Cmo abrir una plaza comercial

Por Nora Casta 27-12-2007 Ingresa al negocio inmobiliario, construyendo y administrando una

plaza comercial. Descubre las claves para no perderte en la tramitologa y transformarte en un inversionista de xito. Planes de Negocios

En esta oportunidad de negocio lo ms importante es la ubicacin del terreno, ya que no slo ser un factor determinante en el xito de la plaza comercial sino que, adems, definir en buena parte el monto de la inversin y de las tarifas a pagar para obtener los permisos y licencias necesarios. Primera regla: no basta con tener el terreno. Es preciso considerar si est en esquina o sobre pie de carretera, por ejemplo. "Y, en caso de ser jurisdiccin federal, se tendran que investigar las restricciones referentes al nmero de metros que se deben donar ya que, de infringir sus normas, la construccin tendra que ser demolida a costa del propietario", precisa la arquitecta Gabriela Fajardo Torres, profesionista independiente con maestra en Administracin de la Construccin, quien se ha dedicado a la gestin de trmites y remodelacin de todo tipo de inmuebles. En su opinin, lo primero es revisar lo siguiente: * En qu zona est ubicado y la jurisdiccin que le compete. * Si est libre de gravmenes. * El uso de suelo que tiene asignado. * Que no se encuentre en medio de conflictos legales, familiares, comunales o ejidales. * Investigar en cunto saldra el pago de todas las licencias. * Que no exista duplicidad de escrituras o, en caso de ser ejido, corroborar si se puede escriturar o averiguar quin posee el certificado parcelario y calcular, tambin, el costo de escrituracin. Para investigar el status del dominio del terreno habr que acudir al distrito correspondiente del Registro Pblico de la Propiedad, mientras que para investigar las restricciones, obligaciones y derechos ante el gobierno local, se deber dirigir a las oficinas de Desarrollo Urbano y Obras Pblicas de su ayuntamiento o delegacin, adems de consultar el Reglamento de Construccin. Contratar los servicios de un profesional Estos trmites se pueden resolver contratando los servicios profesionales de un despacho de gestora en el ramo. El objetivo es evitar prdida de tiempo por desconocer los procedimientos administrativos que, previamente a la edificacin de la plaza comercial, se tienen que tramitar ante las autoridades locales, estatales y federales. Dependiendo de las reglamentaciones especficas de su ciudad o estado, lo que generalmente es solicitado por las autoridades se conoce como una memoria descriptiva o Proyecto Ejecutivo, que deber ser elaborado por el arquitecto que contrate. Este documento comprende: 1. Planos Estructurales. 2. Planos Arquitectnicos. 3. Planos de Instalaciones. 4. Planos de Acabados. Planos Estructurales. Se refieren al trazo del terreno y su nivelacin, para lo cual primero se debe realizar un estudio de mecnica del suelo para obtener el clculo estructural y asegurar que la obra soporte el nmero de pisos planeados.

Planos Arquitectnicos. Es el diseo del proyecto en s. Considera el plano de conjunto -dividido en el nmero de plantas-, y las fachadas desde sus cuatro puntos cardinales. Planos de Instalaciones. Se refiere a las instalaciones elctricas (luz, telfono, cable de TV y sonido), hidrulicas, sanitarias y de gas. Dentro de stos se derivan los planos de instalaciones "especiales", como son: aire acondicionado, calefaccin, y planta de tratamiento de aguas residuales, entre otras. Planos de Acabados. Especifican los detalles de aspectos clave. Suelo: la plancha de concreto (o firme), loseta, alfombra o piso laminado. Paredes: acabado en tabique, tabicn, piedra, concreto, tablaroca, o con recubrimientos de yeso, pasta o pintura. Mientras que en el techo pueden ser desde concreto, tabique, yeso y hasta plafn. En general, se conocen como "acabado base" los materiales de construccin. Como acabado inicial estn la base y el yeso, mientras que el "acabado final" se refiere a la pasta, pintura, piso, etctera. Muchas veces el acabado base es tambin el "final", sobre todo cuando se utilizan materiales como ladrillo, madera o vidrio. Los planos de acabados adquieren mayor relevancia en aqullos municipios donde se reglamenta la imagen urbana. Por ejemplo, se puede exigir que exista consistencia entre los acabados de la fachada de la plaza comercial con el resto de los inmuebles circundantes (desde los colores seleccionados hasta el uso de algunos materiales). Para esta primera fase -en la que muestras el terreno, entiendes cul es la idea y presentas propuestas-, el arquitecto se puede llevar de 1 a 2 meses en el desarrollo de los planos y, generalmente, sus honorarios oscilan entre un 5% y un 25% del costo total del proyecto. El segundo paso es iniciar los trmites requeridos por el gobierno local. En promedio toman medio ao para contar con todos los permisos, desde el alineamiento del terreno para que se le pueda asignar un nmero oficial, pasando por las factibilidades de los servicios pblicos (agua, drenaje y luz) hasta las licencias de construccin, de impacto ambiental y de uso de suelo, as como los permisos de publicidad y las licencias de funcionamiento de los comercios que albergar, comenta la maestra en Administracin de la Construccin, Mercedes Barrera Girn, del rea de Vialidad y Transporte del Ayuntamiento de Metepec, en el estado de Mxico. De la "tramitologa" El emprendedor/inversionista se deber sujetar a las disposiciones que seale el ayuntamiento o delegacin de que se trate. Aunque, en general, necesita presentar copias de: * Escrituras del terreno debidamente inscritas en el Registro Pblico de la Propiedad. * Pagos del impuesto predial actualizados. * Identificacin del propietario o, en su defecto, carta poder para autorizar al gestor contratado para que realice los trmites a su nombre. A) Alineamiento y Nmero Oficial. Demora ocho das hbiles. Una vez obtenido se inicia el trmite para conseguir el de la zonificacin. B) Cdula de Zonificacin. Esta cdula, que por lo regular se tramita en otros ocho das, determinar la densidad permitida en la zona; es decir, cuntos metros cuadrados le permitirn construir, cuntos tendr que dejar libres, cuntos pisos podr tener y el nmero de cajones de estacionamiento con que deber contar la plaza, debido a que existen zonas -conocidas como corredores comerciales y urbanos-, donde s se permiten construir bodegas o edificios y en otras no. En este punto existen dos supuestos: 1. Si el terreno est ubicado en una zona de uso comercial, se deber pasar al inciso c) 2. Si no est localizado en una de ellas y, por ejemplo, se encuentra en una zona habitacional an no programada por el ayuntamiento y que, carezca de servicios, se deber tramitar primero un cambio de uso de suelo, que suele tomarse hasta dos meses en ser determinado para poder pasar al inciso c)

C) Licencia de Uso de Suelo (LUS). En este punto, que puede demorar al menos 20 das, se tienen que presentar el proyecto arquitectnico y su memoria descriptiva, que debe resaltar el nmero de sanitarios, el total de m2 construidos, el nmero de cajones de estacionamiento y los m2 destinados para reas verdes o jardines. D) Factibilidad del Servicio de Agua Potable y Drenaje. Indicar en un plazo regular de 20 das si es factible que el proyecto se pueda conectar a estas redes, dependiendo del suministro de m3 de agua que se requieran para la operacin de la plaza, cantidades que quedaron calculadas previamente en los planos hidrulicos y sanitarios del proyecto. E) Permiso de Impacto Ambiental. En caso de que la construccin de la obra impacte significativamente al ambiente, el municipio determinar, en otros 20 das aproximadamente, las medidas que debes observar. De acuerdo con el ayuntamiento de Metepec, una vez con todos los permisos y con la LUS, se puede iniciar el trmite para recibir la Licencia de Construccin, la cual te permitir iniciar la obra. Por lo general, sta tiene validez de un ao. Por ello, en caso de que la construccin supere se perodo se tendra que tramitar una prrroga, donde los precios variarn en funcin de los materiales y acabados empleados, as como por la zona donde est ubicada. Recuerda que la erogacin de licencias e impuestos municipales variar segn las tarifas que tengan establecidas las autoridades de tu ciudad. En opinin de la arquitecto Barrera Girn, para un proyecto como el que aqu plantearemos, los gastos por concepto de permisos y licencias alcanzaran los $30,000, refrendndose anualmente un 10%. Mientras, el tiempo estimado en la gestin burocrtica sera de cuatro a seis meses, dependiendo de su complejidad ya que, como dice Mercedes, "cuando inicias bien, terminas bien". Manos a la Obra! Con la Licencia en la mano es posible iniciar la construccin del edificio. Una vez terminado, el siguiente paso ser contar con la Licencia de Funcionamiento -o declaracin de apertura en el Distrito Federal-, que normalmente es gratuita y que cada locatario tendra que tramitar por su propia cuenta de acuerdo con la actividad permitida en la Licencia de Uso de Suelo. Tambin es necesario averiguar con las autoridades municipales si el giro que tendrn los locales que vayas a rentar requiere de la presentacin de un informe preventivo de impacto ambiental que vendra determinado, en una parte, por el nivel de consumo y descarga de agua adicionales. Considera, adems, que la autoridad te puede exigir el uso de agua tratada para todos los consumos de la plaza comercial. El ltimo trmite a efectuar sera la obtencin del Permiso de Publicidad, que no slo te permitir anunciar los locales arrendados, sino repartir los volantes de tus locatarios. Por ltimo, es recomendable iniciar los trmites en el mes de abril para que durante la temporada sin lluvias -de octubre a febrero- se est construyendo. Esto da tiempo, adems, para que el emprendedor se d de alta ante la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico (en el SAT) y registre a sus empleados en el Seguro Social. Cmo emprender con una Plaza Comercial De acuerdo con Vctor Gutirrez Pardo, arquitecto que lleva 35 aos en el ramo de la construccin y 25 aos como desarrollador independiente, existen dos modelos de trabajo. El primero se conoce como administracin de la obra: se va dando el dinero en partes tanto para la compra de materiales como para los salarios de los albailes, corriendo el riesgo de que los precios varen y la obra se alargue, incrementndose todos los costos. El otro modelo es el de "precio alzado", donde el inversionista desembolsa ms rpido el dinero, "pero tendr la garanta de que los precios de los materiales no variarn mucho, con lo que ahorra en tiempo y dinero". El profesional aade que, en la mayora de las ocasiones, un 30% de la inversin se destina a la mano de obra. Entre el personal se designa un oficial, quien se encarga de dirigir al resto del personal y gana entre $1,500 a $1,800 a la semana. Mientras, un ayudante recibe $900. Los pagos son semanales y las jornadas de trabajo son de ocho horas al da: de 8:00

a 13:00 hrs. y de 14:00 a 18:00 hrs., de lunes a viernes. Los sbados slo se trabaja medio da. Durante la construccin es recomendable comenzar a publicitar la plaza para ofrecer los locales y preparar los contratos. Muchas veces el desarrollador tiene definido por anticipado la participacin de algunas empresas. Es clave contar con algunas marcas reconocidas que atraigan gente a la plaza (es lo que se conoce como tiendas ancla). Esto, a su vez, motivar a negocios ms pequeos a ingresar al proyecto. El modelo de negocios Para este ejercicio, el proyecto considera la compra de un terreno de 50m de frente x 20m de profundidad, considerando los costos de una buena zona de la ciudad de Metepec, donde el metro cuadrado ms barato ronda los $1,700, mientras que a la renta est en $300. As, para comprar una superficie de estas medidas es preciso desembolsar $1.7 millones. Por su parte, para la construccin de 625 m2 (50 x 12.5), que abarcara 10 locales, se gastaran otros $2.5 millones. Con esto, el presupuesto de inversin alcanza los $4.2 millones. Cada local tendr una dimensin de 62.5 m2. Algunos desarrolladores prefieren entregar los locales sin acabados: slo con instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas para que sea el arrendatario quien lo equipe a su gusto y necesidades bajo su propio coste. En la mayora de los casos, los desarrolladores aplican cuotas de mantenimiento para solventar los servicios de limpieza, jardinera, plomera, pintura, electricidad y vigilancia. Ejercicio Financiero El modelo de inversin maneja un escenario pesimista en el que, a pesar de que cinco meses antes empezamos a publicitar nuestra plaza y a visitar a posibles locatarios, se inaugurara con tres locales rentados a $15,000 cada uno (tomando que cada m2 estara rentndose en $240 como un precio promedio en el mercado) y donde cada mes captaramos a un cliente ms hasta llegar -al octavo mes de apertura- a la renta total de los 10 locales (capacidad mxima instalada). De esta forma, al iniciar operaciones la plaza comercial generar ingresos por $45,000 por concepto de alquiler, mismos que solventan desde el inicio los $15,500 que, por concepto de gastos fijos mensuales, conforman los pagos de luz (por la iluminacin externa del inmueble), los salarios de dos conserjes que haran la limpieza y los trabajos de mantenimiento ms los artculos que para ello utilizaran, as como el pago mensual a una agencia que prestara el servicio de seguridad a travs de una alarma de control remoto. Cada arrendatario pagar sus propias cuentas de luz, agua, telfonos, etctera. De esta manera, los ingresos anuales acumulados ascenderan a $1,380,000, mientras que los gastos totales seran de $186,000. Con ello, al cierre del primer ao el proyecto presentara ganancias por $1,194,000, con una recuperacin de la inversin de cuatro a cinco aos. Por ltimo, cabe sealar que cada ao tambin se tendran que considerar erogaciones por concepto de refrendos de permisos y licencias, as como del pago del impuesto predial. PRESUPUESTO DE INVERSIN En la siguiente tabla se pueden observar los seis rubros en los que se destinara la inversin inicial: Concepto * Costo Total * Porcentaje Compra del terreno de 1,000 m2 (incluye gastos de escrituracin) * $ 1,700,000.00 * 40.48% Honorarios del arquitecto (como profesionista y gestor) * $ 250,000.00 * 5.95% Permisos y licencias * $ 50,000.00 * 1.19% Mano de Obra (salarios de los albailes)

* $ 750,000.00 * 17.86% Compra de materiales de construccin * $ 1,250,000.00 * 29.76% Publicidad (anuncios, mantas colgantes, espectaculares) * $ 200,000.00 * 4.76% Total de la Inversin: * $ 4,200,000.00 * 100.00% OTRA OPCIN DE NEGOCIO Las mini bodegas U-Storage de Mxico es una empresa de renta de mini-bodegas bajo el concepto de autoservicio: el cliente tiene su propia llave y entra en su auto hasta la bodega que renta. Estos espacios resultan ideales para almacenar menaje, muebles, archivo muerto, mobiliario de oficina, artculos de temporada, excedente de inventario, lotes de mercanca, equipo deportivo, mudanzas de casa y oficina, entre otras necesidades. U-Storage cuenta con inmuebles en sus sucursales de Lerma (carretera a Toluca), Acapulco y en la Av. Gustavo Baz, Central de Abastos, Polanco y Viaducto en el Distrito Federal. Este concepto de selfstorage surge en el 2004 de la mano de inversionistas nacionales y extranjeros, siguiendo un modelo muy exitoso Norteamrica y Europa desde su nacimiento hace ms de 20 aos. Atiende clientes corporativos y personas "que antes sacrificaban exhibicin, puntos de venta o espacios de confort en sus hogares", comenta su director general en Mxico, Diego Ysita Portilla. La empresa tiene ms de 1,500 mini bodegas de diferentes tamaos y caractersticas, desde lockers hasta instalaciones con aire acondicionado, bodegas a pie de calle o interiores. Puedes rentar por perodos cortos y espacios pequeos desde 9 m2 por $1,200 al mes. Un locker de 2.5 m2 cuesta $300 al mes y un espacio de 54 m2 se eleva hasta los $7,000 por mes. Ysita sostiene que el modelo de U-Storage le abre nuevas oportunidades de negocio a los emprendedores mexicanos. "El desarrollador puede invertir conjuntamente con la empresa", dice. En su opinin, quien est pensando en construir una plaza comercial puede considerar destinar una superficie para el self-storage, "diversificando la fuente de ingresos, ya que no todo se concentrar en los locatarios". Otra de las ventajas de las mini-bodegas es que tiene costos de construccin ms bajos, los tiempos se reducen y las rentas son altas. Diego Ysita recuerda que una inversin inmobiliaria se recupera tpicamente en cuatro o cinco aos.