Sunteți pe pagina 1din 64

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

UNIVERSITATEA SPIRU HARET CONSTANTA


FACULTATEA DE MANAGEMENT FINANCIAR CONTABIL SPECIALIZAREA: FINANTE-BANCI

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

PROFESOR COORDONATOR: CONF. UNIV. STUDENT: ANUL CNTRUL TEHNOLOGIC:

Constanta, 2009-2010

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

CUPRINS: INTRODUCERE......................................................................................3 Cap.I. Creditul bancar 1.1. Definiia creditului bancar.4 1.2. Principiile activitii de creditare...7 1.3. Necesitatea diversificrii operaiunilor, tehnicilor, produselor i serviciilor bancare...9 Cap. II. Determinarea si analizarea a creditelor pentru persoane fizice 2.1 Analiza creditelor..16 2.2 Determinarea i analizarea formelor de garanie a creditelor.21 2.3. Riscul individual de creditare i politica de creditare..28 Capitolul III.Studiu de caz - Acordarea unui credit ipotecar la Banca Romneasc 3.1. Prezentarea bncii (scurt istoric, organigrama).42 3.2. Creditul ipotecar la Banca Romneasc..45 3.2.1. Analiza creditului i condiii de acordare.............................................................................................................48 3.2.2. Documentaia.........................................................................51 3.2.3. Raportul final......52 Anexe 01-06...54 Concluzii.................................................................................................60 Bibliografie.............................................................................................61

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

INTRODUCERE
Am ales aceast tem innd cont de faptul c economia de pia nu poate funciona fr credite, banca urmrind s asigure, prin intermediul creditului, echilibrul economic general. Lucrarea de fa este structurat pe 4 capitole. n primul capitol, intitulat Creditul bancar, este prezentat evoluia i perspectivele creditului n Romnia. Cel de-al doilea capitol Determinarea i analizarea a creditelor pentru persoane fizice sunt prezentate principalele caracteristici ale creditelor bancare acordate persoanelor fizice. Cel de-al treilea capitol Studiul de caz am prezentat acordarea unui credit ipotecar n cadrul Bncii Romanesti sursa de finanare a achiziiilor i construciilor de locuine, urmrete evoluia i implicaiile creditului ipotecar n cadrul BNCII ROMANETI, n care am prezentat cererea unei persoane fizice pentru un credit ipotecar. Lucrarea se ncheie cu concluziile pe care mi le-am exprimat n urma analizei realizate prin studiul unor lucrri de specialitate i a legislaiei n vigoare existente n Romnia.

Cap.I. Creditul bancar

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI 1.1. Definiie credit bancar
Creditul a aprut iniial n Orientul Mijlociu, unde constituia monopolul marilor proprietari funciari i al preoilor i devine unul din mecanismele fundamentale ale vieii economice ncepnd din anii 1850-1860, odat cu declanarea revoluiei industriale n Europa de Vest, fcnd posibil anticiparea cumprrilor, exercitnd astfel un efect multiplicator asupra activitii economice. Literatur de specialitate ofer diverse definiii ale conceptului de credit bancar. Economitii francezi referindu-se la creditul bancar specific ntreprinderilor mici i mijlocii l definesc ca fiind suma de bani pe care o obine o ntreprindere de la o banc atunci cnd activul circulant din bilan nu este finanat integral prin ncasrile de la furnizori i de la diveri creditori i cnd aceasta insuficient nu este acoperit de fondul de rulment. O definiie mai cuprinztoare a creditului este dat n documentele Bncii Centrale Europene: relaia bneasc ntre o persoan fizic sau juridic numit creditor, care acorda unei alte persoane numit debitor, un mprumut n bani sau care vinde mrfuri/servicii pe datorie, n general cu o dobnd stabilit n funcie de riscul pe care i-l asuma creditorul sau de reputaia debitorului.1 n Romnia, definiia oficial a creditului este redat n Legea nr. 58/1998republicata Legea bancar, astfel: Creditul reprezint orice angajament de plat a unei sume de bani n schimbul dreptului la rambursarea sumei pltite, precum i la plat unei dobnzi sau a altor cheltuieli legate de aceast sum, sau
1

Basno, C., Dardac, N. i Floricel, C. Moned, Credit, Bnci, Ed. Didactic i

Pedagogic, Bucureti, 1995

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


orice prelungire a scadentei unei datorii i orice angajament de achiziionare a unui titlu care ncorporeaz o crean sau a altui drept la plat unei sume de bani.2 Prin creditul bancar este introdus n circulaie un volum mare suplimentar de bani, care reprezint realmente principalul volum de mijloace de plat n circuitele economico-financiare. Majoritatea creditelor bancare n economia de pia sunt acordate pe baz de documente bancare: instrumente de plat i de credit (cambia sau trata, biletul la ordin, etc) chitane sau alte documente similare, n cazul creditelor de valori mai mari se ncheie contracte de credit, nsoite de o analiz prealabil a situaiei economico-financiare a solicitatorului de credit (uneori, chiar un studiu de fezabilitate), iar banca cere garanii speciale. Creditul, ca i moned este o categorie economico-financiara creat pentru a servi la rezolvarea unor probleme economice, sociale sau legate de procesul de schimb. Printre primele operaiuni, cu caracter economic nfptuite de indivizi care au trecut de la viaa izolat, individual, la o form de via social a fost schimbul n natura i c o consecin imediat a lui a aprut creditul care este tot un schimb, cu singura particularitate c n momentele schimbului se intercaleaz factorul timp. n orice tranzacie de schimb, n mod obinuit, fiecare din pri ofer celeilalte un echivalent. Atunci cnd una din pri convine s primeasc echivalentul la care are dreptul la o dat viitoare, se spune c este vorba de un schimb pe credit. Indiferent de modul n care s-a nscut i a evoluat activitatea economic a omenirii, creditul a aprut naintea oricrui sistem i instrument de schimb.
2

Basno, C., Dardac, N. i Floricel, C. Moned, Credit, Bnci, Ed. Didactic i

Pedagogic, Bucureti, 1995

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Etimologic, creditul i are originea n cuvntul latin creditum - credere, care nseamn a crede, a se ncrede sau a avea ncredere. Aceast origine a noiunii de credit scoate n eviden un element psihologic absolut necesar existena unei operaiuni de mprumut ncredere. Creditul, fiind o categorie de natur economico-financiara a format obiectul unor ample cercetri n literatur de specialitate. Analiznd unele definiii cu privire la credit, vom constata o diversitate de opinii, diferena dintre ele fiind determinat de punctul de vedere din care este privit creditul. Astfel, prof. W. Sombrat, ofer o definiie sintetic, dar expresiva, cnd spune: creditul este puterea de cumprare, fr a deine numerar. ntr-o manier asemntoare, prof. C. Gde definete creditul c fiind schimbul unei bogii prezente, contra unei bogii viitoare. Prof. F. Leitner definete creditul c un act economic care face s nasc n favoarea unui individ un drept de a dispune n mod permanent de bunurile sau serviciile puse la dispoziia lui, de un alt individ, n cadrul termenului pentru care a fost acordat. La rndul su prof. V. Slavescu arata c este vorba de o operaiune de credit sau ne gsim n faa unui fapt economic, numit credit, ori de cte ori este vorba de cedarea unei sume de bani, efectuat ntrun moment dat, din partea unui subiect economic, cu obligaia pentru acesta din urm de a restitui mai trziu, la un termen fixat, suma primit, plus o sum de bani care se chema interes sau dobnda. Adept al definiiilor succinte, prof. A. Page definete creditul c fiind schimbul unei valori monetare prezente contra unei valori monetare viitoare. Ritmul de cretere semnificativ a creditului, precum i dirijarea dinamici cu preponderenta spre populaie reprezint caracteristici ntlnite n ultimi ani n Romnia.

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI 1.2Principiile activitii de creditare
Activitatea de acordare a creditelor se bazeaz pe urmtoarele principii generale: A) activitatea de angajare i acordare a creditelor sub toate formele, precum i activitatea de asumare a unor riscuri, se bazeaz pe resursele proprii i atrase ale bncii. n acest scop, este necesar ca evidenta contabil s fie structurat pe un sistem de conturi, corespunztor, n lei i valut, de credite i disponibiliti deschise difereniat, pe urmtoarele categorii: feluri de valut; termen scurt, mijlociu, lung; feluri de capital ale agenilor economici: de stat, privat, mixt, strin sau al persoanelor fizice.3 Contabilitatea extern, condus i organizat cu ajutorul calculatorului, asigura distribuirea zilnic a extraselor de cont bancare ale clienilor, balanta oldurilor conturilor clienilor i balana rulajelor conturilor clienilor n form stabilit de comun acord cu Direcia Clientela, n funcie de necesitatea de analiza, controlul i evident acestora n materie de disponibiliti i credite existente n conturile clienilor, conturi pe care le au n administrare. B) elementele de analiza care vor sta n toate cazurile la baza asumrii de ctre banc a unor angajamente sunt urmtoarele: ncadrarea n strategia general a bncii; aceast strategie general a bncii vizeaz att meninerea pe linia politicii monetare a BNR ct i obinerea unui profit ct mai mare, evitarea riscurilor, gestionarea ct mai eficient a resurselor bncii;
3

Basno, C., Dardac, N. i Floricel, C. Moned, Credit, Bnci, Ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1995

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


situaia concret a fiecrui client; se vor urmri lichidarea, bonitatea, solvabilitatea, responsabilitatea activitii desfurate, precum i poziia pe pia a fiecrui agent economic; activitatea de asumare de angajamente i de derulare a operaiunilor de creditare, va fi treptat, pe msura posibilitilor, descentralizata n sensul aprecierii serviciilor de clientela din punct de vedere al localizrii teritoriale. n acest scop, dat fiind tendina general de descentralizare a activitii economice se vor urmri deschiderea ct mai rapid de sucursale, n toate reedinele de jude i n mrile orae industriale. n toate cazurile, se va urmri corelarea direct, general a posibilitilor de refinanare existente n momentul respectiv; atenie deosebit se va acorda categoriilor de garanii ce se vor putea fi obinute n acoperirea angajamentelor asumate, n numele clienilor si, ntre care, un loc deosebit trebuie s ocupe garaniile materiale reale oferite de client, bazate pe propria loc activitate, precum i garaniile bugetare; Direcia Contencios, va trece la executarea garaniilor reale (ipoteci, gajul, scrisorile de garanie sau firma etc.) sau acionarea n justiie pentru recuperarea creanelor deinute asupra clienilor, n cazul n care se constat una din urmtoarele situaii: una din declaraiile pe linie financiar contabil, de organizare contabil, sau de orice alt natur solicitat de banc, se va dovedi fals; obiectul nu se nscrie n parametrii de eficienta economic;

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


clientul nu are suficiente disponibiliti n conturile sale pentru achitarea la termen i n cuantumul prevzut, a obligaiilor ce-i revin, fa de banc; derularea operaiunilor legate de angajamentele asumate de banc, pentru i n numele clientelei, trebuie s asigure alocarea unor sume importante pentru constituirea de provizioane de risc, dac inem seama de gradul de incertitudine ridicat, generat de faptul c majoritatea clienilor sunt noi, precum i de necesitatea acoperirii angajamentelor asumate n conformitate cu practica bancar internaional.

1.3Necesitatea diversificrii operaiunilor, tehnicilor, produselor i serviciilor bancare


Bncile comerciale constituite n Romnia dup 1989 sunt societi pe aciuni i au caracter universal adic realizeaz toate produsele i serviciile bancare pentru toate ramurile, sectoarele i segmentele economiei naionale. Nu mai exist deci bnci ngust specializate. Cel puin n aceast perioad de trenzitie. De exemplu, nainte de cel de-al doilea rzboi mondial specializarea ajunsese aa de departe n sectorul bancar nct existau bnci organizate special pentru credite ipotecare. Este necesar n aceast perioad diversificarea ct mai mare a bncilor, serviciilor i produselor lor din urmtoarele motive: concurenta altor bnci nevoia de apropiere a bncilor de agenii economici servii

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


diversificarea atribuiilor i rolul bncilor n economia de pia diversificarea activitilor economice n economia de pia n comparaie cu limitarea sectoarelor economice existente nainte de 1990 gsirea unor noi forme de atragere a resurselor bneti necesare bncilor comerciale diversificarea plasamentelor constituirea, dezvoltarea i consolidarea bursei de valori participarea bncilor comercile la constituirea capitalului social al unor societi comerciale participarea bncilor comerciale romaneti la circuitul mondial al informaiei bancare (SWIFT bnci corespondente, participarea la tranzacii financiar-valutare internaionale) plile interne i internaionale au fost diversificate cibernetizarea informaiei sporirea participrii bncilor la viaa economic i social a rii utilizarea publicitii ca mijloc de promovare a produselor i serviciilor bancare alinierea structurii funcionale i evidentei bncilor comerciale la standarde internaionale4 gestionarea unor credite n valut i alte organisme internaionale.
4

Berea, A., Paul Modernizarea sistemului bancar, Editura Expert, Bucureti,

2003;

10

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Politica de diversificare face parte din politica bncilor comerciale. Ea este nscris n deciziile luate la nivelul cel mai nalt al conducerii bncilor comerciale, dar totodat se acord o larg autonomie unitilor teritoriale. Este vorba deci de includerea diversificrii produselor i serviciilor bancare n programele strategice ale bncilor comerciale. La cele mai multe din aceste bnci, diversificarea produselor i serviciilor este nscris ca un obiectiv prioritar. Diversificarea produselor i serviciilor apare ca urmare a faptului c actualmente, bncile comerciale romaneti sunt bnci de afaceri i bnci de dezvoltare. Ca urmare a acestei diversificri a produselor i serviciilor, n bncile comerciale a fost necesar o reorganizare i restructurare a compartimentelor funcionale, care au devenit mai transparente i eficace pe lng faptul c sunt n mai mare msur anexate pe nevoile clienilor, ceea ce a contribuit n final la reducerea costurilor. Prin diversificarea produselor i serviciilor, bncile comerciale contribuie din plin la nfptuirea politicii financiar-monetare i valutare a rii. Astfel, diversificndu-se instrumentele de plat utilizate la bncile comerciale, poate fi diminuat sau chiar eliminat blocajul financiar. Prin participarea la licitaiile valutare, bncile comerciale contribuie la stabilirea zilnic a raportului dintre moneda naional i valutele strine (deci a cursului valutar). Tempernd cererea de credite (fie mcar pentru faptul c nu exist destule resurse), bncile comerciale contribuie la limitarea inflaiei. La aceast reducere a inflaiei contribuie i faptul c bncile acorda difereniat credite, n funcie de gradul de bonitate al agenilor economici. Cooperarea mai mare ntre bnci faciliteaz operaiunile de investiii i de mprumut, realizndu-se studii de fezabilitate i participnd la elaborarea i

11

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


punerea n aplicare a proiectelor de investiii i de creditare. Tot n cadrul relaiilor de cooperare se poate aprecia c se va pune un accent mai mare pe problemele de intermediere financiar i bancar. Bncile comerciale se sprijin n activitatea de creditare, nu att pe capitalul propriu (care are o pondere mic), ct mai ales pe capitalul de pia financiarmonetara. Sub acest raport se poate afirma c banca este o instituie ce lucreaz cu banii altora. Cererile de credite sunt aa de mari, nct capitalul propriu i fondul de rezerv nu pot face fa. Capitalul i fondurile proprii sunt numai "plmdeal" n care au loc complexe operaiuni bancare. Aceastea folosesc i c o prim de asigurare pentru acoperirea riscurilor ce le implica plasamentele fiecrei bnci. Considernd c banca este numai o instituie care mprumuta, ea trebuie mai nti s-i asigure resursele de alimentare cu fonduri care, ulterior, s fie utilizate drept credite. Preocuparea de a constitui resurse este tot att de important c acea de a le plasa, deci de a acorda creditele. 5Agenii economici pot fi n urmtoarele raporturi fa de banc: au capital disponibil care caut plasament i fructificare au nevoie de capital pentru activitatea curent sau pentru investiii, pe care l caut n schimbul fructificrii. Banca are menirea i de a lega agenii economici sau persoanele fizice cu spirit ntreprinztor, cu persoane fizice sau juridice care dispun de mijloace bneti.

Berea, A., Paul Modernizarea sistemului bancar, Editura Expert, Bucureti,

2003;

12

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Resursele bncii pot fi diferite n funcie de provenien, scop, condiii, termen, piaa monetar. Ele constituie obligaii ale bncii de aceea sunt nscrise n partea dreapt a bilanului, deci n pasiv. Operaiunile bancare legate de constituirea resurselor se mai numesc din aceast cauz operaiuni pasive. Prin faptul c lucreaz cu resurse strine, rspunderea bncilor este mult mai mare. Aceasta se rsfrnge i asupra celor care au dat capitalul spre plasare, pentru c riscul aparine i acestora. Dup modul de constituire a resurselor n economiile de pia, bncile pot fi de depozite de rescont, bncii de emisiune i de nscrisuri financiare, obligaiuni, nscrisuri ipotecare, bnci de emisiune (banca central). Actualmente bncile comerciale din ara noastr au caracter universal i resursele de creditare sunt formate din: 1. Pasive interne compuse din: disponibiliti i depozite n lei ale clienilor bncii depozite ale persoanelor fizice romane sume n tranzit ntre unitile bncilor depozite publice guvernamentale i asimilate acestora (depozitele i

disponibilitile persoanelor juridice romne care sunt uniti bugetare) pasive interbancare care cuprind disponibilitile (finanarea interbancar) i credite interbancare (refinanare BNR) fondurile proprii ale bncii (capitalul social, fondul de rezerv, de risc, alte fonduri)

13

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


2. Pasivele externe concretizate n disponibiliti la vedere i depozitele n valut ale persoanelor fizice i juridice, nerezidente, reflectate n conturile: mprumuturi de la bnci externe depozite ale bncilor externe depozite ale persoanelor fizice disponibiliti (n lei) ale nerezidenilor creditori din operaiuni cu strintatea6 3. Alte pasive inclusiv disponibilitile i depozitele n valut ale rezidenilor persoane fizice i juridice. n principal, constituirea resurselor se face prin central, apoi se repartizeaz pe uniti operative ale fiecrei bnci. ntruct este abia n formarea resurselor este interzis unitilor operative. Planul de creditare este un plan operativ care se ntocmete trimestrial de ctre unitile teritoriale ale bncilor comerciale i de ctre departamentele de creditare din centralele acestor bnci. Programul se ntocmete pe categorii (tipuri) de credite i sectoare de activitate. Se ine seama de graficele de acordare i rambursare care sunt anex la contractul de credit. Aceste grafice se ntocmesc n funcie de cererile agenilor economici i previziunile fiecrei bnci.

Berea, A., Paul Modernizarea sistemului bancar, Editura Expert, Bucureti,

2003;

14

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

Cap II. Determinarea i analizarea a creditelor pentru persoane fizice 2.1Analiza creditelor

Bncile trebuie s identifice riscurile fiecrei cereri i propuneri de creditare, s le recunoasc i s contribuie la reducerea i chiar la eliminarea lor. Pentru aceasta, este necasar i un studiu de senzitivitate su risc, pentru c numai n acest fel acesta se poate reduce sau elimina. n funcie de acest studiu se aprob sau se refuz cererile de creditare. Reducerea riscului se poate realiza numai pe baza cunoaterii aprofundate a clienilor bncii a tuturor factorilor de decizie controlabili sau necontrolabili, a
15

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


tuturor rezultatelor realizate ca urmare a aprobrii liniei de credit respective. Bncile trebuie s cunoasc bine i factorii care conduc la nereuit i eecul afacerii. Riscul creditrii poate fi privit ca fiind inerent i se poate regsi n documentele, rapoartele, sintezele realizate la nivelul agentului economic care mprumuta de la banc. Acordarea creditelor este mai puin riscant dac perioada de rambursare este mai scurt. De exemplu, pentru creditele pe termen scurt, riscul este mai mic. De aceea, specialitii bncii trebuie s fac estimri cantitative cu privire la perioada de rotaie a capitalului circulant. Se au n vedere n acest sens: durata stocurilor de materii prime; durata stocurilor produciei neterminate; durata stocrii produselor finite; durata ncasrilor de la debitori; durata plilor ctre furnizori. n evaluarea riscului creditrii, specialitii bncii au n vedere i problemele pe care le poate avea agentul economic la ncheierea ciclului de fabricaie, comercializare i transferarea activelor n numerar.7 Riscul de creditare se include n tipul de risc financiar, care privete structura finanrii afacerii. Acest risc financiar are un mare grad de dependena de capacitatea clientului de a realiza performante i ndeosebi profit, ntruct acesta
7

Berea, A., Paul Modernizarea sistemului bancar, Editura Expert, Bucureti,

2003;

16

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


este cel din care se ramburseaz datoria. Tot cu ajutorul profitului i al altor performate se perfecioneaz structura capitalului. Bncile realizeaz evaluarea riscului n cadrul unui program complex de analiz a documentaiei de credit i de stabilire a garaniilor. Aceast evaluare a riscului este o component a strategiilor bncilor comerciale. Aceasta ntruct, n analiza complex se determina resursele, limitele, politica economic a clientului, se fac aprecieri cu privire la legislaia economico-financiara, piaa produsului i strategiile mpririi pieei. Indicatorii cei mai utilizai n analiza riscului de creditare sunt: 1. Raportul lichiditate/datorie total pentru agentul economic. 2. Raportul profit brut/datorie total pentru agentul economic. 3. Raportul datorii totale/ (active totale pentru agentul economic care se mprumuta). Determinarea acestor indicatori se face pe perioade comparative i prin evaluarea tendinelor. Pentru o apreciere financiar general asupra afacerii (creditrii) se mai folosete analiza multivariabila, bazat pe modelul "Z" dezvoltat de J. Altman. Acest model se prezint astfel: 1.2X1 +1.4X2 +3.3X3 +0.6X4 +1.0X5, unde X1: capitalul circulant/active totale; X2: profit net capitalizat/total active; X3: datorii totale/total active; X4: valoarea total a capitalului acionarilor/total datorii; X5: cifra de afaceri/total active.

17

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Altman considera c la un punctaj mai mic de 1.8 agentul economic n cauz are mari anse s dea faliment. Un punctaj mai mare de 2.7 d garania c agentul economic ce mprumuta nu va da faliment. Metodele bancare de evaluare a riscului au n vedere urmtorii factori: depiri ale limitelor de creditare; creterea inexplicabil a limitelor facilitilor de finanare; furnizarea de informaii financiare cu ntrziere; un raport defavorabil ntre datorii i fonduri proprii; modificri n conducere; dezacordul ntre datele contabile i de buget pe de o parte i datele de control; Alte instituii sau organisme internaionale au fixat i o "list" cu unii factori majori de risc: ponderea capitalului n active fixe este prea mare; fonduri de rezerv reduse; amplasare greit; erori n gestionarea stocurilor; expansiune necontrolat; capitalizare insuficient; experiena puin; probleme de personal; birocraie.
18

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Banc ce acord mprumutul ntocmete o list mai cuprinztoare dect cea expus anterior. Ea trebuie s cuprind toi factorii de risc micro i macroeconomic. Exist urmtoarele forme de risc de creditare: nendeplinirea obligaiilor agentului economic stipulate n contractul de credit; modificarea ratei dobnzii pe perioada de creditare; modificarea puterii de cumprare a monedei naionale. n principal, nendeplinirea obligaiilor contractuale decurge din lips de lichiditate i solvabilitate a agentului economic mprumutat. Pentru a reduce sau chiar elimina riscul de creditare, bncile folosesc mai multe metode, printre care: clauze suplimentare de garantare i protecie a capitalului mprumutat; diversificarea produselor i serviciilor bancare; introducerea primei de risc n raa dobnzii practicate. ntruct despre diversificarea produselor i serviciilor s-a mai amintit n cadrul acestei lucrri, n cele ce urmeaz vom prezenta modul de determinare a primei de risc. Se au n vedere urmtoarele repere: tendina bncii de valorificare a capitalului mprumutat pe care o notam cu 1 + v; tendina de diminuare a capitalului mprumutat, notat cu 1 d (care apare atunci cnd o parte a creditului nu este restituita).8
8

Dardac, Nicolae; Vascu, Teodora. Moneda i credit: vol. 1. Bucureti: Editura

ASE, 2002, 332.1 DARm, Sala Victor Slavescu

19

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


innd seama de prima de risc, rata dobnzii devine: Rdr = (1 + v)/(1 d) 1 Unde Rdr = rata dobnzii cu prima de risc. Practic, prima de risc se aduga la dobnda pieii. Se ia n calcul, media dobnzii pieei (se face pe trimestrele sau semestrele unui an). Exemplu practic: 20% din credite nu pot fi recuperate; 57% dobnda n primul semestru; 40% n semestrul al doilea. Rd = (57 + 40)/2 = 48.5% Rdr = (1 + 0.485)/(1 0.2) 1 = 85.6% Factorii de risc: 1. Supradimensionarea volumului afacerii fa de posibilitile existente. 2. Structura necorespunztoare a capitalului (existena unui capital prea mare n active fixe i prea mic n active circulante). 3. Capitalizarea necorespunztoare (profit reinvestit, dividende foarte mari sau prea mari sau prea multe). Simptome de risc: 1. Semnale financiare (creterea stocurilor, ntrzierea plilor); 2. Contabilitatea "creativ", "aranjarea unor indicatori"; 3. Semnale nefinanciare (refuzuri pentru calitatea produselor, depirea termenelor de contracte);
20

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


4. Alte semnale (plecri de personal, aciuni n tribunal, zvonuri etc.). Reducerea riscului se realizeaz i prin urmrirea indicatorilor utilizai de anliza financiar.

2.2 Determinarea i analizarea formelor de garanie a creditelor

Posibilitile de rambursare sunt determinate pe baza analizei financiare i economice, a altor indicatori, date, studii, avizri. Se pune accent pe indicatorii economico-financiari i pe proiecte de investiii prezentate la banc i pentru care se solicita credite. Studiul de fezebilitate trebuie s constituie i de data aceasta (a stabilirii operaiilor) documetului principal. Se deduce din afirmaia de mai sus, c existena i determinarea exact a garaniilor este mai important n cazul creditelor pe termen lung. Este firesc s fie aa, ntruct imobilizarea fondurilor n credite este mai mare i mai de lung durat n cazul creditrii obiectivelor este normal c garaniile imobiliare nu pot fi puse de regul n cazul creditelor pe termen scurt, ntruct patrimoniul agentului economic ar fi n permanent pericol de a se frmia i diminu. Se poate afirma c garaniile reprezint acoperirea material a datoriilor legate de creditele solicitate sau acordate. n practic internaional i cea romanesca exist trei tipuri principale de garanii pentru credite i anume: garanii reale garanii personale

21

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


alte garanii.9 Garaniile constituie deci un privilegiu pentru banca n raport cu ali creditori. Garaniile pentru credite sunt asiguratorii i sunt oferite, att de agenii economici care mprumuta, ct i de alte persoane juridice sau fizice, care devin n acest fel garani. Garania este aa de important nct exist i o clasificare a creditelor acordate de bncile comerciale. Astfel, exist creditul garantat sau acoperit i creditul negarantat cu valori materiale. Creditul negarantat poate fi individual, cnd se acorda unei persoane fizice fr nici o obligaie sau formalitate, creditul cu gir personal, pentru fiecare operaiune i creditul prin scont de polie. n acest din urm caz, mai multe persoane prin obligaii luate anterior, garanteaz rambursarea la scaden. Garania real reprezint un activ acordat de ctre un debitor unui creditor (n cazul nostru banc ce a acordat mprumutul), astfel nct datoria s fie nsoit de o anumit siguran. Deci o garanie real este intotdeuna un element de activ mobiliar sau imobiliar. Garania real const n rezervarea unor bunuri individualizate n scopul garantrii creditului. Garaniile reale cuprind ipotecile i gajurile. Pentru a nu fi contestate, garaniile reale trebuie s ndeplineasc anumite condiii: 10

Dardac, Nicolae; Vascu, Teodora. Moneda i credit: vol. 1. Bucureti: Editura

ASE, 2002, 332.1 DARm, Sala Victor Slavescu


10

Dardac, Nicolae; Vascu, Teodora. Moneda i credit: vol. 1. Bucureti: Editura

ASE, 2002, 332.1 DARm, Sala Victor Slavescu

22

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


renunarea debitorului i punerea gajului n posesia creditorului (bncii) sau a unei tere persoane convenite de cele dou pri; este necesar s se ncheie un contract, care s expliciteze creditul i s precizeze garaniile consimite; garaniile reale impun o responsabilitate din partea celor care le pstreaz; ei rspund de conservarea bunurilor ipotecate sau luate n gaj; bunurile ce constituie garanii, nu se pot elibera dect cu acordul creditorului; garaniile s nu fie luate n perioadele periculoase ale unei ri (criz economic, inflaie galopanta, rzboi); banca trebuie s fie contient de faptul c gajul sau poate fi preluat de ctre un alt creditor privilegiat (bugetul statului). Banc mai poate fi afectat i de grij puterii politice de a ajuta s supravieuiasc ageni economici cu dificulti. Este clar c n acest caz se micoreaz drepturile creditorilor beneficiari de ipoteci sau gaj. Este cazul cu ceea ce se ntmpl n ara noastr n aceast perioad. Din aceast cauz, banca trebuie s acorde credite nu numai n funcie de valoarea gajului, ci s se aib n vedere i justificrile economice i financiare. Acestea din urm pot descoperi riscuri serioase, care atrag dup ele dificulti majore. Ca urmare, nu este eficient ca o banc s acorde credite pe gaj, cu unele excepii, cum ar fi avansul pe mrfuri, credite acordate societilor de comer exterior, credite pe perioade foarte scurte. Creditele care cer o garanie real necesita o depunere n gaj a unor active. Vorbind de creditele pe termen scurt, gajul cuprinde active circulante (avansurile pe titluri, avansuri pe marfa i avansul pe pia).
23

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Avansul pe titluri este mai puin folosit, ntruct agenii economici nu au interesul s dein n portofoliul lor, titluri cu negociere curent. Totui unii ageni economici ptrund pe pia i procura titluri de valoare n scopul realizrii unui profit maxim. Aceste titluri pot constitui garanie pentru creditele acordate n scopul satisfacerii nevoilor de fonduri de rulment ale agentului economic. Avansul pe marfa este un credit ce se acorda pentru industrie i comer. Pentru acest credit sunt luate n consideraie mrfuri, care sunt constituite n gaj la banc. Avansul pe piaa este o alt form de creditare a produciei i are n vedere un activ circulant (producia neterminat, produse finite). Bncile manifest o oarecare pruden pentru astfel de creditri. Se apeleaz la adjudecri i licitaii i pentru ele se elibereaz cauiuni i garanii. Gajul este un accesoriu al contractului de credite. Prin el se remite bncii un bun mobil pentru garantarea creditului. Aceste bunuri trebuie s fac obiectul vanzarii-cumpararii, deci s fie cuprinse n circuitul civil. Gajul este de dou feluri i anume: cu deposedare i fr deposedare. Gajul cu deposedare se mai numete i amanet i presupune depunerea bunului mobil la banc. Obiectele gajului cu deposedare pot fi reprezentate de bunuri de volum mic i valoare mare (metale preioase, opere de art, bijuterii). Gajul fr deposedare se aplica numai asupra produselor solului, materiilor prime industriale, produselor n curs de fabricaie sau deja fabricate i aflate n depozit. Pentru c aceste produse s poat fi luate n garanie, se cere ndeplinirea urmtoarelor condiii: s existe posibilitatea real de obinere a lor; s se afle la agenii economici sau n depozit;

24

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


s existe o pia sigur de valorificare a produselor. Ipoteca reprezint o garanie, care nu presupune deposedarea celui ce o prezint n vederea obinerii creditului. Cel care constituie ipoteca poate fi debitorul sau un garant. Drept obiect al ipotecii se pot lua n consideraie numai bunurile imobile actuale, nu i cele viitoare. Aceste bunuri trebuie s fie incluse n circuitul civil i sunt formate din terenuri i cldiri de orice fel. Bunurile ipotecate pot fi luate n garanie numai la valoarea de asigurare, cnd ele aparin persoanelor fizice, sau numai la valoarea de nregistrare n contabilitate dac aparin agenilor economici. Persoanele fizice pot cere reevaluarea bunurilor ipotecate, dac considera c valoarea real a acestora este mai mare dect cea de asigurare. Bunurile imobile trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii pentru a putea fi luate n consideraie la garanie: s poate fi vandute-cumparate; s permit amenajri i adaptri; s fie asigurate; s existe un nscris la notariat prin care s se specifice valoarea bunului garantat; cel ce constituie ipoteca s aib deplin capacitate de exerciiu asupra bunului ipotecat. Ipoteca trebuie nscris n registrul special de transcripiuni i inscripiuni sau n cartea funciara de la Judectorie. Stingerea ipotecii are loc, n general odat cu plata ultimei rate scadente la creditul garantat din ea.

25

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Garaniile personale reprezint aranjamentele agenilor economici i persoane fizice prin care acetia se obliga s suporte datoriile debitorilor ctre banc pentru creditele acordate. Acest tip de garanie mai poart denumirea de cauiune sau fidejusiune i este valabil dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii:11 s existe un contract separat prin care o persoan fizic sau juridic se obliga s garanteze obligaiile agentului economic mprumutat cu ntregul su patrimoniu; cel ce garanteaz s aib deplin capacitate (s aib 18 ani dac este persoana fizic, sau s fie legal constituit n cazul persoanei juridice); garantul s fie solvabil; garantul s domicilieze sau s aib sediul n judeul unde funcioneaz banc ce acord creditul; patrimoniul ce se constituie garanie s nu fie afectat de alte datorii sau obligaii. Cauiunea sau garania personal poate fi materializata i prin scrisoarea de garanie bancar. Aceasta este garania dat de o banc n favoarea unui agent economic sau persoane fizice care contracteaz un credit bancar. Scrisoarea de garanie bancar poate avea o diversitate de forme, dar trebuie s cuprind urmtoarele elemente obligatorii: s precizeze clar suma creditului pentru care se emite garania; titularul creditului; beneficiarul garaniei;
11

Dardac, Nicolae; Vascu, Teodora. Moneda i credit: vol. 1. Bucureti: Editura

ASE, 2002, 332.1 DARm, Sala Victor Slavescu

26

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


termenul de valabilitate a garaniei (care nu poate fi mai mic dect termenul de rambursare a creditului); s fie datat i semnat de banc ce emite scrisoarea (de persoanele ce angajeaz i reprezint, patrimonial, banc). Gajul general este un gaj comun la dispoziia tuturor creditorilor, acetia avnd o poziie egal fa de bunurile debitorului mpotriva cruia se deruleaz executarea silit. De acest gaj nu confer bncii privilegiu de a-i recupera singura datoriile (ca n cazul garaniilor reale), ceea ce nseamn c riscurile ei sunt mult mai mari.

2.3 Riscul individual de creditare i politica de creditare


Orice credit reprezint o anticipare a unor ncasri viitoare. Din aceast perspectiv, fluxul de ncasri, orice credit comporta riscul ca aceste ncasri s nu se realizeze deloc sau parial. Acest risc mai este numit i risc de insolvabilitate al creditorului; el este esenial n activitatea bancar deoarece principal funcie a unei bnci o reprezint acordarea de credite. Aprecierea just a riscului de credit este, deci, de o importan major pentru banca. Fiind mai uor s prevenim dect s vindecm, pentru minimizarea expunerii la risc, cea mai imprtanta etap a procesului de creditare este selectarea cererilor de creditare. Analiza creditului reprezint procesul de evaluare a riscului de creditare.

27

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Riscul de creditare trebuie apreciat n funcie de ceea ce banc se ateapt s realizeze de pe urma creditrii. Procesul de creditare este potenial purttor de ctiguri; acestea se pot grupa n dou categorii: ctiguri directe i ctiguri indirecte. Ctigurile directe sunt imediate i, cel mai adesea, cuantificabile. Cele mai importante sunt dobnda i comisionul ncasat de banc. La acestea se adug oldul creditor minim al contului clientului, old care reprezint garania creditului. Ctigurile indirecte sunt mult mai greu de cuantificat i mai incerte. Acordarea unui credit poate ns s atrag dup sine iniierea sau meninerea unei relaii, o cretere a depozitelor, precum i o cretere a unei cereri pentru alte servicii bancare. Analiza creditului este un proces care trebuie s se deruleze periodic: nainte de derularea creditului n vederea deciziei de creditare i apoi, n funcie de scadenta creditului, la intervale de timp determinate, de regul atunci cnd rapoartele financiare ale clientului sunt puse la dispoziie. Elementele determinante ale gestiunii riscului individual de creditare sunt: capacitatea de plat, caracterul debitorului dorina sa de a face plat, capitalul averea debitorului, garania (real sau personal), condiiile de mediu. Dintre aceti cinci factori primul este cel mai important. n prezent exist dou modaliti de tratare a cererii de creditare: abordarea clasic i cea modern. n abordarea clasic sunt evaluate i comparate dou elemente: nevoia de finanare i cererea de creditare Nevoile de finanare pot fi pentru investiii sau pentru exploatare. Nevoile de finanare a investiiilor se caracterizeaz prin valori ridicate i caracterul punctual al cererii. Dosarul proiectului de investiii poate fi ntocmit de
28

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


ntreprindere (client potenial), de un expert sau chiar de banc. ntocmirea dosarului proiectului de investiii pentru client este varianta de preferat dac banca dispune de suficiente resurse i expertiza necesar (personal calificat). Este soluia cea mai avantajoas deoarece asigura bncii venituri suplimentare, ocuparea specialitilor proprii n evaluri de proiecte de investiii i o baz de date omogena care permite stabilirea unui algoritm unitar de evaluare a proiectelor clienilor. Pe de o alt parte, trebuie c banca s clarifice de la nceput cu clientul postura n care acesta contracteaz ntocmirea proiectului de investiii: este un serviciu de expertiz pe care l cumpra de la o banc i acesta nu are nici o legtur cu ansele proiectului de a fi finanat de ctre banca. Faptul c dosarul proiectului a fost ntocmit de ctre un serviciu specializat al bncii nu asigura i o probabilitate mai mare de acceptare a lui de finanare. Analiza nevoii de finanare se face n cadrul unui plan de finanare previzional: sunt analizate nevoile i resursele financiare de perspectiv, brute, apoi completate cu credite bancare. Pentru acest tip de proiecte regul prudenial ce trebuie respectat este c banca nu trebuie niciodat s finaneze integral (100%) proiectul de investiii al clientului. Orict de mic procentual (i este de competenta conducerii bncii s stabileasc o limit minim prin politica de creditare) contribuia clientului s fie efectiv i din punct de vedere financiar. n acest fel el i asum cu mai mult responsabilitate rspunderea pentru derularea proiectului. Nevoile de finanare a cheltuielilor curente au alte caracteristici: sunt de valori mai reduse i sunt relativ permanente. Nevoile de acest tip se pot determina planificnd fondul de rulment sau n cadrul planului de trezorerie. Este imperios necesar ca funcionarul bncii care este responsabil de relaia cu clientul respectiv s verifice att informaiile, ct i algoritmul care a stat la baza nevoii de finanare.
29

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Apoi bancherul poate propune un "montaj financiar" adecvat, adic o combinaie de credite pe termen scurt care s acopere nevoia de finanare a clientului. Cea de-a doua etap a analizei creditului n abordarea clasic este studiul cererii de creditare. Analiza riscului asociat implica parcurgerea urmtoarelor etape: identificarea, evaluarea i prevenirea riscului de creditare. 12 Identificarea i evaluarea riscului de creditare presupune definirea acestuia, a cauzelor majore de risc i cuantificarea expunerii la risc. Riscul de creditare este cauzat de perturbaii n fluxul de ncasri anticipat la analiza cererii de creditare. Pentru fiecare debitor aceste perturbaii pot genera insolvabilitate. Factorii care genereaz insolvabilitate pot fi grupai n factori externi i factori interni fr a se putea distinge ntre cele dou categorii n ceea ce privete amplitudinea expunerii la risc pe care o genereaz. Factorii interni sunt aproape integral asociai unei conduceri defectuoase: de aceea, aprecierea profesionalismului echipei de conducere sau a partenerului nsui (n cazul micilor ntreprinderi), reprezint un element att de important n cadrul procesului de analiz a riscului de creditare. De asemenea, trebuie apreciat caracterul debitorului dorina sa de a face plti pe care le implica achitarea creditului primit. Este extrem de greu de apreciat pentru clienii noi i necesit o informaie extensiva. Factorii externi - relativ la client - se pot grupa n factori politici, economici i bancari. Ei acioneaz asupra unei grupe ntregi de clieni i, de aceea, identificarea i evaluarea acestora se face pentru sectoare de activitate, de ctre specialiti din banc, folosind i informaii de uz intern. Bncile mici pot cumpra
12

Dardac, Nicolae; Vascu, Teodora. Moneda i credit: vol. 1. Bucureti: Editura

ASE, 2002, 332.1 DARm, Sala Victor Slavescu

30

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


servicii de analiza ale instituiilor mai mari sau ale unor institute de cercetri specializate, dar, n acest caz, nu pot fi valorificate informaiile interne protejate de sectorul banc. Factorii politici au la baz o decizie politic ce are efecte sensibile asupra capacitii de rambursare a debitorului. Ei pot mbrca diverse forme, ntre care, embargoul, modificarea politicii energetice, schimbarea de regim valutar sau de politica monetar, modificarea tarifelor vamale, etc. Factorii economici sunt cel mai adesea legai de crize cu caracter ciclic sau sectoriale care afecteaz pieele pe care opereaz clientul. Minimizarea expunerii bncii la risc se face, cel mai adesea, prin creterea costului creditului (nsprirea condiiilor de creditare) i prin luarea de garanii. Este ns demn de reinut faptul c garaniile nu sunt o protecie sigur pentru creditor. Valoarea de pia a activelor se poate diminua semnificativ i, chiar dac ea se conserv, pot exista ali creditori, privilegiai fa de banc i chiar la 125% garanie activul rmas poate fi insuficient pentru acoperirea datoriilor. Abordarea tradiionala are la baza proceduri relativ laborioase i prezint o serie de limite care nu sunt uor de ignorat: majoritatea deciziilor au un caracter preponderent subiectiv, analiza informaiei este mai secvenial, procesul are o durat mai mare i un cost mai ridicat. Abordarea modern a analizei creditului se bazeaz pe credit scoring. Credit scoring-ul const n evaluarea creditului pe baz de punctaj. Cele mai multe bnci romaneti folosesc un sistem de punctaj bazat pe calculul valorii unor indicatori de baz ai firmelor debitoare; n funcie de valoarea acestora se acord puncte, care sunt apoi adunate, pentru a se determina valoarea punctajului firmei i pentru a se ncadra aceasta ntr-o anumit clasa de risc.

31

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Metodele de analiz a riscului de ar sunt numeroase. Mai dezvoltate sunt dou direcii de studiu: metoda indicatorilor de risc i teoria valorii firmei. Metoda indicatorilor de risc este cea mai utilizat i se bazeaz pe metoda Delphi. Riscul de ar se determina prin parcurgerea unor etape: stabilirea unei liste de criterii reprezentative pentru a caracteriza situaia politic, economic i financiar a rii. Drept criterii politice se folosesc stabilitatea regimului, apartenena la o zon de conflict, rolul jucat de militari, puterea militar etc. Criteriile economice sunt structura importurilor i a exporturilor, rata economisirii, starea sectorului bancar etc. Drept criterii financiare se pot folosi: regimul valutar, serviciul datoriei externe, raportul dintre serviciul datoriei i exporturi; interogarea experilor asupra pertinentei acestor criterii, cerndu-le s le ierarhizeze i noteze totodat; ponderea criteriilor n funcie de importana lor i apoi calcularea unei note care s indice riscul total.13 Teoria valorii firmei are la baza evaluarea valorii economiei rii respective prin capitalizarea unui flux de venituri resprezentat de excedentul balanei comerciale. Apoi aceast valoare a economiei se compar cu datoria intern. n funcie de aceast apreciere creditorii stabilesc dac acorda sau nu creditul, precum i condiiile de creditare (garanii, termen de rambursare, rat a dobnzii). Pe piaa internaional de capital adevrat valoare i cota unei ri sunt evideniate pe pieele de euroobligaiuni, unde exist o pia secundar, cotaie la
13

Dardac, Nicolae; Vascu, Teodora. Moneda i credit: vol. 1. Bucureti: Editura

ASE, 2002, 332.1 DARm, Sala Victor Slavescu

32

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


burs. Diferenele dintre preul oferit i preul cerut pe aceast pia sunt o foarte bun aproximare a riscului de ar, aa cum este el perceput de investitori. Pentru Romnia, pe parcursul anului 1996, evoluia acestei diferene (spread) a fost urmtoarea: emisiunea romneasc de euroobligaiuni a demarat cu o marj de 3.05% cererea fiind foarte mare pe pia secundar, diferena a sczut la 2.7 2.8%; inflaia din vara i presiunile asupra cursului au dus la creterea marjei la 3.08% dup alegerile din noiembrie marj a sczut la 3,05 - 3,1% n ateptarea programului guvernamental, la nceputul lui 1997 marj a sczut din nou la 2,7%. Pentru c o politic bancar de creditare s se dovedeasc i util, ea trebuie s ndeplineasc condiii de formulare corect i coninut complet. O politic de creditare poate fi apreciat ca fiind corect dac n elaborarea ei s-a acordat prioritate atingerii urmtoarelor obiective: selecia unor credite sigure i cu o probabilitate maxim de rambursare; asigurarea unor plasamente fructuoase pentru fondurile de care dispune banc; ncurajarea extinderii creditelor care corespund nevoilor pieei pe care opereaz banc. Politicile de creditare variaz n timp i n funcie de ciclul economic. Ele trebuie s fie actualizate i s devin adaptabile la modificrile mediului concurenial i economic.

33

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Coninutul unei politici de creditare comporta trei pri principale: formulri politice cu caracter general referitoare la sarcinile compartimentului de creditare i la calitile optime ale portofoliului de credite, principii i proceduri recomandate n constituirea i administrarea portofoliului de credite i, n fine proceduri i parametri detaliai de creditare, specifici fiecrui tip de credite normele de creditare. Partea nti are menirea de a stabili cadrul general i obiectivele politicii de creditare. Structura sa general ar putea fi urmtoarea: A. Obiective B. Strategii B. 1. Tipuri de credite i structura portofoliului de credite B.2. Structura creditelor n funcie de lichiditatea i scadenta Lor B.3. Mrimea portofoliului de credite. C.Piee (zone comerciale) D. Caracteristici ale creditelor D.1. Tipuri de credite D.2. Garanii D.3. Termeni de creditare. E. Responsabiliti referitoare la aprobarea creditelor i controlul calitii acestora. Obiectivele politicii de creditare pot fi interne sau externe, n funcie de prioritile bncii. Obiectivele concrete trebuie s defineasc rolul bncii respective, aa cum i-l asuma ea, apoi rentabilitatea global stabilit pentru perioada respectiv,
34

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


imaginea pe care dorete s o impun pe pia, ncrederea publicului, gradul de agresivitate n concuren cu ceilali competitori. Dincolo de aceste obiective de ordin general, menite s asigure racordarea efortului compartimentului de credite la cel global al bncii, pentru asigurarea unui efect de sinergie, obiectivele politicii de creditare pot i trebuie s fie particularizate pentru acest domeniu de activitate prin stabilirea sarcinii de cretere medie (anual sau trimestriala) a portofoliului de credite (n preuri constante) i a mrimii acestui portofoliu relativ la activele sau depozitele bancare totale. Strategiile de creditare vizeaz trei domenii distincte. Strategia n domeniul structurii creditelor bancare stabilete ponderea diferitelor categorii de credite n total, direciile i limitele minime de diversificare a portofoliului, precum i gradul de participare eventuala la credite sindicalizate. Fiind cel mai important activ bancar, creditele (ealonarea rambursrii lor) au o importan deosebit pentru asigurarea lichiditii bancare, o dat cu asigurarea rentabilitii bancare. i, dei obiectivul principal al politicii de creditare l reprezint minimizarea riscului de creditare, nici gestiunea altor riscuri bancare nu trebuie neglijat.14 Lichiditatea stabilit n funcie de structur activelor i pasivelor bancare este una din restriciile majore ale structurii (n funcie de scadenta) a creditelor bancare; aceasta deoarece n lipsa unei piee secundare suficient de dezvoltate (titularizare) lichiditatea creditelor este determinat aproape exclusiv de scadenta lor.
14

Dardac, Nicolae; Vascu, Teodora. Moneda i credit: vol. 1. Bucureti: Editura

ASE, 2002, 332.1 DARm, Sala Victor Slavescu

35

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


n cele din urm obiectivele de ordin strategic referitoare la mrimea portofoliului de credite sunt cele care determin cuantificarea agresivitii bncii, aa cum a fost ea formulat global la primul punct. O politic agresiv se caracterizeaz prin cretere absolut (valoare n preuri constante) i relativ (pondere n totalul activelor bancare) a portofoliului de credite. O astfel de strategie are, de regul, un caracter temporar, deoarece prezint dezavantaje evidente. Pe termen scurt o astfel de politica poate duce la o cretere a veniturilor, dar este mai puin sigur c aceast cretere va atrage i o cretere de rentabilitate. Creterea rapid a valorii portofoliului de credite sporete n mod evident riscurile legate de gestiunea acestui portoliu. Cel mai riscant element l reprezint scderea potenial a calitii portofoliului, datorit presiunii pe care o exercit asupra peronalului gestiunea mai multor clieni i imperativul strategic al cuceririi pieei; dac acest imperativ devine o prioritate, atunci el poate s se transforme n cretere cu orice pre i, cel mai adesea, acest pre l reprezint creterea expunerii globale la risc a bncii. Definirea pieelor sau a zonelor comerciale pentru banca este un element de politica pe termen lung i realizarea acestui obiectiv cere timp, mai ales atunci cnd se impune o schimbare radical de orientare. Politica de creditare trebuie s defineasc fr echivoc piaa primar i secundar pe care se vor desfura activitile de creditare, precum i prioritile geografice. Este evident c aceasta component a politicii de creditare este valabil, n coninut, n funcie de talia bncii: pentru o banc internaional acestea se prezint sub forma unor regiuni sau grupe de ri deservite de uniti bancare proprii i definite prin volum de activitate i operaii. Pentru bncile mai mici (majoritatea bncilor ramanesti) zon comercial are un caracter preponderent naional sau chiar local (regional). n acest context prioritile geografice pot presupune o extindere, o consolidare sau o
36

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


retragere de pe anumite piee, piee definite din punctul de vedere al ariei geografice deservite de banc. Coninutul efectiv al acestui element de politica de creditare trebuie s conin definirea explicit a zonei deservite n mod regulat de filiale sau agenii proprii, stabilirea n afara zonei sale comerciale, proprii precum i condiiile de acceptare excepionale a altor credite. n ceea ce privete standardele de creditare la acest nivel prezentarea lor nu este dect global i legat de contextul stabilit de strategia de creditare a bncii pentru parioada curent. Ele trebuie s cuprind precizri referitoare la tipurile de credite, garanii i termene. Definirea tipurilor de credite presupune stabilirea unor liste pentru: creditele preferate de banc, creditele de evitat datorit riscului ridicat i pentru creditele interzise, de regul n virtutea unor restricii legale. Apoi trebuie specificate tipurile de garanii (mobiliare i imobiliare) pe care banca este dispus s le accepte, n virtutea expertizei proprii, a expertizei partenerilor tradiionali sau a evoluiei condiiilor de pe pia i a celor legale. Termenele avute n vedere sunt cele referitoare la periodicitatea reevalurii factorilor de risc, inclusiv a costurilor i a preului creditului. Tot prin politica de creditare trebuie stabilite limitele responsabilitii tuturor celor implicai n procesul de creditare. Este vorba, n principal, de limitele rspunderii ofierilor de credite i ale comitetelor de credit. Aceste limite depind de experien i de poziia ofierului, de garanii, de sezonalitate, precum i de capitalul/talia bncii. Partea a doua a politicii de creditare conine principiile i procedurile pe care banca i bazeaz procesul de creditare. Cuprinde urmtoarele elemente: protecia prin asigurare; documentaia i garaniile mobiliare;
37

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


ncasarea creditelor restante i recuperarea garaniilor; norme i reglementri legale; stabilitatea ratei dobnzilor percepute; informaii financiare solicitate de la debitori; etic profesional i conflictele de interese; examinarea i controlul periodic al calitii creditelor. Protecia prin asigurare se poate realiz pentru bunuri (cele care se constituie n garanii, dar nu numai), pentru persoane (cadrele de conducere pentru rspundere civil sau pentru rpiri, dar i asigurri de via pentru debitorii individuali n cazul creditelor pe termen lung), pentru banca nsi c beneficiar de asigurri i reasigurri (pentru riscul de creditare). De regul, este recomandabil s se ncheie contractul de asigurare pentru toate riscurile asigurabile n condiii de eficient. Documentaia i garaniile mobiliare solicitate trebuie s se constuie n dosare de creditare uniforme la nivelul ntregii bnci, indiferent de locaia unitii bancare operative i de personalul angajat. Implementarea cerinelor vznd aceast caracter unitar poate ridica probleme semnificative la nivelul bncilor mai mici, datorit raporturilor personale ale funcionarilor acestora cu clienii bncii. Tratamentul creditelor restante i recuperarea garaniilor se poate realiza printr-un compartiment specializat care poate avea i sarcini de control. Procedura scris cuprinde informaiile de semnalizare a dificultilor, detecia acestora, raportarea msurilor immediate, controlul garaniilor i, eventual detecia fraudelor. Creditele restante pot avea cauze obiective, legate de evoluia ciclului economic, sau cauze subiective, care sunt, de fapt, un eufemism pentru a desemna managementul defectuos.

38

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Reglementrile legale reprezint un element dinamic al mediului n care opereaz banc i, de aceea, politica de creditare trebuie s reflecte nu numai starea actual a sistemului de reglementri ci i, n msura n care acest lucru este posibil, cele mai probabile direcii de concentrare a autoritilor bancare. Reglementrile bancare echivaleaz cu impunerea unor limite i a unor interdicii referitoare la activitatea de creditare: operaii i volum. Autoritatea bancar efectueaz inspecii periodice pentru a stabili gradul de respectare a a restriciilor n vigoare la nivelul instituiei respective. Aceste inspecti au, de regul, un caracter periodic i urmresc o serie de obiective, ntre care: lichiditatea i solvabilitatea bncii, ncadrarea n normele legale n vigoare, calitatea i lichiditatea activelor bancare, precum i calitatea sistemelor proprii de protecie i control intern. n msura n care aceste lucruri sunt cunoscute de conducerea bncii i n baza experienei trecute a instituiei bancare, ele trebuie menionate n politica de creditare pentru uzul tuturor funcionarilor, astfel nct inspecia autoritii bancare s nu constituie pentru acetia un stress inutil i pentru c ei s acorde prioritate domeniilor vizate de inspectori. Politica de creditare are un rol deosebit de important i pentru stabilirea unitar a criteriilor de stabilirea preului. Cel mai important element l reprezint determinarea nivelului dobnzii percepute, a ratei acesteia. Trebuie prezentate toate procedurile de determinare a acesteia, modul lor de folosire i elementele n funcie de care se poate stabili acest nivel: costul fondurilor bancare, primele de risc, comisioanele bancare, rata dobnzii pe pia, rata de baz sau prefereniala a dobnzii. n afar de aceste elemente, trebuie specificate i celelalte componente ale costului creditului pentru debitor, cum ar fi oldul minim creditor al contului acestuia sau alte servicii financiare oferite de banc clientului.

39

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Politica de creditare este locul cel mai potrivit pentru a face toate precizrile necesare n legtur cu etic profesional i conflictele de interese. Respectarea normelor (scrise sau nu) ale eticii profesiunii de bancher este esenial pentru ctigarea sau pstrarea ncrederii clienilor i a altor parteneri n probitatea personalului bncii. Este un parametru esenial al imaginii bncii i, cel mai adesea, se fac simite efectele negative, ale nerespectrii acestor norme de etic. n vederea asigurrii unui nivel minim formal al respectrii acestor norme, politica de creditare trebuie s precizeze lista activitilor interzise personalului, limitele operaiilor cu personalul, normele de transferare a informaiilor ntre compartimentele bncii, precum i n afara acesteia i codurile de etic profesional sau reglementri legale.15 Partea a treia a politicii de creditare cuprinde normele de creditare pe tipuri de credite: credite imobiliare ipotecare, credite pentru construcii/investiii, credite pentru stocuri, credite pe termen lung, credite pentru cumprarea unor bunuri mobile, credite agricole, credite personale i, eventual, credite cumprate. Normele trebuie s cuprind descrierea tipului de credit, destinaia creditului, scadentele preferate, tarifarea (dobnda, rate, comisioane, olduri minime creditoare, etc.), plafoane (minime i/sau maxime), asigurrile, garaniile solicitate, procedura de aprobare a creditului.

15

Dardac, Nicolae; Vascu, Teodora. Moneda i credit: vol. 1. Bucureti: Editura

ASE, 2002, 332.1 DARm, Sala Victor Slavescu

40

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

Capitolul III. Studiu de caz - Acordarea unui credit ipotecar la Banca Romneasc 3.1Prezentarea bncii (scurt istoric, organigrama)

Cu o experien de 16 ani de activitate, Banca Romneasc ofer clienilor si o gam larg de produse i servcii pentru persoane fizice i pentru corporaii. n octombrie 2003, cel mai mare grup financiar din Europa de Sud-Est, Grupul National Bank of Greece (NBG), a achiziionat pachetul majoritar la Banca Romneasc S.A., deinnd n prezent 89,070% din capitalul social al acesteia. Banca European pentru Reconstrucie i Dezvoltare (BERD) este un alt acionar important, deinnd 10,209% din capitalul social al bncii.

41

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Banca Romneasc dispune de o reea naional format din 151 de sucursale, din care 40 sunt situate n Bucureti. Banca deine un capital social de peste 119 milioane Euro. ntr-o pia foarte dinamica, cota de pia a bncii a crescut de la 2,09% n decembrie 2006 la 2,68 % n decembrie 2007. Grupul NBG este cel mai mare grup financiar din Republica Elena fiind fondat n anul 1841 i listat la Burs de Valori din Atena nc din anul 1880. ncepnd cu octombrie 1999 este listat i la Burs de Valori din New York. Grupul NBG deine o poziie dominant pe piaa serviciilor financiare din Grecia, cu peste 1000 uniti bancare n ar i n strintate i un portofoliu de 10 milioane de clieni. n afar activitilor bancare specifice, Grupul National Bank of Greece desfoar n Romnia o serie de alte operaiuni n diverse domenii financiare. Dintre companiile mai reprezentative aflate sub controlul National Bank of Greece n Romnia se numr: ETEBA Romnia, Societatea de asigurare - reasigurare GARANTA i NBG Leasing IFN S.A. Conducerea pe baze prudentiale a activitii este evideniat de iniiativ managementului bncii de a ncheia ncepnd cu anul 1997, o poli de asigurare cu instituii de renume de pe piaa londoneza de asigurri, sub egida grupului Lloyd's, din Londra. Astfel, Banca Romneasc a devenit prima banc romneasc asigurat mpotriva riscurilor de fraud, erori i omisiuni. Rezultatele financiare ale bncii sunt auditate de ctre auditorul independent Deloitte. Banca Romneasc este capabil s genereze sursa vital necesar n vederea realizrii obiectivelor, c banca privat dedicat clienilor persoane juridice, ntreprinderilor mici i mijlocii i persoanelor fizice.
42

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


Misiunea bancii este s isi sustina clienii n ceea ce privete dezvoltarea i consolidarea afacerilor acestora. Prudena i echilibrul vor susine promisiunile de a construi o afacere sntoas i profitabil. Scopul este c Banca Romneasc Membr a Grupului National Bank of Greece s fie o instituie bine organizat, eficient i orientat spre client. Obiectivele bancii strategice pentru urmtorii trei ani sunt: atingerea unei cote de pia de minim 5%, formarea unei echipe capabile, extinderea reelei de sucursale i exploatarea unor canale alternative de distribuie, construirea i exploatarea sinergismului dintre entitile grupului.

43

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


ORGANIGRAMABANCII

44

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

45

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI 3.2. Creditul ipotecar la Banca Romneasc

Vrei s-i cumperi un apartament, un teren, sa-i construieti o cas sau s i-o renovezi pe cea veche? Dac da, poi apela la \"Crediul pentru cas\" oferit de Banca Romneasc n valoare de pn la 300.000 de euro, pe o perioad de pn la 25 de ani. Cele mai importante beneficii ale creditului sunt flexibilitatea - pe o perioad de pn la 25 de ani, accesibilitatea - sunt acceptate mai multe tipuri de venit -, este pre-aprobat n 24 de ore de la solicitare i sunt acceptai co-pltitori. Produsul oferit de Banca Romneasc poate avea mai multe destinaii: cumprarea, construirea, extinderea sau renovarea unei locuine, cumprarea unui teren i chiar refinanarea creditelor cu aceeai destinaie contractate de la alte bnci. Valoarea creditului Pentru cumprarea unei locuine sau terenuri, valoarea creditului a fost majorat de la 200.000 la 300.000 euro i poate fi acordat pe o perioad de pn la 25 de ani. Banca Romneasc a redus dobnzile, acestea fiind n present de 8,9% pe an pentru creditele n euro, 8,75% pe an pentru cele n dolari i 17,5% pe an pentru cele n lei. Ratele lunare sunt egale, valoarea unei rate nu trebuie s depeasc 35% din venitul net al familiei, diminuat cu alte obligaii financiare. De exemplu,

46

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


pentru un credit n valoare de 40.000 euro, acordat pe o perioad de 25 de ani, rata lunar calculat este de 337 euro, iar venitul net minim al familiei trebuie s fie de 962 euro. Banca accept i alte tipuri de venituri dect cele salariale, cum ar fi cele provenite din chirii, dividente, venituri aferente contractelor de colaborare, sau orice alt surs care poate fi justificat cu documente legale. De asemenea, pot fi luate n calcul i veniturile membrilor de familie sau ale copltitorilor, dac solicitantul dorete aceste lucru. Perioad de graie Pentru creditele de construcie i extindere, Banca Romneasc accord o perioad de graie de 9 luni, iar la creditele pentru alte destinaii de 6 luni. Pe durata perioadei de graie, solicitantul va plti doar dobnda, nu i rata creditului. Clientul poate opta pentru garantarea creditului fie prin ipoteca pe locuin sau teren, fie prin certificate de deposit colateral. Banca Romneasc acord credite i pentru renovarea sau amenajarea locuinei n sum maxim de 25.000 euro pe o perioad cuprins ntre 1 i 10 ani, fr plata unui avans. Dobnzile pentru acest tip de credit sunt de 9,5% pentru creditele n euro, 9,25% pentru creditele n dolari i 19,5% pentru cele n lei. Pentru a fi eligibil, trebuie s avei ntre 20 i 65 de ani - vrst pn la care creditul trebuie rambursat intergral, venitul minim al familiei s fie de cel puin 200 de euro pe lun, s avei cel puin ase luni vechime la actualul loc de munc. Banca Romneasc este membr a Grupului National Bank of Greece.

47

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

48

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

3.2.1 Analiza creditului si conditii de acordare

Creditele ipotecare vor fi acordate n lei, pe baz de contract de credit ipotecar prin care se vor stabili, fr a fi limitative, condiiile de scadenta, dobnda, valoarea garaniilor, clauze referitoare la neonorarea la scaden a creditului reprezentnd principalul i/sau dobnda. Pentru obinerea de credite ipotecare, solicitanii trebuie s depun o cerere nsoit de cel puin urmtoarele documente: LUCIAN MARES, domiciliat n Bucureti, B-dul Mihai viteazu, Nr, 123, CNP 1761003293625, solicita un credit ipotecar de 15.000 euro din care 5.000 euro da avans. LUCIAN MARES avnd CI i documentele pentru credit ipotecar la dnsa se prezint la sediul BNCII ROMANETI nsoit de ctre co-debitor, respectiv sotia dnsului. Documente doveditoare privind ndeplinirea condiiilor prevzute la art. 7 din Legea nr. 190/1999 ; documente care s ateste capacitatea persoanelor n cauz de a dispune de venituri certe cu caracter de permanent cum sunt:
1.

Formular Cerere de credit- pe care LUCIAN MARES l completeaz

i semneaz n faa ofierului de credit


2.

Formular Cerere de credit garanii suplimentare - pe care LUCIAN

MARES l completeaz i semneaz n faa ofierului de credit


49

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


3.

Adeverina de venit- adus de la locul de munc, completat cu

acelai pix, fr tersturi i modificri, tampila i semnat de ctre administratorul societii i contabilul ef
4. 5. 6.

Documente pentru dovedirea veniturilor din dividende Lista documentelor pentru investiii imobiliare Formular Informaii co-debitori- pe care LUCIAN MARES mpreun

cu soul BIANCA MARES l completeaz i semneaz n faa ofierului de credit


7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

CI so, soie, co-debitor Certificat de cstorie Ultima facture de utiliti pltit Documente doveditoare ale venitului Fisa fiscal Acte de proprietate imobil Copii ale actelor de identitate ale vnztorilor imobilului Documente care s evidenieze valoarea angajamentelor de plat ale solicitantului i n mod special a obligaiilor devenite exigibile i neonorate la scaden.

n acest scop, solicitantul va prezenta o declaraie la care vor fi anexate copii ale unor documente cum sunt: contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumprare in rate ale bunurilor de folosin ndelungata ;
50

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


declaraie privind litigiile cu terii cu precizarea motivelor care

au.condus.la.situaiile.respective. Dup verificarea acestor documente de ctre ofierul de credite, se obine o preaprobare financiar se dac i se accept sau nu creditul cerut. Apoi se ntocmete evaluarea imobilului, se obine aprobarea creditului, se obin documentele solicitate de notar, se semneaz contractile i creditul este obinut. ntocmete un desfurtor d-nei LUCIAN MARES, urmnd ca n termen de 90 zile s fie anunat telefonic

51

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI 3.2.2.Documentatia

52

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI 3.2.3. RAPORTUL FINAL

PRINCIPALUL LUNA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 DATA 02.18.2009 03.18.2009 04.18.2009 05.18.2009 06.18.2009 07.18.2009 08.18.2009 09.18.2009 10.18.2009 11.18.2009 12.18.2009 01.18.2010 02.18.2010 03.18.2010 04.18.2010 05.18.2010 06.18.2010 07.18.2010 08.18.2010 09.18.2010 10.18.2010 11.18.2010 12.18.2010 01.18.2011 02.18.2011 03.18.2011 04.18.2011 05.18.2011 06.18.2011 07.18.2011 08.18.2011 09.18.2011 10.18.2011 11.18.2011 12.18.2011 01.18.2012 02.18.2012 03.18.2012 04.18.2012 05.18.2012 06.18.2012 INAINTE DE RAMBURSARE 6722.69 6722.69 6722.69 6722.69 6628.35 6532.28 6434.45 6334.82 6233.37 6130.06 6024.85 5917.72 5808.62 5697.52 5584.38 5469.17 5351.85 5232.38 5110.72 4986.83 4860.67 4732.19 4601.36 4468.13 4332.46 4194.30 4053.61 3910.34 3764.44 3615.86 3464.56 3310.49 3153.59 2993.82 2831.12 2665.43 2496.71 2324.89 2149.92 1971.75 1790.31 0.00 33.61 33.61 123.25 121.52 119.76 117.96 116.14 114.28 112.38 110.46 108.49 106.49 104.45 102.38 100.27 98.12 95.93 93.70 91.43 89.11 86.76 84.36 81.92 79.43 76.90 74.32 71.69 69.01 66.29 63.52 60.69 57.82 54.89 51.90 48.87 45.77 42.62 39.42 36.15 32.82 DOBANDA

PLATA PRINCIPAL 0.00 0.00 0.00 94.34 96.07 97.83 99.63 101.45 103.31 105.21 107.13 109.10 111.10 113.14 115.21 117.32 119.47 121.66 123.89 126.16 128.48 130.83 133.23 135.67 138.16 140.69 143.27 145.90 148.58 151.30 154.07 156.90 159.77 162.70 165.69 168.72 171.82 174.97 178.17 181.44 184.77

RATA LUNARA 0.00 33.61 33.61 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59

TAXE SI

GRAFIC DE

GRAFIC DE TVA RAMBURSARE CU TVA 0.95 6.39 6.39 5.95 176.45 176.45 395.38 393.50 391.58 389.62 387.63 385.60 383.53 381.43 379.28 377.10 490.83 372.62 370.31 367.97 365.58 363.14 360.67 358.14 355.57 352.96 350.29 347.58 430.71 342.00 339.14 336.22 333.25 330.22 327.14 324.00 320.81 317.55 314.24 310.86 355.93 303.93 300.37 296.74

COMISIOANE RAMBURSARE 5.00 136.45 136.45 136.45 134.57 132.65 130.69 128.70 126.67 124.60 122.50 120.35 118.17 231.90 113.69 111.38 109.04 106.65 104.21 101.74 99.21 96.64 94.03 91.36 88.65 171.78 83.07 80.21 77.29 74.32 71.29 68.21 65.07 61.88 58.62 55.31 51.93 97.00 45.00 41.44 37.81 6717.69 -170.06 -170.06

-354.04 41.34 -352.16 41.34 -350.24 41.34 -348.28 41.34 -346.29 41.34 -344.26 41.34 -342.19 41.34 -340.09 41.34 -337.94 41.34 -335.76 41.34 -449.49 41.34 -331.28 41.34 -328.97 41.34 -326.63 41.34 -324.24 41.34 -321.80 41.34 -319.33 41.34 -316.80 41.34 -314.23 41.34 -311.62 41.34 -308.95 41.34 -306.24 41.34 -389.37 41.34 -300.66 41.34 -297.80 41.34 -294.88 41.34 -291.91 41.34 -288.88 41.34 -285.80 41.34 -282.66 41.34 -279.47 41.34 -276.21 41.34 -272.90 41.34 -269.52 41.34 -314.59 41.34 -262.59 41.34 -259.03 41.34 -255.40 41.34

53

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


41 42 43 44 45 46 47 48 07.18.2012 08.18.2012 09.18.2012 10.18.2012 11.18.2012 12.18.2012 01.18.2013 02.18.2013 1605.54 1417.38 1225.78 1030.66 831.97 629.63 423.58 213.76 29.43 25.99 22.47 18.90 15.25 11.54 7.77 3.92 188.16 191.60 195.12 198.69 202.34 206.05 209.82 213.76 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.59 217.68 34.11 30.35 26.52 22.61 18.64 14.59 10.47 6.28 -251.70 41.34 -247.94 41.34 -244.11 41.34 -240.20 41.34 -236.23 41.34 -232.18 41.34 -228.06 41.34 -223.78 41.45 293.04 289.28 285.45 281.54 277.57 273.52 269.40 265.32

Anexa nr.1.-Cerere de credit

54

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

Anexa nr.2-Adeverinta de venit

55

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

56

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI Anexa nr. 3. Cerere de credit garantii suplimentare

Anexa nr. 4 .-Adeverinta de dividente


57

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

Anexa nr. 5-Lista documentelor pentru investitii imobiliare


58

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI

59

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI Anexa nr. 6.-Formular informatii co-debitori

60

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI CONCLUZII:
In concluzie, creditul ipotecar, prin perioada lunga de rambursare, va ofera posibilitatea achizitionarii unei locuinte fara ca sa faceti sacrificii dramatice in ceea ce priveste viata ta de zi cu zi. Veti putea sa plecati in continuare in concedii, sa iesiti cu prietenii, sa le asigurati copiilor cele necesare. Creditele ipotecare sunt destinate achizitiei de locuinte si case de vacanta, constructiei de locuinte, precum si renovarii acestora(modernizari, consolidari, extinderi). Este necesar ca solicitantul sa detina un avans, de regula cel putin 25% din valoarea finantata prin creditul ipotecar. Garantia solicitata este ipoteca de gradul I asupra imobilului ce face obiectul investitiei si/sau asupra altor imobile. Se solicita si garantia asupra veniturilor solicitantului, daca este cazul si a codebitorilor. Asigurarea locuintei si uneori o asigurare de viata, ambele cesionate in favoarea bancii, sunt parte a contractului de creditare. Dupa cum vedeti alegerea unui credit ipotecar este o operatiune complexa, care implica mai multe variabile: perioada de rambursare, dobanda bancii, comisioanele - ascunse sau nu, garantiile si asigurarile necesare. De aceea va sfatuim sa apelati la specialistii nostri, pentru a primi consultant a gratuita si a elimina posibilitatea de a gresi. O alegere gresita va face ca peste cativa ani sa doriti o refinantare a creditului de catre o alta banca, avand de suportat din nou cheltuielile foarte mari legate de mutarea ipotecii la noua banca, achitarea comisionului de plata anticipata la creditul vechi, fara sa mai vorbim despre bataia de cap aferenta. In concluzie cel mai bun credit ipotecar nu este intotdeauna cel mai ieftin sau mai usor de obtinut.

61

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI BIBLIOGRAFIE:

***Aghion, P. i Bolton, P. An Incomplete Contract Approach to Bankruptcy and the Financial Structure of the Firm, vol.59, 1992 ***Basno, Cezar ; Dardac, Nicolae. Moned, credit, bnci. Bucureti: Editura Didactic i Pedagogic, 1999, 332.1 BASm1999, Sala Victor Slavescu; ***Basno, C., Dardac, N. i Floricel, C. Moned, Credit, Bnci, Ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1995 ***Brligea, Bogdan, Cernadrc, Silvia, Alice Taudor 100 de tranzacii n 2005, eFinance, februarie 2006

***Brbulescu, Gh. 120 de ani de credit pentru agricultura romneasc, Ed. Cons, Bucureti, 1993 ***Berea, A., Paul Modernizarea sistemului bancar, Editura Expert, Bucureti, 2003; ***Beju, Daniela Georgeta Mecanisme monetare i instituii bancare, Ed. Casa Crii de tiin, Cluj Napoca, 2004 *** BNR Raport Annual, 2007,2008,2009 ***Dardac, Nicolae; Vascu, Teodora. Moneda i credit: vol. 1. Bucureti: Editura ASE, 2002, 332.1 DARm, Sala Victor Slavescu
62

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


***Dnil, N. Privatizarea bncilor, Ed. Economic, Bucureti, 2002 ***Gh. Manolescu, Banci si credit, Editura Fundatiei Romnia de Mine, Bucuresti, 2006. *** Hotrrea guvernului H.G. 465/91 hotrre privind decontarea prin compensare a plilor restante existente n economie, pubicat in M.O. nr. 158/91 *** Hotrrea guvernului H.G.780/30.12.93 privind nfiinarea Ageniei de Restructurare ***Iacob,Alin, erban, Marius Sectorul bancar n trimestrul II. Retailul scoate scntei , Piaa Financiar, septembrie 2005 ***Isrescu, M. Reflecii economice. Contribuii la teori macrostabilizrii, Ed. Academia Romn, Centrul Romn de Economie comparativ i consensual, 2001 ***Leoveanu, Oana Noi cloncluzii pentru sectorul corporate banking. Parteneriatul bnci-companii se consolideaz, eFinance, iunie 2005 *** Legea BNR 3/1994 privind clasificarea creditelor, publicat n M.O. 169/1991, abrogat prin O.G. nr. 88/1997 *** Legea nr. 64/1995 privind procedura reorganizrii judiciare i a falimentului, republicat n M.O. nr. 608/13.12.1996 ***Mateu, S. Reforma sistemului bancar n unele ri din Europa Central i de Est, Lucrare de Doctorat, Cluj Napoca, 2001

63

ANALIZA, DETERMINAREA SI ACORDAREA UNUI CREDIT IPOTECAR IN CADRUL BANCII ROMANESTI


***Octavian; Stoica, Emilia Cornelia. Creditul bancar: coordonate actuale i perspective. Bucureti: Expert, 2003, 332.1 BERc, Sala Victor Slvescu; ***Pascariu, Gheorghe Managementul seviciilor bancare coordonate actuale i perspective - , Editura Fundaiei Academice Gh. Zane, Iai, 2004; ***Stoica, Ovidiu, Cpraru, Bogdan, Filip, Drago Efecte ale integrrii europene asupra sistemului bancar romnesc, Editura Universitii Alexandru Ioan Cuza, Iai, 2005; *** Ordonana guvernului O.G nr. 13/31.01.95 privind unele msuri de accelerare a procesului de restructurare a regiilor autonome i a societilor comerciale cu capital majoritar de stat, de ntrire a discipilnei financiare i de mbuntire a decontrilor n economie

***www.bnro.ro, n special rubricile: Nouti, Prezentri, Integrare European, Relaii internaionale, Legislaie (Legea bancar, Statutul BNR, Reglementri privind falimentul instituiilor de credit, Regimul rezervelor minime obligatorii, Centrala Riscurilor Bancare, Centrala Incidentelor de Pli), Bnci, Cooperative,

64