat al antrepreno-rului, sau profitul / pierderea promotorului imobiliar, se adauga, de obicei, la costul de construire, iar costul terenului se adauga la costul total de constructie. Abordarea prin cost stabileste limita superioara pana la care piata ar plati in mod normal pentru o proprietate anumita cand aceasta ar fi noua. Pentru o proprietate veche, pentru estima-rea unui pret care aproximeaza valoarea de piata, se scad unele alocari care reflecta diferitele forme de depreciere cumulata (deteriorare fizica: functionala sau tehnica, demodare; si economica sau depreciere externa). In functie de cantitatea de informatii de piata disponibile pentru calcule, abordarea prin cost poate conduce la o indicatie directa a valorii de piata. CIN este o metoda substitut acceptabila pentru obtinerea unei valori derivata din piata pentru proprietati cu piata limitata si pentru cele specializate, atunci cand informatiile relevante sunt sarace sau inexistente. CIN poate fi utilizat pentru situatii financiare atunci cand nu poate fi determinata valoarea de piata. Evaluarea cladirii pe baza de costuri

1. Denumire obiect si amplasare in teren: Cladirea de locuinte, situata in Botosani str, Primaverii, nr. 2, 2. Data punerii in functiune: 2006; 3. Caracteristici specifice obiectului:

Cladire de locuintei cu regim de inaltime S+P+1E Structura din cadre si plansee de beton armat,

Anvelopa din zidarie de caramida si pereti cortina Compartimentari cu pereti usori din gipscarton Tamplarie interioara din lemn Finisaje de calitate foarte buna

Instalatii: executate

4. Unitatea de referinta:1 mp arie desfasurata (Ad) = suprafata orizontala a cladirii, masurata imediat deasupra soclului pe.conturul exterioral obiectului; 5. Suprafata construita ( amprenta la sol ): Suprafata construita este de 150 mp; 6. Suprafata desfasurata: Suprafata construita desfasurata 425 mp; 7. Aprecieri si deprecieri. Avand in vedere ca subiectul evaluarii este o cladire de locuinte amplasata intr-o zona de interes rezidential (in vecinatatea unor complexe comerciale, depozite si in apropierea mijloacelor de transport in comun, profit promoter imobiliar) se considera o apreciere de 15% 8. Calculul valorii de inlocuire in preturi valabile la 01.01.2006: In conformitate cu Brosura pentru evaluarea rapida a cladirilor editata de MatrixRom, Fisa 20 Cladire administrativa curenta. Brosura 4: Cladiri pentru invatamant, stiinta, cultura si arta, constructii administrative Fisa 20: Cladire administrativa curenta pentru administratie judeteana, locala, comunala, intreprindere si alte unitati. Valoarea de inlocuire pe mp Ad - 714 lei Masuratorile pe teren - 1091 mp Ad Valoarea de inlocuire nivel 2006: 714 lei x 1091 mp Ad = 778.974 lei

La care s-au aplicat corectiile :

Pentru punct termic propriu 8lei x 1091 mp Ad = 8.728lei Pentru acoperis - terasa 3lei x 1091 mp Ad = 3.273lei 21lei x 1091 mp Ad = 22.911 lei

Pentru centrala termica cu gaze - deserveste numai propria cladire ______________________________________________________ Valoarea corectiilor: 34912 lei Valoare obiect la nivel 2006: 778974 + 34912 = 813886 lei Uzura fizica conform P135 / 99 : 0.00 Actualizare :

Actualizarea datorata deprecierii leului: 1 Rezultand un total/mp pentru obiect: 746 lei Total valoare mp pe expertiza 746 lei TOTAL - 746 lei/mp

Total costuri de inlocuire in preturi valabile la 01.01.2006: 1091 mp x 746 lei/mp = 813886 lei; 9. Indicele mediu de actualizare a valorii cladirilor si constructiilor speciale ca mijloace fixe evaluate in preturi valabile la 01.01.2006 conform aviz CET-R nr. 6601/28.05.2008 Buletin 107, pentru data de 15.05.2008, pentru grupa 15D cladiri locuinte este de 2,2803 inclusiv TVA sau 1,839 fara TVA. 10. Valoarea tehnica de inlocuire, calculata in preturi valabile la data evaluarii: 1,839 x 813886 lei = 1496736 lei 11.Valoare de piata obtinuta prin metoda costurilor: 1496736 lei x (1+15%) = 1.721.246 lei echivalent a 397.140 Euro
5.1.4.

Abordarea prin comparatii

Metoda comparatiilor de piata isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparnd apoi aceste proprietati cu cea "de evaluat".

Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si tranzactiile care influenteaza valoarea. Avand in vedere calitatea si cantitatea informatiilor de piata utilizate, s-a utilizat metoda comparatiilor directe. Metoda este o abordare globala, care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata, reflectate in mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in urma tranzactiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate in zona, sau zone comparabile satisfacator. Pentru a stabili valoarea de piata a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de piata in general la nivelul zonei si in special in zona de amplasare a imobilului subiect. Analiza pe criterii de piata a caracteristicilor si a datelor disponibile, calculul si aplicarea corectiilor de comparatie prezentate au urmarit (cuantificarea pentru ajustare) urmatoarele elementele de comparatie: drepturi de proprietate, corectie pentru finantare, conditii de vnzare, conditii ale pietei, localizare, caracteristici fizice, caracteristici economice, utilizarea, componente non-imobiliare ale valorii.

5.1.5. Abordarea prin venit

Proprietatile imobiliare si in deosebi cele comerciale, bancare si de prestari servicii, sunt generatoare de venituri, care se achizitioneaza ca investitii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esential, care influenteaza valoarea proprietatii. 1. Caracteristicile spatiului de depozitare: spatiu de birouri;

locuri de parcare - 15; suprafata totala inchiriata - 1516 mp

2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL) Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 5 euro/mp. CL = 5 euro/mp/luna x 1516mp = 7580 euro/luna; 3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE) VPB = 12 x CL = 12 x 7580 = 90.960 euro/an Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 20%; VBE = 90960 x 80% = 72.768 euro/an 4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH) Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele: CE = cheltuieli anuale cu impozitele si taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 1800000 EURO x 1% = 18000 EURO A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuala de asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial: 1.800.000 EURO x 0,1% = 1.800 EURO R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire: apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele, invelitoarea, etc.): 1.800.000 EURO x 0,5% = 9.000 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din venituri 90.960 EURO x 0,5% = 454 EURO Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 11.254 euro/an + 1.800 euro/an + 9.000 euro/an + 454 euro/ an = 11.254euro/an. 5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE) VNE = VBE - CH VNE = 72.768 - 11.254 = 61514 euro

6. Stabilirea ratei de capitalizare Algoritmul de calcul C = Co + R, unde: Co = rata neutra de capitalizare egala cu dobnda la plasamentele financiare cu risc zero se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie). putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);

rata inflatiei pentru anul 2012 = 3%

Rezulta: Co = (0,09-0,03)/(1+0,03) = 0,1165 = 1,165%, rotund 2 R = riscurile specifice de plasament risc de afacere imobiliara cu spatii pentru birouri, riscul de plasament este mediu, respectiv 4% risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 4% randamentul suplimentar asteptat de investitori 4% Rezulta: C =2% + 4% + 4% + 4% = 14% VF = VNE/C = 61.514/0,14 = 439.385 euro REZULTATELE EVALUARII Rezultatele evaluarii sunt:

Conform metodei costurilor - 397.140 euro Conform metodei veniturilor - 439.385 euro

6.

Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de vanzare in cadrul procedurii de lichidare judiciara a bunurilor imobile din proprietatea Rebenciuc Cosmin, bunuri imobile descrise in prezentul raport de evaluare, este de : Valoare estimata = 439.385 eur (1.904.339 ron) Evaluatorul recomanda ca metoda de valorificare a imobilului sa fie cea comerciala spatii de birouri. Se recomanda o puternica mediatizarea in ziare si pe siteurile de specialitate. Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative

si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii ianuarie 2012;

valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de

conformarea la cerintele legale; valoarea nu contine TVA; evaluarea este o opinie asupra unei valori;

cursul valutar luat in considerare pentru calcule a fost de 4.3341 lei / EUR. valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat

evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb valutar, etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este neaparat liniara; valoarea este o predictie si este orientata spre viitor; valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu; valoarea este subiectiva;

 evaluarea este o opinie asupra unei valori; Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). EVALUATOR, Membru ANEVAR Ing. Andrei VITALARIU