RELATRIO DO ESTUDO CASO

PROPRIEDADE DO RIBATEJO
I MATRIA DE FACTO: Os factos constantes no caso em apreo, tm como ponto de partida o ano de 1950, data em que o Sr. J. na qualidade e proprietrio de um prdio, composto, de 3 prdios urbanos e logradouro, ou seja de parte urbana e logradouro, o qual se encontra descrito na Conservatria do Registo Predial de Benavente sob o n. XXX Livro B-7, Freguesia de Santo Antnio, com a seguinte composio: 3 habitaes de R/c com reas cobertas de 241 m2, 70 m2 e 46m2 e logradouro, sendo a rea coberta total de 664 m2 e descoberta de 2 555 m2, cedeu, por acordo verbal, a utilizao de uma parte do mesmo, mais concretamente, uma casa para habitao e logradouro, A, recebendo como contrapartida uma renda. Supe-se que pelo facto de existirem obrigaes creditrias que no foram cumpridas, o Sr, J. e a esposa, celebram com a Caixa de Crdito Agrcola, uma escritura de dao em cumprimento na qual entregam o imvel para pagamento da dvida, passando o prdio a estar inscrito a favor da Caixa Crdito Agrcola. Porm, em 28 de julho 1997, a proprietria do imvel, a Caixa de Crdito Agrcola, celebrou com a Sra. M um contrato promessa de compra e venda, do qual acordaram nos seguintes termos: A Caixa de Crdito Agrcola, na qualidade de promitente vendedora, promete alienar o imvel Sra. M, promitente compradora, que promete compr-lo pelo preo acordado no valor de 15 000,000$00; O pagamento seria efetuado da seguinte forma: A) 1 000 000$00 com a assinatura do Contrato Promessa; B) 14 000 000$00 com a tomada de posse do prdio pela promitente compradora; A promitente compradora tomaria posse logo que comunicasse essa inteno por escrito; O contrato prometido seria celebrado por marcao da compradora; A contribuio autrquica referente ao ano de 1998 e seguintes seria paga pela Sra. M.; Quando fosse liquidado a totalidade do preo, a CCA subscreveria a favor da Sra. M uma procurao irrevogvel dando-lhe poderes para vender a si prpria o prdio; Em 28 de julho de 1998, os representantes da Caixa de Crdito Agrcola, constituram a Sra. M procuradora da instituio de crdito, qual conferiram poderes irrevogveis para vender o imvel a si prpria, pelo preo acordado, podendo outorgar a respetiva escritura de compra e venda; Em 2001, d-se a primeira fase com a ao possessria intentada pela a Sra. A, uma Providncia Cautelar, para que lhe fosse reconhecida a posse sobre o imvel ao que o Tribunal declara no

reconhecer a sua posse, mas sim a sua qualidade de detentora de uma parte de um prdio, ou seja, o Tribunal afasta o animus e reconhece o corpus. Ora, como a Caixa de Crdito Agrcola no deu conhecimento Sra. A da inteno de alinear o prdio, do projeto de venda e nem das clusulas do contrato promessa celebrado, a Sra. A intenta uma ao declarativa com vista a ser declarado o seu direito de preferncia. O Tribunal de 1. Instncia indefere liminarmente a Petio Inicial e perante este indeferimento a Sra. A interpe recurso de agravo, junto do Tribunal da Relao, que revoga este despacho de indeferimento liminar e ordena o prosseguimento dos autos. Assim, o Tribunal de 1. Instncia vem a recuperar o processo e, em despacho saneador, julga improcedente a ao com fundamento em que a Sra. A no pode exercer o direito de preferncia sobre todo o prdio por apenas ser arrendatria de uma parte deste e, porque o contrato definitivo de compra e venda ainda no tinha sido celebrado, logo no teria ocorrido qualquer violao da preferncia. A Sra. A falece na pendncia da ao e, tendo os seus herdeiros legitimidade para prosseguir a ao, na medida em que estamos perante uma expetativa jurdica que A teve em vida, no se conformando com a deciso do Tribunal de 1. Instncia recorrem para o Tribunal da relao. O Tribunal da relao, por sua vez, confirma a deciso do Tribunal de 1. Instncia, fundamentando que A no titular de um direito de preferncia na medida em que arrendatria apenas de uma parte do prdio. Neste contexto, os herdeiros no estando de acordo com a posio do Tribunal da Relao, interpem recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justia. Em face deste recurso, impe-se decidir no recurso do Supremo Tribunal de Justia, as seguintes questes de direito: a) Saber se a falecida A, na qualidade de arrendatria de parte do prdio, objeto do contrato promessa, poderia exercer a preferncia legal nos termos previstos no art. 47 do Regime do Arrendamento Urbano; b) Saber se, com base no CPCV celebrado, com pagamento da totalidade do preo, com a transmisso da posse e, com a outorga de procurao com poderes irrevogveis a favor de M para a venda do imvel a si prpria, poderia a A. fazer valer o direito de preferncia e obter a nulidade do contrato, bem como da procurao. c) No poder a A. ser titular do direito de preferncia luz do art 47 do RAU, por ser apenas arrendatria de uma parte do prdio.
MATRIA DE DIREITO:

Estatui o art 47 do RAU que o arrendatrio de prdio urbano ou de sua frao autnoma tem o direito de preferncia na compra e venda ou na dao em cumprimento do local arrendado h mais de um ano. O n. 2 do referido artigo plasma que sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitao, revertendo o excesso para o alienantes. A ao de preferncia constante no art. 1410. do Cdigo Civil determina que o comproprietrio a quem no se d conhecimento da venda ou da dao em cumprimento tem direito a haver para si a quota alienada Ao analisar o direito de preferncia temos que ter ainda em considerao o teor dos artigos 416, 418 e 1410 todos do Cdigo Civil. Ora, o artigo 416 estabelece a obrigao de comunicao ao titular do direito o projeto da venda bem como as clusulas do respetivo contrato e ainda no seu n 2 o prazo de 8 dias de que dispe o titular do direito para exercer o mesmo, sob pena de caducidade, salvo vinculao a prazo diferente. Por sua vez o artigo 1410 estabelece que as regras relacionadas com a compropriedade e o exerccio da preferncia. O direito de preferncia comporta dois momentos: 1. momento: presente no art. 1409., contempla um direito de preferncia meramente obrigacional, ainda que com eficcia real, ou seja, direito sobre uma prestao de comunicar a inteno de venda aos preferentes, dando-lhes conta dos elementos essenciais do projeto da venda, bem como das clusulas contratuais, atento ao disposto no art. 416. a 418. do Cdigo Civil. 2. momento: violao da obrigao de preferncia pela consumao da alienao mediante venda ou dao em cumprimento sem dar conhecimento do projeto de venda nem das clusulas do contrato, aquando a celebrao do negcio. POSIO DO TRIBUNAL DA RELAO: Defendeu que A. no era titular do direito de preferncia luz do artigo 47. da RAU, por ser arrendatria de uma parte do prdio e no do todo. Considera que se encontram reunidos na esfera de M todos os elementos para a concretizao da venda, outorga do contrato definitivo ou poder vir a adquirir o prdio por usucapio. POSIO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIA: Defendeu que assiste razo Recorrente relativamente questo defendida pelo Tribunal da Relao em que A. no era titular do direito de preferncia por ser apenas arrendatria de parte do prdio, pois, nos termos do artigo 47. da RAU o arrendatrio tem direito de preferncia na compra

ou dao em cumprimento do local arrendado. Contudo, o legislador no pretendeu limitar o mbito de preferncia aos limites materiais mas sim a situaes em que o arrendamento abrange somente uma parte do prdio. Deve entender-se que o arrendatrio de parte de um prdio urbano tem o direito de preferir na venda de todo o prdio, sempre que este se no encontre subordinado ao regime de propriedade horizontal. Importa agora averiguar se estavam reunidas as condies legais para A exercer o seu direito de preferncia, quando os rus no celebraram nenhum contrato de alienao do imvel arrendado, mas um mero contrato-promessa de compra e venda com integral pagamento do preo e outorga promitente compradora de uma procurao com poderes irrevogveis.

No acrdo invocado que ainda que o prdio no tivesse sido vendido, quando a ao foi intentada, estavam reunidos na esfera jurdica da promitente compradora todos os elementos para ela outorgar a escritura definitiva do contrato, ou poder vir a adquirir o prdio atravs do instituto da usucapio. Contudo, atendendo ao disposto no n. 1 do art. 47. da RAU o arrendatrio do prdio urbano tem direito de preferncia na venda ou na dao em cumprimento e no noutro tipo de contratos, pois, no h interpretao extensiva em direitos reais, vigorando, neste mbito, o principio da tipicidade previsto no art. 1306. do Cdigo Civil. A celebrao de um contrato promessa de compra e venda enunciado no art. 410. do Cdigo Civil visa uma prestao de facto que pode ser incumprida e no a transmisso da propriedade. Assim enquanto o contrato definitivo no for celebrado o preferente tem uma expetativa jurdica e no um direito real. A Aco de preferncia depende da celebrao do contrato prefervel, assim a transmisso da propriedade da coisa uma causa de pedir na ao de preferncia. Acerca da alegao em que a Caixa de Crdito Agrcola e M. agiram em conluio para impedir o exerccio do direito de preferncia, a ser provada trata-se de nulidade do contrato promessa, ou de negcio simulado, previsto no art. 240. do Cdigo Civil ou de fraude lei enunciada no art. 281. do Cdigo Civil. Neste contexto, ainda que o contrato promessa fosse considerado nulo nos termos expostos, no conduzia ao exerccio do direito de preferncia. A nulidade do contrato de promessa no pode levar declarao da preferncia. Assim, atendendo aos eventuais vcios e destrudo o negcio, no existe fundamento para instaurar ao de preferncia. No esto preenchidos os pressupostos do exerccio do direito de preferncia de A.
POSIO PESSOAL:

a) Ainda que sendo a arrendatria apenas de uma parte do prdio, o mesmo no se encontra constitudo em propriedade horizontal, pelo que assim sendo, o direito de preferncia existe relativamente ao todo, at porque segundo a informao de que disponho o prdio encontra-se descrito na Conservatria do Registo Predial, todo ele sob a mesma descrio, no havendo indicao de que tenham entretanto ocorrido desanexaes. b) Quanto ao facto de ter sido celebrado um contrato promessa ainda que com as clusulas supra referenciadas, nomeadamente, o facto de se encontrar estabelecido que a M. tomava posse mediante comunicao escrita, que a partir de 1998 a contribuio autrquica seria paga pela M, bem como que assim que fosse liquidado o preo seria subscrita pela promitente vendedora Caixa de Crdito Agrcola uma procurao irrevogvel a favor da promitente compradora M., o certo que n\ao se encontram reunidos os requisitos necessrios para que a A. tenha o direito de exercer a preferncia, pois no caso concreto, houve a inteno de comprar, por um preo determinado, a pessoa determinada, com condies previamente acordadas que vieram a ocorrer, contudo, o negcio jurdico n\ao se concretizou, ainda que tivesse havido o recebimento do preo e a outorga da procurao irrevogvel, a qual n\ao transmite a propriedade embora venha dar origem ao cumprimento das obrigaes fiscais que esto implcitas na alienao desse prdio. c) Da leitura do caso concreto fiquei com a convico de que promitente vendedora e promitente compradora, atuaram de m f, ao no comunicarem o projeto de venda e as clusulas do contrato, conscientes que estavam a lesar direito alheio, mas com a inteno de no facultar o direito de preferncia, alis at pelas clausulas do prprio contrato se constata que o que se pretendia fazer era a entrega do bem, e a respetiva posse, um pagamento de impostos contribuio autrquica, uma alienao simulada, que no foi feita pela via habitual - escritura pblica, mas por uma via menos usual procurao irrevogvel, contudo esta n\ao preenche os pressupostos do exerc]icio do direito de prefer|encia da arrendat]aria habitacional. d) Parece-me clara a manobra dilatria utilizada pelas partes, para evitar a aliena;\ao pelos meios normais, impossibilitando, evitando ou atrasando assim o exerc]icio da prefer|encia pela A., dando efectivamente a entender que o que a M. pretende ]e a devido tempo invocar a usucapi\ao como forma de aquisi;\ ;\ao do prdio. e) O facto de j ter havido uma transmisso do prdio, atravs da dao em cumprimento, tal ocorreu face a um credor privilegiado, ainda assim a A. deveria ter sido notificada pelos meios legais, uma vez que a preferncia prevalece sobre todas as situaes posteriormente constitudas sobre aquela coisa.

f)

Assim, caso a A. tivesse sido notificada ou tomado conhecimento por qualquer meio da celebrao da dao entre o Sr. J. e a Caixa de Crdito Agrcola deveria em tempo ter exercido o seu direito.

g) Nos direitos reais vigora o princpio da tipicidade previsto no art. 1306. do Cdigo Civil e, conforme enunciado no artigo 47./1 da RAU, o exerccio de preferncia implica a alienao, sendo que a celebrao e uma procurao irrevogvel a favor da M. nada mais do que uma alienao do imvel ainda que camoflada, contudo, a lei n\\ao confere ao seu beneficci]ario o direito de ser apelidado de @dono e leg]itimo possuidor@ do bem, por entender que o neg]cio jur]idico n\ao se encontra devidamente conclu]ido. h) Assim, embora, com a outorga do contrato promessa tivesse ficado clausurado que os impostos seriam a pagar pela M. desde 1998, e sido pagos os impostos devidos para que fosse poss]ivel celebrar a procura;\, a outorga da mesma, com ainda que com natureza irrevogvel, n\ao h]a celebra;\ao de escritura, sendo que a prefer|encia s]o poder]a ser exercida com a celebra;\ao desta, ou seja, s]o com a celebra;\ao do contrato definitivo ]e que h]a aliena;\ao do pr]edio, sendo que no caso concreto tal escritura fica dependente simplesmente da vontade da M. i) A nica diferena entre a escritura pblica de compra e venda e a procurao em termos prticos a de que termos fiscais no h alterao da titularidade sem que seja celebrada a escritura, e pedido o averbamento em nome da M., ou seja, figuraria para efeitos matriciais a Caixa como titular, contudo a M. fica goza da faculdade de poder celebrar a escritura a todo o tempo, pois a M. tem em poder dela documento bastante e irrevogvel para o poder fazer, sem necessitar de qualquer interveno da Caixa, contudo, ]e a escritura p]ublica eu vai permitir essa altera;\ao de titularidade e dar forma e efic]acia real ao neg]ocio. j) Teoricamente podemos constatar que estamos perante a constituio de um direito creditrio sobre o imvel na medida em que foi celebrado um contrato promessa compra e venda que visa uma prestao de facto que pode ser incumprida e este contrato produz efeitos meramente obrigacionais, e at concluirmos que deste modo verifica-se que no houve violao da obrigao de preferncia, quando muito poderia existir sim uma ameaa de incumprimento, embora, na prtica, se conclua f]acilmente que a Caixa e a M. usaram manobras dilat[orias para vedar }a A. a possibilidade jur]idica de vir exercer o direito de prefer|encia, pois quem paga o preo, toma posse, paga os impostos, aceita ou exige uma procurao irrevogvel, no s tem inteno de adquirir o bem como na prtica teve o cuidado de reunir todos os elementos necessrios a por si prpria e sem depender de terceiros, adquirir a propriedade plena do prdio, s]o n\ao tendo celebrado a escritura para

n\ao ser confrontada eventualmente com uma ac;\ao de prefer|encia intentada pela A. contra si e contra a vendedora. k) Na minha opinio face aos elementos fornecidos, o exerccio do direito de preferncia s poder ser concretizado aquando a notificao da venda do imvel ou, em caso de violao, atravs de competente ao de preferncia. l) Conclui-se, portanto, que enquanto o contrato definitivo no for celebrado, a A. tem apenas uma expetativa jurdica. m) Com a celebrao do contrato promessa compra e venda entre a Caixa de Crdito Agrcola e a Sra. M, o pagamento do preo e a outorga de uma procurao com poderes irrevogveis, M. adquire apenas a posse por constituto possessrio previsto no artigo 1253. alnea c) e 1264..mas a M. no adquire o corpus sobre a parte que estava arrendada a A. n) A posse traduz-se no poder que se manifesta quando algum atua por forma correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real (art. 1251. CC), sendo que n o caso concreto a M., n\ao poder]a ser intitulada de dona e leg]itima possuidora porque embora com a outorga da procura;\ao irrevog]avel lhe tivessem sido conferidos poderes para celebrar o contrato definitivo / escritura, o certo ]e que n\ao o celebrou.